房贷公积金政策范文

导语：如何才能写好一篇房贷公积金政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产市场 住房公积金贷款政策 研究

近年来，随着我国经济的快速发展，推动了我国房地产行业的发展，然而，我国住房公积金矛盾较为突出，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。住房公积金贷款政策要适应房地产市场发展的需要，而房地产市场的发展变化同时也能够对住房公积金贷款政策的选择产生重要影响。

一、房地产市场现状

随着改革开放的不断深入，我国经济得到了快速发展，推动了我国房地产业的发展。现目前，房地产业已成为我国国民经济一大支柱行业，在促进我国经济发展的同时，推动了我国城市建设的发展，大幅度改善了人们的生活环境。然而，我国经济的快速发展，使得我国城市化进程不断加快，大量农村人口不断涌入城市，城市周边人口不断涌入城市中心区域，导致我国房地产价格持续上涨，在一定程度上阻碍了我国房地产行业的发展。现目前，我国房地产行市场仍然存在一些问题，较易出现房产泡沫现象，这些问题主要体现以下方面：①开发投资同按揭负债增长过快。开发投资是房地产行业检测房地产市场活动的重要标准。2009年一些发达国家的房地产开发投资金额逐渐降低，然而我国的房地产却呈现出投资上涨的趋势，同时增长也相对较快。据有调查关数据显示，2009年我国的房地产投资金额高达3.63×107亿元，同比去年上涨了18.6%，已成为自1994年来上涨速率最快的一年。同时，2009我国房地产形成资金拉动8个百分点，消费资本为4.6 个百分点。净出口呈现为-3.8 个百分点的负拉动情况。②存在较为严重的租房空置现象。现目前我国的住房空置现象较为严重，据有关权威调查数据显示，我国2010年的空置住房面积超过2×109，这也体现了我国房地产市场的泡沫水平，很多人购买房地产不是用来居住，而是进行着以盈利为目的的房地产交易，使得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买，同时投机人员手中空置着很多住房的现象。

二、房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择

现目前，随着我国房地产的不断发展，我国住房公积金矛盾较为突出，住房公积金需求量居高不下，在一定程度上直接影响了我国住房公积金的运作。因此，房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择显得尤为重要。

（一）住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成

住房公积金的相关贷款政策应当符合房地产的市场发展需要，同时房地产的市场变化也会直接影响到住房公积金贷款政策的选择。我国房地产自2003年便得到了快速发展，房地产价格不断增高，推动了人们购房的需求。此外，近年来住房公积金也积累了大量沉淀资金，其使用率也普遍不高，为了提高其使用率以及促进我国房地产行业的发展，各地有关部门都相继对住房公积金贷款政策进行了适时调整，如提高住房公积金贷款额度，取消多次申请住房公积金贷款的限制等政策。住房贷款政策在一定程度上推动了我国房地产市场的发展，同时房地产市场的膨胀也对住房公积金贷款政策提出了新的扩张要求，二者相辅相成，住房公积金贷款的额度越大，贷款规模越高，在一定程度上能够有效推动我国房地产市场的发展，对房地产行业带来的经济效益也相对较大。

（二）适时进行适当的住房公积金贷款政策调整

住房公积金贷款政策由于其利率相对较低，使得住房公积金贷款成为了大多数人们进行购房贷款的首选，同时在住房按揭贷款市场所占比例也相对较大，已成为房地产市场的重要影响因素。房地产市场一旦出现萎靡、不景气现象，政府便会对住房公积金贷款政策进行适当调整来促进房地产市场的复苏。同时，住房公积金的规模也相对有限，无资金拆借市场和资金融通平台，加上住房公积金具有流动性，住房公积金的资金使用率一旦过高，使得存货比率突破警戒线时，就算房地产的发展能够推动住房公积金贷款的进一步扩张，住房公积金也难以满足扩张需求，相反却应当采取降低最高贷款额度、调高首付比例等相关紧缩贷款政策。住房公积金贷款政策虽然和房地产市场的发展相辅相成，然而却并非一成不变，应当根据房地产的市场状况和住房公积金的管理情况进行逆市调整。

