房地产一体化管理范文
时间：2024-01-10 17:50:19
导语：如何才能写好一篇房地产一体化管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
房地产包括土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节提供的建筑安装、销售不动产等业务。建筑安装包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。销售不动产包括：新建房屋销售、二手房交易。房地产税收一体化管理，是以土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节税种日常管理为基础，通过各部门间涉税信息的传递与共享，开展信息比对，加强行业管理，实现房地产税收科学化、精细化、规范化的一种管理手段。
**城区系指**市中心城区建成区范围，包括东宝区、掇刀区和**经济开发区相关区域。
任何单位或个人在**城区开展房地产经营活动，应持用地许可证、权属转让合同、不动产销售合同、建筑工程合同及施工许可证等有关资料向税务、土地、房管、建委、规划管理部门申请办理各项业务。
二、建立**城区房地产税收一体化管理信息建设系统平台
以现有的房地产信息建设系统平台为基础，依托现行的房地产管理条件，整合国土、房产、建设、规划、税务等部门基础信息与管理流程，改造升级形成新的软件控管平台。各部门以软件控管平台为把手，始终坚持“先税后证”、“以票控税”的工作原则，严格履行各岗位工作职责，增强信息采集和反馈工作深度，做好软件各节点终端环节的应用管理工作，实现软件操作环环相扣、实际管理步步相连。
国土、房产、规划等权属许可证照管理部门负责提供建设系统的各自开放接口和控制模块所需的读取写入权限，并按平台内容需求及时录入相关涉税信息。
房产部门负责提供房地产信息建设系统数据写入接口和建设平台所需数据的明细列表，并按平台内容需求及时补充相应信息。同时，负责制定信息平台管理制度，做好软件的养护、管理工作，及时联系解决平台运行中遇到的各类技术问题。
税务部门负责提供核心征管软件数据导入与读取接口和信息需求明细列表，并将相应税款征收数据反馈至信息平台。地税、国税部分共享信息平台，国税部门为终端用户。
房地产税收一体化管理各部门要明确信息交换、协调配合专人，以及相关人员工作职责，建立信息共享机制，定期召开协调会，研究解决存在的问题和不足，建立完备的共享数据库信息平台，完善房地产税收及“一体化”管理机制。
三、加强领导，明确责任，确保**城区房地产税收一体化管理工作落到实处
为加强**城区房地产税收一体化管理，市政府成立由常务副市长任组长，市地税局、国税局、发改委、财政局、建委、国土局、房管局、规划局及东宝区、掇刀区政府分管负责人为成员的城区房地产税收一体化管理领导小组。领导小组具体负责**城区房地产业税收一体化管理工作的组织协调。领导小组办公室设在市地税局，具体负责土地使用权取得、房地产开发、交易和保有诸环节税收管理。领导小组各成员单位应加强协调配合，建立综合信息传递机制，共同抓好房地产业各环节税收控管。
国土部门应加强土地登记管理，及时向税务部门提供现有的地籍资料和相关的地价资料。包括权利人名称、土地权属状况、价格、等级、用途、面积等。对于通过征用或者出让、转让方式取得的土地，以及出租土地或变更土地登记的，在办理用地手续后，应及时将有关信息传递给税务部门。
房管部门应加强房屋权属登记管理，做好市场平均交易价格公布工作，及时向税务部门传递房屋转移登记、商品房屋预售、商品房屋销售许可证信息。包括房屋权属双方的名称、房屋位置、价格用途、面积等。
发展改革委应作好房地产项目立项审批工作，并及时将立项信息传递给税务部门。
规划部门应及时将规划许可证、容积率等规划信息传递给税务部门。
建设部门应做好建筑施工许可审批工作，及时将建筑工程项目审批和施工许可备案信息传递给税务部门。
篇2
关键词：一体化运作；房地产开发企业；财务管理模式；分析
基于一体化运作模式的房地产开发企业主要是企业以纵向进行投资决策、设计、策划、施工、运营、物业管理、人力资源配置等全部经营业务通过自身全部完成，而当出现不能自主完成某项任务的情况，可利用战略联盟模式充分实现一体化的运作。而横向方面，房地产开发企业打破地域限制，在全国范围内实施战略布局策划，通过不断复制自身成功的产品线，实现全国范围内的横向产品销售。而在这样的情况下便对企业内部的财务管理造成了一定困难，因此要对财务管理模式不断完善。
一、一体化运作中房地产开发企业财务管理内涵
作为一体化的财务管理模式，其主要是指房地产开发企业总公司根据企业自身实际经营情况以及战略发展对公司内部财务观念、财务管理制度、会计信息核算、财务工作流程、货币资金流动、财务手段、财务人员培养等多方面进行统一规划、设计、运作，可将公司内部的财务深度不断融合，并规范企业的会计核算职能，有效形成集中的会计信息，使公司整体市场综合竞争力得到显著提升，并为企业日后综合发展提供有序、科学、有效的财务管理支持。
