不动产管理流程范文

导语：如何才能写好一篇不动产管理流程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]不动产 登记工作 管理基础平台

中图分类号：F750 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）17-0134-01

由于不动产登记工作分散在多个政府部门，各个政府部门独立地对不动产登记工作进行管理，这就在一定程度上阻碍了不动产登记信息共享工作的发展。近年来，我国正加紧研究不动产登记信息数据整合及管理平台建设研究工作，该工作对不动产登记的发展产生了深远而巨大的影响，有效地促进了不动产信息登记管理工作的发展。

1.平台建设思路

1.1 顶层设计

在充分调研和研究分析已有的不动产（土地、房屋等）调查、登记簿册、图件成果、软件系统、和数据库成果的基础上，以《不动产登记暂行条例》和现行有关法律、法规、标准和规范为依据，通过梳理土地、房屋、相关权利登记业务流程，结合土地、房屋等不动产统一登记的管理需求，建设不动产登记发证系统，实现不动产登记业务全流程网上运行；通过制定不动产登记数据整合、建库、交换等方面的标准和规范，基本形成标准统一、内容全面、覆盖全市、时序清晰、相互关联、布局合理、实时更新的不动产登记数据资源体系；实现不动产登记信息与审批和交易信息网上实时互通共享；实现向同级公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门共享的信息完备、准确、可靠；最终实现各类不动产从分散登记到统一登记的转变，实现对不动产的全面、统一的监管，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益。

1.2 开展不动产数据整合工作

按照中央和省政府的相关工作部署，为全面完成不动产统一登记工作，在对《不动产登记暂行条例》充分理解的基础上，遵循《不动产登记暂行条例》和信息化建设标准要求，以建设实用性、规范性的应用系统和数据库为目标，实现土地、房屋等不动产信息的统一确权登记。目前关于不动产整合的基础数据主要集中在不动产登记局。存在着土地档案数据未电子化、房产数据无矢量坐标、土地登记数据无固定坐标基准等诸多问题。要求不动产数据整合工作实现：统一整合标准，规范建设方案；加强整合力度，深挖数据价值；加强检查力度，确保数据质量；数据的继承性与可持续性。

不动产登记数据整合建库整体流程如下图1所示：

2.不动产登记管理基础平台的实现

2.1 基础平台的总体框架

以国家级《不动产登记信息管理基础平台》总体框架为指导，构建不动产登记数据汇交整合服务和不动产登记发证系统，对不动产登记资源、应用服务进行整合，统一配置、集中管理与调度，提供服务。不动产登记数据汇交整合和不动产登记发证系统的建设将采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的软件产品，基于面向服务的体系架构（SOA）进行设计，运用优秀的企业级软件开发框架开发建立系统应用框架。采用C/S与B/S结合的多层架构进行组织，确保系统的优越性。总体框架如下图2：

2.2 部署模式

采用大集中的部署模式，即不动产业务应用系统和不动产数据库均部署在不动产登记局，系统在部署上采用网络分布的B/S运行模式通过不动产业务专网实现不动产登记业务管理和不动产数据共享，县级不动产登记机构通过不动产业务专网连接到市级开展不动产业务办理、信息共享查询等工作。在不动产业务专网的基础上，提供不动产登记数据的共享、查询分析服务，为房产等相关审批交易部门提供数据推送共享服务。系统通过国土资源业务网，实现不动产登记数据上报省级平台。通过与互联网对接，提供公开查询功能，为社会公众提供公开查询服务（见图3）。

2.3 登记发证系统建设内容

2.3.1不动产登记权籍调查及应用管理系统

系统实现对所有不动产登记管理所需要的空间信息、属性信息等各类数据管理，支持不动产单元图形处理、数据分类查询等功能，为不动产登记提供数据支撑。提供不动产登记信息管理基础平台的后台管理功能，包括：权限管理、流程管理、图形配置管理、统计分析配置管理及数据共享服务管理等。

2.3.2不动产登记发证及档案管理系统

系统实现不动产登记申请、受理、审核、登簿、缮证、缴费发证、归档全流程的网络化、信息化管理。通过不动产档案管理的标准化和规范化，实现电子档案的有效整合、档案数据安全的有效管理、档案信息的高效共享利用。

2.3.3不动产登记数据库管理系统

不动产登记数据库管理系统是按照特定策略组织存储的覆盖不动产登记结果数据的数据集合，对不动产登记信息相关的空间数据、属性数据、图片等各类数据进行统一组织、存储、管理、维护和更新，满足不动产登记数据的检查入库、组织管理、查询检索、导入导出、数据分发、专题制作、更新维护、日志管理、监测预警等要求。

2.3.4不动产登记信息共享查询分析系统

面向国土、住建、林业、农业等交易审批部门，实现不动产登记-审批-交易信息实时互通共享。同时系统面向公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，提供不动产登记信息共享服务，满足这些部门日常管理工作对不动产登记信息查验需求。

3. 结语

新的发展形势下做好不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究工作具有重要的现实意义，为此，广大平台研发人员应当积极学习先进的科学知识，善于总结借鉴优秀的技术经验，在实际工作中秉持认真严谨的精神，从而促进我国不动产登记工作的长足进步。

参考文献

[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路――解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学.2013（07）

篇2

关键词：低效不动产 处置实践 探索 问题

一、低效不动产的定义界定

所谓低效不动产是指长期处于闲置状态、租金收益率低、存在安全隐患，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出，不能给企业带来预期收益的一类不动产。国有低效不动产处置是指运用公开交易平台转移低效不动产所有权或使用权的行为。笔者通过阅读大量文献，认为资产占用——利润比重分析法 能够更加形象的来界定企业的低效不动产资产。资产占用—利润比重分析法是通过对资产占用—利润结构表的分析来实现的，这种分析方法的主要特点有：将企业内部资产分为高效资产、低效资产和无效资产，通过个资产在总资产中所占的比重与其对应创造的利润比重的比较来判断其资产类型，一般分析周期为五年左右。通过这个分析方法，若在整个考察周期内或大部分时间，企业内部某项资产的资产占有比小于利润占比，但同时也创造企业利润的情况下，该项资产就可以界定为低效不动产资产。

