办理不动产证申请书范文

导语：如何才能写好一篇办理不动产证申请书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

① 登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

② 登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③ 不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2． 不动产登记

① 可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

② 公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③ 申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④ 登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件） .举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤ 登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

· 登录免许稅之缴纳 原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

· 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章）

· 印章证明书 （证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

· 登记识別資訊 （或被称为权利証之登记完了证明）

· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥ 登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

· 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章）

· 印章证明书 （证明确属印章之书面）

· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。

篇2

一、收集拆迁安置户资料

我街道办作为征地拆迁安置实施主体，负责收集拆迁安置户身份证明材料（含委托书）、拆迁安置协议、房屋安置确认书（含房屋平面图）等相关资料。

第一步：我街道办对拆迁安置户办理产权房屋资料收集存档

提供资料如下：

1、房屋搬迁（拆迁）协议书复印件1份；

2、住房安置协议及安置补充协议复印件各1份；

3、户口簿复印件1份；

4、身份证复印件1份；

5、常住人口的相关证明材料；

6、结婚证（常住人口已婚者）；

7、补充安置协议

第二步：拆迁安置户资格审查

我街道办将收集并确认的拆迁安置户信息推送市拆迁办；市拆迁办对拆迁安置户信息进行审核确认，向市税务局推送拆迁安置户信息。提供资料如下：

1、房屋搬迁（拆迁）协议书复印件1份；

2、住房安置协议及安置补充协议复印件各1份；

3、户口簿复印件1份；

4、身份证复印件1份；

5、常住人口的相关证明材料；

6、结婚证（常住人口已婚者）；

7、费用结算清单一份；

8、如存在已故人员，需提供火化证明和死亡证明；（后期继承人办理合同继承手续）

第三步：契税核定或契税缴纳申报表

彭州市拆迁办资料审核后转彭州市税务局办理征地拆迁安置小区安置户契税减免，依法出具契税缴纳申报表。

提供资料如下：

1、契税减免申报表；

2、房屋搬迁（拆迁）协议书复印件1份；

3、住房安置协议及安置补充协议复印件各1份；

4、户口簿复印件1份；

5、身份证复印件1份（如有未成年人，提供户口级监护人身份证原件及复印件）；

6、结婚证复印件1份（如为单身的提供户口簿或离婚证、离婚协议原件及复印件）；

第四步：办理《不动产权证书》

彭州市税务局办理征地拆迁安置小区安置户契税减免，依法出具契税缴纳申报表后转彭州市房管局审核办理分户的国有土地使用权划拨《不动产权证书》

申请的要件资料如下：

1、不动产登记申请书；

2、申请人（含被委托人）身份证明材料；

3、不动产权属证书；

4、房屋分户平面图；

5、契税完税证明或契税减免申报表；

6、维修资金缴存证明；

7、房屋搬迁（拆迁）协议书复印件1份；

8、住房安置协议及安置补充协议复印件各1份；

9、原集体不动产权证书复印件（每一栋大产权复印件）；

10、委托书3份（一份国经委托我街道办、一份我街道办委托工作人员、当事人委托我街道办）；

11、街道办机构代码证书复印件；

12、国经公司营业执照复印件；

13、审核意见书；

二、收费的标准

办理划拨需缴纳登记费：按房屋套数计收（住宅80元/套）

办理出让需缴纳费用

（一）税费：1、契税按时税务局核算减免（房屋价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税）；2、印花税安拆迁安置协议中载明安置房屋金额0.01％计收。

篇3

内容提要: 不动产善意取得的时点应区分不动产登记簿错误的客观时点和取得人善意的主观时点，前者应以不动产登记时为准，后者一般情形下以提出登记申请时为准，如果不动产登记簿错误发生在提出申请之后的，则以该时点为准。不动产善意取得的善意为推定善意，取得人应负有必要注意义务。

 

 

    根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条规定，在不动产善意取得制度中，取得人受让不动产时应为善意，且转让的不动产已经登记。如何理解这一规定中取得人善意的时点，受到学界和实务界的广泛关注。主流学说和判例认为，由于办理不动产登记过户手续是构成善意取得的前提条件 ，因此取得人善意的判断时点应以不动产登记时为准。实践中，不动产善意取得的情形相当复杂，有的案件取得人未及时办理不动产登记，[1]也有的案件不动产登记簿与实际权利不一致（以下简称不动产登记簿错误）的情形发生在取得人提出登记申请之后，在这些情况下，难以依据主流见解确定取得人善意的时点。本文拟立足于我国的立法和司法实践，并参酌德国、瑞士的立法和判例，对不动产善意取得制度中善意的时点进行分析，从而为完善我国不动产善意取得制度提供建议。

    一、善意判断时点的代表性观点分析

    概括地讲，学术界和实务界有关不动产善意取得的善意时点，有登记说、申请说和受让说三种代表性见解，以下结合我国现行法对这些观点进行具体地分析。

    （一）代表性学说简述

    1、登记说。此说是目前的主流学说，得到多数学者和法官的支持。该说认为，不动产善意取得中善意的时点，应以取得人办理完毕不动产登记时为准，法律依据为《物权法》第9条和第106条。该说有两个主要论点：(1)登记是取得不动产所有权的生效要件，也是善意取得的构成要件。以房屋买卖为例，根据《物权法》第9条第1款，房屋所有权以登记时为准，不登记不能取得不动产所有权，而第106条也将已登记作为不动产善意取得制度的构成要件。因此，买受人未办理房屋登记的，不能构成善意取得。有的法官将这种学说简化为：买受人办理完不动产登记的，取得房屋所有权，构成善意取得；没有办理不动产登记的，不能取得房屋所有权，不构成善意取得。由于登记对不动产所有权取得及善意取得的构成都有重要影响，有学者甚至认为，登记是不动产物权存在的前提条件，如果受让人没有及时作权利的变更登记，则根本没有善意取得适用的余地。[2](2)善意的时点以受让时为准。有学者认为，由于《物权法》第106条将不动产善意取得的时点规定为受让时，因此，取得人必须在最后取得行为那一刻是善意的。这一刻就动产来说是指交付，对不动产而言则是登记。不动产善意取得时的善意判断，应以受让人在受让时信赖不动产登记为准。对于不动产交易来说，只要买受人相信了登记而与出卖人发生了交易，就应当认为买受人是善意的。反之，如果买受人在受让之前，就知道登记是错误的，则不构成善意。[3]442从时间顺序来看，不动产登记簿错误应发生在先，而不动产交易行为及取得人的善意取得发生在后，买受人只有信赖了不动产登记簿的登记并进行了交易才是善意的。

    2、申请说。[4]这种学说认为，应借鉴《德国民法典》第892条第2款的规定，(对于应进行登记的不动产物权而言，取得人知道不动产登记簿不正确的时点以其提出登记申请时为准。bassenge. palandt bgb.muenchen:verlag c. h. beck, 2010:1449.)将不动产善意取得制度中善意的时点确定为买受人提出不动产登记申请时。一般而言，不动产登记从提出申请到被记载入不动产登记簿之间还有相当长的时间间隔。登记申请人在提交登记申请后，对登记进程不能施加实质性的影响。我国的情况比较特殊，实行不动产登记和不动产权属证书并行的体制。以房屋登记为例，买受人和出卖方提交了登记申请之后，房屋登记机构就在房屋所有权证上做出备注，并注明时间。对于一般买受人而言，在拿到了加了备注的房产证之后很少会再关注房屋登记机关在登记簿上的记载。不动产登记机关作出登记后一般也不会再对申请人履行通知或告知义务。因此，要求买受人和出卖方在提交登记申请之后，仍负有注意义务也不符合实际。虽有学者以当事人可以在申请登记事项记载入房屋登记簿前撤回登记申请（《房屋登记办法》第21条）为由否定申请说，[5]但是，撤回登记申请只意味着暂时终结了房屋登记程序，并不表示该撤回否定了善意的存在。

    3、受让说。这一学说主张，受让人只有从交易开始至变更登记完毕，整个时段均不知道无权处分的事实，且对此没有重大过失，才是善意的。[6]这一理论比登记说更进一步，将不动产善意取得的时间点转化为了时间段。据此，不动产善意取得的善意时点应从订立不动产交易合同开始持续到不动产登记过户完成时为止。依据受让说，在不动产善意取得中，取得人只有在这种情况下才能受到保护：在订立合同时，不动产登记簿错误的事实已存在，此时买受人不知道房屋登记不正确的事实且无重大过失，其善意一直保持到房屋过户手续完成之时。缺少了这个环节中任何一个部分，不动产善意取得都不能发生。与登记说一样，受让说也强调不动产善意取得制度中三个组成部分的时间顺序。

    （二）分析

    上述三个学说均希望为不动产善意取得制度中善意时点的确定构造一个模式。然而，这种过于理想化和单一化的思路难以应付复杂的交易状况和繁琐的法律纠纷。相比之下，申请说减轻了取得人的注意义务，对维护取得人的利益更为有利，但它和另两种学说一样存在共同的缺陷。这一缺陷就是：未考虑不动产登记簿在提出登记申请后变得不正确以及未办理不动产过户登记的情形。依据上述三种学说，不动产登记簿可能在提出登记申请后才变得不正确，或者前手登记和善意取得人的登记在同一天发生的情形均无法构成善意取得。因为在这种情况下，前手登记尚未完成，根本谈不上取得人的善意问题。如果取得人未办理过户，或未支付房款，那么取得人也难以根据上述三种学说来主张其善意。

