商业地产行业现状及发展范文

导语：如何才能写好一篇商业地产行业现状及发展，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】商业地产 开发模式 现状 问题 创新

我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，比如说，招商乏力、经营不善、质量问题突出、空置率过高等等。下面，我们就对商业地产开发模式的创新展开探讨，以期能够为大家提供一些理论上支持与帮助。

一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析

（一）商业地产开发的现状分析

总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。

（二）传统商地产开发模式存在的问题

首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。

其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。

最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。

二、商业地产开发模式的创新

（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析

在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。

（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势

商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。

（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展

只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。

三、结语

总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。

参考文献：

[1]蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.

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关键词：BIM；商业地产；运营管理

BIM又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对BIM技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。

1传统运营管理的弊端

传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非BIM开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供BIM原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用BIM的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。

2基于BIM的商业地产运营管理应用

2.1案例应用

上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LEED绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了BIM模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的BIM模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，BIM在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的BIM软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过BIM计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，BIM技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了BIM技术，充分体现了BIM技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。图1上海中心大厦顶部俯瞰图BIM模型技术将商业地产从开发到运营这一全生命周期过程中的所有事项计算出合理的应对方案提供给管理者作为依据，这有助于协调管理者在管理运营商业地产时解决困难，但实施还是要靠管理者的进一步分析与思考。BIM可根据商业资产持有者或管理者的要求，模拟多种适应商业地产发展的实施，帮助其选择最优经营管理方式，尽可能延长建筑物的使用年限，确保建筑物的保值增值，为资产持有者带来更多收益，促进商业地产管理的可持续健康发展。

2.2BIM价值体现与效果

BIM技术对于现代商业地产运营管理有着重要的价值体现。商业地产的建设和商业运营管理都至关重要。BIM技术将庞大体系简化成立体的三维模型，通过计算得出直观化的数据结论呈献给管理者，让管理者切实有效地管理操作，实现了商业地产的有效透视。

2.3未来展望

在现代科技飞速发展的经济社会中，BIM作为一种建设辅助技术，在行业中越来越广泛的被使用。它改变了行业工作方式，细化和优化了建筑全生命周期各阶段的每一个细节，避免了工作缺陷与差错，降低了不必要的项目成本，能够协调和分享信息给更多的项目相关者。在将来，BIM技术会得到更大的改革创新与发展，或甚至可能被其他更有效的模型技术所取代。当前的BIM技术主要还是以3D技术作为支撑，构建立体模型，计算建筑数据，从而对项目进行引导。将来的BIM模型技术会广泛地使用4D、5D或nD的构建技术，其演变模型也将更为真实化，精确化。结合现代化科技的发展，BIM技术将会走入寻常人家，走入不同领域，以建筑的构建模型，运用到教育、企业管理、文化等领域，推动社会发展。

3结束语

BIM技术能给商业地产管理者提供直观的立体数据，起到一定的作用。商业地产的运营管理者不能完全依赖BIM技术来提高商业地产管理水平，主导者还是开发者、运营者、管理者。BIM作为一种辅助工具，为建筑行业带来了较多益处，因此运用与推广BIM技术，将为商业地产运营管理带来更大发展机遇。

作者:单雅娟

参考文献：

[1]王延红.建筑施工管理中BIM技术的应用[J].工程技术研究,2017,(2):66-67.

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关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

[1] 孙红.我国商业地产经济现状及发展趋势[J].商场现代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青马，胡正.中国高储蓄率是超额货币供给的原因吗？――基于1992～2007年国家资金流量表的分析[J].经济体制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京养老地产现状调研报告[J].住宅产业， 2013，（12）：22-29.

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商业地产开发运营现状及资金障碍分析

住宅地产和商业地产在开发运营上存在着本质差异，住宅开发的核心是获得廉价土地和健康的现金流，一个项目完整的操作周期是2~3年，售后交给物业管理公司，不存在后续经营发展问题。而商业地产的本质是商业，地产只是实现商业价值的载体，一个商业项目的操作周期要5~8年（含建设和运营）。目前国内很多地产商均以开发住宅地产的思路和手法对商业地产实施运营开发，在项目未建成之前就将集中型商业散售。散售后，小业主往往基于自身利益的考虑，以租金价值为取向而忽视业态之间的促进发展，极易造成邻里业态的冲突，如火锅店旁边是高档时装、化妆品店比邻宠物店等尴尬情况。[18]而散售的商业街由于缺乏统一管理运营导致个体经营性的短视，致使开张时红火，两年后成为“死街”。对于商业地产来说，持有并运营零售型商业部分更便于统筹协调、合理定位、商业安排；反之，商业地产的核心竞争力就无法完全体现，而长期持有商业资产及运营导致的大量资金缺口往往是目前许多商业地产商必须面对的严酷现实。

（一）资金流动性不强

目前国内商业地产的主要运作模式是以重资产为主的香港模式和以售养租为主的万达模式。以香港模式运营的商业地产企业通过获取一、二线城市传统商业核心区域的土地或旧商业，通过移植现代、时尚的香港商业物业理念，实现与周边商业的差异化竞争，多以城市综合体或单体零售商业为主，商业部分完全自持，由开发商打造的香港专业商业管理团队进行零售物业的运营管理。初期投资回报较低，2~3年后物业进入成熟运营期后实现了高于同行或周边区域的租金水平和分成收益，以较高的租金贴现低成本的土地，快速收回成本实现盈利。该模式虽从长期看可为企业带来经营和资产增值双重收益，但对开发商的资金实力要求很高，要求能够承受较高的一次性资本投入和前期的商业培育再投资。万达模式运营的商业地产企业基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，通过综合体项目中公寓、写字楼、住宅的销售回报补贴大型商业的投资和运营的亏损，不可售持有型物业在整个项目中一般不超过30%，以销售型物业产生的现金流收回项目的整体投资，以接近“零成本”的价值持有集中商业或酒店，等待时机将持有型资产上市实现证券化，投资人获利退出。为满足持有资产进入证券化平台的要求，万达商业项目的租金绝对值较低，且租金回报相对于高售价处于很低的水平，在牺牲一定收益的条件下实现了较稳定的现金流运营。以售养租模式虽然在一定程度上解决了商业地产运营的大量资本沉积问题，但低租金模式不利于商业的培育，使物业价值提升不快，背离了商业运营的基本原理。通过比较，我们可以看到，不论是重资产持有模式还是以售养租模式都无法从根本上解决商业地产运营中资金流动性不强的问题。

（二）融资渠道不畅

鉴于商业地产的经营属性，不但在开发阶段需要大量的资金投入，在竣工开业后仍然需要在1~3年的培育期继续投资，通过进入品牌的调整、商业性宣传活动、价值客户的固化等措施，促进租金、分成收益、资产三项指标稳定提升。即便如此，如果仅仅依靠租金净收益偿还已有投资，保守计算需要8~20年，近期投资开发建设的商业物业由于土地价格的增加，投资回收期还会相应延长。国内商业地产商往往通过银行、信托公司、保险机构、外资等进行融资，以融资资金投资住宅等其他高回报的产品，补贴商业运营的亏损，但目前也出现了融资渠道不畅的问题。首先，银行配合国家房地产调控政策收紧了贷款规模。依据国家对住宅地产市场投机行为调控整顿的要求，自2009年开始各家商业银行收紧了对整个地产行业的贷款规模。如调高首付款支付比例、上调房屋贷款利率、实际利率执行基准利率上浮等。2012年在稳健货币政策的指导下，各商业性银行的贷款额度还会降低，同时会加大对保障性住房和中小型生产企业的倾斜扶持，商业性房地产开发商通过银行融资投向住宅，通过住宅销售补贴商业运营亏损的做法无法实施。第二，信托因净资本核算指标和房地产产品监管而主动压缩业务。2011年5月各商业银行的总行根据银监会要求，全面叫停银（行）信（托）合作，房地产信托的发行从“事后报备”变更为“事前审批，一事一议”。而2011年2月12日银监会下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号）则对信托公司的净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并严格要求2011年底进入“结算期”。由于房地产融资类信托产品对净资本金要求数额明显高于其他工业、服务业信托产品，直接导致信托公司2012年主动压缩房地产信托业务。第三，保险资金因投资能力、比例限制和缺乏专业管理团队而很少涉足商业地产。2010年9月保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产、保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，但并不是所有的保险企业都有参与的资格。根据《办法》规定，投资不动产的保险公司上一会计年度末偿付能力充足率需不低于150%且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利、净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。目前符合条件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少数几家大型公司。《办法》对投资比例也有谨慎的规定，即投资不动产的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。由于投资比例的限制，缺乏案例、实际操作细则，没有专业的商业运营团队支持，大型保险公司对于投资商业地产抱谨慎态度，仅基于自用考虑，在一线城市收购了一些已经建成的、核心区域的写字楼。第四，外资因政府审批及结汇障碍进入困难。现行法律法规明确限制外资以债权投资房地产，以股权方式投资房地产企业需要商务部、外汇管理局、国家工商总局联合审批。鉴于对自身投资安全性的考虑，外商资金往往选择在国内开发商获得土地并追加了部分建设投资后，以股权并购或增资的方式进入项目，此行为需要上述三部局联合审批方能实施。外资股权若要实现股东分红，换汇后汇出境外，也需要相同的审批程序和时间。外资仅在股权投资和退出两个环节就要耗费1~2年的时间，本来离岸的低成本资金由于“空转1~2年”，变成了与国内“热钱”成本相当的资金，丧失了经济优势。如果再综合政治意识形态对投资风险的放大效应，境外资金的成本已经明显高于国内的资金。在商业地产的发展机遇期，如何妥善解决资金流动性不强与融资渠道不畅的突出问题，充分挖掘商业地产开发运营链条中各个环节的融资价值，释放参与建设企业和政府的吸金性，实现各种权益的经济最大化，提高外部投资人的注资兴趣点，促使持有型资产变现流动，将是新时期商业地产发展必须考虑与解决的重要问题。以下笔者根据全价值链理论与国内外商业地产经营的成功模式，提出全价值链商业地产模式并进行分段解析。

