房地产测绘管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产测绘管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键字】房地产；测绘质量；管理

对于房地产的测绘是一门比较传统的学科，根据对于房地产测绘得出的房产面积的大小，出售的价格和对于房地产的室内设计都会因此改变，而随着科学技术的发展，房地产测绘技术的进步，对测绘质量的要求也越来越高，而如何对房地产测绘质量进行一个好的管理，往往是人们容易忽略的地方，本文就从几个方面出发对加强房地产测绘质量管理进行简单的研究。

1 房地产测绘质量的管理依据

要研究房地产测绘质量的管理就要 先知道我国都颁布了哪些相关的法律和规范对其进行约束，目前我国都颁布了下列条文和规定对房地产的测绘管理进行约束。

1.1 《中华人民共和国测绘法》

1.2 《中华人民共和国城市房地产管理法》

1.3 《房产测绘管理办法》

1.4 《测绘市场管理办法》

1.5 《测绘生产质量管理规定》

1.6 《测绘质量监督管理办法》

1.7 《房产测量规范》[GB/T17986- 2000]

在对房地产进行实际的测绘质量管理时，还应该参考房地产工程的相关合同或技术设计书。

2 房地产测绘的质量控制点

房地产测绘质量 标准，目前所有的标准和实施的细则都是一致的，但是在一些细节的问题上，对于不同的房地产测绘也有一些差距，造成这种差距的主要原因就是对于测绘角度的考虑不同，所以对于测绘的计算方式也不同，使得最终对于房地产的建筑面积也不同，要想对房地产测绘质量进行管理，就要先知道影响房地产测绘质量的控制点，然后才能采取相应的预防和补救措施。

通过分析发现，对于影响房地产测绘质量的关键点主要有测绘人员的专业素质、测绘仪器的管理、实施测绘和测绘数据的处理等。

2.1 测绘人员的专业素质

房地产的测绘人员主要包括室外测绘人员、室内测绘人员、房地产资料统计人员、房地产检验人员，对于这些房地产测绘的人员都应该经过相关的技术培训并拿到相关的资格证书，这样才能确保他们掌握了测绘的相关技术，达到一个房地产测绘人员应该有具有素质。

2.2 房地产测绘仪器设备管理

对于房地产测绘的设备主要分为实施测绘的设备和对 测绘数据进行处理的设备，实施测绘的设备主要有棱镜、全站仪、钢尺、水准仪、玻璃纤维尺、标尺、手持测距仪或皮尺等相关的仪器，而对于测绘数据进行处理的设备主要有绘图仪、笔记本电脑、计算机、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。

2.3 实施测绘

对于实施测绘的阶段首先应该做的是测绘的准备工作，这一阶段主要的任务就是根据施工单位给的施工图进行一些简单的计算，包括阳台的大小、建筑外墙的厚度等参数，并将带有计算结果的草图打印出来，提供测绘时使用，然后就开始进行房地产的测绘，在测绘中应该注意实际的测量结果与施工单位提供的施工图是否有出入，如果有出入应该采取实际测绘的结果为主。

2.4 测绘数据的处理

在对房地产进行测绘数据处理的阶段主要分为对于所测得的数据进行分析、误差的处理和对所测得的数据进行计算和整理两个阶段，在数据分析和误差处理的阶段主要是比较实际测绘的尺寸与施工图中设计的尺寸是否有变化，如果发现测绘的误差在5厘米以内，可以当作测绘误差，按照施工图中的设计尺寸计算，要是误差超过5厘米就要分析其原因，而在对测绘得到的数据进行计算和整理的阶段主要是按照分析和误差处理后的结果进行计算，并在计算机中绘制出相应的图纸，可以很直观的看出房地产的各个部分的面积。

3 加强对测绘程序的检查

通过分析发现，目前我国房地产测绘结果的审核基本都是形式性的审核，尤其是对那些房产测绘开放城市，在对房地产测绘的数据进行审核时，可能存在不会对建筑的面积等进行实质性的计算和考察，虽然这种形式性的审核要求测绘单位必须对提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任，在一定程度上可以避免测绘的单位收取了对房地产测绘的费用之后就不对自己提供的测绘结果进行负责，甚至把测绘结果的问题归结到审核体制的问题。

形式性的审核虽然可以在一定程度上可以控制测绘单位的重大失误和弄虚作假，并且可以把审核部门的人才和技术的优势集中到一起，使对房地产测绘结果的检查更加严格，但是在实际的操作中，也存在一些漏洞使得对测绘结果的审核不能达到预想的效果，因此加强对测绘程序的检查还应该对一些测绘企业通过审核的测绘结果进行一定的抽查，在抽查时应该参考测绘企业提供的测绘结果对房地产的面积进行实地的考察，并且对测绘企业的测绘参数的计算进行再一次的审核，彻底的对测绘企业提供的测绘结果进行一次审核，这样可以有效的使测绘企业在对房地产进行测绘时，严格的遵守相关的规定并且对测绘中容易出现问题的关键点进行控制。

4 建立自我检查、自我完善、自我改制机制

在对房地产测绘质量进行管理时，房地产测绘的单位也应该做好单位内部的监督与考核，从房地产测绘单位的本身去对房地产测绘的质量进行控制，首先房地产测绘单位的内部应该把房地产测绘质量的监督与对员工的日常考核结合起来，并且通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的，其次房地产测绘单位的领导和质量管理人员应该对单位内部和外部的测绘信息等进行定期的校验，如果发现有不合格的测绘记录、顾客的投诉信息等应该认真的对出现的问题进行分析，并及时进行处理，争取把对房地产测绘质量的问题控制在单位的内部，最后还应该对房地产测绘质量容易出现问题的关键点应该进行一定的预防措施，通过制定一些单位的内部文件，对测绘的人员进行约束，争取把对房地产测绘质量出现问题的责任具体到人，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

5 结语

通过分析了房地产测绘质量容易出现问题的一些关键点和一些房地产测绘质量审核制度上的问题，发现要想对房地产测绘质量进行更好的管理，就必须针对这些容易出现测绘质量问题关键点进行控制，并完善现有的审核制度，同时还应该强化测绘单位的管理制度，争取把测绘质量问题控制在测绘单位的内部解决。

参考文献：

[1]吴张峰,杨光. 房地产测绘系统的设计与实现[J]. 测绘与空间地理信息, 2004, (04) .