二、一体化运作中房地产开发企业财务管理所遇问题
在一体化房地产开发企业的发展过程中，主要是由纵向、横向房展方向里部分组成，在这样的经营发展模式下，可以使公司突破地域限制，实现跨区域的综合发展，从而可在激烈的市场竞争中脱颖而出[1]，并不断扩大企业所生产产品的销售渠道。而在房地产开发企业进行一体化的发展过程中，财务管理出现了各种问题，下面将对相关问题进行具体分析：
（一）对财务管理中的集分权没有妥善处理
在一体化运作中的房地产开发企业的主要财务管理模式分为三种：集权型、分权型、混合型。而对于集权型财务管理模式来说，其中主要财务决策要由公司总部来制定，子公司并不具备相关财务审批、决策权利。如果存在过多集权，子公司如出现财务问题需要向上层层递交、汇报，从而耽误了处理问题的最佳时期。而对于分权型财务管理模式来说，大型财务决策才会由公司总部决定，而日常琐碎的财务信息则是由子公司自行完成，而如果房地a开发企业内存在过多分权，将会影响公司整体的决策失误，对公司全面综合发展造成阻碍。
（二）财务信息控制缺乏覆盖性
总公司的主要财务职能便是对各个子公司的财务状况进行控制、审核，并依据子公司的发展情况来制定公司整体的发展战略目标。而在这个过程中，部分子公司会因自身利益原因对总公司递交虚假的财务信息报告，从而使总公司审核的财务信息与实际情况极为不符，并影响了对整体财务计划的决策。另一方面，由于子公司中的财务人员水平相对较低，对财务信息不能准确的把握、控制，从而导致总公司不能对有效的财务信息进行分析、管理。
（三）无法对财务预算精确控制
虽然大部分企业已经意识到了财务预算的重要性，但在具体实施过程中，并没有发挥出财务预算的真正优势。其主要是由于公司内部的财务预算结构体系不完善。另一方面，由于公司总部财务部门没有对经营利润、资产负债、现金流量等重要财务指标进行预估、核算[2]，因此在一些大型投资项目中，由于对相关指标的理解匮乏，造成投资失误，并承担了极大的的经济损失。还由于企业内部预算人员不能合理进行预算评估工作，在预算制度编制过程中，没有做到全员参与，使预算评估体系不科学、不合理，从而降低企业整体的财务预算能力。
（四）缺乏对资金控制的力度
在部分房地产开发企业尤其是大型集团企业中，缺乏对资金控制力度的主要表现为公司内部资金分割较为严重，总公司不能对资金进行集中管理、分配，导致大量资金沉积在公司内部；还由于资金应用率较低且易造成浪费，这些都是资金控制方面主要面临的问题。
（五）管理层次较多，管理难度大
在实行一体化发展制度的公司中，由于公司组成极为庞大，公司总部、子公司中设立了较多的管理层，而每一个人都有自身独特的想法与建议，并掌握一定比例的经营权，为公司财务管理带来了较大困难。
（六）对开发项目缺乏合理论证
在房地产开发企业进行一体化运作中的主要特点便是在多个区域进行多个项目的开发，因此总公司并不能及时对全部项目所处环境、经济、城市等多方面因素全面掌握。而在决策人对投资项目进行决策时，往往过于主观，从而导致开发项目极具盲目性。
三、完善一体化运作房地产开发企业财务管理模式相关建议
（一）采用集权型管理模式
对于集权型财务管理模式来说，其优点是可以发挥出总公司的整体财务控制能力，并帮助企业实现真正的发展战略目标，并有效降低子公司的运营所面临风险。另一方面，总公司还可以对公司整体的资金运转状态进行统一控制，有效节约公司的运营成本，并形成良好、科学的公司内部财政政策。
因此一体化运作房地产开发企业要考虑企业自身的综合发展情况以及经营情况，利用集权型财务管理模式来加强对企业内部的财务管理控制力度。同时不能仅依靠集权型财务管理模式来实施对公司整体的财务管理，还要利用分权型财务管理对集权型财务管理进行辅助，在这种相对集权的财务管理模式下[3]，在保证总公司拥有最高财务决策权的同时，下属子公司也不会失去对公司财务信息情况的掌握，并也会相应具备一定的财务决策权利，实现公司总部与分部的全面性财务管理模式。
（二）加强对财务信息的掌握
为加强总公司对子公司以及公司整体的财务信息控制，便要提升财务信息在各个部门之间的共享程度，首先要建立公司内部的完善会计核算结构体系，并保证在公司整体内部使用统一的财务信息软件。子公司要将财务信息通过相关财务软件上传到公司总部的财务信息数据库中，以保证公司总部可以对各个子公司的财务信息及时、精确掌握、控制。另一方面，公司总部要与子公司采用一体的财务信息核算体系，其中主要包括：公司固定资产核算模块、员工工资核算模块、在建工程系统模块等，各个子公司可以通过该体系在核算后形成有效的财务信息报表、会计信息，从而使公司总部实现对公司整体财务信息的有效控制。
四、结语
一体化运作房地产开发企业财务管理是一项长远发展的工作，因此广大企业要通过不断实践来加强对企业内部的财务控制力度，并加强对子公司财务信息真实性的审核，做到对整体财务信息的有效控制。另一方面，要将集分权财务管理模式平衡掌握，才能创造巨大的经济效益并提升企业自身在市场中的综合竞争能力。
参考文献：
[1]赵彪.一体化运作的房地产开发企业财务管理模式探析[J].财会学习，2016（16）：44+47.
