商业地产发展报告范文

导语：如何才能写好一篇商业地产发展报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

为积极响应国家政策，落实国务院的指导精神，服务中药品种抓住机遇、做大做强，世界中联中药上市后再评价专业委员会邀请国家卫生计生委、CFDA（包括国家不良反应监测中心）、国家中医药管理局、国家人力资源和社会保障部等有关部委领导及循证医学、药物流行病学、药物经济学、药学、药理学、生物统计学、政策研究等领域知名专家召开“国家‘基药’和‘医保’政策解析暨上市后再评价促进中药产业发展高峰论坛”，解析相关政策，探讨应对策略。

本次会议拟定于2016年4月9-10日在北京中国科技会堂召开，我们诚挚地邀请您前来参会并与到会的专家学者交流讨论，会议有关事宜如下：

一、组织机构

主办单位：世界中医药学会联合会中药上市后再评价专业委员会

中国中医科学院中医临床基础医学研究所

协办单位：北京博诺威医药科技发展有限公司

北京岐黄药品临床研究中心

北京国信泽鼎国际医药科技有限公司

二、会议主题

1.国家基本药物目录、医疗保险目录遴选及中药新药研发审评的相关政策要求解析；

2.CFDA中药注射剂评审，即中药注射剂七个指导原则解析；

3.中药注射剂、中药配方颗粒和其他剂型的临床研究设计及疗效评价、案例分享；

4.中药上市后再评价技术规范的团体标准及安全性研究报告的撰写规范研讨；

5.中西药联合应用的效应机制及临床合理用药研讨；

6.成立世界中联中药上市后再评价专业委员会药物经济学专家委员会；

7.讨论世界中联中药上市后再评价专业委员会第二届理事会换届事宜（2017年）。

三、会议时间、地点

会议时间：2016年4月9-10日

报到时间：4月8日下午14：00-22：00

会议地点：中国科技会堂

北京市海淀区复兴路3号，Tel：（010）68518822

四、注册说明

报名方法：电脑或手机登录网上报名；或者发送回执至csptcm@vip.163.corn。

会议费1200元/人，学生800元/人，包含会议费、资料费、学分证、会议餐费，不含交通与食宿费。

付款方式：汇款，不接受现场付款。

开户名称：世界中医药学会联合会

账号：110060971018002604480

开户银行：交通银行北京育惠东路支行

注：请在汇款附言或备注中填写“721+汇款人姓名+4月会”

五、联系方式

联系人：孙帅玲

手机：17888807169

邮箱：

地址：北京市东城区东直门内南小街16号中国中医科学院大白楼425室

篇2

中国房协商业地产专业委员会是由建设部、民政部正式批准的国内房地产行业唯一非盈利性专业社团组织。商业地产专业委员会旨在为商业地产各方搭建信息交流的桥梁，通过整合商业地产的高端资源给运作商业地产的房地产企业提供有效信息，为企业家提供联络、培训和交流的机会。

国内最强实力地产商鼎力参与

伴随商业地产各方面条件的不断完善，使得各种资金对商业地产的关注度逐步提升，商业地产正面临崭新的格局与发展。然而，目前我国商业地产项目中商业定位与市场冲突、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等问题比比皆是。

因此，市场迫切需要一个深度服务于商业地产的专业机构来规范市场以解除各参与方的后顾之忧。正是在这样的行业大背景下，商业地产专业委员会成立了。由知名房地产企业、商业规划设计院、商业顾问公司、研究机构和专业媒体组成的首批发起单位在10月23日集中亮相，各成员单位代表就委员会的工作原则、工作任务以及组织机构设置、工作条例等议题进行了集中讨论。

委员会成员通过了商业地产专业委员会的组织机构和整体框架，并确立了以不盈利的模式来具体操作。会员大会是商业地产专业委员会的最高权力机构，设有委员会和常务委员会，秘书处为常务委员会领导下的常设办事机构。

目前，秘书处下设四个部门，各部门各司其职，负责委员会的正常运转。

具体包括：综合事务部，负责委员会日常事务管理协调，与主管部门和兄弟协会的联络接洽；会员服务部，面向会员的全面服务部门，负责委员会与会员间的信息及诉求沟通：研究发展部，负责行业发展研究，编制行业年度报告、权威期刊及相关书籍；公关推广部，新闻、媒体维护、内刊和会员通讯及委员会的宣传和形象塑造。

委员会发起人之一的合生创展董事局副主席赵海表示，商业地产专业委员会工作条例的明确，能更好地为商业地产各方提供完善的价值服务。未来，商业地产专业委员会将遵循资源整合利益共赢的法则，构建商业地产链上下游的交流渠道，为商业和地产界打造一个横向整合的优质平台。

开拓商业地产市场、搭建行业与政府、海外投资机构之间信息交流的桥梁、促进行业与金融机构、商家的对接和整合是商业地产专业委员会追求的目标。在此基础之上，委员会在行业培训、信息咨询、国际交流等方面制定出一系列务实的工作内容，来帮助商业地产各方解决不同的实际问题。

“由于商业地产包含写字楼、商场、酒店等多种业态，使得开发商在运作商业地产时需要对各种专业资源的整合。商业地产专业委员会在内容设定上能为开发商提供一个对接行业内各种资源的平台，让开发商能从中获得真正启发。”国华置业董事长房超说道。

商业地产应与住宅开发相区别

商业地产是近年来迅速发展的一个新兴行业分支，它高度依赖于商业发展而不同于单纯的房地产行业，其涵盖领域非常广阔。然而，目前国内地产开发商普遍不熟悉商业运营模式，直接套用住宅开发模式来运作商业项目的现象已屡见不鲜。

