宏观调控方式范文

导语：如何才能写好一篇宏观调控方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

建立发挥市场决定性作用的宏观调控新方式

建立新的宏观调控方式的实质是重塑政府和企业的关系。改革开放以前是排斥市场作用的宏观调控方式。1978年至1992年是发挥市场局部性作用的宏观调控方式。1992年至2013年是发挥市场基础性作用的宏观调控方式。在这两个阶段，宏观调控体制中的政府与市场是一种纵向关系：市场居下，政府居上。虽然市场广泛发挥作用，企业也基本独立于政府，但政府仍然主导着资源配置，市场只是实现政府目标的工具。市场被政府的调控目标所扭曲，不仅不能保证经济稳定增长还会增加一些不确定因素。

当前，通过进一步增发货币、国有企业逆势扩张、政府举债搞基建的方式刺激经济增长已难以为继。在防范风险中促进中国经济的稳中求进，就必须要建立并坚持新的宏观调控方式。

十八届三中全会开启了发挥市场决定性作用的宏观调控方式。市场的作用从基础性上升为决定性，政府与市场的关系发生根本性转换。在新阶段的宏观调控体制中，市场居于上、政府居于下。其主要特征是：政府不再通过大规模政府投资、大规模注入货币、大规模支持出口、大规模招商引资推动经济增长，而是要通过多种市场化举措促进市场决定性作用的发挥。

一是市场化举措，就是打破束缚市场配置资源的行政性束缚。其本质在于，政府不再作为经济建设的“中心”，经济增长由依靠政府的主导转变为依靠市场主体在市场的协调下发力。政府要下放权力，能够由企业自主决定的，政府都不再干涉；能够由市场有效调节的，政府都不再限制。具体而言，包括打破区域间行政垄断，打破城乡间二元分割，打破产业间国有企业垄断，打破进出口、引进外资与走出去的地区性优惠性措施与行政限制，打破对生产要素价格的束缚。实现资源在全社会各生产部门间的充分流转，让个体具备配置资源的空间与能力。

二是差异化举措，就是对不同的主体采取不同的举措，让有效率的企业能够胜出。市场配置资源的决定性作用是通过等价交换的公平规则，在自由竞争中实现资源的有效配置。先期成功的企业因具有规模效应相较于新近创办的企业更具有优势，因此需要差异化措施实现竞争机会的均等。具体而言，包括区域差异化政策、农村经济保护政策、小微企业帮扶政策、瓶颈性基础设施建设的支持政策、结构性减税政策等。

三是公共化举措，就是提供普遍而均等的公共品。一方面，市场决定资源配置本身的内涵就要求公共资源的普遍与均等。另一方面，只有在政府不再成为经济增长中心的条件下，政府才会普遍并均等地提供公共资源，两者常常是冲突的。具体而言，包括公共服务、民生支出、转移支付在区域与城乡均等化。

按照宏观调控新方式稳定增长

速度

当前中国经济治理任务在“量”的层面是稳定增长速度。一方面，稳增长本身就是目标。只有将资本品积累速度稳定在较高水平，才能吸引农村劳动力向城镇转移、消化新增就业人口。只有将最终消费品生产稳定在较高速度，才能满足人民群众不断增长的物质文化需要。另一方面，稳增长也是调整经济结构的前提。调结构需要有一个较为良好的增长环境。如果增长速度下滑太快，调结构实际上很难顺利进行。在中国经济已经企稳而系统性风险不断加大的情况下，2014年下半年应当采用新的宏观调控方式稳定经济增长速度。

确立稳定增长速度的新目标。 在新的宏观调控方式下，稳增长的目标与过去简单的保“八”有两大不同。一是下调经济增速的年度预期。国内生产总值的增速目标设定在7.5%左右，是理性和符合实际的。在原有增长动力已遭遇严重瓶颈，产能过剩、地方债务膨胀等问题日益显现的条件下，经济增长速度保持在7.5%左右实属不易。应该说，7.5%左右的增长是一个既能保障就业与收入，又不会带来后遗症的合理增长速度。二是扩大增长目标弹性并区间化。市场是在不断波动中发挥引导资源配置作用的。在市场决定资源配置的条件下，我们不应设定刚性基准，而应扩大弹性范围，为发挥市场的作用留出空间。例如国内生产总值增长目标是7.5%“左右”，通货膨胀控制目标是3.5%“左右”等。在区间内，将不再依靠政府救市而是依靠市场自发调节。

实行稳定增长速度的新思路。用宏观调控新方式稳增长，思路与过去保增长不同。政府不再使用短期的刺激政策，而是要把稳增长与经济长期的持续发展，也就是由市场牵引的经济结构调整结合起来，用“质”变促进“量”变。政府不再过分依靠政府支出的乘数效应，而是强调去“杠杆化”与去“行政化”，更充分利用市场化改革的“红利”。一般不扩大赤字和松动货币投放，避免引发通货膨胀和政府过高负债。

一是货币政策必须转向盘活存量为主，不再通过增发货币向经济注水。应采取市场化举措，加速利率市场化改革、打破金融市场垄断，倒逼金融体系中的货币存量注入实体经济，发挥存量货币作用。应采取差异化举措，充分利用央行当前累积的大量存款准备金，以定向降准、央行专项贷款为渠道，支持小微企业、三农企业、高新技术企业等现行金融体制中借贷约束强的企业，以优化经济结构。

二是财政政策必须转向盘活存量为主，不再过分依靠土地与借债获取财政收入，不再采用大一统式、全面启动的政府投资。应采取市场化举措，减少财政资金对经济建设的直接投入，更多采取政府购买服务的方式提供公共品供给，通过国有资产变现化解财政债务负担。应采取差异化举措，减少政府三公经费开支，通过结构性减税和定向政府投资，将节约的政府资源集中在供给存在短缺而私人难以承担的领域，突出重点、精准发力。具体而言，应集中于限制经济增长的结构性瓶颈，如技术创新领域、民生亟需领域、必要的基础设施领域。即便在基础设施领域也应突出重点，政府应注重于棚户区改造、城市地下管网建设和西部铁路、城际铁路及地铁建设等关乎长远利益并有利于化解供给短缺的投资。

三是稳投资必须转向盘活存量为主。当前通过出口和消费稳定经济增长较为困难，因此稳增长的关键在于稳投资。政府主导的先融资再投资的常态化思路已难以为继，应注重发挥社会中存量资本的作用，鼓励民营资本投资。采取市场化举措：进一步调整法律体系，取消歧视民营资本的法律规定，平等保护民营资本产权；进一步打破垄断，金融、铁路、石油、电力等垄断性部门须更大程度向民营资本放开，建立混合经济体制。应实施差异化举措，对风险大或平均利润率低但社会需求大的部门，如高科技产业与三农产业，政府应通过差异化的财政政策与差异化的货币政策，通过定向补贴或融资支持予以支持，发挥汲水效应。

达到增长速度稳定的新常态。如果说下调经济增速的年度目标是经济转型阵痛期与前期刺激政策消化期的短期选择，那么增速稳定的新常态则是在经济结构调整的背景下，中长期经济增速的必然表现。在当前阶段，扩大消费比重是经济结构调整的必然选择。它既是让民众受惠于增长的前提，也是在外需消退时扩大内需的要求。增长的新常态，是均衡条件下消费比重的扩大，必然会减少积累比例，从而降低经济增长的速度。应当允许经济的长期增长从高速下调至中高速。在城乡、区域、阶层间实施平等化公共服务，让居民更多获得社会福利。

按照宏观调控新方式调整经济

结构

当前中国经济治理任务在“质”的层面是调整经济结构。在需求层面，2008年金融危机后外需锐减，内部消费需求因居民收入低而难以启动。在供给层面，当前青壮劳动力已经短缺，劳动力工资迅速上涨，廉价劳动力的比较优势迅速丧失。在分配层面，原有经济结构制约人民生活水平提升。

经济结构调整分为两种类型。一是同期性结构调整。这种结构调整是常态化、即时性的，是针对生产部门间的局部失衡。二是升级性结构调整。其原因在于支撑原有经济结构的要素条件发生根本变化。当前中国经济要完成的是升级性结构调整，其任务是要打造升级版的中国经济。这种结构调整是换代性的，大约十到二十年才发生一次，包含需求、分配、生产三个层面，三者互相影响、互为一体。

一是需求结构的升级调整，涉及出口、消费与投资间的支出比例。当前中国经济应从过分依赖外需转变为更多依靠内需，在内需中又要从更多依赖政府投资转向更多依靠民间投资与个人消费。要采取三项措施。一是市场化举措。取消对商品进口与出口、资本进入与流出的限制与优惠政策，实现汇率与货币相对购买力相符合。在外需有限且疲弱的情况下，政府不宜再通过退税、补贴政策鼓励企业出口，而应在市场的自由竞争中让企业自主选择是商品出口还是商品内销、是对外投资还是对内投资，适应需求条件的新变化，达到国际收支平衡。二是采取差异化举措。面对外需，应更多支持高附加值、高资本密集度与技术密集度产品的出口。例如，通过政府外事活动推动高铁技术出口。面对内需，应更多促进消费需求增长。例如，减免民生商品的消费税；对部分中高档商品的消费税同样适当减免，不让这部分消费流失境外；减少商品流通环节的费用。在投资性需求中应更多促进社会资本的投资。例如通过减少政府审批、改革工商登记制度与对小微企业减税，鼓励民营资本的创业投资。三是采取公共化举措。通过政府投资的公共化，也就是增加能够满足人民长远需求的政府投资，在民生领域增加供给。如，支持中西部铁路建设与棚户区改造，将能够促进公共消费需求的增加。

