宏观调控的概念范文

导语：如何才能写好一篇宏观调控的概念，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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(一)低碳经济的概念

低碳经济是以经济发展与环境协调、可持续发展为目标，通过一系列的科技创新、产业结构的升级、清洁能源的应用等手段和措施，减少高碳能源消耗，促进经济可持续发展的模式。低碳经济最初是在2003年英国能源白皮书中，被作为一个独立的概念提出，后被各国逐渐重视和采纳。

(二)宏观调控法的概念

宏观调控法，是指调整宏观调控关系所有法律规范的统称。其主要反馈的是国家对经济的宏观干预，包括了财税法、计划法、金融法三个方面;其调整对象的地位一般是不平等的，其一般是领导与被领导的关系，有的时候也有相互合作的关系。

(三)低碳经济与宏观调控法的关系

低碳经济是一个可持续发展的经济模式，其是在减少碳排放量，优先使用新能源和清洁能源的基础上，促进经济可持续发展，最终达到保护我们共同居住家园的目标。在其实行的初期，由于经验和技术的局限，有的甚至由于利益的问题会导致出现阻力，就需要一个强有力、稳定、长期的手段和措施加以保护，宏观调控法就是保障低碳经济模式实现的有力措施之一。首先，宏观调控法，对低碳经济的实现有着重要的指引作用。法的指引作用包含了确定性指引和不确定性指引，宏观调控法对低碳经济的实现也有着指引作用。其通过规定低碳经济实现应该具备的模式和条件，指引经济发展，引导经济向着低碳经济的目标迈进。其次，宏观调控法，对低碳经济的实现有着重要的保障实施作用。宏观调控法，通过规定适合低碳经济的强制性规范和任意性规范，通过规定必须做的事项，规范未达到甚至破坏相关的法律规定的惩罚措施，保证宏观调控法中低碳经济相关规定的实现。

二、低碳经济视角下宏观调控法存在的问题

我国现行的宏观调控法律制度已经不能满足低碳经济的发展要求，亟待解决，接下来将分析低碳经济视角下，宏观调控法主要存在的问题:首先，现行的宏观调控法对于低碳经济实现的激励和支持力度较小，不能满足低碳经济的发展要求。只要体现在以下方面:第一，现行的税收制度，虽然有对于低碳经济的优惠政策，但是远远不能满足激励需求。其税收优惠政策规定的适用范围小，并且比较分散，对于低碳经济实现的激励效果不明显。比如说消费税中与环境有关的课税税种只有、个，与低碳经济发展直接相关的税种和税目就更少，不能起到对低碳经济的激励和扶持作用。其次，现行的宏观调控法对于低碳经济的规定可操作性较低，缺乏强制性规定，导致违法成本较低，对企业的约束力度不够。现行的立法虽然对于低碳经济的发展有一定的规定和要求，有的甚至在法律出台的时间方面早于国际水平，但是这些的规定大多数限于原则性要求，实际的执行性和操作性较弱，对企业的强制和约束不够。第一，节能减排方面的法律规定，其规定多限于节能方面的规定，而对于减排的具体数目就没有做出具体规定，比如说对于温室气体的具体排放量就没有进行规定，导致相关规定的可操作性降低。第二，关于节能减排、环境污染等方面的法律规定约定的违法成本较低，未能有效的打击破坏环境的行为，起到有效的预防作用。最后，缺乏与低碳经济相关的制度性规定。比如说对于碳税制度，这在国际上已经成为趋势和发达国家设置的绿色贸易壁垒。还有关于碳金融制度、碳交易制度等在我国的法律体系中还没有涉及，但是在国际上特别是发到国家已经开始着手实施，并且成为阻止我们进行交易的贸易壁垒。

三、低碳经济视角下宏观调控法的完善建议

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关键词：价格法 宏观调控法 市场规制法 属性 调整对象

中图分类号：D922.29

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）09-066-02

作为经济法的一个组成部分，价格法究竟是归属于宏观调控法领域还是市场规制法领域，学界是存在争议的。导致争议的原因的根源是《价格法》的规定是从行为入手，其所及范围包括经营者的价格行为、政府的定价行为、价格总水平调控以及价格监督检查。在这其中，经营者的价格行为明显是市场规制法中的竞争法的内容，而政府定价行为与价格总水平调控则是宏观调控的内容。因此，价格法究竟是市场规制法还是宏观调控法，这一属性的认定依赖于对调整对象的正确认识。

