房地产企业税务风险管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业税务风险管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：增值税；全面实施；房地产企业；税务风险管理

在当前，更加需要进一步的加强“营改增”工作，“营改增”对于企业的发展也会造成诸多影响，体现在下列两大方面，由于实施“营改增”政策之后，房地产企业经常会出现资金不足、资金短缺的现象，这主要就是由于实施“营改增”政策之后可能会导致企业现金流量被占用。目前我国对于房地产行业也进行了全方位宏观调控，通过宏观调控避免房地产行业过热，但是这样的状况之下，也会对于企业资金流动造成一定挑战，导致资金短缺或不足现象。由于受到政策影响因素以及增值税体系不够成熟和完善，所以，要想对于房地产企业当中的增值部分税额进行抵扣存在着一定的难度，另外无法实现抵扣的情况导致企业税负不降反升，对于企业发展反而会造成一定的阻碍［1］。

一、房地产企业税务风险类型及原因

（一）税务风险类型

对于房地产企业来讲，其税务风险主要划分为下列几大类型：第一，在房地产企业实际核算的过程当中，应当缴纳的税款不能够符合税收法律法规要求，会出现税款应缴未缴状况，企业需要补税，并且还需要加收滞纳金，甚至在严重状况之下，还会受到政府部门的处罚［2］。另外，市场经济条件之下很多房地产企业往往为了利益的驱使，少缴纳税款或者故意不缴纳税款，甚至隐藏利润，影响到了房地产企业健康发展。第二，对于当前的房地产企业来讲，在实际核算的过程当中缺乏规范性和合理性，少计收入或者虚增成本，财务管理流程不够健全和完善［3］。成本费用方面不能够根据会计准则核算，成本管理也相对较为混乱，导致税款难以被正确计算，还面临着税务处罚的风险。第三，对于当前的房地产企业来讲，由于自身错误也往往会导致税款多缴纳。对于税款进行计算的过程当中，依据是国家所颁布的各项法律法规，需要相关的工作人员能够严格地按照规范进行合理及科学操作，若房地产企业不能够进行准确的操作，将会直接地影响到税款的计算科学性和准确性。例如很多的企业自己已经缴纳了税款却不能知晓，企业无形成本大幅度的增加，让企业税收负担过重。

（二）税务风险产生的原因

对于当前房地产企业而言还依然面临着涉税风险问题，主要包括了税收法律法规缺乏完善性，主观趋利动因以及财务人员整体素质和能力不足等等。此外，内部控制制度缺乏完善性和健全性也会造成重大的税务风险。第一，对于当前的房地产开发商来讲，在市场经济的背景之下，往往由于主观趋利动因，而采取一系列偷税、漏税行为。企业故意违反诚信原则以及违背国家法律法规，导致税款被少缴或者不缴。第二，当前房地产行业发展的过程当中，相关的法律法规还依然不够完善和健全。对于我国市场经济而言，其正处于高速发展背景之下，但是，与之相关的法律法规以及有关制度却缺乏完善性和健全性，甚至还有很多的税收法律法规实际操作的过程当中存在着诸多阻碍性因素，需要进一步提高其适用性。房地产行业属于国家的支柱性产业，尤其是其税收政策相对较多以及变化较快，容易导致企业忙中出错。第三，对于当前的企业内部相关财务管理人员来讲，其专业能力和专业素质相对较为有限，虽然我国已经成为一个财会大国，但是却依然不是财会强国，缺乏能力突出的高级财会人才。对于财务会计人员来讲，其综合素质、专业能力、专业水平都相对较为低下，这也是经常导致企业出现财务风险。第四，在当前企业开展内部控制过程当中，内控制度还是缺乏完善性和健全性，难以保障企业的健康稳定的发展，同时也难以防范风险事件，这在很大程度上为税务风险的产生提供了相应的条件。

二、“营改增”后税务风险管理探讨

（一）专用发票管理存在的风险及控制措施

针对增值税专用发票来讲，从某种意义上可以将其认为一种有价证券。目前，发票方面有关的犯罪行为基本上都是和增值税专用票密切相关的，主要就是由于增值税发票具有抵扣的能力，通过利用增值税发票能够抵扣企业所要缴纳的一部分的税款。但是，依然存在着一部分的企业为了能够减少自己所要交的税款，通过这样的机会在发票上大做文章。比如虚开增值税发票来开展违法犯罪活动，这样少缴或漏缴税金。目前税务机关需要高度重视，如果发现在增值税发票方面存在着违规违法的行为，就需要及时采取措施对于相关企业进行处置、处罚。对于当前的企业来讲，在对发票管理的过程当中需要采取合理及科学的措施，要从下列几个方面进行必要的防控：第一，对于增值税专用发票进行充分认知，同时也需要了解增值税专用发票的管理规定。第二，要通过采取更加合法以及科学的手段来获得抵扣进项税发票，并且要在合适时间之内将其交给税务机关进行必要的认证，保障企业税务风险得到降低。由于增值税发票能够促使一部分税额得到抵扣，所以可以称之为一种有价证券，在目前的背景之下，更加需要企业加强发票严格管理，避免产生抵扣联丢失的状况。第三，增值税发票也是一种价外税。换言之就是税款、价款二者相互分离开。对于当前财务人员来讲，在实际财务核算工作开展的过程当中需要对于税款和价款准确合理归集。第四，在实施“营改增”政策之后，对于当前纳税人来讲，在利用增值税专用发票的过程当中，要保障按照国家的法律法规来进行操作，尤其是不能够虚开发票。否则一旦发现，就会遭受到税务机关严厉处罚，对于企业的健康稳定的发展会造成重大的影响和阻碍。

