不动产规章制度范文

导语：如何才能写好一篇不动产规章制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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不动产统一登记要求登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台实现“四统一”。而这一目标的实现，难点不在技术，而在于要打通长期以来部门分割的阻碍，结束职责分散的局面。由于我国长期实行不动产分散登记的体制，各自形成了一套独立的登记体系，而《不动产登记暂行条例》制定的前提和基础是需要全面摸清涉及各类不动产登记的机构、人员、规章制度、技术规范等情况。各种原因造成的情况极为复杂，不是短时间内所能掌握的。这是影响不动产统一登记制度推进的一大障碍。关于登记机构的统一，目前从中央层面已明确由国土资源部门主导，但各地由于历史原因造成的情况比较复杂，还需要结合实际情况综合考虑。

再有，部门职能划分不清，也是不动产统一登记不能绕开的一大关口。过去对于不动产的登记，实际上是采取条块分割的方式，多头管理、分头管理，登记信息的口径不一致，信息采集标准不统一。在这种状况下，统一登记首先需要厘清职能，统一标准。

此外，不动产统一登记的法律体系还需健全和完善。《不动产登记暂行条例》的出台只是一个开始，与之相关的《物权法》、《土地管理法》等法律法规也需要及时修改或制定，建立起完备的法律体系，才能尽快推进不动产统一登记的进程。

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【摘要】本文以不动产登记工作实际为出发点，结合相关概念分析当前推进不动产统一登记工作中存在的问题，并剖析问题产生的原因，以顺利实施不动产统一登记制度为目标，最后针对性的提出解决建议。

【关键词】不动产登记制度 问题 建议

一、不动产登记制度概述

不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。2014年公布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中说明，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产登记在本质上是国家证明行为，行政机关通过对相对人的财产状态客观记录从而确认权利人合法权益。建立不动产登记制度，实际上是建立系统性的官方设立的不动产档案，来确保不动产物权这种社会最基本的财产权利的安全和秩序，提高交易效率与交易安全。有利于国家对不动产的管理、进行宏观调控和征收赋税。并以此稳定社会基本秩序。

二、不动产统一登记实施中的问题

（一）统一登记信息标准不明确

目前我国不动产统一登记体系建设还不够完善，没有明确的信息统计标准，没有清晰的划分概念，引起统计工作中大量的冲突，甚至有错误信息出现。对于进一步整合登记职责与化构和对不动产权利人合法财产权保护很难真正落实。

（二）统一登记信息平台不完善

我国目前不动产统一登记信息平台没有建设起来完善的共享信息资源系统，一方面政府各部门之间不能实现共享信息资源，导致工作效率低下；另一方面不动产信息目前较为分散，原有的登记机关之间信息互通不能实现，存在违规违法钻空子的现象，市场秩序和当事人不动产合法权益都将会受到威胁。

（三）统一登记信息监管不到位

我国信息登记监督体工作不到位，在不动产信息登记方面尤其突出。一些不法官员借机谋取私利，出现腐败现象。不动产登记信息机构分散是导致监督管理不到位的重要原因。

（四）统一登记机构设置不合理

目前我国进行不动产统一登记信息机构设置不合理，机构职能重叠交叉和部分职能真空现象存在。一方面机构冗杂增加了不必要的财政开支，导致行政效率低下；另一方面需要的职能却出现真空，导致不动产登记体系部分缺失，制约社会经济发展。有些基层单位对不动产登记机构的不够重视，将登记职能归并到其他部门内，制约了不动产登记应有的作用的发挥。

三、不动产统一登记存在问题分析

（一）不动产登记依据不统一

由于各类不动产登记归属于各行业部门独自管理，长期以来相关各部门对口了一系列规章制度指导本部门不动产信息登记，都是基于本部门本行业角度考虑[4]。如《房屋登记办法》和《±地登记办法》等就是具有强烈部门行业特色的管理办法，从国家层面的高度进行信息整合这些法律法规不仅没有协调各部门信息整合发挥作用，反而成为了不动产统计登记的阻碍。因此，适当修改甚至废除现行规范性文件是迫切之举。

（二）机构职能整合存在人为阻力

在统一不动产登记机构与机构职能过程中，势必涉及到相关部门原有利益和人事调整，那么人为阻力障碍重重。在理顺过程中缺乏站在整体的高度统一协调各部门存在问题，导致各个管理机构信息沟通不畅，可能影响到绝大多数人的利益而加大了机构职能整合的难度。

（三）技术标准存在差异

在过渡阶段不动产信息登记时，所采用的的技术标准没有统一。如可能会对同一不动产颁发不同权利证书，且因为测量依据标准不一致登记的信息也不兼容。增加了日后不动产信息平台建设整合难度与工作量，很难实现信息共享。

（四）信息系统差异较大

在建立不动产登记大数据时，实现高度信息化为重点内容。由于目前依托不同的平台，平台建设信息水平有着较大差异，台账资料和数据图形对接联系不畅，实现数据传导和共享时需要大量人力物力进行补充完善，致使转换登记成果和共享资源难度加大。信息系统的建设水平参差不齐，数据差异多样对于不动产统一登记信息平台建设是最大障碍。

四、做好不动产统一登记的建议

（D）统一整合不动产办证机构

建设不动产统一信息登记机构便于提高工作质量与效率，降低行政支出，同时体现了便民利民的服务宗旨。整合统一的不动产办证机构要注意一下两个方面：一是坚持服务优先兼顾管理的出发点。不动产统一登记机关要明确以提供给市场公平、便捷的服务为目的，行政管理服务并不是其工作重点；二是注重效率与成本控制间达到平衡。遵循低成本和高效率，体现改革是楦好的服务市场的宗旨。

（二）协调相关部门完善登记体系

在目前不动产登记建设过程中，各个部口协同配合设计相关程序是重要的环节，尽力做好有机衔接不动产管理和登记之间的工作。以房地产交易管理市场来看，国土资源部与住房和城乡建设部需共同出台的相关规定，成为不动产统一登记过程中房屋交易管理的有力指导，实现交易登记业务流程无缝对接，为交易安全提供保证。

（三）优化登记技术流程

各类不动产登记相关的事项存在五花八口的状况，给办证群众带来极大不便。统一登记机构后，统一登记程序的执行就是至关重要的。登记机构应制度上为登记及时、准确地完成创造有利的条件，行动上依法规范对各环节权限与办理时限进行进一步的明确，统一的申请材料和登记要求。不仅有利于提高登记效率，而且相同程序与技术操作会对加强登记结果公平合法性。

（四）建设功能全面信息共享的平台

国土资源部应对不动产登记信息系统平台统一进行构建，相关部门配合对各类登记档案资料进行移交与整整理。第一，实现不动产登记信息共享，运用数据交换接口等方式相关部门实时互通共享不动产权属变动状况等相关信息；第二，建立和推行不动产登记信息依法公开查询制度，为公众信息知情权提供保障，并使不动产交易的风险降低，但维护权利人隐私也是应该充分考虑的必要因素。

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要回答这个问题，还得从商业银行授信的源头说起。

从公开的、可以查阅到的资料看，国务院金融主管部门规定的授信规范，主要有中国人民银行《商业银行授权、授信管理暂行办法》（银发〔1996〕403号）、《商业银行实施统一授信制度指引（试行）》（银发〔1999〕31号）、中国银行业监督管理委员会《商业银行授信工作尽职指引》（银监发〔2004〕5l号），等等。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公告（2004年第20号）附件2中序号41、42规定，《商业银行实施统一授信制度指引（试行）》和《商业银行授权、授信管理暂行办法》为中国银行业监督管理委员会监督实施的规章和规范性文件。前述公告的规定说明，中国人民银行早年制定的授信规范，得到了后来成立的中国银行业监督管理委员会的认可。

《商业银行授权、授信管理暂行办法》第四十二条规定，商业银行应根据本办法及中国人民银行的有关规定，制定本行的授权、授信管理办法。《商业银行实施统一授信制度指引（试行）》第十七条规定，商业银行应围绕统一授信制度，完善业务规章制度建设，制定统一授信管理办法及实施细则，以及相关的业务管理制度和风险管理办法。商业银行制定的统一授信管理办法和制度应报中国人民银行备案。《商业银行授信工作尽职指引》第五十四条规定，商业银行应根据本指引制定相应的实施细则并报中国银行业监督管理委员会或其派出机构备案。

根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的以上授权，各商业银行都制定了本银行的授信制度。由于各商业银行表述各自授信制度条文的用语不尽相同，各商业银行表述各自授信制度条文的用语与中国人民银行、中国银行业监督管理委员会的授信规范不尽相同，不动产登记机构办理因商业银行的授信申请的不动产抵押权登记时，对授信人、受信人根据表述不尽相同的授信制度签订的主债权合同和抵押合同的理解，有时会不着边际。