商业地产全价值链股权投资模式及其创新点

价值链理论是由迈克尔•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行业竞争者、供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在进入者威胁与替代品威胁五种竞争力构成的“五力模型”中，只有灵活运用成本优势战略、差异化战略、缝隙市场战略等才能在激烈的商业竞争之中胜出。公司应该视具体情况和自身特点来选择战略方针，同时要考虑连接产品或者供给的系列渠道。波特首次将这种渠道称为价值链，并在每一条价值链上区分出内部后勤、生产或供给、外部物流及配送、市场营销及售后服务等五种主要的活动，而每一项活动都伴随着各自的派生活动，每一家公司的价值链相应地融入一个更为广阔的价值体系中。[19]在价值链理论的基础上，针对我国商业地产面临的背景情况与自身特点，对商业地产运营中的土地供应方（政府）、生产或供给方（建设总包方）、市场营销（基金管理公司）、售后服务（商业运营团队）等链条环节的价值进行深度挖掘，并对这些环节融入更为广阔的价值体系中的关系进行系统梳理，试图运用金融手段实现商业地产运营的全价值链体现。股权投资是指企业或个人购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，通过投资取得被投资单位的股份，目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。目前学者们研究的股权投资形式主要有三种：一是商业资产信托，二是私募股权基金，三是类REITs资本化平台（详见表2）。本文根据目前国内研究的主要股权投资形式中投资人权利义务、投资人关系、资金特点及发展现状，结合商业地产价值链上政府、开发商、建设总包方、商业运营团队与潜在商业购买人的价值取向，将股权投资的几种形式与债权投资形式结合起来，设计了商业地产全价值链股权投资模式。主要由四种不同的股权投资方案组成，一是政府为主导的私募产业基金；二是以建设总包方为主导的建设开发集合计划（权益与现金集合信托计划，以收益权为劣后级、社会资金为优先级的集合信托计划）；三是由商业资产潜在购买者参与组成金融衍生方案；四是商业地产运作成熟后通过REITs平台上市的公募基金方案，这四种新方案加上原有的传统商业银行融资模式构成了系统的、多元性的并具有延展性的商业地产产业融资模式（详见图2）。

商业地产全价值链股权投资模式的创新之处有以下几点：创新之一：公私搭募。按照不同商业阶段回报率的不同匹配相适应的资金，在建设或并购期借助持有商业的品牌价值和对未来居住价值的提升，提高公寓、写字楼、配套住宅的销售价格，以较高的回报率平衡前期进入项目的社会性资金的高风险。商业进入成熟期后，每年实现了持续稳定的租金收入，风险大幅降低，适合进入公众融资平台，成为非专业性公众投资人的可选投资产品。尊重并量化投资风险，合理搭配公众和私人性资金。创新之二：资金个性配置。针对项目的不同业态（如零售商业、公寓、写字楼等），面向未来可能持有或熟悉该业态运作的机构投资人募集资金，既符合国家对于“面对特定的、有风险识别能力的投资人进行募资”的客观要求，又能降低未来阶段性投资到期退出的兑付风险。创新之三：私募平台，政府调控。政府投资的国有“沉没资产”———核心区的国有商业用地或资产进入基金，吸引国有和社会投资人投资，选择专业建设和运营团队负责中期的建设和后续运营，政府以土地或资产供应为手段，以区域或行业的视角对商业性基础建设投资和运营进行调控，达到合理刺激居民消费，扩大内需的目的。创新之四：以利贴息。在项目的开发期，以项目工程款收益权为建设总包单位融资，并将建设总包单位获得的“额外浮动利润”以转移支付的方式支付给信托投资人，既帮助建设总包单位开拓了潜在的市场，又弥补了企业融资难的客观问题。创新之五：商业物业定制。提前锁定潜在的长租期大面积租户、未来资产持有人，为其定制商业物业，并将未来资产持有人引入私募平台，约定持有人按工程进度支付购房款；请长租期大面积租户配合开发商申请银行开发贷款并约定进入运营期后，开发贷款转为经营性贷款。充分利用定制模式，减轻开发期的资金压力。创新之六：物业租金提前分红。未来商业租户和潜在的持有人可选择在预售前以资金投资私募平台，不但可以全程监控目标物业的建设质量和进度，也可以作为投资人获得基金或信托的分红，其实质就是通过投资的前置，提前获得了标的物业的租金分红。

全价值链商业地产运营链条分析

房地产开发工作以项目为单位实施，最显著的特性是唯一性、可借鉴但不可全盘复制性。从可行性研究到设计任务书下达这一阶段（业内统称为前期）的工作直接决定了项目的成败，商业运营团队的主要任务除对项目进行市场调研、客群分析、未来租金分析外，还应依据项目的控规要求对各个业态的比例进行调整———原则是未来使用功能优先，内部布局和功能优化为主，外立面装饰变化为辅。融资团队的主要任务是基于各业态的未来销售、持有意向，按全寿命原则组合各方面的资金，实现投资方利益最大化。现在规划的城市未来综合商业体的主要业态以零售商业、公寓、写字楼、酒店为主，该平台的利益方有政府、建设总包、潜在的租户、可能的业主、某个业态整体购买人等，各参与方的诉求不同，给项目带来的潜在价值不同，成功的基金方案应该在最大程度上优化、整合各方诉求，为项目创造最有可能的开发运营环境。

（一）通过商业产业开发私募基金实现政府公信力的商业价值

政府在出让土地获得利益的同时，维护社会稳定、解决就业、创造持续税收等方面的诉求也在加强。为了便于统筹管理与整体经营，我们应该充分发掘政府公信力价值。全国性的开发商可以考虑与省或直辖市一级的政府设立商业产业开发私募基金，即在地方政府融资平台外，依托政府公信力重点整合和改造省属（直辖市属）范围内的原轻工业、供销社、物资局的商业资产、土地，形成具有投资价值的商业资产包，地方政府出地、专业商业开发运营商出钱并负责运营。当地政府的投资公司和开发商出种子资金，注册实体作为基金的GP③和次级LP④，吸收当地大型企业、社保和养老基金、社会资金作为基金的优先级LP⑤，共同发起商业产业基金，专注于商业资产包的开发、运营。这种模式可以充分利用政府信用和建设管理团队的专业性吸收社会资金，由开发运营商掌握项目的管理权，政府以土地出资作为GP和次级LP，不但可以全程监督项目的开发和运营，预防经营风险，指导微观实体运营支持政府的宏观政策，还可以获取常规收益（次级LP）和额外的超额收益（GP）。此外，政府对持有型商业物业在开业之初的地方性税收的减免、城市配套基础设施费用的减免、政府同意商业内部的功能布局优于外立面的形象工程、协调消防和人防部门接受在法规内的创新性设计等宏观政策性的支持，会对项目的成本、工期、销售价格、后期使用成本等产生良性的影响。

（二）通过以利贴息的信托计划实现建设总包方的融资价值

由于建设总包方一般是轻资产运营企业，在已有的债权融资模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融资价值。商业地产全价值链股权投资模式中，建设总包方以工程应收账款权益委托发行信托计划，由建设方的母公司做增信担保⑥，投标时按全额取费⑦，引入信托计划以股权形式投资来减轻开发商的资金压力。因开发商获得总包方的信托融资，原本给开发商让利优惠⑧的6%~8%有可能作为利息转移支付给信托计划，开发商对此信托计划承担连带责任，并承担部分利息费用，当后期财务成本较低的银行贷款或销售收入足以支付信托本金和收益时，信托投资最先退出。如果建设总包方的母公司或关联单位出于自用、改善资产结构或投资获利的目的，有意整栋购买写字楼、公寓或商业，可以将其在基金的投资与目标物业锁定，在托管银行设立专户，建设总包单位对基金的投资专门用于支付目标物业的工程款。该融资方案的核心是将第三方在项目中的权益证券化并投资于项目的开发过程中，首先，使建设单位因具有强有力的资金支持与其他同行相比更具竞争力而获得项目，原来的工程垫资成为股东出资通过股权方式进入项目公司，可按出资比例获得项目支付的分红。第二，建设总包方初期借用较银行利息高的信托融资，一旦低成本的银行贷款进入，即刻替换信托资金，通过提升高成本资金的流动性变相降低资金使用成本。第三，工程款利润取费中原本让利给开发商的6~8个百分点作为部分利息贴现给信托计划，剩余部分利息约为7~9个百分点，⑨等同于建设单位向银行贷款的利息，不会额外增加建设单位的财务成本。第四，将建设总包的潜在购买价值在销售环节体现，以量身定制的模式降低了销售压力、舒缓了募资压力，同时也开拓了一条持有型物业的退出渠道。

（三）通过不同金融产品资金链实现商业资产购买客户的投资价值

商业地产全价值链股权投资模式还可以使商业资产的购买客户包括整体购买客户与小业主通过参与资金链中不同金融产品的投资，实现他们的投资价值。这些客户可以次级LP的身份参与初期的政府产业基金，以优先级LP身份参与总包方发起的信托计划，也可以公众投资人的身份参与类REITs平台融资。基金作为项目公司的股东，可以在注资前与原股东签订对赌合约，基金对部分物业享有优先购买权、优先租赁权，一旦触发行权条件（例如基金退出、获得预售许可），基金的投资人作为物业的潜在购买者和租赁人与物业资产的持有人项目公司可以直接签订房屋买卖或长期租约。一般大面积需求的租赁客户相对于小面积租赁客户而言是处于优势地位的，如果基金或商业管理公司作为若干小面积租赁客户的代表，在项目建设之初，就以专业化的知识和经验筹划未来的运营，并统一协调业主和租户在租期、租金涨幅、业主更替、使用功能等方面的利益，无疑为后期商业租金的增加、商业物业价值的增加奠定了良好的基础，实现了业主、租户双赢的良好局面。这种模式对潜在的商业购买客户、小业主的吸引力有三点：一是提前锁定了目标物业。将销售或租赁工作延伸至项目初期，以认购基金份额的形式提前锁定物业的潜在购买者和租赁人。二是房屋购置首期款支付周期的延长降低了小业主的经济压力。三是以基金分红的形式提前获得了资产投资的“租金”收益。

