房地产行业趋势范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业趋势，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产 现状 发展前景

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。然而经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。但当房地产企业不再暴利之后，国内房地产业未来的趋势又是如何，科学实施对房地产的管理，将具有重要的指导意义。

1当前房地产发展的现状及问题

1.1房地产开发投资完成情况。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。其中国内民间资本是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%，房地产开发企业房屋施工面积比2011年增长13.2%。

1.2房地产市场的销售情况。从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2012年，销售量不断增加，虽然在2008年中间有过短暂回落，因其发育不良、利润率太高，面临严厉的楼市调控，但商品房开发投资全年同比增速仍然不减，且这一比例依然在继续增加中，据国家统计局公布的数据显示，2012年商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%。虽然国家对房地产销售价格和销售量调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，虽然在个别地区稍有回落，但从全国范围来看，房地产价格依然较高。

1.3房地产开发状况。从当前我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，在今后一段时期，房地产行业泡沫成分将开始收缩；成交量萎缩，空置率上升；紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大；市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场；房地产中介经营困难，由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

1.4房地产供求总量及结构具有非均衡性。随着居民收入水平的提高，我国居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面，增加住宅消费的需求总量，结果导致住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。而另一方面，二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。再加上在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理，致使房地产市场在发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。

2我国房地产行业发展趋势

2.1我国房市已进入调整期，但不会崩盘。房地产是我国的支柱产业，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用。从目前的政府财政收入来看，土地财政已经成为地方财政收入的重要源泉，再加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。此外，由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价价格偏离幅度不大，经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在，城市化和人口因素也未恶化，这也决定了其调整幅度有限。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

2.2房地产市场需求量依然不减。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及农村到城打工年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强。此外国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选。

2.3房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击。近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。

2.4房地产企业将会迎来新的发展时机。第十二届全国人代会《政府工作报告》中强调2013年将加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

2.5未来的房地产业将会实现多元化发展。未来房地产的发展空间依然很大，我国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。随着十八的召开，国家对房地产政策、市场等外部环境的变化，将会给房地产开发企业带来一系列的影响，优胜劣汰的剧目将不断上演。不同的市场模块商品房、保障房、城中村市场发展将受到关注，房地产市场将会出现同一区域多产品集中错落布局的情况，产业联合体发展模式将继续保持其高速发展的态势，大型复合功能居住区将会不断涌现，养老、教育、医疗、商业等以大拼盘模式出现，房地产业集中度将会提高。用发展的目光看，随着国内房地产市场的集中度逐步提高，部分房企随之会彻底退出，甚至于成为金融、银行、社保、养老基金的开发运作单位，具体帮助这些金融企业进行开发执行方面的工作，进而促进整个房地产业或会出现有限多元化，未来房企将会出现坚持、转型、退出等分化，绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式，中国的房地产市场将会进入了一个特殊的发展阶段，在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期，仍然是支撑经济发展的一个重要组成部分。

参考文献：

[1]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊),2010(07).

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区域金融稳定与房地产行业之间的关联性，已成为我国经济学界研究的热点之一。区域金融的不稳定性往往是由个别部门或者行业的风险在该区域内传播，或者由经济联系密切的区域之间的互相扩散而引起的。作为资金密集性行业，房地产行业与区域金融稳定性之间存在密切的关联性，其经济状况的变动，势必会传导到金融市场，引发金融行业的变动。当前房地产行业不景气，给其上下游相关联行业造成严重负面影响，这不可避免地会对区域金融稳定造成不良影响。2015年12月21日中央经济工作会议认为，2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。鉴于房地产行业对于区域金融稳定的重要程度和当前“去库存”的迫切需要，本文试图从房地产“去库存”视角来探究其对区域金融稳定的影响。

一、文献综述

近些年来随着我国房地产行业的快速发展，许多学者从不同角度研究了房地产行业对区域金融稳定的影响，其研究思路和视角是多维度的，归纳起来主要有下列几种。第一，研究了房地产泡沫对区域金融稳定的影响。随着房地产行业对于国民经济整体运行的影响越来越大，学者们认识到房地产泡沫对于区域金融稳定的影响，其指标被越来越多的学者纳入金融稳定综合评价的范畴进行研究。吴航（2000）将反映金融风险的指标分为经济总体态势、经济结构、外贸、金融、货币、财政、信贷、经济泡沫等部分，并给出了指标阀值分别进行讨论[1]。吴成颂（2011）全面设计了金融危机预警的评价体系，并在反映经济泡沫的指标中引入了房地产行业增长情况，结果发现，从2008年上半年开始，中国金融稳定状况存在一定的波动[2]。第二，分析了房地产价格变动对区域金融稳定的影响。沈悦、张珍（2007）采用房地产价格增幅与GDP增长率的比值来反映房地产行业状况，并使用主客观赋权法对指标进行处理，发现1995―2005年期间中国的经济运行状况较为平稳[3]。郭春风（2013）研究了房地产价格波动对金融稳定性的影响，结果表明，房地产价格波动给金融稳定带来长期的负向效应[4]。第三，从房地产业状况与地方财政的关联性方面，阐述了房地产对区域金融稳定的影响。谭中明（2010）在其设计的金融风险评价指标体系中，建立了八个子模块，引入了地方GDP增长率、地方财政收入增长率等区域指标，同时将房价投资增长率等指标纳入特殊影响因素子模块进行研究，结果显示，房价的高增长给区域金融带来了一定的影响，加剧了金融体系的脆弱性[5]。第四，把房地产行业作为风险来源部门，论证房地产行业经营状况对区域金融危机的影响。在这一研究视角下，一些学者使用多种方法探索房地产与区域金融稳定性之间的直接或者间接关系，将房地产行业和其他部门作为风险的来源部门，并将金融部门的风险作为风险的最终发生部门。比较有代表性的是王维安、贺聪（2005）的研究，其通过构建理性预期的双市场、双房地产企业的一般均衡模型，从经济学理论角度说明不同地区间房地产市场是存在差异的，并对区域房地产市场风险的产生和扩散机制进行阐述。研究结果显示，房地产跨区投资等因素使得该市的房地产市场受到显著影响，并指出经济发展水平较低的城市容易受到外界干扰，从而成为风险源头[6]。第五，从区域性与整体性相结合的角度，分析房地产行业对区域金融稳定的影响。宋凌峰、叶永刚（2011）将区域层面的风险分为公共部门、企业部门和金融部门三个方面，以地方财政缺口率、企业违约距离作为解释变量，以金融部门的不良贷款率作为被解释变量，并采用面板数据模型进行实证分析。结果表明，风险主要来源于企业部门和公共部门，并向金融部门扩散[7]。惠晓峰等（2013）使用结构方程模型，将房地产景气指数纳入金融压力的范畴，同时将房地产投资纳入实物投资的范畴，对金融风险的传递途径进行研究[8]。随着空间经济学的兴起，越来越多的学者开始试图将空间理论和区域金融相结合，并将空间计量方法应用于区域金融风险的研究。吕勇斌、陈自雅（2014）在宋凌峰、叶永刚的研究基础上，采用空间面板模型对其实证方法进行了扩展，其结果不仅证明了公共部门――金融部门、企业部门――金融部门风险的传递性，同时明显显著的空间相关系数也证明了区域金融风险之间的空间相关性是确实存在的[9]。

从相关研究来看，综合评价类文章大多用综合指标对区域金融稳定状态做出判断，而在探索某个部门（或房地产行业）对于金融稳定的影响时，问题便出现了：某些房地产指标可以作为评价指标，即本身存在于金融稳定评价指标体系中，但研究者的目的主要是将其作为解释变量放入回归方程时，此时便会采用一些折中的做法，比如用单一指标（银行不良贷款率等）作为金融风险的评价指标，这与区域金融稳定性的综合评判准则是有差别的，得出的结论往往会有些偏差。从房地产行业视角研究区域金融稳定性时，如何准确选择区域金融稳定性综合评价指标和房地产行业指标是个比较难以解决的问题。在已有的研究中，房地产行业对于区域金融稳定性的影响研究已有不少，但是涉及房地产库存指标的相关文献，尤其是实证文献不多，在当前房地产“去库存”化的经济背景下，有必要将其引入研究。

二、指标选取与数据来源

（一）基于房地产视角的区域金融稳定综合评价指标的选取

金融稳定或者金融风险不是单一的指标，而是综合性指标，金融系统的稳定不能完全等同于金融稳定，区域金融稳定指标的选取也应当依据区域经济的特点来具体选取。尽管已有的研究中，金融稳定评价指标体系从国际层面、国家层面、区域层面已经囊括的十分全面，在本文的研究中，同一年的数据在不同区域是相同的，难免对模型的拟合优度产生影响。由于房地产行业对于地区经济总量指标具有直接性的影响，同时已有研究表明，总量指标（如GDP）与房地产价格等有直接关系[10]。同时，本文研究的重点在于库存总量对于金融稳定的影响，因此，在综合评价中并未采用增长率指标，而是采用总量指标。笔者充分借鉴国内外已有的研究成果，本着指标精简化、区域特征明显化与房地产行业高度相关化的原则，消除了大量冗余指标，对已有文献中影响区域金融稳定指标进行综合选取。借鉴已有区域金融稳定综合评价和房地产相关文献之后，将地区GDP、财政收支比（财政收入/财政支出）、实际利用外资、进口总额/出口总额、金融机构存贷比、保险密度、不良贷款率、固定资产投资额、失业率纳入区域金融稳定性指标体系，GDP以2006年为基期进行价格调整，其中不良贷款率、失业率为逆向指标，对其进行正向化处理。