“由于商业地产是持有型的经营性物业，给城市带来的不仅是经济回报更重要的是社会回报。因此，商业地产在房地产领域需要和住宅市场严格区分开来，有关部门在制定产业和金融等政策时应该区别对待商业地产和住宅市场。”楼市传媒董事长蔡鸿岩指出。

事实上，当下很多研究机构并没有意识到这一点。而且不仅是研究机构，有些国家主管部门的领导也并没有清晰地理解商业地产与住宅市场的区别。一位在房地产主管部门任职多年的官员坦言，他对商业地产知之甚少，对商业地产的概念始终没有搞清楚。

因此，商业地产专业委员会的成立将加速国内商业与商业地产、国内商业地产与国际商业地产的全面接轨，帮助商业地产各方人士认清商业地产固有的特质。在引入国际先进商业经营模式的基础上，加强我国商业与商业地产的统一标准化管理，提高商业地产业态的发展水平及相关企业的经营管理能力。

“与海外成熟商业地产相比，中国商业地产的发展还需要借鉴其成功的商业运营经验。商业地产专业委员会的成立应加大国内地产商与海外商业地产各方的交流，将海外商业精英整合在一起，对国内商业地产开发提供可行意见。”中坤集团总裁焦青认为。

目前，资金缺位对于商业地产而言是一大难题。大资金和长线资金的缺乏令中国的商业地产一直处于租售的两难困境，长期和稳定的金融体系建立更是迫在眉睫。“商业地产真正价值的释放需要靠金融创新。目前中国商业地产的资金更多的是来自于银行，信托、基金和债券等证券化长期融资工具并未被开发商所采用，合法化的资金体系并未真正建立。”凯德置地亚太地区总经理毛大庆说道。

篇3

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

篇4

前三季度，公司营业收入已达到73亿元，较中报期末数增长58.7%，较去年同期增长124.38%，主要系公司的天津津塔写字楼、重庆金融中心项目、重庆融城华府项目、北京金色漫香林项目、北京融华世家等项目的销售和结转所致。公司的净利润比去年同期增长254.48%，主要系营业收入增加以及津塔写字楼、金融街中心项目转入投资性房地产并采用公允价值计量所致。三季度末，公司的预收款项已达到128亿元，较去年同期增长42.97%，全年业绩锁定性高。

经营活动现金流有所改善，负债规模进一步缩小

年初至报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为-13.42亿元，上年同期为-60.25亿元。主要原因一是报告期内公司销售商品收到现金111.14亿元，较上年同期56.58亿元增加较多；二是报告期内公司工程款及土地款支出84亿元，较上年同期工程款及土地款支出109亿元减少较多，现金流情况有较大改善。公司剔除预收款项的资产负债率为46.7%，较中报期末的49.1%%下降了2.4个百分点，负债规模进一步缩小。

项目资源储备丰富，业绩增长明确

上半年，公司连续通过收购和招拍挂方式累计取得北京、天津近79.5万平米的项目储备，其中北京中信城项目位于北京市二环中心区，地理位优越。截止报告期末，公司在北京、天津、重庆、惠州拥有开发和自持类储备项目面积约920万平方米，其中商业储备项目约144万平方米，大多位于城市的核心区域，将受益于京津等城市核心商业区的发展进程，为公司未来实现持续的销售和租金收益提供保证。目前公司的预收款项已达到128亿元，预计全年实现100亿左右的营业收入为大概率事件，全年业绩增长明确。

篇5

关键词：中小商业地产；企业；融资

房地产行业是典型的资金密集型行业，从竞标土地到房产开发，甚至到后期营销，均需要大量资金作为支撑。因此商业地产企业的融资能力对企业的生存和发展至关重要。在“去库存、促消费”的背景下，逐渐形成了房地产市场二元分化的现象，即一线二线城市价量齐涨，而部分二线城市及三四线城市房价及成交量表现乏力。以百强房企为代表的大型商业地产企业所占市场份额继续增加，2015年百强企业销售额市场份额提升至36.7%，销售面积市场份额提升至23%，进一步蚕食中小商业地产企业生存空间。随着一线城市及热门二线城市土地价格不断上涨，因此融资能力对中小商业地产企业显得格外重要。

一、中小商业地产企业融资主要通过以下途径

1.银行开发贷款

银行的信贷资金是中小商业地产企业的主要资金来源。中小型商业地产企业绝大多数都是非上市公司，因此无法利用股权或是发行公司债券完成融资，而信贷资金的融资成本相对较低，因此成为中小型房企主要的资金来源。但是银行贷款受政策影响颇大，因此常常出现各家银行对地产企业惜贷的情况。

2.房地产信托资金

房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。信托公司发挥自身优势通过实施信托计划来筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取收益。近年来房地产信托发展迅速。根据中国信托业协会的数据统计，2015年4季度末，房地产信托余额为128772314.61万元，2016年1季度末，房地产信托余额为129392878.61万元，在房地产行业调整的情况下，房地产信托余额仍有小幅上涨。房地产信托具有融资灵活且资金到位较快的特点，近年来发展迅猛，但是根据监管要求，信托公司对房地产企业的资质有所谓“四三二”的要求，即开发商项目四证齐全，企业资本金达到30%，开发商二级以上资质，无形中提高了中小商业地产企业获得信托资金的门槛。

3.民间资本

对于中小商业地产企业来说，融资问题对比大型商业地产企业尤为突出，在主要融资渠道门槛提高后，民间资本作为一种替补融资手段得到中小商业地产企业的关注。它以审批简单，放款快迅速的特点积极参与到房地产融资当中，但是此类资金普通利率高、资金成本高、风险大，对于急需过桥资金的中小商业地产企业而言，民资借贷已经成为一种常见的融资手段。