[2]陈晓宁. 房地产测绘的现状和发展[J]. 中国房地产, 1997, (05)

[3]陈伟清. 建立房地产测绘信息管理系统的探讨[J]. 湖南城建高等专科学校学报, 1999, (03)

[4]张连海. 浅谈现代化房地产测绘[J]. 科技信息(科学教研), 2008, (24)

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关键词：房地产；测绘；特点；发展趋势

房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，仅河南省年开发建设面积就达到1.6亿平方米，开发投资额1500亿元，房屋设计、建造日益复杂多样；各地房管部门都把市场和权属登记管理做为行业管理的核心内容，房地产市场信息系统建设正朝着“以图管房”的方向推进；日益完善的房地产法律法规体系和消费者权益保护意识的日渐增强，都要求房地产这种不可移动、长久耐用、价值巨大的特殊商品做好权属登记和管理工作，房产测绘做为基础，就对其正确性和基础性提出了更高的要求。

一、房产测绘的重要性及其现实意义

随着房地产价格的不断攀升，一线城市房价已达每平方米数万元，二线、三线城市房价每平方米也已达万元左右，这样，商品房供购双方都高度关注房产测量结果，一个准确、公正、公开的房产测量体系对保护消费者利益、构建健康有序的房地产市场体系有着积极的作用。第二，房产测量结果作为房产管理部门的永久资料档案，是处理产权纠纷、进行市场交易的可靠依据。第三，房产测量结果是进行城市建设管理的重要资料。

二、房地产测绘法律法规体系的基本建立保障了房产测绘依法运行

2002年12月施行的《中华人民共和国测绘法》，对从事测绘活动和进行测绘管理做了明确的规定；2001年8月修改施行的《城市房屋权属登记管理办法》，对房地产测绘在房地产管理中的作用做了界定；2000年《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），明确了房产测量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料，规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用范围及精度要求，一系列法律法规的施行使房产测绘市场基本实现了有法可依，有章可循。

三、房地产业的发展对房产测绘提出了更高的要求

从1992年全国范围内推进城镇住房制度改革到1998年全国停止住房实物分配，房屋已经商品化，房地产市场已经形成对房地产测绘提出更高要求

（一）房地产测绘需及时进行修测补测。随着房屋建筑规格品种日趋多样化，以及市场行为所带来的产权、结构变化，和城市发展所带来的土地、房屋变更，应及时对房产变化进行修测补测。每个修测补测周期应在3-5年，以保证房地产测绘成果和现状保持一致。

（二）房地产测绘从业人员既要懂测绘，更要懂房地产。房管的测绘的另一要求，就是从业人员一方面要熟练的掌握测绘技术；另一方面要掌握房地产的业务知识，要熟练掌握房地产相关业务法律法规，以保护当事双方的合法权益。

四、房地产测绘科学技术变化

房地产测绘主要是运用专业仪器和测绘技术，来测定房屋面积的专业活动。基本内容有：平面控制测量、要素测量、房产分幅图、分丘图、分户图绘制、面积测算、成果资料的检查与验收。

房地产测绘的比例尺相对较大，分丘图多为1：500，分户图多为1：200。房产面积测算主要采用几何图形法计算。近年来，随着数字化办公水平的提升，房地产测绘发生了一些变化：

（一）测绘设配和测绘手段正在不断地更新和变革：从过去传统的手工操作变为自动化和半自动化操作，从过去的皮尺、经纬仪、平板仪、钢尺到测距仪、电子经纬仪、全站仪、电子平板仪、GPS定位仪等。

（二）成图方法正从过去的模拟成图模式（图纸作业）到数字化成图模式（屏幕作业）图的载体由纸、聚酯薄膜到磁盘、光盘。

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关键词：测绘；现存问题；解决措施

中图分类号： P2 文献标识码： A

本文将详细讨论房产测绘的正确含义，以及现阶段房产测绘的国家标准。试图分析在利益的驱动下，房产测绘存在的一些典型问题。面对现存问题，房地产从业者应该遵守法律法规、端正职业态度、积极面对房产测绘的困难和挑战，并提出具有现实意义的整改方法。

一、房产测绘的内涵和工作范围

(一) 房产测绘的内涵

产房测绘隶属于工程测量，是专业测绘中的一个重要的分支。房产测绘是运用专业的现代测绘仪器和技术手段对房屋、土地等房地产进行自然环境、权属情况、所处地理位置、数量质量等指标的专业测绘。房产测绘作为房产交易和产权交易的重要指标，对从业人员的专业素质、测绘作业中所运用的仪器装备和测量单位的经验资质都有较高的要求。一项高标准的测绘项目，必须是经验丰富、设备先进的专业团队才能够胜任。根据现阶段我国房地产相关的法律法规，从事房地产测绘的个人需具备测绘相关专业的大专以上学历，熟悉我国房产测量规范和有关规定，熟练使用专业测绘仪器，并取得《房产测量员》资格证；而从事产房测绘的专业单位有需要具备《测绘资格证书》及营业资格证书。