二是收入结构的升级调整，涉及政府财政、企业利润、居民收入之间的分配比例。应当减少财政收入的增加比例，实现企业利润与居民收入的同步增加，政府的财政收入也应更多用于转移支付与民生投资，从而同需求结构、要素结构的变化相匹配。具体措施包括三个方面：一是采取市场化举措。进一步推动收入分配的市场化，突破体制障碍，让劳动、土地、资本、管理、技术等生产要素在市场中等价交换，由供求关系决定初次分配。二是采取差异化举措。应通过税收的结构化调整，减少政府的财政收入，增加企业与个人收入。在税收结构上，应更多优惠创新型企业、小微企业与低收入群体。三是采取公共化举措。通过政府转移支付的公共化，实现教育、文化、医疗、社会保障等公共支出均等，保证个体同等享有成长的机会，推动收入结构从收入分配差距过大转向公平公正与社会和谐。

三是产业结构的升级调整，涉及基础设施投资、民生投资、各类产业投资之间的供给比例，以及同一产业内资本构成、技术构成等要素结构。促进产业结构调整需要采取三个方面措施：一是采取市场化举措。也就是打破行业壁垒实现自由竞争。随着后发优势逐步消失，政府没有能力明确产业进一步升级的方向，应通过市场决定资源配置，在市场价格的引导下由市场主体决定投资方向，促进创新驱动，引导产业转型升级。在自由市场中，研发所需的科技、资本、人才资源能够打破体制束缚实现流动组合，达到最优配置。二是采取差异化举措。对于产能过剩的行业应进行限制；而对于新兴朝阳产业则提供政策支持。三是采取公共化举措。支持重大基础性科技领域的创新，实现其辐射范围的广泛化，从而为各类企业的产业结构升级提供技术支撑。

篇2

关键词： 房地产；宏观调控政策；评价；优化

中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）05-0101-06

一、引言与文献综述

我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。

当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6] ，然而Gerlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7] 。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。

总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。

二、模型的选择与原理分析

（一）方法的可行性

模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：

1.评价因素的多样性。

要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。

2.评价因素的模糊性。

政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。

3.政策实施效果的判断差异性。

由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。

4.评判主体的复杂性。

由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情 况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。

基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，他们的评价更能反映现实政策的实施情况，具体采用问卷调查的方法，通过对武汉市购房群体的问卷调查，收集数据，分析得到武汉市民目前拥有房产基本情况以及对于政府宏观调控政策的评价结果。

（二）宏观调控政策实施效果评价指标体系

1.确定评价因素集。

由于房地产既是生活必需品，也是投资品。当购房者对市场的感知趋于一致时，将会产生群体行为。因此，本文设置购房群体的购房条件、各类政策的影响程度和政策实施综合效应一级指标。

（1）购房群体条件。

房价收入比（U1）：住房价格是评价目前房地产市场状态的关键指标，也是反应政策实施效果的直接表现。但由于各地区的居民收入、消费、个人思想等情况的差异，无法使用一个绝对的数值来衡量房价的高低。考虑到上述问题，房价收入比作为国际上普遍认可的衡量房地产泡沫的重要指标，能更加准确的评估目前房地产市场中房价存在的合理性和当下政策实施的有效性。在国际上房价收入比计算是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但因其评价标准和数据获取不适用于我国。在本文中，结合调查数据，定义房价收入比=（人均住房面积×平均住房价格）/人均年收入①，越大则表明房价调控效果越不佳。

意愿强度（U2）：目前住房价格持续高涨，很大程度上是由于存在大量的房地产投机、投资者造成的。当部分人认为投资房地产存在较大增值空间时，便会大量购入，转手高价卖出，以此来抬高价格。因此，若房地产市场仍存在大量这种情况，可认为是目前的出台的政策并未起到较好的引导作用。该指标表示在已有房产的情况下，居民购房投资意愿越强，则表示居民越看好房价会上涨，间接表明稳定房价政策实施效果不佳。

（2）各类政策的影响程度。

限购政策的实施效果（U3）：“限购令”是当前国家进行房价调控的主要行政手段，其运行的基本原理是从供需的角度出发，减少投机投资性购房的需求，以保障刚性购房需求。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，市场机制不能解决其外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题，因此政府出台相关条例对房地产市场进行干预，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中国传统思想的影响，我国的住房供需关系往往不满足一般市场经济规律。因此，限购政策的实施效果应考虑到居民在购房决策中对该政策的影响感知程度，居民受到限购政策的影响程度越高，则表示该政策有效性越高。

土地政策的实施效果（U4）：土地是房地产依托的根基，不仅表现在其获得成本将直接影响房地产的价格，并且土地问责、土地出让改革、土地市场“国五条”、闲置土地处置办法等一系列土地政策，使得土地闲置、“地王”、违法用地等现象得到遏制，是楼市调控政策的强有力工具。由于征地、土地结构优化、城市化建设的不断推进，2012年，国土资源部更加强调了土地政策实施中的民生问题，所以，在衡量土地政策对房地产市场的影响效果时，选择居民评价结果作为该项指标的依据。

保障性住房政策的实施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理机制，是我国宏观调控的重要内容之一，它既可以防止商品住房价格过快上涨，也可以保障弱势公民的基本居住权利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要内容，政府曾进行多次强调，但其内部仍存在不少问题，经济适用房作为保障性住房体系中的主要部分，其相关政策的执行实施效果能够有代表性地反映出整体情况。因此，了解民众对经济适用房的普及程度和效果的评价，对保障房制度的完善有重要意义。

货币政策的实施效果 （U6）：房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响较为敏感。2012年，央行多次降准降息，货币政策已成为政府调控房价的重要手段。货币政策对房地产市场的影响不仅体现在对企业融资方面，对于购房群体的购房决策十分明显，近三年来，房价随货币政策波动明显体现了其中的密切联系。从购房群体角度了解其对银行改变贷利率的受影响程度，可以反映该类政策实施的效果。

（3）政策实施综合效应。

房地产市场的规范化程度（U7）：房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况依然存在，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理。保持房地产业的健康发展对我国的经济发展具有重要意义，其市场的规范化程度是国家对市场监管效果的直接体现。消费者作为市场中的主要活动者，在购房过程中对房地产市场有着直观的了解，因此，居民对目前房地产市场规范度的评价，表明当下的房地产市场运作现状，间接体现了宏观政策对房地产市场的干预效果。政策实施情况现状评价（U8）：房地产宏观调控政策中的各类政策并非独立起效，而是相互推进，共同发挥作用。自2003年以来，为使房地产市场能健康发展，国家连续出台了一系列的房地产政策，2005年后，国八条出台，使调控上升到政治高度，出台的政策更为多角度、多元化，重视其综合效应。该项指标的设立，可以从民众角度了解已有政策实施的综合效果。预期房价趋势（U9）：政策的出台至成效显现之间需要一定时间，如2013年，新“国五条”细则对二手房交易征收差额20%个税的规定，引起了二手房市场的巨大震动，全国多个城市出现了二手房集中过户的热潮，但其对房地产市场的长期影响现在尚难定论。而在此之前的指标多是针对已产生效果的政策的评价，并未包括即时出台的政策，结果存在滞后性。因此，为减少由于宏观调控政策的滞后性所造成的影响，设立了本项指标，若调查者认为上涨，则表示居民对当前房地产政策不看好，认为未来效果不佳，反之则表明居民对现行政策实施效果有信心。

（三）AHP-模糊综合评价模型的计算结果

基于以上指标的设计，设计调查问卷，在武汉市（武昌、汉口和汉阳）共分发450份问卷，收回448份，回收率达到99.6%，其中有效问卷436份，有效率达96.9%，整理结果见表4。将以上数据归一化处理，得到模糊评判矩阵。

向量的大小反映持有该种评价态度的居民比例，其中认为目前房地产宏观调控政策综合效果较差的居民比重最大，达到45.6%，对政策实施的效果较为满意的居民达35.42%，认为政策实施的效果一般的居民人数达到了18.96%，表明目前我国对于住房价格的调控政策的实施效果仍需加强。

调查结果显示，在限购政策下，居民仍具有较强的购房意愿，41.9%的居民在现有住房条件下仍会选择购房，可见，限购政策只能在短期内对市场购房需求具有一定的抑制作用；其次，居民认为土地政策与房价上涨关联性较大；而保障房政策由于保障房供给有限，对市场的调控作用并不明显；大部分被调查居民预期房价仍会上涨，市场的规范程度较低，一部分人认为应对持有多套房屋的居民征收物业税。