篇3
一、实行房地产税收一体化管理的目的意义
近年来，随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为全县财政收入的重要来源。但由于房地产交易行为面广量大，涉及的税种和征收环节多，征管难度大，税务部门对房地产流转的三级市场管理手段还有待加强，开展房地产税收一体化管理势在必行。房地产税收一体化管理是指由县地税部门统一设置征收窗口，对房地产交易所涉及的税收，由办理房地产权属登记手续的单位和个人，向地税部门缴纳各项税收后，国土资源、房产管理部门凭地税部门开具的发票和完税证办理土地、房产权属登记（包括赠予、变更、过户）等相关手续，实行“以票控税、先税后证”。因此，实行办证环节房地产税收一体化管理能够有效堵塞征收漏洞，防止税收收入流失，对规范全县地方税收管理、增加财政收入具有重要的意义。
二、实行房地产税收一体化管理工作的方法
（一）征收范围。凡我县境内征用、出让或转让国有土地使用权、销售不动产所涉及的房地产税收。
（二）征收方式。在县政务大厅地税局征收区域设立“房地产交易税收征收窗口”（以下简称“地税窗口”），对纳税人办理房产、土地权属转移的税收申报、征收实施一体化管理。
（三）严格执行“先税后证”制度。围绕办理《土地使用权证》和《房屋产权证》，通过对“四个环节”（土地征地环节、房产销售环节、房产转让环节、保有环节）和“两个关口”（土地权属转移、房产权属转移）实施全程控制，对房地产业涉及的税种实行统一管理，把好产权办理关，实现房地产业各税种征收管理的有机结合。
1、土地登记环节。土地使用权人申请土地登记，国土部门向地税部门提供相关地籍资料和地价资料（包括土地权属现状、等级、价格等），地税部门根据上述资料建立土地税收税源登记档案和税源信息库，建立“一户式”档案。国土部门按照“先税后证”制度，在办理土地使用权属登记时，将纳税人的完税凭证作为权属登记的必备资料，与权属登记资料一并归档备查。未出具完税凭证的，一律不予办理权属转移相关手续，把好土地权属转移关。
2、房产销售环节。房产、国土部门在办理房屋、土地权属登记时，将纳税人的完税（或减免税）凭证作为权属登记的必备资料，与房屋、土地权属登记资料一并归档备查。纳税人无完税（或减免税）凭证和销售不动产发票的，房产、国土部门不予办理房产、土地权属转移相关手续，把好房产权属转移关。
3、房产转让环节。对单位或个人转让房产的（即二手房交易），由房屋交易当事人到“地税窗口”办理申报纳税、减免税申请和发票开具手续，然后持完税（免税）凭证以及税务发票到房产管理部门办理房产权属过户手续。对单位或个人购买新建商品房办理房产权属登记的，由房地产开发企业或购买人持商品房购买合同（协议）、销售不动产发票（全额）等资料到房产管理部门办理房产权属登记。
4、保有环节。地税、房产、国土部门要相互配合，及时互通信息。地税部门要建立房产税、土地使用税变更登记信息资料，以便加强房产、土地保有环节税收征收管理，同时也为国家即将开征的物业税建立初始档案，为后续税源的稳定增长奠定征管基础。
（四）房屋交易价格的确定。房屋转让计税依据由地税部门依据房产交易合同等有效凭证上注明的合理成交价格确定。对纳税人申报的房产交易价格明显低于市场价格且无正当理由的，由地税部门根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定，核定其转让价格。交易价格按照房屋坐落地点、建筑结构、建筑年限、同类房屋市场交易价格等因素，并参照房产部门在“二手房”交易中出具的《房地产估价报告书》进行核定。
三、切实加强对房地产税收一体化管理工作的组织领导
（一）搞好部门配合，形成工作合力。房地产税收一体化管理工作是一项社会系统工程，关系全县经济和社会发展大局，各级各有关部门要提高认识，强化措施，狠抓落实，切实把这项工作抓紧抓好。地税部门要按照房地产税收一体化管理的要求，制定切实可行的征管措施，简化办事程序，提高依法办事效率。国土、房产等部门要切实履行协税护税义务，严格执行“先税后证”制度，及时向地税机关提供办证情况。同时，要采取多种形式将房地产税收政策、征收标准、办税流程等资料进行广泛宣传，设立公示专栏，接受纳税人的监督，调动社会各界支持参与房地产税收一体化管理的积极性。
篇4
【关键词】房地产产权；房地产产籍；信息系统
随着市场经济的发展，增量房地产数量、存量房地产转移变更数量与公有房屋分割为私有的房地产数量都将增多，产权登记发证工作量和产权产籍资料查询工作量也将大大增加。同时，权属证书要求规范化、高质量，增强防伪措施，也加大了登记发证工作的难度。1990年5月，建设部发出了《关于巩固房屋所有权登记工作成果，进一步加强房地产产权产籍管理的通知》，要求“推广《房地产产籍管理》计算机标准软件的应用，使管理规范化、现代化”。建设部下发了“关于印发《全国建设事业信息化纲要》的通知”的文件，对房地产信息网络做出了具体的部署和规划。
当前我国的房地产产权籍管理信息系统一般都包括房地产测绘系统、登记系统、档案管理系统及系统管理系统四个模块，具有同一窗口办理、虚拟楼盘表、表格自动打印、数据查询与统计分析、系统管理等多种功能。但由于起步较晚，当前的房地产产权产籍管理系统存在着一些不足。房地产信息系统的各模块之间有一定的数据共享，但目前的系统一般是实行房地分开管理，房产管理部门一套数据，土地管理部门又有一套数据，这不符合房地一体化的性质。
针对我国当前的房地产产权产籍管理信息系统普遍存在的问题，从全局的角度来考虑，针对这些缺陷与不足提出了如下合理化建议：
第一，数据共享性。房地产产权产籍管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的降低和数据的冗余。
第二，数据库结构。在当前信息系统中的属性数据库中一些数据的字段冗余不仅导致存储空间的浪费，还影响数据的传输速度；而一些跟房产价值相关的重要信息却没有列入数据库。一些数据表的设计不符合数据库技术中的基本的范式要求，或者数据表字段相互冲突，或者有些数据表设计不合理，导致出现的空值（NULL）等。例如，开发商和建筑物名称这两个属性在一般的房屋属性中都是空值。
