房地产质量管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产质量管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键字】房地产测绘；员工素质；监管机制；质量管理

1、前言

房地产测绘技术就是运用专业的测绘工具来测定有关房地产建筑的位置，数量质量和使用状况。如果细分的话还可以分为两大块，一，房产基础测绘；二，房产项目测绘两项。房地产测绘综合了房地产管理业务和普通的测绘技术。进行过房地产测绘的建筑，其所测结果同样具有法律效力，与此同时也会在房屋权属证书中有书面的说明。这样就保证了房地产测绘结果的权威性。

2、目前房地产测绘业的发展形势

现代社会进步飞快，各种先进的设备都被用到了各个领域，同样在房地产测绘的技术也得到了很大的提升。

2.1房地产测绘的现代化提现

采用了大量先进仪器的房地产测绘业得到了飞速发展。使用惯例的测试手段已经满足不了现代化生产生活的需要了，想要在激烈的竞争中立于不败之地就必须使用先进的测绘仪器，研究出更加优秀的测绘手段。在工作中这些先进的仪器和手段会帮助我们更高质的完成我们的工作，同时提高了工作效率。

2.2房产测绘系统的管理进一步完善

我国为了规范房地产测绘业的行为，出台或修改了许多文件和法律。其中比较知名的有：《中华人民共和国测绘法》和《房产测量规范》等重要文件。由于这些文件盒历法的出台，我国房地产测绘业的发展进入了高速健康的发展状态。

2.3垄断行为

房地产产权和产籍管理中房地产测绘部门是最重要的部门之一，因此就导致了房地产测绘机构存在了垄断的现象。垄断现象的出现表示在房地产行业中往往都是一个机构进行测绘，这样就会导致测绘速度缓慢难以满足工期需要，对房地产行业的发展造成了一定的阻碍。

3、存在的问题

3.1目前房地产测绘技术还有很多不足

一般房地产测绘方面的工作人员使用的软件都是CAD，这个软件运行的效率不是很高，偶尔还会出现软件崩溃等问题。我国房地产行业关系到的是广大人民群众的住房问题，有关于房子产权，发放证件的问题都是很敏感的，这就会要求这方面的工作人员工作时一定要有很高的准确性和稳定性。现在房产更换已经成为了一个很普遍的问题，每天都会有很多套房子的产权会发生变化，在一些房产测绘水平不是很高的城市中，现有的测绘技术已经满足不了日常生活的需要了，所以测绘技术的提高已经成为了一个很重要的问题。

在房地产测绘管理中GIS技术是很重要的工具之一，GIS技术可以实现房地产测绘信息中的绘图和一些属性问题。因此想要高房地产测绘技术就必须要提高GIS的使用能力和范围。当然房地产测绘技术还有一些其他的问题也是需要改进和完善的。

3.2一些制度还需要完善

我国已经出台了一些有关于房地产测量技术方面的法律法规，这些条例的确可以解决一些房地产测绘方面的问题，但是每个城市的情况都是不完全相同的，所以很多城市都出台了一些适合自己城市房地产测绘技术发展的一些技术细则。

3.3监管力度欠缺

在我国的一些小城市或者是一些偏远地区存在一种现象那就是“无证驾驶”，一些没有取得房地产测绘权限的团队已经在从事房产测绘方面的工作了。在发达国家只有得到官方机构的认可并得到相关的证件才可以从事房地产测绘工作。而在我国一些地方队这方面的监管力度显然是不够的，这就会导致一些在测绘方面没有足够能力的团体进入房地产测绘行业。

为了是我国的房地产测绘行业获得长足的发展我们必须要采取一定的措施，下面我们就谈一下我们应该怎么做。

4、降低房产测绘行业开放的局限性

第一，我们必须根据市场容量来保证房产测绘的结果，市场开放过早会引起一定的混乱，这样会引起压价现象，虽然这样可以促进市场竞争的发展，但是这也是短时的，因为由此引起的弊端远远大于它所带来的成效。第二，房产测绘产品一般都具有法律效力（目前中国的房子问题是一个很大的问题），会牵涉到巨大的经济利益问题，一些测绘团队可能会禁受不住利益的诱惑，利用房产测量中的漏洞去制造一些麻烦，从而使整个测绘行业在广大人民心中的形象降低很多，这也就会造成失信现象，从而使整个房产市场的发展变得缓慢了许多。第三，以前房产测量工作一般都是由国家的行政单位来进行的，房产测量工作从中脱离出来的时间并不长，因此各方面的发展都未健全， 而且全国的测绘规则基本都是一样的，但是还是有一些细微的差别的。房地产测绘行业是一个极其惊喜的行业只要规则有一点点的不同就会导致测量的结果出现很大的差异。所以一些想要进入市场的测绘团体必须要经过严格的培训策划可以完成房产测绘有关方面的技术要求。

5、加大对房产测绘技术的监督力度

我国曾对房产测绘行业存在的一些违法行为，进行了多次检查，对不符合有关规定的测绘项目予以警告，并督促相关责任人及时办理相应的手续。通过相关部门的强化管理，许多房产测绘团体依法测绘的意识有了明显的提高，一些新申报房产测绘团体的资质也有了大幅度的提高，这样就给房产测绘市场添加了新的动力。现在许多房产测绘团体存在着收取房产测绘费用的同时不对房产测绘结果负责的情况，一些形式性质的审核和监督可以对此起到一定的效果。一些房产测绘团体经常把房产测绘的结果出错归结到监督审核部门，因此审核部门就需要引进人才和增强技术了，这样就可以强化对房产测绘结果的监督。突击检查或者根据民众的提议对房地产测绘的检查也是监督审核部门的一项职责之一。

6、加强对房地产测绘技术的教育和技术培训

各行各业中工作人员的素质在生产工作中都起到了决定性的影响，在房地产测绘技术方面也是一样的所以我们要着重提高工作人员素质的提高。提高管理层素质是最重要的，我们可以组建一些测绘相关的研究群体，同时加强对管理层学历的教育，这样就可以有效的提高管理层的整体素质了。对员工素质的提高我们可以举办一些相关的讲座，让更多的基本知识深入员工心中，这样员工在工作中就可以更好的发挥各自的能力，也会提高房产测绘的质量。