二、低效不动产处置的实践

笔者所在公司低效不动产主要来源于企业自行开发建造或福利分房政策取消后的保留房产，由于绝大多数房产房龄在20～30年且年久失修、地段偏远分散、房型结构不理想，管理不便且存在安全隐患等原因，总体租金收益偏低，不足以弥补企业折旧、人工、税费、维修等各类费用支出。根据国资委加快处理低效无效资产的要求，本着推进全面预算管理，优化资源配置，减少低效不动产运营风险，提升资产运行效率，进一步改善资产运行质量，提升有效不动产的盈利能力，自2012年起开始尝试存量低效不动产处置工作，严格按照集团公司下发的《非股权性资产转让管理办法》，以程序规范、效益提升、安全稳定为基本工作准则，边实践、边总结、边改进、边提高的工作思路，努力推进低效不动产处置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，笔者公司共处置完成存量房产计152套、商办用房4套，地下车位8个，合计处置面积达到1.35万平方米，资产处置收入达到2.99亿元，超出评估总价1309.08万元，最终实现处置收益合计1.96亿元，并打包解决了几十套历史占用遗留房产问题。通过上述处置，将不利于公司管理且无法进行改善的低效不动产分离出来，为企业盘活资金，腾出来一定的成本空间，使企业的经济效益得以充分体现。为此，笔者公司在推进低效不动产处置工作上主要做到了以下几点：

1.组织体系保证

成立低效资产处置办公室，并配备专人负责，按项目化管理要求，坚持PDCA+认真的工作方式，全面推进低效不动产处置工作。由于此项工作涉及招商租赁、财务、法务、客服等多个专业，在公司成立跨部门虚拟团队，由公司分管领导负责统一协调，以保证低效不动产处置各项工作的有序开展。

2.完善处置流程

低效不动产处置采取事前、事中、事后全过程管理。事前策划：通过不动产运营效率分析，年度处置计划报经理书记办公会审核与董事会审议（二次审批）；事中管控：处置经济行为上报集团公司审批备案和处置方案上会公示、集团公司指定评估与备案；事后跟踪：审计监察部进行阶段性管理审计、公司纪检参与全过程监督，每次处置行为，上级审计监察部、经营财务部及公司纪检员均派员进行现场监督。具体操作流程如下：

1）公司董事会审议年度低效不动产处置计划与方案；

2）按照处置授权权限分批上报集团公司，取得同意处置经济行为批复；

3）按照国有资产评估程序进行指定评估，取得国有资产评估备案表；

4）具体处置方案经总部领导班子审核备案；

5） 公开市场（平台）上市挂牌交易。

3.健全处置制度

国有低效不动产的处置过程，就是追求资产处置程序合规、效益最大化的过程。但其工作规则，必须符合国家法律法规及现行政策的规定。笔者公司在认真学习领会《企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《上海市国有资产产权交易管理暂行条列》、《上海市国有产权交易规则》及集团公司《非股权性资产转让管理办法》等法律法规政策的基础上，起草了公司《低效不动产处置管理办法》、《低效不动产处置交易流程》等制度。目前，公司低效不动产资产处置制度体系基本确立，特别是依法依规规范了低效不动产处置评估、信息公开、定价（低价）流程、领导班子会议决策处置方案、公开挂牌进场交易等制度。

4.优化处置方式

不断优化低效不动产处置方式，实现低效不动产处置价值最大化。根据地区差别、难易程度及相对优劣差异，将存量房产打包捆绑处置，按每包标的总价（以评估价计）不高于1500万元或总量不超过10 套为原则进行处置。实践证明，根据存量房产现状和特点，采用集中交易、批量处置的方式，不仅让有实力的集约竞买人参与竞价，还解决了许多历史遗留问题，有效提高了处置效率，确保和加快了资金的回笼，减少了处置过程中不必要的人力、物力和财力的支出。

5.注重资产调查

首先，履行尽职调查：包含资产权属（抵押、担保、诉讼），欠费（水电煤、有线电视、物业管理、保安保洁费），户籍等情况；

其次，资产现场勘察与调研：对处置标的物的层次、朝向、内部结构变化情况，以及对所处的区域内同质房屋进行价值比较，并形成书面材料（重点揭示瑕疵情况）；

第三，资产现状梳理：包含租赁状况分析、处置事项或优先购买权书面告知、租赁到期或历史遗留问题清理、附属设施设备清理、结构改变恢复及装修补偿等。

6.严控资金风险

近几年，公司低效不动产处置涉及资金量特别巨大。为此，处置资金及时安全到账对企业的经营发展具有十分重要的意义。根据国有资产处置相关规定，转让价款原则上应当在合同生效之日起5个工作日内一次付清。所以，在处置合同中我们特别约定处置资金必须在5个工作日内到帐。每次处置成交后，首要工作即为按日跟踪资金到账情况。特别是在今年第二批存量房处置中，出现了资金支付延迟的倾向，对方提出需要给予2个月的宽限期。为此，我们及时上报法律事务部并紧急发出催款函，按日跟踪资金流向，确保公司利益不受损失，最终在拖延2周后全部到账，并严格按照合同约定追究对方违约金1.4万元。此事件为后续资金到账积累了经验，进一步采取了预警防范措施，后续处置未再发生类似事件。

7.廉洁透明处置

国有低效不动产处置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群体。公司每年初对于低效不动产处置工作主要责任人员签订《敏感岗位廉洁自律承诺书》，自觉做好廉洁自律的表率，处处防微杜渐；此后，公司经理书记办公会再提出明确要求：公司领导、处置相关工作人员、职工实行回避制，不得参与低效不动产处置的拍卖、买卖等事项；每次处置行为，均在解放日报纸质媒体及网络上公开处置信息；此外，针对个人或集团内部职工需求购买房产的行为，还专门制定了个人参与购买房产流程及风险须知制度，从源头上为低效不动产“阳光处置”提供了坚实的制度保障。

8.妥善化解历史遗留问题

近年处置的存量房产大多数为上世纪八十年代的老公房，涉及历史遗留问题较多。其中清理处置诸如浦东环龙苑别墅、海事局、庆安路水泵房、区商委置换占用等各类占用房产共计几十余套，无一发生不稳定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋结构人为改动、租赁装修补偿及租户到期占用不退等各类疑难杂症达五十余起。

三、低效不动产处置的探索

盘活国有低效不动产应在政府的宏观调控下，以企业战略规划目标为指导，解放思想、转变观念，以市场为导向，以资产效益最大化为目标，进而达到盘活资产的目的。

国有低效不动产处置涉及资产权属不清、清理难度大、情况复杂，并无先例可遵循。通过近几年国有企业的不断尝试与实践，目前对国有低效不动产处置，笔者认为基本有以下四种转让模式，现将四种模式实施路径作以如下分析：

