房地产企业合规管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业合规管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产企业；建设工程合同管理；规范化对策

一、目前我国房地产企业建设工程在合同管理过程中存在的问题

合同的管理是贯穿在整个房地产项目的开发过程中，这包含着从项目设立之初的设计到项目竣工的验收，期间所涉及到合作单位比较多，不仅包括项目的勘察设计企业、造价咨询企业还包括项目的施工总承包商、分包商以及材料的供应商等。根据合同管理的相关阶段，可将合同分为形成阶段、签订阶段、履行阶段以及结算阶段。上述的四个阶段中，房地产企业建设工程的合同管理当中都存在中这样那样的一些具有普遍性的问题。以下五点是笔者根据多年的工作经验总结出的问题：

（一）房地产企业的法律意识普遍较为淡薄，相关的合同管理制度相当不健全

随着我国市场经济体制的确立，房地产企业中的合同管理也逐步得到建立并发展起来。我国早在1993年就制定了比较统一的合同法，工程的合同制度就以法规的角度得到确立，从此，双方签订的合同就成为了各企业间契约关系的一种凭证。但是，目前我国的房地产企业的合同法律意识还是相当淡薄的，对于合同的管理往往都是持漠视的态度，更有甚者对合同和合同法律之间的关系还不清楚，依法来订立合同并履行相关条约的意识还是欠缺的，这就埋下了较多的风险隐患。

（二）在合同的形成过程中存在的管理问题

房地产企业跟潜在的一些签约方进行一系列的商务考察以及招标活动的阶段就是合同的形成阶段。这期间由于房地产企业的项目总体开发进度时间比较紧迫，所以部分企业在进行招标之前，缺乏了解、审查对方企业的实力、企业的资质以及项目施工水平等情况，有甚者在没有进行商务考察的情况下就直接委托对方开展施工作业，由于合作对象没有履行合同的能力就多次的更换施工单位有时会出现停工现象，这样就势必会给企业带来许多不必要的法律纠纷。

（三）在合同的签订阶段中存在的管理问题

双方在正式签订合同确定相互的契约关系阶段中主要存在的问题：

1、双方经常签订阴阳合同，而阴合同不是降低了工程的价款、下浮了让利或者增加了付款条件就是延长了付款的期限、缩短了工期或肢解了工程，这都存在着比较大的风险隐患。

2、合同签订主体的资格审查相当不严。根据我国的法律规定合同主体要有民事权利能力以及民事行为能力的当事人。但是，在合同的实际签订中，部分企业对合同签约的主体审查不严格，合同签订的对方人没有授权委托书。这会给企业带来一定的法律风险。

3、在签订时存在合同的文本有漏洞，相关要素不齐全的问题。当前我国大部分的房产企业所签订的施工合同都是自行编制的，不是采用国家建设部和工商管理局所修订完善的范本。这些自行编制的合同文本可能有以下几个问题：由于合同管理人员的知识水平不一，可能存在漏洞的风险；签订时没有按照公开公平的原则进行，在合同中设立了一些霸王条款，使施工单位的相关责任义务增加，对施工单位的相关处罚变相加重；有些条款存在违背我国现行的法律法规。

4、有些企业存在着先开展工程施工，然后再签订合同的问题。因为许多项目工程的工期进度比较紧张，所以存在着施工先行，然后再增补合同的现象，有的甚至是在施工竣工以后再补签合同，进而导致了双方在项目工程的质量、材料的单价、数量以及工期等方面的互相推卸责任的问题。

（四）在合同的履行期间存在的管理问题

在合同签订完成后，双方按照合同的约定开展施工并推进项目的开发的时期就是合同的履行阶段。在这段时间内合同的管理主要存在着三个不重视的问题，即不重视合同的交底工作；不重视合同在签订以后的管理工资；不重视相关资料（证据）的法律效力。

（五）合同的后评估被忽略

合同的后评估任务主要做的就是总结一下合同的实际执行情况，总结推广那些好的经验，及时改正那些过时的而且不符合我国现行法律法规的条款，为以后的工程项目开发工作提供一定的参考作用。就目前我国的房地企业来说，很多都忽略了合同履行之后的相关后评估工作。

