房产评估管理办法范文

导语：如何才能写好一篇房产评估管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第二条  凡在城市规划区范围内的房产买卖、租赁、赠与、继承、拆迁补偿、典当、交换、政府征购等涉及房产价值或价格评估的，均适用本办法。

第三条  市、县房产行政主管部门，负责本行政区域内房产评估管理和监督工作。

第四条  凡从事房产评估业务的单位，须向当地房产行政主管部门提出申请，经资格审查认证后，到市工商行政管理部门领取营业执照，方可从事房产评估业务。

房产评估机构应具备以下条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的从业场所；

（三）有一定的注册资金；

（四）有专业房地产估价师或一定数量的估价员；

（五）法律、行政法规规定的其它条件。

未取得房产评估资格的人员，不得从事房产评估。

第五条  房产评估，当事人可委托房产评估机构进行，但涉及由政府给予当事人补偿或赔偿的，须由县以上人民政府房产行政主管部门设立的评估机构承办。涉及国有资产转移的，评估后应到国有资产管理部门登记备案。

第六条  房产评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准，以各类房屋的重置价格和标定地价为基础，并参照当地市场价格进行评估。

第七条  进行房产评估，必须提供房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证和其它相关的证件。委托评估的当事人还须与评估机构签订房产评估委托协议书。

第八条  房产委托评估按下列程序办理：

（一）业务受理；

（二）制定作业计划书；

（三）现场勘查；

（四）收集整理相关的资料；

（五）选择评估方法；

（六）撰写评估结果书或报告书；

（七）送达评估结果书或报告书及收取评估费。

第九条  房产评估机构应于收到评估申请书之日起十五日内完成评估作业，并向申请人出具评估结果书或报告书。

第十条  房产评估结果一年内有效，超过期限的应重新评估。

第十一条  评估机构应按物价部门核发的收费许可证及其收费标准收取评估费。

第十二条  当事人对房产行政主管部门设立的评估机构出具的评估结果有异议的，可在收到评估结果书或报告书之日起十五日内申请复核，对复核结果仍有异议的，也可向人民法院起诉。

第十三条  当事人对评估结果要求保密的，评估机构及有关人员不得向他人泄露，但司法机关要求提供的除外。

第十四条  评估人员与申请评估项目当事人有利害关系的应当回避。

第十五条  评估人员违反本规定，牟取私利，弄虚作假，故意抬高或压低标的物价值，给国家或他人造成财产损失的，由房产行政主管部门给予行政处分，并视情节依法给予行政处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第十六条  未取得评估资格或未领取营业执照，擅自从事房产评估的，由工商行政主管部门依法给予行政处罚。

第十七条  任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房产行政主管部门给予警告；情节严重，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

篇2

一、城市国有土地房屋拆迁

（一）城市房屋拆迁安置可采取就近安置、异地安置以及就近与异地安置相结合三种方式。具体采取何种方式安置，由拆迁人依据规划报经有关部门批准确定。

（二）实行就近安置的，原则上“拆一还一”。选择安置房时，可按被拆迁房屋面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：被拆迁房屋的市场评估价与同一时点安置房的市场评估价进行差价结算。

（三）城市基础设施建设项目范围内和公益事业建设项目范围内的被拆迁人、租住市房产经营处公房承租人选择产权调换的，原则上实行异地安置。异地安置的安置房最小户型原则上不低于60㎡。

（四）上述需要异地安置以及自愿选择异地安置的，被拆迁人根据自己具体情况，可选择享受下列优惠政策中的一项。

1.异地安置的除实行“拆一还一”、按市场评估价进行差价结算的政策外，另外可按参与产权调换房屋面积的10%或20%增购（增购面积最低给予10㎡，最高不超过20㎡）。选择安置房时,可按参与产权调换房屋面积加增购面积选择由拆迁人确定的相近面积户型。结算方式：增购面积按综合建设成本价结算,超增购面积按拆迁协议签订时的同一时点市场评估价结算。放弃增购面积的部分，按综合建设成本价予以货币奖励。享受增购政策后，住房建筑面积仍然达不到60㎡的，差面积部分仍可按综合建设成本价购买。放弃购买的，不予货币奖励。

2.享受廉租房政策的被拆迁人（不含无房户），可按可享受廉租房政策的面积进行安置（具体人数按低保卡记载人数为准）。

享受安置面积小于60㎡的，可选择60㎡住房。享受安置面积部分的市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，享受安置面积部分不结算差价；小于的，按实际结算。享受安置面积与60㎡差面积部分按经济适用房价格购买。

享受安置面积大于60㎡，且被拆迁房屋面积小于60㎡，可享受安置面积的60㎡部分市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，不结算差价；小于的，按实际结算；超过60㎡以上部分，按经济适用房价格购买。

享受安置面积大于60㎡，且被拆迁房屋面积大于60㎡，可享受安置面积与被拆迁房屋同面积部分市场评估价大于被拆迁房屋市场评估价，相互不结算差价；小于的，按实际结算。可享受安置面积与被拆迁房屋差面积部分，允许按经济适用房价格购买。放弃可享受廉租房政策面积的部分，按经济适用房价格给予奖励。

选择户型面积超过可享受安置面积部分，按综合建设成本价增购。

被拆迁人享受此项政策后，今后不再享受廉租房和经济适用房政策。

3.享受经济适用房政策的被拆迁人，按经济适用房确定的面积标准选择安置房。结算方式：被拆迁房屋面积部分不结算差价，差面积部分按经济适用房价格结算。被拆迁人享受此项政策后，今后不再享受经济适用房政策。

（五）拆迁租住市房产经营处公房，且该房是承租人唯一住房的，其承租住房低于50㎡的，若承租人选择货币补偿，产权人与承租人之间按2：8的比例分配拆迁补偿款（有自建房的，自建房必须也选择货币补偿）；若承租人选择产权调换，按该房屋市场评估价的50%购得全部产权后实行产权调换。承租住房面积大于50㎡的，按50㎡享受上述政策。超过部分按货币补偿方式结算给市房产经营处。

（六）拆迁租住单位房屋,且承租人符合房改条件的，产权单位应允许其进行房改或作价转让，完善手续后，予以补偿安置。

（七）原集体经济组织成员，其耕地被征用完毕且已转为城市居民，被拆迁房屋持集体土地房产证，按常住人口人均40㎡予以产权调换，按市场评估价结算差价；多余面积按市场评估价给予货币补偿，不再享受异地安置增购政策。人均不足40㎡的，可享受10%或20%的异地安置增购政策，增购面积按综合建设成本价结算。但原面积加增购面积不得超过人均40㎡，增购后仍达不到人均40㎡的，可按市场评估价增购到人均40㎡。一人独立户按60㎡安置。

（八）拆迁机关、企业、事业单位产权的房屋,原则上实行货币补偿，具体安置方案视情研定。

（九）拆迁持有合法产权的个人经营用房，可以实行产权调换，原则上“拆一还一”，按市场评估价差价结算。因规划建设需要异地安置的，可按参与产权调换经营用房面积的10%或20%增购（增购面积最低给予5㎡，最高不超过10㎡），增购面积按综合建设成本价结算；放弃增购面积的部分，按综合建设成本价予以货币奖励。