（三）建立和完善住房公积金资金应急机制

住房公积金贷款相关政策的制定是各级地市住房公积金委员会根据当地的经济水平和房地产市场的具体发展情况来进行的，然而各级地市的住房公积金管理委员会并不是常设机构，对于住房公积金的调整不能够一蹴而就，加上房地产市场存在一定风险，难以对其变化进行预测。因此，各级地市应当建立和完善住房公积金资金应急机制，来保障住房公积金贷款资金的安全。在建立住房公积金资金相关应急机制时，各级地市住房公积金委员会可以参照商业银行进行存贷比率控制的相关做法，同时以住房公积金存贷比率为基准设定预警级别，当住房公积金存贷比率超过警戒线时，根据预警级别采取不同的贷款政策，并形成机制化，以方便管理住房公积金，同时确保资金安全。

三、结束语

随着我国房地产行业的不断发展，现目前我国房地产市场仍然存在开发投资同按揭负债增长过快和存在较为严重的租房空置现象等问题，使得我国住房公积金矛盾较为突出，直接影响了我国住房公积金的运作。因此，在进行房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择时，应当坚持住房公积金贷款政策与房地产市场相辅相成原则，并对住房公积金贷款政策适时进行适当调整以及建立和完善住房公积金资金应急机制，保障我国住房公积金的运作。

参考资料：

[1] 范祥林.房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择[J].长三角，2010，04（6）：25-26.

[2] 都向明.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].城市建设 ，2013，（17）.

篇2

那么，改善型购房人如何争取到优惠的利率，以降低贷款成本？公积金贷款是降低成本的一种途径，但需要满足一定的条件。

【典型案例】

从宝宝出生后，小郑就发现家中的空间越发局促了。小郑的房产购置于2006年，出于便利的考虑，小郑夫妇选择了一套离单位较近的小户型。不过，宝宝降临后，小郑觉得必须考虑改善住房条件了。

经过多次看房，小郑夫妇选择了一套地理位置较远的三房二厅，由于原来的小户型离市中心较近，售价也比较高，因此卖出再买入，中间需要补足100万元的差价。

为了降低贷款的利率成本，小郑最终确定了“纯公积金贷款+向父母借贷”的方式。在原有房产售出后，按照公积金贷款的相关申请政策和“认房不认贷”的判定标准，小郑的新购房计划可按照首次购房来看待，加上丈夫的单位为他缴纳了补充公积金，因此夫妇俩共同申请公积金住房贷款的话，可以获得70万元的贷款额度。在6月份的贷款利率下调后，公积金贷款5年期以上的利率为4.7%。

而剩余的30万元，小郑向父母申请了“友情贷款”，约定5年后开始分批偿还。通过这种方式，小郑把贷款成本控制在较低的范围内，成功地改善了居住条件。

【操作指南】

我们不难发现，在商业住房贷款利率政策趋于一致的情况下，个人希望改善住房条件，求助于公积金贷款是可取的途径。

公积金贷款只“认房”

记者了解到，在目前的公积金贷款政策中，主要采用的认定方式是通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款。

对于“首套房”的可贷额度，上海市公积金管理中心的政策是一人参与贷款，公积金贷款额度最高为30万元，补充公积金贷款额度为10万元；两人或以上共同参与贷款，公积金贷款额度最高为60万元，补充公积金贷款额度最高可达20万元，合计80万元。

如小郑夫妇的贷款方案中，两人共同贷款，公积金贷款额度最高达60万元，小郑的先生拥有补充公积金，另外可获得10万元的贷款额度，合计最高可贷额度为70万元。

此外，在公积金贷款额度的确认上，还需满足几个条件：

一是公积金账户余额需满足一定条件，最高贷款额度的确定上，住房公积金可贷部分为账户余额的40倍，补充住房公积金可贷部分为账户余额的20倍。

二是不高于按房屋总价比例确定的贷款限额。在首套房的贷款比例上，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

第三，还需要结合贷款人的收入与每月还款额来确定，每月还款额不得超过公积金月缴存额工资基数的50%。

“纯公积金贷款”在先

不过，需要指出的是，商业银行对于首套房的标准所使用的是“认房又认贷”的方法，也就是说，不仅要考虑到贷款人及家庭名下的房产状况，也要考虑到申请住房贷款的历史记录。如果曾经使用过住房贷款，即使名下房产状况符合要求，也不得视为“首套房”。

所以，在这种情况下，小郑夫妇如果不使用“纯公积金贷款”而是申请“公积金贷款+商业住房贷款”的组合方案，就不能按照“首套房”的标准进行贷款申请，除首付比例要上升外，包括商业住房贷款利率和公积金贷款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。

