城市房地产管理范文
时间：2024-01-04 17:47:44
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篇1
摘要：城市化的进程加快了中小城市房地产的发展，大的房地产公司向中小城市发展对地方经济起到了促进作用。但与其他产业经济不同的是，房地产周期波动现象受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，如何理解中小城市的房地产经济周期是值得广大房地产商、群众、政府等思考的问题。
关键词：中小城市；房地产；经济周期；分析
中国社科院的2006年《城市竞争力蓝皮书》指出：房地产是城市经济的重要组成部分，是城市重要的产业，是城市最基本的生活条件环境，也是城市发展的基本载体条件和重要投资环境。可见房地产业与城市竞争力关系的密切性，分析房地产业与城市竞争力之间的关系也是当下的一个热点和焦点话题。
一、中小城市房地产
从1978年到2003年，中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍。中国城市数量近700座，城市化率达到了36.9%。城市的扩张直接受益者就是房地产行业，中小城市房地产落后局面，蕴藏着难以预知的商机和利润。
（一）房地产公司到中小城市发展的原因
大的房地产公司在大城市寻找新开发区域很难，国家对土地政策的调整，使得大城市的土地变成了稀缺产品；中小城市确实需要一些大城市的开发公司给他们带去新的住宅理念和小区物业管理的模式，大的房地产公司在中小城市具有不可竞争的优势；大的房地产公司为了更好的开疆拓地，有意识的将品牌向全国性拓展。
城市化的进程加快了中小城市房地产的发展，由于大城市房地产发展的空间越来越窄，房地产界将目光开始向不发达、可开发潜力大的中小城市转移。中小城市多样性、复杂性大，发展规划难度大，想要到中小城市发展的房地产商要充分考虑异地发展的困难和风险。
（二）中小城市发展房地产的问题
大房地产商在中小城市进行一些新设计的项目投资，为中小城市的房地产起到示范作用，这是一个方向。不仅对地方经济起到了促进作用，而且能帮助中小城市走出落后的局面，改变中小城市民众的居住环境。但是，目前中国的中小城市房地产发展基本不理想，住宅小区的规模都很小，合理规划和正规物业管理的小区概念没有形成。中小城市目前房地产的滞后导致了城市无特色和极大的资源浪费。中小城市不仅需要好的房产项目来支撑城市形象，改变居住环境，最关键的就是政府的合理规划。
二、城市房地产经济周期
在经济发展过程中，不同时段经济总量的增长率有时快有时慢，有时高有时低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或下降的波动现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。这种呈周期性的经济波动现象会直接影响到各种产业经济的发展，会使其出现同样的周期性波动现象。房地产业在实际经济运行中就存在着较为明显的周期波动现象。但与其他产业经济不同的是，房地产周期波动现象受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，给其波动赋予了一定历史意义和经济意义。
城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，房地产业规模大的城市，其竞争力也较强，房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长。但是，若房地产业发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率，而城市经济的低效率，也会影响房地产业的发展速度。从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期其实是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。
我国房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期。在多数时段，波动并不是因为供求关系变化形成，而是由于在需求拉动之下，房地产市场不稳定，引起宏观经济失调，政府采取宏观调控措施的结果。
三、如何理解中小城市的房地产经济周期
我国重点城市房地产市场基本实现市场化，但离完全市场化还有很大差距。东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。东部沿海地区，特别是江浙、广东等地区的城市的房地产业市场化水平在国内处于领先地位。
（一）加快经济和政治体制改革，促进良性发展
2006年《城市竞争力蓝皮书》的具体衡量指标中，政府分配、黑市活动、垄断程度等指标表现相对较好。从各指标纵向来看，11项指数得分中，政府分配、黑市活动、垄断程度这几个指标我国35个大中城市的得分较高，也就是70%的市场化程度以上。在公有制经济、市场健全度、诉讼保障方面，35个大中城市整体表现中规中矩，大多数城市得分达到了6分，基本上达到了市场化的要求；在市场秩序、政府服务、价格管制、审批管制整体表现相对较差。指数显示虽然体现出一定的进步，但与国际上的先进城市相比仍然较为落后，这意味着这几个方面将是我国经济体制改革和政治体制改革的重要内容。
（二）掌握规模、找准定位发展，促进良性发展
投资中小城市房地产无论是对地方经济和民众的居住理念都有好处，但是不建议大规模的建设。单位分房、私建房占据了中小城市居民住房市场的主流，另一方面房地产公司的进入中小城市多为异地投资。异地投资的风险大，但是利润的诱惑吸引着房地产商们蜂拥而至。
入驻中小城市一定要找准定位，房地产公司要有三只眼睛，一只眼睛盯着管理，一只眼睛盯着市场，一只眼睛盯着政策的变化，特别是中国的土地政策。我国目前土地政策已经落入了计划经济时代的恶性循环。宏观调控的三个不准——2004年12月份前不准批地、不准立新项目等等，都是违背市场经济原则的。眼下我国的土地政策急需改革，要从税制上、机制上解决土地管理问题，特别是大的房地产商到异地投资，常常受土地政策的影响。
（三）抑制炒房和空置现象，促进良性发展
大规模开发的背后，中小城市出现炒房和空置两种现象。现在的炒资已经对中小城市渗透过深。炒房和空置率的出现，其结果必然会是炒房的血本无归，空置的继续空置，最终贱卖。虽然在有规模的一二线城市里面，投资房屋其实是不错的一种赢利模式，且回报丰厚而稳固，但是在小城市尤其是经济极不发达的小城市里面就恰恰相反。中国的经济欠发达中小城市，眼下几乎全部依靠内需来拉动消费增长和经济发展，没有非常大的外资流动和吸纳能力。
从欠发达中小城市的房地产开发规模、空置率和房价涨幅情况来看，持续近两年的房地产调控在这些城市里显然没有起到任何效应，绝大多数城市依然我行我素。宏观调控政策对此无济于事，无法进行行之有效的约束，这个后果将会是灾难性的。
随着我国税制的改革，一些房地产商压在手里的空房实施缴税制度。这样可能会抑制房屋空置不受限制、无偿空置等的现象。
（四）建立完善的房地产市场体系，促进良性发展
篇2
第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地
第一节土地使用权出让
第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节土地使用权划拨
第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章房地产开发
第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章房地产交易
第一节一般规定
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节房地产抵押
第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节房屋租赁
第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节中介服务机构
第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章房地产权属登记管理
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章法律责任
第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
篇3
第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开
发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。
第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条房地产开发主管部门应当会同有关部门，建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。
第六条省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
设区的市和县(市)人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门，按照规定的职责，负责与房地产开发经营有关的管理工作。
第七条县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有
关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批，以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。
第二章房地产开发企业
第八条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内，出具书面意见。
第九条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)注册资本金在五百万元以上；
(二)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
第十条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，
持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)法定代表人的身份证明；
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同；
(六)企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。
第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。
未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。
第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房
地产开发项目，不得越级承揽项目：
