旅游景区经营模式范文

导语：如何才能写好一篇旅游景区经营模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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生态旅游主要是基于生态环境景观的一种旅游方式，生态旅游更加强调可持续发展的理念，以人与自然的和谐发展为遵循，以良好的自然生态环境以及具有特色的人文生态系统为对象，包含了生态体验、认知、教育等内容的一种新的旅游方式。生态旅游的特点在于生态旅游以自然环境或者是有特色的风土人情为主，旅游活动对于环境不具有破坏性，而且生态旅游发展主要目标并不是单纯的经济效益，而是以保护景区生态环境和文化资源、提供高质量旅游经历、带动经济发展之间的有机融合为目的，是一种注重环境保护的可持续旅游方式。

2目前我国生态旅游景区经营模式理存在的制约问题分析

2.1生态旅游景区建设管理水平不高

生态旅游景区虽然旅游资源以生态、人文特色环境为主，但是同样也需要对其进行管理维护。一些生态旅游景区对于景区管理维护资金投入不足，特别是对于一些由于地质、水文、气象等自然灾害造成的生态旅游景区破坏问题，未能及时地进行修补维护。同时，在生态旅游景区的日常管理工作中，缺乏全方位的监测管理，造成了生态旅游景区内一些旅游资源破坏严重。

2.2生态旅游景区旅游资源开发不合理缺少品牌特色

目前我国一些生态旅游景区在经营管理阶段中存在着盲目开发生态旅游资源的问题，破坏景区内的地形、植被，随意改造景区内的自然生环境，这些看似是对生态景区内旅游资源的开发，然而却取得了适得其反的效果，造成了景区内生态整体性以及生物多样性严重破坏，甚至是造成了生态旅游景区内出现了景观污染，景区的审美价值大幅降低，不利于塑造生态旅游景区的品牌特色。

2.3对于生态旅游景区的营销力度不足

做大做强生态旅游景区产业，必须在旅游市场做好产品营销，但是我国生态旅游景区管理部门往往对于生态旅游景区的营销工作重视不足，未能及时总结生态旅游景区的经典特色、文化氛围，缺乏品牌效应，造成了生态旅游景区经营管理过程中出现了消费市场过于狭窄、消费层次不高的问题，不利于生态旅游景区的运营发展。

3生态旅游景区经营模式创新研究

3.1创新生态旅游景区的经营模式

实现生态旅游景区的长远可持续发展，应该充分考虑到生态旅游景区对于自然生态环境依赖程度相对较高的特性，分类开展旅游景区的建设管理。在这方面可以借鉴美国黄石国家公园的管理模式，将生态旅游景区进行功能分区，以协调旅游资源的人为开发利用与环境保护之间的矛盾问题。可以按照生态旅游景区的实际情况，将整个景区划分为自然保护区、特殊自然保护区、公园发展区以及特别适用区等几个功能分区，根据分区不同分别确定生态环境的保护等级以及旅游资源的开发程度，主要集中发展公园发展区与特别适用区，通过这样分层次的规划设计来保护生态旅游区的生态景观，同时也可以提高生态旅游景区对游客的新鲜感与吸引力，这对于景区的发展非常有利。

3.2完善生态旅游景区的经营管理体系建设

对于生态旅游景区的经营管理体系，重点在于确保管理机构运转顺畅，各项服务内容规范化开展。在具体的管理工作上，首先，应该结合生态旅游景区的实际特点，建立机构健全、职责分明、统一管理的管理组织，并完善游客接待、旅游项目的经营管理、旅游投诉处理、区域内的自然环境和传统文化等方面的管理规章制度。其次，应该针对生态旅游景区的基础设施、餐饮设施、住宿设施、购物设施等方面的管理制定系统全面的管理规章制度，尤其是安全管理，必须加强安全、消防、卫生等方面的安全意识、知识、技能的培训，确保医疗救护、危险警示等旅游安全配套设施齐全。

3.3不断提升生态旅游景区的知名度

当前生态旅游逐步发展，在现代旅游需求下游客对于旅游景区的需求内涵也更加的丰富，包含了审美需求、愉悦需求、健康需求、文化需求、求职需求、精神需求、道德需求等一系列的内容，在这种形势下，生态旅游景区更应该注重对旅游景区产品的开发，要在特色美食消费、旅游纪念产品、游客居住环境、出入交通、精神享受与冲击等各方面对生态旅游景区进行进一步的分析，逐步为不同层次和类型的旅游客户提供更多的多样性旅游产品。此外，应该结合现代游客对于旅游参与与体验的新要求，在确保安全性的前提下有针对性的开发各种创新性的旅游产品，例如探险、自助旅游等突出当地特色、多样化的旅游服务，不断提高生态旅游景区的知名度。

3.4加强对生态旅游景区经营开发的营销管理

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【关键词】生态旅游 景区 运营模式

在当下人们对生活质量要求越来越高的环境中，旅游已然成为了放松身心、享受生活的首选方式。加之在现阶段可持续发展的世界发展主流形式下，人们也逐渐开始寻找在保护生态环境的基础上可享受大自然的旅游方式。生态旅游便是在趋势下应运而生的旅游形式，而在实践当中可见，生态旅游既可通过当地景观与传统风俗满足当下人们对于旅游的要求，其在运营当中还能有效地推动当地经济发展，从根本上改善当地的基础设施[1]。由此可见，生态旅游就目前发展观念来说具备较高的开展价值，但在生态旅游中同时也存在着有可能会对地方生态环境造成永久性破坏的情况。因而，如何健康、合理、高效地运营生态旅游景区也成为了相关管理人员亟待深入探究的研究课题。

一、投资开发

若想构建一个良好的生态旅游景区，投资开发是首要实施且会直接影响运营是否能开展的重要项目。其中投资可决定生态旅游景区运营服务的基础建设质量，现阶段可通过引资、股权、自主等多种投资来源获取运营投资，且可通过一次性、翻滚或分期等资金投入时刻形式进行资金投入运营，而其投资形式还需根据景区的实际情况作综合考虑来进行选择[2]。而开发则是影响生态旅游景区是否能够吸引游客，并构建景区品牌特色的关键项目。在生态旅游景区开发又可依开发战略分作拳头商品、旅游地产、金字塔商品等开发形式，还可根据旅游商品定位分作参观式、休假式、探险式等开发形式。而在决定相关开发形式时还需综合考虑相关景区的地理条件、发展形式、资源特色等因素来进行选择。但在开发景区时若是盲目破坏或改变景区原有地形、植被等原生环境，则会对景区原有生态完整性造成破坏，甚至是景观污染。这也就会造成景区开发直接失去了区域原有特色，并对景区品牌特色的形成与发展形成了严重的阻碍。因而，在开发景区当中还需考虑景区生态景观对自然环境的依赖程度。可通过划分旅游区域的形式来进行开发，以确保在通过景区景观特色吸引游客的同时，还能保障该区域的自然环境能够安全生长。

二、营销推广

由于生态旅游景区虽然符合当下人们对于生态可持续发展的旅游理念，但同时也因具备较高的环境承载定量性、开发生态性、商品文化性等特色，因而在实际服务中会较普通旅游景区更多限制[3]。在目前旅游推广竞争日趋激烈的环境中可见，若想促进生态旅游景区能够吸引游客，形成品牌旅游特色，其营销推广的开展也是尤为关键的运营模式构成项目。在生态旅游景区推广形式中可分作理念、运作、战略、方针等四个渠道。其中理念是以推广促使游客达成消费行为的渠道，运作是景区办理、推广、出售等体系构成的渠道，战略是由推广战术及组合构成的渠道，方针是由商品、品牌、社会等方针构成的渠道。在此四个推广渠道的运作过程中可对景区推广拓展至商品推广，从而能建立完整性较高的一个生态旅游景区特色理念，并由此显著地提升了景区的运营质量。在营销推广的过程中，首先需要明确景区特色方向，深入发掘具特色的景观、文化、风俗等资源，以构建景区品牌价值。其次，应对景区服务人群、目标市场等方向进行确定，并就大致方向选定推广手段。最后应积极通过互联网新媒体、电视广告、网站推广、旅行社合作等形式来实施推广工作。

三、产出运营

若想促进生态旅游景区得以可持续发展，在运营模式当中也应重视产出运营的模式构成部分，只有在为游客提供持续的景区服务，才能确保景区能在持续运营当中能开展良好的维护工作。产出运营模式中又包括了收入与盈利两种模式，收入模式是确定景区运营服务费用收取方面的问题，其费用收入的界定需根据景区主题性质、面向群体、服务项目等因素来决定。盈利模式则是衡量景区旅游服务项目利润方面的问题，其可通过汇总运营成本、市场运作情况、市场竞争情况、景区资源利用情况、景区服务创新情况等项目可获取。在产出运营模式管理当中，相关管理人员首先应重视开发景区特色美食、纪念产品、居住环境、精神享受等方面的服务。再有，还需对确切了解当下游客对景区在生理及心理方面的需求，以为游客提供全面的旅游服务。最后，还要充分考虑与吸收时下旅游新要求，积极推出探险、自驾行、农家乐等旅游项目，确保能不断创新景区服务，提升景区的市场知名度。