（二）房地行业发展指标、房地产行业库存指标的选取

以往的文献中，关于房地产库存的指标定义很少。韩国高（2015）的研究中，用各省商品房施工面积和销售面积之比衡量地区库存[11]。鉴于与房地产行业相关的统计数据中，商品房待售面积更为直观，同时，可以明确区分库存的年限，得出更详尽的结果，笔者最终选取的房地产行业库存指标包括待售3年以上房屋面积（记为KCA）和待售1～3年房屋面积（记为KCB）。房地产行业发展指标包括房地产行业增加值（记为ZJZ）、房地产企业待开发土地面积（记为KCTD）、房地产平均销售价格（记为JG）、房地产企业利润总额（记为LR），并使用居民消费价格指数对其进行调整。考虑到人口流失等现象是造成不发达地区房地产库存增加的重要原因，且上述指标在某些地区的特定年份出现负增长从而无法对其增长率取对数，为了与区域金融稳定综合评价指标的总体性相对应，笔者未采用人均指标和增长率指标，而是采用总量指标。为了消除数据的异方差性和量纲差别，借鉴谭中明（2010）的做法[5]，对研究数据进行对数标准化处理，为了表述方便，在下面的研究中，仍以原始变量命名。

（三）数据来源样本说明

综合评价数据来源于中经网数据库、《中国统计年鉴》、各地区金融运行报告等，房地产指标数据来源于《中国房地产统计年鉴》，样本区间为2006―2013年。其中西藏地区的不良贷款率等指标存在部分年份的缺失，考虑到2008年为楼市的拐点，本文用2008年数据替代缺失数据。笔者将中国31个省份划分为东、中、西部三个地区分别进行建模分析，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括四川、重庆、内蒙古、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、广西、青海、宁夏、新疆。

三、房地产库存对我国区域金融稳定影响的空间面板分析

（一）区域金融稳定综合评价得分计算

为了节省篇幅，在此不予陈述其理论和计算方法，仅列出因子分析结果：KMO检验值为0.604 0，Bartlett的球形度检验近似卡方为1 625.935 0，P值为0.000，比较适合采用因子分析。本文的数据最终提取四个主因子，总方差贡献率81.475。对特征值进行归一化处理之后，加权计算综合因子得分即为区域金融稳定综合评价得分，记为WD，做为模型的被解释变量。

（二）模型检验

1. 空间相关性检验及模型整体性检验。鉴于综合评价数据中存在GDP指标，本文的空间权重矩阵并未引入经济权重矩阵，而是直接采用二进制的空间相邻矩阵，记为W。空间相关性检验中，东部地区模型的Moran’I的值为0.225 0，P值为0.001 0，中部地区模型的Moran’I的值为-0.142 0，P值为0.002 1，适合采用空间模型进行分析。西部地区模型Moran’I未通过显著性检验，但为了对比结果，仍然将其列出，不做为重点分析的对象。模型整体性检验结果中，东部地区模型LR检验统计量的值为36.812 7，Wald检验统计量的值为43.567 2，P值均为0.000 0；中部地区模型LR检验统计量的值为32.034 0，Wald检验统计量的值为38.293 0，P值均为0.000 0，面板数据模型整体检验结果较好。

2. 空间面板模型选择。进行空间面板相关性检验之后，需要确定空间面板模型的形式。通过分别计算三个地区空间滞后面板模型和空间误差模型的拉格朗日乘子，并对检验结果做出比较之后，本文最终选择空间滞后模型（SAR Panel）进行分析。最终得到的模型形式为：

WD=ρW?WD+Xβ+ε，ε～（0，σ2I）（1）

X=（KCA，KCB，ZJZ，KCTD，JG，LR）（2）

其中，WD为区域金融稳定综合评价得分，ρ为空间滞后项相关系数，W为空间权重矩阵，X为解释变量矩阵，β为系数矩阵，ε为随机扰动项。

3. 固定效应和随机效应的选择。从定性角度来看，当研究的样本局限于有限个体进行面板建模时，采用固定效应是更为合适的选择。本文主要研究各个地区房地产行业对其金融稳定性的影响，属于实际经济问题，故适合采用固定效应模型。从定量角度来看，本文借鉴李纪生等（2010）采用的检验方法[13]，在东部模型中LR for FE检验统计量的值为143.285 4，LR for RE检验统计量的值为43.247 0，Hausman检验统计量的值76.843 6，P值均为0.000 0，在中部模型中LR for FE检验统计量的值为125.845 6，LR for RE检验统计量的值为33.346 2，Hausman检验统计量的值58.068 0，P值均为0.000 0，西部地区模型同样通过了固定效应检验，因此支持选择固定效应模型进行分析。鉴于房地产行业在地理位置上的区别及其影响更为明显，本文选取空间固定效应结果为主要分析对象。

（三）房地产库存状况对我国东部及中西地区金融稳定影响的实证结果分析

表1为东中西部地区空间面板回归结果。可以看出，东中部地区模型各项指标均大多良好，而西部地区模型中大多指标均不显著，因此在下面的分析中，以东中部地区模型结果进行主要分析。模型的拟合优度在东中部地区分别达到了0.977 8和0.800 1，拟合程度良好。空间滞后项相关系数ρ在东部地区模型中为0.267 9，P值为0.008 6，在中部地区模型中为-0.236 0，P值为0.002 1。说明区域金融稳定的影响在两个地区内部均存在较强的空间溢出效应，此效应在东部地区为正，在中部地区为负。

1. 积压性库存指标分析。本文将3年以上房屋待售面积（KCA）称之为积压性库存。从模型结果来看，东部地区空间面板结果中，其系数为-0.089 2，P值为0.001 9；中部地区空间面板结果中，其系数为-0.191 3，P值为0.000 0；西部地区空间面板结果中，其系数为-0.116 5，P值为0.395 5。这说明在东部及中部地区，过高的房地产库存量对于区域金融稳定均存在明显的负面影响，对西部地区金融稳定可能存在潜在性负面影响。

积压性库存对我国东部及中西部地区金融稳定都具有共同性、持续性的危害，是因为：第一，过高的库存直接使得房地产企业资金回笼不足，从而影响其偿还能力，银行的直接贷款回收难以得到保证，对金融系统造成直接影响。第二，房地产市场的本身特征决定了其和其他市场存在着极其密切的联系，比如原材料水泥、钢铁市场、附属的装修材料市场等。房地产行业和这些行业之间存在一种“一荣俱荣，一损俱损”的关系，一旦房地产行业的发展遇到困难，其风险间接地通过影响其他行业，进而影响区域金融稳定性。第三，高积压库存量使得房地产企业还是难以获得合理的贷款，因为巨大的库存让银行存在疑虑，认为其发展势头跌落太快，进一步阻碍了房地产企业的资金来源，一些抗风险能力较弱的房地产企业失去资金来源，无法保证其继续盈利，从而之前银行贷款无力偿还，造成银行系统不良贷款率增加，产生恶性循环。

积压性库存对我国区域金融稳定的危害具有持续性，是因为积压库存难以短期内消化，第一，从消费者的购买意愿来看，大多数人购房热情逐渐回归理性，持观望态度。虽然各地纷纷采取取消限购的政策，但对提升消费者的购房欲望并未产生太显著的影响。另外，由于积压时间较长，房屋存在折旧、磨损等问题，也会对真正需要住房的消费者的购房选择产生影响。第二，从房地产行业和消费者需求角度来看，每年房地产新增面积虽然在2008年之后有所回落，绝大部分地区的新增楼盘基本能满足消费者的理性购房需求，从而不可避免地对积压库存房屋的销售产生影响。第三，二手房交易市场的影响也会造成积压库存的增加。二手房买方以较低的价格购买房产，而卖方中的一部分进而追求更舒适的住房，成为高档公寓甚至别墅的消费者，由于此类高档住房的平均价格远远大于二手房的平均价格，多套住房换一套住房的现象应该是存在的，这就会对库存三年以上的住房市场的交易量产生影响，使得开发商手中的积压库存难以销售。因此，减少积压性库存是我国房地产行业面对的一个相对长期性问题，积压性库存对我国金融稳定的影响必定要持续一个较长的时间。

2. 短期库存指标分析。本文将1～3年待售面积（KCB）称为短期库存。表1结果显示，KCB在东部地区和中部地区模型中分别得到了相反的结果。东部地区空间面板结果中，其系数为0.115 5，P值为0.000 0；中部地区空间面板结果中，其系数为-0.126 9，P值为0.000 0；西部地区空间面板结果中，其系数为-0.026 3，P值为0.764 7。可见，短期库存增长对东部地区金融稳定有一定的维系作用，而对中部地区的金融稳定则具有危害作用。与积压性库存的情况一致，对西部地区金融稳定可能有潜在性负面影响。

结果显示，短期库存对我国东部地区金融发展有其存在的价值，而对中西部地区金融稳定具有相反功能。短期库存对我国区域金融稳定之所以会产生差异性影响，是因为：第一，东部地区经济发展状况、消费者购买力等领先于西部地区，这样就保证了短期库存的消化力度，同时大量人口流向北京、上海、天津、广州、深圳等东部沿海城市，一些地区与房产挂钩的户籍政策保证了其有相对稳定的购买人群。第二，从房地产行业发展成熟度的角度来看，东部地区房地产行业早于中西部地区房地产发展却是不争的事实，东部地区的房地产行业相对成熟，相对于中西部地区，东部地区的房地产价格变动也相对稳定。第三，中西部地区房地产行业近几年跟随了东部地区的步伐，房地产投资、建设力度加大，但是其价格涨幅和消费者的购买力并不匹配，房价的大起大落，由于区位相对劣势，金融系统相对脆弱，经济相对落后，人口密度等也不及东部，无法保证其相对稳定增长的房屋购买力，这就造成了短期库存难以快速消化，对房地产行业的资金回流造成不利影响，进而影响区域金融稳定性。