第三，农村房地产管理。现有的房地产管理系统是针对于城区的房地产进行管理的，应该增加农村房地产管理的功能，做到城乡房地产统一管理。
第四，网络管理。产权产籍管理不只是简单的文字处理或图形浏览，而是需要将二者在业务处理的流程中实现方便的快速传递和处理。同时现在随着商品的网络化交易的普及，应该加强房地产信息的网络查询功能。加强网上申请登记受理以及审核功能，可以方便申请人。
篇5
近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。
规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。
集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。
规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。
2价值链理论
1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。
价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。
3房地产企业价值链构成
按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。
3.1房地产企业价值链中的基本活动
(1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。
(2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。
(3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。
(4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。
(5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。
3.2房地产企业价值链中的辅助活动
房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。
(1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。
(2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。
(3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。
(4)企业创新:在激烈竞争的
房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式
价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。
4.1横向一体化协同
首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/，！/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。
基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。
基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。
4.2纵向一体化协同
篇6
【关键词】房地产行业；信息化；GIS；房地产管理系统
1 引言
住房和城乡建设部于2008年5月下发了《关于扩大房地产市场信息系统建设重点城市范围的通知》，全国房地产市场信息系统建设重点城市，从目前的40个增加到90个。房地产市场信息系统建设进入了第二阶段。“技术规范”作为全国城市房地产市场信息系统建设工作的行业标准，首次提出了GIS在房地产市场信息系统中的应用，在行业内引起了广泛关注，相关的应用研究逐渐增多。现代房地产行业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的第三产业。房地
产行业的信息化建设正是为了适应时代的发展潮流，它已经产生的效益和将带来的益处是显而易见的。第一，信息化的建设使房地产企业加快了企业现代化管理的进程，信息化技术为企业提高了管理效率，增强企业自身的实力和国际竞争力，在加人的今天更显现出现实的意义。第二，信息化建设可以使房地产企业和房地产管理机构约束其管理行为，使管理更加规范化，真正使管理和服务公开、公正、公平。第三，信息化建设可为房地产行业的服务对象提供更方便、快捷、明晰的服务，提高办事效率。第四，信息化建设使房地产行业和其相关行业的信息资源共享成为可能。
2 房产GIS的现状
1）地理信息系统（Geographic Information System，GIS），以其强大的地理空间数据处理能力和空间分析方法，为房地产管理信息系统的开发提供了有力技术支持。是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，对地理空间相关数据进行采集、输入、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态信息，为信息组织研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。它是集计算机科学、测绘学、地理学、空间科学、数学、统计学、管理学为一体的新兴科学，它以高效的数据管理能力、空间分析、多要素综合分析和动态监测能力，成为目前一种有效的管理决策工具，广泛应用于城市土地管理、城市规划、环境监测、防灾减灾、工程建设、商业开发应用等领域[1-2]。