7、加强诚信的建设

为了加强房地产测绘行业的诚信度，我们可以通过互联网来宣传，建立相关的网站，在网站上一些最新的房产测绘方面的消息，以事实为根据加强房地产行业的可信度，同时设置全民监督的专栏，起到让人民群众时时刻刻监督的效果，从而提高房产测绘行业在人民心中的可信度。

8、结束语

综上所述本文现实介绍了房地产测绘的含义，然后讲解了目前房地产测绘技术的现状和存在的问题，之后提出了一些解决的办法。随着我国各方面的快速发展，对房地产测绘行业的需求也越来越高了，我们需要进一步的完善我国的房地产测绘机制，提高房地产测绘技术人员的素质，加强监督审核力度，从而提高我国在房地产测绘方面的成绩。我们根据我国的实际情况研究出一套属于我们自己的房地产测绘质量管理机制这样才能在房地产测绘行业得到更好的发展。

参考文献：

[1]朱晓静，张婧.加强房地产测绘质量管理的研究[J].中国房地产业，2011，8（10）：52-53.

[2]唐兴权.对房地产测绘质量管理的探析[J].科学时代，2012，3（11）：78-79.

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关键词：房地产开发;质量;管理

中图分类号:F293.33 文献标识号:A文章编号:2306-1499(2014)07-0003-01

从自中国开放之后，我国的经济正在以惊人的速度发展壮大，尤其是改革开放的几十年里，建筑业对于经济的发展有着非常明显的拉动作用。建筑，一直将工程方面的质量放在首要的位置，建筑的质量也与百姓的生活密切相关，而且它决定着建筑的好或坏。近段时间以来，工程质量的问题一直受到人们的广泛讨论，由于“楼歪歪”、“楼脆脆”等一系列问题的出现，房地产的工程质量方面的问题也成为了其必须面对的问题。

1.探究建筑工程质量现有的控制情况

1.1国外的情况分析

在1961的时候，美国的学者费根堡姆提出了一种质量管理理论，该理论是全面的，美国和欧洲国家的建筑工程的质量控制包括以下三个方面：

（1）建筑工程的承包商有着高度的自检自觉性，而且要求非常严格，有着相应的质量保证。

（2）关于建筑工程中的质量监督和检查。

（3）政府的参与。政府的参与可以以法律法规的形式来规定相应的体系范畴，特别是针对一些大型的公共建筑的建设，一般都会设置一些相应的检查监督人员，不定时地对建筑进行检查。

1.2国内的情况分析

（1）《中华人民共各国建筑法》于1998年开始颁布实行，其中，对于加强建筑活动的监督管理和健全的发展提供了相应的法律依据。

（2）1978年，中国开始全面推行相应的质量管理。但是，通过各种方面的调查发现我国的建筑施工企业在建筑业的质量控制的方面水平不一致。

（3）现阶段，我国对于建筑施工的质量控制还处在初级阶段。建筑行业对于施工之后的建筑物只有相应的结果分析，没有完善的数据信息记录，缺少科学性。

2.对于房地产工程质量管理的几点建议

2.1设计阶段的质量管理

设计阶段的质量管理房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。

（1）规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政、通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。

（2）施工图设计质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。

2.2技术质量管理

施工阶段质量管理施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点。施工的技术质量管理：

（1）硬件、软件管理。包括对施工队伍的选择，施工材料、机械设备的使用，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。

（2）管理过程所要注意的问题。在其管理过程中，应把握好三点：①要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。②要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。③强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。

3.工程实施过程的质量控制

（1）招投标。相应的招标以及投标工作一定要按国家的相关规定严格的执行，可以聘请一些专业的工程咨询公司根据业主的意识及要求，以专业的规范编写设计和招标的文件，明确设计中的技术标准以及各类详细的要求。

（2）投入品的质量控制。对入投入品的订货、检查、采购、验收、取样试验等等，都应该有着全面的控制，从查看货源到选择厂家，一直到认证使用，每一层都需要有严格的审核。

4.房屋交付后的质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对出售后的房产，要建立物业公司，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。

5.结论

建筑工程质量管理的一项重要内容就是建筑工程质量的控制，这一点是最为重要的，特别是建筑工程产品，因为建设的复杂性让建工工程质量与一般的产品质量影响的原因要多很多，出现质量问题的时候影响面也相对较广。所以，由此可见，对于建筑工程质量形成的过程需要进行严格控制，并且在遇到问题要及时解决就显得非常重要。

参考文献

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【关键词】房地产；质量管理；对策

1 房地产开发项目质量管理综述

房地产开发项目是指投入一定的资本，以达到一定的经济效益为目标，在一定的工期质量等约束条件下，经过不断落实实施完成固定资产的一次性投资事业，它是由一个或者若干个相互联系的单项工程共同组成， 在一定的工程概预算范围内，在施工建设过程中，实行统一管理， 统一核算。房地产开发公司对开发项目的质量管理，必须遵循国家的有关法规、技术标准、法律、工程合同及设计文件，并最终满足房地产开发项目的经济、安全、美观、使用等综合要求，实现房地产开发项目的盈利与增值。

从房地产开发项目的使用价值和功能来看，其质量标准主要体现在经济性、可靠性、外观质量、环境协调与适用性等方面。然而目前，基本上所有的开发项目，都是根据开发商的要求来建设的， 房地产开发项目的使用价值与功能的质量是相对于开发商的需要而言的，由于不同的开发商有着不同的功能要求，所以目前房地产开发项目也没有统一和固定的标准。任何一个房地产开发项目，其工程是由分部工程、单位工程、分项工程三者所组成的，而工程项目的施工， 是在工序中进行的，必须通过每一道工序来完成。因此，从房地产开发项目的程序来看，房地产开发项目的质量管理应该包含分项工程质量、工序质量、单位工程质量和分部工程质量等方面内容。

此外，房地产开发项目质量不仅仅包括最终的房地产开发建设项目本身的工程质量要求，还包括房地产开发建设的整个过程。因此，必须对房地产开发项目实行全过程的质量管理，应具体包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量，比如设计与规划质量、决策质量、回访保修质量、施工建设质量等，其中工作质量指工程的参与建设施工者，为了保证开发项目质量所从事完善程度和工作水平，其内容应该包括施工生产过程工作质量与社会工作质量。