（二）房产测绘的工作范围

房产测绘是一项全面、复杂、涵盖内容宽泛的专业测绘工作。测，即测量；绘是指房产图的绘制和资料的撰写。在现实的测绘操作过程中，房产测绘所测量的标准十分庞杂。房产测绘工作主要有以下几个方面：平面测量、房产调查、房产要素测量、房产图的绘制、房产面积测算、变更测量、撰写测量成果资料。房产测绘员在实际操作中，第一步先进行房产的平面测绘，这是完成全部工作中的基础和前提，不容小视。房产调查和房产要素测量是调查房屋和房屋用地的相关情况，是房屋产权登记的和产籍管理的基础和依据。绘制房产图要求测量单位和人员分别绘制出房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。房产面积的测算则要求准确的测量出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋的用地面积。房产的变更测量是指由于房产状况不断变化而进行的经常性的房产测量工作。测量员或者测量团队在完成全部的房产测量工作后，需要把测量情况和测量所得的专业指标通过《房产测绘报告书》的方式，将测量结果传递给委托方，这也就是上文提到的撰写测量成果资料。

二、现存房产测绘问题及原因

近些年来，随着房地产经济的发展和现代科学技术的进步，我国的房产测绘水平也在不断提高。政府有关部门对专业测绘的宏观调控、高等院校对测绘专业的重视、现代测绘设备和专业计算机数字软件的应用，使我国的房产测绘从模拟时代进入到数字化时代。虽然我国的房产测绘取得了显著的成绩，但与西方发达国家相比，仍然存在着一些问题，主要表现在科技水平落后，区域发展不平衡，缺乏专业的团队建设，监管不力等。这些问题的存在严重制约了我们国家房产测绘事业的发展。

（一）科技水平落后

现阶段，我国房产测绘行业的绘图软件大多是属于AutoCAD的LISP语言。这些软件虽然具有操作简单，功能全面等特点，但运行效率比较低。由于这些软件无法实行房屋单元图形数据和属性数据的对接，也就无法实现图形属性的交叉查询，更不用说自动生成房屋的分层用户平面图。在实际操作中，各种绘图错误频发。就现状而言，如果继续使用这些运行效率低、错误频发的软件，房地产行业的发展和城市的规范管理必将受到严重的限制。

（二）区域发展不平衡

就我国现阶段经济发展而言，南方优于北方、东部优于西部。受经济发展水平、科技进步程度、教育发展程度和从业人员素质的影响，我国的房产测绘行业也存在着区域发展的不平衡。这些不平衡主要表现在房产测绘的运作模式、资料撰写模式、数据处理方式以及信息化程度等。区域发展的不平衡一方面在形式上阻碍了不同区域测绘单位的交流和沟通，另一方面也不利于推进城市房屋管理工作的进程。

（三）缺乏专业的团队建设

近些年来，随着房地产行业的发展和城市房屋管理工作的推进，房产测绘从业人员的需求量也在不断扩大。但是，房产测绘人员专业素质良莠不齐，测绘团队缺乏专业的培养方式，团队内部没有明确有力的分工。这些问题的存在是制约房产测绘行业发展的关键。

（四）监管不力

对于近些年兴起的房产测绘行业，政府部门缺乏有力的监督管理机构对行业及个人进行有力的监管。在现存的有关房产测绘的管理办法条例中，也存在语言不规范、字眼含混不清的情况。由于经济利益的推动，且房产测绘行业缺乏有力监督，导致社会上由于房产测绘引发的经济利益纷争层出不穷。

三、积极提高房产测绘质量

（一）提高房产测绘的科技水平

关于提高房产测绘科技水平，一方面，要注重测绘仪器的使用。房产测绘的主要仪器有：全站仪、电子经纬仪、电子水准仪、手持测距仪、棱镜、标尺、钢尺、玻璃纤维尺等。另一面，推进数字化测绘工作的发展进程。主要包括计算机、绘图仪、房产测绘软件的使用。国家应鼓励自主创新，完善产权管理，表彰为房产测绘行业做出突出贡献的单位和个人，以此鼓励测绘人员不断提高个人素质，不断提高自主创新能力。

（二）提高从业人员的专业素质

上文中提到，房产测绘工作包括平面测量、房产调查、房产要素测量、房产图的绘制、房产面积测算、变更测量、撰写测量成果资料等几个方面。由此可知，房产测绘人员有严格的组织形式和内部分工，包括外业测量人员、业内计算人员、资料整理员和产品检验员。这些人员均具备房产测绘专业素质和实践经验，在上岗前需要经过严格的培训和考核，取得从业资格后，方可上岗作业。这样做的目的是从操作源头上减少房产测绘的错误和纷争。

房产测绘工作的科技含量强，工作难度大，涉及利益广泛。这就要求从业人员除了具备过硬的专业本领外，也要具备高尚的职业道德。就这个问题而言，政府监管部门和行业协会要制定职业道德规范、定期举行测量员专业素质和思想道德培训，用人单位可合理提高员工薪资待遇。

（三）加强市场监管水平

测绘行业的市场监管主要包括以下三个方面。一是制定法律法规，如《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》、《测绘市场管理办法》等。二是加强行业检查。有关监管部门应该定期对从事测绘的单位和个人进行检查和测评，并制定与之相应的奖惩措施。三是规范市场运行和行业竞争，反对行业垄断。