三、房地产宏观调控政策实施效果分析

中国房地产宏观调控政策类型，概括起来有行政政策、土地政策、货币政策、财政政策等。本文以武汉市房地产市场为例，从房地产宏观调控的一般政策工具入手，对主要房地产宏观调控政策进行解析，并客观评价其实施效果。

（一）行政政策

“限购令”在短期对房地产市场造成了冲击，但无法长期抑制房价上涨。根据对武汉市购房群体的调查，数据显示有61.6%的居民认为限购对其购房决策产生了影响，大部分民众对限购政策持有肯定态度。从实际情况看，武汉市从2011年2月政策颁布至2012年6月，由于存在政策效果滞后效应，房价先升后降，但总体而言，武汉市房价保持稳定。与此同时，住房销售面积增加，这意味着投资投机购房数下降，具有刚性需求的购房群众得到满足。但在2012年下半年，房价又出现了回升趋势，其原因在于我国整体的房地产市场结构处于环形竞争状态，垄断程度高，市场影响效果有限。调查结果也显示，一部分购房意愿强烈的投资者即使在限购令的情况下，依然会采取一些不合法的手段来达到购房的目的，致使“限购令”不能达到预期效果。

（二）土地政策

土地供应紧缺是目前我国出台土地政策需要解决的首要问题。近年来，我国房地产市场发展受土地供应的影响逐渐增大，其主要原因是国家规定18亿亩耕地红线控制。土地市场中的存量有限，房地产企业争相出高价来获得土地，增加了开发成本。另外，闲置土地得不到利用也是导致土地资源稀缺的原因之一。在农村，存在许多无人居住、未回收利用的老旧宅基地；在城市，某些不良开放商则囤地炒地。随着城镇化的发展，构建城乡建设用地一体化的土地供应政策成为趋势。

（三）保障房政策

以经济适用房为例，经济适用房政策的普及和流程透明度是阻碍居民选择申请的主要原因。在符合购买经济适用房的相关规定的情况下，本文所调查人群仅有四成愿意尝试申请购买，在剩余的六成人群中认为申请流程复杂的人数占有最大比例，为36%；其次，存在21.3%的居民认为申请条件太高，17.4%的居民怀疑存在暗箱操作。

居民的态度反映出保障性住房制度目前存在一些问题。一是居民对保障性住房的申请、准入与退出机制并不了解，具体政策并未普及到位；二是总量不足。相比普通商品房，经济适用房在住房供应中所占比例较低，使得更多买不到经济适用房的居民不得不转向商品房市场，许多普通居民的利益受损[14]；三是经济适用房分配机制尚不完善[15]。审核不透明、监管不到位，让许多想骗购经济适用房的居民有可乘之机。近来报道了许多“开豪车入住经济适用房”，“二手倒卖经济适用房”等负面报道，也使许多本想申请的民众对此失去信心；四是经济适用房的价格低廉。保障性住房开发严重依赖财政资金，政府还需划拨土地，地方财政从土地中获得的收益大大降低，最终导致了开发建设的保障性住房质量不高，区位不佳，交通不便，部分人因此选择放弃。

（四）货币政策

货币政策始终是中央控制房价以及房地产市场发展的重要手段。近年来，中国国民经济迅速发展，出现了大量的剩余资金，但当前国内投资市场并不完善，投资渠道十分有限，大量资金流入房地产市场，房价由此开始上涨。2011年下半年，央行多次上调准备金率和利率，我国由稳健的货币政策转为紧缩的货币政策，多数居民表示购房决策受到了利率变动的影响，需求得到有效控制，但供给量并没有明显增加甚至有所减少，在此格局下，房价并没有出现实质性的理性回归[16]。紧缩的货币政策对需求的影响效果不是瞬间产生的，其存在一个滞后期。并且，有大量研究表明基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展，近年来利率变动后房价的波动变化可以证明这一点[14]。因此，货币政策应该保持长期稳定，变化过快将会导致市场失去自我调节的机会。

（五）财政政策

目前，以征收二手房交易税来控制房价在短时间内难以获得成效。基于对武汉市居民的调查，没有住房的人群占比最大，为40.8%，居民的住房问题依然严峻。与之相对应的是拥有三套及三套以上房产的武汉市居民比例达8.7%，对于拥有三套住宅以上的购房人而言，购买住房已不仅仅是为满足生存或住房环境改善的需要，更多的是进行投资、投机，从差价中获利。从该类人群的所占比例来看，武汉市目前仍有较大的二手房交易市场；从增加住房供给的角度来看，具有很大的优势。图2居民拥有住房情况

契税属于价外税收，由买房者根据成交价格交纳，交易双方可能会考虑这种实际的交易成本。 在卖方市场条件下，由于信息的不对称、房地产专业知识的差异使得买方事实上处于交易谈判中的不利地位， 要想将契税部分地转嫁给卖方十分困难，在此背景下，若实行对二手房交易进行差额征税的政策，将会使得目前拥有多套房的居民停止对其多余房产进行交易，或者提高交易价格以弥补缴税所带来的损失[13]。无论是前者还是后者，都将导致武汉市住房供应量减少，整体房价的上升。对二手房交易差额征税政策虽在一定程度上阻碍了潜在的房地产投资者进入市场，达到使房价下调的目的，但另一方面，其对二手房市场的干预与打压，使本来买不起新房而寄希望于二手房的购房者更加无所适从，“人人有房住”的目标难以实现。

四、结论与政策建议

以上研究可知，今后政府应当加强税收政策在房地产市场中的作用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，以促进市场积极发挥自我调节作用。在此基础上，对土地政策进行适当微调，并灵活运用货币政策，以保证房地产市场的稳定发展。

1.结合城镇化发展调整土地政策。充分协调好土地开发利用，在不逾越18亿亩耕地红线的前提下灵活开发，构建统一的城乡建设用地市场；规范保障房系统，加强廉租房建设，为居民提供优质的住房进而缓解商品房供给压力。

2.强调税收手段的应用。规范房产交易过程中的税收，进而鼓励交易，活跃市场；新征房屋空置税，多套房屋持有税等，提高房屋持有成本，为投机购房者设定高门槛，防止囤有一定数量住房的投资者占用资源。

3.降低强制性行政政策的比重，减少对“限购令”的过分依赖。综合其他调控手段如信贷控制等，多管齐下进行调控，更加规范地完善房地产市场，尽可能地调动房地产市场的自我调节能力，以促进房地产市场的健康发展。

注释：

[1]这里的人均住房面积数据来自于《政府工作报告》；平均住房价格数据来自于中国指数研究院。

[2]RI为平均随机一致性指标，其值的大小可根据阶数n查表获得。

参考文献：

[1]Lastrapes W D. The real price of housing and money supply shocks： time series evidence and theoretical simulations[J]. Journal of Housing Economics， 2002，11（1）：40-74.

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篇3

关键字：房地产业 税费性收益 建设规划

Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.

Key words: real estate; taxes income; construction plan

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

前言：

房地产业对我国经济的持续增长拉动较大，同时房地产的快速发展也造成了一定量的泡沫经济，给我国经济持续健康的发展带来了潜在的危险。房价过高、部分居民无力购房已成为我国现阶段日显严重的生活矛盾，在宏观上如何对房地产进行调控已成燃眉之急，本文简要探研在目前情况下，我国宏观上应如何对房地产市场进行调控。

对地方财政收入重新分配

国家应对土地转让收益及房地产开发的税费性收益产生的财政收入进行重新分配，暨对经营土地收益及房地产开发税费产生的财政收入所占地方全部财政收入的比率应加以限制，该类收益超过限定比率后的财政收入全部上缴中央。这项措施是从杜绝地方政府推动房价上涨的原因着手。

在我国，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。为了GDP的快速增长，为了政绩，地方政府过于依赖土地收益，有意识或无意识造成房地产价格的上涨。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。据“证券时报网”2012年6月26日所发表的《各国房地产收入占财政收入比重PK》资料显示，我国房地产收入占财政收入的比重已经由2000年占比10%上涨到2010占比接近80%，十年的时间涨浮如此之快，房地产真正担负了拉动经济增长的功能。

在我国现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的财政收入。可以说十年前，房地产税费收益与财政收入的占比过低，十年后占比又过高，国家应给地方政府确立合理的占比，这对地方经济发展及我国整体经济的健康发展都至关重要。同时为了促进地方经济的稳定发展，中央在财政补贴中应加大对地方政府在科技、电子、服务等新兴第三产业的补贴额。鼓励地方政府发展相关产业，鼓励地方政府对可持续发展产业的投资，减少“短平快”项目的立项和投资，从长远发展环保、利民产业。

开征房产税及消费税

对非刚性需求的房屋开征房产税及消费税是调控房地产市场价格的重要措施之一，对开发单位五年以上未售存量房开征房产税，对居民第二套及以上住房开征房产税，对非普通性住宅开征房产税及消费税，这些税费的开征主要是针对目前房地产市场投资炒房现象所制定的调控措施。

