商业综合体发展建议范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体发展建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、现状

从区域内各商业设施分布及商业体量来看，龙山商贸副中心核心商圈包含浙北商业广场、海洋城等2个大型商业综合体，累计商业面积约25万平方米，占龙山商贸副中心总商业面积80.4%。经过几年的发展，区域内主要商贸业建设框架基本形成，主要功能节点初具规模，新建住宅小区面积逐步扩大，道路基础设施建设基本完成，商圈与休闲旅游结合定位明确，龙山商贸副中心建设已具备良好基础条件，但还处于功能提升阶段，在发展过程中仍存在很多不足的地方。

二、存在问题

从龙山新区商贸业总体情况看，海洋城、浙北商业广场等核心商圈人气汇聚不足，存在招商难、销售难、运营难等问题，没有形成对中心城区产业承接功能，与商业副中心地位不相匹配，具体原因分析如下：

（一）商业开发超前，本地人口消费支撑基础不够。龙山街道是2001年开发的城市新区，区域内已建成大中型商业设施近27万平方米，主要街道沿街商铺2.58万平方米，现常住人口约6万人，辖区人均零售商业面积达到4.93平方米，已远超中小城市人均零售商业面积控制范围（1.2-1.5平方米），达我县中心城区人均零售商业面积1.4倍。现有消费人口支撑辖区商业基础严重不足，商业面积存在短期过剩现象。目前，海洋城、浙北商业广场仍有约6万平方米商业面积处于闲置状态。

（二）业态组合趋同，辐射吸引外来客流能力不强。目前，我县大多数购物中心、商业综合体、商业街都形成购物、餐饮、休闲娱乐三大业态，甚至各业态的占比都基本雷同，零售、餐饮、服务业等业态组合缺乏显著特色，同质化现象突出。目前，海洋城业态主要为服装零售业、游乐游艺业、影院及中、韩式餐饮业，随着时间的推移，海洋城依靠海洋公园吸纳我县本地人流、客流的优势将逐步弱化，游乐游艺业影响力不足，辐射周边县、区吸客能力不强；而服装零售、影院、餐饮等业态无明显特色，随着东鱼坊、九汇城等中心城区商业设施逐步建成并投入运营，将处于地理劣势造成消费外流。浙北商业广场主要业态为零售、超市、餐饮等，整体经营缺乏清晰的市场定位、特色和品牌的影响力，鲁商联超市、餐饮业等业态同质化竞争激烈，北区百货及中部超3万平方米商业地产闲置，客流量总体较小，生存压力较大。

（三）民生配套滞后，短期商业集聚内生动力不足。近年来，龙山新区房地产开发无论是开工量、竣工量还是销售量都在稳步增长，新区整体基础设施建设适度超前，但公共交通、银行网点、基础教育等民生类公共服务设施配套相对滞后，住宅小区相比中心城区生活便利性大大降低，除行政中心周边小区外，辖区内新建小区入住率几年来持续偏低，部分小区入住率不足30%，本地人口导入缓慢，严重影响新老城区人口迁移速度，商业集聚缺乏有效内生动力。

三、建议

我县在当前经济新常态下建设商业新城，就需要政府与企业主体共同着力于商业综合体这一提升城市形象、推动商贸经济升级的重要载体，配合政策引导，强化市场培育，全力推动商业、商务、居住等三方面融合有序发展。

（一）强化规划引导，严控商业开发总量。严格规划执行、控制总量是改善商业发展环境的首要任务，商业综合体等大型商业网点的新建、调整和扩建须严格执行商贸业发展规划，从源头控制商业面积过剩。目前龙山新区大中型商业设施已处于超饱和状态，周边雨润、利时等在建毗邻商业综合体项目将对海洋城、浙北商业广场等经营形成竞争压力。建议按照龙山新区核心商圈辐射半径范围，对大中型商业设施开发实行总量控制，对邻近雨润项目商业体量进行科学缩减，尽量减小新建项目对已建商业项目的负面影响力。

篇2

一、发展概况

市区现有建成商业综合体、专业市场、批发市场共37个321万?，在建5个64万?。

1.建设时间。总的来看，**年以后，市区进入了商业综合体集中建设期，数量和体量均呈现“井喷式”发展状态（见图1）。具体来说，2000年以前，市区建有商业体2个2.7万?；2001—2005年，全市仅新建商业体2个12.8万?；2006—**年，全市新建商业体12个71.9万?；**年至今建成及在建商业体21个297.6万?。

2.空间布局。按辖区分，京口现有商业体共9个75.3万?；润州现有12个105万?；丹徒现有7个99.6万?；镇江新区现有9个105万?，京口、润州共有商业体21个，占总数56.8%（见图2）。从商圈看，大多数商业综合体集中在大市口、丁卯、丹徒等少数几个商业地段。其中，镇江火车站半径两公里的范围内集中了15个商业综合体，占京口、润州总数的71.4%。仅大市口500米范围内就有8个商业综合体，丹徒区谷阳大道和金谷路十字路口就有4个商业综合体。

3.功能业态。大多数商业综合体的功能业态主要集中在商业、办公、居住、旅店、餐饮等方面，并呈现出区域业态集聚的趋势。比如，大市口周边的商业综合体主要围绕商业、餐饮、文娱进行开发，青年广场周边商业综合体主要以家居为特色。

二、存在的突出问题

由于镇江主城区首位度不高，很难吸引周边城市的消费者，而市区本地消费能力有限，导致市区商业综合体发展出现很多突出问题。

1.商业地产供给严重过剩。目前，市区已建成和在建的各类商业综合体、专业市场、批发市场，商业面积已达380余万?，按市区120万人口计算，人均商业面积已经超过3?。而当前上海人均商业面积也只有3?，发达国家的人均商业面积一般不超过1.2?，根据浙江省商务研究院调查数据显示，中小城市的人均商业面积应控制在0.8到1平方米。按照这样的标准，我市商业地产已经处于严重过剩状态。

2.区域分布不合理。第四代商业综合体选址中，商业面积12万?的综合体（苏宁广场商业面积12万?、商业城6.4万?）选址的理想状态是地块3公里半径（生活圈）常住人口达30万，基本条件是3公里半径常住人口超过10万人，5公里（外延商圈）达15万人。目前，大市口、万达等商圈基本满足人口密度条件，但由于商业规划合理性不足，同质化的商业造成消费人口分流、摊薄了人均红利，使得每个单独的商业综合体都远达不到相应的人口密度要求。丹徒主城区人口仅有10万人左右，仅谷阳大道、金谷路十字路口就有4家70余万?的商业综合体，商业综合体扎堆集聚。南徐片区8平方公里范围内常住人口有9万人，规划人口14万人，却没有一家商业类、餐饮类综合体。

3.同质化竞争严重。市区范围内的商业综合体普遍陷入了同质化竞争的“怪圈”，缺乏创新和更具吸引力的运营模式，导致大量的综合体项目陷入恶性的竞争循环。比如：“城际商圈”集中布局了万达、常发、中浩3个商业综合体，由于定位相同、业态重叠，竞争非常激烈，常发广场、中浩广场空置率很高，里面的乐活超市、沃尔玛超市相继撤场。

4.运营矛盾纠纷频发。由于开发商资本力量不足、投资者风险意识缺乏、相关部门执法力度不大等原因，市区商业综合体存在返租纠纷、无法办理产权、经营困难、物业管理矛盾等多多种问题。据统计，市区共有17家商业综合体存在不同程度的矛盾纠纷，矛盾发生率达45.9%。其中返租类矛盾最为突出。

三、几点建议

商业综合体发展方式亟待调整，“踩刹车”、“转方向”需要同时进行。

1.加强科学规划引领。结合城市建设总体要求，将商业设施空间布局规划与人口分布、产业分布有效衔接起来，合理编制商业配置、空间布局和功能业态规划，明确各区域鼓励类、控制类和限制类项目类型，以科学合理的规划，引领商业地块有序开发建设。

2.严控商业用地供给。全面梳理当前我市商业综合体布局现状，充分借鉴国内外研究成果和周边城市实践经验，科学计算各商业区块的饱和度，明确设置市区和各区域商业面积总量上限，对已经过于饱和的区域，要严格控制商业土地供应。

3.推动商业综合体“社区化”发展。在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而我国的整体水平还不足30%，推进社区商业发展空间很大。对已经建成的商业综合体，要完善周边交通路网、停车场、公交线路等公共服务功能，推动商业综合体向“社区化”方向发展，探索以商业综合体集聚人口、集聚产业的发展模式。

篇3

关键词：商业综合体；管理难点；建议举措

前言：

随着经济的发展，城市格局以及消费能力的改变，无论是新区的规划建设还是旧城的规划改造，都需要一个合理的布局规划作为基础支撑。商业综合体的出现和规划建设，为经济的发展带来了新鲜的血液，在很大程度上带动了国家经济的发展，也为人民的日常生活提供了便利。但在商业综合体的出现和规划建设中，由于诸多方面的原因，使得商业综合体的建设过程中仍存在一些难以解决的现实问题[1]。