好在《商业银行授权、授信管理暂行办法》第四十四条规定，商业银行各项规章制度中有关授权、授信规定与本办法相抵触的，以本办法为准。不动产登记机构应当努力熟悉、掌握中国人民银行和中国银行业监督管理委员会制定的授信规范，依据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会制定的授信规范，厘清各商业银行各自制定的浩繁的授信制度条文（见图1）。

商业银行的授信，是指商业银行对其业务职能部门和分支机构所辖地区及其客户所规定的内部控制信用高限额度，具体范围包括贷款、贴现、承兑和担保。商业银行的授信当事人，包括授信人（即施事主体）和受信人（即受事主体）。授信人为商业银行业务职能部门及分支机构，受信人为商业银行业务职能部门和分支机构所辖地区及其客户。商业银行授信分为基本授信和特别授信两种方式。基本授信是指商业银行根据国家信贷政策和每个地区、客户的基本情况所确定的信用额度；特别授信是指商业银行根据国家政策、市场情况变化及客户特殊需要，对特殊融资项目及超过基本授信额度所给予的授信。授信按期限分为短期授信和中长期授信。短期授信指不超过一年的授信，中长期授信指一年以上的授信。

商业银行应根据国家货币信贷政策、各地区金融风险及客户信用状况，规定对各地区及客户的最高授信额度。在授信实施过程中，如果受信地区发生或潜伏重大金融风险、受信企业发生重大经营困难和风险、市场发生重大变化、货币政策发生重大调整、企业机制发生重大变化（包括分立、合并、终止等）、企业还款信用下降，贷款风险增加、其他应改变授信额度的情况，商业银行应调整直至取消授信额度。在授权、授信有效期内，商业银行对授权、授信进行调整或授权、授信终止，应及时报中国人民银行备案，并同时将新的授权书或授信书报中国人民银行备案。涉及外汇业务授权、授信的调整或终止时，应同时报外汇管理局同级机构备案。商业银行的授信，源于商业银行的授权。

商业银行的授权，是指商业银行对其所属业务职能部门、分支机构和关键业务岗位开展业务权限的具体规定。商业银行授权既分为基本授权和特别授权两种方式，又分为直接授权和转授权两个层次。基本授权是指对法定经营范围内的常规业务经营所规定的权限。特别授权是指对法定经营范围内的特殊业务，包括创新业务、特殊融资项目以及超过基本授权范围的业务所规定的权限。直接授权是指商业银行总行对总行有关业务职能部门和管辖分行的授权。转授权是指管辖分行在总行授权权限内对本行有关业务职能处室（部门）和所辖分支行的授权。商业银行应在法定经营范围内对有关业务职能部门、分支机构及关键业务岗位进行授权。商业银行的授权不得超过中国人民银行核准的业务经营范围，转授权不得大于原授权。商业银行法定代表人变更或任免分支机构主要负责人时，如果授权范围等内容不变，原授权书及转授权书继续有效。

商业银行的授权、授信，应有书面形式的授权书和授信书。授权书（含转授权书）应包括授权人全称和法定代表人姓名、受权人全称和主要负责人姓名、授权范围、授权期限、对限制越权的规定及授权人认为需要规定的其他内容。授信书应包括授信人全称、受信人全称、授信的类别及期限、对限制超额授信的规定及授信人认为需要规定的其他内容。授权人与受权人应当在授权书上签字和盖章。

商业银行的授权书和授信书应报中国人民银行同级管辖行备案。涉及外汇业务的授权书和授信书，应报外汇管理局同级管辖局备案，转授权还应同时报商业银行总行备案。

不难看出，授权，是相对于商业银行内部（业务职能部门、分支机构及关键业务岗位）的职权而言；授信，是相对于商业银行所辖地区及客户的信用而言。必须注意的是，商业银行的授信，不得超过商业银行的授权范围。

不动产登记机构办理因商业银行的授信申请的不动产抵押权登记时，应当注意以下问题：

第一，《商业银行授权、授信管理暂行办法》第十条第四项规定，授信额度不是计划贷款额度，也不是分配的贷款规模，而是商业银行为控制地区和客户风险所实施的内部控制贷款额度。商业银行应在确定的授信额度内，根据当地及客户的实际资金需要、还款能力、信贷政策和银行提供贷款的能力，具体确定每笔贷款的额度和实际贷款总额。也就是说，商业银行确定授信额度时，并没有具体确定每笔贷款的额度和实际贷款总额。不动产登记机构不可轻意将授信额度，当做主债权合同的主债权种类和数额，办理不动产的抵押权登记。

第二，《商业银行授权、授信管理暂行办法》第十四条，仅仅规定授权人与受权人应当在授权书上签字和盖章，没有规定授信人与受信人应当在授信书上签字和盖章。该办法第十六条第四项规定的授信书应包括的内容为“授信人认为需要规定的其他内容”，而非“授信人、受信人双方认为需要规定的其他内容”，这说明，该办法第十四条规定的“授信书”，仅仅是授信人（即商业银行）的单方意思表示。单方意思表示的授信书，不能作为申请不动产抵押权登记的主债权合同。

第三，《商业银行授权、授信管理暂行办法》第十八条规定，商业银行业务职能部门和各级分支机构与客户签订业务合同时，须向其出示授权书或授信书，双方应按授权书和授信书规定的授权、授信范围签订合同。该办法第十八条规定的合同，如果是包括了当事人的名称或者姓名和住所、债权的种类和数额、履行期限、履行地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款的书面合同的话，该合同可以作为申请不动产抵押权登记的主债权合同。

第四，《商业银行授权、授信管理暂行办法》第十四条规定的授信书和该办法第十八条规定的合同，是互相联系又互相区别的两种文本。在各商业银行制定的本银行的授信制度中，对前述两种文本的称谓，表述可能会有不同。不动产登记机构不能仅仅从《授信业务总协议》《授信协议书》《综合融资授信合同》 《授信额度合同》《最高额授信合同》等文本的名称上，去判断申请人提交的文本究竟属于授信书还是属于主债权合同，而是要细读文本条文，从内容上作出判断。

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关键词：物权法 信贷管理 法律风险 影响

中图分类号：F831 文献标识码：B 文章编号：1006-1770(2007)11-051-03

《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出了规定，明确物的归属，保护权利人的物权；鼓励物的利用，有利于发挥物的效用。《物权法》的出台是深化改革开放、进一步发展社会主义市场经济的必然要，标志着我国经济、政治、文化、社会建设进入了新阶段。就商业银行而言，《物权法》在担保物权等方面有着较大的变化和突破，给银行业务带来重大影响。

一、《物权法》的出台终结了当前我国担保物权法律规范不统一、内容不完善、甚至相互矛盾的现象，有利于减少银行业务的法律风险和操作风险

《物权法》出台前，我国有关担保物权的法律制度散落于《担保法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规，甚至一些部门规章、地方规定也对担保物权制度作出规定。出现同一种担保制度在各地操作流程、模式不统一，甚至发生纠纷后，不同地方的司法机关对同一问题的认定和裁判结果也不尽相同的现象。在降低了银行业务效率，增加交易成本的同时，给银行业务带来很大的法律风险和操作风险。《物权法》在总结现有的担保物权法律制度的基础上，对担保物权制度作出了统一规定，并明确《担保法》的规定与《物权法》规定不一致的，适用《物权法》的规定。这必将大大减少由于法律规范自身不统一带来的法律和操作风险。

二、完善了担保物权种类、扩大了担保物的范围，提供了更多担保工具，有利于银行拓宽客户群，调整客户结构，丰富产品线，进而促进业务增长

物权法定原则决定了担保物权的种类只能由法律规定，当事人只能在法律规定的物权种类间作出选择。在这一理念下，担保物权的种类越多，当事人可以选择的担保手段也就越多，交易也就越容易达成。与《担保法》相比，《物权法》不仅完善了现有的担保物权种类，如承认最高额质押，允许当事人将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。还借鉴国外的先进做法，创设了集合抵押和浮动抵押两种新的担保类型。准许当事人将现有的财产一并抵押设立集合抵押担保，或将现有的及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押设立浮动抵押担保。物权担保种类的丰富，拓宽了银行与当事人间的融资渠道。

在拓宽物权担保种类的同时，《物权法》还大大丰富了担保物的范围。这主要表现在：一是在《担保法》规定的担保物种类基础上，新增了“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”、“现有的以及将来的生产设备、原材料、半成品、产品”、“正在建造的建筑物、船舶、航空器”、“应收账款”以及“依法可以转让的基金份额”等新的担保物种类。二是规定“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可抵押，体现了“法不禁止即为允许”的的法制理念，极大地扩展了抵押物的范围。这有利于解决立法滞后于经济生活发展的矛盾，有助于发挥物尽其用的功能，鼓励交易和银行业务的创新。

