不动产财富管理范文

导语：如何才能写好一篇不动产财富管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

不动产登记全面推开势在必行，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等将登记在册。根据不动产登记数据，未来中国最大的不动产登记法律将权属明确，合法物权得到保障，同时，企业、个人物业可以进入金融领域盘活资产。

不动产登记提升了房产税预期，对房地产市场影响不明朗。不动产登记成熟后，房产税必定会推出，从理论上说，越是投资性房产、非自住性房产，房产税越高。

以美国为例，纽约、旧金山等地豪宅房产税较高，但是一些旅游胜地的房产房产税更高，能在旅游景区买得起第二套房、支付得起高额费用的人，都是美国的巨富阶层，这样的人理应为地方公共教育、医疗多做贡献。中国要摆脱土地财政，未来的道路与此相似，这就意味着踮起脚尖能够买得起旅游地产的人，会选择观望，这对于高端投资性的旅游地产是一大打击。

今年3月，国土资源部部长姜大明表示，要用4年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。这并不意味着房价在4年内会平稳，反而意味着房价在4年内会震荡不已，购房者手上捏着钱，心里在打鼓。在预期偏向负面时，通常的选择是，刚性需求的人会等待性价比最好的房子出现，投资客会选择绕道而行，等到水落石出之后再定夺。

政府依然握有预期决定权，房地产市场是大幅下挫，还是平稳落地，降落伞在政府手中。政府可以明确征税门槛，首套房不征房产税，或者第二套房不征房产税，在旅游地居住养老的老人，不必缴纳房产税。

中产收入阶层中财富的大部分以房产形式存在，一旦房地产成为负资产，中国中产收入阶层可能在一夜之间被消灭。根据西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁在“2014中国财富管理高峰论坛”上的表述，“中国家庭资产的分布非常的不均，最高资产10个百分点的中国家庭拥有63.9%的资产”，这部分家庭应该以税收的方式对社会做更大的贡献。未来，这部分家庭缴纳的税收最多。

中国家庭资产增长，中产阶级增长，房子增长速度超过了其他资产，中等资产家庭房产贡献非常大。从2011到2013年，中国家庭资产增加19.6%（未经CPI调整），其中，房产增加了26.8%，房产是资产增长的核心。资产排在30%和70%之间的中等资产家庭，由于房地产因素，资产升值。根据29省区市排序，房产在总资产当中比例排序最高的是北京，北京市民当中总资产83.8%是房子，这是极高极高的资产比例，上海是76.5%。如果向这部分中产收入阶层征收重税，毫无疑问，中国的中产收入阶层将遭受巨大打击。

篇2

有人漏夜赶科场，有人辞官归故里。

福美来不动产似乎就属于“漏夜赶科场”那一类。

与21世纪不动产、中原、信义等老牌中介相比，福美来算是后起之秀。但后起之秀仿佛成为此轮宏观调控中的一匹“黑马”，在上海不少房产中介遭遇行业的寒冬时，福美来门店数量不减反增；7月，还喜迁新址，迎来新的发展与突破。

福美来不动产的创始人胡正华，可说是一名久经沙场的中介从业者。

大学毕业时，看准中介这个新兴行业的发展前景，进入上房置换。在业界闻人周忻、丁祖煜等的推力下，把上房置换品牌推广到全国，门店数量达到108家。

2000年，他接过全球最大房屋中介品牌――21世纪不动产伸出的橄榄枝，担任中国区副总裁。负责品牌市场、培训、网络技术、连锁服务、研发、relocation、全国区域城市支持等业务。

四年之后，当21世纪不动产在中国的业务蒸蒸日上时，他却选择了离开。按他的解释，理由很纯粹，21世纪不动产这个平台，于他，已没有太多挑战。

随后，胡正华由乙方变身为甲方，进入全国十大开发企业之一――大华集团，担任营销管理中心副总经理。

一线品牌开发企业，朝南坐的位置，这是很多从业者梦寐以求的“归宿”。但胡正华却心有戚戚焉。因为他所属、所想、所念的全是中介。

2006年6月，他与同人一道创办了福美来不动产，运作模式是直营＋特许加盟。

这正是胡正华的老东家――21世纪不动产的独门秘籍。

不过，胡正华在此基础上做了升华提炼：在加盟体系里实行公盘制。

勿庸置疑，这一创举为年轻的福美来赢得了不少时间。仅仅两年，福美来门店数量达到80家。

2007年9月，胡正华还获得“2007年（第四届）蒙代尔世界经理人成就奖”，这是房地产经纪公司唯一的获奖者。

如今，福美来的愿景是成为中介行业的一线品牌，未来在36个区域城市建立3000家中介门店，拥有45000名经纪人。

就中介行业目前的发展状况而言，福美来的愿景可谓非常宏大，大到令人咋舌。

2008年9月3日，《财富地产》杂志在福美来不动产新办公地址――徐汇区中山西路2025号永升大厦24楼专访了胡正华，聆听他对中介行业过去、现在、未来的真知灼见

产业在整合

《财富地产》：众所周知，门店的数量一直以来是各大中介企业竞争的焦点，然而近期不少中介机构纷纷压缩阵线、关闭门店，甚至有中介企业宣布退出上海市场，您对“倒闭潮”看法如何？

胡正华：现在有很多中介公司纷纷关门，原因在哪里？对于周期性没有认识。

因为中介行业发展历程很短，没有经过一个完整的周期，2005、2006年的调控，其实根本就不算一个周期，只不过是上海一轮短暂调整，而今年是宏观经济周期的总体调整。可以说，从1993、1994年开始成长，到现在，这个周期性才开始显现出来，要想在这个行业中成为百年老店，或者做得更好，那就必须具有抗周期能力，这个抗周期能力来自很多地方，首先是要塑造自己的核心竞争力，还有就是适应周期市场的其它要素，为什么国外的特许经营模式占80%，是由于这种特许经营模式抗风险、抗周期能力比较强。

这就给我们一个启示，房地产行业是一个周期性行业，对于这个行业的未来发展，应该具有抗周期能力，一个企业如果没有产业的认知，那么在周期的调整中就会死掉，

《财富地产》：在上海房产中介集体收缩战线“御寒”的宏观形势下，福美来所受影响如何？

胡正华：毫无疑问，福美来也受到大势的影响，关键是如何应对，对我们来说，这是一个挑战。

毫不隐瞒，7月份，福美来业务量只有以前的1/4，8月份还不错，已经提高了40%，但就日常交易量来说，还是有相当大的缩减，可以说相对去年，交易量缩减一半。

新盘交易量也是如此。去年，新盘每天成交量在1000套左右，今年3、4月份600―700套，后来下滑到300―400套，如果能做到500套已经很了不起了。

房市不好，关键是大家对未来的经济走势不明朗。在上海，很多客户不是没有购买力，而是大家都持币观望，如果将价格降下20%，肯定成交量很大。新盘亦如此，凡是开发商提前降价的新盘，交易量也很好。

《财富地产》：目前，中介行业面临哪些机遇和挑战？

胡正华：这是一场对中介行业的大洗牌，产业的大整合，通过这一周期，整个产业的融合将加速。

房地产产业链由投资商、开发商、商、中介商、贷款服务公司、手续办理公司、物业管理公司等组成。从产业链上可以看出，中介处于中间区，相对于贷款服务等下游企业，中介商的日子要好过一些，下游产业日子更难过，死得更快。

中介商可以往上游发展，扮演商的角色。福美来现在已经开始做分销，一二手房联动。8月底刚谈下了苏州新太阳城国际养生社区、昆山赛格电子广场、上海松江英郡雷丁别墅社区等项目。

这在以前是不可能的事情。房市好时，开发商压根不理中介。现在情形不同了，很多公司也做不动，只能找中介公司帮开发商分销，中介公司有客源，有渠道，完全是一对一营销，开发商与商都是等客上门的模式，而中介商是主动营销，现在很多开发商都来找我们。

中介公司与公司最大的差别在哪里？公司有策划能力，而中介没有策划能力或者策划能力比较弱，我相信以后中介公司也会有策划能力。因为公司一旦建立自己的竞争优势后，会往上下游产业延伸。比如易居，在上获得优势后，上游与开发商合作，下游一二手房联动。中原靠二手房起家，从而往上游商角色走。同样，很多开发商也在往下游发展，如复地集团旗下有公司策源，策源又往下游做二手房，成立了策源行。

产业整合的结果，将是商的日子越来越不好过。在国外，根本没有商这个角色，所谓房地产业就是指中介。也许刚开始，开发商不适应与中介公司合作，但这是势在必行的，不做将很难生存。

前途靠加盟

《财富地产》：福美来自2006年6月创立以来，不仅门店数量剧增，而且品牌知名度也急剧上升，独门秘笈是直营＋加盟，您当初独辟蹊径，创立此种独特运营模式是基于怎样的考虑？目前，福美来直营与加盟店各有多少？

胡正华：福美来的模式是直营加特许加盟，这样，对系统的掌控力很强，可以把加盟的弊端降到最低，解决实践中的很多问题。因此，福美来的模式是加盟直营式管理，

从竞争角度而言，如何把连锁效应发挥到极致，这是面临的一个最大问题。从行业未来发展来看，一定是以加盟为主导的模式。在美国，中介门店有80%是加盟店，只有很少的一部分是直营店。台湾加盟中介数量达到60%。只有在中国，还是以直营为主导的模式。

福美来是第一家公盘制加盟体系，这也是福美来与其它加盟品牌最大的区别。当初有很多业内人士认为我们做不好，但实践证明福美来做好了。

关键点在于福美来有直营店，现在福美来一共80家门店，其中12家为直营店，另外68家为加盟店。前期是以直营为主导。如果加盟商要成为福美来的加盟店，必须把直营时的公盘一起加盟。

在交易的周期上，公盘制要优于私盘制.但公盘制也有存在很大的隐患，一是如果经纪人存有私欲，可能造成房源信息的泄露。届时，局面就会难以控制；还有就是，房源成交以后，促进交易的房产经纪人分不分佣？在这些方面，福美来比其它加盟店解决得好。

除了理念以外，也有很多外部因素给福美来提供了变革的条件。以前中介用的是分级式数据库，每个店都会有一个电脑做数据库，上传下载，如果总部哪天断掉以后，门店当地的数据库还可以用。

技术上改革以后，门店所有数据交换都从中心数据库来，如此一来，门店的操作、信息、资源都必须进入总部平台，也就是每一步的操作都被反馈到了总部。如果门店操作违规，总部就可以把数据断掉，门店业务就无法开展。

还有在管理方面，很多业内人士都认为福美来是加盟直营化管理。连锁要想发挥竞争能力，除了品牌以外，还有很多其它方面的因素。

在福美来，第一能做到品牌，第二能做到有效整合大家的共享资源。因为最高形式的连锁共享是智力资源，每个门店的成长，创新，都可以在福美来这个平台上得到有效共享。福美来的加盟商不是一家店在做，而是利用大家的智力与资源成长与发展。而且每个店都有自己业务创新点，可以建立高度的分享机制。

管理上，福美来的顾问对每个加盟店的销售团队要做每个月的销售计划，包括设定计划目标，过程监控，以及每个月的数据分析会议。这在其它加盟店都很难做到，但福美来做到了。

每个月两次的会议机制，将所有加盟店的销售经理聚集到一起，一起看数据，看目标达成，共同分析成败得失，让大家在这个平台上得到信息共享所带来的管理机制以及能力提升。从而把加盟的弊端降到最低。

《财富地产》：为什么特许加盟模式的抗风险、抗周期性比较强？

胡正华：因为这种模式是风险分担的，对于加盟商来说，他要负责自己的业务运营、市场管理，在市场不好的情况下，风险分担，而且多个加盟商联合在一起，抗风险的能力也会大一些，加盟连锁一定比普通连锁抗风险能力强，这种组织形式解决了两个问题，一是抗风险周期能力强，还有解决了复制的问题。

在中介这个产业中，直营模式很难进行异地复制，除了中原有成功的地方。中原在上海、北京、香港等地都做得很成功，但也有一部分异地复制不是很理想。

但特许加盟就能很好地做到异地复制，如麦当劳、肯德基、沃尔玛等超级连锁都是以特许为出发点。它们能做到8000，甚至9000家店的规模。

《财富地产》：可不可以认为特许加盟形式将成为未来中介行业的一种主导模式？

胡正华：这是肯定的。

因为它具有两个重要的特征，第一，抗周期性，降低风险；其次，解决复制问题。因而，在未来，很多城市将以加盟体系为主，而直营体系将慢慢退出市场。

直营体系中原是一个特例，但中原的成长也有其代价：老板利润不高。施永青的做法是，比如上海市场做好了，对手下一个工作多年的部下说，我们现在去做宁波，如果你去，我把利润让给你，你去不去做？在施永青的框架里，绝大部分的职业经理人是赚钱的，他会塑造很多百万富翁、千万富翁。职业经理人靠什么复制呢？给你股份，你也复制，把品牌给你，你去做这个市场，因此，真正的大老板是不赚钱的。从商业模式上来讲，这是中国市场的一个特例。

有些人经常问我，为什么到现在直营体系还是比特许体系赚钱？因为现在是过渡时期，在这个时期，特许体系成长不是很快，在中国市场，就没有很多竞争力强的特许体系，因而也就没有更多的人有信心去做加盟体系，直营体系才有生存发展的空间。

还有，就是中国没有经过一个周期性的调整，可以说，房地产行业所面临的调整还刚刚开始。在产业上来讲，还没有达成一个共识。但也有人已经认识到了。如满堂红从浦东撤出以后，邓翊军曾经跟我说，他也想在广州尝试做特许加盟。