一、行为说与社会关系说

行为说与社会关系说在阐述价格法调整对象时，何者更为合适对法律调整的具体对象，学界主要有两种观点：有人认为法律调整的对象是社会关系，这可以称为“社会关系说”；也有人则认为法律调整的对象是行为，这可以称为“行为说”。相对来说，行为是法律更为“直接的调整对象”，社会关系是从更抽象的层面上概括出来的，它主要是以行为为纽带而发生的，因而被认为是法律的“间接的调整对象”。{1}

研究调整对象的过程，实际上就是探寻经济法概念中的“种差”的过程。在有关经济法调整对象的共识方面，学者们多从“法的调整对象是一定的社会关系”出发，并从纷繁复杂的社会关系中，正确的抽取和划分出一定范围的社会关系，作为经济法调整的社会关系。{2}经过法所调整的社会关系有“市场规制关系”和“宏观调控关系”两大块。在对以这些关系来定义的调整对象进行具体化的过程中，即在整个经济法下划分出不同的子部门，对这些子部门的调整对象进行界定是仍然应用“社会关系说”，在“关系”之上叠加或再限定“关系”，还是通过“关系”直接看透法律所调整的行为，以“行为说”来具体化，是值得深入研究的问题。笔者认为，概念的明晰，若从一开始就只限定用一种方法进行阐述，那么，概念的具体化必将是在使用同一个中心语的前提下，对它进行这样或那样的限定，说来说去，完全是复指，使读者很难在自己的思维构建之上把概念弄得清楚、细化。相反，在限定了大的“关系”的基础上，直接指出“行为”，可以让人豁然开朗。因此在阐述价格法这类子部门法的调整对象时，就是在经济法所调整的社会关系上的具体化，应该采用行为说，即直接指出价格法调整的是哪些行为。

二、从经济法的本质和价格法的立法目的看价格法的属性

宏观调控法和市场规制法这两大部分，构成了经济法体系上的“二元结构”。其中，宏观调控法包括三个部门法，即财税调控法、金融调控法和计划调控法，分别简称财税法、金融法和计划法；市场规制法也包括三个部门法，即反垄断法、反不正当竞争法和消费者保护法。上述的各个部门法都可以有具体的立法体现；各类具体的经济法规范，都可以分散到经济法的上述亚部门法中。

学界讨论市场规制法与宏观调控法的关系多是从两者的调整领域、产生发展、调整原则、调整方法、规范构成、价值功能等方面进行对比。一般认为，在调整领域方面，市场规制法是对具体市场的直接监督管理，而宏观调控法则是对整体市场的调节和弥补；在产生发展上，市场规制法的产生先于宏观调控法，但是现代经济法的发展日趋强调两者的结合，甚至更加强调宏观调控法的作用；在调整原则方面，认为市场规制法着重强调效率优先，而宏观调控法则强调公平的原则；在调整方法手段上，市场规制法主要借助于行政手段，而宏观调控法则主要借助于经济手段；在规范构成上市场规制法侧重于运用义务性规范和禁止性规范，而宏观调控法则侧重于运用授权性规范。两者之间的联系立足于两者同属于经济法，有着总体上一致的价值追求，只是发挥作用的领域不同，因而两者存在着紧密的联系。市场规制法是宏观调控法有效发挥作用的前提，宏观调控法只有作用于规范的市场才能奏效；同时，宏观调控法也是市场规制法实现其目标的重要条件，因为市场规制需要宏观调控通过和弥补市场机制的不足来创造一个良好的宏观经济环境。从总体上说，市场规制法与宏观调控法就是分工与合作的关系。现代经济社会的许多问题都具有复杂性，基于经济法调整对象的复合型、层次性和公私交融性，{3}很多具体法律制度并不是靠市场规制法或宏观调控法单独能够解决的，典型的如利率、外汇、贸易、质量等方面的立法，都兼具市场规制和宏观调控的双重属性，因而强调两者的互相合作就显得十分重要。市场规制法与宏观调控法的合作体现在实际层面就是调制主体的合作。而合作的实现体现于立法上就是要求设置调制主体合作的制度，包括赋予调制机关相应的要求合作的权利和合作的义务、规定合作的程序并建立实施合作的组织等等。