四、风险防控

由于生态旅游景区属于一种帮助游客贴近自然、感受自然的旅游形式，加之其运营成本、难度等本就较高，因而在运营过程中肯定会存在一定的风险。其风险又包括了环境、财务、游客安全等，这就要求景区运营相关管理人员应充分掌握识别风险、防控风险的关键内容，以对生态旅游景区的运营提供良好的保障[4]。这就要求在景区运营当中首先需构建完善、规范的景区管理组织，确保在景区运营管理均可按规范化制度来_展，以提升景区各方面工作开展的规范性，降低管理风险。再有，应重视各项基础设施的完善建设，其中包括餐饮、住宿、享受、购物等各项设施，并制定严格的管理机制，确保可为游客提供优质的旅游服务，控制其运营风险。还要重视消防、医疗、活动安全等方面的运营制度制定与实施，并落实医疗救护、消防设施、危险警示等安全设施的配置，确保能对游客安全风险起良好的控制作用。

五、结语

总而言之，在生态旅游景区运营中可见由投资开发、营销推广、产出运营、风险防控等构成了基本运营模式。而在现阶段人们对于生态旅游需求与条件不断增加的环境中，景区相关人员不但需完善景区旅游服务水平，优化景区规划方案，还应重视探究在此运营模式开展中如何保障生态旅游景区的景观、文化、环境等。以此才可真正地构建全面、完善、良好的生态旅游运营模式，并由此为提升人们旅游生活水平、促进景区当地经济发展提供了稳定的景区管理助力。

参考文献

[1]孙海波.生态旅游景区经营模式创新思考[J].中国市场，2015（13）：189-190.

[2]燕贵成，胡永盛.农业生态旅游景区开放式运莒模式探究[J].农业经济，2014（12）：24-25.

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关键词：旅游景区；体验情境；要素；模式

据中新网报道，2010年，我国旅游业三大市场实现全面恢复并较快增长，全国旅游业总收入1．57万亿元，增长21．7％。“十一五”期间，全国旅游业总收入年均增长15％，我国已成为全球第四大人境旅游接待国和亚洲第一大出境旅游客源国。[11旅游从本质上讲是人们离开惯常环境到其他地方去寻求某种体验的一种活动。旅游经历的体验特性决定了“体验”对旅游营销的重要性。

一

、要素构成1、实体环境要素服务企业的实体环境可以分为三个部分：天然环境因素、人工环境因素和人际因素。

首先，天然环境因素。指在通常情况下不以人的意志为转变的环境因素，如温度、湿度、气味等。反映到旅游景区，即可以突出景区中独特的温度。如唐诗中所描述的“人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开”即强调了山中的温度较低，有关景区可突出这一点。

第二，人工环境因素。指通过人为的设计而产生的可以通过感官感受到的各种变化，例如建筑以及其所包含的式样、材料质地、颜色等。如一些主题公园的设计通常是依靠人工修建完成的，营造者应该根据目标客户的需求进行设计施工，成为景区中重要的要素。

第三，人际因素。指在旅游景区服务的服务人员以及同时在景区游玩的消费者这两大主体。服务环境中的顾客和服务人员的人数、外表和行为都会影响消费者的购买决策。

2、价格要素

定价(Price)作为营销4P之一，其重要性不言自明。在旅游景区定价中，需要经过严格、专业的市场调研确定目标消费者的消费能力，同时结合景区资源的耗费率，周边或是相似旅游景区的定价等多种因素，来审慎确定价格，同时，对于新建项目，可以采取试营业促销的营销模式，确定定价与消费者数量之间的关系，进而在正式营业时做出价格的调整。

二、营造体验情境的模式

1、网络虚拟情境随着计算机技术的不断发展，将现实中的情境“搬”到网络上去已经成为现实。潜在消费者可以在家中通过上网，身临其境地感受也许还在万里之外的景区。

另外，旅游景区还可以与网络游戏合作，将其景点放置在游戏之中，作为一个背景或是目的地，让玩家在不经意间就关注到了这座城市或是这个旅游景区，如在《大话西游2》中的长安城等，都很好地让玩家得到了体验，很大程度上也使得这些玩家成为了这些景区的潜在消费者。

当然，网络虚拟并不仅仅指这些“高深”的仿真模拟技术，简单地拍摄几张照片，拍几段视频，建立一个博客、微博，只要营销手段得当、巧妙，同样可以收到很好的效果。

2、现实模拟情景

近几年来。随着影视剧拍摄的如火如荼，影视剧带动了不少旅游目的地。比如电影《非诚勿扰》中的外景地杭州西溪湿地，《让子弹飞》中的外景广东台城，还有张纪中版的《射雕英雄传》带火了位于浙江的桃花岛还有很多的风景区都是因为影视剧的红火而火起来。

这些风景区是通过影视剧这一特殊的宣传方式为外界所知，继而景区得到了开发，吸引了大量的游客前往。基于此，这些景区为了能够给游客以更好的旅游(下转第93页)体验，需要仍以这些影视剧为摹本进行设计与安排，剧中出现的一些著名的场景需要重点在旅游路线指引中加以标出，在旅游程序上尽可能按照影视剧中的剧情发展和线路，在餐馆菜品上也可以专门有影视剧中出现的菜品，在旅游纪念品的推广中也需要有与影视剧相关的一些商品，同时，还可以邀请影视剧中的明星担当这一景区的形象代言人，总之需要想办法加深这两者之间的联系，达到观众们一谈及这些影视剧的时候自然就可以想到这些旅游目的地。

3、现实情境打造

现实情境打造主要适用于一些人工的旅游目的地，比如著名的迪士尼主题公园，浙江横店影视拍摄基地，江苏无锡的唐城、水浒城、三国城影视拍摄基地，哈尔滨的冰雪大世界，深圳世界之窗等，不难发现，这些旅游目的地的景观都是依靠人工建筑，而不像自然风景区那样有天然的优势资源可以凭借，因此就有必要进行现实情境打造，要求从旅游者角度出发，以游客体验为核心，将抽象的旅游情景现实化、具体化，追求差异，产生特色，为旅游者创造全身心的感受，达到提高产品竞争力的目的。

参考文献：

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关键词：度假旅游；开发；模式

1　我国度假旅游的开发模式

(1)整体租赁经营模式。是指在一个旅游度假景区内，将景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该旅游度假区，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益。这是一种由政府出资源，企业出资金，政企共同受益的旅游度假区治理模式，是一种市场化经营公共度假旅游资源的模式，体现公共性资源、企业化经营、专业化管理、市场化发展的特点。

(2)股份制企业经营模式。是指旅游度假景区为了筹集开发建设资金，对景区经营企业实行股份制改造，并由政府委托股份制企业独家经营旅游度假区，或者在景区经营企业的基础上新组建一家股份制公司，政府授权其独家经营景区资格的方式。这种模式构造了景区经营强大的市场融资能力，广泛吸纳了社会资本的注入，同时借助股份制企业的先进机制，依靠对旅游度假区的垄断经营，以投入高额资本、创造优质旅游产品、追求高额投资回报为目标。

(3)上市公司经营模式。是指旅游度假景区经营企业经过股份制上市以后，受景区管理机构的委托，经营包括景区门票在内的一切旅游业务，成为景区内唯一负责旅游经营的机构，对旅游度假区实行垄断性经营的方式。采用这种模式进行经营的旅游度假区，其所有权归属于景区管理机构，其经营权由景区管理机构委托给了上市公司；景区上市公司统一负责景区旅游资源的开发利用，而资源的保护工作由景区管理机构承担。这一模式是典型的景区管理权与经营权、开发权与保护权“四权”完全分离的度假旅游景区经营模式。

(4)整合开发经营模式。是指对于依托公共文物资源的旅游度假区，在保证国家完全拥有文物资源所有权和有效保护的前提下，由政府统一安排，对文物旅游度假区的文物类公共性资产和非文物类经营性资产进行统一整合，按照政企分开、事企分开、所有权主体与经营权主体分离的原则，将文物景区的文物事业发展职能和旅游市场经营职能分开，事业部分统一归文物部门，按照事业规律管理，企业部分组建经营开发实体，统一划归政府直属国有独资的旅游集团企业统一管理，科学开发，市场化经营。

(5)网络复合治理模式。是指一个度假旅游景区设立拥有政府管理权限的景区管理机构，同时行使同级旅游行政管理部门的职权，对旅游度假区实施一体化(只有一个管理主体)、封闭式、全方位管理的方式。景区的所有权与经营权都属于作为政府的景区管理机构，但景区经营由景区管理机构的独资企业采取部分直接经营，部分由与社会资本共同组建规范的股份公司经营的方式进行，景区的旅游业务开拓紧密依托旅游部门的市场网络开展，在这个模式中，旅游度假区的经营权绝大部分控制在景区所有者——景区管理机构手中，少部分控制在合资公司中；景区旅游资源的保护权主要在景区管理机构手中，景区经营企业主要负责旅游资源开发，但同时在开发过程中有保护资源的绝对责任，是一个所有权与经营权、开发权与保护权部分分离的度假旅游景区治理模式。

