不动产管理的特征范文

导语：如何才能写好一篇不动产管理的特征，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。

1.规范记载

不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。

2.专人保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。

二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统

因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。

三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干

因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。

四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心

1.不动产权籍的增籍与灭籍业务

不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。

由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。

2.完善不动产灭籍业务的新手段

不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。

3.房屋征收拆迁冻结的新方式

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关键词：不动产测绘；测绘工程技术；现状；思考

引言

不动产测绘工作是一项基础且复杂的工作，对后续不动产的登记和管理工作有一定的影响，对测量结果的精确性有很高的要求，相比其他测绘工作，其工作的开展要求更为严格，开展不动产测绘工作的前提条件是必须遵循相关的法规、行业规范标准。随着全球定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）、遥感技术的成熟，依靠人工记录和操作的传统测绘技术逐渐向数字化、自动化发展[1]。智能化的发展减少了人员成本、物资投入，也使测量精度以及工作效率大幅提升，企业的经济效益也得到提升。现代测绘工程技术的大量涌现，促使相关作业技术不断更新、不断改进，对不动产测绘工作质量的提升也起到了促进作用。

1不动产测绘的概述

不动产测绘是相关部门开展土地产权管理、土地开发建设工作的基础。此项工作的重点应放在地形图绘制、土地面积测量计算、测量报告生成等方面。根据各区域土地的实际状况实施土地归属权、界址、数量以及面积等的调查，依据调查结果绘制全面的数据图表以呈现出土地的相关使用情况，是不动产测绘的主要工作。不动产测绘是根据不动产的实际构造和位置，选择适合区域地籍测绘的测绘技术，以确保测绘技术的可行性，保证不动产的准确测量[2]。开展不动产测绘工作应在确保使用者基本权益的基础上展开，将区域地质条件融入整个测绘工作中，有利于此项工作经济与技术的可行性分析。在具体实施测绘工作时，在同一区域内地籍图可以实施有效的合理转换，促进行业管理的标准化、统一化，进行不动产的测绘工作为后期开展相关查询、统计工作奠定基础。在建筑业快速发展、城乡一体化背景下，不动产本身的价值是公众关注的焦点，这使不动产测绘工作得到高度重视。通过不动产测绘，精准获取较为全面的地籍、产权信息，并以获取的数据对不动产的价值进行评估。依据测绘结果融合我国目前产业发展规划的现状，更好地制订相关的测绘策略和技术方法。针对测绘内容采取相应的测绘技术实施作业，有效提升不动产测绘质量和效率。不动产测绘工作专业性很强，需要专业素质较高的人员来担任此项工作，测绘人员需要了解和掌握相关的专业知识和技能，对目前国内房地产行业中的各类交易业务进行充分的了解，只有掌握和了解了行业相关知识和交易业务，才能胜任这一专项工作。同时，不动产测绘人员还需要具备应对突发状况的能力，这就要求其应掌握再测、补测专业技能。由于此项工作多为野外作业，在进行图纸表达时，既要将各层面的内容清晰呈现，还要展示广泛的野处区域，将相关领地界限等重要标识在图纸上标出，这就需要比例尺较大的测绘图纸。相较于其他普通地形的测绘，在测量对象上不动产测绘明显表现出特殊性，是为了让人们了解房屋之间的位置关系，更好把握房屋之间的距离关系这是主要目的。不动产测绘工作具权威性，开展测绘工作时，测绘人员要严格遵循国家相关不动产测绘技术条例以此进行操作，测量工作结束后，上交到相关部门进行审批的测量结果不允许出现随意更改测量数据。有关机构进行审批时以相关法律法规为依据，并严格遵循和以此为原则实施审核工作，测量结果一经确定将作为房产交易的参考依据。只有房产测量结果的权威性得到了保障，在进行房屋交易过程中才能使不动产所有权人的权益得到保证。

2不动产测绘工作的现状问题

现代不动产测绘是政策性十分强的一项工作，在行政管理中承担着配套服务的功能。测绘人员对测绘的专业技能要不断更新、及时积累。目前，在多个城市测量成果基本都是中介专业测绘机构提供，相关部门依据测绘结果将其在不动产产权管理中加以应用。这种状况下，承担测绘任务的组织既要使市场活力得到有效保持，还要追求经济上的利益最大化。但是我国在不动产测绘管理工作中监管力度较弱，影响到测绘工程质量。在实际中测绘作业质量问题在工程建设中存在，受气候条件、地理特征因素的影响，数据准确性受到影响[3]。人为因素对测绘工作影响也比较多，像一些不合理的测绘任务、测量人员不规范的操作行为以及只凭借自身工作经验而不按照行业标准进行测量等，这些问题均会造成数据出现误差。通常作业单位对安全问题比较重视，但也有不依据作业流程、安全施工条例实施操作的现象，自身安全防范意识薄弱，这些行为是安全事故的诱因。还有测量人员掌握现代化设备的技能欠缺，像仪器的使用、技术操作等，这都存在一定的安全隐患。而原材料质量问题和施工设备的管理问题也是测绘工作中常见的问题。测绘行业的快速发展，促使用于测量的仪器变得更多元，在市场中呈现多样化。但在另一方面，市场管理中相应的监管机制并未形成，使有质量问题的设备、仪器流入市场，一旦采购人员工作疏忽，这些设备和仪器进入作业环节后，将会直接影响测绘结果的精确性，严重者对整个测绘工程作业会造成不可估量的影响。成本控制是不动产测绘管理工作的关键。然而，在实际管理工作中，工程预算和编制对施工企业至关重要，而一些企业的管理层对其的重要性认识不足，前期预算环节对工程整体的成本以及未来成果并没有一个完整的规划，预算工作不完善，管理松散表现在缺乏明确的分工，这些现象影响施工的效率，而预算出现问题则带给企业的损失是很严重的。

3测绘工程技术的实践应用

当前我国测绘手段在航天领域应用遥感技术、摄影测量对地籍、界址、建筑物进行空中拍摄，可以获取三维立体式的影像，有效满足相关测量工作需求[4]。采取人工测量与遥感测量融合的模式，获取得到的各类不动产测量数据更加全面、更加准确。摄影测量与遥感技术的实践应用，既能够融合不同的专题内容且又有针对性地进行不动产图的制订，从而使不动产测量工作能够更加有效完成，也为相关行业发展提供科学依据。同时，灵敏度与分辨率较高的摄影装置能够清晰的再现地籍、房产的原貌，所以借助卫星遥感技术实时监控某一领域的动态变化状况，可以为相关研究分析不动产变化规律提供参考资料，将我国国土变化特征和趋势也能清晰呈现出来。借助数字化扫描技术将关键的数据信息地籍图纸、地形等及时导入不动产测量工作中，再借助计算机软件整合分析数据信息，最终生成不动产信息报告。借助数字化扫描技术手段，对周边街道的布局情况、图纸中路线分布状况实现详细了解，门牌号等信息出现变更状况可以及时得到更新。将RTK技术用于不动产测绘工作中，整个测量工作的效率与测量结果的准确性大大提高，此项技术受外界因素的干扰较小，对人为误差有效控制，因其具备自动控制系统，作业精度可以得到大幅提升。

4提高测绘工程技术应用效果的思考

应加快出台与不动产测绘行业相适应的立法条文，健全现有的不动产测绘工作的相关法规制度。进行不动产测量标准和规范的编制，规范和标准都要统一，避免各区域依据自身状况实施差异化测量标准进行不动产测绘工作则会影响整个测绘信息和数据的整合、传递，只有制定科学统一的不动产测绘标准，完善法律法规保障体系，才能够为测绘工作提供保障。在测绘范围内全面熟悉和了解掌握不动产的相关数据信息，做好数据信息的分析处理，在立足于这些数据信息的基础上，搭建数据库系统，并进一步完善测绘技术数据库系统。落实好数据获取工作包括直接利用己有原始资料，采集数据过程中需要着重关注数据内容与格式；收集野外测量数据，数据的获取工作应立足于这两个方面。完善数据整合与入库工作。在实现数据采集目标后，遵循数据库的基本要求，及时开展数据整合处理工作，对数据信息采用科学的方法进行汇总统计，为了使不动产行业测量数据实现资源共享，构建统一的数据库平台，从而使不动产管理体系更趋科学化、完整化。

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关键词：不动产投资信托 法律

不动产投资信托（简称REITs），常指一种聚集大众资金用于不动产投资和管理，并由上述活动的收益分配给投资者的组织或形式。不动产投资信托最早起源于美国。不动产投资信托与成立投资公司后再投资不动产相比较，不动产投资信托有其独特的便利和优势。如果成立公司的话，投资人成为股东，分享公司买卖、经营不动产的利润，是一种传统的投资方式。缺点是除了公司获利要缴税外，股东分配的股利也要缴税，这就形成了双重缴税，而不动产投资信托一般无须双重缴税。此外，不动产投资信托的份额经常可以如证券一般在市场上进行流动，具有流动性好，投资起点低等特征，为投资者所喜爱。除了个人投资者外，机构投资人(如养老基金等)也在其投资组合中包括了不动产投资信托。目前美国约有180多只在证券交易所公开交易的不动产投资信托，总规模达到3750亿美金。

不动产投资信托的类型和结构

根据其对不动产不同的投资和收益取得模式，不动产投资信托又可分为资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托。资本型不动产投资信托主要从事购买和管理不动产的活动，并从中获取资本收益。而抵押型不动产投资信托则主要将募集到的资金直接贷放给不动产商（以不动产为抵押物），有时也向银行借款后再以更高的利率贷给不动产企业，其收益主要来自于利息、利息差等债权性收益。此外，还有集合资本型不动产投资信托和抵押型不动产投资信托功能于一体的混合型不动产信托。