4.银行其他贷款

此类贷款与地产开发贷款不同，通过地产商或其股东控制的其他经营实体进行融资，通常以商业地产项目土地进行抵押，以短期（一般是一年）流动资金贷款为主，需要满足经营主体成立至少1年以上，有一定的现金流。通常此类贷款贷出资金有限（银行会通过企业财报等信息进行一系列的测算，然后得出可贷资金），难以直接满足房地产开发需要，其次还款周期较短，对于需要通过及时售房回笼资金的商业地产企业而言，还款周期内资金压力较大。

二、中小商业地产企业融资现状分析

目前在房市回暖的情况下，中小型商业地产企业依旧很难拿到低成本的资金。原因有以下几点：

1.融资手段缺乏多样化

中小商业地产企业融资手段缺乏，低成本的融资几乎只有银行的房地产开发贷款，其他融资手段资金成本偏高，风险大，尤其是民间资本或者典当融资，资金成本均在20%以上，即使是信托资金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商业地产企业望而却步，而银行贷款受政策以及房市影响，使得中小企业难以拿到低成本的资金。

2.金融机构政策

在政策的刺激下，房市逐渐回暖，热点城市如上海、深圳、合肥等房市升温明显，原本就集中在热点城市的大型商业地产企业更加活跃，加之金融机构出于避险等因素，资金会倾向于央企、地方大型国企、上市公司等大型商业地产企业，而中小型商业地产企业的融资申请则很难获批。

3.房地产行业两级分化

在2015年，地产市场集进一步加剧。伴随房价的上涨，热点城市的土地价格水涨船高，大型商业地产企业凭借自身优势大量囤积土地，进一步挤压中小商业地产企业，迫使他们退出热点城市。而非热点城市房市平淡，甚至出现地产商降价走量回笼资金的情况。在房市平淡的情况下，以银行为代表的金融机构对商业地产企业的支持极为有限。

4.中小商业地产企资质管理水平不足

中小商业地产企业自身管理水平较低，一方面体现在项目管理粗放，造成资源浪费，产品设计不明确，加之缺乏客户分析，导致产品定位不准，营销困难。另一方面体现在注重短期利益，在房市火爆时激进拿地，导致企业财务成本偏高，房市一旦出现降温，便会出现企业现金流紧张的问题。其次企业资质偏低，中小商业地产企业的资质大多数仅仅达到行业准入的标准，而在申请银行贷款时，企业经营水平、资质都是重要的考虑因素，资质低、经营管理水平不足的商业地产企业难以获得银行贷款的青睐。

三、中小商业地产企业应对策略

1.加强自身经营，建立企业品牌

中小商业地产企业经营能力不足，自身存在许多问题是制约中小商业地产企业融资的主要问题。中小商业地产企业应完善公司治理结构，强化自身管理。在中小商业地产企业云集的三四线城市，虽然房市平淡，但是年轻一族的刚需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽视的促进房市的发展的力量。中小商业地产企业应立足本地市场需求，找准市场定位，着力打造出一些精品楼盘来提高在当地的品牌影响力，稳中求进，不可盲目扩张，一味求大求全。

2.政府制定相关政策及法规

政府在解决中小商业地产企业融资难得问题上应发挥重要作用。首先应建立健全中小商业地产企业融资的相关法律法规，健全的法律体系能够有效保护中小商业地产企业，促其积极健康的发展。加快建设服务于中小房企的服务公司，提供诸如担保、咨询等服务，严格规范有关服务公司行为，明确与地产企业间的责任和义务，为中小商业地产企业的发展提供针对性的服务。最后，制定针对性的帮扶政策，对于小而精的优秀商业地产企业重点扶持，给予一定的政策优惠，使之能够降低融资的难度。

3.金融机构产品创新

金融机构应加强产品创新，开发出针对中小商业地产企业融资需求的产品。根据房地产项目的特点，可以根据项目所处的不同阶段，设计出适合的还款周期及利率，在减小地产商资金压力的同时，增加金融机构的收入。其次金融机构应建立相关的客户评级体系，对收集的财务信息及非财务信息进行转化分析，得出评级指标及评级结果。在还款周期中，不断完善企业信用记录，完善银行客户评级体系。综上所述，中小商业地产企业对房市发展的作用不可忽视，解决中小商业地产融资难在于加强房地产金融市场建设，完善各项法律法规及风险预防机制，加强对中小商业地产企业的监管，促进其健康稳定的发展。

作者:井存峰 单位:西南财经大学经济学院

参考文献：

[1]李海燕.非上市中小房企融资现状及思考[J].管理观察,2014(32):58-60.

[2]2016中国房地产百强企业研究报告.

篇6

这只是住宅地产和商业地产近况的一个缩影。从2010年开始的“史上最猛烈的宏观调控”，让住宅市场降至冰点，商业地产成为了房地产企业的救命稻草和资金转移的大通道，猛涨的店面和写字楼租金让全国大大小小的房企不约而同地选择了加大力度开发商业地产。一些二线城市如长春，在建和计划施工的综合体项目达到了四十余个。但是，由于竞争激烈，一些耗资巨大的项目出现招商困难，并陆续推迟开业。

商业地产进入泡沫时代了吗？

繁荣背后的冷清

商业地产的供过于求不是新鲜事。早在2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海等一线城市的商业地产超过了需求量。随着经济的复苏，一线城市的商业地产特别是写字楼的空置率已经基本得到解决，今年4月，商业地产咨询机构世邦魏理仕报告称，北京的商业地产空置率将继续下降。

风险在向二、三线城市转移。那里是商业地产投资最为火热的地区，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。地方政府在进行新区建设时往往超前规划，要求兴建与当地消费水平不对等的大型商场、写字楼与星级酒店，大规模上马类似项目直接导致供给过剩风险。曾任职于万科商业管理公司的邝盛告诉记者，开发商经常不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要。有些开发商稀里糊涂地就拿了地，不知道消费人群是谁，也不知道能招来多少商家。