3. 房地产行业发展指标分析。房地产增加值（ZJZ）、在东部和中部地区模型中的系数分别为0.230 8和0.227 6，P值分别为0.000 0和0.004 9；西部地区模型系数为0.05，P值为0.874。结果说明，东、中部地区经济增长是区域金融稳定的基础保障，由房地产业增加值占国内生产总值的比重逐年上升可以看出，房地产行业通过拉动内需带动区域经济增长，从而维系区域金融稳定。从产业角度而言，房地产业与许多行业存在直接与间接的联系，房地产业的健康稳定在一定程度上决定了其他行业的健康稳定，进而影响区域金融稳定。同时，房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定，目前来看与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例很高，房地产行业发展受限是银行业不良贷款反弹的重要原因。因此，保持房地产业的健康稳定发展对于金融体系的稳定具有积极意义。待开发土地面积（KCTD）在东部地区模型中的系数为0.077 5，且显著为正，说明经济较发达地区的房地产企业保持稳定的土地留存，对缓解土地价格涨幅过大、稳定地方财政起到积极的作用。而在中、西部地区中，其系数未通过显著性检验，可能是由于政府出让土地，增加财政收入，是区域金融稳定的有利因素，但是同时也可能随着房价起落，造成地方债务危机和银行信贷危机。房屋平均销售价格（JG）在东部地区模型中的系数为0.152 1，P值为0.000 0，在东部地区模型中的系数为-0.285 1，P值为0.018 3，在西部地区模型中的系数为0.294 5，P值为0.020 6。房地产企业利润总额（LR）在东部地区模型中的系数为-0.061 3，P值为0.026 7，在中部地区模型中的系数为0.222 2，P值为0.002 1，在西部地区模型中的系数为0.362 2，P值为0.071 2。说明房地产行业在东部地区的高利润现象和中部地区的高房价现象是造成地区金融不稳定的重要原因。

四、结论与政策建议

（一）结论

1. 房地产行业积压性库存无论对经济较发达地区还是对经济欠发达地区，都会带来明显的或潜在的金融不稳定，因此，各类地区都需要给予高度重视，需要采取稳妥有效的政策逐步减少这类库存，进而消除危及区域金融稳定的隐患。

2. 房地产短期库存对房地产市场发展成熟地区、经济较为发达的地区有其存在的价值，对区域金融稳定性产生良性影响，适当的短期库存不足以导致价格疯涨，反而会降低房地产价格起伏过大带来的金融不稳定因素。在这些地区，稳定适度的短期库存是保证房地产价格起伏不会太大的一个重要因素，在一定程度上有利于维系区域金融稳定性。

3. 房地产短期库存对房地产市场不成熟、经济欠发达地区的金融稳定会带来直接的危害性，因此，这些地区要高度重视短期库存问题，采取积极有效的“去库存”措施，以防范由区域性金融不稳定转化为区域性金融风险。

4. 房地产行业健康平稳发展有利于促进区域金融稳定，东部地区的高利润现象和中部地区的高房价现象是造成地区金融不稳定的重要原因。

（二）政策建议

1. 以区域经济发展特征为依据，因地制宜采取相应措施。房地产库存的分布区域和对区域金融稳定性造成的影响是有差异的，鉴于此，“去库存”要对象明确。对于经济较发达地区的积压库存，不能盲目地靠加大农民工市民化进程来消化，而是应该放松“限购”“限外令”的限制范围，采取政府加大购房补贴的措施鼓励消费者按需购买住房，减少积压库存。积压库存较高的个别地区，可由政府搭建平台，尝试把存量房转化为公租房和安置房再转租给租客，为供需双方提供保障。同时保持稳定的房地产短期库存量，尽量避免过度刺激消费者的购房投资行为造成房价起伏过大。

对于经济欠发达地区，要加大农村居民、农民工购房补贴力度，实行户籍准入制度与购房挂钩，鼓励农村居民进县城买房，这样既可以使此类人群享受更好的教育医疗资源，同时可以拉动住房消费，逐渐消除房地产库存。在经济欠发达地区要从根本问题出发鼓励农民和农民工进城买房，就要促进产业配套向经济欠发达地区转移，通过带动农业经济体系的发展来增加农民收入。同时要加强此类地区的城市建设，使繁荣的产业经济、多样的就业渠道、完善的职业教育、科学的城市管理和足够的环境承载能力相配套，保证户籍制度改革必须与完善的城市公共服务和社会保障相配套，提高城市价值，吸引农民进城、回城买房，促使人口回流，稳定就业和居住。

2. 国家宏观政策与地方微观政策相辅相成，提高消费者购买力。从宏观上看，国家采取的宏观政策主要为降息，央行实行降息政策，减少了后续购房的消费者成本，可以减轻其购房负担，刺激住房消费。从微观上看，要赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以切合实际制定标准，灵活出台减免税费、降低购房首付比例、实行补贴性的政策等措施来进行房地产调控，缓解地方房地产销售困境。对于高库存地区，地方政府可以考虑放松对住房公积金的捆绑力度，提高住房公积金的使用效率。特别是相对于流动性强的人群，住房公积金可实现某几个地区之间的流通，实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，鼓励他们在原籍购房，同时取消住房公积金中间费用，主要包括个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，实现“零收费”，减轻购房消费者的贷款负担；还可以将农民、个体经营者纳入住房公积金的使用人群，带动地区房地产消费。

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【关键词】房地产业；现状；对策

为全面了解莱山区房地产业发展情况，制定十三五产业发展规划、调整产业结构等提供真实可靠依据，现根据第三次全国经济普查数据，对全区房地产市场发展状况进行分析研究，以供各级领导参阅。

一、总体情况

2013年末，全区共有房地产业法人单位181个、从业人员4482人，分别比2008年末（2008年是第二次全国经济普查年份，下同）增长7.7%、12.9%，分别占全区全部单位的4.2%、4.7%。实现营业收入70.8亿元，房地产业增加值25.8亿元，是2008年的2倍，占全区GDP比重12.6%，比2008年提高2个百分点。

（一）按行业类型分

1.房地产开发经营业。法人单位61个，从业人员1838人，分别比2008年增长29.8%、6.4%，分别占全区房地产业的33.7%、41%。实现营业收入64.7亿元，比2008年增长88.6%，实现增加值14.6亿元，占全区房地产业增加值56.6%。

2.物业管理业。法人单位72个，从业人员2134人，分别比2008年增长5.4%、21.3%，分别占全区房地产业的39.8%、47.6%。实现营业收入1.9亿元，增加值1.8亿元，占全区房地产业增加值7%。

3.房屋中介服务业。法人单位35个，从业人员305人，分别比2008年增长66.6%、136.4%，分别占全区房地产业的19.3%、6.8%。实现营业收入1.6亿元，增加值1.4亿元，占全区房地产业增加值5.4%。

4.其他房地产业。法人单位13个，从业人员205人，分别比2008年下降63.3%、41.1%，分别占全区房地产业的7.2%、4.6%。实现营业收入2.6亿元，增加值2.3亿元，占全区房地产业增加值8.9%。

自有住房增加值5.7亿元，占全区房地产业增加值22.1%。

（二）按区域分

1.黄海。法人单位78个，从业人员1875人，实现营业收入18.5亿元，分别占全区房地产业的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地产开发经营企业27个，从业人员778人，实现营业收入15.1亿元。

2.初家。法人单位35个，从业人员749人，实现营业收入30.8亿元，分别占全区房地产业的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地产开发经营企业11个，从业人员393人，实现营业收入29.6亿元。

3.滨海。法人单位38个，从业人员1414人，实现营业收入18.7亿元，分别占全区房地产业的21%、31.5%、26.4%。其中，房地产开发经营企业11个，从业人员468人，实现营业收入17.7亿元。

4.经济开发区。法人单位18个，从业人员282人，实现营业收入1.9亿元，分别占全区房地产业的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地产开发经营企业8个，从业人员101人，实现营业收入1.6亿元。

5.解甲庄。法人单位3个，从业人员38人，实现营业收入0.2亿元，分别占全区房地产业的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地产开发经营企业2个，从业人员26人，实现营业收入0.2亿元。

6.莱山镇。法人单位6个，从业人员82人，实现营业收入0.3亿元，分别占全区房地产业的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地产开发经营企业1个，从业人员35人，实现营业收入0.1亿元。

7.院格庄。法人单位3个，从业人员42人，实现营业收入0.4亿元，分别占全区房地产业的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地产开发经营企业1个，从业人员37人，实现营业收入0.4亿元。