我国的房地产不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。我国储蓄利率非常低，我国经济的发展又使得民间积累了相当的资本，为了获得更高的收益，大批资金开始涌入房地产业。同时，受人民币升值预期的影响及房地产业的高利润率的吸引，许多国外资本也通过各种渠道进入我国房地产市场，进行投资或炒房，使真正有购房需求的消费者承受了投资者所赚取的高额利润。促使投资者为了自身的利润，人为的推动了市场房价的上涨，而并非真正意义上的物有所值。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以来，我国一直加大力度调控房价。然而如果投资房地产获得不了高额收益，投资炒作是无法进行的。只有对非刚性需求的消费进行调控，使投资炒房的利润降低，增加非刚性需求的房地产持有期间费用，才能避免投资炒房，使房屋价格合理回归，同时也能保证真正的刚性需求得到解决。

建设规划时做好安居房问题

鼓励合理消费，保证正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建设工作，并真正达到安居作用，使真正有购房需求的家庭能够买得到房、买得起房，这是从建设规划设计时进行调控的措施。

“现在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困难家庭等外，还有每年1000多万新加入就业大军的年轻人和数量更大的城市农民工。”全国政协委员李庆云在2010年就曾经指出，“现在年轻人买房靠夫妻、双方父母，三个家庭供一套房，以此来维持高房价。房地产变身为收入再分配的工具，进一步加剧了社会贫富差距。”真正需要购房者往往买不到经济适用房或安居房，这是中国特有的一个现象。

地方政府在规划设计时，必须考虑到每个楼盘项目的开发都有一定比例的经济适用房和安居房，而非择地集中建设经济适用房或安居房。目前经济适用房建造量较低，经济适用房的分配管理混乱，经济适用房与普通商品房价格差距不大，同时存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经济适用房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不到经济适用房，且还享受不到安居房、廉租房，住房保障制度严重缺位。同时豪华型及享受型房屋开发量不断增加，该类型房屋的开发即提高了房屋开发成本也推动了房价的上涨。

我们不反对住房高消费，必竟改善住房条件，提高住房质量是我们一直提倡的，但我们更要保证需者有其房，尤其是针对拆迁建房类型的开发，异地安置、拆房补偿都不是最合理的解决方案，只有回迁安置才是最科学的方案，即可以保证动迁户有房住，也能避免钉子户漫天要价。很多动迁户原房屋面积较小，又没能力支付高额的回迁差价款，所以不愿意动迁，对于此部分动迁户异地安置、拆迁补偿都不是最合理的角决方案，应建造一定量小面积的回迁安置房加以解决，减少拆房补偿即有利于安居，又有助于稳定房价。回迁安置同时也有助于解决动迁户的漫天要价，等面积回迁及互惠的动迁方案才能减少动迁成本，这是解决动迁难的可行性方案。地方政府在建设规划时应多听取各方意见，同时制定切实可靠的动迁方案有助于降低土地成本、保障房地产市场的健康发展、保证社会经济稳定发展。

推行廉租房制度，解除民生的户籍限制

“上学难、看病难、就业难、安居难”一直是关系我国民生的“四大难题”，这四大难题又以“安居难”为根本，解决了安居难，其他问题相应简单了。解决民生的四大难题，不仅是个人问题，更是社会问题，而廉租房的推行将起着积极重要的作用。我国现在多数地区还存在以户籍所在地人为对民生问题加以限制，然而没有房就解决不了户籍，解决不了户籍，就不能正常的接受教育、医疗、就业、养老等相关问题，可以说户籍限制在某种程度上推动了房价的上涨。

近年来国家已经推行了一系列改善措施，但却因为各地方落实情况不一，而没有真正的得以解决。

政府应大力推行廉租房措施，毕业生、外来务工人员很难承受高额的房价，国家对廉租房的建设投入应增加，把有限的廉租房合理分配出去，继续推行租房优惠的政策，让毕业生及外来务工人员不在为其基本生活而四处奔波，同时解除户籍限制，对社会经济发展及调控房地产价格的正常发展也都至关重要。

结束语

通过以上措施的宏观调控，会使房地产业对经济拉动的作用发挥到正常、合理的状态，给房地产业创造一个良好的发展空间；地方政府应加大发展第三产业，增加第三产业产生的税费收益，从长远解决地方经济发展的瓶颈问题才是根本办法。只有这样，才能保证我国经济的持续增长，才能使房地产业健康发展，使房价真正合理回归，实现人们的安居乐业。

参考资料

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[关键词]中国；房地产市场；宏观调控；研究 文章编号：2095―4085（2017）04―0064―02

80年代初期，我国房地产在价格双轨制的模式下进行了住房制度的改革。住房制度改革的实施，使得我国房地产市场化程度得以提高，房地产行业的发展也实现了飞跃，同时也成为了我国国民经济的支柱型产业。据统计，截至到2012年为止，中国年房地产开发投资额增长了约20倍，其对中国GDP的贡献率约为10%。2008年金融危机后，国家采取了宽松的宏观经济政策，2007年至2013年间的住宅开发投资增速与GDP增速的相关性远高于1998年至2013年。基于此，房地产市场快速扩张，使得房地产市场与中国经济周期变动之间的关系越来越紧密，已经无可避免的成为影响中国经济的一大重要因素。

1以政府为主导的房地产调控

基于中国国情，政府在房地产的行进和发展中起到了主导作用，其发展路径呈现出渐进式趋势，政府不仅可以通过住房改革及相关制度实时进行市场主体的培育，还能够直接对房地产市场的变化和运作情况形成影响和调节作用。经过近二十年的改革和发展，我国房地产业无论是在市场主体、供求关系和价格形成机制方面，都取得了重大突破，进入市场化轨道。但目前房地产市场面临的房价居高不下，出现个人住房需求得不到满足、大量住房积压并存的矛盾局面。这种局面是房地产市场运作中非完全市场化特征。

2房地产市场波动对社会造成影响

多年来，中国房地产市场出现了不正常波动。其具体表现则是房价的变化。面对严峻的经济危机和房地产市场的疲软现象，政府发挥了及其重要的作用，在对房地产市场进行研究后实施了一系列关于房地产发展的，促进市场回暖的政策，因此，也导致了房价上涨过快的现象。中国房地产价格连年高涨，已经大大超出了广大普通民众的心理预期和实际承受能力，进而也引发了诸多反常的社会问题。一直以来，房地产市场变化莫测，其价格的起伏也相当大，在房地产行业中逐渐形成了一些矛盾和问题，而且越积越深，对此，房地产的宏观调控呈现出其必要性和紧迫性。

3对房地产市场进行科学调控

房地产市场在中国各项事业的发展中作用巨大，因此，需要深入分析房地产市场调控效果及其产生的深层次原因，同时也需要对房地产市场的调控进行理论研究和实际的科学应用。在房地产市场中，对调控政策进行有效的建立和完善并且细化，是理论上必须解决的问题，对政策的针对性和有效性进行提高，才能够切实有效的对房地产市场进行科学调控。为解决这一问题，国务院办公厅曾发文，要求对房地产市场的监督和管理进行必要的强化，加大力度对房价的过快和不合理上涨进行有效遏制，其内容包括：在商品房结构方面进行优化，对低价房和中小户型普通商品房的供应持续加强，优化供需结构；提高土地的开发利用率，对于财政、税收等继续实施差异化对策，对于房地产金融信贷风险的防范和管理要进一步加强，保护消M者权益；积极推进保障性住房的建设；进一步落实地方政府对强化当地房地产市场的健康有序发展、解决低收入者住房问题的责任制。

房地产市场要实现长期稳定发展，就必须对各方利益进行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公开、公平、公正的原则为基础，对于市场机制的负面影响要努力和有效予以降低，市场环境的公开透明会使得利益各方各行其是，对自我行为进行约束。

4税收等政策对房地产市场的影响

我国房地产市场中的调控因素有多种，其中税收政策是一项重要手段，房地产价格在分税制改革后，出现了与地方公共支出、房地产税等的紧密结合。相关数据表明，地方公共服务资本化与房地产价值成正相关，而与房地产税收资本化负相关。

在中国房地产业快速发展的这些年中，出台政策不少，但成效堪忧，这一点足以说明相关调控政策对于房地产市场缺乏相对系统的研究，尚未形成合理的市场调控度。论起主要原因，包括以下几点：一是地方政府追求收入，期望在房价和地价不降低的情况下实现相应的调控，调控力度不足；对经济适用房的建设积极性不高等。这样就加剧了房地产市场结构的扭曲和供需的矛盾，导致房价上涨；二是我国目前房地产结构不符合国情，导致市场失衡，拉动房价不断上扬；三是部门不协调，管理不到位，这也是宏观调控失效的重要原因。

依据国家的经济形势，房地产市场的发展需要，制定的“紧缩财政信贷”与“宽松财政信贷政策”十分必要。要推动房地产的发展，需要利用波动的信贷基准利率、房地产贷款利率和公积金贷款利率等方式进行宏观调节。房地产发展的总量受利率高低的直接影响，因此，完善金融信贷体系是重要的调控手段。

从我国近十年来的房地产市场发展来看，所出现的问题大多都是依据政策指令来完成且实施管理，在当时临时情况下颁布的政策经过时间的考证，在现在看来是缺乏长远眼光的，令执行者无所适从。因此，要想实现房地产业的宏观调控，建立和完善相关制度，依靠法律法规的建设，配合行政法规，并且利用金融信贷制度等是保障调节有效的根本所在。

