不动产登记操作流程范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记操作流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

为规范不动产登记行为，根据国务院授权，国土资源部出台了《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），从登记程序、资料查询以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度。《细则》的出台，为基层登记机构进行不动产登记提供了可操作性依据，有利于提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全与效率。

一、商业银行应关注的《细则》主要内容

（一）完善登记程序，统一判断标准

《细则》从以下几方面对登记程序进行了完善。一是确立登记原则，规定应依当事人申请进行不动产登记，但法律、行政法规及《细则》另有规定的除外（第2条第一款）。二是完善申请提出，对转让（处分）共有财产（第10条第一款、第二款）、限制（无）民事行为能力人不动产登记（第11条第一款）和委托他人代为不动产登记的申请提出（第12条第一款）作出了进一步规定。三是明确材料要求，规定申请人须填写申请书，规定申请材料原则上须为原件及复印件应与原件保持一致（第9条），规定监护人代为申请登记另须提供监护人与被监护人的身份证（或户口簿）及有关监护关系等材料，规定为被监护人利益而处分不动产须提供书面保证（第11条第二款、第三款），规定委托他人代为申请另须提供被人签字（或盖章）的授权委托书，规定代为处分不动产须现场签订授权委托书以及境外申请人委托他人代办须认（公）证授权委托书（第12条第二款、第三款、第四款），规定因继承、受遗赠取得不动产而申请登记须提交死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议及与被继承人的亲属关系材料等，也可提交经公证的材料或生效的法律文书（第14条）。四是细化查验内容，规定登记机构应查验申请人（委托人）身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致，应查验权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致，应查验法律行政法规规定的完税或缴费凭证是否齐全，应查验不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备和权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确（第15条）。五是明确实地查看重点，规定不动产登记机构进行实地查看时，若为房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记要重点查看房屋坐落及其建造完成等情况，若为在建建筑物抵押权登记要重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，若为因不动产灭失导致的注销登记要重点查看不动产灭失等情况（第16条）。六是明确公告范围内容，规定对登记机构依职权进行更正登记、依职权进行注销登记和依法律行政法规的规定进行登记等情形，须在登记机构门户网站及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。七是界定直接登记范围，对法院持生效法律文书及协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记、对检察院（公安机关）依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记、对政府依法做出征收（收回）不动产权利决定生效后要求登记机构办理注销登记和对法律行政法规规定的其他情形，明确登记机构能直接办理不动产登记（第19条）。八是明确证书证明核发，规定对办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明，而对其他登记则向权利人核发不动产权属证书，且证书证明上要加盖登记专用章，并就共有财产的证书发放及记载作了特别规定（第20条、第21条）。这些规定的目的是统一不动产登记程序所需材料及其要求的判断标准，以避免登记机构、申请人出现认识分歧，从而减少或杜绝材料补充次数，缩短登记办理时间，提高登记工作效率。

（二）健全抵押登记，确保操作规范

《细则》健全了抵押登记制度，确保了登记机构的操作有章可循、规范进行。一是要求共同申请，规定以不动产设定抵押须由抵押权人、抵押人共同申请办理抵押登记（第66条第一款）。二是明确须提供主债权材料，以不动产设定抵押须提供主债权合同（第66条第一款），以不动产设定最高额抵押须提供一定期间内将要连续发生的债权的合同及最高额抵押权设立前已经存在债权的合同和当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料（第71条），被担保主债权转让的须提供转让协议（第69条）。三是明确抵押合同形式，规定抵押合同可为单独书面合同，也可为主债权合同中的抵押条款（第66条第二款）。四是明确变更登记范围，规定一般抵押当事人姓名（名称）、被担保的主债权数额、债务履行期限变更、抵押权顺位等情形发生变更（第68条第一款），最高额抵押当事人姓名（名称）、债权范围、最高债权额、债权确定的期间、抵押权顺位等情形发生变更（第72条第一款），应申请抵押权变更登记。五是明确其他抵押权人同意的情形，规定因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请一般抵押权变更登记（第68条第二款），或因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记（第72条第二款），如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料及身份证或户口簿等材料。六是明确转移登记范围，规定因主债权转让导致抵押权转让（第69条），或最高额抵押权发生转移（第74条第一款），应申请抵押权的转移登记。七是明确最高额抵押权部分转让登记要求，规定最高额抵押权随同部分债权转让而转移的，要根据当事人约定，或进行转移登记，或进行一般抵押权首次登记及最高额抵押权变更登记，或进行最高额抵押权确定登记及一般抵押权转移登记（第74条第二款）。八是明确在建建筑物（工程）抵押登记要求，规定在建建筑物（工程）抵押应包括土地使用权，但不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案商品房，申请登记时还须提供建设工程规划许可证，在建建筑物（工程）竣工后办理建筑物所有权首次登记时还须申请将在建建筑物（工程）抵押权登记转为建筑物抵押权登记，申请商品房预告登记应一并申请在建建筑物抵押权注销登记（第75条、第76条、第86条）。九是明确预购商品房抵押须办两次登记，规定预购商品房办理房屋所有权登记后还须申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记（第78条）。十是明确可申请预告登记，规定抵押不动产申请预告登记，应当提交抵押合同与主债权合同、不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定和其他必要材料（第88条）。不过，需要特别指出，《实施细则》第73条虽然规定最高额抵押权转为一般抵押权后须作登记，但是该要求值得商榷，因为无论《物权法》还是《暂行条例》均未有此要求，且在理论上站不住脚，在实务中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登记，提升协助效果

《细则》设专节对查封登记的有关规定和要求予以厘清。一是明确审查材料，规定要对有权机关工作人员的工作证、协助执行通知书和其他必要材料进行审查（第90条、第93条）。二是明确轮候查封登记，规定两个以上有权机关查封同一不动产，应为最先送达协助执行通知书的有权机关办理查封登记，再依协助执行通知书送达时间先后顺序依次为其他有权机关办理轮候查封登记（第91条、第93条）。三是明确查封登记的注销与失效，规定在查封期间内只有有权机关解除查封的，才能注销查封登记，若查封期限届满未续封的，查封登记失效（第92条、第93条）。

（四）强化特殊登记，方便权利救济

《细则》从以下几方面对更正登记、异议登记的具体内容、要求等作出了规定，强化了其可操作性，方便了权利人的权利救济。一是确立职权发起更正登记，规定登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理，登记机构应在公告15个工作日后，依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外（第81条）。二是明确更正登记申请的处理，规定不动产登记簿记载事项确有错误则应予更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外，若无误则不予更正，并书面通知申请人（第80条第一款、第三款）。三是明确更正登记范围，除不动产登记簿记载的事项错误外，还规定不动产权属证书或不动产登记证明填制错误的，也可申请更正登记（第80条第二款）。四是明确应提交材料，规定权利人申请更正登记应提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料和其他必要材料，利害关系人申请更正登记应提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料，申请异议登记应提交证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料和其他必要材料（第79条第二款和第三款、第82条第二款）。五是明确异议登记申请的处理，规定应将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明，且申请人应在登记之日起15日内提交法院、仲裁委受理通知书等材料，逾期不提交则异议登记失效，失效后就同一事项以同一理由再次申请异议登记则不予受理（第83条）。六是明确异议登记期间权利处分的申请登记，规定登记簿上记载权利人及第三人因处分权利申请登记，登记机构应书面告知申请人已存在异议登记，若申请人申请继续办理则应予以办理，但应让其提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺（第84条）。

（五）界定资料查询，保障主体权益

《细则》从以下几方面界定了资料查询，以便各界掌握和操作，切实保障权利主体合法权益。一是明确资料范围，规定不动产登记资料包括：不动产登记原始资料（包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料及不动产登记机构审核材料）和不动产登记簿等不动产登记结果（第94条第一款）。二是明确查询范围，规定权利人可查询、复制其不动产登记资料，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况，法院等有权机关可依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料，其他有权机关可查询、复制不动产登记资料（第97条第三款）。三是明确应提交材料，规定申请查询、复制不动产登记资料应提交申请书、查询目的的说明（权利人查询其不动产登记资料除外）、申请人身份材料，利害关系人查询另应提交证实存在利害关系的材料，委托他人代为查询还应提交人身份证明材料、授权委托书，有权机关查询应提供本单位出具的协助查询材料、工作人员工作证（第98条）。四是明确查询处理，规定对符合规定的查询申请应在登记机构设定的场所当场提供查询，如因情况特殊不能当场提供查询，应在5个工作日内提供查询，而对申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围、查询人提交的申请材料不符合规定、申请查询的主体或查询事项不符合规定、申请查询的目的不合法等情形，不予查询并书面告知理由（第99条、第100条、第101条第一款）。五是明确查询要求，规定登记原始资料不得带离设定的场所，应保持登记资料完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备（第101条第二款、第三款）。六是明确结果出具，规定查询人可查阅、抄录、复制登记资料，查询人要求出具查询结果证明，登记机构应出具并在查询结果证明上注明查询目的、日期及加盖登记机构查询专用章（第102条）。

（六）细化不当行为，明确追责标准

《细则》从以下几方面细化了相关人员不当行为，从而明确了追究其法律责任的标准，以便实务中能够准确判断与掌握。一是列明当事人责任主体，规定当事人有不当行为应追究其法律责任（第104条）。二是细化登记机构工作人员不当行为，明确将对符合登记条件的登记申请不予登记、对不符合登记条件的登记申请予以登记、擅自复制（篡改）不动产登记簿、泄露不动产登记资料（信息）、无正当理由拒绝申请人查询（复制）登记资料、强制要求权利人更换新的权属证书等情形列为不当行为（第103条）。三是细化当事人不当行为，明确将采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记、采用欺骗手段申请查询（复制）登记资料、违反国家规定泄露不动产登记资料（信息）、擅自将不动产登记资料带离查询场所或损坏查询设备和查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料等情形列为不当行为（第104条）。

二、商业银行适用《细则》应注意的问题

（一）及时梳理信贷业务，确保现有情况合规

银行及其分支机构要对照《细则》的规定，及时梳理本行信贷业务，以确保业务开展符合《细则》规定：一是梳理规章制度，及时修订完善不符合规定的内部规章制度，明确要追责的不当行为情形，促使分支机构及其工作人员能依规定操作。二是梳理格式文本，及时修订不符合规定的相关条款内容，确保抵押合同形式、授权委托书、变更（转让）协议等符合规定，依法维护本行合同权利。三是梳理信贷流程，及时修订不符合规定的流程，确保抵押登记共同申请、材料提交、查询不动产登记簿、变更（转移）登记等流程环节符合规定。四是核查存量业务，要核查在建建筑物（工程）抵押贷款、按揭贷款是否符合规定，是否符合再次办理抵押登记要求，如不符合的，要与抵押人协商加以完善，或及时办理再次抵押登记，若被拒绝的，则要依法依合同约定启动提前收贷程序，要核查抵押登记记载是否有误，如有误要及时申请更正登记。

（二）严格遵照规定操作，全力维护本行权益

银行及其分支机构要从以下几方面入手，严格遵照《细则》规定进行操作，全力维护本行权益。一是认真审查材料，对抵押人或代办人身份证件、不动产权证（或房产证、土地使用权证）、授权委托书等材料要认真进行审查，抵押权变更登记还要审查其他抵押权人书面同意材料及身份证（户口簿）等材料，确保材料完备及内容准确无误、相互一致，使登记能一次性成功办理。二是正确选择文本，要优先选择格式文本，与借款人、抵押人签订合同、变更协议等，非格式文本须经法律审查通过，确保这些文本符合登记机构要求。三是查询权利现状，应要求抵押人在抵押登记前申请查询不动产登记簿，并提交登记机构出具的查询结果证明（须盖章），以确保未发生更正登记、异议登记或查封登记，在建建筑物（工程）抵押要将土地使用权一并抵押，并确保土地使用权不存在抵押、更正登记、异议登记或查封登记等情况。四是共同提出申请，要与抵押人（或代办人）共同到登记机构申请抵押登记、填写申请书及递交其他相关材料。五是查核证明记载，对登记机构核发的不动产登记证明，要现场查核记载是否准确，如不准确则要现场要求登记机构更改，如现场未发现问题而在日后又发现的，则要立即申请更正登记。六是配合实地查看，登记机构实地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况时，银行要协调抵押人共同作好配合工作。七是审慎变更登记，在贷款债权、抵押情况发生变更、转让或转移后要及时申请变更（转移）登记，若登记机构难以出具反映变更（转移）情况的证明，则要审慎变更登记，对最高额抵押权转为一般抵押权要暂缓申请登记。八是善用法院力量，要积极申请法院查询、查封不良贷款借款人、保证人的不动产，在查封期限届满前要协调法院进行续行查封，为胜诉执行打下坚实基础，在法院拍卖成功或裁定抵债的，可单方申请过户登记，或协调法院持生效法律文书及协助执行通知书到登记机构办理过户登记。九是严惩违规人员，各级行尤其是上级行要强化对本行办理抵押登记情况的监督检查，对违反细则、本行规章制度及其抵押操作流程的人员要及时予以追责，以反向督促他们依规依流程办理抵押登记。十是打击不当行为，如登记机构及其工作人员对符合登记条件的登记申请不予登记，或有其他不当行为，要立即向其上级机构等部门反映，依法打击不当行为。

