不动产登记业务流程范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记业务流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

----双滦分中心设立“综合窗口”助力不动产登记再提速

双滦区不动产登记在窗口整合前，群众办理不动产证书需要先到一楼住建窗口排号进行购房资格审查和房屋套数查询，再到二楼税务窗口排号缴税，最后到一楼不动产登记窗口排号办理不动产权证书，这个过程至少需要取3次号，排3次队，同时由于窗口少，窗口设置不合理，登记程序重复繁琐，导致群众等待时间过长，办证期限过长，群众反复跑路。

为进一步优化办事流程，精简办事环节，方便群众办事，减少群众排队等候时间，提高工作效率，贯彻落实今年9月份常丽红市长对双滦区行政审批中心调研指示精神，按照“不动产登记一次成”的要求，双滦分中心积极协调区住建、税务、等部门采取有效措施，重新优化登记流程，设立综合窗口，缩短办事时限，使登记工作进一步提质提效：

一、增加工作人员。市国土资源局协调双滦区政府通过劳务派遣方式为不动产登记中心增加14名工作人员，全部是大专以上文化程度，熟悉电脑操作。按照市不动产登记中心年度培训计划，双滦分中心有针对性的对新增人员进行了窗口礼仪、岗位技能培训，使之能够较快地进行角色。

二、梳理整合申请材料。在对不动产登记申请材料排清理的基础上，会同住建、税务全面梳理不动产登记、交易、税收所需申请材料，在不重不漏、合法依规的基础上，精简合并相关申请材料，制定了统一受理材料清单，并已公示。

三、设立联办窗口。协调区审批局、住建、税务部门对窗口进行优化调整，在登记大厅设立由不动产、税务、交易组成的6个综合受理窗口、2个税收窗口、1个土地业务窗口、1个查封查询窗口、1个预审窗口。不动产登记申请、审核、登薄、发证和登记资料查询查封等法定职责全部由不动产登记中心负责。

四、推行“一窗受理，并行办理”。优化登记流程，增加预审环节，设立预审窗口，按照统一申请材料清单，对申请人材料进行预审，发放受理号，由不动产窗口叫号，对材料进行分拣，住建、税务、不动产同步办理业务，有效杜绝了办事群众手续不全排队等候浪费时间现象。

五、设立银行自助窗口。在登记大厅三楼专门设立4个自助窗口，与11家银行签订委托协议，由银行代为办理抵押登记，抵押业务实现不见面审批。

篇2

上半年，在市局党组的正确领导下，我中心紧紧围绕“一切为群众、一切方便群众”的服务宗旨，着重抓队伍建设，“百佳窗口” 、“四零服务”、不动产登记“一窗受理、集成服务“的创建工作，以“高效、快捷、优质、方便”的登记服务赢得到了办事企业和群众的认可和好评。现将我中心2018年上半年工作总结如下：

一、工作完成情况

（一）不动产登记发证有序开展

上半年中心共完成各类不动产登记9358宗，其中登记颁发不动产权证6266宗，不动产登记证明3092宗；权籍外业调查130宗，其中国有林地10、国有大宗地50宗、集体土地70宗；报请利用科审核历史遗留问题10件；完成档案归档8238份。

（二）推进“一窗受理　集成服务”的建设

为了实现不动产登记“一窗受理　集成服务”工作在我市的落实，半年来，中心在吸取省外、省内工作经验的基础上，梳理了房产、税务、不动产登记的各类土地登记要件，制做各种不动产集成登记指南，整合了三部门的业务数据，归并了部门间的审批业务流程，顺利的于5月4日在政务中心大厅启动了我市“一窗受理　集成服务”工作。截止目前中心办理集成件达2312户。

(三)开展了“四零”服务的创建工作

按照国家、省市及局作风整顿组的要求，中心按照各项内容积极开展了创建活动。一是在受理零推诿上，要求大厅实行首问负责制，要求把申请人的申请事项及要件在咨询时就梳理好，并引导到相应窗口，对不符合的申请要书面告知。二是在服务方式零距离上，中心做到了对老、弱、病、残实行特事特办，上门服务，同时采取延时服务、短信发送办证结果、证书采取邮寄的创新服务工作方式得到了群众的认可。三是在服务结果零差错上，中心建立定期立会制，总结一段时间工作检查、工作人员返件结果，分析查找原因，有效避免登记错误的发生。在服务结果零投诉方面，中心对举报箱非常关注，目前没有投诉事件。

（四）抓党风廉政教育、业务学习和工作纪律

根据省厅和市局领导在系统党风廉政建设工作会议上的讲话，结合我中心工作性质，我们利用支部会、微信群、周六或下班时间，对中心干部职工进行培训教育，一是教育大家要对上级党风廉政教育入心入脑，认清形势、增强政治敏锐感，加强自我反省和自我剖析，认真权衡腐败给我们个人带来的政治风险以及给家庭带来的严重后果！二是教育大家要正确看待自身工作职位或岗位的权力。狠刹工作动机不纯、廉洁意识不强、权力欲望膨胀的腐败苗头，坚决杜绝唯利是图，想方设法给自已预留权力空间、没有好处不办事、有了好处乱办事的歪风邪气，真正做到见微知著、防微杜渐。三是教育广大干部职工树立讲规矩、守纪律的良好正气。四是结合中心日常工作和集成服务建设，要求广大职工加强业务知识学习，提高履职能力，同时加强窗口工作纪律与办证大厅服务设施的建设。

二、存在问题

上半年，中心各部门部门按时、保质完成各项工作任务，但工作中仍存在不足：

一是窗口主动服务意识有待加强。主要是窗口工作人员服务态度、窗口有关便民指引有待增加。

二是部分职工的政策业务水平还有待提高，在端正服务态度如何更好地为群众服务等方面还有待改进。

三是业务办理仍存在迫切解决的问题。在执行国家有关法律法规过程中，遇到群众反映比较多的问题，包括：宅基地继承无土地手续如何办理问题；权籍调查中超面积建筑的问题和跨宗等问题。这些是涉及群众利益，群众非常关注的问题。

四是集成服务工作还没有全部完成。如鸡冠区物管中心管理的范围如何实现集成服务问题，除商品房进户、楼房转移、楼房抵押以外的其它登记集成问题；与房产、税务、物管如何做好进一步衔接问题。

三、下步工作打算和建议

一是进一步提高服务质量。继续狠抓基础业务，提高业务质量，同时加大业务人员的培训力度，提高业务人员的整体素质。我中心将继续按照“四零服务”和“百佳窗口”创建工作的要求，有针对地对窗口人员进行文明用语、微笑待人等相关培训，强调首问负责制，耐心解答、一次性告知来办事的群众，切实来增强群众、企业对不动产登记的获得感。

二是继续做好不动产登记工作，严格按照政策办理各项业务，避免出现工作失误。

三是完善集成服务网络信息平台。争取下半年全部完成集成服务的创建工作。

篇3

不动产登记资料是指不动产登记机构在办理登记过程中累积形成的书面资料以及电子信息。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定，“不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料”。由此可见，不动产登记资料包括两个部分：一是不动产登记簿等登记结果；二是不动产登记原始资料。

二、不动产登记资料利用制度比较

《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。依此规定，《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二十七条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体，同时增加了有关国家机关。

《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定，将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定：一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄漏查询获得的不动产登记资料。

《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定，“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人（受遗赠人）、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。

《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。

对比以上法律规章，可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排，即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点，即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定，排除了任何人公开查询的情况。此外，《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定，为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。

从法律位阶分析看，效力最高的是《物权法》，其次是国务院颁布的《条例》，再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》，住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规，效力高于其他部门规章，且颁布时间迟于其他规章。因此，从法律依据来讲，不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。

三、不动产登记资料利用实践与对策

我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询，不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开，而是“有限公开”，依法对不同查询主体进行不同范围的公开，按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定，权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料，查询、复制范围是最大的，不仅包括不动产登记簿，也包括原始资料。《实施细则》第九十七条规定，“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见，利害关系人不可以像权利人那样任意查询、复制所有登记资料，只可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等。

那么，工作实践中应如何贯彻落实《条例》《实施细则》的规定，既防止不动产登记信息泄漏，保护权利人隐私，又方便群众办事，做好服务工作呢？

1.完善不动产登记系统，整合提升登记数据质量

不动产登记数据质量，直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步，各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统过去房屋、土地登记数据还都存在这样那样的遗留问题，这些问题得不到及时解决将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此，要提升不动产登记系统功能，首先要从整合、提高登记数据质量入手。

