关于节约集约用地的调研报告范文

导语：如何才能写好一篇关于节约集约用地的调研报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

―摘自孙文盛部长2005年6月在无锡“节约集约利用土地资源”市长研讨班上的讲话

推进集约和节约用地,政府的决策与百姓的意识开始找到契合点―提高土地利用率,使有限的土地产出最大的效益

3月的北京,春意渐浓。郊外踏青时,一幕场景吸引了记者的眼球:一个老农喜滋滋地领着一群客人参观他的楼房新居,边介绍老农边说:“这房子可是这一带节约集约用地的典型呢。”

这句看似不经意的“闲话”,让记者感慨良多。

此前不久,总理在人民大会堂作政府工作报告时,也讲了一句相关的话。他在强调要大力提高经济增长的质量和效益时指出:要“把节约能源资源、保护环境、集约用地放在更加突出的位置。”

在不同的场合,普通老农与国务院总理讲到同一个话题,不全出于偶然。日渐印入城郊老农眼帘的,应该是城市扩张过程中身边耕地的一片片减少,以及随之而来寸土寸金含量的加重。众多微观场景折射到老农心中的,自然是耕地的紧缺与土地的金贵。节约土地,集约用地,最初大约就这样在老农脑中有了简单的概念。

而总理所面对的,则是一系列宏观调研报告与统计数据―

截至2005年10月31日,全国(不含港澳台地区)耕地面积仅为18.31亿亩。根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,“十一五”期间,我国耕地必须保持在18亿亩。而按照《中国的粮食问题》白皮书提出的目标,以粮食自给率95%计算,到2010年,耕地保有量必须达到18.24亿亩。按这个标准来推算,意味着从2005年到2010年5年间,我国建设可占用地耕地量只有700万亩!另一方面,从建设用地的需求量来看,如按1978年到2003年建设占用耕地的数量测算,2004年到2020年,全国建设用地约需占用耕地4612万亩。现有的耕地总量显然不可能承受这种压力。

在土地供需矛盾异常突出的同时,建设用地粗放利用、甚至闲置浪费的问题却普遍存在。2004年,国土资源部曾组织了一次城镇存量土地专项调查,结果表明:截至当年年底,全国仅闲置、空闲和批而未供土地总量为395.61万亩,占全国城镇建设用地总量(5199万亩)的7.8%。同时,占全国城镇建设用地总量70%的划拨土地,大量低价协议出让的土地,特别是占全国建设用地一半以上的农民集体建设用地,由于长期缺乏有效的再配置政策,低效利用的问题更加突出。

对此,总理得出的结论是:“盘活存量建设用地,推进集约和节约用地,是严格土地管理的重要环节。”

节约集约用地的观念,开始真正走下官方概念的讲坛、向普通百姓头脑中渗透,应该是在2005年的全国土地日。当“节约集约用地,促进科学发展”的主题宣传横幅飘扬在大街小巷时,普通百姓们开始渐渐明了:节约集约用地是面对我国土地资源国情不得不做出的唯一选择;节约集约用地,就是要提高土地的利用率,使有限的土地产出最大的经济效益、社会效益和生态效益。

对此,国土资源部于2006年举办的无锡土地集约利用市长班上,部长孙文盛在讲话中有一个相对完整的表述:所谓节约集约用地,是相对于浪费和粗放用地而言的。主要包括这样三层含义:一是节约用地,就是各项建设都要尽量节省用地,千方百计地不占或少占耕地;二是集约用地,每宗建设用地必须提高投入产出的强度,提高土地利用的集约化程度;三是通过整合置换和储备,合理安排土地投放的数量和节奏,改善建设用地结构、布局,挖掘用地潜力,提高土地配置和利用效率。

耕地保有量保持18亿亩,单位GDP能耗5年内要降低20%―十一五规划提出的这两大硬约束指标,给土地的节约集约利用标准定下了基调

十一五规划纲要有两个硬性指标,与土地集约利用密切相关:耕地保有量必须保持在18亿亩,单位GDP能耗要在5年内降低20%左右。耕地保有的指标决定了经济发展所需建设用地的总量标准,而单位GDP能耗的降低,也在某种程度上为单位GDP耗地量的“降压”定下了基调。

