公司如何进行不动产管理范文

导语：如何才能写好一篇公司如何进行不动产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：法律关系；法律概念；同案不同判

基金项目：本文为贵州民族大学审判专业学位研究生工作站经费资助项目研究成果

1 案由的定性依据

在（2015）黔高民三终字第16号一案中，被上诉人（第一被告）徐矿能源公司（以下称“徐矿”）通过招标公司中招国际招标有限公司招标，招标文件对两个项目标段进行招标。上诉人（原告）必安必拓科技公司（以下称必安必拓）中标，第一被告并未与原告签订技术服务合同，而是要求原告就标段一：100人/套煤矿井下永久避难硐室设计及装备采购安装三套；标段二：80人/套煤矿井下永久避难硐室设计及装备采购安装二套，与原审第二至第五被告及贵州永辉矿业有限公司就上述中标项目分别签订工程技术服务合同。后原告按照招标文件和合同约定对标段一、标段二的兴隆、容光、花秋、源兴煤矿开始永久硐室避难设计和设备采购安装工程建设。后双方产生纠纷，原审法院确定本案案由为技术服务合同纠纷。但根据本案所涉合同的内容分析，被上诉人承担的主要合同义务为煤矿井下永久避难硐室设计及装备采购安装，其主要从事的是建设工程设计工作和采购、安装等部分施工工作；且建设工程设计、施工工作必然包含技术内容，故在确定建设工程等特殊、具体而又涉及专业技术内容的纠纷的案由时，专为其设立的案由应优先于一般的技术服务、咨询类案由而适用。[1]本案被定性为“建设工程合同纠纷”。

在案例中，当事人之间签订的《工程技术服务合同》，法院将其定性为“建设工程合同”纠纷。可知法院并不是以当事人双方签订的合同的名称来对其进行定性，而是根据合同中的具体内容及当事人主要权利义务来认定的案由，从而对一审法院的定性做了修改。可推知一个案件的案由的定性应主要取决于该案件的法律关系，即当事人的法律行为所产生的权利义务内容。

2 案由定性过程

案例中，审判法官根据所涉合同的内容分析，被上诉人承担的主要合同义务为煤矿井下永久避难硐室设计及装备采购安装，其主要从事的是建设工程设计工作和采购、安装等部分施工工作；且建设工程设计、施工工作必然包含技术内容，将其定性为“建设工程合同纠纷”。由此可知，在案由的定性过程中，即分析案件的法律关系中，最主要的就是找出当事人的法律行为，沿法律行为概括出当事人双方的权利义务，进而具体简化为法律概念，最后找出适当案由。

3 相似案由之间的界限

不同的案由代表不同的法律关系，进而也就适用不同的法律规范条文，最后可能会有不同的裁判结果。在该案例中，原审法院将其定性为技术服务合同，而终审法院认定其为建设工程合同纠纷，那么怎么认定相似案由之间的界限，以避免不同审级法院的不同认定。以建设工程合同为例，与其相似的案由还有房地产开发经营合同、承揽合同等。

从概念上讲，建设工程合同是指，发包人支付一定价款，承包人完成特定的不动产建设的合同。它与承揽合同以及委托代建合同在概念上都有交叉之处，但可以从以下几个方面对其进行定性：

1.从合同主体来讲，建设工程合同当事人必须具备法律规定的资质，《建筑法》第26条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”第29条规定：“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；……禁止总承包单位将工程分包给不具有相应资质条件的单位”，《建筑业企业资质管理规定》第2条规定：“在中华人民共和国境内申请建筑业企业资质，实施对建筑业企业资质监督管理，适用本规定”；第3条规定：“建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动”。这一点在其他合同里都没有特定的要求。

2.从合同的意思表示来讲，建设工程合同当事人是以双方当事人之间直接产生无第三人介入的以建设特定不动产为目的协议。这里非同于房地产开发经营中的委托代建合同，委托代建合同中的委托人可能是发包方，也可能是承包方，受托人可能是发包人也可能是承包方，而建设工程合同中直接就是发包人和承包人两方，无分包或转包的意思表示。

3.从合同产生的法律关系来讲，建设工程合同当事人之间产生了以发包人对承包人负有支付工程款，承包人对发包人负有按约定交付不动产的权利义务关系，是在的发包方与承包方之间直接达成的合意。

4.从合同内容来讲，建设工程合同主要是为了进行不动产建设，对其规模、标准、质量、交付期间以及工程款进行的约定，非一般的动产加工及服务性合同。

5.从合同的客体上来讲，建设工程合同的标的只能是物，物是有体的对象，见《德国民法典》第90条。在民法上物分为不动产和动产，而这里只能是基于完成基本建设工程的行为，而不能是其他事物，建设工程本身在属性上具有不可移动性、长期存在的特点。[2]

6.从合同的法律效力来讲，建设工程合同一经生效，非有法定原因或约定条件发生，不得随意解除合同。合同是典型的私法自治的产物，“合同严守”是合同法的基本原则，只有当事情的发展突破了“合同严守”的原则时，才可以寻求合同外的救济。发包人是没有单方解除权的，合同法与建筑法里都规定，工程的基础合同结构应该由总承包人独立完成，如果发包人享有单方解除权，工程的基础和结构在施工过程中就有可能有多家完成，会严重影响这个工程整体的结构安全性。[3]如出现违约，合同当事人不仅可以按合同约定要求损失赔偿，还可以要求继续履行合同。

在本文中，笔者通过以“建设工程合同”案由为切入点的定性分析，演示了案由的分析流程。着重强调在对案件的把握上，对民事案由的认定，应从“多角一元”的角度来整合判断，要侧重“法律关系”这“一元”，结合案件的其他角度来进行阐释。

参考文献

[1]贵州法院网：[EB/OL]. http：///splcgk/index.jhtml

[2]宋宗宇、温长煌、曾：《建设工程合同溯源及其特点研究》，[J]，重庆建筑大学学报，2003年第5期；

[3]中国人民大学律师学院 组编：《建设工程律师事务》，[M]，法律出版社，2015年第1版，第273页；

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关键词：通货膨胀；企业；影响；理财；措施

一、通货膨胀对企业的影响

（一）现金购买力短缺

通货膨胀导致货币值大幅锐减，商品和原材料价值升高，企业原本需要采购的原材料价格大幅攀升，直接导致成本提高带来的产品价格提高，企业应付账款方面所准备的资金不得不增加。对于需大量依赖原材料的企业来说，原材料价格上升或进口原料价格因通胀而大幅上涨，产品则由于价格传导的滞后性，其涨价较慢，因此会减少企业利润。通货膨胀情况下，物价不断提高，企业为了增加收入就不得不在日益激烈的市场竞争中不断控制成本支出，增加利润，一旦资金链出现紧张状况，就会使企业在通货膨胀的恶劣市场环境下造成财务困难。

现金购买力短缺是通货膨胀的第一大后果，企业由于要采购原材料，进行各种资金周转，一旦出现临时的现金短缺，靠短期借款并不能保证解决问题，企业一般都有在银行贷款融资，贷款利率上升，使得企业生产成本提高，这样必将会大大降低企业的竞争力，中小企业发展受困。

（二）库存产品价格提高，增加企业利润

通货膨胀对企业的有利影响是在通货膨胀时期,市场价格水平上涨,库存产品可按较高价格出售.这样企业的利润会增加。另外，我国新会计准则把LIFO改为FIFO后，由于对存货计价方式改变造成企业利润虚增。通货膨胀能造成实际债务的缩水，因此对于高负债的企业也相当有利。

（三）资金供需矛盾加剧

在企业中，不断地使资金占用量增加，迅速地使资金需求膨胀，这是通货膨胀对企业的最为明显的影响。但是，受到多方的限制，企业的资金来源不足，导致企业在资金的供给量上持续短缺，主要有以下原因：

第一、为了使通货膨胀得到控制，政府必然会将银根紧缩，资金的供给量必然会受到影响而减少；

第二、在高通货膨胀率下，往往物价上涨的幅度高于利息率上升的幅度，一旦遇到物价波动剧烈，会导致正常的生产利润远远低于投机利润，在囤积商品方面、抢购可以保值的商品方面、进行例如购买外汇的投机活动方面，企业运用的资金会越来越多，严重阻碍了闲置资金转化为信贷资金，使信贷资金的来源大大地减少；

第三、在通货膨胀时期，利息率极易跟着物价迅速上涨而飞涨，在这种情况下，股票、债券等等有价证券迅速暴跌，企业如果在财务状况上薄弱，在资金市场上极易出现筹资困难而被资金市场所丢弃；

第四、企业的经营风险、银行的贷款风险随着物价的不断上涨而加大，为了降低风险，银行不得不小心谨慎的选择贷款对象，拒绝贷款给财务状况较差的公司，即便是对于一些财务状况好的企业，进行贷款时也会有更加苛刻的贷款条件。

二、在通货膨胀下，我国企业如何进行理财

第一、自觉调整产业结构。首先，在高通货膨胀来临之前就着手减少劳动力成本在整个生产成本中所占比重。通过优化人员结构、提高劳动生产率和尽量实现自动化来实现。这样，一方面提高了企业在行业中的竞争力，另一方面在高通货膨胀时把工资增长对企业的成本压力降到最低。其次，进行后向一体化。公司通过控股原材料生产企业进行后向一体化。虽然通货膨胀引起原材料价格上涨从而使企业生产成本提高，但是公司从投资上游企业得到回报会冲抵这种成本的提高。事实验证：拥有越靠近后端的产业链，就会越少地受到通货膨胀的影响。