5供需结构调整的制度化

要确保房地产市场的有序健康发展，最大程度对房地产经济周期波动的负面影响进行降低，需要在一定目标下实现房地产市场的供需平衡。根据相关数据分析，我国的房地产发展已经进入了新的景气周期，其中最直观分表现就是：积极的产业政策进行引导；国民经济水平及消费热点与房地产市场的匹配度高；个人消费住宅成为主力；市场主体理性程度有所提升等。另外，房地产业是一项综合性和系统性工程，政府根据国家土地、金融等方面的实际情况进行了相关政策的制定，使其成为宏观调控的杠杆。同时，对不同城市存在的差异进行区别对待，有针对性的队员各自情况进行研究，地方政府明确自身情况，针对区域目标制定调控政策。可信性的制定相关对策，适当增加房地产金融品牌，扩大利率的浮动范围，促进房地产证券化，建立适应国情、有政府参与的住房抵押贷款证券化制度。

6结语

综上所述，房地产市场发展到当今局面，是众多制度缺失的结果，要想从根本上解决这一局面，就必须从制度上进行根本性改革。总之没有长效的宏观调控制度的建立与完善，就没有稳定的房地产市场的发展。

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关键词：国家宏观调控 房地产市场 影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

一、国家宏观调控对房地产市场的影响和作用

我国经济水平和人们生活水平的提高，虽然一定程度的提高了我国的综合国力，但是也相应的带来了对经济发展的不利影响。因此，这就需要国家的相关部门采取宏观调控的政策，比如采取变动税收和支出、变动货币量等相关政策，来有力的维护市场经济发展秩序，缓和经济矛盾。比如在“国五条”中明确提出，要坚定我国房地产市场调控政策不动摇，楼市调控由供求关系管理转向预期管理等内容。

1.宏观调控中的财政政策对房地产市场的影响和作用

财政政策，指的是我国的相关部门采用变动税收和支出的手段，来对总需求产生影响，进而对我国的国民收入和就业产生影响。在房地产事业发展最为蓬勃时，通过提高税率、增加税收、政府减少支出等一系列的财政政策，来减少投资者获得的利润、提高房地产的投资成本，从而有效的控制房地产的发展，减少潜在消费者，缓和经济市场矛盾，避免由于房地产发展过快而引发的其他问题，最终对我国国民经济的发展产生影响。

2.宏观调控中的货币政策对房地产市场的影响和作用

货币政策，指的是中央银行加大对货币供给量的控制，从而对利率和相关的需求产生影响。货币政策主要包括了存款准备金政策和再贴现率政策。其中，存款准备率政策，指的是我国运用提高或者降低银行存款准备率的方法手段，来增加或者减少银行货币供给量，进而影响到利率、投资。比如，国家为了有效的控制房价的上升，可以提高银行的存款准备金，增加银行存款，减少银行的贷款数量，进而提高银行利率、减少投资者贷款，最终有效的缓和房地产市场的竞争力，避免其他问题的出现。再贴现率政策，指的是我国的中央银行对商业银行或者其他的金融机构进行的放款利率。中央银行运用再贴现率政策，对商业银行的货币供给量进行调控，对利率的升降产生影响，对房地产市场投资者资金的流动也产生一定的影响，从而有效的对房地产的投资、需求以及贷款等进行控制，抑制房地产的快速发展，控制房价，进而有效地解决民生问题。

二、国家宏观调控对房地产价格的影响和作用

随着我国房地产业的快速发展，促进了我国国民经济的发展。房地产价格也在不断上涨，尤其是近年来，大部分地区的房价得到了大幅度的上升，因此。国家通过采取宏观调控的政策，有效的将房价控制在一定范围内。

1.目前我国房地产价格的发展现状

在我国相关部门的2013年我国经济预测报告中，可以了解到，目前，我国的房地产在国家的宏观调控政策下，预计今年全国的商品房的平均销售价格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房价的整体走势为前期高后期低。其中，我国的一线和二线城市商品房的售价呈持续上涨趋势，三线和四线城市的商品房价格均呈下降趋势。

2.宏观调控对房地产价格的影响和作用

（1）宏观调控政策中的税收调控政策

房地产价格的上涨导致物价水平上升，主要表现在两个方面。一方面，房地产市场的繁荣发展和房地产的价格上升，会一定程度的促进房地产相关行业的物价上升，比如建筑材料行业、钢铁行业等物价的上升。这些房地产相关行业的物价上升，又会促进其它行业的产品或者服务价格水平的提高，进而形成一系列的连锁反应，从而出现通货膨胀现象。另一方面，由于人们居住需要住房、企业办公需要写字楼等原因，房地产价格的上涨会不同程度的增加居民居住、公司办公以及企业生产的成本。另外，由于人们居住环境的成本提高，人们对工资的需求也越来越高，进而又提高了企业的生产经营成本。因此，在控制房地产的价格控制过程中，运用国家的宏观调控政策中的税收调控政策，对房地产中的保有阶段进行累进课税的手段，有效的抑制房地产的投资力度，从而平稳或者降低房价。

（2）宏观调控政策中的保障性住房调控政策

保障性住房调控政策，指的是在我国建设大量的经济适用房、廉租房以及限价房等具有保障性的住房，运用国家宏观调控的手段，提高房地产在市场上的供给量，尤其是对我国中低层收入者的住房供给，从而有效的控制房价。通过运用宏观调控政策中的保障性住房调控政策，能够保障中低收入阶层人们的住房，控制房价的快速增长，从而促进国民经济的良好发展。

（3）宏观调控政策中的最高限价法调控政策

由于我国的房地产供给的自然垄断程度很高，因此，可以通过运用最高限价法调控政策对房价进行调控。具体的操作方式是，房地产开发商在向当地政府买土地的过程中，当地政府在相关的土地合同上要明确规定该块土地用地有房价的控制上限，在此背景下，进行“价高拍卖”的土地拍卖方式。房地产开发商如果违反了相关的土地合约，房价超出了所限制的范围，那么就要采取相应的惩罚措施对其进行严格的惩罚。在我国运用宏观调控政策的手段进行房价的控制过程中，首先要采用税收调控政策和保障性住房调控政策，最高限价法在前者不能发挥作用时，考虑最高限价法的调控政策。

三、宏观调控政策存在的不足及建议

目前，随着国民经济的高位运行，宏观调控的难度也越来越大。在国家出台的宏观调控政策中，出现了地方政府对于中央的宏观调控政策响应度不高的现象，对于宏观调控政策的实施效果具有一定的影响。

由于各地地方政府控制着许多资源和国有企业，他们不仅是宏观调控的对象，而且还是宏观调控政策的执行者。一些地方政府以本地区的局部利益为出发点来考虑问题，对于不符合本地利益的宏观调控政策，采取消极甚至抵制的态度，严重影响了宏观调控政策的实施效果。

因此，加强各地政府对科学发展观的贯彻和落实力度；将以往的经济建设型政府转变为公共服务型政府；健全完善地方政府之间的政府职能、行政体制、财政体制以及产权等制度；

增强政府宏观调控的能力等，从而有力的促进公关调控政策的顺利进行，充分发挥出宏观调控政策的积极作用。

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[关键词]房地产 宏观调控 交易成本 准公共产品

我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。

一、房地产市场宏观调控的理论依据

政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。

1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。

2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。

3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。

二、房地产市场宏观调控的目标分类

政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。

1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。

2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。

3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。

三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界

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关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资

Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence

Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

1 引言

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

近年来，随着我国房地产经济对宏观经济的影响力进一步增大，国家对中国房地产宏观调控的地位和作用的认识水平在不断提高。国家宏观调控的历史经验表明，对房地产市场调控的地位和作用认识不足，会导致房地产调控的片面性，从而对宏观经济产生不利影响、对人们生活水平的提高和满足住房供应的需求产生不利影响。伴随着房地产市场调控实践，进一步研究和确立调控的地位和作用对于调控实践活动显得越来越重要。

2 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义

通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。

2．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。

3．通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。

3 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

随着经济的快速发展，人民生活水平逐渐提高，但是有利也有弊，在某种程度上导致了某些经济相关问题的出现，这就要求国家有关部门利用这只“看得见的手”，帮助那只“看不见的手”进行维护秩序，缓和矛盾，抑制相关负面问题的出现。而国家的宏观调控经济政策是指国家有关部门通过相关的手段，如变动税收和支出或变动货币供给量进而影响利率等，从而影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。

一．加息

从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。

首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就会从楼市退出来；其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求；第三，加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供给。加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。

二．房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

(1)降调节房价增长率；

(2)低房屋土地空置率，调节供需平衡；

(3)增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；

(4)优化社会资源配置，缩小贫富差距。

三．限购令

限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：

(1)限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益；

(2)限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤；

(3)“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。

四．限制银行给房地产贷款

只要房地产开发商资金流动性充足无忧，房屋销售价格就没有降价压力，同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响，房屋售价还可能持续上涨，这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一，而房地产开发商资金来源直接间接占比40％以上来自银行贷款。