篇2

关键词：低效不动产 处置实践 探索 问题

一、低效不动产的定义界定

所谓低效不动产是指长期处于闲置状态、租金收益率低、存在安全隐患，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出，不能给企业带来预期收益的一类不动产。国有低效不动产处置是指运用公开交易平台转移低效不动产所有权或使用权的行为。笔者通过阅读大量文献，认为资产占用——利润比重分析法 能够更加形象的来界定企业的低效不动产资产。资产占用—利润比重分析法是通过对资产占用—利润结构表的分析来实现的，这种分析方法的主要特点有：将企业内部资产分为高效资产、低效资产和无效资产，通过个资产在总资产中所占的比重与其对应创造的利润比重的比较来判断其资产类型，一般分析周期为五年左右。通过这个分析方法，若在整个考察周期内或大部分时间，企业内部某项资产的资产占有比小于利润占比，但同时也创造企业利润的情况下，该项资产就可以界定为低效不动产资产。

二、低效不动产处置的实践

笔者所在公司低效不动产主要来源于企业自行开发建造或福利分房政策取消后的保留房产，由于绝大多数房产房龄在20～30年且年久失修、地段偏远分散、房型结构不理想，管理不便且存在安全隐患等原因，总体租金收益偏低，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出。根据国资委加快处理低效无效资产的要求，本着推进全面预算管理，优化资源配置，减少低效不动产运营风险，提升资产运行效率，进一步改善资产运行质量，提升有效不动产的盈利能力，自2012年起开始尝试存量低效不动产处置工作，严格按照集团公司下发的《非股权性资产转让管理办法》，以程序规范、效益提升、安全稳定为基本工作准则，边实践、边总结、边改进、边提高的工作思路，努力推进低效不动产处置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，笔者公司共处置完成存量房产计152套、商办用房4套，地下车位8个，合计处置面积达到1.35万平方米，资产处置收入达到2.99亿元，超出评估总价1309.08万元，最终实现处置收益合计1.96亿元，并打包解决了几十套历史占用遗留房产问题。通过上述处置，将不利于公司管理且无法进行改善的低效不动产分离出来，为企业盘活资金，腾出来一定的成本空间，使企业的经济效益得以充分体现。为此，笔者公司在推进低效不动产处置工作上主要做到了以下几点：

1.组织体系保证

成立低效资产处置办公室，并配备专人负责，按项目化管理要求，坚持PDCA+认真的工作方式，全面推进低效不动产处置工作。由于此项工作涉及招商租赁、财务、法务、客服等多个专业，在公司成立跨部门虚拟团队，由公司分管领导负责统一协调，以保证低效不动产处置各项工作的有序开展。

2.完善处置流程

低效不动产处置采取事前、事中、事后全过程管理。事前策划：通过不动产运营效率分析，年度处置计划报经理书记办公会审核与董事会审议（二次审批）；事中管控：处置经济行为上报集团公司审批备案和处置方案上会公示、集团公司指定评估与备案；事后跟踪：审计监察部进行阶段性管理审计、公司纪检参与全过程监督，每次处置行为，上级审计监察部、经营财务部及公司纪检员均派员进行现场监督。具体操作流程如下：

1）公司董事会审议年度低效不动产处置计划与方案；

2）按照处置授权权限分批上报集团公司，取得同意处置经济行为批复；

3）按照国有资产评估程序进行指定评估，取得国有资产评估备案表；

4）具体处置方案经总部领导班子审核备案；

5） 公开市场（平台）上市挂牌交易。

3.健全处置制度

国有低效不动产的处置过程，就是追求资产处置程序合规、效益最大化的过程。但其工作规则，必须符合国家法律法规及现行政策的规定。笔者公司在认真学习领会《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《上海市国有资产产权交易管理暂行条列》、《上海市国有产权交易规则》及集团公司《非股权性资产转让管理办法》等法律法规政策的基础上，起草了公司《低效不动产处置管理办法》、《低效不动产处置交易流程》等制度。目前，公司低效不动产资产处置制度体系基本确立，特别是依法依规规范了低效不动产处置评估、信息公开、定价（低价）流程、领导班子会议决策处置方案、公开挂牌进场交易等制度。

4.优化处置方式

不断优化低效不动产处置方式，实现低效不动产处置价值最大化。根据地区差别、难易程度及相对优劣差异，将存量房产打包捆绑处置，按每包标的总价（以评估价计）不高于1500万元或总量不超过10 套为原则进行处置。实践证明，根据存量房产现状和特点，采用集中交易、批量处置的方式，不仅让有实力的集约竞买人参与竞价，还解决了许多历史遗留问题，有效提高了处置效率，确保和加快了资金的回笼，减少了处置过程中不必要的人力、物力和财力的支出。

5.注重资产调查

首先，履行尽职调查：包含资产权属（抵押、担保、诉讼），欠费（水电煤、有线电视、物业管理、保安保洁费），户籍等情况；

其次，资产现场勘察与调研：对处置标的物的层次、朝向、内部结构变化情况，以及对所处的区域内同质房屋进行价值比较，并形成书面材料（重点揭示瑕疵情况）；

第三，资产现状梳理：包含租赁状况分析、处置事项或优先购买权书面告知、租赁到期或历史遗留问题清理、附属设施设备清理、结构改变恢复及装修补偿等。

6.严控资金风险

近几年，公司低效不动产处置涉及资金量特别巨大。为此，处置资金及时安全到账对企业的经营发展具有十分重要的意义。根据国有资产处置相关规定，转让价款原则上应当在合同生效之日起5个工作日内一次付清。所以，在处置合同中我们特别约定处置资金必须在5个工作日内到帐。每次处置成交后，首要工作即为按日跟踪资金到账情况。特别是在今年第二批存量房处置中，出现了资金支付延迟的倾向，对方提出需要给予2个月的宽限期。为此，我们及时上报法律事务部并紧急发出催款函，按日跟踪资金流向，确保公司利益不受损失，最终在拖延2周后全部到账，并严格按照合同约定追究对方违约金1.4万元。此事件为后续资金到账积累了经验，进一步采取了预警防范措施，后续处置未再发生类似事件。

7.廉洁透明处置

国有低效不动产处置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群体。公司每年初对于低效不动产处置工作主要责任人员签订《敏感岗位廉洁自律承诺书》，自觉做好廉洁自律的表率，处处防微杜渐；此后，公司经理书记办公会再提出明确要求：公司领导、处置相关工作人员、职工实行回避制，不得参与低效不动产处置的拍卖、买卖等事项；每次处置行为，均在解放日报纸质媒体及网络上公开处置信息；此外，针对个人或集团内部职工需求购买房产的行为，还专门制定了个人参与购买房产流程及风险须知制度，从源头上为低效不动产“阳光处置”提供了坚实的制度保障。

8.妥善化解历史遗留问题

近年处置的存量房产大多数为上世纪八十年代的老公房，涉及历史遗留问题较多。其中清理处置诸如浦东环龙苑别墅、海事局、庆安路水泵房、区商委置换占用等各类占用房产共计几十余套，无一发生不稳定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋结构人为改动、租赁装修补偿及租户到期占用不退等各类疑难杂症达五十余起。

三、低效不动产处置的探索

盘活国有低效不动产应在政府的宏观调控下，以企业战略规划目标为指导，解放思想、转变观念，以市场为导向，以资产效益最大化为目标，进而达到盘活资产的目的。

国有低效不动产处置涉及资产权属不清、清理难度大、情况复杂，并无先例可遵循。通过近几年国有企业的不断尝试与实践，目前对国有低效不动产处置，笔者认为基本有以下四种转让模式，现将四种模式实施路径作以如下分析：

1.与个人交易（协议转让）

根据国家相关规定，企业国有产权转让应不断提高进场交易比例，严格控制场外协议转让，经相关机构批准除外。2013年12月，国务院国有资产监督管理委员进一步下发《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》国资厅发产权〔2013〕78号文件规定，中央企业及其各级控股企业一定金额以上的资产对外转让，应当在依法设立的企业国有产权交易机构公开进行，只有涉及企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有、国有控股企业之间协议转让的，由中央企业负责审核批准。为此，与个人交易不可避免的涉嫌将产生国有资产外流和交易结算无法按时按额缴纳的情况，不利于企业的管理和资金的使用，无法可靠稳定的为企业提供有效不动产运营效率的必要资金流。

2.中介机构挂牌交易

中介机构挂牌交易的处置成本基本与拍卖成本相同，处置的方式及流程对于一般企业管理人员较为熟悉也容易操作，可以实现单项标的处置效益最大化，但较难实现批量化处置，也无法保证在短期内取得交易收入。同时，因市场对房地产价格预期的不同，也使交易很难完全按企业预期的成交价格达成交易。由于中介交易的过程中，客户实地看房的需求，不可避免的将增加交易的隐性成本和风险，此方案无法成为国有低效不动产处置的优选。

3.整体拍卖转让

资产整体拍卖较多的应用于企业的闲置资产；长期经营不善，连续多年亏损或接近亏损的企业资产；以及不利于优化产业结构的企业资产。资产整体拍卖主要采用公开招标竞卖的形式，在平面媒体、互联网等渠道拍卖信息，并通过专项推荐会的方式扩大招商，最终将资产卖给出价最高的竞买人。这种交易模式 能满足国家提高企业资产转让公开透明度，较快的寻找到交易对象，满足企业资金较快回笼的需求，特别是能够解决整体资产包中存在的楼品质量、房屋占用、欠费等诸多隐性瑕疵，避免了可能产生的一些不稳定因素。尽管拍卖机构可以根据《拍卖法》和《工商监管条例》对拍卖的委托手续、拍卖公告、拍卖程序、竞买合同、竞买人资格进行控制管理，但目前尚不足以满足国务院国资委的监管要求。

拍卖机构运用其丰富的社会资源，可以向委托人提供下述服务，并取得较好的实际效果。

（1）平行关联增值服务

①在签订委托拍卖合同前的提前介入制；

②拍卖前的策划方案设计；

③通过拍卖预告、项目推荐会等方式扩大受众面、获取市场信息，供委托人参考；

④积极配合委托人完善拍卖标的物的手续。

（2）纵向延伸服务

①以拍卖前的摸底、接触为基础，在拍卖后协助委托人清场；

②协助买受人办理按揭贷款、过户等手续；

③代委托人协调或做好物业的修复工作；

④代委托人做好欠费等调查工作；

⑤协助买受人联系并指导诉讼工作，保证拍卖后期工作的有序开展。

4.产权交易机构挂牌交易

产权交易机构的交易成本与直接委托拍卖相近，进场交易流程与拍卖基本相似（交易方式可选用拍卖进行），基本步骤为挂牌申报、信息披露、举牌受让、竞价和成交签约。产权交易机构能够提供政策、法规咨询和业务指导，确保国有低效不动产处置符合国家法律法规及现行政策的规定，并能够满足政府相关部门对国有资产监管的要求。但产权交易机构对申报材料审核较严，一般要求梳理干净、权利清晰的资产进场交易（在租赁期内一般要求予以清场），且信息披露时间较长（不低于10个工作日），难以满足企业在较短时间内达成交易意愿。

产权交易机构作为一种交易平台，目前在提供增值服务方面表现欠缺，成交后续工作一般也由转让方与受让方自行办理过户手续，企业须投入大量的人力、物力、财力予以配合。为此，此种模式难以达到低效类资产进行快速处置的目标。

四、低效不动产处置存在的问题

1.缺乏评估价格的时效性

一般而言，评估报告的有效性通常为一年。若是年初评估年底交易，根据当前的房地产市场的波动性，资产的成交价格将与资产评估价格差异很大。评估价格对资产处置的实现起着至关重要的作用。若评估价格偏离市场价格（原则上不得低于评估价），特别是商办房，将会严重影响资产的交易。为此，评估时需要全面披露资产瑕疵状况，充分挖掘资产的内在价值，体现一房一价的评估要求，并科学合理地掌握委托评估与处置计划相匹配的节奏，确保评估与市场价格波动相符合，提高资产价格的市场竞争性与可操作性。