（四）鼓励行业发展，加强交流合作

就目前而言，我国房产测绘行业资金短缺，严重制约了测绘事业的发展。由于资金严重不足，很多大型的测绘项目，如城镇地址测绘无法进行。同样也是由于资金问题，很多测绘单位和团队无法引进先进的测量仪器和绘图软件，导致测绘水平停滞不前，测绘工作漏洞百出。以此，政府应把重要的测绘经费纳入政府预算报告，测量单位应广泛吸纳民间资本，确保测绘工作的顺利进行。不同区域的测绘单位和团队应加强交流和合作，先进的测绘单位应带动帮助测绘水平相对落后的单位，实现区域的平衡发展，从整体上提高我国的测绘水平。

结语：

近年来，我国的社会主义市场经济呈现飞速发展的趋势，测绘行业也伴随着房地产经济的发展快速进步。房产测绘是现代房产交易和产权登记的基础，在现代化发展中具有不可忽视的地位。我们应以科学的精神，积极谨慎的态度来直面房产测绘的重要性，综合运用提高科技水平和从业人员素质、加强市场监管，鼓励交流合作等方式促进测绘事业的进步，从而带动房地产经济的健康发展。

参考文献：

[1]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨[J].测绘与空间地理信息，2013（08）.

[2]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技咨询.2008（02）.

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关键词：房地产交易；档案管理；法治观念

中图分类号：G275 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0214－01

随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，加强依法管档的法制观念。

房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。

依法管档的法制观念即体现于房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，必须严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。依法管档的法制观念一是从学习中来，知法才能执法；二是从实践中来，体验胜于感知。

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一房产测绘的任务、性质和依据，决定了房产测绘是机关房地产管理工作的基础和关键环节。在机关房地产管理中具有重要地位。

房产测绘的任务是确定各单位各类房屋的建筑面积，形成一系列面积指标。对于住宅用房，面积指标有套内建筑面积、分摊建筑面积、阳台建筑面积等，若属于机关公职人员住房，还应计算出每套住宅的控制面积，以此作为机关事务管理部门履行房地产管理职能以及其他部门衡量其住房面积是否超过规定标准的依据；对于办公用房，面积指标有幢建筑面积、层建筑面积、有效使用面积等，对于党政机关使用的办公用房，还应计算出每个独立办公间的建筑面积、使用面积，以此作为机关事务管理部门履行房地产管理职能，衡量不同级别干部办公面积标准以及调剂余缺的依据；对于商业用房，区别产权归属情况，将机关所属办公用房转变用途用于商业经营的，单列面积指标，作为机关事

务管理部门履行房地产管理职责，核查处理违规使用办公用房问题的依据。

房产测绘的性质是基础性、专业I生、法定性。房产测绘的基础性指房产测绘真实地反映了房屋的形状、大小等自然属性和产权归属、房屋用途等社会属性，是房地产产权产籍管理的核心内容之一。面积测绘是各级机关房改售房、办公用房管理、拆迁补偿以及经济适用住房分配等的基础性工作；房产测绘的专业性指房产测绘是一项集多学科为一体且综合性较强的专业技术工作。测绘人员既要掌握建筑知识、测绘技术及相关技能，还要熟悉产权产籍、住房改革，拆迁补偿等相关政策；房产测绘的法定性指按《测绘法》规定，房产测绘是法定测绘，凡是在房地产管理等各项工作中需要确定面积指标时，要依据测绘法等法律法规和国家行业标准依法进行，实施具体测绘的执业单位必须取得房产测绘资质，从业人员必须取得执业资格证书，测绘机构是独立承担法律责任的民事主体。房产测绘取得的测绘成果具有法律效力，各项面积指标是房地产管理工作中合法有效的依据。

房产测绘的依据是《测绘法》、《城市房地产管理法》等法律，《房产测绘办法》等行政法规、《房产测量规范》等国家行业标准。省级机关房产测绘的依据还有《山东省省级机关房地产管理办法》以及省直房改、拆迁补偿等相关的政策文件。

综上所述，房产测绘的任务、性质和依据说明：房产测绘是机关事务管理部门履行房地产管理职责的基础性工作和关键环节，涉及到房改售房、产权产籍管理、办公用房管理等多个方面，是机关房地产管理工作的有机组成部分。

二、房产测绘在省级机关房地产管理各项工作中，发挥了越来越重要的作用。

省级机关房产测绘工作自1 997年上半年全面

展开，截止到2009年7月，负责省级机关房产测绘的省级机关房管处中介中心已对省属党政机关、事业、企业、中央驻济等600多个单位进行了测绘，测绘的面积达1200多万平方米。房产测绘所形成的面积指标等测绘成果，广泛应用于机关房改售房、房屋权属登记、办公用房管理、房改房上市等房地产管理的各项工作中。

为机关出售公有住房提供面积依据，保证房改工作顺利进行。1996年3月1日，省直房改领导小组印发了《山东省省直机关驻济单位住房制度改革的实施意见》及实施办法，以出售公有住房为主要内容的省直机关房改方案开始启动。省直各机关、事业、企业以及中央驻济等单位约10万套公有住房出售给职工个人。在售房具体政策已明确的情况下，售房工作实施的主要内容，就是对10万户公有住房进行房产测绘，形成一系列面积指标数据，为

计算房价款提供依据。同时绘制出每一幢楼、每一户型的分户图，用于办理房产证。房产测绘成为省直出售公房，加快省直住房制度改革的关键环节。负责房产测绘的省级机关房管处中介中心，组织技术骨干严格按照房产测量规范和省直房改政策的