二、房地产企业建设工程合同管理的规范化对策

（一）增加房地产企业的法律意识，不断建立和完善相关的合同管理制度

1、房地产企业可以建立一整套能适应企业当前的发展状况的而且比较切实可行的还能比较有效的调动相关责任人的一些合同管理制度，这样才能保障企业的执行力，同时也避免了企业在签订合同、履行合同以及变更合同的时候所产生的经济损失。另外，在一定程度上这也避免了企业人员的变动对于合同管理工作所产生的影响。

2、房地产企业的工作人员要加强学习房地产项目开发以及招投标的相关法律法规知识，使他们都能比较熟悉的使用相关的法律法规。房地产企业可以定期的组织并开展法律知识的专题讲座使管理人员的法律风险意识得到逐步的强化。严格按照我国招投标和合同管理的相关规定，绝不签订阴阳合同和私下合同，若必须签订协议，其中的一些重要条款也需要保持一致。

（二）强化合同的管理工作

房地产企业要重视施工合同范本的编制，对于那些国内外比较成熟的合同管理经验要积极的吸收和采纳，合同范本的编制要严谨，合同的条款表述要做到统一，从而避免了分公司和相关项目部门对条款任意改动所带来的风险。合同的范本要经相关职能部门的的讨论审核，并充分的吸收相关部门的所提的建议。要尽量做到用词的严谨清晰，对于模糊的词汇要慎用。合同的范本至少要包含以下六点内容：统一约定合同价款的支付；工程延误处罚条款；详尽约定工程质量的相关检验标准；双方自身约束的条款；约定材料上涨问题；约定好项目设计的变更以及现场签证所造成的工程量增减问题。

（三）强化房地产企业建设工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是贯穿于工程的全部过程中的，由于工程的质量、工程的工期以及工程的造价都是按照合同来执行的，所以合同的管理需全工程、全员，不断的发现问题，积极的总结相关经验，在问题出现的第一时间就要寻求解决办法，使合同得到逐步的补充和完善。房地产要积极做好同项目的招投标公司以及监理公司的相互配合，工程项目的管理要严格按照的合同来执行，充分保证工程的质量标准能符合合同的要求，工程的进度要符合合同中约定的进度，工程款要按时支付。

（四）合同管理需要聘用专业化较强的人才

合同管理制度的建立也就意味着房地产企业需要设立相关的专门人员、专门机构来进行这项工作，不要再把合同的管理视为其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知识面比较广而且比较复杂，也需要企业招聘一些专业化较强的管理人才。采用公开招聘以及内部选拔的方式，把那些专业化较强的人才分配到公司的总部、分公司以及各岗位上轮岗，将有利于其更为系统的掌握管理知识。同时，企业也应该注重专业人才的培训工作，以提高他们的管理水平。

（五）企业可以建立相关的合同分析考核制度

合同的管理是一个动态的过程，合同的履行情况要进行实时的跟踪和总结，以避免可能会出现的一些法律风险和经济风险，从这个角度来讲，企业需要建立相关的合同分析考核制度比如，对项目工程进行定期的分析、实时核查合同的履行情况，并形成检查报告。

结论

合同管理具有长期性，合同的管理内容比较庞杂、合同的管理所涉及的人员比较多、合同的管理展示了国家的干预性以及合同的管理具有较高的风险性等都是房地产企业建设工程合同管理所具有的特殊性。从它的这些特性来说，房地产企业要做好法律知识的学习、合同管理制度的建立以及标准管理程序的制定工作。另外，企业还需要编制较为合理的合同范本并聘用专业化较强的管理人才，完善相关的合同分析考核制度等。