(一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；
(二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；
(三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；
(四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。
第三章房地产开发建设
第十三条房地产开发主管部门应当根据城市规划、
土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政
区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的
房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政
区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。
第十四条房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：
(一)项目的性质、规模和开发期限；
(二)经批准的规划设计方案；
(三)资本金到位和开发建设投资完成情况；
(四)拆迁补偿安置情况；
(五)开工日期和建设进度情况；
(六)按规定应当记录的其他事项。
第十五条房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。
第十六条房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。
第十七条住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。
第四章房地产经营
第十八条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。
第十九条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。
第二十条商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十一条计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。
第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。
第二十四条房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。
第二十五条房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：
(一)房地产开发企业的营业执照；
(二)房地产开发企业的资质证书；
(三)土地使用权证书；
(四)建设工程规划许可证和施工许可证；
(五)竣工验收的备案证明。
第二十六条销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。
第二十七条销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第二十八条销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。
第二十九条商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问0题1的2，3房4地5产6开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。
第三十条在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。
第五章法律责任
第三十二条房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元；对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。
第三十三条房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对房地产开发企业未按规定核发资质证书的；
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的；
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第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 商品房预售
第四章 房屋租赁
第五章 房地产抵押
第六章 房地产价格管理和评估
第七章 中介服务机构
第八章 法律责任
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内的城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三条 本市市、县（市）（含贾汪区，下同）人民政府的房产管理部门和土地管理部门依法定职责管理房地产交易。
第四条 房地产交易的双方当事人必须凭合法拥有的房屋所有权、使用权证件和土地使用权证件（以下称房地产权属证件）办理交易手续。
第二章 房地产转让
第五条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式包括：
（一）以房地产作为出资与他人成立新的企业，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供房地产，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购房地产转移给他人的；
（四）以房地产作股转让的；
（五）拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地产作价赔偿的；
（六）因企业合并、分立、兼并使房地产转移给新权利人的。
房地产有法律、法规禁止转让情形的，不得转让。
第六条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第七条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国家有关规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国家有关规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国家有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第八条 下列单位和个人购买城市房地产的，应当经市、县（市）人民政府批准：
（一）机关、团体、部队、企事业单位购买城市居民私房的；
（二）非本市城市居民和外地驻本市机构购买本市房地产的；
（三）境外机构、团体、个人购买本市城市房地产的。
第九条 房地产转、受让双方应当依法签订书面合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）土地使用权取得的方式及期限；
（二）房地产的座落位置、面积、结构、质量状况；
（三）转让时间；
（四）价款及付款方式；
（五）双方约定的其他事项。
以出让方式取得土地使用权转让房地产的，转让合同不得违背出让合同。
第十条 房地产转让时，转、受让双方应当在转让合同签订之日起十五日内，凭房地产权属证件和其他有关证件，申请办理转让手续，依法缴纳有关税、费。然后到所在地的市、县（市）房产管理部门申请办理房屋权属变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十一条 房地产权利人通过交换方式使房地产权属发生转移的，应当依前条规定办理房地产权属变更登记。
房屋权属交换包括下列形式：
（一）房屋所有权之间的交换；
（二）房屋使用权之间的交换；
（三）房屋所有权和使用权之间的交换。
所有权交换的差价补偿部分按买卖缴纳交易税、费。
第三章 商品房预售
第十二条 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建造并达到法定条件的住宅和非住宅向境内外预先销售，承购人预付定金或房价款的行为。
第十三条 凡房地产开发经营企业预售商品房的，必须向当地市、县（市）房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第十四条 房地产开发经营企业预售商品房，必须符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，已投入开发建设的资金达到工程建设投资总额的百分之二十五以上；
（四）已确定施工进度和竣工交付日期；
（五）已取得商品房预售许可证；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十五条 商品房预售人与预购人双方应当依法签订《商品房预售合同》，预售合同应当具备下列主要条款：
（一）土地使用权取得的方式及期限；
（二）商品房座落地址、幢号、房号、结构、层次、建筑面积；
（三）商品房用途；
（四）商品房销售价款及付款方式；
（五）交付使用的日期；
（六）双方约定的其他事项。
第十六条 商品房预售人应当在预售合同签订之日起十五日内分别向所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第十七条 房地产开发企业商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。
市、县（市）房产管理部门应当定期公告《商品房预售许可证》发放情况。
第四章 房屋租赁
第十八条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人以营利为目的，将房屋或其附属设施给他人用于经营活动的，视为房屋租赁。
第十九条 有下列情形之一的房屋不得租赁：
（一）未依法取得房地产权属证件的；
（二）未经房屋所有权人授权的；
（三）权属有争议的；
（四）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（五）经房产管理部门鉴定属于危险房屋的；
（六）已抵押的房屋，未经抵押权人书面同意的；
（七）法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
第二十条 房屋租赁双方应当依法签订书面租赁合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）房屋座落地址、间数、面积；
（二）租赁用途、期限；
（三）租金及其支付方式；
（四）修缮责任；
（五）双方各自的权利和义务；
（六）双方认为应当约定的其他事项。
第二十一条 房屋租赁双方应当在签订合同之日起十五日内持房屋所有权证件、租赁合同和身份证明向市、县（市）房产管理部门申请登记并办理房屋租赁监证，缴纳监证费。房屋租赁经监证的，发给租赁当事人《房屋租赁证》。