规定，周密组织，认真实施，保质保量按时完成测绘任务，推动了省直房改售房工作的顺利进行。

为房改后房屋上市交易提供依据，不断完善房地产二级市场。随着省直机关住房制度改革的深化，省直机关干部职工已购公有住房自2003年开始上市交易，省直机关房地产二级市场步人正常轨道。根据国家、省和济南市关于房屋上市交易的有关规定，房屋上市交易过户之前，必须进行房产测绘，对拟交易的房屋进行面积确认，同时出具分户图作为房产过户后新房产证件的附图。自2003年至今，已对省直上市交易的2万余套房产进行了及时、准确的面积测绘，为省直干部职工顺利办理房产交易手续，提供了便利条件。

为省级机关统管房屋办理权属登记提供依据，推动产权产籍管理工作顺利进行。对省级机关实行房屋产权产籍管理的首要工作是确权登记，办理房屋所有权证，并对自然状况发生变化的房屋进行变更登记。房产测绘形成的面积数据以及形成的房屋院落图、分层分户平面图，作为省直统管房屋确权的主要依据之一。自省级机关房产测绘工作正式开展以来，已对省直各单位100余万平方米的统管房屋进行了测绘，为省直房地产权属管理奠定了良好基础。

为经济适用住房的设计和建设提供面积依据，推进住房保障体制的建立。自2003年以来，省直部分单位经过批准建设了一批经济适用住房，解决部分单位无房户的住房问题。经济适用住房属国家政策性保障住房，对房屋建筑面积标准有严格规定，为严格执行标准，在经济适用住房设计阶段，房产测绘应提前介入，对照设计户型方案，进行房屋面积预测绘，经过面积预测绘，对超过规定面积的户型，提请设计、建设部门进行设计调整。在房屋竣工后，经现场勘测无误，出具正式测绘报告，作为向无房户职工出售住房的依据。

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第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所；

(二)商品房基本状况；

(三)商品房的销售方式；

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(五)交付使用条件及日期；

(六)装饰、设备标准承诺；

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

(八)公共配套建筑的产权归属；

(九)面积差异的处理方式；

(十)办理产权登记有关事宜；

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任；

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积面积误差比＝---------------×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

(五)分割拆零销售商品住宅的；

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。超级秘书网

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

篇7

【关键词】房产交易 产权证 逾期 责任

根据《合同法》和《房地产管理法》，商品房买卖合同中的出卖人（房地产商）不仅应当按期交付符合合同约定的商品房，而且应当自行或协助买受人（业主）办理产权证。现实之生活中，经常出现办证逾期问题，而买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。

一、案情简介

2006年初某地产投资有限公司（下简称房地产商）与买受人（下简称业主）签订《商品房预售合同》，业主向房地产商购买位于某小区的商品房56.98平方米，房价款总额241794元，双方约定2006年底交房，若房地产商逾期交房按日万分之五支付违约金，若业主未按时交付房款，也应承担万分之五的违约金，合同签订后，业主在约定期间内一次性全额支付房款，但因各种原因，房地产商一直未能按期交房。2008年12月19日，已取得商品房预售许可证的房地产商与业主又签订《商品房买卖合同》，合同约定，房地产商应于2009年4月28日前交房。双方直到2009年3月方完成交房手续。

房地产商在与业主订立售房合同后，双方于2009年2月18日在汕头市某区土地房产交易管理所对该房产进行交易确认，房地产商为免除自身的一些后续责任，单方面拟定《合同补充协议》，明确双方的权利义务，。据业主反映，该补充协议业主均没有认真阅读，也未能明确理解其真实意思，特别是其中的第六条规定：“出卖人将于本项目办理完成综合验收手续和项目总确权后90天内办理权属登记，出卖人将办证资料报产权登记机关备案后即完成了出卖人办理权属登记的义务，因买受人未能按时交纳购房款等原因未能取得房屋产权证的，出卖人不承担责任。买受人不得以因出卖人原因导致买受人未能于本项目办理完成综合验收手续和项目确权后90天内取得房屋产权证为由要求退房，但出卖人应向买受人支付已付房款的日0.01%且不超过已付房款百分之一的违约金，并继续协助买受人取得房屋产权证”。更有甚者，其中有一业主与房地产商签订的补充协议，竟然约定若无法按期办理产权证，房地产商应承担已付房款的日0.01%且不超过已付房款万分之一的违约金，则对一套价值30万的房产来说，房地产商不管何种原因，无法正常办理产权证，最多承担30元的违约金，这样的补充条款让人匪夷所思。业主一致认为，该条款显然是霸王条款，侵害了广大业主的合法权益，应予撤销，因此引起纠纷。

二、责任分析

此类案件中，业主均与房地产商签订了《商品房买卖合同》，应视为有效的合同，该合同2009年2月18日经过房产行政主管部门的交易确认，应视为确权完成。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”

1.对房地产商逾期交房违约责任的追究。有部分业主在明确知道房地产商无法如期交房后，即向房地产商提出按照日万分之五支付违约金的要求，后经与房地产商协商，一次性得到违约赔偿，一部分业主至今未提出主张赔偿违约金，距今已超过2年时间，应该视为超过法定的2年诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为2年，从知道或者应当知道权利受到侵害之日起开始计算，也就是说，自房地产商违约之日起，业主应积极着手准备启动法律程序，不可超过2年，如果超过2年时间，则在很大程度上丧失了胜诉机会。所以，这部分业主目前主张追究房地产商逾期交付房产的违约责任的诉讼请求，将难以得到法院的支持。当然，如果业主有证据证明在合同约定的交房日期届满后两年内其曾经向房地产商主张过权利。