2　我国度假旅游开发存在的问题

长期以来，由于旅游景区体制复杂、政出多门的宏观管理格局，加之普遍存在的区位制约、交通等基础设施薄弱、资金投入不足和人才匮乏，使得国内度假旅游景区在经营发展中存在很多问题，主要表现在以下六个方面：

(1)多头管理，多重目标。目前，我国度假旅游景区的宏观管理格局是政出多门，体制混乱。现行的管理体制的主要问题是多重目标与企业经营之间的矛盾，而随处可见的多重管理加剧了这种矛盾。 　(2)秩序混乱，服务较差。度假旅游景区安全隐患较为严重，旅游者的权益得不到切实保证。这几年发生的大的旅游安全事故，相当一部分就是因此引起的。急功近利，内部机制不合理，不科学，管理混乱。有的景区层层转包，各行其是，秩序混乱。

(3)资源破坏，环境污染。我国度假旅游景区资源与环境保护的问题，表现在景区破坏性建设严重，自然景区城市化突出。有些素质不高的企业胡乱开发度假旅游资源，如酒店、别墅、停车场等，使景区建设庸俗化，对自然资源的破坏很大。许多度假旅游景区出现资源退化，不仅有客流量大造成的自然退化，更主要的是保护不力。景区的环境污染问题也很严重，由于生活垃圾处理不好，环保技术不过关，造成景区卫生不好，由此而引起污染问题普遍存在。

(4)条块分割，名实不符。在我国的度假旅游景区内，往往出现建设、文物、林业、水利、旅游等多个部门插手管理。在条块分割、各据一方的情况下，在地方、部门、单位、个人利益的驱动下，有法不依、执法不严，貌似建设、实为破坏，名为保护、实为垄断的现象极为常见。

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关键词：度假旅游；开发；模式

1　我国度假旅游的开发模式

(1)整体租赁经营模式。是指在一个旅游度假景区内，将景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该旅游度假区，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益。这是一种由政府出资源，企业出资金，政企共同受益的旅游度假区治理模式，是一种市场化经营公共度假旅游资源的模式，体现公共性资源、企业化经营、专业化管理、市场化发展的特点。

(2)股份制企业经营模式。是指旅游度假景区为了筹集开发建设资金，对景区经营企业实行股份制改造，并由政府委托股份制企业独家经营旅游度假区，或者在景区经营企业的基础上新组建一家股份制公司，政府授权其独家经营景区资格的方式。这种模式构造了景区经营强大的市场融资能力，广泛吸纳了社会资本的注入，同时借助股份制企业的先进机制，依靠对旅游度假区的垄断经营，以投入高额资本、创造优质旅游产品、追求高额投资回报为目标。

(3)上市公司经营模式。是指旅游度假景区经营企业经过股份制上市以后，受景区管理机构的委托，经营包括景区门票在内的一切旅游业务，成为景区内唯一负责旅游经营的机构，对旅游度假区实行垄断性经营的方式。采用这种模式进行经营的旅游度假区，其所有权归属于景区管理机构，其经营权由景区管理机构委托给了上市公司；景区上市公司统一负责景区旅游资源的开发利用，而资源的保护工作由景区管理机构承担。这一模式是典型的景区管理权与经营权、开发权与保护权“四权”完全分离的度假旅游景区经营模式。

(4)整合开发经营模式。是指对于依托公共文物资源的旅游度假区，在保证国家完全拥有文物资源所有权和有效保护的前提下，由政府统一安排，对文物旅游度假区的文物类公共性资产和非文物类经营性资产进行统一整合，按照政企分开、事企分开、所有权主体与经营权主体分离的原则，将文物景区的文物事业发展职能和旅游市场经营职能分开，事业部分统一归文物部门，按照事业规律管理，企业部分组建经营开发实体，统一划归政府直属国有独资的旅游集团企业统一管理，科学开发，市场化经营。

(5)网络复合治理模式。是指一个度假旅游景区设立拥有政府管理权限的景区管理机构，同时行使同级旅游行政管理部门的职权，对旅游度假区实施一体化(只有一个管理主体)、封闭式、全方位管理的方式。景区的所有权与经营权都属于作为政府的景区管理机构，但景区经营由景区管理机构的独资企业采取部分直接经营，部分由与社会资本共同组建规范的股份公司经营的方式进行，景区的旅游业务开拓紧密依托旅游部门的市场网络开展，在这个模式中，旅游度假区的经营权绝大部分控制在景区所有者——景区管理机构手中，少部分控制在合资公司中；景区旅游资源的保护权主要在景区管理机构手中，景区经营企业主要负责旅游资源开发，但同时在开发过程中有保护资源的绝对责任，是一个所有权与经营权、开发权与保护权部分分离的度假旅游景区治理模式。

2　我国度假旅游开发存在的问题

长期以来，由于旅游景区体制复杂、政出多门的宏观管理格局，加之普遍存在的区位制约、交通等基础设施薄弱、资金投入不足和人才匮乏，使得国内度假旅游景区在经营发展中存在很多问题，主要表现在以下六个方面：

(1)多头管理，多重目标。目前，我国度假旅游景区的宏观管理格局是政出多门，体制混乱。现行的管理体制的主要问题是多重目标与企业经营之间的矛盾，而随处可见的多重管理加剧了这种矛盾。

(2)秩序混乱，服务较差。度假旅游景区安全隐患较为严重，旅游者的权益得不到切实保证。这几年发生的大的旅游安全事故，相当一部分就是因此引起的。急功近利，内部机制不合理，不科学，管理混乱。有的景区层层转包，各行其是，秩序混乱。

(3)资源破坏，环境污染。我国度假旅游景区资源与环境保护的问题，表现在景区破坏性建设严重，自然景区城市化突出。有些素质不高的企业胡乱开发度假旅游资源，如酒店、别墅、停车场等，使景区建设庸俗化，对自然资源的破坏很大。许多度假旅游景区出现资源退化，不仅有客流量大造成的自然退化，更主要的是保护不力。景区的环境污染问题也很严重，由于生活垃圾处理不好，环保技术不过关，造成景区卫生不好，由此而引起污染问题普遍存在。

(4)条块分割，名实不符。在我国的度假旅游景区内，往往出现建设、文物、林业、水利、旅游等多个部门插手管理。在条块分割、各据一方的情况下，在地方、部门、 单位、个人利益的驱动下，有法不依、执法不严，貌似建设、实为破坏，名为保护、实为垄断的现象极为常见。

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关键词：旅游景区；治理模式；交易成本

收稿日期：2006-05-17

基金项目：国家社会科学基金项目阶段性研究成果（046qy068）。

作者简介：吴三忙（1978-），男，西北大学经济管理学院2005级博士生。研究方向：旅游经济。李树民（1953-），男，西北大学经济管理学院教授，博导。研究方向：旅游经济。

中图分类号F590文献标识码A文章编号1006-575(2006)-04-0024-05

旅游景区作为旅游资源的聚集地，在整个旅游产业链中日益处于核心地位。特别是旅游饭店业和旅游交通业已取得了长足的发展后，旅游景区越来越成为决定我国旅游业发展的一个重要因素。另一方面，虽然近年来我国旅游景区发展迅速，旅游景区投资已经取代旅游饭店投资成为旅游投资的一个热点，但是由于传统计划经济体制及其遗留观念的影响，旅游景区内部管理体制并没有理顺，科学合理、适应现代市场经济的旅游景区治理模式并没有建立，导致旅游景区内出现多头管理、多重目标、秩序混乱、服务较差、资源破坏、环境污染等问题，严重制约我国旅游景区的健康、快速发展。因此理顺旅游景区管理体制，建立合理的旅游景区治理模式已经成为当前急需解决的一个问题。

一、文献综述

近年来，旅游景区治理模式越来越受到国内学者的关注，对旅游景区治理模式的研究也已经取得了一定进展。总体上看，在旅游景区治理模式的选择上，国内学者存在两种观点：一是认为旅游景区应当坚持企业化的治理模式；另一种认为旅游景区应当坚持非企业化的治理模式[1]。如张晰竹提出应取消地方政府对公共资源类景区的直接管理，使旅游景区变成一个小级别的行政单位，把资源保护的职能内生化，将旅游景区的所有权、管理权、经营权、收益权一体化[2]，可以认为是坚持旅游景区治理模式非企业化的代表。而马波、刘秉升、张凌云、魏小安、李树民等学者坚持认为应当选择企业化经营模式。马波、刘秉升认为政府应对旅游管理体制进行改革，将各级旅游主管部门的业务范围大幅度的拓展，把旅游景区作为旅游经营单位，从事企业化经营，政府在这个过程中应加强管理的力度，尤其是法制管理、规划管理以及技术管理等[3]。张凌云认为旅游景区行政性管理的弊端很大，并已为社会各界所共识，必须采取市场化经营的方式[4]。魏小安指出风景名胜和文物资源也是经济资源，在我国当前国情下，对旅游景区资源进行企业化经营才是最有效的方式[5]。李树民指出在特定的条件下旅游景区从公益型管理向经营型管理的转轨是一种制度进步[6]。