《财富地产》：目前，上海中介市场做特许加盟模式的有哪些企业？

胡正华：我们现在能看得到的，21世纪不动产虽然有特许加盟，但它基本上不做，因为它的门槛价格很高。直营店的发展相对也很难，目前情况下，直营店越多，风险越大。

21做示范

《财富地产》：作为21世纪不动产中国区的元老级人物，当初离开21世纪不动产，创立福美来的初衷是什么？

胡正华：就国际品牌而言，在中国，21世纪不动产无疑是最成功的，业务已遍及中国25个区域城市。

2004年，我离开21世纪不动产时，业务已经发展到16个城市，在中国市场，已经把21世纪不动产的品牌开拓出来了。不可否认，在开拓的过程中经历了很多挫折，头两年交了很多学费。刚开始，在北京、上海的市场拓展都不顺利，原因在于理念以及操作模式等各方面与国际接轨产生了冲突。但从第三年开始，21世纪不动产的区域成长非常迅速。可以说把21世纪不动产这个美国最大的中介品牌的本土平台搭建好了。

至于我个人离开的原因，主要是看到了中介行业未来的发展前景。在国外，一般5、6个中介品牌就把全部市场瓜分了。而在中国，二手房交易的前景非常广阔，21世纪不动产也不可能把整个市场都吃光。

还有一点，就是我的直接领导离开了中国，这个领导是全球比较知名的中介从业者，曾经在全球8个国家做过市场推广。他的离开，让我感觉在这个平台上学习的东西已不太多。同时，当时21世纪不动产已经是一个很好的平台，对我而言，也不存在更多的挑战。我想，中国二手房市场很大，应该可以做点什么，潜意识里离开得越早越好，因为越早越能起步。我当时就想在上海打造与运作一个新的品牌。于是，2006年6月，我创立了福美来不动产。

《财富地产》：您对21世纪不动产的运作模式给予了肯定与评价，甚至将它视之为行业楷模，那么，您一手创立的福美来有没有带上21世纪不动产的“影子”？

胡正华：这是毫无疑问的。

福美来的成长与发展，肯定带有很多21世纪不动产的先进经验与理念。我是2006年6月才创立福美来，中间两年时间，由于存在保密协议与竞业禁止，我没有进入中介行业，这两年我在大华集团做营销副总，同时把前几年的工作经验进行沉淀。

其实，我运作福美来品牌的整体思路是把21世纪不动产在中国市场成功、失败的经验与教训整合起来，从而在新的品牌上去拓展与实现，但很多理念得到了进一步的升华。

在上海市场，如果要将福美来与21世纪不动产比较的话，可以说，福美来的品牌知名度略逊于它，但其它方面福美来都做的很出色。如系统化建设，持续支持等。特许加盟有三个要素，首先是品牌，其次是运营系统，然后是持续的支持与提升。

其实，21世纪不动产也不是所有的区域市场都表现最好。21世纪不动产主导的也是特许加盟，刚来上海时，一个直营店都没有，当时完全按照美国市场去做，但由于中国的法律不是很健全，信誉度不高，特许加盟容易形成一盘散沙，总部的掌控力相对很弱。现在，21世纪不动产已经基本上不做加盟了。

佣金抑制规模

《财富地产》：北京一家大的中介可以有400家店，中大恒基曾经开到500家店，上海为什么就成长不出一家300家以上连锁店的中介品牌？

胡正华：这是我经常被人追问的一个话题。难道是上海的职业经理人差吗？难道上海没有投入能力吗？到底是什么原因？

后来分析下来，主要是，第一，没有给上海这样的机会。因为中介行业成长的历史比较短，上海的调控比较频繁，2005、2006年有一轮调控，刚要往上冲，调控一来就下来了。从市场周期角度来说，没给这样的时间。这是一个很重要的原因，当时北京、深圳等地都没有调控，一直在往上走。

还有一个原因，就是上海竞争很激烈，因为所有进入中国市场的国际品牌，如香港、台湾等知名中介品牌进入中国市场时，都会选择上海，不像北京、深圳那么逍遥，因此，竞争非常激烈，市场化程度非常高，

另外，与佣金的比例也有很大的关系。上海的佣金比例是2%，北京是3.5%，北京的回报率要比上海高，一旦回报率高，就会快速扩张，快速成长，如果这个行业，一开始预期市场就低，很多事情就无法解决，比如人员素质无法提高，也无法引进高水平人才。

这在很大程度上抑制了市场的发展，表现最明显的是温州。温州就房价而言，跟上海差不多，而且温州有投资房产的爱好，在这样的一个市场环境下，为什么中介不发展？

在温州，很难找到有10家以上的品牌中介公司，一个关键性因素是，温州的佣金太低，只有1.2%，虽然有很多中介品牌想进入温州市场，但却无法做大、做强，比如，在北京响当当的我爱我家进入温州不久后就撤离了。

关于佣金，国家规定是3%。以前上海也是3%，2003年调到2%，政府是想给老百姓减少负担，但从长远发展，从服务的增长而言，调低没有太大好处，政府应该把这个市场引导得更为繁荣。国外的佣金比例就达到5%―6%。所以说上海一直没有一个特大型的中介品牌。

博幸福美满

《财富地产》：您曾经说过，同行之间的竞争是一场马拉松,而不是百米短跑。现在，福美来依靠独特的运营模式奠定了自己的江湖地位。但产业的完善日新月异，比如，今年上半年，安家网推出网上经纪人模式。您认为这种模式的可行性有多大？

胡正华：目前，网络经纪人在中国还仅仅局限在营销渠道，还没有改变行业的影响力。但这种模式在国外已经很发达了，这与它的经济体制有关系。在美国，存在独立经纪人制度，美国的法律规定非常详尽，还有，在美国没有商，开发商要卖房子，必须找中介公司，而且都是单边的，不能既代表上家，又代表下家，可以说，在美国，网络经纪人将是未来中介公司的替代模式。

篇3

关键词：家族信托；信托登记制度；不动产信托

一、 导言

2001年中国《信托法》的颁布，标志着中国信托业走入了一个全新的法制时代。此后的十余年可谓中国信托业的辉煌时期，信托行业资产管理规模每年呈几何倍数增加，截止2015年第三季度，信托业管理资产规模达到15.62万亿，成为与银行业、保险业和证券业并齐的现代金融四大支柱行业。但是，绚烂之后终会归于平静，进入2013年以来，信托业在国家经济深度调整、同业竞争压力增大等多重因素的挤压下，开始进入下行通道，信托行业的发展速度放缓，整个行业不得不开始思索转型之路。家族信托就在这样一个背景之下进入了信托理论界与实务界的视野，成为近年来的一大热点。

二、 家族信托的内涵界定

1. 家族信托的定义。家族信托（“Family Trust”）这一名词最早出现于19世纪末美国的“镀金年代”，是资本家保护个人财产、实现家族资产传承的一种方式。严格来说，“家族信托”并非一个法律概念，而是出于商业目的而创设的一个信托种类，虽然各国对这一制度称呼不同，但在不断发展完善的过程中，也已经形成了较为统一的定义，即家族信托是指委托人基于对受托人的信任，以家族财富的管理、传承和保护为目的，将家族财产转移给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益进行管理或者处分的行为。

2. 家族信托的特点。从家族信托的定义出发，家族信托的特点表现为：

（1）委托人与受益人来自于同一家族。家族信托之所以称为家族信托，即来源于其委托人与受益人之间的家族性。委托人一般为家族财富的创造者和拥有者，可能是成功的企业家或是政商名流；受益人通常为其后代，可能是信托设立时已经出生的子孙也可能是尚未出生的家族未来成员。

（2）信托设立门槛高。相比其他信托业务，家族信托的设立门槛较高，主要表现在设立家族信托的规模上，国外的罗斯柴尔德家族信托、洛克菲勒家族信托、巴菲特家族等家族信托规模都达到了百亿，我国的吴亚军夫妇、潘石屹夫妇、李嘉诚家族等家族信托规模也都达到数亿规模，目前内地家族信托实践中最低设立规模为3 000万元人民，也显著高于其他信托类型。

（3）委托人意思自治度强。信托是一种灵活度极高的制度，只要根据信托当事人的合意就可以创设多种多样的使用方法。家族信托更是高度强调委托人的意思自治，属于高端定制化信托产品，从家族信托财产的种类、受益人的选择、信托利益的分配方式和原则到设立家族信托的地点、适用的法律以及存续的时间等，全都依赖于委托人的参与与决断。

（4）家族信托财产多样化。可以设立家族信托的财产丰富多样，包括现金、股权、房地产、古董、字画、珠宝等，只要是制度允许，委托人可以将其名下任何财产作为家族信托的财产。

（5）受托人专业化程度高。家族信托对受托人的专业化程度提出了极高的要求，这是基于家族信托存续时间长、受托管理资产规模大、受益人范围广等客观因素决定的，受托人需要具备法律、税务、投资等各个领域的知识与能力。

三、 我国发展家族信托的现实意义

第一，家族信托是国家治理体系和治理能力现代化建设的需要。十将推进国家治理体系和治理能力现代化作为全面深化改革的总目标是国家战略转型的重要标志。财富的稳定传承是国家成熟、社会进步的体现，也是国家治理体系和治理能力现代化建设的核心抓手之一。欧美国家通过完善的财富平稳传承机制和财富安全保障制度使国家从疯狂的原始资本积累阶段过渡到如今文明稳定的发达状态。家族信托的实践和发展可以为当前因为产权未确立而躁动不安的财富寻找安全、稳健、合法的出路与通道，当仁不让地承担起我国实现财富平稳传承的金融机制设计职能，给产权的最终确立争取时间和空间，为国家治理体系和治理能力现代化的建设奠基铺路。

第二，家族信托是国家经济战略转型的需要。当前社会财富有很大一部分来自于眼下过剩的行业――煤炭、钢铁、房地产等，沉淀在这些“高风险、低收益”的产能过剩行业的资金面临转向，寻求“低风险、高收益”的出路，这种财富和资产的再配置是结构调整、产业升级和经济转型的金融表现，是更高层面的盘活资产存量，引致财富管理和资产管理的金融需求。在国家经济进入新常态的大背景下，家族信托通过构造财富和资产的配置、转让、传承机制和金融产品，将从便捷的金融工具逐步演变为宏观经济稳定的金融支撑，经济创新和转型的有力抓手，社会安定和谐的坚强后盾。

第三，家族信托是社会财富积累到临界点的必由之路。我国经过改革开放30年的积累，造就了数以十万计的高净值人群，形成了一个巨大的资产管理与财富传承市场。国内多家私人银行于2012年和2013年集中了关于国内财富人群和财富管理市场的报告揭示出我国国内巨大的家族信托市场需求空间。

第四，信托行业回归本源主导家族信托发展的趋势日益明朗。当前市场上的家族信托业务更多的参与者是银行和保险资管部门，银行的私人银行部门凭藉高净值客户的资源优势拓展资产管理业务的产物，保险公司介入的保险金信托业务也是其资产管理业务的产品链延伸。但这些业务都不是真正意义上的家族信托业务，因为现行法律体系下唯一有实际操作家族信托业务牌照的金融机构是信托公司。

四、 我国家族信托的探索与实践

2012年下半年平安信托一款家族信托产品横空出世，开启了中国内地家族信托的先河，中国私人财富管理行业进入了一个全新的时代。目前我国在家族信托业务方面的实践主要有两种模式，信托公司主动管理型以及银行与信托公司联手的银信合作型。

1. 信托公司主动管理类家族信托业务。

（1）平安信托：“平安财富・鸿承世家系列单一万全资金信托计划”。2012年下半年，平安信托发行了内地首单家族信托产品“平安财富・鸿承世家系列单一万全资金信托计划”，该信托计划委托人为一位年过40岁的企业家，信托规模5 000万元，信托期限50年，不设预期收益率。平安信托的信托报酬分为固定及浮动两部分，固定收益为信托财产的1%/年，浮动收益为信托收益率高于4.5%/年以上部分的50%。委托人自行指定受益人，并可随时变更受益人或限制受益人的权利。委托人制定收益分配方式，可选择一次性分配、定期定量分配、不定情不定量分配、临时分配、附条件分配等不同的形式，也可组合运用。

根据信托合同约定，由委托人与平安信托共同管理信托财产，委托人可向平安信托发送投资建议，平安信托运用内部风控及合规评议规则对投资建议进行评审并提供专业性的意见，经委托人同意后由平安信托执行投资指令。根据约定，该信托财产的投资范围广泛，可进行各类股权和债权的投资，能够满足不同时期委托人的风险偏好并灵活调整资产配置以应对未来的市场波动及风险。

（2）中融信托：“中融信托・承裔泽业标准化家族信托产品”。2015年4月，中融信托了“中融信托・承裔泽业标准化家族信托产品”（简称“承裔泽业家族信托”），该产品设立门槛为1 000万元，信托期限为10年以上，不保证信托本金和收益。不同于市场上其他家族信托产品，中融信托的这款信托产品聘请台湾捷鹏国际金融服务集团副总裁参与设计，借鉴了台湾地区标准化家族信托产品的模式，在信托规模、权利义务、操作流程和服务流程都采用“类型化”的模式，具有很强的复制性和推广性。据了解，中融信托已成立由律师、税务师及海内外专家组成的家族信托办公司，先后设计了多款风险偏好不同、设立门槛不同、信托目的侧重点不同的家族信托标准化产品供客户选择，可以满足客户对“资产保护、子女教育、婚姻保障、退休赡养、财富传承、全权委托”等多方面的需求，而“承裔泽业家族信托”仅是其中一款。

