房地产市场管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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为进一步规范*市房地产市场秩序，加强房地产市场管理，进一步促进房地产市场健康稳定发展，现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔*〕37号）等有关规定，结合本市实际情况，就有关事项通知如下：

一、规范商品房预售行为

（一）房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划，在申报预售证前1个月申报项目概况。

任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得商品房预售广告，需要其他与房地产开发项目有关的广告的，其内容必须真实。否则，有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的，有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。

（二）房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时，应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的，对正在申请核发商品房预售许可证的，将根据有关规定不予许可；对已核发预售许可证的，将撤销该商品房预售许可证。

（三）未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则，一经发现，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。

对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定，停止办理有关行政业务。

（四）对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目，不核发商品房预售许可证。

（五）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格；取得商品房预售许可证后，应当在10日内全部公开销售。

*市房屋管理系统中显示的可售单元，房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的，将立即责令其限期整改；拒不整改的，将延长整改期限，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（六）严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者，将责令限期整改，并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚，同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（七）境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定，提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预（销）售给不符合条件的境外机构和个人。

（八）开发企业销售商品房时，应向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁不实价格。有最高销售限价的，应当按土地使用权出让合同约定，在最高限价之内进行销售。否则，将责令限期整改，整改期间停止在销售商品房的销售，并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。

（九）开发企业应在销售现场配置电脑设备，供购房人查阅销售楼盘详细资料，并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。

二、进一步完善预售款监管措施，加强预售款监管

（十）各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户，不得私自收取商品房预售款。否则，按《*省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。

（十一）根据《*省商品房预售管理条例》的规定，各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理，每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的，其预购人的首期房款及各行的按揭贷款，必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。划拨使用监控账户内的款项，应凭*市国土资源和房屋管理局（下称市国土房管局）所核准同意支付的数额拨付，不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。

三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管，防止随意变更规划许可，保护购房业主利益

（十二）开发企业申请核发商品房预售许可证时，应确定公建配套施工进度和竣工交付时间，审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后，应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程（包括公建配套）建设进度情况以及现场照片，市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次，并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。

（十三）开发项目申请取消监控账户，应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权，对于分期开发的项目，其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的，在监控账户中扣缴；未完成公建配套建设的，不能取消监控账户，在监控账户中存留相应建设资金。

（十四）商品房预售或者销售后，房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可；确需调整或者变更的，应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。已经在*市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的，楼盘明细表不再变更。

四、加强交易登记管理，及时办理商品房交易登记手续

（*）房地产开发企业应当按《*省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的，按照《*省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。

（十六）房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续，开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。

五、规范房地产中介服务机构的中介行为

（十七）房地产中介服务机构和从业人员提供服务时，应如实向当事人介绍所房屋的权属情况；房屋销售时，应当向买受人介绍所的商品房的有关情况，不得隐瞒；房屋租赁时，还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。

（十八）房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务，不得为开发企业进行内部认购、预订提供服务；提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现，有关部门将依法予以查处，并记录在诚信档案中，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。

六、进一步加强房地产租赁管理

（十九）任何单位和个人租赁房屋的，租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内，应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。

（二十）房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变房屋规划用途，或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途，房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。

七、加强房地产估价机构管理，规范估价行为

（二十一）房地产估价机构在对房地产进行估价时，应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行，不得有违法、违规行为。

房地产估价机构有违法、违规行为的，有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定，给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。

（二十二）具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托，进行房屋拆迁评估时，应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及*市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。

（二十三）房地产估价机构接受商业银行委托，通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房〔*〕8号）的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。

办理房地产抵押登记手续时，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。

（二十四）房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检，并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师，依法查处，并记入其信任档案，向社会公示。

八、监督检查

（二*）市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定，对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合，不得拒绝或者阻挠。

（二十六）市国土房管局发出的违规行为整改通知，15日内未整改或整改不合格的项目，对于开发企业，将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间，直至完成整改；对于中介机构，也将根据有关规定予以处理。

（二十七）市国土房管局（房地产市场监管小组）每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查，并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布

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关键词:房地产市场;招投标;管理

1前言

招投标是一种特殊的、运用较普遍、比较成熟交易方式。招投标在国际上应用于工程发包和货物采购的历史,可追溯到200多年前,早已被公认是一种科学合理利用资金、减少项目投资风险的行之有效的采购方式。我国的招投标实施仅十几年的历史,尚处于初级阶段。目前房地产市场工程项目在我国建筑工程项目中占有很高的比例,根据招投标法律法规,绝大多数工程都必须通过招投标的方式进行实施,这对工程投资、进度和质量进行有效控制,达到预期投资效益至关重要。作为一种重要的市场行为,招投标对规范房地产行业市场竞争,促进相关行业健康发展具有重要作用。

近年来,随着国家房改政策的全面落实,房地产业已明显进入新一轮增长周期。但与此同时,在整个产业市场中企业间的相互竞争却日趋激烈。由于目前房地产开发市场缺乏有效的市场规范,市场参与资格不具有平等性等种种原因,使得房地产招投标不但在实际工作中起不到明显作用,而且成为一种浪费人力、物力,以及消耗项目时间的无效工作。有些招投标形同虚设,严重影响了建设市场的正常秩序,引起了社会广泛地关注。为了保证工程项目的质量,建设的进度和利润,必须严格落实房地产项目招投标工作。

因此,加强和完善我国房地产市场招投标管理势在必行。

2有形房地产市场招标投标发展

从我国工程建设招投标发展过程来看,招投标从无到有,发展的时间只有短短的二十几年,而且主要是在不断的学习借鉴国外经验中逐步建立和完善起来的,这是个循序渐进的过程,必然存在与我国的国情、特点逐步适应的问题。尤其是近些年我国城市建设突飞猛进,在房地产建筑市场遇到了许多新的情况、新的问题,招投标机制必须要随着环境的发展变化逐步完善,在这一过程中也必然会产生不适应的问题。

首先,由于长期受计划经济体制的影响,有形房地产市场现阶段还未完全建立起与市场经济发展相适应的经济体制和法律体系,缺乏统一、平等竞争的市场环境,观念和体制上,也还存在许多不适应的地方。

其次,房地产市场目前的招投标工作由于受诸多因素的影响,还有诸多不完善的地方。如招标投标监管体制不顺;完整的工程交易市场,由于种种原因,有的受到肢解;由于保障体制未建立,有的企业采取不正当竞争手段,恶意降低投标报价,造成一些弊端;有的工程项目利用多头管理打球,不进入有形房地产市场开标、评标、定标;有的工程不按建设程序办事,个别工程招标完成以后,还未办理报建手续等等。

