不动产管理风险范文

导语：如何才能写好一篇不动产管理风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：保险资金；不动产投资；风险

中图分类号：C93文献标识码： A

一、保险投资和不动产投资

（一）保险资金与保险投资

保险资金是指包括保险公司的保证金、资本金、营运资金、各种准备金、未分配盈余、公积金、保险保障基会及国家规定的其他各类资金的总和。保险资金是“转化为保险企业生产经营要素的货币表现”。

保险投资就是指保险资金运用，保险资金运用的来源是指保险公司进行投资的资金来源。保险资金运用的来源主要有：所有者权益、保险公司的负债及其他资金。保险资金的投资渠道是多种多样的，并且随着市场经济的发展不断变化。不同国家，保险资金运用渠道也有所不同，主要有：银行存款、债券、股票、贷款、证券投资基金、不动产、产业投资、其他方式等等。

（二）不动产

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地和土地上的定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。它是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物；从经济属性看，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。

不动产投资就是将资金投资于不动产方面。不动产投资具有投资期限长、规模大、流动性不高等特点。随着土地价格的上涨，不动产的价值也随之上涨，投资不动产是抵制通货膨胀的有效手段。不动产投资对优化保险资产配置有着积极影响，对保险企业分散风险、改善资产组合收益都具有十分积极的意义。投资不动产的一个显著特点是收益高，但是期限长、投资价值大、变现能力弱，因而风险较大。 我们要清醒认识到，投资渠道拓宽也意味着保险公司资金风险的增加，即不动产投资也存在着流动性、地域及管理、信用和收益等方面的风险，

二、保险资金不动产投资中的风险

目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个风险:

（一）违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，将导致保险资金收益受损。

（二）委托风险

1、资金运用风险

该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流人和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资

金损失。

2、物业管理风险

委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。

（三）不动产投资专业人才匮乏带来的风险

作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也在相当程度上缺乏对保险投资领域的研究与开拓精神，使得即便是在监管部门放宽对某个投资领域的限制时，也难以在短时间里取得主动。我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。

三、保险资金不动产投资中的风险管理措施

（一）违约风险控制

保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

（二）委托风险

1、资金运用风险控制

保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险控制

为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

（三）组建专业化的投资人才团队

保险公司能够运用的投资资金除了其自有资金以外，还有很大一部分是保费收入。既然是保费，那就决定了在投资运用时除了考虑收益性之外，还要更加关注资金的安全性和流动性。由于不动产本身的属性，使得不动产投资具有巨额性、长期性、风险性和较强的专业性等特点。例如投资房地产项目，一个中等的房地产开发项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则一二十年。在这个时间跨度较大的阶段，如果有关房地产政策从紧，再加上通货膨胀风险、经济适用房的扩张等，无疑会给房地产投资收益以致命打击。再加上“投资”本身就是一个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以这就要求组成不动产投资的专业化团队，既要有精通不动产投资方面的人才，具备不动产精算方面的专业知识，例如房地产的造价与估值，机器设备的估值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避免出现无可挽回的损失。

参考文献

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(一) 明确界定了产权, 物的担保价值得到了有效地提高

我国经历了计划经济到市场经济的过渡后, 经济高速发展, 各种融资手段层出不穷, 但是作为一种高风险的手段, 必须要有相应的措施去降低这种风险。担保业就是这种能够减少融资风险的行业, 近几年国内担保行业做担保业务时一般以不动产为担保物, 但是由于各种原因, 许多不动产的产权不清, 归属不明确, 这就导致一旦出现无法偿还贷款, 需要用担保物进行拍卖等偿还款项时, 担保公司因不动产产权问题无法顺利售出, 导致这一步坏账只能由担保公司或担保人进行赔付, 这对于担保公司及担保人来说都是极其不公平的。新的物权法对存在产权不明, 归属不清的不动产的归属权做了明确的界定, 这样在出现问题时, 可以明确担保不动产的归属和权责, 更好的降低担保公司风险, 有利于其业务的开展。

(二) 物权登记制度进一步降低了担保公司风险

1.新的物权法要求对不动产所有权进行登记, 但是可能会有很多人会产生一个疑问, 即不动产所有权登记后是否会对双方的不动产买卖或担保合同产生影响, 在这一点上, 我们大可消除这份疑虑, 因为物权的登记和担保合同这两者的效力是分离的, 即不动产所有权登记后并不会对担保合同产生任何影响, 因为新的物权法明确指出不动产是否登记只会影响该不动产物权的设定或变动, 而不会对买卖或担保合同产生影响, 担保或买卖合同在符合法律规定双方自愿的基础上, 一旦订立则产生法律效力。由此看来, 新的物权法仅对物权的转移产生影响, 但并不会对担保合同产生影响。

2.新的物权法给出了预告登记和登记异议, 这两条制度的设立在一定程度上对担保合同中不动产担保物的双方交易安全产生了一定的保护作用。所谓的预告登记即在买卖双方签订了相关的买卖合同后, 作为买方可以向房屋管理部门申请对该交易合同中的不动产进行预告登记, 以保证在房屋所有权正式变更到买方名下之前, 防止卖方对该不动产进行二次买卖, 保护了买方利益。而登记异议即, 在权利人或利害关系人对不动产登记中认为错误的可以提供相关资料证明错误的前提下, 向房屋管理部门提出申请更改。但当不动产登记的权利人对更正不赞成的可以由利害关系人提出进行登记异议, 在异议登记正式生效后利害关系人必须在15日内对该不动产的所有权登记所有人提起上诉, 15日内未上诉的该登记异议自动失效。这种登记异议制度一方面保护了与该动产确实存在利害关系的人或机构的关系, 另一方面对于担保公司来说, 对于产权变更后, 原产权人在所有权登记上故意制造的问题起到了有效地抵制, 保护了担保合同后续的顺利执行。

二、新物权法下影担保公司经营策略的应对

(一) 反担保合同为独立合同, 减轻担保公司偿还压力

由于贷款行为主要风险是在还款时, 如果一旦无法偿还, 若抵押物在当时可以满足还款要求还好, 一旦无法满足则扣除抵押物后, 由担保人进行偿还剩余部分, 这就导致了担保人或担保公司的担保业务存在一定的风险性, 为了更好地减轻这种风险, 一般担保公司也会要求借款人提供一定的不动产或者股权等质押物作为担保, 即为反担保。这种经营策略在一定程度上能够减轻担保公司的业务风险, 即使借款人因各种原因失信无法偿还贷款, 担保公司也可以最大限度的减轻损失。

(二) 适当利用财保+人保以减轻风险

担保公司要求客户进行反担保时, 一般不会让客户提供十成的反担保, 因为如果那样的话, 担保公司本身存在就没有任何意义了。因为债务人完全可以通过与银行签订100%的反担保合同来完成借贷行为, 而无需担保公司这种中介机构。所以, 即使是反担保存在, 也不能完全消除担保公司的业务风险, 但是担保公司可以通过以债务人财产另外加上该债务人提供的担保人作为签订担保合同前提的方式, 来进一步的降低业务风险, 同时在新的物权法的规定下, 利用合理的政策加快资本回收速率。

三、小结

综上所述, 新的物权法的出台对担保公司的业务开展产生了一系列的影响, 这些影像中有积极的影响, 也有不利的因素。如何在新的物权法下, 更好的开展业务, 减少融资风险, 是当前的担保公司需要进一步实践和解决的问题。担保行业需要在新的法律法规下, 遵纪守法, 进一步规范自己的业务行为, 对于存在的现今无法解决的问题, 等待国家相关法规解释的出台。