2.对房地产商逾期办理产权证的责任追究。逾期中的“期”实质是合同约定的办证期限，也是出卖人承担违约责任的始期。《解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，办证期限首先由当事人自由约定，无约定期限则适用法定90日。该90日是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承担违约责任，但此规定与现行办证制度严重脱节，加重了出卖人的责任。根据《城市房地产权属登记管理办法》第16、26和27条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出解释确定的90日，出卖人承担违约责任势在必然。为此，出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的办证期限，以降低承担违约责任的可能性。在上述纠纷案件中，房地产商在补充协议中约定，若无法按期办理房产证，则承担日0.01%的违约责任，但以所交付款百分之一为限。笔者认为，该约定显失公平。房地产商无法如期办理产权证，构成违约事实，双方约定日0.01%虽然看似略低，但毕竟还是双方同意签署的，应对此违约金标准予以承认有效，但是，违约金以所交付款百分之一为限是霸王条款，严重侵害业主的合法权益，如业主事后对此存在异议，应当予以撤销。因为，未约定事实是连续的，若按照“以所交付款百分之一为限”规定违约金，则房地产商就肆无忌惮，以一套房子人民币241794元为例，房地产商承担人民币2418元后，不管8年、10年或更长时间内不为业主办理产权证，都没有任何违约风险，这将加大对业主的伤害，不利于纠纷的解决，故该违约金封顶的做法应予撤销。

3. 由于登记机关原因造成办证逾期的，业主可以向登记机关请求赔偿。对业主损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，房地产商不承担赔偿责任，办证机关也不承担责任，业主的权益无法得到切实有效的保护，这将严重违背公平正义原则，故业主可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

4.因测绘机构原因造成办证逾期，房地产商不承担违约责任。根据《合同法》121条，因测绘机关迟延造成办证逾期的，房地产商应当向业主承担违约责任，出卖人与测绘机构的纠纷可以按照委托合同约定解决。但应当注意的是，在《房产测绘管理办法》和《商品房销售管理办法》实施前，测绘机构多属于登记机关的附属，测绘亦属于行政行为，测绘机构迟延造成办证逾期很难归结为“出卖人原因。”

三、案件启示

上述案件所发生的纠纷，具有一定的普遍性，也使广大业主在购买商品房过程获得一些启示。笔者认为，为减少购房中发生的纠纷，双方应着重注意几个问题。

第一，目前房地产商很多都是证件不全的，但是很多业主都不知道从何告起，而自己的维权之路也比较困难，甚至有的业主连商品房需要的五证都不清楚就糊涂的交了房款。开发商销售商品房要具备的五证就是：土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，预售许可证，上述证件缺一不可的。房地产商义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，但对登记机关办事不力和业主申请迟延难以左右和干预，故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括：申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续；擅自变更规划设计；未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等。

第二，没有拿到产权证，如何维护权利。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，所以房地产开发商协助买房人办理产权人是他的法定义务。

第三，虽然目前法律对于商品房纠纷有了很多规定，但是我们绝不能有侥幸的心理，应当时时有法律意识，在购房时尽量将可能发生的问题做出书面约定，特别是违约条款一定要写清楚，以防止责权不清带来的隐患。如何维护业益，最重要的是看当时签订合同的约定条件是什么，是怎么约定的。如果房地产商违反原来合同约定的条件的话，实际上我们认为他是一种对合同违法，他违反了合同约定，如果这两个都违反的话，我们认为作为业主可以通过向法院的方式，以诉讼方式要求房地产商承担相应责任。

第四，至于说是否能够向房地产商争取双倍索赔，前提条件是必须有一个证据，作为业主来说必须有证据房地产有欺诈行为，要符合消费者权益保护法第49条规定，就是说只有房地产商具有与消费者权益保护法49条规定的行为的情况下，业主才能向法院提出诉讼，要求房地产商进行双倍赔偿。

第五，由于登记机关原因造成办证逾期的，买受人能否请求赔偿？笔者认为：对买受人损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，出卖人不承担赔偿责任，办证机关亦不承担责任，买受人保护将出现真空，严重违背公平正义原则，故买受人可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第六，业主还要注意自身应尽的义务，对于自己义务的实际履行应保留相应的证据。业主原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费等。从举证角度出发，业主提供办证逾期的初步证据后，转由房地产商对“非出卖人原因”举证，举证不能或证据不力则应当承担违约责任。

第七，如果业主采取法律的途径解决逾期办理房产证问题，还要注意诉讼时效，只有在规定的期间内提出的请求才受到法律的保护。

总之，不管是房地产商或者是业主，均应坚持以人为本、诚信经营的理念，公平合理地处理房地产交易中的各种问题，一旦出现纠纷，应友好协商，互谅互让，合法、及时、公平、公正地解决矛盾，共同构建和谐的建议环境。

参考文献

[1]王林辉. 商品房买卖合同纠纷若干问题探析（下）[J]. 仲裁研究， 2010，（02） .