但是,我们应当用发展的眼光来正确对待招投标中出现的问题,在发展中不断研究解决这些问题,科学有效的招投标机制不可能是一蹴而就、一成不变的。近些年来我国的招标投标法律、法规和规章不断完善和细化,招标程序不断规范,必须招标和必须公开招标范围得到了明确,招标覆盖面进一步扩大和延伸,工程招标已从单一的土建安装延伸到道桥、装演、建筑设备和工程监理等。招标投标管理全面纳入建设市场管理体系,特别是房地产市场的管理手段和水平得到全面提高,各级建设行政主管部门认真贯彻执行《建筑法》、《招标投标法》等法律法规,不断加强法规制度建设,进一步健全和完善有形房地产市场,依法规范招标投标活动,工程招投标率大幅度提高。

3招标、投标活动的现状

随着招投标制度的广泛实施,招投标制度在房地产市场产生的作用日益明显,在利益的驱动下,一些规避招标、虚假招标等违反《招标投标法》的现象增多,而且有愈演愈烈的趋势,导致项目工程质量得不到保证,工期延误,而且逐渐成为滋生腐败的温床,造成房地产市场招投标中不规范现象屡屡发生,一些房地产工程招投标未能坚持公开、公正、公平的基本原则,具体体现如下文所述。

3.1招标投标中的不正当竞争

一般来说,在招投标过程中,投标人为提高自己的中标率,总是在赢得招标项目的可能性上和投标交易中能获取的利益之间进行权衡,依据自己的生产成本制定最有竞争力的标价。然而,一些投标人为了迅速获取利益,在招投标过程中往往实施一些不正当的竞争行为,其负面效应,就是在市场经济条件下,一定程度上抑制了招投标这种竞争机制的形成与作用的发挥,破坏了市场经济的统一性和运行规则,阻碍了市场经济体制的形成进程,不但严重地破坏了招投标领域的竞争秩序,还侵害了相关市场主体,甚至会危及整个社会的合法利益。

《招标投标法》第十八条规定,招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。《招标投标法》这条规定明确赋予潜在投标人对不同地区不同部门的招标投标活动享有公开参与竞争的权力。

但是房地产市场招投标活动中的公平竞争受到了各方面的干涉。地方保护、部门封锁及要求投标人垫资、高资质承包等不公平条件变相歧视,排斥潜在投标人等现象大量存在。目前存在的突出问题有两种:一是招标人要求投标人以高资质承包低类别工程;二是有些地方和部门为了保护自身的利益,在招标活动中搞政策倾斜,或在招投标过程中限定投标人范围,或在评标过程中加入不公正条件倾向本地投标企业,客观上造成了歧视其他潜在投标人的行为。在招投标过程中,项目常常受到地区领导、基建主管部门、行业主管部门、业主单位等各方面的干涉,使招标失去公平性。总之,来自各方面的干涉违反了市场经济规律和市场竞争法则,对建筑业的发展及建筑市场的规范都是不利的。

3.2招标机构招标行为不规范

现目前招标机构已走上前台,承担了大量的工程招标业务,据统计,已占整个招投标业务的三分之一之多,他们在服务于业主的同时,配合招标办的管理,为招投标事业的发展,为建筑市场的规范做出了很大贡献。但目前仍然存在一些机构招标行为不规范,存在投标机构的违规操作现象。在资格预审时擅自更改合格条件,如更改施工企业的施工经验、现场登记人员要求、费用标准、开标时间,甚至以上级通知“材料涨价”为由,更改工程招标控制价等,在开标前未按法定时日及时告知投标人,导致众多原符合招标公告规定条件的投标单位,在资格预审中就被排除在中标可能性外。而且非法中介现象也大量存在,为招投标工作的规范化管理带来了难度。

3.3评标专家只以标书为准欠合理

评标专家是招投标过程中极其重要的一环,对招投标工作能否顺利科学的进行起到了十分重要的作用。但是,目前在评标过程中,有一些评标专家未能履行自己作为专家的职责,主要有以下几个方面:

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（一）出台规范性文件，加强行业管理。近年来，我办牵头出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、《关于开展商品房买卖合同专项检查的通知》、《市区商品房销售合同网上登记备案管理办法》、《关于进一步规范市区住宅小区停车收费标

准的通知》、《关于对市区物业管理工作进行定期考核评比的通知》、《关于开展市区房地产评估机构专项检查的通知》、《关于市区房地产市场秩序专项检查的情况通报》、《**市房地产交易秩序专项整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行业管理职能，运用多种管理手段，实行政策引导，规范市场秩序。

（二）建设三大信息系统，强化市场监管。一是建立了房屋维修基金系统。该系统的推行有力保障市区房屋维修基金的规范管理,方便广大业主查询，通过系统建设实现了业主账户、业主委员会账户、楼幢账户、开发单位账户、物业小区账户以及其它物业管理对象关联的账户分摊、合并查询。二是建设了商品房网上销售合同备案系统。商品房销售合同网上备案系统的完善和运行，可以有效制止少数房地产开发企业虚假销售、一房多卖、假买假卖等行为，有利于我处掌握市区商品房供销总量、成交均价、销售进度，及时向社会公布房源和销售信息，可以有效抑制恶意炒作、盲目购房，房价起落无序、影响社会心理失衡和社会稳定等问题。该系统运行以来，已实现商品房销售合同网上备案6856份，销售面积71.12万平方米，销售额达153151万元，实现市区新建商品房全部入网销售。另外，正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。三是建设了**房地产业信息网。该网站共设置法规政策、新闻中心、办事指南、公众监督、开发管理、物业管理、房产交易、白蚁防治、公房管理等15个主栏目，初步实现了房产管理工作现代化、信息化、阳光化操作。实现了房地产开发企业、物业管理企业、房地产评估企业、商品房销售进度、物业岗位证书等信息的网上查询，增添了房地产行业新的交流平台。

三是创新机制，妥善处理各种投诉。一方面，为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。对来访投诉人耐心细致的解释相关法律法规政策，让其“满意而回”。今年上半年共共受理电话投诉160件、网上**投诉80余件，受理投诉25件、来访240人次，满意率达90以上。另一方面，建立健全投诉受理台帐，做好来访登记和回访纪录以及采取现场会办会、发限期整改通知书、开协调会、网上答复等多种方式妥善处理各种投诉。此外,切实加强对物业管理企业、房地产开发企业的规范管理，责成其讲究诚信、注重形象、提高服务水平，并针对存在的问题进行专项会办，妥善协调处理各种历史遗留问题。从结果上看，目前我市的物业投诉、房地产开发投诉呈现逐月下降趋势，人民群众的满意度逐渐提高。

