房地产服务行业前景范文

导语：如何才能写好一篇房地产服务行业前景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词 房地产中介服务 全案

一、房地产中介服务行业概述

房地产中介服务行业伴随房地产的发展而发展。根据亚当・斯密经济增长模型理论，专业化分工是促进劳动生产效率，提高专业化，增加附加值，促进经济发展的有效手段。房地产行业也正朝向分工细致化和专业化的方向持续发展。早在150年前，英国就出现了房地产中介服务行业。如今房地产中介服务行业已经成为整个房地产产业链中不可或缺的一环。由于房地产中介机构的介入，房地产销售相比由房地产商自行销售，销量及销售速度均明显得到提高。对于资金周转速度要求很高的房地产开发商而言，房地产中介机构是其最重要、最紧密的合作伙伴。

二、传统房地产中介服务模式

房地产中介服务行业虽然发展了100余年，但是其模式一直未发生重大变化，一直以简单销售获取居间佣金为主要模式。相对其他环节的技术进步，房地产中介服务行业的技术发展是缓慢的。在近阶段竞争环境相对激烈的市场环境下，单纯的居间服务，对于产品的前端掌控和后端服务没有主动权，因此客户流失情况较为严重。一方面，因为居间服务的服务费用相对固定且低水平运行，也缺乏深度挖掘客户渠道，进一步提升销售业绩的内在激励；另一方面，在合同取得上来看，因为中介服务进入门槛低，因此对于整个市场而言，存在“僧多粥少”的局面。激烈的市场竞争导致费率持续降低，也在一定程度上更加降低了服务标准和利润空间。此外，由于缺乏利润的支持，使得整体行业变化和创新不足。

三、全案模式概述

全案模式是一种集合式的模式，将单一的居间中介服务扩展、延伸到房地产营销服务的其他专业分工上去。房地产营销服务根据其附加值和联系的紧密程度可分为三个层次（如图1表示）。

最核心的为直接关联层，是开发环节中最为关键的三个领域，分别为融资服务、建筑设计服务和销售服务，主要解决开发现金流的问题和提品设计服务。位于第二层的为直接关联层，他们为实现开发、融资和销售提供支持。位于最外层的为衍生服务层：建材供应服务、物业管理服务、媒体广告服务、三维片及模型服务、装修服务（精装修楼盘特有）、人力资源输送服务。它们共同组成整个房地产开发服务的产业链。

从服务的前后顺序和紧密程度来看，前期研究、营销策划（广告和公关）、招商和运营是相对而言可以连贯一体的服务流程，在过程中，每个环节都能够单独创造价值。而将其串联起来，由单独一家公司提供全程服务，该模式就是所谓“全案”模式。全案模式相对传统的模式有以下几大优势：

第一，能够把握前期产品设计和策略。

第二，能够将广告、营销和销售渠道建设更好的结合。

第三，能够进一步服务后端市场，取得更为长期的服务费用。

因此，全案因为结合了以上优势，能够创造出“1+1>2”的效果。使得原先并不流通和连贯的服务流程，能够在一家公司内部平滑开展，降低了中间成本。此外全案需要公司更全面的服务技能作为技术支撑，推高了进入门槛，也使得收费模式和综合收费额度要高于传统模式。

而在竞争日益激励，市场趋于饱和的今天，房地产中介服务的全案模式也越来越体现出其服务的价值所在，被众多开发商接受和选择。

四、全案模式市场前景展望

根据国家统计局数据，2011年以来全国房地产销售额稳中有升。全国销售额一直稳定在6万亿以上。进入“新常态”后，房地产在经济发展中的支柱地位得到进一步确认和巩固。据测算，房地产营销服务费用占到销售额的10%以上，其中一半以上目前需要通过全案服务来实现，也就是说每年全国有一个3千亿以上的房地产全案的服务空间。

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关键词：商业地产；模式；完善

中图分类号：F281 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01

商业地产，即作为商业用途的地产，是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。当前在全国房地产市场受到政策调控的影响下，住宅开发调整态势明显，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择，因此完善商业地产开发与运营模式对于中国商业地产的健康发展十分重要。

一、我国商业地产主要开发与运营模式

⒈“纯销售”模式。即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营；所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值。

⒉整体租赁，不售产权的商业模式。整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。采用这种商业模式的开发商往往把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及。对开发商的社会公关能力要求极高，开发商的收益一般较低。

⒊分零租赁，不售产权的模式。以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。

⒋零售产权、整体租赁的返租模式。这种商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10—2O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。

⒌分零租赁经营、零售产权的返租模式。分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。

⒍零租零售与整租不售两种方式混合的模式。零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。因其主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高，也大大限制了中小投资者的经营范围。

二、我国商业地产开发中存在的问题

⒈商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位。地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。而且这种开发商采取出售的短期行为还加大了后期的运营风险。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，只要做好产品定位、保证工程质量，做好销售就可以保证利润。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。商业地产往往是先建设后招商，许多项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，造成烂尾楼现象。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。

⒉商业地产开发无序，重复建设严重。一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。

⒊商业地产建设缺乏资金支持。商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%－80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。

三、商业地产开发与运营模式的完善

⒈重视项目策划。商业地产不能简单套用住宅 “先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。

⒉调整业务模式。商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。

⒊拓宽融资渠道。为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。

⒋加强专业人才团队建设。人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。

⒌加强对相关服务行业的培育。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率的推动商业地产行业的发展。因此，我国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验提高自身服务的品质。

参考文献：

[1]王景权.商业地产典型模式解析[J].中国房地产，2011（07）：18-19.

[2]王欣.初探我国商业地产经营模式及发展趋势[J].知识经济，2011（19）：110-111.

