房地产全周期管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产全周期管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】：质量管理；进度管理；成本管理

Abstract: This article analyzed the real estate development project quality, schedule and the entire cost, and does a comparative analysis through real estate development process in the four project management model.Key words: quality management; schedule management; cost management

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）02-

房地产开发项目又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。又可分为单项工程、单位工程、分部工程等。

一、房地产开发项目管理概念与层次体系

房地产开发项目管理的概念是指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。

随着经济高速发展和进步，市场经济体制逐步完善，房地产业项目的目标、计划、协调和控制也变得愈来愈加复杂，这都促使着项目管理理论和方法的进一步发展。在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用，房地产项目管理逐渐清晰明了，理论研究层面深度和广度都有拓展，越发越来细化。

房地产开发项目质量管理

房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。在质量管理过程中，我们常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性：

第一，规划、设计阶段优化深度不够。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。

第二，工程实施阶段缺乏全面质量管理。忙于事后整改，事前与事中控制不足：在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。

例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后。

房地产公司在设计质量管理方面积累了不少可行的经验，建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；例如样板先行的有效执行，是纠正设计缺陷的最后一道关卡，为质量管理立下汗马功劳；但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前，例如户型设计、单体设计、道路规划、景观风格等，这些方案的最优确定，才可以从源头上避免先天不足！根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理：

2.1施工阶段的质量控制

制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！

2.2现场有效质量管理关键环节

样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。

2.3现场管理需要重点关注的工序

工作面移交――水准及坐标控制点移交――施工水电接驳点以及读表记录移交――场地土方标高移交；比如：原始场地移交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工的关系移交；主包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；电梯井道移交；烟道工作面移交；园林工作面移交；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移交；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移交；分包之间工作面移交，比如：电梯安装与大堂二次装修工作面移交等。

2.4工程项目质量管理的特点

三、房地产开发项目的进度管理

对开发项目工期目标进行仔细研究和论证，确定各项施工合同进度安排及资源配置，并在项目施工过程中加以控制，以确保项目在规定的工期内竣工并交付使用。项目进度控制的主要内容: 编制施工进度控制工作细则，编制或审核施工进度计划，下达工程开工令，监督、协调施工进度计划的实施，签发工程进度款支付凭证，审批工程延期。

3.1项目进度管理的概念

房地产开发项目进度管理是指对开发项目过程中各个阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施的管理。在实施过程中经常检查实际进度是否按照施工进度的计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。

3.2项目进度管理任务与影响因素

示意图4：项目进度管理的任务

3.3项目进度管理措施

项目进度管理的具体措施有：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施。

四、房地产开发项目的成本管理

房地产成本管理，即：在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

4.1 房地产开发项目成本管理原则

设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。

4.3房地产开发项目成本管理的主要内容

包括了策划、设计阶段的成本管理、发包、施工阶段的成本管理以及项目销售阶段的成本管理。

五、总结：

为客户提供优质的产品和服务，实现企业效益和社会效益的双赢。对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。房地产开发项目管理趋势朝着国际化、信息化不断迈进。

【参考文献】

[1]郭鸿飞，李一凡.房地产项目质量管理体系思考.合作经济与科技，2011，(5).

[2]张沈生，殷振瑶，朱晓凯.房地产项目全过程质量管理体系构建研究.沈阳建筑大学学报:社会科学版，2011，13(2).

[3]陈朝辉，陈志强，沈广锋.浅析设计管理在房地产开发中的作用.城市建设，2010，(1).

[4]李童.房地产项目管理中的有效控制问题研究.硅谷，2011，(2).

[5]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制.财经界，2011，(12).

篇2

关键词：房地产企业 财务风险 管理

在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。

一、房地产企业财务风险识别

（一）融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

（二）投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

（三）资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

二、房地产企业财务管理风险的防范措施

（一）完善企业内部控制制度

一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。 房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡；另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。

（二）实现财务管理的预算化

房地产企业的财务部门的主要任务就是对工程项目的预选以及对所需资本的准确预估，这是财务部门的基础，从整个工程需要使用的土地面积、土地成本以及资金的流转运行，经济效益的利润方免进行准确的财务预算分析，针对整个工程项目对资金的需求量做出一个准确的计划和预估，根据工程的需要以及轻重缓急制定一套合理的可行的计划，其中要包括工程的可行性研究，工程的资金使用规划以及所缺资金的借款的方面，根据这些方面的内容做好整体的预算，在执行财务预算的时候一定要秉着认真严谨的态度，以免在因为预算的不准确影响决策者在开发投资时的判断。使有限的资金可以得到充分的利用，防止出现资金因为管理上的事物而造成的失误性操作，有效的控制房地产企业的财务风险。

（三）建立完整的体系

目前，我国的房地产企业财务管理方面的制度体系还存在着不健全的情况，尤其是风险管理体系的不健全，严重的影响到房地产企业在开发时候决策者的判断。所以，建立一套完整的风险管理体系就显得尤为重要。房地产企业应该从企业的自身出发，在根本意识上重视风险管理体系在房地产企业财务管理中的作用，加强企业自身的内部风险自控，完善风险机构，加强企业内部的监督，提升审计水平。除此之外，企业在加强自身的同时要学会其他房地产企业在风险管理方面的管理水平，多多参考专家的建议和意见，用以创新自己内部的审计监督结构，提高审计的准确度，从而减低财务管理中可能出现的财务风险。

三、结束语

总之，房地产企业必须重视面临的财务管理风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。

参考文献：

篇3

关键词：房地产企业；财务成本管理；问题及对策

随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。

一、房地产企业财务成本管理存在的问题

（一）财务成本管理意识薄弱。目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。

（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧。当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。

（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视。房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。

（四）工程预结算等重点环节存在问题严重。目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。

二、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略

（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制。房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。

（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力。房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。

（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理。在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。

篇4

关键词：房地产；工程项目；项目管理

房地产项目管理包括工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。

一、房地产项目管理理论及其对于房地产经济效益的贡献

(一)房地产项目管理理论

1.项目质量管理

质量指反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程质量管理，是指为实现工程建设的质量方针、目标。进行质量策划、质量控制、质量保证和质量改造的工作。在整个工程项目管理中，房地产项目管理是其中一个分类。房地产项目的管理者运用系统工程的理论、观点和方法，为实现生产要素在房地产项目上的优化配置，并为用户提供优质产品，而对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。在房地产项目的管理中，质量是一个综合概念。

2.项目进度管理

并据以检查工程项目进度计划的执行情况，目的就是为了实现最优工期。

在项目的工程建设中，进度控制是指执行经审核的施工进度计划，通过科学的方法。来确定进度目标，编制经济合理的进度计划，与原计划进度计划进行比较并找出进度偏差，若发现实际执行情况与计划进度不一致，及时分析存在的问题及原因，并针对原工程进度计划采取必要的措施，不断进行调整或修正的过程。在计划执行中不断循环进行。截至项目竣工。或在不增加投资并保证工程质量的条件下，通过缩短项目施工的工期来实现提前竣工。

3.项目成本管理

房地产项目成本主要包括项目从项目策划及可行性分析开始。历经规划、设计、建造、销售整个过程所产生的成本，如果为自持有项目则还应包括项目在整个使用周期中所产生的管理和运营成本。房地产开发企业对于项目的成本管理是房地产项目管理内容的重要组成部分。主要是开发商对开发项目投资的有效控制。房地产项目成本管理。应确保在批准的预算内完成项目。具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。

