不动产管理规定范文
时间：2024-01-08 17:41:10
导语：如何才能写好一篇不动产管理规定，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
朝阳区档案局第二届“兰台杯・朝阳符号”――城乡建设成就摄影征集大赛结束大赛历时一年，至投稿截止日共收到来自社会各界的优秀摄影作品126幅（组），经过专家评选，最终选出一等奖2名、二等奖5名、三等奖10名、优秀奖6名。在首届大赛的基础上，本届大赛影响力进一步扩大，受到社会各界广泛关注。区属各单位积极响应，广大摄影爱好者热情参与，用镜头发现区最美景象，记录身边的发展变化，为区城乡建设发展留下了珍贵影像资料。（张敬煜）
丰台区档案馆“第二查档窗口”圆满完成任务前不久，经试运行，区档案馆向区民政局移交的婚姻登记档案数字化副本（含影像919489页、目录200650条），在区民政局婚姻登记处查档窗口正式对外提供利用，至此，区档案馆设立的“第二查档窗口”圆满完成任务。“第二查档窗口”是区档案馆为解决利用者往返于区民政局婚姻登记处与区档案馆办理相关手续的实际问题，以服务群众“最后一公里”为目的设立的。据统计，自2015年9月以来，共接待利用者6301人，出具证明3920份，影像12399页，减少群众查档往返路程10712公里。（厉从辉）
门头沟区人大法制委检查团莅临档案馆实地调研近日，由区人大法制委领导带队，区法院、区政府办、区政府法制办等单位组成的检查团一行13人莅临档案馆政府信息公开查阅中心，实地调研政府信息公开纸质文件查阅和移送工作。检查团在查看了政府信息公开查阅大厅，听取了工作人员关于公开文件的移送、查阅流程等介绍之后，对查阅场所设置在档案馆便于群众知晓、查阅，接收文件集中在政府办便于各公开单位报送，文件的查阅手续简化便于利用等方面给予了肯定，并对此项工作提出了指导意见。（车
西城区档案局赴东城区档案局学习交流为贯彻落实视察北京时的重要讲话精神，进一步发挥档案工作在强化首都文化中心建设中的作用，不断加强各区档案人之间在档案业务中的横向沟通和交流，近日，区档案局一行6人在主管副局（馆）长的带领下赴东城区档案局学习取经，就口述档案采集和展陈征集业务与东城区档案局副局（馆）长和相关科室同志进行了座谈，并参观了东城区的馆藏陈列。（庞晨）
海淀区档案局（馆）整合社会资源筹办“海淀三镇”展览“海淀三镇”包括清河镇、青龙桥镇、海淀镇，为区域内建制较早的重要城镇，历史悠久。为收集好展览素材，区档案局（馆）与本地区文史专家广泛联系，同时运用“互联网+档案”的思维，通过“海淀档案”公众微信号向社会征集“海淀三镇”史料。近期，区档案局（馆）借助海淀文化沙龙平台，进一步听取各界意见，明确了办展思路和方向，为办好展览，最大程度发挥展览宣教效果奠定了基础。区档案局还将与区教委对接，把相关素材制作成学区特色教材，使我区中小学生接受更好的海淀历史文化教育。（李楠）
石景山区档案局加强对档案购买服务工作的管理为进一步落实《北京市机关档案工作指南》，加大档案安全监管力度，近日，区档案局对全区各立档单位档案购买服务情况进行调查摸底，要求相关单位上报《档案购买服务情况报告表》并进行数据汇总。据统计，自2015年以来全区有9家单位开展档案购买服务，涉及8类档案约50余万卷（件），服务内容包括档案数字化加工扫描、纸质档案装订整理及档案实体寄存托管等，共涉及8家档案服务公司。今后，区档案局将加强对此类档案服务外包的监管，适时检查，保证档案实体和信息安全。（李红梅）
房山区档案局征集胜天渠口述档案近日，区档案局工作人员携带录音笔、摄像机、照相机等专业设备来到张坊镇，采访了五位曾经参加修建胜天渠的老人，采集了具有保存价值的原始口述记录。胜天渠是房山水利建设史上的奇迹，此次征集的主要内容包括修建胜天渠的起因、当初的设计理念、胜天渠名字的由来、人财物如何组织保障、修渠的生活作息、遇到的主要困y、通水当天的情形，以及胜天渠修好之后的利用情况等。（张娟娟）
通州区档案局与新奥集团通州分公司合作共建档案工作近日，区档案局与北京新奥集团通州分公司就档案业务合作发展达成协议，制定了《北京市通州区档案局与北京新奥集团有限公司通州分公司共同开展档案事业协同发展工作办法》。《办法》明确了“优势互补，资源共享，协同发展”的指导原则，建立了合作共建领导小组，制定了协同发展工作职责，双方以定期召开档案工作发展联席会议、学术交流等为合作形式，积极搭建人才培养平台，实现档案工作的互利双赢。共建后，双方还将选择合适的机会互派具有丰富实践经验和理论知识的人员到对方档案工作一线深入学习交流，不断提高素质，拓宽视野。（冯国栋）
昌平区档案局推出《我们共同的记忆》历史照片网上展览近日，为配合6月9日国际档案日系列宣传活动，区档案局努力实践“服务先行”的工作理念，利用馆藏在昌平档案信息网上推出了《我们共同的记忆》――昌平历史照片系列网上展览。目前，网上展览已第一期《昨日昌平》，包含昌平东关、政府街等6个地标性建筑的历史照片，后续还将继续推出不同时期、具有本区特色的生产生活历史照片资料，让更多百姓了解昌平历史、熟悉档案工作，走进档案馆。（冯飞）
平谷区档案馆启用新查档大厅为了更好地服务百姓，区档案馆开辟了新查档大厅。新查档大厅总面积200平方米，在功能设置上划分为查档接待、政府公开信息查阅、自助查档三个区域，其中查档服务台设置两个服务窗口，并配有自助取号机和公告电子显示屏。档案查阅区和阅览区提供宽敞明亮的阅览空间，查档人可享受有序的一对一服务和舒适的查阅体验，充分体现了更完善、更舒心的查档服务理念。新查档大厅于5月15日试运行，并于6月1日正式启用。（崔月红）
密云区档案局三项措施助力“拆违打非”工作顺利进行一是针对路远山区群众多的特点，增加午间便民查阅通道和值班人员；二是针对集中查阅份数多、时间紧的特点，开辟绿色通道，专人负责；三是提前做好各镇村建房档案索引，确保群众到馆快速及时查阅。据统计，仅一周时间就出具百余份建房档案证明，为“拆违打非”工作顺利开展提供有力依据。（曹金波）
“顺义人”展览在顺义区档案馆开展6月11日，顺义区档案馆与顺义区摄影家协会共同举办的“顺义人”展览在区档案馆展出。本次展览以写实的方式从不同角度真实记录了新时代创业的年轻人、普通的基层社会工作者、退休老干部、社区道德明星、民间艺人和教师等各行业的100名普普通通的顺义人，在不同的岗位上勇于创新、追求卓越、乐于奉献的平凡而又伟大之举。主办方旨在通过展览向社会展示顺义两个文明建设的成果和普通顺义人文明素|的整体提升，从而进一步激发顺义市民知顺义、爱顺义、建顺义的热情。开展当天，近500人参观了展览。（高树林）
大兴区档案局制作完成《为您服务》宣传手册这套漫画式档案小知识宣传手册，共有5折10页、16幅图片、10个档案小知识，涉及婚姻档案、电子档案、查阅档案等内容，图文并茂地向公众普及档案知识。宣传手册主题突出、形式新颖、精练易懂。在今年的国际档案日活动中，局档案馆向来馆参加活动的区属各单位档案人员及社会公众发放350份，收到良好宣传效果。今后区档案局将继续以更贴近公众需求、易接受理解为原则，编辑制作档案宣传手册，扩大档案工作对社会的影响力。（杨辉）
篇2
现将劳动部、国家经济体制改革委员会、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于颁布〈劳动就业服务企业实行股份合作制规定〉的通知》〔劳部发（1994）419号〕（以下简称《规定》）转发给你们，根据《规定》的有关精神，结合我市情况，做如下补充，请各单位一并遵照执行。
一、劳动就业服务企业（以下简称劳服企业），作为以承担就业安置任务为主的特殊企业群体，曾为稳定我市城镇就业形势做出过重要贡献，在建立社会主义市场经济体制过程中，劳服企业也必须适应“两个根本性转变”，建立与市场经济体制相适应的企业发展机制。根据《规定》的有关要求，在劳服企业推行股份合作制是贯彻落实党的十五大会议有关精神和新形势下劳服企业建立现代企业制度的重要内容。劳服企业实行股份合作制是一项政策性很强的工作，市劳动局、市体改委、市地税局、市国有资产管理局等有关单位应加强对我市劳服企业实行股份合作制工作的领导，帮助和指导劳服企业健康有序的开展实行股份合作制的工作。通过实行股份合作制把劳服企业提高到一个新的发展水平，使其在实施再就业工程中，更好的承担就业安置任务。
二、劳服企业改制为股份合作制时，应遵照《北京市股份合作制企业暂行办法》〔市政府（1994）14号令〕和劳动部等四部委局关于《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》一并执行。劳服企业改制为股份合作制企业时股权设置一般为职工个人股、集体共有股、法人股。股权设置比例由企业自定。但职工个人股和集体共有股应占企业总股本的51％以上。在职工个人股比例设置中提倡企业的负责人、生产经营骨干的股权多于一般职工。
三、劳服企业改建股份合作制须对企业资产进行产权界定和资产评估。进行产权界定时，按照市劳动局、市国有资产管理局、市地税局《关于转发劳动部、国家国有资产管理局、国家税务总局〈关于颁布劳动就业服务企业产权界定规定的通知〉的通知》〔京劳服发（1997）208号〕有关产权界定政策规定和工作程序执行。资产评估应依据国家有关规定执行。
劳服企业产权界定结果，涉及国有资产的，应由同级国有资产管理部门核准登记；涉及集体、个人及其他投资者所有的，由地方税务部门进行资产核实，由当地劳动行政部门核准登记，并报有关部门备案。全民所有制性质劳服企业改制工作，按《北京市政府办公厅转发市体改委、市经委关于进一步加快本市国有小企业改革若干意见的通知》〔京政办发（1997）50号〕文件中的有关规定执行。
四、界定为国有资产的净资产，在征得出资主体和同级国有资产管理部门同意后，可比照京政办发〔1997〕50号文，鼓励劳服企业职工出资购买转为职工个人股。对因净资产数额较大，一次性买断有困难的本企业职工，允许在不超过五年的期限内分期付款，但首期付款额不得低于全部购买款的30％。对未付款部分不享有所有权。还可根据企业要求留给企业有偿使用并以不高于银行同期贷款利率标准收取资产占用费。
五、界定为劳动者集体共同共有的资产，可折股形成集体共有股，对集体共有股分得的股利一般可按下述方法进行分配：一部分（约30％－40％）分配给现职职工；一部分（约30％－40％）分配给原企业离退休人员；一部分（约20％－30％）作为企业劳动分红。集体共有股股利的分配由职工（股东）大会决定。调离本企业的职工不再享有分红权。
六、按照《规定》的有关精神，原有劳服企业改建股份合作制企业时，在做好上述前期准备工作的前提下，按下列程序办理实行股份合作制的审批手续：
（一）根据《规定》的有关具体审批手续，凡原劳服企业改建为股份合作制的，由主管部门签署意见后，按管理权限分别报市或区、县劳动服务管理中心审核；
（二）经市或区、县劳动服务管理中心审核签署意见后，按照北京市人民政府〔1994〕第14号令《北京市股份合作制企业暂行办法》、京政办发〔1997〕50号文件的有关规定，再到同级委、办、局履行改制的审批手续；
（三）经同级委、办、局批准后，到工商行政管理部门进行改制的工商注册登记手续；
（四）经工商行政管理部门改制注册登记后，按隶属关系将改制情况报市劳动服务管理中心备案。
七、新办的股份合作制企业，凡经劳动部门认定并发给《劳动就业服务企业证书》的，并达到财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》〔财税字（94）001号〕规定安置比例的，经当地地税部门批准，可享受减免税优惠政策。
八、原劳服企业改建为股份合作制时，凡在享受减免税期内并继续承担就业安置任务、符合安置规定比例的，可继续享受减免税优惠政策，至减免税期满时止。
凡被劳动部确定的本市实行股份合作制改造试点的劳服企业，自转制之日起视同新办企业，凡达到财政部、国家税务总局财税字〔94〕001号文件规定安置比例的，可从转制的当年算起享受劳服企业的减免税政策。
附件：劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局关于颁布《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》的通知（劳部发〔1994〕419号）
通知
各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）、体改委（办）、税务局、国有资产管理局，国务院有关部门：
劳动部、国家体改委、国家税务总局、国家国有资产管理局制定了《劳动就业服务企业实行股份合作制规定》，现予颁发，请遵照执行。
劳动就业服务企业实行股份合作制规定
第一章 总则
第一条 为深化劳动就业服务企业改革，进一步发挥劳动就业服务企业（以下简称劳服企业）促进就业、平抑失业率和保障社会稳定的作用，根据国家有关法律、法规制定本规定。
第二条 股份合作制劳服企业，是借鉴股份制的做法，实行劳动合作与资本合作的一种企业组织形式。
第三条 股份合作制劳服企业，应遵循下列原则：
（一）全员入股，股权平等，同股同利，利益共享，风险共担；
（二）实行独立核算，自主经营，自负盈亏，自担风险；
（三）实行民主管理；
（四）实行按劳分配与按股分红相结合。