篇3

公积金买房的好处

1、贷款享受低息：购房时可享受低息贷款。住房公积金贷款作为一种政策性贷款，具有利率低的明显特点。通常住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款基准利率低2个百分点左右；

2、限制少，选择余地较大：目前，主要商业银行对二手住房贷款的限制较多于住房年龄过高、房地产位置差、房地产实现能力差的二手住房，银行难以申请住房贷款。但对于公积金贷款购房，银行对二手住房年龄的限制相对较小，二手住房年龄和住房贷款年限加起来不超过50年可申请公积金抵押贷款；

3、公积金提前还款规定宽松：公积金提前还款可以申请提前全部还款，提前部分还款，只要符合条件，完整的信息处理非常顺利。此外，公积金贷款提前还款政策宽松，不受时间、金额、次数的限制，借款人可以随时提前还款，不收取借款人的任何费用，商业贷款提前还款一般收取一定的违约金。

公积金买房的缺点

1、账户余额对贷款额度有影响：公积金贷款有限额，一般来说，公积金贷款的金额与贷款人支付的公积金金额和时间有很大关系。如果公积金账户余额太小，可以申请的贷款金额也会减少。公积金贷款政策的地方差异很大，需要提前咨询所在城市的公积金管理中心；

2、缴存时间有要求：除贷款限额外，如果您想申请公积金贷款买房，还应满足一定的存款时间。一些城市规定，公积金申请贷款必须持续存款多长时间。因此，对于一些跳槽的人来说，如果他们计划在未来用公积金贷款买房，他们应该考虑存款时间对申请贷款的影响；

3、手续复杂，周期长，有些开发商不接受：除贷款限额外，如果你想申请公积金贷款买房，你还应该满足一定的存款时间。一些城市规定，公积金必须连续存款多长时间才能申请贷款。因此，对于一些跳槽的人来说，如果他们计划将来用公积金贷款买房，他们应该考虑存款时间对贷款申请的影响；

4、跨地区申请公积金贷款有限制：虽然现在国家已经开通了公积金异地贷款，但是在实际的操作中还存在着许多问题，如果是进行跨地区申请公积金，要向事先向有关部门进行查询，询问是否支持跨地区公积金贷款。

公积金买房需要什么条件

1、拥有自己专门的公积金账户；

2、申请贷款前，必须连续缴纳6个月以上或累计缴纳公积金一年以上；

3、一定要将沒有结清的公积金房贷结清；

4、不能有征信污点；

5、贷款人的年龄和贷款年限之和必须小于70岁；

6、商品房买卖合同必须签订。

篇4

我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。

支招1：申请优惠房贷利率

从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。

如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。

建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。

原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。

在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。

事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。

理财 新闻建议：

根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。

刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。

支招2：争取公积金贷款最高额度

近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。

而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。

按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。

在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

理财建议：

刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。

支招3：宽限期还款暂时减压

围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。

在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。

篇5

(一)运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

2、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

(二)政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

(一)确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

(二)建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

(三)采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

(四)采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

(五)加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献:

1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).

3、李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议[J].中国房地产金融,2006(6)

摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。

篇6

【关键词】住房公积金；个人；贷款风险；防范

一、我国住房公积金个人委托贷款状况及特点

随着我国社会经济的不断发展，人们对自己的居住条件提出了更高的要求，个人的住房已经走向更加商业化、市场化等方向。同时，个人住房信贷规模也是越来越大，特别是公积金个人住房贷款，而且具有贷款利率和贷款期限长等特点，受到广大中低收入家庭的普遍欢迎，呈现持续高速发展态势。2008年12月底之前，全面实际住房公积金缴纳的人数累积为7745.09万人，住房公积金缴纳总额和余额分为为20699.78亿元、12116.24亿元。已经对961.17万职工家庭累积发放了住房贷款达到10601.83亿元。虽然住房公积金管理部门不是以营利为目的的事业单位，但却对住房公积金个人委托贷款的风险进行承担，随着住房公积金的个人委托贷款的进一步发展，风险管理作为一项不容忽视的问题应被重点关注。