（十）本意见所称的经济适用房价格根据国家发改委《经济适用住房价格管理办法》的规定，由市物价局会同市建设委员会确定；市场评估价根据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》的规定，由房地产评估机构予以评估确定；综合建设成本价由市建设委员会会同市物价局、市国土资源和房地产管理局确定，报经市政府批准后执行。

二、集体所有土地房屋拆迁

（一）城市居民在集体土地上所建的房屋,符合《*市房屋拆迁认证暂行办法》第七条第二项、第三项规定的予以认证,按可安置人口人均40㎡给予安置（被拆迁房屋面积不足40㎡的按实际计算），超出人均40㎡部分，按被拆迁房屋的重置价结合成新给予货币补偿。不符合上述规定的，20*年7月之前建成的房屋（以20*年航拍图为准，结合地形图等相关证据综合判定，下同），按被拆迁房屋重置价结合成新予以货币补偿。单户不足60㎡的，按60㎡安置，差面积部分按经济适用房价格购买。

（二）20*年7月之前已建成房屋，且户口已迁入本村民组，在原籍失去承包土地和宅基地，被拆迁房屋是其在集体土地上唯一住宅的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿；人均不足40㎡的，可按安置房重置价增购到人均40㎡。

（三）20*年7月之前已建成的房屋，户口不在本村民组的农民，在原籍未享受宅基地，且符合《*市村民住宅管理试行办法》，被拆房屋是其在农村集体土地上唯一住宅的，其户口在城市规划区范围内的，按人均40㎡安置，超出人均40㎡部分按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿；人均面积不足40㎡的，可按安置房重置价购买到人均40㎡。享受该项政策的，必须办理在原籍放弃宅基地的相关手续。其户口在城市规划区范围以外的，按被拆迁房屋重置价结合成新给予货币补偿。

（四）被拆迁房屋是20*年7月以后建成的,但被拆迁人房屋符合《*市村民住宅管理试行办法》规定，应当享有宅基地，且被拆迁房屋是被拆迁人唯一住宅的，按人均40㎡给予安置，多余面积不予补偿。

（五）符合产权调换的被拆迁人,在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议书的，在安置可能的情况下，每户可按安置房市场评估价增购，增购面积最多不超过20㎡。

（六）本意见所称的被拆迁房屋重置价和安置房重置价由市国土资源和房地产管理局会同市物价局、市建设委员会确定后，报市政府批准后执行。

三、其他奖励政策

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Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

关键词:房地产；贷款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我国住房抵押贷款从1997年至今已有17年的历史了。17年来，各商业银行房地产抵押贷款业务得到飞速发展，房地产抵押现已成为人们购房或融资的首选方式，而对抵押房地产进行的估价，也成为商业银行合理确定贷款额度，保证抵押贷款业务顺利进行的关键步骤，房地产抵押估价实际上已成为发放抵押贷款的必备要件。所以，房地产抵押评估工作对于房地产信贷风险和房地产抵押风险的规避与防范，具有重要意义。然而，近年来房地产评估工作出现了一些不正当的恶意竞争。结合我市实际情况，本人引发了几点思考：

1加强制度建设和执行力

1.1 备案制度严格按照《房地产估价机构管理办法》、《山西省房地产估价单位资质管理暂行办法》和《注册房地产估价管理办法》的规定执行准入制度。凡开展房地产评估业务的估价机构，在领取营业执照之日起30日内，向工商登记所在地的房产管理部门申请备案。未按规定到主管部门备案的房地产评估机构，不得在当地执业。

1.2 公示制度房地产评估机构在开展业务时，应当将营业执照、资质证书、收费项目、收费依据、收费标准及计费方式等在经营场所公示。

2加强政府对房地产评估机构的管理

2.1 实行年检和日常不定期检查对全市估价机构实行年检和日常监管，要进一步贯彻落实142号部令、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）和建住房294号文件的要求，加快建立房地产估价机构日常监管机制，切实履行政府监管职能，规范估价行为。一是，加强对估价报告的质量管理。通过建立估价报告日常抽查制度，督促估价机构重视估价报告质量，不断提高估价报告质量。二是，发挥房地产估价信用档案作用，将日常监管中发现的问题及时通过信用档案予以公示。三是，加强分支机构管理。要求分支机构的负责人必须注册在分支机构所在地，分支机构出具的估价报告必须由分支机构的注册房地产估价师签署。市住建局将对房地产评估机构进行不定期检查，对未按公示制度公示相关信息的，从业的估价师违反《注册房地产估价师管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等相关规定出具评估报告的，则要求限期整改，逾期整改不到位的，将对其停止业务三个月至半年的处罚，并记不良记录一次，在全行业进行通报，情节严重的，直至清出本地房地产估价市场。

2.2 异地房地产评估机构的管理凡异地房地产评估机构来我市执业的，必须具备一级资质，并实行登记备案制度；完成房地产估价业务后由完成该估价报告的估价师向业务发生地的房地产主管部门报存房地产估价报告备查，并盖章留存；来我市执业的房地产估价机构要自觉服从当地业务主管部门的监督管理。

3开展对房地产估价业务指导和监管

3.1 及时制定和市场指导价在一般情况下，每年制定一次市场指导价供房地产交易中各个环节参考，但应根据市场变化定期或不定期进行调整。

3.2 估价费用由银行承担以住房地产抵押估价，一般由抵押人委托，估价费用如同保险费用一样，由抵押人承担。现在，按照《通知》规定，抵押估价原则上由商业银行委托，则估价费用银行承担。这样，估价机构不必为了估价费用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，银行付费从一定程度上保证了估价行为的公平和公正。在实际情况中，银行贷款给抵押人，还要为其支付评估费用，这样无疑容易出现两种情况，一是抵押双方协商议定抵押价值而不进行评估；二是约定由抵押人支付评估费用。在抵押估价收费问题上，相比而言，银行位于强势，估价机构处于弱势，由抵押人付费，银行尚且有一些业务费、协作费的类似费用需要估价机构支付，如若由银行付费，则估价机构难免更加受制于银行，对此《通知》作了专项规定，确保了银行与估价机构之间委托与被委托的关系，也对不合理或非法费用进行了禁止，同时也禁止估价机构以此种不正当方式去承揽房地产抵押估价业务。

4培育市场诚信体系

4.1 建立信用档案为提高估价工作的公开度和透明度，必须在房地产主管部门建立和完善估价机构、人员的信用档案，对估价机构和人员而言，可以规范其市场行为，提高行业诚信度和服务水平；对政府部门和社会公众而言，可以更好地监督估价机构和人员的市场行为，选择更为满意的估价机构和人员。

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[关键词]非房地产开发项目；在建工程；抵押；登记

[中图分类号]D923.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程从概念上理解是指经过审批正在建设中的房屋及其他建筑物。从法律意义上讲是未通过竣工验收之前都还属于在建工程。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。《房屋登记办法》第五十九条，以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。本文所指非房地产开发项目在建工程主要指工业企业项目的在建工程[1]。

