不动产登记管理制度范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]不动产；登记现状；统一登记；意义

[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）30-0191-02

随着我国经济的飞速发展，物权交易异常活跃。所以保护交易安全就显得尤为重要，这不仅与我国的社会稳定发展和现代化建设密切相关，更与每个公民的切身利益不可分离。不动产登记制度就是为了保护交易安全而设计的制度，它是物权变动制度的核心问题，是物权公示原则的具体体现。不动产物权在整个物权法体系中占据了大约2/3的内容，其在整个物权法中举足轻重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上设定科学合理的不动产登记制度，是物权法的重要内容。

1 不动产登记制度的概念界定

不动产物权登记，就是将不动产物权变动的法律事实，记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定，国家不动产对不动产实行统一登记制度，可见登记制度是物权法的制度基础，在物权法中占据重要的地位，它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则，也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具，为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。

关于“不动产”，《物权法》只是提及概念，却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”，可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式，并借鉴国内学者对不动产的认识，比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为：不动产，指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。

2 我国不动产登记制度存在的缺陷

《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外；第十条规定：我国的不动产登记实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。除此之外，《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出，受现实的制约，现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定，且规定得不明确，法律效力规定不科学，致使司法实践比较混乱，可以说这些规定几年来一直悬在空中，许多问题有待进一步完善。

目前，我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责，登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计，不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面，由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中，这种依据散乱，内容多为有矛盾的不动产法律登记制度，它满足不了不动产资源分别管理的需要，也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立，因此，实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产，分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足，只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要，不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上，房产、地产的分别管理，登记缺乏信息的流通，造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本，同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉，在一定程度上也降低了不动产交易的效率；另一方面是由于在两个不同的部门进行登记，很容易损害当事人的正当权益，扰乱正常的法律秩序。

3 我国不动产统一登记制度的建立及意义

因此，探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。主要内容包括：一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担；二是消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台；三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷，尝试将两部门合二为一，从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的，独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义，设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。

同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用，“房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于搞清那些不正当交易的问题，对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是为房产税打基础，健全了全国不动产统一登记制度之后，也就扫清了房产税开征的最大障碍，特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐，而是保护群众的不动产权益，保障交易安全，搞清楚全国不动产基本情况，利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点：首先，不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法，保障不动产交易安全，强化登记的公示和公信功能，有效保护不动产权利人的合法财产权，鼓励交易。其次，它属于基础性制度建设，建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐，可以说是市场经济发展的必然要求；最后，有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求关系，对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明，但道路同样是曲折的，该项制度的实施必然会遇到某些阻力，这就需要各方的大力支持，我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。

为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的，笔者认为应把以下几点做到实处：第一，不动产统一登记的机关要具有独立性，不依附于任何行政部门，也就是说，登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样，登记工作人员才不会受到人为因素的压力，更好地体现登记的公示公信效力。第二，强化登记工作人员的法律素质和道德素质，不断提高登记质量和登记效率，使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样，才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度，在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。

参考文献：

[1]梁慧星. 中国物权法草案建议稿[M]. 北京：社会科学文献出版社，2000：139.

[2]向明. 不动产登记制度研究[M]. 武汉：华中师范大学出版社，2011：3.

[3]常昱，常宪亚. 不动产登记与物权法――以登记为中心[M]. 北京：中国社会科学出版社，2009：159.

[4]蒋晓云. 论不动产的物权行为无因性与善意取得制度的协调[J].中国市场，2011（44）.

[5]李芬，刘章生，张东祥. 不动产自动化估价系统研究[J].中国市场，2012（6）.

[6]孟春，李. 世界主要国家不动产税改革经验、教训和借鉴[J].中国市场，2010（14）.

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不动产主要包含的是依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。对个人的不动产进行实时登记，并对登记的档案进行有效的管理，有助于人们及时发现不动产管理中存在的问题，从而可以不断完善相关的管理制度，进一步保障人们的切身利益。

一、不动产登记档案管理的主要作用分析

1.是不动产物权状况的有效证明文件

现在的社会是一个法律社会，任何事情都需要遵守法律规范。人们的法律意识也逐步增强。近些年来，人们对不动产登记的了解越来越多。而不动产的物权具有比较强的排他效力，因而只要是涉及到物权相关的法律，都必须遵循“在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在”的原则，这也是不动产登记中需要注意的一点。首先，我们需要肯定的一点是，不动产档案登记是通过国家行为表现出来的结果和最高的证据效力，这也为后续不动产权人查询相关的不动产信息奠定了条件。现实生活中经常存在很多的与不动产有关的纠纷，这些纠纷问题的最大根源就是不动产权的归属。而这些可以通过之前的档案登记进行有效地核查，从而便于纠纷为的解决。不动产登记相较于现阶段的不动产证书，人们往往更加倾向于不动产登记。当二者的信息显示不一致时，人们会通过不动产登记来验证信息。由此可以看出，不动产登记档案逐渐成为了人们默认的重要的证明文件。

2.不动产档案是全部档案的主要构成部分之一

在我国的档案管理部门，涉及到的档案种类各种各样。但是不同类别的档案由于各方面的要求不同、功能不同，在管理的时候也会不同。建筑行业的发展，人们对房屋不动产的认识越来越深入。二十一世纪以来，房价的快速上涨，使得很多的人加入到炒房大军中。而这就涉及到了物权的一个问题。市场上的房产交易过于频繁，与此相关的安全问题也逐渐凸显出来，引起了人们的广泛关注。在开展不动产登记时，不仅可以丰富档案的内容、改善档案的馆藏结构，还可以提高社会的档案意识，从而扩大档案工作的影响力。不动产档案登记成为了档案登记管理中的重要组成部分，同时也为其他的档案管理奠定基础。

二、加强不动产登记的难点和相对应的措施分析

在开展不动产登记时，需要严格按照相关的法律程序，按照既定的流程，登记必要的信息，从而实现档案信息的有效管理。但是在实际进行不动产登记时，通常因为不动产自身的原因，加之上一些人为因素的干扰，导致不动产登记工作的开展遭受阻碍。

1.不动产登记档案管理的交接问题和对应措施分析

在进行不动产登记档案管理时，需要全面记录与不动产相关的信息。我国的不动产登记通常都是由专门的工作人员负责。但是由于一些制度的问题，如果出现岗位工作人员调离岗位或者因为其他的问题，会导致不动产登记管理档案在移交、备案和承接档案过程或者环节出现档案遗漏、混乱无序的状态。在后续的查阅过程中必然会出现很多问题，甚至引?l一系列的不动产物权纠纷。因此，相关部门针对这一问题，也陆续制定了相关的措施。首先，为了进一步完善档案登记管理体系，要结合管理的实际需求制定完善的档案移交、查阅和备案制度，从多方面考虑不动产查询过程中可能出现的问题。杜绝因为档案工作人员的工作移交而带来不必要的麻烦。其次，针对不同类别的不动产档案进行整合，区别对待，有序地进行区分，并设定相应的管理位置。在档案登记管理系统中进行有效的划分，帮助人们对不同类别的不动登记进行区分。最后，有效的利用现代互联网信息平台，充分实现各类信息的整合，以现代化的管理手段来登记不动产，逐步提高日常的工作效率。

2.不动产登记的范围广、存储空间小等问题及对应措施分析

由于不动产涉及到的问题比较多，在登记档案时也有很多需要注意的地方。事无巨细，每个小细节都需要登记到位。这也对档案工作人员的工作提出了更高的要求。早期没有实现互联网下的不动产登记，档案的存储空间极小，不利于保障不动产所有者的相关权益。信息时代在发展，因而不动产的相关登记制度也要不断地更新。首先，建立专门性的不动产登记电子档案系统，电子档案系统涵盖的内容涉及不动产的各个方面信息。相关工作人员可以根据电子系统的信息对不动产登记档案进行有效地管理，提高整体的管理水平，也强化了档案管理的功能。此外，加强对相关档案工作人员的技能化培训，包括基本的技能操作，逐步提升其整体的综合素质，从而更好地为广大民众服务。

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关键词：不动产登记；档案利用服务；问题；对策

不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。

1 不动产登记档案利用服务中存在的问题

不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。

不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。

近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。

由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。

2 不动产登记档案利用服务的策略

2.1 转变不动产登记档案利用服务模式

在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。

第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。

第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。

2.2 提升信息化服务能力

随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。

第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。

第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。

2.3 完善保障和投入机制

第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。

第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。

结束语

当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。

参考文献

[1]张玮琼.不动产登记档案利用服务的问题与对策分析[J].档案学通讯，2016（5）：62-66.

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（华南理工大学， 广东 广州 510000）

摘　要：与传统大陆法系国家坚决否认动产抵押的态度相比，我国立法顺应时展的需求，对动产抵押进行了有利的制度创建。但就目前来说，创新程度依旧不足。动产抵押制度难以构建的原因有三：一是，现行担保法中的强制提前清偿制度与动产抵押设立的初衷相互矛盾；二是，我国现行制度过于考虑抵押关系当事人之间的权利互动，这与抵押权是一项物权的基本定位存在矛盾；三是，动产抵押制度与动产善意取得制度之间存在矛盾。欲建立动产抵押制度，必须对现行抵押制度做一定修改。坚持动产物权善意取得的传统制度；强化抵押物权的追及效力；强化抵押权人的保全权；改造抵押权人物上代位权制度，将是可行的衔接路径。

关键词 ：动产抵押；善意取得；追及效力；保全权

中图分类号：D923

文献标识码：A

文章编号：1002－3240（2015）07－0120－04

收稿日期：2015-06-11

作者简介：易磬培（1989-），女，广西桂林人，华南理工大学博士研究生，研究方向为民商法。

一、抵押制度在我国的新发展

（一）动产抵押促进经济发展的意义日益凸显

抵押是一种在不转移占有的情况下向债权人提供担保的物权行为。制度要求抵押所指向的对象必须是具有保值性、安全性、稳定性的不动产，不会因为短期内的不当使用而产生巨大的价值贬损，并且存在一套相对完善的登记宣告制度以确保权利的公示公信。在传统民法中，不动产抵押一直是抵押制度的主流，长期占据着“担保之王”的地位。与此形成鲜明对比的是，动产抵押由于不具备不动产抵押的上述优势而一直未被传统民法体系承认。《法国民法典》明确规定只有不动产之上才能设立抵押。①《日本民法典》规定只有流动性较小且配套有登记管理制度的特殊动产，如飞机、汽车、建设机械等可以设定抵押权。[1]学界普遍认为，只有不动产之上才能构建抵押权制度，动产之上只能建立质押权。古罗马法初期昙花一现的动产抵押制度也只不过是抵押和质押在词语上的差异罢了。[2]

虽然出于保障交易安全的考虑，各国对于动产抵押制度都抱以极为谨慎的态度，但是在现代社会中动产抵押对于保障经济增长的重要意义正日益凸显。首先，动产抵押具有不动产抵押替代不了的制度意义。现代社会中物的价值已经被充分开发，用益物权制度与担保物权制度相互配合，充分发挥了物的财富意义，极大地加剧了人类财富的积累速度，促进了社会经济的发展。[3]但是，不动产资源毕竟是有限的，而动产作为物权最广泛的权利对象，其物质的来源丰富得多，财富积累的周期也更为简短。因此，若想进一步促进社会经济发展速度，解决中小企业贷款困难的问题，动产抵押是不可忽视的制度创造。[4]其次，动产抵押具有与动产质押完全不同的制度价值。动产质押以交付为要件，阻断了所有人对物的使用和支配，僵化地保护债权关系，并不利于债权的最终实现。而动产抵押是在不改变占（有）用关系的情况下实现的担保，可以同时释放动产的融资功能和使用功能。