第二十二条 公有住宅用房的租金标准，由市人民政府确定；私有住宅用房的租金标准，由市房产管理部门会同物价管理部门共同确定；用于生产、经营活动的房屋租金由租赁双方协商议定。
第二十三条 承租人未经房屋所有权人同意不得将房屋转租；经房屋所有权人书面同意转租的，转租期限不得超过原租赁合同剩余的期限，并应当到原登记机关办理变更登记。
第五章 房地产抵押
第二十四条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第二十五条 房地产抵押双方应当签订书面抵押合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或地址；
（二）抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点；
（三）抵押房地产的名称、数量、面积、价格、处所、产权归属和使用期限以及有关的编号、说明、图纸等；
（四）抵押房地产的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（五）抵押房地产保险的受益人；
（六）双方约定的其他事项。
以出让方式取得土地使用权的房地产抵押的，抵押合同不得违背出让合同。
第二十六条 房地产抵押双方应当在抵押合同签订之日起十五日内，持房地产权属证件、抵押合同和身份证明，到所在地的市、县（市）房产管理部门、土地管理部门办理抵押登记。
第二十七条 下列房地产不得抵押：
（一）权属有争议的；
（二）城市基础设施、公益事业设施及其用地；
（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）被确定为文物保护单位的；
（五）未依法登记领取权属证件的；
（六）共有房地产未经其他共有人书面同意的。
已出租的房屋抵押时，抵押人应当将出租的事实告知拟接受抵押者，抵押合同生效后，原租赁关系继续依租赁合同存续。
第二十八条 以出让方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值。以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去土地使用权出让金数额后的余额。
同一房地产可以设定两次或两次以上抵押，但其担保的债权之和不得超出前款规定的最高限额。抵押人应当将多次抵押情况事先书面通知先前的抵押权人和拟接受抵押人。
同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。
第二十九条 债务履行期届满，抵押权屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词芮宄サ模梢杂氲盅喝诵橐缘盅旱姆康夭奂刍蛘咭耘穆簟⒈渎舾梅康夭玫募劭钍艹ァM环康夭屑父龅盅喝ㄈ说模雌湓诜坎芾聿棵诺羌堑乃承蚴艹ァⅫbr>
处分抵押房地产所得价款，应按下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣缴抵押房地产应缴纳的税、费；
（三）支付划拨方式取得土地使用权应缴纳的土地使用权出让金；
（四）偿还抵押权人的债权本息、赔偿金及违约金；
（五）剩余价款交还抵押人。
第三十条 抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押人和抵押权人应当在抵押权灭失之日起十五日内向原登记机关办理注销抵押登记。
因抵押的房地产被处分而发生房地产权属变更的，按本条例第二章的规定办理。
第六章 房地产价格管理和评估
第三十一条 除依法由市、县（市）人民政府定价的房屋外，进行交易的其他房地产，应当经由依法设立的房地产价格评估机构进行价格评估。
第三十二条 房地产价格评估机构应当按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地市场价格对交易的房地产进行价格评估。
城市规划区内国有土地的基准地价和标定地价由同级土地管理部门会同物价管理部门评定。基准地价评定后报省人民政府批准后公布；房屋重置价格由同级房产管理部门会同物价管理部门评定，定期公布。
第三十三条 房地产交易双方应当向当地房地产交易管理机构如实申报成交价格，依法缴纳税、费。成交价格高于评估价格的，以成交价格作为计征税、费的依据；成交价格低于评估价格的，以评估价格作为计征税、费的依据。
第七章 中介服务机构
第三十四条 从事房地产经纪、咨询、价格评估等中介服务，应当依法设立房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可开业。
第三十五条 设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和章程；
（二）有三名以上依法取得房地产中介服务资格证书的人员；
（三）具有不低于十万元人民币的注册资金；
（四）有固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十六条 房地产中介服务机构应当按规定的标准收取中介服务费。房地产中介服务的收费标准，由市物价管理部门审定。
第三十七条 未依法取得房地产中介服务资格的人员，不得从事房地产中介服务。
第八章 法律责任
第三十八条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由市、县（市）房产管理部门依下列规定处罚：
（一）转让房地产的双方不办理房屋转让手续的，责令其限期补办，并可对双方各处所转让房地产评估价百分之五以下罚款；
（二）违反本条例第五条第三款规定转让房地产的，转让行为无效，并可对双方各处以所转让房地产评估价百分之五以下罚款；
（三）商品房预售人未在规定期限内办理商品房预售合同登记备案的，责令其限期补办，并可处以登记备案合同金额百分之一以下罚款；
（四）商品房预售人未取得商品房预售许可证，而预售广告的，责令纠正，并可处以一万元以上五万元以下罚款；
（五）房地产开发经营企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，责令其停止预售活动，没收违法所得，并可处以所预售商品房价款百分之五以下罚款；
（六）违反本条例第十九条或者第二十一条的规定，租赁房屋的，租赁行为无效，并可对租赁双方各处以租金额百分之十以下罚款；
（七）违反本条例第二十六条或者第二十七条的规定，抵押房产的，抵押行为无效，并可对抵押人处以抵押房产价值百分之五以下罚款；
（八）房地产交易双方不如实申报成交价格的，责令如实申报，并可对交易双方各处瞒价部分百分之十以下罚款。
第三十九条 有下列情形之一的，由市、县（市）土地管理部门依下列规定处罚：
（一）违反本条例第六条第一款的规定转让房地产的，没收违法所得，并可处以违法所得百分之五以上百分之十以下罚款；
（二）违反本条例第七条第一款的规定转让房地产的，责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并可处以违法所得百分之五十以下罚款；
（三）不依本条例的规定办理土地使用权转让、抵押登记的，责令补办，并可处转让、抵押金额千分之五以下罚款。
第四十条 未取得房地产中介服务资格的人员从事房地产中介服务的，由市、县（市）房产管理部门责令停止执业，并可对其所在的中介服务机构处以五百元以上五千元以下罚款。
第四十一条 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由市、县（市）工商行政管理部门责令停止中介服务业务活动，没收违法所得，并可处以违法所得五倍以下罚款。
第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十三条 房地产交易管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私枉法的，由所在单位给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
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第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 在自治区城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营，对房地产开发经营活动实施监督管理，应当遵守本条例。
第三条 自治区人民政府建设行政管理部门负责自治区房地产开发经营活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府土地行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条 房地产开发企业领取营业执照后，持营业执照副本和有关材料到企业所在地房地产开发行政管理部门备案。
房地产开发行政管理部门应当按照国家有关规定和简政便民的原则，及时向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期为1年，开发项目未完成的可以延长有效期，但延长期限不得超过2年。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前30日内向房地产开发行政管理部门提出核定资质等级申请，经盟行政公署、设区的市人民政府房地产开发行政管理部门初审后，由自治区人民政府建设行政管理部门核定相应的资质等级。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。
各资质等级企业的条件应当符合国家房地产开发企业资质管理的有关规定。
第九条 核定房地产开发企业资质等级和办理升级的审批权限按照国家和自治区有关规定办理。
第十条 房地产开发企业应当按照资质等级承担相应规模的房地产开发建设项目，不能越级承担任务。
（一）一级资质：开发建设项目规模不受限制；
（二）二级资质：可以开发建筑面积在25万平方米以下的建设项目；
（三）三级资质：可以开发建筑面积在10万平方米以下的建设项目；
（四）四级资质和暂定资质：可以在本盟市内开发建筑面积在3万平方米以下的建设项目。
第十一条 房地产开发企业资质实行年检制度。具体年检办法按照国家和自治区有关规定办理。
房地产开发企业资质年检不合格的，不得承担新的开发项目，并限期整改；整改仍不合格的，由原资质审批部门注销其资质证书。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检或者提供虚假年检材料的，由原资质审批部门注销其资质证书。
第十二条 自治区外一、二级资质房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营。
符合前款规定的房地产开发企业在自治区内从事房地产开发经营的，必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，由项目所在地房地产开发行政管理部门向自治区人民政府建设行政管理部门备案后方可进行房地产开发经营，并接受项目所在地房地产开发行政管理部门的监督管理。
第三章 房地产开发建设
第十三条 旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当会同同级计划、规划、城建、土地等有关行政管理部门，编制当地的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