(二)合理控制项目质量、进度管理、成本管理，对于推动房动产经济效益具有重要意义

项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理。三者之间既对立又统一。要想工程质量提高，就需要多花费时间。且增加投资；加快工程进度，缩短开发周期，那么就有可能对工程质量产生影响，还可能导致投资的增加：节约投资，就有可能对工程质量产生负面影响，且导致功能配置降低。

提高功能配置和工程质量标准，看似是一次性投资增加了。建设周期延长了，实则不然，这样能使项目建成后的延期费、周转费和维修费降低。从而获得更好的投资经济效益：进度计划的科学合理，执行得力，能够使工程项目有效地缩短建设工期，并取得较好的工程质量，使工程费用的投入更少：开发投资的增加。看似是成本增加了，效益受到了影响。但实际上增加投资会缩短开发周期，加快工程建设进度，从而提高了项目全周期效益。并使得企业能够进一步可持续发展。可见。充分协调好三者之间的关系，全面的权衡。对于推动房地产经济效益具有十分重要的意义。

二、项目管理在房地产A企业管理方面的重要应用和探索

(一)A公司的成本管理

1.A公司计划阶段的成本管理

在A公司最初的计划阶段，A公司对于项目的成本管理主要体现在对项目可行性报告和项目策划的细致研究和谨慎实施方面。要房地产项目进行成本控制，主要是为了尽可能地减少投资，并由此获得经济效益的最大化。但是，房地产企业并非是所开发的地块规模越大，越能获得更多销售收入，其最终利润并非会越大。工程项目的规模受到一系列条件的制约，如开发企业的资金规模，规划部门的容积律和限高限制。在项目策划阶段，开发商有必要组织企业内外部，利用一切可动用的各种资源，科学有效地进行市场调研。以此来确定项目规模及项目定位。并将多种方案一一进行比较，从而实现经济效益的最大化。

A公司项目由于地处北京价值最高的地段。优越的地理位置决定其未来收益的无限想象空间。因此在策划及制定可行性报告时最终定位在超级豪华酒店，同时尽量利用规划部门的规划规定。因为在此阶段的项目定位，就确定了A公司项目的成本将是以五星级酒店的平均成本为基准的。也就确定了在设计、施工、设备采购，装修各个方面的成本基准。

2.A公司项目实施阶段的成本管理

实施阶段的成本管理主要包括设计阶段和施工阶段两大阶段的成本管理。对于房地产项目来说，优秀的设计方案的标准。既要具有经济的合理性。还必须取得良好的社会效益。长期以来，对于项目的设计阶段。开发企业往往不够重视，也没有充分意识到设计方案的经济合理性。负责经济的相关人员往往只按设计图纸来算账。设计往往过于保守，不懂施工和专业，矛盾重重。导致施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。负责前期的相关人员又往往只管催图。不注重经济效益。不计算设计方案所需的花费。

篇5

【关键词】美国，房产税，征管

美国房产的评估与房产税的征收管理，基于评估与征管互相独立的原则，分开进行。前者由专业的评估员完成，后者则由税务人员负责。

一、房屋估价

评估房产价值是征收房地产税中非常重要的一环，房产价值涉及到税率的制定以及税基的确定。评估价值通常由专门的评估员完成，在美国有许多评估师协会，如美国不动产估价者协会（成立于1932年）、不动产估价者协会（成立于1935年）等，不动产估价者协会最资深的会员是高级不动产分析家（SREA），该资格是对所有不动产能加以估价分析的专家资格。

1、评估机制

房屋估价机制比较复杂，房地产税基评估的实施机构是各州政府设立的税基评估部门，地方政府中设立评估办公室，负责所在地的税基评估工作。美国的不动产价值评估既是对特定资产的评估，也是对特定时点的评估。房产价值中包括土地和房屋两部分的价值，其中土地作为资源类产品是不贬值的不动产，而房屋在使用中会出现折旧，是会贬值的不动产，因此在评估过程中要将二者区分，并估算出适当的贬值比率和不同时点的资产价值，进而推算出其价值。

评估办公室大多以上年1月的某一天为时点，按一定的评估方法首先得出房地产的评估市值，估计市值主要受到自然因素，经济因素，社会因素以及公共政策的影响。评估过程中，还要综合考察以上因素的预期发展趋势、房产市场的供求状况、类似房地产替代性以及不动产的最优用途等，做出尽可能客观、公正、合理的评估价值判断。

2、评估方法：

评估员常采用三种传统的方法来判断市场价值：市场成交法、成本法和收益法。三种方法的区别在于每种评估方法所适用的评估对象不同。1）市场成交法，也作市场法，是以已经发生的、与被评估对象相同或类似的资产交易价格作为资产的估计市价的方法。这种方法适用于在估价时点近期有过类似房地产交易的地区。2）成本法，成本法是估算建筑物现在重置成本或重建成本，再加上土地、开发税费和企业家应得利润，再从总成本中减去折旧，得到房地产完全所有权价值，重置成本法对不动产尚未销售、没有产生收入或者没有与其相类似的不动产时最适用。3）收益法，是估价师通过分析房地产获得未来收益能力，将未来纯收益折现的一种估价方法。常用的算法有直接资本化法、现金流折现法和毛租金乘数法，直接资本化法适用于已有类似房产交易，并可获得有关租金与费用可靠数据的地区。

为对比与公平起见，同一县、市针对相同的房产必须采用相同的估价方法。

3、CAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）系统简介

CAMA（计算机辅助批量评估）系统在美国已经发展得十分成熟，并且开始逐步将GIS、人工智能、国际互联网等技术融入到CAMA系统中。CAMA系统的运行机理指以房地产估

价理论为基础，依托计算机、地理信息系统等技术，运用预先制定的评估模型，一次性对多宗房地产进行的快速大批量评估的活动。该系统中，将房屋按照成本进行等级划分，分为九个级次，依次为：low cost，economy，fair，average，good，very good，excellent，luxury，luxury+，按照不同的房屋规模和不同的级次，对房屋不同结构分别进行估价。

4、估价周期

各地区的估价制度可以分为全周期估价、按部分估价和年度估价三类。各地估价周期一般在1—8年间，通常各州一年核定一次，几乎所有的州规定，房地产年度估计和征税的评价时期一般为1月1日或7月1日。如果房地产由于新建、拆毁或破坏等发生变化，那么这些个别的土地每年都要进行重新估价。在不能及时做出评估的年份，就采用评估价值作为基数，乘以固定增长率的方法，得出不动产该年度的评估价值。一般来说，这个增长率会比市场增长率低。

5、估价确认

评估员对房产进行评估后，税务等行政部门根据评估员的调查记录，编撰评估名册。评估结果公布后，政府通知财产所有人确认评估价值，在其后四个月时间内，有异议的财产所有人可对评估进行上诉，由独立于评估机构和征税机构的专业第三方作出裁决。在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，政府将房地产评估的信息全部网上公开，任何人均可自由查询。确定无异议后，地方税务机关计算出应纳税额，并把缴款书邮寄给纳税人，通知其按期纳税；或者通过计算机发给相关金融部门代征税款。