二、存在问题

(一)住宅交付使用行为不规范。今年6月份，在房地产市场执法检查中发现，部分住宅小区存在未经竣工验收就擅自交付业主使用违规现象。如：**市富豪房地产开发有限公司建设的富豪现代城一期项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，同时还存在延期交房未支付违约金、提供进户门与合同约定不一致、广告不实等问题。针对反映问题，市建设局质安站、房管处多次到现场调处，并依据《建设工程质量管理条例》对其实施60万元的行政处罚。

（二）建设交易手续不够完善。一些企业在开发建设销售过程中，仍然存在“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）不齐，或主体资格不相符，业主利益受损。

（三）部份企业销售行为不规范，亟待改正。在房地产市场检查中发现，部分企业销售行为还有待于进一步规范，如云峰帝景项目无预售许可证就开始收取定金，严重违反了《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发经营管理条例》相关规定，我们对此事给予高度重视，成立专门工作组，对事此进行调查，给予其两万元经济处罚。

（四）广告不规范。检查中发现一些开发企业在广告宣传用语上违规、广告中不标明商品房预销售许可证号、广告图片不标注效果图字样。如锦泰花园、康堡小区在广告词中用时间表示路程明显违规。

三、下一步工作打算

（一）积极争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能与公共配套设施同步交付问题,致使部分业主集访、投诉不断情况，我们将主动与局市场处配合，争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》，进一步规范新建小区的供水、供电、燃气、绿化、环评、房屋验收等配套设施的交付条件，维护购房者合法权益。

（二）建立健全房地产市场监管机制。我局将继续加大对房地产市场秩序整治力度，对检查中发现的问题有针对性的做好房地产市场秩序清理检查工作。一是要对检查出的违规行为的整改情况进行及时检查，若发现弄虚作假、阳奉阴违掩盖问题或未整改到位的，坚决给予严肃查处。二是要认真做好群众投诉受理工作。利用网络、新闻媒体加大对房地产市场秩序清查检查工作的宣传力度，鼓励群众对不规范的房地产

开发行为进行举报，对有价值的案件线索认真调查处理，公开曝光，通过新闻监督和群众监督，强化曰常监管的力度。三是要进一步加大查处工作的力度。采取不定期明查暗访、定期通报等形式，对顶风继续进行违规操作的房地产开发企业，一经查实，严格按照《城市房地产开发经营管理条例》、《**市商品房销售管理暂行规定》相应条款，坚决予以严肃查处，绝不手软。

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结合我市实际，为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔2012〕1号）省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》皖政办〔2012〕8号）精神。现就加快保障住房建设，完善房地产市场监管机制，确定新建住房价格控制目标，促进房地产市场稳定健康发展提出以下意见。

一、加快保障性住房建设

一）维护社会稳定，提高认识。从改善民生。建设和谐社会的高度认识保障性住房建设的重要性。加强组织领导，主要领导亲自负责，落实专门机构，配备专门人员，抓好保障性住房建设工作。

二）有条件的区县将实施面拓展到周边乡镇。新增租金补贴800户。新建成廉租住房不少于2732套。2012年度新开工建设廉租住房446套、公共租赁住房2160套、经济适用住房1038套、棚户区改造5060套。对2012年省下达的保障性安居工程建设任务目标，明确任务目标。2012年度继续对人均住房面积低于18m2城镇中低收入家庭做到应保尽保。层层分解细化目标，落实各部门责任，责任到人。加强各相关部门之间的协调，促进项目早开工，推动项目快速顺利实施。

三）增加普通商品住房供给。科学编制好住房建设规划和保障性住房建设规划。继续推进棚户区改造。加快廉租房和经济适用住房建设，加快中低位、中小套型普通商品住房建设。逐步扩大廉租房和经济适用住房保障范围，做到应保尽保。关注中等偏下收入家庭和新参加工作人员的住房问题，启动限价商品住房和公共租赁住房建设工作，解决“夹心层”住房困难。

二、贯彻落实房地产调控政策

一）将新建住房价格控制在合理范围内。根据市中心城区经济发展目标，抑制不合理住房需求。人均可支配收入的增长速度和居民住房支付能力等，结合房地产发展状况，2012年新建住房价格上涨幅度应当与当年城镇居民人均可支配收入相适应。

二）加强房地产市场监测。坚决整治房地产开发、销售中的违法违规行为，继续整顿房地产市场秩序。重点打击市场捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等行为。积极推行商品房交付管理制度。建立健全房地产市场信息系统和统计制度，加强市场监管和分析监测，准确把握市场运行态势，及时市场调控和相关统计信息，稳定市场预期，正确引导消费。

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[关键词]房地产权属档案；市场管理；房地产

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643158

我国房地产市场发展日益繁荣，随之出现了房地产权利人转让、房地产抵押等房地产交易活动，且活跃度越来越高，为了保证房地产市场的健康发展及房地产权利人的合法权利，提高房地产权属档案管理水平显得尤为重要，进而改善当前管理混乱的现状。

1房地产权属档案及其价值

11房地产权属

城市房地产行政管理部门在开展房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等工作的过程中，通过文字、图表、声像等方式记录的重要信息便形成了房地产权属档案。它是城市房地产业管理的科学依据，对于城市建设管理做出了巨大贡献，为满足社会各界需求提供了支撑。通过房地产权属信息的便捷查询，以及档案信息的真实可靠性，实现了房地产权属档案的开发利用价值。

12房地产权属档案的价值

随着经济社会的飞速发展，住房制度改革深入推进，且房地产交易市场日益活跃，房地产权属档案发挥了前所未有的价值作用。地市房地产产权交易中心为房地产权属登记、房地产交易、房地产纠纷仲裁、房屋拆迁、住房制度改革等业务服务，实现了良好的社会效益和经济效益。

2房地产权属与市场管理

21权属与市场管理需能够满足人民群众的需要

为人民服务一直是机关单位机构的工作宗旨，让群众满意是工作到位的具体体现，日常工作中应牢固树立管理就是服务的意识，热情接待每一位前来办理业务的群众，发扬主动服务、超前服务作风。建立完善规章制度，健全内部管理和外部监管机制，推行规范化服务；构建办证、发证、审批等多环节一站式服务，提高群众办证效率，充分发挥房地产管理部门的职能，提供优质高效的服务。

22权属与市场管理要积极为房地产业发展服务

主动为个人住房消费提供服务，满足人们购房消费的需求，推进权属和市场管理工作向规范化、现代化方向发展，提高地市发证率，保障房地产市场滚动发展。大力鼓励中介服务业发展，规范中介服务市场秩序，提升服务水平，增强房地产市场活跃度。充分运用现代科技手段，注重对房地产形势的分析研究，更好地为政府决策提供依据，为房地产业的健康发展贡献一份力量。