三、完善了担保物权的设立和实现方式，有利于防范信贷风险，降低交易成本

这方面的规定，主要体现在以下几方面：

（一）确立了统一的不动产登记制度，明确了登记机构的职责。长期以来，由于对不动产抵押登记机构及其职责缺少明确统一的规定，导致实践中，各地确定的有关不动产登记机关五花八门，有的地方规定由同一部门承担抵押登记职责，有的地方规定房地分别在不同的部门登记；有的地方是由承担房地管理职能的土地管理部门或房屋管理部门办理登记，有的地方规定由房地产交易中心等等中介部门承担登记职能，有的地方甚至规定由工商部门承担抵押登记职能。这种规定的不统一，再加上缺少对登记机构职能的明确规定，导致各地在办理抵押登记所需文件资料、登记费用等方面差异很大，不仅加大了交易成本，而且导致出现重复抵押等现象时有发生，甚至影响到抵押权的效力。《物权法》针对现行不动产抵押登记中存在的问题，明确规定国家对不动产施行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。同时规定了登记机构应当履行的职责、不得从事的行为及其违反职责的责任。这些规定必将有利于规范不动产抵押登记，降低抵押设定成本，减少因登记机构不统一带来的风险。

（二）设立不动产预告登记制度，有利于降低不动产重复抵押贷款风险。当事人间签订的买卖房屋或其他不动产物权的协议，在当事人间成立的是债权关系，是将来取得物权的原因关系，在未依法办理有关物权过户或登记手续前，买方等权利人享有的只是请求卖方等义务人履行协议的请求权，属债权范畴。如果卖方等义务人在办理过户等手续前，将不动产再次出售或重复抵押给他人的，将可能损害先与卖方等义务人签订协议的权利人的利益。不动产预告登记制度的确立，赋予了预告登记对抗主义的效力，有效地防止出现 “一房多卖”和“重复抵押”等问题。为保护银行信贷业务安全，特别是个贷业务安全将起到很好的作用。

（三）完善了担保物权实现方式。根据现行的《担保法》规定，担保权人只有在债务履行期限届满未受清偿的情形下，可以与担保人协议抵债或拍卖，协商不成的，通过向法院，确认担保物权。债务人不履行判决时，担保物权人需向法院申请强制执行。在强制执行程序中，人民法院需先委托评估机构对担保物进行评估。这样，担保物权的实现需缴纳诉讼费、执行费、评估费和拍卖费等费用，担保物处置成本极高，在某些情形下，担保物处置所得尚不足以支付有关费用，这种规定对担保权人极为不利。在既有人保和物保时，特别是债务人自身提供物保时，规定“物保先于人保,需先处置担保物“，这更限制了担保物权人的选择权，有悖于担保权人设置担保的初衷。《物权法》对上述规定进行了修正，这主要表现在：一是在担保物权的实现条件上，该法允许当事人自行约定实现担保物权的情形并不仅限于债务人不履行到期债务；在实现途径方面，该法规定当事人不能就实现方式达成一致时，权利人可以直接请求法院拍卖、变卖担保财产而非必须通过诉讼程序。二是在既有人保，又有物保时，《物权法》规定，当事人可以自行约定担保实现顺序，缩小了保证人的先履行抗辩权。

四、确立了不动产物权的善意取得制度，有利于稳定财产流转过程中的法律关系，维护银行担保权人等善意第三人利益，有利于遏制物的担保人与第三人恶意串通损害银行权益的行为，防范信贷风险

善意取得，亦称即时取得，是指无处分权人擅自处分财产权于第三人，如第三人在有偿取得该财产权时出于善意，即依法取得该财产权。善意取得制度作为民法物权中的一项重要制度，为各国立法所普遍接纳。我国现行民事立法尚未建立完整的善意取得制度，严重影响了财产流转的稳定性，及善意第三人的合法权益，甚至成为一些人恶意诈骗的工具。从银行的角度看，善意取得制度的缺失，直接影响到银行担保物权的稳定性及依据其取得的优先受偿权。这主要表现在：一是无处分权人设定抵押、质押等行为一旦被认定无效，将直接导致担保物权被认定无效，致使银行等担保权人对担保物丧失优先受偿权，设置担保的目的落空。二是在一些担保人或担保物涉嫌犯罪的经济纠纷案件中，存在着对银行等善意第三人和刑事追赃间谁的效力优先的问题。由于现行法律对此缺乏规定等多方面因素的影响，往往导致影响等善意第三人的权利得不到保护。

《物权法》第106条明确规定了物权的善意取得制度，根据该条的规定，动产或不动产的所有权的第三人可以善意取得；其他物权，当事人也可以善意取得。这意味着与银行信贷业务密切相关的担保物权，只要符合《物权法》第106条规定条件，银行等担保权人是可以依法善意取得的，银行可以据此来主张无处分权人处分行为的有效性，对抗刑事追赃行为，主张优先受偿权或所有权，维护银行的合法权益。

我们在看到《物权法》的进步和创新的的同时，也要看到其一些规定给银行业务带来的风险，需要我们特别关注：

（一）担保物权种类和担保物范围的扩大提供了业务增长机会，也伴生了新的风险。以各方关注的动产浮动抵押为例，该制度被视为极大地拓宽了中小企业的融资渠道，促进银行信贷投放，但应当注意的是，该制度下的抵押标的物具有变动、不特定的特征，银行现行的授前风险评估及授后风险控制都需要调整以适应其特点，防范风险。

(二)在建立健全一系列配套的制度规则之前，《物权法》尚不能有效发挥其作用。如，该法规定了不动产统一登记制度，有利于简化担保手续、有效公示物权，但短时间内尚不能实现该制度而仍将持续目前多头登记、手续繁复的局面。又如，该法允许以法律行政法规未禁止抵押的财产设定抵押，但在相应登记制度未建立完善的情况下，银行接受这些财产抵押仍有相当的风险。再如，该法简化了担保物权的实现程序而有利于银行，但在民事诉讼程序未相应修改前，该制度并无实施之可能。

(三)要充分注意《物权法》对债权人权利的限制。该法总体上来说是加强了对债权人的保障，但在具体规则上，仍有一些限制债权人权利的新规定，如，缩短了抵押权的行使期间。根据担保法司法解释的规定，担保权人可以在主债权诉讼时效届满后两年内行使抵押权，而《物权法》规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。又如，有关物权归属和内容以不动产登记薄为准的规定，这就要求，银行在确认担保物权属内容时，不能仅依靠担保人提供的有关不动产权属证明记载的内容，而是需向登记机关了解核实有关物权的归属和内容，避免因不动产权属证书与登记薄记载内容不一致带来的风险。再如，在有关质押担保财产范围的规定方面，规定“法律、行政法规规定的其他财产权利可以出质”，这就意味着能够质押的财产必须有明确的法律、行政法规的规定依据。目前实践中一些地方性规定中允许质押的财产，如“出租车牌照经营权”质押等存在质押无效的风险。等等。

(四)要及时调整完善规章制度及合同文本。顺应法律对担保形式、担保财产范围的创新规定，比如动产浮动抵押、最高额质押、应收账款质押、可转让的基金份额质押等，银行要积极开发新产品，尽早制定业务办法、操作规程及合同文本。针对《物权法》对现行担保法律制度的修改，要及时修订内部流程及合同文本，适应新的要求，切实防范风险。

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虽然房屋转让合同网签工作已在许多城市开展，但对于转让合同网签的必要性和重要性，房产管理部门及工作人员的认识仍未达成普遍性的共识。但笔者认为，房屋转让合同网签作为房屋交易管理手段，在促进房产市场公平、诚信交易方面发挥着重要的作用，其存在有着充足的法理依据和现实依据。

一、合同网签具有法理上的正当性

房屋转让合同网签包含两个最基本的功能：房源核验以及防止“一房多卖”。房源核验是对转让房屋的自然状况、权利状况、有无查封等限制交易情形在签约前进行核实、验证；经过房源核验，房屋转让双方通过交易管理机构提供的网络平台签署房屋转让合同后，该套房屋在该平台中不得再次进行转让合同网签或者抵押合同网签等交易行为，即防止“一房多卖”或者“一房多次交易”。

1.房源核验功能为交易的真实性提供保障

房源核验是由房屋交易管理部门提供平台及数据，供转让双方对房屋的自然现状和权利现状进行核实和确认。房屋交易管理部门的基础数据来源于法定权威部门（不动产登记部门共享提供的不动产登记数据以及商品房预售许可部门的商品房许可销售数据），房屋交易管理部门履行职责所产生的政府公信力，以及转让房源的权威数据核验确保了交易标的物的真实性，节省了交易双方的成本。特别是在房源核验时可以让受让人及时了解该房源是否存在限制交易等权利瑕疵，其交易知情权得到了较为充分的保护。

