不动产测绘与管理范文

导语：如何才能写好一篇不动产测绘与管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：不动产；测绘；登记；制度；对策

中图分类号：P20 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）12-0234-02

1 不动产测绘的现状

1.1 管理部门不统一

为了促使不动产的登记更加方便，我国已经构建了统一的不动产登记制度。然而因为不动产涉及的面很广泛，包括地籍、林地以及房产等不同的方面，在实施不动产登记之前，其分别属于不同的国家机构，而且其测绘管理也属于不同的机构。因此，不动产测绘到底应该由哪个部门和机构来完成，这样的问题就非常突出。所以必须建立一个统一的测绘管理制度，由统一的部门来进行管理[1]。

1.2 技术标准不合理

在我国的房产测绘当中，国家制定出了《房产测绘管理法》、《测绘法》等等。同时，不同的省份也有关于房产测绘管理的不同制度。如果要进行统一登记，那么对不动产实施测绘，必须要借助统一的测绘技术标准以及管理方案。这样才能防止测绘重复登记，减少工作量，使得管理更加科学合理。

1.3 费用不合理

如今的测绘市场，存在非常大的竞争。不同的测绘机构通过降低价格、恶意竞争的方式获得测绘业务。而且我国的房产测绘、地籍测绘收费都非常不合理，收费主体、收费模式、收费标准存在一定的差别。如果要进行统一登记，那么应该由哪个部分来收取费用？这是一个很大的问题。此外，远离城市的草原、森林等，需要很高的测绘成本，测绘机构获得的利益很少，所以积极性非常低。不仅如此，偏远地区的农民收入不高，测绘费用过高会使得他们难以承受[2]。

2 统一登记后不动产测绘的对策

2.1 明确和建立不动产登记机构

必须要建立不动产登记机构，因为机构的建立可以促进测绘工作的进行，保障不动产测绘管理机构的运行，也促使其运营的方式更加合理。此外，登记管理和测绘结果管理必须是同一个部门。不管不动产登记机构有没有进行统一，或者采取其他的形式来对不动产登记进行管理，都必须使得登记和测绘进行统一，除了管理部门要统一，相关的标准也要进行统一。

2.2 对不动产测绘业务进行开拓

不动产的登记包含了很多方面，比如房地产、建筑物、森林、土地以及耕地等等。对于一般的测绘企业来说，不动产测绘业务仅仅只有房屋测绘、土地测绘、宅基测绘等。因为业务范围非常小，所以使得测绘行业的竞争也非常激烈，给测绘机构、测绘企业带来了一些压力，不利于测绘行业的发展。在不动产进行统一登记的背景下，测绘行业需要根据实际情况，对当地的测绘情况进行调查和分析，对自身的力量进行整合，并且不断开拓新的业务。举个例子，一些沿海城市因为拥有广阔的海域资源，因此可以对海域测绘业务进行开拓。借助自身的地理优势，使自身获得更大的发展[3]。

2.3 加强内部人员的学习和培训

不动产统一登记是2013年国家所制定的一项制度，要求对我国的林地、海域、土地、房屋、草原等不动产实施统一登记和管理。很多工作人员都不了解这个政策，因此机构、企业必须加强政策的宣传，举办一系列培训学习会，要求工作人员在一定时间内了解不动产统一登记制度，从而为测绘工作奠定良好的基础。在之前，不动产登记没有进行统一，而且由不同的部门负责。现在国家制定出了统一登记的政策，那么工作人员就需要不断的学习。举个例子，房产测绘之前是由房产测绘部门来完成，另外的测绘则由另外的部门来完成，两个部门之间几乎没有联系。但是后来实施了不动产统一登记制度，两个部门的联系有所加强，共同完成房产测绘和土地测绘工作，测绘成果也是统一管理。所以，为了促使测绘工作更好的M行，相关机构必须组织工作人员学习国家政策、相关知识，从而适应工作的需要。

2.4 建立科学合理的测绘管理制度

如今，我国还没有制定出管理不动产测绘的管理制度。但是不动产管理制度和不动产改革完善存在非常大的关联。所以在建立统一登记的制度以后，会促进不动产测绘的市场不断发展、延伸。但是从目前来看，我国的不动产测绘市场发展仍然不完善。需要逐步的推进工作的进行，构建登记、管理、测绘方面的职责，明确不动产统一登记的管理制度，使得不动产登记和不动产的测绘能够协调统一的进行[4]。

3 不动产测绘的前景分析

构建和完成不动产的统一登记制度，是遵循“依法治国”的最重要举措，同时也是《物权法》的具体落实。不仅如此，不动产的统一登记制度也能够保护权益人的财产，促进人们对不动产进行登记和投资。通过对不动产进行统一登记，可以使得登记更加规范合理，防止产生产权方面的冲突，促使不动产的归属更加明确，最终提高政府部门的管理效率。进行统一登记以后，会对市场资源进行一定的整合，减少政府的行政管理资金。但不动产统一登记制度的实行，会促使不动产测绘产生一系列的难题，比如统一不动产单元划分，统一成果平台，统一不动产编码等等。但这些问题会使得不动产技术越来越成熟，越来越完善。不仅如此，实施不动产登记制度后，过去分散在每一个行业的不动产测绘得到了统一。而且大家对不动产统一登记的制度逐渐认可后，不动产测绘的需求也会越来越大，最终促进测绘市场的扩大[5]。