参考文献

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一、不动产登记条例实施对房地产的影响是长期性的

不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进行房地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大，因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1，说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1，说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1，而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施，从短期看不动产登记一定会对房地产的市场化发展会产生一定的影响，但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业，对房地产的多元化发展会产生重要的影响。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响，通过对各种登记信息的共享，可以获取更多的房地产价值信息，对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发，通过有效的管理模式创新，实现房地产的管理规范化，提高房地产的综合控制管理水平。

不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。从房地产登记条例的实施情况看，必然会影响一部分人进行房屋变现，对房屋使用率提高会产生积极的影响，同时也会产生长远的影响。从变现的群体看，其所占整个市场的比重是比较小的，因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看，房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值，必然会房地产的健康发展会产生长远的影响。

房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定，因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施，因此不动产登记信息是具备法律保障的，不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理的过程中要从不同的侧面进行信息资源的优化控制，确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起，提高房地产的综合控制管理水平，为房地产健康发展创造良好的条件。

二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用

我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施，对不动产行业自身发展会产生深远的影响，同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。因此从各项公共利益角度出发，不动产登记对各类不动产管理产生的影响是深远的。在新的市场环境下，必须要深刻理解不动产登记的涵义，通过建立不动产登记信息基础平台，保证不动产数据信息能够有效的共享，全面提高不动产登记的信息资源管理水平，为不动产的全面管理创造良好的条件。

从短期的情况看，由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述，主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记，确保各类交易信息能够金融基础数据平台，短期对房地产市场行为会产生一定的影响，但是从长期情况下，此种不动产登记心理会逐步趋于稳定，保证房地产市场步入一个健康的轨道，对房地产市场的综合性管理产生重要的作用。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发，保证各种不动产的权属关系更加明确，对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。

不动产登记条例的实施，对管理层摸清不动产数据具有重要的作用，通过对不动产的数据信息进行管理，可以更好的制定发展战略，对整个社会经济发展会产生重要的影响。通过有效的不动产登记管理，可以做好市场的风险控制，对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。房地产市场发展过程中已经产生了很多的矛盾和问题，需要通过对信息数据的管理，保证各种数据信息能够更加科学的管理，对整个数据信息的优化管理会产生重要的影响。通过对市场的综合判断和管理保证房地产数据信息能够优化，对整个房地产数据信息的优化控制会产生重要的影响。不动产登记管理的过程中需要住建、国土、林业、农业等多个部门进行协调，同时要梳理好各种利益和管理关系，从不同的管理模式出发，提高不动产登记的综合管理效率，为制定不动产登记各项制度产生重要的影响。

不动产登记条例的实施对建立不动产基础性制度具有重要的作用，通过统一登记制度的实施，保证各项不动产登记信息能够投入平台运行，实现不动产的全面控制管理，为不动产审批、交易、登记科学化创造良好的条件。不动产登记控制管理的过程中要明确产权，保证各项登记信息能够在优化控制管理的过程中发挥有价值的作用。从不动产登记的具体情况看，土地不动产登记管理的过程中要从产权控制管理的角度出发，通过有效的产权控制管理实现不动产的全方位管理，为不动产的优化管理营造良好的氛围。从我国发展的实际情况看，经济发展的很多核心都是土地问题，因此不动产登记是房地产长期管理与制度发展的重要组成部分，其并不是直接对房地产市场产生影响。通过有效的房地产登记条例的实施，可以调整房地产管理模式，对房地产市场透明化管理产生积极的影响。房地产市场管理的过程中要从精准调控的模式出发，推动各项调控管理制度不断发展，为房地产的综合管理创造良好的条件。

通过不动产登记条例的实施，可以全面实现不动产登记数据的信息化管理，对数据价值利用会产生重要的作用。不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发，推动各项管理模式创新，为管理模式优化和管理制度形成产生积极的意义。不动产登记管理的过程中要对各项数据信息进行分析，确保不动产登记能够房地产发展过程中产生积极的影响。房地产登记条例实施的过程中要从市场规范角度出发，对各种市场模式进行分析，确保市场管理能够发挥有效的作用，提高房地产市场的管理水平，为市场规范化运行创造良好的条件。不动产登记条例的实施可以把房地产引入健康发展的轨道，通过有效的市场管理模式分析，可以形成创新的市场管理环境，为房地产的各项风险防范创造良好的条件。房地产市场管理的过程中，需要从不同的管理制度和管理模式出发，推动房地产事业的健康稳定发展，为各项经济事业的发展产生有益的作用。不动产登记条例的实施是经济社会发展到一定程度的一种要求，必须要从短期市场和长期市场角度出发，积极稳妥的进行市场模式分析，提高市场管理水平，为市场的综合性管理创造良好的内部环境和外部环境。房地产登记管理工作是不动产登记的重要组成部分，因此在不动产登记条例实施的过程中要采取科学有效的方法，提高登记效率和登记质量，为房地产事业的全面健康发展提供重要数据信息支撑和决策保障。

三、总结

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关键词：保险资金房地产资产错配

一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状

2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。

新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。

作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。

与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在外围运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。

此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。

二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响

(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资

与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。

(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力

在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。

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（一）有利于优化资产负债匹配

保险经营的负债特性要求保险资金需要通过多种手段匹配，实现其安全性、流动性、盈利性平衡。目前，保险资金中80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金。从实际情况看，保险企业在总体上缺乏与负债相匹配的资产，在现有投资品种中，除国债外，投资期限都比较短，不动产投资具有规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点，因此可以作为优化保险资产负债匹配，解决错配风险的中长期投资品种。

（二）有利于提升保险资金投资收益

近年来，国内保险公司的投资收益一直在3-4%徘徊。相对于高企的CPI，实际收益已为负数。而反观不动产投资却有较好表现。统计显示，美国国际集团（AIG）的不动产投资收益率约为20%，远高于债券、银行存款等金融资产的收益率。近年来，中国商业地产平均租金回报率（单位面积年租金收入/单位面积购置价格）为5%-8%，远高于保险资金2.7%的平均收益率。

（三）有助于提高对抗通胀的能力

在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险，但在现行政策下，保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品、买卖黄金以及投资大宗商品（如石油）等手段来对冲通胀，而投资不动产，不失为对冲通胀的一种手段。

二、保险资金投资不动产的种类

《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

（一）基础设施类不动产

主要包括交通、通讯、能源等国家级重点基础设施项目。这方面投资基本上是与地方政府展开战略合作的方式进行的，如中国人寿与北京、重庆、新疆等地方政府的合作。

（二）非基础设施类不动产

主要包括商业地产、养老地产、保障房等领域。商业地产，保险公司多有涉足，以自用或自用加投资的方式购置商业地产，在获取稳定的租金收益的同时，博取物业增值收益；养老地产，投资期限长、规模大，符合保险资金对长期、稳定收益的需求，是解决保险公司资产负债不匹配的一条有效途径，但由于相关政策不清晰，持续的投入与缓慢的产出，整体进展不大；保障房领域，目前已有部分险资涉足，该项目需要依赖与地方政府的合作。

（三）不动产相关金融产品

不动产相关金融产品是指以不动产为基础资产的投资计划或者基金。目前，国际上保险资金进行不动产间接投资的形式主要可以分为证券化产品和投资基金两类。其中，房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下简称REITs）是投资基金的一项主要产品，目前美国是全球最大的REITs 市场。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出现。由于我国相关法律法规尚不完备，REITs一直未能正式启动。2011年，，国投瑞银主投亚太地区REITs产品，成为国内基金业首个REITs专户产品。

