房地产评估规范管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房地产评估规范管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；评估；现状；对策

随着住房制度的进一步改革和房地产业的快速发展，目前，房地产业行业已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。房地产市场和房地产估价服务的关系非常密切，在目中程度上来讲，我国房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间，但是，从发展状况来看，估价的发展还不能适应社会需求，有必要提出有针对性的解决方案，切实为老百姓解决关系切身利益，解决一些实际问题。

一、发展现状分析

在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。

二、主要问题分析

从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。

一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。

二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。

三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。

三、对策与建议

针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：

一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。

四、结束语

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

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关键词：房地产；评估；建筑物损耗

Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.

Keywords: real estate; assessment; building loss

中图分类号：F293.30文献标识码：A 文章编号：

随着我国建筑行业的快速发展，房地产行业作为一股新兴的资产代表登上我国建筑行业的舞台，并随着我国建筑行业的发展得到日新月异的进步；尽管我国房地产事业起步和发展时间较短，各种国家行业规范还不完善，特别是房地产评估体系和针对房地产建筑和出售、代售中的损耗等诸多问题还没有完善的界定和评估体系，需要建筑工作者不断的研究和创新，科学制定房地产评估中相关建筑损耗的标准，为我国房地产行业的发展提供理论和指导依据。

1 我国房地产行业的概况

尽管我国房地产行业的发展日新月异，但由于房地产行业的发展较晚，配套的规范制度还不完善、不健全，且我国房地产市场的发展不均衡，在快速发展中容易出现诸多问题，某些区域房地产行业市场管理和评估体系混乱，严重制约我国整体房地产行业的稳定发展。其主要表现在：①房地产行业近远期目标存在矛盾。我国房地产市场潜在总需求量巨大与短期市场的有效需求量间存在严重矛盾；特别是近些几年，伴随国际次贷经济危机对我国经济的波及，尽管我国制定了科学的促进内需的政策，但对房地产行业的发展影响不明显；加之我国住房制度改革的滞后、市场经济体制还不完善、房价居高不下等因素，进一步加剧我国住宅产业发展总量失衡与结构失衡的格局；②房地产行业的结构性问题。房地产行业的房价、房源、房品定位不准，盲目追求高档，忽视居民购买力，致使房屋销量不佳，空置度较高，国家对经济适用房住房的扶持力度不够，国家标准制定不完善，加之地方盲目性的开发、建设，造成房源供大于求；③我国房改亟待深化。由于我国房地产起步和发展较晚，加之我国房地产评估制度不完善、不健全，市场化程度偏低，住房供应体系还不健全，房地产的发展不符合我国基本国情，加之我国房地产市场的监管体制不完善、监管力度不足。

2 我国的房地产评估的概述

2.1 我国的房地产评估历程

我国房地产起步较晚，但发展迅速，然而中国房地产估价理论研究1930以后，后得到政策扶持，房地产评价研究不断发展和创新，建立健全适合我国社会主义市场经济体制下的房地产评估体系。并重视房地产评估理论的研究和发展、创新，并对房地产定价和评价开展系统性的研究，特别是我国积极开展土地流转制度和土地使用制度的改革，并重点讨论我国房地产商品化的现状和出现的问题，逐步确立我国房屋商品化的理论体系。我国首次颁布的《经租房屋清产估价原则》，可谓是我国第一个房地产估价的制度，并详细规定了建筑物的估价方法。

我国于1987年起开始对城镇土地定级估价工作开展详细的调研、综合分析，逐级对比，并对多种地价测算方法的校核、验证和对比建立的基准地价评估方法。我国《土地估价管理办法》、《土地估价管理条例》的顺利颁布并实施为进一步完善和健全我国土地资源流转买卖的市场，并为国家土地资源的流转提供强有力的法律支撑，其评价方法也逐步转向有竞争力的市场评价上来。

20世纪90年代，中国房地产评估委员会编制并应用的《房地产价格评估方法与应用》，首次全面地介绍国际上主要的房地产估价方法，其包括市场比较法、成本法等；同时，针对我国常用的房地产价格评估方法进行详细阐述。中国房地产评估委员会的研究人员通过整合各地房地产估价的理论和实践经验，并结合我国房地产发展的实际，科学制定我国现阶段的房地产评估体系；而建设部于1992年也颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》，科学制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。

房地产的估价是通过指专业技术人员根据房地产的综合价值，按照房地产价格的组成与估价原则，参照国家房地产估价程序，采用科学、有效的估价方法，并结合估价技术人员的综合素质，在综合分析影响房价变动因素的基础上，积极开展房地产估价，促使对价值开展评估和判定的一种活动。

我国房地产估价方法深受英国评价体系的影响，单纯重视评价经验和效果，对建筑物的评估研究较少，并未进行深入的研究。目前，相关房地产评估定量分析的估价方法及综合系统应用的研究较少，这对我国房地产评估体系的完善和发展具有一定的理论和现实意义。

2.2 房地产的评估方法概述

在国际上，常用的房地产评价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法、趋势法等；我国房地产常用的估价方法主要有成本估价法、收益比较法、收益还原法三种，其中市场比较法的使用最为广泛。因此，我国开展房地产市场比较法的研究和创新对房地产建筑损耗的评估具有重要的理论和现实意义。

2.3 房地产评估中建筑损耗

房地产的价格是建筑市价和土地价格的有机统一，具备两重性的内涵和特征；而房地产价格一般包括总成本和利润两部分。房地产建筑物的损耗一般情况下可分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指由于房屋使用和受自然力影响而引起建筑物的价值损失或流失；无形损耗指由于建筑功能和经济、技术上等因素或消费观念变更引起建筑物价值的损失。因此，对房地产能耗中的评估在房地产行业中显得十分重要。

2.3.1 房地产建筑的折旧

在房地产建筑使用过程中，建筑物的价值得到不同途径的流转。建筑折旧作为建筑价值转移一种途径，是在损耗基础上确定的，而折旧和损耗在会计学的定义有差别，在房地产评估体系中，折旧不能代替损耗。

2.3.2 房地产建筑年限损耗

房地产建筑的设计规范要求对建筑材料和设计年限有严格的规定。在房地产评估中应当通过借助先进技术开展实地的勘察鉴定从而科学确定建筑损耗。房地产建筑随着建设的深入，会出现效用递减的趋势，即为建筑损耗。损耗的主要原因主要分为自然、功能性和经济类因素三种，三种因素存在一定关系，并互为因果。计算建筑损耗时必须统筹分析、预算三个因素带来的损耗，对高难度、复杂的建筑工程，必须采取系统分析，科学计算建筑损耗。

结论

随着我国房地产行业的高速发展，由于国家的房地产法规还不完善，房地产评估体系还不健全，对建筑物的能耗评估还处于比较低的水平，特别是区域房地产开发的盲目性、趋利性，使我们房地产行业市场化进程较慢，价格评估、建筑能耗评估体系滞后；国家应积极制定房地产的规范制度，并开展房地产价格和能耗的评估工作，并结合国外先进的评估理论和系统化的评估体系，结合我国房地产评估和建筑能耗的消减途径，积极制定我国特有的建筑物损耗评估体系，不断提升我国房地产行业的抗风险能力，规范和监管房地产市场，促使我国房地产行业的快速、稳定、科学有序的发展。

参考文献

[1] 毕易波，石玉梅，郑昱红.试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析[J].建筑管理现代化，2000，(02).