五．保障房

保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

(1)有利于推进住房保障体系建设；

(2)有利于稳定房地产投资增长；

(3)保障性住房大量入市影响房地产供求关系。

4 结论

目前，我国政府宏观调控对房地产市场的发展起到了相当显著作用，在这一系列文件和政策出台中，政府运用了税收、信贷、行政多种手段，结合市场的起落，确保房产市场平稳的发展，同时又带动相关产业，促进就业和GDP的增长，另一方面，在不断加大保障性住房的建设，以保证民生，使得百姓能够安居乐业。

参考文献

[1]张勇，闫鹏，杜子平，我国房地产业发展与宏观经济关联性研究，建筑经济，2010年第01期

[2]王雪，银行利率上调对房地产市场的影响，金融分析，2010年1月

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关键词：房地产 宏观调控 公租房

我一直关注我国房地产业的发展，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。根据我们十多年前所做的一个研究，一百元钱的房地产投资，可以拉动上下游60多个行业总共180-220元的投资。房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市人口不断增加，以及想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。至少在10年到20年之内，在我国基本实现城市化过程中，房地产作为支柱产业的地位是不会动摇的。有人说现在有些国家已经不拿房地产当支柱产业了，我认为那是因为他们已经基本解决了城市化的问题，而我国还处于城市化的过程中。因此我们对房地产业的发展还是要保持信心，住房的需求在我国基本实现城市化、也就是城市人口占70%之前肯定还是旺盛的。

房地产研究首先要将理论、体制、政策等重大问题弄清楚，而不是纠缠一些细节的问题。我和一些学者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》一书中。我退下来后在中科院担任虚拟经济与数据科学研究中心的主任，一直在做包括房地产在内的有关虚拟经济各方面的研究。我认为实现中央提出的“住有所居”应当是我国房地产宏观调控的主要目标

理论上来说，住房（House）和居住（Housing）是两个不同的概念。住房是其拥有者的财富，而住所则只是指居住的地方，不一定是居住者自己的财富。租房是租赁行为，不涉及产权的转移；而买房则是购买行为，涉及到产权的转移。租金是一种流量，而房产是～种存量。

近年来在房地产方面的一些争论，多半与上述的概念不清有关。在此仅列举其中的三个似是而非的观点。

一、住房是“准公共产品”吗？

有人说住房是“准公共产品”，因此国家应当负责解决人民的住房问题，除了保障房以外，还应当让大多数家庭买得起商品房，实现“居者有其屋”。实际上只有国家为低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共产品，而其余家庭在市场上购买或租用的商品房则是商品，不属于公共产品之列。目前任何国家都不可能实现“居者有其屋”，但只能实现“居者有其所”，也就是“住有所居”。

二、住房是消费品吗？

有人说住房是消费品，应当强调住房的消费品属性。实际上从经济学理论说来，房产是资本品，而不是消费品，因为房屋本身是一种财产，买房是一种投资行为。房产是可以通过出售或出租产生利润的资本品。在国外常有这样的情况，两夫妻和两个孩子住一所大房子，孩子大学毕业后自己成家了，两夫妻就把大房子租出去，自己租一个小公寓居住，大房子的租金不仅足以支付小公寓的租金，还能给他们日常生活提供更多的消费紫金。

三、房价应当列入消费价格指数（CPI）之中吗？

有人说国家统计局应当将房价列入CPI，但由于住房不是消费品，因此原则上是不应列入CPI的，只应当在CPI中列入居住费用。前些时候国家统计局了一个全国城镇居民平均居住费用的数据，在网上受到许多批评。这是因为我国城镇的住房自有率高达80%，在统计上认为这些家庭的居住费用为零，因此将20%家庭的居住费用（主要是房租）平均到100%的家庭身上，从而得出平均居住费用的数据，这样的计算方法肯定是不合理的。我认为对自有住房的家庭，其居住费用应当按虚拟房租计算。所谓虚拟房租就是如果把自己的房子租给自己时所应收取的合理房租。作为房东的你和作为房客的你肯定是不一样的，作为房东的你总是希望把房贷全部转嫁给房客，而作为房客的你肯定不同意，因为我给你交了若干年房租以后，房子还是你的，等于是我在替你买房子。作为房客的你希望按照房子的生命周期五十年的折旧来计算房租，但是作为房东的你肯定不同意，因为除了购房费用之外，还要负担物业费等费用。我们现在正在研究虚拟房租如何确定。虚拟房租当然跟房价有关系，相应的也会影响到实际的房租，因此我认为我国城镇家庭平均居住费用应当是80%自有住房家庭的虚拟房租与20%租房家庭的实际居住费用的加权平均值。

宏观调控应该首先围绕实现中央提出的“住有所居”的目标，先要解决真的没有住所的人的问题。这大体上包括是三种人群，第一种是低收入和中低收入的无住所人群；第二种是中等收入无购房能力的人群；第三种是中等收入有购房能力的人群。

应该说从当年我国城镇住房制度改革的政策设计看来，将住房分为商品房、经济适用房和廉租房三类，还是比较合理的。但是在政策执行的过程中发生了问题。建廉租房全要政府出钱和补贴，政府不愿意多建，建设进展很慢。廉租房造价低，质量较差，区位也不好，有的廉租房建好后许多人不愿意去住。更重要的是经济适用房成了腐败高发区，因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富，因此出现了各种腐败现象。一是有些公务员“近水楼台先得月”，他们既掌握分配权，又掌握优先选择权，因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。二是由于经济适用房是一大块财富，就会产生寻租现象，有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因而有些地方出现“六连号”，有些开着宝马车的人住在经济适用房小区，有些经济适用房小区的房屋70%是租出去的，还有的人买两套经济适用房打通后装修成豪宅。因此我主张经济适用房不能给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。就算没有腐败，经济适用房制度也会引起新的不公平。假定年收入4万元以下的家庭可以购买经济适用房，一个年收入39，000元家庭买到经济适用房后等于拿到国家几十万元的补贴，而一个收入41，000元的家庭则不允许买经济适用房，只能用高得多的价钱去购买商品房，这就会造成新的不公平。因此我主张经济适用房不宜继续建，而且要处理好历史遗留的问题。

现在我国新的制度设计提出了公租房，我个人是赞成的。公租房仅是出租，不涉及产权。公租房既能解决低收入和中低收入人群的居住保障问题，又能解决没住所而又买不起房人的中等收入人群的居住问题。但是在公租房的制度设计上要改变思路，从补贴砖头到补贴人头。公租房既然是保障性的，标准就不能太高。当然也要考虑到人的尊严，公租房也不能搞的太差，起码功能要齐全，厨房、厕所、淋浴都要有，在设计时还应考虑绿色和节能的要求。公租房可设有40平米（供两口之家居住）、55平米（供三口之家居住）和70平米（供四口之家居住）三种户型，公租房的房租应参照虚拟房租来确定，比市场价格要低一些，但不是低很多。国家对收入低于房租三倍的家庭给予补贴，补贴金额是房租与家庭收入三分之一之间的差额，每年年初根据家庭收入核定补贴数额。对于家庭收入高于房租三倍的家庭，国家不予补贴。这样不仅有利于提高政府建设和管理公租房的积极性，也有利于鼓励社会力量建设公租房，因为有稳定的现金流来保证合理地回收投资。

最近一些城市的房租大涨，各地政府纷纷出台了限制房租上涨的政策。当公租房制度确立和普及之后，市场的力量就可以制约房租的上涨。

公租房可以解决前两部分没有住所的人群的居住问题，最后一部分要解决的是中等收入而有购房能力的人群的购房问题，这些人购房的能力来自自己的储蓄，加上父母的储蓄和亲友的贷款。有些人是在结婚的压力下必须要买房，即所谓刚性需求。对于这部分人群在政策上应当给以适当的照顾。我曾经提出过三条，第一是适当降低首付，可以考虑降低至20%；二是实行优惠利率，按正常贷款利率打8折：三是采取递增式还款的方式，使还款负担不超过其家庭月收入的50%，最好是不超过30%。而现在银行对购买首套住房的家庭提高了首付，又取消了优惠利率，实际上是增加了这部分人群的负担，不利于实现“住有所居”的调控目标。有人说通过宏观调控把房价调下来，这些人就能买得起房子了。但我个人认为，即使在越来越严厉的宏观调控下，房价也不可能降很多。根据我们的研究，房价由四部分组成，包括建安费用、地价、政府税费和开发商的税后利润。从长远看来，建安费用是上涨的，钢材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的价格也是上涨的，积压只是暂时性的。我国实行最严格的土地政策，而且通过招拍挂来确定地价，土地价格肯定会上升。要真的降房价，就是政府要控制地价，减少税费，开发商要让利，如果只指望压缩开发商的利润，房价不可能降太多。因为如果压缩的太厉害，三五年以后房子的供应就会减少。尽管现在看来房地产投资还在增加，但增幅已经在减少，我想再过一段时间房地产投资可能会减少，而且房子的建设有一定的周期，短期内看不出问题，但是长期内可能会造成供需失衡，房价可能会反弹，这是我们要注意的。

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社会融资规模是全面反映金融与经济关系的总量指标

社会融资规模是全面反映金融与经济关系，以及金融对实体经济资金支持的总量指标。社会融资规模是指一定时期内(每月、每季或每年)实体经济从金融体系获得的全部资金总额。这里的金融体系为整体金融的概念，从机构看，包括银行、证券、保险等金融机构；从市场看，包括信贷市场、债券市场、股票市场、保险市场以及中间业务市场等。