篇8

郑州市人民政府令第111号

《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。

市长：陈义初

2002年10月21日

郑州市商品房销售管理办法

第一章、总则

第一条、为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条、本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

第三条、在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第四条、房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条、商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。

第六条、市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。

县（市）、、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。

第二章、预售管理

第七条、商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。

禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。

第八条、房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。

第九条、商品房预售应当符合下列条件：

（一）、建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；

（二）、已取得建设工程规划许可证；

（三）、已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）、六层以下（含六层）、的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）、结构封顶工程，七至十二层（含十二层）、小高层建筑完成三层以上（含地下室）、结构封顶工程，十三层以上（含地下室）、高层建筑完成五层以上结构封顶工程；

（五）、已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。

第十条、申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：

（一）、预售申请书；

（二）、营业执照和资质等级证书；

（三）、国有土地使用权证；

（四）、建设工程规划许可证及红线图；

（五）、建设工程施工许可证及施工合同；

（六）、商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；

（七）、商品房预售方案；

（八）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。

第十一条、市、县（市）、、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。

第十二条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：

（一）、商品房项目转让合同；

（二）、原《商品房预售许可证》；

（三）、城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；

（四）、受让方的房地产开发资质证书、营业执照；

（五）、法律、法规、规章规定的其他材料。

转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。

第十三条、房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。

第十四条、预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：

（一）、房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；

（二）、项目开发进度及竣工交付时间；

（三）、商品房项目及其配套设施的平面示意图；

（四）、商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；

（五）、预售商品房的价格及付款办法；

（六）、物业管理事项；

（七）、其他应当明示的事项。

第十五条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。

转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。

已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。

第十六条、预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。

第十七条、房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。

房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。

预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。

第十八条、房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。

第十九条、房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。

房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。

开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。

该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。

第三章、现售管理

第二十条、商品房现售应当符合下列条件：（一）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）、已取得国有土地使用权；（三）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）、已通过竣工验收；（五）、拆迁安置已经落实；（六）、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

第二十一条、房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）、商品房现房销售方案；（二）、企业法人营业执照和资质证书；（三）、国有土地使用权证；（四）、建设工程规划许可证和施工许可证；（五）、工程竣工验收证明；（六）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。

第二十二条、市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。

第二十三条、房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）、返本销售或者变相返本销售；（二）、售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）、分割拆零销售按套销售的商品房住宅。

第四章、广告与合同

第二十四条、房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。

房地产开发企业、房地产中介机构商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。

房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当将拟广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。

第二十五条、销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。

第二十六条、房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。

第二十七条、商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。

第二十八条、房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、、上街区房地产管理部门登记备案。

第二十九条、商品房销售可以按套（单元）、计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。

按套（单元）、计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第三十条、按套（单元）、计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）、计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第三十一条、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按下列原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、的，据实结算房价款；（二）、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）、部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

第三十二条、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第三十三条、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。

第三十四条、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第五章、销售

第三十五条、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第三十六条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十七条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第三十八条、受托房地产中介服务机构在销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

第三十九条、商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第六章、交付

第四十条、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十一条、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。

第四十二条、交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第四十三条、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。

第四十四条、房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第四十五条、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第七章、罚则

第四十六条、房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）、未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）、商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）、返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）、分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）、委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十七条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）、无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）、违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）、伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）、未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）、房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）、商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。

第四十八条、违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）、广告经营者、者明知或应知的房地产广告虚假，仍设计、制作、的；（二）、房地产中介服务机构销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。

第四十九条、房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）、对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；

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长期以来,房产测绘基本上由房地产管理部门的测绘机构承担,很多为事业性单位或者是部门内设的科室,因而房屋面积问题产生的纠纷也由其承担处理解决。这样就造就了测绘单位身兼“运动员”和“裁判员”的双重身份,从法律角度来说也有失公允。

按照《房产测绘管理办法》的规定，要求房产测绘实行测、管分离。即房产管理机构不再从事具体的房产测绘工作，只是履行监督和管理的职能。房产测绘进入市场,打破单一的行政,是改革开放进一步深化的需要,同时也是房产测绘走向完善与发展的必由之路。房产测绘实行市场准入制,房产测绘企业参与社会公平竞争,形成市场委托机制。房产行政主管部门设立房产测量管理机构,负责政策法规、技术标准的制定及房产测绘成果的监督检查。

积极推进房产测绘的改革工作,实现市场化的平稳过渡,将给房产测绘的发展和完善带来契机。房产测绘走向市场有利于全面提高测绘队伍的整体素质。房产测绘市场化的关键在于提高人员素质,只有提高人员的素质,提高业务技能,才能在市场竞争中有所发展。房产测绘走向市场,有利于充分调动积极因素,便于引进技术人才,通过竞争机制,实现优胜劣汰。房产测绘走向市场可以加快房地产测绘行业的发展,提高测绘质量。打破垄断,放开竞争,才能不断提高,不断发展。

就目前房产测绘管理机制的建立,应该重点解决以下问题。

1 实行房产测绘市场有限准入、定向委托、适度竞争制度，是房产管理的专业要求

1.1 实行房产测绘市场的准入和退出:房产测绘的专业性和重要性决定了出具房产测绘成果报告的房产测绘单位必须是专业性强、诚实守信，有健全的技术、质量保证体系的企业。为保证房产测绘市场竞争的公平有序,在结合地区房产测绘市场容量、需求的前提下,择优准入的房产测绘单位是有限度的,不应超越市场需求。对准入的房产测绘单位也应实行市场退出机制,使获准的房产测绘单位在竞争中有被淘汰出局的危机感，从而始终保持忧患和进步意识。

1.2 对测绘机构及从业人员进行资质审查和业务培训。房产测绘是一项技术性和专业性要求较高的工作,为保证房产测绘成果质量,房产登记机关的测绘管理部门要对有资质的房产测绘机构从业人员进行资质审查和系统培训,让从业人员掌握房产登记规程、测绘技术、计算机软件操作技能，全面提升从业人员的业务素质,并定期进行专业技术培训和业务交流。只有经房产行政管理部门授权的测绘单位才能从事房产测绘工作。