[2] 胡晓民.当前房地产评估市场状况浅析[J].中国房地信息，2002，(11).

[3] 魏静.房地产评估中三种评估方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，(03).

[4] 李静，谭大璐，王亚明.房地产三种评估价格的比较分析[J].建筑管理现代化，2005，(06).

[5] 吴昌宇，王国存.论建立房地产评估体系[J].安徽大学学报，1997，(06).

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管建廷告诉记者，2002年以来，巢湖市房地产管理局按照"打基础、抓职能、活经济、促发展"的工作思路，紧紧围绕开放搞活，强化行业规范，拓展行业服务范围，进一步加大管理力度，推动巢湖市房地产业健康快速发展。

--推进了房地产市场的开放搞活。为了给开发商和广大市民提供房地产交易平台，积极引导住房消费，扩大企业品牌，成功地举办了巢湖首届房交会。3天的房交会吸引近万人次购房户观摩洽谈，现场成交28户，实现销售收入391万元，达成意向购房协议480户，预期交易额5300万元。同时取消房改房上市限制，促进房地产市场繁荣。

--加大房地产行业规范力度。今年以来，巢湖市房地产管理局在房地产产权管理、房地产市场管理、房屋租赁管理、抵押管理、白蚁防治和房屋安全管理、房地产中介市场管理、物业管理等各方面都加大了管理力度，适时开展了全市房屋安全大检查，开展了整顿和规范房地产市场工作，贯彻了《商品房销售管理办法》，强化了商品房预、销售管理，全面推行了商品房销售合同示范文本和建立住宅"一书两证"制度。目前，市开发企业商品房销售已全部纳入规范化轨道，新建商品房预售领证率达100％。强化了对直管公房管理，在低房租、负担重的情况下，完成100余万元的租金收缴任务，房租收缴率达98％，确保了国有资产增值增量。同时，认真开展了物业管理行业创优达标活动，规范了物业管理行为，促进物业管理市场健康发展。

--不断挖潜，促进房地产业发展。他们充分发挥房地产部门自身优势，广泛开展了房地产评估业务、住房置业担保业务、房地产中介业务。对房地产评估事务所进行了改制、脱钩，成立了市惟一一家具有乙级资质的兴业房地产评估事务所，为房地产流通，提供公开、公平、公正的交易平台。局属市房地产产权、产籍交易中心与省银桥拍卖公司联合注册成立了巢湖拍卖分公司，涉足房地产拍卖业；房地产中介所，同时积极组织房源，开展周末房市、二手房拍卖广场等活动，促进巢湖市二手房市场的繁荣；局属各单位还利用自身优势，创办了各种不同形式的经济实体，增收创收，以主业带动其他产业，推进巢湖市房地产业快速发展。

--住宅建设与房地产开发成绩喜人。一是完成"东苑新村"10.3万平方米住宅小区的建设，目前已申报"全省优秀住宅小区"评选。二是"东苑新村"营业房销售4690平方米，"卧龙山庄"住房4500平方米已全部售完。三是"康乐新村"A组住宅小区销售171套别墅2幢，目前B组7幢272套2.7万平方米住宅全部开工。并完成别墅区基础建设，建成道路、水电、电话、有线电视、路灯等，解决了小区内子女入学、户口安置及公交等问题。同时，新征土地47亩，完成场地平整、勘探、设计等基础工作。四是总投入2253万元的西河街改造工程完成，拆迁户基本安置全部到位。

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[关键词]拆迁补偿；问题；方法

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.

随着我国城市化进程的不断加快，城市建设对于土地的需求也快速增长。为满足城市建设用地的需求，地方政府一方面征收农村集体土地，并将这些土地转变为城市建设用地，一方面通过拆迁城市旧房获得城市建设用地。在上述获得城市用地的方式中，拆迁旧房是最主要的方式，这种方式既满足率城市建设对土地的需求，有改善了城市的居住环境，提升了城市的形象。但是，在旧房拆迁过程中，被拆迁方与拆迁方常常因为拆迁补偿发生矛盾，有的大打出手，有的诉诸法律。在这种情况下，研究拆迁补偿中存在的问题，对于化解被拆迁方与拆迁方之间的矛盾，推动城市化进程就具有了十分重要的现实意义。

1 当前拆迁补偿中存在的问题

1.1 集体土地征用补偿制度不尽完善

在我国《宪法》中规定，政府对于集体土地拥有征用权，但是对于具体补偿并没有任何规定，这样，从法律层面上来讲，对于集体土地，我国公民就面临着保障不足的难题。此外，由于我国地域广，地区之间经济发展不平衡，贫富差距较大，集体土地的种植结构、耕作水平也存在着较大的差异，土地创造的经济价值也不尽相同，其补偿标准也各不相同。最后，由于区域之间的发展不平衡，与农民现有的经济基础与今后生活的需要，当前的补偿标准无法保障或改善农民现有的生活，为今后生活考虑，如果补偿标准相对较低，便会导致拆迁补偿问题[1]。

1.2 拆迁补偿程序模糊不清

在拆迁补偿过程中，被拆迁人与拆迁人的民事主体关系是平等的，而建立在这种民事主体平等关系之上的拆迁补偿程序也必然是透明的。但是因为拆迁人与政府之间常常存在着十分密切的关系，处于绝对的强势地位，这样就将被拆迁人置于非常被动的地位。在这种情况下，拆迁人与被拆迁人甚至根本不对拆迁补偿进行协商，部分地区甚至只是简单地一个拆迁公告，拆迁公告上对拆迁补偿进行简单的阐述，根本不涉及拆迁补偿程序，对于这样的拆迁补偿，被拆迁人只能被动接受。正是因为拆迁补偿程序模糊不清，使得拆迁人与被拆迁人处于对立关系之中，同时，部分被拆迁人还可以通过走关系获取更多的拆迁补偿，使得被拆迁人之间原本平等的关系转变为不平等的关系。这样就经常导致抗拆迁事件的发生[2]。

1.3 拆迁补偿范围模糊不清

按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿既可以以货币进行补偿，还可以实行产权调换。货币补偿金额按照被拆迁建筑的区位、建筑面积、用途等因素由房地产市场进行评估，并依据评估的价格确定。其具体方法由省市等各级人民政府规定。对于调换房屋产权的，须按照《城镇房屋拆迁管理条例》的规定，对被拆迁房屋的补偿金额以及条换房屋的价格进行计算，并将产权调换差价结清。这样，表面上看《城镇房屋拆迁管理条例》似乎对被拆迁人的经济利益进行了全面考虑，体现出等价交换原则。但是《城镇房屋拆迁管理条例》过分抽象，且弹性太大，缺乏实践操作性。实际上，在对旧有房屋的评估过程中，相关单位并没有严格的拆迁补偿范围标准，在价值的评估上，只是对房屋的经济价值进行评估，其中不但不包括土地出让金、搬迁损失费、装修材料费以及适当的救济补偿，甚至还不包括其他的隐形损失等。但是重新开发建设的商品房，其销售价格除了包含土地出让金外，还包括支付给被拆迁人的补偿费用、市政建设配套费用、经营成本、装修成本与开发商自身获取的利润。这样常常导致被拆迁人在得到补偿款后买不起商品房，或者在调换产权后难以支付商品房比原来房屋多出面积的价款[3]。在这种情况下，就会经常导致抗拆迁事件的发生。