万达董事长王健林公开表示，对目前中国商业地产的前景感到担忧，因其并非在一个合理的速度下发展，而是住宅被调控了以后一拥而上。中坤集团董事长黄怒波也表达了相同的看法：“轻易进入商业房地产，是件很危险的事情。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值。商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，没有经营能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是炼狱

商业地产向来是埋没英雄的地方。

这是个看上去前景无限的行业。大背景是中国的城市发展飞速，200万人口以上的大城市数量激增，对商业地产的需求形成跳跃式增长。此外，与住宅不同，商业地产被政府认为是中国新型经济的载体，经济链条中的重要组成部分，没有任何政策调控的风险，更不存在限购。不过，那些冒失闯到商业地产里的新玩家或许会发现，在这里赚钱，比住宅地产更困难。

商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金更渴求。在信贷方面，商业地产的待遇远不如住宅，贷款额度最高五成，期限最多10年，而住宅分别为七成和30年。这表示商业地产的开发商必须有更高的资金自由比例，否则可能对公司运营造成致命冲击。首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商，“最重要的是资金”。

此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。邝盛向记者解释，住宅开发商习惯于短期投入，赚快钱，迅速回笼资金，“盖了卖、卖了走”，难以真正花心思运营一个项目。“商业地产里最著名的案例是上海的恒隆广场，从开始到结果花了10年时间，投资回报率百分之四十几，没有几个公司能比得了。但它前7年投资回报率是负的，现金流付银行利息都不够。想赚几个快钱就撤的公司根本做不了商业地产。”

商业地产的特殊性还在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。同时，地产商还要学会避免开发同质化，提前与需求市场对接，而不是边开发、边招商，甚至是先开发、后招商。

住宅开发商们，能否顺应商业的运行规律，以长远的眼光开发、运营商业项目？

以万科为例，邝盛透露，关于是否发展商业地产一度是万科内部王石和郁亮的分歧。2009年前，万科内部多次统一思想，将公司战略定位为专注于住宅地产。在公众场合，郁亮也多次强调，公司没有进军商业地产的计划。从2010年开始，由于面临住宅用地供应减少，公司的口风开始出现了改变。从1997年之后就没碰过商业地产的万科开始从社区商业入手布局。当年年底，深圳万科商业管理公司低调成立，对商业项目进行经营管理，此外还有营运、推广、物流等服务部门支持商业项目。2011年，万科公布了商业地产发展策略，并开始拿一些纯商业地块。公开资料显示，万科在商业地产的投入已经超过200亿元。

篇7

关键词：商业地产；数字化；创新转型

引言

新常态下国民经济运行平稳。2016年城镇居民全国社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入均稳定增长，但商业营业用房投资增速出现较大回落。自2010年政策导向使商业地产借势蓬勃发展起来，如今电子商务对传统零售业的冲击与商业地产粗放式扩张的后遗症日益凸显，众多商业地产经营者陷入开发经营困局，试图谋求转型与发展。《塑造消费行业———零售的未来》报告中描摹了2027年商业街的变革，“实体店将成为与产品互动、向专家咨询的地方，摆货、收银将全面自动化。店内购物将是一次丰富的、吸引人的专门体验。”为了重塑零售业的经济价值，重整商业地产开发经营方向，本文立足中国商业地产的现状分析，直面电子商务的冲击，试图探寻商业地产数字化创新转型之路。

一、中国商业地产发展的现状

（一）商业地产盲目扩张，供需不平衡

开发规模上，2001—2016年全国商业营业用房开发投资一直保持较高增速。自2010年政府调控，作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展[1]。区域分布上，东部的商业营业用房竣工面积历年来保持优势，但呈现逐年波动下降的趋势。可见，部分地区和城市由于定位失准、规划不足及市场有限等原因导致商业地产项目建成后招商困难和运营不善，存在严重的供需不平衡[2]，一定程度上制约了商业地产的竣工面积。

（二）传统零售业遇发展瓶颈，转型在即

据国家统计局的数据显示，自2011年起，社会消费品零售总额增速放缓，连续五年下滑；此外，2010年起商业地产的开发投资规模呈持续增长，一定程度上导致零售市场的增长乏力。究其原因，赵荣哲指出，一是电子商务的高速成长对传统零售模式造成了巨大冲击，二是房租、人工等成本上升幅度超过了其销售增幅[1]。透过现象看本质，传统零售业增长乏力除了外部环境的制约，本质上还是内部系统无法适应外部环境的需要，商业地产开发经营转型升级在即。

二、商业地产的经营之困

“互联网+”浪潮中，商业地产经营者要增强企业内部系统的适应性和抗风险性，谋求新的业务增长点，实现企业的发展转型。而企业内部的管理系统不是一个简单的系统，而是一个企业经营多年的管理理论与经验的一种具体化和逻辑化，也就是管理公司的行为[2]。当前商业地产运营内部系统的失效主要体现如下方面。