2.重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用

《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来，多数登记系统开发商主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节的开发上，没有将不动产登记簿建设提高到重要位置，甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错（以笔者所在城市为例），这些差错会造成不动产登记簿记载错误，给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此，不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用。

3.加强信息互通共享，切实减轻群众负担

《条例》第二十五条规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。目的是能够更好地确保登记的真实与准确，有利于加强政府的行政管理，实现政府部门间的信息沟通。比如，通过信息共享，民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，免去“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明，既提升社会保障部门公信力，也有利于减轻登记机构查询压力。

4.推行网络自助服务，提高查询服务效率

不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式，利用率非常高，而且登记资料查询利用全部免费。因此，在确保信息安全、相关技术符合规范的条件下，推行网络自助查询服务，将会大大提高服务效率，减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书（明）真伪、查询不动产自然状况及限制情况等，到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等。

5.推行委托查询，依法规范查询行为

国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明，明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》《实施细则》的规定，“利害关系人不应包括登记权利人的近亲属”。因此，夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时，登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询，容易引发矛盾，影响窗口服务效率和质量。笔者认为，类似查询可用委托查询，因为《条例》规定委托不需要公证，登记机构只需关注查询程序是否合规即可。

6.严格登记信息管理，强化信息保密责任

不动产登记资料查询制度不仅要保证登记资料依法公开，而且不能造成不动登记资料、登记信息的泄露。要从制度上杜绝一些人滥用不动产登记资料、登记信息从事不正当活动，损害权利人的合法权益。因此，不动产登记机构要尽快建立符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员的教育管理，可通过签订保密责任书的形式，强化保密责任意识。全面贯彻落实依法查询制度，不随意查询，不扩大查询范围。违反国家规定泄露不动产登记信息的，要严肃处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

篇4

《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，这就赋予了房屋登记机构将房屋权利记载于房屋登记簿所发生的物权变动效力。房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人相一致，既有利于保护善意第三人的利益，又有利于维护物权变动的正常秩序。但静态的不动产权利只是相对的和暂时的，而动态的不动产权利则是绝对的和永恒的，即使房屋登记机构穷尽了各类审查手段，仍然不能杜绝房屋登记簿所记载的权利人与实际权利人不一致的问题，形成这样的问题，其根本原因是由于民事生活的丰富和民事法律关系的变动不居。例如，《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，这正属于《物权法》第九条规定“法律另有规定的除外”情形之一，该种情形极易造成房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人不一致，并导致物权效力的冲突。如何避免上述问题，笔者近来遇到一则案例具有一定的代表性，试分析如下。

一、基本案情

1998年，在济南某高校工作的郑某（男方）、高某（女方）系夫妻关系，通过房改购买了济南市房屋一套，房改审批手续已于当年办理完毕，房管部门可查询出该条房改登记记录，但房屋所有权登记至今未办理。

2001年，郑某向人民法院起诉同高某离婚，人民法院进行调解并制作了《民事调解书》，双方离婚，共同财产某处房屋（即两人的房改房） 归被告高某所有，原告郑某放弃分割共同财产。

2009年，高某同崔某签订房屋买卖协议，将上述房屋出售给崔某。在崔某按合同约定支付购房款后，高某因后悔售价较低，而未将房屋交付崔某，崔某多次协商未果，遂于2011 年将高某起诉至人民法院，请求解除房屋买卖协议，返还购房款，并按约定支付违约金。对于该案，人民法院进行调解并制作了《民事调解书》，确认高某、崔某继续履行房屋买卖协议，争议房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具备办理房产证条件时，高某有协助崔某办理相关房产证手续的义务。后崔某依据《民事调解书》，依法占有了该房屋。

2012 年6 月，崔某为防止出现将来该处房屋具备办理房屋所有权登记条件时，房屋登记机构在不知悉上述法律文书已对房屋权利认定的情况下，而登记为他人所有，向房屋登记机构申请对该处房屋进行权利限制，确保该处房屋具备办理所有权登记条件后，房屋所有权只能按权利发生的先后顺序，先登记为郑某、高某共同共有，再由高某依据离婚时的《民事调解书》，申请离婚析产，将房屋所有权登记为自己个人所有，最后再根据房屋买卖纠纷的《民事调解书》，协助崔某办理房屋所有权转移登记。从而最终保护崔某对该房屋的合法权利，实现法律文书对物权的确认与将来行政登记确认的物权相一致。

二、有关分析

《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高法〔2011〕297 号）对于物权纠纷案件中关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系的规定“依据《物权法》第28 条的规定，人民法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动，无需进行不动产登记而变动物权。换言之，人民法院作出的法律文书生效之时，即应认定不动产物权已经发生转移，生效法律文书确定的不动产物权的权利人可以持该法律文书办理不动产物权的变更登记手续，登记机关是否办理不动产变更登记手续，均不影响不动产物权的变动”。根据上述规定，高某的房屋所有权虽未记载于房屋登记簿并取得房产证，但已于2001 年经人民法院生效法律文书确认，房屋归高某所有，所以该房屋的所有权已于2001 年固定下来。崔某同高某签订房屋买卖协议是有生效法律文书所确认的物权依据的。所以，双方在就房屋买卖协议的履行进行诉讼时，人民法院确认房屋买卖协议有效，崔某和高某继续履行该协议。

《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据《物权法》第三十一条规定，高某依据法律文书取得房屋所有权，在处分该房屋时，应当按房屋所有权发生的先后顺序及规定的登记程序，先申请将房屋登记为与郑某夫妻共同共有，与房屋的房改购房产权来源相一致，然后再以离婚析产为由，将房屋所有权转移到本人名下。因此，人民法院确定高某在房屋具备办理房产证条件时，有协助崔某办理房产证手续的义务。之后，由于高某、崔某之间的房屋买卖协议争议，崔某起诉高某，人民法院在理清房屋权利义务关系后，依法确认房屋由崔某占有、使用、收益。根据《物权法》第三十九条对所有权四项权能的界定，崔某除了处分权，已经具备了占有权、使用权和收益权。至此，崔某对房屋的占有权、使用权和收益权亦经生效法律文书确认，其权利应当受到合理保护。

三、结论及建议

正是基于以上的法律规定、法律文书和事实，崔某申请房屋登记机构对上述房屋进行权利限制，以保护其对该房屋的合法权利，防止房屋登记机构在不知悉司法权已对房屋权利进行确认的情况下，为他人办理有关登记，从而造成法律文书已确认的物权与行政登记确认的物权相冲突。虽然，崔某的申请无法适用异议登记等房屋登记形式，但由于法律文书确认的物权从时间上是最早的，确认的效力也高于行政登记效力，如果房屋登记机构不受理崔某申请并进行合理保护，则之后对于该房屋的所有权登记同法律文书确认的物权不一致，将面临被人民法院撤销的行政登记风险。因此，面对房屋登记如何同法律文书确认的物权相一致的问题，房屋登记机构应当从尽量确保房屋登记簿所记载的权利人同实际权利人相一致的角度出发，在遇到法律文书确认的房屋权利人或利害关系人的权利保护申请时，应当在确认法律文书真实、有效的前提下，根据房屋登记业务流程的特点，经过一定工作程序，以一定的介质和方式，对其权利进行合理保护。

（作者单位：济南市房屋产权登记中心）

责编：周蕾

推动媒体融合发展壮大主流舆论阵地安徽新媒体集团挂牌成立

新版《安徽手机报》同时上线

本报讯（记者李跃波　宋艺）

月1 日上午，安徽新媒体集团在肥挂牌成立。省委常委、宣传部长曹征海，副省长谢广祥为新媒体集团成立揭牌并启动新版《安徽手机报》上线。

组建安徽新媒体集团是我省深入贯彻党的十八届三中全会和总书记系列讲话精神，加快推动传统媒体与新兴媒体融合发展，做大做强我省主流媒体的重要举措。新媒体集团是经省委批准，由省委宣传部主管、安徽日报报业集团出资并主办的国有大型文化企业，整体划入中安在线的全部资产和业务。集团成立后，将适时增资扩股，引进战略投资者，整体变更为股份有限公司。

篇5

2018年我中心在县委县政府的关心支持和县“放管服”指挥部的正确领导下，紧紧围绕县委县政府重点工作，深入推进审批服务便民化，深化放管服和 “一窗受理、集成服务”改革，助推新旧动能转换，激发市场活力，切实增强了企业和群众的获得感，有力推动了县域经济社会转型发展。