住房公积金个人委托贷款是住房公积金管理部门委托商业银行，以个人住房公积金存款为资金来源，按照规定的要求向住房公积金缴存人在购买的住房时候发放一定的贷款，住房公积金个人委托贷款中存在的贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等各方面都会存在着相应的差别。而且住房公积金也是属于委托性个人住房贷款项目，一般都要求资金来源对单位以及个人共同来进行缴存，贷款的风险由住房公积金管理部门承担，具体贷款业务委托商业银行办理。对于住房公积金个人委托贷款，业内人士和银行界普遍认为客户群体是优质客户，住房公积金个人委托贷款是一种优质资产，因而把住房公积金个人委托贷款作为低风险的贷款。然而，目前却存在着越来越多的客户未能根据个人住房贷款要求进行还款，在发达国家，个人住房贷款导致的金融问题已经引发经济受到影响，对我国个人住房贷款发挥着警示作用。在房地产市场快速发展的带动下，住房公积金个人委托贷款有了迅速发展，在个人住房贷款中，住房公积金个人委托贷款规模的比重快速增长，但在贷款审批和管理方面却不尽人意。我们应该认识到当前住房公积金个人委托贷款所面临的潜在风险还是很高的，如果不能对住房公积金个人委托贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，未来住房公积金个人委托贷款的快速扩张反而可能成为住房公积金管理上的一个不容忽视的风险源。

二、我国当前住房公积金个人委托贷款所存在的风险

1.借款人自身的风险

（1）偿债能力风险。所使用的公积金贷款的主要对象也是社会中的中低收入阶层的还款人员，这部分的职工偿还的能力普遍都较低，再加上由于社会劳动制度的改革，一部分的人员流动性相对较大，稳定性也相对下降，而且一部分人由于丧失工作以及收入而大幅度的减少还款或者是遇到紧急情况发生贷款违约等情况，一些家庭由于子女上学或者是重大的疾病等都会发生大额的费用支出情况，也会出现偿还能力下降而发生的不可避免的贷款风险。

（2）信用风险。目前由于我国大多数城市未建立个人信用征信系统，对个人信用的核心内容、信用记录、当前负债等情况无从考察，即使借款人向多家银行借款也不得而知。由于赖账的成本较低，有些借款人甚至恶意拖欠贷款形成道德风险。

2.贷款受托银行的风险

在目前，住房公积金大部分都是委托办理的模式来进行的，贷款的办理以及风险承担的主体不同，而且由于权责的不统一性，再加上公积金的委托贷款的业务也是与银行的盈利性相冲突的。而且在缺乏相应的资金监理机制的基础上，银行也会根据资格来进行调整理财投资项目，着重把自营项目来发放那些风险较小，利益较大的项目中去，而把一些风险较大，效益较低的项目会用公积金的形式来进行发放，这也在一定程度上加大了公积金的还款风险，产生大量不良资产，最终损害住房公积金缴存人的利益。另外受托银行对公积金贷款业务不够重视，对所属网点和相关人员的管理松懈，少数信贷人员在贷款的审查和操作过程中缺乏应有的审慎，从而造成贷款的潜在风险。

3.住宅开发商的风险

因开发商原因造成贷款抵押物难以落实，带来潜在风险。

（1）欠费或违规。开发商因拖欠物业维修资金或规划用地红线越位等原因，在建楼盘竣工后，未能通过商品房综合验收，使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证。

（2）不能及时撤消土地抵押登记。开发商以设定土地抵押向商业银行取得开发项目贷款，由于楼盘滞销或贷款资金外挪等原因，在建楼盘竣工后，不能及时还清开发项目贷款，撤消土地抵押登记，使购房人无法取得“土地使用证”不能办理房屋抵押登记（或房屋抵押变理登记）手续。

（3）楼盘不能按期竣工。开发商因自有资金率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因，无法按期竣工，严重时会造成“烂尾楼”。

（4）超出经营期限。一些因开发项目设立的、有规定经营期限的项目公司，在经营期内未能全部履行担保责任，经营期满“人走楼空”，担保责任无从落实。

4.贷款委托人的风险

由于住房公积金管理中心未能充分了解个人委托贷款存在的风险，缺乏有效的跟踪管理措施，导致贷款抵押物无法得到落实，从而产生潜在的风险问题。

（1）重贷前调查认证、轻贷后跟踪落实。部分住房公积金管理中心贷前调查认证工作做的比较全面，但忽视了贷后及时落实抵押物。因期房贷款量大面广，贷后落实抵押物工作琐碎，极易疏忽，直至发生贷款逾期，需发处置时才发现抵押物尚未落实。甚至个别已将住房转让他人，再去追究担保责任，发现担保方已歇业走人，担保合同成为一纸空文。