2.缺乏处置税务工作的统筹策划

国有低效不动产处置税务策划，是一项系统性的工程。低效不动产与其他物权资产存在一定的差别，按照其不动产物权属性，低效不动产交易成功后还需要进行法律层面的产权转移登记。由此带来的国有资产交易机构的税务策划与产权转移登记的税务申报事项是否可以竞合，这还有待于今后的工作实践；其次是低效不动产处置与房地产交易过户之间存在一定时间周期性，可直接导致过户申报价格与市场价格存在一定的差异性，如何对这部分差额进行税收调节，需要进行系统性统筹策划，合理节税，从而减少处置成本。

3.缺乏低效不动产的安全管理

在处置实践中，一旦该低效不动产被列入处置的范围，往往会忽略该资产的安全性管理。为此，保持资产的安全性与完整性是处置工作的前提保证，需要进一步加强处置资产在抵押、担保、涉诉等方面的管理；加强资产处置的风险管理，特别是在资产成交后尚未完成产权过户前的责任落实与风险管控，需要明确管理责任，确保资产权属转移前的稳定性、安全性、完整性。

参考文献：

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据中国统计年鉴2010统计，截至2009年底，全国规模以上工业企业（年主营业务收入在500万元以上的企业）共434 364个，其中中小企业431 110个，占整个规模以上工业企业数的99.25%。创造的工业产值为372 499亿元，占整个规模以上工业企业工业总产值的67.94%。创造的最终产品和服务价值相当于国内生产总值的60%左右，缴税额为国家税收总额的50%左右，提供了近80%的城镇就业岗位。中小企业已经成为中国经济发展、市场繁荣和就业扩大的重要基础，并以其灵活的运行机制和市场适应能力，成为中国经济体制转变的推动力量。近年来，政府出台了一系列支持中小企业发展的政策，中央银行和各类商业银行也制定了若干支持中小企业的信贷措施，并加大对中小企业的金融服务，使得中小企业的融资渠道逐步拓宽，融资困难有所缓解，但是与中小企业发展中旺盛的资金需求相比，还是难以满足需要。

一、以动产质押缓解中小企业融资难问题

由于在公开资本市场上直接融资的政策限制，大多数中小企业无法通过直接融资渠道获得资金来源。据中国人民银行调查显示，我国中小企业融资供应的98.7%来自银行贷款，由此推断中小企业融资仍主要依赖银行贷款。而中小企业能否取得银行贷款，主要是看能否提供抵押物和抵押担保。目前，国内银行一般偏好于房地产抵押，一方面是因为我国资产交易市场尚不发达，另一方面是因为银行缺乏对其他资产，诸如机器设备、存货、应收账款的鉴别和定价能力，况且上述资产易损耗、价值波动较大（余剑梅，2011）。因此，我国中小企业由于普遍缺乏合乎银行标准的抵押资产而难以取得贷款。另外，相对于大企业来说，中小企业由于经营管理不规范、财务制度不健全、信息不透明、抗风险能力差等原因，也导致其很难找到信用担保人，不能提供银行要求的有效担保。如何通过金融创新方式解决银行与中小企业之间的借贷矛盾，增大贷款力度，是缓解目前中小企业贷款难的关键所在。

所谓动产质押融资，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。当债务人不履行其债务时，债权人有权依照中国《担保法》的规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。在实践中，动产质押融资是指贷款企业将动产存放在商业银行指定或认可仓库中的动产作为质押物，作为质押物的动产在银行的监控下流动，据此向银行申请贷款（或办理银行承兑汇票）的一种特殊融资方式。这里作为“动产”的质押物是指不动产以外的各类财产，如机器设备、原材料、车辆、各种用品等（刘如意，2009）。由于动产比不动产更易于移动和流通，变现更为快速，从而决定了动产质押融资具有自偿性强、安全性高、流动性快、盈利性大等特点。因此，动产质押融资符合中小企业缺乏不动产抵押物的特点，解决了中小企业贷款难的问题，在我国具有广泛的发展前景。

1.中小企业可持续发展的需要

中小企业在市场扩张和规模化运作中面临的最大威胁就是流动资金不足，而存货占用资金比重大、成本高也使得这种资金压力显得尤其突出。动产质押融资充分利用中小企业暂时闲置的原材料、产品、库存商品等存货资产作为质押，向银行申请贷款，缓解了中小企业缺乏融资抵押与融资担保的困难，有助于企业融通资金，扩大生产经营，增加营业利润，同时也有效地保障了中小企业质押物的安全性与完整性。

2.降低银行贷款风险的需要

银行通过与监管方物流企业的合作，增强了对中小企业贷款风险的控制能力，从而也带来了新的业务利润增长点。银行为了减少坏账损失、加快资金周转、控制贷款风险，需要了解质押物的规格、型号、质量、价格、销售区域、承销商等大量信息，要察看权力凭证原件，辨别真伪，这些工作不仅增加了银行贷款的成本，而且也超出了银行的日常业务范畴。而第三方物流企业具有掌握企业存货信息、配送情况、客户资信等优势，作为担保方，他们可以代替银行作出风险评估和监控，从而分散和降低银行贷款的风险。

3.物流企业增值服务的需要

作为擅长库存管理和配送管理的第三方物流企业，由于掌握中小企业库存变动和充分的客户信息，在融资活动中成为借款企业与银行之间的桥梁与纽带，动产质押融资帮助仓储物流企业找到了高利润的增值服务项目，以多功能、全方位的资产管理，提高了动产质押融资的可操作性，实现动产质押融资运作的专业化、协作化与社会化。

二、动产质押融资存在的主要风险

动产质押融资在我国开展时间不长，中小企业、银行、第三方物流企业在积极探索、拓展此类业务的同时，也应该注意防范和规避相关风险，除了贷款业务本身存在的信用风险、道德风险等，还存在不容忽视的其他风险。

1.质押物估价及价格波动的风险

首先，在放贷前，由于动产质押物品种多，价格受市场波动影响大，很难准确估计其价值，贷款银行仅凭借款人出具的进货合同、购销发票等凭据，难以判断其真实的市场价值，甚至可能出现个别企业为了恶意骗取贷款而与不良评估公司串通，故意高估质押物价值的情况，势必会加大银行贷款的风险。其次，由于动产质押物涉及不同行业，银行方如果对行业不熟悉、对质押物的市场价格走势难以预测，贷款发放出去以后，在跟踪监督不到位的情况下，可能会出现质押物的变现价格低于已发放贷款本金加利息的情况，从而影响银行贷款的足额回收。最后，如果出现债务人无法按期偿还债务时，作为债权人的银行有权依法处置质押物，但是，若质押物出现市场滞销、大幅跌价甚至毁损时，根本无法实现足额变现，将会给银行带来较大的风险和损失。

2.质押物监管的风险

目前，动产质押融资的实际操作模式中，多由中小企业向银行申请贷款并以动产进行质押担保，银行委托第三方物流企业代为监管质押物，履行保管、仓储与监督管理的责任，对货物的数量、质量负责，对货物出入库权利予以限制和约束，如有发现有害于银行利益的情形及时通知银行，降低银行的风险和损失。在这种委托关系下，如出现物流企业监管人员渎职会造成监管失控的风险。虽然物流企业作为监管者要承担相应的法律责任，但实际上货物价值损失的直接受害者仍是银行。甚至可能出现未经银行同意的情况下擅自提取、处理质物，给银行债权的实现带来风险；或者银行由于缺乏经验，聘请的物流企业管理水平、硬件设施落后，配套监管措施跟不上，不能有效履行第三方监管职能。

3.相关法律制度不健全

动产质押担保虽然在最近几年受到重视，得到了快速发展，但动产担保制度尚不健全，有些法律规定还比较模糊，企业和银行在实际操作中时常感到无法可依。特别是在质押物监管责任方面，相关法律法规中并没有明确规定，银行借款人和物流企业等合作方都是根据各自对动产监管业务的理解，签订三方协议，通过协议来约束责权利的划分。在实际中，由于各个商业银行经营管理独立，并没有形成全国范围内统一的业务模式和操作流程，也造成了动产质押合同文本数量多且不规范的现状。另外，社会信用监控体系、质押登记体系不健全，也给动产质押融资业务的开展带来了极大的风险。

三、动产质押融资的风险防范

1.加强对质押物的风险控制

为了应对质押物估价及价格波动的风险，贷款银行应在贷前对质押物做好详细的市场调查分析，并通过与物流企业的合作，形成信息共享机制，对质押物的市场需求、品牌、质量、竞争力等影响质押物价值的因素进行分析，选择合适的质押物，防止质押物价值的贬损。另外，准确确定质押率、质押物价值，设立质押物价值安全预警线。如果客户不能及时按期归还贷款，银行应当委托第三方物流企业降低价格尽快销售质押物。

2.健全和完善动产质押监管机制

动产质押融资模式的风险有很大一部分是对质押物的监管风险，健全和完善动产质押监管机制是控制风险的关键点。首先，人民银行应出台统一的动产质押操作规范细则，明确各环节的操作流程、风险点控制及监管措施等，建立一套高效的动产质押管理系统。其次，银行与监管方物流企业应建立战略合作关系，共同对质押物实施监控，形成严密的多方位监控系统。银行必须严格审查并筛选资质高、信用和管理能力强的物流企业作为监管方，并在合同中约定物流企业对客户贷款额度进行信用担保、客户按期归还贷款后予以额外奖励等措施，激励物流企业，与其形成利益共同体。第三，质押物监管过程中，银行必须配备自己的专业监管人员，定期及不定期巡视质押物的保管与流动情况，并在银行信息系统中实时记录，降低银行操作风险和企业道德风险。

3.规范和完善相关法律制度

目前，动产质押融资并没有统一的行业标准和操作规范，亟待最高人民法院出台相关司法解释，防止在动产质押纠纷诉讼过程中出现无法可依的尴尬局面。例如关于动产质押标的物的范围、转质问题、动产质权的善意取得保护问题等，法律宜作进一步规定。二是完善中小企业征信系统。工商管理部门应建立全国统一的企业资料网上查询系统，将在工商部门注册登记的中小企业的基本资料、财务状况、纳税情况、信用状况等进行公布，便于银行和监管方了解借款企业的真实情况，缓解信息不对称的矛盾。三是完善质押登记公示制度。建立统一、规范的公示登记制度，明确动产质押的优先受偿权，避免善意第三人遭受损害，规范不同登记机关各自的责任和义务，避免多头登记和重复登记。

参考文献：

[1] 刘如意.GMG物流公司动产质押业务的风险评价研究[D].广州：华南理工大学硕士学位论文，2008.

[2] 张榕.动产质押贷款业务的风险防范[J].现代金融，2010，（6）.

[3] 余剑梅.以供应链金融缓解中小企业融资难问题[J].经济纵横，2011，（3）.

[4] 付旭东.关于动产质押监管责任的探讨[J].中国储运，2011，（8）.

