商业地产发展前景范文

导语：如何才能写好一篇商业地产发展前景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

摘要：互联网络的日新月异，电子商务的蓬勃兴起，房地产企业采用电子商务模式进行网络营销是必然趋势，剖析了电子商务在房地产行业发展的必然性、运用情况、影响、发展前景。

关键词：电子商务；房地产；运用

中图分类号：F49文献标识码：A文章编号：16723198（2013）16015001

1房地产电子商务发展势不可挡

房地产电子商务即电子商务的运作理念和先进技术在房地产业中的运用。

在当今的社会背景下，网络技术的种种优势和带来的诸多便利已经深入到老百姓的日常生活。上网了解实事、网上购物已是现代人生活中不可缺少的一部分，尤其是电子商务所具有的效率便捷、信息透明等优点得到现代人的青睐。因此，网络手段和行业的深度结合一定是未来商业发展的一个趋势。

房产能不能进行网上交易？不少人都在顾虑。因为房地产商品是非标准化的产品，并且交易金额巨大，交易流程复杂，现有的技术手段在实景呈现、支付安全等方面不够完善而使购房者决策困难，但办法总比困难多，上述问题完全可以通过技术手段的改善和相应规范的制度和操作体系得以解决。事实证明，房产电商势不可当。

2房地产电子商务的具体运用

2.1EJU国内首个综合型专业房地产电子商务频道

2011年的4月23日，易居中国和SOHO中国一起在网上进行了第一次的房产拍卖，被誉为“中国网上房产第一拍”，开启了房产电商的大门，2011年8月易居中国正式上线。目前，易居中国运用庞大的全国性资源体系，已经在全国十多个主要城市建立了电商网络平台。吸纳的活跃用户达到每周30万人以上，吸引十多万注册经纪人在其平台上加盟开店，所售房源覆盖海内外两百多个城市。EJU房产电商频道分为“竞卖区”和“专卖区”：“竞卖区”是为零散房产产品提供的网上交易专区。“专卖区”是为特推项目设计搭建的专业电平台，运用3D视频、虚拟实景、在线支付等技术真正实现了“看房”、“选房”和“买房”三大功能的网络化，房产电商这一新生事物在业界取得了广泛支持，交出了令人满意的答卷。

EJU的成功，使得房产交易平台如雨后春笋般不断涌出。

2.2电子商务在房产巨头——恒大集团的运用情况

电子商务发展的新形势下，恒大地产依然站在时代的前沿，通过易居购房网线上线下的紧密结合，使电子商务成为了一种新的模式。全国100多个城市，200多个项目，无论是开盘的还是正在运营的项目全部都参与了恒大联动网盟，借助易居购房网平台，将实现在26个城市“网上卖房”。恒大与易居购房网紧密结合使电子商务成为房产销售新模式。

2.3万科集团引领房产营销新潮流

（1）在建材采购这一重要环节上，万科各地产公司早从2000年12月份起都将通过电子商务网站住宅联盟（）进行。今后万科各地产公司每年总计约5亿元的建材采购项目大部分（至少90%）将在上进行招标，从经过审核的投标会员中选择最佳的供应商进行合作。网上招投标采购在万科得到完美的诠释。

（2）在房产销售方面万科更是在网络市场大展拳脚，在新浪房产电商EJU率先推出“万科V购”华南在线购房中心，将覆盖华南地区14个城市10亿元房源通过线上购房独享优惠的方式鼓励购房者线上达成交易。

万科的深圳招商果岭项目号称“深圳第一房产电商”，2011年9月17日果岭电商平台正式启动。网上卖500套房源的噱头将项目知名度大大提升，网友可以在网站完成看房、选房、买房过程。

深圳万科与淘宝合作房产网上团购，仅仅耗时3个小时，53套面积75㎡左右，总价值超过3500万的房源就被一抢而空。

作为中国目前最大住宅供应商、高市场敏感度和市场捕捉力的万科，目前正通过全球著名猎头公司招聘电商总监，将迅速组建一支电商运营团队。

3电子商务给房地产行业打开了绿色通道

随着电子商务在许多行业的成功应用，众多房地产企业对“触网”投入更多的关注目光。

3.1电子商务给房地产开发商带来的便利

（1）能及时通过国家管理部门官方网站准确地了解产业政策、人口政策、经济政策、税收政策及各类优惠政策，为企业做出正确的战略决策提供了重要依据。

（2）能通过电子商务平台帮助项目蓄客，获取潜在客户个人信息，以全面了解房地产需求动态，指引线下营销。

（3）通过网络的多媒体优势向客户全方位的展现项目的风貌，特色。

（4）能通过强大的网络推广渠道，在最短时间内形成爆炸式的推广效果，直接促进房产产品品牌的提升与项目的售卖，提高企业的社会形象力和知名度。

（5）能通过网络采购平台大幅度降低建材采购成本提高采购质量和效率，有效的降低了由于信息不对称而造成的危机。

3.2电子商务给房地产中介商带来的便利

（1）能实现跨区域房源信息共享，销售空间更大。

（2）能直接与开发商、投资业主、客户进行信息沟通，更好地发挥房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。

（3）能通过网络申请办理房产交易登记备案、办理房产证书等，成交效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

3.3电子商务给购房者带来的便利

（1）能通过网络平台，了解到大量房地产信息，卖房、购房、租房的效率得到大幅提高。

（2）网络平台使得房产信息透明化，从而更好地发挥消费者的监督作用，大大减少了一房多卖等欺诈现象。

4房地产电子商务发展前景

发展至今，以万科、保利、招商、华润、绿城、金地、富力、碧桂园、SOHO中国等为代表的国内多家房产开发商纷纷进军房地产电子商务交易。随着主流开发商的推动，易居购房网、淘宝房产、搜房狂拍团、搜狐焦点房产先后推出，房产电商在全国范围内得以迅速铺开，传统的房产业务“触网”成为越来越多开发商的创新之路。

不断创新、用创新性产品和服务满足客户，将是未来房地产企业的最佳商业模式，电子商务为房地产行业推波助澜。

参考文献

[1]胡桓，吴翔华.中小型房地产经纪机构电子商务平台架构[J].基建优化，2004，（04）.