第二、合理调整资本结构。一般来说，通货膨胀水平较低时企业较易从金融机构得到贷款，通货膨胀水平较高时企业较易从股票市场筹得资金。所以，我们应该利用这一机会进行资本结构调整，选择有利于自己的融资渠道。

第三、合理投资。通货膨胀水平较高时，会给许多资本结构不合理的企业和发展情况不良的企业带来灭顶之灾。但是许多科技含量较高的企业和许多资金链的结构健康的企业会在这一时期得到发展。所以在高通货膨胀时并购因资金链出现问题但有良好前景的企业是我们通常的做法。

第四、针对不同的筹资方式采用灵活的筹资策略

1、债券筹资采用浮动利率方式

在正常情况下，发行债券使用固定利率的方式，对发行方和投资人来说都比较方便。但在通货膨胀的环境下，固定利率的债券，会使投资者的实际利率非常低，甚至出现负利率。因此，在这样的情况下，企业可以选择发行浮动利率的债券，其收益率随着市场利率的变动而变动，避免了投资者的损失。

2、普通股筹资采用高股利政策

由于普通股的预期收益较高，并可一定程度抵消通货膨胀的影响（通常在通货膨胀时，不动产升值时普通股也随之升值），因此普通股筹资更容易吸引资金。而股利分配是现代公司理财活动的核心内容之一。恰当的股利分配制度能激发广大投资者对公司持续投资的热情。在通货膨胀的环境下，投资者对未来前景往往信心不足，因此，此时企业应选择高股利的分配政策，树立良好的公司形象，来吸引资金，使企业获得长期、稳定的发展条件和机会。

3、加大应收款项的回收力度

在通货膨胀的环境下，企业之间相互拖欠货款的情况也较为严重，造成应收款项回收困难。此时，应相应调整企业的信用政策，加大应收款项的回收力度，通过提高应收款项的周转率，来减轻企业的资金压力。

三、结语

在通胀时期，企业应该加强高效理财研究，财会人员也应该拓展理财新思维。通货膨胀属宏观经济现象，但其存在使得企业的投资决策问题变得更具不确定性和风险性，它只能置身于现实经济环境中进行投资决策。我们企业各个部门只有充分运用合力，共同应对通货膨胀带来的危机与挑战，才能够助力企业的发展。

参考文献：

[1]葛荆京：通货膨胀条件下的企业投资决策分析 [J] .中国招标，2004，(11)

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关键字：不良贷款，债转股制度，国有独资公司，阶段性持股

一、引言

从历史的角度上来看，自从有了货币的借贷，银行这一机制从某种意义上来讲就已经产生了。但现代银行的产生却是较为近代的事情，其产生的标志之一就是准备金制度的建立。①准备金制度的建立暗示着我们不良贷款是不可避免的存在着和存在下去的，无论我们的借款人是有意抑或无意。

我向来不以为不良贷款是什么可怕的事物，前提是只要将其控制在可以容忍的范围之内。它毕竟是与信贷业务相伴而生的。缺少了它，反而让人怀疑信贷业务这一整体的真实性。但就目前国有商业银行不良贷款占总资产比例如此之高，确是到了一个十分危险的境地。据权威机构统计，中国的国有商业银行不良贷款占总资产的20%左右，更为令人震惊的是，其增长率竟达到了2%②。事实上，2%这一数字的真实性似乎还是有待考证，因为贷款展期以及以旧还新的方法仍然在很大程度上维系着银行资产负债表上的正常。换言之，这些数字更高的可能性合理的存在着。

二、不良贷款的影响

势态既已到了如此恶劣的境地，那么无论我们对之加以何种严重影响的分析似乎也不为过。首先，倘若我们以20%作为不良贷款占资产比例的数字依据，那么可以知道银行实际可以动用的资产仅为原资产的80%，再依照《商业银行法》关于资产负债比例管理之规定其可以动用的资金实在有限。这实际上就导致了银行信贷资金周转速度放慢，其营业能力也就不可避免的下降。其次，由于银行与企业之间并未建立起有效的信誉机制，银行对于贷给企业款项收回的控制能力并不强，所以事实上企业将贷款的风险转移给了银行。但银行只是起到了一个信用中介的职能，它以负债业务集中社会上的闲散资金，转而以资产业务加以运用，沟通资金供求，而它本身并没有很大的承担风险的能力。③因此作为银行来讲，它只能将这种贷款的风险外部化，从而分散给广大的储户，这确实是制度上一个无法克服的缺陷。倘若在这时候，人们由于银行盈利能力的下降而只能得到过低的存款利率，但同时人们认识到这过低的利率与他们所承担的风险不成正比而对银行采取不信任的态度时候，挤兑的现象便会发生。那么，可以想象的是银行显然没有足够的资金来应付如此众多的提款者，支付危机不可避免的发生了，一场全国性的金融危机也极有可能接踵而来。当然，我们的央行显然不会如此放任金融危机的发生，这也是很多人对不良贷款情形估计较为乐观的原因。但事实上，作为央行为维护我国的金融市场的稳定，换言之，是为了维护国有商业银行的生存，最简单和有效的方法就是非经济的发行货币，其结果我们也是可想而知的了。无论是以“货币派”还是以“物价派”的角度来加以分析，通货膨胀都是会不可避免的发生了④。那么，通货膨胀对我们的影响究竟会有多大，在国家、企业和个人之间对谁的影响会更大一些呢？前一个问题似乎并不容易回答，我们须以考虑的是物价水平的涨幅，或言之，是通货膨胀率。而通货膨胀率归根到底与央行非经济发行的货币量有着直接的关系，而央行非经济发行的货币量是我们所不能准确预测的。而就第二个问题而言，似乎便是简单明了的了，首当其冲的当属个人。因为在国家、企业和个人之中，个人的资产结构相比较而言是最为单一的了，个人手中持有的货币量是最多的，而可以保值的动产、不动产相对较少。在三者之中，最为弱势的一个却受到最大的冲击，这显然又会与社会的安定牵扯到一起。

当然，这仅仅是从理论上加以分析，存在若干假设的前提，但我们也确实可以从中看到不良贷款影响的严重性，认识到我们对其加以整治的必要性。

三、不良贷款的产生

不良贷款的成因显然是多种的：1、借款企业因经营不善而导致无力偿还。这一种情况相对来说应该是较为正常的，因为无论在银行发展的任何一个发展阶段都是有可能发生的。2、产权不明晰，无论是企业还是国有商业银行均没有较为独立的财产权，银行的贷款行为有时候并不是出于自身意愿，而是受到了政府的偏好的较大影响。基于这个原因，我们不难看到，大批的贷款涌入了国有企业。余能斌认为，企业债在诸多外界干扰中，行政行为当推首位⑤。诸如“安定团结”类的贷款，银行自贷出之日起便以明白此贷款是石沉大海了。其实，行政干预的行为不仅仅在国有企业方面。由于在经济发展之中，中央与地方政府之间存在一定意义上的利益冲突。地方政府出于种种原因无法从中央政府获得足够的资金，因此只能将目光放在了国有商业银行的身上。以上仅仅是我认为不良贷款的成因之中的两种，挂一漏万。但就我个人认为，第2种不良贷款的成因是最为主要的，由它所导致的不良贷款，也是我们在处理不良贷款任务中所应该加之以着力的地方。既已明确了我们应当努力调整的着力点，那么我们以下的讨论到了核心的解决方法的问题。

四、污染博弈与政府介入

在经济学所谓的博弈论中，污染博弈似乎具有它明显的特殊性。处于垄断地位的生产者，在他们的生产活动中造成了对环境的污染，但是出于一个“理性的经济人”的考虑，每个生产的选择不是去处理污染，而是放任污染⑥。亚当。斯密所谓“无形的手”在这个领域内失势了。那么，在这样的时候，我们所希冀的是政府能够迅速加入进来解决这一问题。一如我们所言的不良贷款的问题，因为确是不会有任何一家银行愿意拿出自己的资产来冲销如此巨额的不良贷款，且不论这些银行是否有足够的能力。

我们之所以寄希望于我们的政府，确是因为它有着与市场所无法比拟的力量，它依靠它所特有的行政强制力承担着保护我们的安全、维护我们的利益的责任。我们让渡我们的权利于政府，也就是希望它能够产生一定意义上的“君主生产率”⑦。还有另外一个重要的方面，已如上述，这些不良贷款的产生与我们政府的行为有着千丝万缕的联系。从法学的理论上来讲，它亦应承担其行为的不当所产生的不利后果。倘若依据这一理论，不良贷款解决问题的重任落在政府一人肩上似乎无可争议。但不幸的是，理论仅仅是存在的合理性，而不并不一定是存在的可行性。关于这一问题我将于下文加以阐述。但无论怎样讲，我个人认为现阶段中央政府仍然应当是解决这一问题的主要力量。

五、理论研究与现行制度分析

1、 依靠财政填补不良贷款的理论

这一理论的根源便在于我上面所说的，其行为当的不利后果应由其自身承担，当然这也仅是就我国的情况提出的。这一的方法也确实在一些国家得到实施，并产生了相应的积极的效果。例如波兰1992年设立新的机构，购买商业银行的呆账。还有诸如捷克斯洛伐克等国家。当然，以上诸国的不良贷款的成因是否为政府所导致，我并没有加以详实的考证，因为我认为我们的当务之急是如何处理这些不良贷款，而不是去研究它的成因是否与政府行为有关。显然，以中央政府来解决不良贷款的方法，在这几国的实际操作中确是成功的。