1 非房地产开发项目在建工程抵押的现状分析

1.1 土地使用权存在重复抵押的法律风险

由于目前我国大部分地方土地管理部门和房产登记部门还是相分离的，根据《城市房地产管理办法》的规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，而土地使用权抵押在土地管理部门登记。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，在建工程（含土地）抵押则是在房产登记部门登记，由于土地管理部门和房产登记部门信息不互通，如果抵押人的土地使用权抵押登记尚未注销，而又申请办理在建工程抵押登记，房产登记部门给予办理了在建工程抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押登记，极有可能会造成重复抵押的法律风险。

1.2 存在再次申请在建工程抵押登记的情形

例如一个工业项目的投入由于建设资金的原因存在建设一部分厂房未竣工验收即投入使用，致使整个项目建设周期拉长，而由于在建工程抵押期限相对较短，抵押期限到期后，抵押人会以其余在建的建筑物申请在建工程抵押，企业通过这种方式可以继续从银行获取资金，然而从建设部门监管角度来说，会存在一定的隐患，整体项目无法按审批的要求及时竣工验收，而未竣工验收即投入生产，则涉及建筑工程安全的问题。

2 非房地产开发项目在建工程抵押存在的问题

2.1 抵押物评估价值给抵押权人带来的风险

抵押物的价值应当能确保抵押权人债权的实现，而抵押物评估价值虚高的结果，给抵押权人收回债权带来了不确定的风险。以下造成抵押物评估价值虚高的因素有：①由于评估机构对评估业务的竞争，评估人员往往会迎合抵押人想多贷款的要求，对抵押物价值进行评估时人为造成评估价值虚高；②评估机构在评估在建项目时由于对土地性质、项目权属、工程进度等方面影响实际价值方面的因素考虑欠缺而影响了评估价值的准确性；③如果抵押双方以协议作价的方式确定抵押物的价值，由于银行信贷人员缺乏房地产估价的专业知识，对抵押物价值的估算缺乏准确性，极易出现协议作价的价值与市场价值有较大的误差。

2.2 非房地产开发项目在建工程实现抵押权存在一定的局限性

各地工业园区存在规划及产业的限制，在建项目往往属于工业用途，抵押人如到期无法偿还债务，债权人实现债权处置抵押物时，由于用途、规划条件的限制，处置该抵押物时受让人会存在一定的局限性，无法确保抵押权人债权的实现。

2.3 如何确定在建工程抵押登记的标准与条件

目前对在建工程较普遍的理解是指处于建设过程中，尚未完工并未交付使用的工程项目。笔者对在建工程的理解是，建筑工程未达到竣工验收条件或未通过竣工验收都属于在建工程。对于在建工程抵押登记各地都有不同的规定，如北京对《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》里，房屋已竣工或实际投入使用的房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记，不得再按在建工程办理登记手续。由于在建工程不确定因素较多以及工程建设者自身的原因致使工程施工期限的延期，这对抵押登记如何确定是否符合登记的标准与条件都存在现实的问题[2]。

3 解决与规范非房地产开发项目在建工程抵押及登记工作的难点及建议

3.1 明确在建工程抵押登记的标准与条件

为实际解决工业企业工程建设中的融资问题，房屋登记机构应明确制定在建工程抵押登记的标准与条件。笔者认为凡是未通过竣工验收并未实际投入使用的，符合规划许可，未超过建筑施工许可证中的施工期限，抵押人首次或再次申请在建工程抵押登记，登记机构应当给予办理。在建工程抵押登记必须具备的条件：①在建工程占用范围内的土地，必须依法取得国有土地使用权证；②投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期，可提供由贷款银行确认的工程进度表等材料（或在抵押合同中载明相关内容）；③在建工程不允许为第三方贷款提供担保，借款人必须为抵押人。

3.2 抵押权人需严审抵押物的价值

《物权法》第十三条明确规定了登记机构不得要求对不动产进行评估，抵押物的价值不是登记机构应当审查的要件，是否超过抵押物价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。《物权法》进一步明确了登记机构的职责，同时根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押双方申请抵押登记时只需提交可以证明抵押房地产价值的资料即可。抵押房地产可以委托评估公司评估，也可以双方协议作价，因此抵押物的价值对抵押权人来说是需要重点审查的。登记机构在受理在建工程抵押登记时，则有义务提醒抵押权人注意抵押物价值的风险，笔者建议可以在抵押登记申请表上注明抵押权人应当注意抵押物价值风险的提示。

3.3 登记机构需要完善在建工程抵押登记的审查工作

首先，登记机构审查的重点是所抵押的在建工程的合法性。登记人员应认真审查所抵押在建工程规划审批的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证以及施工许可证，一方面上述规划许可的建设单位（即抵押人）需与土地使用权人及债务人须为同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面积必须是规划审批的面积，因此只有确保抵押人主体的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的权属风险。

其次，根据《房屋登记办法》第十九条规定，办理在建工程抵押权登记的，房屋登记机构应当实地查看。实地查看的内容为：①查看在建的建筑物与规划审批是否一致，有无违章现象；②抵押的在建建筑物与提供的《国有土地使用证》的范围是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情况等。对在建工程实地情况以影像资料进行留存，并出具实地查看记录表，登记时同抵押人提交的材料一同存入档案。

3.4 做好在建工程抵押转为现房抵押的登记工作

《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。各地实际操作中，可能存在从初始登记到在建工程抵押登记注销，再到现房抵押登记这一过程中会产生脱节或存在一个短暂的时间间隙，由此极可能会损害在建工程抵押中抵押权人的合法权益。如果将房屋初始登记与在建工程抵押登记转为现房抵押登记合并办理，完善这一过程的操作流程，从而实现无缝对接[3]。

4 结 论

由于非房地产开发项目在建工程抵押的特殊性及复杂性，无论是房屋登记机构还是抵押权人，都需要从制度上还有操作流程方面不断去完善，既从服务的角度出发支持企业的融资需求，又能从管理制度方面不断地去完善与健全。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室.房屋登记办法释义[M].北京：人民出版社，2008.

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关键词：低效不动产 处置实践 探索 问题

一、低效不动产的定义界定

所谓低效不动产是指长期处于闲置状态、租金收益率低、存在安全隐患，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出，不能给企业带来预期收益的一类不动产。国有低效不动产处置是指运用公开交易平台转移低效不动产所有权或使用权的行为。笔者通过阅读大量文献，认为资产占用——利润比重分析法 能够更加形象的来界定企业的低效不动产资产。资产占用—利润比重分析法是通过对资产占用—利润结构表的分析来实现的，这种分析方法的主要特点有：将企业内部资产分为高效资产、低效资产和无效资产，通过个资产在总资产中所占的比重与其对应创造的利润比重的比较来判断其资产类型，一般分析周期为五年左右。通过这个分析方法，若在整个考察周期内或大部分时间，企业内部某项资产的资产占有比小于利润占比，但同时也创造企业利润的情况下，该项资产就可以界定为低效不动产资产。