篇2

[摘 要] 虽然我国在近年来不断频繁出台房地产宏观调控政策，但其重点约束调控对象均为住宅地产，相对来讲，商业地产则受到影响较小，所以当前各大房地产企业均纷纷转变业务方向，希望走商业地产发展路线。但实际上，商业地产与住宅地产区别较大、所涉及部门范围较广且开发体系相当复杂，经营管理难度更大。文章以我国商业地产为背景，基于商业地产融资这一点来展开话题，探讨其融资模式的主要特点和所面临问题，并最终思考解决问题的应对对策。

[关键词] 商业地产；融资；问题；REITs；应对对策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10 000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。

1 商业地产融资特征及主要模式

1.1 商业地产的融资特征

商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。

整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。

1.2 商业地产的主要融资模式

我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ]。

2 商业地产融资所面临的现实问题

我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。

2.1 融资渠道过分单一

就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。

2.2 融资及运营方式相互抵触

我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。

2.3 缺乏针对性融资模式

商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。

综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多， 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此， 应该基于问题找到解决对策， 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ]。

3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考

3.1 关于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，REITs是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。

在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种REITs股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商业地产融资问题解决对策

基于REITs的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。

3.2.1 宏观政策层面

首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，REITs的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照REITs模式进行征税，房地产企业可能就无法得到REITs在国际上8%～9%的通常收益率，因为REITs中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，REITs扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发REITs在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对REITs来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。

其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产REITs融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了REITs在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SPC（Statistical Process Control，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合REITs内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。

3.2.2 微观模式层面

在组织结构选择方面，房地产企业应该基于REITs体系特征来构建信托型REITs结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型REITs来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。

在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于REITs组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。

在内部管理模式方面，REITs投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。

对于我国而言，基于REITs的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。

在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型REITs为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3 ]。

4 总 结

综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入REITs模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。

主要参考文献

[1]陈文玲.促进中国商业地产的健康发展[J].商业研究，2008（9）：5-7.

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调控为商业地产带来发展契机

在住宅调控日益冷峻的2010年，商业地产领域正呈现全面复苏的势头。盘点全年商业地产，细分市场全面的关注度超越住宅，不外乎两大支撑因素。一是大环境下的产业结构调整，为商业地产带来新的发展契机；二是资金和开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜，以往开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产，原因在于商业地产从长期来看有丰厚回报，但短期内很难套现。而今，很多开发商发现商业地产受政策调控，市场波动的风险更小，正成为开发企业在当今融资环境下的优质资产。

在楼市调控背景下，不仅购房者开始对住宅市场观望，即使是开发商对市场的预期也更加谨慎，不敢贸然将所有的资金压在住宅市场上。事实上，一些开发商已经开始持有一定比例的商业地产。商业地产虽然占用资金较多，回收期较长，现阶段利润不如居住类房地产，但毕竟商业地产本身也可以获得稳定收益（包括商业地产自身的增值和租金收益）；另外，商业地产属优质抵押物，通过抵押还可获得融资，进而获取运营收益。投资商业地产还可以作为开发商资金运作的一种缓冲方式，如果住宅市场发展前景继续看好，尚可重新选择――减持手中的商业地产，继续进入住宅市场；如果住宅市场回归理性，价格下降，利润空间小，则可以长期持有商业地产，获取稳定收益。

“限价令”与二次调控的双重导向，让开发商们在住宅市场中的高额利润顿时缩水，这也让更多的开发商将视线转向暂时不受政策影响的商业地产；而先前一直以商业地产为主导的开发企业此时都在努力强化品牌以争取更多的市场份额。以某市紫薇国际广场为例，从2010年年初“国十条”实施至“限价令”再到二次调控，商铺一直处于热销状态。从这一点就能很充分地说明，在调控政策的影响下，住宅市场虽然复杂而又平淡，但商业地产却是真正迎来了发展契机。

核心价值是投资关键

无论走到哪个城市，我们都能发现，在最重要的地段或最显要的位置，要么是豪华的星级酒店、写字楼，要么是繁荣的商业街、购物中心等，反正都是商业地产，这些项目既代表着这个城市的形象和窗口，也承载着这座城市的活力和荣耀。对于住宅，地段影响的只是日后升值的潜力，而商业地产的投资，地段更是重中之重。对于商业地产，地段影响的不止是日后升值，对当下的租金、客源都有着重大的影响，甚至于对一个城市的地产起到风向标作用，政府动用行政资源手段十分卖力促其火爆。

对于投资者而言，在成熟的中央商务圈投资商铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，也就是所谓的“大树底下好乘凉”。我们在强调地段论的同时，并未推崇其唯一论。一直以来，受各开发商及传统住宅投资影响，地产投资最重要的考量因素就是地段，尤其许多中小投资者对于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是价格再低，也不会吸引到他们投资的眼球。

地段论虽然有助于企业长期稳定的发展，但同时也可能因固守地段论而失去许多机会。在城市化高速发展的阶段，多中心发展趋势明显，市中心地段可开发用地日渐稀少，因此应该对地段论有一个重新的认识。拿商铺来说，现在越来越多所谓的好地段商铺成为“投资毒药”。有不少开发商，无论在哪都敢说自己的项目地段好，如今，“地段”似乎已经被“雾”化，甚至“神”化了。

在全国市级以上城市里，近几年都推出了这个广场、那个中心，等等，有的是新城扩建确立商业中心，有的是老城改造重点建设的城市形象，还有的是商企直接投资打造包装出的旺铺。其中尤以老城区改造最引人眼球，投资价值及潜力把老城区的人脉等社会商业资源延续下来了，这也是各地目前重点打造的新城市中心和高档商业中心，这也是前文中“重新认识地段论”的原因所在，要用长远的眼光看问题，拥有多年的商业地产运营理念、专业的市场探知见解与科学的管理模式，其成功的运营经验和雄厚的经济实力也为所经营项目能够成功运营打下了坚实的基础。

投资商铺也需谨慎出手

目前全国各地楼市所处的观望行情中，在住宅投资受限的背景下，一些人手里面有一些闲钱就跟风的买了商铺，其实很多人压根儿就不懂商业。商铺的投资需要很强的专业知识性，对投资者的要求很高，并不是如同住宅只要有钱就可以进来，商铺投资涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投资住宅至少还能出租出去，但是投资商铺，万一租不出去就会被套牢，砸在了手里。对于开发商来讲，商铺门市房只要能将一楼卖出，建设资金就基本回笼了，而对投资者来说，风险是全额承担，自我消化的。有位退休人员将手中50多万元积蓄全部投入商铺，买下28平方门面，由于地理位置问题，三年没有形成人气，结果房子没有租出手，自己也无法经营，房子暂时没有多大升值空间，转手也一时没人接手。但是，前几年的房价暴涨，确实让一些人投资商铺跟涨赚了点钱，这是一时之利，不是人人适用的投资之策。在金融政策、物价水平尚不平稳阶段，作为投资人应三思。