1.4 房地产评估缺乏规范

目前，对于房屋拆迁赔偿的房地产评估非常不规范，相当多的市场评估机构缺乏资质，甚至直接由政府出面组成评估机构，其评估人员资质自然良莠不齐，甚至根本不具备任何评估资质，这样就导致拆迁赔偿评估缺乏科学性、准确性，甚至拆迁赔偿价格严重偏离房屋价值。在房屋拆迁赔偿过程中，估价机构难以独立进行赔偿，正常价格评估常常受到政府或者其他机构干预，部分政府单位为了将补偿标准降到最低，常常直接出面干预价格评估，导致房屋拆迁评估价格严重偏低。在房屋拆迁评估过程中，为承揽评估业务，部分评估机构常常迎合某些单位或个人的需要，假评估、乱评估，违规进行评估，甚至出具严重偏离房屋实际价值的违规评估报告[4]。

1.5 片面扩大公共利益界定的范畴

由于公共利益本身界定的范畴并不确定，也没有较为统一的界定标准，这样就导致部分地方政府管理人员打着“公共利益”的旗号，违法违规征收公民的房屋与土地，然后再将这些土地以政府的名义批给房地产开发商，从而谋取不正当的权益。在城镇化建设过程中，城镇建设，尤其是城镇居民住宅建设主要是由开发商进行的，这样常常导致开发商打着“公共利益”的招牌开发城镇居民住宅，并按照“公共利益”给房屋的所有者进行赔偿，其本质上是打着“公共利益”的招牌对公民房屋所有权的剥夺与损害。

2 解决当前拆迁补偿中存在问题的方法

2.1 依法完善城镇房屋拆迁相关条例

认真分析我国《城镇房屋拆迁管理条例》，我们不难发现，该条例的制定主要是从管理者的角度进行的，而不是从物权保护的角度进行的，这样就导致在房屋拆迁过程中行政过多干预现象的出现。在市场经济时代，任何主体都必须严格按照法律的规定行使权利并履行义务，在房屋过程中，也必须依法完善城镇房屋拆迁相关条例。而相关条例必须包含下面的内容：第一，房屋拆迁必须有明确的目的，严格区分商业项目与公益项目，并且不同的项目要制定出不同的管理办法。第二，房屋拆迁必须由一定行政级别的政府机构进行，对于不具备相关资格的政府机构、单位或者个人严格进行约束，如果超越行使权力，进行房屋拆迁或者对房屋拆迁进行干预，必须依法进行处罚。第三，明确房屋拆迁赔偿标准。在赔偿标准制定的过程中，必须认真分析地区之间经济发展的差异，按照地区经济差异分别制定不同的房屋拆迁赔偿标准，并且按照地区经济的发展对赔偿标准适时进行调整。第四，严格房屋拆迁程序。房屋拆迁赔偿程序，必须以法律法规的形式进行规定，只有以法律法规的形式进行规定，才能对政府机关形成约束。同时，要明确拆迁程序的具体实施细则，实施细则越详细，对房屋所有者的保护力度也就越大。对于由于市场变化存在不确定性的拆迁细则上，必须建立一定程序的监督机制，并且以法律的形式对这些监督机制进行约束。

2.2 明确补偿程序

在土地使用之前，土地使用者必须依法向政府提出土地使用申请，并提供使用土地所必须的相关证明。在收到申请后，政府必须依照相关程序对土地使用申请进行严格的审查，在审查过程中，本着公平、公正、公开的原则，政府管理人员要广泛听取各方面的意见，并举行听证会，如果审查符合相关规定，则向土地使用者颁发房屋拆迁许可证，否则，则不予颁发。政府在颁发房屋拆迁许可证之后，要进行公告，并对相关拆迁事宜进行明确的说明，并依据相关标准给予房屋所有者足量发放补偿金。房屋所有者在领取足量的补偿金后，要按照规定的时间进行搬迁。

2.3 明确拆迁补偿范围

按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》相关规定，房屋拆迁补偿范围主要包括房屋所有权、收益权以及附属物所有权，补偿的收益包括生产经营产生的预期收益、租金、拆迁必需的费用等。为保证房屋所有者的权利，必须明确上述补偿范围。而要想明确补偿范围，首先要对不同地方政府的补偿规定给予严格的监督与管理，对于不符合相关规定，或者不合理的补偿，必须提出整改意见，并责令其进行修改，并对整改完成的补偿范围进行认真的审查。其次，要鼓励个地方政府尽最大可能扩大房屋补偿范围，保证房屋所有权者合法权益，避免发生拆迁补偿冲突。

2.4 依法规范房地产评估

为保证房屋所有者的经济利益不受侵犯，必须依法规范房地产评估。首先必须依法界定市场评估机构资质，对于缺乏资质的房地产评估机构坚决进行关停。其次，严格避免政府出面组成评估机构，对于政府出面组成的房地产评估机构，必须撤销。再次，政府机关人员要严格约束自己的行为，不得因为个人私欲直接出面干预房地产价格评估。最后，政府要加强对房地产评估单位的监督与管理，切实避免房地产评估单位之间的不当竞争，避免为承揽评估业务，迎合某些单位或个人的需要，搞假评估、乱评估，违规评估，甚至出具严重偏离房屋实际价值违规评估报告现象的发生。

2.5 明确公共利益

按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》规定，只要是符合城镇规划，对城镇旧区改造以及生态环境改善，有利于保护文物古迹的房屋拆迁，都可认定为“公共目的”，但这个规定中并没有对商业项目和公共项目进行区分。按照国际上的惯例，公共利益主要包括国防、公共活动场所、环境保护等方面。由此看来，社会公共利益是指全体社会成员的共同利益，是与社会整体稳定与发展密切相关的。要想明确公共利益，可以采取列举法对公共利益进行规定，以避免政府滥用权力，征用土地，侵犯房屋所有权者利益事件的发生。

总之，在市场经济的发展过程中，我国拆迁补偿尚存在着一定的问题，为此，相关管理人员必须认真加强对相关法律法规的学习，依法办事，只有这样才能从根本上解决问题，避免因拆迁补偿引发的恶性事件的发生。

参考文献：

[1]高照明，张跃跃.城镇化进程中农村房屋拆迁补偿机制研究――以新乡涧头村为例[J].郑州航空工业管理学院学报，2014，32（2）：85-89.