2. 银信合作类家族信托业务。

（1）招商银行―平安信托。2013年5月，招商银行私人银行与平安信托推出国内第一款银信合作家族信托产品，客户准入资格要求拥有1亿以上的金融资产，5亿以上的资产，设立该产品的门槛为5 000万元，信托财产主要以现金为主，也包括债券、理财产品收益、信托受益权、股票等，未来在政策许可、条件成熟时也将纳入不动产和为上市企业股权等。该产品期限为30年～50年，未到期不可撤销。受益人为委托人的子女，根据合同约定，受益人可定期领取“零用钱”，遇到结婚、置业、创业、医疗等事项，只要符合合同约定的条件即可由信托资金直接支付。

为开展此项业务，招商银行私人银行成立了一支30人的财富传承家庭工作室，由银行、信托、保险、法律、税务等各领域专家组成。家庭工作室配合招商银行内部投资决策委员会，对家族信托产品的投资策略、资产配置、产品组合选择等各方面提供意见及决策。在这款家族信托产品中，招商银行私人银行为主导方，担任财务顾问与托管行，为信托产品推荐高端客户；平安信托提供信托制度优势、承担事务类管理职责。

（2）北京银行―北京国际信托。2013年底北京银行私人银行与北京信托合作推出了首款单一定制家族信托产品，起步门槛为3 000万元，存续期限为5年以上，由委托人指定受益人，初始受托资产仅限于现金存款，投资方向主要为金融类产品，根据客户需求，满足客户在资产配置、资产转移和资产保护等方面的需求。

与大部分的银信合作类家族信托产品一样，北京信托推出的家族信托产品由北京银行担任信托财产托管银行及财务顾问，北京信托仅承担事务管理类职责。

事实上，虽然家族信托的历史源远流长，在英美法系国家也已经属于一种非常普及的资产管理和传承方式，但是对于大陆法系国家而言，受制于法律传统与文化背景的不同，家族信托的发展总是磕磕碰碰，不够通畅。实务中，大多数情况是委托人有设立家族信托的意愿，但是又对信托财产的安全性、受托人的能力与操守、以及国家政策等方面的原因忧虑再三，因此，即使有部分勇于尝鲜的委托人，也仅仅是浅尝即止，以极少量的家族财富设立家族信托，这一现象在我国表现的更为明显。归根结底还是有许多障碍和法律问题没有打通，我国的家族信托制度体系亟待完善。

五、 我国发展家族信托的制度建议

1. 完善《信托法》的建议。

（1）信托财产登记制度的完善和细化。境外家族信托财产大多是以非现金资产为主要内容，例如非上市公司股权、不动产、古董、字画、珠宝等。这些财产也构成了现今富有阶层资产种类中的绝大多数。而我国现阶段的家族信托的类型比较单一，主要是以资金信托为主，即信托财产是现金资产或其他流动性较高的金融资产。究其原因，在于我国没有建立起完善的信托财产登记制度。信托财产登记制度的缺失，使得非上市公司股权、不动产、古董字画这类资产无处登记也难以登记，无法顺畅地成为家族信托财产。因此，我国《信托法》中应尽快明确信托财产登记制度，为家族信托的发展扫清最大的障碍。

（2）不动产家族信托的立法考量。不动产在中国民众的生活中占有举足轻重和无可替代的地位，这与英美国家的理念和情况有着很大的不同。实务中，中国的富有阶层和企业家最期望将不动产作为家族信托财产，一方面期望做到不动产在家族体系内的传承，另一方面做到不动产的投资与增值。基于将不动产转化为家族信托财产的巨大需求，以及不动产在中国家庭中的重要地位，如何对不动产家庭信托进行法律规范就显得非常重要。在信托登记制度建立和完善的前提下，考量到不动产的特殊性和中国民众对不动产的特殊情结，《信托法》可考虑设专章规范不动产信托财产，结合信托作为金融手段要求流转上的便捷性，建议规范如下核心内容：①不动产作为信托财产的，将来在进行权益转让时，可以不再进行产权的过户，而只进行信托受益权的转让过户；②不动产作为信托财产的，应当允许受益人将这部分信托受益权在一定程度上进行质押融资等。

2. 加快推进《信托业法》出台。目前，我国信托法律体系的一大缺陷《信托业法》的缺位，整个信托行业没有具体的法律规制。正是因为《信托业法》的长期缺位，导致资产管理行业政出多门，各类的金融或类金融机构均在从事信托或者类似信托的资产管理业务，而且市场准入、监管规则等方面极不统一，这就使得监管重叠和监管真空必然存在。由于我国之前只出台过部门规章对信托行业进行监管，并未没全面监管立法的经验。因此，在编撰我国的《信托业法》过程中可以参考国际上一些国家和地区的《信托业法》以及参照他们修法的一些经验。比如，近年来，日本和我国台湾地区都对自己的《信托业法》进行了多次修改，二者在修法上都趋同的开始放宽受托人的资格限制，解除信托业务管制以及不断地提升信托制度运用的便利性，增加信托的运用方式。这些都是很值得我国在《信托业法》编写过程中思考和借鉴的。再例如，大陆法法系国家通行的做法是以一部《信托业法》取代所有监管信托业的部门规章和文件，以统一的监管标准规范，整合监管权，规范整个信托行业，这一立法体例可以有效的解决立法空白和立法冲突问题，也很值得我国在立法过程中进行学习和借鉴。

综上所述，笔者对我国的《信托业法》的制定有以下建议：（1）《信托业法》要和《信托法》紧密配套。中国的《信托法》已经出台，并且在中国信托发展史上留下了行业变革性的重要作用，因此《信托业法》的出台不能和《信托法》脱节，二者应该在追求保护投资人利益的同一目标下相得益彰。（2）我国的《信托业法》要和国际金融监管标准保持一致，要和国际上主要国家和地区的信托业监管标准趋同。与国际上主要国家、地区的信托业监管制度步调一致可以较好地推动我国信托业务的发展，尤其是家族信托等移植制度的推广和创新。（3）我国的《信托业法》顺应的金融业混业经营、混业发展的趋势。信托行业本身是一个混业经营的产物，实务操作中银行、证券公司和保险公司都在从事着类信托的资产管理业务，一些创新型信托产品也大都体现出混业的特点，如前文所列举的多单家族信托产品都是信托公司和银行联手推出的。因此，我们再立法过程中，自然也应进行有针对性的约束，如此方能避免制度真空和冲突，更好的规范信托业。

六、 结语

2012年中国家族信托的破冰以来，我国家族信托的发展似乎过于缓慢，家族信托制度的缺失使得不少信托公司在一次又一次的研讨之后不得不放弃这一传统而又新型的业务。当然，一个新的制度要萌芽、成长必须要经过阵痛期。家族信托行为作为在中国刚兴起的新型民事法律行为，还没有完善的管理机制和健全的法律依据，要谋发展还存在很多困难。同时作为一种金融行为，如果不能得到充分的法律规范、指引和保护极易导致市场经济秩序的混乱，因此针对家族信托的产生对《信托法》进行再解读，在法理上进行廓清，适当的创设新的法律法规成为重中之重。

参考文献：

[1] 史尚宽.信托法论[M].中国台湾省：台湾商务印书馆，1972.

[2] 王利明.继承法修改的若干问题[J].社会科学战线，2013，（7）.

[3] 何孝元.信托法之研究[J].中兴法学评论，1976，（10）.

[4] 张妍.浅谈我国信托业的发展现状和趋势[J].商情（财经研究），2008，（5）.

[5] 徐兵.我国信托业发展现状及未来发展方向[J].经济师，2012，

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关键词：不动产登记　登记机构 登记审查

制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善，是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施。物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定，或者规定得不尽合理和完善，那就不能算是一部好的物权法，公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护。尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中涉及的不动产登记制度，谈谈自己的见解。

一、关于不动产登记机构

专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认。但是，目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记。房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记，其弊端主要有：

1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下，不但增加了房地产交易的办事环节，且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易的安全不能完全得到保障，已经严重影响我国经济发展软环境的改善，不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。

2.基层金融机构对改变目前的不动产登记制度的呼声强烈，因为目前的房地产双重抵押给银行的信贷资产带来巨大的隐患，甚至在局部地区影响了金融的安全。

3.分离的登记制度给人民法院的执行工作带来困境。分离的登记制度极可能导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下，人民法院在执行程序中碰到这种情况时，往往无所适从。最高人民法院与国土资源部、建设部以法发[2004]5号文联合颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”可见，人民法院对于土地使用权和房屋所有权归属不一致的房地产的查封、处置等执行工作，程序复杂，执行工作的效果堪忧，债权人受偿的可能性极低。对于出现这种情况，最高人民法院的有关负责人指出：“这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。”

物权法立法的目的，不外乎通过保护物权来保护市场经济主体的合法财产权，保护交易安全和降低交易成本，从而激发人民创业的激情，让我们社会创造的财富如江水一般涌流。经济分析法学的科斯定理给我们的启示就是，法律保护权利的方法，“无论如何选择，都应当以降低交易成本和促进效益最大化为准则。”〔1〕十年前在《房地产管理法》的立法当中，对于城市房地产权属的统一登记问题，学者普遍赞成统一登记，但碍于行政机关的职能调整等问题，而最终有所妥协。《房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 《房地产管理法》同时规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。但历经十年，全国多数地方均采纳房地产权属登记的分离式管理模式，实践表明，其弊端显现无疑，亟待改革。

立法机关创制物权法这样一部基本民事法律，就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运行的现状，改变目前房地产管理部门和国土资源管理部门的行政权力格局。建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然行政权力本性，很难就统一不动产登记机构问题达成共识。对于统一房地产权属登记机构，法学家梁慧星指出：“有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地的登记机关。那这一个省、一个市都能办成的事情，我们这样一个号称中央集权的国家的中央政府居然办不了，使人觉得很可笑。”〔2〕因此，国家立法机关不仅要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构的意见，更要听取广大老百姓的意见，听取法院、金融机构的意见。

完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。但是，将房屋和土地的权属登记加以统一，颁发统一的房地产权属证书，应当是切实可行的。因此，对于房地产权属统一登记机构，国家立法机关听取建设行政、国土资源行政主管部门的意见，不是可不可行的问题，而是听取统一登记机构的具体操作思路和办法。物权法对于不动产当中的房地产登记制度，有这样几种选择模式：

一是将在市、县设立的房产管理部门和土地资源管理部门，撤并为“房屋土地资源管理局”，统一城乡的房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书，这是上海、重庆模式。

二是将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门，而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。这样，既避免了房地分管的弊端，同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约，避免了国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择，有利于国家实施下一步征地制度改革。同时，城市规划区内和规划区外的房地产权属登记管理，由政府两个不同部门分别进行管理，有竞争有比较，管理得好的部门最终可以交由其履行统一不动产登记机构的职能。

三是将房地产的管理职能与登记机构的职能分离，在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局。借鉴国家司法考试制度，由国务院建设行政主管部门牵头国土资源行政主管部门等有关部门，联合房地产登记规则，出台统一的房地产登记制度，研究统一不动产登记制度的具体问题，条件成熟时实现不动产的统一登记。单独设立房地产登记局，其优点是和行政管理权脱钩，有助于理顺政府职能，国家统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记，为将来统一不动产登记进行准备。

二、关于登记机构的登记审查

对于登记机构的登记审查，究竟属形式审查还是实质审查，在物权法起草当中亦有不同看法。目前世界上的不动产登记制度，大体上分为三种，即契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制，我国目前的房地产登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间，近似于权利登记制。我国目前的国情与德国产生权利登记制的不动产登记制度时的历史背景相似，就是社会信用缺失，个人和市场经济其他主体的财产不够稳定，急需保护交易安全，强化不动产登记的公信力，增强市场主体和国家的信用。因此，我国的不动产登记制度，应采登记要件主义的权利登记制。

登记机构的登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关，契据登记制对应形式审查，而权利登记制对应实质审查。因此，我国的不动产登记机构对于不动产登记，应当属于实质审查。当然，类似于“以事实为依据，以法律为准绳”当中的事实，不应当是客观事实，而应为“法律事实”，是一种经过质证被法官采信的证据所表达的“事实”。登记机构的实质审查，绝不意味着登记机构对于所有的登记错误都应当承担责任，这种实质审查，只能是尽到作为专家的登记官应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。因此，物权法出台之后，急需制定规定不动产登记官职责、申请登记人权利义务的不动产登记法，以规范申请登记人和登记机构的法律责任。

三、关于登记机构的过错赔偿

关于不动产登记机构的登记过错，大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况，即“一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不承担责任；二是登记机关的过错，造成了损害，应该承担责任。”〔3〕以除此以外，还包括申请当事人并非故意但有过错，登记机构尽到了审查的职责，仍然出现的登记错误。

追究登记机构的不动产登记错误的责任，有这样几个前提：一是登记机构有过错，即并不是所有登记错误都要追究登记机构的责任；二是这种过错给有关当事人造成了损失；三是对于当事人因登记过错带来的损失，登记机构仅按照其过错的程度承担相应的赔偿责任，因为可能遭受损失的人自身也有过错，或者第三人有过错，共同导致登记错误并造成损失。

登记机构因为过错而需要赔偿，赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿，不动产登记机构造成的损害一般都较大，往往达几十万、几百万甚至更多，全部让登记机构赔偿不尽合理，根据国家赔偿法的有关规定，这个赔偿就有限制。二是登记机构赔偿，但登记机构不可能有这个赔付能力，否则就要向申请登记人收取较高的登记费用。因此，需要建立专用赔偿基金，从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理。同时，建立登记官的职业责任保险制度，借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。登记官从事不动产登记工作虽然属于公务员性质，但其工作确属于专家工作，与医师、律师、注册会计师、评估师等专业人士的工作有相似之处，只不过前者为国家机关工作，其工作是为了赋予不动产登记以公信力，后者为自己工作，属于自由职业者。专家的侵权责任不同于普通侵权责任，普通侵权责任的归责原则是过错责任原则，损害多少赔付多少，而专家侵权责任的归责原则是故意或重大过失才需承担赔偿责任，且其赔偿决不应当是损害多少赔付多少，而应当有一个限度，比如其收费的多数倍来确定赔付限额，不足部分借助于执业（职业）责任保险来弥补。