虽然我国学者对旅游景区治理模式选择多有论述，但是笔者认为当前对旅游景区治理模式的选择研究上，存在以下问题：第一，缺乏整体和系统的研究，大多学者对我国旅游景区应选择什么样模式的分析都只是从旅游景区存在的问题、旅游景区发展的意义、我国的国情、国外旅游景区治理经验和旅游景区治理的历史考察等方面进行；第二，缺乏交易成本的观念，没有交易成本的世界是真空的世界，选择什么样的治理模式本质上是选择什么样的合约问题，而选择什么样的合约的一个关键是比较各种合约的交易成本大小；第三，缺乏效率观念。

本文根据现实条件，从节约交易成本和选择合约的视角出发，对我国旅游景区治理模式选择进行了全面考察，进而提出适合我国国情的旅游景区治理模式，以实现旅游景区资源的最大化利用。

二、研究的现实条件及基本概念界定

Tourism Science旅游科学基于交易成本节约视角的旅游景区治理模式选择研究任何研究都是在一定现实条件下展开的。对我国旅游景区治理模式的研究，笔者认为必须注重以下现实条件：

1.旅游景区资源所有权不能转让，旅游景区管理委员会代表国家行使旅游景区所有权。

2.任何个体都存在投机倾向，即个体会利用信息的不对称性来欺骗对方以获取自己的最大化利益。

3.旅游景区的项目存在两大类，即基础性项目和经营性项目，且基础性项目开发经营的好坏直接影响到经营性项目开发经营的好坏。基础性项目指景区内部的基础设施，包括景区交通、通信、水电和环保等，旅游景区的内部管理也属于基础性项目；经营性项目包括景区内宾馆饭店设施、娱乐设施、购物设施及相应服务等。

4.对景区开发经营存在两种投入方式，即使用专用性强、成本高、质量好的投入和非专用性、成本低、质量差的投入，前者可以实现旅游景区旅游资源最大化利用，后者效率低。

5.地方政府财政收入紧张，景区管理委员会无力对旅游景区经营性项目进行开发经营。

同时，本文既然从节约交易成本视角来分析旅游景区治理模式的选择，就有必要先对交易成本概念进行界定。交易成本概念由科斯首先提出，他认为交易成本是发现价格的成本[7]。其他学者对这一概念有所发展，如阿罗给交易成本下的定义是经济系统运行的成本，张五常给交易成本所下的定义是，交易成本是一系列制度成本[8]。本文采用的是威廉姆森提出的把交易成本分为签订合约之前成本和签订合约之后成本的概念[9]。

三、旅游景区治理模式的提出

1.旅游景区经营性项目的治理模式选择

如前所述，经营性项目包括景区内宾馆饭店设施、娱乐设施、购物设施及相应服务等，其开发经营方式可以采用两种方式来进行，一是使用专用性强的投入方式，我们假定这种投入方式的投资量为K，K＞0，为保证专用性的投入可以采取一定的安全保护措施，即可以授权某一社会资本所有者长期垄断开发经营经营性项目，同时景区管理委员会保证提供良好的基础性项目，甚至直接授权同一社会资本所有者同时垄断开发经营经营性项目和基础性项目，这种保护措施可以用S来表示，存在保护措施时S＞0，不存在安全保护措施时S=0；另一种是使用专用性差的投入，这种投入方式的投资量也为K，此时K=0。这样我们可以得到如下关于经营性项目的3种主要治理模式图（见图1）。

图1中，A点代表K=0且经营性项目的价格为P1的治理模式。此时旅游景区的经营性项目完全由竞争性市场来提供，主要由非专用性资产的投资形成。这种经营性项目整体质量差、固定投入低，其管理服务人员的专业水平也比较差。这种治理模式在我国很多旅游景区中都存在，如我国很多旅游景区门前存在大量档次低、秩序混乱、服务水平差的由当地居民经营的旅游纪念商品摊贩、社会旅馆等等，就属于由非专用性资产的投资形成的。表面上看，在这种治理模式下旅游者可以以较低的价格购买到经营性项目产品，但是这些经营性项目的产品质量相当低，影响旅游者的旅游总体感受，从旅游景区旅游资源利用的角度来看是无效率的。

B点代表K＞0、S=0且经营性项目的价格为P2的治理模式。此时有社会资本进入旅游景区的经营性项目开发管理，进行专用性强、成本高的投资，但是这种投资没有受到良好的保护，即社会资本的所有者并没有被授权长期垄断开发经营经营性项目和得到保证旅游景区能提供良好的基础性项目。在现实中这种治理模式是不可能存在的，因为从投资者角度来看，虽然此时可以把经营性项目的价格定为P2，且P2＞P3，但是如果没有保证，其投资回收就成为了问题，因此在现实中，此种模式必然向A模式或C模式移动。

C点代表K＞0、S＞0且经营性项目的价格为P3的治理模式。此时社会资本进入旅游景区的经营性项目，且旅游景区管理委员会授权社会资本的所有者长期垄断经营开发该旅游景区的经营性项目，同时保证能提供良好的基础性项目，或者直接授权其直接经营基础性项目。在这种模式中，如果经营性项目被授权开发经营的合约期限越长，同时提供良好的景区基础性项目的保证措施越强，K就会越大，即社会资本的所有者对旅游景区经营性项目的开发投入的资产专用性越强、质量越高。在这种治理模式下，旅游者能享受到服务更好、质量更高的旅游产品，从旅游景区的旅游资源利用效率角度来看是最高的。

因此我们可以得出结论，旅游景区经营性项目的最佳治理模式应当是由当景区管理委员会同一个社会资本的所有者签订长期合约，授权其长期垄断经营旅游景区的经营性项目，同时必须采取措施让社会资本的所有者确信旅游景区有良好的基础性项目，此时整个景区的档次将提升，将实现旅游资源的最大化利用。

2.旅游景区治理模式的提出

如前所述，经营性项目应当有一个社会资本的所有者长期垄断经营开发，但是社会资本所有者必须得到一定的保证，即有良好的旅游景区基础性项目。因此如何提供基础性项目就成为景区治理模式的关键。既然经营性项目由一个社会资本所有者长期垄断经营开发，那么如何供给基础性项目的方式实际上就演化为是否由经营性项目的所有者一体化经营基础性项目的问题，即如果一体化，就由取得经营性项目的社会资本所有者来同时经营开发旅游景区的基础性项目，实行旅游景区统一由社会资本所有者经营的治理模式。在一体化的情况下，社会资本所有可以支付一个固定旅游景区租赁费用给旅游景区管理委员会；也可以以分成合约的形式支付租赁费用给旅游景区管理委员会，租赁费用是景区总体经营情况的增函数。

如果不实行一体化，就由旅游景区管理委员会对基础性项目进行经营开发管理，经营经营性项目的社会资本所有者支付旅游景区管理委员会一个固定的费用，或根据社会资本所有者经营经营性项目的情况提供分成合约支付。

最终我们得到4种旅游景区治理模式(见图2)。

四、旅游景区治理模式比较分析

对各种治理模式的比较分析主要看哪种治理模式的效率最高和交易成本最低。我们用W来代表景区基础性的开发建设投入量，具社会资本所有者经营经营性项目总收入是W的增函数。同时由于达成合约存在交易费用，用H来代表旅游景区管理委员会同社会资本所有者达成合约和监督合约履行的各种交易成本。

1.D模式

这种治理模式本质上是一种固定合约。旅游景区的基础性项目和经营性项目由一个社会资本所有者统一开发经营，交易内部化，不存在两者之间的交易成本，交易成本主要为达成整体租赁协议，确定租赁费用和景区管理委员会监督社会资本所有者保护景区生态环境，防止其掠夺开发旅游景区的费用。旅游景区管理委员会获取固定净收入，经营性项目所有者获取的总收入是W和K的增函数，同时其净收益又是W和K的减函数，因此经营性项目的所有者最终会在最合理的W和K的投入量寻求最大化利益，即基础项目投入和经营性项目投入的边际产出和边际成本相等点时，不存在对基础性项目和经营性项目投入的边际扭曲问题，整个旅游景区的管理水平和服务水平都比较高，设备设施比较完善，最终实现景区旅游资源的最大化利用，但是存在旅游景区资源被掠夺开发的可能性。

2.E模式

这种治理模式本质上是一个分成合约，此模式中分成合约的特点是旅游景区管理委员会因社会资本所有者的经营努力而获利，结果必定扭曲社会资本所有者的努力积极性，因为其努力的结果被对方分享，而成本确是自己承担，或者是经营性项目所有者会隐藏其经营业绩情况，实现自己最大化利益[10]。同时在此模式中，由于旅游景区管理委员会分成整个景区经营的收入，其监管社会资本所有者掠夺开发景区的积极性会下降。因此这种治理模式的交易成本主要体现在3个方面：一是景区管理委员会监管社会资本所有者掠夺开发景区的成本；二是社会资本所有者隐藏其经营业绩的成本；三是景区管理委员会了解景区经营情况的成本。同时也存在景区资源被掠夺开发的可能性。