这些类型的不动产投资信托通常采取三种结构：传统式、伞型合伙式以及下式不动产投资信托。传统不动产投资信托以信托名义直接拥有自己的资产。伞型合伙式和下式不动产投资信托的结构则相对复杂。

在伞型合伙不动产投资信托中，不动产经营合伙企业中的合伙人和不动产投资信托组成新的合伙关系，称为“营运合伙组织”。为了在新成立的营运合伙组织中取得股份（营运合伙单位），不动产经营合伙人在其中投入不动产，而不动产投资信托则投入资金，如果不动产信托具有可分割的份额，则营运合伙单位可以与不动产投资信托的份额进行互换。从形式上，营运合伙组织直接拥有所有的不动产及投入的现金。不动产投资信托的首席合伙人通常拥有大多数营运合伙组织的股份。过了一段时间后(通常是一年)，营运合伙中的不动产合伙人可以用自己的营运合伙单位兑现现金或不动产投资信托的份额，和不动产投资信托的其他投资者享有相同的流动资产。这种现金或基金份额的转换可能会导致不动产合伙人须支付在营运合伙成立时延期支付的税金。不动产合伙人可以选择将营运合伙单位转换为现金或基金份额的时间以递延付税的时间。可见，伞型合伙不动产投资信托的出现是出于为不动产商套现提供一种递延付税和流动性选择，这无疑对房地产开发公司具有极大的吸引力。

不动产投资信托的结构与伞型合伙不动产投资信托类似，但由不动产投资信托拥有并管理不动产。不动产投资信托的董事由股东（基金份额持有人）选出，并对股东负责，董事可以任命基金的管理人员。不动产投资信托的董事通常是不动产公司及专业团体中的资深人员。不动产投资信托的管理人员要对董事会、股东和债权人负责。很多下式不动产投资信托是从私人企业转为上市基金的。在这种情况下，原先私人企业的主要股东会成为上市后的不动产投资信托的资深管理人员或董事，并将自己的所有人地位转成新上市基金的股份。

不动产投资信托的立法模式

从法律规范的角度,不动产信托主要可以分为美国式的税法驱动为主，其他法规为辅以及其他国家的单项立法为主两种模式。

美国不动产投资信托的设立主要由有关的税法所决定，其最主要的法律条件来自于针对不动产投资信托的税法。在美国，只要符合税法规定的一定条件，不动产投资信托就不需要缴纳企业所得税。此外，不动产投资信托还可以通过提高不动产投资信托的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现不动产投资信托的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，转移其它收入。由于不需要或者规避缴纳企业所得税，美国不动产信托的发展很快。有关不动产信托的一些重要规定也主要体现在美国的《国内收入法》中。比如该法规定为满足特定的免税或减税要求，不动产投资信托必须是和法人一样可征税的实体，由董事会或受托管理人管理，拥有可完全转让的股份，至少有100名股东，在前一个税收年度的下半年，由五人以下人数拥有的股份不超过50%，总资产至少有75%投资于不动产资产，毛收入额至少有75%衍生自不动产租金或不动产贷款的利息,由应纳税不动产投资信托的子公司股票构成的资产不超过20%,每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的方式支付等。其他辅法律则主要包括《联邦解决计划》,《不动产投资信托改进法2003》，《证券交易法》等。

亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国和我国香港近年来推出的不动产投资信托产品在很大程度上吸收了不动产投资信托在美国的发展经验。如新加坡货币管理机构在1999年颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》对上市不动产投资信托作出相关规定。日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。2001年有2家不动产投资信托在东京证券交易所首次上市。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为不动产投资信托发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了不动产投资信托上市的相关条例。2003年7月香港特区证券和期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对不动产投资信托的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出明确的规定。

由于美国金融发展一直处于世界领先地位，其金融法律法规体系也以复杂、细致以及相互关联性强而著称。而其他国家虽想借鉴美国经验，但毕竟各国之间的法律体系不完全一致，很难完全“照搬照抄”他国的法律制度，因此将美国不动产信托基金的法律法规集中起来而形成一个单独的不动产投资信托的规则是很多国家不约而同的自然选择，而且这也是相对立法成本较低的一种选择。这些国家或者采用专项立法形式，或者通过修改现有的投资、信托、基金等有关法律，对不动产投资信托的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。但很多时候，单项立法会造成考虑不周，时间延缓等问题，并且作为不动产信托发展最重要驱动力量的税务规定可能无法得到完全地体现。

发展我国不动产投资信托的法律问题

房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一。伴随中国经济的发展，房地产投资需求不断上升，房地产市场资金需求也不断上升。但从资金供给的情况来看，多年来我国房地产市场资金供给渠道十分单一。房地产企业的资金主要来源于银行贷款、自筹资金和销售回款，而自筹资金只占项目的极少部分。由于销售回款在时间和运作上成本过高，市场绝大部分项目开发和运转资金，乃至房地产消费贷款资金均来自银行，资金集中于银行体系在客观上造成了我国金融系统存在一定的系统性风险。有资料显示：目前我国房地产行业各环节中超过80％的资金来自银行的贷款，一旦房地产业发生问题，银行业是最大的受害者。为此，央行2002年底开始关注银行房地产信贷资金。2003年6月了121号文，严格控制银行对房地产信贷资金的发放规模，对房地产市场的资金供给形成了较大的限制。目前市场资金供给的另一方是信托投资公司，但其对于房地产行业的资金供给量占市场总供给的比例不到千分之一，规模微小。

与国外不动产投资信托的规模相比较，我国信托投资公司的房地产信托功能有限。其目前主要弊端在于：产品单一，绝大部分信托计划针对单一项目开发；运营模式单一，多数以贷款形式运营；资金和产品流动性比较弱，仅限于信托凭证的转让；运营规模小，多数规模在2亿以下；利率定价单一，多数参照银行贷款定价；销售周期短，多数信托计划销售周期不超过1周。

如果需要降低我国银行业在房地产行业的系统性风险，以及丰富广大投资者的投资品种，发展我国的不动产投资信托将是一个很好的方法。但对于不动产投资信托的发展，首先需要明确几个法律问题。

（一）不动产投资信托的法律主体地位

不动产投资信托在我国应该按照现在我国《信托投资公司资金信托管理办法》的要求，将其定义为一种集合性的信托理财计划，还是将其定位为一种类似于证券投资基金的基金？这是发展不动产投资信托首先要解决的基本法律问题。

如果将不动产投资信托当作一个信托计划由信托投资公司来管理，则由于我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，而房地产开发所需资金一般数额较大，投资周期长，经常需要上亿的资金。如果不动产投资信托的组成也受到不得超过200份信托合同的限制，那么对单个投资人的资金要求就会很大，这不利于融资规模的扩大。除非对于不动产投资信托，监管层网开一面，允许其可以不受200份信托合同的限制。我国银监会于2004年10月18日向社会了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该《征求意见稿》首次明确了对经过银监会批准的房地产信托业务可以不受200份信托合同的限制。但至今该《办法》尚未正式出台，显然，监管层对发展不受信托合同份数限制的不动产投资信托还是存有一定的顾虑。

另外，中国信托计划期限普遍都较短，不像日本、美国等国家信托计划呈现出中长期融资特征。信托在我国整个金融体系中发挥的作用还十分微弱。尽管中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年。但就现有的信托计划而言，尽管都符合这一要求，但大都局限在1至3年间，而未出现期限长至5年甚至10年以上的中长期信托计划。

当然如果将不动产投资信托当作一个类似于证券投资基金的产业基金来管理，比如出台相应的不动产投资信托法规，则其可以不受到200份信托合同的限制，而且证券投资基金对单个投资者的资金要求很低（证券投资基金的最低认购标准一般仅为人民币1000元）。从国外的REIT的发展情况来看，它可以在交易所上市，可以自由买卖或转换，具有很强的流动性，更类似于我国的证券投资基金。

在美国，不动产投资信托可以选择公司、商业信托或者其他组织作为其运行的法律主体，这种宽松的运行模式显然与美国实行金融混业经营是分不开的。尽管我国目前金融控股集团已经出现、银行设立基金公司，汇金公司、建银投资注资证券公司等表明我国已经出现了金融混业经营的萌芽，但从法律层面上看，金融行业依然应该是进行分业经营的。所以，我国不动产投资信托必须选择一种确定的组织形式作为其经营的法律主体，而不可能出现类似美国的自由选择模式。从美国不动产投资信托的产品特性来看，其与上市的股票、基金等相似，遵循证监会（SEC）的监管，因此如果我国要引进不动产投资信托的话，将其定位为一种基金公司也许更适合我国目前的法律现实。

（二）不动产投资信托的管理模式

美国不动产投资信托的管理有两种模式：内部顾问模式和外部顾问模式。所谓内部顾问指不动产投资信托的管理人也是投资人的一种模式。在这种模式下，由于投资人（当然是指在不动产投资信托中占有较大比例的投资人）的利益与管理人的利益趋于一致，因此成本比较低。外部顾问模式则相反，不动产投资信托的投资人和管理人不为同一人，不动产投资信托只能作为所持有不动产的所有人而不可以管理或者运作所拥有的不动产，基金的管理人为独立的第三方。外部顾问模式类似于我国信托法、基金法所规定的信托模式。在我国的信托投资公司、基金管理公司模式中，委托人（即投资者）一般不可以为受托人，而受托人一般也不可以将自己的财产与受托财产相互混同或者进行交易。除了接受受托报酬外，受托人应该不可以利用信托财产为自己谋利益。

美国的不动产投资信托在20世纪90年代以前，一般普遍采用外部顾问的管理模式。但这种情况在《1986年美国税收改革法案》出台后发生了改变。根据该税收改革法案，不动产投资信托的持有人可以自己管理和运营不动产投资信托所有的资产。于是受托人和委托人同为一人的内部顾问模式在美国发展起来，到1996年时其规模已经大大超过采用外部顾问模式的不动产投资信托，成为美国不动产投资信托行业的主要管理模式。