[2]王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究，2010（1）：40-45.

[3]王福友.房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题[J].哈尔滨工业大学学报（社会科学版），2013（6）：53-59.

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关键词：房地产典当；风险；防范

中图分类号：F83文献标识码：A

随着我国房地产市场的日趋活跃，房地产典当业务也日益火暴。2006年全国房地产典当业务平均占总业务量的50%，2007年突破60%，2008年初更急剧上升，部分典当行甚至达到80%。但受2008年楼市低迷影响，从10月开始，京城等主要典当行为降低风险，纷纷下调房地产评估价和折当率，对房地产典当的评估审查力度也大幅加强。由此，房地产典当业的风险防范再一次成为业界关注的话题。

一、房地产典当业的风险

房地产典当是指房产所有者或土地使用者以其所拥有的房地产作为抵押向典当行借款，并在约定时间内付清本息、赎回房地产的融资行为。典当人并不需将房地产移交典当行占有，典当行也无权使用、收益该房地产，而仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保，房地产仍归其产权人所有。其风险主要有：

（一）绝当风险。绝当风险是典当行面临的最大经营风险。当客户违约，不能按期足额偿还贷款，房地产成为绝当，难以变现时，势必占用典当行大量资金，造成资金短时间无法收回，资本周转困难；同时增加典当行的营业成本。一般来说，作为二手房地产，销售变现的渠道相对狭窄，销售过程将占用大量人力、财力，成本较高。

（二）道德风险。道德风险主要是指由于信息不对称，典当行面临客户骗取当金的风险。因为房地产行业信息透明度不高，典当行难以了解到房地产公司的真实底细。一些省市就出现过典当行被骗案例，开发商拖欠施工单位工程款，在拿到销售许可证后，到典当行圈走一笔钱，再继续低价卖房，最后同一房产形成多方债主，典当行难以收回当金，遭受损失。2008年9月全国典委会秘书处接到宁波典当有限公司友情提醒，请全国典当同仁提高防范意识和识别能力，防止假房产证典当，有人曾拿假房产证去典当房产（身份证是真的），假证的制作水平达到以假乱真的地步。

（三）操作风险。操作风险是指办理房地产典当业务过程中由于内控制度不健全，监督机制不完善，内部工作人员错误操作而导致直接或间接损失的风险。比如，对客户的房产和提供的证件考察不实不准；对涉及房地产占有、使用、收益、处分和共有问题审查不严；对抵押人的信誉、偿还能力未认真了解；操作中只收下房地产证而不去登记；房地产估价不准，等等，这些极易引起法律纠纷和骗当绝当的发生，造成抵押放款的损失。

（四）法律规章冲突风险。目前，典当业只有作为部门规章的《典当管理办法》（效力低于法律效力），一旦引讼，典当行依据《典当管理办法》提出诉讼请求，与其他法律法规相冲突时，法院优先以《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规为依据进行判决，典当行的利益将得不到根本的保证。比如，《破产法》规定企业欠税和所欠工程款先于抵押权受偿，这将使典当行受偿的风险大为增加；《物权法》规定，建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，如果出典人凭房产证抵押贷款，而将房屋所占用土地使用权另行抵押登记，“一女二嫁”，将使典当行难以完全实现自己的债权；按照民事诉讼法强制执行的有关规定，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院不得拍卖、变卖或抵债，导致典当行变现房产受阻；如果房地产典当所约定的息费率过高（没有违背《典当管理办法》的规定），法院认为违背《民法通则》公平的基本原则，则典当行应收未收的大额息费将无法收回。

除上述几个方面之外，房地产典当业还面临因不可抗力带来损失的自然风险，如洪水、地震、火灾等自然灾害带来的典当房地产受损或损毁的风险。

二、房地产典当风险的防范

典当行面对诸多风险，必须加强防范，采取多种措施，尽可能地避免风险的发生。

（一）完善规章制度，加强内控建设。借鉴银行的内控制度，办理房地产典当业务时实行分级审批制度、差错事故责任追究制度、岗位责任制度，强化内部监督制约，通过制度来管理和约束每个员工、每道工作环节，减少人为因素的干扰；规范业务流程，加强业务技能培训和职业道德教育，落实严格、审慎的房地产评估机制，避免估价过高；强化内部稽核，及时发现经营操作中的漏洞和薄弱环节，减少各类问题和事故的发生。以制度的完善来实现风险的事前防范。

（二）关注经济形势及宏观政策，明晰典当行业走势。房地产市场受国家宏观经济及政策影响较大，一旦宏观经济形势出现较大变化，房价产生波动，房地产行业的系统性风险将增大，当户违约现象将增多。在进行房地产典当时，一定要认真分析当前的宏观经济形势和国家可能出台的经济政策，从而明晰房地产典当业的大势，进而对房地产的折当率和估价政策进行适时调整。当前，我国经济增长放缓趋势的基本明确，人们继续看淡楼市的心理预期，房地产价格下跌空间及变现难度的担忧，促使典当行下调房产评估价和折当率，以规避风险。

（三）对出典人进行分类，加强事后监督。根据出典人的资产质量、资信状况、借款用途、还款来源、利润效益等，对该项业务及出典人进行信誉评级，区分优质客户群、一般客户群和风险客户群。对资信状况良好的优质客户可以适当提高折当率及当金，对抵押房地产区位偏僻、变现能力差、借款用途不明确的业务，当期过长及借贷资金过大的业务，则要重点加强监督。在分类的基础上，转变不问用途的传统观念，加强事后监督。贷款以后，应保持与当户的联系，深入了解当金的用途是否符合合同约定，当户的生产经营、资金回笼、经济效益等情况；一旦发现当户逾期未付息而有意躲避、尚未绝当但已经多次续当、逾期未赎当等情况，应加紧对当户进行跟踪，并要求其定出还款计划，加强催还力度，防患于未然。

（四）完善二级市场，拓宽绝当房地产变现渠道。绝当品的处理中，二级市场发挥着重要作用，直接决定着变现速度，尤其在房地产这类不动产典当业务中，直接影响着大额资金的回笼。典当行与拍卖行联合，建立定期有效的拍卖机制，将绝当房地产尽早脱手；与二手房中介机构合作，构建针对绝当房地产的房交会市场，同时信息共享，加快房地产流转变现；利用网络系统和知名拍卖网站开设淘宝专区，房产供应信息，进行销售；对竞拍成功却难以一次全额付清房款的客户，推广竞拍融资业务，促进房地产拍卖顺利进行。通过上述措施，可以为房地产典当业提供良好的流通环境，减小缺乏流动性造成的损失。

（五）分散资金，客户多元化。房地产抵押所占用的资金比例较大，如果资金集中投放于某一大项目，会使典当行潜在风险趋于集中。因此，要防止资金集中投放造成“一损俱损”的风险，尤其不能只追求做大业务，对资金链薄弱的中小企业投放大笔贷款。应该分散资金，实现客户多元化，突出优质项目，兼顾一般业务，以民房为主，以量取胜，稳健经营，避免因个别大客户发生财务危机给典当行带来沉重的包袱。