我国测绘地理信息局所制定的关于测绘的“十三五”规划里，明确的指出了关于测绘地理信息产业的收益增长，增加率会超过18%。如今，我国测绘地理信息产业的产值超过了上千亿，预计到2019年，产值将超过五千亿。因为不动产统一登记关系到林业、房地产、海业等多个不同的领域，同时也和房地产部门、国土局等有一定的关联。而且审查资质的时候，也需要和工商部门、税务部门、土地规划部门进行联系，因此不动产登记工作非常复杂，涉及面也很广[6]。

综上所述，不管是关于技术、市场，还是国家政策，在不动产统一登记的规划之下，不动产测绘需求会越来越大，测绘行业也会得到大力的发展。

4 结语

我国在制定了不动产统一登记的体制以后，会对不动产测绘市场产生非常大的影响。虽然我国的《测绘法》已经建立了关于权属测绘、房产测绘、地籍测绘等方面的制度，然而却没有完全包括不动产的其他类别。在将来，我国的不动产统一登记工作可能出现一系列问题。为了防止不动产统一登记制度和测绘产生冲突，必须要根据不动产测绘的实际状况，进行一定的规范和统一，并且对《测绘法》进行修订，从而促使测绘行业得到大力的发展。

参考文献

[1]叶晓婷，王丽欣.统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析[J]. 测绘与空间地理信息，2017（01）：140-142.

[2]何善国.不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策[J].中国房地产，2016（34）：25-28.

[3]鲁艺玲，罗秦岭，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘解析[J].科技创新与应用，2016（29）：265-266.

[4]伍友俊.基于《不动产权籍调查技术方案（试行）》的相关问题探析[J].测绘与空间地理信息，2016（03）：211-213+219.

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摘 要：不动产登记自实施以来取得很大的进展，但在实际测绘中也遇到了一些关于测绘成果质量管理的难题。不动产测绘成果的质量在很大程度上影响着不动产的统一登记。不动产测绘成果作为一项技术成果，一经不动产登记部门采用，将成为建立不动产楼盘表和不动产电子登记簿的根本依据，同时也是不动产价格评估、财政税收、房屋征收征用等方面不可或缺的依据。

关键词：不动产；测绘；质量管理

引言

不动产测绘成果是对不动产自然状况的真实反映，包括不动产的数据、图件、信息、成果表和测绘质量检查报告、验收报告、技术设计与总结以及其他相关材料。此外，不动产测绘成果依据测绘对象可分为地籍测绘成果、不动产测绘成果、海籍测绘成果三大类。其中与百姓日常生活联系密切的主要是地籍测绘成果和房产测绘成果。因此，本文研究如何加强对不动产测绘成果的质量管理具有十分重要的现实意义。

一、影响测绘质量的三大因素

在实际工作中，能够影响测绘质量的原因非常广泛，但是对测绘质量产生的影响较大的主要有三个因素，即规范标准、质量控制体系和从业人员的素质。

（一）规范标准对测绘质量的影响。

不动产测绘工作对专业性和技术性要求比较高，但是不动产测绘领域的规范标准还不够完备，相关的法律法规也很缺失，各省市出台的地方性不动产测算技术规程比较具有局限性，不能够形成全国范围内的统一测算标准。现有的有关不动产测绘的法律法规对规范不动产测绘也起到了重要作用，但是随着建筑形态多样化设计以及对艺术造型的追求，许多问题根据现有的规范无法充分判定，不动产测绘从业人员只能根据自己的理解、同行间的技术交流和以往的惯例进行判断，这些都给不动产测绘成果的规范性、适用性带来一定的争议。

（二）质量控制体系对测绘质量的影响

不动产测绘单位质量控制体系的不规范、不健全，容易导致测绘成果的可追溯性不强，责任分担难以实现有规可依、有据可查。比如对房产进行测绘时，在功能单一、造型简单的普通住宅、一般商住楼等建筑的测算中，质量体系对不动产测绘成果精度的影响较小，但是商业综合体等比较复杂的建筑，测绘数据量大，内业制图成果计算以及功能区划分等方面判断难度大，在测绘时很容易产生质量问题[1]。

（三）从业人员素质对测绘质量的影响

不动产测绘对从业人员的专业素质、技术水平有较高的要求。此外，从业人员还应具有足够的责任心和细致的工作技能，在测算过程中遵守职业道德，坚持公平、公正原则。专业素质与技术水平落后，有可能客观造成测绘成果的质量问题；责任意识和工作不到位，则会导致严重的人为错误；不能在测算过程中按照规范和法律规定操作并坚持公平、公正原则，都会产生持久的不良影响。

二、完善质量管控体系

不动产测绘成果的质量在各种影响因素的共同作用下，可能会出现测算成果失实、引发纠纷。因此，应根据影响因素有针对性地采取控制措施，有效提高不动产测绘成果质量。

首先，加快完善标准规范。标准规程的滞后，对不动产测绘成果的影响是持续深远的。因此，建议国家层面加快有关规范标准的修订进程，将各种规则以及名词术语等尽快在规范中予以说明；在行业内，应由各地行政管理部门选择长期从事不动产测绘工作，具有一定影响力的专家成立专家会审认定小组，对实际工作中出现的重大问题和具有争议的内容进行技术指导、协调解决纠纷，研究出现的新情况、统一业务处理原则，不断完善更新适合本地的不动产面积计算规程，为从业人员提供技术指导，从而避免质量争议。