    此外，登记说和受让说还存在其他明显的不足。登记说虽严格遵循了不动产物权变动的登记生效主义，但其将不动产善意取得中的善意时点僵化地依赖于不动产登记簿的记载，忽视了对取得人注意义务的要求。不同于德国法上不动产登记簿公信力制度采取的客观善意标准，[7]我国《物权法》和司法实践仍采取了主观善意的判断标准。这就要求取得人要尽到交易所要求的必要的注意义务。当房屋价格明显低于市场价格，或者根据一般交易常识即可看出房屋登记存在瑕疵的情况下，应当排除取得人的善意。受让说同样对未办理不动产登记的案件考虑不足，不仅如此，它还忽视了从合同订立到履行期间届满，及至其后办理登记过程中复杂多变的实际情况，人为地拉长了善意的时间跨度。这难免使得取得人自迈入不动产交易的圈子起，就要处处留心，时时在意，否则其善意将被否定，这实际上是对取得人提出了过高的、不必要的注意义务。

    二、对《物权法》第106条关于善意时点的分析

    在对我国有关不动产善意取得中判断善意的时点的主要观点做出相关分析之后，以下拟结合德国和瑞士关于不动产登记簿公信力制度的规定，详细分析《物权法》第106条关于善意时点的规定。

    （一）关于善意推定

    对诉讼过程而言，善意时点的确定固然重要，但善意的举证尤为关键。举证责任的一般规则是，谁主张谁举证。对于不动产善意取得时的举证责任问题，我国法律没有进行明确规定。学者们多认为，应由对善意持有异议的人进行举证。从判例的情况来看，持登记说的法官也基本上采取了举证责任倒置的做法，即当没有明显的情况表明取得人为恶意时，推定取得人为善意。《物权法》第106条并没有对不动产善意取得时是否实行善意推定做出明确规定。2010年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）第19条明确规定，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。这一规定无疑为善意取得中取得人善意的举证和善意时点的推定提供了极为可贵的参考意见。

    德国和瑞士法律皆明确地规定了不动产登记簿公信力制度的善意推定。德国运用法律拟制的方法，将不动产登记簿记载的内容视为正确，从而实现了对善意取得人善意的推定（《德国民法典》第892条）。瑞士则以一般条款的方式规定了善意推定，《瑞士民法典》第3条第2款规定，当法律将法律效果与当事人的善意联系在一起时，应推定该善意存在。善意推定的主要作用是解决对善意的证明责任归属问题。根据善意推定，对取得人的善意持有异议的人应负举证责任。《指导意见》仅对房屋买卖合同纠纷中善意取得的善意进行了推定，这一规定应对其他情况下的善意具有类推适用的作用。取得人无须证明自己在订立合同时为善意，这大大降低了其对主观善意举证不能的风险。

    （二）客观善意时点和主观善意时点的区分

    德国和瑞士均建立了不动产登记簿公信力制度。根据该制度，不动产登记簿错误是取得人善意取得不动产物权的前提条件。这一前提条件虽不一定从当事人进行不动产交易时就存在，但至少应当在办理不动产登记时存在，否则，取得人就没有了信赖的对象，善意取得也失去了适用的可能性。不动产登记簿错误的时点可称为客观善意的时点，以与取得人主观上知道不动产登记簿错误的主观善意时点相区别。德国法和瑞士法均将不动产登记的时点作为客观善意的时点。

    就主观善意时点而言，德国法和瑞士法的规定有所不同。一般情况下，两国均要求取得人在提交登记申请时为善意，但是两国对时点的规定方式并不相同。德国在不动产登记簿公信力制度中规定了主观善意的时点。根据《德国民法典》第892条第2款，如果取得权利必须进行登记的，那么善意的时点以提出不动产登记申请为准。瑞士则通过不动产登记的溯及力实现了对主观善意时点的规定。[8]《瑞士民法典》第972条第2款规定，不动产物权登记的效力可以追溯到不动产登记簿的日记簿上登记的日期，即取得人提出登记申请的日期。

    此外，德国还通过判例，对取得人提出登记申请后发生的不动产登记簿错误时的善意时点提出了特别的要求。一般而言，不动产登记簿错误发生在取得人提出不动产登记申请之前，但有时也可能发生在取得人提出不动产登记申请之后。例如，不动产之上的权利负担，如优先购买权等有可能在买受人提出不动产登记申请后被错误注销。那么，对于买受人而言，其善意的时点既不是提出不动产登记申请之时，也不是已经办理完登记申请时，而是该权利负担被不当注销之时。对于申请人提出申请后，不动产登记簿变得不正确的情形，德国法将不动产登记簿错误发生的时点作为判断取得人善意的时点。[9]

    从德国和瑞士的规定来看，区分客观善意时点和主观善意时点的最大作用在于：区分善意取得的客观条件和主观要件。不动产登记簿错误必须在登记时存在，这是构成善意取得的客观条件，因此，法官必须在登记之时对这一客观条件进行审查。这一客观条件在德国法和瑞士法中的含义是不同的。在德国，具备了这种客观条件就足够了，即德国法不要求取得人负任何注意义务；在瑞士，仅具备不动产登记簿错误还不够，取得人还必须对可能引起登记簿错误的情况进行调查，以尽到应有的注意义务，否则其主观善意将被排除。因此，虽然德国和瑞士对善意时点的规定基本相同，但主观善意的意义在两国法上是完全不同的。

    与德国法和瑞士法相比，我国《物权法》第106条对善意的时点规定并不明确，三种代表性学说也未区分客观的善意时点和主观的善意时点。不仅如此，法院关于不动产善意取得的判断依据和标准各不相同。有的判例仅依据不动产登记簿错误事实，即判定取得人构成善意取得，并不考虑取得人主观善意，且将不动产登记作为善意取得的唯一判断依据，[10]也有的判例仅以交易价格明显低于市场价作为否定善意取得的依据，根据此种判案思路，对市场价格的认定非常困难，因此也难以确定取得人主观善意的时点，[11]还有的判例将未登记过户的善意取得时点认定为合同订立时。[1]

    （三）地方审判意见对主观善意时点和客观善意时点的区分

    尽管上述判例对主观善意的认识和善意时点的判断各不相同，而且未明确客观善意的时点，但一些地方法院的审判指导意见仍区分了不动产善意取得的主观善意时点和客观善意时点。例如，《指导意见》第19条规定，取得人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的，不构成善意。这充分表明了取得人主观善意的重要性，由此，取得人应履行必要的注意义务。虽然该意见将房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件，但这一规定不应理解为善意取得的生效要件，而应理解为对客观善意时点的规定。如果取得人在登记完成前撤回了登记申请，或者他人申请了更正登记，那么不发生善意取得。这说明，善意取得的客观时点应以过户时为准。该指导意见虽未明确主观善意的时点，结合《北京市房屋产权登记申请书》的格式文本来看，交易双方都必须在该申请书上签字确认，该申请书可视为双方就房屋权属处分达成的合意，故应将提交登记申请的时点作为主观善意的时点。

    再如，上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第2条规定，“房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。”这种解答仍然仅解决了合同的效力问题，并没有解决善意取得的判断标准。众所周知，善意取得不是根据合同而发生的取得，其法律效果取决于取得人是否为善意。实践中，由于认定取得人的善意颇为困难，因此，多数善意取得的案件均是按合同有效，从而实现善意取得。[12]

    不过，这种做法也说明了，不动产物权变动效果的发生取决于债权行为的效力，而《指导意见》第17条和第19条均以买受人知道前手登记的错误为否定善意的依据。这表明，我国实际上采取的是不动产物权变动的要因性原则，如果取得人知道了不动产登记簿错误的原因，那么他不能被认定为善意。可见，我国关于不动产善意取得中善意的判断和时点的认定更接近瑞士法的模式。因此，认为我国采取了登记的绝对公信力，不必考虑取得人主观善意的观点是站不住脚的。

    三、善意取得时点的类型化分析

    虽然就司法实践而言，我国关于善意取得时点的判断标准与瑞士法较为接近，但是，德国法关于事后不动产登记簿错误时善意时点的规定也有一定的借鉴意义。结合我国关于不动产善意取得的一些特殊案例，可将不动产善意取得时点的标准归纳为如下类型：

    （一）客观的善意时点

    不动产登记簿错误应在不动产登记时存在，这是构成不动产善意取得必不可少的前提条件。这种关于善意时点的客观标准不仅为德国法和瑞士法所采用，而且对于解决不动产登记申请提交后发生不动产登记簿错误时善意时点的判断有至关重要的作用。然而，这一标准并未引起我国学界的足够重视。不少学者认为，既然《物权法》第106条使用了“无权处分人”的表述方式，那么理所当然应将无权处分视为不动产善意取得的前提条件，对善意时点的判断也应与这一条件相结合。虽然就文义解释的角度而言，这种看法尚有可取之处，但若从不动产善意取得制度的立法宗旨、法律解释的体系解释和目的解释的角度来看，此种观点难以应对善意时点判断的复杂情形，更无法为善意取得人提供周全的保护。