工作进展

一、优化政务服务大厅布局。根据政务服务“三集中三到位”和“应进必进、能进必进”要求，2017年进驻大厅的部门和事项为47个和411项，划分商事登记、社会事务、建设项目、综合代办4个功能区和税务服务、绿色通道2个专区。2018年在原有基础上，按照“一次办好”的要求，进驻大厅的部门和事项分别增加到63个部门和1024项服务事项，功能区在商事登记、社会事务、建设项目、综合代办4个基础上增加公安服务、公用事业、公积金、通讯邮政等专区。对所有进驻事项编制了高标准、简单易懂的办事服务指南和服务清单，实现标准化、清单化、动态化管理，为社会提供服务规范、阳光透明、高效便捷的政务服务，基本实现了“一窗式受理、一站式办公、一条龙服务”。

二、全力推进“链条审批”和审批提速。出台文件压缩企业开办时间，将涉及企业开办的工商、刻章、银行、人社等窗口整合成商事登记模块，目前，办理企业营业执照时间缩短至2天、刻章不超过3小时、涉税办理即时办理。将不动产登记原来的预审窗口、权籍调查窗口、登记受理窗口、水电气暖以及税务窗口职能进行充分整合，实现“一窗受、一链办”，群众只需在一个窗口提交材料，材料由窗口内部进行传递，3天之内完成不动产登记。推出社会事务高频办理事项35项，将“一事一流程”整合为“多事一流程”，竭力方便群众办事。积极推动审批时限再压缩50%，实现承诺时限比法定时限缩短75%的目标。通过推进政务服务事项流程再造、联合会审、网上申报、上门服务、快递送达等措施，梳理公布全县“一次办好”事项1144项。

三、积极搭建网上服务平台。创新“互联网+政务服务”模式，建设了智能化信息系统，与省、市政务服务平台无缝对接，实现了网上申报、网上受理、信息共享、协同办理、智能查询等功能，让群众“零跑腿”就能办成事，极大地提升了行政审批服务效率。同时，大力推行手机客户端、微信公众号，让办事群众足不出户便可了解所需要件、办事流程等，直接进入在线申报流程，让政务服务随时随地、触手可及。深化拓展“O2O+政务服务”功能，将政务服务平台与O2O服务管理平台深度融合，提供掌上查询、掌上咨询、掌上投诉等全程服务，让企业投资更便利、群众办事更便捷。

工作亮点

一、创新工程建设项目审批模式。对政府投资和企业投资项目进行流程再造，充分利用政务服务大厅集约化服务平台的载体作用，通过（6+1或9+X）会商会审，启动联合办理、并行推进机制，建立完善建设项目三级协商协调制度，有效降低工程建设项目办理行政审批的时间，确保审批用时控制在30个工作日内。探索不新增建设用地的政府投资重点项目“一会三函”模式和社会投资重点项目“模拟审批+双向承诺”制度，精简整合流程，加快项目落地，为企业节省时间4个月以上。

二、印发并践行政务服务节假日预约服务制度。在法定节假日和公休日时间内，群众动动指尖拨打预约电话或窗口预约的方式预约好办理时间。各部门按照“放管服”改革精神，落实预约服务、上门服务、容缺受理、帮办代办等制度，发扬“5+2、白加黑”的工作精神，实现政务服务“365日全无休”、“24小时不打烊”。节假日预约服务制度的践行，提高了各窗口业务办理的灵活性和时效性，满足群众办理业务的多元化需求。

存在问题和不足

一、信息数据难共享。我县虽初步实现了实体办事大厅端、电脑PC端、自助服务端、口袋移动端“四端”联动政务服务实施模式，但专网不破、数据烟囱、信息壁垒现象依然存在，部门之间信息共享难以实现，这是制约提高行政审批服务效能的根本原因。目前我市信息共享平台尚未建立。

二、中介服务难监管。为加快新旧动能转换，促进社会经济发展，山东省要求工程建设项目审批用时控制在45个工作日内，济宁市要求在30个工作日内，全流程不超过100天。但现实情况是企业需要在第三方评估评审方面耗费大量精力，中介服务收费不好监管、时限不好控制，质量不好把握，中介事项成为制约工程项目审批的瓶颈。济宁市拟准备建立线上线下一体化“中介超市”并在此基础上组建中介联合体，供市县共同使用，目前进展缓慢。

三、便民网络不畅联。各乡镇便民服务中心大都是以原来O2O服务大厅或者人社所、民政所等办事大厅为基础设立的，在场所建设、信息化、业务运行等方面水平不一、参差不齐，与上级要求相比，服务功能、服务能力都亟需改造提升。村居（社区）便民服务站建设同样有待加强。

下一步工作计划

一、进一步健全政务服务运行模式。在“一窗受理、集成服务”基础上，按照“一次办好”和政务服务标准化规范化的要求进一步整合流程、精简环节、缩短时限、提高效能，特别是在社会关联事务链条审批和基本建设项目并联审批两方面精准施策、重点发力，助推新旧动能转换，促进社会经济发展。在省市要求下探索行政审批服务局的管理运行模式，建立与职能部门的工作配合机制，健全完善行政审批联席会议、集体会商、审管信息“双推送双告知”等制度，及时交流研究、协调解决审批过程中的外业处理、审核转报、后续监管等问题，着力构建简约高效便民的行政审批服务体制机制，实现“一枚印章管审批”，使企业和群众办事更加方便快捷。。

二、加快推进政务服务信息化建设。一是建设网络环境，承接市级系统。我市拟统一开发市级平台，与各单位专网对接，我县需建设好相应网络环境，健全乡镇政务服务网络，保障承接顺畅，确保网络安全。二是落实流程再造，准备线上运行。鉴于市级统一开发新平台、并联审批系统及链条式审批系统，业务指导需及时跟进，提前梳理网上业务流程。三是优化网上政务，完善智能化大厅。根据《县级政务服务中心建设标准》，让企业和群众享受“24小时不打烊”智能化服务，完善配备网上自助申报、身份证读卡器、电子监察设备、自助办理一体机等信息化设施。

篇6

关键词：应收账款；融资；业务发展

中图分类号：F832 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2013）01-0074-03

一、引言

应收账款融资业务是指企业用自身的应收账款或存货作为担保，向银行申请授信的业务。这种信贷关系中，贷款人密切控制信贷的可获得性和担保品。这种贷款方式有时被称为“完全紧密跟踪贷款”。传统商业贷款是基于财务报表的贷款，是商业银行贷款的主要组成部分。而在提供短期融资方面，应收账款融资是财务报表贷款最经济的替代产品之一，应收账款最接近现金。与企业价值的相关性低，相比存活和机器等动产没有储存、易遭破坏等问题。对中小企业而言，利用应收账款融资，可以大大拓宽中小企业的融资渠道，弥补广大中小企业普遍欠缺不动产担保资源的缺陷，有效解决中小企业担保物不足的问题。缓解担保难、融资难等困难。同时应收账款融资业务可以推动金融创新，扩大担保物范围。提高可担保财产的利用效率，使金融资产得到更加安全、有效的保障；为商业银行信贷业务开拓市场，改善市场结构体系。

就应收账款融资业务的发展而言，在国外已是一项发展较为成熟的业务。在美国，这种贷款类型占全国全部商业贷款的四分之一，每年的增长率在12%左右。在我国，仍然是一项新的信贷业务品种，尚处于发展初期。2007年颁布的《物权法》允许应收账款质押融资，开启了我国资产支持贷款发展之门。各大银行和其他金融机构均开展了应收账款融资业务，推动该项业务的发展。根据《物权法》等法律规定，2007年，中国人民银行征信中心建设了应收账款质押登记公示系统（以下简称“登记公示系统”），并配套出台了《应收账款质押登记办法》，为应收账款融资业务提供了法定登记公示平台，有效降低了应收账款融资的操作风险，促进了应收账款融资业务的发展。据统计。截止2012年9月底。出质人为中小企业初始登记累计达到44.6万笔，占系统初始登记总量的83%。累计共有约10.6万家法人类中小企业获得了应收账款融资，融资金额约占系统中登记融资总额的46%。应收账款融资业务服务于中小企业融资需求的效用日渐显现。