有关专家曾做过一个测算:中国经济增长的GDP中,至少有18%是依靠资源和生态环境的透支获得的。另有一组比较性的统计数据,则在很大程度上说明我国土地资源透支问题的严重性:2005年,新加坡国内生产总值为9863.39亿元,土地产出率为144476万元/每平方公里;而GDP与新加坡相当的上海市(GDP为9154.18亿元),其土地产出率却仅为14438万元/每平方公里,不及新加坡的1/10。尽管如此,与国内的几个直辖市相较,上海的单位面积土地产出率还是最高的。据调查,北京的这个相应数字是4097亿元/平方公里,天津是3271亿元/平方公里,而重庆则只有373亿元/平方公里。由此可推算出,上海单位土地面积内的土地产出率是北京的3.52倍,是天津的4.41倍,是重庆的38.71倍。

土地产出率水平最根本的反映,是单位面积土地上资金、劳力、技术的投入状况。投资强度越大,技术含量越高,土地产出率越高。反之则越低。这表明我国土地集约利用程度还很低,同时也表明城市土地内涵挖潜、盘活存量的再利用潜力还很大。

还有一组调查统计数据可以支持这个说法。

按照国家关于城市规划用地的最高定额,一般城市人均用地面积最高标准是100平方米,首都和特区城市最高120平方米。而据有关部门统计,我国664个城市,城镇居民人均用地已达133平方米。而世界上发达国家人均城市用地为82.4平方米,发展中国家人均城市用地才有83.3平方米。我国城市人均用地面积超过国家规定的33%,大大超过国际上人均用地水平。

2004年国家清理整顿开发区时,也有一组实地调查数据。160个国家级开发区(园区)的平均建筑密度仅为13.91%,平均建筑容积率仅为0.43,平均空闲率为6.16%。同时监测到开发区内还有27%的农用地,6.9%的未利用地。加起来平均还有1/3的土地尚未开发利用。

上两组数据还未包括农村宅基地等集体建设用地的利用统计情况。

节约集约用地,是针对粗放用地而提出的。粗放用地是集约用地的前提和基础,并为土地集约利用提供了条件。然而,集约用地却不应该仅仅成为粗放用地的相对物。如果集约用地没有一套严格、合理的技术量化指标来度量,那么很可能会在“集约”旗帜下、形成用地模式的新一轮粗放。

集约用地评价指标,或者土地利用效率评价指标体系的建立因而刻不容缓。其中,单位面积土地的GDP产值,或者单位GDP的耗地量应该是其中一个重要指标。

据悉,此项工作尚处于政府相关部门的研究过程中。

实践先行于决策。近几年,一些地方尤其是经济发达、土地资源紧张的地方,在集约用地的实践中探索了一些路子。江苏昆山是显著的一例。它在全国率先制定了投资强度定额标准,按不同区域明确每亩地的投入“门槛”:外资项目分别不低于40万美元、50万美元、60万美元三个档;民资项目则不低于250万元人民币。此外还规定工业项目容积率不低于0.6,建筑系数不低于30%。

福建省厦门市也对此做了一些努力:其火炬高新技术产业开发区已成为目前国内开发面积最小、单位产出最高的国家级高新技术开发区,投资强度达3800元/平方米,产值达4万元/平方米。市相关部门还对单位土地面积的产出情况做过统计:2005年,厦门每平方公里的GDP为5644万元,规模以上地均工业产值为10532万元/平方公里,地均财政收入为1025万元/平方公里。这个数据指标在全国并非最突出,不过,相较于粗放用地时的状态,其土地利用率已有了飞跃式的提高。更重要的是,集约用地的量化考核意识已开始形成。

江苏省国土资源厅曾于2004年下发了一个关于土地集约利用评价体系的文件,建立了一套土地集约利用的考核机制。其考核指标每年都根据产业政策的调整而调整、修订。据粗略估计,今年根据新增产业等变化,这个集约用地率考核标准比上年大约提高了15%。

单位面积土地产出率的评价自然并不是集约用地唯一的量化指标。目前,有的地方采用提高容积率、建筑密度等建筑用地定额指标和土地投资强度指标,向空中、地下,向集约要土地,从而使单位面积土地的产出率成倍增长;也有的地方对符合条件的拟引进项目逐一评审、建立项目的预期效益、项目用地预期产出率、土地受让人资信、出让价格、投资密度、技术含量、吸纳劳动力及区域带动性等方面进行综合考核......实践探索中,要求建立土地集约利用综合评价考核体系的呼声已越来越高。