其次，全程严把质量关。一般而言，不动产测绘过程是指对工程概况和现场情况进行分析设计、针对大型综合项目组织具体实施人员进行设计书学习、外业实施数据采集、内业数据校核制图计算、质检人员检查验收的过程。作业过程中方法分析设计、外业实施数据采集、检查验收尤为重要，其完成的情况直接对不动产测绘成果产生重大影响[2]。一般而言，分析设计过程计算中应注意按照相应批文的要求，来确定测绘的类型、采用的规范条文、计算方法以及分摊方案。分析设计完成后，再核实现场施工情况。

最后，检查过程的质量控制。不动产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在测绘人员全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。主要是按照相应的技术规范规程、技术设计书和其他的有关资料，对测绘成果的图形、数据、文字资料以及测绘成果的生产过程是否符合作业程序规定进行细致、全面的检查。自查是保证测绘成果质量的重要环节。在整个作业过程中，第一测绘人员必须在下一环节开始前检查自己前一环节的各项作业方法是否符合要求，对完成的任务要百分之百地进行自我检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即改正，把遗漏、错误消灭在生产过程中。自查完成后，由另一组测绘人员进行检查、确认。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位质量管理部门的专职质检人员在一级检查的基础上实行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果生产的依据和过程，对图形、数据、文字资料等进行全面检查。各级检查之间必须独立进行，不得省略或代替。同时，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查。产品的验收工作一般由委托方组织相关技术专家进行验收，或委托具有资质的质量检验机构进行验收。当委托方不具备以上验收条件时，可由测绘单位总工程师以对测绘成果的审批代替验收。

上述过程控制，在以ISO质量管理体系为基础建立的、具有不动产测绘特色的质量管理体系中，都有规范的记录和控制，可以形成完善的质量检查制度，有效地提高了作业人员的责任意识、质量意识，实现了责任有序分担、质量有效追溯。

此外，还要加强对从业人员培训。对从业人员进行培训也是提高不动产测绘成果质量的一个必要前提。不动产测绘从业人员包括外业测绘人员、内业计算人员和档案管理人员、质量检验人员。所有这些人员都必须经过认真、有效、细致的培训，取得从业资格认证。培训的内容必须包括《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产测量规范》《不动产测绘管理办法》《测绘产品检查验收规定》《测绘产品质量评定标准》等以及业道德、廉政教育等相关内容，从而提高从业人员的技术水平、职业素养和法律意识。

结束语

不动产测绘是一项持久复杂的系统工程，通过建立具有不动产测绘特色的质量管理体系、加强从业人员培训、加强与专家的交流，可以有效提高不动产测绘成果质量，推进不动产测绘行业的整体发展，也有利于避免不动产测绘成果质量纠纷，创建和谐的外部工作环境。

参考文献：

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一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。

1.规范记载

不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。

2.专人保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。

二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统

因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。

三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干

因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。

四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心

1.不动产权籍的增籍与灭籍业务

不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。

由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。

2.完善不动产灭籍业务的新手段

不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。

3.房屋征收拆迁冻结的新方式

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第三次全国国土调查是中国特色社会主义进入新时代后的一次重大国情国力调查，是全面掌握翔实准确的国土资源现状和变化情况，实现成果信息化管理与共享，满足生态文明建设、空间规划管控和统一确权登记等各项工作的需要。当前，勘察院测绘部门正全面展开第三次全国国土调查工作，承担外业举证的党员职工正迎着寒凉的春风对国家下发的不一致图斑实地变化及利用情况忙碌奔波着，为国家掌握最全面、详实的国情国力数据贡献力量。

勘察院承接不动产登记项目，在党员干部的带动下，扎实开展了业务实操培训，邀请古浪县不动产登记项目相关专家，组织开展培训，全面夯实工作人员的理论知识基础。并对工作人员现场指导，针对不动产登记簿填写、不动产登记单元代码构成等问题，有针对性地进行指导，提高工作人员的操作水平，紧紧围绕不动产登记政策法规开展工作。现阶段，勘察院已经高标准完成外业测量工作，开始转为内业进行制图及资料填写工作。

为保证勘察院地质灾害治理、勘察等相关项目的顺利展开，勘察院测绘项目部党员抽出时间，全力配合相关项目的实施。党员以高标准高精度严格要求自己，克服种种困难，冒风雪，战酷暑，保质保量的完成测绘任务。

勘察院测绘部门紧密结合当前测绘地理信息行业发展形势，夯实质量主体责任，严把项目技术质量关，努力推动测绘事业创新发展、高质量发展，为大队地质延伸产业发展提供更加有力的基础数据保障。

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笔者认为，合法建成的不动产，只有通过登记才能体现物的价值和物权效力，开展构筑物登记才能真正符合物权登记公示的立法宗旨。

一、对“房屋”和“构筑物”的认识

长期以来，人们对“房屋”概念的认识，主要集中在各种住宅、商业、办公楼和厂房车间等直接服务于社会生产生活的建筑物，此类建筑物确实是最常见的、最重要的生产资料和不动产形式之一。《城市房地产管理法》第2条规定，“房屋”是“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，首次提出“构筑物”的概念。《民用建筑设计术语标准》（GBT50504-2009）中，定义建筑物是用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。构筑物是为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活的工程实体或附属建筑设施。从规定的表述可以看出，“房屋”有广义和狭义之分。《城市房地产管理法》第2条中所称“房屋”，为广义的“房屋”，不仅包括可供人们在内进行生产和生活的建筑物，如住宅、办公楼，也包括人工建造的、不能直接进行生产生活的场所和实体，如蓄水池、油库、沿海地区的海上构筑物等。