二、天津市应收账款融资业务发展现状

近年来，天津市应收账款融资业务呈现以下特点：

（一）应收账款融资业务快速发展

登记公示系统登记量、查询量和用户数是反映地区应收账款融资业务发展的重要指标。近年来，天津市应收账款融资业务登记量、查询量和用户数呈现快速增长趋势，用户覆盖范围扩大。2012年1-10月。全市办理应收账款融资业务登记3432笔，分别较2011年、2010年增加了2253笔和1687笔；查询5467笔，较2011年、2010年增加了1444笔和2968笔：截至2012年10月末，全市累计开设用户111个，用户覆盖范围包括商业银行、融资租赁机构、保理公司、担保机构、企业和个人等。

（二）用于融资的应收账款种类丰富

登记公示系统显示。目前，天津市已用于融资的应收账款包括贸易销售款、学校、景区、绿地、公路和供热供水收费权、融资租赁应收租赁款、土地拆迁补偿款、个^理财产品收益权等。用于融资的应收账款品种较多。

（三）应收账款融资人以中小企业为主，融资额大型企业占比高

登记公示系统显示，目前，应收账款融资人为中小企业的，累计登记笔数约为2600笔。占全市登记笔数的80左右%，累计融资额约占全市融资额的35%；应收账款融资人为大型企业的。累计融资额约占全市融资额的60%；应收账款融资人为学校、医院等事业单位的，累计融资约占全市融资额的5%。可见，天津市应收账款融资人以中小企业为主，融资额大型企业占比较高，

（四）围绕优质企业或优质项目形成的应收账款得到金融机构关注

目前，天津市一些优质项目的承建企业已通过质押项目建成后的收益权获得了项目建设资金支持。如天津某高速公路有限公司通过向金融机构质押公路收费权累计融资约60亿元：天津多家知名企业的供货商通过质押或转让应收账款取得了信贷资金支持。如为天津某汽车公司生产配件的17家供货企业（全部为中小企业）通过转让或质押销售款项累计融资3000余万元。

三、应收账款融资业务发展中需要关注的问题

（一）企业应收账款资源丰富，应收账款融资存在较大发展空间

目前，天津市仅规模以上工业企业的应收账款余额约为2000亿元，占企业资产总额的15%左右。如果按目前应收账款质押折扣率50%-70%计算，通过质押应收账款，仅规模以上工业企业就可获得资金1000-1400亿元左右，企业资金需求可得到有效缓解：从已实际开展的应收账款融资业务看，以天津某汽车公司为例，目前该公司共有供货企业500余家，但通过应收账款融资的供货企业仅17家，众多供货企业尚未有效利用应收账款筹集资金，应收账款融资存在较大发展空间。

（二）金融机构开办应收账款质押融资业务的综合能力有待提高

一是金融机构推动应收账款融资业务的动力不足。相较于传统业务，应收账款融资业务办理手续繁琐，投入精力大、成本高，执行较为困难，在没有经验借鉴、缺乏风险控制措施和业务激励机制的情况下。部分金融机构推动应收账款融资业务积极性不高。二是多数金融机构缺乏专门的应收账款质押融资业务操作指引。目前，天津市仅有少数几家银行业金融机构制定了专门的应收账款质押融资业务操作指引，多数银行业金融机构由于在办理业务时缺乏相关操作规范。也没有相关经验可借鉴，为避免承担风险，经办人员宁愿放弃应收账款质押融资业务。三是天津市多数金融机构尚未将在登记公示系统办理查询和登记纳入应收账款融资业务操作流程，登记公示系统在规避交易风险的作用尚未充分发挥。四是金融机构缺乏评估应收账款价值和风险的专业人才。发放应收账款质押贷款时，金融机构既要审查出质人的信用度，又要对应收账款付款人的信用度及应收账款自身的金额、账龄、坏账率等质量指标进行审查评估，这要求信贷人员既要有专业的应收账款评估原理知识，又要具有丰富的实际工作经验，能够做出符合金融机构和企业实际状况的准确评估，而金融机构目前亟需该类专业人员，应收账款融资业务风险很难准确识别和判断。

（三）多数中小企业对应收账款质押融资业务了解不够或无法满足银行的应收账款融资条件

多数中小企业并没有意识到可以利用应收账款进行融资，部分中小企业虽然知道应收账款可以进行质押或转让融资。但由于缺乏健全的财务制度，难以向金融机构提交关于应收账款真实、完整、准确的单据和相关资料，无法满足银行应收账款的融资条件：有些企业虽能在单证等方面达到银行办理应收账款融资业务的条件，但由于部分银行在办理此类业务时，需要贷款企业取得应收账款付款方的回款确认或要求付款方将回款划入指定账户，而这些中小企业由于在交易中处于弱势地位，很难取得付款方的确认或配合，最终导致无法办理应收账款融资业务：而少数银行规定只有交易双方评级均为AA级的企业才能办理应收账款质押融资业务等要求。也导致部分中小企业难以达到该条件而放弃融资。

（四）部分用于融资的应收账款种类易受政策变动影响，限制了银行放贷意愿

部分应收账款融资业务品种如收费权质押，受政策变动风险影响较大，政策调整可能对银行实现债权造成较大程度的影响。如由于公园实行免费政策。金融机构以公园收费权为质押物发放的贷款将无法收回。

（五）信用体系建设有待完善，金融机构开展应收账款融资业务亟需信息支持

相较于传统的不动产担保，应收账款融资业务不仅要求金融机构关注应收账款自身品质，还要求金融机构对应收账款贸易交易背景的真实性、应收账款的回收率、付款方和融资人的信用状况等进行调查，涉及企业的工商登记与变更、产品质量、合同履约、企业纳税、发票、进出口、财产抵押登记等多方面信息。由于信息涉及部门众多，调查成本较高，一定程度上影响了金融机构开展应收账款融资业务的积极性。

（六）应收账款质押登记中配套法律和实施细则缺位，有效监管缺失

虽然人民银行出台了《应收账款质押登记办法》和《应收账款质押登记操作规则》，为应收账款质押提供了登记平台，但尚未出台相关配套的法律和实施细则，还不能很好地解决业务发生中面临的诸多问题。如由谁监督和控制信息应收账款信息的真实性有待明确：应收账款到期日早于主债权到期日时如何处理、应收账款付款人提前支付应收账款，质权人如何实现应收账款质权等等，都需要有相关的法律和实施细则来加以说明。

四、政策建议

（一）高度重视应收账款在改善中小企业融资中的重要作用，大力推动应收账款融资业务发展

一是组建应收账款融资业务发展领导小组，由金融监管部门牵头，相关部门和金融机构参与。共同研究推动应收账款融资业务的有效措施。二是广泛宣传发动。充分利用新闻媒体，向全市相关金融机构、担保机构、保理机构和广大企业推介应收账款融资业务的优势，引导相关机构参与应收账款融资业务，鼓励企业尤其是中小企业运用应收账款获得融资支持。三是加快信用体系建设，完善应收账款融资信息服务。为金融机构开展应收账款融资业务提供便捷地查询服务。降低应收账款融资业务风险。提高金融机构开展应收账款融资业务的积极性。

（二）规范金融机构应收账款质押融资业务流程，防范应收账款融资业务风险

监管部门制定《应收账款质押贷款实施指导意见》，规范金融机构应收账款质押贷款发放流程，使金融机构在办理应收账款质押融资业务时有规可依，同时也从监管层面对该业务进行推动。

（三）推广供应链应收账款融资模式，以核心企业带动上下游中小企业融资

目前，天津市汽车制造、钢铁、石化、电力、电信、生物医药等行业发展良好，产业链相对完善，且各行业中都有众多带动效应明显的核心企业，具备推广供应链应收账款融资的基础条件。要进一步推广供应链融资模式，建议一是由相关部门共同组织推介核心企业。核心企业可以是产业链中的龙头企业或优质企业，也可以是采购量大、支付保障性强的大型项目或医院等事业单位。相关部门确定核心企业后，可将名单或项目名录向金融机构推荐，便于金融机构筛选和挖掘更多的核心企业。二是在行业主管部门、行业协会的支持配合下。加大对核心企业的培训和宣传。引导核心企业认识应收账款融资对稳定企业的供货来源的重要意义，鼓励核心企业积极向金融机构推荐资信状况良好、合作历史较长的合作客户，为供应链上的中小企业融资提供支持：同时引导核心企业积极配合金融机构做好合作背景调查核实和应收账款确认工作；对于有条件的政府采购部门或大型企业，可逐步引导其建立自己的供应链企业信息平台，管理企业交易信息和支付记录信息，便于金融机构借助该平台了解双方的交易历史和支付记录等相关信息，降低贷前调查成本，减少应收账款融资风险。三是加大宣传引导，鼓励与大型企业具有长期合作历史的中小企业积极运用应收账款为企业发展筹集资金。