1、商业综合体发展的特点

1.1商业综合体间的相同点

大多数商业综合体在建造格局上具有体积大、密度高的特点，周围高楼林立，人口密集。同时位于交通便捷、网络发达、城市功能比较集中的地区。其是功能和集约的结合体，根据人们对商业综合体概念的认识，认为商业综合体必须是娱乐、餐饮、商业、办公、居住中三项或是三项以上功能的组合体，而且商业综合体中的各功能之间是相互依赖、相互并存、相互受益的关系[2]。

1.2商业综合体间的不同点

目前，已建商业综合体和在建商业综合体都在根据自身定位和目标群体的不同逐步形成了差异化的发展态势，拥有互补性质的竞争格局。

比如，某广场为综合性商场，包括商业步行街、商务酒店、高档住宅、综合商场等多种形态，其定位为多元化、国际化的时尚物业，集星级酒店、金融办公、影院文化、娱乐休闲、餐饮服务、商场购物、家居装饰等多种物业类型于一身，形成一个具有现代性、前沿性、开放性、国际性的新型商业活动中心。再如，某商业广场，规划建设成为集大型商场、美食餐饮、休闲娱乐为一体的现代化休闲购物中心，改变经营方式，实现自持的物业经营模式，消费者的消费档次定位为中端，突出销售女性商品为主的零售业，包括化妆品、女装、饰品等女性生活所需品。所以，商业综合体规划建设的定位不同所造就的商业形态也不尽相同，这就造成其施工管理存在一定的难度[3]。

2、商业综合体规划建设过程中遇到的问题

国内对于商业综合体的建设起步较晚，商业综合体的发展时间较短，开发模式以及市场环境还不成熟，加上商业综合体定位高、建造复杂等特点，容易造成融资困难，这些出现的问题都成为商业综合体建设发展的瓶颈。

2.1施工原材料质量问题

在很多商业综合体的施工管理现场，由于施工原材料的使用没有经过各相关机构的严格质量审查，原材料的控制、采购和管理使用不符合常规，质量控制不到位，造成施工材料可能出现一定的质量问题，这就对施工现场的工程作业造成很多的技术困扰。

2.2商业综合体内部结构复杂

商业综合体的内部结构通常会融合多种建筑形式，在商业综合体的施工过程中，因为建筑结构复杂，相应施工过程中用到的技术也是多而复杂的。由于各个地块的施工需要同时进行，所以对工程指导人员和现场施工人员的技术水平要求极高。

2.3施工现场管理难度大

施工现场管理难度大，项目所在地地质条件影响施工进程和施工管理。由于工程作业的不确定性，内部设计构造复杂多变性以及大中型设备在使用过程中出现故障、施工资金短缺、各种施工材料的运输使用等因素，造成工程施工质量不高，速度迟缓，技术问题和管理问题需要同步解决。另外，由于商业综合体建筑结构复杂，这就造成施工过程中火灾的危险性加大[4]，，点面管理难度增加。

2.4商业综合体工程设计内容多变

商业综合体的项目功能复杂多变，其工程设计内容和影响因素繁多，需要各方不断进行磨合、调整。例如。某商业综合体在建筑施工过程中，为了迎合各个商户对建筑使用功能的需求，商业综合体的内部设计也相应变的复杂，而另一个制约商业综合体施工现场工作的因素是施工的设计变更，为了满足各商户对于建筑功能的要求，而改变商业综合体的内部设计，这就使得施工现场的施工情况变得相当复杂，对现场施工人员及管理人员都是一个不小的考验。因为图纸更改频繁，方案随时发生变化，而现场施工和工程进度又必须要保证，这就造成了很多迫切需要解决的问题。开发体制不完善，房地产开发商不能对各方因素做出系统的思考，往往因为某一因素的影响忽略了质量控制的重要性，从而影响工程的正常设计建造[5]。

3、改进商业综合体施工管理困难的举措

在商业综合体的规划建设中，质量要求至关重要。设计变更在建设施工中比较常见，但设计的频繁变更，会使得施工现场很难跟进施工进度，从而对整个工程的施工进度产生影响。因此，施工指导人员应充分考虑设计细节，以减少或解决设计的频繁变更问题，这就要求管理人员做到以下几点：

①确定工程的质量目标，并对目标进行量化分析，形成一个全员的质量管理系统。

②明确质量要求，制定出详细的质量目标实现的奖罚措施。

③加强技术指导，做到认真、细致的策划工程中的有关事项。

④加强过程质量控制，制定过程质量计划，实行样板制度，在合理有效完成样板的基础上，再大范围进行施工。

⑤积极引进新的建造技术，并成功运用到实际的施工过程中。

⑥管理人员做好施工材料的质量监管工作，在工程开始初期，选择原材料质量合格的供应商，并经相关机构批准后实施采购。

⑦重视工程施工方法的控制。项目施工前，根据施工要求，规范施工图纸，并根据项目工程特点，制定符合项目设计要求的施工策略，用于施工过程中的理论指导。

⑧加强对项目施工环境的控制。保持施工环境的稳定、舒适，以确保项目的施工质量和施工标准[6]。

结语

在经济发展的基础下，未来商业综合体的发展必然趋向多极化，并且，根据各个地区以及各个区域商业定位的不同，其发展形势也存在较大的差异，但是，它们的发展必将从很大程度上激发广大市民的消费潜力，从而带动国家经济的发展。所以，要根据城市综合体工程项目自身的特点，制定合理的工程项目进度目标，做出切实可行的工程项目进度计划，认真监督完成计划的实施，并在监督过程中不断的完善计划，才能将商业综合体的建造纳入正规化和标准化的管理，才能使商业综合体的建造有条不紊的进行。

参考文献：

[1]郑全清.城市综合体项目施工管理[J].四川建筑，2011，04：224-226+229.

[2]王春波，张红.石家庄万达广场商业综合体工期问题分析[J].中国房地产，2013，01：61-63.

[3]黄海波.对武汉市青山区商业综合体发展情况调查与思考[J].武汉学刊，2014，01：11-14.

[4]薛亚群.大型商业综合体的火灾危险性分析及预防策略[J].安徽建筑，2013，06：160-163.

[5]王超.基于多目标平衡的现代商业综合体营建体系解析与评价[J].建筑与文化，2014，06：154-157.

[6]王春波，张红.万达城市综合体进度管理中的问题与对策[J].工程经济，2014，07：47-54.

作者简介：

篇4

关键词 ： 城市综合体; 业态; 业态组合; 城市发展

中图分类号：B834.2 文献标识码：A

一、 研究背景与意义

中国城市的高速发展正促使城市建筑走向多元化与集约化的时代，城市综合体改变了我们以往对城市建筑的常规认识 [3] 。 在时间和空间的多维元素介入的基础上，引导城市建筑步入新的领域与时期。这对居民的生活方式和消费观念都产生着巨大影响。现如今，在满足了居民物质文化需求的同时, 越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、 休闲、 娱乐、 餐饮等为主, 提供一站式、 体验式生活服务的商业地产项目应运而生, 诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。城市综合体在为当地居民提供都市生活便利的同时，还有效促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，确立了其城市名片的地位。城市综合体作为一种新的开发模式, 逐步受到建筑界的关注与重视。

城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环, 起到了非常重要甚至决定性的作用。应考虑如何更好地组织城市综合体内部的业态组合比例，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

二 、城市综合体理论与实践基础

1、城市综合体的概念及特点

“城市综合体”，又被成为“高效之城”。所谓城市综合体, 西方称为 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、办公室 ( Office)、停车场( Parking) 、购物中心( Shopping Mall) 、会所( Congress)、公寓(A partment) 等物业英文首字母的组合, 是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等一系列城市生活空间的功能进行组合, 并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系, 从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体[3]。而在我国, 万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目,其分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城等一系列的产品。与此同时, 北京的国贸中心、上海的新天地以及深圳的华润中心也是我国目前运营最成功的综合性优质城市综合体。

对于一个城市来说, 成功的城市综合体的存在意义是显而易见的, 它在提升城市区域价值及都市圈经济竞争力, 提倡城市资源高效复合, 合理城市规划, 引导消费以及在城市居住环境的改善上都有着长远而实际的意义。

2 、业态组合

城市商业综合体的功能业态具有多样性和复杂性特征， 其功能分为主要功能、辅助功能、和配套功能三类，商业、办公、居住、酒店这四种功能为城市综合体主要功能，是大部分城市综合体都基本配置的重要功能，所起的作用具有基础性和决定性。而餐饮、娱乐、会展等都作为辅助功能出现。其所占比例偏小，配套功能则包括医疗、教育、科研等，但它们围绕着四大功能来丰富其空间功能，提升活力，增加对消费者的吸引力。只有通过较强的协同作用将其组合在一起，才能有效的发挥出取代它们独立存在所达到更好的效果。充分实现综合体的符合价值。