三、保险公司不动产投资情况

上个世纪90年代以来，保险公司已开始涉足不动产投资，本文按照商业地产、养老地产和保障房三个板块进行阐述。

（一）商业地产投资

1、国内保险公司进展

据不完全统计，近年来，已有10余家保险公司介入商业地产（详见表一），2006年至2011年期间，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约200亿元。近年来，商业地产市场继续呈现购销两旺的局面。一线城市甲级写字楼供需矛盾突出，而持有这些物业的保险公司，已赚取不菲收益。

2、境外案例

相对于内地，台湾地区保险资金投资不动产起步较早，市场发育成熟。如国泰人寿1964年就成立国泰建设公司，进入房地产和建筑业领域。经过多年积累，国泰人寿在台湾地区拥有大量的优质土地和成熟物业，赢得“金融+地产”的龙头地位，奠定了国泰金控架构的基础。

近年来，国泰人寿开始尝试将其所持优质物业资产打包发行证券化产品，培育利润增长点。2005年9月，推出“国泰一号”REITs产品， 2006年9月，又推出“国泰二号”，通过证券化产品的发行，增强自身资产的流动性，同时还取得了物业增值收益。

3、国内商业地产存在的问题

目前商业地产面临以下三个问题：一是当前商业地产不断升温，大量资金（包括海外热钱）流向商业地产，风险在加剧；二是国内物业收益仅来自租赁和出售，相较于境外成熟市场，还缺乏不动产证券化的市场环境和政策支持。

（二）养老地产投资

1、保险公司养老地产投资概况

泰康人寿： 2009年11月，保险业第一个养老社区投资试点项目获批， 2010年3月26日，成立泰康之家投资公司，成为行业内首家养老社区投资实体。其上海申园项目预计2016年3月将迎来首批入住居民。

合众人寿： 2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据报道，该项目预计投资150亿元。2013年10月，一期工程建设已完成，共有4000余张床位。

中国人寿：在养老社区建设上，中国人寿初步规划构建“一南一北”的格局。项目计划总投资1000亿元。2013年10月，中国人寿竞得苏州阳澄湖相关地块，将与美国养老运营管理机构联手，建设成一个中高端养生养老社区。

2、存在的问题

一是土地政策，目前用地性质还比较模糊，是协议出让还是招拍挂存在争论；二是盈利模式，目前大多数养老机构处于微利甚至亏损状态。按现行政策，养老地产只能出租，不能出售，前期投资大，回收期限长，不确定风险突出。

（三）保障房投资情况

1、保险资金参与情况

蓝德计划：即“北京市土地储备7年期债权投资计划”，募集总额290亿元。保监会拟定了参与资格名单，包括人保、国寿等7家大型险企。项目历经两次募资，尽管收益率一再上调，第二期已达到6.49%，但截止2011年11月份资金到位率仅7成。

2、存在的问题

目前，险资参与保障房建设仅有三例，其中蓝德计划是最大一笔，面临的主要问题有：一是收益，该计划投资期7年，但收益率不及当前一些银行5年期协议存款利率和部分次级债收益率；二是还款，由于该计划以土地出让金作为主要还款来源，保险公司心存疑虑，担心出让过程出现难以控制的风险。

四、保险公司不动产投资的路径

纵观保险资金投资不动产在国外成熟市场的发展历程，基本上遵循 “由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟”的发展路线（见表二） 。

当然，国内市场尚未发展到这一步，但可引以为鉴。而对于国内一些尚未涉足不动产领域的保险公司，可以重点关注两个领域：一是自用房产的投资，因为保险公司大都有相当数量的分支机构、网点，有内在购置需求；二是养老地产的投资，这个领域可以与养老保险做很好的产品结合，形成产业链互补。

（一）从自用房产起步，逐步介入不动产领域

不动产投资专业性强，需要运用资产匹配、战略配置等手段，还需要建立配套的风险控制机制和绩效评估标准。因此，对于拟涉足此领域的保险公司而言，起步阶段不妨从自用办公房产入手，逐渐涉足投资性商业地产。

未来，随着国内不动产证券化的发展，可以调整投资结构，加大间接投资比例。一是尝试发行不动产金融产品，不但提高保险资产的流动性，还可以将不动产增值收益变现；二是走基金管理模式，通过发起设立专业不动产投资基金，受托管理保险资金及其他社会资金，并通过服务取得佣金。

（二）参与养老地产，逐步构建养老保险产业链

国务院《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》预计，到2020年，老年人口将达到2.43亿，约占总人口的18%。据相关机构估算，2050年养老服务市场的总购买力将高达5万亿，养老产业是未来投资的一片蓝海。而对保险公司而言，涉足养老产业则意味着产业链的延伸和保险经营的创新。

产业链的延伸：养老产业链较长，包括日用消费、金融服务、健康护理等多个环节。保险资金涉足养老社区，不仅衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时还带动老年医学、护理服务、老年科技产品以及物流等产业，极大地延伸了产业链。

保险经营的创新：保险公司通过投资养老社区，可以将养老地产与养老保险产品嫁接，例如，原有养老保险到期后，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区的物化服务，这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张。（王娜：经济学博士，现就职于兴业银行成都分行；王飞舟：保险学、工学双学士，现供职于民生人寿保险公司市场企划部）

【参考文献】

1、《保险资金投资房地产框架初定》王晓伟 中国房地产报 2009 年5 月4 日

2、 《保险业投资不动产的历史脉络及其在中国的前景》 王国军 中国保险报2009年10月12日

3、《我国保险资金投资不动产的现状与问题》王洪 陈秉正 刘超 中国金融2010年02月05日

4、《我国保险资金投资不动产及前景分析》周淑芬 财政金融2010年第2期

5、《养老地产收益不敌信托、股权投资 险企暗战正酣》肖君秀 经济观察报 2010年04月18日

6、《保险进军养老地产是否可行》 向日葵保险网 2011年11月25 日

篇6

无论是举牌上市地产公司，还是收购商业地产、海外地产，甚至拿地，随着保险公司专项金融集团化发展，险资围猎地产的势头一发不可收拾。如果说2014年是中国保险资金大举介入房地产的元年，那么从2015年开始，中国房地产身上的“保险”印记或许会越来越鲜明。

扫货不动产

在投资领域，最受险企宠爱的是不动产投资，近年来险资联手房企拿地的案例日益增多。以平安不动产为例，去年12月一个月内，平安不动产联手金地在上海夺地后，再一次联手金地杭州夺地。

“平安不动产”系中国平安保险为发展不动产投资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模近500亿元，业务范围涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权投资等。

按其早前表态，平安不动产与其他开发商的区别在于，不仅是普通的房地产商，而是作为综合金融服务商，主要借助平安集团综合金融平台，直接拿地开发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。

去年10月，平安不动产就在南京和广州等地块，以债权方式与招商局置地进行合作；此后的11月，其直接以24.1亿元竞得广州两宗地；去年12月3日以26.8亿元价格，联手金地竞得上海宝山宅地；随后的12月23日，平安不动产联手金地以7.8亿元价格摘得杭州余杭区一商住地等。

赛富不动产基金总裁王戈宏此前表示，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，而且配置比例不低。这是一个行业趋势，未来中国也会出现这样的情况。

在投资标的选择方面，保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全，相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对最稳定。而商业地产具有明显收益稳定的特征。如平安不动产介入地产的时间比较长，开发经验丰富，因而更偏向不动产项目本身的投资。

海外不动产也没能逃出险资的“五指山”。去年以来，中国人寿等多家险资进行了海外业务的收购。最引人瞩目的是去年底，安邦收购华尔道夫酒店就引发了全球媒体关注。另有市场消息称，中国平安和泰康人寿也在寻找进军海外房地产的机会。

按照中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%-15%，估计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿-1800亿元。