（四）加大培训力度，提高相关机构开展应收账款融资业务的风险管理水平

对应收账款融资业务办理相关机构如金融机构、担保机构、租赁公司和保理机构等进行培训，引导其正确认识应收账款融资业务的意义，发挥应收账款质押登记公示系统在防范融资风险，保障质权人合法权益中的重要作用。提高相关机构工作人员对应收账款融资业务的风险识别能力，引导相关机构规范开展应收账款融资业务。

（五）引导企业尤其是中小企业提高信用管理水平，切实加强应收账款管理

在引导企业尤其是中小企业积极盘活应收账款，寻求运用应收账款解决融资的同时，引导中小企业完善赊销、坏账等财务管理制度，重视应收账款管理，防范和减少呆坏账的发生。并重视维护和提升自身信用，为企业应收账款融资创造条件。

篇7

【关键词】 大数据； 云会计； 房地产开发企业； 税务管理

【中图分类号】 F232；F234.3；C39；C931 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央视《每周质量报告》报道，珠海市某房地产企业通过股权转让规避土地增值税1亿余元。同时，2005―2012年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。据央视测算，房地产业毛利率达到34.63%以上均需缴纳土地增值税，因此全国各类房地产企业应缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，实际上8年间征收的土地增值税仅为0.8万亿元，这意味着全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有10余年，每年被查处的偷漏税金额巨大，存在伪造报价、预收账款不及时入账、开具多个账户逃避监管、随意调整申报税额等多种问题。当前，税务机关由于征收管理方式和技术方法等方面的问题，对房地产开发企业的税务管理极其有限和滞后。

云会计[1]是一种基于互网、以数据为中心的会计信息系统，具有动态性和可扩展性等特点，其核心是资源共享、应用模式的改变，其可信性包括可用性、可靠性、风险可控性等9个一级属性[2]。大数据是运用数据采集、挖掘、分析等技术，进行实时数据处理、实时智能决策，通过嵌入到具体业务流程中提供决策有用的信息。大数据时代，基于云平台进行税务管理，云会计的动态性和可伸缩性的计算能力使高效海量的涉税数据分析成为可能；云会计环境下的群体智能为领导决策支持提供了运行环境；云会计的服务化特征为面向广大纳税人的数据挖掘个带来机遇。

大数据时代的来临，随着金税三期税收管理系统的上线，税务管理将以信息技术为依托，不断推进税务管理现代化，对保障税收职能的发挥起到重要的推动作用。房地产业已成为中国经济的引擎，随着城镇化进程持续推进，旧城改造被中央确定为民生工程和国家发展战略之一，面对其复杂的开发业务以及集团化的经营战略，如何在种类繁多、数量庞大的数据中快速获取并高效利用有价值的信息显得尤为必要，基于云会计对房地产企业进行全面、有效的税务管理，同时促进房地产业健康发展具有重要的现实意义。

二、A集团税务管理现状及其存在的问题分析

（一）A集团背景介绍

A集团创立于1988年，主要由广场和商业地产股份有限公司构成，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业。集团的核心是以广场命名的城市综合体，在其多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善，形成汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合型建筑群。通过将不同的业态融为一体，有机地整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能。在规划设计中通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

A集团下设北方项目中心、南方项目中心、酒店建设公司、商业管理公司、商业地产研究部等，划分南北区域，按照商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货等开发业态进行管理。业务范围分布全国，分别在各地设立项目公司管理具体业务，开发业态涉及营业税、增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等各大税种，经营流程涉及拿地、开发、销售、持有等多个环节。

（二）存在的问题

随着信息化进程的不断深入，税务机关征收管理取得了明显成效，工作流程有了较大的改进，质量与水平也不断提升。但由于数据来源、数据处理等原因，对A集团等房地产企业的税务管理也存在一些不容忽视的问题[3]。

1.数据来源渠道单一，真实性、准确性不够

A集团从事的房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集，住宅从拿地到交房一般开发周期为22―26个月，商业地产则更长，开发周期为3―5年。在商业地产中以速度取胜的A集团，从拿地到开业开发周期也至少需要18个月。在其税务管理过程中，采集了大量涉税数据，如房管国土部门的土地出让、拆迁许可数据，工商部门的公司登记数据，发改委的立项数据，规划部门的选址、方案审查、用地许可、放验线、建设工程规划许可数据，建设部门的初步设计审查审批数据、施工图审查备案数据、工程招标及备案、施工许可、竣工验收备案数据等，均由A集团主动把相关证照提供给税务机关。在这个过程中，税务机关不能及时获取其立项证明、用地规划、建设工程规划数据，造成无法在开工前合理确定其土地增值税项目分期、合理确定其企业所得税成本对象等。同时，由于其开发周期长、过程复杂，且涉及公司设立、拿地、开发、销售、竣工后持有等各个环节，面对复杂繁冗的数据，其真实性、准确性税务机关难以逐一验证。

2.数据处理效率和质量不高，无法进行实时、动态监控

随着集团的急速发展与扩张，除消费税和关税外，A集团的业务几乎涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税、印花税、个人所得税等各大税种，由于其业务的特殊性和涉及税种的复杂性，这就要求税务机关对其进行全面有效的税务管理。对于其开发过程中收集到的各种涉税数据、企业会计数据、第三方数据等各种结构化、半结构化及非结构化数据，税务机关目前只能进行局部的、常规统计分析，无法进行充分的数据应用和信息共享，没有建立并利用数据仓库分析企业的财务状况和内外部信息用于纳税申报的“情报深加工”，不能及时发现企业纳税申报中存在的潜在问题，造成许多“信息孤岛”，难以形成实时、动态的税源监控。

三、基于云会计的A集团税务管理框架构建

对A集团进行税务管理，按照“项目控税、集中管理、事前监控、事后清算”的原则，以项目管理为对象，基于云会计平台，依托金税三期税收管理系统，从取得土地使用权开始，对其项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程进行实时动态监控，实现税务管理与纳税人项目开发同步。本文以A集团在房地产开发过程中涉及的税收业务为分析对象，从数据采集、数据处理分析、数据应用三个层次，分析了云会计在登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理和纳税服务中的应用，构建了大数据时代基于云会计的A集团税务管理框架[4]，如图1所示。

对A集团进行税务管理将不再仅仅依赖于金税三期税收管理系统中内部数据，应借助云会计平台，通过社交网络、语义Web、物联网等新兴应用，运用Hadoop（Map Reduce技术）、批量流计算（Twitter的Storm技术）、Apache等数据处理方法，OLAP、ODS、DW/DM等数据分析和挖掘技术，获取税务机关内部、企业会计和外部第三方的各种成组数据、面板数据、空间数据、高维数据、多响应变量数据以及网络层次数据等结构复杂的数据形态，基于无形数据的有形模式进行识别、比较、分析、融合，生成房产国土信息、建委信息、规划信息等，对数据中的信息进行有序解读、有效运用，从而实现实时、动态、个性化的税务管理。

（一）登记管理

登记管理分为税务登记和项目登记。其中项目登记包括项目土地登记、项目开发登记、项目预售登记、项目产权登记和项目销售登记五个方面。

税务登记时，对A集团提交的证件和资料进行审查。在云会计环境下，通过查验工商营业执照信息、组织机构代码证信息、法人身份信息，核其提供给税务机关的数据是否相符，以确认企业登记类型、所属行业的真实性和合法性；查验中介机构的验资报告，核实企业股东构成、投资规模、投资国别、出资方式等资本结构；查验房产部门提供的产权证明，核实企业注册地址及生产经营地址；查验集团合同、章程、协议书等，核实其生产经营业务的真实性进而对其进行税种鉴定；查验其会计核算办法及软件，全面分析集团生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，审核确定其企业所得税查账征收。

项目登记时，通过查验国土部门提供的国有土地使用权出让合同或《国有土地使用证》，涉及土地转让及投资入股，通用云平台查验其土地使用权转让合同、土地投资入股协议、股权收购协议、土地评估及验资报告等相关资料，建设部门提供的项目开发协议及补充协议、立项批复或《投资备案登记证》、建筑工程施工合同、建筑工程监理合同、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案登记证》等，规划部门提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、项目规划总平面图，房产部门提供的《商品房预售许可证》、《房源统计表》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案、初始《房地产证》等核实其建筑施工、规划和房源情况，逐一填写项目登记信息，确保项目登记真实、完整。