    在立法过程中，“物权法草案”曾同时规定过不动产登记簿的公信力和不动产善意取得制度两个制度，[13]后来关于不动产登记簿公信力制度的规定被删除。这并不表示我国否认了不动产登记簿公信力制度，相反，不少学者认为，《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度即不动产登记簿公信力制度。[3]434虽然从构成要件等方面来看，这两个制度之间存在重大差异，但就立法目的而言，我国的不动产善意取得制度实际上承载了不动产登记簿公信力的制度价值。从法律解释学的角度来讲，不宜将“无权处分人”一语与“无权处分”进行简单等同，其理由不妨由两个方面进行分析：一方面，在德国法和瑞士法上，不动产登记簿公信力制度也被学者看作从无权利人处取得制度的表现形式之一，并且这两个国家均以不动产登记簿错误作为客观善意的时点。这表明，无（处分）权利人并不是无权处分的同义语。另一方面，无权处分的内涵十分有限，其难以涵盖不动产登记簿错误所能包含的全部内容。不动产登记簿错误是客观事实，包括了各种原因引起的不动产登记簿记载的法律关系与真实法律关系不一致的情形；而无权处分则属主观判断，这一判断只有在取得人能够控制的范畴内才有意义。如果取得人已经向不动产登记机关提交了不动产登记申请，而之后发生了不动产登记簿错误的事实，那么根据无权处分的理论，此时根本没有适用善意取得制度的可能性。

    由上可知，《物权法》第106条的目的在于囊括不动产登记簿公信力制度之功能，以此作为理解和适用该条规定的出发点，无疑有助于更充分地探求不动产善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，为了更好地以类型化的视角来解析善意时点的判断标准，应当借鉴德国法和瑞士法上不动产登记簿公信力制度关于客观善意时点的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得制度适用的前提条件。鉴于这一做法已在实践中成为不少法院判案的共识，并为地方法院审判指导意见所接受，因此，未来可考虑由统一的不动产登记法对其予以明确规定，以取代无权处分。

    （二）主观的善意时点

    一般来说，对于已发生不动产登记的善意取得，可参考申请说的观点，将取得人善意的时点认定为提出登记申请时。我国不动产登记申请以双方申请为原则，因此，在提交不动产登记申请表时，双方还有可能就物权意思表示的真实性等问题重新进行确认。故将提出登记申请的时间作为主观的善意时点极为必要。对于在不动产登记申请提出后发生的不动产登记簿错误，如不动产之上的负担被不当注销等情形，这种情况如前所述从内涵上虽然难以被《物权法》第106条规定的无权处分的含义所容纳，但在有关司法解释和法律未做出相关规定前，应准予类推适用关于不动产善意取得的规定，使取得人取得没有负担的不动产物权。此种情形下，取得人善意的时点应以不动产登记簿错误发生时为准。

    （三）例外情形：未过户登记如何判断善意的时点

    如果无权处分时，还涉及到一房多卖的情形，可参照《指导意见》第13条(“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”)进行处理：办理了不动产登记的买受人构成善意取得，未办理登记的其他买受人不构成善意取得。从这个意义上来看，《物权法》将不动产登记作为善意取得的构成要件是有道理的。然而，实践中，法院并没有严格地恪守以不动产登记来判定善意取得的情形。早在《物权法》颁布之前，就发生过将已发生事实居住、而未办理不动产登记的买受人认定为善意取得人，并令其补办登记的案例[15]。最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（修改稿）》第96条规定，部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务。但如何理解这一解释中的合法手续不无疑问。在《物权法》颁布后，对于既未办理过户但实际合法占有房屋的买受人，以及未办理过户也未合法占有房屋，仅订立了合同，并交付了一定定金或价款的情形是否构成善意取得，此时，主观善意时点的重要性便凸现出来了。实践中，有法院判决未过户的不动产买卖合同有效，双方应继续履行合同，办理过户手续。这一判决的正当性值得推敲。[16]。因为一旦发生诉讼，取得人实际便知道了无权处分的事实，那么取得人即不应再被视为善意。不过，鉴于此种情形法律并未进行明确规定，且若买受人已经实际居住，又认定不构成善意取得对买受人十分不利，因此，建议司法解释对此类情形应进一步予以明确。

 

 

 

注释:

[1]黄平，肖祥丹．老公瞒妻卖别墅，法院判有效[n]．重庆商报，2010-12-16.

[2]康俊亮．物权法亮点：不动产适用善意取得制度[n]．检察日报，2007-04-03.

[3]王利明．物权法研究（上卷）[m]．北京：中国人民大学出版社，2007.

[4]王泽鉴．通则•所有权[m]．北京：中国政法大学出版社，2001:124.

[5]程啸．论不动产善意取得之构成要件[j]．法商研究，2010,(5).

[6]崔建远．物权法[m]．北京：中国人民大学出版社，2009:86.

[7]karl-heinz gursky. staudinger bgb band：buch 3 sachenrecht§' 883-902[m]．ber-lin : sellier-de gruyter,2008:439.

[8]heinz rey. die grundlagen des sachenrechts und das eigentum［m］．bern：staempfli verlag ag. 2007:389.

[9]juergen f. baur, rolf stuerner. sachenrecht[m]．muenchen: verlag c. h. beck ,2009 ;301．

[10]金镒．丈夫瞒妻把房卖妻子反悔也无奈[n]．哈尔滨日报，2010-01-10.

[11]张蕾．“老实人”瞒妻女卖房无效[n]．北京晚报，2010-12-03.

[12]蒋春燕，孙慧丽．女方开单身证明卖掉夫妻共有房法院判合同有效[n]．法制日报，2007-04-28.

[13]梁慧星．对物权法草案（第四次审议稿）的修改意见[c]//．梁慧星．中国民事立法评说．北京：法律出版社，2010:202,208.

[14]梁慧星．民法解释学[m]．北京：中国政法大学出版社，1995 :226 -227.

篇4

    答:下列情形属于房地产变更登记:(1)房地产使用用途改变的;(2)权利人姓名或名称发生变化的;(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。

    申请变更登记应提交什么文件,办理变更登记时需缴纳什么费用?

    答:(1)《房地产变更登记申请书》;(2)房地产权利证书;(3)改变房地产用途的,应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书,需补交地价的,还应提交付清地价款证明;改变权利人姓名或名称的,应提交行政主管机关批准的文件;个人的提交公安部门证明;企业法定代表人变更一般不需办理变更登记,待权属发生转移时,同时提交变更证明即可;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。

    变更登记每项交纳登记费20元。

    哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记?

    答:(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房);(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房;(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。

    购买二级市场商品房后,何时可以申请办理《房地产证》?

    答:根据《房地产登记条例》第三十六条的规定,只有商品房项目办理了房地产初始登记后,小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说,只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门,按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后,初始登记才算结束,小业主才能办证。因此,并不是发展商一提交商品房项目的资料后,小业主就可以申请办理《房地产证》。

    如何办理二级市场转移登记手续?

    答:办理二级市场转移登记需提交下列资料:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)房地产买卖合同;(4)付款发票和付清房款证明。

    办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理,也可以自行到产权登记部门办理。

    拆迁赔偿房如何办理《房地产证》?能否转让?

    答:拆迁赔偿的房地产,原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书;(4)补偿与被拆迁房地产有差价的,差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。

    拆迁赔偿房的登记价,一般按新建房的建筑成本登记;补交差价的,差价计入登记价。

    拆迁赔偿房属于商品房地产的,发红皮《房地产证》,可以转让;不属于商品房的,发绿皮《房地产证》,不能转让。

    集资房、合作建房如何办理《房地产证》?

    答:(1)集资建房、合作建房的,必须是经政府有关部门批准的,并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》;(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房,必须经过有关部门处理并补交地价款,按规定办理房地产初始登记后,方可办理小业主《房地产证》;(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》;身份证明;集资建房或合作建房合同书或协议书;购房发票复印件;发展商出具的付清房款证明。

    什么情况属于三级市场转移登记?

    答:凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的,称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承,人民法院判决、裁定的强制性转移等等。

    三级市场转移登记需提交什么资料?

    答:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)转让、受让双方身份证明;(3)《房地产证》或其他产权证书;(4)房地产买卖合同。

    拍卖的房地产过户需提交哪些资料?

    答:通过法院拍卖的需提交:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)竞授人身份证明;(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书;(5)原产权证书,人民法院在办案中未能收回原产权证的,需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废;(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的,需提交用地补充协议和付清地款证明。

    由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)竞授人身份证明;(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;(4)原产权证书;(5)委托拍卖的公证书。

    拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。

    如何办理房地产交换?需缴纳哪些费用?