但我国的信托投资公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《证券投资基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顾问”的管理模式，即信托财产的管理人和信托财产的所有人不为同一人。为了避免道德风险，我国立法层、监管层都不鼓励受托人将自己的财产与受托管理的财产混同或进行交易。而且即便在目前相当严格的委托人和受托人互相分离的法律规范下，我国还是出现了受托人利用信托财产进行利益输送的违规事件。在信托公司行业比较典型的有金新信托的乳品信托计划关联交易事件；在基金行业，也有“基金黑幕”等耸人听闻的事件发生。因此我国发展不动产投资信托，其管理模式是否可以参照美国采用内部顾问模式，还有待进一步的研究。笔者认为，在目前我国金融法律制度还不够健全的情况下，再考虑到我国金融市场发展的不完备性，继续实行委托人与受托人相分离的外部顾问模式也许是更稳健的选择。

另外，鉴于我国目前已经普遍在上市公司、基金管理公司中引入了独立董事制度，作为一种对受托人管理行为的监督机制。这是由于投资者在投资基金或者上市公司之后，受托人负责全权管理这些财产，而投资人或者出于“搭便车”的考虑而疏于监督，或者由于专业所限，难以对管理人进行有效监督，而独立董事相对而言可以比较中立地对管理人的行为做出判断，在一定程度上有助于维护广大投资者的利益。目前我国的信托公司尚未建立起独立董事制度，而基金管理公司都已建立起了该制度，并且信托公司历经整顿，其受托资金规模、管理和内部控制能力、信息披露、国际化程度、人才贮备、社会信用等各方面都不及基金管理公司发展的规范。因此，不动产投资信托管理人的重任应由相应的基金管理公司承担为妥。

（三）不动产投资信托的募集方式

如果将不动产投资信托被认为是一种信托计划，按照我国现行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不动产投资信托采用的是基金形式，那么其募集方式也许就可以采用公募形式。募集方式的不同将决定不动产投资信托信息披露方式的不同。对于私募产品，监管层一般不强制要求其进行严格的信息披露，但对于公募产品，则世界各国一般都规定有严格的信息披露制度以及严厉的惩罚措施。按照美国法律，公募要严格执行证券交易法律规定的义务；而私募，由于其披露对象多是拥有信息、资金或专业等优势的投资机构，因此证券法律对信息披露的规定也相对宽松。

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关键词：性质；不动产登记；统一登记；基本问题：构想

《物权法》颁布实施后，建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼，虽然部分地方开展了试点探索，但由于国家层面的制度未建立，总体效果并不明显。解决中国不动产统一登记问题的根本，在于从法理层面理顺不动产物权之间的关系，并在此基础上调整和完善不动产登记和行政管辖制度。本文从不动产统一登记行为性质，分析了不动产分散登记的现状、弊端，探讨了推进中国不动产统一登记的几个基本问题，特别是提出了推进中国不动产统一登记的构想。

一、不动产统一登记行为性质

不动产统一登记，是指不动产权利人依法律和相关规定，向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。

关于不动产统一登记的性质，目前国内大致有三种观点[1]： 一是公法行为说，该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为，体现国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益； 二是证明行为说，该说认为房屋产权管理机关的职责范围是审查买卖双方是否具备办证（ 交付） 条件，至于房屋产权变更登记本身，只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准； 三是私法行为说，该说认为统一登记本质上应为私法行为。我们认为，登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。因此，统一登记行为是当事人和登记机关双方的意思表示的一致性表达，而不是行政机关单方面的意思表示[2]。

二、我国不动产登记制度的现状评述

由于历史原因，我国的不动产登记制度是建立在计划经济时代条块分割的基础上，为实现各职能部门分别的行政管理目的而设，登记规范制定主体多头，而且层级较低，效力较差。这种立法模式导致登记规范的内容不仅散乱，而且互相矛盾。主要表现为登记主体混乱多头，[3]登记事项不统一，登记程序不规范不透明，登记内容使用查阅困难，已经不能适应现代社会对不动产物权变动公示的客观要求。第一，不动产登记范围混乱，名称亦不规范。第二，不动产登记的规则体系混乱，各自为政现象突出。首先同一不动产登记对象的规则体系混乱。其次不同种类的不动产登记自成体系，混乱和交错现象非常明显。第三，不动产登记机构分散，形成多头登记。

三、中国推进不动产统一登记的几个基本问题

1.必须首先从法理上合理界定不动产物权之间的关系，明确土地的基础地位。

从法理上合理界定不动产物权的关系，是不动产统一登记必须要解决的深层次问题。实施中国的不动产统一登记，必须贯彻不动产登记以土地为基础的原则，这样才能理顺不动产之间的关系，构建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系。

2.不动产登记机关可选择行政机关

作为不动产统一登记的实施实体，不动产登记机构的设置是实现统一登记的必然要求。目前，对于中国将来不动产登记机关的选择，主要有三种观点：一是由人民法院作为登记机关；二是由公证部门或事业单位作为登记机关；三是由行政机关作为登记机关[4]。我们认为结合中国现实状况，以行政机关作为不动产登记机关较为合适。中国的行政机关长期以来一直担任不动产登记职责，积累了相当的经验和基础。

3.过渡期可通过优化登记机关职权来推进不动产统一登记

在当前不动产分散登记的现实弊端中，不动产登记矛盾和冲突问题以及由此带来的社会问题是主要的且最为迫切需要解决的问题。因此，是否可以在近期尚未完全实行统一登记的过渡期内，先通过相关制度的完善和机制的构建，优化登记机构职权，实现有限目标；然后再着眼长远，实现统一登记立法和机构设置。

四、构建统一的不动产登记制度的构想

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记程序和登记办法。

首先，应当建立以土地登记为中心的登记制度，规范登记名称。

随着物权制度的发展，土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也应获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层多单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的，并围绕着土地使用权而展开，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。

其次，建立不动产统一登记机构，减少不动产流通障碍。

目前关于统一登记机构的设置改革，有代表性的有三种模式： 机构合并模式；机构单设模式；[5]集中办理模式。[6]我们认为，目前我国统一登记机构建立在第三种模式的基础上，在各地开办的政务服务中心内，设置不动产登记中心，专门负责不动产的登记。这是因为目前各不动产登记机关已经储备了丰富登记的经验，其中从业人员已经有了相应的职业素质，在此基础上进行集中办公改造所花费的成本最低。在政务服务中心内设置不动产登记中心，更能符合物权变动登记公示公信原则的基本内涵和要求，同时避免了现行登记机关相互推诿相互争持的情况。

第三，完善不动产统一登记程序和登记办法

实现统一登记程序的法治化，在程序形成、程序设置、程序主体等方面予以法律的规范。为了避免立法上的重复，我们认为应当对不动产统一登记的一般步骤作出规定，根据现行法的总结，[7]不动产统一登记的一般程序可归总为以下六个步骤： （1） 提出申请； （2） 受理申请（ 收件） 并记征规费； （3） 审查； （4） 公告；（5） 核准登记，登簿并颁发权属证书；（6） 立卷归档。其中的公告仅适用于特定的登记类型。完善不动产统一登记办法，按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”； 二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上不能授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法[8]。因为不同的统一登记模式，会有不同的土地与土地附着物登记关系，会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。为此，在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范不动产登记，具有迫切的现实意义。（作者单位：新疆师范大学法学院）

参考文献：

[1]王洪亮. 不动产物权登记立法研究[J] . 法律科学，2000，（2）：118 - 127.

[2]季秀平. 论不动产登记机构的统一[J] . 淮阴师范学院学报，2009，（5）：626 - 630.

[3]常鹏翱. 不动产登记法的立法定位与展望[J] . 法学，2010，（3）：105 - 111.

[4]程啸. 未来我国不动产登记法的目标与体系结构[J] . 中国房地产，2010，（11）：16 - 20.

[5]梁荣亚，王崇敏. 不动产登记机构设置探析[J] . 法学论坛，2009，（1）：133 - 137.

[6]历团结. 统一设置不动产登记机构的可行性分析[J] . 法制与社会，2011，（6）：161 - 162.