篇4

昆明城市商圈雏形初成

在2002年以前，昆明的商业大部分存在于市中心，如南屏街、小西门等传统商圈。在今天，随着城中村的改造、呈贡新区的设立、新机场的运营、轻轨的陆续开通，大昆明建设不断加快，昆明的商业发展有了更多的可能。昆明中心区、北市区、南市区、西市区、东市区、呈贡区商业都在迅速发展，并以商业综合体为圆心向辐射，聚合周边人群，形成区域商圈。昆明正在向多中心发展。

目前昆明商业地产格局已经初步形成：一环中心区除原有的南屏街、小西门商圈外，由汇都国际、七彩俊园、南亚之门领军的白塔路商圈正在升级，同时东方首座、恒隆广场等具备国际视野的商业体将陆续问世；北市区形成了以北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场为代表的北京路沿线和以和谐世纪为核心的银河大道沿线两大主轴的商业区域；南市区形成以南亚风情第壹城为核心的滇池路商业区，广福路、日新路沿线的红星国际、润城、万达广场为代表的金产区商业以及围绕彩云路沿线形成了世纪城、新亚洲体育城、新螺蛳湾为核心的商业区；西市区形成了以假日城市、经典双城、马街摩尔城和西山新城为代表的商业区域；东市区也在新机场的搬迁后，价值得到释放迎来“起飞”，围绕东北沙河的万科白沙润园、七彩云南花之城、银海地产以及车行天下国际汽车城等项目，空港经济圈辐射范围内的御景新城、中信星耀水乡、长水航城等项目，在提升东市区人居价值的同时，将或多或少的带动片区商业发展；而呈贡新区也成为了昆明最具潜力的商业发展区域，初步形成了以东盟森林、上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城为代表的新兴商业体。

未来昆明商业地产有更多的可能

根据《滇中城市群规划（2009—2030）》的要求，到2030年昆明、玉溪、曲靖、楚雄组成的滇中城市群将成为带动全省发展的核心增长极，同时成为区域性国际枢纽、中国西部新兴特色产业基地、竞争力较强的门户城市群、中国面向西南开放重要桥头堡的区域中心。在有关昆明的远景规划中，昆明主城区将承载800万人口，成为全国屈指可数的超大型城市。

未来，对于全省唯一的特大型城市昆明来说，这个单核中心城市聚集了大量的消费能力。桥头堡建设、滇中一体化、泛亚市场，昆明未来的发展前景正吸引着国内外知名企业的关注。而他们的进驻，将给昆明的商业地产发展带来巨大商机。

总体而言，目前，昆明商业地产的发展状况仍旧在比较初级的阶段。尽管有万达、红星美凯龙、云南城投、俊发地产、诺仕达集团、同德集团等品牌房企进行商业地产项目开发，尽管有沃尔玛、家乐福、王府井、万达影城、保利院线、希尔顿、温德姆等目不暇接的商业品牌进入昆明，尽管目前昆明商业开发体量空前，但是仍未改观初级阶段的现状，因为，很多项目都还在建设中。

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调控本质上不会影响商业地产

2011年，商业营业用房施工面积同比增加26.14%，办公楼施工面积同比增加31.39%；商业营业用房投资额同比增加31.64%，办公楼投资额同比增加40.79%。数据表明，2011年，商业地产正在成为地产商的新“宠儿”。DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏在接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，实际上商业地产井喷的趋势早已显现，去年的大调控其实是在警醒，住宅地产的日子不是一成不变的好过，商业地产反而更稳定。

张家鹏认为，商业地产和住宅地产本身是两个行当。住宅地产属于房地产市场，商业地产重商，而非地产。“中国的房地产市场完全是一个政策市场，有调控，住宅市场必然会波动。而商业的用家是零售商，零售商的顾客是人民，只要经济没有大的波动，商业地产的需求就不会有问题。”

尽管调控对商业地产的影响不是本质的，但不得不承认，调控后住宅地产受到影响的同时也刺激了商业地产的发展。张家鹏称，商业和住宅是一个互补的类别，调控后市场表现出来的现象是有商业地产的相对“好过”。

相比住宅地产投资一定程度即可预售的节奏性较强的特点，商业地产对资金的要求相对更加严格。“中国的商业地产本身需要大量的资金去投入，住宅可能投资到一定程度即可回收，但商业地产建成甚至开业之后可能还会亏损。二者在资金回收周期方面差距很大。”张家鹏指出，由于商业地产绝大部分是不卖的，要靠租金慢慢回收投资。而最开始签约的租金不会很高，加上还要推广等，这便会带来巨大的资金压力。

各种因素的助推，商业地产曾一度出现遍地开花的现象。然而，随着时间的推移，调控深度地持续加上整个大环境下地产行业面临的资金问题，“受宠”的商业地产是否也面临着同样的资金困局？张家鹏认为，要对冲住宅地产这种节奏性的风险，甚至调控性的风险，商业地产是好的选择。“商业地产不存在资金链断裂问题。这些年通过对行业的沉淀，很多人明白商业地产对资金的要求其实很高，所以要想分割商业地产这块肥肉之前，他们必定已做好了足够的功课。至于银行对商业地产的放贷情况很早就谨慎了，这不会让一些开发商产生太大的侥幸。”

尽管商业地产对资金的依赖程度很大，加上可控风险的相应措施有待完善。张家鹏还是很看好商业地产的发展前景。他认为，随着中国城市化进程的加快，“池子”里的水越来越多，空间越来越大，商业辐射的人群自然会随之扩大。

张家鹏称，从资产升值的评估价值体系上来看，开发商几年前卖掉商户一次性回笼资金未必就比持有赚的多。换到住宅地产上来看，“割韭菜”式地割完一茬等着下一茬，其中拿地等环节的整个过程跟商业不动升值是差不多的。

交合趋势渐强

近日有消息显示，万达院线去年票房收入达到17.85亿元或成院线第一股，业内称万达院线捆绑了其商业地产共同发展的运营模式，成为其持续高增长的关键所在。这一业绩在张家鹏看来是可以预见的，“万达讲究的是快，做商业地产也不例外，而快的核心就是要有拿地的势能。”

他认为，这个势能就是无论走到哪儿，用声誉来赢取政府等各方的信任。“目前，换做任何一个其他地产商到一个地方运作这么大的项目，如果没有特别的支撑，不会做的这么快。”要建立这个势能，张家鹏指出，重点就是要保证高质量的开业，同时要迅速掌握商户资源。其次，在影院竞争日益激烈的状况下，选择一个优质的位置很重要，而万达总会优先选择万达广场，这样万达广场数量的多少便造就了万达院线的数量。

类似万达这种深入发展商业地产并且努力达成商业线上控制资源越来越多的战略发展目标的做法，无论国内还是国外都有不少成功案例。“未来会呈现的趋势是零售商往商业地产走，而商业地产也会往零售商游离，这种无论是出于何种考虑的做法都将促使交合趋势的加强。”张家鹏表示，这种举动完全可以理解为行业做深的表现。