然而目前，房地产开发公司由于自身质量管理系统的不规范，以及其他原因，使得房地产开发项目建设过程中，暴露了越来越多的质量问题。其中，一个主要的通病，便是忽视开发前期项目策划阶段、可行性研究阶段、设计阶段的质量管理，而把施工阶段的质量管理作为，项目开发建设的根本与关键，这显然是不符合项目开发建设的基本原则的。而如果一旦在开发项目进行到施工建设阶段时，出现规划技术方案、设计图纸和设计方案方面的问题，这将会危及到整个房地产开发工程项目的整体投资效益，给公司带来不必要的经济损失。因此，对房地产开发公司的质量管理系统，进行合理的优化分析，具有非常重要的现实意义，这是房地产开发公司立足的根本保证与前提。

2 房地产开发公司质量管理优化对策分析

为形成房地产开发公司的企业质量文化，提高公司的核心竞争力，根据多年房地产开发项目建设的经验，房地产开发公司应该从以下几个方面进行合理规划。

2.1 做好员工的技术培训

一个企业， 只有增强企业的创新能力和再生能力，不断获取新的知识技能，才能获得发展与生存，因此，房地产开发公司应该不断地通过培训来开阔自己视野，应该全面规范公司所有的管理活动进程，对于在质量管理体系推进过程中，必须强调全员参与，这涉及到公司最高管理层，也涉及到基层施工建设者，其内容任务繁多。要想确保有效实施质量管理体系，员工是组织的根本， 充分发挥员工的才干，让员工积极参与，才能为公司的生产带来收益，因此，应该不断增强企业的创新能力和再生能力管理知识培训，进行员工质量知识技能的培训，激发员工的责任感和积极性，不断提升房地产开发项目整体的质量水平。

2.2 合理优化项目的外包

在房地产项目的开发建设管理过程中， 外包形式是地产商都普遍采用的一种方式。外包模式非常关键，其选择必须要根据企业的特点和发展状况来决定，简单地认为各个环节采用外包就是好，这是非常不正确的。通过合理的外包，可以提高效能，降低成本，增强竞争优势， 节约时间，从而可以集中资源和精力，获得有价值的土地，提供丰富的开发资金，组建的开发管理队伍，才能够做到搭配齐全而且经验丰富。

2.3 做好公司文化建设

公司必须拥有属于自己的一套核心价值观， 必须做到坚持不懈，逐渐形成优秀的、不断丰富发展的、独特的企业文化，这是一个公司能够长盛不衰并飞速发展的根本关键。因此，公司文化的建设，公司高层管理人员必须首先进行有意识地倡导与鼓励，应根据公司总体发展战略和规划目标， 不断加强企业文化建设，努力创造出能够使企业全体员工认同的，并且与质量管理密切相关的核心使命感和价值观，同时应做到采用刚柔并济的辅助措施，才有利于推动公司和谐发展，企业质量管理体系才能不断完善。

2.4 做好制度创新

首先，还应注意调整质量目标、建立监督激励机制、整合质量方针、优化工作流程等，其次，制定质量管理职能，要将质量目标进行展开，细分顾客需求及顾客，其中包括对策展开、目标责任、目标分解、产品质量形成过程的方法和控制准则、目标协商和授权等，以便达到质量管理的目标，最后， 要完善质量管理体系文件，就必须和行业标准相结合，所有的一切，都必须在遵守行业标准的前提下来进行实施。

2.5 优化组织结构

要想指挥和控制好一个组织，必须做好策划未来、确定方向、营造良好的内部环境、协调活动、激励员工等工作。质量管理的前期准备工作包括组织落实、领导决策、确定质量目标与提高质量意识、制定质量方针和员工培训几个部分。从高层管理人员做起，完善公司配套设施，对质量管理给予高度重视，把质量管理提升到战略高度上，把提高公司竞争力， 满足顾客需求，提高员工质量意识，放在议事日程上。在质量管理体系中，领导作用是十分重要，必须强调领导的作用，才能要保证质量管理工作的执行。领导者应建立统一的宗旨及方向，领导者可以是在控制组织和高层指挥的一组人或一个人，创造并保持使员工能充分参与实现组织目标的内部环境。

参考文献

[1]The quality perspective of the ready- mixed concrete industry in Turkey.Aynur Kazaz, Serdar Ulubeyli,Fikret Turker,Building and Environment,Volume 39,Issue11, November 2004.

[2]刘永建.建筑工程施工阶段质量成本分析与控制.河北农业大学硕士论文.2002，5.

[3]戴维•克利兰,著.杨爱华,等译.项目管理:战略设计与实施.机械工业出版社, 2002.

[4]吴涛,丛培经,主编.中国工程项目管理知识体系.中国建筑工业出版社, 2003.

[5]丁士昭.关于建立工程项目全寿命管理系统的探讨.北京,1999.

[6]白思俊,主编.现代项目管理.机械工业出版社, 2002.

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关键词: 房地产；工程质量；对策

Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.

Key words: real estate; engineering quality; countermeasure

中图分类号: F293.33

引言：近年来,随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位有设计、施工、监理、分包，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实施的过程中都存在一系列问题。

1．工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2．工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。

3．工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1．项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2．设计、规划阶段的质量控制

（1）在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

（2）严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

（3）效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。

3．实施阶段的质量控制

（1）招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

（2）严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

（3）在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。

4．竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。只有不断研究，积累经验，提出发展对策，才能从根本上消除房屋建筑工程质量问题。

参考文献：

[1]马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点[J]. 经营管理者. 2010(21)

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关键词：房地产，项目管理，施工阶段，质量控制

前 言

面对日新月异的房地产市场，开发商开发楼盘的同时，一方面尽量控制成本的，一方面又不断要求提高工程的质量。房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。作为房地产开发管理者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。

质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。贯彻到时间的开发过程中即分布于设计、施工和房屋交付后等各个阶段的具体行为。

建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约的管理模式适应市场经济的需要，适应了企业为主体的市场经济运行模式。作为质量建设的重中之重，房地产开发施工阶段质量控制尤为重要。