所谓业态的组合就是确定在综合体中每种业态在其中的分布状况以及各成分所占比例。具体来说, 业态组合涉及以下三个层面:业态的选择、配比的确定、分布的规划 [4]。

因此, 如何对不同的业态进行有效的划分与组合, 使其产生巨大的连动和需求外部效应, 这不仅关系到项目定位的实现、 人流的共享与停留时间, 更决定了效益的优劣。

三、影响城市综合体业态选择及组合比例的因素

众所周知, 一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、 互补, 且因差异而共存的关系。因此只有合理地运用影响这些关系之间的因素, 才能使城市综合体在城市带来巨大的“蝴蝶效应 ” ，发挥其在城市中强大的辐射作用。影响城市综合体业态组合的因素很多, 下面主要从业态自身特点及相互联系、 城市经济发展水平以及休闲娱乐氛围三个方面, 分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。

1 . 各业态自身特点及相互关系

首先,商业是集购物、 休闲、 娱乐为一体的一站式消费场所,作为城市综合体的核心功能，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。其次,办公作为高端商务人群的工作场所, 则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外, 住宅是城市综合体中最基础的成分, 在实现项目的快速变现的同时, 为购物中心提供最稳定的消费群体。而酒店则是城市综合体重要的赢利物业, 其增加了流动居住人口的贡献, 且通过夜间服务, 延续城市活力。最终通过连续的步行商业街将各组成部分功能串联起来，以满足人们的各种需求。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色, 而各业态间相互联系和影响则成为影响城市综合体业态组合的重要因素。

2 . 城市经济发展水平

通常, 我们用地区生产总值、 工业生产率、 CPI指数、 PPI 指数、 人口预期寿命、 新生婴儿死亡率、 识字率等指标来衡量一个城市的经济发展水平, 城市综合体的选址和规划必须与城市经济、 产业结构、 消费能力等因素相协调。而“ 城市人均 GDP“ ”城市产业结构 “这两个指标对城市综合体业态组合具有最为重要的作用 [1-2]。

3 . 休闲娱乐氛围

随着人民生活水平的提高, 人们对便捷、舒适、高品质的生活需求愈发强烈, 各界人士也更加青睐于及商业、办公、餐饮、娱乐等功能为一体的高容积率的综合建筑群。一种以吸引消费者参与、 互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将必将成为未来的发展趋势。体验式城市综合体从客人的生活与情感出发,通过规划设计、 情景打造、 业态组合等手段, 营造一种新颖的、 有特色的、 符合当地人文情怀的 消费氛围, 来发掘顾客内心的渴望和认同。在这样一个消费过程中, 体验后的记忆将得以长久地保存, 消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。因此, 体验式城市综合体不以消费者购物为最终目标, 而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率, 提升项目认同感和美誉度。

四、结语

城市综合体的业态较为综合，普适性较强。而城市综合体各业态比例并没有固定不变的黄金比例, 需要根据项目所在城市经济发展水平、各业态自身特点及相互关系、开发商自身实力以及休闲娱乐的氛围等多方面因素共同影响。它能够在有限的城市空间内高效利用城市各种资源，在较短的时间内将人流、物流、信息流、资金流转换和利用，有效加快了城市经济的高速发展。另外，城市商业综合体业态在城市中的定位非常关键；其本身的业态之间的关系以及与周围社区、写字楼、商业、会展等外部业态之间的关系也非常重要，其理想的状态是依据互补、共生的原则来安排的，互惠互利，带旺整个片区。从而构成一个和谐统一的城市休闲新空间。

总之，在城市商业蓬勃发展，商业业态不断创新的今天，城市商业综合体囊括了所有的高档次的商业内容，把这些各不相同的业态作为一个整体来设计，这是城市商业设计的一个新的趋势。首先，它能为人们提供一站式的购物、餐饮、休闲、娱乐、居住服务，男女老少都可以在其中找到乐趣，成为城市的商业文化中心，极大地提升区域人气；其次，它把综合体交通流线加以整合，将人流、车流、物流进行合理的分流，提高了效率，美化了城市空间，大大提高了建筑在城市中的地标性。

参考文献：

[1] 叶正纲.购物中心管理模式7--业态组合决策

[2]裴亮. 论业态组合与购物中心的需求外部效应[ J] . 商业时代,2008 ( 9) : 16

篇5

【关键词】建筑设计；城市商业综合体；防火设计

引言

近年来，城市综合体建筑的快速发展导致其防火设计面临很大的挑战。在城市综合体设计实践中，常会遇到一些现行规范适用范围无法包络或规范条文无法解释的建筑设计形式，一旦发生火灾，很可能陷入人员伤亡数量多、经济损失大的惨况。因此，针对此类建筑的火灾危险性，结合我国城市综合体建筑发展所面临的现实问题，研究安全、合理、可持续发展的防火设计方式，具有十分重要的战略意义。

2008年1月，新疆鲁木齐市德汇国际广场批发市场发生特大火灾，过火面积65000m?，涉及商户1046个，造成2名工作人员及3名消防员牺牲，财产损失达18亿元。2011年2月，沈阳市和平区皇朝万鑫国际大厦发生火灾，过火面积达到10000m?以上，B座公寓楼基本只剩框架，经济损失达数十亿元。由此可见，如何避免类似灾害事故的再度发生，尽最大可能减少经济损失和人员伤亡，已经成为消防工作者面临的一个亟待解决的重大课题。

我国2015年5月将实施新版《建筑设计防火规范》 （GB 50016-2014），其中针对建筑防火设计作了详细且操作性很强的规定，为建筑火灾的预防提供了有力的技术保障。由于城市综合体建筑结构及功能的特殊性，我国目前现状没有专门针对此类建筑的规范，设计中只能依据《建筑设计防火规范》（以下简称《建规》 ）、《高层民用建筑设计防火规范》（以下简称《高规》）、《商店建筑设计规范》，并遵循相应建筑使用功能涉及的规范，但是拘泥于现有规范不能满足城市综合体建筑设计的需要，探索和解决合理的建筑布局与科技支持是当前面临的主要课题。性能化设计为城市综合体建筑的防火设计带来希望和选择。本文结合某商业综合体建筑项目，分析了城市商业综合体中的防火设计。

1、工程概况

某商业综合体建筑总建筑面积11.0228万m2。该项目地上部分西边为一个24层的综合楼，建筑面积为4.7855万m2，东边是由8个多层建筑围合的步行商业街，建筑面积为2.5300万m2。地下室为二层，地下一层由一个近7900m2的大型超市和地下停车场组成，地下二层为停车场兼战时人员掩蔽工程，地下车库总面积为3.9800万m2，停车位600个以上。综合楼为一类高层，耐火等级为一级；步行街为2-4层多层建筑，耐火等级为二级；地下建筑耐火等级为一级。

2、总平面

如果在设计中对消防车道布置考虑不周，火灾时消防车将无法靠近建筑，无法进行扑救。因此在该项目总平面设计时，满足当地城市规划的要求下，根据《高层民用建筑设计防火规范》要求。

2.1在用地内整个建筑群周边，满足离外墙 5m且不大于10m范围内，具备4m宽的环形消防车道（广场部分设置隐形消防车道，铺设硬质铺地），而且与建筑之间的绿地无种植高大植物以保证13m宽的消防登高扑救面；高层建筑之间间距均大于13m。

2.2各个高层主体均有多于一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度的外墙直至地面，无高于5m、进深超4m的遮挡部分。

3、防火分区划分和防火分隔

防火分区是在建筑内部采用防火墙、 耐火楼板及其它防火分隔设施分隔而成， 能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余部分蔓延的局部空间。该项目综合楼三层以下为商业功能，为营造一个良好的购物环境和氛围，设置了中庭和自动扶梯。根据规范要求，该项目地下超市需划分为4个防火分区。每个防火分区不少于两个出口，依规范折算后疏散总宽度为47m（7900×0.7×0.85×1/100），按梯段1.4m宽楼梯（商业建筑营业疏散楼梯最小宽度）设计需34个疏散楼梯，楼梯间采用实体防火墙，这样占用了大量商场内部空间。针对这种情况，《大型商业建筑设计防火规范》 中规定当设有直通室外安全区域的出口， 且出口宽度能满足该防火分区所需安全疏散宽度的1/2时，该防火分区允许最大建筑面积为4000m2。本项目现在地下超市的东西两端均设置了下沉式广场直通广场地面， 广场具有一定的长度和面积， 且通向广场的隔墙上设足够的出口宽度，采取以上措施，防火分区面积可以扩大至4000m2 （地面营业厅防火分区面积），对此种国家规范没有明确，虽有个别地方标准允许的，仍须以当地消防部门要求为准。建议此种情况规范统一要求，以免引发争议。