1.与个人交易（协议转让）

根据国家相关规定，企业国有产权转让应不断提高进场交易比例，严格控制场外协议转让，经相关机构批准除外。2013年12月，国务院国有资产监督管理委员进一步下发《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》国资厅发产权〔2013〕78号文件规定，中央企业及其各级控股企业一定金额以上的资产对外转让，应当在依法设立的企业国有产权交易机构公开进行，只有涉及企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有、国有控股企业之间协议转让的，由中央企业负责审核批准。为此，与个人交易不可避免的涉嫌将产生国有资产外流和交易结算无法按时按额缴纳的情况，不利于企业的管理和资金的使用，无法可靠稳定的为企业提供有效不动产运营效率的必要资金流。

2.中介机构挂牌交易

中介机构挂牌交易的处置成本基本与拍卖成本相同，处置的方式及流程对于一般企业管理人员较为熟悉也容易操作，可以实现单项标的处置效益最大化，但较难实现批量化处置，也无法保证在短期内取得交易收入。同时，因市场对房地产价格预期的不同，也使交易很难完全按企业预期的成交价格达成交易。由于中介交易的过程中，客户实地看房的需求，不可避免的将增加交易的隐性成本和风险，此方案无法成为国有低效不动产处置的优选。

3.整体拍卖转让

资产整体拍卖较多的应用于企业的闲置资产；长期经营不善，连续多年亏损或接近亏损的企业资产；以及不利于优化产业结构的企业资产。资产整体拍卖主要采用公开招标竞卖的形式，在平面媒体、互联网等渠道拍卖信息，并通过专项推荐会的方式扩大招商，最终将资产卖给出价最高的竞买人。这种交易模式 能满足国家提高企业资产转让公开透明度，较快的寻找到交易对象，满足企业资金较快回笼的需求，特别是能够解决整体资产包中存在的楼品质量、房屋占用、欠费等诸多隐性瑕疵，避免了可能产生的一些不稳定因素。尽管拍卖机构可以根据《拍卖法》和《工商监管条例》对拍卖的委托手续、拍卖公告、拍卖程序、竞买合同、竞买人资格进行控制管理，但目前尚不足以满足国务院国资委的监管要求。

拍卖机构运用其丰富的社会资源，可以向委托人提供下述服务，并取得较好的实际效果。

（1）平行关联增值服务

①在签订委托拍卖合同前的提前介入制；

②拍卖前的策划方案设计；

③通过拍卖预告、项目推荐会等方式扩大受众面、获取市场信息，供委托人参考；

④积极配合委托人完善拍卖标的物的手续。

（2）纵向延伸服务

①以拍卖前的摸底、接触为基础，在拍卖后协助委托人清场；

②协助买受人办理按揭贷款、过户等手续；

③代委托人协调或做好物业的修复工作；

④代委托人做好欠费等调查工作；

⑤协助买受人联系并指导诉讼工作，保证拍卖后期工作的有序开展。

4.产权交易机构挂牌交易

产权交易机构的交易成本与直接委托拍卖相近，进场交易流程与拍卖基本相似（交易方式可选用拍卖进行），基本步骤为挂牌申报、信息披露、举牌受让、竞价和成交签约。产权交易机构能够提供政策、法规咨询和业务指导，确保国有低效不动产处置符合国家法律法规及现行政策的规定，并能够满足政府相关部门对国有资产监管的要求。但产权交易机构对申报材料审核较严，一般要求梳理干净、权利清晰的资产进场交易（在租赁期内一般要求予以清场），且信息披露时间较长（不低于10个工作日），难以满足企业在较短时间内达成交易意愿。

产权交易机构作为一种交易平台，目前在提供增值服务方面表现欠缺，成交后续工作一般也由转让方与受让方自行办理过户手续，企业须投入大量的人力、物力、财力予以配合。为此，此种模式难以达到低效类资产进行快速处置的目标。

四、低效不动产处置存在的问题

1.缺乏评估价格的时效性

一般而言，评估报告的有效性通常为一年。若是年初评估年底交易，根据当前的房地产市场的波动性，资产的成交价格将与资产评估价格差异很大。评估价格对资产处置的实现起着至关重要的作用。若评估价格偏离市场价格（原则上不得低于评估价），特别是商办房，将会严重影响资产的交易。为此，评估时需要全面披露资产瑕疵状况，充分挖掘资产的内在价值，体现一房一价的评估要求，并科学合理地掌握委托评估与处置计划相匹配的节奏，确保评估与市场价格波动相符合，提高资产价格的市场竞争性与可操作性。

2.缺乏处置税务工作的统筹策划

国有低效不动产处置税务策划，是一项系统性的工程。低效不动产与其他物权资产存在一定的差别，按照其不动产物权属性，低效不动产交易成功后还需要进行法律层面的产权转移登记。由此带来的国有资产交易机构的税务策划与产权转移登记的税务申报事项是否可以竞合，这还有待于今后的工作实践；其次是低效不动产处置与房地产交易过户之间存在一定时间周期性，可直接导致过户申报价格与市场价格存在一定的差异性，如何对这部分差额进行税收调节，需要进行系统性统筹策划，合理节税，从而减少处置成本。

3.缺乏低效不动产的安全管理

在处置实践中，一旦该低效不动产被列入处置的范围，往往会忽略该资产的安全性管理。为此，保持资产的安全性与完整性是处置工作的前提保证，需要进一步加强处置资产在抵押、担保、涉诉等方面的管理；加强资产处置的风险管理，特别是在资产成交后尚未完成产权过户前的责任落实与风险管控，需要明确管理责任，确保资产权属转移前的稳定性、安全性、完整性。

参考文献：

篇3

关键词：不动产登记；权籍调查；不动产权籍调查测绘

1 概述

建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理机制的重大革新，任重而道远。自《不动产登记暂行条例》落地实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作有序开展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。

2 不动产权籍调查测绘

不动产权籍调查测绘是不动产登记工作的基础，其相关档案、图件、数据等资料经不动产登记后，具备法律效力。

2.1 不动产权籍

记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。

2.2 不动产权籍调查测绘

指不动产权利人自行申请并由政府统一组织，经权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，生成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。

2.3 现阶段不动产权籍调查测绘存在的问题及难点

（1）标准规范繁多。各部门（国土、房产、林业、农业、海洋部门等）进行不动产权籍调查的内容、基本单位、所依据的规范及数据库规范均存在差异，无统一的标准。

（2）数据来源繁多。外业测量数据；影像数据；已有的房产、地籍等电子数据；档案数据等。

（3）生产效率低。地籍、房产数据分离生产，地籍、房产成果数据无法相互关联，在土地数据中无法查到无坐标的房产分层分户数据，图形档案无法关联，存在数据安全隐患。

3 不动产权籍调查测绘工作思路

3.1 技术路线

以地籍调查为基础，以宗地为突破口，最大限度利用已有不动产权籍调查成果资料，采用已有含坐标的城镇地籍图（或城镇地籍数据库）、集体土地所有权图、农村宅基地地籍图、大比例尺地形图、高分辨率影像图等图件作底图，通过内业判读，外业测绘与核实的方法，完成不动产权籍调查测绘工作。