    参考文献：

〔1〕谷春德主编《西方法律思想史》P522，中国人民大学出版社，2004年9月第一版；

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[关键词]财产税；税源替代；耕地保护；土地管理制度

一、引言

党的十七届三中全会在土地管理制度上提出了“两个最严格的制度”，即最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。事实上，随着近几年城市化进程的提速和耕地的快速消失，中央政府早在“十一五”规划中已将2010年耕地保有量18亿亩定为必须实现的约束性指标，基本农田要保16亿亩；而且，总理在2007年度政府工作报告中也重申农业耕地18亿亩的底线不能突破。但是，从实际情况来看，实施的效果远不理想，农地的非农化并没有得到有效的遏制。实际上，目前全国在册的基本农田面积只有15.89亿亩，已经低于上一轮规划确定的16.28亿亩的底线，人均耕地面积由2002年的1.47亩减少到2003年的1.43亩和2004年的1.41亩。

其实，这其中的奥妙就在于地方政府既是土地的保护者，又是土地的违法者。在耕地的保护上，中央政府与地方政府之间的目标发生了偏离现象。中央政府在宏观上承担着国家粮食安全、维护农民利益和保持经济稳定增长的责任；而地方政府则囿于局部利益，把追求经济增长和财政收入作为自己的主要目标。在目前中国实行土地用途管理制度下，要使耕地得到有效地保护，必须使地方政府的发展目标与中央政府的发展目标严格保持一致，最大限度地减少地方政府在土地保护上的违法行为。而要做到这一点就必须从利益结构上加以调整，减少地方政府对土地征用的激励行为。就地方政府和中央政府的利益结构来看，实施财产税对土地财政的有效替代是一种可行之策。

二、我国农地非农化的利益扭曲

国家在农地非农化的运作方式上，主要是通过中长期规划和年度指标控制在农地保护上采取控制基本农田数量的土地用途管理制度，但在具体操作上，则主要由地方政府来实施。然而，由于地方政府在经济发展的压力和财政困惑的窘迫下，往往使其在土地利用和管理上呈现出严重的利益冲突的角色，其结果自然是地方政府的经济利益不断得到满足，而中央政府土地保护的责任则听之任之。农村集体农民虽然是土地的使用者，但由于农业产业与非农产业比较利益恶化严重，加之农地产权的部分缺失使其维权困难，因而在不考虑未来利益的情况下，也缺乏农地保护的最终激励。由此可见，虽然中央政府农地保护的政策十分明显，但由于农地非农化过程中的利益扭曲，地方政府和农民对农地的保护却轻描淡写。

农地非农化的利益扭曲主要表现在：(1)中央政府从“准公共产品”的角度对农地实行严格的保护，但并没有给予被保护的农地任何代价性补偿，如农地非农化后的增值收益并未真正用于农地保护，农地保护的公共成本私人化。(2)地方政府在“上收财权，下放事权”的同时，没有给予相应的财税来源，在经济发展和城市化深化的压力下，不断地靠捕获农地非农化的“租金”收益来加以支撑。(3)农村集体农民对农地非农化的权益诉求被剥夺，不能获得公正、充足的补偿，在可能的条件下不断地通过土地的非法开发进行抗争，其结果造成农地非农化整体租金价值的缩水。

我国农地过速非农化可能会造成“中央政府上收财权――地方政府以农地非农化弥补财政困境――农地非农化导致失地农民补偿不足――失地农民成为社会问题――中央政府最后负责解决”这样一个不良的城市化过程，因为，在这一过程中，土地价值的开发不完全是由经济发展带来的，所以，要解开农地非农化的利益扭结，真正遏制农地的过速非农化必须做到这样两点：第一，在经济发展的基础上，把财富置于土地存量的基础上，而不是土地增量的基础上，保持财富的可持续性；第二，国家、地方政府和集体农民对农地非农化的开发价值应进行恰当的分割，消除或遏制地方政府对土地征用的利益诱导。而财产税的全面实施为这一问题的解决提供了制度上的可行性。

三、土地财政及其问题

所谓土地财政，是指在目前财政分税制的体制下，地方政府财政收入严重地依赖土地的外延扩张的财政行为。主要通过如下几种途径来实现：(1)通过招、拍、挂的方式直接出让土地获取预算外收入；(2)扶持本地房地产开发，通过房地产业的税收收入来增加本地预算内财政收入；(3)将土地作为廉价的资源诱使境外资金的流入，增加本地的投资和GDP产值，从而分取25％的增值税收入，或者说，粗放化地做大本地GDP产值来获取预算内财政收入；(4)通过土地抵押从银行获取贷款融资。表1和下图显示了1998--2004年地方政府对土地出让收入的情况。尽管2007年1月1日之后中央政府将国有土地使用权出让收入纳入地方政府预算内管理，并实行收支两条线的财政管理制度，对地方政府土地预算外收入的追逐进行有效的遏制，但由于没有从根本上消除对土地财政依赖的制度基础，所以，也不可能从根源上彻底斩断地方政府对土地财政的依赖。当然，土地财政的形成有其一定的制度背景和基础：非农用地的国有化成为土地财政的前提条件，农地非农化的政府垄断和对失地农民的低成本补偿是其获取土地财政的基础，而分税制财政改革所导致的地方财政的困境则成为地方政府谋求土地财政的根本动因，并为土地财政的全力追求提供了“口实”。1994年的分税制改革是一种不彻底的财政改革，中央政府在上收财权、下放事权的同时，没有给地方政府自主的税收权利，而只是默认地方政府一定的非正式税收权利，比如各种非正式税收的收费权和以控制诸如土地之类稀缺资源获取租金的隐性抽税权，这就为地方政府“土地财政”的形成提供了制度性条件。专门研究中国财政问题的美籍教授黄佩华女士认为，由于地方政府几乎无法控制其税基，他们自然集中精力筹集预算外资金。事实上，各级政府(下至区和乡镇政府)都具有从当地纳税人抽取资金的能力。因为，地方政府对大量的资产拥有所有权，如土地、企业，有时还包括自然资源等等。1996年中期进行的一次全国范围的审计中，发现预算外资金规模超过3840亿元人民币，占当年中国GDP的6％。而当年预算内收入仅为11.3％(1997为12％，1998年为12.5％)。这意味着预算外资金的规模相当于预算内收入的50％以上，占政府可用财力的比重略高于1／3(黄佩华，2001)。而土地批租(出让)直接和间接收入占据了预算外收入的很大比重，在许多情况下，来自土地储备部门的预算外收入可能等于甚至超过地方政府的总预算收入(中国土地政策改革课题组，2006)。

目前从世界范围来看，政府对土地的管理一般采用两种方式：一种是土地批

租制度，如香港；而大多数国家或地区则采用了另一种方式，即以财产税为财政杠杆的土地管理制度(徐箐等，2004)。由于我国法律规定土地为国家和集体所有，土地不能买卖，所以我国在土地管理制度上也采用土地批租制度。尽管土地批租收入弥补了地方政府财政的部分缺口，为基础设施建设提供了大量资金，但是，土地批租制度具有严重的缺陷。

首先，导致农地的过速非农化，造成土地的粗放化利用，不利于农地的有力保护。地方政府对土地财政的依赖是靠土地的增量来实现的，只有不断地将农村集体土地通过政府征用转变为非农用地，然后再通过政府供给出让给工商企业和开发商，才能实现土地批租的财政收入。而同时，由于可以人为地低成本地(被征土地原有用途价值简单的倍数补偿)从农村获得土地，从而也刺激了政府对土地圈占的欲望，因此，各个城市都在强调城市的外延扩张，而不是对现有城市空间进行更有效地利用。这在客观上形成了农地非农化的压力，导致了农地的过速非农化和城市土地的粗放利用。例如，本来用于解决城市土地存量合理化利用的土地储备制度体系，现在却成为农地非农化的重要助推器(中国土地政策改革课题组，2006)，导致地方政府大量、突击征收农村集体土地，而这些土地却因为缺乏有效的需求而大量闲置。

其次，更为根本的是，通过土地批租实现的土地财政收入是不可持续的，隐藏并积累了城市公共财政风险。因为仅仅通过土地批租实现的收入，意味着政府提前支取了城市土地未来50年或70年的收益。虽然能够暂时缓解现有的财政难题，但却没有真正解决财政赤字问题，并使大量的城市土地资产沉淀下去，造成城市土地资产的极大浪费。不仅如此，因为土地批租制度提前透支了城市未来的财政收入，因此，在“寅吃卯粮”的同时隐藏并积累了城市财政风险。

四、财产税与耕地保护

财产税是指对居民和法人的财产所课征的税收，财产一般包括动产和不动产，由于对动产的税收具有不稳定性，所以一般所指的财产税是指不动产税，又称之为房地产税，在我国也称之为物业税。房地产税收有三个部分：一是对保有环节的征收；二是对转让不动产的交易行为的征收；三是对转让不动产的收益征收。分别称之为不动产保有税、不动产取得税、不动产所得税。按照一般的规则，财产课税是对财富存量的课税，所得课税则是对财富的流量课税，所以，通常意义上的财产税是对房地产保有环节的征税。纵观各国的税收制度，多数国家的做法是：不动产保有环节的税收作为地方税，不动产取得税(遗产和赠与税、购置税、印花税)作为中央税或省级政府税收，不动产所得税作为中央税。例如，美国，联邦政府的主要税收来源是所得税(公司所得税和个人所得税)，州政府的主要税收来源是消费税，而基层政府的主要税收来源是财产税，财产税96％归基层政府。虽然我国对房地产业也有税收调节，但主要是针对房地产的流转环节，且对居民不动产的保有环节的税收免征。这种“重流转，轻保有”的税制设计，一方面助长了对房地产的过度、过热的需求，另一方面又形成了土地财富的极大沉淀，造成政府财政收入的严重漏损(参见表2)，所以，从实质上看并不是一种真正的财产税制度。

在发达市场经济国家，财产税是地方政府财政收入的主要来源。就财产税占地方税收收入的情况来看，根据OECD组织1994年的资料，财产税在地方政府税收中，联邦制国家如美国占75.8％，加拿大占82.6％，澳大利亚占99.6％。在单一制国家中，如英国占95.6％，荷兰占66.9％，法国占26％(林家彬、乌兰，2006)。这为我国向市场经济的转轨提供了很好的借鉴。表2表明我国在土地税收上的设置虽然不少，但占地方政府税收的比重却很低，主要的原因就是没有实施包括居民住宅在内的全面的财产税。实施财产税不仅为地方政府找到了税收稳定的、合理的来源，有利于地方政府减低谋求预算外收入的动机，而且也有助于地方政府从“投资型政府”向“服务型政府”的转变，这两方面都有助于减少农地非农化的压力。房地产的增值有三个主要的源泉：私人投资、政府公共产品提供和城市化。政府在城市基础设施和公共服务方面的投资通过资本化提高了房地产的价值，城市化带来住房需求的增加，进而提高房地产价值。所以，房地产增值不是私人行为带来的房地产价格的升值，是一种正外部效应的结果，房地产税可以承担的一个重要功能是房地产价值的溢价回收(丁成日，2006)。反过来，政府要想通过财产税提高地方政府收入，就必须很好地提供城市公共产品以提高房地产价值，而不再盲目地投资于制造业。这样既能做到税收“来自于民，用之于民”的政府服务，又能减少政府对企业的行政干预。

工业化、城市化是农地非农化的客观需求，保护耕地也不是要完全限制农地的非农化。这里的关键是要对非农化的土地进行集约化利用，消除由于制度因素带来的主观上的过速扩张。财产税的实施是一个很好的工具，既增加土地使用者或占有者的持有成本，又为政府提供稳定的财政来源，消除了地方政府对土地征用的客观动因。政府要想获取更多的收入，必须加大城市公共产品的供给，做大房地产税基，集约化地开发土地，并由此带动经济的发展，而不是粗放化地利用土地，靠不断的土地非农化来维持财政收入。我国城市化进程中，城市的外延发展和过度扩张使得我国城市土地的利用效率非常低下，土地浪费十分惊人(张良悦等，2008)。统计表明，2005年我国地级以上城市居民人均用地面积已经达到133平方米，比国家规定的城市规划建设用地最高限额超出33平方米，我国城市的容积率只有0.33，而国外的一些城市则达到和超过了2.0(北京天则经济研究所《中国土地问题课题组》，2007)。

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各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：

（1）土地保有课税；

（2）土地有偿转移和增值课税；

（3）土地取得和无偿转移课税。

一、土地保育课制的国际比较

土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。

（一）课税范围

各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。

（二）税种设置

各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：

1．合并在其他财产税中征收

由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：

（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。

（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。‘

（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。

（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。

（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。

2．单独设置土地保有税税种，分别课征。

据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。

（三）计税依据

各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。

从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。

从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。

（四）税率设计

各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。

美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。

许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：

1．根据土地用途不同，采用不同税率。

有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。

2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。

美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。

3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。

我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。

4．对空地或闲置土地，采用较高税率。

如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。

发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。

（五）征收管理

土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。

二、土地有偿转移和增值课税的国际比较

对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。

（一）课税范围

土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。

土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。

（二）课征方式

许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：

1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。

2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。新晨

（三）计税基础

土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。

（四）税率设计

土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。

1．比例税率。

韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。

2．累进税率。

有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。

三、土地取得和无偿转移课税的国际比较

土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。

（一）有偿转移取得土地时的课税

韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。

日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。

德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。

（二）无偿转移取得土地时的课税

对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。

与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合

1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。

2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。

主要参考资料：

（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。

篇7

内容提要: 土地权利制度创新是《土地管理法》修改的重心。文章论述了如下四个命题，即，在既有土地物权体系之下，不宜再创设一个新的物权类型“农用地使用权”，也不宜使用“土地抵押权”这一模棱两可的术语，但相关权利的物权变动规则应在《土地管理法》之下得以明确；建设用地使用权只能采取有偿（出让）和无偿（划拨）等两种方式设立，其期限无需在 法律 上作出规定；并非只有本集体 经济 组织成员才能取得宅基地使用权，宅基地使用权的设立无需审批，其流转亦应放开；土地登记机构应当统一，登记的效力应当符合《物权法》的规定。