4、安全出口和疏散楼梯设置

规范规定每个防火分区安全出口的数量不应少于2个，且应设置在不同方向。该项目为城市商业综合体，疏散楼梯应为封闭楼梯间或防烟楼梯间。疏散楼梯的设置尽可能地在商场四周外墙设置封闭楼梯间，这样可自然采光，省去前室。因疏散距离不满足必须在商场内部设置楼梯的可将楼梯成组布置，使两个防火分区共用楼梯，为商业留出灵活的空间。《商店建筑设计规范》中营业部分公用楼梯的每梯段净宽不应小于1.4m，结合《民用建筑设计通则》每股人流宽度，梯段宽度取1.8m较为合适。该项目商业部分层高均为5.4m，按梯宽1.8m，将楼梯设计为4跑，可节省近1/3梯间面积。若设计成2跑剪刀梯，则一个梯间位置可设置2部楼梯，可节省更多梯间面积，为业主争取更多营业面积。但现有规范除《高层民用建筑设计防火规范》中仅对塔式住宅规定两部楼梯分别独立设置困难时，可设置剪刀梯外，并无明确规定。按“法不禁止则许可”的原则，已建成的公建工程中也已出现剪刀梯，说明采用剪刀楼梯是一项合理经济的措施。在此，为使在公建中疏散楼梯的设计更合理，建议相关部门对剪刀梯宽度、出口数量如何计入疏散楼梯进行明确。

5、诱导疏散设计和消防设施

（1）为便于在夜间和烟气很大的情况下紧急疏散，在营业厅、疏散通道、安全出口及楼梯间内加强诱导疏散设计，即设置火灾事故照明和疏散指示标志。对于地下商业主要疏散路线的地面上，还应设置自发光疏散指示标志。 （2）防排烟设计。烟气是火灾中造成人员死亡的主要原因，因此准确合理的防排烟设计对保障人员安全疏散显的尤为重要。（3）防火门的设置。正确选用防火门，可保持建筑防火分隔完整性，又可保证人员疏散的安全性。（4）设置自动报警系统和自动灭火系统。两个系统共同作用可延缓火灾的蔓延，为人员安全撤离火灾区域提供宝贵时间。

6、结论

城市商业综合体建筑的消防防火设计应遵循“预防为主、防消结合”的消防原则，结合大型建筑物的整体特点，制定出合理的、科学的和经济的消防设计方案，以保证建筑消防系统综合性能的发挥。本工程分析了城市商业综合体防火设计经多方面验证后，能够满足人员的安全疏散要求，达到了规范原则要求的同等水平，为广大群众营造了一个更好的安全购物空间。

参考文献

[1]王博，大型综合性商业建筑性能化防火设计研究[D].东北大学，2009

篇6

随着城市化进程的加快，我国城市综合体的建设进程不断加快。城市综合体外部空间环境设计作为城市综合体的重要组成部分，对城市综合体有着十分重要的影响，不仅影响着城市综合体的整体空间品质，还体现整个综合体的文化品位和现代感。本文对我国城市综合体外部空间环境设计进行分析，提出现有设计的不足之处，并提出相应的城市综合体外部空间环境设计改进措施。

【关键词】

城市综合体；外部空间环境；设计

引言

我国的城市综合体（HOPSCA）一般引入国内外服务业品牌，建立建筑群，功能多样，将酒店餐饮、商务办公、购物娱乐、公寓住宅和停车休息区等集为一体，投资大且带动能力强，相比一般建筑，城市综合体具有更高的服务品质，面对风险有着更强的抵抗能力。在经济快速发展的当今社会，城市综合体有利于实现具有城市特色的发展模式、消费模式，因而已经成为我国城市现代服务业的重点发展项目。

1城市综合体及其外部空间环境

城市综合体的外部空间是指综合体与城市衔接的地带。城市综合体外部空间的环境将会直接影响到人们对综合体的第一印象。城市综合体是城市的特色功能区段，通常位于新建城区的中心位置，具有较为优越的地理位置和交通条件，车流、人流可以再较短的时间内聚集起来。

2城市综合体的外部空间环境设计

城市综合体外部空间环境中的道路系统、广场和中庭是综合体集约化后的交通组织的主要组成部分，在经过与地下、地面和空中走廊等高层次的空间体系，共同组成城市综合体的交通流量，与城市的交通紧密联系起来。综合体具有庞大的人流量和物流量，这就要求建筑物的外部要具备适时疏散人流、物流的能力，在紧急情况下可以为人们提供集散场地。同时，综合体的外部空间环境是城市与综合体的过渡区域，其设计要适应城市的整体环境。综合体的外部空间环境设计要通过对土地的综合利用和均衡配置功能来满足自身需求，使城市综合体可以紧密地纳入到城市的体系中，实现城市交通组织的高效和便捷，缓解交通压力。外部空间环境设计要丰富多变，可以灵活运用空间，实现地下、地面、天桥等多重空间的紧密衔接，形成建筑群的交通转换空间与公共休闲空间的有机结合，组建完善的立体交通体系，促进城市综合体的功效最大程度的发挥。

3我国城市综合体外部空间环境设计存在的问题

我国的城市综合体还处于不断发展阶段，还存在很多需要解决的问题：①城市综合体缺乏与城市整体空间的联系。我国现有的许多综合体过于关注室内设计而缺乏对外部空间环境的设计；或是由于过于寻求外形的现代感而没有关注与附近景观的相互融合，造成对城市整体景观的破坏。②城市综合体的外部空间环境缺乏亲和力，缺乏地域性文化内涵，外部空间环境设计的宗旨是为人们提供更舒适方便的生活空间，因此外部的空间环境设计要注重人们的需求。但是就我国现有的综合体外部空间环境来看，放眼望去是不能踏足的草坪，不够舒适的休闲广场，不实用的高级雕塑，或是对国外经典设计的盲目抄袭，难以达到人们亲近自然的需求，也造成了城市综合体文化特色和地域特征的缺乏。最后，屋顶的空间没有有效利用。我国的城市综合体仅仅有少量的屋顶没有被闲置，大多数的综合体屋顶还是“没有被开发的大陆”。

4我国城市综合体外部空间环境设计分析

针对我国目前的城市综合体外部空间环境设计存在的问题，从综合体的交通、使用功能，综合体外部空间环境与周围环境的联系及其立体化、参与性、绿色景观设计等方面提出相应的城市综合体外部空间环境设计建议。现阶段城市综合体外部空间环境中景观绿化设计的重要性并未得到重视、景观设计存在方方面面的不足，并且理论支撑匮乏。在设计的过程中需要实事求是，做到对人的心理、行为两方面的考量，设计风格融入地域特色，与城市的历史文化紧密结合，使得所形成的景观在艺术化、自然化方面实现升华。

4.1保证交通功能和使用功能

城市综合体的外部空间环境设计应保证其交通功能：合理的组织人流、物流等，考虑各个商业店铺的地上、地下卸货区和卸货时间等。如果与城市的主要街道结合，结合部位要设置“港湾式”停车区，尽量减少地面机动车的行走范围，减少机动车与人流交汇。城市综合体的外部空间环境承担着城市公共空间的责任，其设计要保证可以提供使用者购物、聚餐、散步、游玩等所需要的场地和空间。一个商业性的综合体是否成功不仅仅依靠商品，商品以外的公共空间也是决定商业项目是否成功的关键。因此，在城市综合体外部空间环境的设计中要尽量使其交通系统成为城市交通系统的一部分，其环境景观也要成为城市公共景观的一部分，模糊城市空间的边界。

4.2注重城市综合体外部空间环境与周围环境的联系

城市综合体作为城市的重要组成部分，要从城市空间的大背景出发。城市综合体外部空间环境的设计要紧跟城市总体规划的步伐，从城市的空间环境角度分析，建立综合体与城市的联系，使综合体的外部空间环境与城市的大环境融合在一起。从城市综合体建筑的设计开始，就应当吧外部的空间环境设计融合到城市整体规划之中，保证建筑与周围环境的协调规划，防止建筑与其外部空间环境明显的分隔现象的发生，最终设计出高品质的城市综合体。

4.3将外部空间环境立体化

伴随着经济的飞速发展，城市中建筑呈现高层和超高层的设计趋势，同时交通体系也呈现出立体化的设计，这就要求城市综合体的外部空间环境设计符合这种立体化的趋势，多层次的利用土地、空间，提升外部空间环境的质量。佛山九龙国际家居广场综合体外部空间环境的立体化设计，在此项设计中，多层次的利用了土地和空间，有较高的外部空间环境质量。引入连廊、阳台将商业、办公空间与绿化平台、屋顶花园相连，形成多种形式的交流、休憩平台，营造出多层次的立体空间。

4.4注重绿色建筑的设计

绿色建筑已经成为目前世界建筑业的发展趋势，加大绿色建筑的设计可以推动我国节能减排工作，保护环境，培育新兴产业，加快建筑业发展方式的转变，是实现应对气候环境变化、节能减排目标的重要手段。城市综合体的设计人员应注意充分利用低矮的建筑屋顶，采用建筑墙面绿化，使城市综合体的外部空间环境可以最大程度的营造出更多的绿化，为人们创造更舒适的环境。设计手法亦可结合当地气候特点，例如佛山九龙国际家居广场综合体设计中将商墅一、二层商业通过连廊连系，并通过人行天桥的设置将办公楼与办公楼间相连。连廊的设置方便了两个片区之间的联系。裙房部分全部设置骑楼，与当地气候相匹配，方便人们使用。立面则采用遮阳百叶，遮挡西晒，美观且实用。