第十四条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划行政管理部门批准的，还应当报计划行政管理部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十五条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十六条 房地产开发用地应当以出让方式取得。但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，旗县级以上人民政府城市规划行政管理部门和房地产开发行政管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十七条 房地产开发企业在获得开发建设项目之日起15日内，到项目所在地房地产开发行政管理部门领取城市房地产开发建设项目手册。
房地产开发企业在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送项目所在地房地产开发行政管理部门备案。
第十八条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十九条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第二十条 房地产开发项目竣工，房地产开发企业应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；对涉及公共安全的内容，应当按照有关法律、法规的规定进行单项验收，经验收合格后，方可交付使用，并向有关部门备案；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发行政管理部门提出综合验收申请。房地产开发行政管理部门应当自收到综合验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门对以下内容进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收备案情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期综合验收。
第四章 房地产经营
第二十一条 以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当符合下列条件：
（一）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第二十二条 以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产开发项目报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第二十三条 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到当地房地产开发行政管理部门备案。
第二十四条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应当明确责任方。项目转让人与受让人应当联合书面通知被拆迁人。
第二十五条 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房应当符合有关法律、法规规定的条件，并向旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。
第二十六条 旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复，同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
第二十七条 房地产开发企业作商品房预售广告和其他方式宣传时，应当载明商品房预售许可证批准文号。
第二十八条 商品房预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门和土地行政管理部门备案。
第二十九条 预售商品房所得款项，必须用于该项目的开发建设。房地产开发行政管理部门应当会同有关部门建立商品房预售所得款项的监管制度。
第三十条 商品房销售，当事人双方应当签订国家有关部门统一印制的规范的商品房买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付使用日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
计算商品房面积，应当执行国家《房产测量规范》标准。
第三十一条 房地产开发企业委托具有相应资质等级的房地产中介服务机构销售商品房的，应当向中介服务机构出具委托书。中介服务机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。享受国家优惠政策的居民住宅实行政府指导价或者政府定价。
第三十三条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照质量保证书的内容，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原有使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请核验。经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章 法律责任
第三十六条 违反本条例规定，未取得房地产开发经营营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十七条 违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由旗县级以上人民政府土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，可以并处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第四十条 房地产开发企业在商品住宅销售中不按规定发放《住宅质量保证书》或者《住宅使用说明书》的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门予以警告、责令限期改正，可以并处1万元以上2万元以下的罚款；情节严重的，由原资质审批部门给予降低资质等级的处罚。
第四十一条 违反本条例规定，自治区外房地产开发企业在自治区内进行房地产开发经营，未办理资质登记手续的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，可以并处5000元以下的罚款。
第四十二条 违反本条例规定，未领取商品房预售许可证预售商品房的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第四十三条 违反本条例规定，房地产开发企业对其开发建设的项目未组织竣工验收交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期验收；逾期不验收的，处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十四条 房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书。对验收不合格的房屋交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重或者发生重大工程质量事故的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 国家有关管理部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理中，有下列行为之一的，根据情节轻重，给予批评教育、责令停止职务或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本条例规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时限，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定擅自批准建设的；
（四）没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的；
（五）不具备商品房预售条件而批准预售的；
（六）滥用职权，随意处罚当事人的；
（七）其他违法违纪行为。
第六章 附则
第四十六条 在自治区城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
篇6
第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第五条 县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。
第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。
第九条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：
（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；
（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；
（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。
第十条 省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十一条 省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。
省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。
第三章 房地产开发建设
第十二条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。
第十三条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。
第十四条 房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十五条 房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。
以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。
第十六条 房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。
房地产开发合同应当载明下列内容：
（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