1.3 统一受理委托测绘业务，出具测绘工作联系单，由授权的测绘单位组织施测。对完成的测绘成果进行考核，建立业绩和诚信考核档案，制定科学的竞争激励机制。

2 建立有效的监管服务机制

2.1 根据现行法律规定，我国的房地产权属登记制度应属于实质性的登记，登记是以国家行为支持的权利公示手段，房地产权属登记的法律后果为社会普遍信服，具有较强的公信力。因此，为了确保登记的真实性，登记机关负有对当事人申请登记的事项进行实质性审查的职权和职责。而房产管理部门要对房产测绘成果进行实质性的审核,则必须经过重新测绘、计算,方知对错。从这个意义上说，如果不再次实地测绘，监管也仅具象征意义。这就要求房产管理部门组织专业人员实地抽检，抽样计算复核，最大可能地避免测绘单位工作失误和违规行为，并向社会公布抽检情况和信用考评。

2.2 建立统一完善的质量保证体系。建立健全测绘质量管理体系，加强对测绘项目设计、施测和成果的质量监理、检测和监督，完善测绘仪器检定制度。逐步推行注册测绘师制度。

2.3 建立房产测绘成果鉴定、仲裁认证机构。由于房产测绘工作的专业性较强,老百姓很难对测绘成果正确认识、理解。为此,有必要建立健全快捷高效的房产测绘成果鉴定认证机构,促进房产测绘工作健康发展。建立房产测绘成果鉴定认证机构是由其与房屋产权产籍管理密不可分的关系决定的。房产测绘是基础,产籍管理是手段,产权管理是目的。房产权属登记测绘和房屋面积测算始终是政府进行产权产籍管理的一个核心内容。它担负着对房屋基本状况的调查和对房屋权界数量进行核定的职能,对权属登记工作提供基础数据和图件,是权属登记的一个重要的基础性工作。

2.4 建立测绘成果差错赔偿保证金制度。鉴于房产登记机关对测绘成果有无法推脱的审查管理及连带赔偿责任，建立测绘成果差错赔偿保证金制度，以保障当事人的合法权益，促进房产测绘市场公平竞争和健康发展。

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【关键词】房产测绘；面积测绘相关规定；预测与实测差异间的问题及解决办法

一、商品房的发展现状

随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。

为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。

二、房产测绘的意义

房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。因此，它既可以为房产产权人提供法律保护依据，同时也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。

三、面积测算的相关规定

1.计算建筑面积的房屋的条件

层高在2.20m以上的有上盖有围护，结构牢固的属于永久性的可作为人们生产或生活的场所的建筑物。

2.计算全部建筑面积的范围

1）房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。

2）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积，挑楼、全封闭的阳台、房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按其水平投影计算建筑面积，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。

3）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、烟道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。

4）有永久性上盖，有围护结构的场馆看台、立体书库、立体仓库、立体停车库及房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及报警阀间，均按围护结构水平投影面积计算。

5）层高在2.20m以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

6）与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的水平投影面积计算。

7）依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.2m以上部位的水平投影面积计算。

8）以幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

9）有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。

3.计算一半建筑面积的范围

1）与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在2.20m以上的，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

2）独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积计算一半。

3）有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

其中有部分不封闭的阳台要已以下情况来计算阳台面积。

4）所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20m以上的，按水平投影面积的一半计算。

6）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

四、商品房预测和实测

1.商品房预测

商品房面积预测既商品房预售面积的计算，是指房屋开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。预测面积可作为开发商在前提项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和销售使用。

2.商品房实测

商品房面积实测，是指房屋竣工验收后，由开发公司委托具备房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图并计算出面积。实测面积是购房者办理房屋所有权证、房款结算、物业费结算等的依据。

五、预测与实测之间的差异原因和解决办法

1.面积产生差异的原因

预测建筑面积和实测建筑面积存在差异：有可能处于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积改变或服务范围改变等多种原因导致预测与实测面积的不相符。

1）数据的采集

预测主要是依据设计施工图纸进行数据采集，而实测的数据是由测绘人员通过手持测距仪在现场实地采集，其中不仅含有仪器测量误差、墙置偏移及抹灰层厚度等因素的影响。

2）图纸的变更及施工原因

房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更。在施工的过程中可能由部分施工误差导致图纸中完全平行的两面墙，在实际测量中不平行。

2.解决办法

加大宣传，让老百姓在购房时了解预测和实测会有差异，并在合同备注栏中作出详细规定。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。这样相对来说可以减少购房者与开发公司之间的矛盾。

六、结束语

商品房测绘，是房产测绘企业的重点工作，其预测成果是开发商与购房者的交易依据，其实测成果是房屋产权面积的确定。要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题，更好的围护广大消费者的合法权益，不仅要从现在的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信工作的态度从事房产面积测绘工作，不断提高综合分析、判断问题的能力，凭借掌握的知识，技术方法和手段正确处理问题。

随着社会的不断变化，为了适应社会的变化，各地、各城市房地产行政主管部门应根据各地的实际情况和自身的需求，遵循国家标准《房产测量规范》规定的原则，制定一套适合本地实际情况的实施细则或更加祥尽的补充规定。同时各城市的房地产测绘管理部门应加强联系，经常进行经验交流。这样才能不断为社会提供科学、优质、高效的测绘服务，全面推进测绘工程更好更快的发展。

参考文献：

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[2] 刘天奎， 地籍与房产测绘综合学术论文集 2008.01.

[3] 黄张裕，高俊强. 测绘管理法规概论 2007.08

[4] 林平.浅谈房产测绘重要性及其质量管理[J].价值工程2014

[5] 高阳.房产测绘质量控制措施探讨[J].科技创新与应用，2014