（二）进项税额抵扣存在的风险及控制措施

在实施“营改增”政策之后，对于当前的房地产而言，还是面临着进项税额抵扣风险。第一，对于当前的纳税人来讲，在没有知晓或者已经知晓情况之下利用虚开增值税发票来将其作为合法抵扣凭证，这属于一种严重的违法行为，需要引起重视。第二，对于当前的企业而言，购进货物以后，增值税发票用在了非应税项目或者是个人消费上，却没有根据税法相关要求和规定将进项税额进行必要处理。第三，应税服务已经出现不能抵扣进项的状况。第四，纳税人在实际税额抵扣的过程当中产生较多的税务风险，为此，需要企业能够采取合理以及科学的控制措施。第一，不管是从何种渠道、何种途径所得到的增值税专用发票，需要保障和企业的业务实现相互的对应，这样才能够让发票更加具有有效性和真实性。第二，实际财务核算工作开展的过程当中，也需要切实做好进项税额的管理审核工作，不能够抵扣进项税额的也应当实现进项税额转出。这样才能够促使其符合税法相关规定和要求，并且也可以理顺逻辑关系。第三，对于当前的企业来讲，也需要组织员工针对增值税条例进行深入的学习和研究，让员工能够意识到增值税条例的重要价值和重要意义，并且通过条例来对于自身的行为进行规范和约束。第四，对于当前的企业人管理人而言，要采取措施提高企业财务管理人员的专业素质和专业能力，这样才能够促使会计核算工作更加具有科学性和合理性，否则难以准确有效的对于进项税额进行科学的把握控制。

（三）增值税政策上存在的风险及控制措施

“营改增”也设置了增值税免征项目以及退税项目免征项目，主要包括了退伍军人就业、残疾人就业、著作税转让、以及相关的免税业务等等。对于当前的企业而言，也需要解读相关的政策，避免错误的运用税收优惠政策而对于企业发展造成一定风险和影响。其主要采取的措施包括下列几项，第一，要对于自身的业务进行深入的研究和分析，切实保障自身所开展的各项业务符合税收的各项政策。尤其是对于优惠政策当中的内容，要进行熟练地掌握和了解。另外，对于当前纳税人来讲，也需要明确各项税收优惠政策的内涵，不能够根据个人理解或者是感觉来理解税收优惠政策。不能优惠的必定不能优惠。第二，要在符合税收优惠政策的基础之上，给税务机关提供相关的资料。第三，要对于增值税专用发票以及企业免税项目之间关系进行合理及科学的处理。

（四）偷逃税风险及控制措施

在当前，依然存在着一部分企业管理人士为了能够有效提高企业利润水平，实际经营管理的过程当中铤而走险，通过采取不良方式来偷税漏税，甚至少记收入方式取得现金收入，企业也不开正规发票，获得了更多的账外收入。税务机关会对于偷逃漏税行为进行严厉的处罚，甚至情节严重的情况之下还会追究刑事责任，所以，企业也需要端正好自身态度，不要存在任何的侥幸心理，平时也需要严格按照规范进行合理科学的操作。

三、结语

综上所述，“营改增”政策就是为了能够有效减少企业的税负，房地产企业更加需要高度重视税务风险问题，要采取措施有效规避税务风险，这样才能够提高企业利润水平，实现企业健康、稳定及持续性的发展。

参考文献

［1］张慧慧.浅析房地产企业税务风险防范［J］.科技经济导刊，2020（9）.

［2］林传万.房地产开发企业土地增值税税收风险筹划研究［J］.纳税，2020（8）.

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关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入

房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。

一、房地产开发企业税收管理现状

（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。

（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。

（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。

（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。

二、房地产开发企业税收风险应对措施

（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。

（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。

（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。

（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。

（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。

结论：综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。

参考文献：

[1] 秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学，2012.

[2] 张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究――以房地产开发企业为例[D].云南财经大学，2015.

[3] 张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学，2011.

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关键词：房地产企业；营改增；税务风险控制策略

一、发生税务风险原因分析

(一)不够强的管理意识原因

刚刚完成营改增的房地产企业肯定还没有形成风险意识和危机意识，大部分企业依然沿用过去的粗放模式进行企业的经营管理工作。企业中重要的两层，即管理层与执行层并没有形成较为浓厚的纳税观念，没有较强的税收遵从方面的意识，存在重财务风险、轻税务风险管理的现象，极易造成税务风险的发生[1]。

(二)不够健全的机构原因

大部分企业还没有来得及开展专门负责税收管理的机构与岗位的设置工作，有一些企业尽管开展并完成了负责税收管理工作岗位的设置工作，但其职能定位存在问题。报税是其设置这一岗位的主要目的和其职能所在，即报税是其主要职能定位，而忽视甚至缺乏对税务风险管理这一重要方面的职能定位，观察负责税收管理工作的人员，可以看出这一岗位上的人员同时也负责财务工作，也就是一人多岗，因而部分人员缺乏税收岗位所必备的专业知识和职业素质。

(三)过大的税法规定和会计制度差异原因

通过观察，可以看出会计制度和税法规定两者之间从以前到现在都存在巨大的差异，特别是当营改增实行后，税法又有一些新的问题出现。尽管我们国家的财政部与税务总局持续性的出台了很多补充与解释文件，但是这两者间的差异则变得更为复杂和难解[2]。因而作为一个房地产企业来讲，应该做好理解、学习、掌握以及运用营改增实行后财务方面和税务方面的新知识内容，在具体的实践中不断感受这两者之间的巨大差异，并通过协调令这两者变得更加和谐。这是一个无形的考验，不但考验着房地产企业，还考验着企业中负责财务工作的人员，具体表现为企业税务风险的进一步加大。

二、控制税务风险策略分析

(一)做好财务人员控制管理税务风险

意识的培养工作一个企业的税务风险管理文化决定着其所开展的税务风险管理工作的好与坏。基于此，房地产企业中重要的两层，即管理层与执行层应该对税务风险的意识与理念的正确树立给予高度重视。在企业高层领导的带动下，使整个企业文化氛围中多添加与形成税务风险管理这种新元素，引导企业中负责财务工作的人员在日常的工作中做到遵守法纪和诚信纳税这两点。另外，落实责任制，使责任落实在个人身上，及时对员工实行奖励或惩罚措施，使每个人的切身利益和税务风险管理工作成效之间紧紧联系起来，这样便可使企业中相关工作人员的税务风险管理意识大大提升[3]。对负责财务工作的人员来讲，重视实务操作主要应该做到以下几点：注意管理抵扣凭证力度的加强、财务核算更加规范、提升对虚开发票风险的防范力度、税收筹划开展符合相关法律法规、对进项税业务的可抵扣与不可抵扣事项进行明确等。