    答:房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意),并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书;对商品房交换的房屋有差价的,应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。

篇5

第二条本办法所称不动产、建筑业营业税项目管理是以不动产、建筑企业和个人（以下简称不动产、建筑业纳税人）销售不动产、承接建筑业工程项目为管理对象，以不动产销售、建筑业为控管手段，通过对不动产、建筑工程项目基本情况、税收征管信息数据的采集、分析、比对，对不动产、建筑业税收实施监控，实现不动产、建筑业税收的科学化、精细化、信息化管理。

第三条不动产、建筑业营业税项目管理的具体内容如下：

（一）受理不动产、建筑业工程项目的项目登记；

（二）对不动产、建筑业工程项目的登记信息、纳税申报信息、入库信息进行采集、汇总、传递、比对和分析；

（三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；

（四）掌握不动产销售、建筑业工程项目进度及工程项目结算情况；

（五）根据不动产销售、建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时足额入库；

（六）监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售和建筑业；

（七）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴税款，并出具清算报告；

第四条不动产、建筑业工程项目登记管理：

（一）在我省范围内从事不动产销售、承包建筑工程项目，应在取得不动产销（预）售许可证或不动产销售合同、工程施工合同签订并领取施工许可证之日起30日内向其不动产、建筑工程项目所在地主管税务机关提供不动产、建筑工程项目信息，如实填报《不动产项目情况登记表》、《建筑业工程项目情况登记表》，并提供下列证件、资料办理不动产、建筑工程项目登记：

1．营业执照副本和税务登记证件副本；

2．不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证；

3．不动产销售合同、建筑业工程施工合同；

4．纳税人的开户银行、账号；

5．中标通知书等建筑业工程项目证书；

6．《外出经营税收管理证明》（适用异地施工建筑企业）；

7．税务机关要求提供的其他有关资料。

（二）纳税人承接异地工程项目的，应在外出施工前，持税务登记证副本、书面申请书、建设规划许可证、承接工程合同书、中标通知书、施工许可证或开工报告以及经办人员身份证（复印件）向机构所在地主管税务机关申请开具《外出经营税收管理证明》（以下简称“外管证”）。凭《外管证》在应税劳务所在地主管税务机关办理建筑企业报验登记后，持上述第一款规定的有关证件、资料办理不动产、建筑工程项目登记。

（三）纳税人已登记的不动产、建筑业工程项目信息发生变动的，应自项目变更之日起30日内持《不动产项目情况登记表》《建筑业工程项目情况登记表》及有关变更资料到应税劳务所在地主管税务机关办理工程项目变更登记。

（四）纳税人承建的工程项目有停缓建、非完工结算注销的，应自有关部门决定工程项目停缓建、注销之日起30日内，凭有关部门决定工程项目停缓建的相关文件或者文书及《建筑业工程项目情况登记表》，向主管税务机关结清项目应纳税款，主管税务机关应进行相应的登记。

停缓建工程需要续建、复工的，应自有关部门决定续建、复工之日起30日内,凭有关部门决定工程项目续建、复工的相关文件或者文书及《建筑业工程项目情况登记表》，向主管税务机关办理续建、复工登记。

（五）纳税人采取分期收款方式销售不动产的，应按期向主管税务机关报送预收售房款相关资料；建筑业纳税人承建建筑工程跨年度施工的，应按年度向主管税务机关报送当年工程进度、工程结算等相关资料，主管税务机关对纳税人报送的上述资料登记备查。

（六）纳税人不动产项目销售完结、承建的工程项目已竣工决算的，应自工程项目竣工决算之日起30日内持《不动产销售结算表》《工程竣工决算报告》或《工程结算报告》及税务机关要求提供的其他有关资料，向主管税务机关申请工程项目税款清算。

纳税人承建的工程已完工决算但尚未结算的，纳税人应自工程项目完工决算之日起30日内向主管税务机关报送书面报告，说明未结算原因。

主管税务机关在办理工程项目清算时，应对工程决算价款、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴税款，在项目税款清算结束后，出具工程项目税款清算报告，并注销工程项目登记。

（七）纳税人承揽分包、转包工程的，应自分包、转包工程合同签订之日起30日内到应税劳务发生地主管税务机关办理项目登记手续；建筑工程项目总承包人在分包、转包工程协议书签订之日起30日内到应税劳务发生地主管税务机关办理分包、转包工程项目登记手续。

（八）纳税人未签订合同或协议及无项目证书的工程项目，应自开工之日起30日内到工程项目所在地主管税务机关办理工程项目简易登记，并提供书面材料，材料内容包括施工单位、建设单位、工程项目名称，工程项目地址、工程项目预算（预计）金额，联系人、联系电话等。

第五条不动产、建筑业营业税纳税申报管理：

（一）纳税人应按月向主管税务机关进行纳税申报，按照《营业税纳税申报办法》填报《建筑业营业税纳税申报表》按照主管税务机关的要求填报不动产销售的纳税申报表。

（二）纳税人异地承建建筑工程除就异地工程项目在应税劳务发生地进行纳税申报外，还应按规定向企业机构所在地主管税务机关报送《建筑业营业税纳税申报表》和《异地提供建筑业劳务税款缴纳情况申报表》。如自应申报之月（含当月）起6个月内未向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证的，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税。

（三）纳税人进行纳税申报时，须分工程项目逐项申报。

第六条不动产、建筑业营业税纳税人管理：

对不动产、建筑业营业税纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和票纳税人。

（一）自开票纳税人。

同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地、建筑业应税劳务发生地自行开具当地主管税务机关发售的：

1．依法办理税务登记；

2．执行国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及使用管理暂行办法》；

3．按照规定进行不动产、建筑业工程项目登记；

4．满足税务机关规定的信息采集、票表比对要求。

（二）票纳税人。

不同时符合上述条件的纳税人为票纳税人，由其不动产所在地或应税劳务发生地主管税务机关为其。

（三）不动产、建筑业自开票纳税人由设区市或县（区）税务机关审核，具体由各设区市税务机关确定。

第七条自开票纳税人应根据《中华人民共和国管理办法》的规定向应税劳务发生地或不动产所在地主管税务机关申请领购《建筑业统一》《销售不动产专用》，并按规定登记保管。不得违反规定开具。

自开票纳税人在收到项目工程款或分包人收到总承包人支付的工程款时，应分工程项目开具，不得使用不合法凭证入账。

第八条票纳税人销售不动产、承建工程项目或承接分（转）包工程项目的，须先在不动产所在地或应税劳务发生地主管税务机关履行项目登记后，方可持以下资料到不动产所在地或工程项目所在地主管税务机关申请：

（一）完税凭证；

（二）营业执照和税务登记证复印件；

（三）销售不动产合同、建筑劳务合同或其他有效证明；

（四）外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；

（五）中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面报告，报告内容包括工程项目名称、工程地址、质式结构、工程用途、工程预算、承包人、联系人、联系电话等；

（六）税务机关要求提供的其他资料。

第九条主管税务机关对开具的销售不动产、建筑业应按工程项目逐户建立收入台帐，逐笔登记已开具的名称、号码、开具金额等相关信息。

纳税人异地承建工程项目完工，并进行工程项目税款清算，应税劳务所在地主管税务机关在注销其项目登记时，应在《外管证》上签注工程项目开具名称、号码、份数、金额，或出具《开具清单》。

第十条不动产、建筑工程项目日常管理：

（一）主管税务机关在不动产、建筑业纳税人进行不动产、建筑工程项目登记后，应按照税源分类监控管理的要求，建立分户分工程项目管理资料档案和不动产、建筑业税源分类控管台帐。

（二）主管税务机关对不动产、建筑工程项目要落实专人管理，并根据项目管理人员岗位职责，制定相应的岗位考核责任制。各项目管理人员要严格按照规定，建立健全管理档案。

（三）主管税务机关要加强工程项目的日常监管，深入工程项目地查看项目的进度或通过其他渠道，掌握不动产销售、工程项目建设进度情况，及时了解企业生产经营情况，通过纳税人不动产销售情况、工程项目建设进度、开具、纳税申报等信息，进行比对和分析，发现管理疑点，及时跟踪管理到位。建筑工程项目竣工后应及时清缴税款，并出具清算报告。

第十一条各级税务机关应积极与规划、建设、土管、房管等部门加强信息沟通，及时采集已批准立项的建设工程项目和工程招投标的基本情况，建立不动产、建筑工程项目信息数据库。对所收集的工程项目相关信息分检传递给项目所在地主管税务机关；主管税务机关对辖区内工程项目、税收征管、纳税申报等信息进行采集和分析，录入工程项目信息数据库，并制作纸质或电子文件上传上级税务机关。上级税务机关要对所归集的不动产、建筑业工程项目信息进行比对，并将信息比对结果反馈各主管税务机关。

篇6

(一)申请原则的涵义

申请原则包括以下几层涵义:首先,原则上登记机构只能依当事人的申请进行登记,在法律没有明确规定时,不动产登记机构不得依职权进行登记。其次,登记申请界定了登记机构的活动范围,登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。再次,如果当事人提出的申请存在登记的障碍时,登记机构原则上不能主动进行调查,只能给与申请人一定期限以排除障碍。最后,在登记完成之前,当事人可以撤回登记申请。

申请原则为许多国家和地区的法律所明确承认。在我国,不少地方性立法和部门规章也都在一定程度上承认了申请原则。《物权法》颁行前承认该原则的立法,如《广州市城镇房地产登记办法》规定:“房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请,并按照本办法规定提交申请登记材料”;《吉林市房屋权属登记条例》规定:“房屋权属登记一般由权利人提出申请,经登记机关受理、核准后,颁发房屋权属证书”。《物权法》颁行之后的立法,如《土地登记办法》第6条规定:“土地登记应当依照申请进行,但法律、法规和本办法另有规定的除外”;《上海市房地产登记条例》第15条规定:“申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前,撤回登记申请”;《房屋登记办法》第21条规定:“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请”。