（二）过程监控

通过云会计平台，强化房地产开发各环节和税源监控，以登记管理和信息采集为基础平台，以拿地―开工―预售―竣工―销售为关键节点，以契税“先税后证”为支撑，以项目完工清算作保证，全方位、全过程加强A集团的各税种管理。

在土地登记环节，将土地使用税进行全面监控；对通过资产或股权收购，企业兼并、分立、置换等债务重组形式取得的土地，以契税“先税后证”或变更登记为基础，加强土地转让或变相转让时各税种的征收管理。通过土地登记环节土地使用状态的监控，加强土地再开发环节的营业税管理。

在项目开发―开工登记环节，跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，掌握从事建设施工、装饰装修的单位和个人应缴纳的营业税金及附加、所得税、印花税等税种的税源情况，并利用建设施工、装饰装修的单位或个人的纳税情况，确定A集团的建筑安装成本的实际进度，为税前扣除提供参考；根据A集团所得税前工资等税前列支情况与个人所得税扣缴情况相比对，确认其工资税前扣除是否真实及个人所得税是否足额缴纳；根据土地增值税的开发成本、开发费用等扣除项目与所得税税前扣除项目相比对，分析集团税前扣除金额的真实性、准确性。通过该节点全面深入掌握A集团各开发项目的开发模式、立项及规划数据、物业类型及开完工时间，实现税务管理精细化。

在项目开发―预售登记环节，全面加强预售阶段的营业税、土地增值税的管理。通过云会计平台中的房屋销售数据、发票开具金额等，强化该节点的不动产发票监控工作，全面了解A集团各项目的实际销售进度、价格变化、营销策略等。

在项目开发―初始产权登记环节，全面掌握A集团各项目的竣工面积、可售物业面积、不可售物业面积、已售面积、未售面积等；了解工程建设项目的完工情况及工程结算进度，及时做好建设环节各承包商及分包商的税款清算工作，为项目最终的税项清算做好前期准备工作。

在项目开发―销售申报登记环节，利用契税征管中获取的A集团房地产交易信息，掌握房地产交易中转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，实时掌握集团的销售收入、销售面积以及计税成本与收入实现是否配比，确属差异的进行纳税评估及预警分析。对达到清算条件的项目，及时发出清（结）算通知书。

同时，对A集团在企业所得税纳税申报中产生的各类会计与税收的差异、各类审批和备案事项的相关数据与综合纳税申报表、企业所得税预缴申报表、企业所得税年度申报表以及其他数据进行对比分析，加强企业所得税的动态、后续管理。结合房地产开发企业的行业特点，重点关注其跨年税前扣除项目、亏损及税前弥补亏损、职工教育经费、广告费和业务宣传费等。

（三）纳税申报管理

通过云平台获取全面、真实和客观的涉税信息。包括A集团涉税基本信息，如企业名称、税务登记代码、注册资本、经营范围、会计核算方式等，各种核定、认定、减免税审批事项等，生产经营规模、开发量、开发流程、开发成本、开发费用、水电气能耗等各类与税收相关的数据，房屋销售、自用、捐赠及抵债情况，拨付工程款项，不动产销售统一发票领购和开具明细，不动产销售监控明细及企业申报数据、财务会计报表等。根据云平台中的行业信息，结合行业生产经营、财务管理和会计核算特点，掌握房地产业成本构成特点，针对A集团纳税过程中容易出现的问题，确定税务管理的重点环节。

以A集团提供的纳税申报和财务会计数据作为实施监控的主要数据，以日常税源管理采集的与生产经营相关的其他数据作为实施监控的辅助数据，与预警指标进行比对，对A集团一定时期内的纳税情况进行监控。通过拿地信息，判断其楼盘规模，核实其是否缴纳土地使用税、耕地占用税、契税、印花税；通过前期开发费、基础设施费、工程建设费、公共配套费等，核实其成本，作为土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、开发项目完工产品结算的依据；通过房屋销售合同、预售登记等，核实销售情况，判断其是否足额缴纳营业税金及附加、预征土地增值税、预缴企业所得税；通过云会计平台获取项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算、项目工程合同结算、商品房购销合同、销售明细等与转让房地产的收入、成本和费用有关的数据，以及中介出具的《鉴证报告》，审核完成其土地增值税清算和企业所得税完工产品结算；结合A集团的申报、税款征收及入库信息、发票使用信息、享受税收优惠信息、涉税违法信息等，通过对A集团涉税指标与历史指标的纵向比对、与其他房地产业纳税人涉税指标的横向比较，分析税负等指标的变动趋势，实现动态监控。根据审核分析的结果，及时风险警报，按执法风险的性质提出管理建议。同时，根据建议对预警信息进行持续监控和评价，及时启动征收管理、纳税评估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平台，构建稽查信息系统[5]，全面涵盖选案、实施、审理、执行四个环节所需要的有关法律、法规、政策、规定、各种税目税率、企业经营状态、外部稽查情况等相关信息。在全面及时掌握A集团企业变革、市场变化、电子商务等信息的基础上，进行偷逃税比对，一旦发现问题及时进入稽查程序。

（五）纳税服务

通过税收信息服务系统，根据A集团房地产业的特征，及其复杂的业务形态，自动为其推送相关的税收政策、纳税提醒、评估预警等，并可实现实时政策咨询。利用程序服务系统，为A集团提供涉及具体办税事项时可能运用到的所有程序。具体包括网上办税、税务登记、资格认定、发票管理、远程抄报送、网上认证、申报缴税[6]。同时实现实时办税查询，如受理办税结构查询、文书审批结果查询、证照办理查询、发票流向查询、欠税户查询等。通过权益服务系统，启动执法监察和检查程序，受理A集团的投诉、提起行政复议、进行监督举报等。最终实现以纳税人为中心，以信息化为依托、以降本提效为原则，为满足纳税人的合法需求提供全过程、全方位高效便捷的服务，提高社会税法遵从度，构建和谐税收征纳关系。

四、结语

大数据、云会计的产生和发展正逐渐影响税务管理的质量和效率。以A集团为例，对数据视角下房地产业税务管理过程中出现的问题，通过案例研究的方法进行了分析，从登记管理、过程监控、纳税申报管理、稽查管理、纳税服务等方面构建了基于云会计的A集团税务管理框架，期望能够充分发挥大数据、云会计对税务管理的支持与促进作用，进而加强房地产业税务风险管理，提高税务机关的管理效率和服务水平。

【参考文献】

[1] 程平，何雪峰.“云会计”在中小企业会计信息化中的应用[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，温艳好.基于云会计的AIS可信性层次结构模型[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2014（2）：24-31.

[3] 张艳玲.云审计――审计信息化的发展趋势[J].商业会计，2013（10）：47-48.

[4] 张建光，朱建明，张翔. 基于云计算的税务信息化建设模式探讨[J].税务研究，2013（11）：59-61.

篇8

关键词：宅基地 使用权 土地调查 数据库应用

1 技术路线

在收集并分析调查区资料的基础上，进行调查区的地籍区、地籍子区划分，以地籍子区为单位预编宗地号，进行宗地权属状况调查、界址调查，绘制宗地草图，填写土地登记申请书、地籍调查表，指界人在地籍调查表上签字盖章。建立相应的等级控制网，进行地籍控制测量、地籍细部测量、编绘地籍图和宗地图。根据地籍测绘资料和权属调查信息建立农村宅基地使用权数据库。

技术流程：收集资料、现场踏勘、整理资料、仪器检验、技术设计、工作计划、人员培训、资源配置。图根控制测量、宅基地和集体建设用地使用权调查工作底图测量。调查区划分、现场调查、界标设置、界址点测量、边长勘丈、宗地草图绘制、审批表填写、资料整理、过程检查、阶段性验收。以行政村为单位进行宅基地使用权调查、现场调查、指认边界等，测绘地籍图，绘制宗地图，建设农村宅基地使用权数据库。技术报告、工作报告、检查报告的编写，成果检查、市级预检、成果资料整改、成果验收和资料归档等（如图1）。

2 作业实施

2.1 前期准备阶段

收集、整理土地权属来源有关资料和基础测绘资料。根据调查区的实际情况，确定地籍调查的范围、方法、组织形式、完成时间和相关要求，统一组织协调，任务分解到组，成果统一审核。在总体计划的框架内，各作业小组制定各自的工作计划，确保工作顺利开展。