2）房地产管理信息化现状我国的房地产管理，最早是手工管理，效率低下。随着我国房地产市场的日益活跃，原有的手工管理方式已越来越不能适应房地产业的快速发展，甚至成为制约房地产业发展的一个不利因素。20世纪90年代以来，随着信息技术的发展，人们开始尝试着利用信息技术手段来辅助进行房地产管理，以提高房地产管理的效率。从20世纪80年代初到现在，从信息技术发展角度，房地产管理信息化共经历了5个阶段：单机MIS阶段；网络MIS阶段；CAD与MIS集成阶段；MIS和GIS集成阶段；MIS，GIS，CAD和OA集成一体化阶段。
3）房产GIS应用模式，针对房地产管理和REMIS对GIS的基本技术和应用需求，GIS在REMIS中的应用可采用以下3种应用模式。
以房产测绘为核心的GIS应用模式。随着房地产市场信息系统技术规范的实施，传统的房产测绘必须与GIS技术结合，实现测绘及成果的一体化管理。
MIS，GIS和CAD一体化的应用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一体化的应用模式就是将MIS，GIS和CAD无缝集成，形成房产业务和数据管理的一体化。这种模式的核心是实现了项目测绘、基础测绘和权属信息的直接互访。
基于楼盘表为核心的GIS应用模式。技术规范强调构建以动态更新的楼盘表为核心的REMIS，在楼盘表基础上实现房地产登记业务的全流程管理，为此，提出基于楼盘表为核心的GIS应用模式（如图1所示）。基于楼盘表为核心，结合GIS技术，将使传统2维楼盘表的表现形式更加直观，使房屋属性信息与空间信息完美结合，可以多层次地再现房屋特征，使系统产生的信息更直观、立完成自身任务的特性。房地产基础信息管理子系统；房地产产权交易管理子系统；房地产物业管理子系统；房地产价格评估子系统。
现在随体制改革的机遇，有向综合化发展的趋势，观念上也由重业务、轻服务，向业务和服务同等重要的方向转变。服务的对象向多样化发展，管理的对象、服务的对象，由房地产的产权对象，发展到房地产的开发商、投资商、及潜在房地产用户。管理平台由传统的GIS向WEBGIS发展。WEBGIS具有超越空间的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范围内的公众传播信息。同时它的使用简单，用户可以不需要专门的技术知识，即可获取信息，不用关心系统的空间数据的维护和管理。WEBGIS功能小但实用，可以灵活实现功能的扩展，满足图形显示到复杂的地理模拟和分析的不同层次的需要，还具有跨平台的特征。
网上在线交易系统的实现网上在线交易系统是客户、房地商与金融机构（银行）建立的一种结算系统。它的好处在于规范房地产的运作，使价格更透明，受监督的机制更强。有利于银行开展房屋信贷业务，启动消费市场。有利于消费者购房，减少携带大额货币的不便。
5 结束语
互联网和地理信息系统的结合即Internet GIS是地理信息系统发展的主要方向之一。要实现Internet GIS，要求GIS是开放式的，可靠的，安全的，可扩展的，可集成的。虽然GIS在房地产管理信息系统设计和开发中的应用在逐步完善和改进，但房地产管理信息的获取、数字化、房地产管理信息系统数据库结构还缺乏统一的标准，但随着GIS技术、信息技术、多媒体技术的进一步发展，数字信息时代的到来，GIS必将在房地产管理和开发中显示更大的作用。
地理信息系统（GIS）在房地产业开发和管理方面都有着巨大的优势和广阔的发展前景。可以预计，通过90个城市、两个阶段REMIS的建设，我国各地REMIS建设将步入一个新的发展阶段，基于楼盘表管理的GIS应用在REMIS建设中将逐步成为主流，同时，诸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技术也将会在REMIS建设中得以广泛应用，房地产管理信息化将会进入快速发展阶段。地理信息系统技术在房地产管理信息系统的发展应用中，对改善我国房地产领域的开发和管理现状意义重大而深远。
参考文献
[1]郝力.城市地理信息系统及应用[M].北京：电子工业出版社，2002
[2]李旭祥.GIS在环境科学与工程中的应用[M].北京：北京电子工业出版社，2003
[3]廖忠礼，周蓉晖，王立全，等.基于地球信息系统（GIS）的房地产管理系统[J].建筑管理现代化，2005（1）：52-54
[4]邵世煌，丁永生，王训国，等.基于Internet的房地产投资决策分析系统[J].计算机工程与应用，2003（5）
篇7
一、关于房地产税收一体化征收窗口(以下简称征收窗口)的设立
各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口。市区(含大凌河街道)征收窗口设在市地方税务局申报大厅。
二、关于房地产税收一体化税款的入库级次
(一)市本级
1、土地使用权出让、转让税款。
2、房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。
3、市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。
(二)乡镇级
房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。
三、享受税收优惠政策的普通住房与非普通住房的划分标准
我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下(**市行政区域内住房平均交易价格为2200元／平方米)。不能同时满足以上条件的住宅为非普通住房。
四、关于土地、房屋权属变更的税收管理程序
(一)纳税申报
转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。
(二)纳税审核