但是，将此理论放诸我国的实践中，其可行性似乎大打折扣。其一，我们的中央政府没有能力解决如此巨额的不良贷款。其二，如果完全由政府填补，会大大挫伤企业的生产积极性。那些生产水平较高，能够通过努力按时归还银行贷款的企业发现能够获得财政的帮助，而这些被帮助企业无需付出任何代价，与其归自己还贷款还不如让中央财政来解决；另外一个方面，地方政府为了能够从中获得利益，也不会鼓励企业去归还贷款，这样就很有可能引起“道德危机”。

2、 银行自身进行债转股

虽然银行手中存有大量的不良贷款，但这也确实使它获得了对企业的债权。如果单纯的依靠企业的自觉性来归还贷款，这债权实现的可能性极小。作为银行来讲，将这债权转化为对企业的股权，从而使银行取得对企业经营管理的控制权，以此来改善企业的生产能力，这对银行合理的处理不良贷款来说不失为一个好的方法。

但这一理论在我国现行的法律制度中遇到了巨大的障碍。我国现行《商业银行法》规定：银行不得对企业进行直接投资，这确实是一个我们无法回避的问题。我们出台一个法律制度既然是为了解决现实中的问题，那么所出台的法律制度就不该与现行的法律制度相冲突，与其这样，还不如不出台；或者有足够的理由认为现行的法律制度是不合理的，予以废旧立新。但须予注意的是，这一定是一个长期的、慎重的过程，否则，我们法律的威严会荡然无存。何况事实上，《商业银行法》的这一条规定的用意是十分有利于公众的，限制银行对企业的直接投资，是为了降低银行在主营业范围之外的投资风险，以避免因投资失败所引起的金融风险。

3、现行债转股政策-金融资产管理公司的介入

我国《金融资产管理条例》第2条规定：金融资产管理公司，是指经国务院决定设立的收购国有银行不良贷款，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。

从理论上来讲，这一机构的设置是必要的而且是有效的。这一方法与我所认为的理想构架也是相一致的，即让政府发挥主导性的作用。但在我国的具体实践中，其存在的问题也是显而易见的。首先，《关于实施债权转股权若干问题的意见》中规定：金融资产管理公司不参与企业日常的经营管理活动，其代表人参与企业重大决策。这一规定给金融资产管理公司在实际操作中造成了巨大的障碍。金融资产管理公司不参与企业的日常经营管理活动，那么何从知道企业的经营状况，而作为企业来讲，其之所以业绩不良，正是由于其日常经营管理活动的失败，由此说来，金融资产管理公司如何进行行之有效的管理与指导呢？那么，所谓的重大决策又如何参与呢？难道真的让金融资产管理公司像普通的投资者一样仅仅凭借几张财务报表来加以判断，这无疑是可笑的。其次，我们须予注意的是，金融资产管理公司的100亿资本完全是来源于财政拨款，那么它的独立性似乎有待加以判断。既然它完全由政府出资组建，那么它在很大程度上会受到政府的影响。基于此，有学者提出了所谓政策性债转股和协议性债转股的区分。我认为，金融资产管理公司应享有独立的经营权，换言之，债转股应以协议的方式进行。金融资产管理公司对企业进行独立的考察，将边缘性不良资产从银行手中购入，从而对企业进行债转股。只有这样，不良资产才可能被盘活。《金融资产管理公司条例》第24条第2款规定：财政部根据不良贷款质量的情况，确定金融资产管理公司处置不良贷款的经营目标，并进行考核和监督。这无疑是从法律的角度上对金融资产管理公司的独立性加以否认。因此，我们需要着重研究的也就是金融资产管理公司的独立性问题。再次，《金融资产管理公司条例》第1条规定：为了规范金融资产管理公司的活动，依法处理国有银行不良贷款，促进国有银行和国有企业的改革和发展，制定本条例。从该条例的立法宗旨上来看，其将客体设定为国有商业银行和国有企业，这无疑是具有一定的局限性的。我国的银行体系被不良贷款问题困扰的绝不仅仅是国有商业银行，而不能归还贷款的企业也绝不仅仅限于国有企业。倘若是着眼于银行业的发展前景，我们更应该将眼光放宽一些。

六、关于债转股制度的不利分析

有人认为，债转股制度的实施可以实现银行与企业的双赢，但我个人认为，这种估计似乎过于乐观。“从企业内部来看是资产与负债的转移，从企业外部来看是一种所有者权益的变化。”⑧由此我们可以看出，由债转股所形成的股权，实际上是一种虚投资本，因为在债转股的情况下，企业并没有实际的资金入账。况且，我国《公司法》也没有以债权作为出资的法律规定。另外，从债转股的本质上加以分析，债转股的实施无异于增发新股，那么我们来看看《公司法》关于增发新股的条件。第一百三十七条 公司发行新股，必须具备下列条件：（一） 前一次发行的股份已募足，并间隔1年以上；（二） 公司在最近3年内连续盈利，并可向股东支付股利；（三） 公司在最近3年内财务会计文件无虚假记载；（四） 公司预期利润率可达同期银行存款利率。由此看来，我们《公司法》规定的关于增发新股的前提是企业的业绩优良，而实施债转股的企业显然是不具备这一条件的。除此之外，公司发行新股还需要修改公司章程，因为这确实已经关系到公司的资本结构以及国家的资本制度。我国实行的是法定资本制度，不仅要求资本一次募足，而且还必须一次缴齐，债转股的实施无疑是违反了这一制度。这就给金融资产管理公司的介入设置了许多法律上的障碍。同时，由于公司的增资行为，会导致股权的稀释和股权结构的调整，直接影响现有股东利益，这无疑也增加了金融资产管理公司在经营上的风险。《中国资产管理公司金融工具配备》一书的作者认为：开放性债转股可以分化金融资产管理公司的风险，那么，我们来看看何为开放性债转股，又何以能分化风险。所谓开放性债转股，即银行-企业-金融资产管理公司与资本市场对接。这也就是说，金融资产管理公司协助企业上市融资，其风险就可以转嫁于广大的投资者。就我个人认为，这实际上是一种证券欺诈的行为，接受债转股的上市公司是以虚投的这部分股份在资本市场上圈钱。西方学者认为，公司的最佳资本结构是资本与负债各占50%，上市公司的资本增加，人们会认为其负债的能力也会相应的增加，然而实际上由于这增加的资本并非实际的投入，其负债能力并未增长，这会给投资者一个假象。因此，我认为，企业要么接受债转股并且退出公开的资本市场，要么就直接偿还银行的贷款。如果不能偿还，那么就接受破产程序。在此，我认为我有必要将这一债转股制度与可转换公司债加以区分。虽然可转换公司债从本质上来讲也是债转股的一种形式，但它们还是有着严格的区别的。可转换公司债的发行除了曾经有一段时间在德国被认为是一种企业没落时的挣扎之外，均被看作是企业蓬勃发展的迹象，并且是事实也就是如此⑨。因此，可转换公司债在资本市场上发行融资，可转换公司债的购买者也会从中获得较大的收益。另外，可转换公司债由债权转为股权也要当事人行使转换权，而转换权是一种形成权，即通过单方意思表示即可以使法律关系发生变更，这无疑是投资者自我保护的方式。而债转股企业一旦上市融资，那么投资者只能接受股份，其利益与企业紧密地连在一起，没有什么可以救济的手段。

另外，有学者指出债转股可能暂时使企业摆脱困境，但如果盈利能力没有提高，那么提升的也仅仅是企业的账面价值，无益于企业的生存发展。我本人也是较为支持这种观点。由于由债权转化为股权的投资是一种虚投资本，企业并没有因为股权的增加而直接引起企业的资本增加，但它确是因为债转股而免除了一大笔负债。假设企业的收益能力保持不变，由于债务的免除而导致债务费用的减少，这同样会使得企业的利润增加。事实上，没有人会认为这种意义上的增加对于企业来讲会有什么实际的作用，而当金融资产管理公司一旦撤出企业的时候，那么状况便可想而知。我们现在存在的最严重的问题就是缺乏一个良好的退出机制。

七、我认为的理想构架

尽管债转股制度存在这样或那样的缺陷，也受到了学者们诸多的批评，但就我个人认为，目前唯一可行的方法也仅此而已。现行的债转股制度既已在我国实行开来，而且成绩也是显著的，这足以说明它存在的合理。我一向反对所谓彻底的改革，因为在我看来，1688年的英国光荣革命较之以1789年法国大革命当真是光荣的。这确是社会的一种良性的发展，而绝非矛盾的迸发。鉴于我国现行债转股制度并没有差到非要我们去摒弃它的地步（何况它还是卓有成效的，有数据显示，中国四大金融资产管理公司1.4万亿元不良资产的处置工作已完成一半以上），所以我们所要做的也仅需对其加以改进和完善。