(二)做好内部管理制度的完善工作

基于税务风险的内部控制角度，对出现在税务风险的内部控制过程中的问题进行深入的分析，据此提出解决这些问题的建设性意见。对一个房地产企业来讲，其主要可以经事先模块、事中模块、事后模块之间的互相支持以及配合，使税务风险管理体系的构架工作得以成功。事先模块主要在于预防，做好企业组织结构的完善、风险管理企业文化的树立以及内部控制制度的建设这三个方面的工作即可；事中模块主要在于防范，具体可以通过对财务指标分析法与结合定向和定量方法的运用分别完成风险识别和风险评估这两个方面的重要工作，进而以便基于风险点等级的不同，提出应对风险的切实而可行的方案；事后模块主要在于监督和评价，经信息系统的成功建立提升沟通的效率，全过程监督和评估风险管理体系，进而保障税务风险管理工作进行的更加顺利而高效。

(三)做好税务风险管理机构体系的科学规范建立工作

“不以规矩，无以成方圆”，因而对一个房地产企业来说最重要的就是税务风险内部控制目标的确定，坚持配合监督、全面性以及合法性这三大原则，依照国家相关税收政策和本企业所处的行业特征，从战略层与业务层的高度进行税务风险的识别、分析以及评估，从而使税务风险内部控制体系的建立健全工作得以圆满完成。与此同时，还应该对税务风险动态管理的强化和工作人员涉税培训力度的强化这两个方面的工作给予高度重视，以便在更好的降低、防范以及规避税务风险的同时实现企业价值的创造目标[4]。如此，才能使税务风险管理工作变得更加高效。

(四)做好业务流程的全面梳理与合同税务风险的修订工作

其一，应该重视梳理过渡期合同的工作，对各种完工状态，如新建状态、在建状态、即将完工状态以及已完工状态等进行区分，方便做出有关过渡期增值税政策的最佳选择；与此同时，还应该重视同合同的签约方进行下述几点重要事项的协商以及重新确认工作，具体有合同在过渡期的交易价格方面、承担增值税务的主体方面、开具和取得发票的要求方面、纳税义务具体时点方面等内容，还应通过相关补充协议的签署对上述几个条款的变化予以明确。其二，重视开展修订现有合同模板的工作，具体对现有的销售方面、租赁方面、采购方面、总包方面的合同进行收集，依照营改增完成适当修改合同条款的工作，比如合同中明确有增值税价款的存在情况、纳税人的销售货物兼有不同的征收率或税率情况以及修配修理加工劳务情况等。这些情况都可划分应税服务的范围内，因而需要在合同中将具体的服务内容事项、不含税价事项以及对应增值税额事项等分列出来。

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关键词：房地产；企业税收风险；内控管理

随着国家房地产行业规模的不断扩大，其在我国的GPD中所占比重已经非常大，这在带动国家企业发展方面起到的作用是非常大的。当时房地产企业因项目投入资金较大，且经营过程较为复杂，其本身就具有一定的风险性。特别是在税收方面，如果房地产企业无法根据自身的企业运营发展进行有效的税收风险内部管控，将会给企业发展带来比较严重的障碍，所以。房地产企业应该加强自身内外部税收风险的综合因素分析，以努力探寻房地产企业税收内部管控方式为手段，通过有效的税收控制来提升企业的经济效益，同时不断地实现税收风险的化解。

1房地产当前的税收风险分析

从当前房地产企业税收出现的风险因素分析来看，其很大一部分原因都是由于房地产企业没有对内部的税收风险管控加以重视。房地产企业的税控管理重点往往在税务申报工作和单个环节的税费避让，普遍缺乏对国家当前税控政策的彻底分析和了解，没有形成与之对应的税务管控方案。同时很多房地产企业的税务专岗都是兼职，在专业知识和行业经验方面都比较欠缺。从房地产所面临的税收风险来看，其主要有政策、财务、企业经营及法律等方面的风险。房地产企业对这些税收风险缺乏连续性的总体方案规划，特别是当前变化较快的税收政策也提升了税控风险。基于这些情况，房地产企业要想实现自身经济利益的合法提升，就应该结合税收政策进行税收筹划和内控体系的完善。

2房地产企业当前的税收风险内控现状

2.1企业普遍缺乏税收筹划管理理念

房地产企业的税后筹划基本定位在如何有效地降低纳税方面。实际上，企业的税收筹划是税收工作的重要指导依据，对于房地产企业来说，税后风险的内部管控除了关系到纳税金额之外，还涉及企业营销，发展及财务，法律等多个环节。为此，在房地产企业的税收风险管理方面，如何能够将其有效地贯穿到整个企业发展运营管理各个环节中就成为比较关键的问题。在这方面，很多房地产企业还处于比较被动的状态，缺乏针对性的管理规划，这就导致了企业成本管控不合理，税负得不到有效降低等问题的出现。

2.2房地产企业针对税收风险的内部管控机制不健全

要想实现房地产企业的税收风险合理管控，就必须有完善的税收风险管控机制来加以约束。随着国家税收政策的不断升级和发展，多数房地产企业都已经能够形成针对自身税收风险管控的相关约束机制。但从机制的管控来看，普遍存在税控与经营脱节，税收让步于服务的现象。而且很多税收风险管控机制在日常公司运营中，因为缺乏执行监管，也很难得到有效的落实。同时加上缺乏针对税收风险管控的考核和评价，使得很多已经沉稳的税收风险管控制度很难得到真正地实施。