二、对我国房产税征管的启示

房产税若要在我国全面开征，评估工作的顺利开展将起到重要作用。对大规模的目标房地产，当务之急是要建立一套适合我国的评估系统，完善评估机制，做到低成本高效率，公平公正。我们可以从以下几个方面开展：1、评估系统建立。定制可行的方案，进行前期信息采集，完善房产信息平台构建。不仅包括建筑自身构建情况，还包括周围自然环境，如地理位置，基础设施；社会因素，如居住人群情况；房产经济情况以及近期出台国家政策等可能影响房屋价值的多方面信息。再在不同地区结合不同情况，构建适用且科学的估价模型，设置合理的参数，建立批量评估系统，2、专业人员培养。评估系统的引进涉及多门专业学科知识，国内目前房产评估员尚且欠缺多项专业知识综合能力，为确保该项工作顺利有效开展，推进房产税制的构建，需要进行专业人员的培训。3、信息公开，增进业主参与。评估后期税务部门将房屋评估值及评估详细情况网上公示，业主可通过地理位置等进行相应房屋估值查询，有疑问或不满意处在公示期内向税务部门反映，由评估机构进行解释，有必要的进行复核或重新估价，若仍有争议，可考虑建立独立第三方机构进行最后结果审判。去年住建部颁布了《国有土地上房屋征收评估办法》，可结合房产税征收情况完善后推广应用。

篇6

【关键词】房地产住宅 ；绿色建筑设计 ；要点 ；分析

1建筑项目概况

1.1 工程概况。本工程为佛山市保利公馆四期住宅项目，该工程建筑结构为框架结构，建筑主要应用材料为混凝土、钢筋、钢材、砖、玻璃等。在绿色建筑设计环节中，以绿色低碳为理念，将低碳技术、现代科技与生态景观有机结合，以达到绿色建筑三星级标准。在建筑项目管理中，充分的应用全周期的 BIM 技术。在建筑顶部采用的是混凝土楼盖，地面以上都为双向板楼盖布置，部分建筑园区内部设有多个小型建筑模块。这样的设计模式虽能满足建筑需求，但对结构楼板的削弱化比较严重，且存在着平面凹凸不规则的情况。

1.2 工程重点与难点。该工程在实际设计环节中存在着两个设计难点：（1）建筑绿色设计方面的问题；（2）建筑材料、能源节约方面的问题。

2房地产住宅项目绿色建筑设计要点

2.1 BIM 建筑信息模型应用下的绿色建筑设计。BIM 建筑信息模型在建筑工程中的应用，能对项目进行建模分析，BIM 技术在绿色建筑设计中的应用，使建筑项目能实现最大化应用。实现绿色建筑设计是多个部门共同协作结果，BIM建筑信息模型能针对该工程的各部门进行模型应用。绿色建筑设计包括定量分析计算，将工程设计周期降低，对项目成本进行综合化的控制。在房地产住宅项目建设中应用 BIM 模型与相应的软件，对工程项目进行详细的分析。与 BIM 建筑信息模型相互结合的软件有 ：Ecotect、STAR-CCM+，这些软件在模型应用中能直接计算出参数，确立项目设计标准。

2.2 绿色建筑能源的应用。住宅建筑比较耗能，如何通过建筑设计满足建筑功能需求的基础上实现建筑节能，是绿色建筑项目设计中的重点。建筑朝向的设计与建筑节能息息相关，基于绿色建筑设计的需要对建筑朝向进行调整，使建筑整体角度与当地的主导风向形成最佳角，确保民用住宅建筑在风力作用下获取到大的风能。这样既能降低高层建筑所面临的风荷载，还能减少住宅建筑设计中的风机的使用数量。

2.3 绿色建筑材料的应用。良好的建筑材料也会提升建筑项目的环保性，在建筑工程领域中研发出很多环保型的建筑材料，这些材料符合绿色建筑设计需求。在本文的住宅建筑设计中，将绿色建筑材料应用到建筑外墙中，一方面能有效改善建筑外关，另一方面还能避免建筑外墙材料对环境所带来的污染。新一代的住宅建筑材料主要包含了新型墙体材料、保温隔热材料、防水密封材料、装饰装修材料等。目前，新型的墙体材料是指用混凝土、水泥、砂等硅酸质材料，有的材料中掺加炉渣、粉煤灰等工业废料。该种材料具有保温性、隔热性、节能性，在房地产住宅项目中的应用能够有效的保护环境。此外，在建筑材料的逐渐研发中，纳米技术、生物化学技术、稀土技术、光催化技术、气凝胶技术、信息技术等高新技术被应用到建筑施工中，这些技术都能有效提升房地产住宅建筑项目的质量，属于科技化绿色建筑技术，在提升房地产建筑项目的高附加值基础上，实现房地产住宅施工材料的功能化。

2.4 电气节能技术的应用。在绿色建筑设计中，节能、环保是建筑设计的核心任务。在建筑项目设计环节中，电气节能技术的应用，能有效缓解电网压力，降低建筑群的耗电量。对建筑项目而言，电气方面的设计是重点内容，应用电气节能技术，能从根源上降低建筑内部电力系统的损耗。在实际电气设计中设计者应该明确，建筑物是核心的供电系统。为实现电网中的电能平衡，需在配电网中采取无功补偿的方式。此外，还可采用滤波器，降低电气系统的电能损耗。

2.5 建筑项目节能分析。在房地产住宅建筑项目中应用绿色建筑设计技术，当实现项目的节能设计之后，还需要对其进行节能评价。良好的建筑节能评价能够为建筑项目提供一些建议，并且促进项目设计。具体的评价内容包含了几下两方面 ：（1）节能指标确定 ；在节能与能源利用一级指标中，主要包含的指标有 ：建筑与围护结构、供暖，通风与空调、照明与电气、能量的综合利用 ；（2）需要进行节能技术的选择，如在自然通风、天然采光、遮阳、光导纤维利用等方面，借助 BIM 模型分析其实际应用，在建筑节能中应用高效暖通空调设备、高效照明设备等，对项目技术应用进行整合。

3结束语

在环境恶化、能源紧张的背景下，进行房地产住宅项目设计，需要尽可能的应用绿色建筑设计技术，通过对建筑材料、建筑能源利用等方面的绿色改造，提升房地产住宅项目的质量。在本文中通过对于实际建筑项目的分析，明确绿色建筑设计中需要建筑方对建筑设计方法选择、建筑材料的应用等多方面进行考虑。绿色建筑设计项目分析环节中，首先需要从总体上进行绿色建筑设计技术的应用，如，BIM 技术的应用。其次在科技信息技术的支持下，应用绿色环保建筑材料。

参考文献

篇7

     一、价值链成本管理概述

（一）价值链成本管理的定义

价值链式的成本管理是依整体目标实现为目的的综合平衡成本管理，具有全局性、长期性、动态性、竞争性、外延性等特点。克服了审算型成本管理，只以结算、审计为管理重点和控制型，强调控制成本上限的缺陷。而传统的会计流程和资料并没有提供足够的信息去对成本进行有效的管理，基于企业价值链的成本管理思想则能有效的避免这些缺陷。为了能够帮助企业有效降低成本，增强企业的核心竞争力，通常可以借助企业内部价值链分析，进而对生产经营活动中的关键部分作出改进；为了保证企业在整个行业的价值链中处于比较优势的位置，优化与价值链上其他企业的关系，通过还会进行行业内部价值链分析；为了能够和竞争对手相比有更有效的成本管理措施和竞争策略，通常还会进行对竞争对手的价值链分析。