（四）通过类REITs平台实现商业产业基金原始股东的财富价值

将产生稳定租金收入的成熟商业资产进入类REITs平台，通过资产证券化的方式向不特定的公众募集资金。通过类REITs平台融资，借助资本市场的“市盈率”杠杆对商业资产的租金进行放大，实现了投资商业产业基金原始股东财富价值的增加；资产进入平台后通过专业团队的运营，以定期派发红利的形式为公众提供稳定的收益。

结论

综上所述，成功开发运营商业地产的核心是“优秀的商业策划、招商、运营管理团队”和“基于商业物业全寿命的证券化资本运作”，这两个核心的本质是对地产行业“人”和“财”价值的深度挖掘，进而通过地产即“物”这个载体实现“人”与“财”被挖掘价值的经济体现，笔者将这种基于深度挖掘地产开发要素的模式定义为“全价值链商业地产模式”。

其核心是以股权投资模式、按商业物业不同开发运营阶段组合不同类型的资金，通过资金放大“人、财、物”在开发链条中的附加价值，确保持有型商业物业运营和处置价值的最大化。全价值链商业地产模式的核心是以轻资产运营方式将运营与重资产剥离，以费用收费模式替代资产收益。具体操作方式是运用私募股权投资（PE）、信托计划与公募基金（REITs）相组合的金融手段在不同阶段为商业地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。通过私募基金投资开发型物业，并对商业物业进行先行收购和管理，充当预上市资产的孵化器，待成熟后出售给上市基金。资产管理公司即房地产基金管理者，对私募和公募基金的参股或控股使得其在整个资本运作过程中有足够的控制力。在操作的全过程中遵循资产类型与投资人相匹配的原则，实行物业细分，即按照不同标准进行物业分类，并为每种细分的资产匹配相应的PE或REITs。在商业物业可行性研究分析的初期，开发商就需要将政府（土地供应平台）、建设总包单位（建设平台）、租户和购买人（商业运营平台）、基金及基金管理公司（融资平台）等资源进行深度价值挖掘，目的是募集资金开发建设、提前铺路锁定销售对象、拓展退出渠道。全价值链商业地产模式的精髓是对产业链参与单位的资源整合，建立动态的、多赢的、风险互担的利益价值共同体。目前国内大型的、持有型商业资产一般交易周期普遍较长、交易价格不高，造成这种客观现实的主要原因是购买人对物业未来价值的测算差异、缺乏专业的商业运营团队来支持购买决心、短期内无法了解现有租户对物业持续租赁的忠诚度等。

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关键词：中小房地产企业；财务管理；解决措施

财务管理是企业进行财务活动所要达到的根本目的，它决定着企业财务管理的基本方向。财务管理目标是一切财务活动的出发点和归宿，是评价企业理财活动是否合理的基本标准。

中小房地产企业是房地产行业中的重要组成部分，对我国房地产的货币化和城镇化推进起到了举足轻重的作用，但其规模较小，人员不稳定，融资成本高，融资难，拿地难，竞争力差，且受政策的影响大，使得中小房地产相对处于弱势，只有提高中小房企自身的财务管理水平，向管理要效益，企业才能有生命力。因此，财务管理对中小房地产企业的生存发展是非常重要的。

一、中小房地产企业财务管理中存在的问题：

1.中小房地产企业战略性管理问题

面对人民币多年升值，以及目前国内GDP的下滑趋势，国内房价居高不下，特别是一线城市：北京、上海、广州、深圳。近期，在上海远郊竞标土地楼板价在1.2― 1.3万元/平方米。“土地”就是房地产企业的原材料，原材料紧缺且价高，中小房地产企业如若参与竞标拿地，两年后出售装修房，成本费用不低于2万元/平方米，两年后的房地产是否毅然坚挺不得而知。

假设中国的房价趋势像日本1995年后持续低迷的状况，房价到顶后，十几年一致往下走，大量的房屋积压，无法出售，仍以上述地块为例：20亿的土地价加上建安费、装修费等费用合计在一起，企业在该项目的总投入将在30亿左右。资金投入后房产又无法变现，而目前中小房企的融资成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的现金流必将遇到困难，那么企业就面临生存的窘境。

2.中小房地产企业运作模式问题

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业投入的资金数量很大，房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二年至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，销售状况不佳时，将积压大量资金、使现金流短缺，资 金周转出现困难，导致企业资金链断裂。

3.中小房地产企业经营的短期性带来的问题

（1）房地产企业一般性的项目2至5年，大型项目10年左右，一个项目完成后，新项目又接不上，人员的安排、设备的管理均是中小房地产企业比较难以处理的问题。

（2）中小房地产企业一个项目完成后，大批的工作人员面临失业的窘境，其中也有大批技术和业务骨干。企业面临两难的境地，辞掉对企业是损失，继续留用又无事可做。另一方面，辞退技术和管理人员后，如果又有新的项目开张，又很难找到合适的人员替代。这些看视人力资源部门的事情，但是处理不妥，将大幅提高企业的人工成本，导致开发成本上升。

（3）一个项目结束后，大量的机器设备闲置在工地，甚至丢弃在工地外的荒地上，没有即时处理，无人管理，有的甚至被盗，造成原辅材料和固定资产的损失。

4.合同管理问题

中小房地产企业项目竞标价普遍较低，但项目竣工验收时，几乎所有供应商都会因为各种原因要求甲方追加造价。有些材料公司、劳务公司在工程做到一定程度后，在建筑公司没有选择空间的情况下，随意要求追加材料价格和工人的劳务费，迫使建筑公司就范，最后导致实际结算价格远高于合同，甚至有的超过竟标价的30%以上，使合同形同虚设，企业无法控制成本。

5.财务人员的素质问题

企业做到一定规模后，各类人脉关系复杂，为了照顾各方关系，中小型房企用一些不懂财务、不懂税法和资金运作的情况普遍存在，很容易给企业带来损失，有章不依，财务管理随意性很大，没有严格的财务管理制度，或无章可循。

上述五大问题的长期存在和累积，随着时间的推移和外部形势变化，导致公司资金链越来越吃紧，在财务的确认、计量和报告之中表现出来，表面看是财务问题，实质正如上文所述，基本上都在财务部门的决策权限和范围之外。

二、加强中小房地产企业财务管理措施

1.规避中小房地产企业的战略风险

针对当前情况，作为企业的财务管理者，必须要提高警惕，把目前的形势分析清楚，不能有半点马虎，掉以轻心，对企业面临的巨大风险，认真向管理层汇报，讲清厉害关系，尽量规避风险，把损失降到最低。

还是以上海远郊地块为例，上海房地产住宅开发风险大，是否可以在三线、四线城市，适当投资，一般小城市的投资规模小，资金投入小。国家正在推“城镇化”，大批农民工进城，一线城市难以置业，置业主要以四线城市为主，三线为辅。在三、四线城市开发住宅，这样即可解决员工的就业，也可以大幅度降低企业的风险，经营风险大幅度降低的同时，财务风险也随之降低。

中小房地产企业可以小范围的向其他行业伸展，如：农牧业、生物制药、物联网等，来规避可能发生的产品积压、资金锁死、避免财务风险，保持中小房地产企业的转型、升级。

2.优化中小房地产企业的运作模式

（1）中小房地产企业踏准市场节奏，学会反经济波动周期储备土地资源和加大项目开发力度。加强合伙开发、品牌输出合作、节能环保科技推广以及行业交流。

（2）中小房地产企业适度拿地，以拿商业地产为主，减少普通住宅用地，尽量规避风险。合作开发商业地产，技术先进新的利润增长点。

（3）房地产开发需要资金量大，周期长，在漫长的开发过程中，有许多不确定的因素，对房地产企业的生长发展起着命运攸关的作用。所以说，房地产开发的风险，特别是目前状况下。这就对房地产企业的财务管理提出了更高的要求，必须提高投资决策能力，提高风险防范意识，把风险防范于未然。

（4）针对自有商业地产，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客户是有一定知名度的品牌，打造具有优良品质的商业街。另一种商业地产，可以作为写字楼出租，赚取租金。另外，有些楼盘可以做酒店式公寓，以出售、出租或自营的方式运营。

3.针对中小房地产企业的经营的短期性的问题解决措施

（1）企业优秀的技术骨干和管理人员应尽量想办法留下，对企业是一笔财富，给予一定的基本工资即生活费，灵活上班，也可在外兼职上班，但公司需要时立马回归，即可节约人力资源成本，又留住优秀人才。

（2）对于闲置设备，用短期出租的方式，赚取租金，不能出租的，保养后，盘点清楚，建立账册，储存在仓库，实行专人管理，不能任意丢弃在工地，让它自生自灭。建筑用固定资产价值高，如：塔吊、升降机等。

4.严格控制合同的执行

合同签订时必须经过严格的审查，没有资质的企业不能与之签订合同，必须要严格把关。合同一经订立，不得随意更改，也不得随意追加，特殊情况的确需追加的，必须经过更严厉的审查，实行专人把关，备案。对于不能严格执行合同的材料供应商、劳务公司等合同单位要实行退？机制，将不遵守合同者及时清除。

5.提高财务人员的素质

针对财务人员素质问题，首先对选拔财务人员，要根据内控要求配备会计人员。从事会计工作的人员，必须取得会计从业资格证，会计机构负责人应当具有会计师以上专业职务资格。不能任人唯亲，给企业造成损失。

我国房地产开发经营管理是一个比较新的领域，自从我国实行货币化房产后，房地产在我国得到了蓬勃的发展，房地产企业如雨后春笋般出现，但我国的房地产企业的经营管理和财务管理均是从零开始，到逐步完善，特别是我国的中小房地产企业，从征地、动迁、工程施工、商品房的销售最终到物业管理，一整套流程的经营管理、财务管理制度都在完善中。这也对房地产行业的财务人员提出了挑战，要逐渐提升业务水平，不断适应新的发展，与时俱进，才能不被时代所淘汰。

参考文献：

[1]李 红：房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师，2010，（1）.