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比起传统的中介业务，“房捷通”资金监管业务会增加一个环节，即需要客户与安家世行签署《交易资金监管协议》，安家世行经客户授权后，在达到划转交易资金的条件时（比如新的产权证办理完毕），将监管帐户中的买方子帐户资金划给卖方，交易资金监管过程结束（参见下图）。从业务流程图可见，“资金监管核心模块”作为“红匣子”，替代了传统中介业务流程中的“黑匣子”（即全部交易资金由房产中介自行控制，交易过程中信息不对称、不透明甚至不真实）由于交易资金由安家世行、买卖双方、工商银行、中介公司等多方参与，互相监督，从而彻底保障了交易资金的安全。整个过程看似复杂，其实，买卖双方可以通过全市工行300多个营业网点、安家世行10个签约点以及与安家按揭业务合作的500多家中介机构的上千个门店，获得快捷、便利的服务，一次签约解决所有的问题。

“房捷通”和市场上已有的资金监管产品到底有哪些差异？记者从安家世行总经理杨大勇处了解到，“房捷通”主要有三大特点：第一，技术领先性。“房捷通”第一次真正实现了建设部和人民银行要求的在交易保证机构对公专用帐户上下挂买卖双方“子帐户”。更有意义的是，通过近三个月的技术系统研发工作，“房捷通”真正实现了对于下挂子帐户的自动计息工作，对监管中的子帐户即个人帐户中的交易资金进行计息，保证了买方的经济利益。而目前市场上其他的资金监管产品还只能做到对公帐户计息，即将利息计给经纪公司。这意味着“房捷通”在结算技术上可以领先至少三个月到半年。第二，公正透明性。“房捷通”是第一次由交易保证机构，而不是房地产经纪公司推出的资金监管产品。成立于2004年的安家世行来自上海，是北京首家按揭服务和交易保证机构，注册资金1000万元人民币，业务领域涉及按揭顾问、交易保证、风险管理等房地产金融和交易服务的各个环节，是京城最具知名度的按揭服务和交易保证机构，也是北京市房地产中介行业协会理事单位中的唯一一家交易保证机构。作为独立于中介公司和买卖双方的第三方服务机构，安家世行的市场地位更为中立，也更能确保交易资金划转过程的公正和透明，保障其他交易主体特别是买卖双方的利益不被侵害。第三，服务综合性。“房捷通”不只是一项单一的资金结算产品，它还配套了网上银行、二手房贷款、转加按揭贷款、住房抵押综合消费贷款、个人理财等多个金融服务品种，为交易当事人和相关房地产经纪机构提供一站式帐户管理和贷款融资服务。

“房捷通”业务流程图

正因为上面三个特点，同时结合工行、安家都是各自领域最大的服务机构的背景，“房捷通”甫一推出即被称为京城二手房交易资金“大管家”，业内人士普遍看好其发展前景，称其为北京资金监管的全面推广提供了重要的参考模式。

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近日，走在大连市街头的行人们不免会向一群中东人士侧目，他们不是别人，正是来自科威特投资局的投资精英。

作为历史最悠久的财富基金，科威特投资局握有2646亿美元巨资。中国一直是科威特投资局对亚洲兴趣的主要受益者，他们此行的目的是考察大连等二线城市的房地产市场。

中国财富基金中国投资公司副总经理王建熙告诉记者：“中国在对待国外财富基金或者国外资本的态度上是很开明的。”他肯定，对外资投资中国原则一致，中国不会特别针对国外财富基金投资。

弃美投中

谈到投资中国，什迈里没有讳言，大胆地提到有兴趣“中国的所有投资领域”。他表示关注“所有领域，我们并没有特别关注某个领域……所有的领域都是开放的”。

在中国金融圈里，科威特投资局并不是富有而神秘的代名词。他不仅是工行大量股权的持有者，现在还握有已进入上市到及时的恒大地产的原始股票。其中，科威特投资局投资1.46亿美元(约11.3亿港元)，占公司权益3.8%。

科威特投资局在国际市场上，也屡屡与中资机构交手。去年12月份，中司、国家开发银行明确放弃拯救次贷危机中的美国花旗银行后，科威特投资局适时出现，30亿美元投资入股，补上了花旗当时的次贷窟窿。又在今年3月全球最大信用卡公司VISA上市时，和中司公开竞标，势均力敌。这场VISA IPO成为了今年最大IPO。

尽管如此，但中国在很长一段时间并未成为其投资重点，他们更多地将资金投入美国和欧洲市场。日本作为当时全球正在迅速成长的市场，也吸引了一部分中东投资。去年底，科威特投资局也已决定，将其管理的超过2000亿美元的基金更多投资于亚洲资产。

什迈里坦陈，过去科威特投资局把目光全部放在金融和投资领域，多数投资都流向了股市和债市。“现在我们考虑的领域更广，可能会投资房地产。”

RCA数据显示，在截至3月末的一年中，流入中国的资金达1020亿美元，占发展中国家接受外资总额的近三分之二。RCA总经理丹・法苏洛(Dan Fasulo)的观点是：投资者认为新兴经济体为资本增值提供了巨大的机会。

二线的典型

地产专家认为，大连完全是以金融地域优势胜出，科威特投资局选择大连是个典型，也是起点：大连是东北地区主要的外汇结算中心和惟一的外汇交易中心，外汇交易额、结算总额、国际收支总额均占辽宁省全省的三分之二以上。大连还在勾画东北亚区域性金融中心，构想用15年的时间,建设成为各类金融机构云集、资金流量巨大、交易活跃的现代金融城，并辐射朝鲜、韩国、日本等国。

世邦魏理仕2008 年第二季《中国市场指数简介》点评，沈阳、青岛、杭州、宁波、南京、武汉、厦门、西安等二线城市，均有较强投资吸引力；投资偏好分析上，外资不一定去投资房地产公司的股票，更愿意投资一些项目；手法主要为直接购买成熟物业，因为马上会有回报，不需太长的开发时间。

久负盛名的美国凯雷集团也是投资中国地产的爱好者，凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。其上海代表处副总裁康明训看好二线城市的投资前景，认为凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。”

外资涉入中国房地产的消息不绝于耳，但真实的统计情况是，流入中国房地产市场的资金很大一部分来自国内。

据估算，过去一年，在中国的房地产投资中，来自国内的资金占了69%，外资占有10%。中资主流的最大原因是政策所限。

政策或松动

自今年7月1日起，商务部发出《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门。这意味权力下放，业内普遍预期着外资进入接着就会放宽。

“中国在对待国外财富基金或者国外资本的态度上是很开明的。”中司副总经理王建熙告诉记者，对外资投资中国原则一致，中国不会针对是国外财富基金投资加以严苛限制。

“外资进入一些二线城市地产市场将会更容易，地方上总有一些弹性空间，审批相对要松一些，尤其是一些二线城市。”业内人士议论纷纷，并预测，二线城市土地市场普遍不景气，外资应该更感兴趣。