2.2 权属调查

农村宅基地使用权确权登记发证工作要做好地籍调查，它是土地登记的基础和依据，不仅直接关乎农村宅基地确权登记发证工作的质量，也是该项工作的主要工作。地籍调查包括权属调查和地籍测量。准确、真实、合法、有效的权属调查和地籍测量结果是该项工作的基础。

以1∶500比例尺底图为基础，调查确认每宗宅基地的权属、位置、界址、面积和土地利用情况等，采用权利人按照实际使用情况指认实地权属界线并签字盖章的方式进行。按照调查结果形成《地籍调查表》，并现场填写《土地等级审批表》。按照《土地利用现状分类》的有关规定确定每宗地的地类，土地使用者名称以批准或登记的名称为准。

村庄用地内的宅基地以“界线清晰、四邻无争议、他人无争议”为权属确认基本原则。

调查确定辖区内宅基地主体权属界线；绘制界线走向图，完成指界人确认盖章及地籍调查等有关的测量工作。

2.3 地籍要素测量

宅基地使用权调查与确认是指对全省第二次土地调查确定的农村居民点用地（村庄用地），按照实际使用情况，查清村庄每宗宅基地和其他土地的位置、权属、界址、面积和土地利用情况等，实测界址点和边长，绘制宗地图和村庄地籍图，制作符合土地登记要求的地籍调查资料。地籍要素测量是最基础的工作。一般采用RTK或全野外解析测量的方法进行测量。

地籍图测量过程中，通过相关作业软件，根据测站观测草图进行测点连线，构成相应的地物图形，如，房屋、道路、宗地权属界线等，按照相关的技术要求，进行编辑加工，将各种地籍编号按照规定的规格和要求注记在相应的位置上，如，宗地号、土地利用类别代码、宗地名称、宗地面积注记等，最终形成完整的基本地籍图数据文件。

一般在图根点或各级控制点上利用全站仪极坐标法、交会法或内外分点等方法测定界址点。原则上按标志位置采集，若标志不清、无标志以及标志有误时，应及时与权属调查员取得联系，并重新确定点位。在界址点测量过程中，测量员与立镜者要随时取得联系，明确观测位置，及时核对测点点号，确保全站仪记录点号和测站草图记录点号一致。

2.4 界址点测量

界址点坐标测量方法有解析法、图解法。需要根据实际情况选择合适的方法。

解析法测定界址点坐标是以各等级已知地籍控制点为依据，外业采集已知控制点与界址点间的距离和角度数据，利用数学公式解算每个界址点的坐标。解析法测定界址点坐标的方法有野外数字测量法、极坐标法、截距法、测距交会法、直角坐标法、测角交会法等。根据不同的条件使用不同的方法。

图解法是利用量取界址点之间、界址点与其邻近地物点的关系距离在图上确定界址点位置，界址点坐标可在图上图解获得。图解法确定界址点图上平面位置的方法有平板仪法、图解距离交会法、图解角度交会法等。

该项目界址点测量方法为实测法（解析法）。即采用全站仪、GPS接收机、钢尺等测量工具，通过全野外测量技术获取界址点坐标和界址点间距的方法。界址点精度应符合表1的要求。

2.5 宗地图编制

以地籍D为基础，利用地籍数据编绘宗地图。根据宗地的大小和形状确定比例尺和幅面。

宗地图的内容如下：宗地图是土地证书和宗地档案的附图。其幅面一般为A3、A4。可以由绘图仪输出或根据地籍图复制。宗地图比例尺可根据宗地大小适当选择，但比例尺分母必须为10的整数倍。

宗地图的内容包括：行业代码、本宗地号、地类号、宗地面积、土地使用者全称；宗地内的建筑物和构筑物、所在图幅号；界址点及界址点号、界址边长；邻宗地土地使用者及宗地号、邻宗地在本宗地界址边上的界址点及其编号、邻宗地间的界址示意线；相邻道路、河流及其名称等。

2.6 宅基地使用权数据库建设

以县级行政辖区为单元，根据农村集体土地使用权确权登记发证工作需要，以GIS平台为基础，建设集体土地使用权数据库。系统应具有数据输入、编辑和处理、数据分析和管理、数据更新、数据查询、统计分析、数据输出，数据交换、备份和维护以及土地登记等功能。

在地籍测量、权属调查的基础上，建设农村宅基地使用权数据库。数据库按照系统性、标准化、开放性、现势性的原则进行建设。在技术指标、标准体系、数据库结构等方面具有系统性，并与已有数据库具有良好的衔接和相关关系。根据统一的标准和规范建设，采用标准的空间数据交换格式，能够使成果数据正确汇交和实现共享。

必须保持数据的现势性。对已有的资料和数据经过确认以后，对其进行相应的处理，合理继承可用资料和数据。选择简单易行的流程，提高工作效率。对数据入库过程中的每一重要环节进行检查控制与记录，以免环节出错造成误差传递、累加等，同时要保证建库过程的可逆性。对数据库数据进行质量评定，及时、准确地掌握数据的质量状况，及时发现建库中存在的问题，保证数据建库成果的质量。

宅基地使用权数据库主要包括土地权属、土地登记、土地利用、基础地理等信息。

整理外业调查结果以及收集到的二次调查数据；对野外采集的数据和收集到的数据进行检查，导入数据库；对纸质地籍图，通过矢量化采集数据。通过对采集到的图形数据进行图形编辑、坐标系变换、图幅接边及拓扑关系建立等，建立集体土地使用权图问菘狻8萃庖档鞑榻峁既胧粜孕畔？与图形数据挂接并检查对应关系，建立集体土地使用权属性库。对形成的图形信息与属性信息进行数据完整性、准确性、逻辑一致性以及数据分层和文件命名的规范性等的检查，满足要求的汇总入库，建设宅基地使用权数据库。

3 工作总结及思考

在当前国土资源信息化向纵深发展的过程中，作为国土电子政务系统中的核心业务之一的农村宅基地使用权管理系统的建设和应用起到了先锋作用，为国土电子政务的综合实现开创了局面。通过网络基础设施和网络化管理所实现的地籍管理流程化应用。实现了地籍审批业务流程、数据库综合管理，以其建设应用的实践验证了国土资源业务流程信息化管理的可行性，可以充分推动国土电子政务在此基础上进一步纵深开展。为现在正在推行的不动产登记打下了良好基础。今后，可以通过数据仓库，实现异构数据的共同管理；通过办公自动化和业务审批流程信息化、国土资源信息一张图工程，使国土资源各个业务办公流程实现网络管理化，促M国土资源信息化管理，提高国土资源公共服务的整体效率和公信力。

参考文献

[1]詹长根.地籍测量学[M].武汉大学出版社，2001.

篇9

【关键词】房地产；中介；服务业

一、引言

房地产中介服务业是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托业务或价格评估等活动的总称。房地产中介服务业既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业。随着我市居民住房消费的旺盛需求，经济的持续、稳定、快速发展，为房地产中介提供了广阔的发展空间。房地产中介服务业在推动泰安房地产业健康发展的过程中起到了不可替代的重要作用，为广大房屋买卖提供了专业化的服务，为房屋产权登记过户提供了专业化的支持。

二、存在问题

泰安市位于山东省中部，下辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县，总人口约550万人。近几年来，泰安市房地产中介服务业发展迅猛，房产经纪机构方面，产生了天成不动产、瑞泰置业、鲁房置换等有影响力的房产中介服务公司；房地产估价机构有金桥评估、天义评估等二级资质评估公司。房产中介服务的迅猛发展，为繁荣泰安房地产市场起到了积极作用，但是也存在着一些不足和问题。

1.从业人员素质普遍偏低。从业人员的专业知识水平不高，经验不够，持有经纪人证书的人员较少，出借经纪人证书、无经纪人资格从事经纪活动的现象频频发生。

2.房地产经纪机构吃差价行为。受利益驱使，中介公司利用买卖双方的信息不对称，隔离买卖双方，从而赚取房屋差价。在个别公司，甚至出现从业人员将房屋暂时买下，通过公证处做一份在一定时间内委托某人代办房产证的公证，然后再寻找买主，从中赚取巨额利润的行为。这对整个市场的破坏作用巨大。

3.制造“阴阳合同”行为。房地产中介机构在二手房交易过程中以签订“阴阳合同”少交税负（其中包括契税、营业税和个人所得税）的行为颇为常见。通常的做法是书面上做低合同价，以便少交部分税费；实际成交价格按照双方约定的价格执行。不仅造成税收的大量损失，而且极易造成交易双方维权困难。一旦买方或者卖方提出毁约，按照合同文本，双方只能按照合同约定的价格进行赔付，但是由于合同价格少于实际价格，很容易造成买方的损失，维权非常困难。