(二)申请原则作为我国不动产登记法基本原则的意义

1　申请原则是私法自治的必然要求

私法自治也称意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我国,民事法律也以私法自治为基本理念。《民法通则》第4条规定,民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”私法自治是指人们依据其意思自主的形成法律关系的原则,属于人的自我决定这一普遍原则的组成部分。私法自治意味着“对通过表达意思产生或消灭法律后果这种可能性的法律承认”。基于私法自治,民事主体可以自主的做出意思表示,并依此种意思表示来发生其预期的法律效果,从而最终实现民事主体自主决定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括两项基本规则:一是行为自由,二是为自己行为负责。这是一个事物的两个方面,正是由于民事主体享有行为的自由,可以依据自主的意思从事行为,它才应当为自己行为负责;如果民事主体的行为不是自由的,它就不应当为该行为负责。在一个法治国家中,政府应当是有限的服务型政府,公权力的行使受到法律的严格限制,任何公权力的干预和管制行为都应被严格限定在法律授权的范围内。凡是社会成员的私人事务即私法领域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都应当交给当事人自行决定。民事权利的取得或消灭应依当事人的意思表示而发生,原则上无需国家的协助或批准。尽管在特定的情形中,基于一些特殊的考虑,如维护交易的安全、公开当事人从事之法律行为的效力或者促使民事主体谨慎的行为,法律会将要求当事人的民事活动采取特定的方式,如进行登记或采取书面形式,并将民事活动的效力系于该特定方式。但这只是基于正当目的而对意思自治所做的必要干预和限制,并不意味着排除甚至取消了当事人的意思自治。

当事人从事不动产物权交易――即设立、变更、转让或者消灭不动产物权的民事活动显然属于私法自治的范畴,法律对当事人变动不动产物权的意思表示应予承认,使之得以发生当事人所期待的效果――物权变动效力。为了能够使不动产物权交易更加明晰并维护不动产交易安全,《物权法》对基于法律行为的不动产物权变动采取了登记生效要件主义(第9条第1款、第14条等),即对物权变动效力实行所谓的“登记强迫”,不登记则不发生物权变动效力。然而,登记强迫只是就物权变动而言,并不意味着《物权法》强制从事不动产物权交易的当事人必须申请登记,更不意味着对那些不申请登记的当事人给与处罚。在基于法律行为的不动产物权变动中,物权变动的效果从根本上来说是依当事人的意思表示而发生的,是当事人所预期的。登记只是物权变动的一个附属生效要件,并非物权变动的根源,没有当事人的意思表示,不可能发生物权变动的法律效果。不动产登记法虽然是程序法,实行严格的法定主义,具有强行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,严格的登记程序只是为了使不动产物权交易清晰与安全,这不仅是服务于公众利益,也是为了能够更好的实现当事人的意思自治。故此,我国不动产登记法应当以申请原则为基本原则,这是私法自治的基本要求。

从以往我国的不动产登记立法来看,虽然也规定登记应依当事人申请进行,但并未充分贯彻申请原则。例如,一些立法往往强制当事人必须在某一期限内申请登记,甚至对不申请登记或逾期申请登记的当事人收取逾期登记费。这样的规定显然不符合申请原则,完全违背了私法自治原则,构成对民事主体行为自由的不当限制。首先,不动产物权交易是基于当事人的意思表示而发生的,即便采取登记强迫主义,登记也只是决定不动产物权变动效力发生与否的要件而已。《物权法》第6条第1句中“应当”并非对从事不动产物权交易当事人申请登记行为本身的强制,而只是对不动产物权变动效力发生与否的强制。当事人有权决定是否申请登记,当然他们也需要为自己的不登记的行为后果负责(承受不动产物权变动因未登记而未生效的法律风险)。其次,《物权法》第15条已经明确区分了债权效力与物权效力,登记只是决定不动产物权变动是否生效,而不影响合同的效力。在依合同发生的不动产物权变动如房屋买卖中,买受人有权请求出卖人交付房屋并转移房屋的所有权,当出卖人拒绝与买受人共同申请房屋所有权转移登记时,买受人可以先针对其行使登记请求权,要求出卖人与自己一起向不动产登记机构申请登记,如果出卖人拒绝,买受人可以通过司法救济的途径实现其登记请求权。例如,当事人完全可以在合同中约定申请登记的期限,如果负有义务的一方当事人违反该期限,则应向对方当事人承担违约责任。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18、19条以及《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第4条均有明确规定。因此,没有必要担心如不强制当事人申请登记,会对权利人的利益造成不利影响。再次,登记请求权在性质上是一种债权上的请求权,应适用诉讼时效。如果请求权人在一定期间内不行使该权利,义务人将因时效的经过而取得时效抗辩权。所以不动产登记法中也无必要去规定登记申请必须在一定的期间内作出。这种对当事人申请登记期限的规定既非诉讼时效期间,也不是除斥期间,即使申请逾期也不会发生权利消灭的法律效果。

2　确立申请原则可以很好地保障不动产登记簿的真实性、准确性与完整性

申请原则不仅可以确保当事人的申请是启动登记程序的主要原因,充分尊重当事人的意思自治,而且通过申请原则还能有效约束不动产登记机构的行为,确保登记簿记载的真实、准确与完整。首先,当事人的登记申请为不动产登记机构的登记活动划定了范围,登记机构应在此范围内决定是否受理登记申请以及是否进行登记,不能超越申请范围进行登记活动。例如,房屋买卖合同当事人申请的是所有权转移登记,登记机构只能就该申请是否符合所有权转移登记的受理和登记条件作出判断,如果不符合受理条件或者认为有关情况需要进一步说明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以进行实地查看(《物权法》第12条第1款),但是绝对不能超出当事人申请的所有权转移登记这一范围进行登记活动。

其次,当事人的登记申请决定了登记机构从事登记的先后顺序。登记申请被登记机构受理后发生效力,该申请的生效时间点对于登记机构在决定同一不动产上的其他登记时具有拘束力。申言之,申请的先后顺序决定了登记簿上的先后顺位,除非在先的申请不符合受理条件而被拒绝受理,否则登记机构必须按照申请的先后顺序办理同一不动产上的各类登记。例如,债务人甲将A房屋分别抵押给债权人乙、丙,甲与乙、甲与丙先后向登记机构申请抵押权设立登记,登记机构应当依照申请的先后分别办理甲为乙在A房屋上设定的第一顺位的抵押权,甲为丙在A房屋上设定的第二顺位的抵押权。

(三)申请原则的具体问题

1　登记申请的性质

登记申请是从事不动产物权交易的当事人针对登记机构提出的进行登记的请求,当然包含了当事人的意思表示。问题是,这种意思表示与作为法律行为核心要素的意思表示是完全相同还是有所区别?有学者认为,当事人应自由决定是否申请登记,其效果涉及当事人私法权利义务关系,因此登记申请属于意思表示,可以适用民法关于意思表示的一般规定。但是,德国法院和民法理论通说认为,登记申请不是作为法律行为的意思表示,而是纯粹的程序行为。因此,民法中关于意思表示的规定并不是直接适用于登记申请,而是要相应的适用。我国也有学者赞同德国法这一观点,认为民法中关于法律行为制度的规定并不能直接适用于申请等程序,只能根据规范目的以及利益类型进行类推适用,如关于行为能力的规定可以适用于申请,而就附条件或附期限的规定就不能适用。

本文认为,从本质上说,登记申请的核心是当事人的意思表示,没有当事人的意思表示就不存在登记申请。因此,民法对意思表示的规范对登记申请当有适用之空间。例如,申请登记的当事人在申请时应有完全民事行为能力、非对话的意思表示应在到达相对人后生效等。登记机构在受理登记申请时,也应当审查申请人是否具有完全民事行为能力,否则只能由其监护人代为申请。然而,登记申请启动的是登记程序,而不动产登记程序具有强制性,不能任由申请登记的当事人通过意思表示加以决定。一方面,虽然登记程序原则上应依申请而启动,但是这只意味着登记机构受到当事人已经提出的登记申请的约束,而不是说登记机构受到申请人提出的登记文本的拘束。登记申请的效力与法律行为中意思表示发出后所具有的效力完全不同,它是否受理申请以及是否进行登记,不取决于申请人的意思表示,而应依据法律的规定。只有那些符合法定条件的登记申请,登记机构才能也必须受理;只有符合法定条件的登记申请,登记机构才能也必须办理登记。另一方面,基于形式正义之需要,程序法中注重的是行为的确定性与客观性。这表现在:(1)登记申请应当采取书面形式,以固定申请人的意思表示;(2)登记申请虽然属于意思表示,但不能附条件、附期限,因为这会使得登记机构难以决定是否开始登记程序;(3)只要登记申请被登记机构受理,就发生了程序法上的效果――启动登记程序,法律行为中意思表示的发出错误不适用于登记申请。当然,申请人可以在登记行为完成之前,撤回登记申请。

2　登记申请权

登记申请权是指当事人提出登记申请的权利。就哪些人享有登记申请权,德国法实行的是双重赋权原则,提出登记申请的人可以是因登记而受益的人,也可以是因登记而致其权利被涉及的人,当然也可以双方共同申请。即便某人在实体法上并不享有某项不动产物权,但是只要在登记簿上被登记为权利人,其也享有登记申请权。例如,并非真实所有权人的N在登记簿上被登记为位于A大街的某块土地的所有权人,N也属于登记申请权人,其有权申请对登记簿进行更正。在我国,登记申请权原则上属于当事人双方,即除非另有规定,否则当事人应当共同提出登记申请。例如,《土地登记办法》第7条规定,“土地登记应当由当事人共同申请,但有下列情形之一的,可以单方申请:(一)土地总登记;(二)国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记;(三)因继承或者遗赠取得土地权利的登记;(四)因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记;(五)因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记;(六)更正登记或者异议登记;(七)名称、地址或者用途变更登记;(八)土地权利证书的补发或者换发;(九)其他依照规定可以由当事人单方申请的情形”;第8条规定,“两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的,可以分别申请土地登记”。《房屋登记办、法》第12条规定,“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形”;第13条规定:“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请”。