（2）工作职责不明确。住房公积金管理中心内部未落实专人负责抵押权证的收存，或内部移交环节不严密，相互推诿，造成个别抵押权证不知去向。

（3）盲目相信受托银行。部分城市住房公积金管理中心将房屋抵押权证委托受托银行保管，但贷后未采取相应监督措施，造成抵押物长年得不到落实。

三、住房公积金个人委托贷款的风险管理及防范

1.帮助贷款人树立及时还款法律意识。运用政策咨询及还款测算等多种服务，便于还款人有效掌握并预测在未来一段时间内自己的还款能力，从而使合理的贷款额度和年限得以确定。重点是将不按时还款所应承担的法律责任向借款人进行介绍，以此避免借款人有恶意欠款等问题产生。

2.创建政府担保制度和保险制度。公积金作为政策性的资金性质，还应组建以政府为主导的多层次的住房抵押信用的担保和保险机构，以便增加公积金的安全性。而且这样也能体现降低中低收入者购房的宗旨，不仅为他们提供担保并实行合理的收费，增加住房贷款的保险性，若是贷款人在此期间发生失业或者是其他不可预料到的情况收入无法逆转物理还款的时候，还可以由保险公司赔偿部分的款项，分担公积金管理机构所承担的风险。

3.加强对贷款银行的受托业务管理，建立有效的贷款业务考核机制。（1）理论与银行之间的委托关系。随着贷款业务的不断发展，完善银行的委托协议，明确各自的权利以及义务，细化各种责任条款，对于受托银行由于自身的经营管理不善等原因造成的公积金贷款的风险，还应该追究银行的责任。（2）加强信贷人员的公积金的政策以及业务培训，在办理公积金贷款的过程中工作人员对受托的银行相关人员的公积金政策的业务知识培训等，不定期的检查和指导银行的委托工作，统一的编制贷款业务的操作流程，最终实现规范化管理步骤。

四、结语

综上所述，随着人们住房条件的逐渐改善，住房信贷市场也向迅猛增长的方向迈进。在该状况下，作为政策性和住房金融的主体，住房公积金贷款发挥着一定的作用。要求在做好信用风险防范工作之前，还应对整个贷款业务流程实施贯穿，进一步将风险管理水平实施提升，从而与住房公积金自身的安全运营要求得以满足，并对住房制度改革及政策性住房金融发展的成功与否产生一定影响。

参考文献：

[1]陈杰.住房公积金对保障性住房贷款需要有担保机制[J].住房公积金决策参考，2010，（8）：11-14

篇7

【关键词】住房公积金；调节作用；问题；对策

随着我国住房公积金征收和投人到个人住房消费中的规模的扩大，它参与调控经济、影响人民生活的社会本质愈发明显。公积金制度不仅在微观层次上对解决职工住房问题、筹集个人和城市住房资金起到积极作用，在宏观层次上也可以作为调节杠杆，与其他经济手段联动，对经济发展、社会保障、住房制度改革产生巨大而深刻的影响。住房公积金制度是温和地、渐进式地对房地产市场起到有效调节作用。

一、住房公积金对房地产市场的调节作用分析

1.住房公积金互助保障功能增加房地产市场的有效需求。随着住房公积金制度覆盖范围的扩大，缴存额度大幅增加，个人贷款户数逐步增高，有效地提高了中低收入者的购房支付能力，把人们潜在的住房需求转化为现实的有效的市场需求。配合其他调控政策，满足了购房自住的刚性需求，也在一定程度上达到了对投资投机需求的挤出效应。

2.住房公积金结余资金分配支持保障房的供给。国家部门要求在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，将一定比例的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。住房公积金为我国保障房建设注入了大笔资金，成为保障性住房建设的坚强后盾。

3.住房公积金贷款政策助推房地产市场健康发展。当一个城市房地产过热时，住房公积金贷款就会出现强劲需求，相关部门就会自动采取信贷紧缩政策，压缩住房信贷需求，从而对过热的房地产市场形成抑制作用；反之，相关部门会采取系列优惠政策，增加职工对住房信贷的需求，从而刺激房地产市场的发展。住房公积金相关政策的调整客观上对房地产市场的发展起到了平衡调控作用。加上住房公积金政策除利率调整外，其他大多是由地方根据具体情况制定，对维护局部地区房地产市场的健康发展起着一定作用。