一、明确业主身份和房地产开发施工阶段质量控制的依据

业主是工程项目投资人，是项目产品的所有者和使用者，如何使投资项目如期完工，发挥投资效益，是每个业主的头等大事。业主工程项目管理应该是包括项目从决策立项到交付使用维护全过程的管理。业主工程项目全面管理的中心，对项目管理的成败负有全面责任。尤其是施工阶段，业主对工程项目的管理一定要全面而有效。

依据包括：国家建设部、省市颁布的工程建设监理法规、规范及专业技术标准；业主与承包商签订的正式合同、协议、文件及补充合同和协议；经批准承包商使用的设计图纸、技术规范、检测评定标准、试验规范等；施工合同工程量清单及说明；业主签发的与本工程项目有关的指令及文件；经监理工程师核查签字确认并报业主批准的工程变更、工程延期、费用索赔、工程分包等指令及文件。

二、房地产开发施工阶段质量控制的主要内容

技术交底。开工前，由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底。工程复杂、工期长的工程可按基础、结构、装修几个阶段分别组织技术交底。各分项工程施工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有班组和配合工种进行交底。内容包括图纸交底、施工组织设计交底、分项工程技术交底和安全交底等。

测量控制。复核给定的原始基准点、基准线和参考标高等的测量控制点，进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网。控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。

材料控制。材料质量抽样应按规范规定的部位、数量及采选的操作要求进行，避免材料损失、变质，按质、按量、按期满足工程项目的需要。

三、在项目施工阶段，加强对工程监理的管理

业主要选择好的监理单位，依据《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》及其它有关法律法规，审核项目监理机构及人员配置，审查项目监理规划，检查监理合同履行情况。监理单位的选择可通过公开招标、邀请招标、直接委托的方式选定监理单位。好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。

完善的监理机构及人员配置才能较好地开展监理工作。审核监理单位是否按工程特点、项目的总体目标及要求设置监理机构，了解监理人员的专业结构、技术职务和职称结构是否合理，监理机构能否根据工程建设强度、复杂程度、业务水平、职能分工等配置人员数量。监理规划方面，重点审查项目总体目标是否与合同目标一致，工程投资、工程质量、工程进度控制措施是否得当，合同管理、信息管理措施是否落实，组织协调方式、方法和内容是否齐全，监理工作流程是否合理。

合同履行情况的检查主要是检查项目监理对工程实际进度的控制是否在进度目标范围内，工程质量控制是否符合国家现行的有关工程质量法律、法规、技术标准、规范等规定，工程质量是否达到质量目标的要求，工程投资控制是否在满足进度和质量前提下，实际投资不超过计划投资。业主督促监理单位履行合同， 实现投资者的投资目标和期望。

建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。

四、在项目施工阶段，对施工单位的管理

通过招标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设，签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程、全方位的监理，施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中，通过控制人员、材料、机械、方法工艺和影响工程质量的因素，达到控制质量的目的。通过现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。定期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查，发现问题，及时处理。成立督察组织，随时对工程建设质量实施督察，防止质量事故的发生。

业主对施工单位的管理主要委托监理单位来实施，业主为施工单位提供施工条件，对施工单位日常工作进行管理。

施工条件方面，业主为施工单位提供“三通一平”的施工场地，解决施工现场与城乡公共道路的通道，向施工单位交待施工场地的工程地质和地下管线等资料，协调各方之间关系，组织有关单位进行图纸会审和设计交底工作，督促检查合同执行情况，按合同规定支付各项款项，处理好工程项目中出现的新问题和矛盾冲突，为施工单位创造良好施工环境。

日常工作方面，业主已将质量、进度、投资控制，合同、信息管理，协调工作委托监理单位实施。对安全生产、环境保护、文明施工等日常工作不在委托范围，业主应要求施工单位制定相应的制度，编制相应的技术措施，监督施工单位遵守政府有关对施工场地、施工噪声、环境保护、安全生产等管理规定，并检查施工单位执行情况。把日常管理工作当作施工阶级的管理理论看待，实现工程项目效益。加强质量管理，控制返工率。

在实行建设监理工程项目中，业主应把主要精力放在积极创造施工的基本条件和外部环境工作方面，依据工程项目各类合同的规定，遵循市场经济规律，督促工程项目参与各方履行自己的权利和义务，对工程项目的质量、进度、投资、安全等目标进行管理，确保工程项目总体目标的顺利实现。

五 房产开发企业应该做的

加强培养、学习，提高企业素质。房产开发企业在日常管理过程中，要加强质量管理人员对法律、法规和业务知识的学习，不断改进工作方式和方法，逐步提高管理人员自身的业务素质和管理水平，满足要求日益严格的工程建设的需要，只有让员工感到有个不断学习、不断进步的过程，员工工作起来才更有积极性、进取性、开拓性，企业发展进入良性循环阶段，才会有长足的进步。

提高要求，各方积极配合。不断召开由参建各方参加的质量管理会议，使参建各方明确控制工程建设质量是工程建设的根本目的，提高参建各方的质量意识，调动各方积极性、齐抓共管。参建各方积极配合、相互监督、相互促进是搞好工程建设质量的前提和保证。

树立全过程的质量意识。工程建设过程中，积极配合质量监督机构搞好工程质量检查，建立健全质量体系，采取有效措施保证参建各方质量体系的正常运转。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，对保证工程建设质量具有重要作用。加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。

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2000年《房产测量规范》的出台对统一房地产测绘的技术标准起到了很大的作用。但我国地域辽阔，各地的房屋结构样式不同，有的极具民族特色。因此，各地应根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测量规范》结合本地实际制订具体的实施细则，制定有关的规章制度和业务流程，为房产面积的测算提供更具操作性的技术规则，有效地降低面积测算中对建筑面积的认定特别是对公共建筑面积的分摊认定的自由裁量权，极大地减少房产面积的争议和纠纷，切实保护房屋权利人的合法权益，保证本地房地产测绘的规范开展。

2成立房地产测绘管理机构，加强对房地产测绘的监督管理

各地房产行政主管部门应加强对房地产测绘行业行政管理，实施房地产测绘单位和个人的资质、资格管理，在资格备案、房地产测绘计划、成果检查验收、成果鉴定等方面行使管理职能，健全测绘执法监督体系，大力加强房地产测绘管理、监督机制，搞好房地产测绘市场的宏观调控，加大房地产测绘成果管理的力度。