3.2 工作流程

不动产权籍调查测绘分为以下五个步骤：调查前准备、权籍调查、不动产测绘（地籍、房产）、质检入库、成果归档。

（1）调查前准备。历史档案资料的搜集、整理分析；根据资料、调查现场的情况制定调查方案，提前发放《指界通知书》；寻找控制点；到相关部门（国土、房产、林业等）提档或在业务系统中查询相关资料与数据。

（2）权籍调查。核实与调查不动产权属情况；核清界址状况；绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图；详细真实地填写《不动产权籍调查表》。

（3）不动产测绘（地籍、房产）。外业：控制测量；界址点测绘；宗地测绘；房产测绘。内业：绘制宗地图；录入宗地属性；绘制自然幢；录入自然幢属性；房产面积计算，分摊处理。

（4）质检入库。不动产权籍调查测绘成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果。必须转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据库格式，使不动产登记系统能直接调用。同时，入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。

（5）成果归档。调查成果应以宗地为单位，以统一规范、要求进行整理，将纸质档案与电子数据分类归档。

4 不动产权籍调查测绘案例示意

现有张三需要办理国有建设用地与房屋使用权的不动产权证，其房屋所在的住宅小区坐落位于A县B街24号，行政区划代码为111111，地籍区号为222，地籍子区号为333，宗地内的顺序号为25，幢号为10，总层数3，所在楼层为2，户号为1，需做不动产权籍调查测绘工作。

外业参照不动产权籍调查测绘工作思路，已采集基础数据，内业处理使用广东南方数码科技股份有限公司自主研发的不动产权籍调查测绘软件RESS，步骤如下：

4.1 绘制宗地图、录入宗地属性（见图1）

4.2 提取自然幢边线、录入自然幢属性（见图2）

4.3 地籍质检及修改

检查界址点重复；检查宗地叠盖、宗地闭合、悬挂；检查自然幢叠盖、自然幢闭合、悬挂；检查属性必填字段。

4.4 通过自然幢关联至房产测绘并绘制房产平面图

根据自然幢边线关联房产测绘项目信息，在房产测绘工作空间内，绘制房产平面图。

4.5 面积计算、分摊处理（见图3）

4.6 生成不动产单元号（见图4）

4.7 生成成果数据

包含不动产测绘报告书、宗地图、房产分户图、分层图、幢图、楼盘表，以及成果数据库。

5 结束语

不动产权籍调查测绘技术体系的建立，涉及多项国家标准、行业规范，并不会一蹴而就。在当前不动产权籍调查测绘实践中，需要合理把握技术难度，适当使用智能化软件，做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又满足各种不动产登记和权籍调查测绘的实际需要。

参考文献

[1]阮旭波.关于测绘企业在不动产登记新形势下做好工作的几点思考[J].城市地理，2016（6）.

篇4

一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。

篇5

2017年，在实验区党工委、管委会和省国土厅、区国土资源局的正确领导下，不动产登记中心克服机构初建，人员紧张等不利局面，利用现有条件攻坚克难，稳步开展工作，圆满完成了年度各项工作任务并取得了良好的成绩。今天我们坐在一起，对2017年的工作进行简要总结回顾，对2018年的工作进行初步安排。

一、履职尽责，主动作为，各项工作取得良好成绩

（一）业务办理顺利，实现良好衔接

自2016年11月1日开始全面受理不动产统一登记业务以来，中心全体工作人员不断学习不动产登记法律法规和业务知识，研究解决工作中出现的疑难问题，实现了与区房屋交易部门业务的良好衔接，各项登记业务（预告、首登、转移、抵押、变更等）均能够正常办理，顺利的实现了不动产“统一登记”的平稳过渡。截至2017年底，中心共核发不动产权证书5845本,不动产登记证明11906份。（其中首次登记证书4705本，转移登记证书1140本，预告登记证明8086份，预告抵押登记证明2584份，抵押登记证明1236份）共收取不动产登记费及证书工本费89.98万元。

（二）按时完成数据整合汇交

数据整合是实施不动产统一登记的基础性工作，对于建立不动产统一数据库、发挥信息平台功能、提升登记工作效率、保障登记安全具有重要意义,此项工作也是我中心2017年的工作重点。中心成立之初我们就通过招投标方式确定了技术协作单位进行存量房地挂接以及相关数据整合工作。一年来，技术协作单位通过补录土地、房屋的产权及历史登记信息等系统功能，持续推进该项工作。于11月14日按照国土资源部的要求顺利导出了需要整合汇交的数据，成功提交省国土资源厅信息平台并通过验收，完成了我区的数据整合汇交工作。

（三）人员落实到位，培训扎实开展

去年以来，按照郑州市机构编制委员会文件要求和管委会主要领导指示精神，根据“职能划转，调剂解决”的总体思路，在管委领导、局领导的关心和支持下，中心通过划转、选调工作人员5名，招聘派遣制工作人员17名，调剂派遣制工作人员2名，加上原有的7名工作人员，目前共有在岗人员31名。

为了使工作人员快速扎实的掌握不动产登记的相关业务知识和技能，中心一直把学习培训作为一项重要工作来做,积极安排职工参加国土资源部、省和市举办的不动产统一登记业务培训班。通过培训，让我们多方面了解了整个不动产统一登记工作的历史背景、政策法规、办理程序、法律依据等进行不动产登记工作必备的知识，使我们的工作能力也有了较大幅度的提高。在平时的业务会中，我们都能够积极研究政策，学习各项法律法规和新出台的政策、办法，中心上下形成了浓厚的学习氛围；通过业务会审、疑难问题共商、登记卷宗“回头看”等方式，大大提高了我们的登记水平和效率，有力的保证了我区不动产统一登记的质量。

（四）服务意识增强，便民力度加大

为了提高办事效率，让群众少花时间、少走弯路，中心坚持推行便民利民措施，尽力简化流程为不动产登记工作再增速提效。一是对涉及不动产登记的54项确认事项进行了再梳理，结合不动产登记大厅的情况重新制定办事流程，将原来分散在不同职能部门的登记（备案）事项集中在一个大厅完成，实现了“一套”资料，“一窗口”受理，“一站服务”，“一次性”办结的“四个一”模式。二是将原先的“受理、初审、复审、核定”四级审核全部变为“受理（初审）、复审核定”两级审核。三是按照上级的要求取消“确认单”等申请材料，进一步提升了不动产登记工作的效率。