我所认为的理想构架可以用一句话加以概括：现阶段由政府主导，而后由政策性向商业性转轨，终极目标商业化。下面我将对其加以详细的解释：

财政部在进行大量调查研究，并在广泛征求四家资产管理公司和有关部门意见的基础上，形成并向国务院报送了《关于金融资产管理公司改革与发展问题的请示》。国家政策基本已明确资产管理公司完成现有资产处置任务后，可以从事商业性收购和委托处置不良资产业务。但我个人认为，这虽然指明了方向，但并没有明确进行商业化的方法。从更深层次上来讲，对于金融资产管理公司的定性问题仍然不明确。在本文的第五节的现行制度分析中，我已经提出了对于现行债转股制度的批评，其主要问题我认为就在于政府过多地介入，使得金融资产管理公司丧失了独立自主的经营权、金融资产管理公司的业务范围也囿于国有企业与国有商业银行之间，资不累述。我认为须予明确的是，这里所说的商业化的核心问题就是能够将不良贷款按市场价格交易。⑩如果金融资产管理公司的资本仍然完全来源于财政拨款而不能保证其债转股业务不受或较少的受到政策的干扰，所谓的商业化是不可能实现的。那么，关于这样的一个问题我们应该如何加以解决呢？我认为有必要表明一下我对于金融资产公司的国有独资性质问题的态度。我认为国有独资公司设立的目的便在于实现国有资产的保值，而它本身仅仅是实现这一目的的形式。当有另外一种形式可以更好的实现这一目的的时候，我想我们没有理由去拒绝它。虽然国有独资公司在名义上享有它独立的财产权，但由于其出资人的单一，从而无法形成权能分立、相互监督和制约的现代公司治理结构，这在我上文摘录的《金融资产管理公司条例》第24条第2款规定中显露得淋漓尽致。享有了独立的财产权而丧失独立的经营权较之以全民所有制企业的产权不明晰虽略有进步，但也确实不显得有多大的优越性。我想，国家之所以将金融资产管理公司定义为国有独资公司，无非是想保持其国家政策的倾向性，在金融领域有这样的考虑也是无可厚非的。但我认为，倘若仅仅是基于这样一点考虑的话，保持金融资产管理公司的国有性质就足够了。我这里所说的国有性质并非要完全由国家一方出资建立，即国有控股公司也属于国有性质。那么，我们有什么理由非要将其局限于完全的政府出资，非要将其定义为国有独资公司呢？如果我们将金融资产管理公司作为国有控股公司，一方面仍然能保持其国有的性质、保持其一定的政策的倾向性；另一方面也能将社会的资金有效的集合起来，加强金融资产管理公司的资本实力。同时，由于社会资金的注入也会使金融资产管理公司在选择处理不良贷款的对象的问题上较少的受到政府的指定，为金融资产管理公司争取到一定的独立自主的经营权，这对于债转股制度来讲，无疑具有比较积极的意义，也是我认为最理想的结果。除此之外，有学者也指出，可以让银行出资来建立一个金融资产管理公司。这实际上是一种完全的商业化的运作，也是为我所赞同的。由银行出资建立金融资产管理公司，一方面可以帮助政府减轻一些负担，另外一方面也可以加强银行之间的协作以处理不良贷款，同时这种方法也在更大程度上避开了政策性的干扰。还有更为重要的一点，它合理的规避了《商业银行法》关于不容许银行对企业进行直接投资的规定，因而在法律上可以合理的存在。我本人以为，将以上两种方法放诸践中并存，那无疑会对债转股制度有着极为积极的意义。同时，这也是迈向商业化进程的重要一步，对于我国金融市场的完善是十分有益的。

当然，就目前的状况而言，我认为还是以第一种方法先行，第二种方法为补充，已如我的上文所表述的那样。因为这确是涉及到金融资产管理公司的行为能力的问题。在形式上虽然它已经具备了行为能力，但在实际之中金融资产管理公司的行为能力离专家化和专业化的距离还是比较大的。债转股以后，金融资产管理公司进行的是以企业重组为基础的资本经营，如果由银行投资设立金融资产管理公司，会造成银行内部的优秀人才外流，这对于银行的贷款业务来说无疑又是一个重大的损失。我还是认为，流量优于存量，即已经成为不良贷款的资金，我们改变它的余地相对较小，我们更应当关注的是如何预防它的产生，即着眼于流量。

八、关于金融资产管理公司退出机制的问题

本文第六节已经提到，金融资产管理公司的退出机制仍然是一个很难解决的问题。当然，如果单方面从金融资产管理公司的角度来讲，那可以说是不称之为问题。因为这只需接受债转股的企业回购金融资产管理公司所持的股份，做好减资的准备即可。但如果从企业的角度来加以分析，这确实是一个棘手的问题。目前，理论界对于债转股制度的批评也基于此点最为强烈。我们关于其退出机制的有益性探讨虽然有很多，但能够切实解决此一问题的方法还确实是没有。

就我个人看来，若要解决这一问题，明确金融资产管理公司的阶段性持股的性质及地位是十分重要的。而至于如何去定位其所谓阶段性持股、其持股时间以及所持股权较之以普通股的区别，囿于学识之故，暂无法提出一个合理且切实的回答，也是本人认为关于对债转股制度分析的最大遗憾之所在。但至少我认为，从阶段性持股入手来解决其退出机制的问题，确应是一个合理的方向。

参考书目：

①陈益文、杨光琰 著 《银行法热点问题探析》法律出版社 1996年6月1版。

②世界银行调查报告1996年。

③汪鑫 主编 《金融法学》 中国政法大学出版社 2002年修订版。

④梁小民 编著 《宏观经济学》中国社会科学出版社 2000年10月版。

⑤余能斌 主编 《企业债的法律对策》北京大学出版社 1997年版。

⑥萨缪尔森 著 《经济学》萧琛、樊妮 译 人民邮电出版社 2004年7月第1版。

⑦迈克尔·沃尔泽 著 《正义诸领域》 译林出版社 2003年10月版。

⑧《企业重组导论》中国社会科学出版社 2000年10月版。

⑨时建中 著 《可转换公司债法论》法律出版社2000年2月1版。

篇4

我们是由几个股东出资组成的有限责任公司，前几年盈利，但是没有进行利润分配，今年要进行利润分配。请教：

1　如何进行分配前的准备工作，还有就是如何进行会计处理?

2　是不是分配股利之前都要经过股东会决议?是不是所有的股东都要参加?

3　公司的累积的未分配利润是不是都可以分配给股东，还是有一定的比例限额?

4　分配的股利如何缴纳个人所得税?按什么税率缴纳?

5　股利分配是否需要审计呢?(黑龙江省李丽敏)

在线专家：

1　有限公司进行股利分配的，应当经董事会提议，经股东会批准并形成股东会会议记录，凭此记录即可进行股利分配；如果股东是个人的，应当代扣代缴个人所得税。

一般会计处理为：

宣告发放时：(即股东会决议通过时)

借：利润分配

贷：应付股利

实际发放时：

借：应付股利

贷：银行存款

应交税费――应交个人所得税

实际上缴个税时：

借：应交税费――应交个人所得税

贷：银行存款

2　这是股东会的决议范围，属于一般决议，并不需要全体股东参加，只要半数以上即可，并只要有出席股东会的股东所占股权的半数以上通过即可(小企业没有这么复杂的，做个决议书让股东签一下就行了)。

3　根据公司法计提完法定盈余后的未分配利润均可分配。

4　按“股息红利”20％征税。

5　股利分配不需要审计。

小规模纳税人转为一般纳税人的处理

小规模纳税人转为一般纳税人，其账簿能接着用吗?还是另换新的账簿呢?(辽宁省李东海)

在线专家：

账簿还可以用，不过应交税费一应交增值税相关明细科目需要变更：小规模纳税人只有“应交税费――应交增值税”一个二级科目，没有三级明细，一般纳税人则需设置“应交税费――应交增值税”“应交税费――未交增值税”两个二级科目并在“应交税费――应交增值税”下设“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“转出未交增值税”“出口退税”……等三级明细科目。

私营企业的建账及财务管理

某新建的私营企业，主要生产油，即购进基础油、各种添加剂，经过调和后生产出不同型号的油，对此类生产兼销售为一体的新建企业如何建账?该企业已被认定为一般纳税人，请问从材料采购、车间领料生产、成品入库、产品销售的各个环节，财务管理的关键工作是什么?(湖南省章凯)

在线专家：

1　应至少设置的会计科目：库存现金、银行存款、应收账款、预付账款、材料采购、材料成本差异、原材料、库存商品、应付账款、预收账款、应交税费、应付职工薪酬、生产成本、制造费用、实收资本、资本公积、利润分配、主营业务收入、主营业务成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用等会计科目。

2　采购原材料

借：材料采购(按计划成本核算)

应交税费――应交增值税(进项税额)

贷：银行存款、应付账款

3　材料验收入库

借：原材料(计划成本)

贷：材料采购(计划成本)

借或贷：材料成本差异

4　生产领用材料、发生人工费

借：生产成本――A车间――甲产品――XXX材料

生产成本――A车间――甲产品――人工费

贷：原材料

应付职工薪酬

5　车间管理发生的间接费用

借：制造费用

贷：原材料

应付职工薪酬

6　期末产品成本分摊计算

借：生产成本――A车间――甲产品

贷：制造费用

贷或借：材料成本差异

7　产品验收入库

借：库存商品

贷：生产成本――A车间――甲产品

8　销售产品

借：银行存款、应收账款

贷：主营业务收入

应交税费――应交增值税(销项税额)

9　结转成本

借：主营业务成本

贷：库存商品

初学者会计实务

作为一个会计初学者'想咨询几个小问题：

1　启用活页式账簿时，在封面上是第一行写单位名称，还是账簿名称?

2　绑活页式账簿时，绳子是绑在正面好，还是反面好?

3　在“账簿启用及接交表”中，印花税贴在“印”方框处，还是贴在右上角?