二、构筑物登记有据可依

构筑物作为一种特殊的不动产形式，虽然与普通生产经营性用房存在诸多差别，但在经济活动中同样发挥着作用。随着社会经济的发展，此类特殊建筑的权利人已经意识到其价值所在，期望能在法律允许的范围内进入流通市场，充分利用它们的价值，产生相应的经济效益。

《登记办法》出台前，虽有《城市房地产管理法》的规定，但因原《城市房屋权属登记管理办法》未对构筑物的登记操作方法进行规定，也无其他操作细则，因此，多年来房屋登记实务中，进行登记的标的仅限于“土地上的房屋”。即使有申请人提出对油库、烟囱等建筑物或构筑物进行登记的，多数登记机构也以权证无法记载、没有具体操作办法等理由不进行登记。《登记办法》第96条规定具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物可以登记，给这些特殊形态的建筑提供了转换“身份”的依据。住房和城乡建设部《关于贯彻实施的通知》（建办住房函[2008]249号）特别强调“各地应积极创造条件，稳步推进构筑物登记工作”。可见，构筑物不因其量少而被忽视，其登记工作的意义和地位已随经济发展逐步显现，并得到越来越多的重视。

三、构筑物登记之探讨

构筑物登记之所以覆盖率低、推进速度相对较慢，主要是因为登记从业人员对登记方法存在很多疑问。

1.对构筑物登记的问题

这包括哪些是可以登记的构筑物，构筑物登记发放何种权证，权证如何填写，可否进行交易等问题。笔者认为:

首先，应该明确的是，人工建造的才是可以登记的构筑物。这个问题可以从“构筑物”的法定概念中找到答案。《房地产登记技术规程》也将“房屋”定义为“有固定基础，固定界限且由独立利用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间”。天然形成的洞穴、窑洞等，尽管可以被人们利用进行生产或生活，但都不是“房屋”，更不是“构筑物”。

其次，构筑物登记应发放房屋所有权证。住建部办公厅颁发的权证填写说明已经回答了这个问题。实务中，更多构筑物形状并不规则，呈现各种立方体、圆柱体、椎体、抛物线及各种形状的综合等，描述的困难程度更高。而测绘和房屋登记的主要依据是规划许可证及其附图纸。因此，笔者认为，应充分利用各种规划数据，对其进行轮廓性的描述，客观反映“物”的物理数据是测绘和房屋登记的要点。

再次，构筑物经登记后，可以依法处分。笔者认为，构筑物属不动产范围，不动产“物权”包括所有权、用益物权和担保物权。构筑物只要通过登记公示其物权状况，其权能就应该是完整的。《物权法》第40条规定，所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。构筑物的所有权人依法行使自己所有权的“处分”权能，属于法定权利范围。登记机构依法应当予以登记，不能因其形状、面积等问题拒绝其所有权人的处分申请。《物权法》第180条还用列举的方式规定了可以抵押的财产，其中第7项指出，凡“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”即可抵押。也就是说，各种有权处分的财产，不管是有形的还是无形的，只要是法律、行政法规未禁止的，都可以设定抵押。油库、大门、码头等构筑物，均属于有价值的不动产形式之一，其不仅可以办理所有权登记，还可以办理抵押登记，进入流通领域。

2.关于构筑物建筑面积的问题

构筑物登记，建筑面积是否必须记载，笔者认为值得探讨。房屋所有权初始登记要求申请人根据《登记办法》的规定，提供有资质的测绘机构出具的“房屋测绘报告”。很多测绘机构认为，对于构筑物测绘，《测量规范》并没有给出特别规定，房屋“建筑面积”系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含）以上的永久性建筑。构筑物一般不具备上述条件，多数测绘机构不知如何提供此类建筑的“房屋测绘报告”，不愿受理此类测绘申请，而登记机构也以没有“房屋测绘报告”为由，不予办理登记初始登记。这种观点显然不符合《登记办法》的规定。

住建部《关于下发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》（建办住房[2008]36号，下称《权证填写说明》）中已有规定：在房屋所有权证的“房屋状况”栏的“其他”子目中填写内容为“房屋意外的特定空间、构筑物名称等”。在“附记”栏中记载对“构筑物的有关状况进行描述等需要记载的其他事项”。可见，目前对构筑物的登记注重的是“状况的描述”而不是“建筑面积”。

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关键词：房屋交易 不动产登记 衔接

1.房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

1.2不动产登记

不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

1.3房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节

交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

2.加强房屋交易与不动产登记管理

2.1直管公房、落实政策

公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。

当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形去对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。

2.2以委托受理方式实现“一口受理”

由于房屋交易管理与不动产登记、相应的税务申报、房产查询具有较强的关联性，彼此往往是互为基础，互相支撑，密不可分的。因此，在当前实行不动产统一登记的背景下，笔者建议可以采用委托受理的方式来设置受理窗口。具体思路为：由当地的不动产登记机构委托房屋交易管理机构代为受理，将房产交易受理窗口增挂“不动产登记窗口”，同时将税务窗口及房产查档窗口也纳入其中，实现一个窗口受理。申请人可向窗口一次性提请房屋交易审批、确权、房屋查档、纳税和不动产登记申请，并在申请事项中同意在完成房屋交易审批、房屋确权后自动转为不动产登记申请，从而实现“一口受理”，避免群众在多个部门中来回跑。