23权属与市场管理应积极打破传统的管理模式

随着时代的发展，传统的管理模式已经不能适应新形势的要求，推进管理模式创新成为当下的重中之重，借助科技创新，推进办公模式现代化，改进手工作业的传统模式，提高了工作的效率及质量。借助体制不断创新，推行交易、权属管理机构分设的同时，根据实际情况，积极推进一体化办公模式，大大简化了工作程序，为群众办证提供了便利。不断推进制度创新，进一步完善了人事管理制度，用人机制更加灵活有效，充分调动了工作人员的积极性，进一步提升了权属与市场管理的水平。

3房地产权属与市场管理部门的现状

近年来，房地产权属与市场管理部门各司其职，兢兢业业，为房地产市场的健康有序发展做出了巨大贡献，取得了显著的成绩。在国家经济发展由高速转为中高速的新常态下，对于规范房地产市场提出了更高的要求，房地产管理部门更应主动作为，结合房地产市场发展的新特点，补足短板，进一步提升服务水平，激活住房市场，为满足需求市场营造一个宽松有利的环境。但目前仍然存在一些作风问题，有的地方行政手续复杂，办证效率较低，服务意识不强；管理模式较为落后，对新观念、新事物的接受能力较弱；房地产市场的发展是无止境的，在发展的过程中，必然会出现一些新的问题，需要我们及时解决。

4房地产权属档案管理的建议

41推进办公现代化

加强信息技术与权属档案管理工作深度融合，摒弃传统的手工操作，提高管理水平和效率，实现管理工作的便捷化。

42深化内部机制改革

一是实行全员聘用制，增强人员的流动性，同时激发工作人员的积极性，做事不推诿，勇于承担责任和义务，建立能进能出的用人机制；二是针对中层领导，探索推行竞争上岗制度，提升领导干部队伍综合素质；三是建立普通员工双项选择制度，包括争上岗和末位淘汰制，进一步优化工作人员结构，合理分配资源，形成良好的工作氛围。

43促进廉政建设

加大监管力度，严格杜绝腐败现象的发生，加强计算机管理，提高透明度，遏制违规行为出现，增强房地产市场交易的公平性、公正性、合法化。

44进一步简化程序

对于在市场交易过程中不必要的审批环节，要注意进行清理取消，尽可能地缩短办件时间，同时改变多窗口管理，实行申请、审批、办证、交易等产权管理办公一体化，提高办事效率。

45加强人才的培养与培训

地方应注重对服务队伍的业务培训，以提高工作人员的职业素养和业务水平，同时加大高素质专业人才引进力度，提升干部队伍的整体素质，实现权属档案与市场管理向规范化、现代化发展。

46深入开展市场形势分析

及时了解国家、省市出台的促进房地产业发展的政策文件，加强对市场形势的分析，研究市场下一步发展动向，工作人员在日常管理中，只有掌握了大量的市场信息动态，才能更准确地把握管理顶层设计，从而运用现代化管理手段对信息进行研究整理，进而建立健全完整的市场监测体系。

5结论

房地产权属档案与文书档案有一定的区别，其受房地产行业的影响颇深，房地产行业的性质特点赋予了房地产权属档案具有独特的特点，也充分发挥了其永久性的作用。房地产与人们的生活密不可分，房地产权利人倾尽所有储蓄购买的房屋，对于自己房屋的所有权问题是最关注的，因此，房地产权属档案的作用至关重要。各地区房地产权属档案与市场管理在明确现有问题的状况下，做到机制创新、管理创新，不断加强人才服务队伍建设，促进廉政建设，同时随时关注市场形势，实现制度、标准、程序等各业务环节的高度统一，努力提高查档效率，保证存档质量，为推进房地产业健康发展奠定基础。

参考文献：

[1]苏剑房地产估价风险管理研究[D].北京：中国人民大学，2004

[2]王丽英铜陵市房地产产权产籍管理信息系统研究[D].南京：南京农业大学，2008

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第一条  为了加强城市房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条  凡在本市城市规划区国有土地范围内（含开发区）进行房地产转让、租赁、抵押、典当、交换及其他房地产经营和管理均应遵守本条例。

第三条  市人民政府房产管理部门是本市房地产交易市场的行政主管部门。市房地产市场管理部门负责房地产交易市场的管理工作。

旗县、郊区房产行政管理部门主管本行政区域内的房地产交易市场工作。

旗县级以上人民政府土地管理部门负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查。

工商、税务、物价、财政、国有资产、建设、公安、金融等部门按照职权划分，各司其职，配合房产行政主管部门做好房地产交易市场管理工作。

第四条  房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第五条  房地产交易活动必须在依法设立的房地产交易市场进行，并由房地产市场管理部门办理交易手续。

当事人办理房地产交易手续时，必须如实申报成交价格，并按规定缴纳税费。

第六条  房地产交易市场管理部门和管理人员要履行职责，依法办事，接受社会监督，保护当事人的合法权益，任何单位和个人有权对其违法行为进行检举和揭发。

第二章  房地产转让

第七条  本条例所称房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产权属转移给他人的行为，包括：

（一）买卖房地产的；

（二）赠与、继承、分析房地产的；

（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人的；

（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产的；

（五）企业被收购、兼并、合并涉及房地产权属随之转移的；

（六）以房地产抵债的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第八条  有下列情形之一的房地产，不得转让：

（一）无合法权属证件的；

（二）权属有争议的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）商品房预售，未取得《商品房预售许可证》的；

（七）出典房屋典期未满的；

（八）在依法公告拆迁范围内的；

（九）法律、法规规定不得转让的其他情形。

第九条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋在建工程的，必须完成开发建设投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第十条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院有关规定办理土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金；按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将土地收益上缴国家财政或者作其他处理。

第十一条  房地产权利人转让共有房地产时，应当征得其他共有人的书面同意。在同等条件下，其他共有人有优先受让权。

房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让权。

房地产权利人转让已设定抵押的房地产时，必须征得抵押权人书面同意。

第十二条  房地产拍卖，必须由房地产市场管理部门负责组织，并由其委托的拍卖机构进行，其他任何单位和个人不得组织房地产拍卖。

第十三条  商品房预售，必须符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向旗县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售，应当进入房地产市场挂牌交易。

商品房预售人应当将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案。

第十四条  商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，并由房地产市场管理部门会同金融部门监督。