（一）经营理念固守陈规

大部分地产经营者固守多年运营管理经验，未与时俱进。虽然“客户关系管理”等新理念进入企业视野，但往往流于形式，未落到实处。商业地产相对电子商务最大的优势是实体购物体验，能否提供独一无二的服务，创造难忘的购物体验是实体购物场所生存的关键。因此，客户关系管理对商业地产经营者尤为重要。客户关系管理本质是一种商业策略，按照客户的分类情况有效组织企业资源，培养客户为中心的经营行为以及实施以客户为中心的业务流程，并以此为手段来提高企业赢利能力、利润及客户满意度[3]。考察一个商场是否将客户关系管理的理念上升到企业战略层面，内化为所有员工的价值观，外化为服务客户的行为方式，透过商场的业态组合与品牌构成可见一斑。大多经营者仍以盈利为首要目标，已无法适应竞合博弈的外部环境。客流动线设置可看出商场是否重视客户的体验，若一味追求客户在商场的逗留时间，进行扶梯的方向设置，让客户在迷宫般的商场中探寻出口，可能创造更高的销售额。但增加顾客的时间成本就意味着降低顾客价值，消费者一旦形成不舒适的购物体验，则会用脚投票，放弃这种低效率又高成本的购物方式。

（二）管理流程落后

信息网络技术的发展，传统的管理模式已不适应时代的发展，流程再造理论应时诞生。2015年，美国西雅图诞生全球知名线上零售公司亚马逊的第一家实体店AmazonBooks。在全球实体书店被电子商务取代的大背景下该公司的逆势发展，让我们对比反思实体商场的管理流程上的弊端。第一，信息技术匮乏。传统零售业仍沿用传统作坊式的工作流程。对比亚马逊实体书店依托公司CRM管理系统，挖掘客户数据信息，依据消费者的评分、销量及网络上受欢迎程度等综合评分竞相上架，实现书籍陈列智能化。依托数据库系统支持，分析客户购买需求与行为，设置“评分在4.5分以上的图书”标签，而实体商场的管理流程在利用大数据识别商机，贴近购买心理的展示进而增加消费黏性上仍很匮乏。第二，O2O流于形式。网络技术的冲击下的传统零售业也开始转型升级，注重同消费者的沟通方式，如利用微信公众号和APP等进行线上推广。但由于缺少线上线下互动的经验，仅增加信息的传播渠道，在信息爆炸式增长的当下，信息也往往石沉大海。而对比亚马逊实体书店成为其网站线下的延伸，使服务具象化，如指导消费者如何使用Kindle等硬件设备，增加了服务的可接触性，暴露出实体商场在O2O模式的应用上的欠缺。

三、商业地产数字化创新转型之路

大数据冲击下的共享经济与服务经济背景下，传统零售业需要与时俱进，创新商业模式，使商业地产的实体门店成为消费者体验的互动平台，重构企业的三大核心能力：“客户体验为中心”、“整合线上线下资源”、“数据挖掘为基石”。

（一）创新商业模式

2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O电子商务的核心是：在网上寻找消费者，再将他们带到实体店中，简称为O2O[3]消费者在线上下单，然后到实体店取货，再到线上发表评论，形成“线上-线下-线上”的闭环。可见，O2O改变了传统的购物模式，商业地产经营者需顺势创新商业模式。首先，搭建电子商务平台，依托CRM和ERP数字管理系统，使消费者的每次交易信息都记录到数据库，利用数据挖掘消费需求，使营销精准化与及时性，以此指导商场的业态组合、品牌构成、货架摆放、促销活动等具体经营活动。其次，通过跨界合作实现资源共享。实体零售企业同电子商务巨头合作，既可以共享电商平台的巨大客户资源，使商场的推广活动触及更广大的目标客户群，降低企业成本，又可将线上推广和线上体验相结合，使线上客户转化为实体店的客流量，创造财务收益。

（二）经营模式

转型商业地产以租赁形式为主导，商业地产建成后由资产持有者或管理者将其分散或整体出租。实现租赁仅是冰山一角，背后的资本运作、融资能力及投资期内的经营管理更为复杂。虽然租赁为主的经营模式符合经营者的利益最大化原则，但竞争格局的变化，据波特的竞争五力模型，信息的透明化导致上下游的利益相关者的议价能力逐步增强，消费者更加挑剔，对购物体验已形成更高的标准；另外，商户也因品牌影响力和稀缺性，以为商场贡献客流为筹码，在租金谈判上占优势。未来的商业地产应从租赁向自营模式过渡，以自营模式整合上下供应链，增加对供应方控制力的上的转型与创新。从长期来看，自营模式仍是商业地产走出困境的一项重要举措。

（三）优化业态组合

购物、餐饮、休闲和娱乐是四大核心业态，业态组合是商业项目根据自身的定位确定业态的种类，每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。业态组合要综合考虑每种业态的价值，一类是增加收益，贡献租金的业态的零售、餐饮业态。另外是贡献人流的休闲娱乐业态。当前一种以吸引消费者参与、互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将成为未来的发展趋势[4]。首先，应逐步提高贡献人流的体验式业态。其次，打造体验式情景。从规划设计上规划具有识别性的趣味活动空间，唤醒消费者的感性心理，增加逗留时间和购物频率。再次，通过进口国外大型知名娱乐品牌，以此为噱头，吸引猎奇求新的消费者来体验。

结论

商业地产含地产、商业和资本三大元素。地产开发是源头，决定项目的区位和规模，是商业运营的载体。政府政绩导向的商业用地的规划与供应模式下，商业地产的产能过剩及布局失衡是源头问题，故商业和资本两大要素是商业地产运营者关注的重点。其中，商业是内核，项目成败决定商业运营的成败；资本运营是目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，且以良性的资本运营为最终目的。因此，商业地产经营者要直面发展中的瓶颈，跳脱原有思维与经营惯性，即透过外部环境的变化重新审视企业经营逻辑，增强对外部市场及行业变革的理解，在创新商业模式、经营模式转型和优化业态组合上重构企业的内部系统，以数字化创新转型之路增强企业内部系统的适应性。

参考文献：

[1]赵荣哲，成立.中国商业地产发展的现状、问题与趋势[J].中国房地产，2014，（24）：25-30.