“城镇化+服务”助力商业地产

戴德梁行曾相关资料称，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务将是两大助推剂。针对这一说法，张家鹏分析，城镇化是推动商业地产发展的一个很大动因。原因是城市扩容会带来很多分中心，比如现在看到的望京和亚运村都比较成熟，下一轮将是旧宫、上地等，而这些城市以前都是单核城市，即一个中心，人们拥在一起后慢慢裂变成线状。

他把商圈的形成形象地比作北京糖葫芦，并且认为未来要解决效率的问题，必然会继续扩容甚至出现卫星城，这样随着分中心的成熟，会加速商业的发展。而一个分中心的形成取决于三种物业匹配发展，一是住宅，就是提供居住功能。二是写字楼，提供就业机会进而形成产业，不然就会像通州的白领一样，白天来，晚上回。第三就是商业。有了就业机会，人们能在一定区域完成生活循环的时候，商业才能顺势发展。三个环节在分中心形成过程中缺一不可。

对于开发商来说，张家鹏拿香港九龙仓为例分析，原本一块人烟荒芜很不被人看好的仓储用地，开发商抓住了节点和时机，现在地价升值的已经无法估计了。在这个快速发展的过程中往往也是机会最多的时候，因此他称，“商业投资的永远都是时间，只是买长买短的问题。”

另一方面，随着物质的丰富和知识水平的提高，人们对服务的需求和细分越来越强，服务细分的结果就是带来巨大的产业机会。拿服装来说，不但从年龄、款式，就是场景上现在都有了很大的区分。

他表示，由于不同阶段和家庭构成对服务带来的细分，这样细分下来的每个方面都会带动很大的产业发展，最终推动商业地产的发展。但是这个服务不是覆盖很大面的，而是服务某个区域，这种由于强大的服务功能支撑，就会形成社区，而社区等区域的形成又会支持商业的发展。

同时，在这个消费者换代的时间点上，现在的人一直乐观的生存状态，加上知识、信息等的通畅以及网络时代的加速都加剧了他们的消费欲望。这样，商业地产便会形成良好的契机和基础。

内外兼修　做足功课

原来专门从事住宅开发的企业，由于受到调控等多种因素加剧的影响，利润逐渐减少，因而不少开发商开始转战商业地产。张家鹏给出的建议是，一要转变观念。很多地产商原来都是做住宅出身，而住宅市场前几年发展势头很好，那个时候除了政府是地产商的甲方外，其他都可认为是乙方。但商业是一个反向市场，相比住宅的卖方市场，商业地产的买方市场要求开发商必须要放低身段，积极转变自己的心态来应对可能出现的问题。

二是要充分了解零售商的要求。营销的本质是要了解客户的需求，商业地产的客户就是零售商。现在很多开发商按照自己的想象在房子建好后再去招商的做法是不可取的。一些不错的地段，像王府井都会出现空置，应该看到的是产品本身或者器皿是否能容下这些零售商。

三是要算好帐。商业地产对资金占有的周期较长，有可能开业三年后才能盈利或者更长。因此对项目的精细考察和做好预期很重要。

最后就是找对人。张家鹏称，商业地产本身发展的时间短，存下来的有经验的较少。很多原来做百货的转成商业地产，这样就把原来一个类别上升到一个大的综合类别里，而所谓的管理强度绝不是量的叠加，这些曾经在百货发展的得心应手的人到了商业地产或许会犯单向经验的错误。另外，他强调商业本身是一个地域性很强的事物，国外的经验也并不能横向移植过来，需要通过谨慎检验来判断到底是不是合适。

永远不要赌那个“点”

本已扑朔迷离的房地产市场在各种预测声中变得更加隐晦，普通购房者也随时关注地产动向，做好了随时准备抄底的准备。针对这一现象，张家鹏表态，买房要看到底是什么目的，如果是刚需，就根据自己各方面的情况买，永远不要想会不会赌到“点”上。投资的话，投出去的钱永远是自己可承担的范围。

他对当前房地产市场的看法是，从长远看，地产行业刚刚起步不久，但是它却有很多存在的理由。对经济的拉动方面来说，一个国家富裕以后，人工工资会涨，而现在却一直压着，势必会产生一些社会问题。任何一个国家都是从制造业慢慢转向服务的高端，这样的发展来看，不可能再回到原来单纯通过出口拉动经济的始点上了。

其次，就是内需方面。他认为不会在几年之内把大家的消费翻几番。当下出口萎缩，内需不会很大地拉动经济，从三驾马车来看，只有投资了，而投资的方向大多集中在房地产行业。这就是为什么这几年我国基础设施异常发展的原因，这起到的也是拉动作用。只是这个拉动不属于社会性拉动，是在政府系统里的循环并没有流入到社会中。它跟民营企业的投资或者资金流动带来的效益是完全不同的，房地产行业是民营的，从这个角度来说，长时间内房地产行业是不可能被限制的。

再者，房地产行业的成熟效应很明显，它的拉动力极强。去年的大调控，这么短时间内，房地产行业的波动已经带来了建材等相关联产业的震荡。房地产行业对经济的重要性自然不言而喻，但眼下的“刹车”又再次说明了任何资产带来的经济问题都是最难恢复的，这种刚性的动作会给人们信心带来最大的打击，因为房产是人类最依赖的物质的存在。

篇6

1.商办物业概述

物业一词是在二十世纪八十年代由香港引入沿海和内地，并逐渐传播开来的，其主要含义是指产业、房地产、地产、资产、财产等，现在已经形成了一个完整的概念。现在的物业是指已经建成并开始投入使用的房屋以及与之配套的各种场地、设施、设备等。物业有大小之分，小到一个单元住宅就可以说是一个物业，大到一座大厦也可以被称为物业。而对于同一个建筑物，理所当然的可以按照不同所属分为不同物业，比如说厂房仓库、酒店、工业园区、别墅、住宅小区、商业大厦、办公楼宇等等多种[1]。

所谓商办物业，顾名思义，就是指与住宅区的居住物业相对的，具有商业性质的物业产业，比如说一些写字楼和商铺等用于商业的物业产业，就是所谓的商办物业。近十年来，我国商办物业的发展前景产生了一些新的改变。2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”，其中对限购令有一个明确规定，即从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申请表》，如果虚构信息想要骗购住房，一旦查实，将不予办理房产证，这是国家首次“限购令”的出台。在限购令的影响下，我国的楼市普通的住宅出现一种低迷的态势，在此情况下，商办物业却呈现出一种一反常态的逆转走热态势。