篇5

【关键词】预告登记 行政确认

一、不动产预告登记制度的概念和源流

不动产预告登记制度（或称不动产预备登记制度，以下简称预告登记制度）是一项重要的法律制度，最初起源于普鲁士法，后几经周折定型于德国民法之中。在不动产物权变动采用强制登记的策略下，债权人在登记完成之前要承担目的落空的风险，为了减弱这种风险，使得债权请求权实现的机会不因债务人行为而落空，也为了确定本登记能顺利启动和展开，预告登记制度应运而生。可以说，预告登记是与本登记相对应的一种登记制度，也被称作预登记或预先登记，日本称为假登记。它是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为了保护其取得未来物权之请求权而将此权力进行的一种登记，登记的客体是请求权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变更，而只是是登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。而从公法角度看，预告登记实质上是在不能立即进行物权本登记的情形下，不动产权利人为了确保取得将来物权向公权力机关申请进行预先登记，由公权力机关提供公信力保证的一种制度。

《物权法》的颁布，标志着我国不动产物权预告登记制度的建立，该法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。？预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”虽然尚有不足，但是毕竟旗帜鲜明的宣布我国设立了不动产预告登记制度。在该法颁布之前，我国在《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中虽然规定了商品房预售合同备案制度， 但这与科学的预告登记制度还有天壤之别，根本不具有预告登记的功能。

二、预告登记制度的性质之争

法律行为根据性质，可以分为公法行为和私法行为。公法行为是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为。私法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商法行为等。自预告登记制度诞生以来，关于预告登记制度性质的争论就没有停息过，这个争论是涵盖于对物权登记性质的争论，所以我们可以通过探讨物权登记制度的性质来得出结论。

大多数民法学者都认为物权登记属于私法行为，他们认为物权登记乃是基于当事人双方的意思表示，不包括行政机关的意思表示，而仅仅是对民事合意的一种确认。具体理由有三点：首先，从不动产物权登记制度的产生起源上看，它的作用主要是为维护个人私权；其次，登记充分显示了参与者的利益和意志；再次，从登记效力上看，登记行为也是产生私法效果的行为。从登记的性质来看，树立登记是私法属性的理念，摒弃批准式的行政行为观念，有利于确立为法律服务、为当事人服务、为社会服务的观念。因此，登记行为在性质上应属于私法上的行为，特殊之处就在于它是有国家专职部门参与的私法行为，虽然也反映了国家公权力对不动产交易的干预，但究其本质而言，仍应当是私法行为。

主张物权登记属于公法行为者则认为，物权登记虽然有保护私人物权的目的，但是也体现了公权意志，是公权力对不动产物权关系的干预。首先，从设立物权登记制度的起源看，该制度是由国家法律确定的，体现的是国家意志，即国家为了确认物权的权属状态、维护交易安全和维护经济秩序而设立。其次，从物权登记的主体来看，接受登记并起主导作用的是国家机关（行政机关或司法机关），拥有审查和管理的权力和职责，虽然登记程序一般由权利人申请启动，但是申请的意思表示并不能产生登记的法律效果，不能决定行为的性质。再次，从物权登记产生效果来看，物权一经登记就具有公信力，而这种公信力实际上是行使公权所达到的效果。另外，从救济途径来看，一旦发生错误登记，公权力机关有赔偿责任。如依德国《基本法》第31条并《民法典》第839条，“在土地登记法官、司法官以及其他土地登记官员违反其职责时，由国家（州）承担责任”，“因土地登记官员之过错，引起登记工作错误，并导致一方当事人受损害者，则通过国家责任而对此提供金钱给付方式的补偿。若登记官员违反职责的行为，具有故意或重大过失，国家队登记官员享有追诉权。”

当然，也有主张采取折中态度的学者，认为物权登记既具有私法性质也具有公法性质，是一个交叉地带。三种观点各有道理，侧重点有所不同，民法学者看重的是该制度产生的实际私法效果，然而物权登记毕竟是公权力对私权利的干预，体现了更多的公权力意志。因而，在笔者看来，预告登记本身更应该是一种公法行为。

三、预告登记是行政行为

上文中，笔者论证了预告登记的公法性质，显然只明确这一点还不够，公法行为的范围太广，还需要进一步细化。在赞同预告登记是公法行为的阵营中，又有不同观点，有的学者认为预告登记乃是司法行为，有的认为预告登记是行政行为。

不可否认，在德国、瑞典、韩国等国家，预告登记是由司法机关负责的。持有第一种观点的以国外学者为多，他们认为登记行为的效果是基于法律的明文规定而不是公权力机关的意志；其次，登记行为不包含公权力机关的意志，只代表登记机关对客观事实的认知与判断；最后，登记的主要功能在于对登记事项或权利的公示，还不具有授予权利的作用。

然而，即使由司法机关充当登记机关，也不能改变预告登记的公共管理性质，只不过是司法机关行使了部分行政职能而已。更何况，中国的物权法虽然语焉不详只规定向“登记机构”申请预告登记，但具体就是县级以上的土地管理部门和房地产管理部门，是行政机关。

行政行为一词最早出现于法国，但是作为一个精密、特定的理论概念，最早却是由德国学者奥托・迈耶（Otto Mayer）运用概念法学的方法提炼、概括出来的。此后，它超越了国界和法系，并经过许多法学家的不断锤炼而成为各国行政法学的一个核心范畴和概念性工具。然而，对什么是行政行为，在理论上却依然众说纷纭，有行为主体说、行政权说、公法行为说等多种学说。姜明安教授认为，行政行为是指行政主体运用行政权，实现行政目的的一切活动。这个定义概括出行政行为至少三个特征，一是行为主体是行政主体；二是行政主体运用了行政权；三是实现了一定的行政目的。预告登记行为虽然由相对人申请启动，但是主导该行为的主体仍然是登记机关，是否予以登记显然由登记机关说了算，上文已经论证了登记机关是行政机关，所以预告登记的主体可以确定为行政主体。在预告登记的行为过程中行政机关是否运用了行政权是问题的核心，根据我国物权法等相关法律法规的规定，登记机关在登记活动中要对登记申请材料进行审查并作出是否予以登记的决定，如发生错误登记导致权利人损失还要承担相应的赔偿责任，从这些规定来看，显然登记机关是在行使行政权，有权力有责任，这应该没有疑问。再者，登记机关通过预告登记制度达到一定的行政目的，一方面登记机关代表国家确认权利人的权利，另一方面通过登记行为达到了维护不动产交易的秩序，为国家收取相关税费、限制用地、加强不动产资源的规划性等公共管理活动提供信息保障等目的。因此，我们可以发现预告登记完全符合行政登记行为的概念和特征，应当属于行政行为无疑。

当今中国行政法学理论根据一些行政行为所共同具有的法律特征，把行政行为分成若干类行政行为，特别是对具体行政行为的分类，比较常见的和认可度较高的有行政许可、行政确认、行政征收、行政征用、行政给付、行政奖励、行政监督、行政处罚、行政强制、行政裁决、行政复议等。其中行政许可、行政处罚和行政强制等已经得到法律的肯定，有的虽然没有明确的法律依据，但是在学理上得到了较为广泛的认可。有学者称这种对行政行为的分类为行政行为的“模式化”。行政登记虽然也经常被提及，但是它并不是公认的一类行政行为，而是复杂的跨类行为，除去一部分行政事实行为之外（主要包括一些记载性登记），主要包括行政许可性登记（如设立企业法人的工商登记）和行政确认性登记。那么作为物权登记一部分的预告登记应该纳入行政许可还是行政确认呢？

我国行政许可法第二条规定明确行政许可至少应当具有以下几个特征：首先，行政许可是依申请的行政行为；其次，行政许可是对一般禁止的解除；再者，行政许可是授益性行政行为。显然，预告登记不是对一般禁止的解除，也没有授予相对人权利或利益，只是通过国家机关的公信力对相对人未来取得物权提供一种保证，并没有改变权利人的权利状态，因而把预告登记纳入行政许可显然不妥。

行政确认一般是指行政主体依法对相对人的法律地位、法律关系和法律事实进行甄别，作出的给予确定、认可或证明并予以宣告的具体行政行为。简单说，行政确认就是是指行政主体证明和确定当事人申请的特定事实和既存法律关系的具体行政行为。行政确认最重要的特征就是对相对人法律地位、法律关系和法律事实的确认，预告登记非常符合这一点。预告登记就是一种国家对既存法律事实的确认和证明，阻却在一定时期内物权变动的效力，从而保证权利人届期顺利取得物权。举一个最典型的例子，在物权法颁布之前，预告登记制度在我国尚未确立的时候，经常发生的房地产开发商“一房二卖”案件发生后，原有的购房人只能主张开发商违约，要求损害赔偿，而无法主张后续已经登记的物权发生。而物权法确立了预告登记制度，原购房人的权利得到了确认，就有权主张未经自己同意的开放商处分行为不发生物权效力。所以我们可以发现，预告登记实质上就是一种对未来物权发生可能性的确认，是行政确认。

四、明确预告登记是行政确认的意义

认清预告登记制度的性质，对于我们有效地运用和进一步完善预告登记制度具有非常重要的意义。

首先，明确预告登记的性质可以对该制度的有效运用提供指导性的作用。对权利人而言，权利人能够加深对该制度的理解，更清楚地领会该制度的本质，能够清楚地知道自己和登记机关在登记活动中所处的地位，知道应该寻找哪些法律依据，应该向哪个机构提出申请，当发生登记错误时应当如何寻求救济等等。对于行政机关来说，明确预告登记是行政确认，可以指导行政机关明确工作重点，更加清楚地认识到该项工作对权利人权利产生的重大影响，明确自身拥有的权力和负有的责任。对于司法机关而言，明确该项制度的性质对于相关案件的审理具有相当的指导意义，如确定案件的性质和采取的审理程序、确定诉讼双方和第三人等。

其次，明确预告登记的性质，有利于现有制度的认识和完善。我国《物权法》第一次以基本法律的形式确定了预告登记制度，后国土资源部和建设部相继公布的《土地登记办法》和《房屋登记办法》都增加了预告登记制度的内容，并对《物权法》中的预告登记制度进行了完善和细化。然而，认真研究相关条文之后，可以发现我国的预告登记制度还不够完善，主要问题包括以下几个方面：一是缺乏统一的立法；二是登记机关不统一，存在“多部门登记”、“分级登记”、“多头执政”的局面；三是预告登记发生条件的局限性，物权法规定的登记发生条件是当事人双方约定。此外预告登记的效力规定不够明确，实践中作用并没有得到充分发挥，还缺乏相应的配套制度，如信息公开。在这样的情况下，明确预告登记的法律性质就显得尤为重要和迫切，这是认识和完善现有制度的前提和基础。

篇6

【关键词】保障房；保险资金；发展难点；解决办法

一、保障性住房建设基本情况

保障性住房是指为了解决中低收入家庭的居住问题，在政府实行分类保障的过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障房是我国社会保障制度的核心内容，已成为解决中低收入家庭住房困难的重要举措。目前我国保障性住房主要包括四个部分：经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。我国“十二五”纲要规划指出，我国要新建各类保障性住房3600万套，将重点加快发展公共租赁房，继续推进经济适用房和廉租房建设，增加限价房供应。2011年保障房开工量1000万套，2012年全国保障房开工规模不低于700万套，基本建成500万套以上。按照规划，到“十二五”末期，20%的住房群体将被保障房覆盖，而在一些大城市，这一覆盖面还将有所扩大。