3建立新建项目备案制度，对重大测绘项目进行统一招标

城市新建项目应在立项后向房地产测绘管理部门登记备案，由房地产测绘管理部门组织编制房地产测绘计划，对重大测绘项目进行统一招标，统一监督完成。

4对测绘成果进行严格的审核、验收，确保质量

严格按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.2－2000)规定的房地产测绘成果最终验收制度，实行二级检查一级验收制度，即过程检查、最终检查和验收。由委托人(开发建设单位)对房地产测绘产品组织实施最终验收，验收人员可由委托单位邀请的有关技术专家组成，也可委托由国家认定的房地产测绘成果鉴定机构鉴定。验收的主要内容有:测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据及方法等。

5推行房地产测绘公示制度，接受社会监督

一是房地产测绘管理部门要通过各种媒体对商品房面积计算的相关知识及有关规定进行宣传普及，让广大房地产开发企业、购房人熟悉面积计算方法和面积纠纷处理方法。二是为了切实保护相关权利人的知情权，起用于房地产权属登记的测绘成果资料目录在政务信息网上予以公布，公布的内容包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等。实行测绘成果资料目录通告制度使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。三是建立房地产测绘机构及相关人员的信用档案，将各类房地产测绘机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况记入测绘机构及个人的信用档案，向社会公开、公示，接受社会监督。

6加大违规处罚力度，创建公平公正的竞争环境

房地产测绘成果涉及房产权属管理，直接关系到房屋权利人的切身利益。因此，房地产测绘行政管理部门要不定期开展房地产测绘市场专项检查，坚决查处无证测绘、超级测绘、弄虚作假等违规行为。逐步建立和完善适应市场发展需要的房地产测绘管理体系，推动房产事业的健康、持续发展。

7结语

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关键词：房地产；开发；施工阶段；质量管理

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标, 一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。与一般工程不同的是, 房地产工程管理不仅关注工程质量是否符合国家地方标准, 是否按图施工, 还需进一步关心客户对产品质量的满意度; 另外, 目前我国房地产开发企业一般采用平行承发包模式或施工总承包模式来进行施工管理, 又考虑到项目投入资金大, 周期长, 企业必须在成本、进度与质量三者间寻找合理的平衡点。因此, 企业在项目质量控制上需要采取更加宏观、全局的战略措施。房地产开发项目的质量控制贯穿项目全过程, 从项目前期市场调研、实地勘察、投资分析、项目策划到决策、设计, 再到施工、竣工验收及物业管理阶段, 都需要严格的质量控制系统来保证产品质量。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工等工作的进行, 进而影响整个工程质量; 施工阶段则需要侧重检查和监督施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系, 是否按投标时的承诺进行施工和监督 。

一、房地产项目施工前准备阶段质量管理

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

1、明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

2、制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。

3、质量保证

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

二、加强房地产施工阶段的质量管理

施工是开发项目形成实体的过程, 也是决定最终产品质量的关键阶段, 要提高开发项目的工程质量, 就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后, 如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”, 因此工程项目施工过程中的质量控制, 就显得极其重要。

1、明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力; 过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。

2、制定项目建设实施的质量管理计划在确定了项目建设质量目标后, 制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责, 项目质量经理具体对项目质量负责, 项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。

3、质量保证质量保证就是实施质量计划, 增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如, 在招标前举行标前说明会, 在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标, 进度目标, 成本控制目标以及招标条件, 对施工组织设计和质量计划进行审查; 对进场的原材料、构配件和设备进行监控; 组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议; 检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

4、开发项目建设的施工过程质量控制项目施工过程中的质量控制, 实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较, 找出工作范围在执行中的偏差; 运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较, 找出偏差; 运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差; 运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪, 得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制, 正确划分各级技术管理工作的权限, 使每位工程技术人员各有专职、各司其事, 有职, 有权、有责。工程开工前, 将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员, 制定详细的规章制度和奖罚措施, 不允许出现不合格品。在重点工序施工前, 必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。

坚持“三检”制度。即每道工序完后, 首先由作业班组提出自检, 再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好; “三检制”的基础上, 请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故, 必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的“三不放过”原则, 认真处理, 防患于未然。

按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。

严格按施工工艺( 或施工程序) 施工。根据对影响工程质量的关键特点, 关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则, 并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统, 形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息, 客观地提取产品的质量数据, 为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

三、竣工阶段的质量管理

竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。

总之，只有将项目管理和质量控制有效的结合起来，在严格管理，明确责任的情况下，切实加强质量控制工作，才能充分保证房地产的开发质量和进度，才能真正落实安居工程，在保证企业经济效益的同时实现社会效益最大化。

参考文献：

[1] 朱广安. 浅谈房地产项目的质量管理[J]. 四川建材. 2006(06)

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关键词：房地产企业；工程质量；质量管理；对策

0 引言

随着我国经济的不断增长，房地产行业得到了快速的发展。但是当前很多房地产开发企业的工程项目质量管理中存在着许多的问题，影响了建筑工程项目的质量和发展。因此，如何加强房地产企业对建筑工程建设项目质量的管理有着十分重要的现实意义。下面就此进行讨论分析。

1 工程质量管理定义

质量管理是指确定质量方针、目标和职责，并通过质量体系中的质量策划、控制、保证和改进来使其实现的全部活动。广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工阶段的管理。

2 房地产企业工程质量管理存在的问题

2.1 质量意识薄弱

房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略工程质量管理。在工程进展过程中，由于不重视对质量的管理，造成了工程项目质量控制体制的不健全。另外没有把工程质量控制摆在首要管理制度上，造成质量管理制度成为一种摆设，没有真正的运用到建设工程当中，造成工程项目质量问题频发，无法保证工程的优质建设。