参考文献：

[1]王广驰.房地产企业工程合同管理的问题及对策[J].大众科学.2008（11）

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【关键字】房地产企业；内部控制；控制活动；控制环境

一、内部控制理论概述

内部控制是企业为了合理保证财务报告的可靠性、经营的效率和效果以及对法律法规的遵守，由治理层、管理层和其他人员设计和执行的政策及程序。建立健全房地产企业的内部控制制度是一项系统工程，需要企业决策机构——董事会、执行机构——经理层、监督机构——监事会，及内部各职能部门共同参与并承担相应的责任。内部控制包括企业层面的内部控制和业务层面的内部控制。前者决定后者，后者反作用于前者。

二、内部控制的内容

内部控制包括五个要素：控制环境、风险评估过程、与财报相关的信息系统和沟通、控制活动以及对控制的监督。

（一）控制环境

控制环境包括治理职能和管理职能，以及治理层和管理层对内部控制及其重要性的态度、认识和措施。良好的控制环境是实施有效内部控制的基础。

（二）风险评估过程

风险评估过程的作用是识别、评估和管理影响企业实现经营目标能力的各种风险。企业的风险评估过程包括识别与财务报告相关的经营风险，以及针对这些风险所采取的措施。

（三）与财务报告相关的信息系统和沟通

与财务报告相关的信息系统，包括用以生成、记录、处理和报告交易、事项和情况，对相关资产、负债和所有者权益履行经营管理责任的程序和记录。

（四）控制活动

控制活动是指有助于确保管理层的指令得以执行的政策和程序。包括与授权、业绩评价、信息处理、实物控制和职责分离等相关的活动。

（五）对控制的监督

对控制的监督是指企业评价内部控制在一段时间运行有效性的过程。对控制的监督涉及及时评估控制的有效性并采取必要的补救措施。一般来说，管理层通过持续的监督活动、单独的评价活动或两者相结合实现对控制的监督。持续的监督活动通常贯穿于被审计单位日常重复的活动中，包括常规管理和监督工作。

三、房地产企业内部控制现状及存在问题

（一）企业内部控制主体素质不高，对内部控制的认识不全面

目前，一些房地产企业对内部控制的认识还不够全面，造成内部控制失去其原有的作用和意义。这些认识误区主要包括：一是认为有了规章制度，就有了内部控制；二是认为内部控制就是领导用来“管”员工的，从而使员工对内控产生抵触情绪；三是认为制定内部控制就是处罚犯错误的员工。四是认为内部控制就是纠错防弊，保护资产完整，而没有将其与企业经营目标联系起来。

企业内部控制主体以及员工之所以对内部控制的认识存在这些误区，归根到底还是因为我国房地产企业内部控制主体素质还有待提高。这些人员并没有具备足够的胜任能力，这也是内部控制迟迟未能有效发挥其应有作用的重要原因。

（二）内部控制制度执行不到位

事实上，大多数房地产企业都自行或委托他人制定了内部控制制度。但是，这些制度的执行往往大打折扣，实际工作中常表现为：凡事不看制度看领导，成本费用失控、会计信息失真以及资产损失严重，企业部分人员在采购、工程、销售、投资等业务中损公肥私，中饱私囊却终能安然无恙等。这些情况都说明企业并没有按照内部控制制度的规定严格执行。具体来讲，内部控制制度执行不到位可以从两方面分析：一是控制政策的合理和可执行性。二是是否有保障措施来保证政策和措施的执行。从第一个方面来看，如果控制偏离了合理标准，比如规定过于严格（规定实际费用支出不能偏离预算超过2%），或者含糊不清，在内控制度中说“相关人员”应在“合适时间”等等，这都使得控制政策和程序可执行性降低，说明制度的制定存在一定的漏洞。从第二个方面看，如果没有和政策配套的保障措施，控制的执行效果也就不明显。保障措施主要包括：绩效考评，内部审计、授权审批等，只有经过授权，而且受到一定的监督和激励，才能充分调动人员的积极性，提高执行效力。

（三）对内部控制的监督乏力

目前，大多数企业对内部控制的监督主要依靠内部审计部门来实现，而有些企业的内部审计部门隶属于财务部门，与财务部归于同一领导。这样，在形式上，内部审计就缺乏应有的独立性。此外，在内部审计的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，都未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人多岗、一岗多职，并没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，也没有制定规范的内控制度。