值得注意的是，鉴于不动产对于中国经济发展的支撑性作用，不动产市场价格变化所带来的对相关金融产品的风险不得不关注。一旦不动产市场进入下行通道，可能会带来信用风险、市场风险进而影响经济领域。

抢食地产股

在过去的一年，“野蛮人”的敲门让业界不寒而栗。相比平安不动产侧重地产项目本身的投资，以生命人寿、安邦保险为代表的险资则频频举牌地产股，来势汹汹。

深陷债务漩涡的佳兆业正是典型的被抄底的案例。佳兆业集团此前公告称，公司大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权，在股份转让完成后，生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%，成为公司的单一第一大股东。这意味着生命人寿可能从单纯的财务投资者，变身为佳兆业的经营管理者。

“这就要求企业战略不要踩错节奏。”在亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东看来，从上市房企角度看，如果不想被举牌，一定要防止股价被低估，保证公司市净率在一定数值以上，尤其是不能踩错踏空，否则容易被险资强势进入。

国泰君安房地产分析师侯丽科认为，保险资金频频举牌地产公司，彰显其对低估值、高盈利的地产板块的看好。国泰君安的研究报告认为，由于去年新的《保险资金运用管理暂行办法》实施，理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%。而保险机构每年均拥有大量的保费收入，投资渠道相对有限，地产股无疑是极佳的投资标的之一。

如股权高度分散的金地集团等房企就容易成为险资的“猎物”。自去年以来，生命人寿与安邦保险接连在二级市场增持金地集团股票。目前，生命人寿对金地集团持股比例达到29.99%，安邦保险的持股比例达20%，分别位列第一、第二大股东，同时还成功向金地集团董事会派驻董事。

国企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和谐健康险通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股，占公司股权比例首度超过5%。令人意想不到的是，安邦保险随后进一步加强增持的力度。

截至去年12月17日，和谐健康险和安邦保险作为一致行动人，持有金融街的股权比例高达20%，连续三度“举牌”的行为迫使大股东接连反击，目前，大股东金融街集团与一致行动人的持股比例上升为30.12%。

去年以来积极抵御“野蛮人”的万科也成为险资的“狩猎”目标。根据万科的三季报显示，安邦人寿旗下的稳健型投资组合产品于当季度大举增持万科A股，持股数量达到2.35亿股，占总股本比例为2.13%，一举跃升万科第四大股东。

据Wind数据统计，截至2014年三季度末，133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。而截至2014年末，这一数字仍在增加。

“目前市场对于保险机构的关注点，更多是停留在房企的控制权会否旁落，我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企管理权。”明源云采购事业部总经理周孝武表示，房地产经营链条相当复杂，需要高度专业性，保险机构贸然进入会存在巨大风险。

因此，通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。部分险资也会尝试通过在董事会获取一定的话语权后，施压要求管理层加大现金分红，但取代现任管理层的可能性并不大。

不过，在张化东看来，部分房企的举动，比如生命人寿，如此大的手笔已经不是一般的财务投资，而是战略性的布局。险资更多的是希望未来能有业务协同，促进旗下业务整合。而商业地产和养老地产都被认为是可能会进一步放大的业务，如中国人寿保险增持远洋地产，成为其第一大股东，正是看好远洋地产在养老地产上的发力。

业内人士预计，险资后续仍有动作，股权分散、资质好和被低估的地产蓝筹将成为他们的“狩猎”目标。不过，即便是上述股权分散型的上市房企，要取得绝对话语权并非易事。

以万科为例，公司管理层向来以强势著称，大股东华润集团财力雄厚且与现任高管团队关系密切，金融街就接连反击险资举牌，并保持了逼近要约收购线的强势地位，此外，股权分散如华发股份、珠江实业等房企背后均拥有国资背景，要从其手上获取掌控权并不容易。

集团化“生力军”

随着险资进入地产行业的现象日趋增多，这支战斗力极强的队伍将成为不可忽视的地产力量，甚至改变楼市格局。

“投资房地产领域一年大概能有10%以上的回报，险资投资房地产，在未来5年内将迎来爆发期。”周孝武说。虽相对于制造业等多数实体行业，房地产的利润率依然处于中上游水平，只要能与专业的开发企业合作，险企仍然能获得良好的回报。

进军地产业，几乎是险资集团化后必然采取的行动。当保险公司做大后，很自然地就会希望集团化，甚至进一步走向金融集团化。保险公司集团化在国内比较成功的先例是平安集团，通过集团化和综合金融平台建设，实现规模经济和资金配置优势。

去年10月，中国平安就与万达集团在上海陆家嘴平安金融大厦签订战略合作伙伴框架协议，商定将在商业地产、电商积分管理、IPO基石投资等领域展开广泛深入的合作。

一些黑马险资更是动作频频。去年，生命人寿频频举牌中煤能源、北京旅游、农产品、深振业A、招商银行、贵州茅台、五粮液等。生命人寿母公司富德金控的投资十分多元化，其制定的投资策略是通过金融市场、另类投资及产品投资，实现对能源化工、资源企业、金融保险等产业进行布局，其中消费、能源是重点。

后起之秀安邦保险的意图与之相似，其频频举牌银行、地产股，步步指向搭建跨国金融控股巨头，战略意图更加清晰。安邦版图囊括了保险、投资和银行等金融业务，总资产规模达7000亿元。通过参股方式获得企业的股权可以使得旗下资产更为丰富，为下一步资源整合做考虑。

有迹象显示，这可能是安邦在为未来上市做准备。此前有媒体报道称，安邦目前持有10家上市公司的股票，总市值1000亿元，安邦有可能在2015年启动IPO，首选上市地点定在香港。

“保险资金是非常挑剔合作伙伴的，它们一定会选择优秀的合作伙伴，弱的想求都没门。最后结果就是强者恒强，弱者难有生存之地。”上述熟悉保险行业的业内人士告诉记者，随着实力强大的险资进入房地产领域，房企优胜劣汰的速度将会更快。

周孝武表示，目前险资还不是楼市的主力，2013年险资大约投入一千亿到不动产，但2013年全年房地产投资开发总额达到8.6万亿，占总量比较小，未来这一占比还会继续加大。

不过，从发达国家来看，欧美险资投入不动产领域可能只有5%。一方面是欧美国家由于房地产市场成熟，投资渠道众多，不一定会投资不动产。另一方面，险资要考虑现金流，不动产变现能力动辄在10年左右，险资主要以现金存款和中短期可变现的债券为主。目前国内保险公司投入不动产领域比例在10%左右，如果未来国内投资渠道畅通，这一比例有可能会下降。

构建“保险+地产”新模式

在业内人士看来，目前险资进入房地产领域主要有三种方式。“第一种是股权投资，第二种是物权投资，这主要是投资项目公司，自身扮演经营管理类角色，第三种是债权投资，以对房企借债的形式参与，这种占比比较小。”周孝武说。

随着房地产与金融的加速融合，拥有充沛资金与金融工具的保险机构与房企存在巨大的业务互补空间。两者如何更好地整合并带动产业链升级。

在张化东看来，险资未来将加速与地产联合，或在项目上进行深度合作。而随着房企资金压力越来越大，未来可能产生的开发模式是，万科等房企向轻资产或者小股操盘转型，险资提供资金，产品能力强的房企则发挥打造产品的能力。

双方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保险资金作为发起者成立地产基金，将资产进行打包进REITs，在后期实现退出。不过，从目前监管政策看，险资选择项目是有要求的，必须是持有型物业，即使是参与租售并举的业务开发，持有部分比例也必须占大头。

从运营角度来说，股权投资相对容易，只要做好审计和财务，扮演投资者角色即可。最难操作的是物权投资，因为需要组建项目公司，对参与运营的专业度要求高，必须要有足够的地产操盘能力，类似平安不动产公司。