2.2 设计阶段对工程质量关注不足

质量管理在整个建设过程中有着非常重要的作用，在设计阶段很多企业会把成本控制作为重点，与此同时却忽略工程质量问题的解决。对于一些大型房地产开发企业，因为要加速资金回笼，整个开发的进程非常快，花在设计的时间也会比较少。设计主要包括方案设计以及施工图设计，方案设计阶段通常花费时间比较多，这样就会导致施工图设计阶段的时间所剩无几而导致设计质量不高、漏洞百出，从而影响现场质量控制以及有效的成本节约。

2.3 全面质量管理流于形式

提高组织质量管理能力的一个有效方法就是全面质量管理，其要求是全体员工都要参加，然后将质量管理作为中心来进行展开。随着人们对住宅质量要求的提高，全面质量管理得到了有效的推广，可是在很多房地产企业中并没有把其作为一种实质性的推广而是仅仅限于形式。当房地产企业进行考核时，他们主要是针对部门的核心业务来进行，但是对于工程质量就只与项目部的相关人员有关系，这样根本就不能把全员调动起来参与工程质量管理。

3 解决房地产企业工程质量管理存在问题的对策

3.1 提高各级施工人员的质量意识

在工程项目施工过程中，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果。因此必须让施工人员牢记“质量第一”的观点，将质量创优意识让员工时刻牢记。

（1）把质量责任制落实到管理人员，让每个施工人员都有质量管理意识，保证好每个施工过程以及环节的相关质量。要对施工人员不断加强相关的质量意识教育，邀请相关专家学者进行讲解和指导，真正做到理论与实践的结合，从根本上改变施工人员的思想观念，要让他们在掌握专业知识的同时还能够掌握全新的建筑工程质量管理理念。

（2）建立质量考核制度。通过对施工人员培训、考核，严格执行质量管理，精心施工，消除在建筑工程中出现的质量通病，保证施工质量。

（3）加强对于施工和质量管理人员的约束和监督，制定严格的相关规章制度，奖惩结合，对于有贡献的人员要进行奖励，同时，对于的人员要进行严厉的惩处，造成相关质量问题的还要坚决追究其相关责任。

3.2 设计阶段的工程质量控制

负责设计的人员需要先把建筑工程项目了解清楚，并按照其要求来做，在与开发单位有了一个深入的沟通后再根据当地的地质、气候以及建造结构等相关条件设计施工图纸。设计人员将图纸设计完成后，不应马上施工，企业的技术人员应对图纸进行会审。组建好会审小组进行会审，并且有专门的人员来负责，这样就可以在最早的时间内发现建筑工程项目建设中存在的构造不规范、设计不合理等问题，并对这些问题提出修改。

3.3 加强全面化的质量管理

（1）集成化管理

工程质量管理的集成化有项目各目标的集成、项目各参与方的集成、工程质量形成各阶段的集成等。因为每个参与的质量目标都不一样，所以不能对项目的质量来进行有效的管控；但是只要有一个个体出现了问题就会影响到整个项目质量，而且还会出现互相推诿的情况，因此在确保专业分工的基础上，要保证工程质量管理从整体上出发，所以对项目各参与方的集成化管理是非常有必要的。工程质量不仅取决于本阶段的管理，还取决于上一阶段的工作效果和两个阶段的信息交流情况。大型房地产企业，特别是对于上市公司来说，确实需要快速完成项目的开发，这是无可避免的现实问题。实行对项目目标的集成化管理，可以把质量、进度、成本三大目标进行很好的协调，在保证了项目整体利益最大化的前提下，将工程质量目标实现；而在项目各目标的集成化管理中，项目经理就应该发挥好整合资源和协调的作用，让各部门服务于项目的工程质量管理工作。

（2）标准化管理

房地产企业工程质量管理的标准化主要有工程质量管理流程的标准化、产品的标准化、工程质量标准的标准化、工程质量保证措施的标准化等。当前大型的房地企业都已初步完成了产品的标准化，包括了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化可以加快开发的速度，还能减少突发性问题出现的概率，这样就使得企业有更多的时间去关注产品的质量。可以根据不同业态的特点来建立工程质量标准的标准化来统一工程质量评估体系，从质量管理行为、实体质量、安全文明施工等方面对工程质量进行多维度的评估。

（3）精细化管理

要做好前期的工程策划以及做好工程质量的预控是房地产企业工程质量精细化管理的主要内容。工程项目策划是指根据建设工程总体目标要求，按照不同的角度来考虑，将建设项目来进行系统分析，把建设活动的总体战略来进行运筹规划，同时对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，这样有利于在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源以及展开项目运作，为保证项目获得满意可靠的经济效益、环境效益和社会效益而提供了科学的依据。房地产开发企业应该在项目开始之前就做好详细的规划，并细致分析工序的搭接、工期、工艺、质量保证措施、注意点等，这样有利于在过程中以此为依据进行精细化的管理。例如，很多企业会为了销售以及增长的需要，去追求项目的进度，可是在一些条件下，追求进度是可以事先通过优化工序，改进工艺等条件去实现的，其并不一定会影响到质量，关键是要把前期的策划以及现场的协调做好。但是这方面需要通过不断的积累经验，才能不断的完善整个体系。

4 结语

综上所述，房地产工程项目中的质量问题关系到房地产企业自身的利益和竞争力，还关系到社会稳定问题，如果发生严重的建筑工程质量问题，后果十分严重，所以一定要做好房地产工程项目质量管理问题的研究工作，落实工程项目质量监管措施，同时积极优化改进有效的措施，为消除工程项目质量问题打下基础。

参考文献：

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关键词：房地产企业；工程项目；质量管理

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言

近年来房地产行业迅速发展，已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素，同时房地产的大面积建设，对城市形态有着深远的影响，现阶段我国城镇建设取得了显著的成绩，其中房地产开发功不可没，发挥了重要作用。

一、项目工程质量管理概念

对于房地产企业而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映

的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家

验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”