社会融资规模的内涵主要体现在三个方面。一是金融机构通过资金运用对实体经济提供的全部资金支持，即金融机构资产的综合运用，主要包括人民币各项贷款、外币各项贷款、信托贷款、委托贷款、金融机构持有的企业债券、非金融企业股票、保险公司的赔偿和投资性房地产等。二是实体经济利用规范的金融工具、在正规金融市场、通过金融机构服务所获得的直接融资，主要包括银行承兑汇票、非金融企业股票筹资及企业债的净发行等。三是其他融资，主要包括小额贷款公司贷款、贷款公司贷款、产业基金投资等。

随着我国金融市场发展和金融创新深化，实体经济还会增加新的融资渠道，如私募股权基金、对冲基金等。未来条件成熟，可将它们计入社会融资规模。『注：社会融资规模的范围也是不断调整的，像货币供应量的范围调整一样，随着情况的变化，可以予以修订。

社会融资规模是更为合适的金融宏观调控中间目标

一、社会融资规模作为货币政策中间目标适合我国融资结构的变化。

货币政策的最终目标是促进经济增长、实现充分就业、保持物价稳定和维持国际收支平衡。为了实现这一最终目标，一般都要根据一个国家的实际情况，确定合适的中间目标。较长时期以来，我国货币政策重点监测、分析的指标和调控中间目标是M2和新增人民币贷款。在某些年份，新增人民币贷款甚至比M2受到更多关注。然而由于近年来我国社会融资结构的变化，新增人民币贷款已不能准确反映实体经济的融资规模：一是直接融资快速发展。2010年企业债和非金融企业股票筹资分别达1.2万亿元和5787亿元，分别是2002年的36.8倍和9.5倍。二是非银行金融机构作用明显增强。2010年证券、保险类金融机构对实体经济的资金运用合计约1.68万亿元，是2002年的8倍。三是商业银行表外业务大量增加。2010年实体经济通过银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款从金融体系融资分别达2.33万亿元、1.13万亿元和3865亿元，而在2002年这些金融工具的融资量还非常小。因此只有将商业银行表外业务、非银行金融机构提供的资金和直接融资都纳入统计范畴，才能完整、全面监测和分析整体社会融资状况。可见，用社会融资规模替代信贷指标作为中间目标，是我国货币政策的理论和实践创新，符合我国融资结构的变化趋势。

二、社会融资规模是与货币政策最终目标关联性更显著的中间目标。

衡量一个指标能否作为调控的中间目标，有两个重要标准，一是它与最终目标的关联性，二是它的可调控性。实证分析表明，与新增人民币贷款相比，社会融资规模与主要经济指标相互关系更紧密。衡量两个变量之间的关系，在统计上一般采用相关性分析，测算得到的相关系数绝对值一般在0与1之间。相关系数越高，说明两个变量之间的关系越紧密。我们采用基于2002-2010年的月度和季度数据，对社会融资规模、新增人民币贷款与主要经济指标分别进行统计分析，结果表明：与新增人民币贷款相比，我国社会融资规模与GDP、社会消费品零售总额、城镇固定资产投资、工业增加值、CPI的关系更紧密，相关性显著优于新增人民币贷款。尤其需要指出的是，社会融资规模与物价关系较为紧密，因此在当前形势下，保持合理的社会融资规模意义重大，就象总理在《政府工作报告》中强调指出的，当前“要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”。

同时，我们采用统计检验进行相互作用的分析，结果表明，社会融资规模与经济增长存在明显的相互作用、相互影响的关系。因此，可以对这两个变量建立长期均衡关系模型，并根据均衡关系进行预测。我们基于2002-2010年的年度数据进行测算，结果表明，社会融资规模与GDP存在稳定的长期均衡关系。这说明，可以根据GDP和CPI等指标推算支持实体经济发展所需要的相应的社会融资规模。通过完善金融统计制度，加强中央银行与各金融监管部门和有关方面协调配合，可形成社会融资规模的有效调控体系。

社会融资规模中问目标符合宏观调控市场化方向

一、社会融资规模与市场化利率相关性较强。

总理在《政府工作报告》中要求“推进利率市场化改革。”近年来，我国央行积极探索作为货币政策调控工具的市场化利率，并在2007年初推出了上海银行间同业拆借利率(简称Shibor)。Shibor在货币市场利率体系中的基准地位逐步确立，在金融产品定价中发挥着重要作用。目前以Shibor为基础确定利率的金融产品越来越多，包括利率互换、远期利率协议、同业借款，转贴现、债券买卖、金融理财产品、货币互存业务等，部分商业银行还将内部转移资金价格以及绩效考核办法与Shibor挂钩。社会融资规模中的银行承兑汇票、企业债券等已参照Shibor进行市场化定价。

目前社会融资规模中人民币贷款实施基准利率及其浮动管理，而其他类型的融资市场化定价程度更高，市场化调控特征更明显。从社会融资规模与市场化调控工具Shibor的关系看，根据我们的实证分析，Shibor-与M2、人民币贷款、社会融资规模的相关系数分别为－0.47，-0.53和-0.57，Shibor与社会融资规模的相关性较强。

二，社会融资规模中的金融创新产品对利率调控更为敏感。

在社会融资规模的构成中，贷款对利率敏感度相对较低，而金融创新产品对利率更为敏感。将社会融资规模作为货币政策中间目标有利于推动金融创新，有利于在有效金融监管的条件下适度发展SPV、影子银行等新兴金融机构，鼓励金融机构提供多样性的金融产品和服务，也有利于提高直接融资比重。近年来，个人持有的信托理财资产增长较快，公众对收益率高于法定存款利率的金融产品认可度也在不断提高。2010年末，人民币个人理财资金为1.50万亿元，比2009年末增长56％。人民币个人理财资金占储蓄存款比例从2006年末的0.75％提高到2010年末的4.94％。截至2010年末，2010年第一次加息后发行的人民币银行理财产品平均预期收益率为2.83％，12个月期银行理财产品平均预期收益率为3.55％，分别比同期一年定期存款利率高0.33和1.05个百分点。目前银行理财产品期限结构已从1个月，半年，发展到3年、6年以及更长期限：投资领域从单一的银行间债券市场，发展到企业债、资产证券化产品、货币基金、信托计划等；挂钩指数也从利率、汇率，发展到股票、石油、黄金等资源类指数。随着金融创新的深入发展，利率敏感度较高的金融产品占社会融资规模的比重将逐步提高，社会融资规模对利率调控的敏感性将不断增强。

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关键词：区域金融调控；主体；目标；模式

基金项目：“中央高校基本科研业务费专项资金”（项目号：11MR61）资助

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2012年11月29日

作为中观尺度的区域金融发展是要受国家和地方两级政府所定经济政策影响的，因此区域金融调控自然也要受到国家和地方两级政府的决定。作为不同的市场经济主体，国家和地方政府在区域金融调控上的立场目标和内容自然也会有些区别，因此区域金融调控必须首先划分调控的主体，研究不同调控主体的利益诉求、目的、调控方式和调控手段等。

一、区域金融调控的主体和目标

根据区域宏观调控的动力来源不同，区域宏观调控的主体可以分为区域宏观调控的国家主体和区域宏观调控的地方主体两类，相应的不同主体的目标自然也有所区别。

（一）区域金融调控的国家主体及其目标。虽然区域金融是中观尺度的金融活动，但是由于金融资本的高流动性及其经济影响的高风险性，区域金融必须考虑区域与区域、区域与国家金融活动的宏观关系问题。因此，在区域金融调控中必须包括区域内部之外的金融调控问题，即区域与国家金融的关系问题和区域之间的金融协调与发展问题。而这些问题的处理，单纯依靠中观的视域下的地方政府是无法完成的，因此区域金融调控中，国家是一个重要的调控主体。站在国家的角度，国家的金融调控也必然应该包括区域金融调控。

国家的金融调控中涉及到区域金融问题的调控目标应该包括以下几点：

1、保持宏观经济的平稳运行。国家金融调控的重要目的之一就是通过发挥金融与经济的互动效应，保持国民经济的平稳健康运行。然而，任何国家的整体经济状况都是由各个区域的经济状况决定的，各个区域的经济健康运行是一个国家经济健康平稳运行的重要条件，因此运用区域金融调控的首要目标应该为一国经济的整体发展服务，即保持宏观经济的平稳运行。

2、促进区域经济的协调发展。当一国经济发展到一定阶段，区域经济的不均衡将成为一国经济继续发展的重要障碍，因此区域经济的协调发展是各个国家都努力追求的一个宏观经济目标。然而，区域间的协调发展离不开金融活动的支持，但是金融资本的逐利性使得金融活动自身反而有着加大区域经济差距的倾向，因此要克服这一缺点，只有加强金融调控，发挥金融活动的积极作用，支持区域经济协调发展。这一结果的实现必须依靠区域之上的国家通过调控才能实现，因此区域经济的协调发展应该是国家进行区域金融调控的重要目标。