第十五条  已预售的商品房再转让，当事人应当办理转让登记手续。未办理转让登记手续的，商品房预售单位不得为购房者更名。

第十六条  已预售的商品房，除国家规定允许调整售价外，商品房预售单位不得变更商品房预售合同约定的商品房售价。

已预售的商品房除不可抗力因素外，应当按照合同约定日期竣工交付使用。

第十七条  房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

广告主和广告者不得未取得《商品房预售许可证》的商品房预售广告。

第三章  房屋租赁

第十八条  本条例所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

下列行为也应视为房屋租赁：

（一）提供房屋由他人承包经营的；

（二）将房屋内的柜台、橱窗、铺位等设施、设备出租给他人就地使用的；

（三）以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。

第十九条  有下列情况之一的房屋，不得出租：

（一）无房屋所有权证或者权属有争议的；

（二）经房产管理部门鉴定为危险房屋的；

（三）已设定抵押，未经抵押权人同意的；

（四）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；

（五）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（六）在依法公告拆迁范围内的；

（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。

第二十条  房屋租赁，出租人必须到房地产市场管理部门申领《房屋租赁证》。《房屋租赁证》实行年检制度。

第二十一条  房屋租赁，当事人应当签订国家统一文本的房屋租赁合同，并在合同签订之日起十五日内向房产管理部门登记备案。

第二十二条  承租人承租的房屋，经出租人书面同意并就收益分配协商一致可以全部或者部分转租。转租人与受转租人应按本条例规定签订转租合同，合同约定的转租时限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。

转租合同签订后，当事人应到房产管理部门办理转租登记手续。

第二十三条  承租人有下列行为之一的，出租人有权提前解除租赁合同：

（一）利用房屋进行违法活动的；

（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋结构及其附属设施的；

（三）未经出租人同意转租房屋的；

（四）拖欠房租累计六个月以上的。

因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

第二十四条  出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：

（一）未按合同约定时间向承租人提供房地产的；

（二）未按合同约定维修房屋的；

（三）干扰或者妨碍承租人正常使用房屋的；

（四）向承租人提出无理要求的。

因上述行为给承租人造成损失的，承租人有权要求出租人赔偿。

第二十五条  房屋租赁合同变更、解除、终止，当事人应当向房产管理部门登记备案。

第二十六条  单位或者个人租赁房屋从事生产、经营活动，未经房产管理部门办理租赁登记手续的，工商行政管理部门不得为其办理工商营业执照及营业执照年检手续。

第四章  房地产抵押和典当

第二十七条  本条例所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第二十八条  下列房地产可以设定抵押权：

（一）依法取得房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权；

（二）依法获得的房屋期权；

（三）以出让方式取得的土地使用权；

（四）依法可以抵押的其他房地产。

第二十九条  下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

第三十条  房地产抵押，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押房地产的价值应当由房地产评估机构评估确定。

同一房地产设定数个抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人，其抵押担保之和不得超过房地产评估现值。

第三十一条  房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订统一文本的抵押合同。房地产抵押合同经房地产市场管理部门登记后方为有效。

房地产抵押当事人应当持房屋所有权证书、土地使用权证书、房地产估价报告书、抵押合同登记文件及其他证件到房屋产权产籍管理部门审核并办理房屋他项权利证书。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十二条  以按照份额共有的房地产设定抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，共同共有人为抵押人。

以出租的房地产设定抵押的，抵押人应当告知抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

第三十三条  房地产抵押合同变更、解除、终止，当事人应当到房地产市场管理部门办理变更或者注销登记手续。

第三十四条  已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、扩建或者改变其用途的，必须征得抵押权人的书面同意。

第三十五条  已设定抵押权的房地产依法列入拆迁范围，实行产权调换补偿的，由抵押当事人以调换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。

第三十六条  有下列情形之一的，抵押权人可以向房产管理部门申请处分抵押房地产：

（一）抵押人未依约偿清到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪无人代其履行到期债务的；

（三）抵押人的合法继承人、受遗赠人拒不履行到期债务的；

（四）抵押人被宣告解散或者破产的；

（五）抵押人违反本条例的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（六）抵押合同约定的其他情形。

第三十七条  处分抵押房地产可按照作价转让或者拍卖的方式进行，处分所得价款，依照下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押房地产所需费用；

（二）扣除抵押房地产应当缴纳的税费；

（三）偿还抵押权人贷款本息和违约金；

（四）剩余金额交还抵押人。

同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权向抵押人另行追索。

第三十八条  本条例所称房屋典当，是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权付给承典人，由承典人支付典金的行为。在典期内，出典人获得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。

有合法权属证书的房屋可以典当。

第三十九条  在房屋典期内，承典人对承典的房屋可以自用，也可以出租。

典期届满，出典人可以行使回赎权，以原典价交还承典人，承典人将房屋交还出典人；出典人不回赎的，即为绝卖，并按照规定到房地产市场管理部门办理有关手续。

第五章  房地产交换

第四十条  本条例所称房地产交换，是指当事人将各自的房屋所有权、使用权连同该房屋占用范围内的土地使用权转移给对方的行为，包括房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房屋使用权的交换、房屋使用权之间的交换、土地使用权之间的交换。

第四十一条  房屋拆迁的，被拆迁人可以凭房屋拆迁安置协议与建成房屋交换，并按照本章有关规定办理交换手续。

依照前款规定交换房屋的，拆迁人应当将换房人视为被拆迁人按照原协议进行安置。

第四十二条  有下列情形之一的房地产，不得交换：

（一）无合法权属证件或者权属有争议的；

（二）有租赁纠纷的；

（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（五）法律、法规规定不得交换的其他情形。

第四十三条  办理房地产交换登记手续，除持房地产交换合同、当事人资格证明外，还应当按照下列情况提供有关证件：

（一）直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间交换使用权的，应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明；

（二）房屋所有权交换的，应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。不同单位自管房交换的，还应当提供单位的证明文件；

（三）共有房地产交换的，应当提供其他共有人同意的书面证明；

（四）公房使用权与私房所有权、使用权交换的，应当持房屋使用权证书、私房所有权证书及产权人的同意证明；

（五）属于本条例第四十一条情形的，还应当提供房屋拆迁安置协议；

（六）法律、法规规定的其他证明文件。

第四十四条  房地产交换当事人未到房地产市场管理部门办理交换手续的，房地产开发经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。

第四十五条  房屋使用权交换，应当征得房屋所有权人书面同意，房屋所有权人应当支持使用人的合理要求。换房后，新的房屋使用人与房屋所有权人应当另行签订租赁合同，同时解除原租赁合同。

房地产交换，涉及房屋所有权转移的，依照房地产转让有关规定办理。

第六章  房地产中介服务

第四十六条  本条例所称房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、交易、权属登记、物业管理等活动中从事房地产咨询、价格评估、经纪等居间经营活动，并收取佣金的行为。

第四十七条  从事房地产中介服务，必须设立相应的中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（二）有明确的组织章程和健全的财务管理制度；