为给办事群众营造良好的服务环境，提升服务形象，加大便民服务力度，中心进行了软硬件升级改造。一是在原有的8个业务办理窗口基础上又增设4个，加快了业务办理速度。二是实行对公业务预约制，对办理面签业务比较集中的小区，与交易部门实现了联合面签、预约受理；个人业务实行即来即办制。三是对大厅环境进行升级改造，为服务对象创造舒适、便利的办事环境。四是积极推行文明服务用语，严格落实“首问负责制”、“一次性告知制”等服务制度。将“为民、务实、廉洁、高效”的服务要求内化于心、外化于形，融入服务的每一个环节，让每一位办事群众“高兴而来，满意而归”。截至目前，中心收到企业和群众送来的感谢信10余封，锦旗5面。

（五）明确规章制度，搭建信息平台

为了便于规范和开展工作，我们制定了相关工作管理制度，包括例会制度、重大问题会审制度、档案管理和借阅制度以及不动产登记收费等制度，用制度规范各项工作。在省厅文件的指导下，在房管、社会事业等部门的积极配合下，按照标准化、规范化的要求，整合建立土地、房产等不动产登记数据库，完善不动产登记信息统计、分析、查询和管理等功能，做好信息平台的建设，为不动产登记工作的顺利开展奠定基础。

（六）完成资料移交和数据平台加密

我区的不动产登记技术平台能够实现与房管部门数据的相互推送和共享查询，能够顺利办理各项登记业务；局地籍（不动产）档案室已建设完毕，具备了存放、查阅档案条件。去年11月，按照国家土地督察济南局不动产登记专项督察会议关于移交房管登记档案的精神，我们积极与区房管部门及新郑、中牟房管部门沟通对接，顺利完成了纸质和电子档案资料（约2万余件）的整体复制移交，目前，复制档案已全部入库。为更好加密登记系统，我们随郑州市本级对登记平台运行环境进行VPN加密处理。同时，我们在郑州市局对我区不动产存储设备进行扩容，保证了登记平台的安全平稳运行。

（七）推动合署办公，提高工作效率

本着便民利民的工作原则，我中心主动与区房管部门对接，向房屋交易服务大厅派驻两名工作人员，增设了两个服务窗口，与房管部门共同受理房屋交易及抵押登记业务，实现了“一站式”办理，防止服务对象两边“跑腿”的现象发生。同时，按照国土资源部最新要求，最大力度压缩承诺办结时限。我们克服了机构编制批准晚、工作人员少、时间紧、任务重等诸多困难，实现了一般登记发证业务由30个工作日压缩至7个工作日办结，抵押类业务压缩至5个工作日办结，查封解封业务当天办结，工作效率明显提升。截至目前，我区的不动产登记工作没有出现群众排长队、多跑路现象，受到企业和群众的一致好评。

（八）权籍调查工作成果丰硕

不动产权籍调查工作是不动产统一登记业务能否顺利办理的基础性工作，也是不动产统一登记工作的重中之重。通过权籍调查，形成的调查成果能否按技术规程顺利入库，房地数据能否顺利挂接是我们登记业务开展的重要依据。中心遴选的6家具有乙级以上测绘资质的单位作为权籍调查工作技术协作单位，运用多种技术手段对我区约50平方公里建成区范围内有权属来源的国有土地及地上房产进行调查，形成存量权籍调查数据并入库，为登记业务的顺利开展打下了坚实的基础。同时，通过权籍调查，使我们掌握了全区范围内已有权属的国有土地和每个不动产单元，同时也发现了一部分宗地或楼幢存在压占、越界及跨宗等问题，为日后历史遗留问题的处理提供了第一手资料。截至年底，共完成权籍调查488宗,面积28.11平方公里。

二、盯紧目标、聚焦发力，确保完成2018年工作任务

2017年，我们的工作取得了一定的成绩，但是我们必须清醒地认识到我们的工作中还存在着很多不足之处。对比先进地市的不动产登记工作差距还很大，2018年我们仍面临着非常艰巨的工作任务，需要我们在新的一年中，继续加大工作力度，力争有新的突破。

（一）优化程序，进一步加大便民服务力度

2018年，我们将以创建全国“百佳”不动产登记便民利民窗口为目标，进一步健全各项规章制度，简化工作程序，加大便民服务力度。对登记系统设定的繁冗程序进行适当调整和简化，加快各项业务流程的办理。大力推行短信提醒、自助查询、证书邮寄等便民服务措施，使服务对象能够通过手机、自助查询机等多种媒体随时掌握案卷的办理进度，充分发挥互联网+的优势。待我区政务服务中心正式运行后，中心将与房管、税务部门一道进驻，实现交易、完税、登记一体化，最终实现群众办证“只跑一次”的目标。

（二）强化培训，不断提升工作人员业务水平

2018年我们要继续加大对工作人员的业务培训力度。除分批次安排人员参加上级不动产管理部门组织的业务培训之外，我们还将通过其他途径安排人员进行业务学习和拓展培训，努力使工作人员掌握最现势的政策规定和棘手问题的处理办法，将我区不动产登记人员打造成为政治素质高、业务能力好、服务意识浓、协作意识强的精品团队。

（三）严格落实规章制度，强化工作纪律

篇6

一、农村登记工作现状分析

重庆市是全国唯一集体土地面积占全市幅员总面积超过90%的直辖市，“大城市、大农村”特征明显。不动产统一登记前，农村区域的登记工作有以下特点：

第一，多部门办理，权利人多跑路。机构整合前，各类登记业务分别由国土房管、农业和林业等部门办理。因此，农户所拥有的物权需向多个部门申请登记，再加上基层受理点少，办事极为不便（见表1）。

第二，农、林部门的登记从法律层面理解应属行政行为，而非登记行为。具体表现为物权与债权的混合登记，如：以土地承包经营合同为依据的“土地承包经营权登记” 是物权，即承包权（本权）；而以流转协议为依据的“土地承包经营权流转备案登记”却是债权，即经营权。另外，由于目前承包权与经营权的分离尚无法律支撑，故出现了同名不同质的现象。同为“土地承包经营权”的登记，一个是指承包权的登记，另一个却是指经营权的流转备案登记。

第三，各部门办理登记的依据、登记类型、登记流程及登记内容不一致。如：农林缺少“转移登记”类型，故只能将权利主体的转移纳入“变更登记”；登记内容缺少土地用途细化类别、农地等级及价格等客体要素。另外，各部门发出的权利证书之间存在权利重叠现象，如：退耕还林后农户取得了林权证，但农户手中持有的耕地的土地承包经营权证并未收回注销。