一、问题的提出

现行《土地管理法》颁布于1986年，其间历经1988年、1998年、2004年三次修改，基本确立了以土地所有权和土地使用权为核心的土地权利制度。《物权法》对土地物权依传统法理和

（三）宅基地使用权的流转：禁止抑或放开？

《送审稿》第97条第3款规定：“宅基地使用权人经本集体 经济 组织同意，在保障基本居住条件的前提下，可以将其房屋以及宅基地向符合宅基地申请条件的人员转让、赠与或者出租。 农村 村民转让、赠与或者出租宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规则明显不符合党的十七届三中全会关于“依法保障农户宅基地用益物权”的精神，其根本出发点在于“制止滥建住宅或变相商品房开发，以保证耕地和维护宅基地分配公平”（王卫国、王广华，2001）。

第一，严格限制宅基地使用权流转就使得农村房屋和宅基地顿时“沉淀”，成为不具有充分市场价值的“死资产”，体现着对农民及宅基地使用权的歧视。城镇农民所享有的商品房所有权及建设用地使用权可以自由流转，但农民所享有的房屋及宅基地使用权却限制流转，使得农民房屋及宅基地使用权无法成为真正的财产，明显体现了城乡差距，加剧了城乡二元分治，使城乡不平等现象更加突出。对于农民而言，房屋和宅基地使用权往往构成其主要财富形态，严格限制其流转，直接导致资产消费，农民无从以之变现或担保融资，农民财产权益被制度性损害。同时，严格限制宅基地使用权的流转也造成农村大量住宅闲置，不利于资源的有效配置和合理利用（张新宝等，2009）。“随着我国 工业 化和城市化的深入 发展 ，在城市经济辖区范围内，农村尤其是 交通 便利、地势优越的城乡结合部，宅基地满载着巨大的可以近期实现的经济利益，催生了宅基地交易隐型市场的形成和发展。”（张新宝等，2009）由宅基地使用权隐型交易所引起的大量纠纷直接造成了社会不稳定的隐患，由“小产权房”所引发的各类问题不断显现，久而久之，又将成为新的悬而未决的 历史 遗留问题。

第二，不可否认的是，宅基地使用权既是农民的一类财产，同时又是农民生活保障的一大手段，亦即，宅基地使用权同时具有了财产性和保障性。制度设计之时，我们应当置重的是其财产性，还是保障性？如果它是一项权利，却为何又不具备权利的基本权能？宅基地使用权在设立方面固然有其特殊之处，但它一经设立，就成为农民的私权，理应可由其权利人自由处分，不能仅因其福利性而限制其自由处分。试想，城镇居民福利分房一定年限后还可以自由流转，为何宅基地使用权的取得具有福利色彩，就不可自由流转了呢？我们既承认宅基地使用权是农民的一类财产，但又基于其保障性严格限制其流转，表面上看好像是保护农民的生存利益，防止农民陷入“失地、失房”的绝境，但是，严格限制宅基地使用权流转本身使得宅基地使用权的价值无法显化并得到实现，这是对农民土地权益的侵犯。如果允许流转，农民就可以增加财富收益，农民的权益将会得到最大化的保障（张新宝等，2009）。同时应当注意的是，虽然 法律 上允许宅基地使用权的流转，但作为“经济理性人”的农民并不一定会将其宅基地使用权流转出去，其完全可以根据自身的经济状况及其对土地的依赖程度，选择自己认为最能发挥宅基地效益的利用方式。

综上所述，本文作者认为，现阶段宅基地流转制度的改革应当置重于宅基地的财产性（用益物权），将其保障性放在次要位置。

五、土地登记制度：主要争议及其解决

土地登记制度无疑是土地权利制度中的重要一环。《物权法》中关于土地登记问题仅仅作了原则性规定，《送审稿》第三章“土地登记与调查”专门规定了土地登记制度，但从条文内容来看，《送审稿》并未把握《物权法》关于不动产登记制度的立法原意，有些规则甚至直接与《物权法》相冲突。

（一）土地登记与发证之间是什么关系？

在物权法之下，包括土地在内的不动产，以登记为其公示方法，其中，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理；不动产权属证书是登记机构依不动产登记簿的记载向权利人颁发的证明权利人享有该不动产物权的证明[11]。由此可见，不动产登记簿是确定不动产物权的最终法律证明文件，不动产权属证书仅仅是一种证明，其目的在于简化不动产交易当事人之间证明不动产物权的成本，并不享有法定的公示公信力。因此，在土地登记中，土地登记簿是土地物权归属和内容的根据，而土地权利证书仅仅是权利人享有相关权利的证明，土地权利证书极易伪造、变造，但土地登记簿却难以伪造或变造，在相关制度设计中，置重的应是土地登记簿，而非土地权利证书。《送审稿》第23条规定：“土地权利登记，由土地权利人自己或者委托土地登记机构向县级以上人民政府申请，应当登记的土地权利经依法确认后，由县级以上人民政府核发土地权利证书。”并未厘清登记与发证之间的关系，应予修正。

(二)土地登记机构统一了吗？

《物权法》虽然规定了统一不动产登记制度，但在我国目前房地分离的行政管理模式之下，尚难执行。《送审稿》先统一土地登记，实为可取。但其条文之间却并未做到此点。统一土地登记意味着土地登记机构的统一，但是《送审稿》第23条规定：“土地权利登记，由土地权利人自己或者委托土地登记机构向县级以上人民政府申请”；第24条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书。单位和个人依法使用的国家所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记造册，核发土地权利证书。中央国家机关的土地由国务院管理机关事务的工作机构确认使用主体和用途后登记，核发土地权利证书。”在这里，土地登记机构一会是“县级以上人民政府”，一会是“县级以上人民政府国土资源行政主管部门”，并未统一。

此外，《土地登记办法》规定，集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）由国土资源行政主管部门办理登记[12]。集体土地所有证、集体土地使用证等土地权利证书也由国土资源行政主管部门依土地登记簿颁发。而依《农村土地承包法》和农业部的《农村土地承包经营权证管理办法》的规定，土地承包经营权的管理职能由农业行政部门负责，依《农村土地承包法》管理[13]，土地承包经营权证书的发放、管理，也就成了农业行政主管部门的职责。同时，由农业行政主管部门管理“农村土地承包经营权证登记簿”，“记载农村土地承包经营权的基本内容”[14]。由此可见，土地承包经营权的登记由农业行政主管部门负责[15]，从而产生了“多头登记、多头管理”这一广受诟病的弊端。集体土地所有权由国土资源管理部门登记、颁证，为何集体土地所有权之上所设定的用益物权——土地承包经营权要由农业行政主管部门登记、颁证？包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在内的集体土地使用权、集体建设用地使用权抵押权、土地承包经营权抵押权、地役权等集体土地之上的他物权均由国土资源管理部门登记、颁证，为何唯独土地承包经营权这种集体土地之上的他物权由农业行政主管部门登记、颁证？为此，本文作者建议，《土地管理法》的修改应当突破行政管理权限的区分，还原土地登记的公示属性和服务功能，规定统一的土地登记机构。

(三)土地登记究竟是土地物权的生效要件还是对抗要件？

登记依其内容、效力等的不同为标准可分为登记生效主义和登记对抗主义。登记生效主义是指物权的设定以登记为发生效力的要件，换言之，未经登记，物权不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也无约束力；登记对抗主义是指物权依当事人间的合意即设定，但未经登记，不得对抗第三人。换言之，当事人之间依合意成立物权后，对于第三人而言，未经登记者并非无效，只是当事人不能主张其有效。《送审稿》第25条第1款规定：“土地权利的设立、变更和消灭，自载于土地登记簿时发生效力。”因此，前述各种土地权利，未经登记，不生效力。但是物权法之下，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，无须登记即生效力；宅基地使用权也无须登记依审批即可设立；地役权自地役权合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。《送审稿》与《物权法》之间明显存在冲突，应予修正。

六、结 语

《土地管理法》修改实为关涉芸芸众生的大事，以此为契机完善我国的土地权利体系，无疑是修法时所要考量的重要问题。土地权利本属一种私权，但《送审稿》在有关土地权利制度的设计中，行政权力对土地权利的过多干预，直接导致了土地权利的公法化，影响了土地权利作为私法权利的基本属性。这也导致土地权利很难从《土地管理法》中走出来而进入《物权法》中去。《送审稿》中有关土地权利的制度根植于计划经济时代。淡化土地权利的行政色彩，还原其作为物权的本性，是改革现行土地权利制度的第一步。

注释:

[1] 如《物权法》第151条和153条分别规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”；“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

[2] 虽然《土地管理法》以土地管理关系为其调整重心，但不容否认的是，《土地管理法》也调整土地权利关系（民事关系），并且以土地权利关系为其基础。现行《土地管理法》第二章“土地所有权和使用权”几乎全部是调整土地权利关系的规范；第五章“建设用地”中关于建设用地使用权设立、转让等的规定也属于民事规范。

[3] 虽然土地承包经营权和地役权也属于土地权利体系中的重要组成部分，但前者适用《农村土地承包法》，后者在《物权法》中已作详细规定，实施近三年来并无大碍，无需在《土地管理法》中作出更为具体的规定。有鉴于此，本文未将这两种土地权利纳入讨论范围。此外，土地用益物权之上所设定的抵押权主要是建设用地使用权抵押权、土地承包经营权抵押权、宅基地使用权抵押权和地役权抵押权，其中，建设用地使用权抵押权已在《物权法》中作了充分的规范，土地承包经营权抵押权在物权法之下极受限制（基于《土地管理法》与《农村土地承包法》在调整范围上的区分，土地管理法修改未将此纳入调整范围）；宅基地使用权抵押权为物权法所禁止；地役权抵押权和地役权所依附之其他用益物权的抵押权同时设立，不具有独立讨论的必要，因此，本文未将抵押权的创新问题纳入讨论范围。

[4] 就本类农用地而言，实行什么经营制本是土地所有权人——农民集体自主决定的事项，但依现行法的规定，家庭承包经营制就多少带有了点强制性的味道。未实行家庭承包经营制、未设立土地承包经营权的地区毕竟只是少数，而且各有其不同的原因，再就此规定一个“农用地使用权”来稳定一个当事人本不想稳定的土地利用关系，是否妥适，还值商榷。

[5] 就本类农用地而言，《物权法》第134条规定：“国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。”由此可见，此种农用地可以设定土地承包经营权，无需另行规定即可在现有制度框架内发展。

[6] 因为土地承包经营权采取登记对抗主义，土地承包经营权不经登记，自土地承包经营合同生效即可设立；登记只是土地承包经营权发生物权性流转时起着对抗第三人的作用。

[7] 当然，依《物权法》第180条第1款第7项关于“法律、行政法规与禁止抵押的其他财产”均可以抵押的规定，有可能出现建设用地使用权抵押权（该款第2项）、土地承包经营权抵押权（该款第3项）之外的权利抵押权，如海域使用权抵押权等。

[8] 不过，在我国现行法之下，为防止国有土地资源的流失，促进国有土地资源的合理利用，无偿设立（划拨）受到了严格限制。

[9] 既然是依行政许可所取得的权利，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让（参见《中华人民共和国行政许可法》第2条）。这也成了我国现行法上和物权法立法讨论中对宅基地使用权的流转予以严格限制的逻辑起点。

[10] 根据《行政许可法》第12条和第13条的规定，可以设定行政许可的事项仅限于：（1）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项；（2）有限 自然 资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项；（3）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项；（4）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项；（5） 企业 或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项；（6）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。即使是上述事项，通过下列方式能够予以规范的，也可以不设行政许可：（1）公民、法人或者其他组织能够自主决定的；（2）市场竞争机制能够有效调节的；（3）行业组织或者中介机构能够自律管理的；（4）行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的。

[11] 《物权法》第16条和17条分别规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”；“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

[12] 《土地登记办法》所新创的“集体用地使用权”一语有违物权法定原则（郑清贤，2008）。

[13] 《农村土地承包法》第11条规定：“国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。”

[14] 《农村土地承包经营权证书管理办法》第9条、第10条。

[15] 从《农村土地承包经营权证书管理办法》第10条的规定内容来看，所谓“农村土地承包经营权证登记簿”可供农村土地承包方查阅、复制，使之具备了物权登记的性质，又与《农村土地承包法》第23条所规定的“登记”的职能不一致。

参考 文献 ：

高圣平，2009：《担保法论》，北京：法律出版社。

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关键词：物业税；社会本位；价值

中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）07-0290-02

1 物业税概述

“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业税在不同国家、地区，具体名称不尽相同，在日本称为“房地产税”,在法国有与之类似的“住宅税”，在英国有“市政税”，在美国我们所讲的“物业税”则包含在“财产税”之中。虽然名称不同,但其概念基本相同，一般意义上的物业税主要是指土地、房屋等不动产所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的该不动产按期缴付一定税额的税种,其税额额度随不动产价值的变化而变化。