当然，以上纯粹是从部门法的意义上，而不是从具体的形式意义的立法上来理解的。在各类具体的形式意义的立法中，可能包含有其他的部门法规范，如形式意义的财税法中可能有行政法规范，形式意义的金融法中可能有民商法规范，形式意义的计划法中可能有宪法规范，等等，这些都是正常的。也正是在这个意义上，可以认为法学上的部门法划分，都是依据其主要性质所做的一种大略划分。事实上，各种法律分类，都可能存在一定的问题，并非都是完美无缺的。

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尽管成书较早，但是对当前阶段的经济法理论体系建设具有重大意义，本文将针对著作的本体论重构部分进行分析，以求抛砖引玉。

 

《经济法理论的重构》(人民出版社2004年4月版)一书，是张守文老师针对中国成功入世后，崭新的国际形势国内环境使得相关的经济法理论及实践都发生巨大转变的情况，对原有的经济法理论进行的重构。

 

本书在重构经济法的理论时“立基于传统，并从中汲取营养”(第3页)，同时也“扬弃传统，并实现自我超越”(第3页)，因此尽管本书成文较早，但对当前阶段的经济法理论体系建设有重大的意义。

 

在本体论的论述中作者提出了一个基本观点就是“二元结构”，它蕴含和贯穿多个层级，并且通过“二元结构”的基本理论让我们看到了经济法理论系统的内在联系，看到各类经济法主体的政策或对策及其利益追求对其具体行为的影响。

 

一、“属+种差”的经济法概念界定

 

目前“属+种差”的方式提炼经济法的概念比较合适，“‘属’是指经济法也是‘一类法律规范的总称’;而‘种差’，则是只经济法所调整的‘特定社会关系’或称‘特定经济关系’，他是经济法的特定调整对象和调整范围”(第200页)。而目前对于经济法的不同概念都是基于对调整对象和调整范围的不同认识。

 

本书在定义经济法的概念时，着重讨论了经济法的调整对象理论。其以“公私二元结构”和“知行二元结构”等基本假设为基础，为经济法提供了一个分析框架。

 

作者运用双手并用假设、两个失灵假设等反应现实问题的假设，对经济法的具体调整范围进行分析。通过“社会关系说”的界定，经济法的调整对象是宏观调控关系和市场规制关系，通过“行为说”的界定，经济法的调整对象是宏观调控行为和市场规制行为。

 

比较这两种理论，我们可以发现它们实际上是“宏观与微观相并存，间接与直接想共生”的“二元结构”。在经过对调整对象的进一步细化，我们可以从“社会关系说”的角度得到“经济法是调整在现代国家进行宏观调控和市场规制的过程中发生的社会关系的法律规范的总称”(第212页);从“行为说”的角度的到“经济法是规范经济调制行为和市场对策行为的法律规范的总称”(第213页)。但是不管是哪种形式的定义，都是以调整对象的“二分法”为基础的。

 

在我们按照作者的思路定义经济法的同时，我们可以发现作者架构了一个分析框架，根据这个分析框架，可以分解出多个理论和与之相对的不同层次的“二元结构”，其中不仅仅包含“调整对象上的二元结构，还包括经济法的体系、主体、行为、权益、责任等方面的二元结构”(第216-217页)。

 

二、经济性与规制性的基本特征

 

经济法的特征，是经济法区别于其他部门法的特有征象，也是表征经济法本质特点的概括性标志。经济法的特征是经济法与其他部门法相区别的依据，根据书中形成的二元结构的框架，经济法的特征与经济法的调整对象和概念有着内在的一致性。

 

在二元结构的统领下，经济法的经济性和规制性特点与经济法调整对象中的两种社会关系(宏观调控关系和市场规制关系)、两种调整手段(宏观调控手段和市场规制手段)都直接相联系、相对应。这也体现了宏观调控法和市场规制法之间的内在一致性。

 

尽管这两大特征在宏观调控法和市场规制法中都有各自的表现形式，但是两者相互之间也有密切的内在联系。经济性和规制性都内含于经济法制度之中，在经济法的规范之下，追求经济利益最大化，经济活动有效运转，最大的体现其经济性;同时，通过法律等形式公布的经济法从内容到形式也体现了其规执性。因此，两者存在着密切的联系，这也体现了经济法的宗旨和调整手段的密切联系。

 

三、“二元结构”的经济法体系

 