[2]张 莉：关于房地产企业财务管理问题探讨[J].时代经贸.2012，（3）.

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【关键词】 河南省；房地产业；可持续发展；问题；对策

一、房地产业可持续发展的基本涵义

“可持续发展是既满足当代人的需求又不危及后代人满足其需求的发展”，这是WELD于1987年发表的《我们共同的未来》的报告中提出的可持续发展的定义。可持续发展是以自然资源为基础，与环境承载能力相协调，同社会进步相适应，以提高生活质量为目标的社会发展理念。可持续发展对房地产业来说，在仅考虑土地资源的情况下，其可持续发展的核心可认为是“土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。要实现土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配，关键在于形成最完善的土地资源利用原则，依此能够实现土地资源的可持续利用，也就从根本上保证了房地产业的可持续发展。因此，房地产业可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境等的综合性概念。

房地产可持续发展涵义是在生态环境可以支持的前提下，所体现的生态思想和满足房地产行业经济方面和社会的要求。所谓房地产业健康可持续发展就是在保护生态环境、稳定国民经济和保证社会和谐发展的基础上，寻求的并不是几个地方或短期内的发展，而是整个房地产业遥远未来的持续发展。也就是要采取各种手段保护环境，使之适于人类的生存发展和自然生态平衡的实现。一要防止污染的发生和过度积累，二要对已受到污染的环境进行整治，使之恢复原貌，显然，环境保护有利于房地产业的可持续发展。在生态环境可以支持的前提下，满足人类眼前和将来对房地产的需求，这是房地产业可持续发展的涵义中所体现的生态思想。另外，房地产业不但要保证本行业的稳定发展，而且还要保证其与整个国民经济波动、产业结构优化、我国工业化、城市化、信息化和现代化进程的有机统一。最后，要保证房地产行业的发展与社会的和谐发展相统一，通过房地产行业的发展带动整个社会生活水平的提高和社会的全面进步，最终使房地产成为和谐社会的物质保障。

二、河南省房地产市场存在的问题

从2011年总体看来，河南房地产业市场运行情况较为平稳，但是从房地产健康可持续发展的三大控制指标上讲，存在一些由于非理性投资过热、资金、融资难、土地政策等因素制约房地产业健康可持续发展的问题。

1、商品房结构性矛盾依然突出

2011年，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。一是经济适用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。2011年住宅投资占房地产投资的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资“洼地”，商业地产快速发展。2011年办公楼、商业营业用房投资分别增长100.5%、23.6%，二者所占比重合计为13.4%，同比提高1.6个百分点。因此，密切关注全省办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全省房地产市场健康有序发展具有积极意义。

2、企业资金来源趋紧，融资难度加大

2011年，全省房地产开发企业资金来源3251亿元，比上年同期增长17.7%，房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速6.2个百分点。资金来源增速自2010年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续13个月低于完成投资增速。2011年，房地产开发企业完成投资占资金来源的比重达到80.6%，高于全国平均水平1.9个百分点，说明河南房地产开发企业资金保障形势非常严峻。同时，国内贷款占资金来源的比重为8.3%，低于全国平均水平3.7个百分点，说明当前河南金融对全省房地产开发投资增长的支撑尚有一定空间，需要进一步加强。

3、区域发展不平衡，大城市开发项目进展缓慢

2011年，全省房地产开发投资2620.01亿元，增长23.9%，增速最高的开封市达到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省开发总量35%以上的郑州市，全年完成投资923.64亿元，同比增长19.2%，低于全省同期增速4.7个百分点。全年完成投资超过100亿的省辖市有8个，分别是郑州市、洛阳市、安阳市、新乡市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市，共完成投资2002.51亿元，占全省房地产投资的76.4%，其余10个省辖市完成投资617.5亿元，仅占全省房地产投资的23.5%。房地产开发区域发展极不平衡。占全省开发总量40%以上的郑州、洛阳两市项目开发进度恢复仍然较为缓慢。

三、促进河南省房地产开发市场健康发展的对策建议

“十一五”期间，重点正确树立可持续发展新理念，完善土地制度、加强产业结构调整和升级、调控市场经济秩序，加强国家对房地产市场的中长期战略性管理，强化市场监管力度，运用综合性措施促进河南房地产业稳定健康可持续发展。

1、确立可持续发展的理念

在政府、企业界及学术界树立可持续发展的理念，通过学术研究、言论引导等方式建立一个良好的学术氛围，使理论联系实际的研究成果成为指导房地产乃至城市健康、协调、可持续发展的思想基础。因为作为一个城市化滞后的国家，我国的城市发展呼唤系统性经济学的理性思考。这对于一个土地资源稀缺、人口众多的国家来说是明智而又十分必要的。

2、完善土地管理体制

“土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制。土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖，从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主动性和管理力度，要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商。加强对土地二级市场的监管，提高土地利用效率，合理规划旧城区改造，尽量减少耕地占用，合理改造“城中村”。

3、加快产业结构的升级和调整

当前出现的房地产投资过热，说明经济结构不甚合理。中国当前GDP增长对房地产、交通基础建设依赖过高。房地产出现过热，整个宏观经济将产生十分重大的影响。况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”，即表现为其他消费的紧缩，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格下跌、股市低迷、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因。

4、加大房地产市场监管力度

首先要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业；另外，要完善房地产市场信息系统和信息制度，做好房地产市场情况分析和监测，定时向群众公布当期的土地供应量、房地产供销状况等信息，引导居民合理投资消费；要加强房地产开发建设、交易、物业管理等全过程监管，严肃查处虚构买卖合同、囤积房源、虚假广告、提供不实房价和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购以及炒买炒卖、囤积土地，违反规划及控制性要求的行为；调整房屋供应结构，要合理确定普通商品房、高档住宅以及经济适用房的划分标准；最后，要增强建筑节能意识，加大宣传和对违规行为行政处罚力度，加大节能方面的科技创新投入。

四、结语

综上所述，河南省房地产业要实现健康可持续发展，就需要保证房地产的投资稳步增长，房价上升速度过快的现象得到改善。发展过程中根据出现的不同影响房地产业健康可持续发展的因素，在政策上给予相应的支持和引导，经济上要有一定的限制措施，比如加大房产购置税，制度上加以健全。这样才能有效控制房地产发展所出现的问题，推动河南省房地产业健康可持续发展。

【参考文献】

[1] 河南省统计局.河南统计年鉴（2011）[K].北京：中国统计出版社，2012.

[2] 张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场，2010（9）.

[3] 张敬.重庆市房地产业可持续发展研究[D].重庆：重庆师范大学硕士学位论文.2006.

【作者简介】

栗 蕾（1979.3-）女，河南南阳人，博士，郑州航空工业管理学院讲师，研究方向：土木工程.

篇7

关键词：公交站场；站场管理；规范化

公交要优先，站场要先行。公交站场是城市公共交通的基础性设施之一，加强公交站场管理力度，推行站场规范化管理是公共交通可持续发展的基础与保障，也是扮靓城市交通窗口的重要手段之一。

重庆直辖以来，随着城市化进程的加快，公交相应成为重庆交通行业的重要窗口之一。作为公共交通的重要组成部分，公交站场的运营与管理被逐渐提上议事日程。近年来，随着重庆经济的发展，人口流动量逐年增长，公交站场成为人口密度相对集中的场所之一，其作用也越来越得到社会的重视。但是，与全国其他同等城市相比，重庆公交站场管理的水平却相对滞后，严重影响了公共交通整体服务水平，城市形象与可持续发展也受到了影响。

1、现状及影响

（1）公交站场发展现状

目前，重庆市主城区公交站场主要分为枢纽站、一般站、首末站和保养（停车）场四类。主城区范围内现状建成公交站场共30座，现有公交站场数量上内环以内占到77%，规模上占到85%。重庆城市公共交通站场集团编写的《公交站场管理服务标准》，为站场服务管理工作制订规范；集团将龙头寺站场作为管理试点，全力打造站场运营服务管理典范；集团会同站台公司，进行重庆市公交站台的清理规范工作，逐步实现对全市公交站台设施的统一建设、统一管理，方便市民出行。

（2）存在的问题

一是站场建设进度跟不上城市发展的需要。据统计，目前重庆市主城区现有公交线路430条，公交车约7000辆，公交站场30处，占地面积35.6万，其中进站发车约50条线，停车只有约1600辆，占现有公交车数的23%。按相关规范标准计算，目前7000辆公交车需站场160万，缺口达125万。由于站场资源严重不足，大量公交车白天占道始发，夜间露宿街头，不仅影响了市容市貌和居民生活，也加剧了交通的负担，加重了交通阻塞，同时给道路交通和车辆自身带来不小的安全和消防隐患，增加了公交企业的管理、看护成本。

二是站场管理服务水平及规范化水平较低。与国内站场管理先进水平城市相比较，与打造“一流站场、平安港湾”的目标相衡量，站场管理模式还需进一步改进，效率还需进一步提高，施工安全管理体系还需要进一步健全。