（二）价值链成本管理的作用

首先，压缩无效价值，寻找适合自己的核心价值。每个企业里总存在着几个不符合价值链增值要求东西存在，如：工程费用、拆迁费用、销售费用。通过价值链的分析，我们还能够判断一样东西对企业而言是否具有真正的价值，比如对于固定资产，能够对企业产生关键性影响的还是一部分固定资产，而不是整体的固定资产；类似于这样的价值，我们需要根据企业的实际情况进行压缩，挖掘潜在的核心价值。各个行业都具有不同的特点，行业中的企业又各自不同，其经营范围，盈利模式往往差距很大，在供应链、技术、渠道、产品、品牌以及组织管理等等方面都存在各自的特点，企业应当充分利用自身资源，压缩无效价值，寻找核心价值。

其次，更好的将企业优势财务资源用于企业核心价值链，并进行整体性的成本管理。纵观成功企业的经营，并不完全都是事无巨细的将每一件事情都做好，但却都有自己的核心增值业务，将企业的一些优势资源，比如财务上、人力上都最大限度的应用到核心增值业务上，让核心增值业务最大化的为企业创造价值，从而取得事半功倍的效果。另外，虽然我们进行的是价值链成本管理，但是对于一些基础性工作仍然不能忽视，虽然核心业务处于价值链的关键环节，但是对于价值链上的其他环节也应该给予重视，因为价值链是一个整体，任何一个环节的缺失都有可能导致价值链的锻炼。

二、价值链成本管理在房地产项目中的应用

（一）房地产项目成本构成及分析

对于房地产项目的成本构成主要分为四个部分——目标成本的制定、岗位职责的确定、成本的有效控制以及绩效评估。其中，成本的有效控制是指由于动态成本是由合同性成本和无合同成本两部分构成，为了实现目标成本，就需要通过估算这两项成本来确定当前的动态成本，进而与目标成本进行比较，从而实现有效成本控制的目标。通过上面的分析可以看出，在项目的整个过程的动态控制中，招标、变更、结算都是控制的重要环节。实时性是动态成本最大的特征，所谓动态，是要求在项目的整个生命周期中，无论是在哪一个时点，我们都能对项目的实时状态有所把握和估算。我们之所以强调这种实时性测算就是为了控制成本，进行有效的经营决策。反之，如果成本的相关数据在整个项目完工时才能取得，那么我们只是完成了简单的核算工作，并没有进行项目进行中的控制。此时项目已经结束，再想改变什么已经为时已晚。那么怎么才能实现对动态成本的核算呢？在下面的结构图中已经表明，动态成本事实上是由合同成本，非合同成本以及待发生成本三项构成的。其中合同性成本变动性比较大，也成为了成本控制的关键，二非合同性成本，例如政府的报批报建费用，则比较容易控制。也正是因为合同性成本充满不确定性，才让动态成本的测算具有复杂性。

（二）基于价值链的成本管理

通过前文的分析可以看到，由于动态成本的控制中合同性成本是关键部分，所以必须建立以合同为中心的价值链成本管理体系，同时还要兼顾实际发生成本以及实付成本两条线路。动态成本主要指在项目生命周期任何时间点项目的综合成本构成，实际成本主要是指至项目整个生命周期结束所产生的各项费用的综合，它与动态成本之间的对比可以看出项目的进行程度。实付成本是指在项目进行过程中，已经实际支付的款项，此项与实际发生成本的比较可以看出项目相关款项的支付进度。这三项是基于价值链的成本管理的关键部分，也是控制工程成本最有效的方法。市场是变化的，工程成本也在时刻的变化过程中，所以，坐在办公室研究定额是控制不了成本的，应加强社会工程资源的考察、选用、评估与管理。

（三）建立成本数据库

我们将项目的最终动态成本与目标成本对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平。已经成本控制的结果，按照重要性、可比性、一贯性以及实际发生原则建立成本资料数据库。在掌握市场信息前提下，为合理确定后续项目的目标成本做数据支持，实现公司的成本控制标准稳定性。对于项目整个生命周期中的成本控制还要进行分析和总结，让成本数据库的建立与绩效评估两项工作同时开展，此时的分析总结要注意与项目最初提出的目标成本、动态成本数据进行对比。

三、结束语

篇8

【关键词】建筑；工程造价；控制；经济效益

近年来，我国建筑事业取得了突飞猛进的发展，与此同时，房地产开发公司面临着越来越大的竞争压力，要想在激烈的市场竞争中处于优势地位，仅仅严抓工程质量是无法实现的，还必须意识到工程造价管理工作的重要性、必要性和紧迫性。然而在实际的建筑过程中，房地产开发公司往往将施工质量作为一项重要工作来抓，却忽略了对成本费用进行控制，各种资源浪费现象十分严重，非常不利于企业的进一步发展，鉴于此，本文即将从分阶段，浅谈各个建设阶段的工程造价管理工作。

1、决策和设计阶段的造价管理

由于在工程建设的全过程中，不可避免地发生各项成本费用，因此，工程造价的管理工作贯穿于工程建设全过程。在设计阶段，虽然投入资金在全部费用中占有很少的比例，但是在作出正确的决策的前提下，该阶段的费用对于工程造价有着决定性的影响，因此，房地产开发公司要从决策和设计阶段着手加强造价管理。在决策阶段，主要是确定项目标准、地点和机械设备，在此过程中，相关工作人员要以认真负责的态度对待投资估算的编制工作，对于工程建设过程和完工之后的收益和风险一定要考虑周到，保证投资估算的全面性和准确性。设计阶段是基于决策正确而进行的，在该阶段的设计图纸不仅影响到投资费用和工程工期，而且决定着人力、物力等多方面的投入，由此可见，做好设计阶段的造价管理工作意义重大。那么，在设计阶段的工程造价管理工作，主要体现在以下几个方面：

（1）招投标制度。在委托设计时，开发单位应大力发展竞争机制，制定招投标制度，以此来确定合理的设计单位，从而保证设计工作质量。此外，通过招投标，确定优秀的设计方案，避免建成之后的工程在销售时由于设计质量不好而受到影响，从而防止经济效益低下的现象发生。

（2）限额设计。对于一个建设工程项目而言，作为开发商应当把握工程投资费用和工期，作为设计单位，则应当通过计算来进行定量分析，以真实有效的数据来保证施工的经济性，此外，后期算帐的做法应当避免采用，开发商要贯彻实施限额设计。

（3）图纸会审。设计工作完成之后，图纸会审工作是必不可少的，在一定程度上，有效地避免了在施工过程中发生变更。在设计图纸还没有完成之前，组织安排相关工作人员对图纸中涉及到的技术、施工和造价的可行性进行审核，落实好审核管理工作，避免由于考虑不周而降低设计质量，进而导致经济损失。