4　小写数字前人民币符号“羊”，是一横，还是两横?(云南省　赵金海)

在线专家：

1　一般写公司名称。

2　一般是反面，不过现在很多都是使用螺丝的。

3　只要贴在空白处即可。

4　两横。

无法支付的工资的处理

公司员工离职了，走之前没有领工资，那没有发放出去的工资如何入账?最终转入营业外收入吗?(江苏省　蔡彬彬)

在线专家：

应按计提工资方法原路转回。例如：

计提工资：

借：生产成本

管理费用

贷：应付职工薪酬

确认不能发出工资：

借：其他应付款或应付职工薪酬

贷：生产成本

管理费用

发放职工福利的处理

公司在中秋端午等时候发放月饼粽子和食品等福利，应该如何做会计处理呢?比如公司中秋节外购发放的每人一份的月饼及食品一共10000元，会计上怎样处理呢?假如公司本身就是月饼制造厂，那这又怎么处理呢?(上海市廖圆圆)

在线专家：

1、公司在中秋端午等时候发放月饼粽子和食品等福利

借：生产成本

管理费用

贷：应付职工薪酬――非货币利

发放月饼粽子和食品等福利

借：应付职工薪酬――非货币利

贷：银行存款

(月饼粽子和食品不用入库，价税合计)

2、公司本身就是月饼制造厂，公司决定发放非货币利时，应作如下账务处理：

借：生产成本

管理费用

贷：应付职工薪酬――非货币利

实际发放非货币利时，应作如下账务处理：

借：应付职工薪酬――非货币利

贷：主营业务收入

应交税费――应交增值税(销项税额)

借：主营业务成本

贷：库存商品

发票是所得税税前扣除的前提条件吗?

没有取得发票，就不允许税前扣除吗?那么只要取得发票，就可以税前扣除吗?(江西省薛萍)

在线专家：

目前，我国对发票出台了一系列基本规定和特殊规定。实际中，需要根据业务性质，区分不同的发票和税种进行开具和取得。否则，就有可能违反规定，导致触犯有关规定，被处以罚款，或者导致所得税税前不能扣除从而多缴所得税。

国税发[2005]50号：企业超出税前扣除范围、超过税前扣除标准或者不能提供真实、合法、有效凭据的支出，一律不得税前扣除

《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》(国税发[2008180号)规定：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得

允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。

从上述规定看，对外交易取得发票是税前扣除的基本依据，没有合规、合法的发票，所得税税前不允许扣除。

在税前扣除上，还要注意特殊规定，比如，财税[2009]29号：除委托个人外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

也即，对于税法有特殊规定的，即使取得发票，也是要按税法规定进行扣除。税法规定扣除有限额的，此时不能按发票金额进行扣除，而应该按税法规定来扣除；要求必须通过银行转账的，只有符合了才能扣除。

发票的开具和取得必须符合《中华人民共和国发票管理办法》(财政部令【1993】第6号)，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》(国税发[19935]157号)的基本规定。

境外修理费是否缴纳增值税和预提所得税?

A公司是外资企业，生产的烘箱等设备是出口到不同国家的，合同承诺会有2年的免费维修，但考虑维修费甩与投资方(总公司)签订合同，由总公司派遣工程师到不同地区进行维修，再由总公司按月提供维修清单，费用由A公司支付。

A公司财务人员整理了一个月的费用情况(内容包括人工费，零配件，差旅费)：

人工费占维修费用2％，零配件占维修费用33％，差旅费占维修费用42％。

基于上述情况，A公司是否涉及哪些税务风险?其财务在支付时应如何处理税务上的事宜(如代扣代缴企业所得税，代扣代缴营业税)?(福建省韩俊莹)

在线专家：

首先，A公司和境外的总公司具有关联关系，他们的交易受到国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法[试行]》调控影响。

其次，由于上述业务，总公司是提供修理劳务，这是增值税的应税劳务，但是发生在境外，接受劳务的单位在境外，所以，不是我国增值税调整范围，而且，也不是我国企业所得税的征收范围。提供修理修配劳务，这是征收增值税的劳务。

“来源于中国境内所得”的范围，如下：企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：(一)销售货物所得，按照交易活动发生地确定；(二)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；您前述问题均在境外发生的，是境外所得，不是境内所得，所以不用考虑所得税。

所以，不需要代扣任何税款。

下属企业向集团公司支付管理费用能否税前扣除?

我们是依法成立的集团公司的总部，是独立法人，主要实施下属公司的服务和管理，我们向下属子公司分摊的管理费用到底能否税前扣除呢?(河南省陈军)

在线专家：

我们来看看税法如何规定企业总分机构和母子公司间提供管理费用的政策规定：

《企业所得税法》实施条例第49条规定：“企业之间支付的管理费不得税前扣除。”

我们知道，实际中，企业之间支付的管理费，既有总分机构之间固总机构提供管理服务而分摊的合理管理费，也有独立法人的母子公司等集团企业之间提供的管理费。由于《企业所得税法》采取法人所得税，对总分机构之间因总机构提供管理服务而分摊的合理管理费，通过总分机构自动汇总得到解决。对属于不同独立法人的母子公司之间，确实发生提供管理服务的管理费，应按照独立企业之间公平交易原则确定管理服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理，不得再采用分摊管理费用的方式在税前扣除，以避免重复扣除。

服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务因此对属于不同独立法人的母子公司之间，按照独立企业之间公平交易原则确定管理服务的价格而提供管理服务收取的管理费，应按服务业缴纳营业税。

也就是说，总部的法人企业给下属的子公司提供服务和管理，应该规范有序，通过市场化，进行签署合同{办议，约定价款，给对方提供了真实的服务劳务、管理咨询劳务，收取价款，开具服务业发票，缴纳营业税。对于取得服务业发票的此类性质的管理费用是可以税前扣除的。

个人向企业借款收取的借款利息是否应纳营业和个人所得税?

我单位职工个人向企业借款收取的借款利息是否应纳营业税，个人所得税是按5％还是还按20％缴纳?(广东省于洁)

在线专家：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”

关于非金融机构将资金提供给对方，并收取资金占用费的问题，根据《国家税务总局关于营业税问题解答(之一)》(国税函[1995]156号)的规定：《营业税税目注释》法规，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一法规，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。

根据《国务院关于修改的决定》(国务院令2007年第502号)文件的第二条规定，从中华人民共和国境内的储蓄机构取得人民币、外币储蓄存款利息所得的个人，应当依照本办法缴纳个人所得税；

第十三条，规定本办法所称储蓄机构，是指经国务院银行业监督管理机构批准的商业银行、城市信用合作社和农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

因此，个人取得非金融机构支付的利息应按5％缴纳营业税，同时按“利息、股息、虹利所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。

境外供货商针对进口货物退还的款项是否进行进项税的调整?

我单位进口货物，收到一笔境外供货商的退款，就这笔退款如何作会计和税收处理，我单位财务上无法定论，请专家给我出个意见。(北京市王永刚)

在线专家：

从上述信息看，这是进口货物，支付价款后，又收到退还款项，要分清退还的性质和原因，据此分析判断，进行相关的冲减成本或作为营业外收入处理。

税收上，是否作进项税转出处理呢?

我们看下述文件：

《国家税务总局关于纳税人进口货物增值税进项税额抵扣有关问题的通知》(国税函[2007]350号)：近接部分地区咨询，纳税人进口货物报关后，境外供货商向国内进口方退还或返还的资金，或进口货物向境外实际支付的货款低于进口报关价格的差额，是否应当作进项税额转出。现明确如下：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条规定，纳税人从海关取得的完税凭证上注明的增值税额准予从销项税额中抵扣。因此，纳税人进口货物取得的合法海关完税凭证，是计算增值税进项税额的唯一依据，其价格差额部分以及从境外供应商取得的退还或返还的资金，不作进项税额转出处理。

从上述文件看，退还款项，税法上，总局明确，不对原进口的增值税进行调整，即，按海关完税凭证上注明的增值税作

为进项税的抵扣依据，假如是自用，则直接进入进口货物的成本。

跨省的二级分支机构的项目部如何纳税?

我单位是中央建筑企业，2010年国家税务总局下发国税函[2010]156号文，根据本通知第二条规定建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部不就地预缴企业所得税，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。我单位二级分支机构的项目部在外地施工，根据本条规定，项目部应回我单位二级分支机构预缴企业所得税。但由于此项目部在外省施工，施工所在地税务机关要求按第三条规定，按项目实际经营收入的0.2％预缴企业所得税，也就是去税务局开发票时缴纳。施工所在地税务局认为下发本通知就是让在施工所在地征收企业所得税，由于我们的分支机构不在当地设置，所以需要按按项目实际经营收入的0.2％预缴企业所得税。施工所在地税务机关要求是否合理?(四川省何兵)

在线专家：

通过研读上述的国税函[2010]156号文件，我们看出，针对项目部，只有总部直接控制的项目部需要在项目所在地预缴；二级分支机构控制的项目部不需要在项目部所在地区预缴。

这样，就涉及一个问题，就是如何界定这个项目部是总部直接控制还是二级分支机构控制的呢?