3　登记申请的撤回

依据申请原则,当事人向登记机构提出登记申请后,只要登记尚未完成(即没有记载入登记簿),就可以撤回登记申请。此处“撤回”既包括了《同法》中的要约的撤回也包括了撤销。申请人既可以在申请的意思表示生效(即达到登记机构)之前撤回,也可以在生效之后撤回。由于当事人申请登记的情形既包括共同申请登记也包括单方申请登记,单方申请登记中,只要登记尚未完成,申请人撤回其登记申请的,登记机构自应允许。但是,在共同申请中,仅仅一方要求撤回登记申请,则登记机构不应允许。因为我国不动产登记法律制度是以共同申请为原则、单方申请为例外的。在双方申请的情形中,单方的撤回不应影响登记程序。

四、同意原则

(一)同意原则的涵义

同意原则也称“形式合意或程序合意原则”,它是指只有在得到登记涉及其权利者的同意后登记机构方能进行登记。同意原则也是采取登记生效要件主义的国家所明确承认的一项不动产登记法原则。例如,《德国土地登记条例》第19条规定:“只有登记涉及其权利的人同意登记的,方能办理登记”。依据《德国民法典》第873条,转让土地所有权,以某项权利对土地设定负担已经转让此种权利或者对此种权利设定负担,权利人和相对人必须达成关于权利变动的合意即物权合意,同时还需要办理登记。也就是说,当事人关于不动产权利变动的物权合意是该不动产物权变动生效的实体法要件之一。例如,甲与乙转让某块土地的所有权,要使该所有权发生转移,甲和乙必须就该土地所有权的转移达成意思表示的一致,该意思表示一致就是物权合意。基于合法原则的要求,不动产登记机构应确保登记簿的正确性,因此需要对该物权合意的效力进行审查。然而,要求登记机构直接审查这些物权合意的效力,一则难度过大,登记机构无法做到有效的审查;二则会使得登记的时间过于漫长,耗时费力。故此,早在1872年的普鲁士不动产登记法中就实行了同意原则,以此来限缩登记机构的范围,减轻其审查的负担。

依据同意原则,登记机构无须对作为实体法意思表示的物权合意进行审查,而只需要对登记程序中的意思表示即形式合意进行审查。其实际上是为登记机构的审查确立了一项程序上的证明规则,因登记导致其权利被涉及者对登记的同意――这一程序法上的意思表示被用来替代实体法上的意思表示,登记机构只需要审查这种程序中意思表示即可。因为同意原则是建立在这样一种观念的基础上的,即只有那些在实体法上对不动产物权的变动表示同意的人,才会在程序法上作出同意登记的意思表示。

同意或登记同意是指,因权利变动登记而失去权利的一方,单方作出的同意进行登记的意思表示。至于因登记而获得权利的一方,如果因取得权利而可能有所不利时,也应作出程序法上的协力。对此,《德国土地登记条例》第20条规定:“在不动产交付以及设定地上权、变更地上权内容或转移地上权的情形中,只有当权利人和另外一方表示合意的,才能为其登记”。关于登记同意的性质,德国民法学界有不同的认识。少数人认为是民法或公法上的作为法律行为的意思表示,多数学者与法院的判例都认为,登记同意只是一种纯粹程序法上的意思表示。确切地说,它是一种程序,只是依据合法原则对登记程序合法性所作的要求而已。

(二)我国不动产登记法应当遵循同意原则

在我国,学界就物权行为的独立性和无因性等问题素有争议。本文认为,物权行为独立与否的争论并不影响我国不动产登记法承认同意原则,理由如下:

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本文作者：汝中华陈平工作单位：江苏省吴江市水利局

相关法律法规对水行政许可档案提出的要求2005年实施的《水行政许可实施办法》是基于《中华人民共和国行政许可法》等法律法规制定的，虽然《水行政许可实施办法》和《中华人民共和国行政许可法》中没有直接规定对水行政许可的档案管理的要求，但公开是所有行政许可的原则，即行政许可的实施和结果，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的外，应当公开，并在若干条款上作了具体的规定，明确规定公众有权查阅有关内容，这就间接地对所有行政许可的档案管理提出了要求。其主要内容如下:a.《水行政许可实施办法》第五条规定:“应当公开水行政许可的实施过程和水行政许可决定的内容。但是，涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。”这是一条原则性的规定，是水行政许可公开原则的重要内容。根据该规定，水行政许可的实施过程要公开，包括申请与受理，审查与决定，变更与延续以及听证等都要公开;水行政许可的结果要公开，包括水行政机关是否受理水行政许可申请，是否准予行政许可的决定等。上述过程和结果，往往会形成相应的档案材料，该相应的档案材料除了涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的外，都应当公开。b.《水行政许可实施办法》第三十二条第(一)款规定:“依法作出准予水行政许可的书面决定，应当在办公场所、指定报刊或者网站上公开，公众有权查阅。”这条款详细规定了“准予水行政许可的书面决定”应当在规定的地方公开。根据该规定，水行政许可档案相关内容应当公开，并允许公众查阅。至于公开的范围是什么，该条没有明确规定。笔者认为可以参照原则性规定，即公开内容应当是除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的外，都应当公开，允许查阅。c.《水行政许可实施办法》第四十六条规定:“水行政许可实施机关依法实施监督检查时，应当将监督检查的情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档，公众有权查阅。”根据该规定，水行政机关对行政许可相对人的监督检查情况和处理结果应当予以记录归档，并允许公众查阅。水行政许可量多、涉及面广、社会影响大以吴江市为例，2004年以来，水行政许可共9项，最多最常用的是取水许可和水利工程管理范围内建设项目审查两项，行政许可实施以来，仅这两项的行政许可量就达到近1600件左右，涉及单位面广量大，行政许可相对人涉及到政府机关、事业单位、企业、个人和行政村。因此，科学规范地制作水行政许可档案具有十分重要的意义。

a.以吴江市为例，2008年后的所有许可档案均保存在行政服务科，从档案管理角度看是不符合档案管理的要求的，保存的条件和技术均不能达到要求，没有突出水行政许可档案的重要性。b.历年来的水行政许可档案虽归入档案盒，分门别类进行整理归档，但没有进行统一编号，基本处于散存状态。从保管期限上来说，也没有统一科学合理地划定保管期限，不管保管期限长短，统一放置，也就谈不上合理保护和利用水行政许可档案。

规范档案整理内容、方法a.现行《中华人民共和国行政许可法》及《水行政许可实施办法》对行政许可档案并未有明确规定行政许可档案一定要立卷保存，但《中华人民共和国行政许可法》第四十条规定“行政机关作出的准予行政许可决定，应当予以公开，公众有权查阅”，及以后有利于行政执法和监督，为以后有可能出现的行政诉讼、行政复议提供基础材料。因此，笔者认为水行政许可有必要规范地立卷存档。水行政许可档案应以每一项具体水行政许可事项为单位立卷，实行一事一卷、一卷一号。但对于许可材料较少、许可内容简单清楚、相同许可类型的可以多案一卷。档案卷内文件以所有收集的材料为内容编制目录并编页号(已编制成册的申报资料可利用原有页码，在目录中注明)，整理完毕，全部资料装入国家档案局标准档案盒。b.确定水行政许可档案收集内容及排列顺序。现有的水行政许可类型中需要收集的资料大致有申请书、论证材料、证明文件(包括立项批复、营业执照、身份证等)，水行政机关一次性告知的文字记载、受理凭证、现场查看记录、听证材料、延期办理事项的批件、行政许可决定、送达回证、监督检查及处理意见、验收资料等，水行政许可档案的排列可以按照实际操作过程来编排，体现受理、审查、踏勘、决定、送达情况的全过程。档案卷内文件具体排列顺序为:档案封面;卷内文件目录;水行政许可申请受理通知书;现场踏勘记录;准予行政许可决定书;行政许可文书送达回证;申请人提交的行政许可申请材料(申请书、论证报告、证明文件、上报材料清单及承诺等);发放证照副本的复印件等。确定水行政许可档案的保管期限确定行政许可档案的保管期限，可从相关法律规定和行政许可事项有效期的长短来分别确定。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定:“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年的、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提讼的，人民法院不予受理。”由此可知，一般情况下行政许可档案的最低保管期限可以定为:涉及不动产的最低保管期限为20年，其他行政许可档案最低保管期限为5年。根据以上档案保管期限的原则，再根据水行政许可的特点，可以分为若干类。比如，河道管理范围内限制性活动的审批，保管期限可相对较短，只要在活动结束验收后再保存几年，达到5年的最低保管期限就足够了;取水许可、河道占用等许可中有有效期的，为了档案管理有效、简便、实用，可以在有效期结束后(达到5年最再低保管期限)再保存2年就足够了。当然档案的保管期限的确定要综合考虑，不但要依据诉讼时效，还要依据水行政许可的重要性、社会影响等综合因素考虑。对许可年限较长、涉及重大公共利益、对社会影响较大的行政许可档案要永久或长期保存。明确水行政许可档案的制定保管责任、利用制度为了充分发挥档案的作用，便于许可档案的保管和查询，水行政许可档案应当实行集中统一管理，承办水行政许可的工作人员在水行政许可事项办结后，按照档案制作规定整理全部材料并立案归档，在规定时间内移交本单位档案管理科室统一管理，其中的档案编号、保管年限由科室和档案保管专人一起通过综合考虑许可事项的有效年限、档案的保存和使用价值、社会影响、利用情况等，确定许可档案的保存年限。制定档案利用制度。行政相对人查阅有关资料的，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人稳私的外，按照“先申请、再登记、后查阅”的程序办理;借阅或复印有关资料，需经局相关负责人同意，并办理登记手续。