二、住房公积金在房地产市场调节中存在的问题

（一）住房公积金在增加市场有效需求方面存在的问题

（1）归集金额增长缓慢，受益群体范围小 。近年来，住房公积金归集金额随着职工收入水平的提高呈逐年上升趋势，但由于单位缴存公积金的意识不强，职工对公积金制度的认识不够，归集扩大工作难以开展，住房公积金覆盖面依然较低，归集金额增长缓慢，实际受益群体比较少，住房公积金的保障作用受限。（2）缴存差额大，中低收入者受益较少未建立住房公积金中以中低收入者居多，即使有住房公积金，贷款额度过低于事无补，导致中低收入者在住房公积金政策低息贷款方面受益颇少。其实，中低收入者的住房需求是最迫切的，边际消费倾向更大，住房公积金政策向中低收入者倾斜有利于政府调控房地产市场和引导消费者的住房需求。

（二）住房公积金在提高房地产市场供给时遇到的问题

1.对保障性住房建设的资金支持作用有限。根据地方住房公积金管理委员会审议通过的增值收益分配方案，在扣除贷款风险准备金和管理费用后，提取公积金用于支持地区廉租住房建设。本来公积金的缴存额度就不高，真正用到廉租房建设上的就更少了。

2.直接贷款支持保障性住房建设的运作中存在问题。如何实现资金透明化使用、防范贷款风险同时确保贷款本息按时偿还，这些都是存在的问题。同时公积金大量闲置、难以保值增值等问题也亟待解决。在地方政府主导下，住房公积金资金实际成为了地方政府可支配的资金，当地政府部门为了形象和政绩挪用、占用住房公积金屡见不鲜。

（三）阻碍住房公积金贷款发挥调节作用的因素

1.与商业贷款相比，优势不明显。低利率是住房公积金最大的优点，但是住房公积金贷款利率均比商业性个人住房贷款利率低了两个多百分点。在令人咋舌的房价面前，对于中低收入群体购房者来说，相差两个百分点并不能带来实质性的好处。但是，商业贷款有着公积金贷款不可比拟的优势。从额度上说，公积金的贷款上限不超过40万，商业贷款没有贷款金额的上限。从受众面来说，商业住房贷款的对象更加广泛。从办理流程上说，公积金从申请到批准要花一个多月的时间；商业贷款则只需要2到3周的时间；银行与开发商对公积金贷款呈消极态度，不少开发商用“个人住房按揭”这项业务来交换得到商业银行的开发贷款。

2.公积金贷款占个人住房贷款的比重小。相关数据显示，河南省同期住房公积金贷款占房地产个人住房贷款比重很小，仅仅维持在20%左右的比例。这说明同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，住房公积金贷款并没有得到充分的利用，阻碍了个人住房公积金贷款对房地产市场的调节作用。

三、完善住房公积金对房地产市场的调节作用的对策

（一）增加市场有效需求的对策

1.继续扩大住房公积金覆盖范围。由于住房公积金制度能显著提高老百姓购房能力，对解决刚性需求作用明显，因此要继续扩大城镇公积金覆盖范围，让更多企事业单位及个人加入进来；在适当的时候把农村也纳入进来，让公积金政策惠及全社会，进一步发挥其积极作用以完善我国的住房保障体系。

2.根据收入和经济形势，逐步推行不等比例缴存。根据收入的不同，差别化设定职工和单位的缴存比例。当职工收入处于较低水平时，个人缴存率可以适当的降低，提高单位的缴存比例。根据经济形势的不同，进行不等比例调控。经济过热时，应更多地提高个人的住房公积金的缴存率，从而控制需求，防止经济过热。经济衰退时，应更多地降低单位的住房公积金缴存率，以在保持内需的同时减轻企业负担。