二、保险资金投资保障性住房可行性分析

（一）从两者各自的需求考虑

（1）保险资金需要拓宽投资运用渠道

保险公司的承保业务和资金运用业务是保险公司利润的两个主要来源。我国保险业起步较晚，承保利润是其主要来源。但是随着保险市场竞争的加剧和开放程度的增加导致费率水平的降低，以及投保人对保险保障作用期望值的提高，承保利润不断下降，甚至出现亏损，这就必然要求保险公司依靠资金运用获得投资收益来弥补承保利润的亏损，促进保险业的持续稳定的发展。

2011年保险业保费收入1.43万亿元，保险资金首次突破6万亿元，前三季度保险资金运用余额达5.3万亿元。保险资金运用渠道拓宽，不仅局限于银行存款和债券，股票等，逐步涉及基础设施的债权类计划和股权投资计划等。但是我国金融市场尚未完善，保险业发展时间同发达国家相比，仍处于起步阶段，所以保险资金的投资结构还不合理，保险资金投资运用结构仍以银行存款和债券为主，这两者能占到总投资的70%，投资结构有待于继续拓宽。保险资金投资保障房，是保险公司资金运用的又一大出路，增加了保险公司的投资机会，分散资金投资风险，提高保险资金运用收益率和财务的稳定性。

同时保障性住房建设的低风险和收益稳定的特性，符合当前保险资金资产负债配置的需要。保险基金具有负债性质，虽然现在由保险公司掌控，但是将来要以赔款或给付保险金的形式支付给投保人或被保险人，因此必须保障保险投资的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，风险性小，同时收益也稳定，因此保险资金投资保障房的风险相比于其他投资渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解决资金短缺瓶颈

保障性住房的建设，采取的是中央下达计划、各级政府负责筹集资金的运作模式。目前其资金来源主要有三方面，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约占10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。2011年1000万套保障性住房建设所需资金大约为1.3万亿元，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会资金进行融资。保障房建设巨大的资金缺口，给地方政府带来了极大的财政压力，成为制约保障性住房发展的最大瓶颈。

（二）国家政策的支持

2010年新《保险法》中规定保险公司的资金运用限于银行存款，买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券，投资不动产和国务院规定的其他资金运用形式。其中规定可以投资不动产，为保险资金投资保障房确立了法律依据。

2010年9月颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险资金投资不动产进行了更为具体的规范。其中规定：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，并且首次明确不动产的投资比例，投资不动产的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司上季末总资产的3%，合计不高于本公司上季末总资产的10%。这进一步为保险资金投资保障房扫清了障碍。2011年底我国保险业的资产总额能达到6万亿。因此，理论上将有最高6000亿元可用于不动产投资，将有1800亿可用于相关金融产品的投资。规模巨大的保险资金可以有力的支持保障房的建设。

（三）现在已经有的相对成功案例

2011年3月年由中国太平洋保险集团旗下的太平洋资产管理公司发起设立了的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”。次投资计划拟募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。该债券投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债券投资计划，开创了保险资金以债券方式投资不动产的先河。

2011年5月，中国平安与上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资约30亿元，用于支持上海保障性住房建设，具体用以支持城投控股在上海投资建设的松江、青浦等保障房项目。经专业机构预测，此计划将为城投控股保障房建设项目节约财务成本约7000万元，降低了保障房的建设成本。

三、保险资金投资保障性住房存在的问题

虽然保险资金投资保障性住房，可以拓宽保险资金运用渠道，缓解保障房融资困境，在理论和实践上都有可行性，但是由于保险资金的合理利用关系到广大保单持有人的切身利益，所以一定要谨慎安全充分利用保险资金。从目前的情况来看，险资投资保障性住房还存在很多障碍，而不只是理论上一拍即合的搭配，主要归纳如下：

（一）从收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一种准公共产品，不同于一般的商业住房，这就决定了房价不可能完全由市场来决定，不可能有太高的收益率。目前保险资金投入保障房建设规模最大的“蓝德计划”，运作过程却并不成功。这项计划是在2011年6月由中国太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司发起，通过发行债权计划，募集资金后将资金借贷给北京市土地储备中心，以基础设施债权投资方式运作，参与投资的保障房建设的保险资金规模在300亿元左右，用于当地保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等，同时以土地出让金作为该项目还款的来源。目前该计划的筹募资金计划遇到了阻碍，到2011年11月中旬，该项目的前两期资金共募集到210亿元，完成了原计划的七成左右，出现阻碍的主要原因是收益率问题，险企担忧风险和收益率不匹配。目前险资投资保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大额协议存款利率为5.6%左右，一些小银行协（下转第77页）（上接第75页）议存款利率已经超过6%。投资保障房的收益率与大额协议存款利率相差不多，优势不大。这种情况下，险企为了规避风险，更愿意选择把资金投资于银行。虽然投资保障房可以在较长时期内满足保险企业资产负债匹配的需要，但是从偏低的投资收益率来看，如何合理设置投资方式，提高保险资金投资保障性住房的收益率是一大难题。

（二）从制度和法律环境上分析

我国保障房性住房制度起步较晚，大部分地方政府对保障房建设的总体规划，资金来源，项目收益以及退出路径，收益率还未有明确规划，运作模式尚不清晰，法律环境不成熟，这在一定程度上限制了保险资金的积极介入。虽然不少地方政府的投融资平台都向保险资金伸出了橄榄枝，但是目前成形的项目依然很少。首先，保险公司自身出于安全性，对保障房项目的要求很严格，同时保监会对保障房项目的审批又很严格，在这样的双重筛选下，能够获批的项目自然很少。我国《保险资金投资不动产暂行办法》中规定，保险资金可采用股权、债权、物权等方式投资相关不动产，但是相关操作细则和流程仍然不完善。

（三）从投资安全性上分析

虽然保障性住房融资政府充当最后债务人，但是保障房投资未来收益会用来保障哪部分贷款尚不明确，同时保障房建设投资的回报期限长，法律制度不完善，其运作模型尚处于摸索阶段，不确定性因素也很多，对其投资仍然存在一定的风险。

四、完善保险资金投资保障性住房的建议

（一）保障性住房作为一种准公共产品，政府首先要发挥政策主导作用，对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持，尤其是在收益率方面给予税收优惠，对保险投资优先予以偿还，确保险企投资保障房有稳定的收益，提升险企参与的积极性。

其次要加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准，保证保险资金的合理运作和政策的成功实施。

（二）保监会及其他相关部门，尽快出台保险资金参与保障性住房投资及管理的相关细则，规范保险资金的具体运作。同时要加强各部门的协调和合作，为险资投资保障房创造良好的外部环境。

（三）保险公司要认真做好保险资金的安全管理，全面客观的对保障房项目进行风险评估，注重提高资产配置能力与风险管理能力，确保将期限、收益要求等与负债特征相匹配的资金配置于保障性住房资产，以防范收益性、流动性等方面错配风险的产生。

保险资金使用必须严格遵循安全性原则，因此我们应该认识到保险资金投资保障房，是保险资金多元化配置的一部分，赚取高额利润并不是目的，追求资金的规模效应，寻求稳定和长期的收益来源才是保险资金投资保障房的初衷。随着政府的积极引导和越来越完善的运作和保障机制，保险资金投资保障房建设过程中出现的问题，终会得到妥善的解决，从而实现双赢。

参考文献：

[1]陶键.保险资金如何涉足保障房[N].解放日报，2011-08-05.

[2]王星，席友.保险资金投资保障性住房问题研究[J].金融与经济，2011（06）.

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[4]刘欣琦.浅议保险资金投资保障房建设[N].中国保险报，2011-03-30.

篇7

张涛是一家上市公司的高管，在一次商务旅行中邂逅了年轻漂亮的莹莹，俩人很快坠入爱河。经过三年多的恋爱，张涛与莹莹步入婚姻殿堂。婚后第三年，活泼可爱的儿子萌萌降生了。为了照顾家庭和孩子，莹莹便在家做起了全职太太，一家三口可谓十分美满。

张涛是个非常善于理财的人，对自己和家庭都非常有规划，总想给家庭多一些保障，因此除了常规的银行存款、基金、股票等投资外，还特意为全家人购买了各种保险。婚后不久，张涛就给自己买了一份分红型保险，给妻子买了一份养老保险。儿子萌萌出生后，他又给自己买了一份人身意外伤害险，并将儿子萌萌作为指定受益人。

可惜花无百日红。随着夫妻双方工作、生活差距的拉大，张涛和莹莹之间越来越没有共同语言。莹莹觉得张涛终日忙于工作，很少顾及自己；张涛则深感委屈，认为自己这么辛苦都是为了妻子和孩子。俩人不断为生活琐事发生争吵。而妻子挥霍的生活作风也让张涛越来越看不惯了。于是两人决定分道扬镳，各走各路，然而双方在保险的分割上却产生了重大分歧，无法协商一致，最终只得闹上了法庭。

庭审中，张涛认为保险是经过双方协商购买的，并且都指定了明确的受益人，因此可以视为是婚内财产的约定，不同意进行分割。而妻子莹莹则认为，这几份保险的保险费都是婚后共同支付的，因此应该进行分割。经过法院多次调解，听取保险公司的意见，双方经过再三权衡，就保险最终达成了一致意见，各人名下的保险归各自所有，自行缴纳保费，张涛购买的人身意外伤害险仍由张涛继续缴纳保费，不作为夫妻共同财产分割。