国内对外资涉入房地产的舆论天平，也在发生转向。被称为“热钱专家”的社科院世界政治与经济研究所博士张明总是语出惊人。他认为，热钱对房地产商的帮助并不是预期中的炒房，而是注入资金以解燃眉之急。

按张明的说法，目前热钱对房地产开发商的融资方式，既包括直接的信贷方式，也包括项目持股合作开发，还包括建立在回购协议基础上的假股权真债券方式。外资投资策略的调整，被其理解为“在房地产调控和信贷紧缩的双重打压下，中国的中小房地产商正滑向亏损的深渊。在这个关头，热钱向开发商们伸出了援助之手――当然建立在高回报基础上。”

嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥也表达了类似看法：“资本市场虽然有很多给房地产企业带来一些新的融资渠道的平台，但是也仅仅局限于有规模的房地产企业。对于多数房企而言，企业的融资更多的可能要通过多元化和多渠道的方法去实现。而私募股权则是从非上市的资本市场融资的一种有效方法。”

■观察：外资对中国房地产热情持续

“外资对中国房地产的热情是持续的”，一位熟悉的“资本市场大鳄”新加坡财富基金向来对中国房地产兴趣盎然。

近日，新加坡淡马锡控股(Temasek Holdings)旗下的枫树印-中基金(Mapletree India-China Fund)又在中国进行一系列投资，包括在南方的广东省投资一个3.2亿美元的住宅和零售物业开发项目，在北京投资一个1.21亿美元的写字楼项目。

取异曲同工之妙，科威特投资局尾随而来，它已下手亚洲房地产市场――在土耳其最大城市伊斯坦布尔Cevahir购物中心投资了7.5亿美元。关注财富基金动向的摩立特集团8月出具了《风险评估：财富基金在全球经济中的行为》报告，以交易额计算，有46％的投资发生在金融服务行业（包括2007年～2008年美国次贷危机的影响），19％发生在房地产行业。

以批量计数的财富基金涌向中国，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕扑捉到了这一趋势，在其8月12日的《2008年第二季度亚太区投资市场报告》分析，尽管亚洲市场也已受到了经济增长减缓以及资本市场动荡的影响，让多数投资者顾及全球信贷危机的连锁反应，普遍持谨慎态度。这更反衬出一些实力雄厚的机构投资者，包括养老金及财富基金依旧在亚洲主要城市表现活跃。

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[关键词] 房地产中介行业房地产经纪人绩效管理

一、引言

随着人力资源管理在我国企业中的广泛应用, 作为其重要部分之一的绩效管理越来越被管理者所重视。当下,房地产经济形势不断发生着变化,房价不断上涨,引发了相当狂热的购房风潮,虽然大量的增量房填充至市场但仍然满足不了市场需求,二手房的交易也出现了炽热化的形势。购房热潮推动了大量的房地产中介行业的发展。

中国大陆房地产中介业经纪行业发展,虽仅几十年的发展光景,由于现行当地房地产中介市场、交易制度及相关法规,尚未成熟,该行业营销现状尚不能完全适应整体市场的发展,同时也存在部分问题。很多公司的经营对员工的依赖仍然十分突出,管理者对绩效管理的认识和运用均与其本质有所偏差。因此,通过对房地产企业中介行业的实况进行研究, 分析现阶段房地产企业在绩效管理时所存在的问题, 并提出了解决方法,才能达到符合制度化、合理化、现代化的房地产中介的终极理念与目标。

二、房地产中介行业绩效管理偏差原因

房地产中介的经营状况非常依赖员工的工作绩效,但是介于种种原因,我国的房地产中介的客观环境和主观管理都存在着很多问题,分析如下:

1.房地产中介行业的社会规范性

1983年我国恢复了反地产交易,这个期间禁止经纪人参与房屋交易,而后1987年国家工商管理局了《关于加强房地产交易市场管理的通知》,要求“各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作”。1998年住房体制改革以后,房地产中介行业才进入一个繁荣时期。

然而,这所有期间的法律法规都不是十分完善,对房地产经纪人的考核也不像司法考试等一样有严格的筛选程序,这对从业人员的筛选和考核带来很多的漏洞。对房地产经纪人的职业操守也没有明确的法规约束,以至于很多公司以营利为目的而权衡交易的利弊,从而危害了交易双方的直接利益。致使很多的房地产中介在其中成为利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。

从该行业的社会规范性看,就给房地产中介行业从业人员的带来了很多的不确定性,以至于没有明确稳定的客观管理环境,增加了有效的绩效考核的难度。

2.房地产中介行业的管理者特点

我国的房地产中介行业中的管理者大多数并非专业背景牢靠。很多的投资者都是以连锁加盟的形式加入到该行业。有的实体店是由投资者亲自经营管理,有的实体店则是聘请有经验的房地产经纪人来管理。这对实际的经营都是有风险的一种任用管理者的方式。

管理者本身的不专业,就给有效地管理带来了很大的难度。一方面其专业房地产经纪知识不足,不能够给新的房地产经纪人带来知识和业务上的准确指导;另一方面,其科学的管理方式的知识和学习能力不足。其管理的模式主要是依据其经验所建立的,带有很大的不规范性和主观性。

3.房地产中介行业的从业人员的特点

据调查统计,我国目前的房地产中介行业的从业人员以大专及以下的学历为主,年龄也大多在32周岁以下。虽然这些从业者有年轻充沛的工作精力,但其特点也对绩效水平带来了一些负面的影响。

一方面,其专业知识不足,也未参加专业的房地产知识的培训和考核,另一方面,其年轻社会经验不足,对职业操守的准则把握不够准确,价值观未定型可塑性强,反而会被管理者以营利为目的的绩效目标影响做出违背职业道德的职业行为。

绩效管理的对象的本身素质和成长环境直接对其管理的成效起到关键影响,现如今行业的诚信缺失严重,如何把绩效管理落到实处,对其带来实际的改善效用才是有效的绩效管理模式。