四、完善房地产企业内部控制制度的对策

（一）加强对企业员工的内部控制培训，不断提升内部员工的素质

为了提高企业员工的素质和改善他们对内部控制的错误认识，企业应该定期对企业员工及相关他们进行内部控制知识的培训，让他们从根本上改变对内部控制的片面认识，并理解企业制定内部控制制度的重大意义。实际上，正是这些对内部控制的认识误区造成企业风险意识淡薄以及对内部控制执行不力，所以，提高企业员工的综合素质是使内部控制规范有效发挥其重要作用的基础。

（二）不断完善企业内部监督机制，强化执行力度

内部控制制度的实施是一个系统化的过程，它需要企业的管理层、治理层以及普通员工的共同参与，为了发挥内部控制的有效作用，首先企业应该定期评价其内部控制的执行情况，并及时纠正控制运行中的偏差；其次，增加内部审计机构的职能，增强其独立性，使其能够充分发挥监督管理作用；最后，企业应聘请注册会计师对企业内部控制进行审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，根据注册会计师的审计意见对内部控制体系不断完善企业的内部控制规范，使企业能够健康、有序地发展。

（三）加强企业控制环境的建设

控制环境包括外部环境和内部环境。外部环境主要包括经济环境、法律环境、道德环境等，房地产企业的外部环境建设主要是由政府通过体制改革、法制完善、道德教育等措施来进行。外部环境是在企业的控制之外的，因此不能作为内部控制系统的组成部分。内部环境主要包括组织和人员两个方面。对于内部环境建设，企业应通过自身的努力去不断完善。创立良好的组织结构和权责分派体系，建立健全股东会、董事会、监事会、经营（总经理）班子，明确治理层和管理层各自的职责，强化董事会在改善治理中的主导地位，建立以董事会为主体，股东会、董事会、监事会、经理层相互监督、相互制约的内部控制机制，推行职务不相容制度，规范决策程序。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会，审计，2012.；

[2]田依鑫，关于我国房地产企业内部控制问题的探讨，中国高新技术企业，2009,(01)

[3]孙霁辉，阳秋林，我国房地产企业内部控制存在的问题与对策，价值工程，2010,(23)

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4月10日，银监会下发了《关于银行业风险防控工作的指导意见》（简称《指导意见》），对银行业风险防控工作提出十大项共计三十五条规定，明确银行业风险防控的十大重点领域。

众所周知，当前银行业存在的各种经营违规甚至是违法乱象，其背后有许多推动因素，可以说它是银行业务发展不规范、管理存在漏洞及各种社会因素搅在一起综合发酵的结果。对此，必须全面诊断，综合施治，开出药效齐全的猛药，才能最终遏制各种金融乱象，有效防范化解银行经营风险。

据了解，银监会此次颁布的《指导意见》确定银行业防控的十大重点领域，基本涵盖了银行业有可能发生风险的方方面面。目前信用风险仍是银行经营风险产生的主因，表现为银行信贷风险底数不清、存量信贷风险得不到及时处置、增量信贷风险又没有得到有效控制，且一些银行机构缓释信贷风险能力又不高，信用风险会越累越大。针对这种信用风险现状，《监管意见》要求银行严格落实信贷及类信贷资产的分类标准和操作流程，真实、准确和动态地反映资产风险状况，加强统一授信、统一管理；加强新增授信客户风险评估，严格不同层级的审批权限；加强授信风险审查，有效甄别高风险客户，防范多头授信、过度授信、给“僵尸企业”授信、给“空壳企业”授信、财务欺诈等风险。

流动性风险是目前银行业金融业务创新和中间业务兴起而新暴露的风险隐患，表现为通过同业业务、投资业务、托管业务、理财业务等绕开信贷规模和逃避监管，容易导致高杠杆加剧资产泡沫、期限错配等流动性风险。对此，《指导意见》要求银行将所有中间业务纳入流动性风险监测范围，制定合理的流动性限额和管理方案，完善流动性风险治理体系，扩大风险监测覆盖面；加强重点机构管控，创新风险防控手段，定期开展压力测试，完善流动性风险应对预案等等。