（四）项目建设质量要求；
（五）项目拆迁补偿、安置要求；
（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
（七）违约责任以及双方约定的其他事项。
第十七条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。
第十八条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。
第十九条 房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。
第二十条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：
（一）城市规划设计条件落实情况的材料；
（二）拆迁安置方案落实情况的材料；
（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；
（四）项目竣工图和技术档案材料；
（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；
（六）物业管理落实情况的材料；
（七）法律、法规规定的其他有关材料。
房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。
第四章 房地产经营
第二十一条 转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。
第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。
第二十三条 房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：
（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；
（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；
（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；
（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；
（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；
（六）商品房的价格和付款方式；
（七）物业管理方式；
（八）法律、法规规定的其他事项。
第二十四条 商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
（一）当事人姓名或者名称及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
（五）预售商品房交付使用的时间；
（六）商品房的结构、设备及质量标准；
（七）物业管理方式；
（八）违约责任以及争议解决的方式；
（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。
第二十五条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。
第二十六条 经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。
第二十七条 商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第二十八条 商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
第二十九条 商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五章 法律责任
第三十条 房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。
第三十一条 负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。
第三十二条 违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。
第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附则
篇7
现将《大连市城市房地产开发管理办法》印发给你们，请遵照执行。
大连市城市房地产开发管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市房地产开发管理，规范城市房地产开发行为，促进和保障房地产市场的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合大连实际，制定本办法。
第二条 在大连市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营和进行房地产开发管理，均适用于本办法。
第三条 大连市房地产开发管理领导小组（以下简称领导小组），是负责全市房地产开发经营活动的监督、协调、管理工作的领导机构。
大连市房地产开发管理办公室具体负责市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地上房地产开发的日常协调管理工作。其他县（市）、区以及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区的房地产开发管理部门，负责本行政区域内的房地产开发管理工作。
政府有关行政管理部门，依照法律、法规、规章的规定，在各自职责范围内，做好房地产开发管理工作。
第二章 房地产开发项目
第四条 市及县（市）、区计划部门、规划土地部门应根据本地区国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市建设总体规划，编制年度房地产开发项目计划和用地规划，经同级人民政府审定后下达执行。其中，县（市）、区年度房地产开发项目计划和用地规划经审定后，还须报市领导小组同意。
市房地产开发管理部门根据批准下达的年度房地产开发项目计划和用地规划，会同有关部门确定开发项目建设用地的处置方式。
第五条 列入计划的房地产开发项目的审批和管理，按下列规定分工：
（一）市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区内的房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责；
（二）金州区、旅顺口区及大连经济技术开发区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区、保税区内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门负责，其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。
（三）瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县内的住宅、商服、写字楼等房地产开发项目，由市房地产开发管理部门与所在地房地产开发管理部门共同负责；其他项目由所在地房地产开发管理部门负责。
第六条 房地产开发项目审批前，房地产开发管理部门应会同计划、建设、规划土地、房地产等相关部门就项目的性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等，制定《房地产开发项目建设条件意见书》，报同级人民政府批准。
第七条 依法取得房地产开发项目的单位，在与房地产开发管理部门签订《大连市房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》（以下简称《履约保证书》）后，由房地产开发管理部门发给《大连市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书》（以下简称《中标通知书》）或《建设项目通知书》。其中以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目单位，应在取得《中标通知书》之前，缴纳20％的土地使用权出让金。
房地产开发项目单位应在取得《中标通知书》或《建设项目通知书》后，到市计划、建设、规划土地、房地产等部门办理有关手续。
第八条 取得房地产开发项目的单位，应自接到《中标通知书》或《建设项目通知书》之日起，一般项目6个月内、大型公建项目8个月内办完用地手续，签订《国有土地使用权出让合同》。逾期不办的，《中标通知书》或《建设项目通知书》即行失效，先期缴纳的有关费用和出让金不再退回。
第九条 取得房地产开发项目的单位，如果改变土地使用用途，扩大用地面积，增加建筑面积，必须经房地产开发管理部门审核，报领导小组批准后，调整用地规划和土地使用权出让金，重新或补充签订《国有土地使用权出让合同》。
第十条 取得房地产开发项目的单位，在交清土地使用权出让金，依法取得《建设用地选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》后，方可申请《施工许可证》开工。
第十一条 涉及房屋拆迁的房地产开发项目的单位，应按《大连市城市房屋拆迁管理条例》的规定，制定拆迁补偿安置方案，报经拆迁行政主管部门批准后实施。
第十二条 房地产开发、建设企业在办理专业配套使用手续前，须向市房地产开发管理部门提出申请，取得《准予配套通知单》。对无《准予配套通知单》的，各专业配套部门不予办理配套使用手续。
第十三条 以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目的单位，应按照《国有土地使用权出让合同》和《履约保证书》的约定，按期投入资金开发建设。未按期动工或虽动工但未按期竣工的，按《大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定》予以处理。
第十四条 房地产开发项目竣工后，取得房地产开发项目的单位，应当向房地产开发管理部门提出竣工验收申请，房地产开发管理部门自收到竣工验收申请之日起30日内对开发项目进行验收。对其中竣工的住宅小区，还应由市建委组织有关部门进行综合验收。未经竣工验收或者验收不合格的不得使用。
第三章 房地产开发企业与经营
第十五条 房地产开发企业的设立，除法律另有规定外，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业未登记为有限责任公司或股份有限公司的，应当按照国务院的有关规定逐步改制为规范化的公司。
第十六条 设立房地产开发企业，应具备法律、行政法规规定的企业设立条件，其注册资本应符合下列规定：
（一）大连市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于500万元人民币；
（二）外省市的企业、经济组织和个人在市内四区设立房地产开发企业，注册资本不得低于1000万元人民币；
（三）单位和个人在市内四区设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于500万美元。