二、低效不动产处置的实践

笔者所在公司低效不动产主要来源于企业自行开发建造或福利分房政策取消后的保留房产，由于绝大多数房产房龄在20～30年且年久失修、地段偏远分散、房型结构不理想，管理不便且存在安全隐患等原因，总体租金收益偏低，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出。根据国资委加快处理低效无效资产的要求，本着推进全面预算管理，优化资源配置，减少低效不动产运营风险，提升资产运行效率，进一步改善资产运行质量，提升有效不动产的盈利能力，自2012年起开始尝试存量低效不动产处置工作，严格按照集团公司下发的《非股权性资产转让管理办法》，以程序规范、效益提升、安全稳定为基本工作准则，边实践、边总结、边改进、边提高的工作思路，努力推进低效不动产处置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，笔者公司共处置完成存量房产计152套、商办用房4套，地下车位8个，合计处置面积达到1.35万平方米，资产处置收入达到2.99亿元，超出评估总价1309.08万元，最终实现处置收益合计1.96亿元，并打包解决了几十套历史占用遗留房产问题。通过上述处置，将不利于公司管理且无法进行改善的低效不动产分离出来，为企业盘活资金，腾出来一定的成本空间，使企业的经济效益得以充分体现。为此，笔者公司在推进低效不动产处置工作上主要做到了以下几点：

1.组织体系保证

成立低效资产处置办公室，并配备专人负责，按项目化管理要求，坚持PDCA+认真的工作方式，全面推进低效不动产处置工作。由于此项工作涉及招商租赁、财务、法务、客服等多个专业，在公司成立跨部门虚拟团队，由公司分管领导负责统一协调，以保证低效不动产处置各项工作的有序开展。

2.完善处置流程

低效不动产处置采取事前、事中、事后全过程管理。事前策划：通过不动产运营效率分析，年度处置计划报经理书记办公会审核与董事会审议（二次审批）；事中管控：处置经济行为上报集团公司审批备案和处置方案上会公示、集团公司指定评估与备案；事后跟踪：审计监察部进行阶段性管理审计、公司纪检参与全过程监督，每次处置行为，上级审计监察部、经营财务部及公司纪检员均派员进行现场监督。具体操作流程如下：

1）公司董事会审议年度低效不动产处置计划与方案；

2）按照处置授权权限分批上报集团公司，取得同意处置经济行为批复；

3）按照国有资产评估程序进行指定评估，取得国有资产评估备案表；

4）具体处置方案经总部领导班子审核备案；

5） 公开市场（平台）上市挂牌交易。

3.健全处置制度

国有低效不动产的处置过程，就是追求资产处置程序合规、效益最大化的过程。但其工作规则，必须符合国家法律法规及现行政策的规定。笔者公司在认真学习领会《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《上海市国有资产产权交易管理暂行条列》、《上海市国有产权交易规则》及集团公司《非股权性资产转让管理办法》等法律法规政策的基础上，起草了公司《低效不动产处置管理办法》、《低效不动产处置交易流程》等制度。目前，公司低效不动产资产处置制度体系基本确立，特别是依法依规规范了低效不动产处置评估、信息公开、定价（低价）流程、领导班子会议决策处置方案、公开挂牌进场交易等制度。

4.优化处置方式

不断优化低效不动产处置方式，实现低效不动产处置价值最大化。根据地区差别、难易程度及相对优劣差异，将存量房产打包捆绑处置，按每包标的总价（以评估价计）不高于1500万元或总量不超过10 套为原则进行处置。实践证明，根据存量房产现状和特点，采用集中交易、批量处置的方式，不仅让有实力的集约竞买人参与竞价，还解决了许多历史遗留问题，有效提高了处置效率，确保和加快了资金的回笼，减少了处置过程中不必要的人力、物力和财力的支出。

5.注重资产调查

首先，履行尽职调查：包含资产权属（抵押、担保、诉讼），欠费（水电煤、有线电视、物业管理、保安保洁费），户籍等情况；

其次，资产现场勘察与调研：对处置标的物的层次、朝向、内部结构变化情况，以及对所处的区域内同质房屋进行价值比较，并形成书面材料（重点揭示瑕疵情况）；

第三，资产现状梳理：包含租赁状况分析、处置事项或优先购买权书面告知、租赁到期或历史遗留问题清理、附属设施设备清理、结构改变恢复及装修补偿等。

6.严控资金风险

近几年，公司低效不动产处置涉及资金量特别巨大。为此，处置资金及时安全到账对企业的经营发展具有十分重要的意义。根据国有资产处置相关规定，转让价款原则上应当在合同生效之日起5个工作日内一次付清。所以，在处置合同中我们特别约定处置资金必须在5个工作日内到帐。每次处置成交后，首要工作即为按日跟踪资金到账情况。特别是在今年第二批存量房处置中，出现了资金支付延迟的倾向，对方提出需要给予2个月的宽限期。为此，我们及时上报法律事务部并紧急发出催款函，按日跟踪资金流向，确保公司利益不受损失，最终在拖延2周后全部到账，并严格按照合同约定追究对方违约金1.4万元。此事件为后续资金到账积累了经验，进一步采取了预警防范措施，后续处置未再发生类似事件。

7.廉洁透明处置

国有低效不动产处置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群体。公司每年初对于低效不动产处置工作主要责任人员签订《敏感岗位廉洁自律承诺书》，自觉做好廉洁自律的表率，处处防微杜渐；此后，公司经理书记办公会再提出明确要求：公司领导、处置相关工作人员、职工实行回避制，不得参与低效不动产处置的拍卖、买卖等事项；每次处置行为，均在解放日报纸质媒体及网络上公开处置信息；此外，针对个人或集团内部职工需求购买房产的行为，还专门制定了个人参与购买房产流程及风险须知制度，从源头上为低效不动产“阳光处置”提供了坚实的制度保障。

8.妥善化解历史遗留问题

近年处置的存量房产大多数为上世纪八十年代的老公房，涉及历史遗留问题较多。其中清理处置诸如浦东环龙苑别墅、海事局、庆安路水泵房、区商委置换占用等各类占用房产共计几十余套，无一发生不稳定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋结构人为改动、租赁装修补偿及租户到期占用不退等各类疑难杂症达五十余起。

三、低效不动产处置的探索

盘活国有低效不动产应在政府的宏观调控下，以企业战略规划目标为指导，解放思想、转变观念，以市场为导向，以资产效益最大化为目标，进而达到盘活资产的目的。

国有低效不动产处置涉及资产权属不清、清理难度大、情况复杂，并无先例可遵循。通过近几年国有企业的不断尝试与实践，目前对国有低效不动产处置，笔者认为基本有以下四种转让模式，现将四种模式实施路径作以如下分析：

1.与个人交易（协议转让）

根据国家相关规定，企业国有产权转让应不断提高进场交易比例，严格控制场外协议转让，经相关机构批准除外。2013年12月，国务院国有资产监督管理委员进一步下发《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》国资厅发产权〔2013〕78号文件规定，中央企业及其各级控股企业一定金额以上的资产对外转让，应当在依法设立的企业国有产权交易机构公开进行，只有涉及企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有、国有控股企业之间协议转让的，由中央企业负责审核批准。为此，与个人交易不可避免的涉嫌将产生国有资产外流和交易结算无法按时按额缴纳的情况，不利于企业的管理和资金的使用，无法可靠稳定的为企业提供有效不动产运营效率的必要资金流。