2.防止“一房多卖”功能是“诚实信用”法律原则的具体体现

首先应当明确的是“一房多卖”不是房屋所有权人的当然性正当权利。我国《民法通则》规定了民事活动应遵循“诚实信用”和“权利不得滥用”原则，《合同法》也规定了“诚实信用”和“依合同履行义务”原则。按照法理界的共识，合同是当事人之间的法律，房屋转让合同一旦签订，双方当事人应当诚信履行相关权利义务，违背合同义务，将房屋再售他人，与法律规范的价值追求相悖，不能视其为具有正当性。因此，房屋转让合同网签利用技术手段，防止在交易系统平台内“一房多卖”，其正当性契合民事法律规范的价值追求，是民事法律中帝王条款“诚实信用原则”的具体体现，而非前述观点所认为的没有上位法依据。

二、合同网签是维护房产市场交易秩序的重要手段

就合同网签的现实功能而言，其维护房产交易市场秩序的作用主要体现在：

1.防止利用虚假房产进行欺诈

在房屋交易特别是存量房市场中，房源信息为出售方所控制，交易信息乐夭欢猿疲不法所有权人利用交易惯例将不能交易的房屋借转让之名诈取购房款项，购房人往往面临“钱、房”两失，维权艰难的局面。转让合同网签以房源核验为前提，特别是在存量房转让中，购房人能够在签约之前充分了解房源状况，特别是有无限制交易情形存在，这样可以有效改变其在交易中的不利地位，有利于防止欺诈。

2.防止利用房产多次交易，保护购房人合法权益

房屋转让合同网签后，其交易的房源在系统内锁定，维护了购房人的合法权益，同时也减少了因合同双方任意违约给市场造成的不确定因素，有利于维护房产市场交易秩序的整体稳定。

3.合同网签可以成为政府综合管理、分析房产市场的有效载体

借助转让合同网签技术手段，政府部门可以通过房屋转让合同签约将房产经纪机构及人员管理纳入房产交易市场一体化管理，及时搜集、获取并分析房产市场较为真实的原始交易数据，判断市场走向及趋势，为政府宏观管理房产市场提供扎实的基础。

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关键词：房地产；税收调控；定位；税收体系

中图分类号：F810.42 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2012）09-41 -02

引言

当前，在全球经济逐渐回暖的背景下，我国的房地产的价格也呈现出攀升态势，这就潜藏着泡沫风险。房地产税收成为调控我国房地产行业的重要手段之一，针对税制存在着“重流转、轻持有”等问题，应进行房地产税收的改革，保证我国房地产行业的平稳发展。近几年，我国城市的房地产价格超出了市民的承受能力，出现了宏观调控的失灵现象，引发了一些社会问题。如何将房地产价格回归到正常的市场承受范围，成为政府的宏观调控目标。因此，我国的房地产宏观调控比较密集，但是，仍然难以抑制房价的上涨速度，这成为国内的热点问题。房地产的税收调控应成为有效调控房地产市场的重要手段，以防范经济风险，促进国民经济的持续稳定发展。

一、我国现行房地产税收的现状及面临的主要问题

（一）我国现行房地产税制的现状

房地产税收主要是房产税和契税。根据房地产税收是房地产交易通过取得、保有和流转环节进行纳税。在取得环节方面的房地产税收包括营业税、城市维护建设税、、契税、印花税、城镇土地使用税、土地出让金等等税费；在保有环节方面的房地产税收包括有土地使用税、房产税；在流转环节方面的房地产税收包括营业税、契税、个人所得税、土地增值税等等。这就是我国现行房地产税制的现状，取得环节和流转环节存在过多的税费，相对于此，保有环节的房地产税收的税费比较少，说明房地产存量税源还有待积极开发。

（二）我国现行房地产税收面临的主要问题

1、我国房地产税收种类过多，不利于监管

当前，我国房地产税收的税费有十几种之多，这远超出了实际征收税种。这种情况下就造成了税费结构复杂，出现了反复交叉的繁琐征税的现象。由此导致税收征收的困难和政府监管的难题。这对房地产税收的理论方面的研究带来麻烦，给会计制度的完善造成了阻碍。繁多的房地产税种造成了重复征税，再加上土地出让金价格的上涨，给房地产开发企业带来了沉重的开发成本，这些税费最终还是转嫁到了购房者身上，并且房地产开发企业尽量地采取合理避税和逃税的手段，对房地产税收的征管带来了难度。房地产税费出现了互相混淆的现象，以费代税、以税代费，这样弱化了房地产税收的严肃性和规范性，从而导致了税收调整能力的下降。

2、房地产税收在持有和流转环节比重的不合理

我国房地产税收显著的特点就是重流转，轻持有。一旦将房地产出售，就产生各种税费，比重非常大。但是，对房地产的保有方面的税负就比较轻。目前的房地产税收对交易税收有着明显的调控，但是，非经营性的房地产税收比较低，就不能调节购买多处高价位的住宅，难以进行调节房地产供需关系及其结构。这种流转环节的房地产税收要高于其他国家的税负，严重抑制了房地产的良好发展，容易出现偷逃税的不良行为，危害了房地产市场和社会。造成房地产税收在持有和流转环节比重的不合理的背后原因主要包括，我国的房地产持有环节的税种比流转环节少，并且持有环节税率也比流转环节的房地产税率低。这样带来的房地产市场反应就是：房地产流转环节成本比较高，引发了房价的高速增长；而房地产持有环节的成本低，使得投机性购房而持有房地产，待价高而售。

3、房地产的税收不合理，造成了税收征管困难

一方面我国房地产税收在计税的依据方面存在着不科学，还没有健全房地产的评估制度，造成了税收征管困难。房地产的评估税种多，操作上面很不规范，难以有效地使房地产各种环节进行科学合理的计税。另一方面，我国房地产企业的预收账款税金的会计处理不符合会计费用配比原则，在房地产所有权未发生变更的情况下，就不能进行收入的确认；并且前期将房地产税费缴纳，减少了企业的流动资金，影响了房地产企业的正常运营。

二、我国房地产税收完善的有效措施

（一）合并房地产税种，开征不动产税

为了简化我国房地产繁杂的税种，可以将房产税、土地使用税费等性质的税费，统一为不动产税。这样就能够将房屋、土地地上建筑物都进行纳税依据。这样能够有效增大房地产税收的征税范围，使免征对象更加明确，能够改变我国房地产税收的重流转轻持有的不合理状况。应将持有环节征税范围包括非普通住宅，使得个人所有非营业性住房进行征税，这包括了城乡的房产和土地，并将经济组织的用房纳入房地产持有税收当中。同时，根据不动产的类型，制定不同的房地产税率，如个人住宅的类型不同，采取超额累进税率制。对于开征的不动产税，根据分税制财政的政策，应对税收权限进行下放，按照省级政府制定的不动产税收政策，根据当地经济状况，县级政府可以选择适用的税率，培育地方的房地产税收。

（二）开征不动产闲置税和设立土地年租金制度

我国房地产市场供给不均衡，存在着大量闲置的土地和房产，造成了资源的浪费。很多房产的囤积的目的就是投机，搅乱了房地产行业的发展。为此，开征不动产闲置税能够抑制房产的投机行为，降低房地产泡沫风险。对于房地产的保有环节征税方面应设立土地年租金制度，这样才能有效降低房产的开发成本，降低房价。

（三）改变预收账款会计处理方法

房地产开发应在每月根据预收款确认税金，及时申报，在计提税金时在会计上作为借记递延税款，在收入实现时统一向税务机关汇算清缴。这样就能够有效提高房地产税收监管和征收，也保证了房地产开发企业的流动现金。

（四）完善房地产税收法律体系

为了加强房地产税收调控的功能，应加强我国房地产税收法律体系的建设，制定一部专门的适合我国国情的房地产税收法律，从而统领各单行税法。并针对房地产税征收规章制度及暂行条例进行补充、完善及改进，从而形成一套完善的关于房地产税收的法律体系。这样为房地产税收提供法律的保证。

三、结论

通过对我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究，得出房地产税收调控手段具有很好的独立性和较高的调控效果。房地产税收调节方式能发挥较高效率，缓解当前的房地产市场的供需矛盾，控制房价的上涨态势。在房地产税制完善方面，应实施房地产流转税及房地产不动产税，消除房屋的套利现象，压缩非住房的市场需求，降低房地产价格，保护市民正常的住房需要，维护好房地产市场的供需平衡。要不断健全房地产税收体制，发挥房地产税收调控的杠杆功能，切实推动房地产市场的平稳健康发展，更好地满足广大市民的合理住房需求。

参考文献：

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[4] 毛成银. 我国现行房地产税收存在的问题及对策研究[J].财会研究，2011，（11）.