（四）单位和个人在县（市）和旅顺口区、金州区以及大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、保税区、高新技术产业园区设立内资房地产开发企业，注册资本不得低于300万元人民币；设立外商投资的房地产开发企业，注册资本不得低于300万美元。
第十七条 设立内资房地产开发企业，应到工商行政管理部门申请登记；设立外商投资房地产开发企业，应到外商投资企业审批部门办理审批手续。有关部门在办理申请登记、审批手续时，应听取同级房地产开发管理部门的意见。
第十八条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发管理部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十九条 房地产开发管理部门按国家有关规定对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业应按其资质等级承担相应的开发项目。
第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工的技术规范。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担经济责任。
第二十一条 房地产开发企业应当将房地产开发、建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理部门备案。
第二十二条 房地产开发项目的转让，按有关法律、法规、规章的规定执行。房地产开发项目的受让人必须具备从事房地产开发的资格。
第二十三条 房地产开发企业销售商品房，须报经房地产开发管理部门审核批准后，到市房地产管理部门办理销售登记和领取《商品房销售（预售）许可证》。签订商品房销售合同，必须使用市工商局、房地产开发管理办公室、房地产局共同认定的合同文本。
房地产开发企业销售商品房，必须按《大连市商品房价格管理办法》办理商品房基准价格报批手续，并严格执行有关价格管理规定。
第二十四条 房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示《商品房销售（预售）许可证》和商品房销售委托书。中介机构不得为无《商品房销售（预售）许可证》的企业销售商品房。
第二十五条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房销售广告中应当载明商品房销售许可证明的文号。
第二十六条 房地产开发企业预收的房屋预售款，应存入项目所在地银行，专项用于项目建设。在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。房地产开发企业在保修期内对商品房进行维修而使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四章 罚则
第二十八条 违反本办法规定，擅自改变土地使用性质、扩大用地建筑面积，但不影响城市规划的，由房地产开发管理部门责令限期补办手续，补交土地使用权出让金或土地使用费；影响城市规划的，由规划土地部门按有关规定予以处理。
第二十九条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，并处10万元以上30万元以下罚款。经验收不合格的，依照本办法第三十条的规定处理。
第三十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房地产开发管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照，给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由房地产开发管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十二条 违反第十八条、第二十一条规定，不办理备案的，由房地产开发管理部门予以警告、责令限期改正，并可处1万元以下罚款。
第三十三条 违反本办法规定，擅自销（预）售商品房的，由房地产开发管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第三十四条 违反本办法涉及计划、建设、房地产、物价等部门管理权限的，由上述部门依照法律、法规、规章的规定予以处罚。
第三十五条 房地产开发管理部门以及其他部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照国家有关法律、法规规定提起行政复议或行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附则
篇8
关键词：城市成长管理 房地产 市场波动
1.、城市成长管理发展
为合理管控城市区域范畴持续向周边实现松散低密的发展，美国由上世纪六十年代便履行成长管理策略，构建了工具系统。该项管理策略充分发挥地方政府作用，针对城市发展、空间扩充与蔓延实施综合管控，进而有效处理无规划发展引发的环境污染以及交通拥堵问题，预防中心城市区域的不良衰败以及过度占用土地资源问题。实践工作中主体关注城市化区域已建项目的拓展与再开发、边缘区域环境条件的优质保护，并确保社会公平，提升城市整体生活水平。在区域发展以及经济建设的综合作用下，城市成长管理则逐步演变，将方针政策明确为推进城市持续健康的发展。地方政府则全面关注中心区域的复兴建设与边界范畴的建设开发管控，旨在保障环境效益的同时提升土地综合利用价值。近年来，我国大型城市也逐步关注无序发展扩张引发的负面影响，并意图通过对土地开发行为进行限定等方式推进城市空间的健康发展成长。
进行城市成长管控的措施可被视为有效的工具，例如规划公共设施建设、进行总量管控、明确工作范畴、分层次开展管控、精明增长模式等，均为代表性工具。众多优质理论与工具则逐步形成了城市成长管理系统，注重城市化发展建设、边缘区域发展，令衰败区域重现活力，进行集中建设发展。
纵观城市成长管理取得的绩效，我们不难看出，无法简单的应用一致标准分析衡量，通过理论研究与实证辨析，该项管理策略优势与劣势共同存在。虽然成长管理可完善城市土地资源应用，另一方面则会对房地产行业市场形成作用影响。基于市场存在较多的波动因素，成长管理策略影响效果的定位，则无法应用全面量化方式展开研究。为此，我们应合理探究房地产市场实践发展阶段中的上升及下降波动，明确影响机制核心作用，方能真正优化房地产市场管理，创设显著效益。
2.、城市成长管理对房地产市场发展波动作用影响
通过理论分析与实践研究不难看出，城市成长管理策略对房地产市场发展建设形成了一定作用影响。该类影响机制渗透至地方政府单位、开发商、融资企业以及购房人员等多类主体，并令互相关系更为复杂多变。再者，城市成长管理机制为市场建设、政府机构与现代社会综合力量互相作用、激烈竞争与制衡影响的现实结果。
2.1房地产市场发展上升期作用影响
房地产市场发展的上升期为房产价格水平逐步升高的阶段，该时期，购房者普遍存在房产价格继续升高的认知，进而会令该类发展趋势更为明显。上升期背景环境下，地方政府需要履行必要的城市成长管理策略，进行成长边界管控、引入开发影响费，通过设施完善令分散开发逐步向着集中区域推进。实际上，该管理策略令政府可对房地产开发建设过程中的区位比选操作灵活性进行强化管控与干预影响。令区位选择范畴下降，城市边界发展建设工程则会向着内部区域推移，并令房地产开发投入的土地成本有所提升。较多投机成本会逐步向着特殊范畴汇集，进而令中心城市区域面临着房产价格提升的较大压力影响。
基于市场视角，土地资源应用弹性不高，对供给环节实施管控，则会导致增值的更加快速与明显。受到供给紧缩管理策略的影响，则会呈现出紧缺的市场预期，并扩充了投机性投资的可能性。金融市场为实现利益目标，则会颁布利于自身发展的房地产金融管理策略，例如降低首付，负担部分利息等，刺激市场购买，进而将继续的推进房地产市场价格的升高。一系列的连锁反应，将引发市场内在风险隐患的形成，部分居民通过不同金融工具买进房产，将其增值收益变成收入的主体来源，殊不知，房产后续的价格降低会引发资产严重缩水，并令自身陷入更大的债务压力之中。
由此不难看出，房地产价格上升期，政府机构在土地收益以及各方利益的影响、大众日益提升的住房需要推进下，选择降低土地资源供应，进行集成化发展，令土地价值显著增加。中高收入人群则会对城市成长管理策略形成一定影响，其倾向于借助土地价值提升保障房产的持续增值，进而获得经济效益。而低收入群体则在收入预期升高以及首付标准降低的影响下，加大了购买自有住房的比率，因而对政府成长管理体现为拥护态度。房产开发、投资方以及市场消费人群的相同预期影响进一步深化，令房产价格持续的升高。加之金融市场不断丰富的低压贷款服务，会对消费者形成强烈的刺激，令其提升购买需求。最终在各方力量的影响下，房地产市场不断的上升，内部蓄积的风险将尤为显著。
2.2房地产市场发展下降期作用影响
房地产市场的持续走高，在经历一定时期后，购买力将逐步减缓，再加上投资回报的下降，令购买投资需求逐步转为销售，呈现出供过于求的现象，市场价格将逐步回落。金融机构各类服务产品内含风险则会由于预期变化波动而显现出来。例如，美国次贷危机的引发，形成了强烈的破坏影响。金融市场产品基于房产增值目标进行获利，一旦价格回落，金融体系效用通常会提升短时期中购房人员变现压力，如果群体变现则会继续令房产价格以及成交量迅猛下滑，进而令产品连累金融系统并经受重创。
投资需要的降低与金融市场的波动交织在一起，令影响作用更为明显，市场对房价走低的预期逐步增强，购买者、投资人以及银行机构均需要将资产快速的变现，进而导致房地产市场攻击与需求呈现出不良失衡的状态，会加快导致房产市场步入深度下降期。城市成长管理策略影响的直接目标为土地市场，该规制作用深入至房产市场则会经历较金融市场更为漫长的阶段。加之成长管理策略在西方国家履行了长期实践，因而大众更为关注金融市场危机，却忽视了城市成长管理策略形成对房地产市场价格变化波动的影响能效。城市成长管理策略的土地规制会形成对抵押贷款存在危机的强化管理。履行策略的区域倘若过于集中，则会提升风险管控难度，并导致房地产市场形成更为显著的波动。
由此可见，政府机构选择土地规制空间不应过于一致，这样将导致房产价格升高或降低波动形成强烈的传导效应，进而无法令房地产市场归于健康、规范、合理的发展状态。再者，土地规制策略位于广泛的城市空间区域，尤其是中心城区实施，而非在城市分散区域对房产市场形成影响，为此，房产营销购买方会形成从众心理并放松警惕，进而会在一定程度上提升对房地产市场发展的负面影响。
由此不难看出，城市成长管理策略产生了对房地产市场的实质作用，只有全面考量创设收益状况与成本投入，预防过度集中形成相同预期，方能预防对市场机制形成不良阻碍，对城市发展建设形成真正的正面激励，实现科学发展。
3.、结语
总之，市场经济的飞速发展下，我国各大城市只有全面衡量当前发展状态，把握国情特征，基于地方发展差异性，树立战略发展目标，明确土地资源利益，实现成长管理机制的优质结合，应用良好的引导管理、激励策略，方能真正推进房地产市场的稳步增长，降低危机影响，创设显著的经济效益与社会效益。
参考文献：
[1]彭冲，王朝晖，孙翔，李光旭."数字总规"目标下广州土地利用现状调查与思考[J].城市规划，2011（3）.