从国际范围来看,美国、日本、英国等发达国家的税收制度中,物业税已经成为重要的税种之一，其在这些国家实行的过程中体现了以下特征：

（1）坚持“宽税基、简税种、低税率”的原则。

（2）根据不动产使用性质的不同确定不同的税率。

（3）征税范围既包括城镇，也包括农村，公共、宗教、慈善等机构的不动产在免征范围内，这一点更注重不动产范围的界定，即城镇和农村的不动产均在征收范围内，以及征收上的地域差异，使其征收规则与实际情况结合更紧。

（4）物业税在财税划分体制中属于地方税种，是地方财政收入的来源。针对目前中央地方财权事权的划分情况，把物业税纳入地方税种范围是十分必要的。

（5）各国都建立了完善的房地产登记和评估制度与之相配套。

2 经济法的社会本位

法的各个部门在处理社会整体和个体的关系方面，有不同的主旨和调整方式，对国家和非公共组织、个人的保护和制约也有不同的侧重，从而区分出不同的法律调整模式。相对行政法的权力本位和民法个人权利本位，经济法以社会整体利益为最高准则。

经济法作为调整经济管理关系、维护公平竞争关系、组织管理性的流转和协作关系的法律规范的总和，其本质上是体现社会本位的。事实上，社会利益独立于国家利益和个人利益的存在是经济法产生的根本原因，也是其得以存在的完全而充分的理由，正是基于此，经济法在调整上述三种经济关系的过程中，始终立足于社会整体，强调国家对经济的干预与市场机制的有机结合，保持干预的适度性，追求社会公共利益的最大化，以保证社会经济的良性运行，这也就是经济法的社会本位的主要内容。

税收体制作为经济法律制度的重要组成部分，也理所当然的具有社会本位的特质。国家在制定相关税收制度和政策时，必须依法合理的行使权力，对社会负责，不能够只求扩大税收收入，设定不合理的税种税率；企业和个人等经济主体也要在法律的框架内行使权利，不得片面强调自身的财产利益，置社会利益于不顾，以行使权利为借口对抗行政干预而损害他人乃至社会整体利益；社会中间层主题则要独立于前二者，为政府干预市场和市场主体交易活动服务。在整个经济环境中，任何主体的活动都是依照经济法的规定，以社会整体利益为基准的。在更深的层面上，从的角度考量一个国家的税收法律或体制，税收的征管涉及到国家征税权与公民财产权的博弈，在我国建设法治国家的进程中，税收法律必将承载着更重的色彩，将“在民”的精神更好地体现出来，从而也就更加鲜明的具有社会本位的特质。

3 物业税的经济法价值

（1）以统一规范的物业税归并杂乱的税费，避免因税种复杂而导致重复征税现象，同时降低税收征管成本。我国房地产业税收的现状表明，涉及房地产业税种大致有9个，而涉及到房地产的各项杂费有80到200项不等，房价的40％为相关税费，如此沉重的税费负担，开发商必然要将其转嫁给购房者。换句话说，就是购房者在实际上承受着房地产的沉重税费负担。在这极为混乱繁杂的税费中，有部分是不合理的，有的是重复征收，有的则纯粹是乱收费。统一出台物业税后，这种杂乱的情况必定会得到一定程度上的改善，在消费者刚性需求不变的情况下，房价随着税费的降低而下调的可能性值得期待。在经历了房价持续快速上涨之后，这种降价最大的受益者就是广大消费者，物业税在社会大众的此项受益中所起的作用是显而易见的。

（2）从消费环节抑制需求，打击“炒楼”、“圈地”等投机行为。现行房地产税费制度，无论在税种、税率设置、计税依据方面，还是在税收征收成本和奉行成本方面．都不能很好的限制房地产产业的投机行为，导致了政府宏观调控的缺位。而物业税的开征会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并能够在一定程度上抑制房地产投资和投机需求，从而在消费环节减少房屋的需求量，对房价起到一定的引导作用，使社会大部分个体从中受益。

（3）有利于确立一个稳定的地方财政收入来源。根据世界各国的实践，物业税均被归为地方税，再加上我国目前的税收状况呈现出“中央富地方穷”的局面,所以我们有充分的理由将物业税所得“分地方一杯羹”，甚至可以将物业税作为地方的主体税种，以持续和稳定的水源保证地方财政税收收入的增长，改变现阶段地方政府卖地筹钱的根本动因，协调中央和地方财权、事权分配的平衡。这种平衡使地方有足够的资金支持区域性公共产品的供给，而中央政府也能够提供足够的全国性公共产品，最终达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求，促进社会整体利益的实现。

（4）有利于合理配置土地资源。在环境日益恶化，资源日益紧缺的今天，对土地资源的充分利用显得尤为重要，然而在目前的房产税征收体制下，税收对土地资源的配置功能并未很好地体现出来。而物业税的征收，尤其是农业用地和非农用地的差别税率能够在一定程度上限制农业用地得非农化，同时抑制大面积商品房的大量出现，促进满足大多数消费者需求的中小户型经济适用房的开发，使土地资源得到合理配置和充分利用。

（5）有利于缩小贫富差距。按照西方税收理论，物业税是否具有收入与财富分配功能取决于对其税负归宿的分析，如果税负归宿相对于财富分布具有累进性，那么它就具有调节收入与财富分配、缩小贫富差距的作用，反之则否。结合我国开征物业税的实际，本文倾向于不动产税具有累进性的观点，主要原因在于，我国的物业税很有可能采取使用性质不同、省区不同，则税率不同的征收方式。

总的来讲，物业税的征收可以从开发商、消费者、投资者、政府等各个市场管理和活动主体的层面，对其行为进行间接或直接的规制，使“有形的手”在不动产领域充分发挥其调控作用，给初涉市场的房地产产业一剂高效的镇定剂，解决目前市场出现的盲目投资、滥占农地等短视行为引发的一系列环境社会问题。更重要的是，物业税的征收在完善我国税制的同时，给社会法制进程的深化和公共利益保障制度的建设提供了一条进路，是国家公共产品的供给更加趋于符合社会的需求，经济法的价值得到更好的实现。

参考文献

［1］吕忠梅,陈虹著.经济法原论［M］.北京:法律出版社,2007.

篇9

[关键词]物业税制改革；产权保护；法律基础

[中图分类号]F812.42　[文献标识码]A

[文章编号]1673-0461(2009)05-0087-05

20世纪80、90年代以来，世界以物业税为主的财产税改革一个显著特点是这种改革并不是孤立或随机的，而是被当作对总体经济运行的调控手段。这种作用在中东欧经济转型国家体现得最为明显。这些国家的物业税改革的经验表明，不动产课税不仅可以充当促进经济转轨的推进器，还可以用来调控经济运行中的各种矛盾。从开放竞争性产权交易市场、抑制地价波动和土地投机，建立产权保护和财产估价、定级、登记制度，到建立一整套适合本国国情的财产产权管理法律、法规制度体系、相应的组织管理机构以及最终确立市场经济的运行机制。可以说，世界主要转轨国家物业税制改革成功的同时也是产权得到确立和保护的过程。

一、转轨国家物业税制改革过程中的产权建设及其启示

(一)产权界定不清晰成为转轨国家物业税推广的“绊脚石”

在中东欧转轨国家，改革物业税的最大阻力之一便是这些国家不动产产权尚未清晰确立。具体表现在：大部分土地不是私人所有；土地市场不健全；土地使用权不是通过购买，而是通过分配获得，并且大部分住宅要么在政府手中，要么在国有企业的内部。

对于居住性不动产，住房供给被严重富福利化了，销售等自由流通起来极为困难。在这些国家，工人只要以获取较低的工资或者低质量的服务设施的形式，就能获得这种补助或津贴，但是这种支付并不是税收。取消补助或者对接近市场租金的任何不动产征收物业税将会在社会上引起震动。并理所当然受到抵制。基于此，在这些国家，就居住用不动产征收物业税在刚改革的前几年不具可行性，使得物业税的开征困难极大。

企业最可能承受新开征的物业税，但是这些国家的有效税率非常低。部分是因为这些国家国有企业的纳税能力较弱，而私人企业又不在物业税管理之内。过去，国有企业对不动产的使用权是国家配给的，只需支付极少的费用(如土地成本完全由政府补助)。相反，不断成长的私人企业和集体企业必须为使用土地付费。而且，在大部分转轨国家，不论是国有企业还是私人企业，都不必承担数额较大的物业税收成本。

与转轨国家发展水平类似的某些发展中国家，不动产所有权同样存在争议，这成为物业税制推广的“绊脚石”。非洲的大多数国家，城市的土地从未被正式裁决所有权。在拉丁美洲，由于多年来违法占有土地，正式裁决的主张也有争议。甚至在所有权不存在争议的国家，税务当局也不能获得准确的权属数据。在菲律宾，所有权记录和出票日期由所有者组织，提供给评估员的仅是毫无价值的不动产的位置。

(二)转轨国家推广物业税的前奏是界定产权

确立私人财产所有权，是经济转型国家物业税制改革要完成的首要使命。众所周知，前社会主义国家普遍经历了“剥夺剥夺者”的社会主义改造，这种改造无一例外地是以铲除资本主义私有制为宗旨，因而，“法律和经济基础缺失”几乎是所有转型国家在考虑引入物业税时共同面临的困境。进而，在宪法中确立私人财产的所有权、继承权等相关权益，在经济体制方面推进国企改革及私有化，就成为这些转轨国家引进物业税制的前奏。

按照正常逻辑，体制改革带来的经济繁荣能够保证财产税税基的不断扩大，政府取自财产课税的收入亦会稳步增长。在爱沙尼亚，土地税的开征推进了产权市场建立和土地资源的生产性运用，有效抑制了土地资源的闲置和浪费，市级政府逐步拥有了根据本地区条件确定土地税税率的权力。波兰也比较成功地赋予地方在确定财产税基、税率上的自，使财产税收入占地方收入的比重以每年14％的速度递增，使物业税逐渐成为地方政府重要的收入源泉(Jane H.MalmeandJoan M.Youngman，2001)。

(三)物业税的开征反过来又促进了转轨国家的产权建设

转轨国家引进和完善物业税的改革正积极促进不动产产权的清晰，开展财产产权保护工作，而且其中财产税(主要是物业税)在定义财产权利的过程中发挥着重要作用。但当财产税仅被视为一种财政工具时，这一点常常被忽略。私有化过程中的一个关键问题是财产权利公有还是私有的划分。转轨国家一方面鼓励发展私人经营和财产私有权，另一方面则认为，应当在土地中保留一定的公共利益(Joan Youngman，Jane Malme.2004)。物业税的作用在于可以将公共要素引入财产权利的基本结构中，将一部分公共利益保留在私人不动产价值中。这体现并符合部分财产价值的增值源于公共投资和增长的事实。中央所有权的废除和竞争性财产市场的建立是转轨国家中非常重要的改革，恢复苏联以前的产权、市政财产的私有化以及可转让所有权的建立都在进行着。随着私有化进程的逐步推进，到1995年很多国家GDP中私人部门所占的份额大幅度提高，一些国家已经超过了50％。

返还1939年被苏联剥夺的个人财产权是中东欧转轨国家考虑的优先重点。例如，爱沙尼亚实行了一种土地税，主要目的不是为了增加收入，而是将土地返还给1939年以前的所有者，以鼓励其对土地进行生产性利用。爱沙尼亚和拉脱维亚制定了庞大的归还计划，规定以前的所有权人或其继承人可以重新得到他们的土地，不管其目前的居住场所在哪里。爱沙尼亚征收基于价值的土地税，主要目的是鼓励更有效地利用归还及私有化的土地，同时利用房屋税限制过度开发。此外，土地税不对私人公寓的居民征收，这些居民的纳税能力与其最近所购置的资产关系不大。立陶宛的归还计划则限于目前居住在立陶宛的居民，这减少了非居民所有权人的投机风险并且易于管理。

我国目前物业税制改革所处的产权法律环境与转轨国家当年改革极为相似，综观这些国家的物业税制改革，对我国的启示主要有：

1　产权不清晰或产权残缺是物业税制改革遇到的首要难题

产权不清晰或产权残缺是导致纳税义务难以划分或被迫实行免税而导致的税收优惠泛滥进而阻碍物业税改革的主要原因。因此，作为物业税制改革的前提，这些国家的共同点首先从法律上确立和保护产权，致力于建立一个确保财产产权安全的综合现代化不动产产权登记及地籍制度，并且可以容易地查询可靠的财产权益及市场信息。

这种方法的结果，是从法律上明晰保护产权，建立完善的、装备优良的不动产产权登记系统，用于开展和实施出于税收目的的批量估价等。在政府机构或经济体制发生重大变革的背景下，许多中欧、东欧转轨国家也重新设计或调整了物业税制度。从整个新的财政政策及新的财产权制度角度讲，土地及房产税作为私有化、机构改革及摆脱集中化之辅助手段的政治作用，远大于其作为提高收入手段的财政作用。

2　世界主要转轨国家物业税制改革成功的同时也是产权得到确立和保护的过程

这说明，物业税制改革具有丰富的内涵，是一个系统性的工程。其核心环节包括物业税源的培植、税制要素的合理选择和建立高效的征管体系，但更需要建立健全物业税制赖以生存的基础环境，需要综合配套改革方案。其实任何制度均有其存在的社会、经济、法律、文化基础，有什么样的社会经济法律文化基础就会有什么样的税制与之相适应，要建立规范的物业税制，相关的有效配套制度必须健全，尤其是产权清晰的法律基础环境。同时，物业税制改革与其相关的配套制度改革是相辅相成、相互促进的。