2、施工阶段的造价管理

在施工阶段，由于产生的费用在部分造价中占有相当大的比例，因此必须从多方面加强对成本控制，切实降低工程造价。

2.1工程变更和签证

关于工程变更，主要体现在设计、施工条件和工程项目这三个方面。当工程发生变更时，一方面要制定健全的签证管理制度，明确相关部门和工作人员具体权责，另一方面，及时办理签证，从客观上保证工程签证的准确性。这主要是由于当结束一道工序之后，随着时间的推移，许多细节逐渐被人所忘记，再加上又进入下一道工序的施工，无法证实数据资料，因此，一般情况下，在工程变更15天之内，必须办理好签证。除此之外，从客观的角度出发，正确描述签证，对于隐蔽签证而言，应当依据施工图纸和相关信息资料，详细标注隐蔽部位、施工工艺等。关于隐蔽部位，在图纸上没有明确标明其工程量时，不仅要做好尺寸标注，还要随之附上简图。如果现场签证不属于施工图范围之内，对于时间、地点、尺寸等要详细标明，不论是工程量，还是工程造价，避免签注模糊。签证必须要以合同规定为依据，而且还要尽早处理，在审核过程中，严格遵循国家定额的相关规定。

2.2工程索赔

所谓工程索赔，即指的是当签订工程合同的双方在履行合同时，以相关法律法规为依据，由于一方过错而导致损失，最后损失方要求赔偿的现象。关于索赔的内容，不仅仅局限于资金，还包括工程工期。一旦发生工程索赔，要多方取证，认真查阅施工合同、施工图、定标书等，通过查证和分析，使索赔的合理性得到保证。

对于工程索赔而言，必须要注重其时效性，从而依据法律保障索赔。此外，公共关系也是非常重要的一方面，在企业管理中，公共关系发挥着不可替代的作用，一旦由于工程索赔而发生纠纷，必将使建筑企业的形象大打，造成无法挽救的巨大损失。因此，在工程索赔中，一定要重视公共关系，必须经过深思熟虑之后方可采取行动。

2.3施工材料和机械设备

在实际的建设过程中，乙方往往为了赚取更多的利润而偷工减料，使得工程质量得不到保证，面对这种情况，许多开发单位在所签订的工程合同中供应材料这一部分，明确规定应由业主负责。因此，作为甲方在采购施工材料时，根据工程进度，选择口碑好、信誉度高、价格合理的供货商，在保证施工材料质量的同时，尽量减少材料价格，以适宜的合同形式，双方签订供货合同。

2.4加强对施工监理的管理

在施工现场，作为监理一方面要严格监控工程质量，另一方面，加强对工程造价的控制。在工程的施工过程中，要坚持以公正的态度对待甲乙两方，处理好双方的矛盾，积极主动地参与到工程造价的各项工作中，发挥使在工程管理中实质性的作用。

3、竣工结算阶段的造价管理

在工程造价管理工作中，合理确定工程造价既是前提，也是重点。在确定工程造价时，严格依据相关规范要求和工程合同内容，结合竣工图、隐蔽签证、设计变更等，开展审核计算工作，保证工程施工符合图纸要求和合同规定，审核是否存在丢、拉项工程的现象；对于工程变更，以认真的态度对待核实情况，适当地进行删减。

为了保证工程造价确定的合理性，必须准确地计价。在工程量这一部分，作为预算员不仅要掌握计算原则、套用规定、计算程序等，还必须了解编制原理，协调好彼此之间的联系，保证计算工作质量。除此之外，预算人员还应当深入了解施工现场，对工程动态做好心中有数，对于施工必须用到的特殊材料，通过到建材市场询问价格，了解材料的市场价格走向，从而保证计算的准确性。对于工程造价的管理工作而言，竣工结算发生在最后一环节中，对于工程结算部分要实行复审制度，对于工程尾款则要贯彻执行会签制度，切实提高工程结算质量。

4、结语

总而言之，对于房地产开发公司而言，要想从工程建设中获取更多的经济效益，必须进行工程建设生命全周期的造价控制，从施工材料、设备、监理等多方面加强管理，尽量减少成本费用，降低工程造价，当然，在此过程中，还必须加强对施工质量的管理，那么在保证工程质量的前提下，实现经济效益的最大化，从而提高企业的核心竞争力，在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]胡代白.房地产开发公司控制工程造价措施探讨[J].中国科技博览，2012（37）.

[2]傅晓燕.房地产开发项目造价全过程控制措施探讨[J].中国科技博览，2012（22）.

[3]程旭波.如何有效控制房地产开发项目的工程造价[J].中国房地产业：理论版，2012（7）.

篇9

关键词：信托项目;全周期;内部审计

一、信托项目开展内部审计的研究背景及必要性

我国信托业历经三十多年的风雨砥砺及近几年的转型发展，已成为仅次于银行业的第二大金融行业，为促进经济结构的调整和各项实体产业的发展发挥了重要作用。但由于缺少具体经验，从业人员相对其他金融机构较少，从1982年开始先后经历了六次大的整顿，使得信托业走了不少弯路。尤其从内部审计的角度而言，从早先的依靠国家审计力量推动国有信托投资公司建立完善内控制度（陈剑，1998），到银监会制定《信托公司治理指引》强制要求设立审计委员会完善公司治理（张志荣、刘永红，2005），再到以风险为导向深化信托公司审计（任慧莉，2005），最近到传统的财务型内部审计向增值型内部审计在信托公司的转变发展（何芬芳，2015），可见，内部审计在信托公司中的作用越来越重要，但相关研究仍屈指可数，尤其关于信托项目内部审计实务的研究更是凤毛麟角。自2015年末国家审计推出“审计全覆盖”到今年4月初国资委《关于进一步加强中央企业内部审计工作的通知》，内部审计全面转向风险为导向的转型发展。不少中央企业控股的信托公司，应股东“推进审计工作改革”的文件精神，也进一步审视内部审计职能定位，改善审计工作方式，在信托项目运行的全周期嵌入内部审计，从内部控制、合规管理、风险预警的角度提高了信托公司的风险管理能力，形成以维护信托财产受益人及公司股东正当权益为目的、围绕公司核心业务的一体化工作机制。国有控股的信托公司的信托项目内部审计对其他信托公司同样具有借鉴意义。内部审计，居于信托公司内部，具有对企业的经营目标认识深刻的优势。同时，内部审计相较于其他审计类型，更容易深入信托公司主营的信托业务，应用一系列专业、系统、规范的审计工具和技术审查并评估信托项目运行过程中的各类风险，改进信托公司的经营管理，实现价值增值。信托公司利用内部审计的专业技术和职业判断对信托项目全周期进行管理具有必然性，这主要是由信托项目自身的特点所决定：一是信托项目特殊的委托关系使得信托财产的所有权和收益权分离，由此作为受托人的信托公司要特别关注诚信，确保委托人财产的安全和完整，而这与审计产生的本源———保护财产所有者的财产安全和完整不谋而合。二是信托项目广泛的业务范围及灵活的投资方式，给信托公司的内部控制和风险管理带来极大挑战，需要通过风险控制、合规管理及内部审计合力形成健全的内部监督评价机制。三是信托灵活的交易结构设计及频繁的业务创新，使得信托公司内部必须建立一整套定性与定量相结合的基于风险导向的审计评价指标体系及操作指引，定期根据业务发展进行内控制度检讨，保持制度时效性。四是信托项目严格的风险合规外部监管，要求内部审计能够贯穿信托项目的尽职调查、立项、审批、运营、后期管理、结束清算等整个流程，评价每个信托项目的信用风险、市场风险和流动性风险，并最大程度地规避操作风险。