（六）呼吁国家尽早出台典当业相关法律。现代典当业已经成为主流金融业的有力补充，作为“第二银行”，对房地产和中小企业融资更是起到了独特的作用，这其中房地产典当业务所占比重最大。典当业的不断发展，必然要求提升和完善典当业的立法层次，出台具有法律效力的典当业法律法规，避免诉讼过程中国家法律与行业法规相冲突的矛盾，明晰责任与权利，减少纠纷，规范典当行为，为从根本上保障典当业尤其是房地产典当业的合法利益提供法律依据。

篇6

【章名】第一章总则

第一条为规范城市房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条在本省城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产交易，实施房地产交易管理，应遵守本条例。

职工按房改政策和国家优惠政策购买的公有住房、经济适用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》执行。

第三条本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第四条省人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门依照省人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理本行政区域内房地产工作。

房地产交易应简化程序，规范行为，方便当事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府确定，市、县人民政府应由一个部门或一个机构统一负责城市房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，并依照有关法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更分别载入房地产权证书。

第五条市、县负责房地产交易的管理部门的主要职责是：

（一）贯彻实施房地产交易法律、法规；

（二）负责房地产交易审核、登记；

（三）核查交易标的物的价值；

（四）核发商品房预售许可证书；

（五）负责依法查处房地产交易活动中的违法行为；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第六条房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，交易双方应遵守国家法律、法规和政策，并签订书面交易合同。

禁止非法交易房地产。

第七条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产评估的具体办法，由省人民政府另行规定。

第八条房地产交易价格除国家另有规定外，由当事人双方协商议定，并向市、县负责房地产交易的管理部门如实申报，不得瞒报或作不实的申报。

负责房地产交易的管理部门认为申报的成交价过低的，可以委托房地产评估机构进行评估，评估结果应经负责房地产交易的管理部门确认。

第九条房地产交易当事人应按负责房地产交易的管理部门确认的评估价格，依法缴纳税金或土地收益。

第十条房地产交易当事人可以委托人交易。委托应当出具授权委托书，明确权限。

第十一条房地产转让或变更时，应当向市、县负责房地产交易的管理部门申请房地产变更登记。

第十二条任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由市、县负责房地产交易的管理部门给予奖励。

【章名】第二章房地产转让

第十三条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与、继承或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式是指：

（一）以房地产抵债；

（二）以房地产作价入股、与他人成立企业房地产权属发生变更的；

（三）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

法律、行政法规禁止转让的除外。

第十四条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的，房屋所有人占有相应比例的土地使用权随之转让。

第十五条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县负责房地产交易的管理部门报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第十六条转让已出租的房地产，须提前90日书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让人为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。

第十七条经批准预售商品房的，开发企业和承购人须签订商品房预售合同。预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。

第十八条商品房预购人将预售商品房再行转让的，由转让双方凭已备案的商品房预售合同到所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理转让变更登记。

预售当事人不得自行变更商品房预售合同或发票上的姓名或名称。

第十九条转让房地产，应当按照下列程序办理：

（一）当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书、当事人的身份证明、转让合同等有关文件向房屋所在地的负责房地产交易的管理部门提出申请，申报成交价格。

（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。对符合条件的，自当事人申请之日起30日内办理过户登记，核发房地产权证书；对不符合条件的，应当在20日内书面答复当事人。

【章名】第三章房地产抵押

第二十条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖（含折价）所得的价款优先受偿。

第二十一条下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议或未领取房地产权证书的房地产；

（二）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）以划拨方式取得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；

（六）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；

（七）依法不得抵押的其他房地产。

第二十二条国家实行房地产抵押登记制度，房地产抵押合同自登记之日起生效。

抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同终止时，当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第二十三条办理房地产抵押登记，应当提交下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）抵押合同；

（四）房地产权属证书，未竣工或未交付使用的房地产除外；

（五）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的商品房预购合同；

（六）以在建工程抵押的，须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；

（七）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（八）可以证明抵押房地产价值的资料；

（九）登记机关认为必要的其他文件。

第二十四条抵押登记部门应当对申请人的申请进行复核。凡权属清楚、证明材料合法、齐全的，应当自受理登记之日起15日内作出准予登记的书面答复。

第二十五条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第二十六条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产；

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反抵押合同规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第二十七条有本条例第二十六条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产；协议不成的，抵押权人可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提讼。

第二十八条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

（五）剩余金额交还抵押人。

以划拨方式取得的土地使用权抵押的房地产进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿，法律、法规另有规定的依照其规定。

处分抵押的房地产所得金额不足以支付债务、违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租赁

第二十九条房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十条下列房屋不得出租：

（一）未依法登记领取权属证书的；

（二）共有房屋未经其他共有人同意的；

（三）经鉴定属于危险房屋的；

（四）已抵押的房屋未经抵押权人同意的；

（五）法律、法规规定禁止出租的。

第三十一条房屋租赁，当事人双方应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权证书、当事人身份证明和租赁合同等文件到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。缴纳有关税金，领取《房屋租赁证》。

第三十二条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同；造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿：

（一）利用房屋进行非法活动的；

（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；

（三）擅自将房屋转租的；

（四）不按合同约定缴纳租金的。

第三十三条出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：

（一）出租人未按合同约定的时间向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他费用的；

（三）出租人妨碍承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人没有按合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全的。

第三十四条承租人在征得出租人同意的情况下，可以转租租用的房屋。房屋转租的期限，不得超过原租赁合同剩余的期限。房屋转租应当签订转租合同，并按本条例的规定办理登记备案手续。

【章名】第五章法律责任

第三十五条违反本条例第十九条、第二十二条、第三十一条规定未办理登记手续的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令限期予以补办，并及时通知同级税务机关，经税务机关查实，房地产交易当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。

第三十六条擅自预售商品房的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令其限期补办预售许可手续；不符合条件预售的，责令其向购房者退还预售款，按有关法律、法规规定没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

第三十七条妨碍负责房地产交易管理部门的工作人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或提讼。

第三十九条负责房地产交易管理部门的工作人员、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

负责房地产交易管理部门的工作人员利用职务上的便利、索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

【章名】第六章附则

第四十条市、县负责房地产交易的管理部门应当建立健全固定的房地产交易场所。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门进驻房地产交易场所，实行“一站式”服务，接受社会监督，保护当事人的合法权益。

第四十一条房地产交易收费应当按国家和省有关收费标准收取。未向当事人提供交易服务的，不得收取任何费用。

篇7

【关键词】房地产;信托投资基金;REITs

2009年下半年以来,我国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引起中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今年,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将确立并得到大力发展。

一、房地产信托投资基金的概念及特点

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts),英文简称REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年,美国首先推出REITs。经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的一类金融产品。作为一种投资基金,REITs同样具有投资基金的基本特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,由于REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与房地产投资相比,REITs具有较高的流动性;REITs有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;REITs的投资者还可享受税收优惠。

二、当前我国发展房地产信托投资基金面临的主要问题

2008年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条正式明确了我国房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质。尽管我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,但是还面临着一系列的问题与障碍。