（二）继续扩大住房供给的对策

（1）加大住房公积金保障性住房建设力度和范围。在政策允许的前提下，住房公积金由支持廉租房建设扩大到支持公租房和经济适用房的建设，扩大保障性住房的供给力度，抑制部分投机需求，提高资金的增值收益和实际利用率。（2）改变住房公积金直接进入保障房建设的投资方式。用住房公积金的结余和增值部分购买国家债券，也可以将住房公积金作为贷款贷放给住房建设部门，国家再将这部分住房公积金投入到保障性住房建设或进行其他投资。这样既提高了资金的使用效率，确保住房公积金的保值增值又尽可能的降低了住房公积金的投资风险，避免了有关部门对公积金的挪用。

（三）完善住房公积金贷款的对策

（1）科学制定并严格执行住房公积金存贷款政策。首先，住房公积金贷款与商业性住房贷款的利差应保持适当的空间，保证二者的错位配置优势。其次，在满足连续缴存期限和购买中低价位住房或保障类住房的前提下，对中低收入者在首付比例、最高贷款额度、还款期限等方面予以倾斜。再次，住房公积金存款利率不低于储蓄存款的利率，这既可保障不贷款人尤其是中低收入者的利益，也可以调动职工缴存的积极性。（2）运用住房公积金贷款的额度、限制等方面政策发挥调控作用。对购买首套住房的中低收入者可以适当放宽住房公积金提取金额和次数；住房公积金提取额度不能超过购房首付款，对高收入群体提取住房公积金进行投机行为加大打击力度；简化公积金提取手续，鼓励提取公积金支付房租，合理引导居民的住房消费，平衡房地产市场需求结构。（3）简化办理手续。要简化贷款手续，规范业务流程和审贷制度，取消各种不合理的收费和限制。相关联部门和环节之间通过联网实现资源共享，为申请贷款人员提供更为便捷优质的服务。加强宣传，主动与开发商合作，提高住房公积金运营效率和服务水平。

针对我国住房公积金制度存在的问题，本文提出来相对应的解决对策。在可预见的将来，住房公积金制度将对房地产市场健康平稳发展和社会经济发展发挥更加积极重要的作用。

参考文献

[1]滕涛.住房公积金与房地产市场调控配合机制探讨[J].政策研究，2011（4）.

[2]张明，住房公积金宏观调控体系研究[D].青岛：青岛大学，2008.

[3]章钧.楼市调控下如何调整住房公积金使用政策[J].中国房地产，2009（2）.

篇8

关键词：

无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。

一、 住房公积金的概念及意义

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互、专用性的特点。

住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。

二、 住房公积金的使用

（一）、提取住房公积金

按照《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从2005年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在70%以上，06年和09年将近达到80%。

（二）使用住房公积金贷款

住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。

随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低于各商业银行贷款利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例，2009年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为64.77亿元和82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为127.95亿元和187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为50.62 %和44.14%。至10年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达92.16%。

从以上各项数据可以看出，住房公积金在房地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没。

三、 住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施

（一） 扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。

建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展

（二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用。

科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。

在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。

在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。

住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。

（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率

按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。

在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。

参考文献:

1、《住房公积金管理条例》；

2、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》

3、《房地产金融》，洪艳蓉等著，北京大学出版社；

篇9

关键词：公积金贷款；管理风险；信贷规模

文章编号：1003-4625(2010)05-0117-02 中图分类号：F832.45 文献标识码：A

近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，公积金贷款在管理和运作中存在的一些问题逐步凸显出来。对此，本文提出了相关政策建议，供商榷。

一、当前住房公积金贷款管理及运作中存在的问题

(一)管理体制存在缺陷

1　公积金贷款跨区域使用受限制。住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能造成了许多购房者没有把住房公积金用到实处，浪费了大量资源。

2　存贷不挂钩制约了公积金贷款使用的可持续性。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限要求，也无最低存款额限制。从长远看，可能导致资金缺口，加大住房公积金融资的风险。

3　住房公积金政策“帮富不帮穷”。实行住房公积金制度的出发点，是要解决城镇居民买房、建房资金短缺问题。但从实际情况看，改善居住条件多数为高收入职工家庭，中低收入家庭无力承受改善住房条件的还贷压力，因此也享用不到自己长年缴存的住房公积金。

4　住房公积金贷款办理程序繁琐。由于住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取部分手续费，所以受委托银行受自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。手续繁琐、审批时间长，贷款条件多，让许多前来办理公积金贷款业务的客户烦不胜烦，大大影响了职工使用公积金贷款的积极性。