（二）我国对于动产抵押的制度创新

相比传统大陆法系国家坚定否认动产抵押的明确态度，我国《担保法》对于是否可以建立不动产抵押的态度比较暧昧。首先，《担保法》第34条规定可以抵押的动产包括“抵押人所有的机器、交通运输工具”以及“依法可以抵押的其他财产”，法律条文既没有明文规定可以动产抵押，也没有明文禁止动产抵押，给动产抵押预留了制度空间。其次，我国《物权法》创设了浮动抵押制度，允许企业在现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品上设立抵押，创制了动产与不动产相结合的抵押制度，成为了动产抵押的特殊形式。最后，《担保法司法解释》第52条规定“当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效”，换言之，对于土地上农作物部分，法律默认其抵押权利的效力。我国法律制度对于动产抵押的含糊态度，体现了立法者矛盾的心态。必须承认，不动产抵押与目前我国现行的物权法制度体系之间确实存在衔接困境。

二、 动产抵押在我国的制度困境

（一）现行抵押制度内部的自身矛盾

首先，强制提前清偿制度与抵押权设立的初衷相互矛盾。抵押权作为担保物权，其权利内容指向的是物的交换价值，制度设立的主要目的是保障债权权利的安全，促成债务人资金融通利益的实现。[5]但我国《物权法》第191条规定，抵押期间，经抵押人同意转让抵押物的，应当将转让所得价款向抵押人提前清偿债务或提存。不经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿的除外。据此得以看出，我国抵押制度急于实现债权债务关系的两讫。这种急于涤除担保关系的强制提前清偿制度大大损失了抵押人的期限利益，造成了资金周转时间大大缩短并有可能造成大量转让价金被提存而闲置。[6](P463)制度要求与抵押权设立的初衷相互矛盾。

其次，我国现行制度设计过于考虑抵押关系当事人之间的权利互动，这与抵押权是一项物权的基本定位存在矛盾。2004年《物权法》第191条第2款规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物。1998年《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第115条规定，未经抵押权人同意不得在同一财产上再设抵押。诸如此类所有权人处置抵押物须经抵押权人同意的规定还有很多。①也就是说，抵押物关系建立之后，所有权人与抵押权人之间的互动将在抵押物上长期存在，所有权人对物的处置效力要考虑押权人的意思表示。这种制度设计与抵押权是一项独立物权的理论定位互相矛盾，显得十分累赘。

上述制度矛盾放置于不动产上，将导致融资作用难以发挥，担保作用极不稳定，动产抵押制度意义难以发挥的现实困境。

（二）动产抵押制度与动产善意取得制度之间的矛盾

动产之上无法建立广泛的登记管理制度，物权公示的唯一方式是基于占有管理关系的权属推定，这从根本上造成动产抵押的公信力严重不足。[6](P110)出于对一般社会公众交易安全的保护，动产抵押必须吸收善意取得制度以保障第三人的物上权益。但我国现行的抵押制度却并未考虑到善意取得。1998年制定的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第115条规定：抵押财产如由抵押人自己占有并负责保管，非经由债权人同意，抵押人将同一抵押财产转让他人或者就抵押财产价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。” 2004年新制定的《物权法》法第191条规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的，如果受让人不代为清偿债务，转让财产行为无效。由此可见，抵押制度的价值取向是优先保护抵押权人利益，这种制度设计与动产善意取得制度之间存在严重理论矛盾，无法接洽。因此，欲在我国现有的法律体系内建立动产抵押制度，善意取得制度是不可回避的重要理论困境。

三、动产抵押与我国现有抵押制度的衔接路径

自抵押权发展以来，不动产类型从未发生过重大变化，而动产类型却随着人类创造力的不断发展而日益推成出新，并逐渐呈现出新特征。一是，动产存在大批量的同质化种类物。使用价值和交换价值均差别不大，在实现抵押权的时完全可以相互替代。二是，大批量的动产流转受仓储、货运、集装条件的限制可以及时控制。个别价值较大的动产，如机动车、船舶、飞行器、生产机器均已建立了相配套的登记管理制度，并被社会大众所接纳。[7]三是，某些高度流通性的动产具有“虚拟占有”的特征如黄金金票、股票证券、银行存款、支付宝账户存款、手机话费等等，一般为第三方代为实际控制管理，物权人仅以权利凭证宣示该物权属，可以通过一定的技术手段以加设第三方认证标记的方式做公示公开。上述新特征使得动产抵押在制度层面和操作层面上（来说）均呈现较为乐观的前景。因此从目前现状来看，动产抵押制度在我国并非毫不可行，但若要使动产抵押制度与我国当前物权法体系紧密衔接，则还需要从物权基本理论出发，对现有的制度规范做必要地扬弃和调整。

(一) 坚持动产物权的善意取得制度

动产抵押权在整个物权序列里属动产物权，自然应坚持动产物权的善意取得理论。对第三人善意与否的判断几乎是与民法制度相伴而生的，任何民法制度领域都不可能回避对第三人心态的考察。所谓的善意与否通常表现为知悉与否，而不动产抵押制度中的“登记生效主义”“登记对抗主义”则是第三人知悉与否的一种强制性法律推定。善意取得制度在我国的民法体系中已经具有较为巩固的地位，若想实现动产抵押与现有担保法体系做到衔接，承认第三人善意取得是必要的法律路径。有鉴于此，需对我国现行《物权法》第191条、《担保法》43条、《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第115条进行修订，调整原有的“不经抵押权人同意，物权出让行为无效”的规定为“动产物经善意取得后构成原始取得，物上所附之抵押权就此中断”。由此带来的法律效果是，若受让人构成善意取得，则抵押人无权向该第三人行使权利。若受让人不构成善意，则抵押权人依旧享有对该物的抵押权，抵押人行使抵押权后，受让人与出让人之间的关系处理，援用《合同法》第150条“标的物权利瑕疵担保条款”处理。

(二) 强化抵押物权的追及效力

所谓追及力，是指无论其标的物辗转流入何人之手，物权人均得追及至该物之所在而实行其权利。[8]若欲建立动产抵押制度需强化抵押权的追及力，通过抵押权人和受让人之间权利的相互制衡，实现法律制度公平保护的效果。[9]

首先，需要修改《物权法》第191条的规定，允许抵押人可不经抵押人同意将该抵押物出让，且允许其将所得价款另作他用而不做提前清偿。简而言之，无论原债权债务关系是否因物权流转而提前两讫，都不影响受让人的物权取得。

其次，改变对于“抵押人同意”表示效果的理解。将《物权法》第191条规定的“抵押权人同意”理解为抵押权人对于流转可能造成风险的接受，而非对追及力和对抗力的放弃。由此带来的法律效果是，如果本次流转造成了抵押物实际价值的贬损，经抵押权人同意的，流转双方均不必据此向抵押权人负赔偿责任；未经抵押权人同意的，除构成善意取得外，流转双方应对本次流转所造成的损失负连带赔偿责任。这样一来，不仅理清了动产所有人与抵押权人各自物权行为的效力，也更符合“继受取得不破物上负担”的传统动产理论。

(三) 强化抵押权人的保全权

我国目前的抵押权制度建设，偏重于事后救济而轻于事前防御。强化抵押权人的保全权制度设计是重要的立法选择。

首先，应扩大抵押权人主张保全权的相对范围。虽然我国《物权法》第193条和《担保法》第51条均规定了抵押权人的保全权，但在该规定中抵押权人的保全权仅可针对抵押人主张，非可对抵押权人之外的用益物权人、实际使用人和占有关系人主张。这种制度安排过于狭隘。台湾学者认为，对于对抵押物存在侵害或危险的第三人，抵押权人均有主张保全物权的积极权利。[10]《德国民法典》1134条规定，除所有人外，他人以可能损害土地担保物权的方式使用土地的，抵押权人可以提起不作为诉讼，《意大利民法典》2813条规定，“债务人或第三人实施了使抵押财产可能发生损毁的行为的，债权人可以向司法机关提出请求，责任其停止该行为或采取必要的措施以避免其担保物受到损害。”[11]

其次，扩大抵押权人主张保全权的事由。我国担保法制度中，抵押权人主张保全权的事由比较狭隘，仅在抵押物受到切实损害或可能出现损害时方可主张。[12]笔者认为，法律制度可允许双方当事人约定抵押物的特定使用方式。抵押人不经抵押权人同意擅自变更抵押物使用方式的（时），抵押权人可阻止该行为以此行使保全权。

最后，丰富抵押权人保全权的权利内容。依《物权法》第193条、《担保法》第51条的规定，我国保全权内容为“停止行为”“恢复原状”和“补充担保”，但这对于抵押权人来说是远远不足的。相比之下，其他国家和地区的保全权内容要丰富的多，台湾地区在修订的“民法”物权编时，在第767条中增加了第2款①，明确赋予抵押权相同于物权人的各类物上请求权。[13]而日本法上还赋予了抵押权人解除短期租赁的请求权，其制度规定抵押设定后的短期租赁是受保护的，但当其损害抵押权时，抵押权人可以请求解除租赁关系。[14]《瑞士民法典》“防卫权利”则赋予了抵押权人除物上请求权外独立的支配权和处分权，条文规定“担保权人经法官许可，可采取一定目的的防卫措施；在危险即将发生的情况下，亦可不经授权而自行采取防卫”。丰富的保全权内容构建了确保抵押物保值的重要屏障，我国应当吸收借鉴（效仿之）。

(四) 改造物上代位权的制度设计

我国《物权法》第174条规定，物上代位权范围为抵押财产毁损、灭失、被征收时的保险金、赔偿金或者补偿金。但法律对物上代位权的性质和实现方式并没有明确规定。

日本民法典采用物权担保延长说。①认为物上代位权系担保物权变价的结果，代位物是原担保物的延长。[15]德国民法典采法定特殊债权说②。认为物上代位权乃是在代偿物上成立的一种法定特殊债权，与原抵押权清偿顺序相同。[16]我国台湾地区的“民法修正案”沿袭德国民法典观点，认为抵押物之代位权仍应属于担保物权，抵押人将代位物交付给抵押权人的行为不应视作清偿行为而应视为质押交付行为，其目的在于将抵押权转化为质押权，延续其担保作用；对于抵押人尚未取得之代偿物，抵押权人则自动获得抵押人所享的赔偿请求权作为权利抵押。③

笔者认为，台湾地区的做法充分彰显了抵押物权的担保作用，更有利于资本融通，并与我国目前的立法体系更容易接洽。今后担保法制度的修改，应当注重如下两方面的创新。一是，区别对待代偿物和代偿金。对于代偿物，其上应自动沿袭原抵押物的物上负担，建立抵押权。而对于代偿金，则定性为优先受偿财产，权利人未能及时行使权利的，优先力丧失，视作一般债权。二是，对于当事人交付代偿物的行为，应允许当事人双方通过意思表示确认代偿物交付行为的性质。当事人可自由选择用代偿物一次性清偿主合同债务或用其维持原担保关系。

结语

动产抵押制度回应了市场对于释放动产物权融资价值的呼吁，我国目前的担保制度立法紧跟时代脚步，创设了一系列特殊的抵押担保方式，对动产抵押理论的构建具有重要的创新意义。但停留在目前的立法成果上是远远不够的，动产抵押制度的全面铺开需要多部法律制度的配合。系统地梳理现行抵押制度中存在的自身矛盾，深度研究动产抵押制度与传统动产物权制度之间的理论罅隙，对《物权法》、《担保法》、《合同法》等相关配套制度设计做出必要地调整与修订，是建立动产抵押制度的必经之路。

参考文献

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[15] 郑玉波.民法物权[M].三民书局，1991.234.