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论文关键词 动产浮动抵押 抵押担保 风险分析 防范措施 风险监控

随着社会的发展，动产浮动抵押担保的方式已经成为了当今担保领域的发展趋势。它为企业拓宽了担保方式，便于一些中小企业进行融资。同时，动产浮动抵押担保在我国的实践应用中，也取得了良好的成绩，尽管如此，仍然存在着一些问题，影响着整个的动产浮动抵押担保的发展。

一、关于动产浮动抵押的相关概述以及现在的实行状况

浮动抵押是一种比较特别的抵押方式，指的是抵押人将自己现在以及将来的部分或者是所有财产都设定为担保的抵押方式。主要有以下几点特点：担保物资是抵押人现在以及将来的所有财产；这些抵押物资一直处在不断变动的状态；在没有结束抵押关系之前，抵押人可以继续经营。浮动抵押的方式增加了担保财产的分量，可以在进行正常经营的同时，满足融资的需要。尽管如此，浮动抵押也存在着一定的风险，因为抵押标不稳定，导致债权人的利益不明显，同时也不利于其利益的实现。

长期以来，我国银行的担保总是过分依赖不动产，严重的阻碍了我国经济的发展，其主要表现在以下三个方面：第一，缩小了担保资源范围，使得信贷环境更加紧张；第二，由于银行过分的依赖一些不动产，例如房地产等，增加了金融风险；第三，增加了中小企业以及一些农户的贷款困难。因此，为了解决这种情况，一些银行开始实施动产浮动抵押担保的方式，并且经过实践证明效果不错。动产浮动抵押担保方式的出现，一方面丰富了银行的业务品种，增加了银行的信誉额度和受益率；另一方面增加了中小企业以及农户的融资和贷款方式。另外，因为动产浮动抵押担保主要设立的是变动不易的财产，降低了信贷的风险。尽管如此，根据调查发现，现阶段，动产担保存在着严重的违约贷款行为，而且贷款的回收率很低，巨大的风险使得一些金融机构对于动产浮动抵押贷款望而却步，或则大多处于试点阶段。实质上，现阶段的动产浮动抵押担保已经处于停止不动的困境。

二、关于动产浮动抵押担保的风险分析

由于动产浮动抵押担保制度的自身属性的原因，在对抵押物资进行评估的时候，无法准确预测和评估物资的价值。主要是因为浮动抵押的物资具有集合性、浮动性以及流动性。因此在进行物资抵押的时候，就涉及到抵押品所有权、范围和品种、价值判定、登记管理以及抵押人选择等一系列的问题。下面主要针对这些问题进行分析：

（一）关于抵押物资的所有权问题

对于抵押物资，一定要明确其最基本的权属问题。分不清权属的抵押物资，银行不能够进行贷款抵押。但是，在现实中，存在着一些借款人利用已经出售的物资抵押贷款，或者是利用预售的物资抵押贷款，还有一些借款人用来抵押贷款的物资没有发票等，这些物资都不能够作为银行贷款的抵押。

（二）关于抵押物资范围以及品种问题

就目前的抵押担保行为来看，它是还款行为的第二种有效方式，关于抵押品（抵押物）是否能够变现的问题和能力直接关系着能否收回贷款的行为。现阶段，从大多浮动贷款业务的种类来看，其大部分都属于存货浮动抵押。这些抵押品包含了原材料、半成品等，类似于蜜柚、竹胶板、茶叶等，这些抵押品具有很大的流动性，企业可以进行随时消耗和出售；而且这些抵押品大多具有多个存放地点，同时存货量很大；还有这些抵押品因为品种繁多，导致保管和存放要求不同，增加了存放难度，而且这些抵押品容易贬值，不利于银行监管。这种种原因都导致无法准确的进行检查核实。

（三）关于抵押物资的价值判定问题

在银行进行发放贷款的时候，首先要对抵押品（抵押物）进行价值评估，然后根据评估值确定贷款额度。关于存货浮动抵押，企业的存货价值影响着银行的贷款额度。同时，由于当地的工商管理部门在对存货进行价值评估和登记的时候，没有严格进行价值评估，只是简单的依照企业的存货清单进行抽查，然后进行估算，准确率偏低。现阶段，关于企业存货评估有两个重要问题：第一，没有规范的存货评估标准；第二，在进行存货评估的时候，没有严格的评估程序。目前，在国内外都没有完善的存货抵押品评估数据库，导致银行在进行存货评估的时候，没有科学的评估程序和技术手段，只是依靠经验和主观判断，最终使得评估不准确。

（四）关于抵押物资登记管理的问题

银行在进行浮动抵押贷款业务的时候，由于浮动抵押品的特点，使得容易出现一些多头抵押的骗贷行为。在进行存货登记的时候，当地的工商部门没有进行存货核查和监督，只是简单的填写《动产抵押登记书》，使得一些企业存在重复抵押、骗贷的现象。另外，因为企业存货具有不稳定性，处在不断的变动之中，有的抵押存货被出售之后，企业没有进行及时的补充，造成空库的现象，使得贷款缺少了物质保证。同时，在货款回笼之后，银行很可能会因为没有及时的收回贷款，而被挤占或者挪用信贷基金。

（五）关于抵押人的选择问题

使用动产浮动抵押担保，关于抵押人的选择要求十分重要，要考虑到抵押人的经济状况、信誉状况等。然而，在实际中，对于抵押人的判别情况常常会因为一些假象而被蒙蔽，这样直接影响到抵押物的变现能力。以下是对于抵押物变现能力有影响的几种情况：第一，企业的规模小，产品的销售能力低；第二，企业的经营效果差，存在着原材料市场供给断层的情况；第三，企业的资金流动不足，存在着很严重的资产负债情况；第四，企业的经营结构不合理等。所以，银行在对企业办理动产浮动抵押担保业务的时候，一定要充分调查清楚企业的经营状况，避免选择了不利的企业和抵押物资。

三、关于动产浮动抵押担保风险的具体防范措施探讨

（一）严格选择抵押以及担保对象和物资

首先，在进行抵押以及担保对象和物资选择的时候，要利用之前一些有良好合作关系的老客户，选择那些经济规模、信用以及运营情况俱佳的客户居委支持对象。其次，关于抵押物资的选择，要确定物资的通用能力以及变现能力，同时也要考虑这些抵押物资的价值评估以及保存问题，在进行价值评估的时候，一定要规范抵押物资的评估登记。评估机构要出示相关的资料，例如，资产评估资格证书以及评估报告等。还要规范评估程序以及评估的方法，清晰一些特定物资的进货地点、明确各种评估方式判定的物资价值和变现能力。最后，依照《物权法》的规定，在存货抵押设立好之后，一定要及时办理存货抵押登记。

（二）签订抵押合同，实施优先受偿

签订抵押合同，可以避免在以后出现抵押物归属权的争议问题，因此，在进行抵押合同签订的时候，要设置一些限制性条款，同时完善抵押人承诺条款。还有，要约定抵押权实现的条款，这样银行就可以利用该条款，清晰合同中的各种抵押权实现的状况，确定抵押贷款的风险性质和大小。在特殊的情况下，还可以利用约定条款进行一些其他担保方式的选择。另外，在进行浮动抵押贷款的发放的时候，要利用多种担保方式结合的手段，综合运用各种资产的抵押以及担保。因为动产浮动抵押与企业的账款质押之间有一定的衔接和利用，所以银行可以通过账款资金对企业的存货情况进行监督和控制，切实做到“封存”管理。

（三）建立和完善各种制度和措施，实行风险监控

现阶段，我国大多的银行都没有具体的动产浮动抵押担保的管理方法，同时随着社会的发展和需求，越来越多的企业出现关于动产抵押的一些细则和管理方法。因此，我们必须建立和完善一种标准的动产浮动抵押制度，监督和规范动产浮动抵押方式，在进行抵押时，除了要有双方签订的具体协议，还要有第三方的监管制度。保证银行的利益，建立风险监控机制，实行风险监控。这就要求首先要严格进行自力救济试点的设定，这样在没有抵押人点头同意的情况下，抵押权人可以不受任何控制的实施抵押权的处分行为，便于债权人实现债权；其次，对于动产浮动抵押担保债权要具有自己的执行力，并且能够严格执行。除了自力救济之外，还要设立公力救济，赋予其一定的强制执行力，在执行的过程中，如果收到限制，可以利用民事诉讼法，强制执行动产浮动担保的债权。

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【关键词】 基础资产；回购；内部收益率；债权转让收益

资产证券化就是将原始权益人不流通的存量资产或可预见的未来收入（即基础资产）通过专项机构（Special purpose vehicle，SPV），构造和转换为资本市场可销售和流通的金融产品即证券的过程。这种由一组不连续的应收账款或其他资产组合产生的现金流量支持的证券，被称之为资产支持证券（Asset－backed securities，即ABS），是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。资产证券化作为近年来金融创新的重要工具，在我国得到了快速发展。

一、资产证券化融资的特点

（一）资产证券化是一种表外融资方式

原始权益人对证券化资产采取真实销售的方式出让给专项机构，符合《企业会计准则第23号――金融资产转移》中关于终止确认金融资产的规定，原始权益人应当终止确认已经转让的债权，并将该项债权从其账户和资产负债表内予以转销。这种融资方式有利于保持原有负债比率，为企业再融资提供了便利。

（二）资产证券化是一种低成本的融资方式

由于信用增级技术的应用，使ABS具有较高的信用等级，因此，票面利率一般较低。

（三）资产证券化有利于提高存量资产的质量

可加速资产周转和资金循环，提高资产收益率和资金使用效率。

二、资产证券化的意义

（一）政府可以利用市场资金进行公共项目建设

政府可以通过BT、BOT等方式，将一些大型基础设施建设项目委托给企业进行筹资、建设，以分期付款的方式回购已建成的项目。企业利用BT、BOT项目通过资产证券化的方式进行融资，从而实现政府利用市场资金进行公共项目建设的目的。

（二）减少对政府财政预算的影响

政府可以在自有资金不足的情况下，利用社会资金进行基础设施建设。政府可以集中资源，对那些不被投资者看好但又对国家有重大战略意义的项目进行投资。

（三）部分降低政府的风险

政府与项目公司共同分担项目风险，而且风险将通过项目评估时的定价而变得清晰，这样降低了政府的风险。

（四）转变政府职能，提高行政管理效能

政府将涉及公共项目中一些具体的事务如具体项目的设计、融资、施工、维护等委托给具有丰富经验的企业去处理，政府可以集中对公共项目进行整体的规划与设计，并对公共项目实施有效的监管。

（五）有利于提高公共项目建设效率和公共产品的质量

把企业运营效率引入到基础设施项目，可以极大地提高项目建设质量并加快项目建设进度。企业作为盈利性组织，只有提高产品及服务的质量才能够赢得市场。

（六）加快基础设施建设，改善投资环境

资产证券化可以在短期内在资本市场上筹集大量的资金，为快速建设基础设施提供了资金支持。

三、资产证券化操作流程

外环二期总投资345,472万元，全部由新区财力出资建设，2002年注入浦发集团，增加资本公积。该项资产证券化的方式为：集团与新区政府签订回购协议，由新区政府以年金支付的方式对该资产进行回购；集团以其拥有的全部回购款的债权作为基础资产，委托证券公司作为管理人设立专项计划向金融市场募集资金。

该项目的具体方案是：新区政府与集团签订回购协议，回购基数以审计报告确认的投资完成额345,472万元为基准，新区政府按5.187%的内部收益率计算，自2006年9月起分8年进行回购，回购年金为51,201万元。按照发行6年期的受益凭证的方案，2006年10月专项计划募集资金流入261,650万元。本项目8年累计现金流入364,052万元（现值345,472万元）。

资产证券化的具体操作流程如下图：

四、资产证券化有关会计处理的说明

由于资产证券化是一项新型的证券市场融资业务，现行会计法规对该业务所涉及的会计处理尚无明确、具体的规定。参照《企业会计制度》和《企业会计准则》关于长期投资的规定，以及《企业会计准则第23号――金融资产转移》的规定，根据资产回购协议和专项计划方案，拟订了该项业务的会计核算方法，并对资产负债表结构及损益的影响作如下说明。

（一）科目设置

1. 其他应收款――外环二期回购款：核算资产交付政府后（其所有权上的风险和报酬均已转移）应收政府的回购款。

2. 投资收益――债权转让收益：核算专项计划支付的购买债权的金额与债权成本之间的差额。

（二）会计处理

根据2006年2月财政部颁布的企业会计准则的规定，须按实际利率法计算每期的投资收益，即按回购协议确定的内部收益率计算每期利息收入。外环二期资产证券化项目利润结转情况见表1：

1. 向新区政府出售外环二期资产：按照回购协议确定的回购基数记入“其他应收款――外环二期回购款”，同时减记固定资产。

借：其他应收款――外环二期回购款345,400万元

贷：固定资产――外环二期345,400万元

若回购基数与资产成本不一致，则差额记入“营业外收入――处置固定资产净收益”或“营业外支出――处置固定资产净损失”。

2. 收到第一期回购款51,201万元：

借：银行存款51,201万元

贷：其他应收款――外环二期回购款 51,201万元

3. 向专项计划管理人出售回购合同债权：将2007年至2012年6年期的回购本金自“其他应收款――外环二期回购款”科目转出，其与专项计划支付的购买合同债权的差额确认为投资收益。

根据方案，2006年10月，专项计划的支付额为261,650万元

借：银行存款 261,650万元

贷：其他应收款――外环二期回购款245,594万元

投资收益――债权转让收益16,056万元

4. 支付一次性相关费用：支付给专项计划管理人的费用可在转让收益中扣除。

借：投资收益――债权转让收益4,500万元

贷：银行存款4,500万元

5. 计提营业税及附加：对专项管理计划的收益计提营业税及附加费。

借：投资收益――债权转让收益891万元

贷：应交税费――营业税及附加 891万元

（三）对资产负债表结构的影响

对资产及流动比率的影响：浦发集团出售外环二期的资产，使固定资产减少、流动资产增加，大大增强了资产的流动性，流动比率将大幅上升。

五、资产证券化所涉及的税务问题

（一）出售基础资产

1. 营业税

根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件的规定：个人和单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