上述熟悉平安不动产的人士告诉记者，由于受到监管政策影响，保险资金不能组建房地产公司，也不能进入住宅等销售型物业领域，而只能进入投资长期型的不动产领域。因此，“平安所采取的方式，是注册一个不动产公司，旗下每一个项目成立一个项目公司。”

在周孝武看来，随着险资不断进入地产领域，类似平安不动产这样的公司会越来越多，由于人才积累和运营经验增加，再借助天量资金，将会成为房地产领域不可忽视的力量。而且还可将持有的不动产和保险产品进行结合，开拓客源，从而进行上下游产业链的互通。

大举开拓持有型地产

房地产是资金密集型行业，保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金，未来二者交融产生的直接影响，会导致持有型地产进一步发展。

国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓认为，对于前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产，国内尚没有房地产信托基金这样的渠道，大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。保险资金未来能在这两类业态实现更深入的合作，减轻房企的资金沉淀压力。

金地和金融街有大量优质的商业地产项目，而保险公司一直对重点城市的优质物业颇有兴趣，投资地产股并取得董事局席位后，未来地产公司与险资之间在商业地产业务上可以继续探索整合。

对于养老地产领域，从项目收益情况看，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上。泰康人寿董事长陈东升曾多次公开表示，养老社区项目周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像泰康拿地盖养老社区用了5年，如果入住率要达到70%到90%可能又要三五年。

未来，“保险+地产”可能是一种优势互补的养老地产运营模式，既解决了资金问题，又能拥有具体操作的能力。同策机构数据显示，从目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。

篇7

【关键词】保障房；保险资金；发展难点；解决办法

一、保障性住房建设基本情况

保障性住房是指为了解决中低收入家庭的居住问题，在政府实行分类保障的过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障房是我国社会保障制度的核心内容，已成为解决中低收入家庭住房困难的重要举措。目前我国保障性住房主要包括四个部分：经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。我国“十二五”纲要规划指出，我国要新建各类保障性住房3600万套，将重点加快发展公共租赁房，继续推进经济适用房和廉租房建设，增加限价房供应。2011年保障房开工量1000万套，2012年全国保障房开工规模不低于700万套，基本建成500万套以上。按照规划，到“十二五”末期，20%的住房群体将被保障房覆盖，而在一些大城市，这一覆盖面还将有所扩大。

二、保险资金投资保障性住房可行性分析

（一）从两者各自的需求考虑

（1）保险资金需要拓宽投资运用渠道

保险公司的承保业务和资金运用业务是保险公司利润的两个主要来源。我国保险业起步较晚，承保利润是其主要来源。但是随着保险市场竞争的加剧和开放程度的增加导致费率水平的降低，以及投保人对保险保障作用期望值的提高，承保利润不断下降，甚至出现亏损，这就必然要求保险公司依靠资金运用获得投资收益来弥补承保利润的亏损，促进保险业的持续稳定的发展。

2011年保险业保费收入1.43万亿元，保险资金首次突破6万亿元，前三季度保险资金运用余额达5.3万亿元。保险资金运用渠道拓宽，不仅局限于银行存款和债券，股票等，逐步涉及基础设施的债权类计划和股权投资计划等。但是我国金融市场尚未完善，保险业发展时间同发达国家相比，仍处于起步阶段，所以保险资金的投资结构还不合理，保险资金投资运用结构仍以银行存款和债券为主，这两者能占到总投资的70%，投资结构有待于继续拓宽。保险资金投资保障房，是保险公司资金运用的又一大出路，增加了保险公司的投资机会，分散资金投资风险，提高保险资金运用收益率和财务的稳定性。

同时保障性住房建设的低风险和收益稳定的特性，符合当前保险资金资产负债配置的需要。保险基金具有负债性质，虽然现在由保险公司掌控，但是将来要以赔款或给付保险金的形式支付给投保人或被保险人，因此必须保障保险投资的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，风险性小，同时收益也稳定，因此保险资金投资保障房的风险相比于其他投资渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解决资金短缺瓶颈

保障性住房的建设，采取的是中央下达计划、各级政府负责筹集资金的运作模式。目前其资金来源主要有三方面，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约占10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。2011年1000万套保障性住房建设所需资金大约为1.3万亿元，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会资金进行融资。保障房建设巨大的资金缺口，给地方政府带来了极大的财政压力，成为制约保障性住房发展的最大瓶颈。

（二）国家政策的支持

2010年新《保险法》中规定保险公司的资金运用限于银行存款，买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券，投资不动产和国务院规定的其他资金运用形式。其中规定可以投资不动产，为保险资金投资保障房确立了法律依据。

2010年9月颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险资金投资不动产进行了更为具体的规范。其中规定：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，并且首次明确不动产的投资比例，投资不动产的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司上季末总资产的3%，合计不高于本公司上季末总资产的10%。这进一步为保险资金投资保障房扫清了障碍。2011年底我国保险业的资产总额能达到6万亿。因此，理论上将有最高6000亿元可用于不动产投资，将有1800亿可用于相关金融产品的投资。规模巨大的保险资金可以有力的支持保障房的建设。

（三）现在已经有的相对成功案例

2011年3月年由中国太平洋保险集团旗下的太平洋资产管理公司发起设立了的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”。次投资计划拟募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。该债券投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债券投资计划，开创了保险资金以债券方式投资不动产的先河。

2011年5月，中国平安与上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资约30亿元，用于支持上海保障性住房建设，具体用以支持城投控股在上海投资建设的松江、青浦等保障房项目。经专业机构预测，此计划将为城投控股保障房建设项目节约财务成本约7000万元，降低了保障房的建设成本。

三、保险资金投资保障性住房存在的问题

虽然保险资金投资保障性住房，可以拓宽保险资金运用渠道，缓解保障房融资困境，在理论和实践上都有可行性，但是由于保险资金的合理利用关系到广大保单持有人的切身利益，所以一定要谨慎安全充分利用保险资金。从目前的情况来看，险资投资保障性住房还存在很多障碍，而不只是理论上一拍即合的搭配，主要归纳如下：

（一）从收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一种准公共产品，不同于一般的商业住房，这就决定了房价不可能完全由市场来决定，不可能有太高的收益率。目前保险资金投入保障房建设规模最大的“蓝德计划”，运作过程却并不成功。这项计划是在2011年6月由中国太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司发起，通过发行债权计划，募集资金后将资金借贷给北京市土地储备中心，以基础设施债权投资方式运作，参与投资的保障房建设的保险资金规模在300亿元左右，用于当地保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等，同时以土地出让金作为该项目还款的来源。目前该计划的筹募资金计划遇到了阻碍，到2011年11月中旬，该项目的前两期资金共募集到210亿元，完成了原计划的七成左右，出现阻碍的主要原因是收益率问题，险企担忧风险和收益率不匹配。目前险资投资保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大额协议存款利率为5.6%左右，一些小银行协（下转第77页）（上接第75页）议存款利率已经超过6%。投资保障房的收益率与大额协议存款利率相差不多，优势不大。这种情况下，险企为了规避风险，更愿意选择把资金投资于银行。虽然投资保障房可以在较长时期内满足保险企业资产负债匹配的需要，但是从偏低的投资收益率来看，如何合理设置投资方式，提高保险资金投资保障性住房的收益率是一大难题。