篇5

2020年是集团公司成立的第二年，这一年集团在生产经营、企业管理、发展改革等方面均取得了可喜成绩，这些成绩的取得离不开区党工委，公司党委的正确领导，更离不开全体干部职工的共同努力和拼搏。为此，今年的工作值得大家赞扬，值得大家骄傲，更值得大家总结。

2020年，我按照公司分工，负责负责安全、资产、运营考核、园区项目建设和协助融资工作，分管运营部，联系新天地供水公司。

回顾2020，工作基础更夯实、工作层级更跨越、工作成效更喜人。

一、面对严峻的安全管理形势，细化管理促进生产安全

安全工作是集团工作的重中之重，没有安全这个一，一切都是零。自集团实体化运营以来安全管理工作面临着严峻的管理形势。一是涉及范围广、行业多、安全隐患风险点驳杂。有景区、滩涂、码头、工程项目、固定资产等等。二是安全管理的基础薄弱。没有健全的安全管理制度、专业的安全管理人员、完善的安全管理体系。同时2020年是国家对江苏省安全专项督查的一年，一丝安全上的问题都不能出。在面临这样的困难和基础上安全方面主要完成了以下工作：

1．对照标准，完善安全管理制度。根据法律法规对企业安全的要求，修订完善了33项目安全管理制度。包含生产责任制、安全会议制度、安全培训制度、隐患排查制度、安全考核管理制度、应急预案等等。

2．狠抓落实，做好日常安全管理工作。以安全隐患排查为工作重点，坚持周巡查（不少于两次），月检查，季度考核，全年组织各类检查100余次，下发整改单80余份，共排除隐患240项，整改率100%。每季度做好安全生产会议、安全培训、安全检查。做好安全考核公示、安全责任公示、安全宣传栏；完成应急救援预案修编工作并组织应急救援演练。做好安全台账的日常更新工作。

3．落实要求，开展各类安全专项工作。根据上级要求做好各类安全专项工作。今年安全工作共收文133份。制定各类专项通知、方案17个。组织了春风行动、双安全月、标准化创建、安全法制宣传教育等主题活动。

二、面对复杂的资产管理历史，理清脉络，全面梳理和加强

国有公司做好国有资产的监管、促进国有资产保值增值、盘活利用是基础。而公司成立后的资产管理工作中面临着较为突出的问题和困难。主要体现在：

1.类属繁杂，缺乏统一管理。原来的资产管理，各部门以自己联系的公司名义建设、采购，财务上只有财务数据，没有扎口统一管理。由于原各部门采购、使用资产的分散性，财务统计人员的变化等原因导致信息的不对称，账目管理与实物管理不同步，没有完善的资产管理制度和各类台账。大部分资产在财务上只体现一个数据，没有各种规格型号和去处（比如空调、车辆）。

2.由于部门的调整以及负责人员的变化，各类材料缺失严重。

如三信资产，无任何资料（包括资产的评估报告、资产移交清单、资产买卖协议、不动产权证、图纸等）如四海之家商业街，资产无权证，无任何施工资料。如海印寺商业街房产，有证号无证，土地证遗失。

3.新收购资产的管理压力大。新收购的关闭清退的企业，资产繁多，除了土地和房屋，有的企业空调、电脑、打印机等设备较多，看管压力大。

4.出租固定资产的管理、维护压力较大。除了日常的出租、合同签订、备案、收款等工作。固定资产的安全管理和日常维修工作量大。一方面是出租资产的安全管理责任重。比如海鲜大排档三家承租单位，两家至今未办理消防验收手续。另一方面维修工作量大。四海之家公租房15年完成建设，出现很多房间、屋面漏水、公共区域斑驳，太阳能系统年久失修，等等一系列问题。

2020年运营部牵头和财务部指导配合下，在2019年梳理的基础上对国有资产进行了摸底排查，逐项登记造册，初步形成一套较为完整的信息化管理台账，初步制定了成套资产管理制度、形成了较为完善的资产管理体系。

1．成立专门部门、管理国有资产。根据国资管理要求，成立国资管理事业部。负责经营性资产出租、招商、日常维护等日常管理、经营性资产巡查、资产收购等工作。

2．完善资产管理制度。结合公司实际通过半年时间拟定整套资产管理制度初稿，包含固定资产管理实施细则，资产配置标准、资产巡查制度、国有资产档案管理制度等。明确固定资产管理采用财务部门、行政部门、使用部门三级管理的办法，资产管理部门、使用部门负实物的直接管理责任，财务部门负核算和监督、检查的管理责任。固定管理实施细则明确了资产从采购、验收、登记台账、清点、报废等以系列手续的操作流程。

3．分类汇总、完成了资产登记台账和租赁台账。根据资产类别、权属单位、分别对房产证、土地证、不动产证、海域证、电子设备、家具、车辆等分类别进行了汇总登记；同时将分公司对各资产进行分类细化编码，以便后期档案室分类管理。完善了国有资产租赁台账，对以往租赁过程中存在的欠租金、无合同等一系列问题已进行了梳理改正，同时与各公司资产台账进行了整合。

4．加强固定资产的日常管理工作。资产外勤对各类固定资产每周不少于两轮巡查，确保资产不被侵占、偷窃。与安全检查组共同对出租资产进行每月一次的安全检查。今年对四海之家漏水严重的屋面进行屋面修补，卫生间进行了修补，对一期8栋楼进行了公共部位出新，采购了900套电热水器，将老化的太阳能热水器全部更换，同时计划在春节期间分批次对企业租赁宿舍进行出新。

三、面对紧迫的项目建设任务，攻坚克难服务园区全力推进

2020年项目建设主要有如东海上风电集中送出陆上段电缆隧道项目、听海轩、海韵城项目。其中隧道项目必须在2020年底全线贯通，确保风电企业2021年能够铺设电缆并网发电。原有职工公寓四海之家已经不能满足园区发展的企业租住需求，人才公寓听海轩项目必须年底开工建设，海韵城项目必须年底竣工具备招商条件。在这样紧迫严峻的建设任务下。我们攻坚克难，克服人员的困难：项目管理总共三人，要完成所有项目的前、中、后期各类手续，项目现场质量、安全、进度、造价、资料各类管理，还有以往项目的扫尾及不动产证的办理；攻克项目建设本身的困难，隧道项目全长8.41公里贯通园区二期海滨三路，现场管理协调难度大，其中过框河的顶管长300米，直径3.5米，是南通沿海地区最大的顶管项目。任务虽然严峻，困难更是现实存在，在领导的关心下，同事们夜以继日的奋斗下，圆满完成了全年服务园区的建设任务。

1.制度建设情况。加强项目管理。2019年公司就对接县锦恒集团学习了原代建中心项目代建相关流程、管理制度。2020年在七基础上完善了政府投资建设项目代建管理办法，内部管理制度、工程管理制度。

2.项目进展情况。

（1）如东海上风电集中送出陆上段电缆隧道项目

总投资约4.8亿元，新建地下电缆隧道约8.41km，建成后为国信、国电投、三峡、中广核4家风电企业提供陆上输电通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米长3.5米直径顶管12月顶进接收井标志着通道土建部分全面贯通，具备铺缆条件。年前完成隧道内附属设施，年后完成道路恢复。

（2）人才公寓（听海轩）项目

计划投资 2.8亿元，占地约30亩，总建筑面积52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三栋公寓楼，一栋办公楼和部分商业。施工、监理招标已经结束。计划2021年主体施工结束，2022年室外配套及内装施工结束竣工交付。

（3）海韵城项目

总投资约1.5亿元。占地14.89亩，总建筑面积31000平米，地上建筑面积24000平米，地下建筑面积7244平米。土建工程中标价为70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墙工程（2373万元）、室外配套工程（550万）、亮化工程（380万）1月底全部竣工。

四、2021年工作重点：

（一）资产管理：

进一步规范完善资产登记管理和租赁台帐。对历史遗留的租赁问题清理，完成国资办下达的各项工作任务。结合下半年各子公司资产清查盘点情况检查，完善资产台账。

逐步推进国有资产信息化管理，购置固定资产管理软件系统。使资产从申购、登记、移交使用、修理、报废都软件信息化管理。

继续加大国有资产巡查力度。确保把资产看住、管好，实现保值增值。

（二）安全管理工作

根据安全标准化建设的要求。对公司涉及安全生产、职业健康、环境保护等方面的制度进行梳理，修订。

安全资料、安全台账标准进一步调高；加强安全管理人员专业能力的培训，加强各级安全培训，提高安全管理基础能力。

（三）项目建设方面

进一步完善项目建设的管理制度、流程以及质量管理体系。充实项目管理人员，加强项目管理人员培训。加大项目建设的推进力度，确保海上风电陆上电缆隧道项目、听海轩项目有序推进。

篇6

衣食住行是人的最基本要求。在农村基本解决温饱问题之后,农民住房这一基本权利就突出地摆在我们面前。但是,我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定,只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。例如,《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第153条同时规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。法律的严重缺位造成八亿农民住房这一基本权利得不到充分的保障,也更突出了我国长期以来存在的二元经济,乃至二元社会的深层次问题。

在我国城市化进程中,长期靠过度剥夺农业和农民来发展工业和城市。城市和农村两大经济系统被人为地割裂开,这就是所谓的二元经济结构,其发展的严重后果是导致我国的二元社会结构,即在一国之内人为地划分为城市和农村、市民和农民两个社会和阶层。其主要表现为:

1.工、农业产品价格“剪刀差”。从统购统销到实行合同订购,国家通过“剪刀差”从农民那里拿走6000-8000亿元。据专家测算,通过“剪刀差”、征地、农民工务工等方式,全国农民每年仍向城市做出大约2万亿元的贡献。

2.城乡收入差距。城乡居民之间存在较大的收入差距,并且这种收入差距不断加大,导致社会贫富分化加剧。1978年前我国城乡收入比是2.6!1,而到2003年,收入比却升至3.2：1。

3.1958年通过、至今仍有效的《户口登记条例》确定了“一国两策、城乡分治”的户籍管理制度,中国公民由此被分为“农业人口”和“非农业人口”,即从法律上将全国公民划分为两种身份和壁垒森严的两个世界。农村的孩子只有考上大学或参干才能合法地从一个世界(农业)转换到另一个世界(非农业),这造成了城市居民和农村居民在竞争起点上的不平等。