律师解惑

恶意转移财产，有时效限制

一、本案中张涛所购买的保险是否属于夫妻共同财产？

根据我国 《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，包括：工资、奖金、生产经营的受益、知识产权的受益、继承或赠与所得的财产（明确只归一方的除外）以及其他应当归共同所有的财产。而根据《婚姻法》司法解释（二）第十一条规定，男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属于上述所称的“其他应当归共同所有的财产”，即属于夫妻共同财产。

也就是说，我国已经从法律上规定了社会保障性质的养老保险金的财产定性，但对于当事人自行出资购买的商业保险所产生的保险利益却并未涉及。本案中，商业保险的利益是作为夫妻共同财产还是一方个人财产，对于其性质的认定不能一概而论，而是应当根据保险的种类及保险的具体条款来进行确定。

二、理财性分红型保险和养老保险可以分割吗？

实践中，一般将该类保险的保单现金价值认定为共同财产，保险合同判归为一方（通常为投保人）的财产权益，该方当事人可选择在离婚后继续履行交纳保费义务或者变现保单现金价值，并由该方当事人给付保单现金价值的一半给对方作为分割折价。

随着保险产品的不断推陈出新，现代商业保险的性质和作用也有了很大演变，除了传统的风险防范作用外，商业保险作为理财工具的一种，也获得越来越多人的青睐，成为夫妻投资收益的重要手段，尤其是一些分红型保险和养老保险。该类保险在购买时，一般都是以夫妻一方名义作为被保险人或受益人，之后也以夫妻共同财产定期缴纳保费，目的则是为了将家庭财产达到增值保值的效果。如果将该类保险利益在离婚诉讼中认定为个人财产，对另一方来说是相当不公平的。

三、指定孩子为受益人的保险可以分割吗？

人身意外保险是以被保险人因遭受意外伤害造成死亡或残疾为给付保险金一种人身保险。对于该类保险在离婚纠纷中能否分割的问题，目前司法实践中存在两种争议观点：

一种观点认为，如果在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买商业性质的保险品种，在保险合同中指定受益人为第三人，如父母、子女的，依据《保险法》该保险利益属于第三人的利益，故该保险合同的现金价值不能作为夫妻共同财产分割。在离婚诉讼中，该保险事故尚未发生，保U赔偿金属于未能确定的财产权益，故该保险合同的利益也并不确定，因而不能作为夫妻共同财产分割。

另一种观点认为，上述保险虽然指定了第三人为受益人，但保险金是以夫妻共同财产投入的，所以只要保险合同具有现金价值，在离婚时就可以进行分割。

最近，律师网接到许多关于商业保险如何分割的咨询私信，有些人希望通过购买保险来避免将来的财产纠纷，也有些人是在婚姻亮起红灯后就保险分割问题争论不休。在此需要提醒的是，商业型保险作为一种新型的理财投资手段，现存法律并未对其分割问题作出明确规定。由于法律制度尚不够完善，保险产品日趋繁多，类型日趋复杂，有的法院在审理离婚案件时对于无法准确定性的保险产品一般不予处理，建议当事人在解除婚姻关系后与保险公司根据 《保险法》的有关规定另行协商处理。

相关链接：这些不是夫妻共同财产

前段时间，一则离婚消息刷爆微博《丈夫出轨妻子离婚，妻子终获68元共同财产》。结果由于房子的房产证尚未到位需要两人另行诉讼，婚内归妻子所有的共同财产只有68元。数字倒是很吉利，只是妻子的内心估计是崩溃的。

婚前财产和共同财产要弄明白，降低因为财产互撕的可能性。

一、住房公积金――是！关键在于婚前还是婚后

每月拿到的住房公积金，积累几年也是一笔不小的钱。在离婚案件中具体处理住房补贴和住房公积金问题时，关键在于婚前还是婚后。离婚时分割的只是婚姻关系存续期间的住房补贴和住房公积金。

就是说，要计算出两个人婚姻关系中的住房公积金及住房补贴的总额，再进行分割。如果住房公积金因某些原因无法提取，可以由一方根据其拥有的公积金及住房补贴的差额来给对方补偿。

二、债务――欠的债要一起背！

夫妻共同债务裁定《婚姻法司法解释（二）》第24条规定，债权人就夫妻关系存续期间以一方名义所负债务主张权利的，推定为夫妻共同债务。夫妻一方如要该推定，则需举证证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者债权人明知夫妻双方实行约定财产制。

对于婚姻关系存续期间夫妻以个人名义所负债务，法律推定为夫妻共同债务，免去了债权人的举证责任，而夫妻一方如要该推定，则要承担很重的举证责任，且除外情形只有两种，从司法实践来看，这两种情形都是极难证明的，法律的此种推定实际上在相当程度上将一方名义所负的债务均认定为了夫妻共同债务。

三、房产――婚后父母出资也未必是共同财产！

房产基本是财产分配的大头。婚前个人购买的房产当然是归属于个人的。但一般情况下，现在很多年轻人买房，是由父母出资一起帮忙买的，这种情况该如何分配呢？具体情况要具体分析。

1.父母出全资未登记。

如果一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据条例规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物――不动产的所有权。

如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则根据条例规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应的，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。

2.父母出全资已登记。

婚后由一方父母出资为其子女购买不动产，产权登记在其子女名下，视为只对自己其子女一方的赠与。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

3.父母部分出资（往往是首付款）

以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。

如果该不动产过户发生在子女结婚之前，显然，该房子所有权应属于子女婚前财产。

如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用本条例，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。

四、承租权、转租权――算是共同财产！

婚姻关系存续期间，夫妻一方取得的铺位承租权、转租权，因夫妻一方的铺位承租权、转租权具有财产权的性质，可带来财产性的收益，根据租赁关系的法律特征，应认定为夫妻一方或双方的其他共同所有财产的其他形式，也属于夫妻共同财产。在审判时，可从有利生产、方便生活、方便管理的原则进行处理。

五、夫妻公司――收益是共同财产，股权靠商量！

离婚案件中如何处理“夫妻公司”及夫妻对公司享有的股权，工商登记中载明的夫妻投资比例并不绝对等同于夫妻之间的财产约定，如果有证据证明工商登记所载明的事项只是设立公司时形式上的需要，则应按夫妻双方真实的意思表示去处理。

处理“夫妻公司”问题，既要以《婚姻法》为依据，又要兼顾《公司法》中的定。在婚姻关系存续期间，无论是用一方婚前的个人财产还是用夫妻共同财产投资设立“夫妻公司”，公司经营所产生的收益均应属于夫妻共同财产。

六、奖牌、奖金――奖金是个人财产！

常言道，军功章有你的一般也有我的一半。现在凑着巴西里约奥运这股风来说说体育运动员在奥运会中所获奖牌、奖金，在现实生活中如果离婚是属于夫妻共同财产还是运动员的个人财产。

法律规定，一方在体育竞赛中获得的奖牌、奖金，是对其获得的优异成绩的奖励，是运动员个人的荣誉象征，具有特定的人身性质，应视为是个人所有财产。

七、关于知识产权与收益――变成钱才算共同财产！

判定以该知识产权的财产性收益是否在婚姻关系存续期间为判断标准，不是知识产权本身取得时间为判断标准，离婚以现有财产进行分割，智力成果只有转化为有形财产后才属于夫妻共同财产，没有实现其价值的财产性收益不能估价予以分割，配偶在共同生活中付出的劳动，可从其他财产中予适当补偿，照顾。

八、发放到军人名下的复员费、自主择业费

以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。 注：婚姻法第二十六条规定，现役军人的配偶要求离婚，须得军人同意。

九、彩礼、礼金――送出去的礼金就收不回来了！

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【关键词】 动产物权研究;所有权保留制度;动产浮动抵押;登记制度

动产和不动产的区分是大陆法系物权立法、学理研究的一个基础分类。不动产的种类有限且此前侧重对不动产的开发利用,其研究也相对充分;相反,动产的种类繁多,很大一部分动产的价值有待开发,“放眼当今社会的现状,会发现随着社会经济的发展,能为人类所利用的物质资源的种类越来越丰富,许多物质资源尤其是动产的价值也越来越大”。跳出动产一般作为交易对象的传统思维,将其纳入用益物权、担保物权制度的重要标的,多角度、分阶段的探讨抵押权的实现方式,是进一步完善物权制度的积极出路。

通过对所有权保留制度和动产浮动抵押这两种不以转移占有为要件的担保方式的比较研究,找出二者在制度实现上的“共通性”,即两种制度在实现方式上均存在一定的“或然性”,都是以满足一定的“约定条件”为前提进而形成一定的法律后果或引起相应的制度适用救济。思考登记制度的不足与完善,为动产担保职能的实现开辟路径,激活市场,促进交易。

一、动产所有权保留制度与动产浮动抵押制度的制度相似性探讨

动产所有权保留是对“动产以交付为所有权转移的公示”这一一般原则的特殊修正,实质是排除了动产转移为公示的适用转而只有“条件成就”(价金全部或部分给付)所有权才能转移。动产浮动抵押只有“约定条件”成就时才能通过抵押的法定实现方式、遵循相关法定程序,保障了债权人债权最大限度得以实现。两种制度在实现方式上均存在一定的“或然性”,都是以满足一定的“约定条件”为前提进而形成一定的法律后果或引起相应的制度适用救济。“约定条件”是否成就在这两种制度中就显得尤为重要,成为该两项制度的重要环节、关键节点。简言之,在此点上二者具有制度构建上的同一性。