三、房地产中介行业的绩效管理的对策分析

1.颁布相关的法律法规,建立完整的经纪人考评和监督制度

颁布相关的法律法规,参照司法考试等职业考试的模式,对经纪人的专业知识资格考核做出明确的规定,而后的职业资格鉴定也需要再审核。

建立针对中介行业公司和经纪人的职业操守建立有效的监督举报机构,设立规范的仲裁机构,对整个行业的公司以及从业者做有效地监督和考核。违法职业道德的行为一旦达到一定的界限即可取消其公司资格或者从业资格。

2.建立房地产中介管理者的交流学习平台

建立有规范指导的行业协会,为管理者提供学习交流的平台,共享部分信息,以免造成资源的浪费,建立良好的行业氛围,从软环境影响管理者的职业价值观,从而根治管理混乱、不良导向的问题。

3.提高房地产中介从业者的素质和职业道德教育

从根本上出发,我们的中介行业处于一个服务行业,行业的服务水准主要依据的是从业者的从业素质和职业道德水准。它不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求,也是这一行业更好地发挥作用的内在保障。中介行业的从业人员的素质水平和职业道德对这个行业的诚信体制的建设有重要的意义。如何建立合理的绩效考评体系,监督与指导我们的这些从业人员合理规范工作,是这个行业长久保持饱满的生机的重要条件。

4.以KPI为核心的房地产中介行业绩效管理设计

在众多的绩效考核方法中,适宜该行业的方法中笔者综合自己的从业经验,选择了关键指标绩效考核的办法来对中介行业的从业者的绩效管理做一个实例研究。因为对于工作流程繁琐,每个流程都对从业人员有标准要求的房地产中介行业这种考核方式较为适宜。并且有直观的指导意义。

房地产中介行业的这类人员的关键绩效考核指标体系来源于:职位职责中的关键责任;对上级绩效目标的贡献;对相关部门绩效目标的贡献。另外,这类人员的关键绩效指标可以通过对其考核周期内的工作任务或工作要求的界定来实现。至于其衡量指标,可以通过时间来界定,从实质上讲,被时间所界定的工作任务或工作目标也是定量指标。只要我们能够对从业者的工作任务或工作目标做出明确的说明,同时提出明确的时间要求,这些关键绩效考核指标就具备了一定的可操作性。

针对房地产中介行业的绩效管理存在的问题,根据体系设计原则,形成如下设计思路:

(1)确定该中介公司的发展战略和市场定位;

(2)做好每个管理者和从业者的岗位分析工作:

(3)用KPI法构建企业目标层级体系,并设置权重:

(4)利用经纪人日常工作日志融合其工作能力、态度考核,完善考核内容:

(5)设置考核的要素、结构、角度权重;

(6)确定考核周期,介于工作的节奏性,建议采取一周一总结的模式;

(7)按系统流程开展其他绩效沟通、绩效考核、结果反馈等工作。

我们依据上一环节中的绩效管理的设计思路,再次列举房地产中介行业一般KPI要素的解析表(如下表),来对具体设计带来参考。

依据上表的KPI的构建,我们再来对具体公司开展过一些实际的工作日志法和访谈法对各个KPI的要素的确认和维度进行更深的衡量,来确定对我们房地产中介行业的具体可行的以KPI要素为核心的绩效考核体系。

四、总结

房地产中介行业在我国已经成为一个很大的居间行业,它占据的市场份额不容忽视,这个行业的发展健康对我们的民生建设也有很直接和关键的作用,做好从业者的绩效管理就是从实际出发引导这个行业做好社会贡献。建立合理的KPI绩效维度,对从业人员的工作流程和方向做出指导,才能够获得好的市场秩序,为经济繁荣做助推力。

参考文献:

[1]王海云:企业内部的绩效考评导向[J].企业改革与管理,2005年2月

[2]饶征:以KPI为核心的绩效管理[M].中国人民大学出版,2002年1月

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[4]林根旺:不动产经纪法之实用权益[M].永然文化出版公司,1999年4月

篇6

而专家认为将有六成应届毕业生面临岗位缺口。那么我们就业究竟面临哪些问题呢？利用暑假时间就大学生就业问题，做了个小调查。

一、就薪金的期望值

二、大学生区域就业心理分析（农村、城市）

来自农村和城市的大学生在就业看法、就业态度、就业单位等方面有所不同。

（2）城市学生选择工作注重行业前景和个人喜好，农村学生最注重行业前景

从数据统计来看，城市大学生在选择工作首先考虑的因素是行业前景和个人喜好，农村大学生最注重的是行业前景，在薪水、地理因素和个人喜好方面，城市高与农村；在行业前景、办公环境和其他方面，农村高于城市。

产生这个方面的原因，我们依然可以理解为两个不同生源地的就业生的就业背景不一样而导致的。城市的学生因为自身以及家庭的原因，相对比较自由，以后跳槽或者的短期内选择新的工作的机会比较大。而来自农村的学生则以行业的前景为主，愿意找到一份前景好，比较稳定的工作。

（3）来自城市的大学生更愿意在就业区域的选择上注重发达的大城市

从数据统计上来看，来自城市的大学生更愿意选择在发达的大城市工作，其次是不限地域，重在具体工作，中小城市和国外，没有人愿意选择在县城工作；而来自农村的大学生更看重具体工作，不限地域，其次是发达的大城市，中小城市，县城和国外。这个是在我们的意料之中，事实上我们的调查结果显示，不仅是城市，包括农村的学生的就业取向也比较侧重大中城市。

（4）来自两地的大学生都教青睐国营企业

从数据统计来看，在最期望选择的就业公司上，来自农村的大学生比来自城市的大学生更乐意选择民营企业、国营企业和外资企业；而在私营企业、合资企业和自主创业上，来自的城市的大学生的期望值高与来自农村的大学生。但是，两地大学生都较青睐国营企业。

（5）信息产业仍是大学生最青睐的职业部门

从数据统计来看，来自城市的大学生最青睐与信息产业，依次是金融保险业、教育业、制造业、政府部门、科研部、房地产和服务行业；来自农村的大学生最青睐信息产业，依次是教育业、科研部、政府部门、房地产、制造业、服务行业和金融保险业。