1、征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。
2、符合税收减免政策及不征税范围的房地产交易，征收窗口按照相关税收政策规定办理减免税手续或不征税手续。
(三)税款征收
纳税人依法缴纳税款时，征收窗口开具完税凭证和不动产销售专用发票，并按有关规定对已征税款分属地和级次入库。
(四)办理变更手续
纳税人凭契税完税凭证或契税减免手续(不征契税手续)和不动产销售专用发票到市国土资源、房产管理部门办理权属变更手续。
五、加强信息传递工作
市地方税务、财政、国土资源、房产管理部门根据房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度。
1、市国土资源部门对以新办征用或出让、转让方式取得土地的和变更土地登记的，在办理用地手续的次月初5个工作日内向市地方税务局提供上月土地审批情况和相关资料。
2、对单位和个人将购买住房对外销售的，市房地产管理部门应在办理房屋权属登记的次月初5个工作日内，向市地方税务局提供上月权属登记的房屋坐落、产权人，房屋面积、成交价格等信息。
3、市地方税务部门从市国土资源、房产管理部门获得的土地、房产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。
六、加强部门配合及分工协作
1、市地方税务、财政、国土资源、房产管理等部门共同研究强化税收征管的办法和措施，通过多种形式沟通情况和信息，加强有关部门间的协作配合。
2、市国土资源局在办理土地使用权权属变更时，对没有出具缴纳契税、耕地占用税、土地增值税(或减免税)凭证的，不予发放土地使用权证。办理土地权属变更后，应将完税(或减免税)凭证或复印件和权属资料一并归档备查。
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[关键词]房价 中小城市 城乡 一体化
1 高房价的危害
自2002年以来，我国各地的房价开始持续连年上涨。2008年3月全国房价同比上涨11.7％，达5年来最高水平。房价的迅猛上涨由一线城市开始，但自2002年以来，由于炒楼资金从大城市转移到中小城市，二三线城市接过大城市房价上涨的接力棒，开始大幅上涨。以中等城市蚌埠为例，2006年蚌埠以房价涨幅10.2％排在了全国第五位。2007年3月至5月，广西北海新建商品住房价格涨幅连续3个月位居全国首位，4月份更是上涨23.6％。房价的高涨给我国的经济发展和社会民生带来了很多隐患，这已成为专家学者的共识。而中小城市房价的高涨带来的社会问题将比大城市更为严重。原因：
1.1 对绝大部分的中小城市而言，房地产价格过高，短期内可以带动当地GDP的增长。但同时房价过高会导致企业的商务成本上升，中小城市投资成本低的竞争优势将消失，更无法与大城市争夺优秀的企业资源，导致企业流失。因此将会导致地方经济长远发展。
1.2 高房价和当地居民收入严重不符，将会影响到人才像该地区的流动，甚至还可能导致人才因房价过高的原因从该地区流失。
1.3 大部分中小城市房价的迅速上涨都是由疯狂的投资炒作引起，随着这部分资金获利撤离，中小城市本身高房价并没有大城市强大的经济和需求支撑基础，将会导致比大城市更加严重的泡沫经济，引发金融危机。因此，中小城市合理科学的调控房价具有重要意义。
2 建立房地产市场城乡一体化，增大中低档住房的供给量
中低档住房的供小于求就是住房市场的价格居高不下的症结所在。而构建城乡一体化房地产市场能有效解决中低档住房的供给问题。
由于土地的稀缺性，城市可用土地日益减少，要加大住房尤其是中低价住房的供给量首先要从住房所用的土地扩大化人手，，只能从城郊和小城镇来扩大土地的源头。目前我国现行的住房体系使得城乡土地市场还没有一体化。这种格局导致了城市与乡村房价的差距过大，城市房屋和土地供不应求，农村房屋和土地因流转困难，大多处在低效利用甚至闲置状态。如果建立一体化的城乡房地产市场，土地作为一种生产要素才能在城乡之间自由流动。农村非农用地拿来开发房地产，建设用地的供应量就增大了，保障性住房与中、低价商品住房的供给也随之增加。对于中小城市而言，较大城市城区范围小，加上我国交通基础设施逐年完善，小汽车普及率大大提高，选择到城郊居住已变得合理可行。这样中低档住房的供给增加，高档住房的需求减少，整体房地产的市场价格将下降，中小城市地价和房价的上涨也将得到抑制，同时还有利于加快新农村建设。
3 中小建立城乡一体化房地产市场的具体措施
3.1 从法律上对土地市场进行改革
3.1.1 对农村宅基地使用权的主体范围进行法律调整
现行法律规定限制了农村宅基地的使用权流转。只保障了农民的居住权利，在市场经济条件下，却忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。农民无法用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争、共同发展的权利。 建立城乡一体化房地产市场，应将农村宅基地使用权的主题范围调整为：农户、城镇居民、法人及其他组织。在保障农民安居乐业的前提下，只要是不改变农村宅基地的使用用途，没有破坏其使用的功能，法律应当允许农村宅基地使用权适度地向城镇居民、法人及其他组织流转。城镇居民可以在城乡统一的建设用地市场，以公开规范有偿的方式，受让农民集体土地的宅基地使用权，为农民在处分其房屋和土地时提供更多的选择。
3.1.2 对农村宅基地使用权的取得制度进行法律调整
现行立法只允许因继承房屋时及本村村民之间住房的出卖和出租而发生的农村宅基地使用权的一并转让。不允许非本村村民、城镇居民、法人及其他组织，通过转让、赠与、出租等方式取得农村宅基地使用权。
建立城乡一体化房地产市场，应将农村宅基地使用权的取得重新划分为两类：农户基于本村村民的身份，依申请审批程序取得农村宅基地使用权；农村村民、城镇居民、法人及其他组织通过买卖、继承、赠与等合法方式取得的农村宅基地使用权。这类农村宅基地使用权的取得，是通过土地使用权人之间的转移而实现的。