4.5注重城市综合体外部空间环境中景观绿化设计

城市综合体外部空间环境中的景观绿化设计要注重景观功能的复合性，设计中要设置合理的滞留和复合空间，营造不局限于观赏层次的景观绿化设计，将景观绿化拓展至可以将休闲散步、餐饮聚会、文体娱乐等功能集于一体，增加城市综合体外部空间环境的吸引力，解决其吸引力不足的问题。综合体外部空间环境的景观绿化设计还要注重开敞空间的设计，提高其可达性，让人们可以置身于景观绿化区内。开敞空间由自然、非自然空间共同组成，是综合体最具活力的组成部分。城市综合体其外部空间环境的景观绿化设计注重开敞空间的设计，促进景观绿化区内的人机互动，人们可以在绿化区内休闲散步、举办聚会或各项娱乐项目，大大提高综合体的活力，对促进交往有很大的推动作用，充分体现了景观绿化设计的观赏价值和体验价值。

4.6注重外部空间环境的参与性

城市综合体是综合多种城市特征的建筑群，因此其外部空间环境要可以符合不同层次人群的使用要求。例如大型户外广场：一方面可以作为公共景观、提供休闲与大型活动场地，同时也能成为连接综合体各个功能的配套设施，进一步提升整体产品的附加值。城市综合体是为人们提供社交、休闲的场所，要让人们真正的参与进来，就要让外部空间环境的设计具有动态美感，使人们的视觉、触觉、听觉等参与到外部空间环境中。

4.7将城市的文化特色融入到外部空间环境设计中

一个城市的特征很大程度上由城市景观体现，而城市的大规模改造和建设中使城市中许多富有文化特色，体现城市历史感的景观被现代化的景观代替，使城市逐渐丧失原有的文化特色。因此，设计人员在对外部空间环境设计的时候要注重对传统文化建筑的保留，深入的了解城市地域文化习俗，善于从城市的历史文化中提炼传统特色元素，与现代化环境设计手法结合将城市的文化特色融入到外部空间环境设计中，如提取名人轶事、历史事件、民间工艺或民俗风情等特色，将其融入到设计中去，提升人们对综合体的归属感和亲切感。

5结束语

城市综合体是现代综合业态的概念，已经成为我国城市现代服务业的重点发展项目。而城市综合体外部空间环境设计又是城市综合体设计中的重要内容，其设计并不仅仅是绿色植物的景观塑造，城市综合体外部空间环境的设计要考虑城市公共空间的环境，注重与城市整体空间的联系和与周围环境的联系。遵循功能、地域文化特色、人性化、参与性、体验感等的设计原则，注重城市综合体外部空间环境中景观绿化设计，通过抽象或具象的手法将地域文化特色运用到设计创作中去。打造有个性、有活力的外部空间环境，实现功能多样化、可达性高的城市综合体外部空间环境。

作者：黄神继 单位：广东省建筑设计研究院

参考文献

[1]张岁丰，蒋涤非，刘庆.城市色彩景观规划设计初探———以株洲市城市色彩景观规划为例[J].中外建筑，2010（3）.

[2]孙大明，邵文?，邵怡，等.商业综合体建筑的“深绿色”设计[A].第八届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集[C].2013：170~180.

篇7

关键词：整体规划；竖向设计；坡地建筑；交通规划；融合地形

1.项目概况

项目用地位于东莞市厚街镇莞太路厚街路段西侧，占地约为14 万平方米。包括A30906商住混合地块和A30907商业金融地块（见表1、 2）。地块北侧为希尔顿大酒店，西临康乐北路和明珠花园，南临体育路。临近厚街镇政府，距东莞市中心区仅15 分钟车程。地块周边大型居住小区、配套设施林立，具有很高的发展价值。

2.总体规划

本项目的产品定位为城市综合体，将城市应有的商业、办公、居住、餐饮、文娱以及交通等生活空间融合在一起，并在各个部分之间建立其相互依存相互助益的共生关系，从而形成一个多功能高效率的城市综合体。

从城市肌理来看，地块东南侧为二五六省道（莞太路），是接连东莞主要城区以及虎门镇中心区的城市主干道，为场地的主要城市界面以及重要的产品展示界面，具有很高的商业价值；但是作为主干道，其明显的劣势则为噪音较大，会影响居住的品质。

因此，我们应择其优而避其害，将沿主干道一侧规划成商业综合体的业态形式，建立主要的商业形象面，利用其优势来提高其商业价值；并形成城市屏障，将噪音隔离在外，使其内部空间远离尘嚣，获得一份宁静而娴雅的生活品质。

而作为城市的次要干道（东北侧的康华路以及西北侧的康华北路），是其片区主要的人流地带，具有较高的商业能动性，因此此沿街面若规划为沿街商铺将有较高的商业氛围；且本项目的住宅组团坐落在此界面，其住宅出入口分布在不同的方向节点，也为这段区域创造不少商机。

本项目中心景观为湖面景观，由住宅组团以及商业综合体形成的城市屏障围合而成，隔离周边城市干道带来的干扰与尘嚣，为住户和商业人流创造一片宁静而美好的景观视觉享受。

3.竖向分析方法

本项目的高差较为复杂，我们应以科学的角度进行分析解构，再对其建筑规划进行必须的功能安排设计，以期提高各个空间的使用率。坡地建筑及其场地最好是面向较高的沿街面，之后将各个组团细化，做梯级或者缓坡处理，一方面要做到各功能之间的平衡性，另一方面也要做到个别空间的最大化，消化大部分的高差，并展示出更好的空间风貌，从而实现更多的价值与用途。

由于商业综合体的跨度较大，且公共性很强，因此我们将其作为消化场地高差的设计重点，利用高差的不利条件转换为商业综合体的有利条件，赋予商业综合体更大的商业价值以及活力；并且创造住宅区以及中心湖面区域平缓的条件，使其住宅区的沿街商铺以及湖边商铺的步行氛围更加流畅而宜人。

3.1合理利用高差处理出入口的形式

（1）人工湖景在西侧的主要出入口广场，为湖滨商铺的主要出入口以及主要的景观展示面，需要避免大高差的影响，因此此处需要规划为连续性的缓坡，使其视线感受以及步行感受直接清楚；而中央湖景与市政道路的高差则在东侧次要入口广场处利用大台阶的形式解决，除了可以避开东南侧二五六主干道的噪音干扰，还可以保证中央湖景的私密性，给予中央湖景一片独立的宁静空间。

（2）办公出入口以及商场主要出入口均集中在二五六省道一侧，为了保证百货出入口与商场出入口高程的一致性以及各自拥有一个完整的入口广场，两者之间不能存在高差，因此将二五六省道的高差集中解决在一个大台阶上，保证了各个入口广场的完整性以及连续性。

（3）为了充分利用中央湖景的景观，我们建议将住宅组团的入户大堂以及架空花园整体抬高至室外步行街的高度，使其可以直接感受到美丽的湖景景观，并且空间不受压抑，视线开阔明亮。由于地下车库需全埋在地下，因此室外步行街与住宅底商之间的架空空间作为封闭空间，平时不作使用。

（4）由于入户大堂的抬高设置，其与市政道路之间存在较大的高差，若只用大台阶解决，则会大大影响住户的出行便利，因此我们建议每个组团设置一个主要的出入口大堂，并在出入口大堂处布置扶手电梯便于住户的出行，然后引导住户到达各自的住宅楼栋。

（5） 由于商业综合体东西侧的高差较大，可以利用其高差的不利因素，将商业综合体规划设计为双首层出入口的形式，创造更多空间的可能性；并将首层出入口的金街轴线尽端设计成水滴形，弱化此处空间的促狭感，扩大用户的空间感受。

3.2消化场地高差对沿街商铺的影响

（1）连续性

商铺布局应尽可能的连续成环，避免出现断开的可能，如果商铺与商铺之间存在高差，不能用梯级或者是扶梯等做法来解决，应该从商铺的竖向标高设计出发，结合室外场地的坡度做结构降板的处理。

（2）可达性

沿街商铺与周边道路应尽量避免出现较大的高差，若场地的坡度限制而无法做到，则在其竖向设计的时候使用大台阶解决，避免使用花池、绿化带等阻挡性质的规划设计，以免降低商业的积极性。

（3）可视性

商业界面的昭示性，特别需要注意在城市主干道上的可视性，应避免构筑物对沿街商铺的阻挡，例如大树，地库出入口等等。

3.3地库出入口与场地高差的处理方式

由于项目周边的市政道路存在高差，因此设计在选择地库出入口的时候尽量靠近市政道路的最低点，此方式有以下优点：

（1）减少坡道的总长度，尽量使驾驶人员可以更快更平缓的到达车库。

（2）货车的出入口坡道需要的坡度为8%～10%，较大的高差比较难满足此需要。

（3）减少坡道长度的同时，也降低一定的建造成本。

3.4需要避免高差对人防的影响

人防规范规定：甲类防空地下室的顶板底面标高不得高出室外地坪的标高。

而东莞市规定：若室外地坪为坡地建筑，则需要注意人防顶板底面的标高不得高出其最近市政道路的最低标高。

篇8

据销售人员介绍，这个商业综合体是主题乐园的概念，里面吃、喝、玩及购物都有，政府规划、招商情况听起来都像模像样，租金回报计划也很详细，抵扣掉前3年的投资回报，商铺总价只有24万元。但是面对一份一知半解的投资回报计划和位于异地的商铺，且所有信息都来自销售人员的介绍，她不知道这商铺将来会给她带来的，是源源不断的收益和升值，还是一次匆忙投资的失败。