该文件的第六条明确，“跨地区经营的项目部(包括二级以下分支机构管理的项目部)应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。”

您单位上述项目部是否提供了外管证和证明文件呢?假如没有如期按规定提供，项目部所在地主管税务机构肯定是要按有利当地的做法了：对您单位预征0.2％的所得税了。

国税发[2008]28号第三十条明确，总机构和分支机构均应依法办理税务登记，接受所在地税务机关的监督和管理。项目部类属于总部还是分支机构呢?这个先弄清楚了，在哪里向哪个税务机构缴纳，就清楚了。

及时向项目地的主管税务机构提交外管证和属于二级分支机构管理的证明文件，这样，就不用为在项目地缴纳所得税问题烦心了，就无所谓预缴所得税回来不得抵扣问题了。

怎样看上市公司季报

相对于上市公司年报，季度报告披露内容简单不少，而且也没有经过注册会计师审计，我们投资者该怎样阅读、分析上市公司季报?(江苏省温林辉)

专家：

上司公司季报与年报相比内容简单一些，但简单不等于没有有价值信息，正确阅读、理解、分析季报，仍然能为投资者的投资决策提供帮助。

监管部门对上市公司季报的信息披露内容，从主要会计数据及财务指标、报告期末股东总数及前十名流通股股东持股数、管理层讨论和分析、本报告期利润及利润分配表等方面都做了较具体的披露要求。但对投资者来讲，对上市公司进行合理的投资判断，依靠这些固定的信息是远远不够的。因为规定的季报信息披露项目，对大多数公司都是同等适用的，并无多大差别。投资者通过了解这些信息，只能了解上市公司的基本面和简单概况，是公司经营成果的显性成绩单。但在现实中决定股价变动的因素，并不仅出自于上市公司基本的信息披露。相反，正是那些已被轻视或忽略的上市公司信息，对上市公司的股价变动产生重要影响。

上市公司信息包括明确的信息、预期的信息，也包括突发的信息。突发的信息比预期的信息具有更大的“杀伤力”，股价波动更为剧烈。突发的信息，往往是指已知的潜在风险和收益和未知的现实风险和收益。作为投资者来讲，未知的信息难以预料，但已知的信息，是指公开披露的信息，如果不通过已披露的信息明察和洞悉其潜在的收益和风险，更难以把握。这些收益和风险，应成为投资者阅读和了解上市公司季报的首选。

投资者如何从季报中发现和掌握并领会季报潜在的收益和风险呢?

首先，投资者应当通过季报信息披露现象看本质。现象是公开的数据和文字描述，本质是数据的来源、计算口径、编制方法、政策制度等。本质更多反映的是数据或文字描述背后蕴涵的规律。

其次，重视信息的文字描述。上市公司季报文字描述的往往是总结、成果、业绩、过去管理思路等较多，而对公司前景展望、业绩预测、未来管理思路、具体做法等描述较少。投资者阅读这些信息时要多打几个问号。与上市公司自身以往的业绩做比较，与同行业、同类型的公司做比较，进一步了解上市公司披露的初衷和原由。按照一般规律，出于自身利益的保护和市场形象的维护，上市公司较多强调的是有利于维护上市公司正面市场的信息，而对有损公司形象的信息则披露不足，特别是暗含“风险”的担保，抵押、关联交易等。这种信息披露方式，对投资者了解上市公司的全面信息是十分不利的。投资者在阅读季报时，如果不加以辨析，吸收的可能都是积极信号，而忽略的可能都是风险信号，从而使投资者做出错误的价值判断，导致不应有的投资损失。

再次，重视信息对股价的作用力。当一只股票上涨或下跌时，投资者的第一反应应该是产生为什么涨和为什么跌的疑问。由股价表现联想到上市公司报告是必然的，及时、准确、完整的季报将给投资者做出答案。而这些答案的取得很大程度上依赖于上市公司对季报的披露广度和深度。当投资者把股价变化与阅读上市公司季报有机结合的时候，投资成功的概率将会大大增强。

最后，还要学会必备的信息储备本领。投资者阅读信息的目的是为了正确运用信息。正确运用信息除占有信息外，还要会分辨信息，并能归纳、整理、驾驭、领会信息，在整理中提取有用的信息，在市场变化时加以灵活应用。比如甲流感流行，其属突发性信息，正常的季报不会出现，如果投资者能想到甲流对经济生活的影响，将会想到相关的治疗，也就会想到与之关联的上市公司。投资者要通过了解上市公司生产经营特点及已往对科研力量的投入程度，来判定其管理思路，从其经营的灵活程度反馈其对市场的反映能力和竞争能力。而没有对上市公司报表的充分了解和掌握，突发信息的机会就会转瞬即逝。这就是投资者为什么总是对信息了解和掌握滞后的重要原因。

利用股指期货进行股票投资

股指期货已经推出几个月，受限于投资门槛，我这种小散户参与不了。此前专家们介绍中小投资者也可以利用股指期货炒股，但谈的方法都比较抽象、不具体，能不能请老师介绍一些具备操作性并且适合小散户的方法?(浙江省谢觐)

专家：

决定股市走势的因素在于基本面、政策面和消息面因素。股指期贷走势只是对各方因素的提前反应和量化。不能直接参与投资股指期货的中小投资者，可以通过观察、了解、分析股指期贷，并尝试应用于股票投资策略中，利用股指期货来趋利避险。前提是你要具备一定的分析能九并且对你使用的股票交易软件有一些要求，比如要求股票交易软件能够显示股指期货的即时信息，通过股票交易软件能够方便地

查看期指各合约走势，并显示中金所有关数据。下面，我介绍一些具体的操作方法供大家参考：

一、看股指期货早盘走势，提前调整对策。沪深300股指期贷每日开盘时间比股市早佑分钟，其早盘走势对当日股市开盘走势的影响较为显著。从经验上看，期指主力合约与股市开盘的市场方向和涨跌幅通常一致，极少偏离。

二、等待股指期赁收盘，研判后市轨迹。沪深500股指期贷市场收盘比股市晚佑分钟，观察其间交易状况对于预测次日股市开盘走势有一定的意义。如6月8日沪深两市在13：45之后双双跳水，并在14：30后见底回升，最终以红盘报收。而接下来15分钟内股指期货继续强势拉升，几乎以全日最高点收盘。期现两市走势相同，并且期市延续了股市的强势。次日，期现两市双双高开。

三、盯股指期货盘中走势，捕捉变盘时机。据中金所监测，期指IF1005合约与沪深300指数的相关系数达99.4％，显示期现两市走势高度趋同。大部分交易日股指期货与沪深500期货的基差率在2％以内，期价围绕现价上下波动。当基差超过合理区间并持续较长时间时，套利资金就会闻风而动，在沪深300指数现货与期贷合约间买入价位低者，卖出价位高者，从中“无风险”赚取差价，这也导致基差很快向合理区间收拢。当市场各方因素博弈最终驱动行情走势出现“拐点”时，期贷往往领先现货几分钟。这是因为期货T+O交易机制能更及时地体现投资者意志，保证金制度能“以小博大”，且股指期贷交易标的物单一，而在股市则需通过300只成份股的交易来共同形成沪深300指数点位的变化。

四、查股指期贷仓位，谨防市场逆转。股指期货成交量的放大如不伴随走势的显著变化，则其中多为套利盘，对股市运行不造成方向性影响。如成交量放大伴随走势明显变化则往往预示行情起动。若持仓总量明显放大则显示市场主力多头或空头对后市走势的预期增强，其增仓加码值得股民关注和参考。

五、观股指期货交割，防到期日市场波动。期货合约临近交割时，期现价差会逐渐收窄趋于一致，此时主力合约将进行“交班”，下月合约成交量和持仓量将大幅增长。而当期指合约临近到期时，如果套利盘和参与现金交割的数量足够大，或者交割合约与现货指数的价差较大，期现两市就可能同时出现大量平仓盘，导致买卖失衡、成分股价格异常波动。了解了股指期贷市场在交割日可能对现货市场产生的影响后，股民就需要将这一因素纳入考虑，提前关注股指期货主力合约转换及期现价差变化等情况，判断期指“到期日效应”对股市的影响程度，并采取相应的股票操作策略，以避免可能发生的风险。

如何才能选中优质股票

面对A股上千只股票?到底该用什么标准去筛选呢?哪些是优质股票呢?选什么样的公司呢?(吉林省王吉)

专家：

根据一些机构的研究结果，2010年的市场回报率可能大为降低。投资者若想在2010年获得良好回报，就应在选股时提高辨别能力。

优质股的基本特征在于其优异的成长性、未来丰厚的投资回报以及良好的抗风险能力。沙里淘金，行业分析将是非常重要的参考因素。由于所处行业不同，上市公司的投资价值会存在较大的差异。进行行业分析，我们需要关注的是：行业本身所处发展阶段及其在国民经济中的地位；影响行业发展的各种因素及其对行业影响的力度；行业未来发展趋势；行业的投资价值及投资风险。在行业分析阶段，通常具有长期投资价值的优质上市公司一定要是行业龙头。大部分行业的发展都有其周期性。一般而言，处于幼稚期的公司比较适合投机者和创业投资者；处于成长期的行业，其增长具有明确性，投资者分享行业成长、获取较高投资回报的可能性比较高。或者，直接选择非周期性的公司。这两年有色金属、能源、农业等周期性行业股票都得到了暴炒。但是，一旦供求关系发生变化，周期性行业股票的股价将出现暴跌。其实，一家真正伟大的公司很可能是一家处于非周期性行业的公司。巴菲特一直持有的可口可乐就属于消费型的公司。

其次，需要把握的就是对公司本身的分析。对于上市公司投资价值的把握，具体还要落实到公司自身的经营状况与发展前景。投资者需要尽可能多地了解公司在行业中的地位、所占市场份额、财务状况、未来成长性等并据此做出自己的投资决策。了解上市公司最好的方法是实地调研，然而，非机构投资者没有财力和精力对每家公司进行实地考察和了解。此时，我们通常是从公开信息入手，特别是财务信息，以及几个可信度高的研究所推荐报告所推介的股票。

我们看好的股票需具有几方面的优势：资源垄断、主业突出、行业龙头、品牌价值好、成长性高、自主定价能力豫经营优秀、财务健康、股本结构合理。投资者应重点关注具有稳定的盈利增长前景、受益于基础设施投资增加和新兴市场旺盛需求的公司以及具有定价能力的公司。通常在央行启动加息周期前后，高股息收益率行业的表现略好于整体市场，选择较好地兼顾盈利稳定增长和估值诱人的“防御性”公司以及获益于结构性增长主题的公司，将是正确的策略。