另根据原始权益人与资产购回方签定的外环二期资产购回协议约定，购回价款为上海市审计局出具的审计报告确认的投资完成额（即标的资产原始入账金额。）

参照上述规定，转让过程未产生溢价，无须计缴营业税。

但是，在原始权益人与资产购回方签定的《外环二期资产购回协议》中，还约定了下述条款：标的资产购回价款分8年支付。由于标的资产购回价款支付时间跨度较长，双方确认同意按内部收益率5.187%来计算未付标的资产购回价款的资金占用成本。这部分收益为不动产转让收益，须全额计缴营业税。

2. 企业所得税

原始权益人与资产购回方签定《外环二期资产购回协议》，该项资产转让未产生溢价，不涉及企业所得税。

（二）出售基础资产对应之应收债权

1. 印花税

根据财政部、国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知”》（财税 [2006]5号）规定，投资者、发起机构、受托机构、资金保管机构、证券登记托管机构以及其他为证券化交易提供服务的机构，因资产证券化产生的相关合同、发售和买卖资产支持证券暂免征收印花税。因此，可推断原始权益人因专项计划所产生的相关合同暂无须缴纳印花税。

2. 营业税

根据财政部、国家税务总局《关于奥伊尔投资管理有限责任公司从事金融资产处置业务有关营业税问题的通知》（财税[2005]55号），奥伊尔投资管理有限责任公司出售、转让债权或将其持有的债权转为股权不征收营业税。因此，可推断按照现行营业税政策的有关规定，原始权益人依据与专项计划管理人签署的《债权转让合同》转让应收债权无须缴纳营业税。

3. 企业所得税

原始权益人因转让基础资产取得的相关收益，应按照现行企业所得税的政策规定计缴企业所得税。

在资产证券化这一金融创新工具得到快速发展的今天，我们期待着在会计和税收领域有更明确的核算方法和更优惠的税收政策出台，使更多的企业得以享受资产证券化带来的收益。

【参考文献】

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[关键词]非房地产开发项目；在建工程；抵押；登记

[中图分类号]D923.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程从概念上理解是指经过审批正在建设中的房屋及其他建筑物。从法律意义上讲是未通过竣工验收之前都还属于在建工程。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。《房屋登记办法》第五十九条，以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。本文所指非房地产开发项目在建工程主要指工业企业项目的在建工程[1]。

1 非房地产开发项目在建工程抵押的现状分析

1.1 土地使用权存在重复抵押的法律风险

由于目前我国大部分地方土地管理部门和房产登记部门还是相分离的，根据《城市房地产管理办法》的规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，而土地使用权抵押在土地管理部门登记。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，在建工程（含土地）抵押则是在房产登记部门登记，由于土地管理部门和房产登记部门信息不互通，如果抵押人的土地使用权抵押登记尚未注销，而又申请办理在建工程抵押登记，房产登记部门给予办理了在建工程抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押登记，极有可能会造成重复抵押的法律风险。

1.2 存在再次申请在建工程抵押登记的情形

例如一个工业项目的投入由于建设资金的原因存在建设一部分厂房未竣工验收即投入使用，致使整个项目建设周期拉长，而由于在建工程抵押期限相对较短，抵押期限到期后，抵押人会以其余在建的建筑物申请在建工程抵押，企业通过这种方式可以继续从银行获取资金，然而从建设部门监管角度来说，会存在一定的隐患，整体项目无法按审批的要求及时竣工验收，而未竣工验收即投入生产，则涉及建筑工程安全的问题。

2 非房地产开发项目在建工程抵押存在的问题

2.1 抵押物评估价值给抵押权人带来的风险

抵押物的价值应当能确保抵押权人债权的实现，而抵押物评估价值虚高的结果，给抵押权人收回债权带来了不确定的风险。以下造成抵押物评估价值虚高的因素有：①由于评估机构对评估业务的竞争，评估人员往往会迎合抵押人想多贷款的要求，对抵押物价值进行评估时人为造成评估价值虚高；②评估机构在评估在建项目时由于对土地性质、项目权属、工程进度等方面影响实际价值方面的因素考虑欠缺而影响了评估价值的准确性；③如果抵押双方以协议作价的方式确定抵押物的价值，由于银行信贷人员缺乏房地产估价的专业知识，对抵押物价值的估算缺乏准确性，极易出现协议作价的价值与市场价值有较大的误差。

2.2 非房地产开发项目在建工程实现抵押权存在一定的局限性

各地工业园区存在规划及产业的限制，在建项目往往属于工业用途，抵押人如到期无法偿还债务，债权人实现债权处置抵押物时，由于用途、规划条件的限制，处置该抵押物时受让人会存在一定的局限性，无法确保抵押权人债权的实现。

2.3 如何确定在建工程抵押登记的标准与条件

目前对在建工程较普遍的理解是指处于建设过程中，尚未完工并未交付使用的工程项目。笔者对在建工程的理解是，建筑工程未达到竣工验收条件或未通过竣工验收都属于在建工程。对于在建工程抵押登记各地都有不同的规定，如北京对《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》里，房屋已竣工或实际投入使用的房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记，不得再按在建工程办理登记手续。由于在建工程不确定因素较多以及工程建设者自身的原因致使工程施工期限的延期，这对抵押登记如何确定是否符合登记的标准与条件都存在现实的问题[2]。

3 解决与规范非房地产开发项目在建工程抵押及登记工作的难点及建议

3.1 明确在建工程抵押登记的标准与条件

为实际解决工业企业工程建设中的融资问题，房屋登记机构应明确制定在建工程抵押登记的标准与条件。笔者认为凡是未通过竣工验收并未实际投入使用的，符合规划许可，未超过建筑施工许可证中的施工期限，抵押人首次或再次申请在建工程抵押登记，登记机构应当给予办理。在建工程抵押登记必须具备的条件：①在建工程占用范围内的土地，必须依法取得国有土地使用权证；②投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期，可提供由贷款银行确认的工程进度表等材料（或在抵押合同中载明相关内容）；③在建工程不允许为第三方贷款提供担保，借款人必须为抵押人。

3.2 抵押权人需严审抵押物的价值

《物权法》第十三条明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估，抵押物的价值不是登记机构应当审查的要件，是否超过抵押物价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。《物权法》进一步明确了登记机构的职责，同时根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押双方申请抵押登记时只需提交可以证明抵押房地产价值的资料即可。抵押房地产可以委托评估公司评估，也可以双方协议作价，因此抵押物的价值对抵押权人来说是需要重点审查的。登记机构在受理在建工程抵押登记时，则有义务提醒抵押权人注意抵押物价值的风险，笔者建议可以在抵押登记申请表上注明抵押权人应当注意抵押物价值风险的提示。

3.3 登记机构需要完善在建工程抵押登记的审查工作

首先，登记机构审查的重点是所抵押的在建工程的合法性。登记人员应认真审查所抵押在建工程规划审批的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证以及施工许可证，一方面上述规划许可的建设单位（即抵押人）需与土地使用权人及债务人须为同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面积必须是规划审批的面积，因此只有确保抵押人主体的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的权属风险。

其次，根据《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。实地查看的内容为：①查看在建的建筑物与规划审批是否一致，有无违章现象；②抵押的在建建筑物与提供的《国有土地使用证》的范围是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情况等。对在建工程实地情况以影像资料进行留存，并出具实地查看记录表，登记时同抵押人提交的材料一同存入档案。

3.4 做好在建工程抵押转为现房抵押的登记工作

《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。各地实际操作中，可能存在从初始登记到在建工程抵押登记注销，再到现房抵押登记这一过程中会产生脱节或存在一个短暂的时间间隙，由此极可能会损害在建工程抵押中抵押权人的合法权益。如果将房屋初始登记与在建工程抵押登记转为现房抵押登记合并办理，完善这一过程的操作流程，从而实现无缝对接[3]。

4 结 论

由于非房地产开发项目在建工程抵押的特殊性及复杂性，无论是房屋登记机构还是抵押权人，都需要从制度上还有操作流程方面不断去完善，既从服务的角度出发支持企业的融资需求，又能从管理制度方面不断地去完善与健全。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室.房屋登记办法释义[M].北京：人民出版社，2008.

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一、案例分析

(一)案例背景

永州地处湘南,潇水和湘江在境内汇合,有大小河流700余条,是典型的丘陵山区,全市土地面积3366万亩,列全省第二。2006年末,全市人口577万,在全省列第五,其中乡村人口403万,在全省列第3,全市辖9县2区,共188个乡镇,9个街道办事处,5536个村委会和居委会。农村经济占比较大,农林牧渔业总产值为218亿元,列全省第三,其中林业产值列全省第一,牧业产值列第三。主要农产品产量居全省前列,粮食总产量占全省10.55%,列全省第三,肉类产量占全省10%,列全省第三。

当前商业银行为提高信贷资产质量,有效防范信贷风险,办理贷款一般都要求借款人提供优质的房地产项目做抵押或有大型的专业担保公司提供保证担保,这实际上与当前农村现实不符。因为需要小额支农贷款的家庭一般是经济上相对较为困难的家庭,他们多数居于社会的底层,要找一个有经济实力的担保人或有效担保物并非易事。同样对大多数农村私营企业或专业户来说,他们实力较弱,厂房简陋、机器设备落后,产品科技含量较低,可用于抵押的有效资产微乎其微,而且变现也相当困难;同时办理抵押担保程序复杂,费用较高,既浪费时间,又增加了融资成本。由于缺乏有效担保人或抵押物,实际上是将最需扶持的农户排除在商业银行的大门之外,这样形成了农行在服务“三农”时面临两难选择的尴尬局面。

经过多年发展和调整,永州的农户生产经营呈现出一些新变化。一是种养加大户不断涌现。各级政府积极引导土地流转和加快推进山林经营权流转,对种粮、种林大户给予资助。仅祁阳县涌现出种粮20亩以上的大户2895个。2008年末,全市发展100亩以上造林大户886户,面积达26.6万亩,其中:500-999亩的94户,面积6.24万亩,1000亩以上的36户,面积5.47万亩,各类养殖大户发展到6万户。二是农业产业化龙头企业带动效应明显。全市农产品加工企业发展到2000多家,省级以上龙头企业16家,通过公司+基地+农户的经营模式,共建万亩、万头(只)龙头企业加工原料基地173个,面积260多万亩,联结农户68万户,占全市农户总数的44%。三是回乡创业经济发展。永州是劳务经济大市,农村外出务工人员达到130万人,年实现劳务收入80亿元。通过国实施引凤还巢战略,打工能人返乡创办企业7300多家,新增就业岗位59000多个。四是惠农政策呈全方位式扩展,进一步落实农资综合补贴、粮食直补、退耕还林补贴、库区移民补助、农机具购置补贴和母猪补贴和保险等惠农政策。五是农村经济合作组织不断涌现。全市组建农民专业合作组织598个,带动农户41万户,实现了小生产与大市场的有效对接。农民生产经营出现的新变化,为创新农户贷款担保方式提供了必要的条件。

(二)创新举措及设想

农行永州分行自2007年10月被定为全国农行服务三农首批试点行以来,根据农民生产经营出现的新特点,摸清金融有效需求,围绕风险可控制和有效益的目标,大胆开展了创新,主要是在信贷担保上有所突破,主要表现在以下方面;

1.以信用为基础创新农村信贷产品。依托信用卡开办的农村小额信贷创新产品,主要是“惠农卡”和“惠农信用卡”。通过对授权授信户的评选,确定授信额度。随用随借、随有随还、一次授信、循环使用。持卡农户在有资金需要时,就可凭卡办理核定限额内的贷款。它有效地解决了农户贷款中担保难、抵押难、手续繁、审批环节多等问题,提高了资金使用效率。