三是站场管理体制不畅、专业化程度不高。目前，重庆市各公交站场由多家单位分别管理，具体表现为重庆市公交站场管理涉及单位(部门)多、产权状况不一，其管理水平良莠不齐，服务标准不一致，部分站场运营秩序较差。 另外，各站场规范化管理程度不同，尚未形成统一的站场管理模式以规范站场运营。由于缺乏专业站场管理人员，站场专业化管理水平难以提高，造成部分站场设施设备不齐全，安全隐患较多，站场稽查力度较弱等问题，弱化了车站对车辆的管理功能。同时，部分站场隶属于车辆运营企业，使得站场对进站车辆无法一视同仁，容易形成不公平竞争，阻碍了客运市场和客运秩序的规范，导致站场服务质量和乘客满意度较低。同时，作为城市市政基础设施和窗口场所，站场体现着城市形象，其运营不规范导致运营秩序混乱，安全隐患多，影响了重庆城市面貌。

2、愿景及目标

为全面提升城市公共交通服务水平，缓解公交停车难、用地紧张等问题，需建立科学、创新的站场管理模式和成熟的管理体制机制，围绕创新站场管理模式、提升站场管理水平，推进站场运营管理可持续发展，打造文明靓丽的交通窗口。

3、战略及实施

（1）将站运分离落到实处

“站运分离”的实质是打破了旧的投资和管理体制，实现了道路运输的专业化分工，这体现了道路运输体制改革和发展的方向，使道路运输经营体制这个上层建筑更适应道路运输市场经济基础。同时，“站运分离”可以实现站运之间的合理分工、规范经营，有利于站运双方集中优势加强并改进各自的核心业务。 “站运分离”后，站场对所有运输经营者都一视同仁，有利于营造公平竞争环境，促进优胜劣汰，有利于保护经营者和消费者的合法权益，有利于形成良好的运输市场秩序，从而促进统一开放、统一管理的道路运输市场的建立。

（2）实行“四统一”的捆绑式经营

当前的公交站场环境较公交双改之前大有提升，但专业性仍显不足，现场监管力度较弱，而站场专业化管理核心就在于规范和统一，即实行“四统一”的捆绑式经营：各站场的营运车辆实行统一服务标准、同一线路的运营车辆统一排班、统一停靠、统一按投放营运车辆数分配营业收入。营运车辆必须进站，按照物价局的相关规定收取车辆进站服务费。站场全力抓好对乘客上车前的服务，对营运车辆的安全、卫生予以检查和保障，凡是达不到安全、卫生标准的车辆一律不允许发车。车站采用大循环滚动发班的模式，达到各营运车辆间的公平、公正。

（3）制订站场管理服务标准

站场不仅仅是停放、疏通车辆的场所，更是广大市民出行的集中地点。站场要通过规范化的站场运营管理队伍做到依法管理，强化监管，提高效率，优质服务，降低运营成本，提高效率。这需要突破现有管理理念，制订规范、专业的站场管理标准，对站场等级进行划分，并根据不同的等级配备相应的设施设备及服务内容。在标准的内容上，对工作人员行为、安全工作、卫生管理、办事流程加以严格细化，试行成熟后对全市站场进行推广。反之，这个标准还可以作为区域建设站场规模大小的依据，达到因地制宜的目的。

（4）优化站场管理队伍

有了成熟的站场管理标准，还需要一批专业的人才队伍来贯彻和执行。要提高站务人员的综合素质，除了外出学习培训外，笔者认为还可通过以下方式得以实现:

第一，明确分工，对站场实行精细化管理。标准化运营的站场涉及安全、卫生、运营、调度等社会分工的各个方面。分工的细化可以提升专项业务的工作质量，更有助于工作人员之间的团结协作，岗位之间各司其职，既提高了效率，也提升了整体业务技能水平。

第二，科学管理，提高智能设施设备比重。现代化的运输要实现人和物有序的空间流动，就必须对客运实行有效的组织和管理，实现运输管理智能化。如通过使用车站LED显示系统，及时显示车次及运营时间信息，方便乘客选择合适的公交线路，引导乘客流向，可实时插播安全宣传资料、紧急播放信息，做好宣传工作；通过设置自助服务设施，比如设立智能信息亭，实现IC卡办卡、充值、挂失等业务，还可为乘客提供酒店查询、票务预订等业务。

第三，组织扁平化管理，缩短管理链条。在现代企业中，管理者可能是间接指挥与控制下属，信息化、计算机化等使企业管理控制幅度加大成为可能；因此在站场的组织设计上，我们力求体现流程化的一体化管理思想，加大管理幅度，减少管理层次，构造扁平化的组织机构，以便能够适应面向客户的一体化业务流程。笔者认为，站场的组织结构可以包含三个中心：客户服务中心，计划调度中心，操作中心。操作中心下设各种作业组（劳务组、安全组、卫生组等），这些作业组掌握和管理不同的作业资源，完成具体的不同业务操作，由调度中心直接调度，这种统一的、扁平化组织管理方式缩短了指挥链，充分支持作业资源的有计划共享，大大地提高了资源使用效率。

4、结语

根据国内外公交站场管理的研究与应用成果，结合重庆实际，研究了重庆市公交站场规范化管理的战略目标和实施措施，希望对“推行站场规范化管理，扮靓城市交通窗口”的站场管理发展目标起到一定作用。从根本上改变站场管理的现状，全面提升主城区站场管理的整体水平，为我市打造靓丽的交通窗口形象做出新贡献！

3.统一组织招商，合理引入品牌。铁路客站商业管理部门要根据客站商业整体定位考虑经营业态，要统筹考虑需要什么样的合作伙伴、如何进行价格定位、给予对方什么利益、如何才能实现价值最大化、租约期限租金价格如何确定和调整等等一系列问题。对于铁路商业管理部门而言，如何能够招到有品位、有形象，遵守合同，诚信经营的商户，是其中最为重要的工作环节之一。要充分进行市场调研、客户发掘、品牌培养等各项商业管理工作上来。由于缺乏工作经验和渠道等原因，统一招商的工作也可以委托给专业的商业管理公司来代为进行，最大限度地调动起专业公司的工作积极性，充分结合他们自有的优势和强项，做到双赢。在招商过程中要认真研究确定品牌商业经营者和普通商业经营者的比例，招商阶段有选择性地挑选经营素质好、管理规范化的商户，引进连锁品牌客户，而品牌客户的成功运营就在于其优良的服务水平、公众认可的产品价格和环保的安全措施。通过品牌客户带动市场人气，提升整体经营形象。由于竞争因素，品牌客户也不是越多越好，要保持适当比例。

4.统一经营管理，提升整体水平。开业前统一招商工作完成后，客站商业管理部门要高度重视后续经营管理工作，要切实提高经营管理水平。在这里需要特别强调客站商业的统一服务意识，统一服务主要包括：统一商户管理、统一服务监督、统一物业管理和统一信息服务等。铁路客站的商业统一管理的目的在于保证和维护铁路客站的整体功能的实现，在于保证承租合约的合理合法性及有效执行力，避免屡禁不止的承租场地租金拖欠问题。因此，客站商业经营管理部门不仅要从安全管理、食品卫生管理、作业标准等方面加强基础建设，更重要的是要考虑如何培育市场，如何促进客站商业市场的可持续经营发展问题。除此之外，日常运营中所产生的诸如旅客投诉、服务质量、物价控制、消防安全、人员着装等等具体的细节问题，也需要重视。要加强租赁商家的管理，通过公开检查和暗访等形式，切实抓好物价、卫生、环境、服务等方面的管理，切实避免投诉事件。要加强与经营客户的沟通协调，帮助经营客户切实解决问题，形成良性的经营机制。

5.创新合作模式，全力实现共赢。近几年来从全路铁路客站招商实践情况来看，新型的与铁路的商业开发合作模式主要表现有全面租赁和部分承包两种。这两种合作模式在实践中都取得了一定的成效，但由于铁路客站商业开发是一个新的课题，参与商业开发者往往经验不足，且铁路商业管理部门在引入合作企业时，价格因素均是招标过程中的一个重要评判点，因此经常存在商业中标单位可能是出价最高者，拟参与铁路客站商业开发的企业必须先有足够高的报价来确保自己能中标。这种情况发生后有两个因素具有不确定性：一是为了自身利益，中标者可能会希望对商业布局整体策划方案进行调整，二是中标后的能否持续经营尚需要时间来印证。基于此原因，建议在今后客站商业开发中积极探索公司制形式，即铁路商业管理部门和商业参与企业合作组建公司，该公司负责客站商业的定位、策划、包装、营销、招租和经营的一条龙全面工作。新公司可以定额租赁或经营收益比例分红方式向铁路商业管理部门取得商业面积经营权，并开展经营，产生利润按股份比例进行分红；公司还可以采取托管的方式交由商业参与企业负责经营，铁路商业管理部门根据约定收取应得的利益。该种合作模式的最大益处在于它的经营持续性、公开性和透明性，也有利于铁路方引入先进的商业经营管理经验。

参考文献:

[1]《商业房地产投融资指南》 陈建明著 机械工业出版社 2003年

[2]《商业地产策划与投资运营》 董金社著 商务印书馆 2005年

[3]《找旺铺―商业地产定位与实操》 吕波著 机械工业出版社 2007年

篇8

Abstract:Our country Real estate Enterprise is striding in the brand competitive stage gradually. Regarding the majority middle and small scale real estate enterprises, under the macroscopic policy which and the intense market competition condition reforms unceasingly, how to carry on the enterprise brand construction well, is not only the enterprise does makes road of greatly the strong basis, is the enterprise long-term development key is. The article has analyzed the real estate enterprise brand construction present situation and the existence question, and has provided the referential opinion to Small and medium-sized enterprise's brand construction.