商业综合体ABC

小商铺对个人投资的吸引力非常大，因为总价低，总体收益率比出租住宅高，而且“一铺养三代”的诱惑让人很难不动心。

但相比起住宅投资，商铺投资要复杂得多。因为住宅租金几乎是由附近住宅的市场行情决定的，具体某套房子的价格会因为装修、楼层的因素而上下浮动，而商铺的租金前景却在很大程度上取决于培育，一街之隔的两个商业综合体的商铺，就可能这个抢手，那个没人租。好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先小心地判断它的潜力，然后再养它一些年。

商业地产≠盖楼＋开店

从开发的角度看，商业地产的运作规律及盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单，拿地、规划设计、盖楼，最后全部卖掉。至此，资金全部回笼，项目结束。

商业地产，尤其是商业综合体就复杂得多：拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店—能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。

通常在建筑完工之前，大约50%的招商就应该完成，而主力店尽早确定也有利于后续招商。大型主力店进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。

别是烂尾楼改造的

商业综合体烂尾楼主要分两种。一是还没建好，开发商就没有钱继续了，只能把未完工的建筑丢在那里。还有一种是已经开业了但是经营管理不善，冷清的商业氛围一直没有好转，导致商户纷纷离开，没有收益只能转让。

从这个角度评判，收购来的烂尾楼是给已经建好了的建筑再次招商。后面接盘的开发商能做的就只有在不改变建筑结构的前提下做外立面和内部改造。而且招商要从头开始做，培育难度比较大。南京问策商业顾问公司总经理苏晓晴提醒，最难翻身的是开业了以后没运作起来的商业综合体项目，最后一座空楼寻求转让。虽然转让价都会很便宜，但是因为先天的种种限制，很少有公司愿意接手重新招商和运营。

最关键的，后期运营能力！

对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。

在开业初期，经营管理公司对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，它会慢慢把经营状况不好的、和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。这个过程中，商铺的实际回报率不会高，而业态和商户还要被不断规划和调整，以期改善消费者体验，形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。

综合体商铺，你要知道的4件事

你很可能无权经营它

为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里商铺的产权和经营权通常是分开的。因为个人投资者的招商资源、经营能力、管理水平低，如果让他们自主经营，很可能一个楼层里服装、餐馆、化妆品、鞋类、首饰、电玩等个体商户混杂在一起，经营时间不统一，这样混乱的局面会让消费体验很差，不能持续吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。

产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。它不但要负责和招商团队沟通，确定整体的管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，而且对商户也有品牌要求。

通常开发商至少会留下餐饮、电影院、大卖场等位置的产权，由管理公司管理，其他的商铺划分成小面积出售给业主。划分只停留在产权上，在建筑实体上并没有任何划分。

在做招商运营时，产权和经营权分开的另一个好处就很明显了：有一个品牌商户有意进驻，它需要至少60平方米的店面，但是它能进驻的楼层只剩下那些产权为20平方米的商铺，此时经营方就可以把3个这样的商铺合并出租，整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。所以，你必须向销售人员了解经营管理公司的资质和它曾经管理过什么项目。

新铺？初期实际回报率不高

商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体前几年的租金不可能高。因为消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。

一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业的时候租金回报率都不高。上海立超商业地产的董事长朱谦的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年的年租金回报率在5%以内，而苏晓晴参与过的二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。

尽管5年培育期内实际回报率不高，但你仍然能看到不少项目在销售的时候会承诺7%、8%甚至更高的年回报率。它们都是骗人的吗？

回报率超过8%，危险！

开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权，住建部多次发文，禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营，商业综合体永远也不会培育成熟。

因此形成了这样的怪圈：在开售时如果不承诺较高的回报率，商铺就很难卖，可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率，你要警惕的就是，商铺会不会买贵了？

比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额，还有的开发商会用部分销售款补这个差额—常见的做法是，先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的这个124%的总价卖给你，然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。

但是，超过8%的回报率绝对是危险的，虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，前几年也会很吃力，如果这期间资金链再出现问题，再高的回报率都只能落空。

《好运?MONEY＋》提醒，合同里该有这些

毫无疑问，典型的经营管理型物业不能少了经营管理公司。所以你在签商铺销售合同的时候，还要和经营管理公司签委托经营合同。

委托经营合同里要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有委托经营合同，或者需要自己和商户签租赁合同，你的租金前景就比较危险。

你有权利在合同里被告知该商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。

销售人员告诉你的已经入驻或确定入驻的卖场名称，也应该在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。

最推荐社区商业综合体

总价不高，适合个人投资

在适合个人投资者的商业项目中，朱谦和苏晓晴都对小型的社区商业综合体表现出了推崇。

市中心的商业综合体商铺，占尽地段优势和每天大量的人流，但价格非常高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格比较便宜，而且随着城市的居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。

居住社区周边2公里的范围，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。

至少有5条公交线经过

朱谦认为投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。苏晓晴建议，在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。

了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。

跟着主力店，更安全！

家乐福、沃尔玛、欧尚、大润发等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。

有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再逐渐把不适合附近消费人群偏好的商户换成吸引力强、租金支付能力强的，让这些人愿意留下来消费餐饮以及其他百货商品，你的商铺租金就有谱了。

楼层和位置都不重要

产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。

一个公式，算你是不是买贵了

商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量—每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200以内，高于200就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。

篇9

关键词:城市商业综合体;信通国际中心;商业综合体

对整个城市区域的影响，发挥其内核凝聚力，发散辐射周边，为南屿片区居民打造完善生活配套，满足其日常居住购物、餐饮、娱乐等需求，使本案具备足够的资本成为未来南屿的中心。

1城市商业景观设计的基本原则

1．1公共性

城市综合体是人们消费和休闲的重要场所，其景观设计必须遵循公共性原则。城市的商业综合体，从功能的角度来看，它可以将娱乐、社交、购物等多种功能有机整合，可有效利用的城市广场和城市街道上的公共空间，并在发展过程中逐渐成为一个重要的城市公共活动载体。因此，景观设计必须遵循公共性原则。

1．2连续性

景观生态学强调，应该充分重视景观生态过程与格局的连续性和完整性。主要是加强景观结构单元之间的联系。例如:对城市残留的一些斑块、廊道、背景(基质)之间的联系进行维护。在这些景观设计上，遵循连续性原则是一项重要的工作内容。在城市综合体的景观设计中忽视这一原则，我们必须要深入追究。

1．3地域文化性

在具体设计中，要对城市的总体情况进行分析，并对具体情况和建设工程的实施需求进行分析。同时，在这个前提下，设计师应对本地相关的一些优秀的历史文化、民族个性、风俗和其他方面综合考虑，只有这样多角度、全方位的城市景观才能反映当地的地理特征。

2城市商业景观设计要素及要素分析

2．1设计要素

2．1.1着重体现人文因素

在公共操作设计方面，应该建立体验式商业消费环境，并将目的地作为城市的商业消费中心，让人们充分体会商业综合体散发的魅力与强烈的吸引力。从而使人们能明显区别该商业中心的环境设计与企业建筑，增强人们的关注度。因此，具体的设计，要全面考虑个人的感受，并在空间，材料和色彩设计中融入个人感受。为人们创造机会，并让他们积极参与各种设计建议活动，并建立相应的设施，以增加人与环境的互动。

2．1.2充分体现文化特色

城市商业综合体景观设计，可以结合消费者需求的具体特点，对休闲消费场所进行更加开放的设计，并将其作为城市休闲旅游项目的核心所在。这或许会成为该区域的标志性建筑，能更好地体现城市文化和商业文化。在具体的设计中，传统文化的开发，以及休闲业态的市场化一直是一个难题。同时，也需要关注商业地产的盈利能力。文化、休闲元素，虽然一直是城市建设的重要因素，但盈利始终是商业综合体建设的核心。商业景观设计水平的提高，不仅为城市的发展提供了更多的新型消费思维，而且还进一步提高其商业价值，我们必须优先考虑。

2．2设计要素

空间一直是景观设计的重要要素，尤其应注重人性化的设计。设计要给人一种心旷神怡、赏心悦目的整体效果。然后在此基础上，适当地引入小品、景观铺装等诸多因素，以充分适应人们对商业空间的需求。商业综合体景观设计要素应侧重于以下几个方面。