不过,如果涉及具体的数额标准,似乎不能忽略三个前提:其一,土地集约利用程度应与当地经济的现有发展程度与规划计划发展程度相一致;其二,土地集约利用标准应与现有土地(包括存量与增量土地)的利用情况相结合;其三,土地集约利用指标应该随着地方经济的发展与产业结构的调整而调整。因此,土地集约利用评价指标类别可以是统一的,但其具体量化数额应该体现区域性,而不应以同一数字“一统天下”。

促进土地节约集约利用的政府行为,核心仍在通过建立健全激励和约束机制,促进集约用地的市场化配置;而政府管理体制与经济制度的改革,才是扭转粗放用地局面,形成集约用地机制的根本

在市场机制尚未完全配置或还未能充分发挥作用的前提下,节约集约利用土地,仍然是要靠政府宏观调控、通过政策激励和约束机制来发挥促进作用的。

据国土资源部土地利用司有关负责人透露,政府目前对促进土地节约集约利用的政策,将主要体现在五个方面:通过规划的科学编制与实施,对土地利用布局、结构进行调整,从宏观规划上管住建设用地总量;通过建立土地利用标准、加强节约集约用地评价考核,供应土地时严格把住土地利用与监管的关口,控制建设用地增量;通过内涵挖潜、盘活存量,找出新的用地空间;通过推进市场化配置,建立一整套节约集约用地的激励和约束机制,促使节约集约用地的实现；加强组织领导，形成齐抓共管的态势。

政府行为永远是为市场行为服务的。任何促进集约用地的政策与措施,都只是促使集约用地市场机制形成与完善的一个手段。因此,要从根本上解决集约用地的问题,还必须找出目前用地不集约的深层原因。

有专家分析,工业化与城市的无序扩张导致了土地的粗放利用,而土地取得成本低,是其中最重要的原因。

对此,土地勘测规划院副院长周建春在接受记者采访时指出,这是利益机制造成的“恶果”。他认为粗放用地的根本原因或深层原因是地方财税体系问题。地方财政没钱,只能靠卖地来补充,对土地出让收益及其相关收入的依赖就很大。

周建春说,1999年分税制改革后,地方财政就开始衰落,但地方政府“财减事未减”,因此只能从土地上做文章,以土地出让收益来扩充预算外收入。从而很大程度上促使政府经营土地,地方政府成了经纪人。在某种程度上,地方政府似乎已不是一个行使职能的公共机构,而成了一个垄断性经营城市土地的大公司。

从去年年底到今年年初,中央相继出台了5个相关文件,实际上都是为了解决上述问题。

去年12月,国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》,将工业分成15个等级,确定了不同的最低价标准。与之前要求工业用地一律招拍挂的相关政策精神一致,其根本目的都是提高工业用地成本,抑制工业用地的过度扩张,提高工业用地的集约利用程度。

此前一个月,财政部、国土资源部、中国人民银行共同推出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》,从今年1月1日起,新增建设用地土地有偿使用费标准在原有基础上提高1倍,其征收后100%交省级国库,然后再由中央财政返还。这将在很大程度上解决过去应交归地方政府70%费用往往被减免的问题,目的仍然是增加新增建设用地的取得成本。

与此同日开始实行的中央另一条财税政策,是城镇土地使用税的修改:每平方米税额在原规定基础上提高2倍,外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。

上述财税政策,用最通俗的方式可解读为,一方面,以收税或增税方式,提高土地成本,抑制土地投机与扩张;另一方面,为地方财政增加新的收入来源,减小地方财政对土地的依赖性。

还有一条经济调控政策是土地出让金的收支两条线,即从今年起,国有土地使用权出让收入将全额纳入地方预算。这意味着土地出让金不再是地方政府的“小金库”,而改由中央监控使用。

这些来自中央政府的经济调控措施,针对的对象都是地方财政。对此,周建春评说,这是在补充地方税源,是要从根本或从深层次解决土地不能得到集约利用的问题。他认为,地方政府要抓经济发展,就不能不抓投资,包括工业投资与房地产投资,为了吸引投资,才去竞相压低地价。从另一方面看,圈地越大,吸引投资的机会越多,这就造成一个恶性循环。对房地产业而言,地价越高,土地出让金就越多,政府正好用这块收益来弥补工业用地低成本出让而带来的土地亏损。因此,地方政府不能没有房地产的繁荣,这是地方政府往往与房地产商在某种程度上形成“一体”的根本原因。政府巧妙地运用土地一级市场供应,死保房地产,只有这样,工业加房地产投资才能相互平衡,从而保住甚至提高地方的GDP。

可见,房价降不了,工业价管不住,还是财税体制惹的祸。

篇2

关键词：三旧改造;新产业;土地;大规模

Abstract: three old transformation is as transforming economic development of a way to "three old" transformation to a higher level, more wide range, better effect on promoting, realize from the "old town, old factory building, former house" to "new city, new industries, new community" transformation. To make this city to evening, economic development, enrich the masses.