第一，通过委托受理方式实现“一口受理”，将极大地方便群众办证，更容易获得群众的支持与理解。不动产统一登记的一个重要目的在于方便群众，进一步保护群众的个人权利。如果在实行不动产统一登记后，反而给群众增加了麻烦，明显违反了我国不动产统一登记的初衷。而受理窗口的设置，直接关系到群众办理不动产登记时对不动产统一登记的“第一印象”。因此，在窗口上实行“一口受理”，才能让群众在交纳不动产登记材料时少跑弯路，才能真正做到便民利民，让不动产统一登记能更好地获得群众的支持。

第二，由于不动产统一登记目前还属于新生事物，若重新专门设置受理窗口，其花费的人力、物力及精力将会非常大，而原房产管理部门已经受理房屋登记多年，在窗口的建设上具有积累优势。因此，在充分利用原房屋交易与登记受理窗口的基础上，增挂“不动产登记窗口”，并将相关业务窗口也纳入其中，将更有利于实现现有资源的优势整合，促进登记工作地快速与平稳开展。

第三，通过委托受理方式实现“一口受理”，不但可以保证群众能在一个窗纳材料，同时也有利于房屋交易、产权管理部门与不动产登记部门的工作衔接。因为，无论是相关资料在不动产部门间的传递，还是不同部门间工作的联系“，一口受理”的方式更容易实现衔接，从而确保房屋交易、确权与登记工作之间地顺畅，这无论是对不动产统一登记工作平稳开展，还是不动产统一登记办结时限上地提速都有积极的意义。

2.3房屋已经竣工的材料

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。

结束语：

本文就房屋交易和不动产登记有序管理进行了探讨，希望本文的提出能够为相关工作人员提供一定的参考价值。

参考文献：

[1]常鹏翱.预告登记制度的死亡与再生[J].法学家，2016，03：125-135+179.

[2]曹利华.不动产登记机构与住建部门衔接的几个问题[J].中国房地产，2016，31：39-42.

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关键词：房地产 编码 分摊 用途

中图分类号： F235 文献标识码： A

2013年11月，国务院常务办公会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。其中登记基础最好、最急需统一、最容易操作、和社会经济生活最密切相关的是房屋土地的统一登记，但由于房屋和土地原属于不同的登记部门负责，以及房屋和土地权利属性的差异，在房屋和土地登记上存在着较大的不同，下面就房屋土地统一登记提出技术上处理的一些设想。

一、房地产登记基本单元编码

1、房地产基本单元编码的必要性。

房地产基本单元涉及土地和房屋登记基本单元的概念。土地登记基本单元是宗地，指权属界线封闭的地块或空间。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房屋和土地的统一登记应当以房屋登记基本单元为统一登记的基本单元，因为这样不动产登记和不动产物权可以建立一一对应关系。今后的房地产统一登记应在每一个房屋基本单元上建立一个登记簿，为保证登记客体的唯一性，应给每个基本单元编制对应唯一的编号，这和每个公民拥有的居民身份证号是一个道理。不动产登记簿按物编成主义生成，要求登记机构以不动产所在地行政区域、地段地号为序，相应地设置登记簿，不动产编码要按统一、科学地标准进行编制。房地产登记基本单元编码应固定不变。每一房地产基本单元编码与所描述的房地产基本单元具有确定、唯一并且不变的对应关系。不动产登记机构应为房地产登记基本单元编制房地产登记基本单元代码。

2、房地产基本单元编码的方法

房地产基本单元编码的关键在于确定房地产基本单元所在的幢的定位。由于我国长期存在房、地管理体制分离的现状，且全国各地房产登记部门基础测绘发展水平参差不齐，许多城市房产管理部门没有建立完整的基础测绘数据库。而全国土地管理部门已建立了较完善的地籍数据库，且标准统一，数据完善，因此对幢的编码可以直接采用土地管理部门地籍数据库中现有的幢地籍号即“行政区划――街道（乡镇）――街坊号（村居）――宗地号――幢号”的编码及编号方式来进行幢的定位。

房地产基本单元所在幢号代码采用土地部门地籍图为基础编制，由街坊号（3位）、宗地号（5位）、栋号（4位）构成，为了简化编码编制，宗地号后面不再考虑支宗号代码。

房地产基本单元组合代码共25位结构，示例如图。

行政区划代码（9位）地籍宗地代码（12位） 户号代码（4位）

××××××××× ×××××××××××× ××××

户号

栋号

宗地号

街坊号（村、居）

街道（乡、镇）行政代码

区（县、旗）行政代码

市（地区、州）行政代码

第一段行政区划代码中前6位采用GB/T2260《中华人民共和国行政区划代码》规定的6位数字代码，后3位参照GB/T10114《县级以下行政区划代码编制规则》规定的3位数字代码。

第二段幢号代码街坊号在所属街道、乡、镇范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为3位，从001－999；宗地号在街坊内统一按从北向南、从西向东用阿拉伯数字进行编号，编码位数为5位，从00001-99999；幢号代码在同一宗地的栋号、按照自北向南、自西向东的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999。

第三段户号代码在同一幢内，按照房地产基本单元登记的流水号，初始流水号按照自北向南、自西向东、从下向上的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，按顺序从0001-9999。

3、房地产基本单元编码的使用

宗地合并、分割的，原宗地号不再使用，对新产生的宗地按流水号顺序进行重新赋码；宗地收回、灭失的其宗地号不再使用。房地产登记基本单元合并、分割按照流水号顺序进行重新赋码，原代码不得再赋予其他房地产登记基本单元；房地产登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用。