4.城市居民和农村居民在基本权利和社会福利方面的实际不平等。这些具体表现在:(1)农村居民在求学、就业、医疗卫生、社会保障和自由迁徙等基本权利方面和城市居民不平等;(2)农民在享受政府公共产品供给方面与城市居民有天壤之别;(3)农民和城市居民的社会负担不一样,城市居民对国家的责任主要是纳税,并且个人所得税有起征点,而农民的负担却多种多样,既有人力也有金钱负担,并且金钱方面的负担主要表现为“费”,这种乱摊派、乱收费是没有起征点的。(4)农民在土地产权、房屋所有权等问题上与城市居民享有的权利不平等。

在这种“以乡养城、城乡隔离”的体制下,涉及城市居民房屋所有权的法律、法规有《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》(2007年10月28日修改为《城乡规划法》)、《建筑法》等。城市居民不仅可以享有国有土地的使用权,还可以享有城市房屋所有权。而在农村,涉及农民房屋所有权的法律只有《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》,农民在自己赖以生存的土地上,仅能享有一处宅基地的使用权,不能“合法”地享有其宅基地上房屋的所有权(即不能领有国家房屋登记机关统一颁发、全国通用的《房屋所有权证》)。

物权是个人独立自主的前提,任何法律人格都建立在完全的物权之上,没有独立自主的物权也就没有独立的法律人格。物权法的基本功能就在于保护个人对社会财富的拥有,其结果是激发个人对财富的不断追求,而个人对财富的增长又能促进整个社会财富的增长。个人财富的增长,也是一个人全面发展和个性解放的前提,在这个意义上,拥有财富的个人才是自由的。而只有自由的人才能更好地创造社会财富,才能享受幸福的生活。应该说,在个人的财富当中,占有较大比例的部分是以房屋不动产的形式表现出来的,在农村尤为如此,我国农民的全部积蓄几乎都用在建房上。而我国某些法律似乎仅保护少数人的物权,多数法律还在继续维护、确认城市和农村、非农业人口和农业人口这种不平等的现状,这是现行法律的最大缺陷。

二、农村房屋所有权方面的法律规定及其缺陷

虽然我国《宪法》第13条规定公民的合法的私有财产不受侵犯。但宪法本身并未对“合法”进行明确规定,而交由其他法律来界定。

《民法通则》第3条规定当事人在民事活动中的地位平等。第5条明确规定,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。该法第75条同时规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。对于以上条文所提到的“合法”,《民法通则》本身依然没有做出具体的规定或解释,而又交由其他法律、法规来进一步落实。

《物权法》第2条规定,因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。《物权法》中涉及房屋所有权制度的主要条款包括该法第9条(不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外)和第30条(因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力)。因此,根据《物权法》的以上规定,可以大胆推断:农村的房屋可能因为不属于“合法建造”或“未经登记”而不发生物权的效力。

从《宪法》到《民法通则》,再到最近才制定、实施的《物权法》,虽然法律一再强调公民在法律面前一律平等、公民的权利受法律的平等保护,但笔者认为至少在房屋所有权方面,城市居民和农村居民是显然不平等的。

从城市的房屋所有权制度的演变来看,在进行住房制度改革以前,我国在城镇实行国家统一分配的福利性分房制度(公有住房租用制度,即公有房居住者仅有使用权而没有其他的权利)。上世纪80年代末“房改”以后,由原来的公房制度逐渐过渡为现在的商品房制度,即房屋统一由开发商进行商业化开发,购房者(主要是城市居民)在自由竞争的房地产市场上购买房屋,取得房屋的所有权。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》、《建筑法》等法律、规章的规定,开发商在城市进行房地产开发必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售或现售)许可证》(简称“五证”)等合法手续才能将房屋向社会销售。而购房者在购买商品房、向国家缴交相关税费之后,凭购房合同及完税证明等手续便可向国家相关部门申领房屋产权证。所以,在城市购买商品房,只要符合法律规定的条件,是完全可以向不动产登记机关申请登记并取得不动产的权属证书。从法律意义上看,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权(对于房屋而言是房屋所有权人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利)的证明。实行商品房制度以后,在城市逐渐形成房地产市场。

对于农村居民而言,在现行的法律框架下,法律只是笼统地说“合法的财产受保护”,但怎样才让农民的房屋变成“合法”却没有法律规定。首先,《房地产管理法》和《房屋权属登记管理办法》都是“城市”的(《建筑法》虽未冠以“城市”,但该法第83条规定,抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法。新修订的、2008年1月1日生效的《城乡规划法》第41条第2款规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。这对农村住宅建设问题又留下令人费解的尾巴),没有一部全国统一适用的建设法、住宅法,农村的房屋当然会被不动产登记“拒之门外”。既然农村的房屋未经国家统一规划并进行权属登记,根据《物权法》及相关的房地产规定,是否农民的房屋都是“非法建筑”?八亿农民的房屋所有权被法律有意无意地遗忘!其次,房地产的原则是“地随房走”,在农村却变成“房随地走”,即农村只有宅基地方面的规定,却没有房屋方面的法律规定。并且现行的法律限制一户农民只能申请一块宅基地(与一个城市居民可以同时合法拥有多处房产形成鲜明对比),并且该宅基地只能在本村,这无疑将农民紧紧地捆绑在自己的土地上,失去了迁徙自由。再次,农民只能将其房屋转让给本经济组织的成员,并且一旦转让就不能再申请宅基地。而城市居民可以将其房屋转让、出租给任意人,并且转让后还可以再购买房屋。因此,从这点来看,农民的民事权利能力是受到限制的,我国的房地产市场只存在于城市,农村是没有房地产市场的。那么,农村是否需要房地产市场?农民能否属于住房消费者?限制农民的民事权利能力是否合理?其答案是不言自明的,住宅权是最基本的人权,农民和城市居民作为同一个国家的公民理应在法律面前人人平等。

三、对完善农民房屋所有权法律和保护农民利益的展望

我国《土地管理法》之所以规定农民只能以“户”为单位申请一处宅基地,并且农民的房屋只能在本村内转让,除了受到二元经济思想的影响之外,据说还是出于对耕地、农用地的保护———从而保证我国的粮食生产及粮食安全。但《土地管理法》有没有达到其预定的目标?虽然我国已实行堪称世界上最严厉的耕地保护法律,但1996年我国的耕地面积约为19.51亿亩,到2003年减少至18.51亿亩,至2006年又减少至18.27亿亩。所以禁止农民自由转让房屋、宅基地并不能达到保护耕地的预期目的。

另外,近一段时间来我国某些大城市房价居高不下,毗邻这些城市的农村和开发商联合进行房地产开发,由于土地的性质是集体的,因此无法办理正规的产权证(购房者只能领到乡、镇政府颁发的“产权证”或“荣誉村民证”)。但其房屋价格比市场价低一半,有的甚至只有市价的三分之一,所以这类建在集体土地上的房产还出现销售火爆的现象,这就是引人注目的“小产权房”问题。就此问题,建设部还曾在2007年6月18日通过新闻发言人的形式向社会“购买新建商品房风险的提示”,其中包括“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’,均不符合法律规定,不受法律保护”等内容。所以,“小产权房”问题成为政府、农村集体组织、本地农民、开发商和外来购房者之间利益的多层次“博弈”。其实,“小产权房”问题也是市场和行政管制、农村和城市、法律和道德之间冲突的一种表现,也是农民争取合法房屋所有权、渴望开放农村房地产市场的一种正当回应。

《宪法》和相关法律规定农村的土地和宅基地归村集体所有,他们当然有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。但一直以来,政府垄断土地的一级市场,政府以很低的价格从农民手中强行征收土地,然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商,“卖别人的地来给自己赚钱”。农民当然明白其中的潜在利益,希望能获得高额补偿。其结果是导致农民和政府在征地补偿过程中的对立情绪和冲突,也彰显了法律的不合理和不公平。因此,笔者认为,将来应重点从以下几方面来保护农村房屋所有权和农民利益。

1.打破城乡隔绝、地域界限和身份限制,构建全国统一、公平竞争和城乡和谐的大市场(包括房地产市场),通过市场机制,对城乡资本、人员、技术信息等市场要素进行公平、自由的流动。除了准许农民到城市自由择业、居住之外,还应允许城市居民到农村买房甚至投资,最终实现“把穷人留在城市(哪怕只住廉租屋),让富人住在农村(有条件的还可住别墅)”。这样,带动国家和民间资本对农村的投资,兴建幼儿园、中小学、医院等配套公共设施,改善农村的居住和投资环境,也使农民通过各种途径赚城里人的钱而走上富裕的道路,让农民充分享受现代化的成果和城市文明。通过城乡的双向交流,可以使城市的房价降下来,缓解交通堵塞;也可促使农村的经济加快发展,从而实现城乡统筹、和谐发展。

2.统一法制,使城乡居民的基本权利在法律上真正人人平等,让城乡居民处于公平竞争的同一起跑线上。在房屋所有权制度方面,应设立全国统一的不动产登记机关,对于符合法律规定条件的农村房产给予登记并颁证。那种认为农民的房屋不重要或其房产价值低而不给予登记的看法是毫无根据的,法律应重在疏导而不是堵塞。法律应预设适当的条件,只要农民的房屋符合法律规定的条件就能领到房屋产权证,引导农民向“规范建房、合理利用土地”的健康方向发展。

3.国家应加强对耕地的保护,因为我国是人口大国,耕地减少必然涉及到国家的粮食安全。但这样一个涉及国家经济安全的问题应由政府进行宏观调控,并且应依法进行。而不能全部由农村和农民来承担,更不能以保护粮食安全为由限制农民合法出售宅基地和荒地的使用权,甚至拒绝为农民办理房屋产权证。

4.建立全国统一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地产市场所存在的固有缺陷,中低收入人群往往难以仅依赖市场机制来解决自身的住房问题,从而由政府出面干预房地产市场,为住房困难者提供一定的住宿条件,以维护他们最基本的需要。我国目前的住房保障形式包括廉租住房、经济适用房和住房公积金三种形式。住房保障体系已慢慢在城市建立,但农民尚未能享受国家的住房保障待遇。是否在农村就不需要住房保障制度?是否农民都有适于居住的房屋?回答是否定的。社会上有一种观点认为,农民的土地同时具有社会保障的功能,因此,农村似乎不需要住房保障,这其实是很片面的看法。我国目前的农村集体土地承包制和宅基地使用制度都很不健全,农民的土地保障功能是很弱的。随着我国经济发展水平的提高,特别是农村房地产市场的开放,作为一项公民依法享有的基本权利,农村中的住房困难户理应和城市中的低收入人群一样,享有住房保障的权利。

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论文摘要

动产抵押制度作为一种新型的担保物权制度，对于活跃经济以及实现物尽其用、货畅其流的现代经济理论，具有重大的现实意义，因此在世界广泛运用且功效甚巨。然而由于其对传统法的突破和自身固有的特性，也带来了一些问题。我国现行立法对动产抵押在立法主义上系采混合主义（登记要件主义和登记主义同时并存）。本文从动产抵押的历史沿革乃至我国动产抵押制度的发展历程，自我国动产抵押制度的有关特殊规定入手，对其在实际运行中存在的缺陷作了探讨并提出了一些建设性意见。