（三）按登记注册类型分

1.内资。法人单位174个，从业人员4360人，实现营业收入66.2亿元，分别占全区房地产业的96.1%、97.3%、93.5%。

2.港、澳、台商投资。法人单位4个，从业人员54人，实现营业收入4.1亿元，分别占全区的2.2%、1.2%、5.8%。

3.外商投资。法人单位3个，从业人员68人，实现营业收入0.5亿元，分别占全区的1.7%、1.5%、0.7%。

二、与标杆城市对比情况

（一）相城区

2013年末，相城区房地开发完成投资103.9亿元，同比增长29.5%；我区47.9亿元，为相城区的46.1%，同比下降10.5%，比相城区低40个百分点。

2013年末，相城区商品房销售面积91.1万平方米，同比增长8.5%；我区58.5万平方米，为相城区的64.2%，同比下降8.6%，比相城区低17.1个百分点。

2013年末，相城区房屋施工面积601.3万平方米，同比增长3.4%；我区447.7万平方米，为相城区的74.5%，同比增长0.2%，比相城区低3.2个百分点。相城区新开工面积160.8万平方米，同比下降6.9%；我区98.4万平方米，为相城区的61.2%，同比下降2.7%，比相城区高4.2个百分点。

今年上半年，相城区房地产开发完成投资90.9亿元，同比增长12.3%；我区17.9亿元，为相城区的19.7%，同比下降31.7%，比相城区低44个百分点。相城区商品房销售面积53.6万平方米，同比增长48.9%；我区14.5万平方米，为相城区的27.1%，同比下降20.8%，比相城区低69.7个百分点。

（二）崂山区

2013年末，崂山区共有房地产业企业法人单位330个，房地产开发经营法人单位146个，从业人员10064人；我区分别为崂山区的54.8%、43.2%、44.5%。

2013年末，崂山区房地开发完成投资101.6亿元，同比下降7%；我区47.9亿元，为崂山区的47.1%，同比下降10.5%，比崂山区低3.5个百分点。

2013年末，崂山区商品房销售面积59.9万平方米，同比增长30.9%；我区58.5万平方米，为崂山区的97.7%，同比下降8.6%，比崂山区低39.5个百分点。

2013年末，崂山区房屋施工面积437.1万平方米，同比下降3.6%；我区447.7万平方米，比崂山区多10.6万平方米，同比增长0.2%，比崂山区高3.8个百分点。崂山区新开工面积147万平方米，同比增长44.9%；我区98.4万平方米，为崂山区的66.9%，同比下降2.7%，比崂山区低47.6个百分点。

今年上半年，崂山区房地产开发完成投资50.4亿元，同比增长19.2%；我区17.9亿元，为崂山区的35.5%，同比下降31.7%，比崂山区低50.9个百分点。崂山区商品房销售面积17.8万平方米，同比增长109.8%；我区14.5万平方米，为崂山区的81.5%，同比下降20.8%，比崂山区低130.6个百分

三、几点建议

1.加大项目推进速度。加强与重点房地产开发企业的联系沟通，对影响房地产项目推进的资金、手续、拆迁等问题，采取“一事一议”、现场办公等形式，积极帮助解决，推进项目建设。针对多年未开工的房地产和旧改项目，查找原因，找准症结，创新思路，破解难题，促进项目早开工、快建设。

2.加大招商引资力度。（1）继续加强与华润、金地、中铁、保利等国内知名品牌房企的沟通合作，在加快现有项目建设步伐的同时，引导投资新的项目，特别是在当前房地产形势不好的情况下，更要利用其资金和品牌优势盘活迟迟未开工的旧改项目。（2）利用万象城、华润中心、宝龙城市广场、祥隆城市广场等商业综合体，招引金融、保险、知名品牌等优质的商户入驻，聚拢人气商气，促进服务业快速发展和财税收入持续增长。

3.引导房地产企业创新思路。一是产品的创新。变同质化为个性化，根据客户需求定位产品的性质，突出产品独有优势。二是经营理念的创新。变开发思维为运营思维，更加注重物业、绿化、人文环境等一系列社区配套服务设施投入。三是行业领域的创新。逐步扩大房地产服务市场，全生命周期服务、候鸟式养老、开通绿色医疗通道等创新楼盘越来越受到人们的青睐。例如，近年来万科在传统业务上，公司正在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式，同时也在积极尝试开拓消费地产、物流地产和养老地产等新业务。

参考文献：

[1] 王寿松.浅谈中国房地产市场的风险及其控制[J].北京经济管理干部院报，2007.

[2] 杨波，杨亚西.房地产开发与城市可持续发展 [J].合作经济与科技，2010.

篇4

[关键词]房地产；发展；现状；趋势

中图分类号：F293.3 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）13-0006-01

近年来我国形成的房地产热吸引了众多投资商的眼球，各类房地产企业如雨后春笋般迅速增长，与此同时，房地产行业的竞争不断加剧，企业生存变得日益困难。房地产企业要在这激烈的市场竞争中获得一席之地，就必须及时了解行业信息、把握行业发展方向。因此，研究近年来我国房地产的发展现状和未来的发展趋势具有十分重要的意义，但就目前学术界的研究成果来看，主要还是对房地产行业发展情况的大概分析，缺乏相对准确的数据说明，本文作者通过对官方数据的收集分析，指出了我国房地产目前的发展情况，并预测了未来几年内可能的发展趋势。

1.房地产行业发展的重要作用

房地产行业的发展可带动其他许多行业的发展，是拉动经济增长和改善人民生活水平的重要行业，在我国的国民经济增长中发挥关键作用，其作用主要体现在以下几个方面：

1.1推动国民经济的增长

我国国民经济的增长主要依靠三方面带动，这三方面分别是：消费、投资和进出口。由于这三方面在国民经济发展过程中起着重要作用，所以被称为“国民经济增长的发动机”。我国于1998年进行了住房改革，房地产行业市场化。自此以后，房地产行业对国民经济增长的推动作用日益显著。从1998～2013年，房地产行业的平均年投资增长率高达27.16%，早已从原来的千亿元突破万亿元，房地产行业的平均年增长速度远远高于国内生产总值平均年增长速度。而且房地产行业的覆盖面广、关联度高，因此，它对国民经济贡献率不仅仅来自于本产业的发展，而且也来自于它所关联和覆盖到的其他行业。1998年～2013年间，我国房地产行业的总投资额占GDP比重的4.08%～5.76%，在我国经济增长中占有较大比例，图1是自1998年以来我国房地产业对国民经济贡献率增长变动图：

由上图可以清楚的看出近年来我国房地产行业对于国民经济增长的贡献率不断增加，这不仅有利于房地产企业的发展，而且有利于国家财政收入的增加。

1.2改善人民居住条件，提高人民生活水平

要建设和谐社会、美丽中国，最重要的就是要解决好人民的住房问题。人民的居住条件直接决定了人民的幸福指数，关系到人民生活环境的改善和生活质量的提高。增加城市保障房和农村居民旧房改造建设，满足人民的居住需求，是保证国家政治稳定、经济发展的大事。好的住房条件可以为人民提供一个更为舒适的居住环境、使人们的心情更为愉悦和舒畅。近年来，我国房地产行业的迅速发展使全国住宅面积不断增加，房地产行业改善人民生活质量的作用日益凸显。

2.我国房地产近年来的发展现状

改革开放以来，我国的房地产业取得了长足发展，但最近几年来，房地产业的发展现状既有好的一面，也有不尽如人意的一面，概括起来，主要体现在以下几个方面：

2.1房地产行业的发展规模不断扩大

近年来，我国房地产行业的投资额不断增加，尤其是在“购房热”浪潮的推动下，许多企业转而进入了房地产行业。房地产的投资额在社会总投资额中的比重不断加大，我国房地产面积逐年增加，据笔者调查研究发现，直到2013年我国的房地产投资完成率高达90%多，与2012年相比，房地产投资完成额同比增长0.25%。2014年1月份以来，我国房地产的投资额仍然呈稳步增长的趋势。

2.2区域间发展存在不平衡性

房地产的发展和经济的发展成正比例关系，由于我国经济发展区域间存在不平衡性，因此我国的房地产行业发展区域间也存在不平衡性。总体说来，我国东部地区房地产业发展比较迅速，而中西部地区房地产行业发展相对来说比较缓慢。尤其是一些比较偏远的西部地区，房地产行业的发展直接受地区经济水平的限制，发展速度远远落后于东部发达地区。

2.3房地产开发与生态环境保护间存在矛盾

由于房地产行业的迅速发展，房地产的建设量不断增加，这就造成我国的房地产开发时期较短，住房像电子产品一样更新换代快，许多房屋建设不久后又被拆掉，那么这些新房的建设不仅会严重破坏生态环境，而且拆除的旧建筑也会产生大量的废弃物，严重污染环境。因此，就目前房地产的发展情况来看，房地产的开发与生态环境保护间存在不可避免的矛盾。

3.我国房地产行业的发展趋势

随着房地产行业的迅速发展，投入房地产开发的企业不断增加。为了在激烈的市场竞争中获得优势，占领未来的房地产市场，许多房地产企业纷纷采用了先进的建设技术和销售策略，以提高自身的市场竞争力。那么在未来的日子里，我国房地产行业的发展趋势如何呢？经笔者调查发现，我国房地产的发展在未来将仍然呈上升趋势，发展潜力巨大，主要表现在以下几个方面：

3.1房地产开发经费增加

近年来，房价增长成了人们的热议话题，这不仅指人们的购买价，也指房地产企业的开发价。要建设更为新颖、舒适、环保的居室，楼盘建设的预投入十分重要。一般情况下，楼盘开发资金投入越多，其建设成果也就越多，房地产行业发展速度也就越快，反之发展速度就越慢。我国房价的持续攀升和房地产企业开发经费的增长正说明房地产业的快速发展。

3.2房地产开发企业增加

由于我国人民生活水平的提高，人们对于高档舒适住房环境的需求量也不断增加，这种情况促使人们的住房购买量出现骤增现象，许多居民不仅拥有一套住房，而是在条件允许的情况下购买多套住房，这虽然一方面反映了我国房地产行业发展不健康的一面，但另一方面也刺激了我国房地产行业的发展，使许多企业纷纷加入房地产行业。就目前的趋势来看，房地产开发企业不断增加的局势仍将继续。

3.3从事房地产开发建设的技术人员越来越多

近年来，我国从事房地产开发建设的技术人员不断增加。这一行业的上级专业土木工程已成为许多高校里面的热门专业和毕业生就业的热门专业，这一方面是因为其较高的薪资，另一方面与其较为光明的发展前景也有一定的关系。

4.结语

房地产行业是“城镇化”发展的产物，是国民经济发展的重要支柱，也是人们生活水平不断提高的重要指标和人们幸福指数不断上升的关键。因此及时把握房地产行业的发展趋势，确保其健康发展显得尤为重要。相关部门和房地产企业应高度重视，做到认真对待、严密控制。以确保我国房地产行业始终沿着正确的轨道前进。

参考文献

[1]向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析[J].统计与决策，2008.