（三）注册资本10万元以上；

（四）从事房地产评估业务的，须有3名以上注册房地产估价师，房地产专职估价人员（包括注册房地产估价师和房地产估价员）占职工总人数的50％以上；

（五）从事房地产经纪业务的，须有3名以上取得房地产经纪人资格证书的专业人员；

（六）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术人员须占总人数的50％以上。

第四十八条  设立房地产中介服务机构，应当按照国家有关规定取得房产行政主管部门申请领取房地产中介机构资质证书后，到工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照。

第四十九条  从事房地产中介业务的人员必须取得相应的资格证书，并按照规定办理注册手续，持证上岗。

房地产中介服务人员只能加入一个房地产中介服务机构，从事房地产中介活动，不得以个人名义接受客户委托。

第五十条  房地产交易实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，当事人可以委托具有房地产评估资格的评估机构进行。但涉及国家征收税费、国家赔偿、补偿的，其价格评估必须由房地产行政主管部门认定的评估机构承办。

涉及与银行贷款相关的房地产价格评估，可以由房地产行政主管部门认定的评估机构或者银行估价机构承办。

国有房地产的评估，应当由房产行政主管部门审查合格，颁发证书并经自治区国有资产管理部门备案的评估机构承办。

第五十一条  房地产估价报告，必须由一名估价师或者三名估价员签字并加盖所在评估机构公章，方可生效。

房地产价格评估人员如果与委托评估项目有利害关系或者与当事人有亲缘关系的，必须回避。

房地产评估人员应当为委托人提供的技术资料、商业秘密及评估结果保密。

第五十二条  房地产交易，当事人应当向房地产市场管理部门如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产成交价格低于评估价格的，当事人应当按照评估价格缴纳有关税费。

第五十三条  房地产交易市场管理部门对房地产中介服务机构和中介服务人员实行年审制度，对其经营活动进行监督和检查。

房地产中介服务机构应当按季度向房地产交易市场管理部门报送业务报表，并缴纳管理费。

第五十四条  房地产市场信息广告的，必须在广告前持有关证件到房地产市场管理部门进行登记，经审查同意，方可。

第五十五条  房地产中介服务机构在经营活动中必须遵守下列规定：

（一）遵守有关法律、法规；

（二）按照核准的业务范围从事经营活动；

（三）依法缴纳税费；

（四）按照规定标准合理收费；

（五）接受房地产市场管理等部门的指导、监督和检查。

第五十六条  房地产中介服务人员在房地产中介活动中，不得有以下行为：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

（三）同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；

（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第七章  法律责任

第五十七条  对违反本条例规定的行为，由旗县级以上房产行政管理部门或者其他有关部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第五条规定，当事人未按照规定到房地产市场管理部门办理手续交易房地产的，旗县级以上房产行政管理部门责令其限期补办交易手续，并对擅自转让房地产的，处交易额百分之五至百分之十的罚款；对擅自交换房地产的，处交易额百分之二至百分之三的罚款；对擅自租赁房屋的，处实际租期评估租金总额一至二倍的罚款；对擅自抵押房地产、典当房屋的，处房地产抵押额、房屋典价百分之三至百分之五的罚款。

（二）违反本条例第十三条第一款规定，预售商品房的，由旗县级以上房产行政管理部门责令其停止预售活动，没收违法所得，并处以预售金额百分之五至百分之十的罚款。

（三）违反本条例第十七条、第五十四条规定，商品房预售广告或者房地产市场信息广告的，由广告监督管理机关责令停止广告，没收其违法所得，可以并处广告费一至二倍的罚款。

篇7

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。世界秘书网版权所有

总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议世界秘书网版权所有

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

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【关键调】房地产；按揭贷款；假按揭；防范与管理

随着房地产市场的日益繁荣，房价的不断飙高，住房按揭贷款已成为一种不可或缺的商业行为，与此同时，假按揭也应运而生。假按揭指的是开发商或个人捏造虚假的房屋买卖关系来获得银行的按揭贷款，以套取银行资金为主要目的的商业欺诈行为。本文就假按揭产生的原因及危害性进行深入的剖析，并提出相应的防范措施。

1 假按揭产生的原因

1.1 开发商资金不足

房地产行业是一个投资周期较长的行业，在建设初期投入的资金较多，而要回笼资金的时间又较长，这对于一些资金实力不够雄厚的中小型房地产开发商而言，就容易出现资金链断开、资金短缺的现象。而当资金紧张时，开发商就抓住个人住房按揭贷款利率低这一“救命稻草”，钻银行政策的空子，大胆地通过假按揭这种变通的方法来骗取银行的贷款，达到“融资”的目的。”

1.2开发商转移经营风险的手段

一个楼盘往往总会有一些户型、结构不理想的房屋出现，而这些尾盘一般情况下很难卖掉，就算勉强卖出，价钱也不高。而开发商要回笼资金，就会将这些尾盘的价格标高，以假按竭的方式“打包”给银行，从而降低自己的风险，将经营风险转移给了银行，以套取更多的信贷资金。

1.3 增加房屋的卖点来规避政策的限制

在房屋销售期间，开发商会不吝成本地向购房者做广告，而“零首付”无疑大大地吸引了购房者的眼球。首付对年轻的购房者来说是一个较大的难题，而为了“零首付”的优惠，不少购房者就与开发商串通进行假按揭，而实际上，购房者并未向开发商支付任何的首付。却从银行得到了100%的贷款。

1.4 部分银行对假按竭的纵容

事实上，部分银行为了发展业务，降低了贷款的要求，疏忽了对贷款资质、还贷能力等的调查与核实，在一定程度上纵容了假按揭的产生。而有些银行工作人员为了完成或超额完成自己的业务量，对开发商、个人的假按揭行为漠视不管，甚至给开发商出点子、恶意串通任由假按揭的发生。

2 假按揭产生的危害

2.l 假按揭严重损害了消费者的利益

假按揭被查处后导致消费者个人信用降低，出现负面评价；而假按揭所带来的房地产市场的虚假繁荣、房产成交量的大幅上涨，会使消费者产生错觉，从而盲目投资、盲目入市；而假按揭被查处的房地产楼盘在多家银行多次按揭贷款，将来就会多个业主争夺一套房产，而真正的业主却无法办理产权证，也无法取得房产证，真正的业生成了最大的受害者，而假按揭的房产最后也都成了烂尾楼，

2.2 假按揭危害整个房地产市场的健康发展

假按揭使房产成交量泡沫式放大，住房贷款大幅增加，造成了房地产市场的表面的虚假繁荣，这使得投资者容易跟风，将引诱大量的资金投入房地产市场，影响了广大人民、政府对房地产市场的正确判断，从而使得政府的决策出现偏差。从而严重影响严重危害房地产市场的健康、良性发展。