1.相关法律法规、政策体系的缺失。目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,我国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的关于信托的税收制度,致使REITs的发展存在重大的税收阻碍。

2.信息不对称问题严重。在当前情况下,REITs通过购买股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。特别是我国目前房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。

3.我国房地产开发市场发展的不稳定性。REITs是一项以长期投资、持续经营为特征的金融业务,剧烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来各种冲击和影响。我国房地产行业既是拉动GDP增长的重要支柱,也是政府抑房价、保民生的重点行业,可以说充满着变革与博弈。

4.缺乏高素质、专业化REITs的管理人才队伍。REITs的投资活动即涉及房地产市场,又涉及资本市场,重点是房地产资产运作,又涉及房地产开发和房地产投资运作等,因此需要具有良好的政策理解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财专家,当前国内能够符合这些条件的专业人才并不多。

三、发展我国房地产信托投资基金的政策建议

1.加快建立健全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,我国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章――《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(REITs方案),由银监会联合央行草拟完毕,很快将颁布实施。在此基础上,要加快出台《产业投资基金法》,以建立一个完备的符合REITs运行条件的金融环境;此外,应进一步完善《公司法》、《信托法》,制定针对投资基金特别是REITs发展的专项法规和管理规定。另一方面,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,尽快建立规范REITs的法律体系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs内部组织结构。REITs必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在我国,证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构,受发起人的委托,制定投资计划,管理运用基金,与住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,保险公司对开发项目进行信用担保,还要建立房地产评估机构和房地产证券评级机构。

3.加强对REITs监管,建立严格的信息披露制度。要建立一个系统性、跨部门的监管体系,降低协同监管成本,借鉴美国经验,将房地产投资信托产品当作证券类产品监管,制定房地产投资信托的发展规划,理顺房地产投资信托的监管体制;政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构,提供透明化、高效性的信息采集、处理、等公共服务,并逐步完善产权交易市场,使REITs资金收入与回收机制更加完善。

4.建立发达的房地产信托产品二级市场,培养机构投资者。首先,要培育一个成熟稳定的物业市场;同时,调整对房地产信托产品的监管制度,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题。其次,应积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs,拓宽资金来源,加快培养大量机构投资者。

5.加强税收透明度,建立完善的风险防范措施。在国外,80%的房地产投资靠税收驱动,20%靠投资理念驱动。美国REITs的成功经验表明,设计合理的税收优惠政策,是中国房地产投资信托基金持续发展的关键因素。同时,应建立一套完善的风险规避措施,通过制定相应的投资策略和管理制度来最大限度地避免或降低房地产行业风险和管理风险。

6.完善人才培养制度。加强房地产信托专业学科的建设,为房地产信托发展储备人才,尽快建立起一支既熟悉相关理论,又具备战略投资眼光,精通基金业务、了解房地产市场的管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才队伍的建设。

参考文献

[1]张煜.我国房地产投资信托基金现状刍议[J].中国房地产金融,2009(12).

[2]庄铁丽,钟蔚敏,等.中国房地产投资信托基金(REITs)发展模式探索[J].经济研究导刊,2010(30).

[3]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析[J].福建金融,2010(6).

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关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范

商业房地产抵押贷款评估的内涵

想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。

商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。

影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素

政府因素

政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。

房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

其他相关经济活动主体因素

房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

商业房地产抵押贷款评估风险的防范

规范房地产抵押贷款评估的程序

目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。

提高估价人员素质和估价技术

在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

参考文献：

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2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004

3.孙守义，朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师，2004

4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004

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河东区经贸委作为全区商业管理部门，对区内典当业、拍卖业进行监管。典当这个几乎被人遗忘的行业又重新回到人们视野之中，并且以其新时期的不同性质使人们逐步认同和接受，以其特殊的市场定位和服务范围在经济生活中发挥独特的作用。拍卖领域由最初的公物、罚没物资、司法委托扩展到国有企业改制、破产企业资产处置、国有土地转让、金融机构不良资产处置以及无形资产和科技成果等，拍卖标的物涉及房地产、机动车（船）、机器设备、股权、文化艺术品、日用消费品、民间收藏以及车辆运营权、承包权等。拍卖业作为最有效的市场配置资源的交易方式之一，正逐渐成为现代市场体系中的有机组成部分。

一、典当、拍卖业的发展前景

根据《典当管理办法》规定，所谓典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。根据《中华人民共和国拍卖法》规定拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

随着市场经济和金融业的发展，中小企业融资问题日益突出，古老的典当行以崭新的面貌再度兴起，并有着良好的发展态势。以前，典当行最大的功能是救穷，而今已被救急所取代，如果需要在短时间内进行融资，选择银行进行借贷，可能要花费上月的时间，远水难解近渴，一些中小企业主多选择典当房产或汽车，以求在短时间内获得较多资金。自*年《典当管理办法》实施以来，典当企业得到了快速发展，典当业的兴起为多数中小企业和个人提供了除传统融资方式以外的另一种融资渠道，一定程度是为其解决临时资金需求起了“拾遗补缺”的积极作用，成为精明市民的“第二银行”。

中国的拍卖业在市场经济中的作用越来越大，也出现一个新的发展势头和机遇。当前企业改制和资产重组为中国拍卖业的发展带来新的机遇。我国股份制企业所有权和控制权的变更主要是通过行政划拨和出让方与受让方当面洽谈的方式协议转让股权，带有“暗箱操作”的特点，而股权拍卖通过公平竞价的方式对股份所代表的资产所有权进行有偿转让，整个操作过程都体现了“三公”的原则。随着经济体制改革和经济结构调整的不断深入，股权拍卖活动已日渐频繁，并逐步成为资本市场的一个重要组成部分。人民生活水平的不断提高，艺术品的收藏将重新成为一个热点，这为中国拍卖业的发展带来了新的契机。

二、我区典当、拍卖业的现状

近年来，我区典当业、拍卖业有了一定程度的发展，作为辅的融资渠道，典当业在为人民群众救急解难、缓解中小企业短时资金困难等方面发挥了积极的作用，一定程度的化解了社会矛盾，促进个体私营经济的发展。

截止目前为止，我区共有典当企业6家，分别是鑫隆、福信、银河、嘉华、东方、兴业典当行。其中兴业典当行是今年新增企业。截至今年二季度末，典当业注册资本总额1亿元，总业务笔数339笔，典当余额2327.88万元，上缴税金21.84万元，从业人员56人。除今年新增企业外，资产负债率18%，典当资金周转率100%，营业利润率3.95%；另外，我区还有拍卖企业5家，分别是福信、嘉华、银河、久源、敬人拍卖有限公司。通过管理体系认证企业1家，中拍协评定AA级企业1家，注册拍卖师12人，房地产评估师6人，旧机动车估价师8人。6月份拍卖场次4场，成交额974.1万元，税金1.67万元，佣金总额33.48万元。比去年同期增长2.47%。