目前债券市场投资尚处“粗放经营”状态，表现为一些银行机构对债券交易合规性审查不严，风险控制流于形式，导致债券回购和质押融资失控，致使各种投资杠杆无限拉高；加之债券投资久期管理脆弱，出现不少债券违约的企业将债券违约风险向信贷业务传导，并引发社会不稳定，加大了金融风险。对此，《指导意见》要求银行业金融机构健全债券交易内控制度，强化债券业务集中管理机制，加强债券风险监测防控，严格控制投资杠杆。

目前银行同业业务也暗藏诸多玄机，成了银行资金“空转”和“体内循环”的重要通道，表现为没有做实穿透管理，致使交叉金融业务与风险控制能力不匹配，产生了大量金融监管套利空间并滋生大量风险隐患。对此，《指导意见》要求银行强化同业业务整治，从严控制业务增量、做实穿透管理、消化存量风险、严查违规行为。

目前银行理财业务和代销业务乱象较多，表现为没有分账管理、不尽好告知义务，将代销产品与存款或自身发行的理财产品混淆销售，甚至自设资金池；还有不同理财产品主体之间的暗地利益输送；更为严重的是出现了少数银行员工的“飞单”行为，严重损害了投资人利益和银行声誉。对此，《指导意见》要求银行业金融机构加强理财业务风险管控，规范银行理财产品设计，加强金融消费者保护，审慎开展代销业务。

目前房地产信贷风险仍是银行的一个大隐患，表现为房地产企业或房地产个人按揭贷款仍保持较快增长态势。据最近27家上市银行2016年年报披露，去年个人房贷增量为4.25万亿元，较2015年全年2.25万亿元，增幅近九成。这不仅与中央严控房地产信贷及“房子是用来住”的政策要求不相符，且也正推高银行信贷潜在风险隐患。对此，《指导意见》要求银行分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理，做好房地产信贷压力测试。

目前地方政府债务风险仍是悬在银行头顶的“利剑”，表现在政府债务总量较大，据统计各种隐性的、显性的债务近30万亿元；地方政府债务风险虽有所化解，但都是靠发行债券进行的债务置换，没有从根本上解决到期偿还问题，实质性风险隐患仍没消除；且随着今后新的地方政府发债规模开闸，银行风险呈放大可能。对此，《指导意见》要求银行业金融机构严格落实相关法律法规，强化融资平台风险管控，规范开展新型业务模式，加强对高风险区域的风险防控。

目前互联网金融风起云涌，正成为我国新兴金融业态的生力军及对传统金融业起到颠覆作用的“掘墓人”；但由于金融监管制度设计滞后及监管部门不明确，致使互联网金融一直游离于灰色地带，以P2P平台为代表的互联网金融发生不少卷款跑路、非法集资等惊天大案；且“校园贷”、“现金贷”异化为裸的高利贷，严重危害了金融稳定和民众财产安全，且其风险也有不断向银行机构传染的危险。对此，《指导意见》要求各有关部门持续推进网络借贷平台（P2P）风险专项整治，稳妥推进分类处置工作，督促网络借贷信息中介机构加强整改，适时采取关、停、并、转等措施；做好校园网贷、“现金贷”业务的清理整顿工作。

我国金融外部风险较大，主要表现为地下钱庄抽逃外汇及逃避外汇监管导致我国资本外流现象严重；各种担保公司和小贷公司氖路欠ǜ呃贷者不在少数；社会非法集资不仅得不到有效控制，反而有呈迅猛增长态势，一些非法集资大案动辄几十亿元、上百亿元，涉及数省上万民众，酿造了巨大社会金融风险，这一切也让银行难以独善其身。对此，《指导意见》要求银行重点防范跨境业务风险和社会金融风险，加强境外合规管理，及时排查反洗钱和重点领域合规风险，严厉打击非法集资。