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促进经济稳增长项目申报指南

 

一、支持领域

为贯彻落实经市政府同意、市发展改革委印发的《深圳市促进经济稳定增长努力实现2020年目标的若干措施》（深发改〔2020〕234号，以下简称《若干措施》），对大型零售企业在深开设品牌店、批发零售龙头企业在深设立采购中心、制造业企业在深设立销售公司等给予支持。

二、设定依据

（一）政策依据

1.《深圳市关于促进经济稳定增长努力实现2020年目标的若干措施》（深发改〔2020〕234号）；

2.深圳市商务局关于印发《落实〈深圳市关于促进经济稳定增长努力实现2020年目标的若干措施〉实施细则》的通知（深商务规〔2020〕3号）。

（二）管理依据

1.《深圳市市级财政专项资金管理办法》（深府规〔2018〕12号）；

2.《深圳市商务发展专项资金管理办法》（深商务规〔2020〕2号）。

三、支持数量和支持方式

（一）支持数量

有数量限制，受财政下达年度资金预算控制，视申报情况，我局据以对资助（或奖励）金额和拨付进度等进行统一调整，申报单位应无条件同意调整结果。

（二）支持方式

事后奖励。

四、申报条件

（一）基础条件

1.在深圳市注册、具有独立法人资格的企业；

2.申报项目实施地在深圳市；

3.申报单位不存在以同一事项重复或多头申报市级专项资金；

4.申报单位持续诚信合规经营，未被国家、省、市相关部门列入失信联合惩戒名单;

5.申报单位按要求向统计部门和商务主管部门报送统计数据。

（二）专项条件

1.“大型零售企业品牌店”奖励项目

国内外大型知名品牌零售商（自有品牌或品牌方授权均可）在深圳开设品牌店，且成立独立法人公司的，均可申报奖励。其中新开设门店的，企业成立及门店开设时间不早于2020年4月30日，不晚于2020年11月30日；已有门店升级的且由非法人转为法人公司的，转法人时间不早于2020年1月1日，不晚于2020年11月30日（成立法人公司的时间以工商登记日期为准）。

2.“批发零售龙头企业采购中心”奖励项目

批发零售龙头企业（中国连锁经营百强和中企500强企业）在深圳成立独立法人公司开展集中采购业务，且2020年度集中采购额超过5亿元的，均可申请奖励。年度采购额以市统计部门统计的商品销售额数据为基准进行核算。

3.“制造业企业销售公司”项目

制造业企业在深圳市新设立独立法人销售公司，且2020年销售额超过5亿元的，均可申请奖励。年度销售额以市统计部门统计的商品销售额数据为基准进行核算。

五、支持内容和支持标准

（一）“大型零售企业品牌店”奖励项目

支持内容：推动大型零售企业在深圳设立独立法人，对在深圳新设立法人或由非法人转法人且正常经营的全球性、全国性和区域性品牌店。

支持标准：支持国际品牌[1]（不含港澳台）企业和本土自主品牌[2]（含港澳台）企业及授权商在本市开设中国（内地）首店[3]、华南首店[4]、深圳首店[5]。对国际知名品牌在深圳开设的华南首店或本土自主品牌企业在深圳开设的中国（内地）首店，给予企业100万元奖励。对国际知名品牌在深圳开设的深圳首店或本土自主品牌企业在深圳开设的华南首店，给予企业60万元奖励，对自主品牌企业在深圳开设的深圳首店或国际品牌授权商在深圳开设的深圳首店，给予企业30万元奖励。如年度申报门店数量超过50个，则根据品牌知名度、年度销售额、门店数量等择优予以奖励。

（二）“批发零售龙头企业采购中心”奖励项目

支持内容：推动有意向的批发零售龙头企业在深设立采购中心，将全国各门店采购额集中到深圳纳统。

支持标准：对限额以上批发零售龙头企业在深圳设立的采购中心，2020年度采购额超过5亿元的部分按照0.15%给予奖励，单个企业奖励上限为1000万元。本款所述“采购额”口径为法人公司年度商品销售额与商品零售额之差，具体以市统计局统计数据为准。

（三）“制造业企业销售公司”项目

支持内容：鼓励制造业企业成立销售公司对其产品专业化销售。

支持标准：对制造业企业2020年在深圳新设立的销售公司，当年度销售额超过5亿元的部分按照0.5%给予奖励，单个企业奖励上限为1000万元。其中，年度销售额[6]以市统计局统计的商品零售额数据为准。

六、申报材料

（一）基础材料：

1.登录广东政务服务网在线填报申请书（网址：gdzwfw.gov.cn/），提供通过该系统打印的申请书纸质文件原件；

2.统一社会信用代码证复印件;

3.企业信用报告（企业自行登陆“广东信用网”打印）。

（二）项目材料：

1.“大型零售企业品牌店”奖励项目

（1）门店门头照片；

（2）门店开业副省级以上城市级媒体报道照片或网页截图；

（3）2020年度增值税纳税证明；

（4）门店的物业租赁合同或不动产证复印件。

2.“批发零售龙头企业采购中心”奖励项目

（1）2020年度增值税纳税证明；

（2）年度统计报表。

3.“制造业企业销售公司”奖励项目

（1）2020年度增值税纳税证明；

（2）年度统计报表。

以上材料均需加盖申报单位公章，多页的还需加盖骑缝公章；涉及外文的，需提供中文翻译件；一式两份，A4纸正反面打印/复印，非空白页（含封面）需连续编写页码，装订成册（胶装）。

七、申请表格

本指南第六条（一）规定登录广东政务服务网在线填报申请书，网址：gdzwfw.gov.cn/。

八、受理机关

（一）受理机关：深圳市商务局

（二）受理时间：

1.网络填报时间：2021年4月15日—2021年4月27日18:00;

2.材料提交时间：2021年4月15日—2021年4月30日18:00；

申报单位在上述规定时间内在线填报、提交材料，逾期不予受理。（注意事项：网络填报时间截止后系统将不再受理新申请以及修改后再次提交的申请，故请尽量预留充足的修改时间）。

（三）受理地点：深圳市福田区福中三路市民中心B区市行政服务大厅西厅综合窗口。

（四）咨询电话：0755-88101050、0755-88102384（工作日上午9:00-12:00，下午2:00-6:00）。

九、申请决定机关

深圳市商务局

十、办理流程

申请指南——申请单位网上申报——初审——申请单位向市行政服务大厅收文窗口提交申请材料——形式审查——资质审查——专项审计——专家评审（仅“大型零售企业品牌店”奖励项目）——征求相关单位意见（根据需要核查比对：资质情况、统计数据，是否存在重复资助情形、有无重大违法违规行为，有否被列入失信联合惩戒名单，有无拖欠应缴还的财政性资金等情况）——核定拟资助计划——社会公示——下达资助计划——申请人提交拨付资料——拨付资金。

十一、办理时限

按照工作要求办理。

十二、证件及有效期

证件：无

有效期限：无

十三、证件的法律效力

无

十四、收费

无

十五、年审或年检

无

十六、补充说明

（一）已经资助过的项目不得重复申报；同一单位建设内容相同或部分相同项目、同一笔费用支出不得向市有关部门多头申报。经核实属重复申报或多头申报的项目，将取消该单位的申报资格并追究责任。

（二）我局从未委托任何单位和个人为企业专项资金扶持计划项目申报事宜。请相关企业自主申报。我局将严格按照有关标准和程序受理申请，不收取任何费用。如有任何中介机构和个人假借我局和工作人员名义向企业收取费用的，请知情者即向我局举报。

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国家工商局出台的《动产抵押登记办法》第二条第三款规定：“动产抵押登记可由抵押合同双方当事人共同向动产抵押登记机关办理，也可以委托人向动产登记机关办理”；《公证机构办理抵押登记办法》第六条规定：“办理抵押登记，由抵押合同双方共同提出申请，并填写《抵押登记申请表》”；《中华人民共和国机动车登记办法》第33条规定：“已注册登记的机动车，抵押人（机动车所有人）将机动车作为抵押物的，抵押人和抵押权人应当填写《机动车登记申请表》，持下列资料，共同向机动车管辖地车辆管理所申请抵押登记，并交验车辆：（一）抵押人和抵押权人的身份证明；（二）《机动车登记证书》；（三）抵押人和抵押权人依法订立的主合同和抵押合同。”《中华人民共和国民用航空器权利登记条例实施办法》第四条规定：“民用航空器权利人认为需要进行权利登记的，可申请办理民用航空器权利登记。”第五条第一款规定：“在申请办理权利登记时，申请人应当向登记部门提交有关申请书的原件以及《条例》和本办法规定的相应文件的原件。提供相应文件原件确有困难的，可以提供经核对无误的复印件。相应文件原件和经核对无误的复印件均为有效文件。”

在我国，动产抵押登记由双方当事人共同申请方能办理。双方共同申请方能办理，那么一方不配合就会导致抵押登记无法进行。有学者主张为使登记制度能顺利地实施，法律应当就此在当事人之间设置一定的权利义务，以使抵押权得到及时地公示。一个重要的手段就是赋予取得抵押权的一方当事人以登记请求权。