3.2 合理规范地解决小产权房问题
“小产权房”主要是指无偿使用或占用农民集体所有土地建造的房屋，拥有村委会发给的产权证明，但不能向农村集体经济组织以外人员流转的住房。从理论而言，小产权房和城市住房具有同样的性质，即土地所有权的公有性，土地使用权和地上建筑物所有权的私人性。在构建城乡一体化房地产市场，应把一部分小产权房的合理合法的纳入城乡一体化的住房体系中。对于解决城市住房紧张和农村土地低效利用之间的矛盾，规范农村土地的流转，具有一定作用。对于合法的小产权房，房主应当在有关房地产及土地主管部门，申请办理农村宅基地使用权证和注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。
3.3 加大对于违法投机行为的打击工作
近年来，国家连续出台宏观调控政策，大城市房价的高涨使得房地产的投资炒作在一线城市投机成本加大，投机行为变得困难。而中小城市由于相对房价低，金融管理漏洞多，制度不完善，管理监督不到位，很多炒楼资金从大城市撤离进进人中小城市。因此，中小城市更要加强对金融行业的管理，因地制宜地制定各种调控房价的政策，打击非法融资和投机行为，确保当地的经济秩序。
3.4 建立城乡一体化房地产市场的注意事项
目前农地人市，还不能完全依赖市场机制运行。要加大力度打击下游市场开发商对土地的“节流”，这样土地才能真正顺利在市场流通，解决土地供不应求的矛盾。要谨防出现类似城市市场中的圈地、囤地运动和寻租现象问题的产生，特别是土地单次推量、退出周期与价格的决定权还应由政府来管制。只有当农村在城市化过程中有了自己的产业经济，政府不依赖土地收入，土地流转公平化、透明化，农村土地的大量供应，合理的地价才可能解困高价楼市。
住房问题不仅涉及到老百姓的切身经济利益，也涉及到势力强大的地方政府和大的投资财团的经济利益，改革实施阻力较大。因此，房地产市场一体化的建设更需要国家进行加大政策调控力度，政策执行力度，防止出现地方保护主义和房地产行业垄断。
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一、具体做法：
（一）、积极开展税法宣传
土地增值税与其他税种相比，纳税环节复杂，对纳税人而言，较为陌生，在纳税申报等方面不易引起重视。我局针对这一情况，充分利用报纸、电视、宣传材料等媒体进行广泛的税法宣传。20__年，我局印发了1000份关于房地产税收一体化管理实施办法及二手房交易相关涉税事宜的宣传材料发放给纳税人，并把房地产交易的相关税收政策在修水电视台进行了为期一个月的播映，在修水报办了一期专版。通过广泛的税法宣传，让广大纳税人认识了土地增值税这一税种，知道了该怎样缴纳，什么时候缴纳土地增值税。
（二）、推进社会综合治税，加强部门配合，实现土地增值税的一体化管理。
根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以契税征管为把手，推进社会综合治税体系，全面推行土地增值税一体化管理。一是取得政府支持，建立社会综合治税体系。20__年8月，县政府全文转发了《修水县地方税务局关于加强房地产税收一体化管理操作办法》，明确了财政、房管、建设、土管等单位的相关责任，制定了加强房地产税收管理的具体措施及奖励措施，并由分管财税的副县长牵头，定期召开相关部门联席会议，通报情况，反馈信息，研究土地增值税的征管政策。二是加强与财政部门的配合，在修水，契税由财政部门征收，为了加强土地增值税的源泉控管，做到先税后证，我局多次与财政局协商，由财政局专门成立契税征税所，并派驻六名干部长年在我局的征收大厅上班，凡办理契税证的，必须先到地税窗口开具税票和房地产销售专用发票。一定要凭地税机关开具的税票及房地产销售发票。三是加强与房产管理部门的配合协作。房产交易和发放房产证是土地增值税控管的核心环节，我局通过与房产管理部门联系，以政府发文、会议纪要的形式，确定了联合控管的方式。在房产交易中心设立房地产税收审核岗，实地参与房地产计税价值的评估认定工作，并与房管部门实现了信息交换制度。四是取得国土资源部门支持配合。对土地转让环节的土地增值税在过去管理上存在的一个最大障碍就是信息不通、征缴滞后。因此，我局根据国土资源管理部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，只要国土资源部门将用地通知书一下发给用地人，国土资源部门就迅速将存量地和非存量地的信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地增值税的前置管理。
（三）、实行土地增值税的精细化管理
我局将土地增值税的管理细化到每一个房地产开发公司的每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设立了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握了土地增值税的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点。
（四）、严格执行土地增值税预征及项目完成清算制度
我局在纳税人办理的纳税申报和发票开具环节，严格审核纳税人取得的房地产销售收入、预售收入是否按铺面1、住房0.5预缴了土地增值税。在省局20__年7月对土地增值税预征率进行调整后，我们严格按照文件的执行时间，对各个房地产企业的收入在文件执行的前后进行了清理，分别适用不同的税率进行了土地增值税的补征、补缴。对完工的项目，我们严格按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定进行了清算。
（五）、持之以恒地进行纳税评估工作
我们视纳税评估工作为该项税源管理的主要手段。20__年，针对房地产开发企业普遍存在成本管理混乱、重费轻税的现象，进行了一次纳税评估，通过评估，共追缴土地增值税127890元，基本改变了房地产行业土地增值税申报质量不高、欠税较大的现状。