2.中介机构挂牌交易

中介机构挂牌交易的处置成本基本与拍卖成本相同，处置的方式及流程对于一般企业管理人员较为熟悉也容易操作，可以实现单项标的处置效益最大化，但较难实现批量化处置，也无法保证在短期内取得交易收入。同时，因市场对房地产价格预期的不同，也使交易很难完全按企业预期的成交价格达成交易。由于中介交易的过程中，客户实地看房的需求，不可避免的将增加交易的隐性成本和风险，此方案无法成为国有低效不动产处置的优选。

3.整体拍卖转让

资产整体拍卖较多的应用于企业的闲置资产；长期经营不善，连续多年亏损或接近亏损的企业资产；以及不利于优化产业结构的企业资产。资产整体拍卖主要采用公开招标竞卖的形式，在平面媒体、互联网等渠道拍卖信息，并通过专项推荐会的方式扩大招商，最终将资产卖给出价最高的竞买人。这种交易模式 能满足国家提高企业资产转让公开透明度，较快的寻找到交易对象，满足企业资金较快回笼的需求，特别是能够解决整体资产包中存在的楼品质量、房屋占用、欠费等诸多隐性瑕疵，避免了可能产生的一些不稳定因素。尽管拍卖机构可以根据《拍卖法》和《工商监管条例》对拍卖的委托手续、拍卖公告、拍卖程序、竞买合同、竞买人资格进行控制管理，但目前尚不足以满足国务院国资委的监管要求。

拍卖机构运用其丰富的社会资源，可以向委托人提供下述服务，并取得较好的实际效果。

（1）平行关联增值服务

①在签订委托拍卖合同前的提前介入制；

②拍卖前的策划方案设计；

③通过拍卖预告、项目推荐会等方式扩大受众面、获取市场信息，供委托人参考；

④积极配合委托人完善拍卖标的物的手续。

（2）纵向延伸服务

①以拍卖前的摸底、接触为基础，在拍卖后协助委托人清场；

②协助买受人办理按揭贷款、过户等手续；

③代委托人协调或做好物业的修复工作；

④代委托人做好欠费等调查工作；

⑤协助买受人联系并指导诉讼工作，保证拍卖后期工作的有序开展。

4.产权交易机构挂牌交易

产权交易机构的交易成本与直接委托拍卖相近，进场交易流程与拍卖基本相似（交易方式可选用拍卖进行），基本步骤为挂牌申报、信息披露、举牌受让、竞价和成交签约。产权交易机构能够提供政策、法规咨询和业务指导，确保国有低效不动产处置符合国家法律法规及现行政策的规定，并能够满足政府相关部门对国有资产监管的要求。但产权交易机构对申报材料审核较严，一般要求梳理干净、权利清晰的资产进场交易（在租赁期内一般要求予以清场），且信息披露时间较长（不低于10个工作日），难以满足企业在较短时间内达成交易意愿。

产权交易机构作为一种交易平台，目前在提供增值服务方面表现欠缺，成交后续工作一般也由转让方与受让方自行办理过户手续，企业须投入大量的人力、物力、财力予以配合。为此，此种模式难以达到低效类资产进行快速处置的目标。

四、低效不动产处置存在的问题

1.缺乏评估价格的时效性

一般而言，评估报告的有效性通常为一年。若是年初评估年底交易，根据当前的房地产市场的波动性，资产的成交价格将与资产评估价格差异很大。评估价格对资产处置的实现起着至关重要的作用。若评估价格偏离市场价格（原则上不得低于评估价），特别是商办房，将会严重影响资产的交易。为此，评估时需要全面披露资产瑕疵状况，充分挖掘资产的内在价值，体现一房一价的评估要求，并科学合理地掌握委托评估与处置计划相匹配的节奏，确保评估与市场价格波动相符合，提高资产价格的市场竞争性与可操作性。

2.缺乏处置税务工作的统筹策划

国有低效不动产处置税务策划，是一项系统性的工程。低效不动产与其他物权资产存在一定的差别，按照其不动产物权属性，低效不动产交易成功后还需要进行法律层面的产权转移登记。由此带来的国有资产交易机构的税务策划与产权转移登记的税务申报事项是否可以竞合，这还有待于今后的工作实践；其次是低效不动产处置与房地产交易过户之间存在一定时间周期性，可直接导致过户申报价格与市场价格存在一定的差异性，如何对这部分差额进行税收调节，需要进行系统性统筹策划，合理节税，从而减少处置成本。

3.缺乏低效不动产的安全管理

在处置实践中，一旦该低效不动产被列入处置的范围，往往会忽略该资产的安全性管理。为此，保持资产的安全性与完整性是处置工作的前提保证，需要进一步加强处置资产在抵押、担保、涉诉等方面的管理；加强资产处置的风险管理，特别是在资产成交后尚未完成产权过户前的责任落实与风险管控，需要明确管理责任，确保资产权属转移前的稳定性、安全性、完整性。

参考文献：

篇6

厦门市_______________(以下简称卖方)与_______同志(以下简称买方)协商同意订立本合同，条款如下，以资信守。

第一条 卖方将坐落于厦门市________区_________路(街、里、巷)_______号(幢)________室出售给买方。该住房为_______结构，于______年_______月竣工，建筑面积共_______平方米。

第二条 以成本价、统建解困房价、房改经济适用住房价、商品房指导价(或评估价)购买的获得全部产权。高层住宅以标准价购买的获得________%产权。

第三条 计价：

1、不超标面积_________平方米，以_________价出售，单价_______元，计______元。

2、杂物间面积________平方米(层高2.2米以下[ ];层高2.2米以上[ ])，单价________元，计_______元。

3、超标面积________平方米，单价________元，计_________元。

4、超商品房指导价计________元。

5、超标准装修计_______元。

6、工龄折扣________年，计___________元。

实际付款：1+2+3+4+5-6=________元

人民币(大写)：_____拾_____万______仟______佰______拾_____元。

第四条 该房产建筑面积的计算以土地房屋权属证书记载为准。

第五条 购买单位自管公有住房的，由卖方持本合同、《公有住房出售核定表》、个人交款单、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。购买市国土资源与房产管理局管理的公有住房，买方直接凭本合同、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。

第六条 买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备(如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统)。住房共用部位共用设施设备的维修按《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执法。

第七条 买方取得该房产后，自行管理和维修、养护，保证房屋安全使用。

第八条 买方使用该产业时必须遵守国家法律、法规及有关规定，遵守社会公德和维护公共利益。

第九条 买方取得该房产后，不得擅自改变住房的使用功能和房屋建设结构，不得拆改上下水管道、供电设备、公共电视天线、通信和煤气等管线;不得更改建筑物外观艺术造型，严禁在房顶、阳台及公共地上搭建。买方若有违反本条规定，卖方有权责令其恢复原状、补偿由此造成的一切经济损失或承担法律责任。