篇5

一、房屋征收的概念

房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。

二、房屋征收的目的

征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。

如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。

二、房屋征收的主体

房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。

1，批准主体

批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。

2，实施主体

实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。

依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。

哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。

3，房屋征收实施单位

房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步调查登记

房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。

最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。

第二步暂停通知

房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。

第三步无证认定

市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。

第四步拟定方案

房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。

第五步方案论证

同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。

第六步公开方案

同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。

第七步修订方案

同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。

在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第八步稳定评估

市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。

第九步筹措补偿

政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。

第十步公告决定

市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题房屋补偿

一、补偿形式

《房屋征收与补偿条例》规定了被征收人可以根据自己的意志对房屋征收的补偿形式做出选择，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，二者任选其一。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、补偿项目

依据条例第17条规定补偿项目应包括五项：

1，房屋价值补偿；

2，搬迁、临时安置的补偿；

3，停产停业损失补偿。

4，补助和奖励

依据条例规定授权市、县级人民政府制定房屋征收补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。补助不是本条例规定的补偿，是对被征收人因房屋被征收造成的困难或不便的金钱补助，体现政府救济原则。奖励是被征收房屋人积极态度、行为的奖赏，体现政府对公益事业的投入。补助与奖励是条例的一个新规定，但是实践中个地方政府或拆迁人已经有过实践，可以说是总结实践的结晶。但是决不能在补偿费中提取补助和奖励金，政府应在财政上单独列支。

5，优先给予住房保障

优先对象只能是征收个人住宅并且符合住房保障条件的，做出房屋征收决定的政府应当优先给予住房保障。法律授权省级政府制定该优先保障条款的落实。

三、补偿标准

房屋征收补偿的核心对象是房屋，对房屋如何补偿，《条例》确定的是公平原则，没有采用适当补偿原则，土地征收现在的补偿原则还是适当原则。公平原则的具体体现是房屋的价值，没有继续使用原拆迁条例规定的市场价格原则，价格取决于价值，价格围绕价值波动。价格是一个不稳定的参数，而价值是由劳动力价值决定的，价值是呈上升趋势的，是相对稳定的参数。因此采用价值标准也是本《条例》的一个最大亮点。

《条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，被征房屋的价值底线标准是不低于类似房地产市场价格。这里把握两点一是“不低于”标准，不低于不是等于，应是高于。在确定房屋价值时应在该类房屋市场价格之上确定，高于多少应根据实际情况综合确定。二是“类似”，类似不是相同，也不是近似。这里的“类”指的是房屋类别，是砖混结构还是土坯房。按照被征收房屋类别分别确定价值，体现了公平原则。

产权调换的补偿标准仍采取房屋价值标准，并实行等价值交换的原则。属于旧城区改建项目工程征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，满足被征收住址选择要求。

四、违法建筑

争议多年的违章建筑一词在条例中消失，物权法定原则的确立，违“章”显得力不从心了，再以违“章”处理物权属性显然没有法律依据，《条例》对违“章”建筑没有规定是否补偿，可以说违章建筑应给予补偿，以后政府在依法行政中一定要区分好“违章”和“违法”的性质和概念，一旦混淆后果严重。违法建筑需要经过认定程序来确定是否属于违法建筑，并决定是否给予补偿。

《条例》规定违法建筑认定的范围是：1，未经登记的建筑；2，临时建筑。未经房屋主管部门登记的房屋认定比较复杂。可能认定为合法建筑也可能认定为违法建筑，主要根据房屋形成的时间、原因、当时的法律等。认定为合法建筑的同时决定给予补偿；认定为违法建筑的同时决定不予补偿。对临时建筑的补偿认定比较简单主要审查是否超过批准期限，在期限之内的临时建筑的，应当给予补偿，否则不予补偿。

对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为它存在的基础违法，如果补偿会对守法者明显不公平。

笔者认为：违法建筑往往都是由各种原因造成，有的是行政管理者的责任，有的是建筑物所有者或使用者的责任。例如房屋建设手续不全的问题，当事人事先已经向相关政府部门提出申请，但是由于政府部门工作人员不履行职责而未给办理的，这种违法后果就不应当让当事人来承担。因此，对于违法建筑补与不补一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估价

房屋估价是征收房屋的关键环节，过去拆迁出现的问题基本上是由于评估不公开、不透明，暗箱操作，故意压低评估价格，评估机构的服务对象不是被拆迁人而是拆迁人或者政府。评估公司为了揽到评估项目不得不听从拆迁人的意见，压低价格。有的压低价格高达30%以上。这次《条例》不仅规定了对评估机构的选择权100%的由被征收人决定，同时，对评估机构的评估结果异议规定了明确的异议渠道和程序。对于“出具虚假或者有重大差错”给予法律制裁。《条例》第19条明确规定，由被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，取消了过去拆迁当事人选定的不合理部分，既拆迁人操作选定评估机构的弊端。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收房屋人可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经过鉴定认定：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《房屋征收与补偿条例》改变了《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的拆迁估价估机构确定，应当采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定使许多房屋被征收人认为拆迁估价机构不能中立，因为确定拆迁估价机构的决定权在政府手中，大多数拆迁估价机构都是政府单方指定的；而《房屋征收与补偿条例》将确定房地产价格评估机构的决定权交给了被征收人，由被征收人来确定房地产价格评估机构，使被征收人的权益得到更有利的保障。

四、补偿途径

房屋征收决定作出后，落实补偿就是主要工作。依据《条例》规定落实补偿的途径有两条，一是民事协商渠道既补偿协议、二是行政强制渠道既补偿决定。房屋征收部门与被征收房屋人依据补偿决定和补偿方案通过自愿协商，双方达成补偿协议的行为属于民事协商渠道。如果对协议的履行发生纠纷，救济渠道只能走民事诉讼渠道解决。

《条例》规定：房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。补偿决定是一种行政强制补偿行为，被征收人如有不服可以通过行政渠道解决

第三热点问题强制搬迁

一、强制搬迁

强制“搬迁”取代了过去的强制“拆迁”，虽然都是强制，但是强制的内容、方式、结果、行为均有明显的区别。因此，我们必须弄明白强制的内容、方式、行为以及法律后果。

1，无暴力强制搬迁让你多做思想工作

对于政府征收房屋过程中，最容易引发矛盾冲突的“强制拆迁”问题，因强制拆迁引发暴力事件的更是屡见不鲜，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，“武力拆迁”、“暴力拆迁”将消失在历史的洪流中。

《条例》规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

此规定保障了被搬迁人在没有搬离土地和房屋前基本的人权，在促进和谐搬迁的进程中避免矛盾的激化和冲突的发生。在强制搬迁过程中，切实的做到让暴力彻底走开。违法规定采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

2，禁止建设单位参与搬迁活动排除腐败行为

搬迁行为可分为自动搬迁和强制搬迁，不论是被征收人自动搬迁还是申请强制搬迁建设单位均不得参与搬迁活动。这是条例中唯一禁止性条款。

3，法院是唯一具有强制搬迁执行权的司法机关

“强制搬迁”一词必然意味着有一方或多方的利益会遭受到限制和拘束，慎用强制手段是必须要考虑的问题。但是在什么情况下可以适用强制搬迁？《国有土地上房屋征收与补偿条例》对强制搬迁适用的条件有着具体的规定，在行政复议、行政诉讼期间停止强制搬迁，逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行补偿协议的，由作出房屋征收决定的政府依法申请人民法院强制搬迁。

对强制搬迁明确了司法强制，取缔了行政强制搬迁。因此，强制搬迁一是法院执行事先告知被执行人；二是政府提供安置之所；三是补偿决定已经生效。三个条件缺一不可，法院在强制前必须审查的主要内容，任何单位不得擅自以“带到派出所问话”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段对被搬迁人采取强制措施，应以督促或强制其到达临时安置居所为主要强制搬迁手段。另外，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

日前，公安部已经明令各地公安机关禁止公安机关参与介入地方政府土地、房屋征收活动。

4，“先补偿、后搬迁”原则贯穿始终

被征收人获得协议约定的补偿后再搬迁，补偿不到位有权不予搬迁，政府无权申请法院实施强制搬迁，法院无权作出强制搬迁的裁决，无权执行强制搬迁。房屋征收部门应当按照补偿协议或补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房，否则无权申请法院实施强制搬迁。这也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的又一亮点，由原来规定的“先拆后补”变成了现在的“先补后拆”，通过这条强制性的规定加重了房屋征收人的义务，使得被征收人权益保护的力度大大增强了。

以往的盲目拆迁中往往会出现这种情况，被拆迁人为了配合公共利益建设，将原住房屋拆除后，在简易临时住房内一住就是好几年而得不到妥善安置，从而引发一系列社会不安定因素。为了避免此类现象的重复，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中提出的“先补偿，后搬迁”的原则，对以强制手段征收的房屋也应当先予以强制补偿。

5，强制搬迁措施只能是司法强制措施

逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府依法申请人民法院强制搬迁。这个时候“强制措施”是司法强制措施，法院以法律程序实施，不能和暴力以及一些野蛮的强制拆迁方式划等号。

司法强制搬迁时，也不得采取暴力、胁迫等非法手段实施，只能依法律规定的强制措施执行。在被搬迁人没有搬离房屋或土地之前，不得对其断水、断电、断气或其他影响生活的强制措施；强制搬迁一般只针对被申请执行人在房屋内或特定土地上的财物，以腾出房屋或土地为强制执行目的，除非被申请执行人有主动采取非理阻挠强制搬迁的行为，强制搬迁主体方可对其人身采取相关措施。如果出现被申请执行人采取危及自身或他人生命安全、健康行为阻挠搬迁的，司法机关必须在知道和应当知道之时主动采取相应防范和救助措施。