三、缺乏实际技能与经验是当前大学生认为就业难的主要原因

调查显示，缺乏实际经验是当前大学生认为就业难的主要原因，其次是就业人数过高。因为大学毕业将面临一个从学生到社会职业人的角色转变，而这一过程又是需要一定的时间和投资。大多数企业侧重倾向于那些有实际技能，以及工作经验相对比较丰富的学生。而我们的调查记过显示，当今的大学生在这个方面更为薄弱。

四、目前平均就业率不高

从数据统计来看，在已毕业和即将毕业的人来看，平均就业率为49%以下的占29%，50%-69%的占28%。产生这个方面的原因，一方面是由于就业人数过多，就业生自身的条件相对不能满足就业单位的要求。另外还有其他的因素，例如部分学生选饿出国或者读研究生。

五、在求职途径的选择上，现场招聘会、上网和亲友介绍成为最主要的途径。也有少数人选择报刊和上门推荐。

由此可见。大多数的学生在就业途径还是比较侧重于现场招聘，不过网络招聘也已经成为近来部分学生求职的途径之一。

六、现在大学生普遍认为自己具备了道德品质修养、与人合作的能力、团队精神相对与前三种能力，竞争能力、社会活动能力、应变能力大家认为较弱。

从这个调查的结果我们也不难联系现实情况分析出由于缺乏实际的实践技能是当代大学生就业难的一个重要的原因。

就业问题的解决思路

一、解决结构性就业难问题是关键

企业人士更多的认为解决大学生就业难的问题首先在于调整大学生的就业心态，而从针对大学生的调查结果看，大学生在就业区域选择、就业单位性质选择上都有趋同现象，经济发达地区、高薪酬、外企或政府机关仍然是多数毕业生的首先，但是现实的情况是能够实现这种愿望的大学生的比例其实是很小的，那么多的大学生都在争夺很少的职位而忽略的其他的职位，这可能是大学生就业难的很重要的一方面原因，而受教育成本的急剧增长，可能是造成这一现象的背后的真正原因之一。正如同企业对大学生建议一样，既然不能改变既定现实，只能首先调整自己就业心态，在选择就业区域、就业单位性质、薪酬期望等方面不要过度集中于一点，最好适当的扩大自己的就业选择。

二、就业观念的转变应该慎重

品德不应该受冷落，对比大学生和企业对大学生就业观念的认识，可以看出，大学生如果一味的为先就业后择业而先就业后择业的话，并不一定是非常合适的就业观念，这方面在用人单位那里已经有所反应。而该确立怎样的就业观念，仍然是一个值得探讨的问题。而大学生就业时对品德的冷落，更是章显出在当今社会的大背景下，大学生价值取向的重大转变，而这种转变值得人们深思，应该引起相当关注。

篇7

目前，房地产业发展已经越来越受到人们的重视。随着社会经济的不断发展，房地产发展影响的领域将越来越广。有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等，也有道路交通、政府调控、城市设施等因素。我国房地产业起步晚，其影响因素理论和方法还处于探索阶段，分析我国房地产影响因素意义重大。

关键词:

房地产;影响因数;分析

前段时期，城镇化进程推进迅速形成对房地产市场的有效需求，而经济增长水平、居民可支配收入水平、价格水平等经济因素以及金融政策、土地政策变动等政策因素则更容易成为影响房地产业发展的直接因素。房地产估价的目的是要客观地估算和测定房地产的价格，因此，正确了解房地产价格(或价值)的构成和影响房地产价格的因素是进行房地产估价的基础。

1我国房地产企业社会责任的现状

大部分开发商对其概念的认知度仍偏低，只有半数左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业则更少，仅占1/4。房地产企业财富与纳税反差鲜明。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点;另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商蒙蔽的情况也常有发生，资金的问题、房屋质量的问题、物业服务的问题等等，给房地产行业的形象带来了严重的负面影响，扮演了“增加不和谐因素”的角色。违规操作现象普遍。在短期利润的驱动下，浮躁的房地产企业已习惯于用资本的杠杆去撬动利益的链条，习惯于用非正常的手段来打通“绿色通道”。前一阶段对房地产行业的审计中暴露出来的诸多问题，都反映出房地产开发企业违规操作现象普遍。

2服务业化和城市化影响

目前，中国经济发展处于加速增长的初期，国民经济持续快速增长，人均CDP水平加快提高，产业结构趋向高级化，工业化水平进～步提高，第三产业进一步发展。工业化和服务业化的发展使得工业用房和商业用房增长持续上升和扩大。城市规模扩大和人口的增加也将使需求增加。城市化与产业经济互为杠杆和动力，并成为房地产市场增长的基础。2003年我国城市化率40．5%，到全面实现小康的2020年，我国城市化水平将达到50%～60%，在其其间约有3－3．5亿左右新增城镇人口，每年农村向城镇人口转移有近千万人，据保守估计人均需求15平方米，年需求1．5亿平方米。未来2O年，农村人口将大量涌到城市，城市化进程将大大加快。城市人口急剧增加，也给房地产市场带来了巨大的消费需求。农村人口大量进入城市，首先必须满足的是住房需要。由此形成住宅房地产固定性的消费需求。据数据显示，中国城镇化每年以约一个百分点的速度推进，城镇人口年均增长4%～5%，从而带动新增住房需求快速增长。同时，城市建设的发展，需要进行旧区改造，旧城区的房屋拆迁也会引致拆迁户的大量住房需求。另外，城镇化进程推动的现代生活方式非住宅类房地产流动性消费需求也是逐渐增大的。随着经济发展水平的提高，城镇居民家庭的恩格尔系数降低，消费结构发生变化，流动性消费如旅游、休闲、娱乐等大大增加。于是，带动了季节性、度假性公共设施如酒店、休闲会所、度假村等非住宅类房地产消费需求的增加。生产性需求是房地产作为生产要素存在，为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。城镇化过程中，人口从农村向城市迁移，并在城市中从事非农业部门的劳动。为吸纳更多的农村剩余劳动力和新增城镇人口，物质生产部门和服务部门必须扩大规模，提供相应的就业岗位，建造更多的工厂厂房、商店店铺、办公用房、服务行业用房以及其他各类生产经营性用房，以满足扩大的社会生产经营活动的需要。由此可见，城市化直接扩大了社会生产经营活动的规模，拉动了房地产市场的生产性需求。