（二）从制度和法律环境上分析

我国保障房性住房制度起步较晚，大部分地方政府对保障房建设的总体规划，资金来源，项目收益以及退出路径，收益率还未有明确规划，运作模式尚不清晰，法律环境不成熟，这在一定程度上限制了保险资金的积极介入。虽然不少地方政府的投融资平台都向保险资金伸出了橄榄枝，但是目前成形的项目依然很少。首先，保险公司自身出于安全性，对保障房项目的要求很严格，同时保监会对保障房项目的审批又很严格，在这样的双重筛选下，能够获批的项目自然很少。我国《保险资金投资不动产暂行办法》中规定，保险资金可采用股权、债权、物权等方式投资相关不动产，但是相关操作细则和流程仍然不完善。

（三）从投资安全性上分析

虽然保障性住房融资政府充当最后债务人，但是保障房投资未来收益会用来保障哪部分贷款尚不明确，同时保障房建设投资的回报期限长，法律制度不完善，其运作模型尚处于摸索阶段，不确定性因素也很多，对其投资仍然存在一定的风险。

四、完善保险资金投资保障性住房的建议

（一）保障性住房作为一种准公共产品，政府首先要发挥政策主导作用，对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持，尤其是在收益率方面给予税收优惠，对保险投资优先予以偿还，确保险企投资保障房有稳定的收益，提升险企参与的积极性。

其次要加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准，保证保险资金的合理运作和政策的成功实施。

（二）保监会及其他相关部门，尽快出台保险资金参与保障性住房投资及管理的相关细则，规范保险资金的具体运作。同时要加强各部门的协调和合作，为险资投资保障房创造良好的外部环境。

（三）保险公司要认真做好保险资金的安全管理，全面客观的对保障房项目进行风险评估，注重提高资产配置能力与风险管理能力，确保将期限、收益要求等与负债特征相匹配的资金配置于保障性住房资产，以防范收益性、流动性等方面错配风险的产生。

保险资金使用必须严格遵循安全性原则，因此我们应该认识到保险资金投资保障房，是保险资金多元化配置的一部分，赚取高额利润并不是目的，追求资金的规模效应，寻求稳定和长期的收益来源才是保险资金投资保障房的初衷。随着政府的积极引导和越来越完善的运作和保障机制，保险资金投资保障房建设过程中出现的问题，终会得到妥善的解决，从而实现双赢。

参考文献：

[1]陶键.保险资金如何涉足保障房[N].解放日报，2011-08-05.

[2]王星，席友.保险资金投资保障性住房问题研究[J].金融与经济，2011（06）.

[3]郭金龙，胡宏兵.我国保险资金运用现状，问题及策略研究[J].保险研究，2009（10）.

[4]刘欣琦.浅议保险资金投资保障房建设[N].中国保险报，2011-03-30.

篇8

关键词：估价机构 联合 横向发展 壮大

1.不动产估价机构发展轨迹

1.1发展现状

中国的不动产估价机构多成立于上世纪九十年代初，是房地产市场化的产物。大多数的不动产估价机构始于事业单位编制，从属于建设、房产、土地等政府管理系统，实质上是行政服务体系的一部分。

据不完全统计，大陆地区目前共有各类不动产估价机构约6000家，相关从业人员超过30万人。其中，相当一批不动产估价机构的从业人员在百人以上，更是诞生了少数年营业收入超5000万元的优秀企业。良好的市场环境、先进的行业管理、高素质的人才队伍等因素，都为不动产估价机构的发展提供了优质土壤。

1.2面临问题

1.2.1机构间发展不平衡

不动产估价机构间的发展不平衡体现在如下三个方面：

第一，区域间发展不平衡。一方面，估价机构过多的集中于北京、上海等经济发达城市，仅北京市的各类不动产估价机构超过200家，而地方省份的三线城市，特别是中西部地区，大多只有级别较低的2-3家估价机构运营。另一方面，估价机构基本集中在各个城市的中心区域，远郊的区县和各个县级市域内鲜有估价机构分布。

第二，机构规模不平衡。一些规模较大的不动产估价机构人员多在百人以上，年营业收入数千万元，深圳世联等规模特大的估价机构在全国各地均设有分公司，实现了规模化的运营。而更多的是一些规模较小的估价机构，特别是在一些中小型城市，估价机构往往只有十几个人，甚至几个人，年营业收入仅有几十万元。

第三，业务发展不平衡。估价机构规模与业务是息息相关的。综合实力较强的估价机构多集土地估价、房地产估价及其他相关资质和业务于一身。而综合实力较弱的估价机构多资质单一资质级别相对较低，。

1.2.2业务来源渠道狭窄

第一，传统业务比重较大。出让、抵押、司法鉴定、国有资产转让、拆迁等传统业务仍是估价机构的主要业务来源，大多数估价机构将全部精力集中在传统业务上，难有突破。

第二，业务来源市场化程度低。大多数的估价机构业务拓展仍是以历史积累的各种行政色彩严重的社会关系为主，真正的凭借技术实力去到市场上获取业务的机构并不在多见。

2.不动产估价机构发展方向

2.1规模化

在经济一体化的背景下，不动产估价机构只有通过扩大规模才能满足社会不断增长的估价服务需求，只有扩大规模才能应对日趋复杂的估价技术要求，只有扩大规模才能提升自身抗击风险的能力，也只有扩大规模才能迎接第一太平、仲量行这样同行业国际巨头的市场威胁，打造中国自己的不动产估价咨询服务品牌。

2.2专业化

估价机构要赢得市场竞争的胜利，就要提供比对手更为专业的服务，就要打造一支技术领先、服务优良的专业团队。

2.3现代化

。估价机构的现代化关键是管理的现代化，一个现代化的内部行政体制、现代化的文化制度、现代化的运营机制和一系列现代化的管理手段对机构的发展和壮大尤为重要。

3.不动产估价机构的联合

3.1 联合是不动产估价行业健康发展的需要

一方面，机构的联合将有利于促进机构内部管理的升级，打造一批具有一定竞争力和社会影响力专业估价团队，提升估价行业的整体水平；另一方面，机构的联合将消除局部市场日趋严重的恶性竞争，为估价行业的发展提供良好的市场秩序。

3.2联合是不动产估价机构规模化的捷径

联合可以为估价机构短期内提供稳定的新增市场、合格且有经验的专业人员。联合无需大量的资本投入就可以使估价机构具备资质晋升等条件，有利于促进资源的互补，机构的影响力和品牌价值也将因规模效应进一步提升。

3.3联合为不动产估价机构专业化提供了条件

联合后的估价机构业务领域将进一步拓宽，相关业务领域技术的融合将碰撞出新的火花。同时，人力资源将得到更优化的配置，有利于促进专业研究机制形成和技术研究力量的分离，促进机构专业化水平的提升。

3.4联合为不动产估价机构现代化提供了动力

联合一方面有利于促进业务和技术实现跨越式发展，另一方面也为机构现代化管理机制的建立提供物质基础、人力基础。联合后的不动产估价机构必须通过管理的现代化来促进庞大机构的健康运行，将促使估价机构更加重视文化制度建设，打造现代化的企业运营机制。

4.不动产估价机构的横向发展

不动产估价服务质量决定于信息来源的广度和技术的深度。纵观国内外同类成功机构，戴德梁行的业务领域覆盖物业管理、房地产营销等，深圳世联的业务领域覆盖房地产经济、可行性研究、不动产估价等相关领域，这些机构无一例外的通过多元化、相关性的经营来促进自身的发展。

4.1横向发展是支撑规模运营的需要

为规避单一业务风险，不动产估价机构适度发展相关业务领域，拓展机构的业务渠道是必要的。

4.2横向发展是追求联动效应的需要

不动产估价的相关业务领域，如资产评估、财务审计、工程咨询、房地产投资咨询、房地产经纪、造价等等，与不动产估价业务有着密切的联系。不动产估价机构在相关业务领域横向发展，有利于为客户提供更为完整的咨询服务，拓展了市场信息，形成良好的联动效应。