关键词：中小型房地产企业 品牌建设 参考性意见

key word:Middle and small scale real estate enterprise Brand construction Referential opinion

作者简介：朱丹彤（1990-），女，内蒙古包头市人，就读于南京农业大学工学院工程管理专业，本科生，研究方向：建筑企业管理

一、我国房地产企业品牌价值建设现状分析

1.1 大型企业的品牌价值不断攀升

2010年4月“新国十条”出台后，中国房地产市场进入深度调整期。品牌作为房地产企业的信誉保证书，将成为企业抓住市场机遇、提高市场份额的有力武器，不仅可以推动实力强的企业更快发展，而且还有助于提升顾客对企业的忠诚度、聚集社会资源、扩大市场优势。加强品牌建设已成为企业赢得市场先机、提升竞争优势的制胜法宝。

2010年9月18日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”在京了《中国房地产品牌价值2010研究报告》。报告显示，保利地产品牌价值达136.89亿元，较09年增长51%，与中海、万科共同获得“2010年中国房地产行业领导公司品牌”，三家公司的品牌价值达到了448.5亿元。

研究组表示，今年(2010)品牌企业呈现品牌价值持续增长，品牌份额不断扩大和品牌扩张布局加速，二三线城市渐渐成为主要战场等特点。中海地产、万科、保利地产在价值创造、规模效益、成长速度方面引领中国房地产业发展，居行业领导地位。其中，保利地产以51%的增长速度吸引了更多目光，同时也值得更多中小型房地产企业研究和学习。

1.2中小型房地产企业品牌建设存在误区

与几个主要房地产企业品牌价值不断攀升的良好势头相比，占房地产市场主体的中小型房地产企业的品牌意识和品牌建设显得较为薄弱。其主要表现在：

1.2.1 品牌意识淡薄

房地产市场近几年处于一种高速发展的状态，即使房价一路飙升，商品房的交易量仍然稳步增长。所以很多中小型房地产商在不注重品牌建设的情况下，仍然有较大市场。因此，很多房地产商更多的关注眼前利益，不愿意将更多的人力物力投入到不能立竿见影的房地产品牌建设中。最终，形成了品牌意识淡薄的经营理念。

1.2.2对品牌理解存在误区

房地产品牌不是简单的商标、口号、广告，更不能等同于建设几项明星楼盘、高档楼盘。说到底，房地产品牌是社会公众通过对房地产组织以及其产品和服务的品质和价值认知而产生的内心感受，它是房地产公司的一种无形资产，是由众多因素长时间作用的结果。

二、中小型房地产企业品牌建设的必然性

2.1 品牌建设是企业扩大知名度的基础

房地产是价值昂贵的商品，人们购买房子都是倾其所有，大多数消费者做出的购买决定往往都会影响到其今后很长一段时间甚至是一生的生活状况。所以，也就产生了消费者对于房地产商品的高关心度和参与度。在竞争激烈的当今房地产市场中，没有特色的房子难以吸引顾客的眼球，高销售额和广知名度更是无从谈起。所以，中小型房地产企业要想在不断变革的宏观政策和竞争激烈的房地产市场中获得满意的市场份额，就要加强企业品牌建设，不断与消费者达成互动的沟通，将自己的企业文化、核心价值观念和房产的核心优势充分展现在顾客面前。这样，不仅可以提升企业的知名度和影响力，更为企业的下一步发展奠定坚实的基础。

2.2 品牌建设是加强顾客忠诚度的良机

房地产销售中较少出现重复购买现象，使得房地产领域的品牌忠诚度作用减弱。由于房地产商品的个别性，较难出现一般商品那样，重复生产同一品牌的同质或者同类商品，这就使得房地产商品较难被消费者重复购买。面对这种情况，如何利用现有的资源增强消费者的忠诚度，应该是每一个房地产企业都值得深思的问题。笔者认为，主要在于企业怎样对顾客开展一种持续的优质的服务，将企业的核心价值观、项目的核心理念展现在服务工作的每一处，让顾客无时无刻不感觉到企业品牌的力量、文化的底蕴。这时，企业的品牌便渐渐由抽象变具体化，品牌的力量也慢慢得到展现。

三、对中小型房地产企业品牌建设的几点建议

在此，笔者以江苏省知名企业――南京澳林商贸集团为例，提供几点关于中小型房地产企业品牌建设的意见。南京澳林集团是在市场经济大潮和南京市“跨江发展”战略推动下，迅速崛起的民营企业。集团经历了6年的发展，从房地产项目起步，至今已经形成“一业为主、多业态经营”的集团公司格局，除业主房地产外，经营范围已经拓展至商业贸易、装饰装修、物业管理、品牌洁具等多个领域，集团发展迅速，形成了一定程度的规模优势、品牌优势和潜力优势。

3.1 将房地产项目做好。

3.1.1项目质量过关。

房屋质量是企业生存的根本，也是顾客最看重的因素。房屋的结构是否合理、强度是否达标都是顾客的基本衡量标准，只有好的品质才能创造好的产品品牌，才能给顾客带来深刻的印象。南京澳林集团将“做有责任的城市运营商”作为自己企业文化内涵的一部分，当然就要在基本功上多下功夫。

3.1.2物业服务到家。

随着中国房地产业逐渐实现以品牌和产品为核心的产业化，物业服务成为房地产企业提升产品附加价值、实现差异化竞争的重要因素。高品质物业服务为业主提供舒适的居住环境和良好的居住氛围，将直接提升业主对房地产开发企业的美誉度与忠诚度水平；业主对其满意的物业服务进行“口碑传播”，将有效提升房地产企业的品牌认知度水平。2010年中国房地产品牌调查结果显示，万科物业、中海物业、金地物业等物业服务企业对品牌开发企业的品牌提升起到重要作用。

3.2 将房地产项目做深。

3.2.1将项目深层意境由抽象变具体。

对于企业来说，房地产项目体现的居住理念和深层意境是吸引消费者的手段。而对于消费者来说，却是一种精神层面的享受。如何突出每个项目品牌的特色，让每一个消费者都能切身体会，重点就在于要让这些抽象的理念、意境变得具体化。比如说，澳林集团的“非常6+1”项目主打小户型的概念，那么就要从房屋的平面尺寸、结构设计和价位上面充分展现“小户型”，让消费者觉得虽然是“小户型”，但是却可以承载他们的“大未来”，这样才能让其觉得物有所值。那么，他们也将毫不犹豫地进行自己人生中的这笔不小投资。也只有将每一个项目的品牌完善建立，才能逐步实现企业品牌建设。

3.2.2关注消费者深层次的情感需求。

房地产企业在进行品牌塑造的时候，尤其是在品牌定位的时候，不要把普通的消费者想得过于专业和理性，把自身的品牌价值赋予更多理性的东西。房地产企业拼命想让消费者知道自己的品牌如何专业、如何富有责任感，但是消费者却主要关注建筑施工质量、物业管理、社区环境等等。这样的品牌定位就很难打动消费者，让消费者产生共鸣。房地产企业在做品牌定位的时候，一定要多关注消费者朴实的情感需求。比如说，想要消费者忆起温馨的传统四合院，是“山水云房”的构思。企业可以通过很多形式的活动来达成这一目标，让消费者在情感层面上时时刻刻有种温馨的感觉。比如：在社区中不断更新硬件设施：古老的树木、假山流水等等，充分营造意境。这样，才能不断地将产品品牌的核心渗透给消费者，不断满足消费者的情感需求，提升消费者对产品的满意度，从而让更多的消费者信任和依赖企业品牌。

3.3 将房地产项目做广

将房地产品牌做广，会使得企业走向另一个更高的境界，同时也需要更多的智慧和力量来统筹品牌的建设。

3.3.1采取品牌延伸策略

对于房地产企业的品牌延伸，根据资料显示，一般有以下几个表现形式：（1）由住宅地产向商业地产、复合地产的延伸，如万达商业广场、中体奥园、澳林购物广场等；（2）项目品牌的跨区域复制，如万科地产将其在深圳享有较高市场美誉度的万科城市花园复制到了其他11个城市，而保利地产也将其在广州市场上取得成功的保利花园推向全国其他5个城市；（3）从最终产品向房地产产品的整个价值链的延伸，如富力地产成功地实现了品牌向产品设计、建筑工程及监理、物业管理、会所及酒店管理、住宅信息化等相关环节的延伸，在节约房地产开发成本的同时，营造了良好的品牌联动效果，大大加强了品牌对消费者的整体影响力。

3.3.2整合企业资源

关于外部资源整合，房地产企业可以通过资本运作、项目拓展及与相关企业结成战略合作伙伴，以品牌为纽带将整个房地产价值实现的不同环节整合在一起，从而解决成本，提升产品品质和强化产品的差异性，实现强强联合。

关于内部流程整合，在品牌理念的指导下，以顾客为中心设计内部业务流程、产品生产流程和客户服务流程，这是目前房地产企业对内进行品牌管理的主要着眼点。例如万科地产、保利地产和富力集团等房地产企业根据客户服务流程成立售后服务大厅，实现签约、交款、办理按揭等业务环节集中办公，为业主提供一站式服务，大大方便了客户，也提高了企业的工作效率。

四、结语

近两年来，随着国外房地产开发企业的大量涌入，房地产业的竞争日益激烈，而接连出台的各项宏观调控政策又使房地产企业在经营管理层面面临严峻的挑战。在这种市场环境下，房地产企业急需采用有效的经营战略来应付挑战，保持和增强自身的竞争优势。而随着品牌效用的日益显现，房地产企业日益关注品牌经营管理，加大品牌经营的力度。我们看到，优势的品牌有利于增强房地产商的抗风险能力；优势品牌有利于建立客户信任，影响客户购买决策；优势品牌有利于提高产品的附加值，提高企业利润率；优势品牌有利于房地产企业实施扩张战略。对于品牌建设不是很完善的中小型房地产企业来说，品牌建设和品牌战略显得更加重要。总之，可以说，品牌战略决定了房地产企业的前途与命运。