商办物业之所以越来越受到青睐，是因为商办物业的价值越来越受到重视。根据相关的统计数据显示，北京一些高档公寓的租金回报率仅仅为1%或者2%，回报率非常之低，但是商铺和写字楼的租金回报率却可以达到4%或者是5%，其租金回报率远远大于租金的回报率，并且这种现象越来越严重，商办物业的价值以前远远被低估[2]。

2.商办物业投资的三大趋势

2.1进行合理的资产配置

所为进行合理的资产配置，就是改变以传统的“炒房”的商办物业发展模式，转而以合理的资产配置促进商办物业的健康长远发展。

不动产投资就是指投资那些价值较高而难以移动的土地、建筑物等。我国的不动产投资主要经历了三个主要阶段，第一个阶段就是不动产投资的“全民炒房时代”，这一时期主要是指2005年到2009年之间，在这一时期，几乎全中国人民都陷入了一种疯狂的买房阶段，当然，全民炒房时代不仅仅是指全民买房的疯狂，而是他们买了卖，卖了买，从这种买房卖房之间，通过兜售，来赚取高额的利润差价，从中疯狂的获利；但是，在2009年，中国的房地产业所谓全民炒房时代结束，因为随着经济的转型和政府调控措施的持续出台，全民炒房盈利惨淡，不得不凄惨的结束，随之而来的就是2010年到2011年的“商业地产的黄金时代”，

这两年，中国的商业地产进入了黄金发展时期，比如说在2011年的1月份到11月份，住宅的开发投资增长仅为11.9%，但是商业营业用房的开发投资增长却为27.3%，这就明显的说明了问题；第三个时期是指不动产的投资证券化成为新的发展趋势，这里所说的不动产投资证券化，一是指投资信托、资金等证券化产品。投资信托，就是指金通信托投资机构用自有资金以及组织的资金进行投资；而资金证券化就是指，以特定的资产组合或者资金流动为支持，从而发行一种可以交易证券的融资形式。二是指“资产精装修”的商业类不动产。所谓资产精装修，就是指在收某一大厦底商后，对其进行整体改造，并统一招租，在运营一段时间后，再进行销售。比如说，博瑞大厦底商如今已统一定位，包装为“高和萃”，它将形成一个东三环区域围绕的、周边拥有密集写字楼这样一种定位的，一个新的商业街区。而这种模式，就被形象的比喻为“资产精装修”。

在很长一段时期，房地产的销售发展都存在一定弊端，这种弊端是指销售人员在销售房地产时，往往只是对购买的客户推荐商办物业，却没有推销与其相关的资产配置，更多的只是注重于对产品本身的一种销售，却忽视了销售人员与购买客户之间的交流与信任。他们之间的交易仅限于产品，是一种产品驱动式营销，但是这并不符合商办物业未来的发展方向，因为未来势必是主要包括销售人员与客户之间彼此信任的因素在里面的，甚至会主要升级为“信任+产品的双驱动模式”。从客户角度而言，他们改变了以往将全部投资用来炒房的疯狂模式，改为分散投资，这就是资产配置的概念，用于更好地获得更多的利益[3]。

2.2理性投资理财

以前的商办物业投资比较注重的是安全性的投资，即不太注重盈利和获益，而只是注重投资的稳定性，这在我国最具代表性的SOHO中国企业可见一斑。SOHO中国前身是北京红石实业有限责任公司，它成立于1995年，由潘石屹和他的妻子张欣联手创立，是一家为注重生活品味的人群提供时尚生活方式以及创新生活空间的房地产开发公司。它主要以上海和北京等城市为中心来开发高档商业地产。作为北京最大的房地产开发商，SOHO中国有一批稳定的客户群，他们是陕北、山西、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主，他们不追求高额投资回报，只追求资产稳定，这是以前主要的发展趋势，但是却并不符合未来发展大势。

在煤炭市场每况日下的情况之下，理财型资本也越来越被人所重视，这种投资额度相对较小，但回报率甚高，是未来发展的正宗。

2.3将资产从增量转化为存量

以前的商办物业注重的是对物业数量的收藏储存，但是，随着我国房地产业的逐渐饱和，很难再获得可利用的土地。比如说，在北京，几乎不可能在四环以内买到新的土地，这就给商办物业的发展带来困境。

如何解决这一问题，上海市政府提出了新的解决措施，就是翻新改造已经存在的写字楼，将其变成条件更加优越、品质更加有保证的企业，用以吸引更多的质量更高的企业入驻，这样就可以通过租客的升级开提升地方政府的税收收入。这在土地开发越来越紧张的环境下是一种应该大力推广的方式和理念[4]。

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关键词：商业地产全面预算管理

1商业地产全面预算管理的概念与意义

1.1商业地产全面预算管理的概念

预算是一种系统的方法，商业地产全面预算是利用预算对商业地产企业内部各部门单位的财务、实物及人力等资源进行有效的分配、控制、考核、组织和协调企业的生产经营活动，最终保证企业的经营和分配合理化符合企业战略发展目标要求。

1.2商业地产全面预算管理的意义

企业可以通过预算来预测生产、成本和现金收支，监控企业各目标实施的进展情况，反映企业未来的财务状况和经营成果，有助于控制支出，预测现金流量；商业地产企业的利润，进而协调企业的战略管理和价值增长。

2商业地产全面预算管理的现状及不足

2.1对全面预算管理的认识不全面

随着国内市场经济的持续发展，人们的生活水平和消费能力有了显著提升，同时也带动了房地产业的迅猛发展。然而，近年来，政府对商业地产开发企业的宏观政策不断收紧，我国房地产企业的整体利润增长开始减弱，房地产开发企业的生存和发展前景暗淡，情况不容乐观。但我国一些商业地产企业过于注重眼前利益，缺乏价值管理和系统管理的整体观念，忽视了全面预算管理的全过程和全面预算管理的重要作用。还有一些商业地产企业工作太随意没有端正工作态度，企业内部不够重视，表面上实施全面预算管理，实质上是用年度计划充当全面预算管理，缺少规划性和预测性，形式化严重，对全面预算管理认识很片面。

2.2相关人员缺乏认知度

目前，我国大多数商业地产开发企业都意识到全面预算管理的重要性，开始在企业经营中实施全面预算管理。然而，由于相关人员的认识不足，我国商业地产开发企业大多数仍处于传统的预算管理和编制模式，对全面预算管理缺乏真正有效的认知，多是将该事项归为一项财务工作，实际工作中没有权威部门协调统筹预算，只是将预算作为前期的计划，认为预算只是财务部门的工作职责，其他部门实际并未参与到预算管理编制之中，导致编制内容不完整，效果不佳。另外，财务部门仅凭财务知识也很难独自完成，容易造成数据不完全、编制马虎，全面预算管理工作推进受阻，全面预算编制目的无法达成。