2.3 假按揭影响贷款资产质量的下降

假按揭势必会严重影响银行的盈利，影响银行的正常经营。从银行自身出发分析，因为资产质量的下降将会出现资金流动性问题，而资金流动出现问题将会使银行面临声誉的风险。如果情形相对比较严重，还会引发各银行间的相互排挤打压，而银行挤兑的后果就是银行破产，那必将损害广大储户的利益。

2.4 假按揭一旦被查处后，将会对企业的声誉产生不可估量的恶劣影响，势必会对企业的未来发展产生不利的影响；因为假按揭能给开发商、房产销售人员、银行贷款经办人员等带来直接的经济利益，这势必会使部分意志不坚定的人犯行贿、受贿、等罪行。

3 假按揭的防范和管理的具体措施

住房按揭贷款的最突出风险就是假按揭，假按揭有存在严重影响着贷款的良性循环，扰乱了房地产市场和金融市场的健康发展，大大加大了银行的贷款风险，因而，对假按揭进行防范和管理是当前迫在眉睫的任务。防范和管理假按揭的具体措施有：

3.1 政府机构——完善法规、宏观调控

作为政府机构，要逐步完善法律法规对房地产市场的监控，同时要充分发挥宏观调控的协调职能。政府要对房地产项目进行总体监管，严禁不合规定的项目开工。造成假按揭的最根本原因在于开发商在房屋未峻工验收前就开始预售，而购房者就可以避开房地产开发贷款的种种限制，开发商就抓住这一空子进行假按揭来实现融资的目的。其实现在我国的开发商已经积累了一定的资金实力，政府可将期房的预售改为现房销售，取消房屋预售制度。

3.2 金融机构——完善制度，严格审批

有些银行为了提高业务量；刻意降低贷款的门槛，对贷款人的资质审查不严格或是根本没有进行贷款调查审查资质就予以贷款。防范假按揭是迫在眉睫的一项重要任务，各银行就严格执行信贷条例或相关规定，有效地防范假按揭行为的发生。加大对贷款资质的审查，我们可以从以下几方面着手：（1）对开发商的开发资质进行审查。如要求开发商提供合法正式的企业法人营业执照、开发经营资质证书、企业财务状况报表等，而银行应派专业人员对按揭的房地产项目进行考察，对资料进行核实与调查，对开发商的信用进行评估等，如不符合贷款的相关规定或有可能存在假按揭的项目，将不予以发放贷款。（2）对个人的贷款资质进行严格的审查。银行要有专业人员与贷款人进行面谈，当面签订合约，贷款人还应出示税收证明，因为税单可以完整真实地体现货款人的实际收入情况和还贷能力，银行应加强对贷款人的身份与资金情况等相关的资质进行严格的审查。（3）加大处罚力度。要秉公处理的银行工作人员，对于触犯刑法的人要坚决移交司法部门惩处。而如果处罚稍有怠慢，通常会使得同样的错误一犯再犯。

3.3 投资企业——准确定位、诚信经营

作为企业，守法是开发商最根本的经营理念，而开发商还应眼光独到地对自己的项目进行准确的市场定位，为房地产市场提供畅销的楼盘。诚信是企业的生命线，开发商一定要讲诚信。而一些中小型开发商因资金短缺，为了一些卖不出去的烂尾楼而搞假按揭。而资金雄厚的开发商绝对不会为了一些蝇头小利而损害企业的声誉。在假按揭过程中，通过虚拟的贷款人以虚假的销售方式来骗取银行的贷款，已经触犯了刑法，构成贷款诈骗罪，应接受法律的制裁。

3.4 投资个人——加强防范、谨慎入市

作为投资购房的个人，应加强自己的防范意识。假按揭虽然折射出开发商的诚信问题，但是同时，也反映了购房者防范意识薄弱，才会让开发商有机可趁。在购房过程中，有些业主在签约多年后仍没有拿到合同原件，但对此事业主却疏于过问。所以，要防范假按揭的发生，还应提高购房者的法律观念、风险意识、防范心理。购房者在购房时一定要仔细验证购买房产的预售许可证，若是二手房，还应到房管部门核查，该房产是否已被转让、抵押或是查封等。要从观念上提高对假按揭的防范意识。

总之，随着经济的高速发展，住房按揭贷款已成为一种深人民心的经济行为，但同时，假按揭也屡禁不止，而且对房地产市场造成了严重的破坏和影响。我们要从根本上加强对按揭制度的防范和科学管理，只有这样，才能有效地打击假按揭的产生，才能促进房地产市场的真正繁荣和健康发展。

参考文献

[1]冯宗荣.“假按揭”产生的原因及其识别与防范探析[J].福建论坛.2005.4

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关键词：放淤固堤；基本原理；施工现场；安全管理

中图分类号：TV871.1 文献标识码：A 文章编号：1006―7973（2016）09-0053-01

1 放淤固堤基本原理

放淤固堤是加固堤防的有效措施之一，放淤固堤的主要目的是通过加大堤防的宽度，延长渗径，从而提高堤防的强度。

目前放淤固堤采用机械设备在河道中挖土，利用水流的挟沙特性和水力管道的输送能力将泥沙输送至大堤背河侧沉放。

机械放淤固堤的主要生产环节，主要包括造浆、泥沙输送和泥沙沉放。所谓造浆，就是利用机械设备将已沉淀的固体泥沙与水混合，形成可以流动的泥浆，为水力输送泥沙创造条件，以便通过抽取泥浆的手段达到取土的目的；输送，就是将制造的泥浆输送到设计地点。主要是采用泥浆泵和水力管道进行有压输送。在输送距离较近时，一般采用单级泵输送；在排距较远，需要多级泵进行接力输送。沉放，就是按照设计要求将泥沙沉放到指定地点，待水沙分离后，将水排走，泥沙按照设计要求进行堆放，达到加固堤防效果。

2 安全责任人的明确是施工安全的保障

安全管理制度再好，也需要具体的安全责任人加以贯彻执行，否则只能是一纸空文。这就要求安全责任人牢固树立“安全第一、以人为本、安全责任重于泰山”的思想。这也是搞好安全生产的前提。

（1）加强自身素质的培养。安全责任人要加强自身素质的培养，不断提高专业技术水平，同时，各专业、各部门的安全责任人也要相互有一定的了解。

（2）树立模范带头意识。安全责任人要在工作中起模范带头作用，尤其是在急、难、险的情况下，更要身先士卒；要积极参加各部门组织的安全质量大检查，参加每月的成本分析会，对施工现场的各项工作做到心中有数，以便指挥决策。