第十条 买卖双方应共同遵守厦门市住房制度改革的有关政策及规定，双方如在合同履行中发生争议，应本着友好精神，协商不成，双方均有权诉法院。

第十一条 其他事项：___________________________________________

第十二条 本合同自签字之日生效。本合同一式二份。买卖双方各执一份，每份合同具有同等法律效力。

卖方(盖章)_____________ 买方(盖章)______________

篇7

各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：《福州市城市危险住房改造暂行规定》已经市政府研究同意，现予颁发，请认真贯彻执行。

福州市人民政府

二三年一月二十三日

福州市城市危险住房改造暂行规定

第一章、总则

第一条、为加强城市危险住房改造工作的管理，保障房屋居住和使用安全，改善居住条件，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〖1998〗23号）、《福州市城市房屋拆迁管理办法》和《福州市土地储备实施暂行办法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条、凡在本市规划区范围内拆除危险住房进行改建的，适用本规定。

第三条、本规定所称危险住房，是指根据国家建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）的有关规定，经福州市危房鉴定站鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

危房改造地块是指经鉴定属危险住房，规划功能为住宅建设用地的地块。

第四条、本规定所称危险住房改造，是指拆除经市危险住房认定小组认定的危险住房和附属物以及与之相毗连的其他房屋和附属物，并进行改造的行为。

第五条、福州市房地产管理局为本市危险住房改造的行政主管部门，市计委、建设局、财政局、规划局、国土资源局等有关部门应在各自职能范围内协同做好危险住房改造工作，当地政府负责本行政区域内危险住房改造的组织实施。

第二章、危险住房改造认定

第六条、成立市危险住房认定小组。认定小组由市房管局牵头，市计委、建设局、财政局、规划局、国土资源局等部门派员组成，负责危险住房的认定工作。

第七条、危险住房改造必须由产权单位（已房改的由业主管理委员会）委托市危险住房鉴定站鉴定，之后向市危房认定小组提出认定申请。市危险住房认定小组在受理申请之日起1个月内，应当作出认定或不予认定的批复（如属特殊情况时限另定）。市危险住房认定小组对提交的技术鉴定结论有异议的，可以指定其他有资质的鉴定机构重新鉴定。

第八条、经认定为危险住房的，产权单位或业主管理委员会应编制改造规划方案，报市规划局审定并确定规划指标；应委托有资质的房屋拆迁实施单位进行拆迁安置费用的摸底测算；应委托有资质的地价评估机构进行地价评估，之后将上述材料送市土地发展中心进行土地收购储备评估。

市土地发展中心应在收到上述材料后一周内对该地块土地收购储备提出意见。对列入收购储备的危房地块，改造责任转由市土地发展中心负责。

第九条、市危房鉴定站和市土地发展中心的危房鉴定和收购评估应实事求是。危房鉴定报告应如实反映房屋状况；土地收购评估报告应客观反映危房地块改造成本、税费构成、地块收购的评估以及预期盈亏分析等，并提出是否收购储备的意见。

第三章、组织实施

第十条、经市危险住房认定小组认定属成片危险住房改造的地块，由市土地发展中心优先收购或由区政府组织进行旧屋区成片改造。

第十一条、规划中属于公共设施和市政设施用地的危险住房地块，应统一实行货币补偿或易地安置，安置房成本中土地费用部分，经财政部门核实后，可按该地块的规划用途，从其专项资金中列支。

第十二条、危房户自行集资改造，由危房产权单位或业主管理委员会提出申请，经市危房认定小组认定并报市政府批准后组织实施。

第十三条、自行集资改造项目，原面积部分，可按土地基准地价经综合修正后的楼面地价10％补交土地出让金，新增面积部分按增加面积10％以内、10％～20％、20％以上分别按上述楼面地价10％、20％、30％缴交土地出让金。

第十四条、自行集资改造项目应按照城市总体规划组织实施，并符合规划用地性质和规划技术规定。

危房的户建筑面积未达职工住房控制面积标准且未房改的，或已房改但未达标面积部分未领取货币补贴的，可按职工房改控制面积标准确定危改房的户建筑面积，同时，取消该职工住房改革货币补贴。

危房的户建筑面积已达职工住房控制面积标准的，危改房的总建筑面积不得超过原房总建筑面积的20％。

第十五条、对于资金难以平衡等原因确需改变原规划指标的集资改造项目，由改造实施单位提出申请，经规划部门同意，并报市政府批准后，可根据具体情况酌情确定规划建筑密度和容积率。

第十六条、已经房改的危险住房，其集资改造可提取使用本幢公用部位维修基金，待改造后再按有关规定标准由产权人直接建立房屋共用维修基金。集资改造时未提取使用本幢房屋共用维修基金，直接转为集资改造后的房屋共用维修基金。

第十七条、危房改造地块由产权单位引进房地产企业合作改造的，应经市危房认定小组认定，明确地块四至范围、规划指标、建设时限等，报市政府审核批准，由产权单位委托市国土资源局挂牌。

第十八条、危房改造地块引进房地产企业合作改造，以缴交的土地出让金为标的进行挂牌出让，挂牌底价按土地评估价与经市房管局核定的拆迁安置成本之间的差额确定。差额低于市政府规定的地段差、配套费的，挂牌底价按该规定的地段差、配套费确定。

第十九条、经挂牌竞得危房改造地块的房地产开发企业应在限期内实施改造，拆迁安置按照《福州市城市房屋拆迁管理办法》及有关规定执行。

第二十条、旧屋区改造范围内的危险住房和由政府指定开发单位进行成片改造危险住房，按照《福州市城市房屋拆迁管理办法》和《福州市棚屋区拆迁安置优惠政策》及有关规定执行。

第二十一条、对直管公房和私房中的危险住房进行改造，经市政府批准后由当地政府牵头组织实施。

第二十二条、近期无法实施改造的危险住房，由产权人（或业主委员会）向市危险房屋鉴定站申请危房鉴定，市危险房屋鉴定站提出加固意见，产权人应采取措施加强房屋的维修加固，确保房屋使用安全。

第二十三条、对经鉴定为房屋整体出现险情（危险等级为D级）的危险住房，产权人和各责任单位应积极组织搬迁，确保住户生命财产安全，并将情况及时报告当地政府。

第四章、配套措施

第二十四条、危险住房拆迁地块中的公房住户申请购买安置房产权的，经产权人同意后可以购买。

第二十五条、危险住房拆迁户购买经济适用房安置，享受经济适用房购房户待遇。

第二十六条、危险住房拆迁户购买安置房，可按规定申请住房公积金抵押贷款或个人住房抵押贷款，市住房资金管理中心和金融机构应予积极支持。

第二十七条、属于政府规定的最低生活保障线以下，无力购买安置房，且城区范围内无其他住房的危险住房拆迁户，可申请承租廉租房。

第五章、附则

篇8

**金融办：

根据*县人大常委会关于报送优化营商环境工作材料相关要求，我行高度重视。我行一直认真贯彻并落实支持小微企业金融服务的精神，强化小微企业金融服务质效，降低企业融资成本促进企业健康发展。现将相关工作开展情况汇报如下：