经济法的体系同经济法的调整对象有着密切的联系，并且比调整对象更加形象具体的体现着经济法的理论的相关问题。作者在论述中注重用“二元结构”理论解析经济法体系，同时也“一分为二”的解决相关新问题。

 

由于经济法体系与调整对象密切相关，作者将经济法体系对应的分解成了宏观调控法和市场规制法两大部分，由此形成了一个重要的“二元结构”，与调整对象的“二元结构”相对应。并根据两个调整对象所包含的内容，经济法体系之下的“二元结构”还各有一些相应的第二层级的亚部门法(第266页)。在亚部门法之下还有若干小的部门法。

 

上述的结构是在“二元结构”指导之下的最基本的经济法体系结构。经济法是一个新兴的部门法，它还在随着经济和社会的发展不断产生新的部门法律和问题。在解决这些问题的时候，作者适用了在“二元结构”指导下的“一分为二”的解决方法，也就是在考虑新产生的问题的时候要从市场规制和宏观调控两个方面考量。

 

作者在这里提出了二元并非截然对立，而是存在内在关联。[1]所谓“一分为二”思考方法，是将新兴部门法分别置于宏观调控法和市场规制法之下，看产生的法律有哪些部分与之相符合。在经济法的领域下现有的市场规制法和宏观调控法有走向融合的趋势。

 

四、总结

 

本书吸收了杨紫烜老师“国家协调论”相关理论，在国家协调的基础之上考虑市场规制，“二元结构”思想贯穿其经济法理论重构的始终，使调整对象、调整手段、法律主体、调整领域等都系统的关联在了一起，并且探究到了相互之间的内在关联性。

 

作者提出的“二分法”理论，是目前经济法学界的主流思想，但在这基础上作者对其进行了发展和改进，提出“二元结构”的理论思想。虽然本文仅仅分析了作者在本体论的重构，但是作者也将“二元结构”贯穿始终。

 

但我们也应该认识到，单单将经济法的体系划分为二元是不够的。在当前社会环境下，随着经济的发展，资源紧缺、环境污染等单纯追求经济发展带来的问题日益凸显，人民亟需用法律将环境保护、资源节约进行规范。

 

而这些领域，并不能简单的用调整对象的属性确定其公私法属性，这些法律调整的不是简单的在宏观领域之下或者市场规制之下，在某种程度上“二元结构”的观点不能满足经济法现在的发展趋势，经济法的结构构思要更有层次性，更立体的思维模式。

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1 经济法主体的概念、性质和特征

研究经济法主体的首要目标是在对现实中各种经济法主体类型进行概括的基础上，给出经济法主体一个明确的定义，以确定受经济法规制的主体范围。但是，国内有的学者在分析此问题时，习惯性地把经济法主体混同于经济法律关系主体，或者走向反面，夸大二者的区别，而忽视了经济法主体的特殊性质。[2]目前国内学术界给经济法主体下定义时也就相应存在着两种不良的倾向：①过于强调国家在经济法律关系中的重要作用，有意识地缩小了经济法主体的范围，与实践中政府部门在经济利益驱使下，借国家之名干预经济的非正常现象“不谋而合”；②认为参加经济法律关系的主体并不一定由经济法本身设立，依据行政法或者民商法的思维模式，推导出任何具有独立人格的法律主体都可能成为经济法主体，这实际上是泛化了经济法主体的概念。这两种倾向未能正确把握经济法主体的本质属性和外部特征，为我们正确认识经济法主体设置了极大的障碍，并且也不自觉地降低了经济法主体的实践价值。对这两种倾向进行理论上的抽象总结，我们可以得出一个相对完备的经济法主体概念：经济法主体就是根据法律确定的社会责任而赋予不同资格的、代表不同利益倾向的权力享有者和义务承担者。

长期以来，学界对经济法主体的本质特征的认识不够，使现有的对经济法主体的类型化并不是建立在对经济法主体的固有本质的基础之上。相对于其它部门法(如民法和行政法)主体而言，经济法主体具有不同于它们的本质属性：①经济法主体具有经济利益性，即它应当是某种经济利益的明确代表，是该种经济利益的积极追求和维护者。不论是国家主体、还是组织主体、个人主体，法律对经济法主体经济行为的调控，更多地通过平衡协调的手段控制该类主体行为的经济成本和经济收益完成的。②经济法主体具有纵横统一性，这是由经济法所调整的社会关系应当是纵向因素和横向因素的统一所决定的。对某个具体的经济法主体而言，由于其所处的经济关系性质不同，可能与其他主体处于不同的相对地位。③经济法主体具有责任优先性，即它应当以社会责任作为自己的定位标准和行为准则，同时国家和社会也应当将社会责任作为评价其在法律关系中所处地位和所为法律行为的标准。[3]