第四条 股份合作制劳服企业凡继续承担安置城镇失业人员任务的，仍享受财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件中规定的对劳服企业的优惠政策。
第五条 各级地方劳动部门应安排一定比例的就业经费、生产扶持资金和失业保险金扶持股份合作制劳服企业。对参加了失业保险的劳服企业，可用适量失业保险金作为向银行贷款的贴息。
第六条 各级地方劳动部门就业服务机构和行业部门劳服企业管理机构应依照《劳动就业服务企业管理规定》，加强对股份合作制劳服企业的管理、指导、协调、监督和服务。
第七条 股份合作制劳服企业应与主办或扶持单位签定协议，建立新型的合作关系。经双方协议商定，劳服企业可有条件地为主办单位承担一定比例的职工子女和富余职工的安置任务。
第八条 股份合作制劳服企业应坚持按劳分配的原则，实行成本工资与税后利润按股分红和劳动分红的分配办法。并根据地方政府确定的工资指导线和企业经济效益、劳动生产率、职工生活费用价格指数等因素自主决定企业的工资水平。
第九条 股份合作制劳服企业应实行社会保险制度，依照规定标准为企业职工缴纳养老、失业、工伤、医疗、生育保险费。
第十条 股份合作制劳服企业依法自主决定用人形式，通过签订劳动合同建立劳动关系。
第十一条 股份合作制劳服企业职工及其他投资者以其所认购股份对企业承担有限责任，企业以其全部财产独立承担民事责任。
第十二条 股份合作制劳服企业依法取得法人资格后，其财产和正常经营活动受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯和非法干涉。
第十三条 股份合作制劳服企业应加强党的组织建设，开展党的活动。
第二章 企业的设立
第十四条 股份合作制劳服企业采取原有企业改制和组建新企业两种方式设立。
新组建股份合作制劳服企业应由三名以上作为发起人，并有20名以上个人股东；原有企业改为股份合作制劳服企业应经原企业职工大会通过，有外来投资的，应征得投资者的同意。上述两种方式均需报地方劳动部门就业服务机构审查同意后，到工商行政管理机关核准登记并领取营业执照，由税务机关办理税收减免手续。
第十五条 劳服企业实行股份合作制，应向当地劳动部门就业服务机构提供下列文件：
（一）申请报告；
（二）实施方案；
（三）企业章程；
（四）职工（代表）大会通过的决议，或新组建企业发起人协议书；
（五）企业财产验资确认书；
（六）企业资产所有者及投资者意见；
（七）劳服企业认定证书；
（八）审批机关要求的其它文件。
第十六条 股份合作制劳服企业章程必须载明下列事项：
（一）企业的名称及场所；
（二）企业的宗旨、经营范围和经营方式；
（三）企业设立方式、股金来源和股权设置；
（四）收益分配及亏损分担办法；
（五）股份管理办法；
（六）股东（职工）大会、董事会、监事会的职权和议事规则；
（七）企业法定代表人的产生程序及其职权；
（八）股东的权利和义务；
（九）企业组织机构及其职权；
（十）企业章程修订程序；
（十一）企业承担安置城镇失业人员任务的措施和办法；
（十二）其它需要明确的事项。
第三章 产权界定
第十七条 劳服企业改制为股份合作制，应在劳动部门就业服务机构、国有资产管理、税务等有关部门组织指导下进行，并吸收投资者参加，成立清产核资小组，清理原有企业债权、债务，核实企业全部资产，界定企业的净资产产权，明确债权、债务的责任。
第十八条 清产核资和产权界定的结果，应提交职工（代表）大会审议，报政府授权部门确认，并发给资产确认书。涉及国有资产的应报国有资产管理部门确认。
第十九条 股份合作制劳服企业，按下列原则进行产权界定：
（一）企业开办初期和企业发展过程中，全民单位为解决职工子女就业拨给的闲置设备等实物，界定为劳服企业集体资产。扶持的资金及非闲置设备等资产（折合资金），有协议的按协议处理，无协议的按照国家为解决主办单位职工子女就业的有关政策有偿使用。经双方签订协议，这部分资产可作为劳服企业改组为股份合作制时主办单位国有法人投资，或作为继续安置主办单位职工子女和富余职工的扶持条件。
（二）按照国家法律、法规和政策规定所享受的税收减免等优惠政策所形成的资产，归企业集体所有，并依照国家规定，列为企业集体资本金。
（三）企业在发展过程中，使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的积累，归企业集体所有；全民单位提供担保并履行了连带责任的，全民单位应予以追索清偿。
（四）企业生产经营场地，其土地所有权属于国家，可继续有偿使用。并按照国家有关法律、法规和政策缴纳土地使用占用费。
（五）企业享受国家税前还贷和以税还贷等特殊优惠政策而形成的资产，属于扶持性国有资产，可按照国家有关规定列入企业公积金，单独列帐反映，国家保留对这部分资产处置权，不参与管理和收益。资产可用于企业发展和安置就业。
（六）投资主体不清的资产，以及接受无偿资助和捐赠所形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有。
（七）企业自筹资金，投资收益形成的资产，其产权归企业劳动者集体共同共有。
（八）企业职工个人出资及其投资收益形成的资产，其产权归职工个人所有。
（九）其他社会法人投资及其投资收益形成的资产，其产权归投资的法人所有。
第二十条 股份合作制劳服企业职工奖金、工资储备基金等，其产权归职工个人所有。
第四章 股权设置
第二十一条 股份合作制劳服企业的股东，可以用货币投资，也可以用建筑物、厂房、机器设备等有形资产、非专利技术等无形资产折价入股。以无形资产作价折成股份，其金额不得超过企业注册资产的20％。
第二十二条 股份合作制劳服企业，根据资产来源和归属设置股权。其股份按投资主体分为：职工个人股、职工集体股、法人股。
（一）职工个人股，是指本企业职工个人出资及当年新安置的城镇失业人员带资入厂或以技术、实物、财产等投资入股的股金所形成的股份，其股权为职工个人所有。
（二）职工集体股，是指在原有企业界定产权时，划归劳动者集体共同共有的资产构成的股份，其股权为本企业全体职工集体所有。
（三）法人股，是指企业法人以其合法可支配的资产投入到劳服企业的股份，或扶持单位、企事业单位、社会团体以其合法可支配的资产投入所形成的股份，其股权为法人所有。法人股为优先股。企业章程应对优先股作出具体规定。
第二十三条 股份合作制劳服企业的职工应按照企业章程认购所规定的限量数额股份。新组建的股份合作制劳服企业，职工个人股在本企业股本总额中应占主体。改制为股份合作制的劳服企业，职工个人股和职工集体股的股本总额应在企业股本总额中占主体。
第二十四条 职工个人股不得退股，但遇职工死亡、退休、调离、辞职或被企业辞退、除名、开除等，企业可根据情况购买职工持有的股份。当出现企业章程规定的特殊情况时，经股东大会同意，可由企业负责收购部分个人股份。企业收购的股份，可出售给企业其他职工或新参加企业的职工。
第二十五条 股份合作制劳服企业不发行股票，只出具出资证明书，作为资产证明和分红依据。
第五章 收益分配
第二十六条 股份合作制劳服企业按照国家对劳服企业有关税收政策规定，依法缴纳所得税。
第二十七条 股份合作制劳服企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定外，按照下列顺序分配：
（一）弥补前年企业亏损，不足弥补的亏损额，以企业公积金弥补，仍不足的由股本金抵补。
（二）提取法定盈余公积金。
（三）提取公益金。
（四）支付劳动分红。
（五）支付优先股股利。
（六）支付普通股股利。
第二十八条 个人股东的股份收入应按国家有关规定缴纳个人所得税。
第二十九条 职工集体股分得的股利，可拿出一定比例分配给在册离退休职工和现职职工。具体分配比例及标准由企业职工（代表）大会决定。现职职工分配，可采取两种办法：一是直接分配给职工；二是将分配的股利记入职工个人帐户，由企业有偿使用，企业扩股时可转增职工个人股股本。职工集体股分得的股利给职工分配后的剩余部分，可单独列帐，企业扩股时，转增职工集体股股本。
第三十条 股份合作制劳服企业当年无利润时，不得分配股利。
第三十一条 股份合作制劳服企业公积金应用于弥补企业亏损，扩大企业生产经营或转增股本。
第三十二条 股份合作制劳服企业公益金应用于企业的职工集体福利支出。
第三十三条 股份合作制劳服企业应严格执行国家财务会计制度，加强财务管理，接受政府有关部门的监督、审计。
第六章 管理体制
第三十四条 股份合作制劳服企业可实行股东大会和职工大会合一制度。股东（职工）大会是企业的最高权力机构。股东会议可实行一人一票制。股东（职工）大会应定期召开，听取董事会、监事会工作报告，表决企业议案。股东（职工）大会行使下列权利：
（一）选举或罢免董事会和监事会成员；
（二）决定企业的设立、合并、终止和清算；
（三）批准企业安置城镇失业人员的方案；
（四）修改企业章程；
（五）批准企业年度预决算方案和利润分配方案；
（六）对企业增加或减少注册资本作出决定；
（七）决定企业发行债券；
（八）对其它重要事项作出决定。
第三十五条 股份合作制劳服企业可设立董事会。董事会为企业的决策机构，向股东（职工）大会负责。
第三十六条 董事会行使下列职权：
（一）审定企业年度生产经营计划和企业发展规划；
（二）审定企业年度财务预算和决算方案；
（三）决定召开股东（职工）大会，并向大会报告工作；
（四）执行股东（职工）大会决议；
（五）制定企业增减注册资本方案；
（六）制定发行企业债券的方案；
（七）审定企业安置失业人员的方案；
（八）制定企业设立、合并、终止方案；
（九）制定企业章程修改方案；
（十）选聘企业经理（厂长）及有关管理人员并决定其报酬标准和支付办法；
（十一）企业章程规定的其它职权。
第三十七条 股份合作制劳服企业可设监事会。监事会是企业活动的监督机构，由三名以上单数监事组成。其活动方式依照企业章程规定。监事的任期每届不得超过四年，但可连任。监事不得兼任董事、经理及其他高级管理职务。监事会议决议由三分之二以上监事表决同意，方可实行。监事行使下列职权：
（一）监事会的主席或监事代表列席董事会会议；
（二）对董事和经理（厂长）履行职权进行监督；
（三）查阅企业财务帐簿和其它会计资料，要求董事会和经理就相关的问题作出书面报告；
（四）审核企业年度决算和清算的表册，并就审核的结果制作意见书，向股东（职工）大会报告；
（五）必要时召集股东（职工）临时会议；
（六）对董事会和经理违反法律、法规、公司章程或股东会议行为进行制止，必要时向股东（职工）大会报告。
第三十八条 监事会行使职权时，聘请律师、注册会计师等专业人员的费用由企业承担。
第三十九条 股份合作制劳服企业因其规模限制不设立董事会和监事会的，其有关职责由股东（职工）大会确定专门人员负责。
第四十条 股份合作制劳服企业法定代表人的产生，由企业章程作出规定。经理由董事会聘任或由股东（职工）大会选举产生，行使下列职权：
（一）组织和实施企业日常生产经营管理工作；
（二）实施股东（职工）大会或董事会通过的决议；
（三）提出企业发展规划、生产经营计划和企业规章制度草案；
（四）提出职工收益分配方案；
（五）提出企业年度预决算方案和利润分配方案；
（六）决定企业管理机构的设置，任免副经理和其他管理人员；决定副经理以下职工的奖励和处分；
（七）提出安置失业人员就业的方案；
（八）定期向股东（职工）会议和董事会报告工作，并听取意见，接受监督；
（九）行使企业章程规定的其它职权。
第四十一条 各级劳动部门就业服务机构和税务部门，对股份合作制劳服企业承担安置城镇失业人员情况及享受减免税政策落实情况，进行年度检查。
第七章 变更与清算
第四十二条 股份合作制劳服企业合并分为吸收合并和新设合并。企业合并应由各方签定协议，处理好债权、债务等遗留问题，妥善安置好企业人员。合并各方未清偿的债务由合并后的企业承担。
第四十三条 股份合作制劳服企业分立时应由分立各方签定协议。分立协议中应明确划分分立各方的财产、债权、债务。对企业债权的承担，应事先作出决定，以书面形式通知债权人，并签定清偿债务的协议。经双方协商达不成协议的不得分立。
第四十四条 股份合作制劳服企业合并与分立，应报当地劳动部门就业服务机构批准，依照规定向原登记机关办理变更登记手续。
第四十五条 股份合作制劳服企业因宣告破产、撤销或其他原因而终止，应按照国家有关规定成立清算组织，限定日期做好企业财产清算工作和各种债务偿还工作。
第四十六条 破产的股份合作制劳服企业，其财产拨付清算费用后，按照下列顺序清偿债务：
（一）应付未付的职工工资；
（二）应缴未缴的社会保险费；
（三）应缴未缴国家的税款；
（四）尚未偿付的债务。
不足清偿同一顺序债务的按照比例清偿。
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1.房产测绘的产生与发展
随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥有较高技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。
2.房产测绘的内容
不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。
3.房产测绘适用的标准