两种制度存在以下共同点:第一,所涉标的物均为“动产”。在我国或者由于法定公示特性(所有权保留)或者由于法律限制规定(动产浮动抵押)均将不动产排除在外;第二,从本质和功能来看,二者均是担保制度的新发展。所有权保留为非典型担保,动产浮动抵押为特殊的抵押权;第三,两种制度均以“不转移占有”为要件。此为其与其他担保制度相比特殊灵活之处,亦为本文立意之基础,比较研究之出发点;第四,二者均以将来的“约定条件”的成就与否为核心。只有“约定条件”成就才引起消极的适用,否则为双方的守约行为。动产浮动抵押与所有权保留制度是规制动产在市场经济生产、流通、消费中的两个重要环节,本质上是产品(商品)在生产、流通阶段实现其交换担保价值的重要方式。通过登记制度的再构,给动产非移转担保提供法理基础与立法技术设计,此为发展这两种制度拓展其使用范围的必然出路。

二、登记制度的纵向认识与英美法系的实践开拓

动产浮动抵押制度与所有权保留制度本质上是动产在交易的不同阶段的担保职能的制度安排,这两种制度在“条件成就”时方才发生变现或者回复问题,阻滞了“转移占有”担保的弊端,既实现了企业融资的职能,又最大程度的发挥了动产的占有用益权能。

(一)登记制度的纵向反思

登记制度的肇始就在于对不动产的特殊保护,其后之法理我认为物之价值因素占据决定性因素,在不同国家又兼具考虑其他因素,如在我国古代中华民族崇敬祖先,保障祖业,扩大家产被视为系先脉永续,兴隆家族,光耀门楣在熟人社区中保障名誉之大事,古代很少使用绝卖方式,发展出了虑及卖主名誉与自尊的典权制度,其适用客体为土地房产,出典的前提是经官府确认的房契和地契。这不难看出登记制度在我国已有悠久的历史,亦不难推出登记制度就是用来保护具有一定“身份特色”的不动产。在西方保护私人拥有土地不仅是资本主义生产方式运行与资本制度确立的基础,对于促进个体的生产积极性,最大限度的创造社会财富发挥了巨大的推动作用。

(二)英美法系的实践开拓

登记制度分为设立登记和设权登记两种:设立登记主要指公司的设立登记及其他基于工商行政管理的登记;设权登记主要指的是确认、变更和注销权利的登记,房产、土地使用权的登记为其适例。就后者而言,登记制度发展到今天,已经由早期的确权登记,发展到今天的用益物权和担保物权登记。在大陆法系甚至发展出了预告登记;在英美法系registration和recording都可以译为“登记”,二者的含义并不相同。“registration”对被登记的权利有最终的确定力,如托伦斯登记制度和德国的不动产登记制度,“recording”对被登记的不动产权利只有初步的证明作用,并不对权利的归属做出最终的确定,这是美国大多数州所采用的制度,学者将“recording”译为“记录”,将“Recording Acts”翻译为记录法,以与作为“Registration Act”的登记法相区别。

记录法(Filing or Recording Acts)在英美法系主要适用于附条件买卖(在大陆法系称为“所有权保留制度”)和动产按揭两类案件中。关于动产按揭记录的规定一般包含以下两个主要特征:一是这些规定是为了那些需要查阅动产按揭情况的公共机构而制定的,可以检查记录情况并公示这些事实。二是除非按揭已经正确记录,否则按揭对于被告知而与按揭人有生意往来的各种当事人是无效的,即用来对抗以未登记的动产按揭方式存在的隐秘的留置权。记录法通过规定按揭权人将其按揭记录于指定的公共机构,以便所有利益关系各方当事人都可公开查阅,无疑记录服务的有益提示,最大限度的保持了一种信息均衡,使动产按揭信用的重要领域免受严重破坏,为市场信用有序提供了制度保障。

与附条件买受人进行交易的当事人,不论是附条件买卖标的的购买者,还是以货物信用为基础进行预付费用的债权人,按照西方法谚“一个人不可处分自己不拥有的权利”,只能获得附条件买受人享有的受到限制的利益。为解决这一困境,美国共识性做法是类推适用动产按揭记录法的要求,即要求附条件买卖合同进行备案或者登记。

三、完善动产浮动抵押制度与所有权保留制度的登记措施

(一)将来制定《统一登记法》时,引入“记录性”登记制度

此点可参考预告登记的设计方式,就实质而言二者都非纯正意义上的登记,作为调整所有权尘埃落定前的制度设计,其价值伴随动态纷呈的市场经济将越来越大。确立动产所有权保留与浮动抵押制度的统一“登记”方式:书面――对抗主义。将处于交易安全性考虑“正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的”作为排除事项。

(二)尽早统一登记机关或者将可登记的机关予以立法形式的明示

目前,有建设性的建议放在了工商行政管理机关。该机关的选定应当尽可能的考虑这么一些要素:(1)具备公信力。登记制度说到底是个公示问题,现代登记制度早已超脱了原有的确权式与赋权性的所有权与他项权的规定,预告登记与顺位登记为其适例,更不用提工商登记之类。(2)具备及时监督,实施必要措施的可能性。此点的提出考虑的是登记后的现实可控性――能够持续性、完备性的了解其经营状况与财务状况以及资信状况,具备这样的功能的机构有工商、税务、银行等。待到我国市场经济发展到一定程度,“记录性”登记可以考虑交由社会公共构担负这一职能。动产的种类繁杂与行业组织相结合,公示性和便宜性就有期兼顾,亦有利于行业性品牌集团企业建设。

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[论文摘要]批量评估采用统一的模型和标准，能够在短时间内低成本、高效率地完成大规模的目标对象评估，达到效率和公平的统一。随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，在研究批量评估的相关理论基础上，探讨如何建立批量评估系统，成为目前中国的新课题。

一、批量评估技术的发展现状

批量评估（Mass Appraisal/Valuation）的产生始于从价税评估[4]中对一致性和统一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard发表了《反馈模型在不动产自动评估中的应用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自动评估的概念，其认为评估管理的目的不仅仅是评估结果的准确，更重要的是要使纳税人认为自己是被公平对待的。

二、批量评估的基本理论

批量评估（Mass Appraisal/Valuation）指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。

（一）批量评估的理论基础

从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋势，结合多元回归等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等对系列房地产价值进行评估的技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，一般选择适当的成本法、市场比较法或收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定的系数，进而再推广应用到大批量资产价值的评估。

（二）批量评估应用的前提条件

由于批量评估技术着重保留了影响其价值的重要的、特殊的因素，忽略了评估对象的一些特殊差异，因此，批量评估的应用必须满足以下前提条件：

1．相对成熟的房地产市场，包括房地产市场信息公正透明；买卖双方力量对比比较均衡，行为理性；房价总体平稳，没有出现爆炸式上涨或快速下跌；市场交易活跃，成交量大等等。

2．完善的房地产信息系统的支持。一般而言，评税系统中考虑因素越多，评估结果相对越准确。但这需要完善的房地产信息系统的支持，如果不能获得大样本的、影响房地产价格的参数体系的支撑，评估结果的准确性会大打折扣。

3．合理的房地产分类。批量评估技术是分类分区评估基准价格，然后对实体因素进行修正，如果实体因素相差太大，基准价格必定没有代表性，因此，批量评估技术适用于使用功能一致、实体因素基本相同的房地产。在批量评估技术应用前，应先对房地产进行分类，分类制定批量评估体系。对于评税区域内的一些特殊房地产，应该采用个案评税的方法。

4．合理的评估分区。不同地段、区位房地产市场价格水平表现具有明显差异，在房地产评估价值通过区位划分来反映不同区段房地产价格水平的差异，作为应用市场比较法评估房地产价值的基础。为适应房地产税征管需要，一般以地区行政管辖区域界线为边界，在区域内主要以区位地段的同类房地产的平均市场价格水平为标准和依据。

（三）批量评估的步骤

专业评估执业统一准则认为批量评估的步骤包括如下7个[5]：（1）确立要评估的财产。要求对辖区内所有财产进行定义和基本描述。（2）根据使用于财产的一贯行为定义市场区域。（3）确认影响价值形成的特征。（4）建立模型。（5）校准模型。（6）将模型中反映出来的结论应用于被评估财产的特征中，即利用经检验通过的模型结论对批量财产进行估价。（7）检查批量评估的结果，确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的财产需仔细地复查。

（四）批量评估系统的构成

一般而言，用于税基评估的批量评估系统包括5个子系统：

1．数据收集与管理系统。负责批量评估系统所需要的数据的收集、审核、保存、维护和管理等工作。

2．评估系统。负责根据所要评估的不动产类型以及不动产所处区域及所要采用的评估方法，采用不同的专业评估软件、模型对目标不动产进行评估。

3．业绩分析系统。负责对财产税及评估的表现进行分析，进一步确定是否进行重新评估以及对评估结果进行辩护。

4．管理支持系统。负责为财产税税基评估提供各种自动化的支持。

5．诉讼系统。负责对税基评估中出现的各种争端诉讼等进行应对。

三、我国批量评估的应用展望

（一）制定税基评估相关的法律制度

建立完善的房地产评估架构，关键在于相关法律制度的建设。目前我国有关评估的立法还不健全，有关税基评估的立法更是尚未起步。税基评估不仅是评估本身需要立法，与之相关的一系列评估过程、后继程序都需要立法上的支持。通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标准是什么，规定税基、税率以及由谁来承担评估工作，由谁负责监督检查等，是十分必要的。

国际评估准则（IVS）的不动产税批量评估准则中就认为定义、支持并保护财产权的法律法规体系是财产税体系正常运转的必要因素之一。

（二）建立健全税基评估数据库

税基评估是否能实行、批量评估系统能否成功建立以及评估结果能否为公众和政府接受，评估基础数据的质量至关重要。因此，不动产税批量评估的基础首先就要保证一个翔实的税基评估数据库的建立。不仅要搜集物业的基本信息，还要收集市场信息。并能建立配套的信息管理系统，通过计算机网络把房地产信息相连接，为实现税基评估提供基础。在这个过程中，需要政府国土、房管、税收等多部门之间的交流与合作，实现信息共享。