房地产基本单元编码的使用应充分结合日常管理的具体要求及社会服务的需要，逐步将房地产基本单元编码成果加以应用和推广。新登记的房地产基本单元采用新编码，已登记的基本单元，结合日常调查、变更等工作，逐步启用新代码。对于已经形成电子化数据的宗地和房地产基本单元，对图、表、卡、册、簿等实现替换并转换，不动产权利证书中的代码更改可以在权利人申请变更或换发证书时逐步更改。

二、房地产基本单元土地分摊

目前，在各地土地管理部门土地登记实践中，一般对共用宗土地使用权采取分摊方法进行分割登记，分摊方法有协议分摊、按建筑面积分摊、按房地产价值分摊、按建筑面积楼层系数调整分摊等方法。从实际工作中看，相比其他分摊方法，基本上采取按建筑面积进行分摊，因其分摊简单易懂、分摊系数固定且较早得到使用，故得到了长期广泛的使用。少数地方按整个宗地面积分摊，大部分地方按楼幢占地面积进行分摊，其分摊土地面积=楼幢占地面积/楼幢总建筑面积×房屋基本单元建筑面积进行计算。

但按楼幢占地面积进行分摊也存在一些缺点。首先，对于高层建筑来说，每个共有权人分摊到的面积只有几个平方，从面积上看难以体现产权人的土地价值。其次，每个共有权人分摊到的土地面积只是虚拟数字，没有详细的权属界线，难以在实地予以确定，只能描述位于楼幢占地面积中，具体详细的位置不能确定。最后，每个产权人只能对分摊到的土地面积行使权利，如对涉及小区道路、绿化、用途改变等涉及整个楼幢、小区的整体利益时只能对自己分摊土地面积进行决定，难以维护整个小区的整体利益。

对此，从不动产统一登记的角度看，应取消按建筑占地对土地使用权进行分割的办法，可按楼幢占地面积作为土地使用权面积登记，由该幢楼业主共同所有，即在不动产证书中土地使用权面积为楼幢占地面积，注明为本幢业主共同所有，同时在证书中加载房产信息，另对小区道路、绿化等公共部分可调查为全体业主共有但不发证。这样，首先可以明确界定业主的土地使用权的权属界线，土地使用权的位置可以简单容易确定。其次可以加快不动产证书办理的简易方便程度，在初始登记及变更登记时，只需要记载相应房产信息，土地使用权面积保持不变。这样就减少了土地使用权分割登记的计算过程，有助于提高不动产证书的办理效率。同时，有助于发挥不动产证书的效力，在涉及楼幢利益时业主作为土地共有权人可以直接维护本幢楼的共同利益，在涉及小区的整体利益时，也方便维护小区利益。

三、房屋用途和土地用途的统一

目前，我国大部分地区房地产权利登记管理采取土地使用权和房屋所有权分别登记的方式，两者登记所依据的分类系统不一样，房屋所有权证和土地使用权证记载的用途名称、含义不尽相同，需要在不动产统一登记中进行统一。

首先，房屋所有权证中，房屋用途主要按照《房产测量规定》（GB/T 17996.1-2000）进行确定（有时按建筑工程规划许可证确定的用途），而土地使用权证中土地用途按照《土地现状分类》（GB/T21010-2007）来确定，两者用途确认之间存在差异。就商服用地来说，如房产测量规定里面商业服务用途含义里包含商店、旅社、照相馆等内容，与此相对应的土地用途分类标准则分为批发零售用地、住宿餐饮用地、其他商服用地等三个用途；而土地用途分类中商务金融用地含义中的经营性办公用地则在房产用途规范中没有对应用途，土地用途分类中旅游景点的宾馆、饭店等归入住宿餐饮用地，而房产用途中则归入旅游用途。

其次，土地使用权和房屋所有权登记用途的全面性存在不同。根据现行土地利用用途审批的规定，一些用地的按主要用途来确定。在工业用地出让中，允许企业在在厂区范围内按规定标准建设非生产性用房，如行政办公及生活服务设施用地面积不超过企业总用地面积的7%，则该宗土地用途即按主要用途确认为工业用地，土地使用权证用途也登记为工业用地，而房屋建筑物登记则按具体房屋基本单元的用途登记，细分为车间、仓库、集体宿舍、办公等用途。因此，会产生两者用登记途的不同。这在商服用地及其他用地用途中也会产生。

因此，在不动产统一登记中，需要对房屋用途标准和土地用途标准进行融合统一，制定统一的用途确定分类标准和含义，同时考虑到房屋登记的依据之一是建筑工程规划许可证，还需要和建设规划部门进行衔接，努力使《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的含义与相应土地分类标准对应或包含于土地分类含义中。

如规划、房屋、土地的用途标准和含义难以进行统一融合以及不动产统一登记前产生的土地用途和房屋用途的不同，可按土地用途来确定不动产的登记用途。根据国外流行的不动产估价的观点（美国估价学会编著的《不动产估价（第11版）》）：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。因此，当土地用途和房屋用途不一致时，可按土地用途来确定不动产用途。

以上几点是与不动产统一登记具体实践相关的设想，也是不动产统一登记需要统一的方面。房地产基本单元编码、房屋基本单元土地分摊、房屋用途和土地用途的统一有助于市县层面具体操作部门日常登记工作的实施，有助于不动产统一登记的全面开展，有助于实现不动产统一登记的目标。