本文通过对现行我国动产抵押制度的分析，对完善我国动产抵押制度提出了一些建议和个人看法：1、对动产抵押以特别法形式加以规定；2、限定抵押物的登记范围；3、增加辅助公示方式；4、引入恶意行为人的刑事责任；5、统一登记机关；同时对登记效力的问题也提出了一些个人的看法。

关键词：动产抵押制度历史沿革有关规定缺陷完善措施

产抵押作为一种新型的担保物权制度，其最大的价值莫过于迎合了工商企业的需要利用机器设备等动产的使用价值，由需要利用其交换价值作为融资担保的现实需求，对于活跃经济以及实现物尽其用，货畅其流的现代经济理论，具有重大意义。[1]除此之外，也为个人提供了一种新的融资途径。因此各国家或地区以立法和判例的形式对该制度加以肯定。尤其对推动我国经济发展，具有重大的现实意义。本文将从国际动产抵押制度的发展历史到我国动产抵押制度的逐步发展历程，分析我国现行动产抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些尝试性的完善措施，力图能为我国动产抵押制度的发展做一点探讨。

一、动产抵押的历史沿革

近现代抵押权制度滥觞于罗马法。罗马法上最早出现的担保方式是信托质（fiducia,即现代所谓的让与担保），而后是占有质（pigius，即质权），再经过一个较长的时期才出现抵押。但是罗马法上之抵押不同于近代民法上之抵押，盖因罗马法上还未产生登记制度，抵押的设定没有一定的公示性要求，仅须合意而为之。在这种欠缺公示规则的立法背景下，担保的设定不因标的物为动产或不动产而有所不同，抵押权和质权之间并没有严格的界限，两者本质相同，仅为名称上的差异而已，[2]因此动产抵押的出现不足为罕。由于没有公示规则，抵押权没有公信力，那么如何对抵押权进行保护呢？罗马大法官萨尔维乌斯（serviana）发明了“萨尔维”之诉，即通过赋予抵押权人可以对债务人或者第三人提权加以保护。但是通过诉权进行保护具有一定的事后性，而且没有公示的抵押权制度忽视了交易安全利益，因此被认为是一种极危险的物的担保。[3]

日耳曼法上的担保制度也经历了和罗马法相似的历史进程，也是先产生信托让与担保，然后是占有质（亦称古质），再然后发展到非占有质（也称新质，即抵押权）。中世纪末期，欧洲封建势力逐渐衰弱，不移转占有的动产新质开始兴盛。尤其是象船舶等其它重量和体积比较庞大的财产，如移动占有势必使债务人在经济上处于不利地位，于是仿效不动产质，通过法院、市参事会等一些公共机构主持的要式行为来代替移转动产的占有，以此为基础，不久便产生了通过在城市账簿上登记来替代移转所有权的制度。[4]

法典化运动前，欧陆各国深受罗马法的影响，抵押制度主要承袭罗马法，因此公示原则被否定。据考证，当时除法国北部一些地方仅零星的存在不动产移转的公示制度外，关于抵押权的成立和存续的公示制度始终未见其踪迹。法典化运动之后，公示原则被各国所确立，动产抵押制度因此被各国民法典废除。如法国民法典2119条明确规定“动产不得设定抵押权”，从此规定出发法国民法典确立了“动产不得基于抵押权加以追及”的原则。[5]《日本民法典》369条第二项规定：“抵押权人，就债务人或第三人不移转占有而供债务担保的不动产，有优先于其它债权人受自己债权清偿的权利。”[6]我国台湾地区“民法典”860条规定：“称抵押权者，谓对于债务人或第三人不移转占有而供担保之不动产，得就其卖得价金受清偿之权。”[7]在德国，民法学者多数崇尚法典的形式理性，物权法体系依照动产和不动产的区分而构建，而动产和不动产的最大法律区分就在于公示方法的不同。在这种动产和不动产公示方法严格区分的背景下，动产抵押制度根本没有存在的可能性。

近代民法区分动产和不动产并确立不同公示方法的做法，维护了物权制度在体系上的一致性和逻辑上的严密性，也有利于维护交易的安全。但是其弊端在于忽视了农业经营者和工商业主以其使用中的动产设定不移转占有的担保进行融资的需要，但这一弊端，在整个19世纪乃至20世纪之初表现得并不十分明显，所以没有引起人们的重视。[8]

随着工业化和社会经济的发展，动产形态和登记制度的变化对融资担保提出更高的要求。在农业社会和工业划时代的早期，社会的主要财富集中在土地和建筑物等不动产，金银珠宝、古玩字画等少量动产上，而以金银珠宝、古玩字画等设定担保移转占有，对债务人的生产生活的社会经济影响甚微，因此将不动产限定为抵押的标的并以登记为其公式方法，而将动产作为质权的标的并以移转占有为其公示方法，比较适宜。然而随着现代工商业的发展，动产的价值迅速提升，与不动产的价值上的差异逐渐缩小。现代企业的资产不再局限于土地、建筑物等不动产上，企业的机器设备、交通运输工具有时甚至成为企业的主要财产。如果通过移转占有的方式将这些动产进行融资，一方面企业的生产经营无从进行，另一方面债权人还要担负保管的责任，对双方都无益处。正如学者所言：动产只能质押不得抵押的传统做法，“此在农业社会以书画饰物之类提供担保的情形，故无大碍，但在今日工业机械社会势必窒碍难行。机器或原料均为生产材料，工厂赖以从事生产，将之交付债权人占有作为担保以寻觅资金，殆属不可能之事。”[9]面对这种不移转占有融资的现实需求，各国法律纷纷作出响应，通过特别法和判例的形式承认动产抵押制度。日本先后制定了《农业动产信用法》（1933年）、《机动车抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建设机械抵押法》（1954年），我国台湾地区制定了《动产担保交易法》，意大利在其1997年新修订的《意大利民法典》中，也规定了船舶、航空器和机动车均可设定抵押权。而德国没有确立这一制度，究其根源，笔者推敲以为，原因有三：（一）德国民法素来以体系化和逻辑性著称，确立此制度，必将打破整个物权法体系的和谐，实属引狼入室之举，故确立与之功能性质相近的让与担保，所有权保留制度以代之。[10]（二）德国向来重视抵押权的流通功能而轻视其保全功能，以流通抵押为原则，以保全抵押为例外。[11]而动产抵押制度旨在保全债权和融资，因此“当经济发展到一定阶段，需要不移转占有的方式设定动产担保，以满足企业的融资需求时，德国宁可通过判例和学说创立让与担保制度，也不愿突破现有的物权法体系”。[12]（三）德国对抵押公示的效力采取登记要件主义，若将动产纳入抵押标的物的范围，则势必要设立大量的登记机构和登记人员对动产进行登记，成本太高。尽管如此，但多数国家仍然采纳这项制度，就连秉承德国民法体系化传统的我国台湾地区也不例外，在其《动产担保交易法》上作出相应规定。在此，罗马法上的动产抵押制度终于在经过改造后于新的社会环境和法律背景下得以复生。

二、我国动产抵押的发展历程

我国现行的担保体系的初步形成是由上世纪八十年代初的经济合同法的实施到九十年代中期的《担保法》的。

我国真正开始担保物权立法的，是1981年。当时经济合同法从合同担保的角度规定了加工承揽合同中承揽方留置权的问题，但是未涉及其他形式的担保物权问题。

随后，1986年颁布的《民法通则》对担保问题作了进一步拓展规定。《民法通则》在“债权”一节中笼统规定了保证、抵押、定金、留置等四种担保方式。其中，抵押权和留置权两种为担保物权。《民法通则》的规定根本谈不上担保物权的体系建构问题，但是它对抵押权和留置权所做的规定，已经在很大程度上反映了当时立法者对担保物权性质所持的态度。显然，在当时立法者看来，担保物权与其他担保方式一样，只不过是债权的担保方式，本身不具有物权的特性。这种立法定位，显然在很大程度上受了《苏俄民法典》的影响。

进入90年代以后，针对社会生活中严重存在的"三角债"现象，政府在先后两次采用行政手段予以清理仍不见效后，决定制定担保法，以此作为解决该问题的办法。可见，担保法的制定，至少在当时，是被当作一种临时性的对策措施来看待的。[13]1995年的《担保法》对担保物权作了较为全面的规定。《担保法》第三章、第四章、第五章分别规定了抵押权、质权、留置权三种担保物权。但是该法仍不是一部专门的担保物权立法，它仍把担保物权与保证，定金等其他担保方式一起，规定在一部单行法中。以一个单行法的形式概括了所有的担保种类，这在大陆法系国家是绝无仅有的。尽管如此，它与《民法通则》的规定相比，无论在担保物权的种类设置上，还是在可操作性上都前进了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地产管理法》和最高人民法院的司法解释等也相应地规定了担保制度，从而形成了我国现行的担保体系。

三、我国动产抵押的相关规定

所谓动产抵押，是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债务履行担保的动产，在债务人不履行债务时，予以变价并就其价款优先受偿的权利。根据有关国家或地区的立法规定，一般认为抵押权所具有的对被担保债权的从属性、设立上的公示性、标的物的特定性与不可分性、效力上的优先性、追及性与物上代位性等，动产抵押权也同样具备。动产抵押制度的特殊之处在于其标的物为动产，并基于动产不同于不动产的特性而复生出动产抵押权的特殊性。故此，动产抵押权制度的设计，主要围绕得抵押的动产之范围限制、抵押权的公示及公示的效力、危害抵押权安全的行为之防止与善意第三人利益的维护等方面。

我国《担保法》中，根据社会主义市场经济发展的现实需要并借鉴日本、台湾等立法例上的有关规定，对动产抵押制度明确予以肯定并对其作了较为全面的规定，从而使动产抵押权成为与不动产抵押权、权利抵押权并列的一种抵押权类型。最高人民法院《适用担保法的解释》中又对一些规定作了补充乃至“修正”。上述规定中有关动产抵押制度的特殊性问题，主要涉及以下方面：

1．关于抵押物

对于可以抵押的动产范围，《担保法》中未作任何限制，第34条中规定机器、交通运输工具和“其他财产”，均可设定抵押，除非其属于依法不得抵押的财产（第37中规定所有权不明的财产及依法被查封、扣押、监管的财产等，不得抵押）。

2．关于抵押合同与登记时需提交的文件

《担保法》第38条规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第39条规定抵押合同应当包括的主要内容为：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备上列内容的，可以补正，不影响抵押合同的效力。

《担保法》第44条规定：办理抵押物登记，当事人应当向登记部门提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有权或者使用权证书等。登记部门登记的资料，允许查阅、抄录或者复印。在有关登记部门作出的具体登记办法中，对办理抵押登记的程序还有较为详细的规定。

3．关于抵押登记及其效力

我国《担保法》中，将抵押登记或抵押权登记，称为抵押物登记。[14]根据该法第42、43条的规定，办理动产抵押登记的部门如下：以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具登记部门；以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；以该法第42条规定之外的其他普通动产抵押的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

关于抵押登记的效力，《担保法》第41条和第43条规定：当事人以本法第42条规定的财产（包括特定的动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效；当事人以其他普通动产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效，但未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。鉴于上述规定中混淆了抵押合同的生效与抵押权的成立，违反了物权变动与其基础关系的区分原则，故而《适用担保法的解释》中对此作了部分修正，规定：法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任（第56条第2款）。