[2]乔文怡，赵国军.企业内部管理系统在企业管理中的应用[J].企业导报，2014，（10）：9-11.

篇8

1商业地产项目分类

商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

2商业用地的价值研判与发展定位

价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。

3．商业地产项目的营销策划

⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。

⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。

⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。

篇9

[关键词]城市轨道交通；溢价回收；联合开发

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061

1 引 言

随着经济的快速发展和人口的迅速增长，政府逐渐意识到城市轨道交通建设的重要性，并且不断地加大其投资，城市轨道交通建设取得了很大的进步，从而促进了我国经济的发展。但是，轨道交通建设是一项耗资巨大的工程，在建设阶段，它需要投入巨大的资金；在运营阶段，它的成本又偏高，所以，在中国国内各大城市的轨道交通公司存在着亏损经营和政府补贴的现象。如图1所示[1]-[3]。

从图1可以看出，一方面，城市轨道交通建设面临着严重的财务状况；另一方面，城市轨道交通建设又间接提高沿线房地产的价值，但是这些价值并没有得到合理的分配，它们被周围人群无偿享有却不用付出任何费用，这两方面存在着严重的失衡现象。

为了解决上述两者之间的不平衡，有必要通过某种形式即溢价回收把城市轨道交通建成后给沿线人群和企业带来的利益的一部分作为其建设费用与运营成本予以还原，以此减轻政府和轨道交通建设企业的负担，从而实现城市轨道交通可持续发展。

2 受益对象及溢价回收模式

城市轨道交通开发利益按照不同的分类标准可以有很多种分类，按与项目主要目标效益相关程度可以分为直接效益和间接效益，直接效益即与项目主要目标效益密切相关的效益，间接效益即与项目非主要目标效益相关的效益[4]。不同的效益形式对应着不同的受益对象，不同的受益对象又有不同的受益形式，但在中国这些受益群体得到的益处大部分没有得到回收，而在国外却得到回收，如图2所示。

图2 城市轨道交通开发利益分析

2.1 受益对象

从图2可以看出，城市轨道交通受益对象可以分为五类：轨道交通乘客、沿线商家、沿线业主、沿线房地产开发商和政府。

轨道交通乘客：众所周知，交通拥堵已经成为很多大中小城市的一大难题，很多人因为拥堵和等车而浪费了大量时间，而城市轨道交通具有快速、准时等优点，可以节约人们的出行时间和费用，与此同时，城市轨道交通在舒适度和安全性方面，也比公共汽车和私家车要高出很多。

沿线商家：轨道交通建成通车后会吸引大量的旅客，这些旅客可能成为沿线商家商品的潜在购买者，因此，沿线商家客流增多，营业额自然而然会上升。同时对于这些商家来讲，若商铺属于他们已经购买的，这些商铺也会因为地铁的建成而升值。

沿线业主：人们买房一般有两个目的，一是用来居住，二是用来投资，不管是出于何种原因，区位的选择对于购房者来说都是非常重要的，在地铁旁买房居住，可以使人们出行方便，同时房产会增值，若是为了投资，在地铁旁买房更是一个不错的选择。

沿线房地产开发商：一个好的区位对于房地产开发商也是至关重要的。城市轨道交通沿线的房地产开发商因为轨道交通的运行可以使其土地（未建房）和已建房升值，从而从中获得巨大的利润。

政府：政府获得效益主要来自两个方面，第一方面，通过对沿线受益群体征税可以使税收增加；第二方面，乘坐轨道交通可以减少噪声和空气污染，这也为政府增添了无形的效益。

2.2 溢价回收模式

城市轨道交通的建成给轨道交通乘客、沿线商家、沿线业主、沿线房地产开发商和政府带来许多益处，但是在中国这些益处大部分没有被回收，其中只有直接效益的受益对象轨道交通乘客的益处通过票价的形式予以回收，其他受益对象都在无偿享有。因此，我们应该借鉴国外的溢价回收模式对这些无偿享有者的益处进行回收。

国外的溢价回收模式主要有两种：第一种，以美国为代表的基于税收的溢价回收模式；第二种，以中国香港为代表的联合开发的溢价回收模式。

2.2.1 基于税收的溢价回收模式

对城市轨道交通开发基于税收的溢价回收模式有如下各种不同的实施方法：土地增值税、特别收益评估税、税收增额融资、分列税率制土地税和房产税等。下面对这些税收进行总结和介绍，如表1所示[5]-[8]。

2.2.2 联合开发的溢价回收模式

在香港，联合开发也叫“地铁+物业”的溢价回收模式，即首先选出地铁车站用地，这块土地需要有发展潜力。其次，向政府递交申请，取得开发地铁车站上部空间的权利；再次，寻找可以一起合作的地产开发商；最后，发展商和地铁公司一起分享出售物业所获得的利润[9]。

2.3 我国城市轨道交通溢价回收建议

溢价回收模式种类繁多，每一种模式都有其特定的社会背景和特定的回收对象，因此，我国在借鉴国外的溢价回收策略时不仅要结合其特定的背景，而且也要结合我国具体的国情。

基于税收的溢价回收模式在我国实施遇到的障碍是我国税收方面的法律体系不完善，我国关于城市轨道交通全国规范性文件只有1997年制定并且于2001年修订的《城市地下空间开发管理规定》、2004年制定《市政公用事业特许经营管理办法》和2005年制定《城市轨道交通运营管理办法》等[10]，这些文件基本上没有涉及溢价回收相关方面。近几年，我国也在不断完善这方面，2011年年初，上海和重庆成为我国房地产税征收试点城市。2014年全国两会的开幕，开征房地产税成为关注的焦点之一。通过部分城市房地产税的试行和房产税成为焦点问题，这些都会为我国将来其他税种的实行打下坚定的法律基础。不久的将来，我国在税收方面的法律体系会越来越完善。