（3）提高对安全管理重要性的认识。要进一步提高安全责任人对放淤固堤工程安全管理重要性的认识，使他们认识到“抓安全就是抓经济效益，没有安全就没有经济效益”的道理。

（4）提高对安全管理紧迫性的认识。安全责任人要深刻认识到我国目前放淤固堤工程安全生产和职业危害防治工作基础薄弱的现状，认真对待工程外包队伍多、施工人员安全意识缺乏等问题。

（5）对施工中存在的问题要有清醒认识。

3 施工区域的安全管理是保证施工安全的核心

放淤固堤工程施工区大致分为：取土场区域、输沙管线区域和淤筑区域。

（1）取土场区域的安全管理。取土场区域安全管理的工作重点是船只管理，对于船的种类来说，涵盖了对施工船、生活船、给养船等船种的管理；对于船的工作环境管理来讲，又包括两个方面，一是管线管理，即需要提高输沙含量而不断调整船位所架设的管线，二是水面管理，即不断取沙而使河滩滩底水深不断增加的水面。

（2）输沙管线区域的安全管理。对于管线来说，在输沙区域内要进行24h不间断巡查，做到“不崩管、不跑水”。对于加压泵的管理，工作人员要及时与船上的技术人员进行沟通，通告并交换相关数据，排除安全隐患，以保证设备的正常运行。

（3）淤筑区域的安全管理。淤筑区域的安全管理的原则，是把握好季节性。放淤固堤工程的施工时间基本跨越春、夏、秋三季。其中，由于夏季出沙量最大，加之夏季游泳人员较多，淤筑区常聚集较多当地民众，给淤筑区的安全管理增加了难度，因此夏季是保证整个工程进度的关键期。在淤筑区域施工现场，应当设立施工隔离装置，并且安插警示牌照和标语，闲散人员不得入内，必要时安排专职安全人员现场监督。

放淤固堤施工现场安全管理是一项极为复杂的综合性管理工作。为此，施工中应建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任，不断探索、总结，将施工现场的各项安全管理工作综合起来，形成相互协调、相互促进的有机整体。

参考文献：

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（1）投资项目决策存在问题

房地产行业的热潮使得很多企业的决策者迷失了方向，在一些项目的投资上，没有经过深思熟虑，就盲目投资。很多情况都是几个企业投资，其他的很多企业都蜂拥而上，也丝毫不考虑自身的实际情况。企业在当今市场的大环境下求生存，必须以市场为立足点。但是很多企业的决策者对市场形势认识不足，对市场获取的信息缺乏准确性和实效性，不能很好的把握市场的形势和动态，从而导致不能很好的将成本控制在一定范围。更有甚者所开发的项目根本没有回报可言，这样只能使得企业亏损甚至面临破产的危险。

（2）财务管理程序不健全

在企业当中无法形成一套健全的系统的财务管理程序。很多企业的财务管理程序不够专业，很多流程都存在着疏漏。这在很大程度上降低了企业的工作效率，同时也大大降低了财务分析的准确性。同时，对市场信息的获取无法做到准确及时，信息往往已经失真，这样就使得决策者无法制定出适合本企业发展水平的最优方案。使得企业发展无法遵循螺旋式的上升。此外，监督体系不完善也是财务管理程序中一个较为突出的问题。甚至财务管理的不透明还致使造价的现象，导致了公司财富的流失。

（3）成本控制观念淡薄

成本管理是对各个环节资源消耗的估计。当代很多企业缺乏成本控制的管你那，没有专业人士制定一套适合本企业的成本管理方案，导致在财务管理上混乱，并且存在着相当大的漏洞。很多企业无法对生产过程中的每个环节进行成本估计，只能在整套环节结束后有个大体估计，这大大降低了成本预算的准确性，导致支出超过预算。对于房地产行业来说，有强烈的成本控制观念显得尤为重要。

2财务管理工作创新策略

（1）创新合理有效的投资计划

企业应当通过分析支出与收入，投资和回报的比率有选择的进行投资，切忌盲目从众。根据企业自身的优缺点，资金的程度来制定适合自己的投资计划。企业管理者可以通过制定创新式的投资计划，按照一定的比率进行投资来规避风险。

（2）提高财务管理人员的创新意识

企业要启用高素质的管理人员，管理人员应当有良好的创新意识和成本管理理念，必要的话应当对财务管理人员进行特殊培训，增强其管理能力。尽可能多的调动起工作人员的积极性去主动学习，增进专业知识水平，从而提高自己的创新能力，不断的丰富完善自己。财务管理人员应有灵活的头脑，将自己所学应用到财务管理当中去，并且尽可能的创新工作流程，完善各个工作环节，为企业创造更大的效益。

（3）创新财务管理程序

要最大限度的利用好电子等高科技产品。将高科技产品运用到各个程序中去。制定的制度应当具有针对性、操作性等特点，财务管理程序必须符合企业自身的发展水平。加强管理程序的监督机制，完善监督机制，将错误的情况降低到最小。要对每个程序进行严格的把关，并且制定相应的业务流程。以保证企业能够稳步前进。充分利用网络化的信息平台，实现便捷快速的信息查询与处理，及时掌握企业各部分的动态，防微杜渐。完善企业的业务链，运用好网络这一渠道。

（4）创新式的人员分配

将财务管理人员的分配状况进行创新，淘汰传统的人员分配，根据管理人员的不同特点，进行分配。根据工作人员的长处，将管理人员分配在适合自己的部门，按照轻重缓急将管理人员按照一定的比例进行合理划分。在监督管理科研等方面应当安排较多的人。在财务管理工作中的监管科研等方面强大了，成本管理、项目预算才能得到很好的控制，企业自身的实力才能得以提高，以便在市场竞争中表现出强大的战斗力。才外，企业应当细化分工，将每管理人员的任务落实好。

（5）在规避风险上进行创新

由于房地产行业在项目的开发和具体实施方面存在着较大的风险，这就要求企业懂得防微杜渐，懂得规避风险。企业应当在财务管理中建立起一套完善的预警体系，加强全方位的管理，使得预警系统更加敏感，促使企业能更好的应对风险。必须要对企业建立起创新性的风险管理方式，将可能出现的风险问题进行识别归类预计，并且预先设想出一套应对风险的方案，只有做好充分的预警准备，企业才不至于在风险来临时乱了分寸，手足无措。

（6）创新性资金管理

首先应当加强财务管理中对成本的控制，成本在市场竞争中占据着重要的地位。如何在保证质量的前提之下，将成本降低到最小，是企业应该为之奋斗的首要目标。其次应当细化每一笔资金的涌入和流出，针对每个项目，制定好资金分配方案。对资金的筹备，使用等方面进行最优选择。制定精确的财务报表。实现最优化的目标，收益最大且成本最小。

3总结