参考文献：

[1]齐文娥,胡在新,田金梅.中国房地产企业品牌经营管理的发展现状分析[J].建筑经济，2010,(4)

[2]胡东兴，韩立芳.中小房地产企业品牌经营研究――滨州华升房地产品牌经营探析[J].当代经理人，2006(11)

[3]南京澳林商贸集团.集团简介[EB/OL].(2010-1-11) baike.省略/view/31660989.htm

[4]中国房地产TOP研究组.2007中国房地产品牌价值TOP10研究报告[R]

[5]中国房地产TOP研究组.2008中国房地产品牌价值TOP10研究报告[R]

篇9

［关键词］供求理论 房地产 态势

一、引言

随着中国经济体制改革，特别是房地产业管理体制的改革，我国的房地产市场已取得了前所未有的发展。目前，我国的房地产价格一直飙升，房价成为各个城市街头巷尾经常议论的话题。房价的高低直接关系到老百姓生活质量，甚至关系到社会稳定。由供求理论可知，商品的需求量与价格成反比。但对于房地产市场而言，随着价格的飞涨，需求量也不断扩大，这种现象不得不引起我们的思考。

二、我国房地产供求现状分析

1.房地产价格水平分析

按照国际标准，衡量房价合理性的指标是房价收入比。房价收入比是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民家庭年平均收入之比，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行专家的说法为4～6倍。

目前已经公开的信息显示，我国的房价收入比超过7.8倍，许多大城市房价收入比持续在10倍以上。该指标显示，当前我国房地产价格明显偏高并不断升温。资料显示，2005年1～4月，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，同比提高约5.7个百分点。2006年9月，70个大中城市商品房销售价格同比上涨5.5%。房地产销售价格震荡起伏较大，房价的总体趋势还在不断攀升。

2.房地产供给分析

2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，占同期全社会固定资产投资比重为17.8%，其中全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%,占房地产开发投资比重为68.3%。2006年前三季度，房地产开发投资额12902亿元，同比增长24.3%，商品住宅完成投资9076亿元，同比增长29.5%。纵观我国房地产投资数据，供给一直处于增长态势。

3.房地产需求分析

首先，按照我国“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到2020年GDP要比2000年翻两番，城市化水平要大幅度提高，家庭财产要普遍增加，人民生活更加富足，房地产业所必须担当的角色不可或缺；而且目前中国经济总体增长趋势举世瞩目，对拉动经济增长有举足轻重作用的房地产业不可能突然裹足不前。

其次，我国近几年房地产行业发展非常迅速，快速增长。但这种发展是在几十年增长缓慢的背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长。所以市场需求保持着持续强劲势头，尤其是高品质、高性价比的住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求。

三、房地产现状及发展态势分析

根据数据资料显示，2005年我国商品房空置率是26%，大大超过国际公认的10%的警戒线，处于空置危险区间。下表为我国2000年～2006年商品房空置面积。

数据显示我国房地产市场供过于求，按照供求理论：当供过于求时，价格下降；当供不应求时，价格上涨。故我国房地产价格应呈现下降趋势，但事实正好相反，房地产价格仍保持高温。

1.我国房地产市场有效需求与有效供给现状

在房地产市场上，有效需求即为消费者愿意并有能力购买的房地产数量，有效供给则为开发商提供的真正能满足消费者需求的房地产的数量。

供给方面：全国经济适用住房投资出现负增长。2003年，经济适用房在供应中的比重为6.1%，2004年为4.1%,2005年1～4月经济适用房投资进一步下降到2.6%，2005年经济适用房完成投资同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重仅为3.59%。部分城市2004年销售的商品住宅中，户型为120平方米的都在40%以上，最高的超过60%。以上数据表明，普通房、经济适用房在房地产市场中比例不足，而高档房地产则严重过剩。

需求方面：中国虽有13亿人口，但有效需求不足，大部分中低收入者买不起房。这至少表明四个问题，一是绝大部分存款掌握在极少数富人手里；二是房价上涨过快，远远大于居民收入增加；三是房地产市场结构不合理，中档商品房、经济适用房偏少；四是政府用以满足低收入人群的社会住房供给不足。在这种情况下，少数人手中的巨大存款，仍然会形成社会需求，继续拉动房价上涨。但这部分需求仅占少数，相对于大部分中低收入者来说，他们的购买力毕竟有限，有效需求只集中在中档商品房、经济适用房。

以上分析表明，有效需求与有效供给不能达到均衡状态。由于国家金融政策，银行贷款提供了房地产开发的大部分资金，银行直接承担了投资风险，开发商并不急于获取资金，融资途径未受到明显的约束，所以他们不愿降低房地产价格，使价格一直高于均衡点。开发商为了赚取高额利润，一并抬高普通房、经济适用房价格，制造了不少泡沫，导致高昂的价格。

2.房地产市场发展趋势分析

房地产业的稳定运行对整体经济的稳定运行具有重要意义。2000年以来，固定资产投资额直线上升，占GDP的比重从2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此扩大的产能需要消化，房地产业产品主要是住宅等生活消费品，市场需求大，可以拉动上游产业。其次，有预测认为2006年世界经济增长将放缓，外贸对经济发展的拉动作用将弱化，扩大内需保持较快经济增长的权重上升，内需是大国经济增长的基本动力，由此可知今后房地产市场发展潜力仍很强大。故房地产供给数量仍会增加。

商品住宅价格将稳中有降。近年来，商品住宅市场供过于求，依照供求理论，商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下，供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团。随着我国福利住房制度改革，商品房市场需求主体逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格当有逐步下设的可能。

加入WTO商业用房将会走俏。目前，外资企业对中国经济形势一般持观望态度，不少外国公司只在中国设办事处而非公司，除了大集团公司外，一般只租不买。入世后，关税等条件放宽，在中国投资有了保障，各种不同规模的外资企业具备了进入国内市场的条件和信心，可为写字楼和外销公寓市场提供一个可观的客户群。而房地产业由于其本身的不流动性，将导致“入世”后的房地产市场只有外销需求的扩大而不会有境外供给的直接增加。

四、促进我国房地产市场健康发展的对策

1.调整商品房供应结构

由于经济适用房供不应求，而高档住宅供过于求，商品供给结构严重失衡。故应调整住宅供应结构，通过增加中低价商品房、经济适用房的供给，抑制高档住宅的建设，使房地产市场恢复均衡，真正解决居民的需求。

2.合理确定商品房价格，降低置业门槛

商品房的定价要合理，要让多数市民有供楼的能力，不能超出市民还款能力太多，让多数老百姓买得起商品房。房地产企业要加强管理、控制成本、提高技术、加快施工进度，同时也要结合市场变化，合理确定房地产的价格，树立品牌，提高信誉，走可持续发展的道路。

3.加强宏观调控，确保房地产市场规范、有序发展

房地产市场虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的缺陷。所以，政府必须从全局的角度进行宏观调控，主要从四个方面入手：一是总量控制，使总供给与总需求大体平衡；二是优化结构，使产品适销对路，兼顾社会多层次的住房需求，实现有效供给；三是规范行为，研究制定完善的法律法规体系，依法对市场行为进行规范和管理，保障市场的公平公正；四是调节收益，通过合理的收益分配调节引导市场行为，扩大有效需求。

五、结论

本文在分析我国房地产市场的发展现状的基础上，探讨了房地产市场实际价格与基于供求理论的理论价格相悖之原因，并提出了促进我国房地产市场发展的对策。相信未来几年中国房地产业必将逐步规范，供求关系将更趋优化，供应结构更趋合理，价格涨幅渐趋理性，房地产市场将保持持续平稳发展的势头。

参考文献:

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[2]牛凤瑞:中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社,2005

[3]邹坦曾慧群:供求理论看现行房地产市场价格居高不下的现象[J].商场现代化,2006,（456）:5

[4]曹振良:房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2003

篇10

题 目：郑州投建SHOPPING MAll 的实证分析——以大商新玛特SHOPPING MALL为例

1、选题依据(背景与意义、国内外研究现状与发展趋势)

(1)背景

随着改革开放的不断深入和大型百货店的逐渐衰退，郑州地区商业在快速发展的同时，不断涌现出1些新的商业形态如：购物中心、量贩店、便民店、仓储式商店、专卖店等，它们的产生和发展为郑州的经济活跃腾飞做出了巨大的贡献。

近年来国内外出现全新0售业态--shopping mall已经显出它无与伦比的优势。郑州经济环境优良，政策环境开放，人文环境充足，地理环境优越，居民消费水平较高，市民消费者的消费理念正朝着国际大都市的方向迈进。

众所周知，从大商集团4.21亿元拍得金博大店3年经营权，到神速签约郑州国贸店、闪电进驻漯河两店;从迪奥、倩碧等国际1线化妆品牌的引进，到大众时尚百货向精品时尚百货的转型超越;从创新联盟营销到销售业绩的不断攀升，大商1直是郑州媒体和商家关注的焦点。2019年7月13日，大商再次成为众所瞩目的焦点，大商集团河南店网拓展暨大商新玛特郑州国贸总店招商大会在郑州裕达国贸盛大召开，与会者有大商高层、行业专家学者数10人、国内外知名供应商代表400多人、各大媒体记者近50人等。本次招商大会的成功召开是大商集团对河南店网布局的首次高调亮相，标志着大商在河南店网布局的正式启动。

本论文将从大环境来分析郑州发展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新玛特shopping mall为例，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、竞争区位理论、商圈理论等角度全面认真地分析它的投资可行性。

(2)意义与国内外研究现状

投建shopping mall不仅是1个城市经济环境，人文环境，社会环境的改善，更是1个城市高速发展水平的标杆。MALL作为1种现代商业形态，代表着先进的商业生产力，那么，北美作为全球MALL的策源地和样板，为什么会出现两种孑然不同的局面?1类MALL作为成功的样板而受到称赞，现在依然门庭若市，而另1类MALL却被孤00地抛弃在野外，门口无比空旷。