目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。
4.不动产统一登记对房产测绘提出了新的要求
不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。
二、房产测绘面临的问题
1.房产测绘、面积管理
各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有：
（1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息；
（2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码；
（3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积；
（4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。
当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。
2.不动产测量
根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程（TD/T 1001）、房产测量规范 （GB/ T17986.1）。其他技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）、《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《标准编写规则第3部分：信息分类编码》（GB/T 20001.3）、《房屋代码编码标准》 （JGJ/T 246）等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。
3.不动产统一登记改革后的变化
不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。
三、不动产统一登记改革后房产测绘工作的对策研究
1.认真学习不动产测绘知识
在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。
2.统一坐标系统
按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。
3.建立测绘地理信息数据库
根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。
4.测绘成果整合利用，全面适应房产交易与不动产登记的需要
根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。
5.加强控制测量、界址测量、其他要素测量等工作，从单一房产测绘向全面不动产测绘转变
根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。
6.做好房屋代码与不动产单元代码的编制工作
2012年，住建部颁布了《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012），国土资源部颁布了《地籍调查规程》（TD/T 1001）。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。
篇4
关键词: 建设工程施工合同/承揽合同/区别
2008年10月，日照仲裁委员会受理了一起合同纠纷案件，案情大致是：申请人某钢厂委托被申请人某起重机制造公司制造一个悬梁起重机，包括起重机的制作和安装。合同约定竣工日期为2007年5月1日，每延误一天，需支付合同价款万分之5的延期违约金；合同履行中发生的一切纠纷，由合同履行地的仲裁委员会解决等。合同签订后，申请人按约支付工程款，被申请人未能按期交工，直到2007年9月14日才将起重机调试合格后交付申请人使用。工程交付后，由于双方当事人对工期延误违约金的计算发生争议，申请人向日照仲裁委员会（起重机的安装地）申请仲裁：要求裁决被申请人支付工程延期违约金40余万元。被申请人则以“双方当事人签订的合同实质内容是被申请人按照申请人的要求完成一个起重机的制作，而起重机的制作是在被申请人所在地进行的，因此该合同是承揽合同，被申请人住所地才是合同履行地”为由，提出管辖权异议，认为该仲裁委员会没有管辖权。
根据最高人民法院现行的法律规定，建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地，而承揽合同纠纷通常以加工行为地为合同履行地。因此，界定该合同的性质，决定了该仲裁委员会对该案是否享有管辖权。对此，该仲裁委员会内部有两种不同的观点，由此引起笔者的注意，特撰此小文。
《合同法》第251条规定：“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。”第269条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”建设工程合同，实际上是承揽合同的一种特殊类型。因此，《合同法》第287条规定：“法律对建设工程合同没有特别规定的，适用法律对承揽合同的有关规定。”根据《合同法》的规定，建设工程合同包括工程勘察合同、工程设计合同和工程施工合同。由于工程勘察合同和工程设计合同与承揽合同较易区分，因此本文重点阐述工程施工合同与承揽合同的区别。现实中，建设工程施工合同又可分为土木建筑工程合同、装饰装修工程合同和安装工程合同三类。
建设工程施工合同与承揽合同都具有以下相同的法律属性：
1、均以完成一定的工作并交付工作成果为标的。在承揽合同中，承揽人必须按照定作人的要求，完成一定的工作，但定作人的目的不是工作过程，而是工作成果。建设工程施工合同中，承包人也必须按照发包人的要求，或根据发包人提供的图纸资料，完成一项工程，发包人的目的，也不是工作过程，而是按期得到一项完整的、合格的工程。
2、合同的标的物具有特定性。承揽合同是为了满足定作人的特殊要求而订立的，因而定作人对标的物质量、数量、规格、形状等的要求使承揽标的物特定化，使它同市场上的物品有所区别，以满足定作人的特殊需要，这是与买卖合同的最大区别之处。建设工程施工合同，同样也是根据发包人提供的与众不同的图纸，为满足发包人建设一项与其他建筑物不一样的建筑物订立的。
3、承揽人或施工人的工作均具有独立性。两类合同中，承揽人和承包人都是以自己的设备、技术、劳力等完成工作任务，不受合同对方的指挥，独立完成合同约定的质量、期限等责任，在工作成果和工程交付前，对标的物的灭失或工作条件恶化风险所造成的损失承担责任。
4、均具有一定的人身性质。承揽人或承包人一般必须以自己的设备、技术、劳力完成工作或工程，并承担风险，不得擅自将承揽的工作或工程交给第三人完成，且对完成工作、工程过程中遭受的意外风险负责。
5、均是双务、有偿合同。承揽合同中，承揽人负有完成工作并支付工作成果的义务，而定作人则负有支付报酬的义务，两者的义务是相互的、对流的、有偿的。建设工程施工合同中，承包人负有按期保质完成工程并交付工程的义务，发包人负有支付工程款的义务，两者的义务也是相互、有偿的。
对以上建设工程施工合同与承揽合同的共同法律属性，大家的意见是一致的，但对两类合同的不同之处，可谓“仁者见仁、智者见智”，从网上搜到的以下两个案例，也反映出两种不同的观点。
1、上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）2000年在审理上海东方上市企业博览中心有限公司（以下简称上海东方公司）破产案时（见上海市浦东新区人民法院网），就债权人上海市建筑设计研究所有限公司（以下简称建筑研究所）申请优先受偿工程欠款一案，依据《建设工程质量管理办法》认定：建设工程合同的标的是特指基本建设工程，如果是为完成不能构成基本建设的一般工程的建设项目而订立的合同，不属于建设工程合同，而属于承揽合同的范畴，因此破产申请人与债权人签订的合同应属于建设装潢工程施工合同，而非《合同法》286条所指的建设工程合同。浦东法院最终以建设装潢工程施工合同不是建设工程施工合同、而是承揽合同为由，裁决债权人不得按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定行使工程价款优先受偿权。
2、乙方为甲方承建一块大型户外显示屏，一审法院从合同名称入手，认为该合同属于建设工程施工合同。而二审法院采纳了被告的上诉意见认为：当事人双方标明为“定制人”、“承揽人”，合同标的为可拆分物，主要依赖承揽人之技术特点进行施工，最终之安装仅是制作过程之延续，并最终认定该案为“承揽合同纠纷”。
笔者认为，建设工程施工合同和承揽合同的最大不同之处，主要体现在以下三个方面：
1、合同标的物的区别。建设工程施工合同完成的工作构成不动产，即合同标的物是不动产物，包括民法意义上的完全不动产物和大部分类不动产物，而承揽合同完成的工作则不构成不动产的，即标的物一般是指动产。
国务院制定的《建设工程质量管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”《建设工程安全生产管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”《建筑业企业资质管理规定》第2条第2款规定：“本规定所称建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建等活动的企业。”从上述规定可以看出：建设工程包括土木建筑工程、安装工程和装修工程三类工程，三类工程的共同点就是：工程施工完成后，均构成了不动产物，包括完全不动产物和类不动产物。
（1）完全不动产物是指在物理上固定在土地上、不能随便移动的构筑物。不动产物一般是指比较大而复杂、建设工程的要求比较高的土木建筑物和基础建设项目，如办公楼、厂房、码头、公路等，但也包括投资额小、工程技术要求比较简单的建设项目，如民宅、垃圾站、传达室等。
不动产物的建设，通常要涉及对土地利用的强制性规范的限制，当事人不得违反规定自行约定。例如，发包人拟投资建设一座厂房，必须经过有关部门的审批，办理土地使用、占用手续，符合有关规划要求，办理开工许可证等。国家建设主管部门制定的工程类别及等级中，把工程类别分为房屋建筑工程、冶炼工程、矿山工程、化工石油工程、水利水电工程、电力工程、林业及生态工程、铁路工程、公路工程、港口与航道工程、航天航空工程、通信工程、市政公用工程和机电安装工程十四类，从中可以看到，上述工程的共同点是，工程完成后均成为了完全不动产物。因此，凡是为施工完全不动产物而签订的合同，均是建设工程施工合同。
那么在不动产物上的施工行为，是否是建设工程施工合同的内容呢？笔者认为：在不动产物上的施工行为，如果行为的后果添附在不动产物上，并最终形成了与不动产物一体的、不可分割、不可拆分的部分，由此签订的合同，笔者认为也应当定为建设工程施工合同，而不能认定为承揽合同。例如室内装修活动。该类工程虽然可能技术要求比较低、投资较小，但装修行为的后果，通常成为了不动产物上不可分割的部分，因此也是建设工程施工合同的内容，而不是承揽合同的内容。
实践中对建设工程施工合同的标的物有个误区，即有人认为：建设工程合同的标的限于比较大而复杂的土木建筑等工程，建设工程的要求较高，因此为完成一般建设项目而订立的合同不属于建设工程合同，而应属于承揽合同，如为个人建造住房与建筑队订立的合同就是承揽合同，而不是建设施工工程合同。笔者对此持不同看法：个人建造的住房，也构成不动产；个人住房虽然工程较小、难度比较小，建设要求不高，但也是房屋建筑，《建筑法》中已将建筑活动范围明确界定为“各类房屋建筑及其附属设施的建造”。应当包括个人住房在内的各类建筑。另外，个人建造住房，同样需要取得有关部门的许可，施工中同样具有一定的危险性，同样需要具有一定资质的人员进行施工，因此，为完成一般建设项目而签订的合同也应当定为建设工程施工合同。
（2）部分类不动产物，包括铁塔、管道、室外超大型显示屏、平面及立体广告牌以及或简单拆除之钢板车间等。有人认为：室外超大型显示屏、平面及立体广告牌以及或简单拆除之钢板车间等属于类不动产物，不构成民法意义上的不动产物，归属于可拆分物，因此，该类合同主要是依据加工方的技术而签订，应当认定为加工承揽合同，方符合立法之精神。笔者认为：施工上述类不动产物时，不能孤立的只从物的分类来分析，还要结合下面第2个不同之处，即对合同主体的要求来分析。
2、合同主体的区别。建设工程施工合同的承包人为特殊主体，法律对承包人有特殊要求，即承包人必须是经国家认可的具有一定建设资质的法人。而一般承揽合同在法律没有明确规定的情况下，合同双方为一般主体。
（1）《建设工程安全生产管理条例》第3条规定：“建设工程安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针”；《建筑业企业资质管理规定》第1条规定：“为了加强对建筑活动的监督管理，维护公共利益和建筑市场秩序，保证建设工程质量安全，根据《建筑法》、《行政许可法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、行政法规，制定本规定”。由于建设工程施工过程一般较长，施工中需要一定的技术，过程存在一定的危险性，建设工程体现国家利益和社会公共利益、事关人民群众生命财产安全，因此需要由有技术、有能力的队伍来建设，另外建设工程的质量的好坏，可能会涉及到社会公众的人身安全和财产利益，国家对施工单位实行资质管理是十分必要的。因此，为了加强建设工程安全生产监督管理，保障人民群众生命和财产安全，国家对建筑业企业实行资质管理，以加强对建筑市场的管理。