（六）、精细组织，深入开展房地产税收专项检查
根据市局的部署，我局高度
重视房地产行业的税收专项检查工作。通过检查，我们发现一些房地产开发企业预收房款、银行按揭房款、房地置换、安置回迁超面积售房款、商品房自用不按收入确定原则确定收入，有虚列开发成本、多转销售成本、多列产品销售费用的现象。对检查出来的问题，严格《征管法》的相关规定进行处罚。20__年，共查补土地增值税78100元，罚款18900元。
二、土地增值税管理过程中存在的问题
（一）土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，在计算转让房地产增值额时，涉及收入的确定和成本费用的扣除，税务人员和纳税人都难以掌握。
（二）房地产开发周期较长，难以监控。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相对较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税的结算。
（三）转让形式多样化，难以正确计税。房地产转让形式多种多样，有一次性销售一次性收款的，有采用预收款方式的，有采用“返本”方式销售建筑物的，有采用“以地换房”形式销售的，由于房地产销售转让形式多样、复杂多变，给地税部门确认纳税人、正确计算应纳税款带来了很大的难度。
（四）税务人员参差不齐，跟不上管理的要求。由于土地增值税具有收益性质的特征，要求税务人员既要熟悉税收法律、法规，又要熟悉掌握财务会计知识，还要懂房地产开发的经营管理知识，这对税务人员提出了很高的要求，给土地增值税的管理带来了一定的难度。
三、加强土地增值税管理的措施
（一）进一步加强税法宣传，强化实战培训。由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，我们应进一步加大税法宣传力度，对税收管理人员、企业办税人员进行业务培训，重点就土地增值税的收入确定、扣除项目计算、申报方式和有关财务会计知识进行讲解，使税收管理员和企业办税人员能熟练掌握土地增值税的计算和申报方式，消除纳税人的抵触情绪，取得纳税人的广泛理解和支持。
（二）实行以票控税。房地产企业在销售房屋收取预收款时，须向购房者开具“房地产业预收款专用收据”；购房者在缴齐房款后，凭专用收据索要机开“房地产业专用发票”；财政、房管部门看到专用发票，才给购房者办理契税证及房屋产权证。
（三）摸清税源、建立台帐。基层税务部门应通过每年的税源普查，摸清土地转让、房地产开况，分项目建立税源控管台帐，实行分项目管理和税源全过程监控，确保不漏项目，对已开始预售及完工的楼房要进一步建立、健全发票开具明细帐及发票开具分户帐。
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2006年5月，建设部等9部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了包括税收政策在内的几项具体措施。根据上述文件精神，许多地方组建了房地产一体化办证中心，实行税务、国土、房管、工商等单位合署办公，为房地产税收一体化管理创造了条件，但这只是一个良好的开端，后面还有许多工作要做。地税部门要采取多种形式加大房地产行业税收政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。利用新闻媒体开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造良好的征收环境。
针对当前房地产行业纳税人普遍存在纳税意识不强的现状，税务人员要经常深入企业做好纳税辅导工作。要完善“以票控税”，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。与此同时，加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门，有效地打击税收违法行为。
房地产行业的税收管理需要多方面的支持，地税机关要建立健全控管网络，严密监控房地产行业的税源动态。要加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。
在具体操作中，可以以契税征管为契机，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门的发票和税票，房产、土地部门不予办理产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。
地税机关要利用契税征管中积累的信息，从房地产管理部门和纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县（市、区）为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施。并利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场的有关税源信息，与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级交易市场的税收管理。
地税部门应根据实际情况，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，不断扩大合署办公的部门单位，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理服务。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的办税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率。