美国在上个世纪80年代完成了对商业体系的现代化改造，这1切，是在市场的力量推动下完成的。美国能在经济上取得今日的成就，其商业体系的现代化程度和他的融资体系、富有创造力的社会生产体系1样，成为美国经济值得骄傲的标志之1。以至于今日当人们在议论起商业地产的时候，都会情不自禁地谈起“Shopping MALL”，即我们常说的“购物中心”。而“Shopping MALL”正是在美国开端。这1商业形式固然是在美国经济高速发展的背景下产生的，但目前却已成为全球现代商业的样板，它在1个国家的普及程度成为衡量1个国家现代化水平的标尺之1。

从早期欧美购物中心的发展，到近在咫尺的亚洲日本、韩国等国购物中心的发展，我们看到了众多的经验和教训。世界上没有1个购物中心会主观地走向失败，世界上任何1个购物中心自始至终都梦想走向成功。但是数2019年来的发展历程却说明：有1些项目获得了成功，而有1些项目却走向了失败。成功是主动的，而失败却是被动的。

从欧美和日本等地的购物中心发展经验中，我们又可总结出1个普遍的规律，那就是1个国家和地区的购物中心从起步走向成熟，基本上都要经历3个阶段，这3个阶段分别是：

第1阶段：购物中心刚刚开始起步，这个阶段由于购物中心在市场上并未饱和，加上市场的需求推动，使绝大多数购物中心1旦建成，都能在初期获得1个较好的效应。这个阶段是购物中心发展的黄金时期，很多商业地产开发商本身并未对购物中心有充分的认识并做好足够的准备，就在利益的推动下进入购物中心的建设和运营，这个阶段对购物中心运营最重要的

因素是地段的因素;第2阶段：购物中心从起步阶段进入相对稳定的阶段，这个阶段购物中心的建设开始趋于饱和，并成为市场消费的主要场所。购物中心与购物中心之间的竞争开始出现，在这个阶段，由于购物中心运营都开始步入成熟，购物中心之间主要的竞争是人力资源和技术层面的竞争，在这个阶段，现代商业人才和商业运营技能是决定购物中心生存的决定因素。在竞争的推动下，1部分购物中心承受不住压力，开始衰落;第3阶段：购物中心的发展和运营进入成熟阶段，成熟的购物中心供应链和连锁的购物中心开发商开始形成，竞争进入白热化。在这个阶段，现代商业人才充裕，商业运营技术已相对成熟，购物中心与购物中心的竞争主要体现为核心竞争力的竞争。主题化经营和差异化战略成为购物中心吸引客流的主要亮点，具有鲜明主题和高度战略规划思想的购物中心开始构筑中心优势，并成为购物中心竞争角逐中的优胜者。大量目光短浅、规划落后和过于追逐短期利益的购物中心被淘汰，购物中心开始形成强者为王的格局。中国购物中心的发展，也不可避免地要经历这3个阶段。

(3)发展趋势

购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展过程出现的，并且在1定程度上进1步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达45000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜样的作用。从购物中心的发展对各国经济整体发展的促进作用的角度来分析，对我们研究购物中心、发展购物中心更是具有相当大的启示意义。仅以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额达到8302亿美元，1994年达到了8500亿美元，2019年则已超过了1万亿美元，这个销售额在非汽车类商品的销售额中占了55%，美国购物中心所雇用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有1名是在大型购物中心工作。在这里需要说明的1点是，美国的购物中心产业1993年就已进入了成熟发展时期，因而大型购物中心数量逐年递减，即便如此，购物中心所产生的销售额，仍然呈现出直线上升的趋势。购物中心在美国、日本、欧洲以及其他国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，被0售业人士称为“流通革命”，主要原因在于购物中心从根本上改变了0售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导，对消费的促进。

2、研究目标与主要内容(含论文提纲)

(1)研究目标

本论文将从大环境来分析郑州发展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新玛特shopping mall为例，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、竞争区位理论、商圈理论等角度全面认真地分析它的投资可行性。

(2)研究内容

主要研究从shopping mall的产生和发展以及shopping mall在中国的个案分析，探讨shopping mall在郑州投资兴建的可行性。同时，大商新玛特作为1家外来企业，如何在竞争激烈的郑州市场投建shopping mall取得了巨大成功。

论文提纲：

1、 购物中心的产生及发展趋势

(1)购物中心的产生

(2)购物中心的定义

(3)购物中心的特点

(4)购物中心的现状

(5)购物中心的分类

2、 中国SHOPPING MALL的个案分析

(1)赛特购物中心淡出武汉

(2)广州天河城广场购物中心

(3)成功发展SHOPPING MALL应具备的条件

3、郑州发展SHOPPING MALL的环境总析

(1)经济环境

(2)地理环境

(3)政策环境

(4)市场状况

4、投建大商SHOPPING MALL的实证分析

(1)区位环境分析

(2)大商新玛特SHOPPING MALL商圈分析

(3)经济政策环境分析

(4)人文环境分析

(5)郑州市居民消费需求分析

5、大商新玛特SHOPPING MALL的投资风险研究

3、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等

(1)研究方法

1。实证与案例分析法

这是西方经济学界比较公认的研究方法，也可以称之为成熟的研究范式。实证分析方法的特点是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及说明该事物在各种条件下会发生什么样的变化，产生什么样的结果。

2。归纳法

从案例出发，必须运用归纳的方法。归纳法的运用，就是从1个或多个企业的发展道路中发现各自不同的竞争力和核心竞争力，在此基础上，对核心能力有1个较普遍的认识。

3。比较分析法

由于不同的学者有不同的关于核心竞争力的观点，而且不同企业的发展道路与竞争力提升方式、路径都不尽相同，这都使本文自然的应用比较分析法进行研究。所谓比较分析法，是将两个或多个同类或相近的事物，按同1法则进行对比分析，寻找它们的相同点与差异点，并根据同1法则进行对比分析的结果来推测未能知的事物或具有同样或近似的性质和特征。本论文中有关核心竞争力理论的渊源和发展以及核心竞争力的提升等的研究，将是比较分析法的具体运用。

(2)研究手段与技术路线

学校图书馆、阅览室有丰富的藏书，并设有电子阅览室，可全文检索中国期刊网，能方便查阅到国内外重要期刊上发表的最新成果，还通过对1些成功的案例进行分析。此外，还有指导老师的悉心指导。

在研究内容中，对shopping mall的综述，主要是通过利用各种途径包括网络、期刊、报纸、杂志等资源来搜集大量的相关资料。在研究世界各国shopping mall的发展和趋势同时，密切关注国外发展shopping mall的趋势，尤其是发达国家的发展趋势。此外，随着国内经济的发展，中国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。这种趋势促成了对大型Mall购物中心的需求不断增强。

本课题主要是通过层层递进的方式，道出shopping mall的其中缘由，进而得出在某个区域投资发展shopping mall的可行性。

4、中外文参考文献目录(作者、书名论文题目、出版社或刊号、出版年月或出版期号)

[1] 郭国庆。市场营销学。北京:中国人民大学出版社，1999

[2] 李小建。经济地理学。北京：高等教育出版社，2019

[3] 陈才编。区域经济地理学原理。北京：中国科技技术出版社，2019

[4] 石伟，李洪涛。沃尔玛商业帝国启示录。经营者，2019(5):53-54

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[6] 徐志爱，唐平华。居民消费结构变化趋势。北京：科学技术出版社，2019年

[7] 蔡恩泽。大商场向何处去。江苏:江苏人民出版社，2019

[8] 杜江，李炳毅。城市居民消费行为差异的实证分析。商业经济，2019(1):37-39

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[14] 李毕万。百货店营销。北京：企业管理出版社，1999

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[16] 黄维礼。0售促销管理，北京：经济科学出版社，1996

[17] 黄桂芝。0售营销，北京：清华大学出版社，1998

[18] 菲利普。科特勒。市场营销管理。北京：中国人民大学出版社，1998

[19] 大卫·E·贝尔。战略0售管理。大连：东北财经大学出版社，2019

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[21] 余凯。仓储式超市经营管理实务。广州：广东经济出版社，2019

[22] 吕1林。美国沃尔玛——世界0售第1。北京：中国人民大学出版社，2019

5、研究的整体方案与工作进度安排(内容、步骤、时间)

(1)研究的整体方案

对本论题的研究，主要分4大步骤着手进行。

第1，论述SHOPPING MALL的产生、定义、特点、分类、现状及未来发展趋势

第2，研究主要对中国SHOPPING MALL个案进行分析，以赛特、广州天河城为例，分析它们的成功和失败的原因，并结合国内外的具体事例总结出成功发展SHOPPING MALL的应该具备条件然后，着重对双汇集团的企业核心竞争力进行研究

第3，针对郑州的大环境进行论述分析，得出郑州已基本具备发展SHOPPING MALL的硬件和软件条件

第4，在所研究的基础上，主要就以大商新玛特SHOPPING MALL为例进行实证分析。运用区位理论、商圈理论等进行分析;

第5，就预测购物中心的未来发展趋势，并对大商新玛特SHOPPING MALL未来存在的风险进行分析。

(2)工作进度安排

论文步骤

完成时间

备注

确定选题，完成选题审批表

2019年12月20日

学生与导师沟通确定题目、完成审批表

下达任务书

2019年12月31日

指导教师指导学生完成任务书

开题报告定稿

2019年1月15日

指导教师指导学生完成开题报告

文献综述定稿

2019年3月10日

指导教师指导学生完成文献综述

外文翻译定稿

2019年3月10日

指导教师写指导学生完成外文翻译

交论文完整初稿

2019年4月27日

指导教师要求学生保留修改稿件

毕业论文中期检查

2019年4月28日—30日

系里检查学生论文进展和教师指导情况

论文第2、3...稿