2.以担保为基础的农村信贷产品。(1)农户联保形式。借款人在其同村找5-10个有一定经济实力的农民相互之间提供担保,对贷款相互之间承担连带担保责任,以防范贷款风险,实际上是多个自然人的相互担保。(2)多方协议方式。永州素有“湘南天然温室”之称,是烟草种植的最佳适宜区,被国家烟草局列为全国优先发展的优势产区之一。全市每年种植面积达25万亩以上,年产60万担以上,每年实现烤烟税收1.2亿元。为支持烟农贷款时,采取与其上下游之间签定多方协议等方式的一些准担保手段减少风险。农行与烟农、烟草公司、当地乡镇府签订《烟农贷款协议书》(即四方协议),根据烟叶专卖的特点,由烟草公司承诺从烟农售烟款中扣款还贷,不协助扣款承担赔偿责任;政府承诺保证烟农将烟叶卖给烟草公司,从而更进一步保证了贷款的安全性。(3)农机具抵押担保。近年来,永州市大部分青壮年已外出务工,农村留守人口多为无劳动力的老少,导致大部分农田荒废或只种一季,田园化机械化生产已成为一种必然选择,一些在外务工农民又返乡种粮,进行稻田改造,承包几十亩甚至上百亩稻田进行规模化种植。在支持该类客户时,选择用其购买的大型农机具作贷款抵押物,在当地的农机部门和工商部门办理抵押登记。(4)农业产业化龙头企业+农户模式。目前农业产业化龙头企业大多实行“企业+基地+农户”的发展模式,农业产业化企业基本上将自己的基地发包给当地的农民租赁经营,与其签订农产品收购订单合同,保证农产品的销售。在支持该类农户贷款时采取与农民、农业产业化企业签订四方协议,由农业产业化龙头企业对农户贷款承担连带担保责任,从而增进了该类贷款的可抗风险性。(5)集体土地使用权上的房屋抵押。永州市农村集镇的房屋下的土地大都是集体土地使用权,但整个房屋的确很有价值,选择房产抵押足以防范贷款风险。办理贷款时到房产部门办理抵押登记。(6)林权抵押担保。永州是山区,林业资源十分丰富,2006年末,全市森林面积达1697万亩,森林覆盖率达62%,林木蓄积量达4924万立方米,林业产值居全省第一,是全省四大重点林区之一,是全国南方商品材重点生产基地。对此类贷款采用林权抵押方式,到林业主管部门凭林权证办理抵押登记。(7)移民扶贫资金担保。从2006年7月1日起,国家出台了新的水淹区移民政策,即:20年内水淹区每人每年将享受600元扶贫补贴。仅双牌县每年拥有移民资金1900万元,加上项目移民开发性扶贫资金每年1000多万元,全县每年国拨移民开发性资金达3000多万元,按20年统计,总额为6亿。可根据农户的家庭情况,测算出全家20年补贴扶贫款,按80%确定贷款额度,再由该户户主(且全家签字)向移民局写出用20年扶贫资金担保承诺书,农行、移民局、借款户签订三方协议,同时移民局承诺必须每年拿出一定资金对所有库区风移民实施担保。(8)土地承包经营权抵押担保。永州是亚洲最适宜柑橘、香柚等水果生长的地区,同时也是我国温州蜜柑,甜橙的最佳生产地之一,果实品质优良。全市柑桔面积100多万亩 ,年产量500万吨,柑橘产量占全省第二。被誉为“中国香柚之乡”的江永县以其香柚、香姜、香芋、香米等“四香”闻名全国。对这些果农贷款可采用其几十年的土地承包经营权抵押担保,由公证机关进行公证登记。

3.保险与信贷相结合的农村信贷产品。与太平洋人寿保险公司合作的新业务品种,为申请贷款的农户、企业主,以及消费、助学、创业等贷款借款人提供的同步意外伤害保险。如果借款人不幸发生意外,贷款由保险公司偿还,免除或减轻家人的还贷负担。其具体做法是:借款人按贷款额的2.8-3.5‰的比例入保,借款人在办理贷款手续就可直接办投保手续。

4.下岗失业小额担保贷款业务。与人民银行、劳动局、财政局、财信信用担保公司等部门联系,并与有关部门签订合作协议,累计发放下岗失业人员贷款,由财政部门给下岗失业人员提供贴息,提供优惠利率,财信信用担保公司向联社交存担保基金为贷款提供担保,解决下岗失业人员担保难问题。

二、农村信贷担保创新面临的困难和问题

(一)有关政策法规还不完善明确。具体表现在一是房地产抵押登记不统一,物权法明确规定国家对不动产实行统一登记制度。但统一的不动产登记机构设置在哪一个部门,物权法对此未作明确,也没有配套的法律法规进行明确;同时有的登记机关收费标准过高。如办理抵押登记,按照抵押物评估价值收取登记费,甚至规定抵押登记有效期一年,期满再登记、再收费。二是浮动抵押操作流程不明确。由于浮动抵押财产价值的不确定性,实践中对抵押物的价值很难作出客观准确的评估,导致无法准确确定抵押的比例和借款额度;同时在优先受偿上存在有限性。浮动抵押设立后,具有优先受偿的效力。但物权法又规定,浮动抵押不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。因此,债权人要面对在正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人,而无法对抵押财产享有优先受偿的权利,使得债权人对债权风险难以得到有效的控制。三是没有明确界定应收账款出质的范围和程序。《物权法》对哪些应收账款可以质押,是否包括各种收费权,如何办理出质手续等等没有具体规定。

(二)与信贷创新产品相适应的金融服务措施尚不匹配。农业保险发展滞后,保险公司对农业生产经营缺乏积极有效的保险品种,一旦发生自然灾害,贷款风险将会放大。农业资源资产管理有待规范。如何将森林资源、农村集体土地、果林资源等农村资源作为资产进行管理,还没有一套规范的管理办法,给以上资产的转让和抵押权的实现带来一定的难度。

(三)农村信用环境较差、农户信用意识淡薄影响信贷产品和服务方式创新的进一步拓展。农户信用意识淡薄。在调查中发现,很多农户缺乏信用观念,贷款之初就根本没打算还款,往往把政府贴息的贷款看作是一种扶贫救济,或者是计划安排。在这种思想主导下,逃废债现象时有发生。

(四)农业基础设施的投入不足,制约了信贷产品创新的发展。由于没有明确的承贷主体,涉农金融机构不愿意对农村基础设施如水利工程、道路建设等进行信贷投入,在国家财政投入不足的情况下,往往形成农村基础设施投入真空,许多好的农业项目由于没有基础设施的支撑不得不放弃。此外,目前国家在鼓励涉农金融机构创新信贷品种的同时,相应的财政、税收、资金支持等配套扶持政策和风险分担机制不健全,使得农村信贷产品和服务方式创新受到了制约。

(五)农村金融信贷创新的监管不明确不到位。目前各金融管理部门积极鼓励农村金融机构开展创新,金融信贷创新必将带动信贷产品与经营方式的变化创新,但对金融信贷创新的管理标准、方式与方法仍然按现有制度的监管模式进行,没有形成一套科学尧灵活的监管机制,缺乏相应的保护和激励措施推动农村信贷创新工作的开展。

(六)农村金融机构内部管理方面经营观念、人才与IT 技术的缺乏导致农村信贷服务创新的能力不强。农村信贷产品创新的人力资源缺乏,当前我国农村金融产品创新的专业人才明显缺乏,创新类综合人才储备不足,既具备较高水平的金融专业知识、法律知识,又具有创新思维能贴近野三农、深入了解三农活动规律、了解地方农村政策的人才少之又少;当前农村金融机构的电子化水平相对落后,农村金融电子化与农村信贷创新需求的适应性不强。同时普遍缺乏与农业特点相适应的长期贷款种类。目前农户贷款是一项中短期贷款品种,而农业生产周期长、制约因素多,需要一种期限较长的信贷品种。

三、对策建议

(一)积极引导和推动基层农村金融机构开展信贷业务品种创新,扩大贷款覆盖面,让更多的农民从中受益。农户贷款的推出既是促进解决农户贷款难的一项积极举措,也是农村金融机构履行社会责任、拓展服务三农领域的一项业务,当前,一要积极推动各金融机构大胆开展创新和试点,创新贷款模式,适当简化贷款手续,切实方便农户。二要探索建立农户贷款的风险保证和补偿机制,允许自由决定利率,坚持有效益原则开展商业化运作。取消政府的小额信贷贴息政策,建立小额信贷担保基金,为农户借款创造条件。三要加强宣传,使惠农政策家喻户晓,在试点的基础上,不断总结积累农户贷款经验,逐步扩大农户贷款覆盖面。四是依据新颁布的《物权法》,完善各项抵押担保贷款管理办法,修订借款合同和抵押合同文本,从法律上规范操作规程和贷款行为。

(二)积极探索多种形式的贷款抵押担保模式,实施联动抵押和担保。一是积极发展以成员制为组织模式的担保公司(农业经济合作组织),以互助合作为目的,为成员提供可控限额的担保服务。二是建立多户联保的风险保障机制,相同贷款条件的借贷农户之间形成团体,团体之间互相担保负连带责任。三是将农户与其上中游收购、加工企业联为一体,互为担保或抵押,既降低贷款风险,又有利于将贷款范围进行延伸。

(三)加强与地方政府及有关部门协调沟通,争取政府部门在工作上给予更好的配合和支持。积极通过税收优惠等措施,如对农户贷款减免营业税与所得税,减少农村金融机构 、操作成本。同时国家每年从救灾款中拿出一部分建立农户贷款的保险基金,减少信贷风险。另外,积极规范担保机构及资产评估机构等信贷中介机构的行为,相关部门的收费一是要统一标准,二是要降低收费价格。同时要完善相关法律法规,保证担保权的实施。

(四)加强农村信用环境建设。培育农民诚实守信观念。一是加强农村金融信用基础服务设施建设,企业和个人信用信息基础数据库运行范围扩大到全省农村地区。二是培育农村信用意识,使农民信守“有借有还、再借不难”的道德准则。改善司法环境,以法维护农村金融机构的正当权益。实行“以正面引导为主,宣传与制裁并重”的方针,对信用农户实行贷款优先、简化手续、额度放宽、服务优先、利率优惠;对有意逃废金融债务的企业和个人实行通报、停贷等联手制裁措施直至追究其法律责任。

(五)加快农业保险的建设步伐。引导商业性保险公司到农村地区设立机构,通过财政补贴等政策优惠,鼓励其拓展农业险种,拓宽保险渠道。农村金融机构要加强与保险公司的沟通协调,开办多形式多品种的农业保险品种,有效防范农业生产经营风险和信贷风险。

参考文献:

[l]焦瑾埃、杨骏:小额信贷和农村金融.中国金融出版社。2006年

[2]谢平、徐忠、程总江、沈明高:建立可持续的农村金融框架-中国农村金融需求与供给研究,亚洲开发银行研究报告.2005年4月

[3]郝压明、张荣乐:中国农村金融改革:市场视角下的思考与选择.《管理现代化》,2005年第3期

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【关键词】政府投资项目；征迁阶段；审计分析

引言

政府投资项目是指由政府通过各种财政筹资方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。随着各地城镇化建设和房地产业的发展，我国的城市房屋征迁如火如荼，当前在土地房屋征迁管理中出现诸多问题，征迁办法也先后作了修改，如2010年12月的《国有土地上房屋征收与补偿条例》到2011年修订颁布的、目前有效执行的《城市房屋拆迁管理条例》。政府投资的拆迁项目源于财政税收，项目运作要求规范严格、必须接受审计和社会监督等，应不断总结问题和完善相关制度。

1、存在的问题

1.1 征迁程序不尽合法合规。如征迁审批手续未办理即提前开征、公示期太短、征迁物认证手续不严密、执行规定不统一（过于灵活）、监管不到位等。对于不动产（主要是各类田地、房屋等）产权证明缺失或审批手续不完整的，也通过不当方式给予认赔安置、补偿。

1.2 弄虚作假虚报被征地面积、拆迁房屋面积、地上地下拆迁物及设备等。如高速公路建设项目征迁补偿中普遍存在虚报、多报果林、坟墓、构筑物、生产设备等，甚至虚构房屋古建筑、伪造证件、图纸及相关证明以冒领安置补偿款和奖励金，想方设法多占国家征迁补偿费。

1.3 未严格执行补偿方案、擅自提高补偿标准。水田、林地、果林、荒地以及房屋按结构、成新、装修等分不同的补偿标准，如工业用地的补偿标准本应参照地方政府的基准级别地价划分界定，但集体或个人为某私利，往往出现擅自提高标准、参照不可比地段的高地价，甚至对临时搭盖也等同于有产权证的房屋申报安置补偿，引起公众极大不满及造成社会的不安定不和谐。

1.4 易地安置房的建设存在搭车商品房，安置房的代建不公开，存在暗箱操作和利益输送。拆迁安置房建设本应根据实际需要核定拟建规模范围，但因代建房地产商和地方政府的某些利益团伙暗箱操作和利益输送，造成规划安置区域土地面积和安置面积都大大超过被征迁所需安置的面积，即搭车开发了商业性质的房地产、非法占用国有划拨土地。

1.5 征地拆迁补偿费的财务管理混乱。按规定征迁协议、证明材料确认、补偿费的核发等环节都有专人负责，被征迁人一户一卡、拆迁指挥部财务出纳印鉴分开管理，但实际情况却是允许一人代多户签收、印鉴管理混乱、收支钱账不符甚至上下级账目也不符。

1.6 征迁安置建筑物的评估问题。被拆迁人为了多的补偿款，勾结中介机构对厂房、设备等需中介评估的被拆迁物多采取超市场价溢价多估以期利益分成，评估造成国有资产和财政资金的流失。中介机构的工作缺乏自律和有效地监管也是原因之一。