2.3普遍缺乏对税务政策的研究而出现税控不到位的情况

(1)国家的税收政策也是变化比较快的，在房地产企业还没对一个政策进行完全吃透的基础上，新的政策一出台，使得企业财务对新旧政策难以进行很好的理解和贯彻。(2)企业管理层对税收风险管控思路有问题，他们普遍认为延迟缴税、偷税漏税是好事，其实这其中可能会导致很多会计角度的核算问题出现。再加上房地产的增值税和企业所得税清算比较困难，施工过程较长且立项手续复杂，使得财务税收经常出现跨年的问题，这对企业保税及内部管控来说就困难重重。(3)企业普遍认为税控问题是财务专业角度问题。在实际的企业税收风险内控管理方面，其他部门很难主动地去配合财务部门进行税控考虑。这就使得土地增值税和所得税清算工作难度较大。

3优化房地产企业内部税后风险管控的相关策略

3.1成立专门的风险识别体系

针对房地产行业涉及税种较多，缴算繁杂的情况，应该以公司角度来形成风险识别体系，对事前及事中进行风险警示。提升管理层及税收专业的税控管理意识，清楚企业内部的业务流程及制度建设，在不违背税收政策的基础上实现税收风险因素的合理识别和管控。

3.2进行有效的税收风险评估

企业要根据不同的税收风险进行等级分类。这样就可以结合等级评估来进行税收事件的具体分析，然后可以指定合理的解决方案。同时有利于税收风险的纵向比较和税控风险经验积累。

3.3不断完善风险应对体系

面对房地产税收方面的各种风险，虽然无法通过单一的方式来进行处理，但是我们可以在总结风险等级及结果分析的基础上，进行对应方案的规划。常用的风险应对主要遵循：结合以往风险规避经验进行针对性措施制定；以降低诱发风险的不确定因素来降低税收风险带来的损失；进行高风险的有效业务转嫁，比如，可以以外购商品房的形式来处理安置房的复杂税务问题。

3.4完善关于税收风险的内控管理机制

很多房地产企业的内部管控机制存在漏洞，同时缺乏执行监督。针对这种情况，建议房地产企业实行税收风险内部管控机制的执行监督常态化，让税收的合理规划和依法纳税成为一种内控正确观念。并构建与之对应的考核监督机制，实现税收风险内控管理机制的全面落实监督。

3.5形成税收规划与风控两相呼应的局势

税收规划主要是进行事前的税务安排，而税收风控则是一种预警，两者之间存在交叉，所以，企业税务管理部门应该实现对两者的呼应统筹。以实现对房地产税收政策的合理了解为原则，及时进行与税法相对应的税收筹划。同时监理会计核算制度，确保税收筹划能够统筹大局。

3.6针对土地增值税的风险控制

房地产企业日常运营中涉及的主要税种之一就是土地增值税。在土地增值税的风险控制方面，首先应该结合当前的税收减免政策进行灵活的纳税规划。对于房地产行业来说，主要目的是及时盈利，而缴纳的土地增值税金额又与企业的盈利额成正比。所以项目初期的增值税纳税筹划就显得非常重要。这时还应该考虑如何通过将一些费用转移到房地产开发成本费用里，来适度实现行业内部产业链的延伸，增强跨行业的利润转化，来实现对房地产缴纳土地增值税的有效降低。

3.7针对企业所得税的有效管控

房地产企业所得税的控制，首先应该避免违法税控导致的税务风险，在纳税之前先进行内部申报信息的稽核。另外还应该通过税后的总体筹划，以利润转移法的综合利用和收入调节，来最大可能地降低企业所得税缴纳压力。

4结语

总而言之，企业的内部税收风险控制是一个非常关键的效益把控方式，它可以帮助企业有效地进行风险规避，提升企业经济效益。如果内部税控得不到有效的控制，房地产企业将会给自身带来比较高额的税收压力。所以，房地产企业必须能够紧紧抓住当前的国家的各项税后政策，并进行深入的分析解读，以正确税收观念的树立，来优化企业资金结构管理和成本运营机制，并加强差异化风险策略的应用，有效提升企业税收内部管理水平，促进房地产企业能够获得更好的发展前景。

参考文献

[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济,2014(29).

[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展,2011(02).

[3]刘蓉.企业税务风险及其管理理论的研究兴起与理论框架构建[J].光华财税年刊,2013(00).

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【关键词】房地产开发企业 风险分类 风险防范

一、风险研究的目的

房地产开发是一个开发周期长、融资金额大、效益风险高的行业。一方面我国房地产行业的管控和保障制度还处在完善的过程中；另一方面目前国内房地产行业过分依赖于银行信贷，无形中增加了银行环节的压力和风险。如果在这个时候企业忽视财务管理的风险，即时企业的盈利能力再强，那么就可能会造成企业资金链的断裂，甚至是破产。

所以需要房地产开发企业从自身的角度出发，从日常的活动中进行监督，才能及时的发现风险和调整企业战略。其中企业的日常活动不仅仅是指开发项目的开发建设活动，应该贯穿于筹资、投资、建造、运营整个阶段。这样才能有效的防患于未然。

二、财务风险的分类

1.资金风险

由于我国的房地产行业起步比国外晚，在融资方式上也较国外不成熟。目前我国国内大部分房地产企业的融资方式主要是通过银行的信贷，而银行的信贷往往取决于银行的贷款利率，这一因素是随国家政策变化而变化的。虽然目前这一阶段贷款利率出在一个较低水平，但回顾往年的利率变化，一般来说房地产企业都会承担很大的资金成本。另外影响房地产企业一个关键因素是要保持资金的流动性，只有足够的流动资金来支撑，才能维持企业的继续发展，而决定这一因素的是房地产企业的营销能力和当时的房地产销售环境，后者具有一定的不确定性。所以一旦企业的资金链出现问题，随之而来的银行信贷风险。

对于房地产企业的连续性投资活动来说，在之前的老项目未完全消化之前，是很难再通过银行进行信贷融资的。虽然目前有房地产信贷，房地产信贷投资基金等方式，但国内房地产企业会去尝试的不多，更多的会是通过民间资本来融资，这样无疑是加重了企业的资金成本，制造了企业破产的隐患。