2．2.1植物的选择与科学分配

对于商业综合体，在植物配置过程中应对当地气候条件、土壤酸碱度、生态习性等各树种有自己的综合考虑，然后根据景观设计的具体要求选择种类。同时，也应该考虑到不同的植物可能会给对人类的心理和行为产生暗示。在此基础上选择更适合种植的植物，以及明确的种植方式。

2．2.2景观小品设计

在商业综合体设计中用于商业景观的过程中，通常会应用到椅子、垃圾桶以及道路标志和雕塑等一系列景观小品。在雕塑设计中，具体形象应充分突出其复杂度，而尺度与色彩应与周围环境相协调，并通过适当的修改和创新，逐步成为城市居民景观关注的焦点。而对于经常使用桌椅和垃圾箱的人，应结合人们的实际需要，放置在正确的位置，为人们提供更舒适、便捷的体验。此外，道路设施应充分考虑到艺术设计的各种要求，并从整体上加强设计的协调和统一。因此，对于景观设计和科学配置，相关的设计人员应融入城市的特点进行商业景观设计，制定出更健全、科学的商业景观设计。

3商业景观设计项目实例分析

3．1项目概况

本项目位于乌龙江板块南屿区域，同时是海西园及未来“大福州”的发展远景中占据地理中心的区位。项目北侧紧邻乌龙江大道，南侧临京福高速公路，周边为三盛托斯卡纳、康桥丹堤、顺华乌龙江大区等各种高档住宅区。建筑风格从布局上感受到简洁、动感时尚。建筑功能分为商业街、商业步行内街、精品酒店、商业办公的综合型建筑景观.

3．2设计灵感信通设计灵感

来源于“海洋之心”，提取“水”和“心”的元素，演变成雕塑、座椅、水景和铺装，全力打造浪漫的风情水街。以水为脉，通过跌水、旱喷、雾喷等不同形式的水 景方式表达，结合线性的铺装广场，点缀以浪漫的小品，同时结合夜景灯光，吸引人流的进入，打造风情浪漫的现代商业街。如图2。

3．3景观总体规划

3．3.1景观分区结构

依据建筑规划和业态功能总体形成商业街空间、商业步行内街、天空农场、酒店景观区、商业办公及SHOU住宅景观区。

3．3.2商业街景观区

商业街的“聚”空间，主要表现活力、动感、时尚展示的功能。整个商业街采用流线性铺装设计，如水流环绕整个区域引导人流的进入，将空间局部放大形成小型广场，有节奏地营造出空间的点。通过不同形式和气氛的广场，营造丰富变化的外部空间，商业内街有较好的凝聚性和围合感，具有强烈的特色吸引购物者的注意，设置了音乐中心广场，为人们提供了休闲娱乐的场所，同时也是为商业演艺、展示、活动卖场等商业活动提供了空间。在景观空间上形成重叠式使用空间。

3．3.3天空农场景观区

城市天空农场是从事有机生态农业室内外种植、养殖、认养、乐活亲子教育、体验、休闲娱乐的现代都市农业文创项目!秉承绿色、健康、生活的发展理念，力求实现农业与商业的完美结合，开创全新的时尚购物体验，与乡村旅游度假休闲新生活方式!以蔬菜、水果和花朵为基调搭建景观主体，借助植物与空间的互动魔力，加入镜面反射等设计手法，让人们产生梦想空间。在现实中缔造童话森林世界，利用现有地形高差，丰富天空、大地及绿墙。

3．3.4精品酒店景观区

精品酒店主要经营理念为别致、趣味、活力、舒适。酒店空间与商业空间用绿化进行视觉隔离，营造闹中取静的效果，酒店门口正对面的水景景墙展现酒店的风格特色，同时也是划分区域的空间认知。

3．3.5商业办公及SHOU住宅景观区

建筑独特的高差设计让商业办公及SHOU住宅景观区远离了商业街的喧嚣。通过绿化堆坡和艺术景墙栏杆将办公与SHOU住宅软隔离，实现功能上的有效管理，将住宅和办公功能合为一体，为创业者的工作与生活分离，可静可动的现代简洁优质舒适的创智天地。

3．4夜景灯光

3．4.1现代科技灯光秀

结合展销中心设置镜面水景和LED显示屏，引入富有动感的3D互动灯光秀，以声、光影音技术打造最炫户外视觉效果，增强人与商业环境的真实互动，让人成为商业景观不可分割的一部分。

3．4.2草坪萤火虫灯光

商业街沿街部分绿化种植采用简洁的草坪式绿化和大树点缀的形式，夜晚灯光选用萤火虫式大片布置在草坪上，夜幕降临时星星点点，充满浪漫的气氛。

3．4.3流线性地面灯光

结合地面流线型铺装，采用LED流线布灯，根据水流的方向引导人们进入商业街区，并用不同变幻的色彩改变商业街的氛围。

4结语

综上所述，商业景观是城市的名片。为城市商业综合体设计出品质更高的城市景观，对其城市整体设计、建设效果的提升有着不可忽视的积极影响。因此，在设计实践过程中，除了要凸显当地文化特色外，还应不断加强城市、空间之间的巧妙融合，充分体现出人性化特点，以此来全面满足人们提出的各项需求。因此，为了设计出更高品质的城市综合体商业景观，相关人员应对城市发展现状、需求等诸多方面做出综合考虑，着重体现人性化特点。

参考文献

［1］刘大亮，吕桂菊，陈明泉，等．济南市花园路商业综合体外环境景观设计［J］．山东建筑大学学报，2011，26(5):471－475．

篇10

[关键词]发挥新消费 ;培育新供给新动力

中图分类号：F047.3 文I标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）28-0285-02

当前，我国重要城市经济发展逐步进入新旧动力转换的关键期，经济增长由投资拉动逐步向消费驱动转型，传统消费提质升级，新兴消费与生产、科技、文化融合发展，新消费成为引领经济结构性变革的关键力量和推动经济增长的新动力。“十三五”时期，社会发展应抓住新消费变革的历史机遇，积极落实国务院《关于加快发展生活业促进消费结构升级的指导意见》、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，着力培育壮大新消费需求，加快形成发展的新动力是摆在各级政府面前一个重要课题。近年来，杭州市政府十分重视新消费增长点，笔者通过对杭州市政府相关部门、大型商场、部分企业单位等的走访调查，并与有关专家的研讨，经综合分析，对加快培育形成城市新供给新动力有一些初步的思考。

一、杭州市消费升级的现状与特点

2015 年，杭州市社会消费品零售额为4697.23 亿元，比2010年增长99.0%，五年年均增长14.8%，而同期GDP 年均增长9.1%，消费对经济增长的贡献度明显增强。总体来看，模仿型排浪式消费阶段基本结束，个性化、多样化消费渐成主流，消费升级步伐加快，新的消费格局正在形成。

（一）从消费阶段来看，由生存型消费逐步向发展型、

享受型消费转变。2015 年底，杭州人均GDP 超过1.8 万美元，进入富裕国家水平和“富日子富过”的消费阶段，居民消费观念发生巨大变化，居民收入中用于即期消费的比例逐步提高。“十二五”期间，杭州市消费品零售总额年均增长率（14.8%）、个人消费贷款年均增长率（14.6%），远远高于城镇与农村居民人均收入年均增长率（7.66%、9.16%），显示出消费者正从满足基本生活需求的生存型消费，向主动超前的发展型、享受型消费转变。

（二）从消费热点来看，由商品消费逐步向服务消费转

变。根据国际经验，当收入水平达到6000 美元以上，人们更加关注自身健康、生活品质与精神追求，对休闲娱乐、文化旅游、信息通信等需求明显提升。2015 年，杭州市居民在交通通信、教育文化娱乐和医疗保健等服务消费日趋旺盛，支出占总消费支出三分之一。居民消费的热点不断扩大到绿色环保、信息电子、旅游休闲、文化体育、教育培训、健康养老、家政服务等领域，电影票房、艺术品交易、语言培训等收入规模都居全国城市第三。新的消费形式与消费业态层出不穷，如健身、跑步、自行车等新兴体育消费日益受到青睐。

（三）从消费内容来看，由大众消费向品质消费、个性

消费转变。消费者更加注重品质、时尚、绿色消费，个性化消费需求快速增长。进口食品、婴童产品等高品质产品持续旺销，跨境购物井喷式增长，跨境电商综试区成立1 年进口商品超过40 亿元，跨境备案企业2381 家，网易考拉、速卖通等跨境平台快速发展。根据淘宝的《海淘十年报告》，杭州消费者海淘成交额位居全国第三。H&M、ZARA、优衣库等国际快时尚品牌纷纷入驻杭州，瑞典IKEA、韩国modernhouse、日本NITORI、法国Habitat 等全球四大知名家居店进入杭州。生态有机、非转基因、低糖等绿色饮食理念越来越深入人心，空气净化器、净水器、绿色家电、绿色建材等有利于节约资源、改善环境的商品消费呈增长态势。自由行、自驾游、城市休闲、民宿、主题酒店等渐成旅游主流，出境游、定制游、邮轮游等高端化、个性化旅游发展迅速。携程网数据显示，2015 年杭州市私家团出游同比增长超过35%。