3.F模式

这种治理模式本质上也是一种固定合约，但是此时固定合约的特点是由旅游景区管理委员会提供基础性项目。此时我们发现旅游景区管理委员会具有减少提供良好基础设施的投机倾向，因为其净收益同其投资成反比，即W越大其净收益越小，而其获取的总收入固定。而对经营性项目所有者来说，固然可以通过同旅游景区管理委员会来签订严格的、面面具到的合约，来要求旅游景区提供良好的基础设施，但现实中人具有有限理性，要签订这样的一个合约是不可能的，即使能实现，交易成本将是非常高的；另一面在合约签订后经营性项目的所有者要通过各种手段来监督旅游景区管理委员会执行合约，也需要高额的交易成本，而经营性项目所有者的净收入又同交易成本H成反比，因此，达成面面俱到合同不可能，完全的监督也不可能，旅游景区管理委员会的投机倾向也就不可避免，整个基础性项目的供给档次必然下降。由于无法得到良好的基础性项目供给的保证，最终社会资本所有者必定削弱其对经营性项目的专用性投资，这样就演化为整个旅游景区的档次降低、管理水平和服务质量下降。

4.G模式

这种治理模式本质上也是一种分成合约，此时分成合约的特点是旅游景区经营开发的双方都因对方的努力而获利，双方都不承担对方的努力成本，结果必定扭曲交易双方的边际行为。从旅游景区管理委员会角度来看，一方面加大对基础性项目的投入可以使经营性项目总体盈利情况更好，通过分成能为自己带来更大化的收入，但是另一方面其投入的加大又使其净收益下降，即W增大，净收益减少，因此必定产生边际上的扭曲，因为投入增大带来的收益部分被经营项目的所有者获取，而投入增大带来的成本必定都由自己来承担，结果旅游景区基础性项目经营开发的投入的必定不足；从经营性项目所有者的角度来看，问题相同，由于其经营性收入有一部分必须以分成的方式提供给旅游景区管理委员会，而投资成本由自己全部承担，因此其专用性投资热情必定削弱。当然经营性项目所有者与景区管理委员双方可以达成严格合约规定对方行为，再监督对方履行合约的行为，但是所有这些都存在交易成本，签订和监督合约越严格，这种费用越大，对双方的净收入带来损失越多。因此，在这种治理模式下，理论上可以通过对双方严格监督实现旅游景区资源的最大化利用，但是实际上监督越严格交易成本越大，双方净收益减少，因此实际上不可行，最终结果是双方的边际行为严重扭曲，对旅游景区的投资都不足，导致旅游景区的旅游资源非最大化利用。

五、简要结论及政策建议

综上所述，我们得出以下结论：其一，对旅游景区经营性项目，在当前国情下，最佳治理模式是授权某一社会资本所有者长期垄断经营，但是必须解决基础性项目供给问题，才能保证经营性项目的高档次和高质量。其二，在旅游景区经营性项目由某一社会资本所有者长期垄断经营的前提下，旅游景区整体治理模式的最佳选择是由旅游景区经营性项目所有者来统一经营整个旅游景区，即前文的D模式。但是在运用D模式时，存在旅游景区被掠夺开发的可能性。

根据研究结论，提出以下政策建议：

第一，旅游景区的开发经营应加快引入社会资本，实施旅游景区的转让经营，促进旅游景区整体档次的提高。

第二，由于旅游景区的旅游资源具有社会公共性、公众性和全民性的特点，必须解决旅游景区转让经营后社会福利损失和环境破坏问题。解决这个问题的途径是通过公开、公平招标的方式进行旅游景经营权转让。只要标人可以平等竞争，垄断经营权转让并不会造成社会福利的损失[11]。

第三，由于旅游景区资源具有不可再生性，实行旅游景区整体转让经营必须防止经营者的掠夺性开发。解决这一问题，可以通过旅游景区管理委员会的监管，但是这种监管存在交易成本，根据新制度经济学的基本原理，降低交易成本的根本途径在于建立健全各种法律法规制度，降低人们的投机倾向[12]。因此政府应完善关于旅游景区保护的立法，加强执法力度。

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[11]（美）诺斯著，厉以平译.经济史上的结构和变迁[M].北京：商务印书馆，2000：89-95.

篇7

早在1997年，湖南省就分别以委托经营与租赁经营的方式转让了张家界黄龙洞与宝峰湖的经营权，成为我国第一个转让旅游景区经营权的省份。此后，其他各地省市相继效仿。目前已转让旅游景区经营权或决定、鼓励转让旅游景区经营权的省、市、区范围分布较广，既有经济发达省份，亦有经济相对落后的西部省区。

旅游景区经营权转让问题曾一度引发了社会各界的广泛关注与研究，尤其成为旅游学术界、政府管理部门及旅游相关企业关注的焦点。笔者认为仍需对该问题做一关注与思考。旅游景区经营权转让比较复杂，转让的可行、必要与否，不仅涉及到其合法性的问题，而且涉及到资源、环境保护等一系列问题。因此，不乏出现赞成方（包括谨慎赞成者）及反对方，笔者则属于谨慎赞成者一方。

一、旅游景区经营权转让的可行性分析

第一，就我国旅游景区资源的属性而言，属于准公共产品。景区资源产权与其他普通产权一样具有排他性、有限性、行为性、可分解性与可交易性。这一属性为旅游景区采取多种经营方式提供了更多的理论依据。

第二，需要明确旅游景区经营权的概念。界定旅游景区经营权概念是探讨其能否转让的基础。其概念界定中应明确以下几点：旅游景区经营权只是所有权的一部分，是可以从所有权中分离出来的，经营权转让不等于所有权转让。这一概念的界定为景区所有权转让的可行性提供了理论基础。

第三，转让不等于出卖。旅游景区经营权转让并非所谓的“卖山卖水”，卖“祖宗留下的基业”。需要明确的是，不论景区的特许经营权转让于何种经营者，旅游景区资源的所有权、管理权始终掌握在国家手里。这是典型的政府出资源、企业出资金的旅游投资模式，体现了国有资源与企业资本的较佳组合。

第四，旅游景区所有权、经营权、管理权的分离与合并是运作方式问题。将开发经营权与所有权分离，运用市场化手段予以转让，在合理的规制合同制约下，可以确保各方对所有权、监督保护权和收益权的权利与义务。旅游景区经营权转让是在市场经济条件下使景区资源更好地实现其价值高效率运作的一种有效方式。

第五，景区所有权和经营权分离本身并不一定会造成景区资源的破坏。而遭遇破坏常常是认识不足、规划不周、景区管理、政府部门监管不到位的结果，当然也不排除其他可能性。旅游景区经营权转让可以解决政府在旅游开发、资源保护过程中资金短缺的问题，减轻政府负担，调动企业与政府的积极性，在某种程度上会为旅游资源的保护上赢得一定的财力、物力与时间。

第六，旅游景区经营权的转让，可以引进先进的管理理念，创新景区经营模式，克服以往出现的政企不分、政事不分的弊端，强化监管，搞活经营，促进地区经济发展。

还需强调的是，并不是“经营权一分就灵”。从理论上讲，旅游景区经营权可以转让，有其可行性，但并不意味着必须转让，其转让与否关键要分析哪种形式更有利于景区的协调发展、资源的优化配置与保护，有利于公众社会福利最大化的实现。在实践中要对一些保护性项目与经营性项目做一定的区别，适度引入特许经营权市场化，谨慎处理旅游景区经营权转让问题。一些反对者提出的问题也不无道理，在转让过程中应予以充分重视与避免。简言之，旅游景区经营权转让与否，必须至少在以下三个标准的前提考量下做出：第一，能否实行严格的资源保护；第二，能否有效促进景区品味的提升；第三，能否真正使景区资源让社会公众享用。

二、旅游景区经营权转让中面临及需解决的主要问题

旅游景区经营权转让无疑是景区发展过程中的重大改革，改革就难免会出现一些差错，面临一些阻力。换言之，虽然旅游景区经营权目前在我国不断兴起，部分景区尝试成功，但在经营权转让热的过程中，难免出现转让失败的景区，如贵州马岭河峡谷、山东曲阜“三孔”、贵州镇远古城、山西乔家大院等。故需从这些失败案例中分析失败原因，总结出在旅游景区经营权转让过程中可能面临与亟需规避和解决的主要问题。

（一）相关法规尚未健全

目前我国对旅游景区资源的产权、产权实现形式、景区管理体制、经营者权利与义务以及景区经营者转让各个环节的法律法规制度未作出明确界定。部分政策法规的出台滞后于景区开发、经营、管理实践，缺乏先导性。至今未出台有关旅游景区经营权转让方面的专门法规，对旅游景区经营权转让方、受让方、可整体或部分转让景区的类别以及对各方利益主体的法律地位、权责范围、相互关系均未作出明确规定，难免会造成经营权转让过程中或多或少的不规范操作等行为，致使部分旅游景区经营权转让夭折，引发各方利益主体间的矛盾。