[5] 姜健.我国房地产税收调控政策优点与定位[J].商场现代化，2011，（02）.

作者简介：

篇7

关键词：物业税  房地产  改革

        0 引言

        物业税，又称财产税或不动产税，主要针对土地，房屋等不动产，要求承租人或所有者在保有阶段每年按照要求缴纳一定比例的税款，而所应缴纳的税款会随着不动产市场价值的变化而变化。例如，地铁、公路、花园等公共设施的完善，必然会带动周边房产价格的提升，从而对应的物业税也要提高。

        1 开征物业税的背景分析

        目前，世界上大多数市场经济比较成熟的国家都有面向房地产课税的税种。特别是在欧美发达国家，物业税作为一项重要税种已存在很长的发展历史。在美国，并没有单独征收的物业税，其物业税是包含在财产税里面的，其中对土地和房产等不动产所征收的一般财产税即相当于我们所讲的物业税。美国的一般财产税是地方税的一种，通常由州政府和地方政府共同分享。虽然物业税在州政府财政收入中占很小比例，但却是地方政府最重要的收入来源。

        我国现行房地产税制相对完整但比较复杂，分布于房地产开发建设、交易和保有等各个环节，从广义上讲，房地产税包括土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、营业税等十几个税种，它们对于统筹房地产市场管理，提高房地产使用效率，贯彻国家房地产政策和控制固定资产投资规模等方面发挥了积极作用。但毋庸置疑的是，目前房地产税制体系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环节税种偏多，税负偏重，存在着因税种交织而导致重复征税的现象。而针对保有环节则税种较少，致使其调节职能和统筹职能未能随着我国社会和经济的发展而加强，呈现出弱化的趋势。

        我国自2003年以来便出现了征收物业税的提法及相关研究。以国家财税部门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机构都给予高度关注并就进一步深化房地产税制改革进行了深入广泛的研究。到2009年，国务院公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革意见的通知》。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。与以前物业税在北京、深圳等地“空转”不同，此次是国务院首度将物业税提到政府r的议事日程，表明了中央决策层对物业税的关注。

        2 开征物业税的必要性

        2.1 简化税制，规范房地产市场。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合，有利于推动我国内外税制统一的进程。目前，我国涉及房地产的税种有十多种，而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并，建立统一的物业税，减并税种，合理收费，降低税负，拓展税基，壮大税源。并且把相应的征收环节后移，将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担，降低初始阶段的成本，增加保有阶段的税收，进而降低购买者买房的“门槛”，更好的激活房地产业的发展。

        2.2 调节收入分配，缓解贫富差距，促进社会公平。公平和效率，是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，如何能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中，土地和房屋一旦增值，开发商和业主将获得更多的利益，而政府无法参与增值价值的再分配，从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多，谁的财富增值的就越快。买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段，使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。一方面，对拥有不动产多者征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面，物业税收增加了地方财政收入，有利于当地公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。

        2.3 进一步遏制投机行为，提高土地资源的利用率。我国房地产税费制度目前不能很好的限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，容易引起市场的不稳定,同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求，减少在消费端的不合理的需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展。

        2.4 稳定城市财政收入来源，促进社会整体利益实现。物业税的另一重要意义主要在于财政管理体制的完善和地方税收体系的变革。目前土地出让金占地方政府预算收入的60%到90%。自从实行分税制以来中央财政通过扩大中央税和共享税的范围不断侵占地方税源，导致“中央富地方穷”的局面，迫使很多地方不得不“卖地求财”，变相的造成了“房地产劫持地方政府”的局面。而物业税作为地方的主体税种，以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长，进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为，抵制不理性投资，摆脱地方财政对于土地的依赖，促进政府通过改善公共建设，提高公共服务，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。

        3 开征物业税的难点及对策

        2006年以来，物业税在全国多个省市实行“空转”，但过程并不顺利，成果并不显著。“简税制、宽税基、低税率、严征管”的物业税方案的实现仍面临着众多的难题。

        3.1 税基的科学划定 从物业税的财产税性质来看，应统一以物业所体现的价值作为课税的依据，而现阶段我国城镇大多数居民的住房仅是维持生存基本需要的消费品，不能纯粹作为财产。目前困扰的问题是物业税仅对二处住房以上的物业或高档物业征收？还是所有物业同一标准征收？根据国外通行的做法，在采用房地产市场评估价值的时候，对不同类型的不动产可以采取不同比例。如普通住宅适用于较低的比例，而别墅适用于较高的比例。设立人均（或户均）物业价值的最低起征点，对于超过一定面积的居民住宅要采用较高的征收比例，从而解决现行房地产税制中存在的计税依据不合理的问题。

        3.2 房地产评估制度需进一步完善 物业税开征的基础是定期对房地产进行价值评估工作。但目前我国没有建立起完善权威的房地产价值评估体制机制，房地产评估行业内部存在着良莠不齐的现象，经常出现在对同一不动产评估时，不同的评估机构可得出不同甚至相差很大的价值量。在这种情况下，很难为物业税提供科学合理的税基基础。发达国家的做法是国家制定规章制度，社会和市场评估机构具体实施，行政主管部门进行有效监督，依据公开、透明、规范、动态、易操作的标准，在总体上降低综合税率，突出物业税作为单一税种的调节作用。

        3.3 土地出让制度何去何从 我国实行的土地制度是“批租制”，即土地使用权归国家，用地者可以购买一定期限的土地使用权。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，等价于土地使用有效年限在经济上的价值体现。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源，但也进一步导致了土地滥用和房价上涨。开征物业税会把土地出让金归并入物业税按年收取，好处是显而易见的：一方面，降低了城镇居民购房置业的门槛；另一方面也为地方政府带来稳定的税源。但这样做也会大大减少当前地方政府的财政收入，影响政府提供公共服务的能力。因此，物业税的开征会遇到来自当地政府的阻力。

        3.4 如何避免旧房的重复征税 至今土地批租制已实行20多年，相当数量的房地产已经一次性缴纳了土地税费。如果这些房地产同样开征物业税就意味了重复征税，导致此类房地产业主承受额外的税收负担，违反了社会公平的准则。但如果对拥有房产甚至大量房产的人不征税，则必然会带来新的不公平。

        总之，完善、科学、合理的税收体系，是衡量市场经济体制是否成熟的重要指标，也是社会公正、公开、公平的具体体现。开征物业税对于国家而言，能扩大税基，抵制投机，缓解贫富差距，但如果措施不当，则不会给老百姓带来直接的好处，甚至会影响社会的和谐稳定。综合各方面因素，物业税的实施将会有利于房地产业健康发展，但如何制定执行则需要政府借鉴参考他国经验，广泛听取人民群众意见，真正做到有的放矢，稳步推进。

参考文献：

[1]黄朝晓.土地增值税去留之我见.税务研究，2008，（4）：64-65.

[2]张青，薛刚，李波，蔡红英.牧业税研究[m].北京：中国财政 经济出版社，2006.

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（一）成品油销售企业资产管理的特征

在整个国内石油行业上下游一体化的产业链条中，成品油销售企业处于石油勘探开发、炼化、成品油销售整个产业链的末端，是实现整个行业价值的关键所在，是实现成品油收益的最终环节。成品油销售企业的资产主要表现为以成品油仓储库、加油站零售终端等为载体的资产组合，具有空间位置分布广、管理使用层级多、种类繁多、更新替换频繁，不同资产更新周期不同步等分散性特征。

在成品油销售企业的资产管理实践中，由于管理理念、管理制度和管理工具的缺失，资产管理主要存在以下问题：

第一，资产管理偏重于价值管理，资产实物管理与价值管理脱节，对资产新增到退出各环节监管不到位，造成资产信息缺失，资产动态未及时更新，资产账实不符；租入资产、低值耐耗品等资产管理由于未建立配套的实物管理规范使得其在实物管理上存在缺位，账外资产的存在使得资产毁损流失游离于监管之外，极易触发道德风险。

第二，资产使用和管理脱节，资产使用效率不高，资产达不到最大效能。管理职责不明确，资产管理、使用、鉴定、维修等部门职责划分不清晰，人员职责不明确，部门间缺乏有效沟通，资产管理缺乏主观能动性。比如资产购建部门与财务部门沟通不顺畅，造成新增资产转资不及时、不准确；资产使用部门、运营管理部门与财务部门沟通不顺畅，资产调拨处置相关处理不及时；运营管理部门、维修管理部门与财务部门之间沟通不顺畅，导致资产不能得到及时维修，维修预算资金不能及时到位等，出现资产带病运行的情况；闲置资产信息缺乏有效披露平台，资产需求单位更倾向于购建新的资产而不会选择资产调拨。