2、产生问题的原因分析

2.1 地方政府往往为了形象、赶进度，在没正式拿到用地批文或征地许可时，就匆忙推进征迁工作。程序的不合法本身也是违法，且容易造成后续工作的被动，欲速则不达。而征迁补偿方案未经充分论证、评估风险，或对不同物业权证认定标准、时间断代的不明确，也易造成歧义、公正性受到质疑。

2.2 的征迁补偿方案的赔偿标准经常滞后，随着社会经济发展和物价变化，未及时更新补偿标准，或相邻的不同地区执行标准相差较大，容易造成被征用人的不平衡和攀比心理，征迁双方均有想方设法以各种手段拉平差距的欲望。

2.3 已经确定的补偿方案应该具有明确性和可操作性，不能模棱两可。如产权补偿的登记年限、结构质式和货币补偿是否考虑成新度等，均应有明确标准。擅自提高标准，除了地区差异难以平衡外，更多的是人情执法，对不同征迁标的因人而异，工作人员擅自扩大自由裁量权，把工作当作做人情买卖。

2.4 地方政府为了充分利用安置房的“政策资源”，自作聪明地安排“搭车”工程，甚至偷梁换柱，把商业房地产混进安置房项目，以期获得划拨用地、减免税收优惠、为个别利益团体免费占用公共资源等。部分涉及权钱交易，若监督缺失，极易滋生腐败。

2.5 征迁补偿费的财务管理本身是政策性、规范性很强的工作，造成混乱首先是制度的缺失，有法不依，其次是工作机制不完善，责权不清，其三是监管不力，最后是背后个人权利、欲望的膨胀造成的。

2.6 征迁房屋往往遇到物业价值评估的争议，这就有赖于客观的第三方即评估中介公司的评估工作。但中介公司为了一己私利，不顾公平、公正原则，违反执业准则和职业操守，利用手中的“权利”，通过影响征迁双方利益，以侵占国家利益来谋取私利。

还有些项目是省、市级财政项目，为了“方便开展工作”而由县区级政府（征迁指挥部）代管。造成下级政府给上级“打工”时为了“时效政绩”并获得“应有利益”而利用管理上的漏洞不惜冒险谋取地方利益甚至私利。

3、优化管理的解决方案和几点建议

首先本着合理、节约利用土地、切实保护耕地原则集约用地。遵守国家有关法律法规、依法统一规划管理征地拆迁，严格区分建设永久用地和临时征地、严禁随意扩大征地范围。其次在实施征地前应办理相关审批手续，在广泛调研和征求意见的基础上，在不损害国家利益、不违反相关法律法规的前提下，制定符合最广大被征迁人利益的切实可行的征地拆迁补偿方案。第三，制定合理可行的对征迁物的认证流程。特别强调应有应对突发事件的应急预案及责任落实和追索制度。项目方案申报审批的同时，做好原地物地貌的取证工作，如调取和保存不同年份的航拍图，制止征迁计划实施过程中的抢建和避免被征迁房屋历史认证的困难。第四，强调征迁安置工作中必须遵循公开、公平、公正的“三公原则”，制定民主、科学、效率的规则，同时充分借助社会和舆论的监督，避免利用职权或个体利益侵害被征迁人合法权益及防范腐败行为的发生。设定侵害后果纠错、救济制度。第五，征迁工作前做好工作人员的上岗培训，统一操作标准，尤其做好即将灭失物的“隐蔽签证”，及时做好征地拆迁补偿的台账和档案管理。选用高精度测量工具，减少在山地、密林、水塘等不利条件下的测量误差。征迁用地验收应符合“权属合法、界址清楚、面积准确、手续完备、资料齐全”的标准。第六，征迁工作的法规、程序、补偿标准和操作流程都应与时俱进，综合当地的经济发展水平适时变化和更新。尤其做好对相邻地区的补偿标准调查和平衡，在保证国有资产（资金）不被侵占或浪费的同时，尽可能保护被征迁人的合法权益。

参考文献：

[1]国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011）、《城市房屋拆迁管理条例》（2011）；

[2]审计署《政府投资项目审计规定》（2011）；

[3]《中国审计》（期刊2010～2012年）

[4]张刚，李超《我国城市房屋拆迁制度的反思及完善》《建筑经济》（2011.07）

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1正确理解和运用管辖新规

一是明确了关于不动产纠纷的专属管辖问题。在《解释》颁布之前，实践中关于不动产纠纷专属管辖的适用存在较大争议。本次《解释》明确了民诉法“不动产纠纷”的定义，并规定农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷等按照不动产纠纷确定管辖。据此，商业银行今后因经营需要对外签订房屋租赁合同时，应当注意该项专属管辖规定，不能一概约定由银行住所地法院管辖，而应由不动产所在地的人民法院管辖。二是明确了经营者应注意规范运用协议管辖。《解释》第三十一条规定：“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持”。该条规定一定程度上加重了经营者使用管辖协议格式条款的提醒义务。商业银行制定相关格式合同时，应注意对相关管辖条款采取适当方式提示消费者注意（如加黑加粗，或用不同颜色标注等），在与消费者签订相关合同时，还应提示消费者注意管辖条款，或让消费者签字确认知晓，避免管辖约定被认定为无效。

2依法选择适当的诉讼主体

一是明确了未经清算即被注销企业法人的诉讼主体资格。商业银行由于其经营业务范围的特点，常以借款合同债权人的身份向借款企业及担保人主张债权。然而在实践中，可能出现由于行政管理与现实生活脱节，或是借款企业出于逃避债务的动机，违反法律强行性规定，不经清算即将企业法人撤销、注销、吊销、解散或歇业的情况，导致商业银行因诉讼主体不适格而被法院驳回，或即使成功立案，但被告是一个早已不存在的公司，从而导致相关实体权益得不到有效保护。《解释》规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。据此，对于已被注销但未经清算的企业法人，商业银行可以选择企业的股东、发起人或出资人为被告，依法主张债权。但值得注意的是，对于已注销但未经清算的企业法人，《解释》规定的诉讼主体范围与我国《公司法》相关司法解释规定的公司债务承担主体范围并不完全吻合。《解释》明确的诉讼当事人可以为企业股东、发起人或者出资人，而《公司法》司法解释明确的公司债务承担者可以为股东、董事或者公司实际控制人。因此，债权银行在提讼时，应注意根据案件实际情况向相关当事人主张权利。二是明确了保证合同纠纷的被告主体资格。商业银行在通过诉讼清收不良贷款时，会遇到借款人无偿债能力，但一般保证人具有偿债能力的情况。依照《担保法》的规定，一般保证人享有先诉抗辩权（是指一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍然不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任的抗辩权），商业银行可能会因为必须先行并执行借款人而丧失对保证人追债的最佳时机。《解释》打破了《担保法》第十七条先诉抗辩权的规定，明确了债权人在主张存在担保合同的债权时，债权人可以同时将一般保证人列为共同被告。因此，商业银行在主张债权时，应根据案件实际情况，考虑将债务人和一般保证人列为共同被告，最大限度的保全财产，防止一般保证人转移财产，逃避债务。

3关注证据审查和运用的有关规定

《解释》进一步强化了“谁主张、谁举证”的举证责任分配基本原则。针对司法实践中，一些法院不当加重银行举证责任或滥用举证责任倒置规则的案件，商业银行可以据此积极抗辩。在电子数据作为证据使用方面，《解释》还首次界定了电子数据的范围。依据规定，以后通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形式或者存储在电子介质中的信息，都可以作为民事案件的证据使用。对此，在日常经营管理过程中，商业银行对通过网上银行、手机银行、短信银行等离柜方式办理的业务，应注意保留相关电子证据，并适当延长证据保存期限，避免将来发生纠纷时陷入举证不能的尴尬境地。

4合理利用执前保全制度

实践中，商业银行的债务人如果对第三人享有到期债权，债务人怠于行使到期债权的，商业银行可以依据《合同法》有关规定，通过代位权诉讼向第三人主张权利，但对于债务人行使到期债权的，则存在债务人将所得财产转移而逃避债务的风险。本次《解释》对债务人到期债权的清偿问题做了进一步明确：商业银行的债务人财产不能满足保全请求，同时债务人对他人有到期债权时，商业银行可以申请人民法院裁定该他人不得对本案债务人清偿；如果该他人要求偿付的，则由人民法院提存财物或价款。商业银行拟向法院申请对债务人财产进行保全时，应尽量查清债务人的到期债权，充分行使法律赋予的权利，通过申请法院裁定禁止第三人向债务人履行债务，防止债务人私自处置到期债权的财物或价款。同时，商业银行也可以根据案件实际情况，积极与法院和第三人沟通，对于第三人有偿付意愿的，请求法院将财物或价款提存。该项规定对商业银行的债权保障具有积极意义。例如，近年来银行国内保理业务出现较多风险，在不少案件中，购货方均以已经向售货方清偿债务为由逃避对银行的应付款责任。今后对于该类案件，商业银行可以在采取保全措施时一并申请法院对购货方禁止令，最大限度维护银行合法权益。此外，实践中还存在商业银行在取得法律生效文书后，进入执行程序前，债务人对商业银行未采取财产保全措施的资产进行转移的情况。《解释》新增了执前保全规定，明确进入执行程序前，债权人因对方当事人转移财产等紧急情况，可以向法院申请保全措施。该项规定完善了财产保全空档期债务人可能转移财产的制度缺陷，有利于商业银行胜诉判决得到有效执行。

5关注依法履行协助执行新增义务

商业银行作为一类特殊的市场经营主体，依法有义务协助司法机关开展查询、冻结、扣划存款等执行工作。随着民事、经济纠纷案件的相应增多，以及法院清理陈年积案的执行力度加大，商业银行的协助执行工作也日益频繁。如何正确行使权利及时履行协助执行义务、免于因协助不当而受到处罚，是商业银行在协助执行过程中重点关注的问题。本次《解释》对商业银行协助执行工作新增了以下规定：一是《解释》第一百九十二条新增了法院可以责令协助义务主体履行协助义务，并予以罚款的情形，其中对商业银行影响较大的是第四款：有关单位接到人民法院协助执行通知书后，以需要内部请示、内部审批，有内部规定等为由拖延办理的，人民法院可以适用民诉法有关规定，对银行予以罚款甚至拘留有关责任人员。二是《解释》第四百八十六条规定：“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对商业银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力”。该条明确了对银行存款，法院可以不先予冻结，而直接予以扣划。三是《解释》第四百八十七条规定将人民法院冻结银行存款的期限由6个月修改为1年，且续冻的最长期限亦无原来的二分之一的限制，商业银行在协助冻结时应注意该期限的变化，及时修改相关信息系统参数。

6合理降低诉讼费用支出

商业银行依法清收的案件在全部诉讼案件中占比较大，且绝大部分属于普通借款合同纠纷案件，法律关系比较简单，一般都能取得胜诉判决。但如果出现债务人无财产可供执行，则可能导致商业银行预交的诉讼费用无法收回形成垫款，日积月累，从而造成不小的经营成本。《解释》增加了关于胜诉方诉讼费用的规定：判决生效后，胜诉方预交但不应当负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向法院交纳。上述规定将极大地改善商业银行诉讼费垫款的状况，减轻商业银行诉讼后因债务人无财产可供执行，造成诉讼费形成长期垫款的担忧。此外，《解释》第二百零四条还明确了实现担保物权的案件，法院裁定拍卖、变卖担保财产的，申请费用由债务人、担保人负担，这项规定为商业银行运用实现担保物权清收贷款起到了积极促进作用。

7正确认识小额诉讼程序的利弊

依照修订后《民事诉讼法》的规定，对事实清楚、权利义务关系明确，争议不大，且标的金额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的民事案件，施行小额诉讼程序，一审终审。此次《解释》进一步明确，买卖合同、借款合同、租赁合同、供水电气热力合同、银行卡纠纷、仅给付金钱的劳动争议、物业和电信服务合同纠纷等适用小额诉讼程序。商业银行日常经营管理过程中，既有可能因为正常业务发生小额诉讼（如银行卡纠纷），也可能由于因维持自身机构正常经营发生其他类型的小额诉讼（如房屋租赁、办公用品购买、物业费和电信服务费等），今后商业银行可根据实际，按照最有利于维护自身合法权益的原则，灵活掌握是否运用小额诉讼解决有关争议。小额诉讼一方面有利于提高诉讼效率，降低当事人的维权成本，减少双方当事人的诉累；但另一方面也由于小额诉讼一审终审，没有二审纠错的制度安排，因此，对商业银行而言，对事实清楚、证据确凿充分且判决结果对商业银行有利的案件，可以选择小额诉讼程序提高解决纠纷的效率，但在一些重要敏感类型的被诉纠纷中（如银行卡纠纷），如果法院适用小额诉讼，商业银行需要审慎稳妥对待，周密制定应诉方案，并视情况决定是否进行调解或和解，有效化解被诉风险。