4.3横向发展是形成市场优势的需要

能够为客户提供“一站式服务”的机构将更加容易获取市场的认可，赢得“不动产咨询专家”、“估价专家”的美誉。横向发展容易挖掘出空白市场，形成先入为主的市场优势，为机构的发展创造更广阔的空间，

5.联合与横向发展的建议

5.1 打造专业的不动产咨询服务机构

以不动产为中心的专业服务在国际上已经有许多成功经验，我们通常所说的不动产咨询“五大行”，都是以不动产为中心的专业服务机构。

以不动产为中心的专业服务对机构的信息积累、专业能力和实践经验有着较高的要求，该业务领域具有市场容量大、社会认可度高、经济收益客观等优点。同时，受不动产市场波动的影响，以不动产为中心的专业服务市场也往往受到较大的冲击，对机构的运营管理和抵御风险能力有着较高的要求。

5.2打造专业的评估咨询服务机构

另一种发展思路是联合各类评估、会计审计、造价咨询、招投标、工程监理、价格鉴定等中介咨询行业，打造综合性的评估咨询服务机构。与不动产咨询服务不同的是，评估咨询服务大多需要严格的行业准入，评估咨询机构要想在市场竞争中获得优势，不仅需要提升资深的业务操作能力，更重要是树立公正、专业的社会形象。

6.结论

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一、不动产登记信息概述

不动产登记信息狭义上应指不动产登记簿的记载信息，广义上应指不动产登记资料所反映的信息（包括不动产登记簿等不动产登记结果记载的信息和不动产登记原始凭证所反映的信息）。不动产登记信息是具有依法、按需、保密利用（包括查询与复制）等特点的政府信息。

1.不动产登记信息应属于政务信息资源中的政府信息

其一，不动产登记信息是不动产登记机构经相关法律法规授权代表政府行使具体行政行为的核心成果；其二，不动产登记信息是各地各类不动产统一登记落实后，要一并纳入国家统一的不动产登记信息管理基础平台的物权信息；其三，不动产登记信息是不动产登记机构在履行登记职责过程中制作或者获取的，以纸质或电子介质形式记录、保存的信息，尤其是不动产登记簿是由不动产登记机构依据标准制作并依法管理、保存的，采用电子或纸质介质形式一并记载土地、海域以及房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制情况、提示事项、其他相关事项的具有政府公信与推定效力的物权文件。

2.不动产登记信息又属于特定行政管理领域的特殊政府信息

不动产登记信息广泛利用于不动产登记、交易、征收、征用以及城乡建设、住房保障、司法协助、纪检监察、公安、工商、税务、金融等多方面。国务院办公厅政府信息与政务公开办公室在给国土资源部办公厅的函复中（国办公开办函〔2016〕206号）明确：“不动产登记资料查询，以及户籍信息查询、工商登记资料查询等，属于特定行政管理领域的业务查询事项，其法律依据、办理程序、法律后果等，与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差别。当事人依据《政府信息公开条例》申请这类业务查询的，告知其依据相应的法律法规规定办理”。

二、不动产登记信息共享特性

1.共享对象有条件

不动产登记信息所具有的依法利用的特点决定其共享对象只能是相关业务和政务部门。《不动产登记暂行条例》第二十三条规定：“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定：“不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构”。《房屋交易与产权管理工作导则》也要求房屋交易与产权管理信息平台和不动产登记信息平台建立信息共享机制。《不动产登记暂行条例》第二十四条、第二十五条也规定住房城乡建设、农业、林业、海洋、国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门可共享不动产登记信息。因此，除了国家统一的不动产登记信息管理基础平台以及不动产交易机构首先要共享不动产登记信息外，其他可共享不动产登记信息的单位只能是国家规定的相关政务部门。

2.共享范围有差别

不动产登记信息所具有的按需利用的特点决定其共享利用范围的差别对待。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定：“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交”。《不动产登记暂行条例》第二十五条规定：“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。因此，不动产登记机构是与国家统一的不动产登记信息管理基础平台和不动产交易机构共享全部不动产登记信息，而与其他相关政务部门仅是共享部分有关的不动产登记信息。

3.共享利用有权限

不动产登记信息所具有的保密利用的特点决定其共享利用的权限控制。《不动产登记暂行条例》第二十六条规定：“ 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施”。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十五条规定：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息”。不动产登记机构应对不动产登记信息共享单位及其工作人员利用不动产登记信息设置其相应权限，可分为高级、中级、初级三类利用权限。不动产交易机构及其工作人员拥有高级利用权限，可以利用全部不动产登记信息；住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门及其工作人员拥有中级利用权限，只可利用部分不动产登记信息；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门及其工作人员拥有初级利用权限，仅可利用与其业务有关联的不动产登记信息。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员均应对不动产登记信息承担保密责任并签署书面保密协议。

三、不动产登记信息共享管理

1.信息共享方式管理

不动产登记信息共享可采用系统对接、前置机、联机等方式。为安全保障起见，建议不动产登记机构先行搭建两级数据库服务器，一级数据库作为内部日常业务保存读取，二级数据库与一级数据库同步，然后编写各种接口通过专网对外向各共享部门实时加密推送不动产登记信息；同时，不动产登记机构应根据共享部T各自的信息需求或用途设置不同层级和范围的利用权限，即可把不动产登记信息存储于各个数据库表中，然后对各共享部门定义一系列角色，并给每个角色指派相应的利用权限，将授予相同权限的各共享部门用户集中到一个角色单元中，对其中一个角色授予或者废除权限均适用于该角色单元的任何用户，以方便地在数据库中管理利用权限；不动产登记机构应与各共享部门签订信息安全保障保密合同并保存各共享部门所有的信息利用痕迹，便于追责。另外，由于不动产登记机构与其信息共享部门间的信息化水平和应用环境或会有不同程度的差异，应采用国家规定的兼容性较强、数据表达准确、结构化完整的信息共享技术标准与交换格式等。

2.信息共享安全管理

网络信息共享安全风险主要有：黑客入侵、病毒感染、硬件瘫痪、软件失控以及不动产登记机构及其信息共享部门的工作人员错误或违法违规操作等。

信息共享安全风险防范主要有：不动产登记机构及其信息共享部门应运用物理隔离网闸、合理的软硬件防火墙、先进的数字加密等高新技术手段阻止黑客入侵和病毒感染，并定期维护信息共享系统；着力做好数据库安全防护和后台保密加密防御工作，防患于未然，严防信息泄露与套取；尤其重要的是，不动产登记机构及其信息共享部门的工作人员必须牢固树立信息安全保密意识与责任心，最大限度减少错误操作，严禁违规违法操作与有意无意泄密，遇到问题应立即与信息系统管理员沟通，共同协力填补漏洞与消除隐患，确保信息共享安全保密。

3.信息共享质量管理

不动产登记信息共享部门要正确、完整、实时理解不动产登记信息绝非易事，如漏看、误读、曲解、错定不动产登记信息，或将造成的不良后果与消极影响等难以估量。由此，不动产登记信息共享质量的优劣与否成为不动产登记信息共享管理的重中之重。因而，作为不动产登记共享信息的主管方和推送方，不动产登记机构应建立健全信息共享的申请审核、办理流程、操作规范等相关配套制度，应与不动产登记信息共享部门共同建立健全不动产登记信息共享责任与协调工作机制，应指定内设部门或专职岗位负责向各共享部门提供不动产登记共享信息的快速解读、释疑、校对、查验、纠正、核准等服务，确保推送不动产登记共享信息的同一性、可用性、时效性、全面性、精准性。