Keywords: three old modification; The new industry; The land; large-scale

中图分类号：F301.2文献标识码：A 文章编号：

引言

自2009年省政府颁布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》后，各地方政府相继出台一系列的配套、细化政策，一场以实现从"旧城镇、旧厂房、旧村居"向"新城市，新产业，新社区"的转变，旨在释放土地潜力的"大拆大建"在广东高调推进，其最大目标是"挪地"。对广东而言，大规模的"三旧"改造行动，在"拆旧引新"之外,还被寄予产业升级转型的厚望，有专家认为，这或是解决资源瓶颈的最后一次机会。但如此大规模的"城市再造运动"如何才能扎实、有序地推进？这是摆在当政者面前的棘手难题。

1要解决好“三旧”改造的三个方面

要解决好“三旧”改造，就一定要让利，不但要让利，还要让大利。这个让利主要表现在三个方面：一是政府最大限度的优惠政策；二是政府把利益最大限度地让给区镇一级；三是政府最大限度地让利给原居民。

第一方面，现行的政策优惠力度是较大的。经过3年的不断实践，“三旧”改造的系列政策已基本完善，相关配套操作细则也相对成熟，在实际工作已明确了工作的目标、职责、范围、计划、手续、政策和管理等内容，尤其是多方面、多途径的优惠政策，如适当提高土地开发容积率，拆迁单位前期投入的拆迁补偿成本可在地价款及区（镇街）财政对该项目所收取规费中按一定比例抵减等。这些政策措施，如能真正落实到位，将对引导和规范“三旧”改造工作起到非常积极而重要的作用。

第二方面，“三旧”改造这样庞大的工程，由政府来单干肯定不行，还要引导社会资金进入，创新开发创新运营。为了吸引更多的社会力量投资，市级财政必须把全部的收益下放到区镇，使得区镇的社会力量有利可图，才能激励他们与政府一起，完成这项艰巨的任务。

第三方面，就是让利于原居民。在市场经济中，城市再开发是基于解决旧区的人口密度过高，建筑物老化，公共设施不足或土地利用率过低，经济发展滞后等问题，而城市再开发的动力来源于利益动机，因此，在“三旧”改造过程中，平衡好政府、开发商和原居民的利益，尤为重要。

扎实推进“三旧”改造，一要针对重点、热点地区，迎难而上，努力实现个体效应向规模效应转变，保证城市建设的有序进行和城市产业升级功能的实现；二要抓示范、抓试点，通过示范区带动和推进其他城区“三旧”改造；三要实施分类指导，对历史文化街区、城中村、片区危旧房和企业旧厂房等进行分类改造；四要加强领导，各级各有关部门要切实提高认识，一方面要形成好的“三旧”改造氛围，另一个方面为旧改工作找到更好的方法，步子要更大、办法要更多、效果要更好。

2如何切实保护好历史文化遗产

应注意整体环境协调和功能完善，对那些有文物价值和使用价值的旧建筑应予以保留；同时，在改造的基础上还可加入文化创意设计，使其实现功能转换和价值提升。

众所周知，“三旧”改造基本上是一次推倒重建的工作。其中，文化心理失衡，社区结构衰落，原有社区秩序的稳定和历史文化都会受到威胁。因为，“三旧”改造不单是物理上的房屋推倒重建，而且是旧社区的历史文化传承发展。如何协调好历史文化保护问题应会是“三旧”改造成功与否的关键问题。

如何利用这三旧资源实现价值的提升和效益的最大化，就显得格外重要。在当下我省建设文化强省，我市建设文化名城的背景下，如何在“三旧”改造中实现整体保护、功能转换，价值提升、形象塑造，值得我们仔细研究。