而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一

的验收标准。主要包括以下四部分内容：

（1）施工质量方面可能由施工原因引起，也可能由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。

（2）产品效果质量方面主要包括：设计引起的建筑产品功能、用户舒适性、美观质量问题。

（3）不满足于政府主管部门竣工验收要求的质量要求（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）

（4）设计出图质量（例如各细分专业图纸设计矛盾等）

二、项目工程质量管理的作用

（1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；

（2）减少因设计缺陷造成工程质量；

（3）减少设计不符合规范影响验收；

（4）减少设计与销售不符引起住户投诉；

（5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收；

（6）加强细部构造处理，提升项目精品形象；

（7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；

（8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。

三、项目工程质量管理的内容

（1）图纸会审、技术交底在公司技术部门的配合下，在开工前由监理公司组织有关技术管理人员进行图纸会审、技术交底，并做详细记录。

（2）施工组织设计（施工方案）审查施工组织设计（施工方案）由施工单位编制后报监理公司审核，由项目部审批后实施。

（3）施工放线控制由监理公司监理员、公司项目部测量工程师会同施工单位相关技术人员对施工现场给定的永久性坐标和高程进行复测。

（4）工程开工审批公司项目部根据开工申请,审批开工报告，并签发开工令；未办理开工手续的工程不得擅自开工。

（5）健全公司项目部施工质量检查日记制度，项目部工程经理每天检查现场监理工程师的施工记录日志。

（6）项目部实行旁站及巡视监理制度。

（7）严格执行进场原材料、成品、半成品及设备报验、检查。

（8）严格遵守分项(部)及隐蔽工程的验收程序

1、分项工程完工后施工单位先自检,自检合格后填写工程质量报验单,并附质量保证资料及自检资料向项目部提请验收。

2、隐蔽工程验收在分项工程验收的基础上按有关规定做好现场签证,严禁事后补签。

3、一般的分项工程和隐蔽工程由项目部专业工程师验收检查后签认,重要的分项工程和隐蔽工程必须组织质量监督站及设计人员共同进行验收签认。

（9）严把精装修交楼标准的质量检查关

1、装修材料的核对装修材料或物资进场后，由公司项目部会同公司相关部门及监理公司相关人员进行开箱检查，分别核对材质、颜色、色号和产品合格证等是否符合合同要求，材料检测报告是否符合国家或行业标准。

2、对交楼精装修的工程实行分户验收。

（10）工程暂停工与复工

施工过程中出现异常情况经专业工程师提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，公司项目部管理人员可下达暂停工令；施工单位接到暂停工通知后立刻停工并按要求认真整改；施工单位整改完成后，提出复工申请经专业工程师审核后，可由项目部经理签发复工令。

（11）对已完工精装修进行成品保护

1、公司项目部人员督促施工单位根据实际情况制订切实可行的建筑成品保护规定，并监督执行；

2、成品保护的控制重点内容主要有如下：

预埋给排水管道、卫生洁具、水龙头、花洒、橱柜及随楼附送的物品； 重要的机电设备；门窗及锁、木地板、镀膜玻璃、窗台大理石、防水层、阳台栏杆、避雷针、园建绿化。

施工过程中的质量管控具体措施

（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系

施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员，质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。

（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗

对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。

（3）为加强现场过程管理，梳理出工程管理过程中质量控制的关键点位，项目部相关人员对这些质量控制点必须加强验收、严格把控，具体如下：

1、基础施工：地下室防水施工、止水钢板焊接、地下室顶板钢筋保护层控制、预留洞口的封堵和防水处理、地下室结构变形缝设置、后浇带留置及施工、人防设备预埋、防雷接地、电梯井防渗漏措施。

2、主体施工：砌筑及粉刷的抗裂措施、厨卫的防水施工、砌体洞口的位置及防水措施、等电位、粉刷配合比、屋顶防水及保护层施工、屋面金属构件的接地。

3、保温施工：门窗节点处的防水处理、防火隔离带、保温板的粘贴锚固是否按方案进行。

4、外墙石材幕墙施工：膨胀螺栓或者化学螺栓的施工间距、龙骨等的防锈处理及焊接情况、焊接后的防锈处理、石材的防水处理、耐候胶的材料控制、门窗变口的节点处理。

5、旧有建筑外墙翻新：裂缝处理：(1)非结构性裂缝处理用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉，露出素混凝土表面裂缝两边各10mm.用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘.在裂缝处涂刷高渗透性底漆一道。采用弹性中涂漆修补平整修补宽度以不大于20mm为宜。(2)结构性裂缝处理。首先用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉.露出素混凝土表面用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘，当裂缝的宽度大于0.2mm时，采用加注的方式处理小于0.2mm的处理方法同非结构性裂缝。安装加注嘴，灌注环氧修补材料。

6、施工样板、样板间验收：凡装饰工程（如外墙、抹灰、室内装饰面、干挂石、天花等）、橱柜安装、墙体砌筑、厨房厕所的洁具安装、给排水管道接头、玻璃幕墙、园建、绿化等全面施工前，施工单位均做样板，装饰装修工程的样板还必须有小样或排版图。施工样板经验收合格后方可全面组织施工，对未经验收或验收不合格而施工单位擅自铺开施工的，项目部有权下达暂停工通知，造成返工的损失由施工单位承担。样板间完工后由施工单位填报《施工样板报验表》，由项目部会同公司相关部门、设计单位和施工单位人员联合验收，验收合格的样板间作为今后竣工验收的标准。

7、设备安装工程的质量监督检验，主要有以下几项：

1）主要设备的到货检验主要设备如电梯、煤气调压柜、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、水泵等到场后，项目部必须安排相关技术人员进行到货验收。

2）电气设备线路绝缘检查和接地电阻测试电梯、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆应在安装和使用前进行绝缘和耐火等级检查，项目部必须安排现场专业工程师监督检查。

3）给排水管道的严密性及强度试验施工单位做给水管道的分段和系统打压试验时，项目部现场工程师必须在场监督。

4）主要机电设备的单体检验、调试及试运行电梯、煤气、消防、空调系统等安装后，施工单位进行单体试车调试、试运转检验时，项目部现场工程师必须在场监督。

结束语

房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，作为建设方的工程管理的思维应该改变，提高工程项目质量管理水平，是房地产企业经济效益不断增长的基础，因此，我国的房地产业必须加强对工程质量的管控。