参考文献：1、《房屋代码编码标准》JGJ/T246

2、《宗地代码编制规则（试行）》

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办房产证需要本人吗

办房产证不需要本人亲自去。但需提权证人身份证原件、户口簿原件、身份证复印件、户口簿复印件。

代领人需提权人提供的委托书(内容必须包括：代领后，一切后果由产权人承担)、代领人身份证复印件和原件。

房产证的作用有哪些

1、房本是房屋的交易、互换、租用和质押时出示的关键法律文件。沒有办完房本的房子不可以开展进行交易。一切房屋交易个人行为的第一个流程便是认证房本的真实性和实效性，可以那样说，房本是一切进行交易的基本法律规定文档。

2、没有办好房产证的房产不能进行转让、赠与和继承。还是那句话，在拿到房产证之前，买家不能算是房产的法律所有者。房地产交易的替代和租赁也不能进行，即使签订了相关合同或协议，也会被视为无效，不能受到法律保护。

3、在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。不能通过房产质押或典当获得贷款或承担其他民事责任。房产所在地土地被征用或者房屋被拆迁时，不能按照国家政策和有关拆迁法规获得拆迁补偿。

4、现在房产市场上的所谓“小产权住房”就会因没有房产证存在这些问题。在沒有取得房本以前该房屋的使用权依然是房地产商，假如房地产商存有将房屋抵押贷款借款的个人行为或因负债问题被申请强制执行时，该房产可以被债权人(如银行)依法拍卖还贷。

房产证办理过户如何做

1、签订房屋买卖合同

签订房屋销售合同不仅是房屋交易的第一步，也是完成房屋转让手续的重要一步。如果是二手房交易，除签订房屋销售合同外，还需要持有房屋房地产证和土地使用证进行交易和转让手续。

2、提出过户申请

签订购房合同后，房屋交易双方应尽快向房地产管理部门申请转让。

3、房地产管理部门对房屋进行测绘和评估

房产交易彼此明确提出的房地产业产权过户申请办理在房地产管理单位的审批下，会在15天内做出何种审理申报的回复。假如根据了审批得话，便有专门的工作人员依据须要对房子开展测绘工程调查取证和房产评估。这些勘察、测绘和评估结果将被记录在案中，以便于房屋登记和记录，为房屋未来的后续交易提供数据支持，并便于房屋信息的跟踪。

4、缴纳税费

房屋交易，无论是新房还是二手房，除了缴纳基本房款外，还要缴纳一定的税费，这是取得房地产权证的前提。转让也是必不可少的一步。

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随着我国科学技术的快速发展，我国土地测绘技术取得了较大的进步。各种先进测绘技术在土地测绘中进行应用，不仅能够获取到更为精准的土地信息，而且为土地资源的合理和高效利用提供了重要的信息保障。基于此，本文将着重分析探讨测绘工程在土地管理及利用中的应用，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

关键词：

测绘工程;土地管理;利用

正文：

1、测绘工程关键技术

1.1、GPS

随着社会的不断发展，GPS技术已经开始在地理信息的测绘工作中得到了充分的运用。目前我们在生活中经常用到的手机地图就是借助GPS技术所建设起来的。从这一技术的应用环境来看，准确的定位功能可以让这一技术在陆地、在交通工具和航海领域得到充分的运用。准确化的定位功能也可以让它在测绘工作中发挥出自身的功能。因此，应用范围的广泛性成为了这一技术在实际应用过程中所表现出来的主要特性。在对GPS技术的作用机理进行探究以后，我们可以发现，定位系统在GPS系统中发挥着重要的作用。在将定位系统应用于测绘领域以后，测绘人员可以利用好以下两种方法来进行测量。①工作人员可以借助系统所发出来的信息来对与之对应的测量方式进行应用。②测绘人员在对GPS技术进行应用的过程中，也可以从它的自身特点入手，在对发射中心与用户之间所发射的信息之间的差距进行测量的方式来开展测量工作。

1.2、GIS

这叫做地理信息系统，是一项采用目前的计算机图形和数据库技术来处理地理空间和有关相关数据的计算机系统，它能够利用各种颜色的平面直观图将地形中的各类事物区别开来，把有关信息通过屏幕显示出来，为现代地形测量测绘提供重要数据，用来对地形进行合理规划、评价。在信息技术不断革新的过程中GIS技术也不断提高了系统集成技术和智能系统有关技术，为地理信息系统在现代地形测量测绘技术中发挥作用也起到很重要的作用。

1.3、遥感技术

所谓的遥感技术也就是利用人造卫星、飞机等飞行器通过电磁辐射，实现对有关地理环境数据信息的采集分析，以此满足有关的测绘工作实际要求。现阶段，遥感技术已经普遍的应用在了土地资源的勘查测绘中，在很大程度上提高了土地资源的实际利用效率，还满足了现代化城市经济建设的相关要求。土地管理具有高精度、连续性和综合性，遥感技术关键部分是监测精度。有时土地状况会不断变化，为获得精度需要，测绘人员要结合土地利用图进行对比，把城市人文、生态指标都纳入土地测绘资料。如果要求的精度较高，则需要GPS高分辨卫星影像补充。遥感技术应用在土地测绘上最重要的是提取变化信息，以固定土地资料和时段内产生的变化相关量来提取变化信息，再进行时间差计算，得出土地变化规律，可为日后整体规划提供参考。现阶段，在航天航空对地面的观测已获取地面实际信息的一个重要的手段。在土地测绘工程中积极应用遥感技术可以全面准确的提供工作信息，其作为一个新型的土地测量技术手段，可以切实有效的提高土地测量工作的准确率，并且现阶段在一个数字化的发展时代，遥感技术已经得到了很广泛的应用。