2 经济法主体的分类

经济法主体可分为微观经济法主体和宏观经济法主体两类。

2.1 微观经济法主体是指在市场管理活动中产生的法律关系中的主体，在市场管理中往往涉及市场中的各个平等主体之间的关系和国家对市场的管理，这就需要区别平等的经济法主体和民事法律关系主体、具有管理和被管理关系的微观经济法主体和行政法律关系主体。首先，在市场的运行中参与市场活动的主体并不必然就是经济法主体或者民事法律关系的主体。对经济活动参与者不加区分的一律归类为任何一种法律关系主体的做法都是片面的。我们认为，区分经济法主体和民事法主体的最主要的标准就是，参与经济活动所涉及的利益是否具有整体性、公共性。经济法区别于民法的另一个标志就是国家的主要职能在于防范市场的混乱而不是仅仅局限于对混乱的修正，在微观经济法律关系中始终存在国家主体，而且国家主体加入经济法律关系的时间是提前介入，而民事法律关系中，并不存在真正意义上的国家主体，国家并不以有别于其他主体的资格加入到民事法律关系中来，充其量也就是在民事关系被扭曲后作为裁判人加入到对恢复关系的关系中来，但这时的国家已经不是我们所讨论的意义上的国家了。

2.2 宏观经济法主体是指在宏观调控中产生的法律关系中的主体。就宏观经济法主体而言，则只需要区分宏观经济法主体和行政法律关系主体就可以了。在经济法地位独立性的长期争论中，宏观调控这一国家行为的性质成为争论的焦点。不赞成经济法是一个独立的法律部门的学者把国家对经济的宏观调控视同为行政行为，从而把参与宏观调控法律关系的各类主体等同为行政法律关系主体。这种观点，显然混淆了经济法和行政法调整的社会关系。宏观经济法主体所参加的社会关系，是不同于行政法律关系的，国家对经济进行的宏观调控和国家的行政管理有显著区别，行政法虽然也可能涉及经济内容，但是，行政管理的基本价值取向完全有异宏观调控的价值取向。前者是国家为了维护社会、治安或政治秩序，保证国家行政管理职能的实现，而后者则是国家为了社会经济结构的正常运行，促进社会经济协调、稳定和发展。行政管理法律关系的主体，通常是一对一的关系，不仅国家作为一方主体是比较固定的，而且行政法律关系主体的另一方行政相对人也是固定的，具体的主体只能够提起具体的权利请求，而不能由其他人就同一的权利义务提出主张；而宏观调控法律关系的主体，尽管国家也是作为主体的一方无可争议的参加到经济法律关系中来，但是经济法律关系的另外一方主体，却因为宏观调控涉及的利益的广泛性，从而导致经济法权利的享有主体的不确定性。这是宏观调控显著区别于行政管理的地方。可以说，宏观经济法主体和行政法关系主体的根本区别不在于是否有国家始终作为法律关系主体的一方，而是在于主体在法律关系中权利义务的内容。[4]

3 具体层面上的经济法主体分析

3.1 宏观调控法中的经济法主体。在宏观调控法中政府主体在法律关系中占有恒定地位，但需要注意的是，虽然有调控主体与被调控主体之分，但二者关系也并非行政法意义上的简单隶属关系或管理关系。宏观经济调控的主体一方虽然是政府，但是政府主体的调控行为是一种综合和间接手段，包含引导、规制、监督等方法，目的是保证社会经济总体的均衡协调增长。而对所谓的被调控主体，也不能作泛化的理解，造成被调控主体因为处于“被动”地位，而没有实践价值的假象。明确哪些主体能成为被调控主体，有助于我们理解政府主体的宏观调控权力的大小、界限，其取决于现实经济生活中主体的经济需要。[5]

3.2 市场规制法中的经济法主体。市场规制法主体可以分为管理主体、投资主体、经营主体、消费主体等。我们认为，首先市场规制法主体不应该包括劳动主体，因为劳动关系虽然也具有财产属性，却具有较强的人身关系和社会公益属性，应当主要由劳动法这样的社会法单独调整，而不应再把劳动者的完整概念纳入经济法范畴中。其次，不能笼统地把市场规制法主体关系划定为经济管理关系，主体的平衡和谐是市场规制法主体关系最为显著的特征。