参考文献

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【关键词】房地产；施工；工程质量；措施

一、工程概况：

本项目建设地点在浙江省杭州市萧山区坎山镇，临近杭州萧山国际机场，总建筑面积160000平方米，规划性质为综合居住区，住宅建筑物最高为46.7米， 本工程地上结构均为框剪结构，层数为11-16层。结构体系采用钢筋混凝土剪力墙结构，沿建筑竖向楼、电梯间井筒，设备管井，建筑外墙及适当部位的内隔墙布置剪力墙，楼屋盖均采用现浇钢筋混凝土梁板结构。本工程设计合理使用年限为50年，建筑等级为一级，抗震设防烈度：6 度，屋面防水等级和地下室防水等级为Ⅱ级，建筑类别为二类，建筑定位坐标采用城市坐标体系，室内±0.000相当于黄海高层+6.80，室内外高差0.3米，整个项目一次规划，分二期实施，一期为1～6#楼，二期为7～15#楼，1#办公大楼，2#商业办公楼，3#宾馆大楼及裙房，其中一期已经顺利交付，二期正在施工中。

二、加强住宅建筑的施工质量管理：

近年来，随着市场经济的不断发展以及广大老百姓生活水平的不断提高，越来越多的人加入到购房者的大军之中，但是随着住房制度的改革，房地产业也得到迅速发展，随之而来的建筑工程质量问题，也成了人们普遍关注的问题。

首先要制定和落实各项管理制度，并建立各级人员的岗位责任制。制定岗位责任制和各项规章制度是企业管理的首要任务，在施工现场必须抓好、督促及落实工作，明确工地管理人员的职责。

其次，要加强工人管理，工人上岗前进行“三级教育”，进场前作好各项安全和技术交底，在工程的管理上要做责任到人，思想到位。在质量管理中，对每一道工序都须进行验收。在施工前必须向生产工人做好技术交底，在施工过程中严格控制每道工序，实行跟踪管理，并且由专人填写施工日志，以方便日后查询。

第三，要加强对施工原材料的控制，工程材料的质量直接关系着建筑工程质量，从材料计划的编制、采购到进场后的验收等每个环节都要进行严格控制。施工项目所有主材要严格按设计要求选材，对不符合要求的设备和材料不得使用，严格执行材料见证取样送检制度，确保检测报告的真实性。

最后，要加强施工过程的控制，管理人员在施工操作过程中时刻进行检查和监督。对重要的施工环节，积极采取工程样板制度。监督检查质量保证体系是否健全，在施工单位自我质量意识的基础之上还需有一个健全的、有效完善的工程质量控制管理体制。

三、结合工程实际提出住宅建筑的施工过程中质量的预防措施

1、局部楼板出现裂缝：

出现最多的是开间墙角处的45°斜裂缝，还有部分是楼板跨中的通长裂缝裂缝，部分为表层裂缝，后经过认真，仔细分析原因，这一现象得到了有效控制，具体做法有：当楼板内埋置管线时，管线不宜立体交叉穿越，管线的最大外径不宜超过板厚的1/3。楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上下层钢筋中间并固定牢固，在周围有梁、柱、墙等构件整浇且受约束较强的楼板。建筑物两端阳角处及山墙处的楼板及建筑物顶层的楼面板四周加设抗裂钢筋（一般规格为φ8@100）。加强混凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝前开始养护，养护时间不得小于7d；对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于14d。

2、墙体及裂缝：

墙体裂缝也是主体结构验收时存在的通病之一，本工程所采用的是烧结页岩空心砌块（特拉快），后所采取的措施有：不同材料基体交接处的抹灰，采取在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施，搭接宽度不应小于150mm。外墙抹灰面应设分格缝。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维，当砌筑完成的墙体上开洞、开槽时，应采用专用机具钻洞、切槽；墙砌至梁、板底时，应留空隙，待填充墙砌筑完成至少间隔15d后，用柔性材料填嵌密实，或用斜砖补砌挤紧，其倾斜度宜为60°，并用细石混凝土塞缝。

3、标高和几何尺寸偏差：

由于杭州市目前对住宅实行分户验收制度，房屋几何尺寸的偏差大小直接影响了日后小业主的投诉率，对房产项目的影响巨大，根据实际施工中存在的问题，总结了一下几点：标高及几何尺寸应由专人进行测量，主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线，认真记录，并确保现场控制线标识清楚，对每块平板，每跨梁经行标高测量、复核，严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标记，装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

4、渗漏：

在整个工程中的渗漏，属于那种久治不愈型的疾病，也是工程管理人员最常见到的质量通病，基本上分为外墙渗漏、地下室渗漏，门窗渗漏，屋面渗漏及楼地面渗漏。外墙找平层表面应拉毛，并应采取措施防止表面产生浮浆；找平层按要求养护时间。抗裂层中耐碱玻纤网格布不得干铺。外墙外保温粘贴饰面砖系统应结合立面设计合理设置分格缝，砌体与混凝土结构交接处（梁底、柱边）抹灰时应采取加强措施。门窗窗框安装应采用镀锌铁片连接固定，固定点间距符合要求，发泡剂应连续施打、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。施打密封胶应在基层干净干燥后实施，采用中性硅酮密封胶。外墙铝合金门窗框与墙体连接处应双面打胶。门、窗洞口外饰面应按不同外装饰材料分设外低、内高的滴水线或滴水槽。屋面坡度应符合设计要求，小高层及高层屋面应按二道防水设防，铺设屋面刚性防水层应设分格缝。出屋面管道及各种突出屋面的结构周围必须与屋面分离，并用防水油膏嵌缝，卫生间的烟道、井道四周和楼板四周除门洞外，应做混凝土翻边，其高度不应小于150mm。厕所间和有防水要求的建筑地面必须设置防水层。厕所间等有排水要求的房间与相邻房间建筑地面面层间应有高差。有防水要求的楼板中的预埋套管中间宜增设止水环。穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。

5、安全功能常见缺陷：

首先是人们最近非常关注的安全玻璃使用问题，近期常有安全玻璃自爆所引发的伤人事故，所以在安全玻璃使用和原材料的控制上，应尤为注意。建筑玻璃应满足《建筑安全玻璃管理规定》及《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009的规定，尤其是当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不得使用承受水平荷载的栏板玻璃，我方在玻璃内部增设铁栏杆，满足安全要求。

其次是栏板、栏杆、扶手高度，阳台、外廊、室内回廊、内天井及上人屋面临空处防护栏杆高度应符合规范要求。