4．关于动产抵押权的顺序

抵押权的顺序问题，因同一抵押物上设定数个抵押权而发生。抵押人以同一财产抵押担保两个以上债权的，有两种情况：一是所谓的“余额（值）再抵”；二是所谓的“重复抵押”。《担保法》第35条中规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《适用担保法的解释》第51条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出部分不具有优先受偿的效力。”根据《担保法》第54条的规定，动产抵押权顺序的确定规则是：须办理抵押物登记的动产抵押权，其顺序按照抵押物登记的先后顺序而定；顺序相同的，按照债权比例清偿。可自愿办理抵押登记的动产抵押权，如果该抵押物已登记的，按照前项规定确定其顺序；如果未登记的，则按照合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；如果有的登记，有的未登记，则已登记的先于未登记的受偿。上述规定中，关于登记的抵押权之间的“先登记原则”和“同时同序原则”，以及登记的抵押优先于未登记的抵押权之“登记在先原则”，均属正确。有问题的是，得自愿登记而均未登记的两个以上的抵押权并存时所采用“成立在先”规则，违背了“非经登记不得对抗第三人”的基本精神，因而遭到许多学者的有说服力的批评，《适用担保法的解释》第76条中也因此而对其作出了修正，规定：“同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。”

5．关于抵押人对抵押物的处分及抵押权的对外效力

《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。并限定：转让所得的价款要提前清偿债务或者提存；如转让抵押物的价款明显低于其价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。对我国《担保法》上述规定所采取的态度，学界颇有微词。[15]《适用担保法的解释》第67条对此作出了变通的解释，规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”“如果抵押物未登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”该解释的68条还规定：“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。”

关于抵押权与标的物的承租人的关系，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《适用担保法的解释》第66条又规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”上述规定中，区分了先押后租与先租后押两种情况，而使其产生不同的法律效果，此规定的合理性值得肯定。

关于动产抵押权与动产质权、留置权并存时的效力关系，《担保法》中未作规定，《适用担保法的解释》第79条规定：“同一财产上法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。”“同一财产上抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”

此外，《担保法》及《适用担保法的解释》中还有涉及动产抵押权的其他一些规定，因无大的争议，此处不再一一述及。

四、我国动产抵押制度在执行中存在的缺陷

近现代法意义上的动产抵押制度在世界各主要国家或地区相继通过特别法、判例或司法解释等形式得以确立，运用广泛且功效甚巨，然而由于其对传统法的突破和自身固有之特性，也带来了一系列问题。我国在动产抵押方面有很多立法（参见《担保法》、《海商法》、《民用航空法》有关条文），已经初步形成了动产抵押的法律体系，然而我国现行立法存在的问题也是显而易见的，具体表现在：

1、动产抵押制度是一项具有体系异质性的抵押制度，它在诸多方面背离了既有的物权法体系、规则，我国现行的将动产抵押和不动产抵押一并规定的立法模式，虽于立法上有所创新，但实则破坏了整个体系的和谐。

2、对动产抵押的标的物采取不限制主义

动产中种类庞杂，数量繁多，交易频繁，如不加以限制可以设定抵押的范围，势必增加登记负担，更何况大多数动产根本没有登记制度。

3、抵押登记制度

我国担保法中对抵押登记采取明确部门登记制度，但未能明示公示方式，“由于动产品种繁多，易于移动，价值大小不一，交易频繁，而登记之公示机能无法随同物权变动立刻显现并为第三人知晓”[16]。不便于协调抵押权的保护和维护交易安全之间的关系。

4、登记效力问题

大多数立法例采取登记对抗主义，而只有我国采取混合主义。由于混合主义对于动产抵押的登记效力进行个别规定，必然会增加法律适用的冲突，并非理性选择，已被广为学者所批判。[17]

5、登记机关不统一

长期以来，我国将登记制度视为政府管理的手段，实行分散登记制度，不能及时全面披露信息，容易造成欺诈。

6、恶意行为人打击力度不够

目前抵押动产制度在实际运行中，由于我国尚无法律条文对动产抵押中的恶意行为承担刑事责任的规定，使得贪图小利而恶意将抵押物再行出资或变卖的抵押人，付出成本较低。并且不利于解决善意取得标的物的第三人之间的权利冲突。

五、完善我国动产抵押制度的几点建议

鉴于我国动产抵押制度中存在的一些问题，使得在实际执行中发现很多麻烦和无奈，对维护公平交易构成一定影响，必须尽快得以解决，借鉴学者的已有主张和其他立法例上的有益经验，在肯定动产抵押制度存在价值的基础上，笔者认为我国动产抵押制度的完善，应重点解决以下几个问题：

1、目前大多数立法例以特别法和判例的形式规定动产抵押制度，而没有将其与不动产抵押一并规定于民法典中。笔者推敲，原因有二：一是动产抵押制度为新兴之制度，各国民法典制定时没有通过动产抵押进行融资的迫切需要；二是该制度在诸多方面背离了既有的物权法体系、规则，将其置入民法典物权编，难以维持法典的体系性、和谐性和一致性。故多以特别法或判例将其作为非典型担保加以规定。因此笔者认为，应将其以特别法的形式加以规定，作为非典型担保之一种。

2、限定抵押物的登记范围

多数国家或地区立法例采取限制主义，笔者认为，动产抵押制度究其根源是迫于社会融资需要而被动产生的，应将其限制在一定范围内，而不可泛化到所有动产。因此，为适应融资需要，可仿其它国家或地区之立法例，采取列举方式将可以设定抵押的动产加以限定。限定范围如下：（一）实行登记管理制度的动产，如汽车、船舶等交通工具。（二）其它价值较大且与某种特定生产经营和生活使用具有较强依存关系并且具有存在上的稳定性，从而不会轻易被处分的财产。如企业的机器、设备等。

3、增加辅助公示方式

动产抵押权既为抵押权的一种，其基本的公示方法除登记之外，别无他选。对于按照不动产规则管理的机动车辆、船舶、航空器所具有的公示作用，无可质疑。但对于机器设备及其他普通动产而言，其公示效果如何，大值怀疑。对此问题的解决，笔者建议借鉴打刻抵押标记、粘贴抵押标签的“辅助公示方法”。[18]外观有明显标记的“明认”方法，可使得就该标的物进行交易的第三人能够方便地知晓该物上存在抵押权之负担，从而避免交易的风险。其如欲知道抵押权设立的详情及其负担的债权额等具体情况，可再向登记机关查询抵押登记的记载。关于该辅助公示方法的采用，具体应明确以下问题：

第一，辅助公示方法仅适用于本有登记制度之外的其他适宜采用该方法的动产。如机器设备、电器工具、原料、半成品等（可由有关部门制定其类别目录）。至于已有登记制度的机动车辆、船舶、航空器等，不必采用，此类动产抵押的公示，以登记为已足；无法打刻标记、粘贴标签的价值不大或体积过小、质地特殊的动产（如珠宝古玩、钻戒、项链等），也不宜采用。

第二，辅助公示方法，应由登记机关在办理抵押登记的同时，一并采用。也即是说，凡适宜打刻标记、粘贴标签的动产抵押权，须在登记与打刻标记或粘贴标签同时完成的情况下，方告成立，并取得物权效力。

第三，登记机关打刻的标记或粘贴的标签，不得擅自涂销、毁损，否则，应受法律的严厉制裁。非有惩戒措施的配合，明认的标记将会失去其意义，故应赋予抵押标记或标签具有与人民法院的封条相当的权威性。对于擅自涂销、毁损抵押标记或标签的行为人，应根据情节给予训诫、责令具结悔过、拘留等惩戒，情节严重、构成犯罪的，还可依法追究其刑事责任。

另外，为进一步增强抵押公示的效用及方便当事人和利害关系人查阅，还可考虑将来在条件具备时通过计算机联网的辅助方法公示抵押登记的内容。当然，对于网络上公开的内容以及允许当事人和利害关系人查阅的抵押登记之内容，可有所取舍，以维护抵押当事人之合理的商业秘密权益。

不可否认的是，辅助公示方式的并用，肯定会增加公示的成本。但本人仍然认为，在这一方面，法律的天平应倾向于维护交易的安全，否则，前面所讲的问题将无以解决。

4、引入恶意行为人的刑事责任

日本和我国台湾动产抵押立法上，均规定恶意实施行为致抵押权人受损害的，抵押权人可以通过自诉追求其刑事责任。正是因为这种刑事责任的设定，抵押人不敢贸然通过变卖或再行出质抵押物、损毁打印标记、标签等行为恶意损害抵押权人的利益，这种做法就从源头上禁止了抵押人损害抵押权人的行为，减少了第三人的介入，有效地减少了公示的抵押权与善意第三人之间的权利冲突的现象发生。也正是基于此，我国台湾地区的动产抵押制度标的物范围非常广泛，几乎覆盖到所有动产领域。刑事责任制度的引入，虽有民刑不分之嫌，但其在保障动产抵押制度功能上居功至伟，不失为一项优良法制。因此笔者建议，我国法律上在完善动产抵押权制度时，应引进该项制度。

5、统一登记机关

关于动产抵押登记的机关是否统一的问题，理论界大多都推崇统一登记制。笔者的精神上也正是这种观点，但是具体实施和遇到一些软件和硬件方面的障碍，特别是政治上和技术成本方面的障碍。鉴于我国地域辽阔的特点，要实行统一登记制，必须实现下面两项内容：（一）由一个机关统一进行登记。（二）建立网络查询系统。我国现行的动产抵押登记制系统分别登记制，即由不同机关对不同的特定动产进行登记，要相统一登记机关，必然会涉及到部门职能权力的划分政治阻力大。建立网络查询系统，建设、运行和维护成本过高，而且高昂的查询费用也可能让当事人却步。所以笔者现阶段可将努力的重点放在避免多头登记和完善登记规则方面。

6、关于登记效力的问题

目前关于登记效力的方面只有我国采取混合主义。由于混合主义对于动产抵押的登记效力进行个别规定，必然会增加法律适用的冲突，并非理性选择，已广为学者所批判。[19]因此建议我国动产抵押立法时同意采取登记要件主义或者登记对抗主义。关于登记要件主义和登记对抗主义，孰优孰劣，笔者作如下比较：登记对抗主义本着是把私法不登记，抵押权存在，仅仅是没有对抗第三人的效力。所以它无法解释抵押权的排他性和优先性。而登记生效主义是动产抵押登记具有公示性，实现了物权变动与物权公示的统一，[20]在理论上维护了动产抵押的物权性，但以登记为动产抵押的生效要件等同于强制当事人进行登记，侵害了抵押权人的意思自治。在实践中，抵押权人往往因登记收费过高或其它事由不愿登记。通过这种比较，笔者主张统一采取登记对抗主义。因为登记对抗主义符合民法的私法自治的精神，根据经济学上“理性经济人”的理论，抵押权人可以通过利益衡量自主选择是否登记并承担不登记的风险。而且从登记对抗主义在各国家或地区实施的效果来看也是值得采纳的。虽然登记对抗主义最大的弊端就在于无法在理论上自圆其说，无法解释动产抵押应当具备的物权性。但是一项制度优劣与否，不应仅仅以其符合体系性的要求来衡量，而应更多地关注它的现实意义和实用性。当两者发生不可调和的矛盾冲突时，应选其实用性价值而舍其体系性价值。正是因为基于这一点，登记对抗主义对大多数国家或地区所采纳，甚至连秉承德国民法体系化、抽象化传统的我国台湾地区，也在其《动产担保交易法》中确立了登记对抗主义。另外，从我国物权立法的动向来看，几乎所有的草案都无不采纳登记对抗主义，梁稿、王稿、法工委征求意见稿、民法草案物权编皆对动产抵押统一采取登记对抗主义。[21]