（四）从消费方式来看，由线下向线上线下融合转变。

电子商务等新型消费业态，不断分流传统实体销售市场。2015 年杭州市百货业销售增长6.8%，超市业增长3.1%，世纪联华、麦德龙、家乐福等三大超市销售额同比增幅均为负数。而同期网络零售总额达到2679.83 亿元，增长42.57%，占消费品零售总额的57.05%。线上线下相融合的O2O 消费模式，催生了团购式、体验式、上门式、配送式等线上到线下融合新业态。支付宝、微信支付等移动支付应用的普及，以及大众点评、滴滴打车等APP 的推广，使得O2O 线下消费、在线支付成为常态。蚂蚁金服的“2015 年支付宝年度账单”显示，杭州消费者线上点餐外卖、手机打车均排名全国第一。

（五）从消费领域来看，由传统消费向新兴消费转变。

随着物联网、大数据、云计算等技术广泛应用，“互联网+”催生更多新模式和新业态，信息消费等成为消费增长的新兴领域。智能手机、平板电脑、互联网电视消费量大幅增加，可穿戴设备、智能家电等新型信息产品成为新的消费热点，网络视频、网络游戏等信息服务快速增长，手机游戏和手机阅读增长迅猛，2015 年动漫节现场交易消费金额就达54.92亿元。据《中国互联网消费趋势报告》，杭州互联网视频、漫画、同人文、游戏等衍生产品消费额在全国城市中排名第五。同时，互联网汽车、互联网家政、互联网教育、互联网医疗等领域全线突破，网络服务消费加速发展，智慧生活引领消费时尚。

（六）从消费场所来看，由单一消费向综合体验转变。

居民对消费的需求不仅仅满足于购物，更追求综合的体验与休闲娱乐。传统市场由于功能、环境升级不足，销售逐步萎缩，如杭州大厦营业收入、利润、单店效益从多年排全国同类商场第一变成近三年连续大幅下滑;全市293 家专业市场销售收入仅微弱增长。而大型的综合体提供吃喝玩乐游购娱等“一站式”购物消费体验，得到快速发展。目前，杭州已建成商业综合体29 个，在建30 个。西溪印象城、城西银泰城经营业绩大幅攀升。同时，便利店、快餐店、美容美发、农贸市场、家政、维修等连锁社区型业态，也随着居住区增加而快速增长。

二、杭州市促进消费升级存在的问题

杭州市释放新消费培育新动力，面临着消费主体、消费供给、政策体系、消费环境、管理机制等方面的瓶颈问题。

（一）优质消费供给不足。无论在商品消费还是服务消

费均存在优质消费短缺，高端化、品牌化、个性化供给不足、供需失衡。企业产品创新、工艺创新、商业模式创新能力不够。在教育、医疗、健康、养老等服务消费领域，公共投入与市场化水平存在“双低”，导致海外留学、海外代购、海外就医大量产生。医疗服务方面，看病难问题依然存在，高端医疗机构少，难以适应高端服务需求快速增长。

（二）政策体系支撑不够。一是财政扶持政策与消费升

级不匹配，缺少如“十城万盏”等引导绿色消费的消费补贴制度，补贴往往给生产企业而不是消费者;存在着重商品消费、轻服务消费的现象，缺少支持服务消费的财政政策。二是消费金融不发达。目前，各家银行除住房、汽车消费贷款这两种消费信贷业务以外，其他信贷品种较少，贷款数量不大。个人信贷业务手续繁琐，信贷利息偏高。同时，适应新消费的金融产品与金融服务创新不足，无法满足企业与消费者需求。三是服务消费缺少质量标准，导致消费服务参差不次。

（三）消费环境有待改善。一是商贸设施建设缺乏统筹。

商业网点建设规划制定缺乏统筹机制，全市商业网点发展不均衡：部分区域商业综合体过剩;部分新建社区商业网点少、业态不丰富，部分开发区、园区等商业配套不完善，农村商

业配套落后。二是消费投诉增多。2015 年，杭州市共收到举报投诉咨询总计198150 件，同比增长64.09%。商品质量问题特别是食品安全问题、网络消费、跨境消费、服务消费成为消费者投诉的热点，农村消费产品质量问题严重。一些生产者与经营者缺乏法治意识、诚信意识，消费维权寻求补偿难。

（四）管理机制尚不完善。一是缺少与新消费相匹配的管理体制。消费涉及领域广、部门多，消费相关主管部门又存在着职能交叉、重复等情况，不能有效统一管理消费促进工作。二是服务消费没有纳入发展目标。2016 年，北京市提出商品消费与服务消费总和力争突破两万亿元的目标，同时将服务消费的增长作为拉动消费增长的主要动力。而杭州市消费增长目标还仅限于社零总额。三是统计监测体系不够完善。北京市建立了以最终消费支出为统计方向的统计监测体系，对服务消费专门制定一套新的指标体系，真实反映了社会消费水平。杭州市消费统计没有囊括服务消费，无法全面反映社会消费真实情况。

三、加快释放新消费培育新动能的相关建议

新常态下促进消费升级，激发新消费的新动能，必须立足实际，综合施策，建立全面促进消费升级的新机制。

（一）逐步提高消费能力。一是着力提高居民收入。加大力度推进居民增收，建立稳定的收入增长机制，稳步提高最低工资标准及养老金，保护居民财富性收入。二是加大政府采购力度。加快事业单位市场化转制步伐，在教育、就业、医疗卫生、文化体育及决策咨询等服务领域，进一步提高政府向社会购买服务比重。三是进一步推进新型城镇化建设。加快中心镇、中心村建设，鼓励农业转移人口、外来人口在四县（市）入户，带动提升购买力。加快农村产权制度改革，加大农村宅基地流转力度，推进农村土地整理，逐步把固着在集体土地上的财产转化为货币化收入。

（二）加大优质产品与服务供给。一是丰富服务供给层次，满足多样化服务消费需求。注重服务市场细分，建立多层次的市场供给。通过以政府为主提供基本公共服务，保障低收入群体的教育、医疗等基本需求;通过市场化手段，满足中高收入群体层次高、个性化强的旅游、保险、美容、健身等服务需求。二是实施产品品牌提升工程。强化农产品、食品、药品、家政、养老、健康、体育、文化、旅游、物流等领域关键标准的修订，严格行业准入门槛;鼓励服务企业建立企业标准、行业标准。加强企业产品创新、工艺创新，鼓励“老字号”提升品牌价值。三是深化跨境电子商务综试区建设，积极向国家争取优惠政策，加快进境免税店落地，合理扩大免税品种，增加免税购物额，方便国内消费者在境内购买国外产品。

（三）加大政策支持力度。一是健全促消费政策w系，促进服务消费稳定增长。将家政、养老、教育、保健等服务消费纳入政策支持范围，健全促消费政策体系，引导服务消费稳定增长。二是推动民资外资进入服务业领域。一方面积极向上争取下放服务业领域的投资审批权限;另一方面，加大审批项目的服务与跟踪，加快民资和外资进入教育、医疗、文化和养老领域。同时，在土地使用、人才引进等方面予以支持，调动民间资本和外资进入的积极性，满足多样化的服务消费需求。此外，建议加大《国务院办公厅关于印发国民旅游休闲纲要（2013-2020 年）的通知》（〔2013〕号）贯彻力度，稳步推进全市国家机关、企事业单位加快落实带薪休假和职工疗休养制度。

（四）拓宽居民消费融资渠道。鼓励金融机构扩大消费信贷业务，完善配套措施，加强消费信贷宣传，转变消费观念，促进居民消费。一是借鉴国外经验，实行政府贴息、低息等特殊信贷鼓励政策，切实降低过高的信贷消费成本，提高消费信贷吸引力。进一步放开消费金融公司，支持杭银消费金融公司简化贷款手续，放宽贷款条件，扩大贷款对象，让更多的普通居民有资格贷款消费。二是完善消费信贷法律法规，为在杭金融机构开展消费信贷业务提供法律政策支撑，完善个人信用制度，提高个人失信成本，完善消费信贷信用环境。三是进一步加大宣传力度，改变消费者传统消费观念，营造良好的信贷消费环境。

（五）统筹规划建设商贸设施。重点抓好商业中心及商业综合体合理布局，补齐开发区、新城、城市新建区域、社区、农村商业网点及基础设施短板。一是编制全市城乡商贸设施发展规划，完善商业网点规划布局。建立重点商贸项目规划建设的听证制度，引导投资方向，合理控制中心城区商贸综合体、市场数量，积极鼓励特色街区、社区商业等项目建设。二是规划建设大型综合主题类项目。大型主题类消费项目投入大、综合带动性强，杭州缺少如迪士尼、长隆旅游综合体等投资数百亿元的大型主题类消费项目，应积极规划、引进、建设相关项目，形成新的消费区域和新的消费热点。三是合理布局商业中心。按照《杭州市城市规划公共服务设施基本配套标准》，促进开发区、新城、城市新建区域、社区等商业配套升级。完善农村商业配套，推进农村电商服务网点建设，打造城乡一体现代化流通体系。