一、基本情况

（一）企业信贷投放基本情况

截止2021年8月末，我行企业贷款余额**万元，户数**户。其中，线下贷款贷**万元，线上贷**万元。

（二）企业信贷相关工作开展情况

1、制定无还本续贷政策

我行根据银监会《流动资金贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》、《固定资产贷款管理办法》、《项目融资业务指引》（简称“三办法、一指引”），以及《中国银监会关于进一步落实小微企业金融服务监管政策的通知》文件精神，结合本行制度和具体管理实践，制定《***银行股份有限公司接力通宝业务管理办法》。无还本续贷政策使企业客户只需结清利息无需还进贷款本金，即可办理续贷，减轻企业使用外部过桥资金等费用支出，有效降低小微企业融资成本。

2、加强银企合作，降低贷款利率

我行严格遵守人民银行《人民币利率管理规定》，并根据贷款风险程度，贷款形式等因素合理确定贷款利率，同时对重点扶持的小微企业适当调整贷款利率，

3、贷款服务收费情况 

我行信贷客户办理贷款，抵押登记费用、不动产抵押评估费用、房产保险费用均由我行承担支付，这在一定程度上减轻了贷款企业客户的负担。 

二、存在的困难和问题 

（一）传统的存贷款业务阶比重较重，无法满足小微企业多样化的金融需求。目前我行传统贷款业务占比较大，对企业的经营情况、担保条件要求较高，企业融资方式较为单一，虽然今年来我行在产品种类、担保条件等方面逐步根据企业情况进行变化，但仍然和股份制银灵活多样的信贷产品存在差距。 

（二）新增线上产品需要进一步优化。目前新增线上产品业务，能够在审批流程、审批时效、贷款利率等方面为企业提供良好的金融服务，但由于介入较晚在整个授信办理过程中还存在一定的缺点，例如，线上产品必须先开户才能够为企业试算授信额度，开户完毕后两个工作日才能为企业进行试算授信额度等，一定程度上影响企业融资过程中体验感。

四、下一阶段工作计划 

（一）合力增加中长期贷款和信用贷款支持。主要是对信用较好的小微企业可采用灵活的贷款方式，给予符合条件的贷款户一定的授信额度，在较长时期内循环使用，贷款到期结清本金后在短时间内可完成再发放的工作。同时，对于信用较好、企业经营情况较好的企业发放信用贷款，让更多的小微企业享受快捷、便利的金融服务。 

（二）完善融资担保体系建设。努力与省科技厅协商合作，立足本地实际，逐步增加财政资金在担保体系中的投入，政府担保助力小微企业融资，解决小微企业担保难问题，为企业快速发展铺路搭桥，科技金融是推动科技创新，加速企业科技成果转化和产业化的有力工具。 

篇9

内容摘要：市场经济的今天，我国国有资产在经济发展中占主导地位，本文对国有资产管理的现状和存在的问题进行了分析，并提出了加强国有资产管理的对策，能有效的防止国有资产流失，确保国有资产的安全与完整。

关键词：国有资产 管理 流失 对策

国有资产是指国家以各种形式投资及其拨款、收益、接受馈赠、凭借国家权力取得，或者根据法律认定的各类财产或财产权力。改革开放以来，我国的国有资产得到了发展壮大，它维系着我国经济的命脉，支持着我国现代化的发展。如何管理好国有资产的问题成为当务之急，也成为人们关注的焦点。现代化的发展使原来的国有资产管理方法出现了诸多问题，以前的国有资产管理方法已经不能适应国有经济的发展，本文就这一问题进行了分析，并提出了加强国有资产管理的对策。

国有资产管理存在的问题

（一）管理体制与管理机制尚不健全

第一，我国国有企业的资金来源主要采用的是财政拨款、计划划拨、部门和单位无偿占用的事业型机制。这种机制没有科学、严谨、系统的经济核算，没有按照市场经济的运行规律进行资产评估和变动，也就不可能通过自身运作创造的价值及时有效地投入运行。第二，国有资产在建造、分配、使用、维护等环节中缺乏科学系统的管理，管理结构松散，中间环节漏洞较多，造成管理脱节。第三，分散多头，责权划分不明确。例如，很多企业的国有资产管理尚未统一于一位领导来主管，而是由不同的领导审批各自分管部门所需的资产。资产管理存在分散多头、归口不一的问题。相关的部门都管一点，表面上看，似乎是分门别类安排到位，其实在总体控制上却是混乱的、缺少一致性的。没有明确管理范围，责权划分不明确，出了问题就相互扯皮、相互推诿。第四，管理制度中缺乏行之有效的约束机制，缺乏有效的审计监督。第五，“重钱轻物，重用轻管”的传统思想仍然普遍存在。管理人员对资产产权观念、资产保值增值的意识比较淡薄。

（二）非经营性资产配置不合理

过去，各大企业主要依赖于行政手段对其所属部门进行资产无偿配给，没有规范化的分配标准和科学的、系统的、与企业的现状及未来发展相适应的资产使用分配管理制度。分配、管理无法可依、无章可循，缺乏相应的约束机制。在实际工作中，管理者多是凭感觉、靠经验来处理问题。资源一次性无偿分配给所属部门，形成配给谁，谁就有永久支配权、收益权。国有资产成了使用单位的“私有财产”，形成了实际上的“终身制”、“占有者所有制”。企业的资产所有权成了一种形式，没有实质性的动态管理和调配权力。企业如要调整国有资产配置，促进资源流动，则是困难重重。这就造成了企业内各部门之间国有资产资源分配结构的不合理，出现苦乐不均、使用效率低下的现象。个别部门甚至向外出租企业房产来谋取私利，造成国有资产大量流失。

（三）经营性资产产权不清

一些企业和后勤集团长期无偿占用企业的房屋和设备，但没有及时对他们占用的资产进行价值核准，也没有办理资产转移申报审批手续，没有明确各自的权利和义务，使得这些企业和后勤集团之间的产权关系模糊不清。该上缴企业的费用不上缴，或只是象征性的少量上缴，使企业投入的资产无法得到合理补偿。在进行最终成本收益核算时，收益往往被个人占有，而亏损则由企业承担。国有资产保值增值无从谈起。

（四）房产档案管理水平不高

国有资产包括流动资产、固定资产、无形资产。在财务账簿中有其价值变动的详细记载。企业设备也有明细台账，相较之下，房产却随时间推移而被忽视，无人管理，房产档案记录也中断，房产情况不明。这里着重谈房产档案管理的重要性。房产档案详细记载了产权来源及其历史演变、房屋所处位置及其地界，是产权所有人行使占有、使用、受益和处分权利的依据，是维护公有财产不受侵犯的凭据，是调解产权纠纷的根据；房产档案全面记载了房屋设备租赁状况、使用情况、面积、租金等，为维护正常的租赁关系、防止错管、漏管、乱拆、乱改、损坏房屋设备，擅自转租，转让、改变用途等行为的发生，提供管理和查处的依据；房产档案还详细记载了企业职工的职务（称）、家庭人口、居住面积、室内设备条件和时间，为研究房屋需求和住房分配货币化改革提供依据。