最后，尚须提及一点的是，我国动产抵押制度采取的登记对抗主义对第三人的范围为加以限定，而多数国家或地区都将第三人限定在善意第三人范围内。笔者主张我国动产抵押制度的第三人的范围也应该限定为善意第三人。否则，没有登记，抵押权人连恶意第三人也不能对抗，与民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人与恶意第三人相勾结的现象发生。庆幸的是新出来的民法典物权法草案第二稿第234条将第三人的范围界定为善意第三人。[22]

注释：

1、刘宝玉：《论我国动产抵押权制度的完善》，载于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田庆吉：《日本民法典历史的素描》，创文社1954年版，第127页。转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。第473页。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《担保物权法》，有斐阁昭和1973年版，第141页。

4、[日]柚木馨：《担保物权法》，有斐阁昭和1973年版，第75页。转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。第474页。

5、[日]柚木馨：《担保物权法》，有斐阁昭和1973年版，第75页。转引自陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。第474页。

6、王书江译：《日本民法典》，中国公安大学出版社1999年版.

7、《基本六法》，台湾动产三民书局印行。

8、刘保玉：《论我国动产抵押权制度的完善》，载于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王泽鉴：《民法学说与判例研究》（一），中国政法大学出版社1998年版，第236页。

10、需要说明一点的是，“让与担保在德国的成文法上虽无明文，但为德国的判例和学说所承认。”参见[日]北川善太郎：《物权》，有斐阁1993年版，第243页。

11、陈本寒：《担保物权法比较研究》，武汉大学出版社2003年版，第300页。

12、王泽鉴：《动产担保制度与经济发展》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第2卷，法律出版社1994年版，第100页.

13、中国物权法研究课题组《中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社会科学文献出版社2000年3月出版。

14、不少学者指出，这种提法有所不妥。因为在抵押登记中所表彰的主要是抵押物上存在的权利状态，而不是财产的性质和状态；抵押登记属于权利登记，而不属于财产登记。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版第1期。

16、刘春堂：《动产担保交易研究》，三民书局1999年版第4页。

17、邹海林、常敏：《债券担保的方式和应用》，法律出版社1998年版，第199页。

18、刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年版，第169页。

19、邹海林：《债券担保的方式和应用》，法律出版社1998年版，第199页。

20、徐洁：《动产担保制度和经济发展》，载于《民商法论丛》（第2卷），法律出版社1994年版，第114页。

21、梁彗星稿第312条；王利明稿393条第2款；法工委征求意见稿第262条；物权法草案第234条。

22、参见物权法草案第二次审议稿第234条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立。但不经登记，不得对抗善意第三人。法律另有规定的，依照其规定。”

参考文献：

1、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998版；

2、刘保玉：《论我国动产抵押权制度的完善》，载于《中日民商法研究》；

3、刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年版；

4、梁彗星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版；

5、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998版；

6、邹海林、常敏：《债券担保的方式和应用》，法律出版社1998年版，第199页；

篇8

【案情】20xx年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场b07xx号、b07xx号、b07xx号房屋分别以xx5.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于20xx年xx月31日前将该房屋交付给原告使用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。20xx年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年xx月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年xx月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。

20xx年4月，原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与第二被告徐某于20xx年xx月xx日签订了《商品房买卖合同》，某房地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、xx3.3万元(合计276.6万元)的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被告徐某，并进行了登记备案。为此，原告向法院起诉，请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

【分歧】第一种观点认为，本案第二份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有按照物权法规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的第二份合同有效，驳回原告诉讼请求。

第二种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。

【评析】笔者同意第二种意见。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。

正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的情况来看，只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，直接进行预售登记(即预告登记)，不少城市要先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合同法来确认合同的效力。

本案的审理带来一个思考，即在没有办理预告登记的地方如何保护购房者合法权益?笔者认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注重审查当事人的缔约目的，综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状，然后根据公平合理等原则谨慎处理;最后，各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽快开展预告(售)登记，对逾期不登记的予以处罚、警示等，以规范房地产市场的管理，减少类似纠纷的发生。

二、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保

【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。

【案情】XX年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏向嘉美公司购买商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于XX年8月30日前将商铺验收合格交付使用，并在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不得擅自改变商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。签订合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了340万元，嘉美公司向杨伟鹏开具了销售不动产统一发票，但发票原件由嘉美公司持有。签订合同第二日，双方对案涉商铺进行了备案登记，并由房产管理局出具了商品房备案证明。

20xx年4月9日，杨伟鹏以嘉美公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认商品房买卖合同有效;2.嘉美公司交付案涉商铺，并支付违约金372300元(计算到XX年9月1日);3.嘉美公司承担本案诉讼费用。

二审法院另查明：杨伟鹏支付的340万元，系依嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公司债权人的账户。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向杨伟鹏汇款总计61.1万元。

最高人民法院再审查明：XX年2月至5月，嘉美公司分别与严欣等5人签订三份借款合同，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。嘉美公司与杨伟鹏签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨伟鹏作为购房者登记备案。嘉美公司已于XX年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。

【审判】广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为，商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及商品房备案证明均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。嘉美公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能提供借款合同这一直接证据，商品房买卖合同的内容及办理商品房备案登记手续，亦不具有担保的意思，故此辩称欠缺事实和法律依据。鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，杨伟鹏要求嘉美公司依约交付案涉53间商铺的诉讼请求，应予支持。因杨伟鹏未提供证据证明曾向嘉美公司主张过权利，且其地址不明致嘉美公司无法送达交房通知书，故对其要求嘉美公司给付违约金的诉讼请求，不予支持。

广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审判委员会讨论决定，作出(20xx)来民一初字第6号民事判决书：一、杨伟鹏与嘉美公司签订的商品房买卖合同有效;二、嘉美公司应于本判决生效之日起xx日内，将案涉53间商铺交付给杨伟鹏;三、驳回杨伟鹏的其他诉讼请求。

嘉美公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。

广西壮族自治区高级人民法院经审理认为，商品房买卖合同合法有效，该合同与商品房备案证明、杨伟鹏支付约定价款以及嘉美公司开具的发票等证据形成了完整证据链，证明双方之间存在房产交易行为，并已完成约定对价的给付，故对杨伟鹏要求嘉美公司交付商铺的诉讼请求，予以支持。嘉美公司虽抗辩称双方的真实意思是借贷，杨伟鹏已收取相应利息，并提供作废销售不动产统一发票、嘉美公司向杨伟鹏账户汇入60多万元的凭证等予以证明，但缺失借款合同这一直接证据。在杨伟鹏不予认可的情况下，对借款数额、期限、利率等借贷关系的基础事实无从查实。嘉美公司九笔汇款性质亦不明，无法确认系借款利息，故对嘉美公司主张的借款事实无法认定。

广西壮族自治区高级人民法院经审判委员会讨论决定，作出(20xx)桂民一终字第18号民事判决书：驳回上诉，维持原判。

嘉美公司不服二审判决，依据民事诉讼法第二百条第(二)项、第(五)项、第(六)项的规定向最高人民法院申请再审。

最高人民法院再审审理认为，嘉美公司与严欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340万元出售案涉商铺，才向杨伟鹏借款，采借新债还旧债的方式达到保住商铺所有权的目的,故可认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非出售商铺。杨伟鹏将340万元直接打给严欣等5人，且以该5人出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》作为办理备案登记手续的必备文件等事实可推知，其应知晓嘉美公司的真实意思。且其提交的仅是发票复印件，尚不能认定商品房买卖关系。其亦始终未说明收取嘉美公司61.1万元的原因和性质，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案事实，在其未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该61.1万元系借款利息更具可信度。综上，双方之间成立借贷关系，签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。杨伟鹏作为债权人，请求直接取得商铺所有权的主张，违反了禁止流质原则，不予支持。

最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5号民事判决书：一、撤销一审和二审判决;二、驳回杨伟鹏的诉讼请求。

详细内容见《人民司法·案例》20xx年第16期

三、城中村改造中房屋买卖合同应当注意的问题案情简介：

位于某市的某住宅小区，紧邻某中学新校址。该项目按照城中村改造政策开发，由所在地村委会委托某房地产开发公司开发并公开销售，因此与买房人签订的是《房屋买卖合同》。

合同主要内容如下：

第四条 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方签订购房合同时支付所购房屋总金额的50%，即人民币 元(含定金);(2)房屋主体封顶时乙方接甲方付款通知后5日内支付所购房屋总金额的45%，即人民币 元;(3)剩余5%，即人民币 元，在甲方所建房屋竣工验收后，甲乙双方交接房屋交付钥匙前，购房者一次性付清。

第五条 如乙方所购房屋在交接时已确定为商品房性质，则乙方必须在付清购房余款的同时一次性付清土地出让金和相关费用等应付款，方可办理签署房屋交接单，如乙方不支付土地出让金和相关费用，甲方有权向乙方追究违约责任。在乙方付清本合同第四条和第十二条规定的应付款之日起柒天内，双方进行验收、签署房屋交接单和交接钥匙，所购房屋为住宅的，甲方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……

第九条 房屋产权办理乙方交清购房约定款项，办理房屋交接手续后，在居民委员会城中村改造时由甲方办理乙方购买的房屋产权及相关手续，甲方为乙方办理相关证件时交纳的费用，按某市房地局有关规定执行，费用由乙方负责。如今后小区变更为商品房性质时，另外交纳的土地出让金和办理个人产权证所需的费用由购房者承担。如因乙方购房者未按规定交清相关费用和未及时提供办理权属登记的相关资料，导致乙方不能取得房屋产权证书的，甲方不承担责任。甲方承诺自交房之日起两年内为乙方办理房屋产权证(大红本)。办理房屋产权证时，乙方应交纳土地出让金700元/㎡以内，如到期未能办理，乙方要求退房的，甲方退还乙方已付房款，并自违约之日起按中国人民银行同期存款活期利率支付利息。

根据上述《房屋买卖合同》的主要条款，业主应当按期交付各期房款，且在封顶时付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房时所购买的此城中村改造房屋已经确定为商品房性质，则业主在付清购房款余款的同时要一次性付清土地出让金和相关费用等应付款。如乙方不支付土地出让金和相关费用，甲方可追究乙方的违约责任。纠纷产生于20xx年5月交房期间，开发公司要求业主在付清剩余房款同时必须先预付350元/平米的土地出让金，如果不同意预付土地出让金，则不收余款，也不交付钥匙。部分业主由于即将到该中学上高中，按照开发公司的要求交了余款及土地出让金，拿到了钥匙。但大多数业主却认为现在开发公司不能出示商业国有出让土地使用权证，也不能出示已经是商品房用地的任何证明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿钥匙。上百名业主与开发公司因此发生了纠纷。