（2）《建筑法》第26条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”第29条规定：“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；……禁止总承包单位将工程分包给不具有相应资质条件的单位”；《招标投标法》第26条规定：“投标人应当具备承担招标项目的能力；国家有关规定对投标人资格条件或者招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件”；《建筑业企业资质管理规定》第2条规定：“在中华人民共和国境内申请建筑业企业资质，实施对建筑业企业资质监督管理，适用本规定”；第3条规定：“建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动”。此外法律对建筑从业技术人员也有相应的条件限制。以上都是法律法规的强制性规定，违反上述规定的建设工程施工合同依法无效。
由此可见，建设工程合同对承包人不但有要求，而且对承包人的要求是十分严格的。企业承揽工程，必须依法取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内承揽工程。反过来讲，凡是需要取得建筑业资质证书才能施工的项目，都是工程的范畴，围绕工程签订的合同都是建设工程施工合同。
（3）建设部会同铁道部、交通部、水利部、信息产业部、民航总局等有关部门组织制定的《建筑业企业资质等级标准》将企业资质分为施工总承包企业资质、专业承包企业资质和专业承包企业资质三大部分。其中施工总承包企业资质包括房屋建筑工程、公路工程、铁路工程、港口与航道工程、水利水电工程、电力工程、矿山工程、冶炼工程、化工石油工程、市政公用工程、通信工程和机电安装工程等12个专业资质。专业承包资质包括地基与基础工程、土石方工程、建筑装修装饰工程等60个专业资质；劳务分包工程包括木工作业、砌筑等13各专业资质。从上述资质分类看，国家对从事上述工程的企业，包括施工总承包、专业分包和劳务分包，均实行资质管理，企业均需办理相应的资质证书，否则，不能承揽工程，也不能承担工程施工任务。建设工程施工合同中的承包人，必须具备相应的施工资质，才能承揽工程，否则，双方当事人签订的建设工程施工合同会因为承包人没有施工资质而无效。因此也可以说：凡是必须具备上述资质才能施工的项目，就是建设工程，为此签订的合同，就是建设工程施工合同。
现实中，当事人对建设工程施工合同中的安装工程合同和承揽合同最容易混淆。从国家对建设工程施工合同承包人的特殊要求可以看出：安装工程合同与承揽合同的最明显的区别就在于国家对合同中的承包人有无资质的要求。如果无资质的要求，就是承揽合同；反之就是建设工程施工合同中的安装工程合同。
还要注意的一个问题就是：有的建设工程施工合同的承包人没有资质或超越资质订立的合同，只能认定合同为无效合同，而不能因为承包人没有资质就认定合同是承揽合同。
3、结算方式的区别。通常情况下，建设工程施工合同签订时，合同价款是不确定的、暂定的，需要双方当事人根据合同履行情况，通过专门的工程造价咨询单位，依据国家或地方编制的结算定额，计算出合同的最终价款。而承揽合同往往在签订合同时就约定了明确的价款或价款的计算方式，双方当事人根据合同的约定，不需要通过专门的审计机关结算就能轻易计算出合同的最终价款。
建设工程施工合同需要进行工程结算才能确定最终价款。所谓工程结算是指承包人在工程实施过程中，依据承包合同中关于付款条款的规定和已经完成的工程量，并按照规定的程序向建设单位收取工程价款的一项经济活动。工程结算关系到建设单位和施工单位的直接经济利益，它是建设单位控制建设投资的最终环节和关键环节，同时也是施工单位实现经营收益的最终环节和关键环节。国家为此出台了一系列关于工程结算的规定：如《建设工程价款结算暂行办法》第2条规定：“凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法。”《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第2条规定：“在中华人民共和国境内的建筑工程施工发包与承包计价管理，适用本办法。”为了统一工程造价的结算标准，国家建设部和各地建设行政主管部门，还制定了《全国统一建筑工程基础定额》《全国统一安装工程预算定额》《全国统一装饰工程定额》《全国统一建筑消耗量定额》等计价依据。另外，国家对工程造价咨询单位和人员也进行资质管理。
由于建设工程的结算比较复杂，而建设单位一般没有专门的工程造价咨询人员，所以建设单位一般要委托有资质的工程造价咨询单位审核承包人编制的结算书。审核结果经双方当事人认可后，才具有效力。通常情况下，如果依据约定不能直接计算出最终价款的合同，是建设工程施工合同，反之就是承揽合同。
以上三个方面，就是建设工程施工合同和承揽合同的最大不同之处。一般情况下，只要对照上述三个方面，就能很容易的区别两种合同。现在再看前文提到的两个案例。第1个案例中，（1）浦东法院既然认定债权人建筑研究所与上海东方公司之间签订的合同是建设装潢工程施工合同，又否定建设装潢工程施工合同不是建设工程施工合同，显然是前后矛盾；（2）国务院制定的《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》，以及建设部《建筑业企业资质管理规定》均明确规定建设工程包括装修工程，而浦东法院引用失效的《建设工程质量管理办法》认定“建设工程合同的标的是特指基本建设工程，如果是为完成不能构成基本建设的一般工程的建设项目而订立的合同，不属于建设工程合同”，显然与现行的法律法规相冲突；（3）根据现行的法律法规要求，从事装修（包括装潢）工程的企业必须具备相应资质，也说明装修工程就是建设工程的一个分类。由此看出，浦东法院的认定和裁判是值得商榷的。
第2个案例中，乙方为甲方承建户外显示屏的合同，既包括了制作显示屏的内容，也包括了安装显示屏的内容。户外显示屏的制作，可能对制作主体并无特殊的要求，但是户外显示屏的安装，不是任何单位都可以施工的，也需要有相应资质的企业来进行，但二审法院忽视了这个关键，由此作出的裁判也值得商榷。对此，其实最高人民法院早于2003年3月26日《关于山东省青岛东方铁塔集团有限公司与河南省延津县广播电视局建设工程施工合同纠纷一案指定管辖的通知》中，就作出了相应的规定。该《通知》中的案例与上述案件案情基本一致，但最高人民法院的意见是：发射塔大部分零部件的加工行为是为履行施工合同而做的部分准备工作，因此双方所签合同不是承揽合同，应为建设工程施工合同纠纷，案件应由工程所在地人民法院管辖。
笔者认为，最高人民法院的意见无疑是正确的，但却没有从根本上指出区别两种合同的办法，导致下级法院在审理该类案件时仍无明确的依据，不能不说是个遗憾。
建设工程施工合同和承揽合同除了从上述三个最明显的不同之处外，还可以从以下几个方面区分：
1、合同形式上的差异。承揽合同既可以是书面的也可以是口头形式，而且在定作人为自然人时多采用口头形式。而建设工程施工合同属要式合同，应当以书面方式订立。这是国家对基本建设进行监督管理的需要，也是由建设工程合同履行的特点决定的。《合同法》第270条明确规定：“建设工程合同应当采用书面形式。”但法律对承揽合同并无规定。
2、订立合同方式上的差异。一般承揽合同在订立时经合同双方协商达成一致即可成立。而根据《建筑法》和《招标投标法》的规定，建设工程施工合同的订立一般应当经过招标投标程序，还应接受有关行政监督部门依法对招标投标活动的监督。《建筑法》第19条规定“建筑工程依法实行招标发包”；《合同法》第273条规定：“国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立”；《招标投标法》第3条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：……”；第7条规定：“招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督”。因此，无论是订立合同的前提，还是订立合同的方式，建设工程合同都比一般承揽合同严格许多。从意思自治方面来说，建设工程合同所受的限制比一般承揽合同要多得多，很多合同条款都由国家法律和法规，甚至规章都规定好了的。建设部、国家工商总局制定的《建设工程施工合同》和《建筑装饰工程施工合同》示范文本，就是根据《建筑法》等法律法规规定，并结合我国建设工程实际以及相关国际惯例制定，现在已广泛应用到建筑工程领域。
3、合同内容上的差异。建设工程施工合同的内容比承揽合同的内容范围更窄，专业性更强。前者是进行工程建设，从狭义上讲只包括土木建筑工程、安装工程和装饰装修工程三类合同，但无论是土木建筑工程、安装工程，还是装饰装修工程，均需交由有相关资质的单位进行。而后者是加工、定作、修理、复制、测试、检验，其外延更为广阔。承揽合同中，国家对承揽人的资质并无强制性的要求。
4、监理制度的差异。在合同的履行过程中，建设工程施工根据《建筑法》第30条规定，“国家推行建筑工程监理制度”的规定强制推行监理制度，而承揽合同不强制性推行监理制度。
5、标的物的质量标准要求的差异。承揽合同的双方可以自行约定标的物质量，但作为建设工程施工合同来说，标的物的质量必须符合国家有关建设工程标准的要求。如《建筑法》第58、59、60、61条规定：建筑施工单位对工程的施工质量负责；建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量；建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复；建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用等等。
6、标的物保修的差异。承揽合同法律没有明确规定保修问题，由合同双方自行约定是否保修，以及保修期限，而国家对建设工程保修，包括保修范围和保修年限，都有明确的规定。如《建筑法》第62条规定的建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年等。
7、一方违约时的救济方式不同。在承揽合同中，定作人解除合同后，承揽只能要求定作人赔偿损失，而不能要求继续履行；而在建设工程合同中，除特定情形外，一方违约时，对方当事人都可以要求其继续履行。
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第一章基本原则
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节动产交付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节其他规定
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编所有权
第四章一般规定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；，，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼。
第七章相邻关系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编用益物权
第十章一般规定
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四编担保物权
第十五章一般规定
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章质权
第一节动产质权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权****利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节权利质权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
第五编占有
第十九章占有
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
附则
篇6
一、国有企业无偿划转资产增资的两种方式
国有企业进行无偿划转资产增资一般有两种方式，即按照股东投入方式增资和按照资本公积转增注册资本方式增资。比如国有企业中有全资子公司A、B公司，现在要通过无偿划转资产的方式将A公司的不动产划转给B公司，从而实现B公司的增资，对于两种方式具体的操作方法为：
（一）按照股东投入方式增资