三、我区典当拍卖业存在的问题

由于典当拍卖业行业复兴的时间不长，在实践中还存在不够完善的方面，主要表现在：

（一）行业发展不平衡，部分企业处于停顿状态。我区福信拍卖行被中拍协认定为AA企业，荣获中国拍卖百强企业，大部分成交业绩出自这个企业，其他企业业绩很少甚至为零。

（二）普遍缺乏优秀的管理人员和专业技术人员。从国际上来看，对典当、拍卖从业人员的要求很高，既要有高学历，又要具备一定的专业知识和丰富的实践经验。从我区实际来看，典当、拍卖从业人员141人，其中注册拍卖师12人，房地产评估师6人，旧机动车估价师8人，其他高级专业技术人员16人，占总从业人员的29.79%，比发达国家低许多。

（三）个别企业存在不规范行为。如今年我区一家典当行被每日新报报道有银行卡套现行为，经核实这家典当行开展银行卡作为质押物的业务创新，但有手续不规范的行为，现已责令停止。

（四）社会认知度不高。部分人们受传统观念和旧的思维方式的影响，把拍卖这种交易方式与社会制度等同起来，把它看作是某种剥削制度的产物，认为典当业仍具有封建统治阶级和地主阶级高利贷剥削的性质。

四、加强我区典当拍卖业的探索和思考

为加强对全区典当、拍卖业的监管，重点防范和及早化解可能出现的市场风险、金融风险与社会风险，促进典当、拍卖业的健康发展，笔者以为，要做好以下几方面的工作：

（一）严格市场准入制度，把好“进口关”

严格市场准入制度，把好第一道关，有两个作用。其一，根据《拍卖法》商务部《拍卖管理办法》、商务部公安部联合颁布的《典当管理办法》的要求，对新设企业的注册资本、章程、经营管理人员、经营场所、业务制度进行严格把关，择优选报。其二，有助于行业可持续发展，过度发展加剧行业发展不平衡。典当业具有金融性质又有商业性质，拍卖业为特殊的流通商业，都非主流行业，是依附从属于主流行业，不可能成为一个高速发展的行业，市场的规模和容量必然受到需求恒定的制约。所以要按照统筹规划，合理布局，稳定发展的原则开展新增企业工作，使其繁荣时不会过度，其衰退时不会消亡，而健康有序地发展。

（二）加强监管、加大执法监督力度

经贸委是典当业地方行业监管部门，依法负责对地方典当业进行监管，建立规范、公平的典当业市场秩序；市公安、工商等部门按各自职能负责相应的监管工作。通过加强监管，实行典当行、拍卖行月报、季报、年报制度，及时了解企业财务状况和经营、变更等情况。定期与企业开户行联系，了解掌握资本金、资产负债率情况，做好监管。杜绝违规吸储、高息放贷、违规操作、超范围经营等违规行为。禁止典当行非法集资、吸收或者变相吸收存款、发放信用贷款以及从金融机构以外的单位和个人借款；严厉查处典当行虚假出资、抽逃注册资本、超比例负债、超比例放款、故意收当赃物、强迫当户赎当等严重违规行为；加强对当票购领使用、当物估价、息费收取、绝当物处理的监督与管理，对于有违规行为又不按要求进行整改的，责令停业整顿；严厉打击非法经营活动，依法取缔非法经营机构，维护正常的典当经营秩序；实行重大事项报告制度。典当行如发生重大事件和问题，应立即向当地政府和市、区经贸委报告，并及时采取有效措施化解矛盾，确保社会稳定。

（三）完善制度，做好年审工作

严格执行典当、拍卖管理办法的各项管理制度，完善收当手续，避免出现市场风险和金融风险，防范利用典当业进行销赃洗钱不法行为。禁止拍卖行恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金的行为。根据《年审管理办法》的要求，认真做好年审工作，帮助企业提交符合要求的核查及年审材料。通过会计师事务所对企业进行审计。

（四）加强行业自律，充分发挥协会职能

目前政策法规不十分健全，缺乏科学及激励机制，需要企业加强自身探索，行业协会要充分发挥优势，各企业指导性意见，维护市场秩序，防止不正当竞争和恶性竞争，力求保证一个良好的行业秩序。

（五）引导企业加强管理，树立品牌意识

努力增强服务功能和提高服务质量，不断提升自身素质是现代企业进一步发展的基础。企业要积极引进人才，改善经营管理，积极开展业务创新。主管部门联合协会多组织在岗人员金融、法律、业务技能等方面的培训，提高从业人员素质，增长业务技能，强化服务理念。引导企业参加“争做守信用企业活动”，推进行业不断规范，树立良好形象。

（六）加强舆论引导

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关键词:房地产信托;融资渠道;制约因素;对策

房地产投资信托(REITs)是兼跨房地产市场和资本市场的金融衍生工具,在我国已越来越受到人们的关注。近几年由于国内房地产业长足发展,房地产信托业务大力发展也成为现实可能。早在2003年6月,中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121号文件,就有针对性地从房地产企业的银行融资、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面控制了房地产企业的银行融资,这就为房地产信托业务的发展提供了契机。正是在这种背景下。房地产信托业务快速发展起来,但快速发展的同时也碰到了一些阻碍因素,如果不能有效解决制约因素,那么房地产投资信托――这一国外较为成功的地产投资方式,在我国将得不到充足发展,也将必然制约着我国地产经济的发展。

一、房地产信托(REITs)的概念与特征

(一)房地产信托的概念

房地产投资信托REITs(Real Estate Investment Trusts),是指信托公司通过制订信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证或股票,受托投资者资金,然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资,并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式,一般以股份公司或封闭式契约型信托的形式出现。

房地产投资信托起源于美国,1965年首只房地产投资信托基金在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展,房地产投资信托基金在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个房地产投资信托基金在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,其中近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

(二)房地产信托的特征

1、股本低,投资回报高。与一般的公司股票相比,房地产信托具有股本金低、持股灵活、免税优惠以及投资回报率高的特点。房地产信托发起时向社会公开募集,对持股数量有所限制,个人投资者持有的股份通常不得超过15%,房地产信托的回报要大大高于一般公司股票及基础设施类股票的收益,有利于保护中小投资者的利益。

2、股利支付比例高。由于房地产信托必须要把90%的应税收人作为股利分配,因此,房地产信托的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看,房地产信托的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。房地产信托的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自房地产信托所持有房地产的定期租金收入,因此它的股利较为稳定,波动性小。相对固定收益证券而言,房地产信托股票具有抗通货膨胀的保值功能。

3、房地产信托是标准化可流通的金融产品。房地产信托一般从上市或非上市公司收购房地产资产包,主要是商业地产、工业地产、写字楼等,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收人、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是受合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益则视信托计划的方案设置而定,目前尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。