然而，目前各大企业对房产档案管理的重视程度不够。房产档案管理人员专业素质水平差异很大，大家学习的积极性、主动性不高，满足现状，缺乏开拓进取精神。与此同时，随着企业规模的不断发展，房产管理方面的信息量也急剧增加。在信息化日益普及的今天，传统的管理方式已经难以适应目前的工作需求。许多企业目前的房产档案仍为纸质档案，现代化的信息技术虽然已经有所运用，但十分有限，大多停留在数据处理上。信息化程度不高，信息更新速度慢，房产档案的查询和检索都不方便。数据库的建设与当今信息传输技术的要求相差甚远，档案的价值和作用远远未能得到有效的挖掘与利用。

加强国有资产管理的对策

（一）改革管理体制并完善规章制度

建立一个统一领导、行之有效、责任到人的国有资产管理体系。应明确一名领导主管国有资产管理工作，并成立国有资产管理专职机构，实行归口统一管理。成立以职能部门、监督审计部门及相关资产使用单位参加的国有资产管理领导小组，负责制定和完善适合企业自身情况的资产管理制度、实施细则和确定使用调配方案，并确保这些制度得到贯彻执行。建立健全管理制度，采用市场化的协议、契约、合同等的管理方式。在行政管理上，要把国有资产的建造、分配、使用和维护等方面有机的结合起来，建立一个“一条龙”式的资产使用管理体制。明确企业对国有资产资源的所有权、分配权、处置权和收益权，明确企业内部二级单位对国有资产使用和内部管理的责任，建立企业二级单位自我管理、自我约束的机制。全面实施资产管理责任制，重点落实岗位责任，明确责任人，明确规定各级管理人员具体职责范围及因工作失职造成损失应当承担的行政及经济责任，解决因职责不清造成无人管理、无人负责的情况。监督部门依法对资产的真实性、合法性和效益情况进行审查、评估和监督。制定审计规则，检查评比制度和奖惩办法。

管理的主体是人，只有管理者的综合管理素质和管理能力得到提高，管理办法才能发挥功能。所以，在制度建设的同时，还要加强房产管理人员的管理意识，通过不断培训，提高人员业务素质，建立起一支工作认真、业务熟练的管理队伍。

（二）建立动态定额管理和超额有偿使用制度

国有资产分配制度改革的基本原则是建立动态定额管理和超额有偿使用制度。

根据国家有关规定并结合企业自身的实际情况，对非经营性资产进行合理定编。对超额使用企业资产的部门，企业要收回其超额部分，进行重新分配。根据实际情况，若确需保留，则要根据有偿使用制度，由企业收取资产资源占有费；对不足定额的部门，企业要给予补足，补足资产如有困难则给予经济上的补偿。定编方案从形成到具体操作实施，难度都非常大。其合理性直接影响着定编管理的可行性，因此在制定定编方案时必须考虑以下几点关键因素：

第一，注意部门之间的差异。不同部门在用房、设备要求上的差异很大，必须保持各部门的平衡发展。第二，企业发展的倾向性，即企业在科研、建房、人才引进等方面采取的鼓励政策；第三，企业用房现状，即结合本企业的实际用房情况，制定出切合实际的用房系数；第四，实行动态管理。定额面积应根据企业发展及各部门的实际情况动态变化，建议每几年调整一次。总之，定编管理方案只有具备高度综合性和可操作性，才有可能予以实施。

（三）明晰产权并确立有偿使用制度

对财产的清查核实和产权关系的明晰是防止国有资产流失必不可少的措施与手段。市场经济的特征之一就是明晰产权。明晰产权要求做好产权登记，产权界定，理顺所有权、管理权和经营权三者之间的关系，明确所有者、管理者和经营者之间的权利和义务。为保证清产核资结果的公正性和准确性，具体工作可聘请中介机构负责。

经营性房产有偿使用管理的重点在于产权明晰基础上的收费管理，其实质在于改革原有的无偿使用管理体制。企业对经营性房产资源，实行租赁协议管理。根据不同地段、不同类型的房屋及不同类型的经营性实体，制定不同的租金标准，租金纳入成本核算。具体采取先签协议，再交租金，最后使用的管理办法。非经营性转变为经营性的房地产资源，必须由使用单位提出申请，经国有资产管理部门审核，报企业领导批准方可办理有关手续，并实行先签订租赁合同和缴纳租金再使用的管理办法。

企业公用房管理改革所提倡的有偿收费管理只是调节房产资源的一种手段，而不是管理的最终目的。其最终目的是改革公用房的不合理现状，使全体企业职工树立“有偿使用、合理使用”的理念，以最终实现企业房产资源的科学配置，切实提高房屋的使用效率，确保企业国有资产保值、增值。

（四）建立完善的信息化房地产档案

运用现代信息技术处理手段开发企业房产档案信息资源，必将极大地提高档案资源的开发能力和利用效率，使企业房产档案管理的整体水平明显提高，大大减少房产管理在人力、物力和财力上的投入，缩减工作时间，提高工作效率。房产档案信息化是先进科学技术手段和科学管理方法与传统档案管理方式的有机结合，是企业开展企业数字化建设的必然趋势。

要提高档案信息化程度，加快信息更新速度，必须要接入企业网，使各管理部门信息资源共享，随时了解每个部门房产的使用、变动情况，优化房源配置，实现动态管理。档案信息化管理的日趋完善，还要依靠掌握现代化技术和管理方法的档案专业人员来实现。因此，管理人员除了要破除陈旧观念、转变思想、提高对档案信息化管理重要性的认识，还要注重对先进信息技术的学习，不断提高业务素质。

（五） 开发与利用企业周边房地产资源

随着市场经济的迅猛发展，城市规模不断扩大，企业周边的土地资源、房产资源不断升值。因此合理开发与利用企业周边房地产资源，将会为企业带来巨大的经济收益，是国有资产增值的一项重要举措。利用企业周边土地开发出来的沿街营业房，其特点是投资少、收益快，投资一般在短期内就能收回。所以切忌过去那种企业不开发，让其它单位来开发，或让隶属于企业的某个部门来开发，且开发后任其免费使用的时间过长，造成国有资产增值资金被开发单位侵占的做法。只有企业直接开发周边房地产，才能确保企业获得最大收益。

结论

总之，国有资产管理问题是一项涉及面广、技术性较强的具体工作。近年来，我国国有资产流失现象屡见不鲜，平均每年流失、损失的国有资产至少达五个亿之多，国有资产流失已经成为影响我国经济发展的重要问题。我们不得不重视这一问题，因此国有资产的科学管理就成为一项重要工作。国有资产的合理管理关系到国有资产未来的发展，必须得到正确的管理方法，才能提升国有资产的利用率，避免国有资产的严重流失，确保国有资产的安全与完整，从而为我国经济的顺利发展奠定坚实的基础。

参考文献：

1.贺伟跃，于广亮.《企业国有资产法》确立的国有资产监管体系的理论及现实困境[J].华东经济管理，2010(12)

2.郑小玲.中央与地方国有资产收益分配的博弈分析――基于国资分级所有的视角[J].当代财经，2010(2)

3.李珲，刘正祥，王亚莉，周艳.强化高校国有资产管理，提高资产使用效益[J].攀枝花学院学报，2009(12)

4.刘锐金，凌远云.农垦国有资产盈利能力的综合评价[J].热带农业科学，2010(3)

篇10

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条