登记请求权性质为何，理论上存在几种观点：一种观点认为登记请求权为债权请求权，因当事人约定或者法律规定而发生。一种观点认为登记请求权在性质上属于物权请求权，在本质上是当事人基于对标的物所享有的物权而产生的一种请求权。物权请求权是指基于物权而发生的请求权，亦即当物权人在其物被侵害或者可能遭受侵害时，有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。此观点的前提是，物权请求权成立要有物权的存在，还要有既存物权被侵害的事实或者危险。我国《物权法》实施后，动产抵押登记与否不影响抵押权的存在，抵押合同有效成立，则抵押权设定，登记只是对抗第三人的条件。但如果抵押权不经登记，抵押权就可能面临被对抗之危险，物权妨害排除请求权请求的恰恰是有可能发生的危险。所以，动产抵押登记请求权为物权请求权是比较合理的。我国物权立法并未赋予抵押权人以登记请求权，从保护债权的角度考虑，债权人的登记请求权意义是重大的。

本文主张有必要赋予抵押权人登记请求权，登记由抵押权人申请，如果对方不配合申请的，可以由受理机构向抵押人发出一份确认通知书，通知相关当事人对有关信息进行核对，以免发生错误信息，如接受通知书一方在一定期限内不作出登记承诺，则视为作出同意登记的承诺。

二、动产抵押登记机构的审查方式

登记机关对于申请人的登记申请是采取实质审查还是形式审查，争议颇多。

主张采取实质审查主义的学者认为：实行实质审查是登记具有公信力的必要前提，要使登记的内容与实际的权利相一致，就应该对登记的内容进行实质审查。实行实质审查主义有利于强化登记的公示和公信功能，在采取形式审查主义的模式下，如果登记内容经常发生错误，与事实不符，交易当事人就会经常依据错误信息发生交易，而过多的登记错误会使人们越来越不愿意去审阅登记簿，从而降低登记的公示公信功能，造成交易的极大妨碍，并使真正的权利人受到损害，尤其是使没有过错的无辜之人遭受损害。

但是，在动产领域采取实质审查方式有下列弊端：一是登记部门就要对所涉及到的所有文件资料进行审核，其中就包括抵押合同效力的审查。在我国，有权对合同效力进行审查的部门只有两个，法院和仲裁机构。由动产登记部门去审查合同效力，是违背宪法的。二是有违私法自治的理念。“登记在实际上更多地体现了国家对私权领域当事人双方意思表示的限制，更加注重公权的需要”，物权立法仍属于民事立法，私法自治的理念还是应当遵守的。我国《物权法》规定，动产抵押权成立于抵押合同生效之时，抵押登记只是抵押权获得对抗第三人的效力。从这个意义上讲，动产抵押登记只是对当事人双方设定的抵押权进行登记，登记具有权利备案的功能，而不具有不动产抵押登记的权利创设之功能。对抵押物权属关系的查明和抵押物价值的判断是抵押人和抵押权人在签订抵押合同之前必须要考虑的事情。登记机构采取实质审查，有可能使该抵押合同被当事人认可而不被登记机构认可，从而无从产生合同应有的效果。抵押权人是否对抵押物的权属，价值进行了实质审查，完全是自己可以斟酌处分的事情，法律不应该强加干预。三是不有利于行政效率的提高。对在企业动产抵押登记中，不仅要审查主合同和抵押合同的效力，审核抵押物的权属关系，还要考虑抵押物的价值是否大于担保债权，甚至还要用现场勘验的方法去验明抵押物的真实情况，以判断抵押物是否存在，状态如何，是否与实际名称、数量、价值相等。如此大面积的审查范围，如此强硬的审查力度，必然使登记机关的审查费用居高不下，这些费用最终还要由抵押关系当事人承担再加上登记机构、抵押当事人为审查和配合审查所付出的人力成本和时间成本，使得抵押人借动产融资的成本急剧增加，人为地设置了市场调配资源机制的障碍。

篇10

地契又分为“白契”和“红契”。在买卖或典当地产时，双方订立的契据，未经官府验证，不具备法律效力，叫做“白契”，也叫“草契”。立契后，向官府交税叫“税契”，交纳的税为“契税”。旧时地契总体上是采取“民写官验”的形式，即先由买卖双方自行协商，书写买空卖空地契，然后由官府进行验核。验核的方式一般有两种，一种是“官验契”，即在民写地契上加盖当时州县官印，收取契税，表示官方对地契的承认，“白契”变成“红契”。另外一种是粘连契尾的方式，即由布政司统一刊印契尾，编号发行，粘连在民写地契之后，作为官府验契凭证。官府收税后办理过户过税手续，然后在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的文书（即“契尾”），最后在粘贴处加盖州县官印（骑缝章），这样的地契叫做“官契”，也叫“红契”。

地契的主要内容包括：卖地人的姓名、卖地原因、所卖土地编号、土名、税亩（或丈积）、四至、买主姓名、银价等，落款均有“知见人（或中知人）”、“代字人（过书人）”、“地媒人”、“房亲人”和年月日等相关条款。

地契的交易规则：旧时土地交易的乡规民俗中，族人、亲戚有着优先购买权。卖主卖地时需先遍问叔伯弟侄等有优先购买权的亲房。如果亲房不买，再由亲及疏遍问本家族人。如果本家族人不买，再遍问姻戚、承典、承租人、地邻。如果不遵守这种乡规民俗，很可能会在家族中引起争端。最后，问遍了该问的人还是找不到买主，卖家就会找中人（地媒人）牵线搭桥，中人除了联系买主，还是双方立契约的见证人，并在契约上签名画押，以使契约更具效力。

地契所用纸张及书写：地契是旧时民间在土地兑换、租借，特别是买卖当中普遍流行使用的一种民间文书凭证。地契所用纸张多以当时的棉纱纸、草纸和土纸为文书用纸。这些纸张有个共同的特点：就是表层并不光滑，虽然比较薄却很有韧性。契约内文均以毛笔书写，小楷、草书居多，行文具有统一模式，地契的书写人都是书法较好且以此为职业的人。下面就以实例做一解读

例一 白契（草契）

立卖田地文契人郭银库，因无度用，今将自己南源地一段九墒半，东至路，南至路，西至郭姓柳姓，北至大垠为界，四至分明，并无骰欤同中说合，情愿出卖与杨惟英名下，永远为业，同中言明，每米骷鬯脑，共价大洋三十八元整。自卖之后，地内银两照地承完，地中所出金石土木，相连舍业过割，推量度绝，酒食画字。一尹在内，出入水道，来往路径，一写一定，永无反悔，日后若有人反悔争说者，有卖业人一面承当，恐后无凭，立卖文契为证。

舍业人 郭银库 十

房亲人 郭凌斗 十

地媒人 郝进祥 十

中知人 雷益三 十 任国政 押 齐万泰 十 方生福 押

遇书人 蔡永堂 押

民国十八年四月二十八日立契

例二 官契（红契）带契尾的“官契”（中华民国二年）

立卖院落文契人郝相娃子母子二人，因不便，今将自家祖置东院宽壹拾弓半、长叁拾肆弓、地宽壹拾弓半、长九拾壹弓、出入水管道路，金石土木相连，情愿卖于杨向荣名下，永远为业，仝中言明，共作价钱柒串文整，其价当日交清，并未短少，酒食画字，银粮过割，一切在内，如日后有人争说，此有郝相娃子母子二人一面承当，一写一定，永无反悔。控后无凭，立写文契为据。

户内人王炳义十柳转运（子）十蔡国宝十王进财十

地媒人杨三德十

代书人郭凌斗押

光绪三十四年二月二日立契

例三民国二十九年官契

买契例则摘要

买字第号完税

不动产之买主或承典人，须于契纸成立后六个月以内赴该管征收官署投税。

订立不动产买契或典契时，须内卖主或出典人赴该管征收官署填具申请书，请领契纸缴纳契纸费五角，前项契纸之费由卖主与买主或出典人与承典人分担。

不动产之卖主或出典人请领契纸后，已逾两月箕契约尚未成立者，原领契纸失箕效力，但因有障碍致契约不能成立时，得于限内赴征收官署申明事由，酌予宽限。

原领契纸因遗失及其他事由须补领或更换时，仍依第四条第一项之规定缴纳契纸费。

不动产之买主或承典人逾契约成立后六个月之期限，不依本条例缴纳契税者，除纳定率之税额外，并处以产纳税额之十倍罚金。

缴纳契税时匿税契价者，除另换契纸改正契纳缴纳税额外，并处以左列之罚金：

匿报契价十分之二以上未满十分之三者，短纳税额之二倍；匿报契价十分之三以上未满十分之四者，短纳税额之四倍；匿报契价十分之四以上未满十分之五者，短纳税额之八倍；匿报契价十分之五以上者，短纳税额之十六倍或由征税官署依所报契价收税之。

契纳成立后六个月之纳税期间，限于遵领官契纸者，适用之其私纸所书之契约，若满四十日不填写官契纸者，即按照税额加倍处罚。

买主或出典人以私纸订立契约者，得由征税官署处以五元以上五十元以下之罚金。

逾期未税之契，诉讼时无凭证之效力

中华民国二九年六月二十九日

卖主李发荣李长海

中人徐廷秀

县给

买字第号完税

通过对土地契约的考察，初步可以得出以下结论：

1、地契作为旧时土地制度的重要见证，是研究经济史、地方史，特别是地名的重要材料。

2、白契起源很早，秦汉以前就有了田宅交易，而红契起源晚于秦汉，至少起源于晋代。