根据《公司法》及《公司注册资本登记管理规定》，股东要进行投资可以使用货币的方式也可以选择一些不动产进行货币估价然后按照估价来进行投资入股。按照股东投入方式对上述的B公司进行增资，要经过以下两个步骤：
步骤一：首先要办理A公司对B公司的不动产的划转的手续，使A公司的不动产归B公司所有。经过这个步骤B公司就会有A公司和母公司两个股东。
步骤二：如果A公司持有B公司的股份要将这部分股份无偿划转到母公司，这样B公司就是只是属于母公司的一人有限公司。
在选择股东投入方式进行增资的过程中要按照《公司法》的规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”执行。如果在进行增资后母公司对B公司的原货币出资金额小于30%，需要母公司对B公司持续进行增资，或者是选择将B公司中没有分配的利润转换成注册资本，从而达到公司法的要求。
（二）按照资本公积转增注册资本方式增资
根据《公司注册资本登记管理规定》，企业除了采用股东投入方式进行增资外还可以选择其他的方式比如资本公积、盈余公积和未分配利润等转增资本。按照资本公积转增注册资本方式，对B公司进行增资主要分两步：
步骤一：母公司将不动产直接由A公司无偿划转给B公司，A公司作为资本公积减少，B公司作为资本公积增加。
步骤二：B公司将无偿划转资产形成的资本公积转增注册资本，完成集团母公司对B公司注册资本的增加。
在按照资本公积转增注册资本方式对B公司增资的过程中要按照《公司注册资本登记管理规定》“以资本公积、盈余公积和未分配利润转增注册资本及实收资本的，应当说明转增数额、公司实施转增的基准日期、财务报表的调整情况、留存的该项公积金不少于转增前公司注册资本的百分之二十五”进行。如果不能达到规定的比例就要进行货币搭配增资或者将B公司没有分配的利润转增为资本。
二、针对国有资产无偿划转的涉税分析
国有资产无偿划转主要涉及到企业所得税、增值税、营业税、土地增值税、印花税和契税。在税种上我先对有代表性的三个税种企业所得税、营业税、土地增值税进行分析。
（一）企业所得税
按照《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税?z2014?{109号）规定，属于100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，且具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，因此划出方企业和划入方企业均不确认所得，无需缴纳企业所得税。该文件明确资产无偿划转的范围只限于100%直接控制的母子公司之间，并没有考虑同一个投资主体与其所属100%控制的子公司共同设立的公司之间资产无偿划转问题。由于该文件对适用范围有严格的规定，在新常态下大型国有企业集团的资产无偿划转重组很难满足该文件的规定。
（二）营业税
对于因为资产（土地、房屋）无偿划转发生的产权转移行为征收营业税有两种说法。一种观点认为不应该征收营业税。这种观点的说法是因为进行（土地、房屋）无偿划转并没有发生投资主体的转变，是在同一投资主体之间进行的行为，所以土地或者是房屋的所属权并没有发生变化，不应该征收营业税。但是另外一种观点则认为应该征收营业税。虽然土地或者房屋进行无偿划转的行为是在同一个投资主体之间进行的，但是所属单位的法人是不同的，所以应该缴纳相关的营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；视同发生应税行为的规定，应按赠与视同发生应税行为征收营业税。
（三）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条进一步规定“ 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。” 财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第四条又进一步对于细则中“赠与”所包括的范围问题进行了明确“细则所称的“赠与”是指如下情况：一是房产或者土地所有人将其使用权赠与直系亲属或者对所有人进行了直接赡养的人。二是房产或者土地所有人将其产权通过我国的非营利性的机构或者是国家机关将产权转赠给教育、民政或者是其他社会福利和慈善事业的行为也属于赠与。
三、针对国有资产无偿划转的涉税筹划
国有企业进行无偿划转资产增资的过程中主要是涉及到的税种有企业所得税、增值税、营业税、土地增值税、印花税和契税。根据我国相关的税收政策和法规，国有企业在进行无偿划转资产增资的过程中要根据实际的情况，弄清楚需要缴纳税务的主体然后进行税收缴纳。近几年，我国相关部门为了推动国有企业的发展，在税收上，对个别国有企业无偿划转资产增资的方式给予了一定的优惠。因此，在实际操作过程中，很多企业以此作为参考，认为是可以不缴纳相关税务的，事实上却给企业带来了一定的隐患。
在我国相关会议上明确表示，为促进国有企业改革，我国将采用现代企业制度方式促进国有企业发展，对一些国有企业进行了税收上的优惠政策，同时也对一些企业带来了相应的困扰和隐患。因此为了减少这些困扰，在国有企业进行无偿划转资产过程中涉及到的税收问题提出了以下几点建议：
（1）国家相关部门应该对国有企业进行无偿划转资产涉税问题进行统一的规定，并且将这些规定上升到法律的层面，不能针对个别企业给予相应的税收优惠政策，要做到对所有国有企业的无偿划转资产涉税问题做到公平、公正和平等。
（2）国家税务相关部门要明确国有企业进行无偿划转资产涉税的税种、纳税主体、计税依据、纳税期限等。这样所有的国有企业进行无偿划转资产过程中有一个统一的标准，就会减少个别企业随意减免税收的现象。
（3）国有企业的财务人员要根据自身企业的情况在进行无偿划转资产过程中要进行周密的税收筹划，做到既遵守相关的法律法规，也要享受相关的优惠政策，达到化解税收潜在风险的目的。
篇7
「关键词区分所有权，相邻关系，相邻便利，相邻妨害，地役权
一、区分所有建筑物相邻关系的基本原理
（一）区分所有建筑物相邻关系之概述不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系（参见彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2001年版，第303页。），即为不动产相邻关系。易言之，相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张或限制。
不动产相邻关系，按其内容来分，可以分为土地相邻关系和建筑物相邻关系。而建筑物相邻关系又可分为建筑物内相邻关系、毗邻建筑物间相邻关系、建筑物与土地相邻而发生的相邻关系。其中，建筑物内相邻关系，又可称为“区分所有建筑物的相邻关系”。
区分所有建筑物的相邻关系，是指在区分所有建筑物内，因各所有人或利用人的住宅单元-专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第195页。）。
区分所有建筑物相邻关系，是一种平面与立体相互交错的相邻关系。居住于同一栋建筑物上的各区分所有人，因其专有部分如火柴盒一样相互邻接，彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上，故他们之间除发生前后左右的平面相邻关系外，还发生立体的相邻关系。（温丰文：《区分所有建筑物法律关系之构造》，载《法令月刊》第43期。）此立体相邻关系是较之平面相邻关系更复杂、更重要的一类相邻关系，且有区别于一般平面相邻关系的显著特征。
（二）建筑物的区分所有权
刚才我们已经说到，相邻关系是对不动产所有权内容的当然扩张或限制。因此，要研究区分所有建筑物的相邻关系，必须先弄清何为建筑物的区分所有权。
（1）建筑物区分所有权之界定与衡量
建筑物区分所有权自发端迄今，已有不短的一段历史。惟对于什么是建筑物区分所有权，各国不但没有形成通说，反而形成了多种对立的学说。
1）一元论
又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。
1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。（［日］小沼进一著：《建筑物区分所有之法理》，法律文化出版社1992年版，第261页。）认为：建筑物的区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利，即专有所有权。该说得到日本著名学者我妻荣先生（我妻荣认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权无差异。）和我国台湾学者史尚宽先生（史尚宽著：《物权法论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1979年版，第109页。）等支持。《日本建筑物区分所有权法》采取了专有权说。
2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东（Proud‘hon）与拉贝（labbé）在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有，认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。究其实质，是从共有所有权的角度来理解和把握区分所有权。《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”
2）二元论
此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出，并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生（黄越钦著：《住宅分层所有权之比较法研究》，《民法物权论文选辑》（上），台湾五南图书出版公司1984年版，第439、437、440页。）及大陆学者陈苏先生（陈苏：《论建筑物区分所有权》，载《法学研究》1990年第5期。）所赞同。
该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”
3）三元论
该说为德国贝尔曼（JBarmann）先生所创，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持份权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。日本学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生等，均持该说。
《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持份共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。
比较以上三种学说，笔者认为：（1）一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确行使；（2）二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，反映了建筑物区分所有权的本质特征；（3）三元说得到了我国大陆许多学者的支持，可以说是代表了建筑物区分所有权认识的主流。（段启武先生、陈华彬先生和王利明先生等皆支持三元论。）但是笔者认为：无论建筑物结构多么复杂，从物理空间上来看，都可以做一个成员专有部分和共有部分的二元划分；因此，就纯财产权利上讲，建筑物区分所有权即是对专有部分的所有权和共有部分的共有权。三元论中的成员权，在性质上是一种社员权，相当于加入一种组织而取得的资格。它的基础是各区分所有权人对于共有部分的共有权甚至相邻关系。没有共有权、居住的相邻就没有成员权。正如共有人之间要管理共同物一样，区分所有权人也要管理共同物。（高富平著：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第922页。）因此，成员权应为共有权之应有之意，更多的是物业管理上的意义，而非区分所有权本身的独立的内容。
基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可以定义为：由区分所有建筑物的专有部分所有权和共有部分持份权所构成的特别所有权。
（2）建筑物区分所有权的法律关系
由于区分所有建筑物可以分为各区分所有人专有和共用两大部分，所以在同一高层建筑物内的各区分所有权人之间，存在着因专有部分而成立的相邻关系和因共用部分而成立的共有关系。这两种关系既有区别，又有联系，共同构成了建筑物区分所有法律关系的真实面目。
二、区分所有建筑物相邻关系的内容