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关键词：房地产行业；现状；发展建议

Abstract: at present, the real estate industry more and more competition, and the market is always superior bad discard competition law, and estate take up more resources, investment funds is bigger, and also related to housing and other sensitive social problem. Therefore, the author of the real estate industry through the analysis of the current situation and problems, in view of the real estate industry development put forward some personal advice.

Keywords: real estate industry; present situation; Development Suggestions

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

一、 我国房地产行业现状

（一） 我国房地产行业发展回顾

自从1979年我国逐步开始了经济体制改革之后，我国的房地产行业逐渐步入发展阶段，按照发展的速度和效果来讲，我国房地产市场的发展可以分为三个阶段：第一阶段是在1979年~1991年，我国房地产在这一阶段呈现出复苏状态，并开始了初步成长，我国城镇住房制度进行了初步改革，且国务院也在这一阶段中，了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等。第二阶段是在1992~1997年之间，我国的房地产市场已经初步形成，且开始了全面的发展。第三阶段是从1998年到现在，我国房地产市场进入了全新的发展时期，在我国政府的大力引导和鼓励之下，我国房地产市场逐渐转暖，且经过了一段时间的调整之后，我国房地产正在用较快的速度进行着发展，逐渐成为我国发展最快的行业之一，且房地产市场的规划化程度也有了较大程度的提高。

（二） 我国房地产行业发展现状

在国家鼓励政策的引导之下，我国房地产行业已经连续多年保持着高于GDP增长的状态，为我国整体经济增长做出了巨大贡献。目前，我国房地产行业的发展现状主要呈现出一下特点：1.需求刺激投资，根据世界银行出示的研究报告结果可知，住宅需求和人均GDP之间有着密切的联系，2008年时，我国人均GDP为1633美元，当“十一五”战略目标完成之后，我国的GDP能够对达到2000美元，世界银行提供的住宅建设增长峰值也为2000美元，由此可见，需求将会继续刺激投资增长，我国住房总体需求还会保持增长态势；2.房地产与金融业结合，目前，我国房地产的开发资金多数都来自银行贷款、自筹资金、销售定金以及预收款项等，自1996年至今，我国中央银行共进行了七次降息，并扩大了对房地产企业和个人住房的贷款规模，在2008年时，我国商品住宅已经达到了房地产总量的86%，由此可见，金融和房地产行业的紧密结合是不容置疑的事实；3.房地产供给，我国房地产行业正在不断发展，开放商的队伍也在不断壮大，最初在1986年时，我国房地产开发商仅有3000左右，而在2002年是我国的房地产开发商已经达到了30000多，而近几年来，我国房地产行业进入到了全面调整阶段，开发商的数量也逐渐稳定下来。

二、 新经济背景下我国的房地产行业

我国房地产行业在2009年出现了迅速升温，并在经济增侧和货币政策等的多种因素推动下，出现了一些新问题和新情况，如投资加快、资金来源充足等，但是面对这样欣欣向荣的景象，我们不能忽视了行业的风险，个人认为，目前新经济背景下的我国房地产行业面临着两种重大风险。

（一） 政策风险

目前，我国宏观政策还尚不明确，而宏观政策能够直接对我国房地产行业的发展造成影响，因此，政策风险是不容忽视的。首先，我国房地产交易税收政策自1997年到现在，经历过许多次的变化和调整，因此新经济环境下，我国的财政政策具有不确定性。其次，我国利率不断发生变化，央行的公开市场操作以及法定存款准备金率也在发生变动，因此货币政策目前尚不确定。再次，由于房地产行业属于高耗能且资金密集型行业，因此我国在调整经济产业结构时，不会将房地产作为支柱产业进行调整，那么房地产行业便很难得到政府和国家的扶持，房地产产业政策的不确定性也增加了房地产行业的风险。

（二） 需求风险

房地产行业的发展和市场需求之间有着密切的联系，我国房地产行业长期存在的风险便是需求不足，而在新环境、新形势下，此种风险还会继续存在。首先，由于我国城市化进程的加快，导致城市人口不断增长，城市面积不断扩大，原本近郊的一些住宅逐渐转变成为城市空间，房屋的存量便出现增长，另外，由于我国人口居住空间以及工作空间的一致性，致使我国城市新增人口总量具有一定的限制，且城市中低收入人群较多，消费住房能力较低。其次，旧城改造工程项目无法满足持续增长的房屋需求，一些城市旧城改造空间较小，因此内部房地产需求无法持续。再次，住房价格的哄抬，导致普通生活水平的居民望而却步，消费需求得到抑制。

三、 我国房地产行业发展趋势及建议

（一） 我国房地产行业发展趋势

第一，我国房地产市场日趋成熟。此为我国房地产行业发展总趋势之一，目前我国的房地产行业处于繁荣时期，总体房市正在不断上升，但是根据市场表现来讲，房地产市场现在并不成熟，而是处于不成熟到成熟之间的过渡期间，未来一段时间内，我国房地产市场将会出现理性回归。另外，从城市居民经济情况和购买实力来看，如果国民经济不出现一些大的变动，那么将会保持稳定增长的失态，楼市便不会出现严重的供求问题，楼市也不会面临崩盘等巨大风险，并且我国正在对房地产进行政策调整，逐步引导我国的房地产市场进入成熟、理性的发展阶段，因此，我国房地产行业将会日趋成熟。

第二，上游下游产业一体化。随着我国国名经济水平的不断提高，我国经济实力在不断壮大，科学技术力量也在迅速发展，房地产企业已经不再是产业链中的简单节点，而是完全能够掌握自身关键核心和技术的产业，因此未来一段时间内，我国房地产行业布局将会向上游、下游产业逐步扩张，例如涉足物业中的空调等机电行业等，房地产市场的竞争也会逐渐由产品层面延伸到整个产业链中。

第三，房价日趋平稳。房价和我国的国民经济发展之间是正比例的关系，只要我国的经济能够稳步增长，政府给予适当的宏观调控措施，那么我国的房价便不会出现不正常的较大波动。我国房地产价格出现大波动的原因主要为土地资源的有限性，并且有一些开放商为了能够提升自身建造楼盘的档次，利用品牌效应，促使房价增长，且由于人民生活水平的提高，对房地产的需求持续增加，但是随着市场政策和宏观调控政策的逐步实施，未来一段时间内，我国的房地产价格会日趋平稳。

（二） 我国房地产行业发展建议

房地产关联产业较多，且作为我国基础产业和新型的支柱产业，房地产行业的健康发展能够对我国国民经济发展和社会稳定起到一定的影响，因此我国房地产未来的发展要做好以下几点内容：1.全面理解并贯彻国家宏观调控政策，让房地产行业的政策能够具有相对稳定性；2.加强对风险的识别和管理水平，保证市场需求的平稳和合理；3.房地产企业要不断进行自我提升，通过培养一些高素质的管理人员来提高房地产企业的管理水平，积极参与一些社会公益事业，主动承担社会责任，塑造房地产企业的良好形象；4.房地产企业要对前期市场调研能力进行强化，提升对市场的决策力和判断力，通过成立专业的调研小组等来抢先赢得市场先机；5.鼓励中小型房地产企业明确自身定位，通过合理调整和并购等行为，来完善中小型房地产企业的产业结构；6.调整房地产行业的产业结构，增强技术含量，提升核心竞争力；7.完善房地产产业链，提升资源整合力；8.构建核心记忆力，针对不同消费者来确定不同的卖点。

结束语：综上所述，我国房地产行业面对着新环境和新形势，要适当做出一些调整，我国国家和政府也要给予适当的帮助。笔者通过对我国房地产行业的现状和风险等进行研究分析，针对我国房地产行业的发展提出一些个人建议。

参考文献：

[1] 林驰新.我国房地产行业现状与影响因素分析[J].市场观察,2010,05(62)

[2] 杜锦年.浅析中国房地产行业的发展、现状与对策[J].科技资讯,2011,07(17)

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【关键词】金融调控 房地产 金融 双向影响

房地产行业在近年来的发展中取得了较好的经济效益，房地产行业的规模逐渐扩大，对国家的经济建设做出了重要的贡献。但是当前我国的房地产行业发展过快，房价增长过快，这对于房地产行业的长远发展有着十分不利的影响，同时也不利于民生的发展。国家采用金融调控的方式对房地产行业进行调控，稳定房地产行业的发展。金融调控对于房地产行业和金融行业都有着重要的影响，国家应该充分重视金融调控手段的使用，发挥出应有的作用，更好地促进国家经济的发展。