联合开发的溢价回收模式目前在我国难以实施主要是因为土地的取得方式，我国相关法规规定，经营性用地只能通过“招拍挂”的方式获得土地，这样就使得轨道交通企业在拿地时很难拿到轨道交通站点沿线的土地，因为他们很难与实力雄厚的“地产大亨”相竞争。但值得关注的是，近年来也有一些城市在努力尝试突破“招拍挂”的土地出让方式，例如上海、深圳、南京、广东等，其别需要关注的是广东省，他们提出政府可以通过把土地作为资产以作价形式入股到地铁公司，这无疑是一大突破[11]。因此，虽然目前我国在实施联合开发方面还有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鉴上述一些城市的经验，灵活运用土地出让方式，从而实现城市轨道交通与沿线土地联合开发。

总之，笔者认为，在这些试点城市的带领下，其他的一些城市也会紧随其后，不断完善，不断突破，同时，我国在税收和土地方面的法律体系也会逐步完善，通过各方共同努力，在我国实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式将不再是难题。

3 城市轨道交通开发溢价度量方法研究

3.1 评估模型介绍

互换论建立在如下的基本假设上：在一个平原城市中，这个城市属于单核的没有地形特点，所有工作者通过交通系统到唯一的市中心上班，他们的效率相同，房屋类型也相同，同时住宅密度和地形特点等外界事物不需要考虑。当一个家庭在考虑居住区位时，他会选择总费用最低，即随着距离市中心越来越远而把逐渐增加的交通费用与逐渐下降的住宅费用之间进行“互换”，其数学表达式如下 [12]：

Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）

式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的单价； P（x）―距离市中心x处的住宅地价； K（x）―距离市中心x处的交通费；Z―其他商品的数量； G―家庭住房面积。

若求地铁对周边商业地产的溢价程度需对互换理论进行修改，在总利润一定时，商业地产开发商会在这种互换关系会追求总投资最低，其数学表达式为[13]：

I=V（x）×S+Mp+R（2）

式中：I―商业地产项目的总投资；R―其他的投资；V（x）―距离消费者聚集区中心x的商业楼地价：S―商业地产项目面积；M―扩大市场占有份额投资的期初现值。

根据市场平衡条件，即商业地产开发商追求总投资最低，建立地铁对周边商业地产增值简单预测模型，推导过程略，地产增值的数学模型关系式[13]：

ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）

式中：ΔV―商业地产楼地价的增值；α和β为相关系数，β>1；Q―被研究城市商业项目的平均年客流量；f―城市消费者平均每年的购物出行的频率；Δt―地铁建设前后的购物出行时间差；W―该城市小时人均工资；ΔF―地铁票价差；S―商业地产项目的平均面积；i―还原率；n―商业地产项目经营年限。

3.2 参数的选取

文章以昆明市地铁2号线周边商业地产为研究对象，来度量地铁对周边商业地产的溢价程度。

3.2.1 参数α、β的选取

通过对一线城市譬如北京、上海、广州等地铁沿线商业地产项目消费者交通成本节省额与投资年值差额关系的取样和统计，并考虑到他们与昆明在人均收入水平和经济发展等方面的差异，故确定α为0.01，在误差不大的情况下，β取值为1[14]。

3.2.2 参数S、Q、i的选取

①城市商业项目的平均面积很难获得，故选取昆明市地铁2号线沿线几个具有代表性的商场，取其平均值作为S的取值。昆明王府井百货建筑面积34000平方米米；同德广场建筑面积90000平方米；滨江―俊发广场48000平方米；欣都龙城56660平方米；金鹰国际购物中心113700平方米；双龙商场建筑面积75000平方米；昆明西山万达广场100000平方米，昆明走廊总建筑面积为22061平方米，柏联百盛总建筑面积50000平方米，S取值为65491平方米。②商业项目的平均日客流量参考。昆明王府井百货20072人/天，除去商场盘点结算的日子，每年按360日计算，平均年客流量为7225920人/年（以上数据通过百度文库商业地产报告、百度百科、商场官网获得）。③对于商业房地产收益还原率i的取值需要经过三步，第一，调查统计各大型商业物业及商业路线的商业用房年收益水平和平均价格。第二，利用逐渐趋近迭代法求i。第三，建立灰色模型预测商业地产收银还原率，由于i的求取较复杂，故本文参照西安市收益还原率和昆明市商业地产分析报告[12]，粗估i为10%[15]。

3.2.3 参数f、w、n、ΔF、Δt的选取

①根据昆明市居民平均出行购物的频率设居民平均出行的频率为每周一次，所以消费者平均每年的购物出行的频率f为52.14次/年。②根据云南省人力资源和社会保障厅关于公布2013年度全省在岗职工月平均工资、企业退休人员月平均基本养老金和2014年度企业职工基本养老保险个人账户利息计算办法的通知（云人社发〔2014〕77号），可知2013年度全省在岗职工年平均工资为44188元，月平均工资为3682元，按每月21.75天，每天8小时进行计算，取21.16元/天。③假设商业房地产从开发到经济寿命结束的时间n为70年。④昆明公交出行速度市区取15km/h，郊区取25km/h（实地测量），昆明地铁2号线平均时速约为34km/h（咨询地铁客服人员获得）。消费者的出行距离通过百度地图获得，则ΔF和Δt的值如表2所示。

3.3 数据分析与结果

以上确定了各个参数的取值，把这些取值代入式（3）进行试算，计算结果如表3所示。

将昆明市地铁2号线周边商业地产增值数据输入统计软件，如图3所示。

依据上述表和图可以看出昆明市地铁2号线周边的商业地产随着距离市中心越来越远所受的影响也越来越大，升值潜力也逐渐增大。

同时，这个结论在现实生活中有一定的理论指导意义，它证明地铁的确会给沿线商业地产带来增值，为将来实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式提供了理论指导。