3、保持区域金融调控体系的健康运行，理顺金融调控传导机制。区域金融调控是国家金融宏观调控在区域经济调控中的具体化，是中央金融调控政策传导渠道的重要枢纽。由于受时间和空间的限制，中央宏观金融调控在行使调节职能时就需要由区域金融调控体系作为中央金融调控的具体执行者，并将政策执行情况及效果及时准确地进行反馈，以便中央金融调控及时进行调整。因此，以国家为主体的金融调控应该注意建设和完善区域金融调控，以使得整个金融调控体系能够健康运行，调控措施能够有效发挥功效。

（二）区域金融调控的地方主体及其目标。虽然在促进区域经济发展这一点上，地方政府和中央政府的目标是一致的，但是具体到某一个区域的地方政府，作为市场经济的主体就有了与中央政府不完全一致的利益诉求。在区域金融的发展上，中央政府更侧重整体金融活动的总体效益最大化的追求，这种总体效益最大化优势是建立在对某些区域利益损害的基础之上的。而地方政府虽然要执行中央政府的相关政策，负有遵从国家利益最大化目标的责任，但它们更侧重对区域经济效益最大化的追求。因此，由于金融是现代经济的核心，为了实现区域效益最大化的目标，在区域金融调控上，由于利益诉求的不一致，地方政府有着与中央政府不一样的目标。具体而言，有以下几点：

1、促进保持本区域内的经济快速健康发展。区域金融调控由于调控的范围和属性不同于国家的宏观金融调控，属于中观尺度的金融调控范畴，而且区域金融调控不需要考虑本币币值的稳定和外汇收支的平衡，主要目标便是促进保持本区域内的经济快速健康发展。在区域经济起飞阶段，应着重致力于促进经济增长、就业的增加；在经济高速增长阶段，应着重致力于保持区域经济增长的稳定性；在区域经济成熟阶段，即步入经济稳态阶段，应着重致力于技术、产业和消费结构的升级、创新和发展。

2、相机配合国家金融调控。区域金融调控的总目标必须服从国家宏观金融调控的需要，在不与宏观金融调控目标相冲突的前提下，结合地方的实际情况，进行符合区域内经济发展利益的区域金融调控。一方面配合宏观调控的需要，如在宏观紧缩时期，对区域金融供给进行紧缩控制，在宏观扩展时期，对区域金融进行扩展刺激；另一方面为了满足区域经济发展需要，与宏观调控方向相逆进行本区域金融调控。如，在宏观紧缩时期，对区域放松金融供给控制，实施区域金融扩张政策，或者在宏观扩展时期，对区域金融进行紧缩控制，实施区域金融紧缩政策。

3、培育和发展健全的区域金融市场体系。健全的金融市场是区域经济快速发展的有利条件。欠发达地区的金融市场一般存在的功能小、品种少、层次低、发展慢等问题，这些问题就阻碍了欠发达地区经济的快速发展。虽然发达区域的金融市场一般相对发达，但在经济全球化的今天，面对激烈竞争，发展永无止境。因此，区域金融调控应该通过适当的政策培育和发展健全的金融市场。

二、区域金融调控的模式

区域金融调控的主体分为国家主体和地方主体，而且它们的调控目标也不尽然一致，因此在考虑区域金融调控模式时首先要考虑区域金融调控的主体选择。

（一）以国家为主的区域金融调控模式。现有的理论研究和实践证明，大国的金融活动和大国的经济一样都存在区域性，也即区域之间存在着差异。区域间的经济和金融差异就要求金融调控必须区域化。以国家为主的区域金融调控模式就要发挥国家宏观金融调控的主体作用，通过各种调控政策区域化的方式来实现区域金融调控的目的。具体而言，以国家为主的区域金融调控模式要注意以下几点：

1、金融政策区域化。在区域化视角下，一国金融政策的制定不应是简单统一的“一刀切”，而应根据各个时期、各区域经济运行情况的客观需要，采取有差别的区域化的金融政策。简单统一性货币信贷政策固然可以保持宏观调控的一致性，但在经济基础条件与市场环境差异较大的不同区域，它将产生不同的经济绩效，不利于区域经济的协调发展，相反会损害区域市场经济的自由发展，形成地域间的“剥削”，引起经济区域间的不同产出，加剧区域经济发展的“马太效应”，最终要付出巨额的制度成本。只有实行有差别的区域化的金融政策，才能有效地防止上述问题的发生。具体而言，金融政策的区域化应该包括：有差别的区域存款准备金政策、有差别的区域利率政策、有差别的区域公开市场操作政策、有差别的区域再贴现政策、有差别的区域金融服务政策等。

2、金融监管区域化。由于区域间的金融体系完善程度不同，发达地区金融体系完善的条件下，对金融监管的化解渠道和方法自然较多，而金融体系不完善的欠发达地区，其渠道和方法自然较少，因此统一的监管政策使其实际绩效在区域间表现为发达地区金融监管较松，欠发达地区金融监管较严。因此，加强区域金融调控就应该实行有差别的区域化的金融监管。

3、金融调控组织与责权体系区域化。一国金融组织制度的构造，既要体现国家宏观金融管理和调控的要求，也要体现国内各区域经济平衡、协调发展的要求。中央宏观金融调控部门在实行统一的调控法规，完善统一宏观金融调控与监管体系建设的同时，必须构筑能体现区域特点的中观金融调控与监管体系。具体来说，应该给予各区域中央银行这样两项权力：第一，在金融政策区域化前提下，赋予区域中央银行一定的地方金融政策制定权；第二，在金融监管区域化前提下，赋予区域中央银行一定的地方金融监管政策制定与自。

（二）以地方为主的区域金融调控模式。在区域化视角下，地方政府和地方金融调控部门应该拥有自主调控本区域内金融活动的权利。地方政府和地方金融调控部门可以根据中央金融调控部门的金融调控政策，以及本区域的经济运行和金融运行状况，在国家相关法规和政策允许范围内，制定出适合本区域的具体的金融政策和监管措施，完善区域内的金融调控机构与责权体系，通过实施区域内的金融调控更好地促进本区域内金融的健康运行乃至区域经济的快速发展。其具体途径包括：制定适合本区域的存款准备金政策、利率政策、再贴现政策、金融服务政策等；建立健全本区域内的金融监管体系，制定适合本区域的具体的监管法规等。

在具体调控方法层面，地方政府和地方金融调控部门虽然应该拥有更多的区域金融调控自，但是这种放权不可能也不应该是无节制的。因为地方政府和地金融调控部门与中央政府和中央金融调控部门毕竟是有区别的，他们不可能像国家宏观金融调控那样，可以根据情况灵活运用再贴现率、存款准备金率、公开市场操作等间接调控工具和其他间接信用控制手段，地方为主体的区域金融调控的方法只能更多地依靠一些直接调控方式。地方政府和地方金融调控部门可以更多地运用直接调控方式，针对区域经济中的信用结构和质量进行调节控制，通过影响信用的方向和用途来达到调控目标，如直接信用控制、不动产信用控制和消费信用控制。这些金融调控措施和方法虽然中央金融调控部门也可以运用，但是由于区域金融调控的地方政府和相关部门在具体调控中比中央部门更加能够找到和抓住明确的、针对性的市场主体，以及可观察的中观或微观经济、金融指标，所以其实施效果将会更加可控和明显。

实施金融调控的地方政府在加强金融调控力度的同时，应该加强对自身调控体系和调控工具的建设。比如，在中央银行放权的基础上区域“央行”建立健全区域内的金融调控组织体系，完善金融宏观调控的市场基础，培育和发展具有生机和活力的金融微观主体；建立区域金融调控的实施、评价体系，及时评估、总结调控措施的效果，检查区域调节与宏观调控的协调程度，依据区域经济、金融参数在调控期内的变化，及时对区域金融调控的具体措施进行纠正；建立区域经济、金融发展的计量经济学模型，判别区域金融调控的效果和调整方向，确定区域金融的调控方案。

（三）国家和地方相结合的区域金融调控模式。以国家为主体的区域金融调控和以地方为主体的区域金融调控都各有利弊，任何单纯的以国家为主体或以地方为主体的区域金融调控都将难以实现最好的区域金融调控效果，将二者结合起来从理论和西方国家的实践经验来看都是最佳的选择。

实施国家和地方相结合的区域金融调控模式，就是将上述两种模式的优越结合起来，但是二者要结合好的关键在于：一方面既要发挥原有的中央金融调控的权威性，保持和维护国家整体金融安全稳定，但同时也要使中央金融调控部门充分考虑到各地区的经济和金融差异，给予各地区充分的灵活自，还要照顾到对欠发达地区的金融支持；另一方面也要充分调动和发挥各级地方政府在区域金融调控中的积极性，使区域金融调控在各区域都能得到切实的贯彻落实，达到区域金融调控的最佳效果，但同时也要通过国家和地方的结合，适当地约束地方政府对区域金融调控的不良干预，削弱地方政府将区域金融财政化的倾向。

主要参考文献：

[1]姚景超.区域金融调控：货币资金流动的角度[J].新疆金融，2005.5.

[2]赵晓力.中国区域金融发展问题研究[D].吉林大学，2007.