一、当前我国房地产金融调控的政策

随着房价的不断上涨，国家采用一系列政策对房价进行有效的调控，稳定房地产行业的发展。金融调控政策是比较常见的调控政策，对于稳定国家经济的发展有着十分重要的作用。金融调控主要是指国家运用经济法律和行政手段对国家的金融市场进行调节，保障金融体系的稳定运行，稳定物价和国际收支平衡。

当前我国为了更好地抑制房地产行业发展过快，采取了一系列的金融调控政策稳定经济的发展。当前银行的信贷资金渐渐收紧，银行的信贷门槛逐渐增加，这在一定程度上减少了银行贷款，降低了房地产行业的热度。近年来国家逐渐控制买房的银行贷款，对首付的贷款进行严格的限制。同时国家又出台了限购政策，一方面维护市民的利益，另一方面稳定房地产市场的发展。国家采用紧缩性的金融政策维护房地产行业的发展，保持国家经济发展的健康趋势，对于人民生活的稳定和国家的稳定有着十分重要的作用。

二、房地产金融调控对于房地产行业的影响

当前国家对于房地产市场的发展进行了严格的管理和限制，对房地产行业进行规划，维护房地产行业的健康发展有着十分重要的作用。随着国家经济的发展，房地产行业的发展速度过快这不仅不利于房地产市场的长远发展，同时也会影响人民群众的正常生活。国家采用金融政策对房地产行业进行调控对房地产行业的发展主要有以下几个方面的影响：

（一）降低房地产行业发展的风险

近年来房地产行业发展速度过快，房价逐渐升高，不仅给人们的生活造成了影响，同时也对国家经济的发展构成了一定的威胁。国家采用紧缩性的金融政策对房地产行业进行调整在一定程度上可以有效地降低房地产行业发展的风险。房地产行业发展过快，银行贷款逐渐增加，如果房价过高不能及时售出将会引发金融危机，影响房地产行业的发展和国家的经济建设。但是国家采用政策控制房地产行业的银行贷款可以有效降低风险，稳定房地产行业的发展。

（二）规范房地产行业的发展

当前房地产行业的发展竞争十分激烈，房地产行业的发展缺少相应的规范，这对于房地产行业的长远发展有着十分不利的影响。加强房地产行业的金融调控可以有效地规范房地产行业的发展。对房地产行业的规模进行有效的控制，对一些不合理的房地产企业进行有效的调整和规划，促进房地产企业的良性健康发展，稳定房地产市场。

三、房地产金融调控对于金融行业的影响

金融调控作为国家调控政策的主要手段之一，对于稳定国家的经济发展有着十分关键的作用。金融调控政策对于调控房地产行业的发展有着重要的作用，同时对于金融行业的发展也有着十分重要的作用。

（一）有利于防范金融风险

随着国家银行贷款业务的发展，商业银行在房地产行业中占据着十分重要的位置，商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。金融调控政策可以有效地降低房地产行业的贷款金额，对于降低贷款风险，维护商业银行的利益有着重要的作用。这在一定程度上可以降低金融风险，保障市场经济的发展。

（二）有利于促进商业银行的结构调整

国家采用紧缩性的金融政策降低房地产行业的贷款数额，对于商业银行的影响是很大的，商业银行的贷款业务减少，在一定程度上影响了商业银行的经济效益。商业银行为了维护银行的利益会考虑开展多种银行业务，保障商业银行的发展。这对于商业银行的业务结构调整，促进商业银行的发展有着重要的促进作用。

四、结语

我国的房地产行业对于国家的经济建设做出了重要的贡献，房地产行业也取得了较好的经济效益。当前房地产行业的规模逐渐扩大，房地产行业的竞争也逐渐激烈，但是房地产行业为了扩大规模，贷款数额逐渐增加，这对于国家的经济发展和银行的发展造成了一定的威胁。国家应该积极利用金融政策对房地产行业进行相应的调整，保障房地产行业的健康发展。房地产金融调控政策是国家调整房地产行业发展采用的主要措施，金融调控政策对于房地产行业的发展和金融行业的发展都有着十分积极的作用。今后房地产行业的发展还需要国家金融政策的进一步调整和巩固，维护市场经济的健康发展。

参考文献

[1]刘樱.中国房地产行业融资问题及对策研究[J].时代金融，2006（07）.

篇7

1.房地产行业快速发展，房价快速提高。

在中国城镇化政策开始实施之后，中国城市人口大幅度增加，这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市，房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。

2.房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟。

由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。

3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。

在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自己拥有的资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。

二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策

（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化

根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。

（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展

在中国当前社会经济快速发展的背景下，房地产改革尚且处在初级阶段，面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。

（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件

在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场，还有利于降低各大银行贷款的金融风险，有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展，有效提高整个房地产行业的经济价值，促进中国国民经济稳定的发展。

（四）建立科学化的管理机制，明确房地产经济发展的主体

中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题，而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出，造成这些问题的原因是多方面的。因此，为了有效改善当前房地产行业发展中的问题，便需要建立科学合理的管理机制，充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整，将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时，还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规，为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系，从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中，促使房地产经济更加规范和稳定，确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。

（五）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展

房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。

三、结论

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房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，房地产业的产业特性决定了其对产业链上的所有产业都有关联关系。据统计：房地产业的投资和相关产品的服务，直接带动了产业链上的近20多种产业的发展，间接带动了近30种产业的需求。同时这些产业也能促进房地产业的发展，其比例达到l：1.2，即每1单位值的房地产销售能带动相关产业多出2单位值的消耗[1]。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如房地产评估、物业管理和房地产中介行业等。房地产业对国民经济的带动效应和波及作用不可忽视，由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此研究房地产与相关产业之间的联动性可以更深入的了解房地产业特性和产业本质[2]。

1.产业的改进灰度关联分析

灰色关联分析是经济学领域常用的工具之一，其基本思想是通过确定参考数据列和若干个比较数据列的几何形状相似程度来判断其联系是否紧密。曲线越接近，相应序列之间的关联度就越大，反之就越小。灰色分析法简洁直观，不会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。

但传统的灰度关联分析法只计算了参考序列和浮动序列在每个相同统计时间下观测到值的绝对值差异，然后通过调制这些数据到相同的幅值，计算平均值，认为这个平均值就反映了参考序列和浮动序列的紧密程度，这是一种相当几何化的衡量标准。

事实上，房地产业的产业链很长，房地产业的发展是对其他产业的后向拉动、前向推动以及其中的直接、间接作用的共同结果。因此，本文对灰度关联分析进行改进，得到的改进灰度关联分析法（grey++法），具体步骤如下：

（1）确定分析数列。确定反映系统行为特征的参考数列和影响系统行为的比较数列。

设参考数列为：

比较数列：本文由收集整理

（2）变量的无量纲化。由于系统中各因素列中的数据可能因量纲不同，因此将变量进行无量纲化处理：

（3）计算关联系数。与的关联系数。其中，是考虑参考序列和比较序列涨跌趋势的关联系数，为grey++调制系数，用来调整涨跌趋势对整个关联系数的影响，是考虑过去时刻的灰度关联分析法算出的关联系数：

这相当于以一种宽松的态度考虑到了参考序列和浮动序列在某时刻和之前三个时刻值的关系，即允许房地产行业和国民经济其他行业出现滞后关系。记，则：

，

通常情况下取。

的计算采取了计算机科学领域的常用方法，采用码表实现。在观察参考序列和浮动序列时，我们可以直观的看到数据相对于前一个月的涨跌。如果用1表示数据较上个月涨了，0来表示较上个月跌了，就可以对参考序列和比较序列某一时刻t1进行涨跌度量，本篇论文中考察三组时刻的涨跌：（t1-3）和（t1-2），（t1-2）和（t1-1），（t1-1）和t1。并用0或者1进行依次编码，于是我们可以得到000，001，010，011等序列，我们将这个序列叫做。用二进制0到8的表示，于是码表的行和列就可以用0到8的数字来确定。为了能够有效的衡量两组数据序列间的涨跌趋势，令的取值范围为[-1，-0.5，0.5，1]，其中负值越大表示涨跌趋势越不同，正值越大表示涨跌趋势越趋同。

某一时刻t1下，参考序列和比较序列的如果完全相同，则；如果完全相反，则；如果共有2个0或者1，则；否则为-0.5。

（4）计算关联度。因为上面求出的复合关联系数是比较数列与参考数列在各个时刻的关联程度值，所以数字不止一个。因此将各个时刻的关联系数集中为一个值，即求其平均值，作为比较数列与参考数列间关联程度的数量表示，关联度公式为：

（5）关联度排序。关联度按大小排序，如果，则参考数列y与比较数列更相似。在算出序列与y（k）序列的关联系数后，计算各类关联系数的平均值，平均值就称为y（k）与的关联度。

2.影响因素及数据的选取

为了建立房地产行业与国民经济其他行业关系的模型，我们首先选取可以反映房地产业发展的指标，在本文中，我们选择了2003年至2010年宏观月度的全国数据如下：

取房地产开发本年资金来源合计、房地产业投资总额、房屋建筑施工面积、住宅房屋建筑竣工面积四项指标作为参考序列，选取采矿业投资总额，教育投资总额，金融业投资总额，科学研究、技术服务和地质勘查业投资总额，农林牧渔业投资总额，通信设备计算器及其他电子设备制造业投资总额和制造业投资总额作为比较序列。假设房地产开发本年资金来源合计、房地产业投资总额、房屋建筑施工面积、住宅房屋建筑竣工面积四项指标均匀的反映了房地产行业的发展水平，就可以计算各行业与房地产业的关联度。