4 结 论

城市轨道交通开发会产生巨大的收益，但这些收益大部分没有被回收而被沿线的人群无偿占有，与此同时，城市轨道交通建设面临着严重的财务状况，这两者之间出现失衡，因此，我们应借鉴国外的经验并结合我国的具体国情，逐步实施基于税收的溢价回收模式和联合开发的溢价回收模式。

在互换理论修改的基础上，以昆明市地铁2号线周边的商业地产为实例，进行城市轨道交通开发溢价度量，结果表明地铁2号线会给周边的商业地产带来增值，这种增值随着距离市中心越来越远，增值越来越大。

参考文献：

[1]北京世纪未来投资咨询有限公司.城市轨道交通行业风险分析报告[R].北京：国家发展改革委中国经济导报社，2009.

[2]郝志彪.城市轨道交通对房地产价值影响研究――以广州市地铁三号线为例[D].广州：华南理工大学，2013.

[3]何剑华.用hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应[D].北京：清华大学，2004.

[4]李志.城市轨道交通的综合效益评价[D].成都：西南交通大学，2006.

[5]刘魏巍.城市轨道交通开发投融资革新模式――溢价回收的理论与实践[M].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[6]马祖琦.公共投资的溢价回收模式及其分配机制[J].城市问题，2011（3）：2-9.

[7]郑捷奋，刘洪玉.城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].铁道运输与经济，2003，25（10）：14-16.

[8]樊慧霞.房地产税溢价回收功能对地方政府的激励效应分析[J].经济论谈，2010（8）：21-22.

[9]蔡蔚，叶霞飞.轨道交通与城市物业的一体化建设[J].上海铁道大学学报，2000（10）：81-85.

[10]赖轶峰.论地铁和沿线物业捆绑开发中土地取得法律问题[D].北京：北京大学，2008.

[11]马德隆.城市轨道交通：融资来源力求多元，注重土地溢价回收[N].中国经济导报，2015-01-29.

[12]张泓铭.住宅经济学[M].上海：上海财经大学出版社，1998∶170.

[13]王彦亭.西安地铁建设对商业房地产的影响研究[D].西安：西安建筑科技大学，2009.

篇10

一、商业地产去库存的相关问题

1.有效供应不足

在城镇化浪潮中，新的城市中心不断增加，商业开发快速向城市边缘外扩。目前我国平均每个省会城市有四五个新区，每个地级市有1个新区，据有关资料，这些新区面积已经够满足34亿人居住。新城如雨后春笋般冒出，购物中心的规模也一直迅速扩大。然而由于竞争激烈，关店潮却成为一线城市的典型现象。总的来说，2015年我国零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时代。

实际上，大家所说的商业地产产能过剩只是量上的数据，但是是否匹配需求则是不一样的标准。目前国内最主要的问题是商业地产供需的不对称，有效供应不足，一方面造成了供应空置，另一方面品牌也难选到合适的位置。

2. 传统商业模式面临巨大挑战

互联网消费时代，不论是Shopping Mall、超市，还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式，都面临全面挑战。事实上，商业新形势下，过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目，除了开发商的自持物业，还有面向投资者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿，但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局，甚至被诟病为“做一条死一条”。

3.降价促销与去库存

作为房地产库存的拥有者，其实房企才是去库存行动的主导者。国家早已鼓励房企降价销售，而绝大数房企仍持观望态度，持价待沽，甚至伺机提价，只希冀政府的去库存政策能给其销售带来便利，助其解困。如果房企的这种做法不改变，估计去库存的道路仍然漫长。

很多人认为最有效的方法就是降价倾销，尽快回笼资金。但是，从目前去库存的情况看，商业地产单纯靠降价倾销的方式收效甚微，特别是在一些三四线城市，大量房产依然无人问津，有行无市。

二、去库存的措施探讨

1.实行供给侧改革

商业地产的供给侧和需求侧就像站在独木舟两端的一对好朋友，如果彼此都充分考虑到对方的存在，友谊的小船永远不会说翻就翻！“供需错位”一直是目前中国房地产行业发展的痛点所在。一方面，过剩产能已成为制约中国经济转型的一大包袱；另一方面，众多新兴市场机会尚未得到有效满足，亟需“创造新产业，培育新供给”，以矫正错配现状。

在商业地产领域的开发企业要不断优化结构与业态组合，主动适应市场需求变化。建立“大平台”精准把握市场需求，开拓市场空间。同时要加速地产与金融的融合，围绕开发链推动金融服务升级。

2.“以租代售”去库存

共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为商业地产去库存提供了另一种路径。

2015年11月22日，国务院《关于加快发展生活业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件。

投房研究院关于长租公寓的报告显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域；而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。

3.大数据去库存

2015年，电商进一步冲击实体商业，加速实体商业必须通过改革产业突围，新的突围方式不约而同地走向硬件提升、品牌升级和创新型业态。为了防止企业孤注一掷地去开发，造成新的盲目创新，应该尝试用大数据的方式分析，筛选客户，获得上帝的视角解决去库存的压力。

大数据通过地理围栏进行项目目标客户锁定，对假定客户进行结构化分析，对围栏客户进行聚类分析，以划定价值观分类，再通过消费行为数据研究锁定不同价值观消费者的消费场所习惯，已确定竞争对手或细分市场机会。接下来，线下商业数据缝合对应行为数据，用于判断客户消费与商家匹配度。最后还可以跨城市、跨区域多维度对比，判断未来客户消费趋势。

4.“体验式”商业能否成救命稻草

相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心，体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。