2.管理风险

房地产行业是支撑我国经济发展的重要行业，房地产行业的产业链对于拉动地方税收收入也是一个重要环节。所以对于房地产企业的内部控制是非常有必要的。如果企业认为只要完成了前期的融资工作，就有了推动企业发展的稳定现金流，忽视了财务管理的风险，那么在企业运营后期，必然会造成一系列的问题。

同时虽然大多数房地产项目都会按要求进行税务和会计方面的审计工作，但审计工作最多只是事后的检查和对预期的风险控制，对于一些影响到企业现金流正常流转的因素，我们需要的是及时发现并尽快采取对应措施，这样企业才能健康的运行下去。所以如果不能不断的完善房地产企业的财务管理制度，那么就可能体现不出房地产企业的真实价值，给企业的投资决策造成影响。

三、财务风险的防范

1.融资方式的创新

目前国内房地产企业的融资方式还是比较单一的，很多是直接或者间接的通过银行的信贷来实现。而通过这种方式来进行融资的风险日益显露出来，银行成为了最后一道防线。所以我们要探求一条适合我国房地产企业发展的道路。例如可以采用债务融资、房地产信托、REITs等比较成熟的方式。

其中房地产信托投资基金（REITs）是专门针对房地产开发企业的一种融资方式，相对于其他的融资方式，具备的一定的针对性和专业性。一方面，REITs并不是通过债权来融资，这样就大大降低了企业的负债率，减少了的企业负担。同时还可以避免由于银行信贷融资所带来的信贷抵押风险，因为这种方式对房地产企业来说始终保持着控制经营权。另一方面，对于一般的信托产品来说，房地产信托投资基金具有很强的目的性，是专门针对房地产企业而设计的一种方式。其中最重要的是可以保持企业对资产的控制权。

2.加强对风险的防范

对于房地产开发企业来说，看一个企业能否持续发展，不单单是看企业目前的资金保有量有多少，而是看企业是否能保持一个长期稳定发展的资本结构。除了前期融资方式的选择，还需要在后期企业运营管理的过程中，从财务管理风险的角度出发，保证企业目前以及将来的现金流都能正常流转。

而财务管理的管控应该是一个贯穿整个房地产项目的管理控制活动，包括从项目开发前的预算控制，到项目建设中的调整控制，以及项目完工后销售时期的跟踪控制。同时也要考虑国家相关政策制度的出台对整个行业的影响。例如，今年5月1日将在全国正式推行营改增制度，在土地契税、购买建筑材料、以及房地产销售阶段的税收制度都有一定的变化，房地产企业一定要对于这种变化，及时预估对应的风险预案，使企业顺利地完成从营业税到增值税的过渡。

除了财务管理方面的控制外，房地产开发企业还可以通过可行

性研究报告来预估整个项目周期的风险。房地产项目的可行性研究

报告是反映项目在研发、规划设计、建设、销售等等环节成本效益的

报告。如果企业可以及时根据当前的状况调整项目开发的预计成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些风险。

四、总结

房地产项目都具有很长的开发周期，在开发过程中保持企业的财务状况稳定是一项重要的工作。在这期间企业会同时受到来自宏观经济环境和内部风险管理制度的影响。在目前大部分地区房价持续上涨的情况下，国家出台了一系列政策来维持房价的稳步发展。同时房地产企业要做好对财务管理风险的防范工作。一方面要加强对融资成本的控制，拓宽对融资方式的选择，借鉴国外一些成熟的多元化融资方式；另一方面要提高对企业风险管理的认识，尤其是对财务管理风险的控制。这样才能保证房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]李琦钰.浅谈房地产企业财务风险管理存在的问题及对策[J].科技广场，2015，11：199-201.

[2]杨美.房地产企业财务管理的几点思考[J].内蒙古科技与经济，2016，01：48-49.

[3]韩平.分析房地产企业财务风险及其防范[J].财经界（学术版），2015，24：216+317.

[4]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013，10：44-47.

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（一）详细评价法

即根据内部控制框架理论，分析国有房地产企业内部控制的制定，细致评价内部控制的流程和执行情况，了解内部控制方案与房地产企业的匹配度，最终判断其是否合理有效。

（二）风险基础评价法

即从基层到最高管理层的内部控制都有风险管理的理念，时刻关注风险的存在并准备进行风险应对，有效瞄准相关目标进行评价的风险观点。

相较于详细评价法，风险基础评价法具有如下特点：一方面，风险基础评价法有着更为广泛的适用性和灵活性，以评估国有房地产企业的内部控制风险为目标起点，避免了与内部控制框架进行简单的核对；另一方面，风险基础评价法更针对内部控制点的测试范围和内容，在辨别和评估国有房地产企业应对内部控制目标风险时需要更高的专业判断能力。

二、国有房地产企业内部控制有效性的完善对策

（一）风险管理机制的构建

首先，国有房地产企业要构建合适的风险管理小组。国有房地产企业应在构建风险管理领导小组的基础上，配备专业的人员开展风险管理工作，并适当提供关于风险管理技巧和风险管理意识的岗位培训。企业要制定出合理的危机处理工作程序，明确各级领导和成员的职责并相应进行授权，这样在危机爆发初期就能够找到问题所在并及时进行化解。

其次，国有房地产企业要构建企业风险管理文化。国有房地产企业要将风险管理的理念和手段融入到日常管理流程中，并通过讨论和培训让风险管理的实施得到全体员工的认可。企业要大力培育和塑造良好的风险管理文化，将风险管理意识转化为员工的自觉行动和共同认识，促进企业构建系统、规范且高效的风险管理机制。