区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是，区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。（参见梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿？条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第279页。）即对于每一位区分所有权人来说，他既负有提供相邻便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。各区分所有人之间的这种权利义务关系就构成了区分所有建筑物相邻关系的主要内容。
（一）相邻便利提供
区分所有权人为了保存、修缮、进入或其他合理使用其专有部分的必要，在一定限度内，可以请求使用其他区分所有人的专有部分，被请求的人应给予便利，没有正当事由不得拒绝。因使用而致邻人专有部分损害的，应予以赔偿。
问题是何谓“必要”？这一“必要”的范围是个不确定的概念。在实践中，应该根据保存、修缮或其他合理使用的规模、时间、期限、紧迫性等因素来确定其必要性。尽量在不影响其他区分所有权人的时间和运用不影响其他区分所有权人的方式进行。（温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，载台湾《法令月刊》第42卷第7期。）
对此相邻便利提供关系，需要补充说明的是：1.被请求人即便利的提供者不以专有部分所有人-区分所有权人为限，区分所有权人若将其专有部分出租或出借于他人使用时，被请求人即为承租人或借用人；2.请求使用的专有部分不限于其前后左右或上下邻接的专有部分。既使在结构上并不相邻，只要在必要的范围之内，例如管线维修，也可以行使相邻权；3.因使用他人专有部分而致区分所有人损害时，使用人应负责恢复原状或予以赔偿。
这种便利的提供，又可以细化为以下几个方面：
（1）通行权
史尚宽先生在论及建筑物区分所有人之相邻关系时，特别提到了“他人正中宅门之使用权”。正中宅门，谓一座房屋之正门。数人区分一建筑物而各有其一部，无论为一进房屋或数进房屋，惟有一正中宅门时，其正中宅门虽不属于共有，如有使用他们正中宅门之必要（例如有婚丧大事），得使用之。（史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第121页。）这种“他人正中宅门之使用权”即典型的通行权，其情形有如袋地之通行权。
（2）相邻排水供水关系
在区分所有建筑物中，排水系统和供水系统往往都是一个整体；各专有部分的排供水系统彼此相连，是构成整体的一个个有机组成部分。因此，各区分所有权人应允许邻人的用水经由排供水管道流经自己的专有部分，不得非法阻塞或采取其他方法来切断水的这种自然流动。同时，若其他区分所有权人因排水或供水出现问题而需要进入某专有部分进行管道维修时，该专有部分所有人应给予一定的便利，无正当理由不得拒绝。
（3）相邻管线安设关系
区分所有权人因安设管道（如太阳能热水器的水管）或线路（如通讯电路）而有必要经过他人的专有部分时，他人应当允许。但安设方应本着不影响他人专有部分的使用及美观的原则进行安设，并对于因安设而造成的损失给予补偿。
（4）进入权
在区分所有建筑物的相邻关系中，还存在着一种相邻便利提供的义务，即容忍他人进入其专有部分取回其所有物或进行其他必要的活动的义务；对应的，另一方所享有的权利即称为进入权。
在实际生活中，进入权大多数表现为居民的物品因外力（如风力）或其他原因而掉入他人房屋、凉台，他有权进入该房屋取回该物；或者某人家中需要施救（着火、抢救小孩）或忘记钥匙，需要通过邻人房屋进入时，邻人应当给予进入的便利。这种便利也许是提供给邻居本人，也许是提供给施救者（如消防警）。当然，如果邻人因提供这种便利而受有损失时，可以向受益的邻居要求赔偿。
（5）相邻通风、采光、取暖关系
如果某一区分所有权人为了改善其专有部分的通风和采光而改变其专有部分的现状，这一改变并未影响邻人的，其他的区分所有权人应予以容忍。
由于暖气的供应系统与排供水系统相似，所以处理相邻取暖关系应遵循相邻排供水关系的同一原则。
（二）相邻妨害排除
区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。若区分所有权人违反该项义务，并经请求仍不停止的，管理人或管理委员会可以请求人民法院为必要的处置。
（1）相邻防险关系
区分所有权人在使用自己的专有部分时，有防范他人专有部分因己之使用而受险的义务；违背这样的义务给他人造成危险或妨害时，负有停止侵害、排除妨害、赔偿损失的责任。由此而形成的区分所有权人之间的关系，即为相邻防险关系。
此种危险或妨害皆与其他区分所有权人对其专有部分的使用有关，但这种使用有物理上的正当与非正当之分。
1.因对建筑物的不当毁损而带来的危险
区分所有人改建或增建自己的专有部分，而须拆除其内部梁柱或墙壁的一部分或全部时，该梁柱或墙壁即使属于其专有部分的范围，但若因此将危及整栋建筑物的安全时，其他区分所有权人可以违同利益为由，加以禁止。
2.因正当使用而带来的危险
让我们来看一个案例：
甲和乙住在同一栋楼同一单元上下层。为了防盗，乙在其阳台及窗户部分安装了外置式防盗网。甲见后便要求乙拆除，被乙以在自家房子上装防盗网为由予以拒绝。某一天，小偷沿着乙所安装的防盗网，爬入甲家行窃，造成了经济损失1万多元。甲要求乙承担损害赔偿责任。（高富平、黄武双著：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第321页。）
原则上，区分所有权人可以按照自己的需要对专有部分进行利用，包括进行加固或安设防护设施。因此，乙有权为了自家的安全需要而安装防盗网。但是，相邻居住的业主之间存在相邻安全防范义务。本案中，乙安装外置式防盗网客观上给二楼邻居带来了不安全因素，有违相邻防险义务。当然，这类不安全因素不是物理上的，而是治安方面的。因此，关于相邻防险义务是否延伸到这种不安全因素，理论上还存在争论。但是，鉴于甲家被盗与乙安装防盗网的行为存在着一定的因果关系，法院若判决乙承担一定的赔偿责任，也未尝不可。目前，此类案件在各地时有发生，司法机关应形成一套统一的规则，以指导居民正确利用各自的房屋。
（2）相邻环保关系
区分所有权人未依建筑物的本来用途或使用目的使用专有部分（如在纯居民楼内开设小型工厂）或者不当地使用专有部分（如将自家的油烟机通风口对着邻家的窗户），产生的振动、噪音、废气等往往会影响邻近区分所有权人的居住环境和身体健康。由此而形成的区分所有相邻关系便具有了环境保护上的意义。
案例：
王某居住在北京西城区一个临街巷内一幢两层楼房的二楼。房子的一楼是刘某开的一家饭店。后刘某对饭店进行改造，增设了KTV包房。由于饭店隔音效果较差，严重影响了王某一家的正常休息。在多次与刘某协商未果的情况下，王某向西城区人民法院起诉，要求刘某：晚上10点以后停止使用卡拉ok音响设备，并赔偿“精神损失费”2000元整。法院根据《民法通则》第83条的规定，认定音响噪声已构成对原告王某合法权益的损害，要求刘某改进隔音设备并在深夜停止使用。
本案涉及到了相邻关系中的相邻环保关系。区分所有权人对于来自其他专有部分的有害物质的入侵或噪音、振动的干扰，有权要求停止侵害、排除妨碍，但还要考虑当地实际情况和是否超过了一般人的容忍限度。在容忍限度内所受损失，可根据公平原则酌情给予补偿；若超过容忍限度，则相邻一方才能行使排除妨碍请求权和不作为请求权。
三、我国关于区分所有建筑物相邻关系的法律规定及立法展望
建筑部的《城市异产毗连房屋管理规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”这一条文确立了建筑物区分所有权人处理“相邻关系”的基本原则。但其是从义务角度来加以规定的，且规定得颇为抽象。除此之外，《民法通则》第83条关于相邻关系的原则性规定自然也可适用于区分所有建筑物的相邻关系之上。（《民法通则》第83条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”）
由上可知，我国现行法中对于区分所有建筑物相邻关系的规定尚很不完善，需要加以具体化和明确化。
在本文最后，就我自己的一些思考，提出几种立法模式，权当对该问题研究的一个总结，不怕见笑于大方之家。
（一）采用分所有权法模式，制定建筑物区分所有权法，在其中设专门条款明确区分所有建筑物的相邻关系制度。
（二）采民法模式，在不动产所有权中建立区分所有权制度；同时完善民法中关于相邻关系的规定，两者合而为一，从而在事实上建立我国的区分所有建筑物相邻关系制度。
（三）彻底放弃德国模式的思路，采法国模式（德国模式和法国模式是对相邻关系和地役权两种制度在立法上的不同构建。以法国为代表的一些国家，地役权（或役权）根据其产生的法律基础，分为自然地役权、法定地役权和约定地役权。这种意义上的地役权中的自然地役权和法定地役权的内容大致相当于德国民法中相邻关系制度的内容。而以德国为代表的一些国家，如日本、瑞士及我国台湾地区，将相邻关系视为所有权的扩张与限制，从而采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的模式，将相邻关系制度规定在所有权中，而将地役权规定在用益物权中。所以德国模式下的地役权的内容与法国模式下的约定地役权的内容大致相当。）。在相邻不动产利用关系上，采用役权（或地役权）的规范方式，将德国模式中的相邻关系的内容和应由地役权调节的内容分别以法定地役权和约定地役权的形式加以规定（在立法中也无需出现相邻关系概念，此概念只作学理归纳之用），用不动产役权制度来从整体上调节土地和房屋的利用关系。至于建筑物区分所有权的规定，采用分所有权法模式和民法模式皆可。
比较上述三种立法模式，可知：
模式（一）和（二）都沿袭了《民法通则》以来在这一问题上的德国模式传统，对现有制度的修正程度不大。而两者相比，第一种立法模式更有针对性，但是考虑到我国立法进程的实际情况，分所有权法模式在以后较长时期内，都不太可能实现；而民法模式则较为可行，尤其可利用现在制定民法典和物权法的契机，是比较现实的选择。
模式（三）则是对现有制度的彻底改革，废弃了已为大家所熟知的相邻关系制度，而在对土地和建筑物进行整体的制度设计时，采取了法国式的役权制度。
采取这种立法思路，有如下几方面值得注意：
1）既然以法定地役权定义相邻关系，则对于区分所有建筑物而言，其相邻关系之与地役权的“地”在概念上似乎有所矛盾。
这就涉及到地役权概念的表述问题。笔者以为，综合考察各国的历史传统及立法经验，可以将我国地役权的概念表述为：地役权是指为使用自己不动产的便利使用他人不动产的权利。由这个定义可以看出我国地役权调整的是不动产之间的利用关系。从而同传统民法上的“供役地”对应的是“供役不动产”（也即地役权客体），同传统民法上的“需役地”对应的是“需役不动产”；与供役不动产相对应的主体称之为供役方，与需役不动产相对应的主体称之为需役方（也即地役权主体）。
在将地役权的客体定义为“不动产”后，地役权实质上即是“不动产役权”。但“地役权”的名称可以不改为“不动产役权”。原因在于：地役权的称谓由来已久，已成传统；地役权的客体虽然以土地为主，但是由于在罗马法中的广泛运用，地役权的内容早已扩大，各种对物的利用权均能以地役权命名；这一传统为各国民法典继承和发展，如法国民法上的地役权客体是“不动产”，其称谓仍是“地役权”。（姜延松：《我国地役权制度的构建》，北京大学硕士论文，2002年6月。）因此，法定地役权可以用来解决区分所有建筑物的相邻关系问题，这在理论上不存在矛盾。
2）地役权既出于调节相邻不动产之间关系而生，其中的内容则完全能够解释相邻关系中的权利义务关系。法国、意大利等国采用此理论解释相邻关系，更充分说明了相邻关系以地役权性质定义的可行性和合理性。由此，在德国、法国两个模式下，同为不动产相邻之特定法律事实，一个法定产生所有权扩张而可以利用邻人不动产，一个法定产生地役权而可以利用邻人不动产。也许法律后果是一致的，但所有权扩张说在相邻权与所有权概念的衔接、相邻权的客体等方面存在一系列无法解释的难题；如以地役权定义相邻关系，其为需役不动产所有权的从属物权，权利客体自然为供役不动产，这些理论问题均可迎刃而解。本着法律的科学性、严密性和概念的一致性、连贯性；以所有权扩张说解释相邻关系明显牵强，破坏了法律体系的完整性；而以地役权解释则顺理成章，于逻辑上、结构上、体系上均较前者为佳。（曹诗权、张鹏：《相邻关系的民法调整》，载《法学研究》2000年第2期。）
篇8
关键词：保险资金；运用渠道；风险管理；投资绩效
近年来，保费收入快速增长与资金运用收益偏低的矛盾越来越突出。可运用资金如果得不到良好的投资回报，又将直接影响保险公司的偿付能力和经营的稳定性，也关系到整个保险业的健康发展。日本日产生命、美国通用人寿等公司的破产倒闭就是因为巨额利差损失和资金运用不当等原因造成。因此，在深刻把握我国保险业资金运用现状的基础上，加强保险资金运用工作，不断拓宽资金运用渠道，不仅是我国保险业生存和发展的内在需要，也是目前经济发展的时代要求。
一、保险资金运用现状
1． 历史沿革。自1980年恢复国内保险业务以来，我国保险资金运用大致经历了3个阶段。
第一阶段从1980~1987年，为无投资或忽视投资阶段，保险公司的资金基本上进入了银行，形成银行存款。
第二阶段从1987~1995年，为无序投资阶段，房地产、有价证券、信托，甚至借贷，无所不及，从而形成大量不良资产。