3楼盘距轨道交通站点的距

站点周围房地产价值得到提升。就局部站点来说，在以车站为半径的圆周区域内，随着半径的增大，轨道交通对房地产的增值效应减弱。轨道交通对房地产价值的影响范围一般只限于一定的区域内，国外研究表明，这个范围一般为据车站2．5km的合理步行区，超过这个范围，轨道交通对房地产价值的影响很小。实际上，轨道交通站点附近100m以内的范围，人流密集、噪音污染、社会治安等问题会对房价起一定的负面作用。房价最高处在距离轨道交通站点100m－200m的范围，而不是在距离轨道交通站点100m以内的范围。距离市中心越远的楼盘，价格相对会低一些，但轨道交通一通，远郊楼盘在位置上的劣势就不明显了。对购房者来说，多坐一站路跟少坐一站路，在时间上是差不多的。一般在土地未开发的地方，轨道交通的影响力最大。所以，接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受轨道交通的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，轨道交通投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

4经济和社会因素

影响房地产价格的经济因素主要有:供求关系、经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入等。房地产业是典型的资金密集型行业，由于房地产业的资金需求量大，使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖程度较大，存款利率、贷款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例和土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有密切的关系。比如，利率和税率的变化，将会影响房地的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。房地产的需求主体是人。人口因素对房地产价格的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。除人口数量外，人口结构、职业结构也会影响住房需求，人口结构通常包含人口的年龄结构、结构性别、职业结构等。如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然降低。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。地价格作为商品房价格的构成要素之一，对商品房价格产生影响，但土地价格与商品房价格并不存在绝对的相关关系，相反商品房价格在很大程度上影响着土地价格，在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同样起着调节土地资源配置的作用，过高的地价会阻碍社会经济的发，人民生活水平的提高。另外，政治不安定、社会动荡，社会治安较差，必然造成房地产价格低落。

5小结

从房地产市场的实践看，影响房地产价格的因素不是固定不变的，它随社会经济发展水平、市场化程度、政治制度变革、自然条件因素等的变化，在不同的阶段、不同的区域、甚至在相同区域的不同城市，有不同的表现。随着房地产市场的繁荣，房地产估价工作也将显得尤为重要，迫切需要完善房地产估价理论和方法。我国房地产市场的大背景是房地产价格泡沫频现，供求失衡。从总供给来看，住宅总量不足，房地产供给的结构性矛盾突出。从总需求来看，中低收入居民消费能力有限导致了有效需求不足。从上述对影响房地产需求的主要因素进行分析后可以看出，随着居民收入水平的提高、国家对住房结构性矛盾等的宏观调控以及消费环境的不断改善，在房地产尚未普及之前的未来的一个相当时期内，我国房地产的需求将保持平稳的增长趋势。在这一时期内，由于宏观和微观环境的改变，不同时期会表现出不同的阶段性的特征，但需求保持平稳增长的总趋势不会发生变化。从供给方面看，房地产新厂商的加入和供给能力的扩张在未来几年将充分体现，伴随着供给能力的“过剩”，市场竞争将更加激烈。可以预见我国房地产生产厂商必将经过一段时间的调整(破产、重组和兼并)，最终形成几家大的房地产集团，这些大的房地产企业必将走向制度化、规范化、专业化和差别化。在这～过程中，如何形成自主开发能力，提高生产技术水平，开发出满足市场有效需求的房地产将是影响供给，决定我国房地产发展的重要因素。

参考文献:

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篇8

[关键词]物业管理 城市物业管理

中图分类号：G301 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）46-0155-01

0、引 言

物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它作为房地产业的分支产业之一，其行业的特殊性对物业管理从业人员个人能力提出了更高的要求。服务质量是物业的生命，而物业管理从业人员的能力又是制约物业服务质量的瓶颈。物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，长期以来，物业管理的发展方向、管理模式和战略目标、服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让业主满意”。

1、城市化进程中现代物业管理的作用

维持或完善城市基础设施和住宅以及公共建筑的功能，必须投入相应的人力、物力、财力。物业管理正好具备这种功能，通过创造管理服务软设施，满足业主或用户在物业使用过程中的多元化需求。促进城市经济发展。物业管理处于房地产消费阶段的管理环节，在房地产保值、增值方面具有重大影响。房地产价值不仅与物业维修养护有直接关联，而且房地产市场价格也会随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。

现代物业管理改善了过去陈旧简单的房屋管理模式，使得房地产服务更加完善、有效，适应了现代房地产综合开发的大生产方式以及房地产商品经济发展的要求，推动了房地产业的良性发展，促进了城市房地产业运行体系的确立与完善。物业管理从业人员大部分来自于企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾做出了贡献。改善城市环境。现代化文明城市的建设，既需要加大城市基础设施建设，也需要加强城市文明建设。在一定的居住范围内，应综合发挥基层、群众自治组织、物业服务企业的共同作用，为维修房屋、整治环境提供及时有效的有偿服务，使整个城市环境得到综合整治，提高城市文明程度。城市环境的改善需要良好的物业管理，通过强化环境卫生管理、绿化系统建设和维护车辆管理、保安队伍的管理和建设等，提升城市环境质量。维护社区稳定与城市治安。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业在维护城市环境和秩序方面起到了积极作用。

优秀的物业管理能够协调城市建设和物业管理各主体之间的关系，合理分配资源，维护社区稳定与和谐。物业管理是维护城市治安的最有效的载体，主要表现在：首先，物业管理会对公共安全设施进行设置和改造，能够抑制和消除产生违法犯罪的一些因素和条件，为社区治安防范提供物质保障；其次，物业服务企业聘用专业的保安人员来加强安全防范，有利于维护城市治安；最后，物业服务企业具备一定的经济实力，遵循社会主义市场经济规律，为社区治安防范提供新的保障。

2、城市化进程中物业管理的发展趋势

现代物业要求物业管理必须以业主为本，为业主提供优质的物业服务，而不是管理业主。随着城市化进程中政府部门对物业管理行业监督力度的加强和业主对物业服务要求的增加，整个物业市场将会更加专业化。物业机构必须引进专业人才，提高物业服务水平，满足城市化进程的需求。建立规范的运行机制和物业市场管理秩序。现代化城市的发展要求提供高效、规范的物业服务，物业服务企业应建立高效、规范的运行机制。政府和行业协会不断完善物业管理行业的道德规范、自律准则和管理标准，促进物业管理的规范化。城市化进程中物业机构为业主提供的服务范围不断扩大，物业管理应根据《物权法》和《物业管理法》，明确物业管理权是业主的权利，依法为业主提供管理服务，营造良好的物业市场管理秩序。