旧城区改造中，应注意整体环境协调和功能完善，对那些有文物价值和使用价值的旧建筑应予以保留。因为，有些区域是城市的命脉、文脉，是反映城市文化和历史的地方，如果“三旧”改造涉及这些区域，特别需要平衡好保护和开发的关系，规划、城建部门需加强与文化、旅游等单位的沟通联系，这样才不至于“一推了之，悔之晚矣”。此外，我们的文化部门也应该将最近第三次全国文物普查的结果进行广泛公布，让广大市民、开发商知道哪些是有历史价值的、需要保护的、不能乱动的建筑。总之，城市现代化不是单靠高楼大厦来体现，更应该留住那些祖宗留下来的有价值的东西，让城市有灵魂，让市民有回忆，有思考。

同时，在改造的基础上可以加入文化创意设计，使其功能转换和价值提升，可以将旧城区民居建筑修缮美化后变成文化旅游街区和休闲度假区，文化创意产业区。而对旧厂房改造，可以先评估，再进行功能定位和整体策划，使其变为文化产业和创意产业基地。既可以节约资源，又能够实现产业转移和产业升级，增强文化的硬实力和软实力，优化资源配置和美化城市环境，增加城市综合竞争力。

3“联合实际，以人为本”思想在旧城区“三旧”改造中的应用

3.1政府制订相关法规、政策，增强宏观调控

政府要制订与旧城区“三旧”改造相关的地方性法规和技术标准来办理和约束“三旧”改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；并且还要加大对旧城区基础设施的投资，改造好旧城区的基础设施环境。

3.2增强规划带领，表现规划透明度和公众参与性

规划单位要求做到对旧城区“三旧”改造难题进行全面透彻细致的分析，充实考虑现状情况，制订系统的改造规划，协调处理空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等难题；编制“三旧”改造规划要引入城市经营理念，按经济规律办事，进行详细的本钱效果与利益研究，使规划创建在可实现的基础上；在改造整个过程中，应依照统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一办理的“五统一”原则，有筹划、有步调地进行旧城区“三旧”改造建设。

在《中华人民共和国城市与乡镇规划法》颁发实施（实际的行为）后，城市与乡镇规划报批前应向社会公告，组织编制机关应充实考虑专家和公众意见；在城市与乡镇规划答应前，应向社会进行批前公示，征求公众意见，答应后应向社会进行批后公示。这不但表现了规划的透明度和公众参与性，也加大了公众的参与意识，保护了公众的切身好处，并且还可以以前“政府＋开发商＋专家”模式转化为“政府＋公众＋开发商＋专家”模式，增强了意识和参与责任感，这是“联合实际，以人为本”思想的又一突出表现。

3.3开发建设要科学合理，避免大拆大建

旧城区“三旧”改造要统一规划、分期拆迁、分期开发、统一配置，先改造、开发条件较为成熟的片区，严格控制条件不成熟的片区，以避免增加后续改造的难度和本钱，并且还需应用“联合实际、以人为本”的原则提出合理的分期拆迁安顿筹划，对开发的启动区进行科学的选择，方便于规划实施（实际的行为）。

并且，将大规模开发建设变化为从较小规模开发入手的“循序渐进”模式，方便于维持社会空间结构和随时调整开发力度，使开发地段保持灵活性，一旦发生难题可准时处理，在整体上使城市空间的开发建设具有人性化标准，保持了城市的可以进行持续发展。

3.4培育商业气氛，做到宜商则商、宜住则住，表现区域特色

在旧城区“三旧”改造中，应联合实际，相比旧城区的中心区，适合开发商业等经营性物业，在发展居住区的并且，应做到宜商则商、宜住则住，使旧城区保持新的活力；并且在“三旧”改造整个过程中应以人为本，减少疏散人口的做法，保持旧城区以往的繁荣和活力。

4结语

“三旧”改造是一项长期而艰巨的任务，是一项复杂的系统工程，有关到人口疏散、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造等。旧城区“三旧”改造是城市发展整个过程中必然的产物，既反映城市的发展整个过程，和城市空间规划组织、建筑和社会福利设施的完善整个过程，又表现物质成果，反映当时的建筑和福利设施情形；既是城市发展的重要组成部分，又是推动城市经济社会可以进行持续发展的关键。

参考文献

1 梁学斌;三旧改造 激活广州新动力[J];房地产导刊;2010年04期

2 中国土地矿产法律事务中心调研组;惠民多赢的助推器——广东省佛山市“三旧”改造调研报告[J];国土资源通讯;2011年04期