第三，信息传递不顺畅、信息化手段滞后，各职能部门根据自身管理职能开发信息系统，缺乏部门间整体协调，资产购建价值链上同时存在多个系统，不但未能大幅提升管理效率，反而增加了员工的工作量，多系统间的协同及员工培训等大幅增加了管理成本。

第四，固定资产后续支出缺乏科学的统筹规划，后续支出的决策者和执行者缺乏全局观念，由于未受绩效及决策考核约束，加之管理跨度大、现场勘察困难以及出于安全风险防控考虑，更倾向于采取宽松的成本控制政策，节约成本一般不会作为首要的考虑因素。

（二）成品油销售企业固定资产后续支出的特点

固定资产的后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。成品油销售企业固定资产后续支出主要包括对存量固定资产的改造、改扩建、维修维护等。

此外，由于成品油销售企业实行严格的全口径预算管理模式，资本性支出纳入投资计划管理，收益性支出纳入费用预算管理。企业自身管理缺乏规范和有效衔接，出于资本性支出计划整体平衡的需要，很多规模较小，无法落实下达投资计划项目存在资本性支出费用化风险。这种情况下，资产运营单位一方面受到严格的资本性支出投资计划的严格限制，另一方面面临着生产经营及安全风险防控的现实要求，?魍车陌肴斯せ?的改造维修项目管理模式造成资本性支出预算与现实需要存在不匹配，此时，由于资本性支出更为严格的预算控制，执行者就有了将原本属于资本性支出的支出项目划分为收益性支出的冲动。

二、资本性支出与收益性支出划分的理论探讨

根据《企业会计准则第四号―固定资产》第六条和《企业会计准则第四号―固定资产》应用指南的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业或该固定资产的成本能可靠的计量，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当将后续支出资本化计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值。不满足上述规定的后续支出，应当将后续支出费用化在发生时计入当期损益。

对于固定资产的后续支出，税务上与会计处理上并不一致，而是存在一些差异。《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕084号）第三十一条规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：

“（一）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上； （二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上； （三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途”。

新实施的企业所得税法，将固定资产的后续支出分为费用化的一般修理支出和资本化的支出，其中资本化的支出又分为固定资产的改建支出及大修理支出。

新税法将不动产的资本化后续支出视为改建支出，将动产的资本化后续支出视为大修理支出，均作为长期待摊费用，按照规定摊销准予税前扣除。

《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

“（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出； （四）其他应当作为长期待摊费用的支出”。

对于第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，《企业所得税法实施条例》第六十八条明确指出，“是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出”，显然这是指不动产的改建支出。该条同时规定，对于已经足额提取折旧的不动产固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限摊销；对于租入不动产固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期摊销；对于其他不动产固定资产的改建支出，延长固定资产使用年限的，应当适当延长折旧年限，并相应调整计算折旧。需要注意的是，对于不属于足额提取折旧的不动产和租入的不动产的资本化后续支出，不作为长期待摊费用，按照实施条例第五十八条规定，要计入资产的计税基础，按调整后的计税基础计算折旧税前扣除。

三、资本性支出与收益性支出划分的实践探索

在成品油销售企业的资产管理实践中，固定资产资本性支出预算受到投资计划的刚性控制，后续支出决策者不受效益考核约束，加之管理跨度大、现场勘察困难、安全风险防控等因素，成本控制和准确划分后续支出类型成为次要考虑因素，资本性支出费用化形成账外资产成为可能。不仅为企业带来内部资产管理问题，同时增加了企业税务风险。为有效解决成品油销售企业固定资产后续支出中资本性支出与收益性支出划分不准确的管理难题，根本途径是从固定资产管理特点及存在的问题着手，建立一套完整的资产管理理念与体系，强化基础管理，借助系统工具，运用条码技术，强化约束激励机制，同时建立符合企业自身特征的后续支出定性与定量标准。

（一）强化固定资产基础管理

从资产购建、资产转资、资产调拨、资产改造维修、资产处置的资产全生命周期动态跟踪管理，建立定期与不定期资产盘点制度，保证资产增加及时入账、资产要素信息完整准确、资产状态及时更新、资产账实相符。强化资产购建部门、资产运营管理部门与财务部门的衔接配合，及时准确维护资产增减变动及状态变更等动态信息，有效推进资产基础工作，为其他各项资产管理奠定坚实基础。

（二）打造资产管理信息系统

建立贴合实际、功能齐全、操作简易、界面友好的项目管理（含固定资产后续支出项目）与资产管理一体化信息共享平台。通过现代化的信息系统工具，及时掌握资产总体状况、资产明细等信息，准确记录资产名称、规格型号、使用单位、增加日期、保管责任人等要素信息，及?r反映资产改造维修、闲置、待报废、待处置等信息。通过将资产卡片信息电子化，实现对资产要素信息和状态信息实时监控。

（三）借助资产编码与条码技术

充分利用条码识别技术，为每项资产建立唯一的资产条码标签，粘贴在固定资产明显位置，通过条码扫描工具实现资产盘点信息采集操作，系统自动比对资产台账信息与盘点采集的资产信息，实现资产盘点信息化。通过条码技术的应用，为每项资产建立一个资产身份证，成为其他各项资产管理工作的信息识别基础。

（四）建立有效的约束激励机制

建立有效的管理约束与激励机制，将资产管理及决策事项纳入绩效考核，严格开展项目后评价工作，将项目后续支出实施前后相关指标客观比对，奖优罚劣，激励相容，有效提升各级资产管理人员的责任感和工作积极性。

（五）制定固定资产后续支出划分标准

首先，将成品油库、加油站固定资产按设施设备及位置分区分类，如将加油站房屋建筑物、加油棚、罐区基础、地坪场地、围墙、供配电系统等划分为设施类资产，将加油机、加气机、油罐、输油管线、发电机机组、油气回收系统、液位仪、站级管理系统、视频监控系统等划分为设备类资产。

其次，针对不同资产制定不同构成部件的维修改造管理标准。特殊资产制定计量单位和费用支出双重上限标准，如地坪场地设定面积标准和维修支出双重标准，资产后续支出发生时套用对应标准，超过相应标准之一的，划分为资本性支出并履行相关报批手续，未超过相应标准的划分为收益性支出。

此外，在资产管理上应当按照成本效益原则，依据不同资产管理风险，抓大放小，一类一策，关注重点风险领域。在后续支出项目管理上，应当加强规范管理，有效防范管理风险，在避免预算松弛风险、平衡管理成本前提下，对于不具有计划性、随机发生的设备设施资本性支出项目，可尝试建立资本性支出项目计划池制度，疏堵结合，适度放权，解决必要的资本性支出项目无计划预算可用的困局。对于后续支出划分标准，应当按照税法和企业会计准则相关规定，结合企业实际，建立企业自身标准，为资本性支出与收益性支出的划分提供更为清晰的参照标准。

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一、基本情况

金昌市公证处2002年以来共办理各类公证6349件，其中证据保全、不动产事务、遗嘱继承赠与等民事、强制执行、涉外涉港澳台等五类公证1561件。在本次公证质量检查中，重点检查民事经济类公证共526件，其中民事公证425件，经济公证101件，经统计：合格证为521件，占总数的95.3％；基本合格证25件，占总数的4.7％；未发现不合格证。重点检查涉外涉港澳台公证共262件，合格证257件，占总数的98.1％；基本合格证5件，占总数的1.9％；未发现不合格证。另外，该处还在全处集中评查中通过民主评议评出优秀卷4件，对承办公证员给予了奖励。

永昌县公证处2002年以来共办理各类公证373件，其中民事类117件，经济类256件。本次公证质量检查全面检查了所有办结案卷。经统计，合格证为373件，占总数的100％；未发现不合格证。

在检查中，市司法局和两级公证处采取承办公证员汇报自查结果、填写“质量检查阅卷笔录”、座谈检查体会等多种方式，找出实践工作中存在的问题，大家帮助提出改进意见。公证员们还利用这次检查提供的交流机会，研究和探讨了一些公证理论热点和实践难点，如能否提供刑事诉讼证据保全公证、遗嘱公证如何达到保密要求等等，从而提高了自身的业务水平。

综上，本次公证质量检查通过全面自查和地区互查，重点检查了市、县两级公证处各类公证事项办结案卷1161件，合格与基本合格率达到100％。我市公证人员确能坚持真实、合法、程序、规范的公证原则，办理公证时严格审查、认真把关，保证了公证质量。