二、信托项目全周期内部审计实践

按照信托公司设立信托项目的整个流程，可以将信托项目分为发现业务机会、尽职调查阶段、项目立项阶段、立项审查阶段、项目评审阶段、合同拟定阶段、成立准备阶段、后期管理阶段、到期前还款跟踪阶段、项目兑付阶段及清算总结阶段等。内部审计在管理实践中已实现了信托项目的全周期介入，充分前置鉴证监督、风险预警的职能，间接为信托公司创造价值。其审计流程如图1所示。

（一）信托项目尽职调查审计

信托项目尽职调查审计不是简单的财务尽职调查，是内部审计介入信托项目全周期的第一环，通常会出具核实性风险评估报告。信托公司利用审计人员的专业知识背景、独立客观性和内控敏感性，对拟成立的信托项目开展独立的新客户融资及投资风险评估。通常情况下，内部审计人员通过访谈、询问、文档查阅，必要时通过实地考察等审计技术实施客户风险评估、内控评价程序和实质性测试程序，分析交易对手的财务收支情况、经营情况、现金流量、偿债能力及企业信用，关注融资资料的真实性、还款来源的充足性及抵质押物的可靠性，侧重分析客户分布、核心资产、对外负债，测算客户复制商业模式的成本、资本需求量、盈利前景、法律诉讼等。最后根据信托公司内部风险分级标准进行风险分级，形成核实性风险评估报告供决策层参考。例如，公司拟对异地某国有房地产集团新客户提供15亿元、5年期综合授信融资服务，由于该集团客户的股权结构及控制管理较为复杂，仅根据业务部门搜集提供的尽职调查报告及相关基础资料无法作出决策。此时，内部审计会同外聘律师事务所前往该客户总部实地调研集团的股权管理及控制关系，掌握核心资产。常规程序包括现场访谈实际控制企业的总经济师、财务总监，沟通战略、资产情况、财务结构，与项目公司总经理等就项目整体情况、业务开展、风险控制等情况进行调研。同时，内部审计人员结合发放贷款的行业特点、金额重要性等方面，抽取应付账款、短期借款、长期借款等6-8笔，查看合同进行实质性测试，并对其中2笔做整个业务流程的穿行测试。信托项目尽职调查审计中考虑到客户可能存有伪造资料等不良动机，现场明察秋毫，与普通工作人员接触聊天、上下游企业询问及搜集任何其他第三方证据。内部审计综合业务、法律和财务等方面信息，填制《客户评级定量定性打分表》，对客户信用情况进行评级，从项目源头以风险为导向为决策层提供独立、真实、可靠的信息。其尽职调查审计流程如图2所示。

（二）信托项目成立准备阶段的放款审计放款审计

是一项合规性审计，要求内部审计人员审查信托项目在成立准备阶段遵守相关法规、政策、计划、程序、合同等遵循性标准的情况并对作出相应评价。放款审计通过落实必要的担保措施，使用适合、正确的法律文本，保管重要的文件档案及防范内外部欺诈等方面防范操作风险、法律合规风险。内部审计人员在信托项目成立前通过观察、检查、文档查阅、流程查看等审计技术核查资料和手续的真实性、有效性，理解信托项目评审制度流程，确保信托项目在放款前按照相关制度要求、法律要件、审批手续等落实，评估操作风险。由于信托项目建立了审计派驻制、责任制，项目成立意味着对信托项目进行全周期内部审计的持续性跟踪的开始。为此，内部审计专门根据信托业“一法三规”制定《放款审计操作规程》，内部审计在项目成立的第一次放款审计中就初评信用风险、预判合规风险，根据相关内部风险分级标准建立风险分级台账。这样有利于在项目多次放款的过程中，持续跟踪未完成要件，有的放矢地进行过程监督，强化了保障措施和资金监控，前置了内部审计第三道防线的作用。实践中，根据不同信托项目类型，放款审计着力点不同。例如，应收账款转让信托项目关注应收账款的有效期间及真实性，股票质押信托项目关注质押登记及警戒线设置，专项贷款信托项目关注信托资金用途尽调文件真实性，信政合作项目关注政府对债权认可情况，股权投资信托项目关注股权封闭运作公司治理及内部控制到位情况，单一信托项目关注委托人指令及到期信托资产移交等。

（三）信托项目后期管理阶段的管理审计后期管理

指从资金信托业务发生后直至信托资金收回全过程的信托财产管理行为的总和，包括后期管理检查、风险监控、风险预警、风险处置、信托资金回收等。对信托项目存续期间的后期管理进行审计，是一项运用评分法的管理审计。从信托项目运行管理、业务人员管理能力两个维度形成分值库，标准化管理流程，确保履行受托人职责，并改善信托业务人员的管理素质和提高管理水平，使资源配置更加富有效率。首先，内部审计根据合同约定、行业的信托资金管理办法等法规及内部相关制度，建立一套包含基本管理标准、管理质量标准和档案管理标准三个方面多项指标的标准管理指引。其次，业务人员制作信托项目在运行期间的月度检查台账、季度检查报告、现场检查报告，并满足相关的外部信息披露要求。最后，内部审计根据管理指引，稽核执行情况，并逐个信托项目评分。最终评分结果进入分值库供风险责任考核管理。例如，某总部第二办公区建设项目以在建工程抵押、集团保证担保进行信托融资。从该信托项目分析，内部审计承接放款审计中未完善事宜，关注放款后与融资客户联系情况、融资客户经营变化、信托资金投向项目建设进度、抵质押物现状及价值变化、外部负债变化及公开信息查询情况，以风险导向，结合成立阶段评级，对信托项目风险情况进行评级评分。从业务人员分析，内部审计按照标准管理指引，稽核业务人员定期报告制作、披露的质量及时效性，进入该业务人员所管理的信托项目分值库，确定与其他业务人员的管理水平差异，为后续分类管理考核做准备，从而形成资源利用帕累托效率。其分值库如表1所示。

（四）信托项目到期前还款跟踪审计

由于当前国内投资者教育仍未形成，信托项目终止时信托公司要按照预期收益向投资者刚性兑付本息使得信托项目到期前还款跟踪极为重要，由此开展的内部审计活动也压力颇大。为图2尽职调查审计流程及时发现项目兑付风险，确保信托资金安全，不少信托公司的实践已将到期前六个月的信托项目逐月滚动纳入还款跟踪。内部审计参与信托项目到期前的还款跟踪，其实是一种风险与控制的自我评估过程。首先，内部审计部门研究设计一套信托项目到期前还款跟踪的标准表格，包含交易对手基本情况、财务经营变动、信托项目运行、抵质押物变现及还款来源落实等格式要素；其次，业务人员按格式要求完善具体项目；然后，内部审计通过询问、检查、计算、分析性程序、资讯终端、小组内部沟通等一系列审计工具与技术，重点从还款来源的有效性、项目运行的不利因素、担保资产的贬值风险、融资人的负面消息、项目风险敞口的变化等方面进行风险再评级、再跟踪；最后，由管理层、内部审计、业务人员、风险管理及资产处置等相关方组成到期还款评估小组召开由内部审计推动的风险与控制评估专题讨论会，通过结构化的方法对信托项目到期还款面临的风险进行可能性和影响的两个维度的评估，识别出关键控制并分配风险管理职责。由此，为处置风险或资产保全留有足够时间，更好地防范信托项目的流动性风险和信用风险。其还款风险评估过程如图3所示。（五）信托项目结束清算审计信托项目的结束清算审计综合了信托项目全周期最后的兑付阶段和总结阶段，是对一个信托项目完整管理情况的评价。根据银监会相关规定，结束清算审计是信托项目的一项常规的绩效审计，在信托计划终止或结束的一个月内完成，审计涉及收益分配的合理合法性、财务核算准确性及项目档案的完整性等内容。实践中，结束清算审计主要分为项目概况、审批、实施、后期管理及清算分配五个部分，尤其关注清算分配的合规性及受托人报酬和费用计提合理性。由此，形成了一个信托项目全周期内部审计的完整闭环。