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【关键词】房地产开发 项目开发建设 项目工程师 成本管理
一、工程项目施工前期的成本控制
（一）学习合同，清楚甲方、总包方、专业分包方的责任与关系。在项目管理过程中，甲方工程师指令须指向有工程合同义务责任的施工方，否则容易使由责任方履行实施的“零额外费用”工作，转变为由非责任方实施的签证工作。如地下室车库进行地坪漆施工前需有整洁场地，若现场工程师不清楚合同责任义务，向地坪漆单位A发指令清理（合同中规定甲方须提供满足施工条件场地），但与装修单位B合同中已包含了施工作业的清理义务，而甲方工程师又未事前对B单位发纸质催告，使事后不能扣款，产生不必要额外清洁费用。
（二）重视施工单位上报施工方案，按实际需求审批。施工方案大多作为措施，项目工程师普遍认为已在合同措施费中大包干，但对于计价规定取分部分项价3.18%的安全文明施工措施费无包含的措施事项，有经验承包商会在方案上做文章，如建筑工地的砖砌外墙、散装水泥罐基础、脚手架砼垫层基础等，以及单价合同条件下的土方开挖坡度。俗话说：“工程造价不是做出来的，是算出来的”，这类计价上存在争议的方案内容，项目工程师应按实际需要进行方案审批把关，避免施工方借与实际不符的方案，讨要高额费用。
（三）明确措施、节点及细部项目做法。设计院出图的设计说明生搬硬套、常规节点做法不明确情况众多，施工单位常抓住图纸指示不明确，利用计价规则图取利益。以设计常会忽视的措施钢筋（马镫、垫铁）为例，大多图纸对此类说明只作规范性说明，施工单位在其上报技术方案中明确做法（用材更多）并通过审批，在大型底板工程，利用单肢钢筋点焊支撑措施技术，钢筋用量可比图纸设计说明所描述做法节省60%以上。所以，在图纸会审，除了要关注结构、建筑、安装做法实施的逻辑性及可行性，项目工程师亦应对措施、细部、节点等部分主动提出、明确，另外，联合造价部门参与给予专业上的意见。
（四）招标采购时应同等重视价格和质量。招标采购中，招标采购部门用各种手段压价（有甚至采取中标后要求打折供货），最终常会是不知底细的供货商中标，但只重视低价的招标采购会为日后项目建设埋下隐患。供货商无利可图，掺劣质商品以次充好，甚至利用验收节点（消防、供水等）威逼甲方要求不合理的补偿，无形引起成本的增加及管理困难。所以在招标采购过程中，项目工程师应结合施工管理向招标采购部门给予建议，不能过于看重价钱而淘汰秉着质量良心的供货商，在掌握市场前提下给予投标者一定利润空间，尽量选择战略性的、知根知底的供货商，工程建设中既能对质量有保证，在公司出现财务紧张时亦能提供垫资施工，使项目投资更有可控性。
二、项目建设过程的成本控制
（一）增加工程不得影响规划验收。设计变更必须有设计单位、开发部、工程部等部门共同签字后方生效实施。有些房地产老板视察工地后就向现场提要求，在某处增加个门楼、某处增加围栏或是某个飘台改的更大气。为赶进度，设计部门常未经开发部复核便先送白图给项目工程师安排施工，工程完工后才发现该部分工程致规划面积超标（容积率），影响验收，最终只能拆除处理。所以工程管理人员在接变更图纸时应先确定该变更不违反验收规定，应取得公司各部门审核把关签字后才实施，避免资金浪费。
（二）客观处理签证，谨慎签认。首先，签证事项必须属原合同工程范围外内容、非施工方责任、满足合同规定时效条件及证据条件；事件发生及时通知造价人员进行核实，不得超过合同签证时效进行签认或后补。第二，项目工程师必须端正作风，施工单位上报的签证事件必须为实际发生，对隐蔽性的工程（如土方挖填）则必须要求有照片为证，并通知造价人员收方。工程量方面，要确保所报事项无重复上报，不得因施工单位人员的影响，对事件实际发生的工程量做不客观的签认。
（三）工程指令签发须谨慎。甲方项目工程师发指令前，需经开发部、工程部、成本预算部批阅方可签发。某项目工程师向总包单位发文：“砌体墙拉结筋筋必须按设计要求间距用环氧树脂植筋设置”，工程结算时，施工单位人员出示“植筋发文”，按合同计价规定套价（2010定额），最终以接近30元/根，总价300多万的高植筋费用结算。施工单位理由是，植筋操作为甲方要求，我方原施工操作为预埋（大多数施工操作为结构完工后打孔植拉结筋）。工程师的初衷是规范施工单位操作，却向施工单位掉给巨大的馅饼。所以在发文时需经多部门把关，使用文字要有技巧，可用“据贵司施工方案做法”、“据贵司现场实际的做法”、“若使用XX做法”表达，避免让敏感的施工单位抓住机会谋取分外利益。
（四）严格、高效控制工程进度款支付。工程付款是建设项目控成本制的重要一环，目的是使建设项目投资的发生控制在批准的限额内，随时纠正发生的偏差。所以在审核施工单位请款时，须复核上报工程量是否与现场实际完成量相符、完工的质量通过验收、现场组织施工配合，必须客观进行审批。另外，在工程赶工阶段，因施工单位投入的人力物力较大，需大量资金迅速周转，在工程款审批时可适当宽松，有必要须跟进请款流程以保证工程建设顺利，避免因甲方付款不及时使节点目标落空，造成后期要求施工方加班赶工而支出更多费用。
三、项目运营阶段的成本控制
（一）明确维修工程的维修责任、保修责任及保修期，责任费用分明。接到物业管理公司维修单时，先对维修部位的费用责任进行定性，判断问题由业主收楼后造成还是施工质量造成。确定为施工质量，再对责任时效再进行复查，责任时效分三个阶段（以结构保修为例）：竣工验收后两年内为施工单位责任、施工单位保修期满到业主保修期满为开发商责任（签字收楼时间不固定）、业主收楼保修期满后为业主责任，必须明确时效责任，避免错误支出费用。其次，审批保修金支付时，必须确保责任工程无质量问题、保修金已扣除金维修款项，若未跟进扣款付清工程款，收回支出款项极其困难，给公司造成损失。
（二）归集工程维修问题，作为日后项目开发的质量控制重点。大型小区维修工程中，90%以上质量问题源自渗水――外墙渗水、天窗渗水、沉厕渗水。每年处理维修工程的费用上百万，开发商支付的维修金额也相当可观。费用支出来自渗水引起的家具腐朽、墙面修复、地板更换、拆装工程及外墙脚手架工程等。项目工程师可向设计单位建议，斜屋面天窗尽量采用老虎窗；施工中外墙必须满挂钢丝网并严格控制防水施工；沉厕严格把关蓄水试验及管道节点止水质量。制定建筑产品售后质量反馈机制，并在项目建设管理时有针对性加强监控，形成良性循环，节省维修费用的同时为企业取得良好的口碑。
四、结束语
项目工程师在工程建设中对工程进度、质量、安全文明施工起核心作用，在项目投资成本控制方面亦需起到重要作用，通过各种方法以及客观的评价，使项目成本支出合规化、合法化、合理化。同时，必须要有长远的眼光及大局观，才能对参与项目开发建设中成本控制起积极作用，帮助企业在日益激烈的房地产竞争市场保持优势。