二、制约我国房地产信托(REITs)发展的因素

(一)房地产信托方面法律构建不够完善

房地产信托的运行需健全的法律制度。现在我国民间资金相对较为充裕,民间非正式金融也比较普遍。在目前投资工具有限和房地产开发热潮的形势下,也有部分资金流入房地产业,这意味着房地产信托还是有很大的发展空间。但要把民间资金引入到房地产信托渠道,必须利用法律法规进行引导、规范。国内信托行业的立法依据只有2001年颁布的《中华人民共和国信托法》以及2007年1月由中国银行业监督管理委员会修订并颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。即所谓的“一法二规”。新法规突破了过去种种对信托资金筹集的限制,在风险控制方面加入了更多的条款,但仍然存在投资门槛比较高的问题。如尚不允许公开宣传,使得房地产信托投资很难成为大众普遍接受的投资工具。

另外,在房地产信托业务中碰到的种种细节的问题还缺乏明确的规定,例如,房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移及变更登记等问题等等。在发达国家都有专门的房地产信托法律对该行业进行规制。总之,无论是房地产信托资金规模的扩大,还是房地产信托业务的规范运作、健康发展,都需要完善的法律法规进行引导和规制。

(二)房地产信托行业缺乏专业的管理人才

没有专业化的房地产投资信托管理队伍,就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。从房地产信托运作的本质上讲,信托公司的优势在于理财,在于擅长房地产资产的管理与运作。在国内现行的政策条件下,对于某些自有资金不足、项目进度未达到银行贷款条件的房地产项目,通过信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入,需要专门的信托方面高端人才才能有效实现。另外,当项目启动并达到银行贷款的条件,开发商就会改用银行贷款进行项目的建设。由此也必然衍生出信托公司将与商业银行在同一舞台上展开角逐,但由于人才方面的缺乏,信托公司的胜算将微乎其微。因此,培育专业的理财管理机构、培养专业的管理人才,才是房地产信托业发展的长远之计,也是房地产信托的优势所在。

(三)房地产信托的治理结构不够完善

根据目前国内房地产信托的法律框架,房地产信托采取的是契约型的房地产信托架构,信托投资公司作为受托人负责保护投资者的权利,但是由于信托投资公司同时又承担了房地产信托管理人的职能,因此,在房地产信托实务中,信托投资公司承担了受托人和管理人的双重职责。房地产信托的治理结构中只包含了投资者和信托投资公司两方,其权利义务是由房地产信托的信托文件确立的与国际上普遍通用的三方治理结构不一致。国际上的房地产信托治理结构中,委托人、受托人和管理者一般是相互独立的。国内的这种房地产治理结构理论上可能带来效率的提升,降低治理成本。但也往往会使得信托公司处于一权独大、无人监管的境地,不利于保护投资者的利益,也为道德风险的发生创造了肥沃的土壤。显然。这种房地产信托的治理结构不利于房地产信托的健康、长远的发展。

另外,房地产信托作为一种全新的金融产品,虽然其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者,但是房地产信托产品在流动性安排方面仍不尽如人意。按照现有的转让模式,加入资金信托计划的投资者要转让手中的信托合同,必须由投资者自己寻找买方,双方谈妥后,再到所购买信托产品的信托投资公司营业大厅办理过户手续。房地产信托产品这种流动性安排与其他金融产品形成了鲜明的对比,可以说流通市场发展的滞后已制约了房地产信托产品的进一步发展。房地产信托产品不像有价证券可以随时转让,因此不能进入流通的领域,缺少转让平台,这样就限制房地产信托产品的活跃程度,这直接导致房地产信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄,使得寻找转让交易对象的成本极高。这些均限制了信托流通市场的形成由于缺乏有效的二级市场,绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日,房地产信托产品流动性差直接影响投资者的购买意愿,进而制约信托产品的资金募集。

三、完善我国房地产信托(REITs)发展的对策

为了促进我国房地产信托从目前这种低水平状态,逐步发展为较完善的房地产信托基金,我们可以在借鉴美国等发达国家经验的基础上,结合我国目前房地产及信托业的发展状况,从以下几个方面采取措施,为我国房地产信托的发展创造一个良好的环境。

(一)加快房地产信托的立法工作

尽快出台房地产投资信托法规或条例,完善房地产信托的法律环境。美国房地产信托基金的蓬勃发展和有效运转,取决于一整套完善的法律法规体系。美国监管当局专门建立了一套针对房地产信托的监管制度,严格限制信托控制权过于集中,资金来源、资金投向和收益分配,依靠市场机制和监管制度的设计防范风险。完善而严格的法律体系使美国的房地产投资信托基金的运行真正实现了资本大众化、产权证券化、经营专业化。

(二)培养房地产信托专业人才队伍

房地产信托是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式,它涉及金融、证券、法律、房地产、信托等多专业领域,需要一大批复合型的人才。然而目前我国许多房地产信托从业人员只掌握金融、信托方面的知识,缺乏房地产开发和管理方面的经验。同时,房地产信托的发展需要房地产中介行业提供专业较高水平的服务,如房地产评估等。因此,要加快相关专业人才的培养和管理技术的引进力度,大力发展相关中介机构,以保证其运作方式能与国际惯例接轨。

(三)建立和完善房地产信托产品的二级市场

建立和完善房地产信托产品的二级市场对房地产信托的发展有着非常重要的作用。美国目前大约有300多个房地产投资信托,总资产超过3000亿美元,其中大约有2/3在股票交易所上市。而目前我国对信托产品却有一条规定,即不能通过公共媒体进行营销宣传,从而导致信托产品的公众认知程度比银行储藏、国债、证券投资基金都要差很多,如果一旦需要进行转让,成本会非常高。因此我国可以调整对房地产投资信托的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品二级市场。

(四)完善房地产投资信托基金的税收优惠政策

为了促进我国房地产信托的发展,我们可以借鉴国外的经验,对房地产信托给予某些税收上的优惠,同时也对房地产信托采取限制性的条件。美国法律对房地产信托规定:首先,房地产信托必须拥有至少100名以上的受益凭证持有人;其次,保持至少75%以上的资产投资于房地产、房地产担保债权以及政府公债等低风险债券;再次,盈利的75%以上必须来自于房地产有关的投资;最后,每年盈利的95%以上必须派发给房地产信托股份持有人。在满足这些条件的情况下,房地产信托可以免征公司利润税,避免了双重征税。我国可以根据具体国情需要,对这些条款加以变动修改和借鉴。

(五)保持房地产市场健康和稳定发展

目前我国房地产市场发展较快,主要大城市的房地产需求大于供给,再加上房地产投机者的炒作,我国的房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫,一旦房地产信托出现,在房地产市场不太稳定的状态下,保证投资者的回报将成为一个问题,并且也将助推房地产市场的虚假繁荣。因此,保持一个健康、稳定的房地产市场也是实行房地产投资信托基金的重要前提。国家可以出台更加稳健的房地产政策,保持房地产市场的稳健发展。

虽然我国的房地产信托投资还较稚嫩,信托产品普遍规模小,盈利模式和信托产品还需要进一步创新,但另一方面房地产信托投资又有广阔的发展前景。随着中国金融市场的逐步成熟,信托业的成长壮大与房地产业的规范,我国房地产信托必将迎来广阔的发展前景,具有中国特色的房地产信托基金终成为房地产融资的主渠道之一。

参考文献:

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