第四热点问题救济途径

《条例》的另一亮点是规定了明确的民事、行政救济途径，被征收人不服行政行为或有异议的规定了明确的救济途径，包括主体之间平等的民事法律关系、行政管理法律关系、中介机构的中介法律关系均作出了明确规定。

一、房屋征收民事法律关系及其诉讼

依据《条例》规定，房屋征收涉及的民事法律关系有以下几种：

1、政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷

社会稳定风险评估机构属于中介机构，政府委托中介机构的法律关系属于民事法律范畴，双方引发的纠纷属于民事法律调整对象，一旦发生纠纷均可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

2、被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷

评估机构在评估过程中或评估结论不实，引用范例不恰当，构成虚假评估侵害被征收人的合法权益或财产权益的，被征收人要求评估机构恢复名义、赔礼道歉、赔偿损失的属于民事法律关系，可以提起民事诉讼。

3、金融机构出具虚假证明侵权纠纷

在征收房屋决定前政府应保证补偿资金“足额到位、专户存储”，金融机构应向被征收人出具补偿专用账户存款信息，已取得被征收人的信任，促成与政府房屋征收部门达成补偿协议。但是金融机构出具了虚假的存款信息，被征收房屋人签订了补偿协议不能如期得到补偿款。金融机构的行为侵害了被征收房屋人的合法权益的可以提起民事诉讼要求金融机构承担连带支付责任。

4、一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷

补偿协议纠纷中只有“一方当事人不履行补偿协议约定义务”纠纷属于民事诉讼法律关系，如果被征收人认为补偿协议违法、无效；遗漏补偿项目、补偿标准错误等原因提起的诉讼不属于民事纠纷范畴。构成“不履行协议”的主体可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行协议是一种主张即可构成诉讼，一方当事人凭补偿协议即可立案。以不履行义务主张立案的，不能主张协议无效、违法、标准争议等行政性纠纷，如果认为协议存在行政违法性应通过行政途径要求解决。

5、中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷

被征收人使用的水、热、气、电、通讯、网络等均是合同双方行为，如果第三方未经合同双方同意给予中断服务，是一种侵犯合同双方的合法权益行为，任何一方均有权提出民事侵权诉讼。如果提供服务方怠于履行合同不主动恢复供应关系、拒绝对加害人提出司法保护也应承担扩大损失的民事赔偿责任。如果供应方未经使用人同意，与征收方联手、听从、恶意串通等中断服务应承担赔偿和违约的民事责任。

6、截留征收补偿费侵权纠纷

负有支付、代收代付补偿款的单位应及时按照约定将补偿款给付被征收人，再给付过程中采取巧立名目、变相收费等手段截留补偿费用的属于民事侵权行为，可以请求法院责令追回返还给被征收人，造成损失的应承担民事赔偿责任。

7、虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具评估报告经房地产价格评估专家委员会鉴定，鉴定为：虚假或者有重大差错之一的被征收房屋人可以向法院提起民事诉讼，要求评估机构或评估师承担赔偿责任。

二、房屋征收行政法律关系及诉讼

1、违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政纠纷

市、县政府应根据《条例》的规定，根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个行政职能部门为本级政府的房屋征收主管部门，具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿；或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的，该被授权单位实施了房屋征收行为，被征收人认为授权违法，可以对授权违法行为提出行政复议或行政诉讼。也可以直接请求实施单位的上级确认违法并撤销实施单位的行政违法行为。

2、房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷

房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托，具体负责房屋征收与补偿工作，在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金，从事营利经营活动的，由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的，被征收人可以依法向房屋征收部门的上级行政机关提出赔偿申请，对赔偿不服的可以行政诉讼。或直接向法院提出行政诉讼请求赔偿。

3、上级人民政府不履行监督职责纠纷

依据条例规定，上级人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作履行监督职责，被征收人也可以向上级政府提出申请要求其履行监督职责，如果上级政府收到监督申请后不予理睬或不尽监督职责，或者按照案件处理。申请人可以对上级政府的不作为行为提出行政诉讼或行政复议。

4、对举报事项不核实处理行政纠纷

任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。一般行政核实处理的期限为60日。如果没有核实处理结果并答复举报人，举报人有权对不履行核实处理的行政机关提出行政诉讼或行政复议。

5、对行政监察机关不履行行政监察职责行政纠纷

依据条例规定：监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。被征收人受到征收部门或实施单位以及工作人员的暴力待遇、侵害被征收人的合法权益、徇私枉法等请求行政监察机关依法对违法违纪的单位或个人给予行政处分的，行政监察机关拒不履行职责或违法履行职责行为不服的可以向法院提起行政诉讼或行政复议。

6、不服房屋征收决定行政纠纷

被征收人认为征收决定涉及的建设项目属于非公共利益、征收决定程序违法、征收决定不符合某项规划等侵害了被征收人的合法权益。对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以在公告后60日内依法申请行政复议，或在3个月内依法提起行政诉讼。

7，征收补偿方案争议行政纠纷

房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级政府。市县级政府未组织有关部门对征收补偿方案进行论证；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未将征求意见情况和根据公众意见修改的情况再次及时公布；旧城区改建需要征收房屋的多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府未组织由被征收人和公众代表参加的听证会；未根据听证会情况修改方案。上述政府行为其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作为行政诉讼或行政复议。也可以先行提出作为申请，政府仍不作为的在提出行政诉讼或行政复议。

8、不履行房屋征收公告法定职责行政纠纷

市、县级人民政府作出房屋征收决定后不公告；公告应未载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作为的可以提起行政诉讼或行政复议。

9、不服提前决定收回土地使用权行政纠纷

在未作出房屋被依法征收决定前，先行决定收回国有土地使用权。被征收人可以提出行政诉讼或行政复议。

10、调查登记异议行政纠纷案

房屋征收部门超出房屋征收范围调查登记；对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况登记错误、不实的；被征收人要求重新调查登记未获得重新调查登记的；调查结果未在房屋征收范围内向被征收人公布得。上述任一行为均属于具体行政行为，均可构成作为和不作为的行政诉讼或行政复议。

11、对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政纠纷

房屋征收范围确定后，依据条例规定任何单位或个人均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，违反规定的，政府将作出不予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可以提起行政诉讼或行政复议。

12、相关部门暂停办理新建、扩建等相关手续行政纠纷

房屋征收范围确定后房屋征收部门通知有关部门暂停办理新建、扩建等相关许可手续，如通知暂停办理范围超出征收范围；暂停期限超过1年的仍不给予办理相关手续的，申请人可以根据申请许可事项以及主管部门等情况分别提出行政诉讼或行政复议。对房屋征收部门的通知行为不服的直接提起行政诉讼或行政复议。

13、不服认定未经登记建筑属于违法建筑行政纠纷

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的作出不予补偿决定不服的可以提出行政诉讼或行政复议

14、不服补偿决定行政纠纷

补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项必须公平合理，不因未达成协而降低补偿。被征收人认为违反公平原则的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

14、不履行公布分户补偿明细行政纠纷

为了实现公平、公正的补偿目的，房屋征收部门应当依据房屋征收补偿档案，在房屋征收范围内公布分户补偿明细，告知被征收人的全部补偿情况。房屋征收部门不履行、拒绝履行或不完全履行公布分户职责的被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

15、审计机关不履行公布审计结果行政纠纷

审计机关应当对每个房屋征收项目的补偿费用管理和使用情况进行审计监督，并在补偿工作终结后向社会公布审计结果。审计机关不履行上述职责或履行不当的被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

16、责令改正赔偿损失行政纠纷

市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者、、的，被征收人可以申请上级人民政府责令改正。被征收人还可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。

17、非法迫使被征收人搬迁行政纠纷

实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，被征收人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。

18、房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费行政纠纷

房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收补偿费用，被征收人可以申请上级人民政府责令改正，追回有关款项。被征收人还可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失的，还可以要求承担赔偿责任。

三、房屋征收中的听证事项

1、房屋征收法定听证事项

法定听证事项只有《条例》第11条规定的，旧城区改建征收房屋项目，在多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府必须组织由被征收人和公众代表两方面人士参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，法定听证是政府的必须履行职责。

2、被征收人申请听证事项

申请听证事项条例没有规定，依据行政行为相对原则，相对人认为听证有必要的均可以提出听证申请，本讲座提到的行政法律关系中均可提出听证申请。

四、房屋征收可以举报的违法事项

1、对于下列县级以上地方人民政府的违法行为，任何组织或者个人都有权向有关政府进行举报。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②违反法定程序作出房屋征收决定的；

③未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的；

④对不符合规定的补偿方案予以批准的；

⑤作出的补偿决定违反补偿方案的；

⑥自行违法强制搬迁的。

2、对于房屋征收部门的下列违法行为，任何组织或者个人都有权向本级人民政府进行举报。

①未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的；

②申请强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提权调换房屋、周转用房的；

③采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；

④未作出补偿决定申请法院强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序申请强制搬迁的；

⑤未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。

⑥房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的。

⑦未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的；

⑧未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。

3.公民享有广泛的举报权

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第7条规定任何组织或者个人对违反本条例规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理，并将处理结果向举报人通报。

条例对公民举报权的规定是一种进步，是原来《城市房屋拆迁管理条例》没有的，将房屋征收活动置于人民的监督中，不仅有利于征收程序的公开、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法权益。

五、被征收人不服评估结果的救济途径

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。也就是被征收人接到评估结果后认为评估结果不公平或有遗漏事项的应书面提出异议意见，具体提出复核请求和事实以及理由。如果对复核结果仍有异议，再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。该鉴定结论是终局的，作为补偿证据使用。