参考文献：
[1]马楠，房地产项目成本控制管理[M]，华北科技学院，2010；
[2]姚武，探寻房地产企业全面预算管理的困惑明[J]，源地产研究院，2009；
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【关键词】房地产展示区；园林工程；施工管理；探讨
随着社会的进一步发展，人们的环境保护意识不断提高，对居住环境提出了更高的要求。房地产园林作为房地产建设的重要组成部分，为建筑增值，而展示区园林建设更是重中之重，它关系到整个项目建设的成败，有实力的地产企业都花重金对展示区进行打造，以期更好地吸引客户的购买欲。房地产展示区园林工程工期紧、质量要求高，对施工单位来说，需要进行科学精细的工程管理才能够创造良好的工程质量和获取经济效益。
1、房地产展示区园林工程施工管理的意义及内容
1.1房地产展示区园林工程施工管理的意义
房地产展示区园林工程涉及到很多分项工程，如土方工程、给排水工程、电气工程、道路工程、广场工程、水体工程、景观建筑及构筑物工程等等，工种较多、工艺复杂，施工难度较大。施工管理在其中起着关键的作用，关系到工期、工程质量、建设成本以及日后的维护管理。科学精细的施工管理是展示区园林工程建设成功的必备条件，它能够为企业创造经济价值和口碑，赢得甲方的信任，故很多地产商的展示区园林工程都是找口碑良好的战略合作伙伴来施工，如万科地产与普邦园林的合作等。
1.2 展示区园林工程施工管理的内容
依据时间段划分，园林工程的施工管理阶段分为准备阶段、实施阶段、验收阶段与后期维护阶段等。准备阶段的施工管理主要为确定施工条件、进行施工组织设计、落实材料、机械设备及人员进场计划；实施阶段的施工管理主要为质量管理、安全管理与成本管理等内容；竣工验收阶段的施工管理主要为验收资料的整理移交和工程质量的检查验收等；后期维护阶段的施工管理主要为制定完善的维护计划，落实各项维护措施等。其中重点是准备阶段及实施阶段。
2、房地产展示区园林工程施工管理的重点与难点
2.1工期紧、节奏快。开发商都是为了尽快卖楼，在尚未完全具备施工条件的情况下就开始展示区园林工程建设。工期安排非常紧、参建单位众多、交叉作业情况复杂。园林施工单位需要做好可行的施工计划，紧跟整个建设项目的步伐开展施工，及时化解施工过程中遇到的难题。
2.2需要短期投入大量的人力、物力与财力。展示区园林工程相对整个项目园林工程比例并不大，但是麻雀虽小五脏俱全，需要短期集中大量资源。专业班组大量工人的进场对工程管理提出很高的要求，需要提前落实好人员的生活，特别是要分配好工作任务，要保证工人进场后有工开，减少停工窝工。需要保障材料及工作面能及时交付使用，紧缺或需要定制的材料需提前订货。企业作为项目部的后方，资源需要向项目倾斜，保障人力及资金及时到位。
2.3工艺复杂、质量要求高。展示区园林工程包括多个专项工程，对质量及工艺要求很高。展示区的质量是开发商给客户提供的第一印象，园林是其中最重要的组成部分，园林工程质量好坏直接影响到地产销售。为了保障质量，需要甲方、监理及施工单位、材料供应商的紧密配合与严格的质量控制。
2.4施工组织设计必须科学严谨。施工组织设计是保障园林工程施工过程有序开展的基础。但是很多园林工程的组织设计不合理，给施工进程带来了阻碍，例如没有协调好技术交底工作、组织设计缺乏完备性、施工材料与设备配置不合理、没有明确工程进度等。施工组织设计的不合理必然会影响工程施工质量与效率。
3、房地产展示区园林工程施工管理的措施
3.1组建执行力强的领导班子，选择优秀的施工班组。
由于房地产展示区园林工程施工的特殊要求，需要组建执行力强的项目部。
设计成果最终都是需要通过工人做出来的。展示区的质量要求高，需要优秀的施工班组来进行施工。优秀的施工班组能够很好地实现设计目标，减少窝工、返工、材料的浪费，尤其对保证按期完工很重要。项目部需要与班组紧密合作，提高质量、效率。
3.2科学编制施工组织设计。
房地产展示园林工程工期紧、施工难度大、质量要求高，需要合理编制施工组织设计，以保障工程的顺利开展及完成。
施工单位需要在施工前，仔细考察现场，结合场地移交，编制施工组织设计，其主要包括在如下方面：①在施工前，做好管理人员、材料、机械、场地和班组的准备工作，确保其满足工程施工进度要求；②做好工程技术准备，依据施工要求编制施工预算与施工图预算，并以此为基础进行施工组织设计；③按照施工工期的要求，组织施工人员和机械设备等进入到施工现场；④做好施工人员的入场教育，提高施工管理人员的安全意识、质量意识和责任意识等。
3.3加强施工现场管理。
地产开盘日期一经确定，所有工程都是倒排工期，展示区园林施工管理中必须加强现场管理工作，同时需要做好赶工措施，做好雨季施工准备及夜间赶工准备。
施工现场的管理主要包括施工平面图管理、安全施工等方面的内容。施工现场的总平面管理需要重点做好临时设施布置和施工材料的堆放场地设置，以免造成施工材料管理混乱，增加施工成本及影响工期；安全施工的管理主要采取安全责任制，建立安全生产的保障体系，完善安全交底与教育制度，做好施工现场的安全检查工作，消除施工现场存在的安全隐患，加大安全施工的宣传力度，严格贯彻落实各项管理措施，保障施工人员的人身安全等。
3.4强化工程质量管理。
由于展示区园林工程涉及到许多分项工程，所以在施工管理中需要做好各项工程质量检查与管理工作，并做好施工工序及细节方面的控制工作。尤其需要按照地产商的施工标准要求组织施工，像万科、龙湖等地产商都有自己的施工标准，施工单位需要严格按照地产商的施工标准做好管线埋设、材料铺贴、苗木种植及一切收边收口工作。
质量是根本，细节决定成败。所有出色的工程都是精细化施工，严控质量的结果。过硬的质量不仅提供良好的外观效果，同时也为减少后期维护打下了坚实的基础。
3.5完善成本管理，做好施工资料整理。
在展示区园林工程施工管理中需要合理安排人力、物力等资源，在不同的施工阶段采取不同措施控制施工成本，如招投标阶段做好成本预算，准备阶段制定详细的费用支出计划，施工阶段避免施工材料浪费等。同时，在施工管理的过程中，施工单位需要做好施工资料的管理工作，为工程顺利通过验收做好资料准备。
结束语
总之，房地产展示区园林工程的施工管理不仅关系到工程施工质量与效率，而且关系到施工企业的经济效益，对提升企业的形象起着重要的作用。只有正视施工管理中存在的问题，努力提高施工管理的水平，才能提高品质，创立企业品牌。
参考文献：
[1]卢文龙. 现代园林工程管理调查研究[D].西北农林科技大学，2013.
[2]刘奎. 园林种植工程施工管理探讨[D].西北农林科技大学，2010.
[3]冯锦源. 对园林工程施工项目管理探讨[J]. 中华民居，2011，S1：26-27.