（三）建立评估争议处理制度

一个成功的税基评估必须包括争议处理制度，其基本要求是要建立透明化、规范化、法制化的争议处理程序，并通过及时通知与充分考虑各方申诉和受理行为时间以保持良好的公共关系。建立物业税税基评估争议处理制度，就要注重对不同性质的争议内容区别对待，实行逐级递进的申诉受理层次。区分不同性质的争议可以有效引导业主，方便争议的解决，也能在一定程度上确保税额的征缴。同时利用从简单、非正式的沟通到正式的逐级提高关注程度、逐级受理不同复杂程度的申诉，力求减少最终进入最高级别的上诉的案件数量，有利于提高受理案件的质量，节约处理成本。

（四）培养高素质的专业人才

进行房地产税基评估在我国是一个尝试，其中涉及房地产税收理论、房地产评估、数理统计、计算机应用、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术。这都需要大量的具备上述一种或多种专业知识背景的专业型人才。因此可以利用国际、国内的各种资源，采取多种方式，着力培养适应房地产税制改革工作需要的专业型人才。一方面，可以与国际专业性组织合作或与在房地产税方面具有先进管理经验的政府机构合作。另一方面，可以组织工作人员到上述机构进行工作学习，请他们为我们培养人才。另外，还可以充分利用国内的大学或专业机构的专家资源，进行沟通协作。

参考文献

[1] IAAO，Mass Appraisal of Residential Properties[A]，2005

[2]纪益成，王城军，傅传瑞，国外AVMA技术再批量评估中的应用[J]，中国资产评估

[3]廖俊平，任作风，《香港差饷税征收管理系统介绍》，《涉外税务》，2004-8

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    一、偿付能力和保险资金运用监管关系分析

    偿付能力与保险资金运用具有内在的对立统一关系。对立的一面体现在,严格偿付能力监管也就会严格保险公司的全面风险管理,必将会通过资产认可等规定限制保险资金对高风险、高收益资产的投资,从而降低资金运用的收益;反之,若要提高资金运用的收益,必将提高保险资产的风险,也势必会影响保险公司的偿付能力。其统一的一面表现在,充足的偿付能力需要建立在高效的资金运用基础上,而高风险资金运用也必须以充足偿付能力为前提。如何不断地优化二者之间关系,寻找其最优的平衡点,是保险资金运用监管的重要任务。

    二、中外偿付能力和资产认可相关监管制度比较

    (一)中外偿付能力监管比较

    1.美国风险资本(RBC)监管方法

    RBC方法以保险公司的实际资本与风险资本的比率作为指标,通过指标值的变动,决定应采取的监管措施。其中,风险资本的衡量考虑了影响偿付能力大小的主要风险类别,得到各类风险的大小之后,再通过一定的组合方式计算出最低风险资本要求的大小。影响偿付能力大小的主要风险有:关联企业风险、资产风险、定价风险、利率风险和经营风险,其中和资金运用最直接相关的风险就是资产风险。资产风险指保险公司持有的资产,包括对股票、债券、抵押贷款和房地产等资产的投资,所面临的违约或市价下跌的风险,但不包括由于利率波动造成的资产损失。资产风险影响资产价值,但不影响负债,保险公司可以根据各种投资风险的特性,将大部分资产投资于高质量证券以保持稳健的投资策略来控制资产风险。通过考虑各公司的具体风险构成,风险资本方法不再拘泥于对保险资产与盈余的固定要求,而是针对风险状况确定最低资本要求。

    2.英国偿付能力额度监管方法

    英国保险公司偿付能力监管体系属于比较宽松的监管体系,它考虑的因素比较简单,操作起来很简便,但其保险监管对行业自律及保险公司自身的经营管理水平要求很高。英国对偿付能力额度的监管主要有以下三个方面:一是保险公司必须维持与其承担的风险相一致的法定偿付能力额度。二是寿险业务的风险由其准备金和风险保额来计量,非寿险业务的风险由其保费收入或赔款支出来度量,每类风险的系数通常在精算模型的基础上,根据经验修正确定。三是保险公司的实际偿付能力额度为其认可资产与认可负债的差额。在英国,一方面,通过立法严格规定资产和负债的评估办法,即规定最低法定责任准备金的计算和认可资产的估值;另一方面,对保险公司的实际偿付能力进行科学谨慎的评估,以合理、科学、准确地评估保险公司的实际偿付能力额度。

    我国2003年颁布的《保险公司偿付能力额度及监管指标管理规定》在偿付能力监管方法上,主要借鉴英国的最低偿付能力额度方法,对保险公司的偿付能力监管作了具体规定。主要内容分为偿付能力额度规定和偿付能力额度管理两大部分。

    (二)中外资产认可标准比较

    保险公司实际偿付能力额度等于认可资产减去认可负债的差额。因此,保险资产认可是确定保险公司偿付能力的重要前提条件,也是保险资产风险管理的重要内容。

    1.应收保费资产认可标准的比较

    美国纽约州对应收保费资产认可的标准是,非寿险公司没有超过到期日90天的,扣除应付佣金后的收取过程中的保费。除寿险公司保费外,按有关规章规定的期交保费。英国和应收保费资产认可的相关规定是,应计利息和租金,其他应计收入和预付款。我国规定应收保费指长期人身险业务以外的保险业务,按保险合同规定应向投保人收取而暂时未收取的保费。账龄小于1年的应收保费为认可资产,账龄等于或大于1年的应收保费为非认可资产。

    2.固定资产认可相关标准的比较

    美国纽约州对固定资产认可的相关标准是,电子数据处理仪器及其相关设备构成的数据处理、记录储存或会计系统。前提条件是任何一个上述系统的成本大于或等于5万美元,并且该项成本可以在不超过10年的时间里被摊销。飞机,认可条件是事先批准已经得到监管者根据监管标准的确认。英国对固定资产认可的规定是,土地、建筑物和不动产所有权;有形固定资产,土地和建筑物除外。我国规定固定资产包括固定资产净值、在建工程和固定资产清理科目的余额。保险公司按计提固定资产减值准备后的金额确认认可资产。固定资产确认为认可资产的最高金额为资产负债表中实收资本、资本公积、盈余公积三项之和的50%。

    3.股票、股权投资资产认可标准比较

    美国纽约州对股票、股权投资资产认可的相关规定是,已宣告并且未付的股票红利,除非其金额已经在其他方面被允许作为认可资产。英国对股票、股权投资资产认可的规定是,股票和其他可变收益参股。我国规定股权投资指保险公司作为被投资单位的股东,以获取股利收入或资本利得为目的所进行的权益资本投资。短期股权投资按成本与市价孰低法计价并计提短期投资跌价准备;长期股权投资按历史成本计价并计提长期投资减值准备。股权投资为认可资产,但《保险法》或《外资保险公司管理条例》实施后违规持有的股权投资为非认可资产。

    总之,我国认可资产在细节上与纽约州保险法和英国《保险业法规汇编》的认可资产有些区别,但是原则和设计思路是一致的。

    三、国外保险资金运用相关监管制度启示及政策建议

    基于以上的比较分析,为进一步加强我国保险资金运用监管工作,建议从以下三个方面完善我国资金运用监管。

    (一)借鉴英国通过偿付能力对保险资金运用监管的经验,不断完善保险资产认可标准,强化我国保险资金运用与偿付能力间的联动关系

    英国主要通过严格监管保险公司的偿付能力,来保证保险资金运作的安全与效率。保险公司每年需向保险监管当局提交财务报告,保险监管当局也定期到保险公司进行现场检查。一旦保险公司的偿付能力低于规定标准,则被禁止从事投资活动,并受到其他处罚。随着我国保险资金运用渠道和资金运用比例的放宽,相应新增渠道的投资资产认可工作需要跟进和完善。并且,对资金运用比例放宽后的投资渠道,根据其风险变化,资产认可风险折扣比例做相应调整的问题也值得研究。例如,我国2010年8月31日起施行的《保险资金运用管理暂行办法》新增的股权和不动产投资,其相关资产认可规定需要配套和完善;股票投资比例放宽后,是否需要根据风险变化情况调整其资产认可风险折扣率也值得研究。总之,这些资产认可工作可以将资金运用风险的变化在保险公司的偿付能力上体现出来,并且也可以通过严格我国保险公司偿付能力监管来促进保险公司控制资金运用的各种风险资产的投资比例,从而有利于控制保险资金运用风险。

    (二)借鉴美国RBC监管方法,建议我国逐步完善采用RBC监管方法所需基础条件

    我国要采用风险资本法,建议主要完善三个方面的基础条件:一是探索确定我国资产风险的风险基础资本系数。投资风险在国别之间的差别很大,我国不可直接套用美国对资产使用的风险基础资产系数。探索我国资产风险的风险基础资本系数要克服以下困难,一方面,目前我国资本市场上的各种投资工具可能在未来发生较大的改变,这种变动的可能性为量化风险造成一定障碍;另一方面,我国保险行业内的评级机构和评级体系还有待完善,需要其为风险系数的确定提供可靠的、有价值的参考。二是逐步细化负债分类。风险资本法要求对负债进行细致而精确的分类,根据不同种类的负债的特征以及经验数据确定不同的风险系数。我国需要细化对承保风险的识别、分类和计量工作。三是逐步完善资产负债管理技术。资产负债管理理念与技术在我国有待完善,资本与资产的分配需要进一步明确,以便于度量利率变动对于偿付能力的影响。

    (三)进一步细化根据偿付能力充足率对保险资产投资分类监管的相关规定