3.3 “中间地带”法中的经济法主体。由于经济的持续发展，新的经济关系不断涌现，从而形成了一些既不能纯粹归于市场规制法又不能完全归于宏观调控法的经济法新法域，比如有关市场准入、经济监督的法律制度。这充分体现了经济法制内部相互协调、相互融合的本质，更集中体现了经济法现代性。[6]

综上所述，经济法在建立持续、快速、稳定、健康的市场经济秩序的目标下，构建经济法的理论体系是完全可行的，而且是必须的，而从主体制度的研究可以看出其他的相关的经济法基础理论的影子，对经济法主体的理论研究，可以说是牵一发而动全身的。本文对经济法主体仅仅进行了粗浅的探讨，希望能够得到进一步的完善。

参考文献

[1] 李昌麒.经济法--国家干预的基本法律形式.四川人民出版社1995.197.

[3] 李昌麒.中国经济法治的反思和前瞻.法律出版社2001.59

[4] 美]萨缪尔逊，诺德豪斯.萧琛主译.经济学.(第17版)，人民邮电出版社.2004.139

[5] 王全兴.经济法基础理论专题研究.中国检察出版社2002.409

[6] 美]博登海默.邓正来译.法理学：法律哲学与法律方法.中国政法大学出版社1999.421

[7] 邱本.论经济法主体.来源于中国民商法律网

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“中国是个谜，但是它管用”

很多外国朋友都没有办法理解中国，感觉中国太复杂。对中国的宏观调控就是这样，许多外国朋友问过我，你们的物价很稳定，CPI（即消费者物价指数）不到3％，为什么要 “soft landing(软着陆)”。因为在外国经济学家的眼里，软着陆是因为通货膨胀，物价很高才需要做的事情。外国人看我们老讲宏观调控，可是并没有看到我们正经八百地采用多少经典的货币政策和财政政策，相反，我们采用了许多行政手段和产业政策，这怎么能算是宏观调控呢？

对于这些关心中国而又不太了解中国的朋友，我通常笑着告诉他们，中国人做事很灵活、务实，未必能按书本来套现的。重要的不在于我们说了什么，而在于我们做了什么；重要的不在于我们做的是否和教材一样，而在于我们做的是否够好。诺贝尔奖得主布坎南有一句话很精妙，“中国是个谜，但是它管用（China is a puzzle, but it work!）”。

谈到眼下这轮始于2003年的宏观调控，至今仍是众说纷纭，争论多多，尤其是认为宏观调控并没有把房价调下来，所以有很多的置疑。

其实问题并不如此简单。虽然宏观调控政策也许是有这样或那样的问题，效果也未必尽如人意，但也许是上帝眼下特别怜悯、祝福这个国家，崛起中的中国总是如此幸运，就连看上去未必那么规范、合乎经典的宏观调控，也产生出喜剧效果，将中国经济推向最好的增长局面。

本轮宏观调控的喜剧效果

本轮宏观调控最早是从2003年开始的。2002年，中国经济已经完全走出1998年亚洲金融危机以来的阴影，而确认这一点并对经济可能出现的新的过热趋势最为敏感的则是央行。因此，在2003年，央行扮演了宏观调控的“先知”角色，开始对经济发出紧缩的信号，出台了旨在控制房地产过热的121文件。

然而，由于SARS的光临，经济前景变得不确定，导致紧缩性的信号中断，从中央到地方政府不仅没有真正地去贯彻紧缩政策，反而出台了一系列刺激经济的政策。比如国务院出台了旨在强调房地产发展重要性的18号文，而地方政府甚至出台了更多的刺激经济的办法。

而事后我们清楚，SARS对中国经济的影响并不大，因此政府刺激经济的政策就好比是在夏天快要到来的时候送暖气一样，导致了本来就要走向过热的经济一下子真的过热了。到了2004年1―2月，固定资产投资达到了53％的增长速度。这时候，所有的人都确信经济已经过热了，必须进行调控。