8高度重视实现担保物权的规定

商业银行依法清收不良贷款过程中，通常要经过诉讼、保全、执行等一系列环节，清收时间往往都在一年以上甚至更长。由于实现担保物权制度可以快速实现抵押物变现处置，降低清收成本，提高清收效率，2012年修订《民事诉讼法》设定实现担保物权这一特别程序以来，各商业银行对这一制度在司法实践中的施行都给予高度关注。但是，由于实现担保物权程序系新规定，司法实践中无先例可循，且《民事诉讼法》仅用两个条文对该程序作了原则性规定，导致该程序在司法实践中产生了很多困惑和问题。《解释》细化了实现担保物权案件的操作流程，对申请主体、管辖法院、法院审查内容以及处理方式等都做了详细的规定。随着《解释》的正式实施，实现担保物权这一新规有望逐步真正落地。此次《解释》中针对该制度的有关规定，以下地方需要银行注意：一是同一财产上设立多个担保物权的，申请实现担保物权将不分登记的先后顺序，如果商业银行属于后顺位担保物权人的，也将享有平等申请实现担保物权的权利，使得后顺位担保物权人在维护自身合法权益时享有了更多的主动权。二是申请实现担保物权提交资料中必须有担保财产现状的说明，要求商业银行在提出申请之前，须对担保财产的状况进行查实。三是商业银行在申请实现担保物权后，也可以根据实际情况选择是否向法院提出担保财产的保全申请，既能防止执行前的空档期债务人转移财产也可为后续执行争取主动。

9关注再审程序的有关新规定

《解释》用大量篇幅对再审程序进行了更详细、更具操作性的规定。其中《解释》对几种特殊情况下申请再审的处理值得商业银行重点关注：一是对于依据生效判决、调解书确认的债权，在其转让后受让人对原判决、调解书申请再审的，法院将不予受理。该规定有利于减少商业银行资产转让后被诉案件的诉讼风险，特别是对于特殊时期国有银行不良资产剥离中的某些历史遗留问题，亮明了审判取向。二是《解释》对多次再审以及撤回再审后又申请再审的，作出了限制性规定。例如，对再审判决、裁定又提出再审申请的，人民法院不予受理；人民法院准许撤回再审申请或者按撤回再审申请处理后，再审申请人再次申请再审的，不予受理等待。这样有利于树立再审终局裁决的权威性，节约司法资源和当事人的诉讼成本。商业银行主动申请再审的案件，应注意上述规定，避免丧失再审的诉权；对当事人以商业银行为被告无理缠诉的，商业银行应主动向法院提出相关异议，减少再审风险。

10灵活把握以物抵债加快执行进程

实践中，“执行难”一直是困扰商业银行依法清收的重大障碍，其中因拍卖公告、竞买人资格受限、多次流拍等系列问题导致执行时间过长的问题较为突出。《解释》明确了被执行人的财产可以不经拍卖、变卖，只需经申请执行人和被执行人同意，在不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的情况下，法院可以直接作价交申请执行人抵偿债务。商业银行可以根据案件实际情况、债务人意愿及执行财产情况，灵活运用这一规定，加快清收进程。

11积极申请在他案中参与分配

《解释》首次确立了享有优先权和担保物权的债权人可直接申请参与分配的制度，这有利于更公平地保护未取得执行依据的债权人的利益，提高执行效率。实践中，商业银行依法清收过程中经常遇到拟对担保物采取保全措施时，担保财产已被他案债权人查封的情况。依据《解释》关于参与分配的新规定，商业银行可以免于诉讼或仲裁程序，而直接在他案的执行程序中申请参与分配，这将很大程度上加速清收进程。商业银行应注意密切关注他案法院的执行进程，在他案执行程序开始以后及时申请参与分配，同时确保设立的担保物权合法有效。

12关注执行中的破产转化程序

《解释》在执行章节的有关规定赋予了法院在一定条件下将执行程序向破产程序转化的权力。商业银行作为申请执行人的主体时，案件一旦从执行程序转化为破产程序，则可能受到以下方面的影响：一是破产法院与执行法院可能分属不同法院，案件的移交、法院的审查等衔接程序又要经历一段时间，原执行程序的节奏被打破。二是如果商业银行在执行程序中是首轮查封人，则首轮查封法院在程序法上的优先处分权的优势将不复存在。商业银行需加入到破产清算的债权人行列，受清算组统一管理，与其他债权人共同参与受偿分配。三是在破产程序中，破产财产需优先清偿破产费用和公益债务，以及具有法定的特殊优先权债务（如破产企业所欠职工工资、基本养老保险费用、破产企业所欠税款等）以后，才开始清偿其他债权。如果商业银行担保物的价值不能覆盖银行债权总额的，差额部分只能作为一般债权，并与其他的一般债权共同按比例参与分配，从而损害银行权益。针对上述破产程序转化可能带来的不利影响，债权银行要注意加强与执行法院的沟通协调，把握执行工作进程，同时合理评估通过破产程序和清算程序可能获得清偿的数额，一旦出现可能转入破产程序的倾向时，可加强与债务人及其他债权人的沟通协调，并考虑通过采取债务人股东自行提起公司解散之诉的方式回避风险。

13充分利用“失信被执行人名单制度”

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关键词：土地承包；经营权；入股

土地是人类赖以生存和发展的重要资源，是承包户开展基本农业生产的必备要素。承包户付出劳动，开展农业生产，收获的农作物可以满足人类基本的生活需要。在我国，土地承包经营权是农民最基本的土地财产权，土地流转牵动着各方利益，在农村土地制度中有极为重要的地位。我国政府为了实现土地承包经营权的有效流转，正努力寻求农村土地制度创新。土地承包经营权入股作为流转的有效方式，在实现我国农业现代化目标中扮演着重要角色。在实践中，土地承包经营权入股实现了农民仍然占有土地的主观愿望，满足了政府土地制度创新的需求，同时也面临着许多挑战[1]。

1土地承包经营权入股的含义

现阶段，人们对农村土地承包经营权入股的含义还没有达成统一的认识，在不同学者的研究中，主要有以下两种观点。农村承包经营方式有两种，第1种是以家庭承包取得，第2种以其他方式取得，由此产生不同的入股形式。第1种入股形式是农户之间的联合，即承包方之间自愿合作，开展农业联合经营活动；第2种入股形式是入股公司，公司的组织形式可以是股份制企业，也可以是农村合作社，土地来源不再是农户手中的农地，而是以“四荒地”为主，此类土地经过招标、拍卖后，人们可以公开获得其承包经营权。第1种经营方式是在《农村土地承包经营权流转管理办法》的基础上形成的，即在家庭承包的基础上，承包方为发展规模农业而开展土地承包经营权入股，基于这个概念，《农村土地承包经营权流转管理办法》中的有关规定逐渐形成。在家庭承包的基础上，承包方之间为了实现发展规模农业的目标，以土地承包经营权作为股权，这样模式下的承包人才有可能入股[2]。第2种观点承认农村合作社和股份公司可以作为土地承包经营权的流转对象。承包农户依据家庭承包的方式，合法获得承包经营权，对该权利评估后确定价格区间，以此价值作为入股股份。这个观点明确了土地承包经营权的现实价值，把其量化为股权。农村生产合作社和股份公司作为一个中转介质，使农村土地承包经营权在更大的范围内流转[3]。

2土地承包经营权入股难的原因

2.1立法滞后

现阶段，人们开始重视土地承包经营权入股的重要性，但是对这一入股制度仍然存在分歧，尚未形成完善的法律法规架构，法律层面对土地承包经营权入股的规定模糊。虽然多部法律中都有对这方面的单独规定，但是法条缺位较大。《农村土地承包法》中提出了入股这一流转形式，但在《农村专业合作法》中并没有相关法条，这样的立法现状使全国各地的入股方案种类较多，试点做法迥然不同。在现实中，合作社采取的分配方式主要是保底收入加浮动分红，但是法律中规定把可分配的利润按成员在合作社中的交易比例返还成员。《农村土地承包经营权流转管理办法》明确了土地承包经营权入股的定义，规定合作社解散后采用直接退回原承包农户的方式处理入股土地，表明认可入股流转方式，明确承包方可以自愿将享有土地承包经营权的土地入股农村合作社。但问题是，该规定不符合《农民专业合作社法》中合作社破产后的清算规则和财产清算制度。《农民专业合作社法》中的清算原则是变卖破产后的财产，而土地承包经营权被列入破产后的财产范围，理应进行变卖。按照此原则，在实践中容易发生农户失去基本生活依托的情况。承包人用土地承包经营权入股，意味着合作社破产后，承包人要以其入股时的出资承担责任。为解决农户入股的后顾之忧，中国人民银行等多部门联合试点土地承包经营权抵押贷款工作。现阶段，相关工作仅处于试点阶段，没有在全国大范围实行[4]。农村合作社成立后，面对生产经营困境，农户通常会选择抵押的方式进行融资，但依据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定，土地承包经营权最后要退回农户，显然通过抵押寻求融资的方式行不通，此时合作社又将陷入融资困难的处境。因此现行法律在土地承包经营权入股方面的规定仅停留在形式上，对于土地承包经营权入股在实践中遇到的问题未找到具体解决办法。

2.2配套制度缺失

2.2.1登记制度农村土地承包经营权确权登记工作没有步入正轨。国土资源部在《不动产登记暂行条例实施细则》中明确了土地承包经营权初始登记、变更登记等具体适用情形，但是取得土地承包经营权证的过程历时久，对入股合同的审查、保管也缺少规范[5]。

2.2.2市场制度土地承包经营权入股有序进行，缺少配套的农村土地市场。土地入股不论是入合作社还是入股份公司，均需要作价。但目前土地承包经营权的评估制度并不完善，土地承包经营权作价入股合同不规范、作价不严谨等问题频频出现。比如入股后对方改变农业用地的用途，因为缺少具体限制，农户维权的难度大，易引发各种纠纷。加上相关部门的约束力不强，导致土地承包经营权入股市场秩序相对混乱[6]。

3解决土地承包经营权入股难的对策

3.1修改和完善相关法律法规

当前我国的农村经济发展模式偏向于传统的粗放型模式，农民对土地的依附性很强。土地承包经营权入股改变了传统模式中农户和土地密不可分的关系，正是因为这种改变，农户有了“走出去”的主观愿望，希望脱离土地，谋求更大的发展。入股后，农地规模化生产，大片土地物尽其用，盘活资源，有利于实现更加长远的发展。对此，要完善立法，化解现有立法中出现的矛盾，对土地承包经营权进行准确定义，使该项权利物权化，提高入股这种流转方式的正当性。《农民专业合作社法》是与土地承包经营权入股最为密切的法律文件，要填补该文件中的空白，形成一套完整的入股操作流程规范，衔接不同的部门，在法条设计方面进行积极探索，完善土地承包经营权入股的出资制度、利益分配方案以及土地承包经营权入股的退出制度。

3.2做好土地确权登记

土地承包经营权的身份属性极强，赋予了农户基本的生活保障，相关部门需要逐步完善土地承包经营权的确权登记，重点推进确权。《农村土地承包法》规定，农户作为发包方，从集体获得土地承包经营权后，其权利依法受到保护。目前，相关的政策登记确权手段不完善，政府应该加快推进确权工作，将确权登记落实到各级登记机关。完善登记制度后，落实农户土地的社会保障功能，使农户能够安心，逐渐规范市场。

3.3完善土地承包经营权入股的市场体制

土地承包经营权入股的本质属于流转，在流转市场的秩序构建方面，需要搭建土地流转服务体系。土地流转服务体系需涵盖到各个层级，把握好信息、指导、纠纷解决3个维度，让流转双方都能体验到更加便捷的服务，基于自愿、平等的原则完成入股。同时，建设流转服务体系要注意引导农户签订规范的入股合同。在尚未形成成熟的范本前，合同如何设计是值得探究的问题。合同中要涵盖双方的权利义务、期满之后的退出方式等内容，明确的合同条款能避免出现不必要的纠纷。在构建服务体系的过程中，需要重点考虑纠纷的解决方式，根据纠纷的实际情况，双方进行友好协商并解决矛盾。对于土地承包经营权的价值，双方在入股前应考虑好价值问题，但是价值在入股后会因为贡献比产生变化，为此应尽快成立估价机构，把土地的年收益作为定价基础，在此基础上进行定级定价，打破原有市场中没有统一定价标准的局面。