1.4、其他现代化测绘技术手段

1)摄影测量。地籍测量过程中的摄影测量技术应用，可以提高测量水平，绘图速度非常快，而且测绘质量比较高，具有精度高、价值大等特点，具有较大的商业应用价值。2)数字化内业扫描及测量。该技术手段的应用，无需室外作业，仅需通过室内操作即可。然而，该种作业方式需要有基础原图，经扫描形成数字化采集模式，将预先测量的界址点坐标数据信息输入到计算机之中。在具体操作过程中，需进行详细的测算。比如，对街坊、街道调查编号，对座落、地名、门牌号以及层数和构造等详实标注，对其中不合理之处及时更正。3)现代测绘技术。实践中应当充分考虑测区状况、作业单位以及适用环境等情况做出经济、高效的测量。从某种意义上来讲，现代测绘技术手段，较之于以往我们可通过对各种地籍测量技术的应用，其特点正朝着专业化、数字化以及网络化方向发展。

2、测绘工程在土地管理及利用中的应用

2.1、进行土地规划设计

土地利用规划是土地利用的过程中为了可以很好的节约土地资源，实现对土地资源的合理规划目，对土地利用结构布局的调整和分配方案。在土地规划和设计，首先需要做的和相关的信息收集所有的土地，整理和分析工作。这类信息，不仅能为土地规划和设计的后续工作提供重要的参考依据，同时也要明确土地性质，以确定质量，在后期开发过程中，可利用的土地面积和土地面积是不可用的，确定预留用地的具体范围，适合土地利用和各种城市发展。

2.2、在城市地籍测绘中的应用

图解法、部分解析法以及解析法是城市地基测绘工作开展过程中的主要方法。正确掌握地籍测绘相关基本作业步骤，对于提升城市地基测绘工作质量具有重要意义。具体工作程序如下：将基本控制测量应用于测区中；控制测量在地籍图根中的应用；测量碎部；清绘整饰地籍图并采取有效措施对其进行一定程度的补测和修侧；最后是输出地籍测量成果。

2.3、在城市不动产测绘中的应用

实测成图是展开城市不动产测绘的关键途径，而另一种方法就是编绘成图。航空摄影测量法测图、平板仪测图和野外数据采集数字化测图是实测成图的三种重要方法，在实际进行测绘工作的过程中，要求工作人员应从整体入手，逐步向局部地区展开测绘，并首先进行整体控制，最后才可以展开碎部测量工作。只有这样，才能够提升城市不动产测绘工作质量和精确性。

参考文献

[1]热依拉•阿布都热依木.测绘工程在新疆土地管理及利用中的重要作用[J].科技资讯，2011，21:171.

[2]王艳妮.论土地测绘在土地开发管理中的应用[J].低碳世界，2014，03:143-144.

[3]许国营.测绘在土地管理中的应用研究[J].企业技术开发，2014，20:69-70.

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一、建设用地使用权与房屋所有权的关系

1.建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权

建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权，房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值，但允许其单独转让或抵押，而地上房屋未同时转让或抵押，将可能出现地、房主体不一致，甚至出现“空中楼阁”的情况，导致交易纠纷不断，严重影响社会秩序的稳定。因此，我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序，提高物的利用效率。

2.不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度

土地是房屋的基础，所有的不动产权利都依存于土地权利而生，有土地登记的，不一定有地上建筑物登记，有地上建筑物登记的，必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位，而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制，不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目，其交易、流转过程复杂，在不同的建设阶段，在建筑物区分所有权产生后，其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态，以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。

二、地房分离模式下的登记方式及弊端

在实行不动产统一登记前，土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定，“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。所以，各个登记机构按照相应的法规规定，土地以宗地为登记单元，房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记，至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑，出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。

就重庆而言，虽然土地和房屋同属一个管理部门，但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则，重庆对于开发项目的房地产登记，主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记，俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋，即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积，将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示，形成一宗独立的新宗地，随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记，同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行，能明确房屋和占地范围，但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地，无法反映宗地上包含的全部土地权利，当最后一栋房屋竣工后，宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。

三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点

1.总体思路

以宗地上房屋建设规模为核心，量化地上建筑物所对应的土地权利，围绕“宗地与房屋客体关系表”，在房屋销售、抵押、查封等过程中，通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。

2.关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模

所谓房屋建设规模，是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。

首先，按照房地产开发经营相关法律法规，国有建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定，开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。

其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程中，同时存在土地和房屋（土地）两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计，有利于在区分不同的不动产单元前提下，确保各个不动产单元之间的关联性，保证登记行为不超越彼此的权利边界。

3.地房一体化登记模式的优点

一是立足于土地，充分体现地房一致原则。土地突出整体概念，房屋偏重局部信息，实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式，积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系，在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发，调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突，保持地房登记主体的一致性。

二是克服“岛宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记，除非涉及宗地的实体分割，房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记，只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模，而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性，房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围，也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。

三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发，一个宗地内已有房屋竣工了，同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求，开发企业往往会选择以各种理由分割宗地，将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记，既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题，满足开发企业融资的需要，又能始终保持宗地界限的稳定性。

四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程

1.理清宗地与房屋关系，建立宗地与房屋客体关系表

建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有，房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地，其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房，实质上是共用宗地上的多个房屋单元，在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上，确定唯一的不动产单元编码，从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上，房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表，旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系，提升登记行为的正确性和登记效率。

2.把握三个关键时点构造登记流程

以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点：土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。

第一阶段：国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明，包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记，并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模，形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋，无建设规模变化，可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。