第四，用于登记的权籍调查成果差异较大。国土房管部门在宅基地使用权的登记发证中主要采用大比例尺“实地测量”和“调绘丈量”两种方式，前者精度高、相对关系准确，是理想的数据获取手段，但受经费制约，目前全市仅有长寿等个别区县采用此方法，多数区县仍采用后者。农、林部门由于在前两轮土地承包经营权确权颁证时并未严格按照《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，而是以“亩产面积”“估算面积”等习惯方式进行确权发证，后又以国土“二调数据”为控制进行面积平差后进行补充完善，故证载面积与实际面积差异较大。丰都试点对此进行了验证：试点3个社的农户实地地块数均大于权证记载地块数，平均差异约30%；实有地块面积也普遍大于证载面积，平均差异超50%。

第五，没有统一的登记数据库及信息平台。国土房管部门依托全市的地房籍信息系统和各区县自行采用的信息平台办理登记和实行数据库管理；农、林部门则多采取台帐式管理方式对确权颁证成果进行管理，由于没有开展测绘标准的空间调查，无法建立矢量图形数据库，仅靠文字描述区分地块的权属界线，造成权利无法落地、纠纷难以调处等诸多问题。

二、农村不动产登记业务整合、优化重在“简”

农村区域不动产登记相对于城镇而言，虽然其主体、客体及民事法律关系较为简单、清晰，登记类型和登记频次也较少，但却存在区域范围广、交通不便、服务窗口和工作人员少等实际问题，农村居民办事极为不便。因此，我们须在相关法律法规框架下，重新对农村区域各类不动产登记业务进行全面梳理、整合和优化，最大程度地方便群众，不能简单照搬城镇区域不动产登记体系。

首先，按照《物权法》所指，作为物权的土地承包权应纳入不动产统一登记，而债权类的经营权流转登记不纳入，仍由原部门进行行政管理。再依据《条例》第五条，我市农村区域不动产主要涉及以下九种权利：集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、建筑物及构筑物所有权、土地承包经营权、森林或林木所有权、地役权、抵押权，以及法律规定需要登记的其它不动产权利。

其次，笔者认为应按照上述权利类型，结合登记实务，可遵循以下规则进行业务归类：一是房地一体原则，将土地连同房屋一体登记，如宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记；二是将部分权利按其主导因素进一步细分后同级并列，如抵押权分为一般抵押权和最高抵押权，承包经营权分为以家庭承包方式取得和其他方式取得；三是查封、预告、更正等非权利登记业务在各种权利中尽管都涉及，但其设立、变更、解除的登记行为和类型有别于权利登记类，因此，可将其归入非权利类；四是为方便权利人多手业务并案办理，可根据需求合理设定打包业务，如：农房分家析产中先进行权利分割再进行转移的，两手业务可设定为打包业务，登记机构一次受理、一键登簿按逻辑关系形成各自登记簿，将会极大地提高工作效率（见表2）。

三、权籍调查成果数据的衔接重在“实”

权籍调查是不动产登记的基础。不动产统一登记前，集体土地所有权、使用权以及宅基地使用权一直由国土房管部门负责，有较好的基础，各区县可根据实际选择“实地测量”（长寿模式）或“调绘丈量”（丰都模式）即可，关键是要解决好与农、林原有成果数据的衔接。从丰都试点可以看出，农、林部门已颁发的权证数据与实际存在较大的差异，而《条例》之“稳定连续的原则”肯定了原有数据的合法性。因此，不动产统一登记后，对于土地承包经营权和林权类的权籍调查，我们必须新、旧区别对待。新增的权利调查可依据相关调查规程开展；原有部分的数据衔接应从以下方面寻找解决办法：一是从法律层面寻求支持，对现有法律、法规未明确的一方面可争取在《重庆市不动产登记条例》（起草中）予以明确，另一方面可与市级相关部门联合行文明确；二是通过技术层面科学处理，尽快在《重庆市不动产权籍调查细则》（编制中）中单独章节作分类规定；三是制定个案处理机制，由不动产登记机构经请示相关主管部门后个案处理。另外，《不动产单元编码规则》在应用于南方多数地区的土地承包经营权编码时存在位数不足而无法满足管理需要的现象，主要表现在“社级经济组织”和以家庭为承包主体的“农户”两个管理层级的信息无法在28位编码中得以体现。因此，我们应考虑符合国家要求的条件下进行地方创新，即在包含国家要求的28位编码的基础上，利用技术手段合理扩展3?-5位编码，既符合国家要求，又能满足地方的管理需要。

四、信息平台的打造重在“快”

信息平台建设应以满足不动产登记业务需要为目的，与权籍调查紧密结合。目前，我市的登记信息平台已初步搭建完成，考虑到城镇和农村的权调数据基础、登记业务流程设计等尚存区别，故平台建设可在符合国家相关要求的前提下暂将农村和城镇分开打造，条件具备后再合二为一。重点要解决好农、林版块的纳入问题：一是农林部门移交数据如何导入新数据库；二是在国家《不动产数据库建设规范》的框架下如何增加字段解决不动产单元编码的扩展需要；三是如何提高系统的兼容性，既符合国家要求，又满足现阶段实际工作的需要；四是如何做好系统的过渡，可考虑将农、林板块与土地房屋板块设计成外合内分、结构相同但对数据质量要求略有区别的登记系统，以便农林部门移交数据后即可顺利开展相关登记业务，从而保确农户日常办证的需要。

篇7

【关键词】典当；不动产典当；典权；不动产售卖

0 引言

自2001年《典当管理办法》正式实施以来，典当行在资本金、资产规模等方面受到的限制也越来越严格，新增业务品种不断积累的潜在风险，以及不动产市场的宏观调控影响等等，也给典当行带来严峻的挑战。要将不动产典当这一特许业务优势变为市场竞争优势，进而转化为重要利润来源，我们必须正视并妥善处理这一系列问题。

1 不动产典当概述

1.1 不动产典当的涵义

1.1.1 典当的含义

所谓典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。通俗的说，典当就是要以财物作质押，有偿有期借贷融资的一种方式。[1]这是一种以物换钱的融资方式，只要顾客在约定时间内还本并支付一定的综合服务费（包括当物的保管费、保险费、利息等），就可赎回当物。

1.1.2 不动产典当的含义

不动产，从广义上来看，不仅包括不动产，还包括不能移动或移动后会造成重大经济损失的财产。狭义的不动产则主要是指房产和地产。[2]

1.2 不动产典当的特点

1.2.1 不动产典当以转移房屋的占有为要件

房屋出典后，出典人即应将房屋转移给典权人占有，典权人有使用、收益该房屋的权利，但是，出典人仍是房屋的所有人，即对房屋的最终处分权仍由其享有。典权人在典期内只享有房屋的部分权利，不享有所有权。