（二）国有资产易流失

国有资产流失是旅游景区经营权转让中比较严重的问题。由于旅游资源属于无形资产，其通常具有的稀缺性、垄断性等特征决定了其价值无法准确衡量，目前旅游景区经营权转让中价值评估环节还未形成统一标准，因此对旅游资源价值很难进行科学规范的评估。加之部分地方政府考虑到政绩问题与经济利益，在未作出合理性评估就急于将旅游景区经营权转让，在旅游景区经营权转让中低估旅游资源价值，廉价转让旅游景区经营权，对景区景点无偿委托企业经营管理等，这些均易造成国有资产的流失，致使私营资本侵蚀国有资产，应引起高度重视。

（三）政府管理机构监管不当

旅游景区经营权实现转让，实现了旅游资源的市场配置，使政府管理部门角色发生转换。但在实际转让过程中，政府监管往往会出现过死或过松两个极端：一些政府及主管部门由于受传统观念的影响，虽然与经营者签订了合同，但仍坚持政府主导，只是名义上转让了经营权，企业缺少自主经营的积极性；一些政府及主管部门在转让之后存在“甩包袱”心理，对景区经营行为基本不闻不问，削弱对其宏观调控与监督管理力度，造成管理缺位，导致企业出现粗放式经营，对景区造成严重的破坏性开发。

（四）企业短视行为极易造成资源破坏

企业经济目的与资源保护间的矛盾不可忽视。部分企业在投资开发旅游资源时，更多的是考虑到经济利益，所以再取得旅游景区经营权后，易出现短视行为，急于收回成本，无计划、无限度地开发景区的资源而不注重保护，忽视环境效益与社会效益。一些企业由于经验不足，在景区建设内开发与景区建设相不协调的项目，超负荷接待游客，忽视景区环境承载能力，最终致使景区资源严重破坏甚至流失，其损失不可估量且不能恢复。

三、旅游景区经营权转让的若干建议思考

（一）加强法制建设，将旅游景区经营权转让纳入依法管理的轨道

实现旅游景区经营权的转让，必须以完善的法律法规作为保障。但目前我国关于这一方面的法律法规甚少。为了确保景区两权、三权分离的改革能正常运转，出台针对性的法律法规十分迫切。首先，要理顺旅游管理体制，解决长期存在的条块分割的行政管理和利益分配机制，要进一步划清景区资源权属，着力解决旅游资源开发与管理中景区内产权资源归属等问题；其次，要规范旅游景区经营权转让程序及方式，成立专门的旅游景区经营权转让的机构，负责收集和信息、进行景区资源评估、组织拍卖会、监督企业经营行为等，同时要通过各方力量严格评定受让企业的资质；第三，要尽快统一转让标准，严格采取公开招标等公平竞争手段吸纳企业进行旅游景区开发经营，严禁暗箱操作，坚决杜绝寻租、设租等行为。

（二）科学评估景区资源价值，确保国有资产保值增值

在旅游景区经营权转让过程中，转让价格是转让协议能否达成的关键因素之一。转让价格过高或过低都会影响转让效果。转让价格过低，很可能会造成国有资产流失，转让价格过高，可能会降低受让方的收益预期。因此，首先要建立科学的旅游资源评估体系，对经营权转让价格做出合理性评估。应尝试采用动态的思维方式考虑旅游资源的成长与增值性，合理考虑物价水平、旅游者消费水平、可支付能力、旅游景区价值与属性、旅游市场需求、旅游承载力等不同相关指标在不同时期的特点，来减少静态定价造成的价格与价值的非合理性偏差，较为合理地确定旅游景区经营权转让价格。其次要组织旅游领域专家、各相关行政管理机构、当地社区代表成立专门的资产评估小组，共同科学评估景区资源的价值及经营权转让的额度，确保资源可持续保护与国有资产的保值增值。

（三）强化政府监管，实现景区健康发展

在旅游景区经营权转让之后，政府的监督与管理是必不可少的。健全和强有力的监管机制可以督促旅游企业完善经营体制，促使旅游资源的开发与保护形成良性循环，有利于优化景区开发经营中的社会、环境效益。因此，政府要建立切实有效的监督、管理机制，运用行政、法律及其它社会手段，正确引导和约束旅游企业投资行为，引导其合法、健康成长与经营，切实保障企业的合法权益。另一方面，要加强对旅游建设项目的审批监督，加强对运行过程中出现的市场秩序、人力资源的监督管理，确保资源的合理利用与景区开发经营规范有序。同时引导公众积极参与和监督旅游企业行为，加大对合同执行、生态环境保护和公益性状况的监督约束力度。

（四）强化企业环保意识，定期评估景区资源环境

资源环境的保护是获得旅游景区经营权的企业实现经营目标的基础。旅游企业的命运与景区的命运息息相关，对景区资源环境的保护是其应尽的责任与义务。政府要强化经营者保护资源环境的意识，定期组织专家对转让经营权的景区资源环境进行评价，督促企业采取合理措施，严格执行经审批后的规划方案，最大限度地减少开发经营活动对资源环境造成的负面影响，防止其掠夺式开发。同时增加资源环境保护资金的投入，对不重视资源环保的企业绝不包庇，采取警告、罚款、收回旅游景区经营权等不同程度的措施，进行严肃处理。

（五）合理控制旅游景区经营权转让，保障各相关者利益

要进行科学合理的制度安排，在经营权转让过程中，要全面、慎重考虑转让过程中涉及的转让形式、转让内容、转让费用、给付方式、旅游资源和环境保护等相关环节与程序，并且做出明细的约定，规范企业的经营行为。要明确转让后政府与企业权利与责任，解决经营权转让后不同利益主体责、权、利不对等的问题。同时充分发挥利益激励作用，体现效率优先、兼顾公平的原则，妥善协调旅游景区各利益主体的关系，使旅游景区经营权转让过程中涉及的地方政府、当地居民、企业、旅游者及其他利益主体的利益实现帕累托最优。

篇8

一、乌鲁木齐县南山旅游产业基地建设现状

乌鲁木齐县是南山旅游产业基地主体，位于乌鲁木齐市区以南40-60公里的天山北坡，主要由西白杨沟、东白杨沟、台、照壁山、庙儿沟、苜蓿台子等景区组成，包括5个乡1个镇，总面积4261平方公里，截止2014年底全县总人口621167人，2010年，乌鲁木齐县获得“新疆旅游强县”称号；2012年被国家农业部和国家旅游局评为全疆唯一一家“全国休闲农业与乡村旅游示范县”。据统计，全县有规模大小不等的旅游景点15处，国家级森林公园1处，自治区级森林公园1处，各类度假村70余处，自治区S级滑雪场6个；农家乐、牧家乐接待点360余处；5A级旅游景区1处，3A级旅游景区1处、2A级旅游景区3处，全国农业旅游示范点2处；自治区级星级农家乐70余家。同时，2016年全国冬运会主会场、接待中心、主赛场等场馆也在基地紧锣密鼓的按计划进行。据统计，2014年全县共接待游客305万人次，同比增长21.51%；实现旅游收入4.65亿元，同比增长34.78%。

二、乌鲁木齐县乡村旅游发展中存在的问题

（一）项目建设盲目，缺少科学论证及合理规划。由于在开发过程中，乡村旅游发展引来投资商盲目开发现象严重，开发商缺乏对地理位置、环境承载力、本地政策、自身资源、市场需求的评估，产品开发缺少可行性论证。

（二）经营中权责不明确现象不同程度的存在。无论是农家与农家合作，还是农家与村委会及旅游公司合作，总是会因分工不明确或协调不当，导致纠纷。同时还存在经营资金不充足的问题。

（三）经营者文化素质偏低，经营理念落后。乡村旅游经营中，经营农（牧）家乐的主要是当地居民，主要以中年人为主，因其文化素质偏低，加之小农思想严重，对于乡村旅游的发展缺乏全局和长远考虑，目光短浅，在注重自身经济效益的同时却无视社会经济效益。

三、乌鲁木齐县乡村旅游经营模式分析

（一）政府主导发展。政府负责乡村旅游的规划和建设，农民自己投资开展乡村旅游。在2003年开展农家乐旅游以前，方家庄由于地理位置不优越，绝大部分村民靠种地和放牧维持生活。为了改善当地居民生活条件，将农民的第一产业与第三产业相联系，既将农民的农业与乡村旅游业相结合，于2003年，方家庄村在乌鲁木齐县的领导下，由政府主导重新建设规划。调整农业经济结构，统一规划，统一设计，实行整体新农村建造。政府方家庄村的居民由传统的农业生产方式转变为以农家乐为主要经营方式的生活方式，促进当地的经济发展的同时，改变了当地居民的思想意识。还通过举办节庆促销的方式推进了方家庄农家乐的宣传。

（二）“政府+公司+农村旅游协会+旅行社”模式。 这一模式的主要特点是政府负责乡村旅游的规划和基础设施建设，优化发展环境；

（三）“股份制模式”。这一模式主要是通过采取合作的形式合理开发旅游资源，按照各自的股份获得相应的收益[2]。该模式不仅注重景区的旅游资源开发，而且将旅游公司的发展目标与当地居民主人公的心理诉求和切实收益统一起来，既有利于调动居民参与的积极性，又发挥了专业企业熟悉市场、富有管理经验、能够整体打造旅游品牌和形象的优长。此模式与乌鲁木齐县南山景区实际有较高的切合度，在此基础上的丰富完善，应是南山比较可行的模式。