三、信托公司开展信托项目全周期内部审计的建议

（一）促进内部审计职能充分发挥

内部审计已嵌入信托业务系统，成为信托项目运行过程中不可或缺的重要一环。无论是集合信托计划还是单一信托计划，信托项目都是一个独立核算的组织，尤其在主动管理的股权投资类信托项目中，合法合规、内部控制、风险管理、效率效果等方面更是内部审计的专项职能领域。值得注意的是，这并没有影响内部审计的独立性（内部审计的报告路线仍是董事会及审计委员会），反而丰富了传统内部审计的职能。例如，在信托项目后期管理阶段的管理审计，就是一种新型的审计类别，其能够使业务资源配置更加富有效率；而在信托项目到期前还款跟踪审计，更类似于国际内部审计协会中风险和控制自我评估的过程。通过审计关口由事后向事前、事中前置，审计重点向管理审计过程转变，审计职能与信托业务紧密结合，促进内部审计内控免疫、风险预警、价值管理职能的充分发挥。

（二）推进内部审计质量控制与程序改进

由于信托业务本身具有非标准化的特点，针对信托项目开展的内部审计工作也具有特殊性，尤其在信托项目成立准备阶段的放款审计、后期管理阶段的管理审计都涉及到不断更新完善的外部监管要求、内控管理制度，需要对内部审计进行质量控制与程序改进，建立统一规范的内部审计标准，对内部审计人员的工作进行持续监督和定期复核，必要时进行抽样检查，及时发现审计风险，确保信托项目的审计标准一致，以助于充分利用审计成果。

（三）应用内部审计综合信息

信托项目全周期运行中，内部审计与业务人员、风险控制人员不同，其所面临信托项目的不确定信息较少。相较于前两者，内部审计人员视角更高、信息更全，对信托项目理解更深。内部审计由尽职调查审计放款审计后期管理审计还款跟踪审计结束清算审计，持续对信托项目风险、业务人员管理能力两个维度量化评级，能够促进信托公司及早发现信托项目风险变化，督促业务人员提前采取风控措施，制定风险预案，及时消除风险事件消极后果。信托项目虽千变万化，但合作客户却基本得到维持，内部审计充分利用这一优势，持续全面深入地剖析重点或长期客户的财务经营、资信水平、资金链等情况，能够获得信托项目区域集中度、客户集中度、部门集中度。应用内部审计综合信息，能够有效提高审计效率及审计结论的客观性，发现信托项目管理的新思路，形成以维护信托财产受益人及公司股东正当权益为目的以及围绕公司核心业务的一体化工作机制，实现价值增值。

作者:王环环 单位:中铁信托有限责任公司内控审计部

篇10

进入21世纪以来，我国居民收入水平差距逐渐增大，住宅价格带来的各种问题也不断凸显。在此形势下，廉租房、公租房等保障性住房的建设力度也逐步加大。由于建设周期、资金、项目区位等原因，传统居住区景观的设计模式并不能很好适应新形势。模块化设计理念在现代居住区建筑设计中已经逐渐得到认可，如何将这一新兴理念与保障性住房的外环境设计相结合是将是下一阶段的研究热点。

关键词

保障房；模块化；景观设计；低成本园林

基金项目：

北京市教育委员会科学研究与研究生培养共建项目资助

1.研究背景

随着经济发展与时代进步，人们对居住空间品质有了更高的要求，在房地产开发迅速发展的若干年后,随着国家的产业结构的重大调整，新型居住区的规划、设计及室外环境建设发生了重大的变化。特别是进入21世纪以来，我国居民收入水平差距逐渐增大，引发种种社会问题，如大中城市商品房住宅价格上涨速度过快，使新就业职工为代表的中低收入群体出现住房难题，因此廉租房、公租房、棚户区改造等保障性住房项目的建设不断展开。保障房这一特殊住宅形式应运而生，而相应的设计理念却并没有及时跟上，旧有的传统设计方式在实践中遇到了很大阻力——建设资金不足、缺乏合适建设用地，为了保障基本住房需求，保障房景观建设成本不断被压缩，建设用地质量普遍偏低。在这种情况下，如何在设计阶段实现低成本的模式下、不仅合理满足公租房居住区户外景观需求，同时兼顾后期养护、管理，践行保障性住房景观全生命周期的实用性、经济性、生态性，是风景园林行业亟待研究解决的问题。

2.模块化设计相关概念

2.1模块化

模块化最早出现在工业设计领域。所谓的模块化设计，简单地说就是将产品的某些要素组合在一起，构成一个具有特定功能的子系统，将这个子系统作为通用性的模块与其他产品要素进行多种组合，构成新的系统，产生多种不同功能或相同功能、不同性能的系列产品。

2.2模块化设计理念

模块化设计是绿色设计方法之一，它已经从理念转变为较成熟的设计方法。模块化设计理念，是指充分考虑景观全过程周期成本的设计理念，通过运用新思路、新技术、新材料，将景观设计过程中的各个功能组件模块化。建立模块库，可根据实际情况进行最适应选择，有着可复制、低成本、高生态效益的特点，可避免由于建设资金不足造成的盲目设计、过度设计、不合理设计，导致的生态效益低下，能够解决北京市公租房户外景观设计中所遇到的大部分问题。研究如何将模块化生态设计理念运用于公租房景观设计有着重要理论意义和实践价值，因为城市住区绿地量少面广，是城市绿地系统中重要组成部分，对于改善城市生态、提高人民的生活水平有着重要的意义和作用。

2.3全周期成本

设计的全生命周期成本，也是模块化设计的重要考核内容之一。全生命周期成本分析（LifeCycleCostAnalysis）包括初始化投资成本、运营、维护和替换成本，是一种针对项目整体运营过程的全面分析策略。从景观设计的成本角度出发，景观成本通常包括直接成本(第一成本)、长期运作和管理成本(生命周期成本)、环境影响成本三个部分。除了第一成本以外，全生命周期成本也是构成景观成本的一个重要组成部分。具体来说，包括施工结束后的原材料、技术或发展的整个生命周期的运行和管理的费用，景观投入使用以后的运营、维护、管理成本。景观设计成本核算大多只考虑第一成本，而忽略后期管养成本和环境影响成本，只有将全生命周期的各项成本指标纳入统计，才能得到最真实的成本。景观成本中还应包括环境影响成本，即从可持续发展的角度考虑，在建设过程中与建成后景观设施或工程会对环境造成的一定的负面影响及环境污染(包括水污染、光污染、噪声污染、空气污染等)。对城市整体生态环境和人居环境遭到的这些破坏进行弥补与修复所付出的成本就是环境影响成本。例如大量的硬质铺装会增加城市的热岛效应，减少土地对地表水的吸收而导致地下水的补给不足，同时造成动物生态廊道的断裂等。