1.2.2 不动产典当一般有典期和回赎期

在典期内，出典人不能回赎。典期的长短由双方当事人约定，也可以不约定典期。当事人未约定典期的，出典人可以随时一要求回赎。出典人在典期届满时有权以原价回赎出典的房屋，到期不赎即丧失了回赎权，出典房屋即归承典人所有而无须再找付差价。对不符合绝卖条件，但出典人不回赎的，可由典当双方协商，由承典人再支付典价与卖价的差价，转典为卖，而由承典人取得房屋产权。

1.2.3 不动产典当是一种有偿的民事法律行为

典权人占有、使用出典房屋，必须向出典人支付一定的典价换取房屋使用，收益权。出典人必须移转房屋占有权和使用收益权，交付承典人所有，以换取典权人的典价，在典当法律关系中，双方获得利益均建立在付了相对价值的基础上，所以，不动产典当是一种有偿民事法律行为。

1.2.4 不动产典当是一种要式法律行为

在经过一系列不动产典当操作流程，如咨询，验当后，双方方达成一致，认为可以成立典当法律关系，双方签订合同，不动产典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案，书面形式相比口头承诺更加正式，当出现纠纷是也可达到有据可依的目的，在一定程度上保障了出典人和承典人双方的利益，相对减少了不动产典当实施中的风险。[3]

1.3 不动产典当的意义

作为一种特殊的不动产融资方式，相对于银行抵押贷款，售卖等方式具有独特的优势决定了发展不动产典当具有以下重要意义。

1.3.1 有利于典当业的创新与健康发展

不动产典当融资同银行相比具有中间环节少，典当期限短的特点，这些优势在很大程度上满足了部分居民和中小企业小额、应急、短期的资金需求。

1.3.2 有利于不动产业多元化融资局面的形成

1.3.3 有利于提高不动产的市场化水平

2 不动产典当与相关法律制度的区别

2.1 不动产典当与典权

典权是指支付一定典价，在一定期限内占有他人的不动产，从而取得使用、收益的权利。[4]与不动产典当相比，二者具有很大区别：

2.1.1 风险承担主体不同

不动产典当中，出典人并不直接将房屋所有权交至当铺，出典人继续享有房屋所有权，承典人使用房屋，从中获得收益，但是房屋的风险需由出典人承担。而在典权中，由于典权人直接占有和使用房屋，从中获得收益，典权存续期间享有房屋所有权，所以房屋风险由承典人承担。

2.1.2 权利限制范围不同

不动产典当在典当期内只是对典当不动产在产权处分上作出了限制，其占有权、使用权以及收益权仍归典当人所有；而房屋设典转移的则是典标的不动产的占有权和使用权，即出典人将设典不动产交付承典人占有使用，换取典金。[5]

2.2 不动产典当与不动产售卖

不动产售卖指的是不动产的所有权的转移，即购买不动产者以钱换物，取得不动产的所有权，从而对该财产享有占有、使用、收益和处分的权利。[6]

2.2.1 依据的法规不同

不动产售卖的需遵循《物权法》，而不动产典则主要遵循的是《典当管理办法》。和《物权法》中相关规定，由于法律依据不同，导致实施程序以及实施机关也有很大区别。

2.2.2 操作程序不同

在卖的过程中，开发商对不动产所有权的转移通常是一次性的、不分阶段的，前提条件是购买不动产者付清首付款（或者是首付款），房屋所有权，使用权，处分权既全部转移至买方。但是不动产典当在一定的当期内，当户丧夫的对不动产进行处分的权利只是暂时的，当典当期满，出典人向承典人缴纳足额的赎当金，仍然享有房屋处分权，故这种所有权的转移是分阶段的、非一次性的。

2.2.3 不动产的所有权归属不同

在实际实行的不动产典当业务中，作为典当标的的不动产的所有权并不转移，只是对出典人的不动产在产权处分上加以限制，只能在当期届满后、当物死当时，才能获得其所有权，而不动产售卖是不动产的所有权的转移，购买不动产者直接交付足额对价，就可以取得不动产的所有权，从而对该财产享有占有、使用、收益和处分的权利，且不受限制。

3 我国不动产典当法律制度的检讨

3.1 立法缺陷

3.1.1 立法位阶太低

由于不动产典当具有与不动产抵押相同的业务性质，我国的不动产典当业务操作基本上是按照不动产抵押的程序进行，而在法律地位上，两者却无法相提并论，当各项法律、法规的内容产生分歧时，《典当管理办法》的效力无法与其他法律、法规相对抗，造成对不动产典当的多头管理。[7]只靠《典当管理办法》很难改变我国目前对不动产典当管理混乱的现状。

3.1.2 立法概念界定不清

现行法规和实际操作均把不动产典当融资与抵押借款混为一谈。将不动产典当与不动产抵押贷款这两种法律关系等同，不利于发挥典当灵活、便利的融资优势，也不利于不动产典当更多的在实践中应用，从中发现问题，并进一步的研究解决。

3.1.3 立法内容缺乏灵活性典当行经营风险控制与不动产典当当金额度扩张之间存在很大矛盾

3.2 完善建议

3.2.1 提高立法位阶

《立法法》第79条规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”如果想要增强关于不动产典当法规的效力，这就需要由人大制定专门的调整不动产典当的法律法规，提高其法律位阶，这样在实际应用中，可遵从性就比现有规范更高，对调整不动产典当业务中出现的问题更具说服力。其次，也可采用在《合同法》中增加关于规定不动产典当订立典当合同的规定的方式，这样在实际操作中，遵从《合同法》中的相关规定，也可以起到提高立法位阶的作用。

3.2.2 重新界定概念

不动产抵押典当是区别于典当与不动产抵押的一项新兴事物，其在涵义界定时也应符合自身的特点。①应明确该项业务的名称为“不动产抵押典当”；②在含义中除了规定其业务特点外，还应明确其与不动产抵押的不同之处。

3.2.3 提高规范的灵活性

不动产典当以其快速、便捷的优势，越来越受到中小不动产企业的青睐，随着典当行业务不断扩大，对典当行资金发放数额也要求更加充足，所以就要求法规对关于当金与注册资本比例进行调整，可适当放宽数额比例，也可以根据各典当行的规模及经营状况将分不同情况进行不同规定。

【参考文献】

[1]陈开欣.典当知识入门[M].北京：中国政法大学出版社，1993，03.

[2]曲颜斌.中国典当学[M].石家庄：河北人民出版社，2002，08.