5　公积金管理中心在贷款资金的回收上权力缺失。由于《住房公积金管理条例》规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够。而公积金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与公积金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期。此外，由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，公积金管理中心也无力对银行进行制约和追究。

(二)贷款运作中风险隐患较多

1　政策性因素带来的风险。主要是地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对公积金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

2　经济社会发展因素带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。

3　借款人还款能力下降所带来的风险。由于住房公积金归集覆盖面较宽，既有行政事业单位和国有企业，还有私营、民营等非公有制企业，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。

4　受委托银行自身风险的转移。国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理中心承担风险，也就使同一贷款业务的委托方与受托方形成两个不同的利益主体。容易导致住房公积金管理中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形中加大了住房公积金的贷款风险。

(三)住房公积金贷款管理部门数据统计信息化建设滞后

由于我国许多地方住房公积金管理中心的信息化建设相对滞后，致使许多职工根本不知道自己的个人信息，而加大了住房公积金贷款风险。

二、改进和完善住房公积金贷款管理及运作机制的相关建议

(一)进一步完善住房公积金管理制度。一是建立全国性住房公积金管理体系。打破现有的以行政区域为单位所形成的条块分割的住房公积金管理现状，实现国家对住房公积金系统的垂直管理。全国住房公积金管理部门可以尝试允许直系亲属或者具有合同保证人之间互用住房公积金，即只要直系亲属或者个人愿意将自己的住房公积金借给另外一个人使用，并签订了合同，住房公积金管理部门就可以考虑开办互用住房公积金业务。

(二)加强住房公积金管理中心与人民银行和受委托银行之间的协作。加快实现住房公积金贷款与人民银行个人征信系统的联网，充分利用征信系统全面了解贷款申请人的信用状况，从源头上剔除不良信用客户，防范信贷风险。

(三)建立健全贷款风险监管体系。一是对个人信用情况进行相应的时实评估，及时防范恶意超贷的形象；二是加强贷前审核与贷后监察相结合，对个人住房贷款实现全过程的监督管理；三是加强对个人住房贷款高风险的预警，并及时给出相关规避建议；四是建立会商制度，即住房公积金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

(四)丰富住房公积金贷款资金来源。目前，住房公积金贷款资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金，资金来源单一，要将住房公积金贷款发展成为强大的住房金融工具，单靠这一资金来源远远不够。建议根据我国的实际情况，不断拓宽住房公积金贷款资金来源渠道，比如可以把人们低利率储蓄资金引入到住房公积金中。

(五)加强地方政府的参与度。一是鼓励政府积极参与。世界上任何国家住房公积金贷款顺利实施离不开政府的积极支持和帮助，因此，各地政府应加强指导，不断提高相关制度保证。二是探索建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度。可采取政府扶持(如实行贷款贴息政策)、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

篇10

《中国经济季报》称，如何使中低收入群体买得起住房是中国政府所关注的一个重要政策问题，住房公积金问题是其中一个重要方面。最近中国出台的几项政策措施着眼于调整住房供给，使之适应中低收入群体的需求及承受能力。但是，在为满足中低收入群体住房需求而发展的配套融资方面，措施有些滞后。

世行在报告中指出，中国城镇目前实行的住房公积金制度仍存在三大问题。

首先，住房公积金作为提供住房贷款的机构还比较薄弱。世行数据显示，截至2005年底，中国有6330万人缴纳住房公积金，累计金额6260亿元人民币，但只有45％的住房公积金被用来发放住房贷款，而且只有17％的缴费者获得了公积金贷款。

其次,住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。由于住房公积金是基于工作就业的,大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金。此外,很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。因此,实际从中受益的群体是城镇人口的一小部分。

此外，在公积金风险分散和监管方面还存在一些政策问题。由于住房公积金大部分的资产是某个特定地区(往往是某一个城市)的房地产贷款，因而公积金的贷款组合没有进行充分的风险分散。在监管方面，建设部缺乏金融机构监管的专业能力。同时，在促进住房开发和安全合理贷款二者之间也存在潜在的利益冲突。

世行报告认为，改革可以使住房公积金效率更高。如果政府希望将这一体系用于公共政策，那么贷款必需更好地针对那些难以从银行获得融资的群体，也可以通过分离其补贴和融资职能来扩大其覆盖面，允许住房公积金以市场利率发放贷款，而低收入家庭可以从中央或地方政府预算获得补贴。