（二）信息技术作用的发挥

为了更好地发挥信息与沟通系统的作用，国有房地产企业要充分利用操作系统、数据库和应用系统自身提供的安全性能，在系统中设置安全系数来加强系统的访问安全；定期检测信息系统的运行情况，及时进行计算机病毒的预防和检查工作；利用信息与沟通系统建立信息化平台，规范信息的使用和传递，促使业务流程和信息流程的统一；将信息系统划分为生产、销售、财务、存储等子系统，及时反映和记录企业各项交易；财务部门要认真审核采购、生产、销售等部门与财务相关的关键业务数据，确保会计信息和业务流程在时间、数量和价值上的统一。

（三）可持续发展人力资源政策的实施

第一，国有房地产企业的招聘及离职程序要规范化。国有房地产企业应根据人力资源需求计划，拟定招聘计划和方案，采取公开招聘方式进行人才的选拔，并将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用的重要标准；完善员工离职交接程序，并要求退还所有属于企业的财产，包括实物资产和各种信息资料。

第二，国有房地产企业的培训工作要常规化。国有房地产企业要根据工作实际需要制定培训计划，对培训目的、培训人员、培训时间、培训方式、培训预算等做出适当安排，确保员工专业知识和业务能力达到岗位要求，培训期末应由培训单位进行考核，并将考核结果及时报企业人力资源管理部门进行评价。

第三，国有房地产企业的人力资源考核制度要科学化。国有房地产企业要制定科学合理的人力资源考核制度，对员工履行职责、完成工作的情况实施全面、公正、准确的考核，客观评价员工的工作表现，引导员工实现企业经营目标（考核内容一般应涵盖员工的工作态度、工作能力、工作业绩、工作潜力等方面）。

第四，国有房地产企业的员工激励约束机制要合理化。国有房地产企业要准确地了解员工的需求，了解员工最看重的价值，尊重员工对个人利益的追求，在此基础上采取物质激励和精神激励等多种激励措施，使员工对个人利益的追求与对组织利益的追求相吻合，以提高激励效果。

（四）内部监督执行力的提高

为了提高国有房地产企业的内部审计管理，确保内部控制过程中受到必要和适当的监管，有必要构建脱离财务部门的独立审计部门，以确保内部审计的独立性和权威性。内部审计师的责任不再局限于企业内部控制的监督，而是通过独立的检查和评价活动，对内部控制的漏洞提出切实可行的修改措施，以促进企业管理层进一步改善经营管理能力。

国有房地产企业在设立审计部时应坚持由财务领域向经营和管理领域扩展，内部审计师不仅要熟悉精通会计、审计、法律、税务、金融等方面的专业知识，还应熟悉经营管理、工艺流程、经济政策法规、市场环境分析等方面的知识，因此，一方面要从企业管理的各专业领域吸收熟悉业务懂管理的人才力量，同时要抓好内审队伍的培训和教育工作，及新更新内审人员的知识，提高他们的应变能力和总体素质，建立一支知识结构多元化、专业知识技能化的内部审计专业队伍，以适应对企业内部控制体系的全方位监督和评价。

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【关键词】房地产项目；风险；对策

房地产业经过十几年快速发展，目前已进入历史性拐点。自2014年起，楼市销售受阻，库存高，消费者对后市预期看空增加；到了2015年，尽管从中央到地方各种救市政策陆续出台，但大部分项目处于停工或半停工状态的局面并无根本性改善，房地产业进入空前困难期。为此，有必要根据行业特性与规律，加强分析房地产项目面临主要风险点，总结、提炼出有效的应对对策。

一、房地产项目当前面临的主要风险点

1.行业政策对房地产项目的影响最大

首先，房产税势在必行，无疑是一把悬在房地产项目头上的利剑。房产税对保有环节征税，必然增加房产持有成本，虽然有利于抑制投机性消费和房产炒作，也直接打击了投资性需求；同时由于我国社会保障制度尚处于逐步完善过程中，所以征收房产税也必定增加了部分农民工、自由职业者、个体商贩等需要置业养老者对买房的忧虑。

其次，不动产登记政策出台后，房产税却犹抱琵琶半遮面。房产税究竟何时开始征收、针对什么对象征收、怎样征收、税率多少等问题的不确定性，也极大挫伤了改善型需求者的信心，对商品房销售和项目开发带来极大不确定。

再次，2011年以来房地产业严厉调控政策、城镇化进程放缓和商品房特别是三、四线城市存量房源增加，到了2014年初，消费者普遍产生了房价可能大跌的主观预期，导致大部分刚性需求者持币观望，市场进一步疲软，项目开发风险不断上升。

2.市场不确定性

随着黄金、煤炭、铁矿石等实物资产收益预期的降低，房地产的吸金效应也随之逐步削弱，加速了大量社会资金向以股票为主的金融资产领域转移的步伐；特别是80后和90后年轻人成为股票风潮的主力军后，住房的刚性需求受到较大抑制。此外，在存量房源不断增长、社会消费观念越来越理性的形势下，商品房销售渠道实际上很难打开，市场疲态短期内难以缓解，且有进一步加剧的可能。

3.成本管控风险

在经济新常态下，由于地方政府规划变更，项目开发企业为适应新市场或由于设计本身的内容不全、缺陷设计等设计变更，导致工程量增加或工程拆除重建，甚至导致造成实际开发成本与目标成本的背离。其次，由于招标时选择施工企业不当或合同约定不周延，以及工程管理的不及时、不到位，引发结算争议，进度拖延，也会造成成本控制风险。

4.税务风险

首先是利息支出不能税前抵扣。大部分项目前期都是股东借款投入，如果出现交地延迟，现实中是很难向政府索赔的；如果再发生产品滞销，资金回笼缓慢，就会产生大量借款利息。而根据土增税清算政策，超出直接成本5%部分的利息不能作为税前成本列支，无形中增加了土增税的税负支出。

其次是“营改增”改革。未来“营改增”政策是否会导致税负增加、部分成本或费用能否抵扣，以及存量房销售税率如何计算等，都存在不确定性。

二、降低当前项目风险的主要对策

从项目风险管理常规出发，房地产企业可通过加强融资成本和工程成本、质量与进度控制，加强合同管理、安全管理、信息管理以及税务协调等，提高资金使用效率，降低预算外支出及意外风险。同时，应有针对性地采取措施应对当前新形势与风险。