二、存在的问题

1．存在轻视实体与程序其中一方的工作误区。一些公证员在办证时，或因事项简单而不仔细询问、理顺法律关系，或一味追求事实准确无误而忽视公证程序要求。

2．谈话笔录制作水平有待进一步提高。如谈话不能紧扣主题、切准要害，谈话内容缺乏“告知义务”内容，谈话针对性不强，谈话文字书写不规范等。

3．个别公证卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要证据、《受理通知书》，公证书无页码，公证书出证日期与审批日期不一致等。

4．具体办证中把关不严的问题时有出现，特别是现场监督类公证，由于申请单位的原因，往往导致先公证后补相关材料。

5．档案管理方面存在安全隐患，没有专用保险柜，遗嘱等保密卷宗存放不安全，安全措施不完备。

6．限于实践操作困难，大部分案卷无法做到收费凭证入卷，公证处一般采用变通办法，仅将发票号码抄录在案卷中。

三、改进措施

新晨

针对检查中发现的问题和不足，我们争取能纠正的，及时纠正；对目前无法补救的，如大量案卷缺少受理通知书等，将之纳入公证处内部制度建设解决，在今后工作中注意改进。同时，还提出一些具体的改进措施：

1．进一步加强政治理论和业务知识的学习，充分认识公证工作的重要作用，提高公证人员的素质。

2．坚持高标准、严要求，严格执行公证质量标准，落实各项规章制度，及时查漏补缺，力争今后公证质量实现新的突破。

3．完善工作制度、健全工作程序，要抓紧制订档案管理等业务制度。

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［关键词］ 动产质押 课程设置

一、动产质押的含义

质押监管是近年来出现的一种金融服务与物流服务的创新，质押监管业务中主要模式之一是动产质押监管。

动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照中国《担保法》的规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。设定动产质押，出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。根据中国《物权法》的规定，质押合同是诺成合同，并不以质物占有的移转作为合同的生效要件。

“动产”是指不动产（土地和土地上的定着物，如建筑物、植物等）以外的财产，如机器设备、原材料、车辆、动物、各种用品等等。不动产的特点是不能随意移动、变动，其市场价格的变动也相对较慢，变现较慢；而动产则相反，易于移动和流通，变现较为快速。由于不动产的上述特点，使到不动产在金融借贷领域更容易被接受为贷款的抵押物（通常为土地和房产）。而动产也因其容易移动等特点，很难被接受为贷款的抵押物。

对于拥有动产却不拥有不动产的个人或者企业来说，想从银行处获得贷款又难以用动产作抵押；银行是靠贷出款项赚取利息为主要营利手段的，作为银行方，都希望多贷出款项，赚取更多的利息收入。由于双方都有需求，于是就采用了“质押”这种形式来解决这个矛盾，使到没有不动产的人也能从银行借到钱。“动产”被“质押”出去后，这些动产的“占有”人就变成银行了，由于“质押”的占有权归了银行，银行借出去的钱就比较有保障了。如果借钱的人不能如约还钱，银行由于是该动产的占有者，就可以优先处置，把该动产变现抵债。

由于银行要成为动产的“占有”者才能有效保证债权的安全，才肯贷出款项，银行贷出款项给企业后，占有大量动产需要保管，银行本身也不具备相应的的人力物力到企业实施这些资产的保管。于是一个称职的第三方物流企业就利用自己的行业优势―对物资的专业管理、现成的仓库、设备、人力等资源，受雇于银行来完成这项对物流企业来说是驾轻就熟的工作。这就形成“动产质押”这种参与三方都有利的业务。缺少流动资金又没有足够土地、房产作抵押的企业可以利用自有的机器设备、原材料、半成品、成品等动产质押给银行，向银行借到钱，解决了资金困难；银行也在贷款更有保障的前提下，扩大了自己的业务；物流企业则只需利用现成的资源，无需太多新投入的情况下，找到了新的利润源泉。

二、动产质押是物流企业新的利润源泉

动产质押可以说是一种三方共赢的模式。动产质押给中小企业获得流动资金提供了有效快捷的途径；银行利用这项业务找到新的营利方式，同时把部分风险转嫁给第三方；物流企业也利用现有资源的情况下得到新的利润源泉，监管工作也做得比银行更专业。

对于物流企业来说，提供动产质押服务首先拓展了服务领域，有助于争取新的潜在客户，赢得更大市场份额，对原有的业务有拉动作用；其次，这一服务可以视为第三方物流企业的一项增值业务，为物流企业找到新的利润源泉，物流企业主观上具有参与动力。物流企业可利用现有的资源如仓库、运输设备、人力资源、管理经验等，通过收取监管服务费、出租场地及提供信息服务等形式增加收益。

目前我国物流企业正从传统物流向现代物流转换，涌现出一大批高素质的物流企业。物流服务物流企业除了自身传统业务的优势外，还广泛地利用现代信息技术和网络技术，及时准确对信息进行采集、分析、处理。客观条件上具备了开展动产质押监管这一业务的能力。

借助物流企业的参与，物流企业借助其良好的仓储、配送和物资管理条件和管理经验，还可以建立第三方仓储中心，为多家企业提供统一的仓储服务，并帮助企业以存放于仓储中心的动产获得金融机构的质押贷款。物流企业不仅为金融机构提供了可信赖的质物监管，还可以给质押贷款主体双方在质物价值评估、拍卖等问题上提供帮助，并可以有效融入中小企业的产销供应链中，为其提供良好的第三方物流服务。

三、动产质押监管与仓储保管的区别和联系

“监管”中的“监”，在汉语字典中的意思就是从旁察看。监管，通常含有监督和管理的内容，但并不是监督与管理两个词的内涵的简单叠加，监管有其特定涵义。国内学者对“监管”的表述为“是由监管者为实现监管目标而利用各种监管手段对被监管者所采取的一种有意识的和主动的干预和控制活动”。从这一定义可以看出，监管是一种干预和控制活动，而不是直接介入的活动。

1.监管和保管在义务上的不同

我国《合同法》中，将保管合同与仓储合同分开列举，保管合同和仓储合同中实施保管、仓储的一方均指称为“保管人”。仓储合同中保管的主要义务和责任有：

（1）给付仓单的义务。保管人应当向存货人给付仓单。仓单是保管人应存货人的请求而签发的一种有价证券，是提取仓储物的凭证。仓单与我们目前仓储企业的提单是有本质区别的。仓单具有以下两方面效力：一是受领仓储物的效力，二是移转仓储物的效力。存货人或者仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或者盖章的，可以转让提取仓储物的权利。而传统意义上的提单，则只是受领仓储物，而没有移转仓储物的效力。

（2）接收、验收义务。若因验收发生仓储物不符合的品种、数量、质量不符合约定的，保管人应当承担损害赔偿责任。

（3）妥善保管义务。储存期间，因保管人保管不善而非不可抗力、自然因素或货物(包括包装)本身的性质而发生仓储物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。

与保管的上述三项重要义务相比，监管方侧重的是在一旁的监督、督促保管方是否切实履行了诸如给付仓单、接收和验收、妥善保管仓储物(质物)等工作，并不直接从事保管事务。其次，仓储合同的一个重要的法律特征就是保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的主体。而监管则不同。目前，我国对于从事动产质押监管业务的企业并没有明确要求，只要在经营范围中核定仓储之类的经营内容就可以了。当然，委托方在选择监管方时，会更多地选择有仓储设备等实际资产的企业，这样做也是出于一种资产保证。

2.监管和保管在责任上的不同

在现实的动产质押监管过程中，无论是出质人，还是质权人，乃至介入的第三方，都在有意无意间模糊了监管与保管的界限。所以，首先第三方有必要明确自己所扮演的角色，不要发生错位。作为监管方，应该是相对超脱的，无须承担应由保管方负担的责任，监管方仅就防控监管风险，承担监管责任。

其次，由于监管与保管承担的责任和后果不同，其收益也是大不相同的。在实际操作中，应该注意的是“等价服务”原则：对于监管方来说，只需承担监管责任，不须承担保管责任，得到的是监管的收益;对于委托人(质权人)来说，取得的是监管的服务，只需支付监管的费用，不需支付给予保管的成本（如仓租等）。

另外，除出质人和质权人之外，第三方会出现监管和保管两种角色重合的情况。这是业务的发展趋势，即第三方逐步由纯粹的监管责任向监管、保管责任相混合的方向演化了，仓储方和监管方合为一方，其责任也合二为一。

从该业务的发展趋势看，第三方扮演监管、保管双重角色，与质权人、出质人也有合同约定。但在实际操作中，第三方往往会以仓库或场地租赁、委托仓储保管作业等方式，向第四方转嫁这种义务和责任，但对于质权人(委托人)来说，双重角色的第三方始终是唯一的责任人。