建立合理的物业市场需求机制。市场发展的三大主要因素是价格、需求、竞争。随着城市化进程的推进，这些因素的作用逐渐在规范企业市场行为、推动市场需求发展中体现出来。政府应进一步推动物业管理的专业化、市场化，严格实施《物业服务收费管理办法》、《物业管理法》等相关法规，保证政府职能部门有效发挥质量监督作用，确保物业管理服务价格由市场机制自行决定，推动市场良性发展。

3、城市小区物业管理问题

新建住宅小区的物业管理现状：（1）管理发展越来越不均衡；（2）立法还不够完善；（3）物业费缴纳比较困难；（4）配套设施还不够完善，工程的质量问题较多（5）物业公司的服务水平存在不同程度的差异。

在我国物业管理行业还属于一个新兴的行业，正处于其发展的初级阶段，因此在人才的储备上存在严重不足的问题，而一些高校的专业设置上也很少会涉及到具体物业管理课程，这在一定程度上限制了我国从事该行业的专业人数。现如今这种人才短缺问题的具体表现为：（1）大多数从事该行业的人才通常属于单一的管理人才，只是针对某一方面有着特殊的才能，缺乏那种复合型、在许多方面都具备优秀能力的管理人才；（2）从事物业管理方面的人才大多是从原有的房地产管理人才转行过来的，这在一定程度上造成了他们专业知识的匮乏，经常会用处理房地产问题的那一套方法来处理工作中面对的各种问题，这在一定程度上并不能很好地解决产生的问题；（3）在管理人才中多数是初级的管理人才，这些人掌握的管理方法通常具有很强的局限性。（4）从事物业管理的基层工作者多数学历比较低，这在一定程度造成了行业从事者整体的综合素质偏低。（5）物业管理的运营市场还不是十分成熟，一些准入机制还没有得到有效的建立和实施，这在很大程度上导致了行业内不同企业在员工素质、资质等级以及设施的管理上均存在比较大的差距。同时，许多物业企业还不懂得应用一些国际上的先进管理手段，在管理理念上和西方的发达国家还存在很大程度上的差距。

4、造成物业管理问题出现的主要原因

我国受地理条件的制约在经济的发展上存在比较明显的地域性差异，这在一定程度上也决定了物业管理行业发展的差异，我国最早的物业管理行业就是开始于南方一些经济比较发达的城市，这些城市早期受率先执行改革开放政策的影响，在经济的发展上具有得天独厚的优势，因此在住房制度的改革上得到了快速的推进，而与之相关的物业管理行业也随之开始兴起。正是由于这些经济发达地区的物业管理行业起步较早，再加之经济条件较好，导致该地区的居民更容易接受这一全新行业的介入，相比之下，在中西部的一些经济落后地区，许多业主面对高昂的物业管理费用本身就有着很大的抵触情绪，这在很大程度上影响到了物业管理在这些地区的发展和水平的有效提升。

企业自身建设水平的高低也是影响物业管理发展的一个重要影响因素，这主要集中在对物业管理人才的有效培养上。因为缺乏建设，导致了在该领域的专业建设缺乏有效的系统体系，在教育方面体现为专业师资力量的短缺，这使得培养的专业人才远远跟不上整体行业的发展进度。针对这种情况，国家于本世纪初开始在一些高职院校中增设物业管理的专业和课程，但是由于宣传力度不强，使得许多学生对于这门专业不是十分了解，对其发展的前景也是抱有迟疑的态度，因此，各所院校每年的实际招生情况都不是十分的乐观，这也是限制该领域人才培养的一个主要决定因素。

篇9

此次，爱丁堡市政厅携带多家当地著名的电子科技、创意产业来到深圳高交会，旨在展示爱丁堡创新、创意和科技公司，寻找与中国技术、制造和分销渠道的合作。推介会上，来自爱丁堡的三个优秀企业代表，IndigoVision（英国英迪高公司）、Runrev公司（旗下LiveCode工具），和Cobra Simulation（眼镜蛇仿真公司），呈现了一场精彩的演讲，让人印象深刻。

创意之都

爱丁堡，苏格兰的首府，是欧洲的商业、文化和知识中心。

爱丁堡副市长法兰克・罗斯在接受《中国经济信息》记者采访时表示，爱丁堡是英国发展最快且成果卓著的城市之一，也是除伦敦之外，英国最繁荣的城市。该市的劳动力成本和房地产成本极具竞争力，生活质量也无可匹敌。45%的爱丁堡劳动年龄人口拥有大学本科或以上学位，是英国劳动力素质最高的城市之一。

爱丁堡有着饱含生机，铿锵有力的科技和创造业，有许多高速增长，不断创新的企业。闻名的Skyscanner公司（旗下天讯机票网）就在爱丁堡诞生。而中国企业如联想、山东如意科技公司、中石油等都在爱丁堡取得了很好的发展，且仍在扩张。

许多知名的创新基地都选址在爱丁堡：例如Creative Exchange、St. Margaret’s House和Summerhall都在爱丁堡。而它们也大力贡献了爱丁堡由来已久的创新精神并将其发扬光大。

与深圳紧密相连

爱丁堡成熟的专业服务行业为在爱丁堡设立总部的跨国公司和机构提供着完善的支持服务。

谈及爱丁堡政府对中国企业的入驻优惠时，法兰克・罗斯表示，“根据欧盟的法律是不能够随便给予财政上的支持的，但我们会帮助企业找到一个合适的地点，还有租用费用的优惠，以及帮助他们寻找相关的技术人员和劳工等更多其它方面的支持。”

篇10

关键词:生产业;第三产业;经济中心

中图分类号:F2

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)03-0083-02

1 研究背景

在当今世界大多数国家,服务业对经济增长都产生了影响。在发达国家产生影响更明显,发达国家的经济主体己经从原来的制造业转换成服务业,其中生产业的增长远远超出服务业的平均增长水平,发展速度非常引人注目,各经济体服务业的产值比重与就业比重逐渐上升,发达国家都已经超过70%,而发展中国家的比重也在增加。由于具有广泛的关联效应, 生产业( 金融、通信、国内运输和专业服务)可以提高整体经济增长,对地区经济产生很大推动作用。天津作为未来的北方经济中心,天津经济主体也该从制造业向服务业转变。这一转变将会对天津经济产生重要作用。