[3]李沙.简明典当学[M].北京：学苑出版社，2004，05.

[4]李婉丽.中国典权法律制度研究[M].北京：法律出版社，1994，01.

[5]杨肇遇.中国典当业[M].北京：商务印书馆，2000，06.

篇8

    方案要求,今年四季度专项督察的重点内容是,省级人民政府今年年底前完成全省(区、市)所有市、县不动产登记职责机构整合工作计划推进情况,以及地方各级不动产登记职责机构整合完成情况。

    据介绍,截至目前,全国省级不动产登记职责整合工作已经完成,市(州)一级完成187个,占比56%;县(区)一级完成1125个,占比40%,在年底前完成市县级不动产登记职责和机构的整合工作,时间紧、任务重、难度大。

    国土部此前表示,加快推进不动产统一登记工作,有利于房地产市场调控长效机制的形成,促进房地产市场健康稳定发展。今年年内将进一步采取积极措施,力争年底前基本完成市县两级不动产统一机构职责机构整合工作。

    针对当前整合工作主要存在的地方政府认识不到位、工作进展不平衡、地方国土资源部门主动性不够等三方面问题,国家土地副总督察严之尧强调,首先地方政府要明确职责,绝不能借理由拖延;其次,针对工作进展不平衡的问题,要集中精力重点突破,各督察局建立定期通报制度;此外,对地方国土资源部门主动性不够、部门协调不畅问题,要摸清情况,通过督导层层递进推动整合工作。

篇9

《物权法》对商业银行经营的有利影响

扩大了可用于担保的财产范围　由于该法律对物权的界定更加清晰，保护了物权的归属，对于企业向银行借款时可以用来担保的财产的范围进一步扩大。《物权法》规定：未来动产，原材料、产成品等动产，正在建造的建筑物、船舶、飞行器，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产以及法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利，应收账款等均可以作为抵押或质押物。

上述抵押或质押物外延的扩大，对银行管理也提出了较高要求，商业银行必须具备对上述物品的清晰的判断和评估能力，完善对一些抵押或质押物的进展情况进行跟踪管理的机制。可以肯定，商业银行的业务范围会随之拓宽，对商业银行进一步提高赢利能力发挥重要作用。

抵押合同未办登记的，不影响企业向银行借款合同的效力 根据《物权法》第9条和第187条的规定，不动产抵押合同未办登记的，只是抵押权不发生效力，但是抵押合同的效力并不受影响，抵押合同仍然是自合同成立时即生效。因此，此时如果抵押人在银行发放贷款后故意不办理抵押登记，则银行可以依据《合同法》要求抵押人承担违约责任，对银行而言，此做法比只能要求抵押人承担缔约过失责任更为有利。

确立不动产统一登记制度，并规范了登记行为 商业银行以往在办理贷款抵押时需要借款企业必须将抵押物进行登记，如果抵押物没有登记，在产生纠纷时可能对银行维护债权产生非常不利的影响。而《物权法》对不动产登记制度进行了明确规定：首先是确立不动产统一登记制度。《物权法》第10条规定了统一登记制度，为当事人办理物权登记提供了极大的便利，不但减轻了抵押人和银行的负担，同时还方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料；其次是对登记行为进行规范，《物权法》第13条规定对登记机构的登记行为进行了规范，将减轻抵押人和银行的负担，有利于银行开展抵押贷款业务；再者是因登记错误而造成损失的，可以要求登记机构赔偿。同时《物权法》第21条规定明确了登记机构应当承担民事赔偿责任，为银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器。

对“最高额质押”和防止“多重抵押”等一直困扰商业银行的实际问题进行了清晰界定首先是《物权法》第222条规定，赋予了最高额质押方式的合法地位，使一直困扰商业银行的“最高额质押”无法可依的问题得到了最终解决；其次是设立预告登记制度，可以有效防范“多重抵押”；同时第20条规定将解决开发商“一房多卖”和“多重抵押”问题，从而切实保护购房人和银行的合法权益；最后是法院裁定以物抵贷的，自裁定书生效之日起取得物权，从而有利于保护银行对抵贷物的所有权。

《物权法》对银行对质物的转质、抵押权实现方式的完善，以及债权人在实现债权时的自问题进行了重新界定，保障了债权人的合法权益不受侵害。

《物权法》对商业银行的不利影响

《物权法》以法律形式明确了商业银行对担保物的权利，同时清晰界定了商业银行应承担的责任，明确了借款企业在提供担保过程中的不应承担的法律义务。银行在实际工作中应该注意以下几方面变化。

《物权法》的有关规定缩短了担保物权行使的时间 本法同时规定对怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任。

接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险　第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。对银行办理抵押贷款提出了更高的要求：首先，银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行必须耗费许多的时间和精力来处理，而且如果抵押物被异议登记，还将使银行在异议登记期间无法处置抵押物，从而影响银行抵押权的实现。其次，不能用异议登记期间的不动产作抵押物。异议登记的目的在于对抗现时登记的权利的正确性，即对现时登记的权利人的处分权进行限制，使其在异议登记期间不能处分不动产物权，以维护事实上真正权利人的权益。此时，如果银行接受异议登记期间的不动产作为抵押物的，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行在办理抵押贷款时，必须对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。

其他相关规定　首先是银行处分以物抵贷的不动产物权时，未经登记，不发生物权效力。根据第31条规定，对享有的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力；其次是企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险。

商业银行的应对措施

《物权法》对物权的设立、变更、转让和消灭，不动产登记，动产交付，物权的保护以及所有权等问题进行了严格的规定，与商业银行的业务经营息息相关，直接影响到商业银行日常的业务经营效果，银行应在认真遵守法律的前提下，进一步规范业务经营方式，提高管理水平，促进商业银行的业务健康快速发展。

加强对《物权法》的学习和研究，提高从业人员的法律意识 银行各级从业人员应该在第一时间对法律条款进行认真研究，采取各种方式进行培训和学习，掌握法律的相关规定，逐条逐项地研究该法律的出台对银行业务经营的有利和不利的方面，对照以往的相关法律和规定，研究资产业务办理过程中可能遇到的问题，制定切实可行的措施加以解决。否则，银行就会处于被动的局面，导致资产的损失和国有资产的流失。

篇10

2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。

新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。

作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。

与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。

此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。

二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响

(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资

与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9中国整理％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。

(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力

在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。

(三)有助于提高投资收益

一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。

(四)有助于改善保险资产错配风险

保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。包括房地产在内的不动产投资所具有的投资周期较长、抵御通胀风险的特点，与保险资金的资金需求较为契合，在一定程度上有助于解决保险公司资产错配的风险，可以成为一种匹配长期负债的新选择。