3.模块化设计理念在居住区景观设计中的运用

3.1居住区景观模块化设计的特点

模块化设计理念的核心思想，就是将核心功能块进行划分，得出子系统分级，并根据实际需求将多个核心功能块进行重新组合。具体到居住区景观设计，以往的设计流程多为设计理念的推导、提出初步方案、方案修正、方案细化、得出可实施最优方案，然后再考虑如何将图纸内容通过施工转化为实际建设工程，在具体操作过程中，常常出现由于设计师水平高低不齐，异地施工施工队素质难以得到保证，材料供给突发短缺等情况，导致居住区景观质量难以得到保障。运用模块化设计理念，可以有效地避免一部分问题。模块化设计理念，是以一种工业生产的思维进行设计，力求产品质量稳定性能够得到保障。进行居住区景观设计之初，会将居住区根据情况划分出核心功能块，包括交通模块、场地模块、植物模块三大部分，其中每个模块下又有子模块。根据居住区景观品质的不同，模块的具体设计思路及材质选择，可以在模块库中进行挑选，整个设计流程更像是一种组合拼装的过程。此外，由于模块化设计施工的贯通性，在施工开始前很久就能得知不同产品的配比、用量，有利于提前获得稳定货源。从开发商的角度来说，模块组合的形式有利于打造系列品牌，不同档次的产品造价在设计时能得到很好的控制。

3.2模块化设计理念在普通居住区中的运用

现代居住区已步入产业化生产阶段，建设流程节点有着严格的时间规定，因此模块化设计理念也早已运用于建筑设计当中。2015年3月，远大集团位于长沙某楼盘的一段施工录像，再次让普通民众了解到模块化生产、施工流程的效率——1200名工人，除去停工时间，仅用19天施工，便完成一栋57层住宅楼搭建。除了设计理念、设计软件的更新，新型材料的使用也是模块化设计能够大量推广的重要原因。其中最有代表性的是预制混凝土技术的不断提升。预制混凝土构件（PC构件）是指在预制厂或建筑工地加工制成，供建筑业装配用的加筋混凝土构件。采用预制混凝土构件，可以提高工厂化、机械化施工程度，减少现场湿作业，节约现场用工，克服季节影响，缩短建筑施工周期。预制混凝土（PC）构件的材料特性日臻完善，生产价格低廉，生产周期短，在新的城市建设阶段，将会在居住区建设中发挥更大的作用。与之对应的，在居住区景观中也有所运用。一些大型开发商，实验性的用PC构件园林绿化的小构件如彩色地面砖、路缘石、混凝土植草砖、透水性场地砖、预制台阶、混凝土花钵、花台、混凝土车挡、混凝土隔离、集水沟等。

3.3模块化设计理念在保障性住房中的运用

保障性住房与商品房性质相同但定位不同，具体实践中面临的最大问题是资金短缺，工期紧张。在保障性住房中，根据使用者收入水平及生活状况，还可以分为廉租房、“两限房”、公租房、自住型商品房等多种类型。廉租房，“两限房”等安居工程，主要针对的是长期生活状况较差，全家收入较低群体，对这一群体而言，解决有和无的意义远大于住宅配套公建的建设情况；而自住型商品房、公租房主要面向的群体是刚步入社会工作的知识分子，这些人普遍受过较高水平教育，多数是因为到达本市时间较短，工作年限较短，或刚组建家庭不久导致个人及家庭平均收入不高。他们对居住区的审美水平、生活情趣、使用功能有要求，因此不能简单的按照廉租房和“两限房”的居住区景观进行设计。从普通居住区模块化设计理念的实践来看，引入保障房居住区景观设计十分有必要。笔者在与甲方的沟通中了解到，保障房居住区景观的工程造价基本控制在100-120元/㎡，远远低于市场平均水平，这就决定了大范围、高精度设计是不可能的。如果用模块化思维来进行设计，将保障房居住区景观分为几大核心模块，再根据实际功能需求选取子模块，用拼接组合的方式完成设计，省时省力，景观质量也能得到保障，通过简单的微调，就能继续深化施工。

4.结语

模块化设计是一种新型设计方法，通过全生命周期设计，将环境因素纳入设计之中，从而帮助确定设计的决策方向。从产品的全生命周期减少对环境的影响，最终引导产生一个更具有可持续性的生产和消费系统。笔者在保障性住房景观设计实践中，采用过传统设计思路以及模块化设计理念，两相对比发现模块化设计理念有很大优势：对于建设方，模块化可以更容易明确需求，控制成本——用增减子模块、替换部分模块，可以控制成本、品质；对于设计师和施工单位，模块化后标准的功能性基础模块和标准部件，可以避免设计施工的简单失误，减少基础性的重复设计；模块化的方式也便于在修改中限定范围，模块化是建立在预先需求研究的基础上的，对于设计也可以减少当前工作量提高效率；基础模块的标准化更利于设计师把精力放在更高层面的思维上。优秀的设计也可以作为模块进入标准化系统，是优秀的设计延续。配置的规范化可以以简单的方式使公租房景观设计达到及格线，满足居民使用需求。当然，模块化设计理念作为新兴事物，也存在一定的不足。模块体系的构件，以及模块库中子模块的搭建是一个需要长期探索的过程；市场对模块化设计的认知目前仅仅停留在初级阶段，在保障房景观设计领域的推广任重道远；保障房建设作为安居工程的核心内容，很受国家重视，各项标准和法规的更新较快，现有模块库的迭代更新也是一项巨大的工程。

作者：郭汉 张凯莉 周曦 单位：北京林业大学园林学院

参考文献：

[1].言静蓝.北京经济适用房居住区绿地环境探析[D].北京建筑工程学院.2011

[2].周旭东.重庆市公租房规划及建筑设计研究[D].重庆大学.2011

[3].张莹.长沙市公共租赁住宅设计策略研究[D].中南大学.2012

[4].姚栋.保障性住房的绿色趋势——3个美国案例的研宄与思考[J].建筑学报.2012

[5].曹岳承.我国解决中低收入群体住房的做法与问题——保障性住房视角[D].西南财经大学.2012

[6].邱敏芳.深圳市坪山新区保障性住房规划选址研究[D].华中师范大学经济学院.2012

[7].罗洋.居住区室外公共空间的人性化设计研究[D].西安建筑科技大学.2005

[8].国家发展改革委,建设部.关于印发城镇廉租住房租金管理办法的通知[EB/OL].2005

[9].高枫.对社会保障性住房建设模式的探讨[J].现代商业，2010.(17)

[10].董丽.北京城郊保障性住房小区的景观价值评估[J].风景园林.2013

[11].赵燕菁.廉租房建设与国家宏观经济[J].城市发展研究.2005(03)

[12].伍冠玲.发达国家住房保障制度的经验及其借鉴[J].北京房地产，2009(03)

[13].国务院.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见.2007