2.3企业全面预算管理制度不健全

目前，我国商业地产开发企业的全面预算管理尚不健全，约束性较差，一般情况下，实行全面预算管理的顺序是由财务、预算等部门编制的预算首先由管理者审核，然后将具体的预算目标和计划送交各部门，然后逐个下达，把这个作为部门的工作计划和目标并贯彻执行。然而预算管理在实践中并没有顺利实施，在具体的过程中，管理者和职能部门之间没有明确和完善的沟通，员工没有办法把预算落实到实际工作中，预算和企业管理间缺少关联性和整体的规划，企业也没有重视对预算编制的考核，全面预算管理制度没有得到有效执行，导致很多预算管理基本是形同虚设，容易给商业地产企业产生经营风险。探其本质，一个很显著的原因是部分企业尚不具备完整的全面预算管理体系，缺乏整体的计划性，整个体系实际处于十分松散的状态。

3房地产企业实施全面预算的有效措施

3.1企业经营目标为标准

商业地产开发企业在预算编制中，应在企业的预算编制中掌握好企业未来的发展战略，根据企业的整体规划和经营目标，结合自身的经营情况，充分考虑企业内外的经营形势和国家经济政策等方面的当前走向，分别围绕销售额、利润和成本等因素设定具体的财务指标，解决企业会面临的“内忧外患”等问题。同时，企业发展的长期和短期的战略目标应被作为全面预算管理的指导，紧密结合着战略规划，落实工作任务及目标，制定全面预算管理的方案及指标体系。此外，企业在预算编制中，应对预算目标分解明细，逐级下达，严格执行预算计划。企业应单独预测和评估各部门的数据，在预算执行过程中，预算的实际偏差要及时不断的调整和纠正，最终实现预算目标的合理性。

3.2相关人员树立新理念

如果国内的商业房地产开发企业想要实施全面预算，加强预算管理，保证企业整体目标的达成，那么企业的相关人员应该要优先树立起全面预算管理的新概念。企业里的每个人、企业领导和员工都是参与者，都应该增强对全面预算管理重要性的认识。特别是管理层，商业地产企业必须在每年编制预算前认真对公司员工进行全面预算管理培训，中高层必须参加。为了在企业内部建立全面预算管理的概念，可以成立一个“全面预算管理小组”，负责人和组长分别是企业管理者和部门经理，全体员工都为小组成员。充分参与，充分发挥群众的力量，达成各部门及企业的目标，目标确立后要严格遵照执行，不能随意调整。

3.3健全全面预算管理体系

制度是一个企业持续健康向上发展的重要保障，因此，商业地产开发企业应从制度层面对其加以完善，根据预算管理中存在的问题和风险因素，确定全面预算管理的整体目标，将预算管理分权与分责。根据企业的管理模式、发展特点、经济环境的不同建立特有的全面预算管理制度，特别是预算使用途径中的费用报销等部分要明确，彻底提高企业的预算管理能力，保障全面预算管理的顺利实施。此外，在系统的实际实施中，必须因时因地的根据企业的发展和变化进行修改与完善。任何制度的建立都要求监督部门发挥其作用，以避免制度制定过程中出现问题，使企业能够快速发现经营风险，及时止损。企业可以设置权威部门对预算进行统筹协调，如运营保障部，该部门可以作为全面预算管理组织体系的核心，部门要有专业人员对所需的预算数据进行分析汇总，组织协调各部门制订预算目标，针对各指标的变化影响结合实际情况提出调整预算指标的建议，同时有权监督纠正预算执行过程中存在的问题，使管理层能够及时发现问题做好预防措施，未雨绸缪。设立奖惩机制，以预算为标准，根据公司发展的实际情况，严格奖惩和分配，不断完善事后评价，对各部门执行结果进行考评，奖罚分明。

3.4合理规划编制时间

企业的全面预算编制时间要注意准确性和实效性，根据战略目标，提前做好全面预算编制时间的规划。企业通常会在下半年对整年的预算进行编制，而当年的预算数据对下一年的预测有很重要的参考作用，所以企业可以将下一年的预算编制同期进行，坚持“合理性、准确性、及时性”的三个原则，对预期目标进行合理规划。提前下达第二年的预期目标，使企业来年根据目标预算执行时能分析好各项目的执行情况，发现问题并及时纠正。

4结语

综上所述，随着国家经济水平的持续增强，房地产企业在短暂的低迷期后依然会迎来再一次的增长，而在这场改革发展的浪潮之中，众多商业地产企业若想扎稳脚跟，提高自己的核心竞争力，在竞争中分到更大的“蛋糕”，就一定要重视全面预算管理工作，认真实施好成本项目的集中管理，使全面预算管理符合企业的战略发展目标，这需要所有企业部门和员工的共同参与，这样才能制定完善的全面预算管理制度，充分考虑企业内外部风险因素，更好地为企业的经营节约成本，规避经营风险，也才能够整合企业的资源，最大限度地发挥全面预算管理的作用，形成一套符合企业自身特点的管理方法，既能为社会创造更多价值，又能获得更多经济效益，有助于企业健康可持续的发展。

参考文献

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一、房地产资产证券化提速的背景

近年来，伴随我国经济社会发展，房地产业取得了较快发展，存量规模不断扩大，有大量适宜做资产证券化的优质资产。特别是住房公积金贷款证券化与个人住房抵押贷款证券化是目前监管机构重点推进项，同时又与化解房地产库存相关，今后会得到较快发展。在这一宏观政策背景下，房地产资产证券化将进入发展快车道。

从行业发展角度来看，房地产行业由于投资金额大、投资周期长、市场流动性差等特点，一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，此外，商业银行对房地产的信贷政策收紧，更加剧了房地产企业的融资压力。作为市场化的融资工具，房地产投资信托基金通过收购物业或合作经营的模式，能够盘活存量资产、加快资金周转速度、减轻房企重型资产压力，促进房地产行业长期、稳定发展。

从房地产企业转型发展的需要来看，房地产企业通常具有重资产和高杠杆的特点，房地产证券化的实现有助于房地产企业优化资产负债结构，降低融资成本，提高净资产收益率。房地产企业以资产融资可以有效克服银行贷款的局限性，开辟新的公开、健康、透明、高效的融资渠道，建立除银行、股票、债券市场融资外，信托、基金和REITs共同发展的多元化格局，最大化提高房地产发展价值。