3.结论与分析

用matlab软件编程求解，得到如下结果：

按照与房地产行业相关度从大到小排列所选的7项国民经济其他行业，对比传统灰度关联分析法和grey++法的结果：

由表中可以看出，各行业与房地产行业均有一定的关联度。因为投资房地产产业，会直接增加房地产业产品的生产，从而促进该行业的发展；投资其他产业部门，可以创造新的对房地产业的产品需求，从而拉动房地产业的发展。总体上，投资与房地产业的发展也呈正相关关系。

而从grey++法的改进方面可以看出，制造业投资从原先的第六位上升到了第三位。事实上，房地产业的产业链较长，房地产业对制造业的产业关联主要表现为后向关联，即制造业对房地产业供应生产要素，从而房地产对制造业产业产生影响。相反，金融业、通信计算机电子业等则为前向相关。

此外，政府政策对房地产业发展也有极大的影响。首先，政府对制造业以及资源利用行业的政策保护和限制，会直接或者是间接地影响到房地产业的开发状况以及建筑业、建材业的发展情况；其次，政府出台物权法、房地产交易契税的调整政策、限价房政策等法律法规及其条例，都会影响到房地产的销售状况以及与之相关行业的健康稳定发展；再次，政府对房地产业相关产业政策调控会波及到房地产业的流通状况及其与其相关的机构设置，如地方产业保护主义政策、优先发展产业政策等。

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2008年10月22日财政部新闻办公室公布：从11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比20%。同时，个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。

政府出台救市政策的背景

其实早在此前，已有十多个地方政府出台了拯救地方楼市的政策，而且这种拯救措施有向全国蔓延的趋势，地方政府拯救楼市曾经引来很多争议，有人说用纳税人的钱补贴部分购房者有失公平，也有人说地方政府松动政策有违国家对房地产行业的调控力度。那么，众多城市一系列作为的背景究竟是怎样？对我们了解地方政府的“良苦用心”很重要。

1、价格下跌趋势明显，可能会导致过度调整。年初以来，新建商品住房价格同比涨幅逐渐回落的趋势越来越明显。数据显示，8月份，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.2%，涨幅比7月低1.7个百分点，已接近进行统计以来的2006年11月5.2%的最低点。从环比来看，8月份共有25个城市新建商品住房价格环比出现下跌，11个城市与上月持平，其余34个城市呈现不同幅度的上涨，与7月相比，房价下跌格局更加恶化。

目前，在多数城市房价下跌的同时，并没有出现成交量迅速回升，观望氛围依然浓厚。但我们同时也要考虑到房价的短期内大幅调整，会给房地产行业以及金融行业带来巨大的财务风险。

2、房价下调并没有迎来销售量的上涨。通过统计数据得知，进入2008年以来，除了3月份以外，其他各月的商品房销售面积与销售金额同比都呈现负增长，而且销售情况进一步恶化的趋势比较明显。

可以肯定的是，全国房价在下调的同时并没有带来销售量的增长，这预示着全国房价将进一步向下调整，而调整的幅度大小与时间长短将与行业政策和货币政策息息相关。

3、行业景气度下降致使投资放缓。自2007年12月开始，国房景气指数一直呈现逐步回落态势，在房地产行业景气度下降的背景下，房地产行业的投资增速持续放缓。

4、资金来源受限导致行业资金面紧张。

5、行业需要关注的四大问题。通过以上的分析，我们认为，中国楼市值得关注的问题有四个方面：一是全国70个大中城市商品房售价由涨幅趋缓到逐渐下降；二是价格调整时商品房销售面积持续下降；三是房地产开发投资、土地购置面积、完成土地开发面积及住宅新开工面积等先行指标明显下降；四是房地产企业资金来源严重受限致使资金面日趋紧张。

地方政府拯救楼市政策分析

我们对十多个地方政府拯救楼市的政策进行了汇总，不同城市采取的具体政策各不相同，但总体上可以归结为两个方面，一是为了刺激潜在购房需求，二是为了缓解开发商的压力。我们推测，这种现象将在全国各大中城市蔓延开来。

我们在以上就提到，房地产行业的主要问题是房价调整的同时依然面临成交量萎缩状况，地方政府出台的政策更多地是为了刺激潜在购房者去买房，提高成交量，以使低迷的房市再次活跃起来；另外，成交低迷导致开发商回笼资金受限，地方政府在自有能力范围内给开发商松绑，以使行业在调整中的伤害程度减到最小。地方政府之所以积极救楼市，其目的不是简单地为了拉高楼价，而是为了地方的GDP，因为很多地方政府把房地产当成了地方的主导产业，楼市低迷必然影响地方财政收入。有数据表明，我国不同城市的财政收入来源中，与房地产相关的收入比重占到30%-60%，楼市持续低迷已经影响到了开发商对土地的需求，而作为地方政府的“土地财政”将受到重大影响。

2008年8月，部分一二线城市房地产市场商品住宅交易量同比下降达到50％以上，对地方政府而言，短期将给2008年财政收入与GDP增长带来巨大影响，并将直接影响到2009年的房地产投资。由于房地产行业对上下游行业的联动性很强，中长期通过其它行业给地方经济带来的影响将逐步体现出来。显然，这并非地方政府所愿意的看到的，各地方政府有充足的动力根据不同情形去采取有效措施救助房地产市场。

保持房地产行业稳定对我国经济维稳的作用

房地产行业作为我国本阶段的支柱产业，将至少在以下五个方面与我国的经济是否稳定发展有关联。我们简单的概括为，一是对国内投资的拉动作用，二是对GDP的直接贡献，三是与金融行业的关联性，四是对上下游行业的影响，五是对国内劳动就业（特别是农民工）的影响。近5年，房地产行业固定资产投资对GDP的直接贡献呈连续上涨态势，2007年最高达到11.44%。地产行业作为我国的支柱产业，可以带动其他行业的发展，如钢铁、水泥、化工等。由于其很强的行业联动性，较小的波动将给我国经济带来扩大化的影响，所以在很长一段时间内，房地产行业的支柱地位很难改变，政策导向型环境使得地产行业将中长期平稳发展。

保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义，尽管国家出台一系列针对房地产行业过于火热的政策，但是我们需要明确国家的调控态度：控制过热情绪，调整住房供应结构，抑制房价过快增长。短期来看缩小了整个地产行业的利润空间，但却延长了地产业的景气周期。总体上来看，我国政府对房地产行业的调控目的很明确，而且灵活性很大，在行业过热时，政府及时、连续不断地出台严控的行业政策，但在政策的累积效应逐渐显现时，又遇上美国次贷危机导致的全球金融危机，这使得我国房地产行业的调整速度有点过快，已经危及到整体经济的健康发展，从而部分地方政府已经等不及中央政府对行业政策进行放松，已经开始提前出台政策挽救地方楼市，而且有中央政府官员表示，地方政府的救市措施已经得到了默许，在不影响国家调控的前提下，地方政府有能力、也有责任根据不同情形进行政策调整。

对政策松动预期的看法

1、货币政策松动给资金紧张的房地产行业带来曙光。房地产行业作为资金密集型行业，贷款利率的下调势必对整个行业内公司的利息费用产生影响，从而影响到公司和行业的盈利水平，并在股票市场价格不变的前提下，导致整个行业的相对估值PE进一步的下调，通过我们的分析，贷款利率的小幅下调对行业相对估值PE的影响极其有限，但如果进入降息周期，对房地产行业的影响将是毋庸置疑的。

总体来看，央行出台的放松货币政策针对的是整个中国经济，尽管对房地产行业有一定的利好影响，但实质影响并不大。如果在短期内多次降息和降低存款准备金率，按照政府的思路，主要目的在于拯救整个经济，但是作为资金密集型的房地产行业将从中受益匪浅。

2、行业调控政策的松动方向：为了刺激购房和缓解开发商资金压力。我们认为，在中央政府默认地方实施救市政策的情况下，房地产行业的调控政策在全国范围内松动还是可以预期的。我们判断，如果行业调控政策出现松动，那么主要集中在两个方面：一是针对刺激潜在购房需求出台政策，提高居民支付能力，如降低二套住房首付比例和贷款利率、降低交易环节相关税费、调整公积金贷款政策等；二是针对开发商资金链紧张出台政策，缓解开发商资金压力，如按最低标准预征企业所得税、调整土地增值税预征制度、放宽项目开竣工期限等。

3、房地产行业发展逻辑分析。何时行业调控政策的方向发生转变？而根据目前的状况来看，货币政策已经开始逐步松动，地方政府已经纷纷着手拯救当地的楼市，且根据我们上面的分析，中央政府最近放松一直严控的行业政策的可能性也较大，这样一来，行业调整的速度可能有所放缓、幅度将有所减小。在房价向下调整、消费者观望心理严重和成交量继续萎缩的形势下，尽管货币政策、行业调控政策可能进一步放松，但是房价掉头向上的概率很小，而且观望心理也不是一两个政策可以扭转的，我们很难找到行业业绩即将回暖的信号，我们的观点是，行业在短期内还需要继续调整，但中长期看好这个行业。