第三阶段始于1995年10月，为逐步规范阶段。1995年以来先后颁布了《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国银行法》、《保险公司管理规定》等有关金融法律法规。
2． 存在问题。（1）资金运用渠道偏于狭窄。西方保险公司的资金运用法定渠道则较为广泛，比如美国、日本就规定保险公司可进行政府债券、公司债券、股票、抵押放款、不动产、保单放贷等业务。1998年以前，我国保险资金运用有4个方面的法定渠道：银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式。近两年我国对保险资金投资渠道有了新规定，如认购定向国债、投资证券投资基金等，使问题在一定程度上得到了缓解，但保险资金运用渠道狭窄的局面仍然存在。（2）资金运用回报率过低，存在较大的支付风险。由于缺乏其他投资渠道，国内保险业的投资基本上都依法转入存款和国债等固定性投资工具上，因此银行存款、债券的利率以及国债的发行量决定着保险公司的投资回报率。近年来，伴随着多次银行利率下调，保险公司投资回报率每况愈下，规模收益持续递减。如果不提高保险资金运用的效益，我国保险将会出现未来支付缺口较大的潜在风险。（3）投资环境不成熟，资产负债不匹配。保险公司的投资很大程度上依赖于投资市场的发育程度。债券市场、股票市场、投资基金和其他投资工具的不成熟、不完善严重地影响了保险公司选择各种投资工具，参与投资市场的运作。另外，保险资金期限结构不合理，短期行为严重。从我国目前保险资金运用状况来看，由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论其资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。（4）专业投资管理人才匮乏。保险投资是一项复杂的经济活动。目前我国保险企业缺乏专业性、技术性的投资管理人才，这种人才的匮乏已经严重影响了保险投资的决策和经营管理，也加剧了监管部门对放开保险资金运用渠道的担忧。（5）不公平竞争问题。在资金运用上外资保险公司有明显优势，如《上海外资保险机构暂行管理办法》规定，外资保险资金除可以人民币和外币存款、购买国债和金融债券外，还可购买企业债券、境内外汇委托放款以及股权投资。显然，外资保险资金运用渠道明显比内资保险资金投资渠道广，导致不公平竞争，不利于国内保险业的发展。
二、保险资金运用现有渠道分析
根据我国《保险法》及有关规定，保险资金运用方式主要有以下几种：
1． 银行存款。银行存款是保险公司资产管理的重要组成部分。银行存款具有安全性好，流通性强的特点，但其收益较差。特别是我国在经历了1996年以来连续8次降息后，银行存款利率已低于保单预定利率，距离寿险公司的实际平均资金成本则有较大差距。
2． 国债。国债作为安全性最好的债券，具有流通性强，收益稳定的特点，是保险公司投资的主渠道。自1981年恢复发行国债以来，我国的国债发行规模逐渐扩大，尤其是近几年，更呈几何级数增长。在发行规模明显增加的同时，我国国债的发行品种也逐渐丰富，期限设计日趋合理。
3． 金融债券和企业债券。金融债券是指银行或其他机构发行的债券。金融机构一般都拥有雄厚的经济实力，信用度较高，其发行的债券票面利率要高于同期银行存款的利率，发行后可上市转让。目前金融债券主要有国家开发银行和进出口银行发行的债券。企业债券是企业为筹集资金而发行的借债凭证。2003年6月，新的《保险公司投资企业债券管理暂行办法》规定我国保险业投资范围，由原来只允许投资铁路、电力、三峡、电信、广东核电、中信等aa 以上的中央企业债券，扩大到自主选择购买经监管部门批准发行，且经监管部门认可的信用等级在aa以上的企业债券，投资比例也由原来不得超过总资产的10%提高到20% 。
4． 证券投资基金。1999年10月，中国保监会批准保险公司向证券投资基金投资，投资比例上限为上年末总资产的15%，具体比例由保监会核定。与其他投资者不同，保险公司购买单只封闭式基金的比例可以占到该基金总规模的10%。
5． 国务院规定的其他资金运用形式。其他资金运用方式主要有股票投资、公司债券、不动产投资、抵押贷款、资金拆出、境外投资等，对这部分项目的投资，必须经国务院批准。目前，除国务院批准个别保险公司个别不动产项目投资外，尚未批准保险公司向这些方面投资。
三、保险资金运用的风险管理
1． 完善投资环境。投资环境即保险资金运用的政治经济环境的总称。证券、金融市场及金融机构构成了保险资金运用的投资环境。一些保险业高度发达的国家，如美国、英国、日本，其保险资金的运用都取得了显著的成效，原因之一就在于它们具有适宜的保险投资环境。因此，首先，我国急需完善涉及保险投资的法规。投资法规的完善，在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度，例如不动产交易法、证券交易法等，保证市场交易有据可依；其次，加快发展债券市场。国债市场应努力发展中长期国债或向保险公司特别是寿险公司发行特种国债，扩大和增加中央企业债券品种、数量，要使债券成为保险资金的最主要的投资工具；再次，规范股票市场，大力发展投资基金，培养机构投资者；最后，鼓励和支持保险公司进行投资模式、投资渠道的创新。
2． 控制投资比例。保险投资必须绝对保证资金的安全性，这不仅关系到保险企业经营成果，还直接影响到国家的金融稳定乃至政治稳定。所以，既要选择适当的投资方式，又要防范各种外部市场风险，世界各国在保险法中根据本国实际，在规定投资方式的同时，严格规定投资比例。针对我国保险投资结构的现状，建议今后应重点投资国债、金融债券和企业债券，投资比例由目前的不到30%，增加到50%左右；证券投资基金控制在10%以内（目前为5%左右）；基础设施等不动产投资比例在10%左右；保持20%~30%的现金和银行存款，以备赔款或给付。
3． 对产险、寿险公司的风险管理区别对待。产险公司通常都是短期的保险业务，保险基金在运用时对流动性要求较高。基于这一特点，产险公司投资风险管理应主要坚持回避风险型的风险选择，主要选择那些短期性的投资项目，以保证其对流动性的要求。同时，产险公司应坚持投资分散的原则，投资分散的重点在投资项目时间的分散上。需要强调，在保持投资项目整体流动性基础上，也可以将一部分资金投资于流动性相对较弱，即变现能力较差的资产以获取较高的收益。
寿险公司的保险业务期限一般都比较长，这部分资金对流动性的要求就较低，而对盈利性要求则比较高。同时，由于风险与投资收益、时间与风险一般呈正相关关系，要获取较高的收益，就必须冒较大的风险或选择期限较长的投资项目。同时，寿险公司在投资风险管理中也应坚持投资的分散性原则。另外，在保持投资项目整体具有一定盈利性的时提下，也应将一部分资金投资于期限短，风险小、收益低的投资项目，以保持一定的流动性。
4． 建立内部风险投资监控体系。建立科学投资决策制度，一方面是使投资决策程序化和规范化，投资决策一般应由投资管理委员会研究决定，按程序进行；另一方面是投资决策的工作范围，投资决策应当建立在专家和专业机构确定的投资风险评估和现金流量的基础之上，同时对资金调度、投资策略、资产分配、资产管理采取专业化管理。比如，对投保保单，可分为一般帐户和特别帐户分类管理。根据保险给付情况决定的投资期限长短、公司偿付能力和风险的承受力的不同，安排相应的投资策略和投资组合，并根据市场状况适时调整资本结构。
5． 加强保险投资行为监管。外部风险管理主要是行业监管部门，通过建立科学的监管制度，加强对保险投资行为的监管。保险公司的偿付能力是保监会最重要的监管目标。从国外情况来看，保险监管层对保险公司的资金运用的监管也主要从定期检查其偿付能力来间接控制，通常不具体规定保险资金的投资方式和投资比例。因此，根据险种偿付风险大小的不同，科学规定不同的偿付能力标准，增强监管标准的可操作性，是风险控制最基础的工作。
除实施保监会定期和临时性检查制度外，英国保险业实施的指定精算师监管方式，发挥精算师对保险公司的监管作用，对风险控制也很有意义。另外还可通过独立的保险公司资产评估机构，对保险公司的资产状况给出评价。这一方面能够使信息更加公开化，便于监管层精简职能，更公正地监管保险公司，另一方面也方便消费者对保险公司进行选择，客观上对保险公司形成方面的第三方约束。
参考文献：
1．国务院研发中心.中国保险市场现状及存在的主要问题.2002－08－07．
2．李秀芳．中国寿险业资产负债管理研究．中国社会科学出版社，2002．
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关键词：信托；税收；重复征税；原则
中图分类号：F812文献标识码：A
《中华人民共和国信托法》以及《信托投资公司管理办法》颁布实施以来，我国信托公司开始向信托本源业务回归，逐步迈向规范发展的新轨道。在五年多的时间里，重新登记的信托公司在资金信托、财产信托等业务领域积极拓展，信托财产的规模和收益水平不断提高。而目前在我国尚没有与之相配套的税收制度，信托业的外部法律环境还不完善，从而使信托业的发展受到了一定的制约。因此，本文对我国信托税制的修改与完善作些粗浅的探讨。
一、我国信托课税中存在的问题
我国现行税制没有对信托课税问题做出明确规定，目前我国税务当局只能用现行的一般性税收政策对丰富多彩的信托活动进行税务监管，并未考虑信托本身法律关系的特殊性及其表达方式、实践方式的多样性和新颖性，因此信托课税中存在一系列的问题。
1、重复征税。重复征税是当前信托课税面临的最突出问题，其根源在于现行的税制没有考虑信托业务所有权的二元化问题。一是委托人将资产委托给信托公司进行投资时，伴随着产权的转移，则要交纳一定的营业税、印花税、契税等；而当作为受托人的信托公司要把资产还给委托人的时候，同样发生了产权转移，还是要交纳营业税、印花税、契税等。这就造成了对同一税源的二次征税。二是信托存续期间信托收益产生的税负与受益人、受托人收到信托利益后产生的税负相重复。这会大大提高信托公司的经营成本，直接后果是压缩了投资者的收益空间。
2、税负不公。证券投资基金从本质上来说是一种典型的资金信托。当前我国对证券投资基金实行特殊的优惠政策：不仅免征募集基金的营业税，而且还对个人投资者从基金分配中获得的股票差价收入免征个人所得税，而同时由于信托税制的缺位，实际上就造成了证券投资基金税负低于其他信托经营活动的税负不公问题。从公平税负的角度来看，既然属于信托活动，给予证券投资基金的税收优惠待遇也应同样给予资金信托等其他信托业务。
3、纳税义务人及税目税率不明确。从营业税角度看，目前税法对委托业务明确规定受托人（即金融机构）为代扣代缴义务人，而对信托业务对未做任何规定；从个人所得税来看，新个人所得税法明确了以支付所得的单位和个人为代扣代缴义务人，而我国《个人所得税法》将属于征税范围的所得分为11个税目，没有明确规定信托收益这一类所得属于哪一种具体征收范围。虽然信托收益的性质与基金分红最为接近，但种类繁多的信托业务又无法直接套用《关于证券投资基金税收问题的通知》中的相关规定。目前，绝大部分信托投资公司对信托收益并未给予明确规定，极个别信托公司对信托收益按照利息、股息、红利所得缴纳20%的个人所得税，但利息、股息、红利所得是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得，而信托收益是信托公司以自身名义运用信托财产对外拥有的债权、股权，并非个人拥有的债权、股权，个人拥有的只是对信托财产的收益权。
4、信托纳税主体与信托法冲突。目前，信托公司在税务机关只能有唯一的税务登记证号，从纳税主体来看，如果以受托人（既信托公司）为纳税义务人，则受托人只能以信托公司自有的唯一纳税登记号进行纳税申报，税款也要先转入信托公司的自有资金银行账户，造成信托资金和自有资金的混用，与信托公司的相关管理规定严重冲突。
综上，由于上述税收的种种问题，我国目前信托业存在税负过重的现象，严重制约了信托行业的发展。只有建立与税收相配套的税收制度，才能避免纳税人的不合理税负，扩大投资者的收益空间，降低信托投资公司的经营成本，在制度上有效保障我国信托业健康持续发展。
二、完善我国信托税制的意见
在信托税收的问题上，虽然各国的规定不尽相同，但国际税收惯例承认信托导管原理在信托税收制度设计中的重要作用。根据信托导管原理所蕴涵的指导思想，笔者认为，信托税制的基本原则，应反映信托税收的基本规律，并对全部信托税收活动进行抽象和概括，为此提出如下建议原则：
1、税收法定的原则。税收法定是指一切税收以及与其有关的活动都必须有法律明确规定，没有法律明确规定的，人们不负有纳税义务，任何机关和个人也都无权向其征税。
2、实际受益人负担原则。这是建立我国信托税制的基础。目前，我国业界对信托收益征收所得税主要有五种方案：一是对受益人课税，对信托本身不课税；二是对受益人免税，对信托本身课税；三是对受益人和信托本身同时课税，但对信托本身已课征的税收，在对受益人课税时予以抵减；四是对受益人和信托本身同时课税，但降低税率；五是开征利得税。从根本上说，前四种方案在不同程度上考虑了信托活动本身的性质，体现了信托导管原理的基本内容。但具体说来，第二种方案有悖于收益课税原理，从未采用过；第三、四种方案将信托本身视为纳税主体，并且都出现在英美等国家，因为英美等国的信托大都已经发展为大规模的基金，其独立法人的法律特征明显，而且这些国家的法律对此提供保护；第四、五种方案不但需要修改我国的所得税法，而且征收管理复杂，税收成本较高，不具有可操作性。因此，应当按照洗脱实质以实际受益人为最终纳税义务人，并且避免对名义应税行为征税。