20xx年7月22日，几十名业主与开发公司开始了第一次正式对话，业主代表聘请我所律师向开发公司递交了律师函，与开发公司聘请的律师，就《房屋买卖合同》中的有关问题进行了多次探讨，为解决该起纠纷草拟并签订了《补充协议》。根据双方认可的《补充合同》，业主交纳尾款后，即可拿到钥匙;前期已交出让金的业主，如不愿意享受开发公司将要推出的优惠待遇，也给予退还已交出让金。

该起业主与开发公司的纠纷在第一次正式谈判后的第80天得到了圆满解决。

律师点评：

城中村改造房屋买卖合同的效力问题——并非全部无效，多数是有效合同。

篇9

关键词：新时期；农村；土地流转；农业经济

随着工业化进程脚步不断加快，加上人口对居住环境要求越来越高，土地资源成为了重要的经济发展基础，与人们的生活、生产息息相关，传统的土地开发过程明显存在着不合理问题，针对弊端要进行土地利用流转，土地资源需要采用科学合理化的利用方式与方法，才能不断地提高农村土地利用效率，促进农村社会经济高速发展。

1农村土地流转对经济的影响

我国正处于社会深化改革阶段，各行各业都在蓬勃发展，同时对于土地的利用也要秉承科学谨慎的态度，站在更高的角度为行业以及社会发展谋求福利，不能仅看眼前的经济效益，而是要根据社会发展形态采用科学的方式进行农村土地流转。首先对于稀缺性资源要充分合理地进行规划配置，让资源能够得到最大价值效益发挥；其次在农村土地流转过程当中要建立健全完善的体系制度，尤其对于土地资源不动产登记管理方面要注重体系化的政策指导，对于违规问题必须坚决整改，尤其在环境污染、非法占地等方面要坚持行政法规先行，既要保证农村土地资源合理利用，同时也要注重自然生态环境保护，为我国的未来发展谋求福祉。

2新时期优化农村土地流转的主要策略

2.1完善土地流转管理制度体系

我国在改革开放初期将经济发展作为国家第一战略，这是由特殊历史时期所决定的，近些年我国经济快速发展，各行各业都取得了长足性进展，因此必须改变传统粗犷式的农村土地流转模式，以高瞻远瞩的角度进行农村土地利用改革。一系列的土地利用改革其目的均是为了国家持续发展的目标，当然这必定牵扯到农村土地流转的管理，需要以更加科学的方式明确土地责任以及土地界限划分，既为前期的工作打好基础，也为后期的监督管理做好相关数据记录。我国的农村土地资源管理在其发展过程中受到影响的因素较多，同时也受自身实际情况及技术手段所限制。我国的农村土地管理大多是以集中化制度严格管控，虽然农村土地较为集中，但是其利用手段相对单一。在农村土地利用效率方面尤其凸显，不仅限制了大量土地无法发挥自身的价值，同时由于农村劳动力向城市涌入造成了两极分化现象，城市土地越来越稀缺，而农村土地闲置荒废居多。基于以上进行农村土地流转管理，必须跟随土地利用流转进行有效改革，充分发挥土地资源的利用效率，促进我国经济结构的快速发展。

2.2统筹开展农村土地流转工作

我国虽然在经济领域中取得了举世瞩目的成就，但是也呈现出了城市与农村发展不均衡的现状。农村地区具有广袤的土地资源，城市具有更好的经济结构，为了更好地实现土地利用统筹发展，需要缩短城市与农村的实际经济差距，让城市产业经济带动农村发展，同时也要利用农村土地弥补城市的土地资源短缺现象，从而实现协调统一发展的共同目标。农村土地流转涉及的环节较多，工作内容较为繁杂，因此要从两个方面进行效能提升。第一，相关工作人员要具备扎实的工作能力以及业务能力，秉承细致耐心的工作态度，对工作内容进行认真审核。第二，领导层应该对农村土地资源管理工作加大重视，从多方面进行工作改革，注重工作效能的提升以及繁冗环节的精简。

3结语

综上所述，农村土地资源的重要性不言而喻，同时也是我国社会经济流转的重要基础，传统的土地利用过程中有着较为凸出的矛盾问题，需要针对当前的土地资源问题进行深入分析，让农村土地资源利用效率有效提升，加快土地的使用流动性。

篇10

【关键词】房地产档案；管理网络；档案队伍；信息化建设

房产档案是房地产行政管理部门在开展公房、私房的产权登记和管理活动中，按照一定的程序和手续形成的，反映房产权属关系和状况具有保存价值的各种文字、图纸、表册、卡片以及声像、电子文件等材料，是房产产权历史及现状的真实记录，是房产所有权、使用权的凭证。

房产档案是城市房屋权属管理的基础，是房产业务开展的重要信息，也是国家档案的重要组成部分。它数量大，涉及面广，在解决房产纠纷、加快旧城改造步伐，深化住房制度 改革发挥了重要的作用。因此，做好房产档案的管理，直接关系到为社会提供服务的程度，将影响国家的经济建设。

1 房产档案的特点

房产档案管理与一般的档案管理有很大的区别，它具有几个鲜明的特点：

1.1 专业性：房地产档案管理产生于房地产专业部门，是房地产权属登记管理中形成的历史记录，而房地产权属登记管理是依法进行的，是其他任何部门都不能代替的工作。房地产权属登记管理工作面广量大，政策性强，形成的档案材料专业性强，在内容和形式上与一般公文有明显的区别，在内容上，反映了房地产权属状况和房地产位置和面积大小，文件名称多采用房地产专业术语，在形式上，结构规范，多为表格式，填写式。

1.2 动态性：房地产档案形成后房地产权属和房地产情况并不是固定不变的，随着产权人的变化，房屋的拆迁、城市建设的发展，房地产市场的活跃，房地产的买卖、交换、继承、赠与等交易行为的发生使房地产所有权不断发生变化，房屋的拆迁、翻建、扩建、 灭失、土地分割与合并等房地变更不可避免。因而房地产档案处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性，房产档案作为房屋变化中的原始记录，必须随着房屋及房屋所有权人的变化而变化，房产档案只有全面真实的反映房屋变化的全貌，才具有其利用的价值。

1.3 法律性：房屋属不动产，价值较高，在单位或个人的财产构成中都占有重要地位。因此，产权档案的有无，记载的是否准确，全面，产权档案管理的好坏，都能对产权人产生一定的甚至是具大的影响。房屋所有权为归属的凭证等组成的产权档案，是房产管理部门和人民法院处理房地产纠纷的重要依据，应永久保存。因此，房屋产权管理档案具有很强的法律性。

2 房产档案的社会功能

2.1 房地产权属登记管理的重要依据。

《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度，登记发证的中心环节就是依据房地产档案材料确认产权，提高发证的准确率。同时，在房地产交易中，产权清楚是交易的前提。房地产管理者必须充分利用房地产档案，纠正出现的伪造、涂改、谎报遗失、重复申领《房屋所有权证》，维护正常的房地产管理秩序。利用房地产档案记录的不同时间、地点、类型的房屋，对房屋交易价格进行“公平、公正、科学”的评估工作，建立有效数据库。

2.2 落实经济适用住房过程的可靠凭证。

为使经济适用住房建设按照国家政策规定有序地进行，房产档案要将单位性质、人员编制、实有人数、人均收入、单位已售公房面积、人均住房面积、拟建住房地点、套数、总层数、建筑面积等，详尽登记整理，按程序上报，使经济适用住房建设符合法律和政策的框架要求。

2.3 住房拆迁管理工作的有效凭据。

在拆迁工作中，房地产档案记载的居住状况、经济状况、人均面积等，为制定建房规划、分批解决干部职工住房困难提供了依据，同时，也为建设经济适用住房拆迁安置面积提供了参考数据。

2.4 司法、税收工作的有利依据。

房屋拆除、买卖、继承等行为的发生，不可避免会引起一些纠纷，要解决这些纠纷，房地产仲裁和司法部门都要查阅房地产档案，弄清房地产权属关系。同时，由于房地产档案记录了每户每处房地产的面积、价值，可以作为税务部门开征房地产税及契税的计税依据。

3 加强房地产档案管理的几点建议

3.1 强化档案管理意识，健全档案管理网络

一是要充分认识房产档案管理的重要性。房产档案工作是一项意义重大，平凡朴实、复杂细致、服务性很强的工作，档案管理人员要始终保持良好心态，牢固树立为人民服务的思想和良好的工作态度，发扬脚踏实地、精益求精的敬业精神，满腔热情地为社会服务。二是建立档案管理网络，切实加强对档案管理工作的组织领导。三是要制定一系列房产档案管理制度和措施，不定期组织考核，严格奖惩制度，保证档案的完整归档，安全管理和有效利用，促进档案管理水平的提高。

3.2 加强档案队伍建设，提升全员综合素质。培养和造就一支德才兼备、创新能力强，能够熟练操作电脑，了解网络知识，灵活使用档案管理软件，胜任文档的存储、编辑、检查、利用等工作的专业房产档案管理队伍，是新时期房产档案事业持续发展的迫切需要和重要保证。因此，必须花大力气抓好档案队伍建设，切实提高管理人员的综合素质。

3.3 抓好档案信息化建设，提高档案调阅速度。

房产档案管理信息化是先进科学技术手段、科学管理方法与传统的档案管理方式的有机结合，是新形势下房地产业发展的必然趋势。因此，要运用现代信息处理技术手段，开发房产档案信息资源，提高档案资源的开发能力和利用效率。一是要提高对房产档案管理信息化建设的认识。二是要完善房产档案信息归集、检索系统。在工作中，要将房产档案信息系统与房产交易系统有机地结合，将房产交易过程中产生的房屋产权信息自动归入房产档案信息系统，形成文本信息，充分利用计算机强大的检索功能，编制各种检索工具，形成计算机检索和手工检索互补的档案信息检索体系，实现万能检索，从而提供高效、便捷的查询服务。三是要建立准确的房地产档案数据分析系统。通过数据分析系统对房地产市场的现状和发展趋势做出准确的判断，以便相关职能部门及时运用相关调控手段，使房产需求保持基本平衡，结构基本合理，达到科学决策，回避风险的目的。

总之，房地产档案是城市建设和管理的基础，是确认房地产权的重要依据，也是丰富的档案信息源。房地产档案管理是一个信息量大、变动关系复杂，事务性很强的行政管理工作。只要我们坚持提高标准，严要求，明析工作程序，按照规范操作，分清责任，层层落实、严格把关，充分发挥档案工作人员的积极作用，就能造就一支政治素质高、责任心强、熟悉业务、知识面广的档案工作队伍，是房产档案在房产事业中，适应新的经济发展需要，发挥越来越大的作用，为国家的经济建设做出更大的贡献。

参考文献：

[1]陈晓明，吴伟新。形势下高校房地产档案管理刍议《华东交通大学学报》2007，24卷，6期

[2]阴宏哲，栾学莉。房地产档案管理特性探析《黑龙江档案》2010,2期

[3]解琳英，赵迪秋，王建林。房地产档案管理的目标:规范化、制度化、现代化《中国房地产》2008, 7期