2 生产业发展概述

生产(Producer Services,又称生产者服务)是指那些被其他商品和服务的提供者用作中间投入的服务(格鲁伯、沃克,1989)。相应地,生产业则指独立核算的生产企业的集合体,其业务范围主要包括:与资源分配及利用效率相关的金融业、培训和猎头服务等;与产品流程设计与创新相关的研发、设计和工程技术服务等;与生产组织、管理相关的信息处理、咨询、财务和法律服务等;与生产运行过程相关的质量控制等工作;与产品推广相关的运输、市场营销和广告等。生产业是现代服务业中最重要的组成部分,以生产业作为突破口来促进天津现代服务业加速发展,对优化天津产业结构、提升其经济竞争力,对促进天津社会经济持续、健康发展和落实科学发展观等都具有非常重要的现实意义。

近年来,随着信息通讯等高新技术和人类生产力水平的飞速发展,服务业已逐步取代制造业成为许多西方发达国家的支柱产业,作为现代服务业重要组成部分的生产业在各国经济发展和国际经济竞争中的地位也日益凸显。

3 天津生产业情况

(1)服务业在全市经济总量中的比重不断提升,对外开放领域不断拓宽。开放的领域不断拓宽,商业、宾馆饭店、教育卫生等领域均实现了不同程度的开放。服务行业的金融、房地产、旅游、国际物流、仓储式大型连锁超市、信息咨询业等行业逐步开放,成为天津市新的经济增长点。

(2) 服务业利用外资和国际经济合作与交流的规模不断扩大。截至2005年底,天津市直接利用外资中第三产业签订合同数为7 981个,占52.0%,合同投资总额为286.3亿美元,合同外资额为191亿美元,实际利用外资额83.5亿美元,分别占全市直接利用外资的45.2%、46%和39.2%。利用外资进一步扩大了服务业的发展领域,涉及几乎60%-70%的传统服务行业以及新兴的现代服务行业。(现代服务业发展趋势特征与天津服务业的发展思路.马云泽. 2008年7月.东北亚论坛)

(3)服务业自身水平不断提高,现代服务业异军突起。服务业的对外开放提升了天津服务业的行业水平。

天津产业研究与分析

4 2000-2007年天津产业研究

从2000年到2007年天津地区的生产总值变化很大,2000年只有1701.88亿元,2007年增加到5050.24亿元。如果从三次产业看生产总值,则8年中增长最快的是第二产业,2007年产值是2892.53亿元,比2000年增长了3.35倍。增长第二快的是第三产业,2007年产值为2047.68亿元,比2000年增长了2.68倍。而第一产业在这期间变化很小,2000年产值是73.69亿元,2007年为110.19.79亿元。从三次产业结构看,第一产业的比重在下降,这种趋势将会持续下去,而第二和第三产业的比重很大。因此我们可以分析出天津第二产业和第三产业已经成为天津的主要产业。

由于 天 津 第一产业所占比重较小,因此在这里我们只对天津的第二产业和第三产业作详细分析。天津第二产业中主要是工业和建筑业。在2000年建筑业产值是72.89亿元,占整个天津第二产业生产总值的9%;到了2005年建筑业产值是166.13亿元,占地区第二产业生产总值的8%。可见,虽然建筑业在六年中的绝对数量增加了,但它在第二产业中的比重却减小了。

在第 三 产 业方面,天津在2000年与2003年中第三产业中的主要行业都为交通运输仓储及邮电通信业、批发零售贸易及餐饮业、房地产业和金融保险业。只是四年中天津的金融保险业发展速度比其他第三产业快,比重从7.48%提高到了14.1%。在三年的发展中天津的交通运输仓储及邮电通信业、批发零售贸易及餐饮业的构成比重有所下降,其他三个行业的比重在不断增加,说明天津的第三产业从2003年开始逐步进入均衡发展阶段。

根据 2008年中国统计年鉴,天津第三产业的主要行业有批发零售贸易及餐饮业,其产值为591.22亿元,占天津第三产业总产值的28.80%:交通运输仓储及邮电通信业294.06亿元,所占比重为14.40%;金融业产值为288.17亿元,所占比重为14.10%;房地产业产值189.42亿元,所占比重为9.3%。结合2000年、2003年、2005年和2007年的数据,我们可以看出在天津第三产业中发展比较快的是批发零售贸易及餐饮业、金融。两者的在第三产业中的构成比重逐年增加,排列位置也不断上升。

5 结论和对策建议

通过以上比较分析我们可以知道发展第三产业对天津的经济发展意义重大。天津具有了发达的第三产业,天津也就能够成为北方经济中心。而在现代经济环境下,发达的第三产业以发达的生产业为标志。因此,天津要快速发展就必须发展生产业。为了更好发展天津生产业。政府可以从以下几方面为天津生产业提供政策支持:

(1) 搭建生产业发展的平台,提供完善的基础设施条件。生产业的发展需要有更为基础的工作, 需要如水电、通讯、交通等基础性建设和教育的前期服务。这些投资具有很强的外部性、公益性, 但却是必不可少的, 需要由政府来完成。

(2)构建完善的法律法规体系。充分发挥行业协会的监管作用,实现对生产产品生产、交易的法制化、规范化、标准化管理。法制体系的建立,经济结构的改变、生产业的发展,都有赖于健全的法律法规。而生产业各项法规的建立与完善,须依靠政府的全力支持和推动。

(3)人才战略的实施。建立完善的人才培养机制,形成多层次的人才培训体系和科学的人力资源开发利用体系。(4)支持政策的制定。和其他产业一样,优惠政策的支持对于降低中介机构市场进入门槛,推动生产企业的初期发展十分重要。支持政策应该是一个相互关联促进的体系,它包括产业结构、产业组织、产业扶持、产业布局、产业技术等组成部分,涉及到财政政策、融资政策、土地政策、激励政策等诸多方面。

参考文献

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