1.加强前期策划

在竞争空前的市场形势下，项目前期策划不但要在形势分析、区位分析、产品定位、房型设计、包装推广等方面下足功夫，更要创新思维，从开发商、消费者和社会三者共赢的角度出发，突出概念和产品差异化，挖掘潜在需求，力求形成产品的自我销售，避免未来推盘出现降价促销、越降越难销的恶性循环。

2.加快开发进度

随着消费观念理性回归，卖楼花的时代已一去不复返，未来楼市必将以现房或准现房销售为主。因此，就具体项目而言，应在找准开发启动时点的基础上，加快项目的建设进度，力求以现场体验式营销，占据市场先机。

3.寻求项目合作

一方面，可以通过多种方式引入社会资金合作开发，缓解项目的资金压力，降低开发风险；另一方面，也可以从产业创新、产业转型的角度出发，寻求能给项目及其开发企业带来变化的跨界合作，例如万科与百度的商业策略联盟等。

4.“营改增”准备

面对“营改增”可能带来的行业冲击，房地产开发企业须加强增值税思维意识，针对供应链、预结算、销售流程、资金流动、票据管理、会计处理和电脑数据管理等税收风险环节进行差异分析，及时修正并改进，避免税收政策变化对项目开发造成重大影响。

5.转变项目用途

根据最近出台的有关救市政策，运营困难的项目开发企业可选择以政府收储的方式，由地方政府回购在建商品房，并转为保障房或经济适用房用途等。

三、结束语

由于各个开发项目及其企业自身情况各异，以及项目开发企业管理者的管理思路与水平差异，导致项目风险管理的结果千差万别，所以，房地产企业应该正确认识风险管理问题，并积极寻找能够有效防御或降低风险的方法，从而减少企业损失，提高项目投资的有效性，保障项目开发的顺利进行。

参考文献：

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房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。

一、房地产企业税收筹划的理论基础

房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。

（一）税收筹划的含义

税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。

就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。

（二）房地产企业税收筹划的影响因素

当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。

1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响

2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。

2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响

（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。

（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。

（一）税收筹划意识薄弱

虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。

（二）进行税收筹划的组织机构不健全

税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。

（三）税收筹划内部管理缺乏

房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。

三、解决房地产企业税收筹划问题的对策

在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。

（一）树立正确的税收筹划理念

随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。

（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理

针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。

在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。

（三）加强税收法律和政策研究

为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。

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关键词：房地产开发 财务风险 财务管理

引言

财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素，使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益。近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展，目前已经成为投资的重要的领域，也是资金密集型的高风险产业，在国际金融变动的时代下，房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展，必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力。下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作。

一、房地产开发企业财务风险的成因

财务风险分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产开发企业的存在财务风险。

（二）内部原因

1、资本结构不合理，在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。

2、缺乏财务预算管理，预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力 。

3、缺乏现金流量管理，房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。

二、完善房地产开发企业财务风险的防范措施

关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产开发企业财务风险防范措施进行了分析。

（一）对筹资风险的防范

1、进行税务筹划，降低税收成本，由于在政府的宏观调控下，从而造成国税局对房地产开发企业土地增值税不断的提高，进而造成房地产开发企业的财务管理成本提高，为了降低税收成本，我们可以对土地增值税进行筹划，比如按照建立的方式分别核算进行筹划，或者规划控制房地产建设的住宅档次以及通过分散收入进行筹等措施进行降低税收成本，从而有效降低房地产开发企业存在的财务风险。

2、拓展筹资途径的多样性，我国的房地产开发企业要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。

（二）对投资风险的防范

1、加强投资项目的可行性分析， 房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产开发企业要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。

2、制定投资组合战略，由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产开发企业可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。

（三）加强全面预算管理

在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产开发企业具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据 。房地产开发企业要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。

（四）加强现金流量管理

现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产开发企业要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产开发企业的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产开发企业的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。

参考文献：

[1]吴志华，华马姣.房地产开发企业的财务风险管理初探[J].现代经济（现代物业中旬刊），2011，10（5）：45-46

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关键词: 房地产企业；成本意识；条件；设计；控制

中图分类号：F293.33文献标识码： A

近几年来，随着市场经济的飞速发展，房地产已经成为促进我国国民经济增长的一个重要产业之一。目前，我国的房地产企业在每一个环节上都存在着不同程度上的问题，这就要求房地产企业对经营管理工作作出重新的调整，将管理的重点转移到房地产企业的成本管理上来，从加强成本管控上去提升效益。这样才能使企业的未来得到健康、稳定的发展，为企业带来更多的经济效益。

一、好的道德人品是成本管控的前提

一个把企业的经济效益放在首位、没有私心、想做好事的人，才会到处想着要为企业节约成本费用。我们大家知道，有很多项目的成本费用，若是没有控制，领导是看不到的，领导也不可能无时无刻的在你身边监督，这个时候靠的就是管控人员的自觉、和职业道德。如：现场签证、采购招投标的谈价、施工图的审核、工程结算的审核以及税收筹划等，很多可上可下的东西，只有经办人现场想去把控才能控制好，若经办人不好好地把控，有的领导也不清楚。所以说，人品为成本管控前提。

二、有成本意识是成本管控的重要条件

在人的道德品质好的同时也要有相关的成本控制意识。做一切事情之前，就要想想是否符合成本效益原则，是否能以最少的投入，得到最好的回报。“能省则省”，切实提高成本管理意识。现在的房地产企业成本管控意识相对来说还是比较薄弱的，经常听到这样的一句话：“公司考虑的是品质，公司不差钱”、“不差那一点钱”。这主要存在是思想意识问题。在这里，我们要防止以“品质”为借口，不惜成本代价；“选对、不选贵”，这才是理智。