二、不清晰的产权环境导致我国物业税制改革发展缺失法律基础

2007年，历经13年酝酿之久的《物权法》终于出台。《物权法》的首要功能就是确认财产归属，定纷止争。不动产产权是物权法的重点保护对象，这就从法理上基本理顺了产权关系，为物业税的开征做了前期准备，许多人认为这是物业税改革的良好契机，物业税开征的产权问题已经基本解决。但笔者深入分析发现，一部法律的出台并不能完全解决我国产权混乱问题，目前物业税改革“难产”重要原因之一是产权清晰的“东风”尚不具备。可以说，我国不清晰的产权环境导致物业税制改革发展缺失法律基础。

(一)不动产产权格局对物业税制设计的影响

1　对税制的制定演化的影响

建国初，为了适应全国政治统一、经济恢复的要求，政务院颁布了《全国税收实施要则》，规定。统一实行14个税种。在14个税种中包括工商业税、契税和房地产税等，颁布了《城市房地产税收暂行条例》。1973年我国进行了空前的税制简化，城市房地产税与工商统一税等合并为工商税，从而使物业税的征收范围只限于城市房产管理部门、有房产的个人和外侨。到了20世纪80年代，为了加强对房地产的控制和管理，提高房地产使用效率，国务院决定恢复征收城市房地产税。但鉴于我国城市土地属国家所有，使用者没有产权的实际情况，又将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税，对外商投资企业和外国企业仍征收城市房地产税。由此可以看出，不动产产权格局对物业税制设计影响是很直接的。

2　城乡不同的不动产产权格局是导致物业税制城乡“二元结构”的重要原因

我国目前的不动产产权格局在城乡是不同的，城市土地属于国家所有，私人部门只拥有使用权，土地上的建筑物是私人产权；而农村土地是属于农村集体经济组织所有，农村房产属于私人所有，但宅基地属于集体所有。这样的格局导致不动产“城乡二元税制”，对城市土地开征城镇土地使用税、对城市营业性房产开展房产税，对城市外企企业征收城市房地产税和城镇土地使用税；而在农村对土地产出征收农业税和特产税(2006年除烟叶特产税已取消)，农村土地用于非农建设征收耕地占用税。

(二)不动产产权模糊导致物业税税收优惠泛滥

计划经济时代，有收益权但无控制权的残缺产权致我国现行的物业税制度对居民居住用不动产免税的优惠政策。住房制度改革以前，国内企业中职工对其住房只拥有残缺产权，职工可以住在企业的职工宿舍，这是一种收益权，但是职工对自己的住房没有控制权，不能任意修整、买卖、调换、处置等等(肖耿，1997)。与世界主要转轨国家类似，物业税对残缺产权条件下的个人居住房屋免税是可以理解的。在20世纪90年代住房制度改革以前，大多数居民住房产权是模糊的，所有权归法人实体，居民或家庭有使用权，收益权、处置权有时也是模糊的，此时不存在税收问题，不应当对居民使用的住房征收房产税，我国不动产产权的模糊是物业税收优惠的泛滥的诱因佑；寿根，2005)。

随着社会经济的发展，我国不动产市场化程度越来越高，产权日趋清晰。如表1所示，行政划拨配置土地面积的比重从1999年的超过40％下降到了2003年的20％左右，而出让市场配置土地面积的比重由1999年的34.05％上升到2005年的67.79％。这表明我国土地出让方式的市场化程度有了显著提高，市场机制开始在土地这种稀缺资源的配置中发挥基础性作用。随着住房制度改革的深入，房屋私有产权逐步得到确立，居民已经拥有房屋的关键权利束。建设部公布“2005年城镇房屋概况统计公报”显示，2005年我国城镇人均住宅建筑面积升至26.11平方米，户均住宅建筑面积升至83.2平方米，住宅私有率更是高达81.62％(见表2)，而我国农村地区住房基本都是私有化。时至今日，应当对居民自有房屋(拥有所有权或归属权、占用权、支配权、使用权)征收房产税，否则就存在税收真空。如果仍然沿用计划经济体制条件下产生的物业税制度，继续对私有产权条件下的个人居住房屋免税是不合理的。但对个人居住用不动产征税应充分考虑其负税能力，注重解决支付能力不足的问题。

(三)滞留的产权问题给物业税的开征实施带来极大困难

在我国住宅私有率高达80％的背景下，我国仍有相当部分不动产存在产权不清晰问题。目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房、房改房、危旧房改造回迁房等。而不同类型的房产产权性质不一致。在我国，由于城乡不同的不动产产权制度，以及我国正处于由原来的公有制计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨的历史原因和不动产产权法律不完善等原因，致使房地产市场滞留多种产权问题，这会严重阻碍不动产市场的发展，也是物业税的开征的最大阻碍之一。不同产权性质的不动产使得物业税的开征遇到极大困难。主要有：

1　大量的无籍房产的产权问题

无籍房产是指没有进行房产产权登记，未领有房屋产权证书的房产。我国目前存在因多种原因无法办理产权证的历史遗留问题。在我国，每个城市都有一批无籍失管的房产。据有关专家估计，一些产权管理较好的城市，无籍失管的房产不会低于10％～15％，那些管理差的城市无籍房产的比重就更高了。0

2　“乡产权”、“小产权”房的产权问题

农村的宅基地等不能向城市居民销售、自由流通。在目前房价上涨、城镇化加速的大背景下产生一系列问题。按照我国现行法律规定，农村宅基地不能在集体经济组织以外的人之间进行交易。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。在目前房价高位运行，“小产权”房价格优惠。很

多市民为了圆居住梦，在明知没有产权具有极大风险仍热衷购买廉价的“小产权房”。另外，随着城镇化速度加快，城市必将向郊区农村地区发展。调查显示，北京16,400平方公里的土地中，国有土地只占18％，其他都是集体所有制土地。而农村宅基地不能上市流通转让，必将带来许多问题，最典型的案件如北京宋庄画家村画家与农民的房产纠纷。

3　经济适用房的产权问题

2007年12月七部委出台的《经济适用住房管理办法》规定，经适房购房人拥有有限产权，要取得完全产权要补差价。⑥《办法》提出，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

4　房改房、危旧房改造回迁房等的产权问题

房改房等此类房屋产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。成本价的产权属于完全产权；标准价产权由于购买者只拥有房屋部分产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。标准价优惠产权是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权。危改房产权按照经济适用房产权管理。

5　集资房的产权问题

集资房根据价格分属房改房和经济适用房。集资房有两种产权：一是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价，其产权为房改成本价房。所以该产权性质是参照上述经济适用房产权和房改成本价产权。

如前所述，从城市房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权；按照经济适用房性质购买的房屋，其产权属于经济适用住房产权；通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用住房产权，另一种是房改成本价产权；按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价、以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。在这些不同性质的产权中，除了商品房是完全产权，其他性质产权大多是残缺产权。产权人拥有房屋的所有权、使用权、占有权和处置权是不相同的。由于房屋产权性质不同，直接决定了其销售对象不同。不同产权性质的房屋对物业税的开征带来了巨大障碍：

(1)对大量无籍房产和产权处于分割状态下(产权残缺)的不动产如何征税?如何合理确定其纳税人?无籍不动产和产权不完整是开征物业税首要面临的难题。关系到纳税人的确定，因为物业税的纳税人通常是所有人或者所有人与使用人商定。可以预见，对这类产权的房产征收物业税，将会遇到纳税义务的合理划分难题。而且无籍房产和残缺产权房产十分不利于房地产市场的健康发展，因为这些房产通常是不能正常进入房地产市场或进入“门槛”较高，通常转入地下从事交易、抵押、租赁等非法经济活动，导致房地市场的混乱，相关权利人的权益受到侵害等。

(2)不同产权性质的不动产在取得成本上相差很大，由于土地使用形式的多样化，导致不同产权的房地产价值总量存在巨大差异。因而，对不同产权类型房产的价值如何评估仍是一个问题，处理起来也比较棘手。而且不同性质房产的纳税人的负税能力差异也很大，如何对商品房以外其他产权性质的不动产进行计税价值合理评估、如何才能保证合理税负、确保与纳税人的支付能力对应、兼顾税收公平和效率，等等。

(3)与世界其他转轨国家类似，产权残缺是导致我国对个人自住用不动产免税的内在原因之一。从国际上物业税收实践以及近十多年来我国对物业税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税制的改革方向，是大势所趋。在物业税制成熟的国家，物业税收收入主要来自自然人缴纳部分。例如，2004年瑞典总共征收物业税240亿瑞典克朗，来自自然人部分占比重为73.21％。在美国一般财产税收入中重要来源是不动产，约占财产税收入的75％，其中来自于居民住宅约占50％，企业不动产约占25％。物业税改革的重要内容就是“扩面”――由法人扩展到自然人，而产权残缺是其最大的阻力之一。

篇10

内容提要： 近年来，我国房地产市场总体呈现着过热的态势，无论是商品房抑或二手房，其成交价格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤为明显。而房地产市场的过度繁荣也对我国经济的良性发展造成了一定程度的负作用。国家出台一系列宏观政策抑制房价不合理增长，其中又以通过税收杠杆抑制房屋出卖人获利为最重要方式之一。但是，伴随着2007年10月1日《物权法》开始施行，这一系列税收政策将极有可能成为一纸空文。《物权法》第十九条将极有可能为房屋出卖人合理避税、恶意逃税打开方便之门。而通过对第十九条条出限制性司法解释，则完全可以弥补由条文本身产生的漏洞。

房屋，作为社会尤其是个人财富的重要形态，承载着权利人大部分的财产价值，其取得、变动、登记等事项不仅关系到普通老百姓的财产利益，更关乎整个社会经济秩序乃至政治秩序的稳定与繁荣。房地产市场过冷或过热，均将对百姓个人和国家整体产生不良影响。自改革开放以来，尤其是自步入二十一世纪后，我国房屋买卖市场及其活跃，房价在部分城市几乎成跳跃性增长。国家相关各部委针对房地产开发商、建筑商、房屋出卖人、房屋买受人等不同环节分别或共同出台了众多宏观调整性政策法规以此稳定房价。其中，又以2005年5月9日出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《意见》）为典型性代表。但是，由于即将施行的《物权法》第十九条的出台，国家的若干法规、政策很可能达不到预期效果，其对二手房交易市场的冲击将更为显著。wWw.133229.Com

一、我国现行房地产买卖涉及的主要税费

鉴于二手房市场作为普通公民个人出卖房产获利的主要市场，税收种类、税率高低对于百姓个人卖房收入及买方支出起着巨大作用。即，二手房市场的宏观调控主要依赖于税收政策调剂。依据我国《个人所得税法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规，以北京地区为例，于2005年5月9日以前，北京市房地产交易主要涉及税费[1]包括：

同时，依据《意见》中的有关规定，现今在北京地区二手房市场购买房屋，如该房产自产权人获得后已满两年期，则转让该房产涉及主要税费为：

1、营业税＝售房价×5％。

2、印花税＝售房价×0.5‰

3、个人所得税：售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税＋印花税）×20%

对于以囤积房屋，企盼获得巨额利润的出卖人而言——房产购得后未满两年即出卖者，以一套价值200万房产为例，买受人与出卖人分别涉及税率税费为：

买方须缴纳的税费：

1、契税1.5％即200万元×1.5％＝30000元

2、印花税0.05％即200万元×0.05％＝1000元

以上2项与《意见》实施前保持不变，合计税率：1.55％，合计支出（含交易管理费）：30000+1000+2000＝33000元。

卖方须缴纳的税费：

1、印花税0.05％即200万元×0.05％＝1000元

2、个人所得税（该物业未住满5年，并且不是业主唯一住房的情况下，实行全额征收个人所得税。税率从现行的1.3％下调到1％）即200万元×1％＝20000元（新增）

3、营业税5％即200万元×5％＝100000元

4、教育及城市建设税0.5％即200万元×0.5％＝10000元

其中，3和4两项现时均统称为“营业税”，进行捆绑征收，因此现行公布的最新营业税率为5.5％，合计税率：6.55％，合计支出（含交易管理费）：1000+20000+100000+10000+2000＝123000元。

在此次二手房交易中，国家对于出卖人和买受人共计税率8.1%，可收缴总税费156000元。这种较为高的税率和相对较高的税费总额不仅能有效抑制二手房市场的过渡炒作，也是国家一笔数额不小的财政收入。在实务中，为了规避如此高的税率，出卖人通常会选择与买受人达成私下协议，压低房屋买卖合同中的成交金额，通过其他方式由买方补足成交价格与房屋实际价格的差价，即所谓的“高价低卖”。虽然此种做法会给买卖双方带来一定风险，如一方违约后的赔偿问题、买方未及时足额补足差价等，但是由于买卖双方大多出于信任，且此种做法规避税费较多，仍有众多二手房交易采此种做法。但是，如果上文中的交易行为发生于2007年10月1日后，依笔者以为，买卖双方总计需缴纳税可能为0元。

二、《物权法》中“变更登记”制度的法律实务作用

《物权法》第十九条第一款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应该予以更正。本条文的出台标志着“我国的不动产登记规则中已经建立了更正登记制度”[2].所谓“更正登记”，也称“强制登记”，是指对错误登记的改正登记[3].建立更正登记（亦称“变更登记”）的主要目的在于：

1、避免由于登记机关工作人员疏忽、过失，当事人采取欺骗手段或与登记机关工作人员恶意串通等原因造成登记错误；

2、登记权利人出于客观或主观等原因，无意或蓄意申请登记，导致不动产登记簿记载权利人只是“名义权利人”、“形式权利人”，而真实的权利人无法通过物权公示来实现自己的物权。更正登记制度为真实权利人提供了通过公法行为恢复、保护、实现自己权利的途径。