从成熟的国外经验看，在美国，房地产融资渠道更加多样化，商业贷款仅占美国商业地产融资总额的不到五成，REITs和商业地产抵押贷款市场等融资手段同样齐头并重。而在中国，房地产企业融资渠道较为单一，商业贷款占融资渠道的70%左右。资产证券化是金融市场发展到一定阶段的必然产物。有利于促进货币市场、信贷市场、债券市场、股票市场等市场的协调发展，有利于提高金融市场配置资源的效率。这对于建立多层次的房地产资本市场具有重要意义。资产证券化能更好地满足房地产企业的融资需求，代表了房地产融资创新的方向，是我国经济发展到较高阶段的必然趋势。

由于我国房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差且容易带来较大的风险，导致目前较大的“去库存”压力。房地产资产证券化有助于提高资金周转速度。利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，能大大增强资产的流动性，改善企业现金流。

二、房地产资产证券化发展状况

据相关数据显示，截至目前，证监会监管的资产证券化产品（ABS）总发行量约为3124亿元，银监会监管的ABS总发行量约为8376亿元。但超万亿的发行总量中，房地产相关的资产证券化产品发行量却颇为有限。其中，个人住房抵押贷款和公积金贷款证券化产品发行总量仅为548亿元，而银监会监管的部分以524亿元占据绝对优势。

目前，房地产证券化大致有几种形式：一是标准REITs，以国内酒店、写字楼为基准资产，如开元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是准REITs，与私募REITs非常接近，以中信启航和中信华夏云商为代表；三是其他形式实现的资产证券化，涉及租金收入、物业管理费、停车场收入、酒店收入、门票收入等多种经营性现金流的资产证券化。

受金融环境尚不健全等因素的影响，我国房地产投资信托的发展相对迟缓，主要是在香港证券市场挂牌的REITs （见表1）。直到今年，鹏华前海万科REITs的面世，才意味着国内第一只真正意义上的公募房地产投资信托基金的出炉。实际上，在10多年前，国内就有不少专家提出要发展房地产信托投资基金（REITs），实现房地产资产证券化。最初，建设银行、越秀房产信托基金均有所尝试，但都属于最初关注度高但很快又出现发展停滞的情况。2013年，国内首只酒店地产REITs基金开元产业信托才实现在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。

直到2014年9月30日，央行与银监会共同《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2015年年初，住房和城乡建设部的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。

2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，已正式完成注册，其发行规模为30亿元，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣，投资者也可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。

另外，2015年6月份万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，投资门槛为1000元，期限为7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有1000元，而发行规模数十亿元计，这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅，也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步，对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为，三年内，REITs产品将实现在A股上市。

在房地产严重过剩，以销售带动运营的商业模式难以复制的情况下，上述房地产企业所进行的金融创新是有益的尝试。据了解，万达等知名房地产开发企业，都在等待着房地产投资信托基金的全面放开，等待着国内市场REITs市场的成熟，以期通过资产证券化将重资产打包上市。

篇9

乔润令，国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心副主任

城镇化已经成为下一个阶段我们国家经济发展的重要领域，但我认为城镇化并不是新问题。我们前十年、前三十年一直都在推进，如果继续走老路，城镇化不一定能够成为我们的最大红利，还有可能产生风险。如果延续以往的路子，由快速城镇化所导致的高房价、农民工不公平等问题引发的社会矛盾就会进一步涌现。由于缺乏透明造成的金融风险也会带来，由于建筑能耗高所造成的环境污染、土地污染、河流水源污染问题也会有风险。由于城市扩张模式占用大量的耕地，我们的粮食也有风险。如果继续走老路，风险非常大。二战以来的经验表明，除了日本、韩国以及中国台湾等成功进行了城镇化并实现了现代化之外，在很多的国家和地区，城镇化虽然很高，农民也大量进城，不仅没有促进经济发展，反而陷入了中等收入的陷阱。

所以说，我们的城镇化一定是新型的。这新型是指不能走老路，一定要转型升级。根据我的理解，城镇化应该有4个重点：第一，新型城镇化一定是一个体制变革的过程，比如户籍制度、土地制度等改革；第二，新型城镇化是一个改变过去人口向大城市、特大城市过度积聚的现象，是重点发展中小城市和小城镇的过程；第三，新型城镇化是一个转变城市发展方式的过程，由过去的粗放发展、污染发展向绿色、低碳、智慧的方向发展；第四，也是最重要的，城镇化一定是一个包容式、分享的过程，农民工、农村富余劳动力进城是城镇化的重中之重。

在新型城镇化的背景下，房地产业存在哪些机遇？

接二连三产业综合体 和二产接着又和三产连着，不仅仅是生产业，还包括小型的科技公司、创意集团、文化产业、旅游公司等，这在中国具有非常广阔的发展前景。过去中国被称为“世界工厂”，主要处于产业链的中间，就是搞生产。产业链前端的高附加值部分，从设计和策划开始，全部是在国外。现在要搞中国版的产业升级城市，就是将这个产业作全面发展，需要做文化、创意、科技、培训以及人力资源的提升。这一块我们需要大力解决，首先需要闯出一种新的商业模式，我把它概括为接二连三，二产接着，连着三产。

健康产业、养老产业、绿色产业 这是未来的新型产业，也是国家重点支持的产业。以健康产业为例，健康地产在中国基本上没有。谁如果能解决了来自全国各地的人在京沪看病的问题，把商业地产开到某个地方，人们不再集中北京、上海看病，你这个产业不就做成了吗？麦肯锡咨询公司有一份研究报告显示，到2020年，我国医疗市场价值预计高达1万亿美元。我国的医疗市场是全世界增长最为强劲的市场，所以说健康地产、养老地产，发展前景广阔，需要房地产投入。

篇10

比尔・盖茨曾说过:21世纪是网络世纪。未来只有两种生意,一是互联网生意,二是不做生意。

当21世纪走过了第10个年头,2010年被称为“低碳元年”的时候,我们又蓦然发现:21世纪更是绿色世纪,未来也只能有两种生意,一是绿色生意,二是不做生意。

找到“惠而不贵”的绿金

节能减排与新能源自古就是人类的梦想。早在16世纪,英国王室就曾悬赏征求海水淡化的方法。然而自1954年美国建成第一个海水淡化场至今,淡化海水的成本一直高于自来水价格的不经济不合算的现实,使得这一梦想难以具有普遍价值。同样以太阳能为代表的光伏发电在我国取得突飞猛进的发展,但发电成本一直高于传统常规发电造成了这一新能源产业难以突破“高成本、难推广”的困局。我国的低碳经济虽然获得国家宏观政策层面的全面支持,发展前景广阔。但目前仍存在着投入成本高致使投资效益低的问题,“贵而不惠”成为制约节能减排与新能源快速发展的瓶颈。