房地产行业投资策略

1、估值优势：地产股股价前期大幅下跌较为充分地释放了风险，地产板块从2007年11月1日的最高点至2008年9月18日下跌达到74.07%，充分反映了目前地产行业的价格滞涨和交易量严重萎缩的局面。之后，随着货币政策的松动以及对房地产行业调控政策松动的预期，地产板块走势逐渐好于大盘，但是下跌幅度截至到10月17日仍有71.10%，相应地，沪深300指数从去年的最高点截至目前的跌幅为68.81%。

2、行业评级：增持。在上文中提到，房地产行业目前面临的四大主要问题：房价回落、销售萎缩、投资减缓、资金缺乏，尽管政策的松动可能对解决这些问题有帮助，但我们仍然认为短期内政策松动难以回转行业调整方向，我们很难找到行业业绩即将回暖的信号，我们的观点是，行业在短期内还需要继续调整，但中长期看好这个行业。但是很明显的是，政策松动预期已经引来了一波反弹行情，主要因为，一是对前期超跌的弥补，二是借此预期大力炒作。

3、可选择投资品种。如今，行业面临的严控政策周期到达顶峰，在政策面上，最坏的时刻已经过去，而在行业发展困境重重的情形下，具有特别优势的房地产企业将在此轮调整中受益。主要推荐具有以下特征的公司：一、适应国家住房结构调整的步伐，近期主要向市场推出中小户型住房的公司；二、业绩增长有保障、具有品牌优势的龙头企业；三、资金充裕的商业地产类公司。

万科A（000002）：公司2008年采取聚焦主流的策略，下半年小户型产品推盘量大于上半年（9月份小户型产品占比50%，8月份该比重为43%），同时依据08年前9个月的销售状况，三季度业绩有望增长25%以上，预计08、09年每股收益分别为0.58和0.68元/股。依据2008年10月17日收盘价，08、09年市盈率为11.64、9.93倍。给予“买入”评级。

保利地产（600048）：公司2008年1-9月销售面积同比增长18%，销售金额同比增长17.95%，销售业绩优于行业，而且上一年预收账款和当年前9个月的销售额合计，08年同比增长48.29%，08年业绩高增长有保障。预计08、09年公司业绩为1.25和2.06元／股。按照10月17日收盘价，08、09年市盈率分别为11.7和7.1倍，给予“买入”评级。

招商地产（000024）：公司较强的抵抗风险能力，同时高毛利优势的持续以及营运能力的提高将助推业绩高增长，预计09年净利润将增长70%以上。预计08、09年每股收益分别为1.0和1.7元。按照08年10月17日收盘价，公司08、09年PE分别为13.4和7.88倍，给予“买入”评级。

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关键词：经济管理 房地产 对策

在我们国家房地产行业不断的深入推进市场化的时候，房地产行业在我国的经济发展中发挥着越来越重要的作用。经过这么多年的努力，房地产行业的快速发展确实为国民生活水平的提高、国民居住条件的改善做出了很大的贡献[1]。而且，随着房地产市场化的推进，确实也增加了地方政府在财政上的收入，对地方经济的发展起到了很好的带动作用。在我们国家目前房地产的市场化进程已经凸显出初步的效果的情况之下，如何继续发挥房地产在经济发展中的领头作用，这才是我们需要重点研究的问题。

一、我们国家房产经济管理的现状

我们国家的房地产行业从表面上来看呈现出一片繁荣的景象，但是在内部却隐藏了许许多多的问题，如果这些问题不能够得到及时、妥善的解决，会对我国以后的房地产行业的健康发展埋下非常大的隐患，甚至会影响到整个国家经济健康稳步的发展。这些存在着的具体的问题要涉及到很多的面，其主要表现形式如下：第一，针对房地产行业，国家出台了许多相关的宏观调控政策。最近几年以来，我国政府对房地产行业发展的管控不断的加大，一系列的宏观管理政策相续出台，希望这些政策能够解决掉房地产行业中的一些顽疾。但是，从实际的运行效果上来看，国家的宏观调控政策所取得的成效实际上并不是特别的明显，这些政策根本就无法从根源上解决房地产行业中普遍存在的顽疾。在国家出台了一系列的宏观调控政策以后，房价快速增长的趋势不但没有得到有效的缓解，从某种意义上讲，反而却是提高了国民购买商品房的房价。第二，我们国家的房价呈现整体上的上涨。随着我们国家物价水平的不断上涨，在房地产行业中所需要的建材、土地等物资的成本也相应的不断的提高，这也从间接上催生了我们国家房地产行业中整体房价的上涨[2]。第三，从长期发展的形式上看，我国房地产行业的前景是非常的乐观的。在爆发了金融危机的近几年里，我们国家意识到经济发展中不合理的推动经济增长的发展模式，开始从依靠投资、出口的经济模式向依靠内需的模式方面转变，国家出台了一系列的刺激内需消费的相关政策，不断的提高消费者的消费欲望，极大的提高了房地产市场中商品房的成交量，使得商品房的价格进一步的得到了提高。以后推动国家的城镇化建设将会是国家的一个重点发展方向，这种形势下，我国的房地产行业必然会更加迅速的发展，我国商品房价格稳步上升的趋势将会进一步得到保障。

二、我们国家房地产经济管理中问题的表现形式

（一）经济管理上缺乏一个完善的管理机制

为了能够使房地产的市场管理更加的规范化，更加的有效率，保障房地产行业的健康良好的发展，必须要有一个完善的房地产经济管理机制。虽然我们国家已经出台了一系列的经济管理方面的政策，但是这些政策往往都流于形势，没有一个完善的市场监督机制来保证这些政策的落实。房地产处于当今形势下，自从2007年以后，我们国家的房地产行业受到土地的价格不断上涨、建筑材料的供不应求、建筑工人老龄化、人工费上涨等因素的影响，商品房的价格开始不断的飙升，使得广大的消费者根本就没办法购买到自己所能承受的价格的房子。而且，随着商品房价格的不断上升，很多的房地产商和投资者从中看到了巨大的商机，然后，对房地产行业的投资量不断的增加。而且，中国民间大量存在着的购房投机者，使得居民的购买商品房的价格进一步的拉高，房屋的价格已经超过了房屋消费者的经济承受能力。不能够对我们国家政府所出台的房地产经济管理政策高效合理认真的去执行，使得出台政策失真，出台政策流于形式，更使得我国房地产行业的经济管理的效果大大的打了折扣。

（二）目标模糊，没有一个长期性的政策

在我国的房地产经济管理政策中，一直没有一个连续性的政策扶持，造成没有一个明确的管理目标。首先，我们国家的政府把抑制房地产的市场需求当做市场管理的目标。到目前为止，我们国家政府对房地产市场之中所存在的一些问题还不能够从本质上认识清楚。所以在出台一些政策的时候就没有一定的针对性，当然无法对房地产的管理产生一定的效果。而且，政府出台的长期政策和一些短期的政策还出现一些自相矛盾的地方，造成房地产行业的经济管理的效果大大的降低了。而且房地产行业政策的不合理性以及不连续性使得房地产行业的经济秩序变得非常的混乱，这就为一些不法的投机分子提供了很多方便，造成我国房地产行业不健康的发展现象。比如说，房产税收政策、经济适用房政策以及国五条政策等的落实状况，都说明了我们国家房地产管理中没有一个连续性的政策，没有一个明确的管理目标。

（三）缺乏一套健全的法律、法规体系

参考国外一些比较健康的房地产行业，它们都有着一套非常完善的法律、法规体系，来保证在房地产行业中经济管理政策能够有效的落实下来。从目前来讲，我们国家的房地产行业还处在发展的初期阶段，没有一套相对比较完善的法律法规来规范房地产经济管理中的行为[3]。房地产经济管理非常的重要，可以说贯穿于房地产的建设、开发、交易以及房地产的后期管理各个的阶段，但是我国还没有一个经济管理法来统领房地产经济活动的整个阶段。而且，我们国家所出台房地产法律、法规的速度远远的落后于我国房地产发展的速度，就会造成所出台的房地产法律、法规出现真空现象。

三、针对我国房地产经济管理中的问题的解决对策

（一）建立一个完善的管理机制

针对我国房地产市场混乱的现象，可以通过改革管理机制来治疗，这样可以更好的发挥经济管理在促进房地产行业健康发展中的作用。要建立一个健全的管理机制，政府首先要充分发挥市场的调节作用，还要吸收国外一些先进国家和地区的管理经验，然后中央政府要制定一个科学合理的财税制度。

（二）在出台政策时要注意政策的连续性

我们国家的房地产行业处于发展的初期阶段，只有制定一个具有连续性的政策，才能够保障房地产市场的有序运转状态，防止出现不必要的混乱，促进行业的健康发展。还应该制定一个长期的发展计划，明确房地产经济管理的目标，引导居民的消费。

（三）建立一套完善的法律、法规体系

完善的法律法规体系可以制约我国的房地产市场实现规范化的运行，可以规范房地产的经济秩序，使开发商和消费者在正常的市场行为中能够有据可依，市场中多元化的非常复杂的财产关系能够得到有效的规范，一些常见的矛盾纠纷能够在法律法规下得到解决。

四、结束语

房地产经济管理是一项非常复杂的工程，要想把这个工程做好，要有一套完善的管理机制，有一个明确的管理目标，有连续性的房地产政策，有一套完善的法律法规做支撑。只有做到这些，才能规范我国房地产行业的市场秩序，打击市场中的投机行为，促进行业的健康发展。

参考文献：

[1]孙惠琴.论加强经济管理，创新运行房地产管理机制[J].现代商业，2012，4（07）：722-723