四、动产质押监管员岗位要求和职责

1.动产质押监管员的岗位要求：

（1）有高度的忠诚度和诚信度，能吃苦耐劳并且具有高度的责任心和职业精神，认同公司的企业文化、经营理念；

（2）工作仔细，认真负责，具有团队合作精神；

（3）具备良好的语言表达能力及判断能力；

（4）高中及以上学历，能熟练操作办公软件和熟练进行电脑上网等基本操作；

（5）有仓库保管员工作经验者及相关学历优先；

（6）身体健康（视力、听力正常），能长期驻仓，关注仓库出质人经营动态，收集风险信息。

2.动产质押监管员的岗位职责：

（1）负责与出质人共同办理质物的入库手续，审核质物的质量证明，清点质物入库数量；

（2）每日做好质押物的进、出库登记，并做好监管工作日志；

（3）按照公司的规程监督客户仓库的进出数量、批次、单证及操作；对异常情况及时处理；

（4）按照银行和公司要求，确保客户存货量满足需要；

（5）每天向公司和银行发送监管仓库的进出量变化状况；

（6）严格执行监管义务，并接受公司和银行的巡查；

（7）按要求做好质押物的置换、替代、释放，做好监管区的监管工作；

（8）负责对有进出库变动的质物随时进行动态盘点，定期将监管的质物进行全面盘点；

（9）负责对监管的质物进行标示或者根据监管场所平面图进行标号，按要求做好对质押物监管牌的放置与保管；

（10）严格遵守监管工作操作规范和监管纪律，做好质押物的风险防范，及时收集、上报被监管企业的信息；

（11）负责定期按照时间顺序整理、装订相关单据；

（12）遵守被监管企业的规章制度，做好与合作企业的沟通、协调，为企业和银行提供优质服务。

五、动产质押课程教学目标和内容

根据动产质押监管员工的岗位职责要求以及动产质押监管企业的特点和实际情况，动产质押课程的培养目标和内容应为：

1.课程的培养目标：

提高动产质押监管从业人员的整体素质，培养造就一支具有专业知识、安全知识、法律知识及文明服务意识的动产质押监管队伍。使学员能够达到提高对监管行业的认识、安全意识和风险防范能力、相关法律知识水平、文明服务意识和水平、提高自身的监管专业知识、自我发展规划能力、业务管理能力，更好地成为团队成员，提高工作质量，适应工作变革。

2.课程的教学内容

（1）动产质押监管行业认识

认识动产质押监管的参与方的利益和风险关系，了解监管的整个工作过程。深入认识工作的性质和抓住工作的关键。

（2）动产质押相关法律知识

动产质押所涉及的基础法律概念如动产、不动产、抵押、质押、占有权等等；监管和保管的区别；民法、合同法和物权法涉及动产质押的相关法律条文；实践中常见的法律疑问。使学员能使用法律规范防范和处理可能出现的纠纷，清楚权利和责任。

（3）开仓过程

开仓的流程；开仓中涉及的合同、清单和表格。使学员能够熟练填写和使用各种单据进行开仓的工作。

（4）风险控制和安全保障的实施

案例的讨论和经验教训的总结；实施风险控制和安全保障的几大要素；安全巡检制度。

（5）监管人员的工作任务

监管工作的程序；监管员交接班制度；监管员工作指引；监管员工作手册。使学员能够具备进行监管工作的能力。

（6）信息技术平台的应用

监管员使用信息技术平台的操作方法；银行方使用信息技术平台的操作方法；信息技术平台的工作原理、优势。

六、开设动产质押课程的必要性分析

1.行业发展的需要

在我国，动产资源丰富。据统计，我国企业拥有存货约5.5万亿元，拥有应收账款约5.5万亿元，中小企业资产中60%以上是以应收账款、存货等形式存在的动产，中小企业拥有的存货和应收账款占所有企业的60%左右。由于动产质押担保尚未被社会充分认识，商业银行习惯于贷款保证担保和贷款抵押担保，动产质押担保方式应用很少，这块资源基本上处于原始状态，丰富的动产资源意味着动产质押担保市场拥有巨大潜力。动产质押担保方式正在被越来越多的银行和企业所认识和接受，动产质押贷款绝对额不断扩大，占全部担保贷款的比重也呈明显的上升趋势。从我国目前情况看，动产质押发展前景较为广阔：

第三方企业的发展提高了动产质押方式的可操作性。动产质押管理包含质押的合法性审核、质物流转管理、质物变现处理等内容，它涉及权属认定、价格评估、物流管理、商品信息、物资经营等许多方面的问题，是一整套系统的管理工程。资产管理过程的复杂性，往往使商业银行望而却步。而专业性资产管理公司和物流企业的出现有效地弥补了银行在这方面的不足，其通过对动产质押业务的全过程整合，以多功能、全方位的资产管理，实现动产质押管理的社会化和专业化。目前，我国已有多家专业的资产管理公司和物流企业，它们的存在提高了动产质押担保方式的可操作性，有利于推动该担保方式的发展。

法律制度渐趋完善为动产质押担保方式推广应用提供了法律保障。1995年之前，我国并未确定质押制度。1995年出台的《担保法》对动产质押、权利质押的一些基本问题做了规定，确立了我国动产质押法律制度，而2007年出台的《物权法》使动产质押制度进一步完善。根据《担保法》和《物权法》的规定，在出质人无法按时偿还债务时，质权人可以直接拍卖、变卖质物，并以所得价款优先受偿，确保质权得以实现，从而避免了商业银行债权实现过程中存在的诉讼难、执行难等问题，动产质押担保方式的现实适用性优于其他担保方式。

2.市场对动产质押监管员的需求

近年来，动产质押的迅猛发展势头使银行与相关企业在在动产质押监管、第三方融资、商品信息共享等方面展开广泛合作。通常一个银行分行中小企业客户近两百户，贷款余额五到十亿元，其中动产质押贷款占比达30%-50%。以每个监管点2名监管员的最低配置计，则受雇于每个分行的动产质押监管公司所需的监管员最少也要400人，而且每个动产监管公司每年都会有十到二十个监管点的增长，故市场对动产质押监管员的需求的缺口很大，每个物流公司每年新招收的质押监管员的人数就数以十计。市场需要职业技术学校提供动产质押监管技能人才的保障。

3.中职学生就业和职业生涯成长优势

动产质押监管的岗位要求、职责、薪酬待遇较适合中职学生对就业的定位，动产质押监管行业更愿意接收中职学生作为质押监管员。由于动产质押监管的特点，仓库类型多样，包括黑色金属、有色金属、汽车、纸品、橡胶轮胎、电子产品等，动产质押监管公司每隔一段时间要调一次监管仓库，学生可以学到不同类型仓库的仓储管理方法，比一般的仓管更能扩大知识面；在工作过程中可以和银行、客户公司和本公司三者沟通，培养沟通协调能力，积累人脉，成为综合性人才。成长上升空间大，可以晋升途径片区主任、数据分析员、业务管理员、业务经理等岗位。

4.专业建设的需要

中职学校物流专业人才培养必须符合市场需要,有一定的行业、职业发展的前瞻性,以经济的发展规划和目标、产业结构及其变动趋势、人才市场的需求信息来确定人才培养方向、专业调整方向与职业教育特色,把握教学中知识与技能的有机组合,注重培养学生自我学习和自我发展的能力,使学生具有后续学习、自我择业的基础与潜能,培养社会、企业所急需的技术型、技能型应用人才。以企业需求导向和地方经济特点为依据是各中职院校专业课程设置考虑的必要关键因素。

中职学校物流专业设立动产质押课程，为市场培养动产质押监管人才，具有很大的必要性。

七、开设动产质押课程的可行性分析

动产质押监管的岗位要求和岗位职责与职业技术学校物流专业学生的培养目标是相一致的，物流专业的仓储课程其中的入库、出库、盘点、信息化管理等内容与动产质押监管在操作层面上有很多共性，教学中只需着重加进与动产质押相关的专业知识、法律知识和案例分析等内容；而动产质押监管实训也可充分利用仓储实训的设备、设施和实训软件；结合实际的教学素材、教学案例等在当地的银行和有动产质押业务的物流公司进行调研就可得到，同时也可与相关企业建立长期的校企合作关系，为企业源源不断输送人才，校企的互动也有利于课程的建设和发展。所以，中职学校物流专业为动产质押监管企业培养质押监管员也是切实可行的。

中职学校在适应经济和市场需求办学的过程中必须充分考虑市场因素，掌握人才市场供给情况，把握经济结构的调整,加强与有关行业和用人部门的联系，综合分析社会需求情息，并以此作为专业结构调整和课程建设的重要依据。基于以上对动产质押监管行业发展前景、人才需求以及质押监管员培训内容的分析，在中职物流专业中开设动产质押监管课程有较强的可行性及必要性,并且在动产质押监管人才的培养中,还必须突出课程特色，进行“订单式教学”，使人才培养与企业需求得到良好的结合。

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