怎么调控呢？中央政府在2004年4月采取了一个急刹车的办法，以整顿江苏“铁本”为开端，启动了行政性的调控和产业政策的调控，硬是用铁腕将投资速度像自由落体一样在几个月内迅速降下来。这一段的调控如果再进行下去，则有可能将中国经济带入硬着陆的危险。其结果，行政性的调控不到百日，即行停止，学界私下里称之为“百日调控”。

此后，宏观调控重新回到货币政策的调控。比如，CPI在2004年的7、8月份达到最高峰后，央行即上调了利率。随后物价不断回落，宏观调控便重新进入到比较温和并保持在温和增长的地步。

在货币政策之外，所谓的“地根调控”粉墨登台，主要目的是控制投资增长。特别是在2005年，政府认为，经济很大程度上是因为房地产这样的重点行业的需求与投资过热导致，因此要以房地产调控为重点来达到宏观调控的目标。其中的一个重点则是调控房价的过快增长，为此政府出台了许多旨在调控房价的措施，包括财税政策。

当然，期间政府还在汇率、利率、存款准备金手段上大做文章，吸取日本当年的教训，权衡之下采取了人民币加大浮动、渐进升值同时培育市场的战略，这一战略，现在看来相当成功，出口继续保持旺盛，经济继续保持增长，而市场正逐步建立起来，人民币有望逐步走向均衡汇率，一个大难题由此解决了一大半。

至于在利率等手段的操作上也相当高明。其目的很清楚，就是“没收流动性”，即将过剩的流动性控制住。目前，“流动性过剩”已成一个最为热门的话题，而政府在流动性猛增的情况下，居然能不急不忙地做到不让流动性导致奔腾式的通货膨胀，也没有在资产领域出现特别明显的泡沫，堪称高手。

总体上，回过头来看，宏观调控已取得喜剧性效果。虽然东一锒头西一棒子，但宏观调控的方向是对的，并且启动及时，是在治理泡沫危机最恰当时点进入。更加重要的是，效果也还不错。

房地产调控的戏剧性效果

这里重点说一说关于房地产调控的戏剧性效果。在进入到2006年后，政府意识到，房价调控其实仅仅是房地产诸多问题中的一部分，甚至可能不是最重要的部分，相比之下，房地产的公共制度，房地产的发展模式问题可能更需要去清理。于是2006年，中央政府出台了一系列历史性的新文件，力图扭转房地产的发展方向，使之从单纯的效率导向转为效率与公平兼顾，从单纯的增长导向转为发展与民生并重，从严重的收入分配不公平的模式转向共享收益的和谐地产，这样的做法本意是好的，也赢得了许多专家学者和民众的叫好。但是房地产调控依然是唯一充满争议的部分，这里面具体又可以细分为几个方面。

首先，是关于房地产调控的方向，有些人认为需要调控，有些人认为不需要。其实，在房地产调控的方向上应该不存在争议。也就是说，经济的确需要调控，房地产也确实需要调控，而把房地产作为调控重点也是正确的。

其次，是关于房地产调控手段的争议。最大的争议和批评是行政手段被认为用得过多，特别是到2006年，越来越从调控市场转向调控市长了，由此导致了地方政府官员的不满和力量的反弹，也导致了中央的宏观调控政策难以完全落实到位。关于这一点，批评者的批评应该说很有理由，但他们忘了一点就是，政策不是写文章，不可能完美。今天的弯拐得太急，是因为弯拐得太晚了。而中央政府与地方政府的矛盾在房地产调控中公开化和显明化，也并非全是坏事，因为中国财政联邦主义的增长模式已经走向困境，必须进行变革，而在长期性、规范性的变革实现之前，人治难于避免。

另一个争议，是政府较多地控制房地产需求，也就是“需求管理”占了上风，但“供给管理”缺乏甚至做反了，因为政府没有通过土地的供应进而通过房地产建设面积的增加来平抑市场，恰恰相反，政府出台了许多限制供应、减少供应的办法，这无异于给房地产市场火上浇油。这一批评我以为最为有道理，点中了要害。事实上，许多人通常将121号文与18号文对立起来看，但笔者却一向以为，这两个文件事实上可以相辅相承，即121号文强调的是需求管理，而18号文强调的是供应管理。按这两个文件的思路，中国房地产一方面紧缩需求，另一方面能够增加供应，就是最完善的思路了！政府担心耕地减少，死守耕地面积多少多少是不对的！理由很简单，政府最应该看重的是土地的使用效率是在不断提高还是降低，而不该过于关心土地是该用于农业还是用于工业或者房地产。