不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该权利[4].也就意味着即使登记有错误也推定登记的权利状态与实际权利状态相吻合。在现实中，登记绝对不出差错只是一种理想状态。《物权法》出台以前，法律对不动产登记机构的职责、登记要件和登记审查标准等没有明确的规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，许多登记机构一般只对申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，没有将询问当事人纳入登记程序，也不对不动产的状况进行实地查看，因此导致不动产登记过程中出现较多的错误记载事项[5].依照我国现行法律规定和实际做法，房屋被登记机关错误登记时，因登记机关颁发房屋产权证的行为系具体行政行为，真正的房屋产权人只能通过行政诉讼程序，请求人民法院依法撤销登记机关错误颁发的房屋产权证，再由登记机关重新登记[6].通过诉讼的方式更正登记内容中的错误事项，不仅从法律成本上看权利人要付出相对较大的代价，而且由于诉讼程序较为严格，所需时间也相对较长，这将对不动产流转效率和公示公信力产生较大的影响，容易造成相对人放弃购买该不动产，致使权利人蒙受不必要之损失。而通过更正登记制度的建立，赋予利益相关人以申请变更之权利，结合异议登记制度，从而有效的解决了这些问题。至于此种申请变更请求权之性质，由于学界存在较多争议，本文不作探讨。

实务中，不仅出现过诸如不动产面积、位置等事项出现登记错误，同样也出现过登记簿记载权利人与不动产实际权利人不同之现象。如夫妻结婚前由一方全额出资购房，为表达爱意，登记簿记载权利人为其伴侣。若干年后二人离婚，登记簿记载之权利人声称此房产为属婚前财产，主张其独自享有该不动产物权。如无变更登记制度，实际出资人即房屋真实权利人很难取得所有权。应该说，《物权法》第十九条为解决类似现象的立法目的是好的，但是，由于条文自身的缺陷，此种制度建立后很可能引出更为严重之问题。

三、《物权法》第十九条第一款之文意分析

依据条文，申请变更登记的主体为权利人和利害关系人；申请变更登记前置条件在于：申请主体“认为”登记簿记载事项有误；登记机关予以履行变更登记义务为：登记簿记载权利人出具书证“或”有证据证明确有登记错误；如满足上述条件，所产生的法律后果为：登记机关“必须”做出变更，即“应当予以变更”。由于我国尚未出台《物权法》相关司法解释，《物权法》条文本身也为作说明，在第十九条第一款中，存有若干较为模糊概念。

首先，“权利人”、“利害关系人”之界限和各自范围未予以明确。“权利人”包括所有权人自毫无疑义，问题在于用益物权人是否也可以“权利人”名义申请变更，对于“权利人”之身份审查采取何种方式也不明确。用益物权人如无法以“权利人”名义申请变更登记，转而以“利害关系人”名义申请，是否可被接受？作者以为，依立法者本意，“利害关系人”应仅指与登记错误事项有关之人员。但是，由于条文中没有相关限制，与不动产有关的其他人员是否也属“利害关系人”不甚明确。如，与不动产存在利益关系的利益相关人——房屋潜在买受人是否也可以作为“利害关系人”申请变更登记？或者说，买受人和出卖人串通，共同编造其他理由证明买受人为“利害关系人”或“权利人”，以此申请变更登记。而由于未明确“权利人”、“利害关系人”之界限和各自范围，即使双方恶意串通，也难于追求其法律责任。

第二，所谓“认为”应指申请人主观认定，不需要其他任何证据支持其因何“认为”。买受人冒称自己为利害关系人或权利人，且认为登记簿记载权利人有误，即可以向登记机关申请变更登记。在这一过程中，不需要履行任何法律程序，也不存在任何法律障碍；而记载权利人（实际为房屋出卖人）只需明确做出“同意变更”的意思表示书证即可，而无需阐明“同意变更”理由。登记机关也无法、无义务对该书证做出任何性质的审查。而“或”字更赋予了权利人完全无义务提供任何证据证明自己做出同意变更的事实根据。

第三，即使登记机关基于内部规定，要求申请变更登记的申请人必须同时提供登记簿记载之权利人同意变更书证和证明登记确有错误之证据，由于未具体规定由何种机关认定该证据之效力，依据现行法律条文完全有可能由登记人员自主认定。这必将导致申请人与登记人串通，以达到变更之目的。如果由法院审核该证据之效力，必然要求申请变更主体先行到法院起诉后，法院方可进行认定。这显然与《物权法》中异议登记制度相冲突①。

最后，法律语境中之“应当”基本等同于“务必”、“必须”，均表示法律主体基于特定条件必须履行某种义务。此即意味着当变更登记申请人满足变更条件后，登记机关不得基于其他非法定理由拒绝做出变更登记。房产买受人与出卖人串通后，只需满足上文所分析之各种条件，即可以顺利变更房屋登记簿所登记之各项事项。

四、利用“变更登记”规避税费之具体办法

登记簿记载权利人与实际权利人不同，主要基于三种情况：第一，登记机关工作人员因疏忽等原因造成；第二，真实权利人或记载权利人单方行为导致记载情况与实际情况不同。前者如前文所举夫妻购房一例，后者大多属记载权利人蓄意侵占他人财产。在某些特殊情况下也存在记载权利人出于不知情等善意理由不知道真实权利人是谁。而此种情况所涉及的最大问题在于记载权利人与善意第三人发生基于该不动产的处分合同，在变更登记后其合同效力如何的问题[7].因该问题涉及较多复杂因素，且与本文主旨关系不大，本文不作探讨。而无论记载权利人与真实权利人基于以上哪种情况产生不同，通过第十九条均可寻求到解决途径，且条文基于此两种假设之设立也无甚漏洞。问题在于第三种情况：登记簿记载权利人与实际权利人之不同源于双方共同协商之。记载权利人与实际权利人完全可以利用上文分析之法律条文漏洞，恶意申请变更登记，而此种做法的直接后果即在于：导致个人出售其所拥有房屋买卖双方可完全避税！

以前文所举蓄意卖房（房产购得后未满两年即出卖）为例。买受人总计须支出价款：200万（房屋价值）+33000元（税费总计）=203.3万元。出卖人实际收到价款：200万（房屋价值）-123000元（税费总计）=187.7万元。由于曾经较为盛行的“假赠予”等规避税费的方式存在较多风险，相关各部委、各地方政府也已出台了相关的规章制度来制止这种现象的发生②，本文不再就与“假赠予”相类似的做法加以分析，仅针对《物权法》第十九条第一款之遗漏拟定一“合法”规避税费之买卖方式。

如果买卖双方私下达成协议，不签订购房合同，通过办理不动产变更登记，直接将房产过户，同样可以达到买卖合同的效果，且双方均可获得更好的收益。价值200万房产买卖双方达成以195万成交，实际操作如下：

房屋记载所有权人（出卖人）出具同一变更之相关书证③，在将该书证交由申请人（买受人）的同时④，买受人与出卖人签订一无附加条件之债权协议⑤：买受人从出卖人处借款195万⑥，同时规定合同最迟履行日期及到期不履行后，借款人（买受人）按延迟天数每天付给出借人（出卖人）法律规定之最高利息⑦。买受人持同意变更登记之书证办理房屋变更登记手续后，履行债权合同，即支付出卖人（权利人）195万元，该买卖交易完成。

如果出卖人较为担心办理变更登记手续后，买受人不能及时履行该债权合同（即不能及时付清房屋价款），乃至于买受人转移个人财产，造成履行不能之现象，以至于出卖应得之利益无法实现，可在签订债权协议的同时，签订一质押合同⑧，同时移转质押物⑨。待买受人办理不动产变更登记完成后，买受人依债权合同还款195万，出卖人返还质押物，此次房屋买卖交易结束。

无论以上何种方式，买受人少支出8.3万元，出卖人多收入7.3万元，国家损失税费总计15.6万元！而且通过上文的分析，应无较大风险。虽然在操作过程中会略微繁琐，但买卖双方均可获得较多的额外收益。尤其对于不动产价值较高之买卖，此种做法无疑具有更大的吸引力。

五、对《物权法》第十九条第一款缺失之完善建议

笔者以为可通过两种方式完善上文所分析之条文缺失，防止出现利用该条法律规避税费之现象。

第一，通过司法解释，明确“事项错误”之准确含义和范畴。《物权法》第十九条第一款中之缺失根源即在于未对“事项错误”这一概念做出明确限定。依据《物权法》第十一条，不动产登记簿至少要记载：权属证明、不动产界址和不动产面积。由于不动产登记簿作为不动产公示凭证，所记载之事项必然较多、较繁、较杂。不可能通过法律条文明确所有记载事项，因此也不可能通过列举方式限定“事项错误”范围。依通常理解，任何事项一旦记载错误，均可以成为“事项错误”。但是，笔者认为，错误事项产生之基础在于不动产登记整体有效，只是在众多记载事项中某项或某几项存在错误，即登记存在瑕疵。此种瑕疵理应不影响不动产登记簿的整体公示效果。换而言之，只有不动产登记簿登记有效，才存在“事项错误”或“错误事项”。而不动产登记簿的首要作用应是明确不动产所有权之归属[8].即，只有不动产所有权人记载正确，不动产登记簿方发生效力，进而方可产生不动产登记“事项错误”。因此，不动产登记簿记载之可变更登记事项即“事项错误”不应包括不动产权利人记载错误这一事项。如登记簿记载之权利人申请变更登记之事项为不动产权利人，登记机关理应予以拒绝。记载权利人应对原不动产登记申请注销，由真实权利人依据《物权法》第十一、第十二条及其他相关法律法规重新申请登记，登记机关对真实权利人所提供之各项材料进行实质审查。利害关系人同样不得基于登记簿记载权利人错误这一事项申请变更登记。利害关系人应适用《物权法》第三十三条，基于“物权的归属”“发生争议”，直接到法院提起物权归属确认诉讼，由法院做出物权所有权归属之判决。登记机关必须依法院之判决做出是否变更不动产权利人之决定。

第二，通过建立法定公证制度，由法定公证机关确认物权登记所需各种材料之真实性。实务中，登记机关难于对所有登记材料进行实质审查，登记申请人较为容易通过提供虚假材料来实现登记之目的，登记簿所记载之事项也必然会出现大量虚假事实。而登记的真实性是贯彻公信力的内在需求，对登记真实性的“放任”必然会破坏登记的可信度，并使静的安全受到极大威胁[9].各国多将公证作为登记申请的预置环节，由公证机构审核引致不动产物权变动的法律行为或者相关证据。当立法把公证机关的实质审查作为一种制度规定下来，并且与物权登记制度衔接，这种公证和登记的结合，就构成了“法定公证”制度的重要组成部分。在法定公证制度下，公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭的原因行为，典型如契约等进行实质性审查，而国家登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查或称“窗口式审查”[10].通过公证机构对记载权利人所出具之同意变更书证及其他相关证据的真实性做出实质审查，确认其真实性，由登记机关据此做出是否变更登记之决定。

通过以上措施，理应可以避免本文中所提出之避税问题，并且不会影响《物权法》所设立的“更正登记”之立法目的及具体制度，立法者似应予以考虑。

「参考文献

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[2] 王胜明。中华人民共和国物权法解读[m]. 北京：中国法制出版社，2007.

[3] 江平。 中华人民共和国物权法解读[m]. 北京：中国政法大学出版社，2007.

[4] 梁慧星主编。中国民法典草案建议稿附理由12.法律出版社，2004

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[6] 李明发。 论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为重心[j]. 法律科学，2005（06）

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[8] 王利明。 试论我国不动产登记制度的完善（上）[j]. 求索。，2001（05）。

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[10]汤维建、陈巍。 物权登记与法定公证制度[j]. 法学论坛，2007（01）。

注释：①依据《物权法》第十九条第二款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。即，申请人只有在申请异议登记后方能到法院就登记错误事项起诉记载权利人，而申请人申请异议登记的前提为记载权利人不同意做出变更登记。如果记载权利人出具书证同意申请人做出变更登记，申请人就不存在申请异议登记之理由，也就无法进而起诉记载权利人，证据真伪也就无从确认了。如果申请人不通过申请异议登记，直接到法院起诉记载权利人进而确认，笔者以为，依据现行法律，此种诉讼没有法律依据，且记载权利人出具的证据已表明其同意申请人（起诉人）的变更请求（诉讼请求），不存在权利争议，诉讼也就毫无意义了。

②如国务院六部委联合出台的《意见》中，明确界定了对于通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与取得的房屋，和对于其他无偿受赠方式取得的房屋，如旁系亲属、朋友、陌生人等之间的赠与取得的房屋之购房时间作了不同的规定，并根据不同时间的确定方式设置了房屋赠与后变更所有权人时所涉及的不同税率、税费，特别针对“假赠与”这一现象设置了更为高额的税率、税费，以此抑制这一现象。

③变更登记之必备要件。

④“同时”可保障权利人（出卖人）在交出同意变更书证后，不会因无其他任何补偿凭证而白白失去房产，即“一手交书证，一手交欠据”。

⑤通过建立债权协议，以保障出卖人即记载权利人做出变更登记后，出卖人依该债权协议顺利取得房屋价款，以防止在变更登记做出后，买受人拒不付款。如附加诸如“房屋权利人变更后该协议生效”等条文，该合同依据合同法属恶意欺诈，骗取国家财产，当然无效，因此不得附加条件。

⑥此195万实为房屋交易成交价格。

⑦出卖人交出书证后，买受人可随时持此书证办理变更登记手续，出卖人则存在不能及时或则价款（欠款）之风险。因此，订立债权合同最迟履行日期实则为买受人支付房屋价款之最后日期，如超过此日期则买受人要多付给出卖人价款以作补偿。此合同条款之设立，一方面可保证买受人及时付清房屋价款，又可督促买受人尽快办理房屋变更登记手续，缩短交易时间，减少交易风险。