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论文关键词 商品房 预售 消费者 权益

一、商品房预售制度概况

关于房屋预售之条件,我国《城市房地产管理法》第44条已有明确详细之规定。其一,已交付全部土地的使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权也必须未经抵押。对此而言,是基于我国的基本土地制度,即私主体{公民或法人}并无土地之所有权,惟有土地使用权之用益物权。其二,持有建设工程规划许可证,房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。其三,按提供预售的商品房计算,房产开发商投资开发建设的资金应达到工程建设总投入的四分之一以上,并已经确定施工进度和完成交付之期限。此项规定之意义在于敦促房开商尽快完成工程建设,以实现土地利用价值以及消费者之消费目的。其四,业已和金融机构签订预售款监管协议。此为必不可少之实质要件,只有契约的约束,才能在房开商和消费者之间形成一种特殊关系,在不动产并未完成之前形成约束力。豍最后,已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,还应当同时取得向境外销售的批准文件。这是房屋预售之形式要件,我国物权变动才债权形式主义,惟已办理登记之公示,不动产所有权之变动不可称之已发生。

在房屋预售的特征方面,有以下几点值得注意。首先,房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在契约中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力之根据。其次,房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交易尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

二、房屋预售制度对消费者权益之影响

(一)房屋预售流弊甚多目前“国五条”打房重拳已祭出有日,各地纷纷颁布自己的实施细则,而究其房产市场缘何持续过热,商品房预售制度自应是重要推手。在房屋预售制度之下,房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不需承担房屋的存货成本。竖所以开发商所谓“期房价格低”只是假象,实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于,当开发商提前拿到预收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他们就没有了后顾之忧,便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨,而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件,因为在房价上涨过程中,在买涨不买跌的心理推动下,人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险:风险转嫁给消费者和银行;通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺,借机囤积抬高价格;逐步提高房价慢慢卖,造成期房价格低的幻觉等。

(二)消费者购买预售房的法律风险鉴于房屋预售合同双方显然在经济状况和信息咨询方面处于不对等的地位,而相关职能部门的管理并不完全配套,在具体执行过程中也难免会受到利益等诸多不可控因素之影响。另一方面,购房者显然缺乏相应的认知能力和辨别能力。这就使得房地产开发商的“道德风险”大量存在,消费者则无可避免地成为承受风险更大的一方。这些风险主要有如下几个方面:

1.开发商的销售资格瑕疵房开商隐匿其并无开发资质或无商品房预售许可证,而径行销售期房。购房前必须要检验开发商的“五证”,其中包含:土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、商品房销(预)售许可证。这些证书就是用来证明开发商、销售商资格的关键凭据。若不能提供以上证件,预购人完全有理由质疑其身份的合法性问题,有足够理由拒绝其提出的所有要求。大体来说,此等开发商本身资质就不是太好,诚信度十分缺失,如此一来一旦预购人已履行了房款价金债务,通常情况下难以取得预定房屋之所有权。而在合同被法院宣告为无效时,更是只能请求返还本金及同期银行贷款利息而已(至于缔约上过失责任,则另当别论)。而尤为重要之处的在于,购房人在法院作出判决之前,恶意欺骗的房开商极有可能早已携款潜逃或者以将房款“釜底抽薪”,于是即便判决书上白纸黑字,其宣告的权利也绝无实现之可能性。豏购房人仍务必须留心的是,以上证书中所列的项目名称、单位名称、建筑面积是否有出入,有无和消费者订定预售合同之时的名称相同。若非如此,我们极有上当受骗之虞,蒙受经济损害,甚至于要承担更为严苛的法律责任。概言之,作为善意购房者,我们有必要尽到合理的注意义务。

2.动产本身合法性瑕疵除了房开商有可能隐匿资质,其所售之不动产本身的合法性问题,也不可大意。在急于售房套现之利益心驱使之下,一部分并不合法的不动产常常被房开商拿来预售,以至于预购人购房后不能正常取得不动产之所有权的情形屡见不鲜。故而消费者在购买此类不动产时更应尤其留意以下风险。首先,放开企业在集体土地上建设的不动产,《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规有明确规定,严禁在集体土地之上进行商品房的开发建设和销售经营,集体土地也只能在征收为国有土地之后,通过出让方式开发商投标竞标得到建设用地使用权之后,方可在此土地之上进行商品房开发建设。是故,若知道此预售不动产所用土地性质是集体土地,消费者切勿与房开商签订预售合同。其次,有些房产开发商纯粹投机炒房,并无房开企业之法人资格。惟有其具备企业法人资质,获得有关国家 机关的许可取得营业执照,才能进行不动产的开发建设和销售经营。而那些并无房产开发资格者建设的房屋,由于并未土地管理部门登记备案,其预售之房屋将来很可能无法办理不动产权属证书,消费者购买此类房产之风险,自不恃言。

3.宣传广告之瑕疵关于商品房销售广告之法律效力,应作如下理解。商品房广告乃房开商向消费者“自我推荐”的一种方式,其法律地位可视同向消费者发出之要约邀请,于情于理都实为难以将其视作承诺,因此房开商并非因发送此类宣传广告单而就当然要受其内容之约束。由于开发商为了市场竞争和尽快吸引消费者之购房兴趣,而早日销售房产以保障资金循环,于加快施工进度及早使得土地物尽其而言,也自有其正面作用。因此在不违背公序良俗和诚实信用之基本原则的情况下,对所售物业进行适当宣传是完全合情合理的。丰购房者若对其宣传要约邀请有足够兴趣,就应该再与销售方进行实质性磋商,就其广告单上所宣传物业之实质性条款达成合意,然后订立正式的商品房预售合同。

4.单方面变更设计方案此乃期房和现房的根本区别所致,由于预售之不动产标的在消费者订立合同时尚非存在,因此就极有可能出现将来交付的房屋和预售合同中约定的设计方案不同的情形。开发商此种做法实际上已构成根本违约,但现实中房开商提供给购房者的定型化合同(格式合同)在违约责任方面通常对消费者并不有利,如仅规定开发商返还已支付房款价金及利息。因此购房者在因房开商单方面变更房屋设计而解除商品房预售合同时,往往已经丧失了选择其他房屋的机会,或者要面对房产市场已经价格大涨的窘境,是故在这种履行利益之外的信赖利益之损失很难在预售合同中找到救济手段,损害赔偿的请求权基础不甚明了。

5.预售中的定金风险定金乃保证合同目的之实现的很好的担保手段,但在实务中也往往成为纠纷之所在。如在消费者交付了定金之后,却由于某种原因无法申请到银行的贷款,某些开发商往往就会从中作梗,仅退还已付购房款而不退还定金,但此种手法其实毫无法律依据。理由在于,实在无法期望所有预购房者都能顺利申请到银行的按揭贷款。为预先防范此类纠纷,购房者在与开发商的预售合同中应作如下约定:倘若非因购房者一方的原因无法申请到银行按揭贷款时,应返还已付购房款和定金。之于是否应当合理扣除少许手续费,自有商议的余地。

三、行政机关对于商品房预售中的消费者之保护

鉴于房开商和消费者之间的“信息不对称”和房开商在利益面前的巨大“道德风险”这就使得房屋预售方面的法律漏洞更有可能被房开商一方所利用。因此,政府加大对房地产市场的干预力度势在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜,普通消费者也应增强保护意识,这样房地产市场才能长期有序稳健发展。

第一,过立法对房地产开发公司的成立资格和条件进行严格把关,尽可能保证房开商资产雄厚、信誉良好。并通过市场杠杆和行政行为维护不动产开发市场环境之规范、秩序之稳定,极力将资信不良的房地产开发商“拒之门外”。