4.行业缺乏自律，竞争无序。房地产中介行业缺乏统一的操作规范和收费标准，一般房屋买卖交易的中介费是成交价格2%，但是擅自提价或降价的行为非常常见。

5.存在其他典型违规操作行为，如乱收费、借用经营资质（即无照经营）、超越核准的经纪业务范围等。

三、解决对策

作为整个房地产业链重要一环，加强监管，促进自律，严明操作流程，进而促进房地产中介服务业迅速成长、健康发展，是当下整个房地产中介服务业必须要解决的重要问题。

1.加强监督管理。行业主管部门应进一步加强管理，建立横到边、竖到底的监管网络，从人员构成、从业范围、经营区域、经营规模、信誉度等方面入手，建立一套完备的监管评价体系。严格备案管理制度，将符合条件的房地产中介机构详细备案登记，对不符合条件的坚决不予备案。探讨建立进行以房地产中介门店为征收对象的质量保证金制度，一旦违规进行处罚。建立从业人员先培训后上岗制度，进一步完善从业人员备案制度、从业人员挂牌上岗制度和违规从业人员惩罚制度，从制度上加大对从业人员的监督和约束。

2.规范合同文本，明确收费标准。针对租赁合同、二手房买卖合同等比较多的现象，有关部门要组织专业人员进行规范，制订合同范本，收取成本费用发放各中介公司。同时要建立合同印发、编号、发放、登记、销号和跟踪管理等制度，凡不使用或未正确使用规范文本签订合同的要进行约谈，出现严重问题要对公司法人代表和当事人依规进行处罚。与物价主管部门联合，对中介收费问题进行论证，制定明确的收费标准，并向社会公布，提高收费透明度。

3.完善征信系统。研究建立针对公司法人、法人代表和从业人员三位一体的征信制度，提高失信成本。与人民银行征信系统对接，争取将从业人员信用情况纳入系统，加大违约成本。加大宣传教育力度，对买卖双方当事人进行提醒，说明制定阴阳合同的危害性；同时，凡明知是阴阳合同仍然签订的买卖双方，也要将其信用情况上传人行的征信系统。

篇10

总所周知，中国建设银行是四大国有银行之一，是中国金融体系的重要组成部分。近年，建行在企业管治建设、内部组织机构设置、完善风险管理体制、管理和业务流程再造、产品和服务开发等方面，进行了一系列卓有成效的改革和创新，已经成为当今内地最具综合竞争能力、市场营销能力、风险控制能力、客户服务能力和盈利能力的银行。中国建设银行宁夏石嘴山市分行，一直鼎立支持石嘴山经济的发展，在地方经济建设中发挥着极其重要的作用，以优美的环境、丰富的金融产品，竭诚为各类企事业单位和城镇个人客户提供着安全、快捷的全方位优质金融服务。

有幸在中国建设银行石嘴山分行进行了一个月的实践学习，学到不少实用的财务知识和技能。我从客观上对自己在学校里所学的知识有了感性的认识，使自己更加充分地理解了理论与实际的关系。我这次实践学习所涉及的内容，主要是会计业务，其他一般了解的有储蓄业务、信用卡业务、贷款业务。

会计业务：对公业务的会计部门的核算（主要指票据业务）主要分为三个步骤，记帐、复核与出纳。这里所讲的票据业务主要是指支票，包括转帐支票与现金支票两种。对于办理现金支票业务，首先是要审核，看出票人的印鉴是否与银行预留印鉴相符，方式就是通过电脑验印，或者是手工核对；再看大小写金额是否一致，出票金额、出票日期、收款人要素等有无涂改，支票是否已经超过提示付款期限，支票是否透支，如果有背书，则背书人签章是否相符，值得注意的是大写金额到元为整，到分则不能在记整。对于现金支票，会计记帐员审核无误后记帐，然后传递给会计复核员，会计复核员确认为无误后，就传递给出纳，由出纳人员加盖现金付讫章，收款人就可出纳处领取现金（出纳与收款人口头对帐后）。转帐支票的审核内容同现金支票相同，在处理上是由会计记帐员审核记帐，会计复核员复核。这里需要说明的是一个入帐时间的问题。现金支票以及付款行为本行的转帐支票（如与储蓄所的内部往来，收付双方都是本行开户单位的）都是要直接入帐的。而对于收款人、出票人不在同一家行开户的情况下，如一些委托收款等的转帐支票，经过票据交换后才能入帐，由于县级支行未在当地人民银行开户，在会计账上就反映在“存放系统内款项”科目，而与央行直接接触的省级分行才使用“存放中央银行款项”科目。而我们在学校里学习中比较了解的是后者。还有一些科目如“内部往来”，指会计部与储蓄部的资金划拨，如代企业发工资；“存放系统内款项”，指有隶属关系的下级行存放于上级行的清算备付金、调拨资金、存款准备金等。而我们熟知的是“存放中央银行款项”，则是与中央银行直接往来的省级分行所使用的会计科目。一些数额比较大的款项的支取（一般是大于或等于万元）要登记大额款项登记表，并且该笔款项的支票也要由会计主管签字后，方可支取。

“一天之际在于晨”，会计部门也是如此。负责记帐的会计每天早上的工作就是对昨天的帐务进行核对，如打印工前准备，科目日结单，日总帐表，对昨日发生的所有业务的记帐凭证进行平衡检查等，一一对应。然后才开始一天的日常业务，主要有支票，电汇等。在中午之前，有票据交换提入，根据交换轧差单编制特种转帐借、贷方凭证等，检查是否有退票。下午，将其他工作人员上门收款提入的支票进行审核，加盖“收妥抵用”章，交予复核员录入计算机交换系统。在本日业务结束后，进行日终处理，打印本日发生业务的所有相关凭证，对帐；打印“流水轧差”，检查今日的帐务的借贷方是否平衡。最后，轧帐。这些打印的凭证由专门的工作人员装订起来，再次审查，看科目章是否盖反、有无漏盖经办人员名章等，然后装订凭证交予上级行进行稽核。这样一天的会计工作也就告一段落了。

储蓄业务：储蓄部门目前实行的是柜员负责制，就是每个柜员都可以办理所有的储蓄业务，即开户，存取现金，办理储蓄卡等，凭证不在想对公业务部门那样在会计之间传递，而是每个柜员单独进行帐务处理，记帐。但是每个柜员所制的单据都要交予相关行内负责人先审核，然后再传递到上级行“事后稽核”。

信用卡业务：信用卡按是否具有消费信贷（透支）功能分为信用卡与借计卡。信用卡又按持卡人是否向发卡银行交纳准备金分为贷计卡与准贷计卡。贷计卡是银行授予持卡人一定的信用额度，无需预先交纳准备金就可在这个额度内进行消费，银行每月会打印一张该客户本月消费的清单，客户就可以选择全部付清或支付部分，如果选择后者，则未付清部分作为银行的短期贷款以复利计。而准贷计卡则是交纳一定的准备金，然后银行再授予其一定的消费额度的一种信用卡。借计卡是没有透支功能的，但可以进行转帐结算，存取，消费的一种卡。如建行的储蓄龙卡。信用卡还可以按使用对象分为单位卡与个人卡；按信用等级分为金卡与普通卡。

信贷业务：由于目前的实际情况，中小企业融资难，尽管央行一再出台有关鼓励银行向中小企业贷款的方案，但是，在各个银行内部都有严格的控制。建行也是如此。所以，银行目前也投入了个人贷款领域。需要注意的是，银行的个人贷款业务并不是直接将款贷给个人，而是与商家签订一定的协议，其实是将款贷给商家，然后商家把商品卖给个人，个人再还款给银行。银行在与商家签订协议时，审查商家的证件是否齐全。而个人要向银行提供有关的收入证明，身份证明等。一般都是以购买的标的物作为抵押，最常见的就是动产抵押（如汽车贷款）和不动产抵押（如住房贷款）。信贷部门实行的是审贷分离制，就是进行贷款客户开发与具体发放贷款，审核贷款可能性的工作人员是各司其职的。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”在短暂的实践过程中，我深深的感觉到自己所学知识的肤浅和在实际运用中的专业知识的匮乏，刚开始的一段时间里，对一些工作感到无从下手，茫然不知所措，这让我感到非常的难过。在学校总以为自己学的不错，一旦接触到实际，才发现自己知道的是多么少，这时才真正领悟到“学无止境”的含义。