（四）“景区帮扶”型富民模式，这种模式的特点是指乌鲁木齐县南山景区凭借自身的优势，采用提供经验条件、安排剩余劳动力、资助其基础设施等方式，帮助景区内的农牧民实现脱贫致富的一种模式。

（五）特色文化旅游富民模式。是指以乌鲁木齐县南山独特的民族文化、民俗文化为依托，开发独特的文化旅游产品，并以此发展旅游产业，进而带动当地居民增收。要注重突出南山旅游文化特色：一是要挖掘独自具有的，区别于新疆其他地方文化风格；二是要具有特定性，代表着一个特定民族；三是具有共性和个性相统一的较高境界；四是既有深厚的传统沉淀，又有显示创造的先进性。五是自然景观与人文景观水融，六是旅游服务具有爱屋及乌的文化功能。

四、结论

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【关键词】旅游者;短期租房;竞争策略;经营模式

随着中国经济的持续增长,休假制度的日益完善,国内居民的旅游消费模式也发生了改变,从之前团队观光的旅游模式逐渐进入大规模商务、休闲度假的旅游的消费阶段,而在旅游地的住宿形式也在发生变化,从过去星级酒店的团队住宿,转向更加多元的住宿形态,其中旅游地各种形式的短期租房形成,以其经济实惠、方便自由的特点,得到了越来越多商务客人、休闲度假旅游者、自助游客的青睐。

短期租房通常是指租期在三天到三个月的房屋租赁交易。从普通居民住宅,到酒店式公寓再到度假别墅,各种居住类物业都可以作为短期租房的房源。

一、短期租房的效益分析

1.短期租房能够很好的满足旅游者在旅游城市或旅游景区短期逗留的居住需求。

租期较短且完全灵活的住宿方式,使旅游者可随意安排自己的生活、工作地点或行程,特别是在旅游旺季,多数旅游景点、旅游城市酒店曝满,“一房难求“时,利用多种物业类型的短期租房可以满足更多旅游者的住宿需求。可以说,短期租房的旅游者既可解决短时间内在旅游地居住的问题,节省了酒店宾馆的高昂费用,并带来了更浓度的旅游体验,性价比非常高。

2.短期租房能够使闲置房产资源投入市场,实现价值,为旅游地带来更多的经济效益。

对旅游地市场来说,短期租房能够填补市场空白,因此可以加快房屋循环,可以使闲置房屋资源实现其市场价值。据不完全统计,我国空置商品房面积已超过8000万平方米,主要集中在比较发达的大中型城市、沿海地区和旅游城市,使这一部分空置房进入市场可以减少闲置资源的浪费,得到租金收入,增加旅游地居民和投资者的收益。

二、旅游者短期租房市场发展现状

1.旅游者短期租房市场发展现状

(1)大多数城市供小于求。在我国北京、上海等大型旅游城市,租期在几天到一两个月的旅游短期租房需求在所有租房需求中所占比例越来越大。如北京奥运期间,大量京外、国外游客、媒体记者以及各类工作人员涌向北京,有相当一部分游客选择在场馆周边短期租赁房屋居住。但由于短期租房市场不规范,欠成熟,旅游者缺乏租房渠道;而各种物业形态的房东欠缺短期租房的市场意识,存在短期租房管理风险、利益风险的顾虑。

(2)产品细分不够,缺乏专业短期租房服务。目前,旅游地出现了家庭旅馆、短期公寓、酒店分时度假、乡村别墅等提供短期出租的产品形态,但产品在价格、档次、服务、市场目标客户与其它求职短租、学生短租、工作短租等产品没有明显的差异化。

(3)专业短期租房经营商开始出现,但未形成行业规模。比如在上海,已出现业主将物业交由酒店公司委托出租,包括长租到短租甚至钟点房,同时提供洗衣、打扫、代购车票、安排旅游线路等服务,短期租住的客户有60%是外地来上海短期出差的商务人士和旅游者。在杭州、青岛等旅游城市,也有一些专业短期租房机构和零散的私人家庭旅馆开展该类业务,主要面对旅游人士提供客栈式服务。由于以上经营商的发展仍处在初期阶段,行业上还没有形成一定规模,甚至还有大量租户对于这样的机构还感到陌生。

2.旅游者短期租房市场发展需要解决的关键问题

(1)安全。由于短期租房的物业除酒店式公寓外,大多分散在居民区,而对于旅游者来讲,陌生环境的居民区让人缺乏安全感。因此,物业所在环境及物业本身的安全程度能否让租户满意,是短期租房能否成功达成交易的重要决定因素。

(2)地理位置。旅游者短期租房市场面向的目标顾客群决定了对物业所在的地理位置有一定的要求,是否位于旅游地附近、与旅游景区交通是否方便、是否便于旅游生活体验等都是旅游者租房选择的重要因素。如奥运的短租房不一定是高档公寓,但必须交通方便,最好是在奥运场馆周边或靠近主干道以及轨道交通。

(3)服务。旅游者短期居住需要咨询、委托代办、生活居住、休闲旅游等各方面的服务,特别是居住地的卫生条件是旅游者在考虑是否居住的重要因素,这取决于短期租房的经营商或房主是否提供对房间进行经常性清理的服务,当然,这一服务将直接导致出租方收取的租金高低。较成熟的短期租房机构都会对旅游者提供经常性和专业性的各项服务。

(4)押金。押金问题包括押金数量和交付方式两个方面。由于短期租房很多租户是通过网络预定房间,并且需要在较短时间内就能人住,租金支付手段也是需要解决的一个问题。

三、旅游者短期租房市场需求前景分析

在欧美城市,短期租房有非常成熟的市场,可供短期出租的物业类型有家庭旅馆、青年旅舍、短租公寓、短租别墅,提供该类服务的专业机构也较多见,像法国的studio 6,日本的“樱花之家”等。在欧洲的大多数城市,短期租房市场也比较完善,通常可以通过互联网预定房源,其中包括高、中、低各种档次的物业,租期从一周到两、三月都可接受,同时客户还可以得到周到的服务,比如由专门人员接送到租住地点、导游、订期打扫房间等。

笔者认为,以下几个因素的共同作用,将给旅游者短期租房市场带来较大需求。

1.国内外旅游人数的增加。中国从改革开放以来的30年间,入境过夜旅游人数从72万人次增加到5471.98万人次,增长75倍,年均增幅16.1%;1993年至2007年的15年间,国内旅游人数从4.1亿人次增长到16.1亿人次,年均增速达到10.3%;迅速增长的国内外旅游人数形成了巨大的短期租房潜在市场。

2.现代旅游方式的更新变化。旅游者日趋理智化,越来越多的游客不再扎堆旅游胜地,而是更多追求个性化的农家乐、自驾游、深度游、休闲度假游等;很多人已厌倦了外出时住宾馆的枯燥乏味,而短期租房可以将旅游地温馨的生活气息传递给租户,同时旅游者能够体会当地的风土民情,相对于普通的酒店可以提高租户的心理舒适感。

3.房地产市场的发展使空置物业数量增加。我国持有第二、三套物业的业主数量增多,空置物业的增加,这给投资族带来一定压力和风险,因此这些投资者需要尽快盘活手中物业,在无法将房屋长期出租的空置时期,需要短期出租来实现投资回报。同时近年旅游地各种形态酒店数量的增长,市场竞争的加剧,也需要传统的酒店行业寻求新的经营形态。

四、旅游者短期租房经营模式分析

1.旅游者短期租房经营模式

短期租房经营商作为该市场价值系统的中间环节,是将房源(上游价值链)与短期租户(买方价值链)连接起来的渠道价值链,经营商通过对房屋资源的整合,使房屋资源的价值得以实现和增值(租金回报),同时为租户提供了价值(居住及服务)。以下几种为旅游者提供短期租房的经营模式在我国已经出现,可以看作是短期租房经营商对两段价值链的资源进行的整合。

(1)单纯中介

单纯作为房源与租户中介的经营方式,经营商负责收集和短期租房的招租和求租信息,不负责对物业的管理和对租户的服务,通过收取佣金或手续费的方式盈利。商务旅游者和大众旅游者可以通过传统房产中介机构寻找房源,如北京奥运期间,北京奥组委推荐了链家地产、二十一世纪不动产、等5家房产经纪机构作为奥运租房签约机构,为奥运期间的国内外游客提供短租服务。

此模式较灵活,可以定期从房主处收取服务费,或每促成一项交易从中提取一定比例的佣金,经营风险较小;但不易对卫生、安全、服务等进行统一的标淮化管理。

(2)物业托管

这种模式是短期租房经营商充当物业托管者的角色,将不同业主的物业进行统一管理,统一短租信息,并全面负责租户的接待及安排入住,通过向房主收取一定的管理费,或从租金收益中提取一定比例的费用实现盈利。

产权式酒店就属于这一经营模式,以酒店的房间为单位,酒店开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者,投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营,以获取年度客房经营利润。在一些旅游度假地、大型旅游景区,各类产权酒店的酒店管理公司大部分的经营业务都是为度假游客、商务会议游客提供短期出租服务。