三、做好每一环节的业务控制是成本管控的关键

在实际的工作过程中，有一些部门在成本管控中，会遇到一些问题，如招投标。招投标是成本控制中的最好方法之一，但实际操作中，会遇到很多问题，如在确定评标规则时，成本部门的同志要求以原则低价中标，工程部同志则认为不可以，不利于工程管理。最后只好通过大家表决，确定了“合理价中标”原则。请问是“原则低价中标”好，还是“合理价中标”好？哪一个更符合成本效益原则？此外，招标工作还有一个问题。长期以来市场上已经养成了“二次报价”或“谈判”的习惯，投标人投标时均留有余地。如果一次报价感觉不满意，是否进行二次报价，或者“进行竟争性谈判”；或者认为二次报价是违反规定的，以一次报价为准？请问大家遇到这种情况要怎么处理？笔者认为，以上所说的问题要根据实际情况来定，在法律范围许可内，哪一种有利于公司利益的，就应努力采取哪一种。评标工作主要有几个方面可做参考：一是要看所购商品的技术参数要求；二是项目的定额套价是否较为成熟，市场材料价格是否较为完善；三是要看合作方的资信等等。这也就是我们平常所说的根据商务标和技术标情况进行综合评定。在这里，为避免人为操作，是否以制度形式确定评标办法，招标工作是否要根据项目特点进行必要分类，如何分类等，都是业务部门必须考虑的事情。所以说，各部门对本部门的成本管控都应有一套成熟的做法。

房地产企业应该注意以下几个环节的成本控制：一是拿地环节的成本控制；二是设计环节的成本控制；三是总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制；四是税收筹划方面的成本控制。

（一）拿地环节的成本控制

很多房地产企业通过“招拍挂”拿地，仅凭着企业老板的感觉，感觉地价在什么空间范围，就可以勇往直前“冲”上去，这是比较冒险的举动。拿地是最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体以及开发周期等，必须进行项目可行性研究。最好请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告。根据可行性报告，调集公司高层进行审核、商讨、决策。

（二）设计环节的成本控制

据研究测算，产品一旦设计完成，发生在产品制造（施工）环节的要素成本必将发生，这将意味着将无法从总体上改变成本的基本结构，这一成本特性在房地产项目中体现的更加明显。目前，房地产企业的设计工作相对还比较薄弱。在设计管理中普遍存在问题是：一是没有实行限额设计，不利于项目投资控制；二是设计过程控制管理力度不够，与设计单位的对接没有形成相关资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，影响了设计深度和工程进度；三是对各阶段设计成果的审核工作不到位。未能很好地组织对各阶段设计成果地评审，使设计文件未能优化；四是没有实行招标机制选择设计单位，影响合同价款和优秀设计团队的选择；五是产品定位标准不清晰、不准确，导致设计变更事项多，不利于成本控制；六是未建立设计资源信息库，以致选择优秀设计团队受限制等。

拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定70%―80%的成本。而设计环节的成本控制工作最重要的是实行限额设计，签订限额设计合同。

限额设计的范围应该着力贯穿于整个工程项目设计的每一个阶段，即可行性研究阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。既要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算；又要在保证工程功能要求的前提下，按各专业分配的造价限额进行设计。实行限额设计，合理使用项目投资，使项目投资得到最大的经济效益。

签订限额设计合同是房地产企业通过合同手段实现保证设计质量、降低设计院设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。限额设计是保护甲方利益的有力武器，目前在很多房地产企业中已经普遍采用。

（三）总包单位确定及材料设备招投标环节的成本控制

好的施工单位，可以使开发项目的质量、进度、安全文明以及合同成本控制等得到保障。目前，中小型房地产公司在物色施工单位时，在入围对象确认环节，普遍存在问题是：只考察建筑公司的资信，不考察所属的施工团队。结果中标后的总包单位开始组织施工时，房地产公司才发现施工团队不行，组织管理差、技术力量差、配合度差等问题不断出现。所以，在选择总包单位时，最为重要的工作就是要同时考察拟确定的施工班子。

材料设备实行招投标，可以有效地控制材料设备价款，降低成本。目前，房地产企业普遍存在的问题是：尚未建立有效的采购招投标制度，招标工作不规范，程序不清晰，关键环节控制不到位，各个环节存在不同程度的问题，以致招标过程中存在舞弊行为，或发生串标、围标等问题，起不到很好地控制成本的作用。

材料设备招投标工作要控制好两个重要环节，一是入围单位的选择环节；二是评、定标环节。中小型房企普遍对入围对象的选择确定工作不够重视，导致在开标后发现投标单位不符合要求，又因时间不允许再组织招标（工程进度原因），只好草率地确定中标单位，难以起到控制成本的作用。

（四）税收筹划方面的成本控制

房地产行业涉及的税种复杂，税额庞大，税收支出占到了总收入的12-15%。愚蠢者偷税，聪明者避税，智慧者做纳税筹划。合理节税是企业财务部门的工作目标之一。目前，房地产企业存在的问题有三个方面：一是没有进行税收筹划；二是虽然进行税收筹划，但跟踪执行不到位；三是个别的企业做愚蠢者偷税。

房地产企业的税收筹划有两方面的工作，一方面是整个项目的税收筹划，另一方面是每一笔经济业务涉及的税收业务处理。整个项目的税收筹划，主要是土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各中小房企财务部门的税筹工作存在滞后现象。

为此房地产公司首先要建立税收风险管理体系，完善税收内部控制体系，以便提高涉税会计核算资料的可靠性，保证税务流程优化和税法的贯彻落实；其次要提高税收策划的效果，深入了解国家税收优惠政策，对公司日常的经营活动进行指导，同时应在各税种之间进行平衡，不能顾此失彼，通过合理税收安排，在符合国家税收政策的前提下，达到税负水平最低；再次要提高公司涉税人员的业务素质，公司税务管理人员必须具备较高的业务技能和管理经验，掌握税收知识，熟悉税收领域的各项法律、法规和政策要求，因此涉税人员要加强学习、培训，积极与税局进行沟通，实时掌握税收政策的变化，合理运用税务手段，在降低税收成本的同时规避税收风险。

四、制度是成本管控的保障