由此可见只有找到“惠而不贵”的绿金,让绿色产业实现商业化、平民化,才能实现低碳商业模式的成功。

可喜的是,越来越多的中国企业找到了“既好又惠”的绿色商机,推动了中国低碳经济的良性发展。

日前,中国本土最大的照明品牌供应商、最大的节能灯制造商雷士照明在香港成功上市,集资净额13.73亿元,低碳节能概念照亮了雷士的国际化之路。雷士照明发行的7.28亿股,当中90%为国际配售,10%为公开发售,并有超额配股权15%。募集的资金当中4.9亿港元用于国内外的市场扩张,包括并购及其他策略性投资。雷士照明绿中淘金,既体现了国际资本市场对雷士照明发展前景的肯定,也折射出了国内照明市场的巨大潜力。

据统计,照明消耗了中国总发电量的13%,节能灯比普通白炽灯节省80%的能源,使用寿命更是白炽灯的4至6倍。如将现用白炽灯全部替换为节能灯,每年可节电600多亿度,接近于三峡电站现在全年的发电量。而如果更换雷士大力推广的半导体LED型节能灯,则可以节约6个三峡的年发电量,这既坚定了政府推行绿色照明的决心,也反映出雷士“绿色光源”无限的市场前景。

产业创造价值,雷士照明的成功在于找到了“既好又惠”的真正绿金。雷士一直致力于节能型产品的研发与生产,谋求科技创新及产业升级,主动向低碳模式转型,大力发展节能型照明产品研发生产,同时积极推动行业意识及消费者意识的转变,每年为全球提供超过4亿只节能照明产品,真正实现了以“绿色光源”为主导方向的战略发展目标。

同时,雷士照明,作为中国商业照明第一品牌,同样也是城市商业繁荣的分享者。

在中国经济快速发展的带动下,中国的城市化进程也在快速推进。而城市化进程必将推动房地产的快速发展,尤其是商业地产的发展。因为随着经济的发展,房地产市场的核心将由住宅地产向商业地产转变。因此,尽管目前中国的住宅地产市场跌宕起伏,但商业地产却在经济快速发展的带动下势头凶猛。2010年第一季度,世界商业房地产直接投资交易量达到630亿美元。预计年内商业房地产直接投资额的增幅将达到35%-45%。

以商业照明为主的雷士照明自然在城市商业繁荣、尤其是在商业地产的快速发展进程中高歌猛进。如今雷士的产品已覆盖到了商业、办公、工业、家居等各个不同的照明领域,拥有2200多家专卖店。在国内的业务保持强劲的增长后,雷士开始了从中国到世界的国际布局。其实,雷士的“绿色生产力”一直以来都是资本方青睐的对象,日本软银集团、美林、高盛都曾先后向雷士注资。此次雷士香港上市让世人再次看到了中国品牌的崛起,看到了低碳经济时代,中国绿色商业概念成为国际资本追捧的新对象。

一切生意都必然也必须与低碳发生关系

未来最具潜力的商业模式将与绿色经济密不可分,一切的生意只有与绿色低碳发生了关系,才能更好地生存发展。这绝非危言耸听。因为继农业革命、工业革命、信息革命之后,人类文明必然也必须进入绿色经济的时代。

笔者在参加湖南一家生物质电厂――理昂再生能源电力有限公司澧县生物质发电厂的并网发电仪式上,就曾感受到新能源时代来临的强烈信号。这种来源于间接或直接植物光合作用的能源,将整个生物质能产业与农业紧紧关联到了一起。作为“农业大国”的中国,即便是在城市化进程不断加快的今天,仍然是全球产出最大的农业国。不得不说,得天独厚的农业优势为中国大力开展生物质能产业建设提供了先机。

根据世界能源权威机构分析,世界已探明的主要矿物燃料储量和开采量不容世人乐观。石油剩余可采年限仅有41年;天然气剩余可采年限61.9年;煤炭剩余可采年限230年。传统能源的迅速减少以及严重的污染问题,已经危害到了全球的经济和环境。

而对于中国来说,低碳经济既是机会,更是挑战。GDP的增长关乎国计民生,可持续发展关乎长治久安与子孙后代。二者都无法偏废。

中国政府已对全世界宣布了控制温室气体排放的行动目标,计划到2020年单位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%―45%,与此同时,国务院常务会议还决定将碳量减排作为约束性指标,纳入国民经济和社会发展的中长期规划。这意味着,节能减排将以最高规格的政策形式出现,势必对中国的社会发展及经济运行造成全面和深远的影响。

然而,现实存在的困难远比预想中更为艰巨,至2020年的十年之内,中国是否有能力通过产业结构的调整实现资源节约型和环境友好型的工业布局?在以GDP增长为核心的宏观环境下,如何协调经济发展与碳量控制之间微妙且脆弱的平衡关系?而中国区域经济存在比较严重的不对等状况也对节能减排的具体开展提出了严峻的挑战。

面临人口和经济增长的双重压力,中国经济靠什么?

只能靠低碳经济,靠节能减排与可再生能源的大力开发和利用。让一切生意都与低碳绿色发生关系,已不仅是一个企业、一个国家的责任,更是关乎国家未来生存与发展的现实问题。

让品牌的每个因子都变绿

在绿色、低碳风行的今天,绿色战略、发展绿色经济成为企业长久发展的重要措施。耶鲁大学管理学院管理和营销学教授莱维・多尔(Ravi Dhar)博士指出,“绿色营销是企业化危机为商机的战略契机”。据世界品牌实验室统计,2009年《世界品牌500强》中,有317家企业是绿色战略的倡导者和行动者,绿色营销的销售额高至8700亿美元。世界品牌实验室对通用电气(GE)、联邦快递(FedEx)、汇丰银行(HSBC)等25家绿色管理先锋的案例研究发现,绿色战略是企业组织创新和技术创新之源泉。

而雷士照明早已发现在低碳时代,让品牌的每个因子都变绿,是助推中国品牌崛起一个很讨巧的法宝。雷士照明总裁吴长江曾对照明行业做出了三大前瞻性判断:一是中国照明电器行业不缺少好的产品,缺的是好品牌。二是未来几年,中国照明电器行业的市场格局将由产品竞争转为品牌竞争。三是不久的将来,中国照明电器行业的竞争除了品牌竞争外,渠道竞争将逐渐主导消费市场。

以品牌战略为先导,雷士打造出一片“绿光世界”,向全世界展现出一个全新的发展理念。这也是雷士照明的核心品牌理念,以专业、专注的精神,为世界创造优美、舒适、安全、节能的光环境,为世界各地提供最优的照明应用解决方案,并以一己之力,推动世界照明产业健康、快速地向前发展。由此可见,赴港上市,迈向国际,这绝非雷士照明一家之喜,更是中国照明之喜。

如今,国际间的竞争已是品牌的竞争。