(3)连锁加盟

在这种模式下,经营商吸引愿意提供短租的房主作为联盟成员,采用统一标准的卫生、安全、服务、定价方式,通过统一的租金、押金支付手段和预定方式经营,经营商通过收取佣金、手续费、加盟费等盈利,如上海的笑天短租公寓。

这种经营模式下,在联盟内部要考虑市场细分、产品细分的现象,如起步较早的杭州“恋之家”短租公寓网变成了专门的求职公寓网,上海已经有了上海商务短租公寓网,杭州“家到家”的经营者也正在准备增加一批供高端的商务、海外旅游者居住的单身公寓,随着市场的不断发展,这种趋势将越来越明显。

(4)长租短出和自有物业出租

长租短出是经营商长期租赁业主公寓或住宅,通常是签订两年以上合同,再通过短期租赁给客人的经营模式。由于短期出租的租金比长期出租租金高,短期出租收取的租金高出长期租金的部分作为自己的盈利。这种模式由于要按照合同付给房主租金,一旦短期租金收益不理想,将面临亏本,因此风险较大。自有物业出租为房主既是业主又是经营商的自营模式,这种模式规模较小,通常就是经营自己家的两三套房子,相对风险也较小。

这些房源通常都在旅游景区附近,旅游城市中心,以家庭旅馆的形态存在居多。如海口金贸中路的梦苑别墅区,曾经的20多栋别墅,从2007年开始,迅速变成了20多家家庭旅馆,三亚的家庭旅馆由5年前的10多家猛增至近600家;2009年,厦门鼓浪屿在“家庭旅馆”品牌行政指导建设,家庭旅馆数量已由最初的7家发展到目前的35家。

2.打造经营商竟争优势的策略

(1)通过互联网、电子商务平台旅游者短期租房信息。充分利用网络电子商务对资源的整合能力,提高短租信息量及搜集量,提高经营及入住效率,如北京奥运期间,作为北京奥组委推荐的房产经纪机构“链家地产”针对奥运旅游者在网站上设立“2008奥运短租”专区以及专门的2008租售热线,公布《2008北京租房手册》全中英文对照版,指导国内外奥运游客在北京租房,介绍租房流程以及热点地区的租赁市场。

(2)合理定价。在旅游者可接受的范围内制订租金,该租金水平应当能够反应租户得到的价值,如服务价值、地理优势、物业环境等,同时能够体现成本,包括业主要求的租金和提供相关服务的成本,介于长期租赁和星级酒店的报价之间。如世博会期间,世博园附近某小区内的家庭旅馆,一套精装修117平方米的三房,步行至世博场馆只需3分钟,短租报价9000元-1万元/月,由于世博短租市场主要以参展厂商、商务人士、游客为主,价格承受能力远高于长期租户;而同时上海世博期间5月份酒店报价为五星级1600元左右、四星级700元左右、三星级400元左右。

(3)打造产品特色,提供特色服务。可以通过房屋装修风格、提供特色服务、及相关优惠等措施形成自己的经营特色及差异化竞争优势。如浙江开展乡村旅游,打造具有浓厚地方农村特色的“乡村大院”,融合民俗文化,供游人住宿。

(4)拓展上下游客户资源,构筑行业联盟。扩大自己的房源网络及市场网络,与旅游产业的其它业者集成联盟,构筑统一的网络宣传和销售平台,共同分享价值链,提高行业的竞争力。如新疆喀纳斯、云南丽江等一些旅游区的自助旅游市场较大,旅游区内和中心城市的短租经营商经常与户外装备经销商、旅行社、大学校园户外旅游社团、自助游俱乐部等进行业内资源共享,形成行业联盟。

(5)快速预定、灵活解决押金支付。缩短旅游者预定与入住所需的时间间隔,使押金的支付和退还尽量方便,提高经营效率,方便客户。

参考文献

[1]程乾,竺肖英.短租公寓制约因素及发展路径选择[J]. 全国商情:经济理论研究,2008(11).

[2]陈泥.鼓浪屿家庭旅馆一年冒出35家[N].厦门日报6版经济新闻,2009-8-26.

篇10

紫溪山是我国云南省楚雄著名的国家AAAA级旅游景区，以其良好的自然生态环境而著名。在我国低碳旅游景区发展建设初期，紫溪山景区响应政府号召，率先开展了低碳景区的建设。但在低碳景区建设初期，由于经验不足、游客缺乏认识以及各种客观因素的影响，使得紫溪山景区的低碳建设遇到了一些问题，这些问题的具体表现如下。

1.1景区经验不足引起的低碳建设问题在紫溪山景区开展低碳建设初期，因其经验不足，导致真正的低碳景区难以得到有效建设，其具体表现有：（1）景区为保证游客饮食，在餐饮服务的数量上有所增加，这种行为的初衷是好的，但由于餐饮服务单位并没有采取低碳经营模式，因此其在经营过程中排出了大量污水，这些污水的排放造成了紫溪山景区及其周围民居的饮用水轻度污染；（2）景区为实现低碳出行，在畜类车（以马为主）的数量上有所增加，在马匹数量的增加的同时，景区并没有为其配备足够的管理人员，这使得马匹管理常常出现问题，这使得景区中心集散地的草坪出现了大面积被马践踏或是啃食的情况，这为紫溪山景区的绿化环境与原生态环境产生了极大的破坏。

1.2游客意识不高引起的低碳建设问题游客作为景区的服务对象，他们对低碳景区认识的不足，也在一定程度上影响了紫溪山景区的低碳建设发展。其具体表现有：（1）自驾游的游客数量有所增加，汽车所排放出的废气对景区空气造成污染。（2）部分游客到松林里进行野餐，但餐闭后并没有将垃圾带走，而是乱扔在松林当中，这种情况的出现也给紫溪山的旅游环境造成严重污染，影响了景区的低碳建设与发展。

2低碳型旅游景区建设对策

2.1树立牢固的低碳环保理念旅游景区要想真正的实现向低碳型发展模式转变，就必须要先树立起牢固的低碳环保理念，因为只有理念转变才能带来行为的进步。为此，景区必须要加大对低碳环保理念的思想教育工作，通过宣传手段使每一个景区工作人员都能够建立起低碳理念，并将其视为旅游景区的唯一发展途径。旅游作为一项全民参与的事业内容，其想要实现真正的低碳化发展，仅靠旅游景区的低碳化理念是完全不够的，为此政府部门也应该树立起低碳化旅游景区建设思想，并通过政府的公信力来影响游客，让游客也能够建立起低碳旅游理念，并愿意为低碳旅游做出改变，使低碳旅游能够真正的成为旅游业的一种大环境，进而更好的实现旅游景区的低碳化发展。

2.2景区规划融入低碳环保内容景区规划质量是影响景区展现自身特色、吸引游客观光水平的重要标准，景区要想真正的实现低碳发展，就必须要先从自身的规划行为入手。低碳景区规划的最基本特征就是景区功能区的合理布局，为此景区可以在理解和围绕低碳理念的基础上，通过对低碳技术、低碳材料的使用，来构建起低碳景区环境。例如可以实现景区的自然通风和采光，在取暖和制冷方面可以选用节能设备与技术，装修时尽量使用环保材料等。除此之外，还可以通过构建具有地域文化的环保型建筑来突出景区的特点，在宣传民族文化的同时完成对低碳旅游的有效融入。在景区的交通方面可以建设期自行车、行人的低碳交通环境，减少机动车对低碳景区的影响，真正的实现景区规划的低碳型发展。

2.3落实低碳旅游景区管理制度低碳旅游景区管理制度是帮助景区尽快实现低碳旅游发展的动力。在实际工作中，健全低碳旅游景区管理制度的落实不仅可以指导和约束景区人员的工作行为，还可以定期对景区的低碳运行境况进行检查，在检查中不断的总结和发现新问题，并将其予以解决，帮助景区尽快实现全面化、科学化的低碳发展。在当前的景区低碳化建设与发展当中，有部分景区存在着以低碳为口号，以高碳为方法的“表面低碳化”建设，这种情况的出现对景区的未来发展极为不利，而这也正曝露出了景区低碳化制度不够科学，落实不够全面的问题。景区想要真正的发展下去，就必须要改变这种不良现象，将低碳管理制度真正的落实下去，而不是让其成为一纸空谈。

2.4推行低碳旅游服务业建设推行低碳旅游服务业建设是旅游景区实现低碳发展的重要途径，景区可以通过推行低碳服务，来实现景区的低碳化建设发展。（1）低碳餐饮。在景区当中餐饮是必不可少的一环，在这一方面景区可以通过营造低碳型餐饮，来实现景区在餐饮方面的低碳发展。食材方面可以选择绿色食品，餐具、桌椅可以采用新型的环保材料，能源可以采用低耗能灯具等。（2）低碳交通。景区要想实现低碳发展，就必须要在交通环节做好控制。为此景区可以推广低碳交通，以电车、自行车、步行作为交通方式，这样能够大大降低机动车对景区低碳环境的破坏。

3结束语