3、避免重复征税原则。重复征税会增加纳税人的不合理负担，直接限制信托活动的开展。因此，避免重复征税应作为信托税制设计时的一个重要原则。从信托的本质看，信托只是收益人实现一定经济目的的管道，受益人作为信托利益的享有者，通过该管道所负担的纳税，应当不因受托人的介入而加重，受托人管理、运用以及处分信托财产的活动旨在实现信托设立的目的。因此，基于信托的赠与性质，受益人最终负担的税收不应高于由受益人亲自管理经营所承担的税负。以不动产信托为例，受托人从委托人处取得信托财产后，将该不动产租赁经营一段时间，然后出售给第三人，并将全部租赁收入和出售收入交付于受益人。这样，从整个信托过程看，该不动产所有权分别经过了两次移转，即从委托人处转移至受托人处，又从受托人处再转移至第三人处，就该不动产的契税税负而言，应当不高于该不动产所有权从委托人处直接转移到第三人处所应承担的契税税负。
4、扶植保护公益信托原则。对公益信托的信托财产及其收益在税收方面给予优惠，减免各种税收，这是各国税法的一个惯例，扶植公益信托同样是信托税制设计时的一项重要原则。税金是国家财政收入的主要来源，而国家征税的目的之一，即为了促进社会公益事业发展。存在于公益信托中的信托财产及其收益，其本身目的也是为了社会公益事业。因此，对公益信托的有关税收予以减免，显然顺理成章。我国《信托法》第六十一条规定，国家鼓励发展公益信托。因此，在设计信托税制时，应考虑公益信托的特殊性，通过一定的税收减免政策，鼓励当事人积极投资于公益事业。
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一、当前高校涉税业务管理中存在的一些问题
(1)高校纳税意识普遍比较淡薄。一些高校领导认为高校不是纳税主体,不需要纳税,更谈不上主动申报。高校负责人和会计人员一般对预算会计核算较为熟悉,对税法和涉税业务如何处理却知之甚少,有些高校甚至因此发生了偷漏税款事实,情节严重的还承担了法律责任;(2)发票管理乱。高校在发票的使用上既有税务机关管理的行政事业单位税务发票,也有财政主管的行政事业性收费收据和行政事业单位结算凭证,有的高校还以自制的行业收据作为发票开具使用,发票的使用管理相当混乱;(3)对于工资表内的发放项目,高校基本能够按照个人所得税法的规定做到代扣代缴,但是其他另行发放的各种形式的津贴、补贴、奖金以及实物等应纳税所得,并未与工资表收入合并计算纳税,造成少缴税款。另一方面,支付外聘人员劳务报酬时没有代扣代缴个人所得税。一些高校为了提高自己的知名度,高薪外聘一些社会知名人士,如专家学者、主持人等,在支付其劳务报酬时,没有依法代扣代缴个人所得税。现在很多高校都有外籍教师来华长期任教的情况,这就涉及到代扣代缴外国人个人所得税的问题。有些高校财务人员对涉外人员代扣代缴个人所得税的税法规定不是很清楚,以为通过化整为零的方法就可以为外教合理避税。殊不知这些外教在回到他们的国家后,他们国家的税务部门还要对他们进行国内外收入应纳税额的汇算清缴工作,如果外教在我国取得的收入没有缴税就不能进行税收抵免,也就是说这些外教还必须为在中国取得的收入向他们国家缴税。结果是我国流失了应收税款,外教也没有少缴税款,税款白白流入到外教的国家。俗话说“肥水不流外人田”,外教的个人所得税款一定要正确及时地代扣代缴;(4)高校因工程施工、银行贷款、大宗物品采购等情况签订合同时,或与其他单位、个人签订各类租赁、承包、服务、培训合同时,没有计算缴纳印花税;(5)房屋对外出租是高校弥补经费不足、改善职工福利的重要途径。收取租金时,高校没有开具税务发票,而是开具了行政事业性收费收据或者行政事业单位结算凭证,偷逃了相关税费;(6)高校认为事业单位不需要缴纳车船税,高校属于免征车船税的范围;(7)高校对不需用的不动产进行处置时,只缴纳销售不动产营业税、城建税、教育费附加以及地方教育费附加,没有缴纳土地增值税和印花税;(8)高校将自己使用过的应税固定资产用来抵债或销售发生增值不知道要缴纳增值税;(9)有经营收入的高校直接用会计利润(经营利润)计算缴纳企业所得税,不知道要按照税法的规定对会计利润(经营利润)进行纳税调整后再计算缴纳企业所得税。
二、高校涉税业务问题的解决建议
(1)提高领导干部对高校涉税业务管理重要性认识。高校高层领导干部的态度对做好整个高校涉税业务管理有着十分重要的意义。强化有关税收政策的宣传,并积极组织力量进行纳税辅导,使高校领导和财会人员掌握好相关税收政策,强化纳税意识。聘请税务部门对高校进行纳税鉴定,提高纳税意识。税务部门应加强对高校领导和财务人员的税法知识的宣传普及工作,定期对高校财务涉税人员进行培训,建立办税人员管理制度,大力提高高校财务人员涉税业务水平。形成一种高校领导带头学习税法,财务涉税人员正确执行税法的良好氛围。
(2)应明确高校非税收入和税收收入的范围,加强票据管理。税收收入是指应纳税收入,非税收入是与税收收入相对的一个概念。高等学校非税收入主要包括:高等学校学费、高等学校住宿费、委托培养费、函大、电大、夜大及短训班培训费四个行政事业性收费项目。 “非税收入”是财政收入的重要组成部分,更是高校收入的主要来源之一。高校非税收入规范化管理,必须改变原有的收费模式,实行票款分离的办法,实施“收支两条线”管理,加强票据管理,清理收费项目,建立健全高校非税收入规范化管理的制度。票据管理是非税收入管理的源头。票据是高校收入的法定凭证和会计核算的原始凭证,也是财政、物价、审计部门进行检查监督的重要依据。因此,加强票据管理,有利于规范高校收费管理工作,保障收入及时、完整、足额实现并上缴财政;有助于从制度和管理上扭转随意占压、挪用财政性资金的现象;有利于遏制自立收费项目、自定收费标准等乱收费行为。加强票据管理,首先要做好票据的“申购、领用、使用、核销”等环节的工作,实行专人管理,建立完善的票据领购、核销手续;严格执行有关的票据管理规定,力求票据与项目相结合、票据与收入相结合、票据与稽核相结合;同时,大力推进票据管理的网络化,跟踪每一张票据使用的具体情况,加强票据管理力度,逐步实现非税收入票据管理网络化、科学化、规范化。高校税收征管难度较大的一个十分重要的因素就是票证不统一,财政收据、自制收据、税务发票混用。要规范高校涉税业务问题,必须按照规定办理税务登记,对于非税收入应使用行政事业性收费收据,税收收入使用税务发票,接受税务管理。高校应定期聘请税务机关相关人员讲解税务发票知识和最近发生的涉税案件,抽查有关会计凭证、收据、发票进行现场说法,高校财务人员应认真听讲并积极配合检查,努力提高自身涉税业务水平。
(3)高校应严格执行代扣代缴个人所得税的法定义务。高校代扣代缴个人所得税是税法规定的法定义务,高校除了工资表中发放的项目还有其他另行发放的各种形式的津贴、补贴、加班费、监考费、阅卷费、劳务费、稿费、奖金以及实物等应纳税所得,应与工资表收入合并计算缴纳个人所得税。支付外聘人员劳务报酬时要代扣代缴个人所得税,聘用外聘人员时首先要让他们填写基本信息表,然后复印他们的身份证,为以后代扣代缴税款做好准备工作。高校教职工年所得12万元以上或在两处或两处以上取得所得的,可以选择一地自行向税务机关申报所得并缴纳税款。应根据税法规定的住所标准――习惯性住所和居住时间标准这两个判定标准将外教划分为居民纳税人或非居民纳税人,居民纳税人是指在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的个人,非居民纳税人是指在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人。为了有效地行使税收管辖权,我国根据国际惯例,对居民纳税人和非居民纳税人的划分采用了各国常用的住所和居住时间两个判定标准。属于我国的居民纳税人,应就其来源于中国境内和境外的所得,向我国政府履行全面纳税义务,依法缴纳个人所得税;属于我国税法中的非居民纳税人,只就其来源于中国境内的所得向我国政府履行有限纳税义务,依法缴纳个人所得税。
(4)高校应重视印花税的纳税问题。印花税是以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票,并在印花税票和凭证的骑缝处自行盖戳注销或花销即完成纳税义务。因工程施工、银行贷款、大宗物品采购等情况签订合同时,或与其他单位、个人签订各类租赁、承包、服务、培训、产权转移书据等合同时,均应按合同所载金额及相关税率计算缴纳印花税。此外,如果高校有单独核算的经营收入,则其设置的“其他营业账簿”和取得的“权利许可证照”,均按5元/件贴花计税,计入相关支出科目。印花税虽然是个小税种,但是税基很大,税法规定印花税是轻税重罚的税目,因此高校应给予足够的重视。
(5)高校应正确计算和缴纳房产出租的应纳税款。高校房产出租的会计处理根据《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》的规定,高校自用的房产、土地免征营业税、房产税和城镇土地使用税。但高校将房产用于出租后,房产的使用性质已由“自用”变为“经营用”并产生了经营性收益,应当依法缴纳营业税、房产税和城镇土地使用税以及相关税费。同时根据《印花税暂行条例》以及《印花税暂行条例实施细则》的规定,如果高校出租房产时与承租人签订了租赁合同,应当按规定缴纳印花税。另外,高校将房产出租,还须按地方政府规定缴纳“非转经”占用费。一些高校由于地处沿街或闹市,将一楼门面房对外出租;一些单位添置新的办公用房,将原有的办公场所对外出租。收取租金时,均应开具税务发票,缴纳营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税以及相关税费。有些单位临时租用高校的会议室举行会议,租用操场开运动会高校通常会收取场地使用费。收取场地使用费时不应使用行政事业性收费收据或者行政事业单位结算凭证,而应开具税务发票,同样缴纳营业税、房产税、城镇土地使用税以及相关税费。
(6)高校应按规定缴纳车船税。车船税是对在中华人民共和国境内车辆、船舶的所有人或者管理人所征收的一种税。2007年1月1日起实施的《中华人民共和国车船税暂行条例》取消了原有公车免税条款,在新条例中,除军队、武警专用的车船和公安、司法等部门警用车船免税的规定以外,其他政府机关和事业单位使用的公车,都要按规定缴纳车船税。
(7)高校处置不动产应正确计算并缴纳税款。高校因各种原因对不需用的不动产进行处置时,除按规定缴纳销售不动产营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加外,还应缴纳土地增值税和印花税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。高校处置不需用的不动产时,除了缴纳营业税及相关税费和印花税外,只要取得增值性收入就必须计算缴纳土地增值税。
(8)高校将自己使用过的应税固定资产用来抵债或销售发生增值应缴纳增值税。根据财税[2002]29号文规定,自2002年1月1日起,纳税人销售自己使用过的应税固定资产,或销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇,售价超过原值的,不论其是一般纳税人,还是小规模纳税人,均应当一律按4%的征收率减半征收增值税,不得抵扣进项税额。
(9)高校应按税法规定对会计利润(经营利润)进行纳税调整,正确计算并缴纳企业所得税。有经营收入的高校(实行企业化管理的事业单位除外)企业所得税的会计处理是以高校取得的生产经营所得和其他所得为征税对象所征收的一种税,企业所得税具有计税依据为应纳税所得额、应纳税所得额计算较为复杂、量能负担、实行按年计征分期预缴征收等特点。有经营收入的高校(实行企业化管理的事业单位除外)在企业所得税方面普遍存在的问题主要是未按税法规定对会计利润(经营利润)作相应的纳税调整。由于《事业单位财务规则》与《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》中有关经营支出与纳税扣除的界定存在着较大差异,而不少财务人员不知道会计核算与税收规定存在差异时要按税法进行纳税调整这一规定,从而导致高校少缴企业所得税情况的出现。因此高校财务人员应积极学习税法知识,按税法规定对会计利润(经营利润)进行纳税调整,正确计算并及时缴纳企业所得税。
三、结束语
高校领导和财务处人员一定要在思想上重视涉税业务管理,强化内部监督和检查,遇到涉税业务问题认真积极解决。高校在涉税业务处理上除会计部门自身严格把关外,还应加强内部审计工作,对凭证、账簿、报表等实行定期审计,将不符合规定的财务予以内部遏制。同时通过外部审计监督体系,处理违规活动,提高涉税业务水平,以利于税款的及时足额缴纳入库和高校自身的健康发展。
参考文献
[1]蒋欣.浅谈行政事业单位涉税业务的会计处理[J].财会通讯,2009;4
[2]刘金杰.关于高校非税收入规范化管理的思考[J].会计之友,2007;8
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