房价上涨并不是衡量宏观调控是否正确的标准

前述宏观调控效果是好的判断，可以从以下几个角度来看。首先，房价仍然在涨并不是衡量宏观调控是否正确的标准。许多人看到房价没有跌，甚至还在涨，因此批评宏观调控就是失败的。其实，问题应该这样来看，如果没有宏观调控，房价可能会涨多高，现在有了宏观调控，房价又涨了多高，这中间的差距便是宏观调控的效果，而不能仅仅因为房价还在涨就说宏观调控没有取得效果。

假设没有宏观调控，中国的房价究竟会涨多高？这一点，我们很难估算，但可以对比两个数据。一是上海房价在没有宏观调控前曾经飞涨，二是股票市场没有针对性的宏观调控，因此在2006年的飞涨。根据这两个对比数据，可以相信，如果没有宏观调控，全国的房价有很大的可能都会像暴涨时期的上海或者暴涨的股票那样猛涨，也就是说，会比现在涨得更厉害，更加让人不可接受。而现在，房价虽然还在涨，但价格的上涨已经受到抑制。这就是宏观调控的效果。

其次，因为房地产宏观调控对泡沫的关注，结果无意中导致房地产的游戏规则发生了变化，这将带来今后房地产发展的健康并增进整体经济的健康。这是一件喜事！

第三，市场比过去更理性了。比如，开发商过去只要能拿到地就能赚钱，其他一概可以不考虑。中介在上海房地产最热的时候，根本不问价格，只要能拿到房就行。现在情况显然已不是这样。开发商更加慎重、理性，笔者参加许多会，发现开发商们不仅关注起企业竞争力、融资这样的实务，甚至开始关注“责任地产”、“和谐地产”、“绿色地产”这样的关乎行业发展的深层问题来。房地产的中介，也比过去更讲求服务质量。就连购房者也变得更加理性。一些人开始认真考虑租房还是购房的问题，还有的人开始等候，看看“限价房”以及经济适用房、廉租房更多推出后市场会有什么表现。所有这些，反映出这个市场现在正朝向更理性、更健康的方向走，这些也是宏观调控的贡献。尤其是当我们将房地产市场与浮躁、投机气氛浓厚的中国股市对比，与近乎不顾一切的基金经理们对比，就更显出宏观调控后相对成熟与宁静房地产市场的可贵来。

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在国企改革和宏观调控问题上，《21世纪经济报道》的立场是:没有立场，正反都报道。《财经》类似，但是并不明显，除了支持民企、呼吁减少行政调控外，在国企问题上，只是报道了贵州电力企业的侵吞国资问题，没有过多的渲染和参与争论。

宏观调控知识和金融知识是每一个财经记者必须学习的。上次宏观调控发生在上世纪90年代中期，随之而来的是亚洲金融危机。对于这些事件的参与可以锻炼一批记者的视野，但遗憾的是，目前财经媒体的从业人员，甚至包括领导，都对当年发生的一切认识模糊，没有经验。现在的年轻记者更多的是关注事件、关注企业、行业，“跑口”等，而遇上宏观调控，则是很生硬地将调控和自己做报道的内容结合起来，在对宏观调控的认识上也模棱两可，或者没有专业分析支撑的是非判断。除了“问责”外，一些人提出了“公共知识分子”的概念，包括人民法院去除“人民”的讨论。《解放日报》的言论表示，媒体是党和政府、人民的喉舌，而不是社会公器。

在写作上，2004年几乎都没有长进。可能各家都争抢新闻，对新闻选题理念和写作都没有时间关注，忽略意味着退步。

需要指出的是，中国的记者一旦作了些好的报道，就有“报而优则仕” 的心态，总是想作领导，这是对自己的不负责任。中国应该建立相应的记者制度，比如高级、首席等，而记者也应该有一个好的心态，积累很重要，小小年纪，就想自己很“大腕”，不可取。当然，现实是，大多数老同志都是计划经济的思维，新观念只有年轻人有，客观上，造成领导“年轻化”。

但是，中国文人有一个毛病，就是不能“得志”，一旦得志就NB的不得了，就不服从整体的统一的理念，因此，出现了一批“游牧者”，在游牧中，消解自己的耐力和精神。

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最近，无论是从国家统计局公布的数据来看，还是从国内一线城市（深圳、上海、北京、广州等）房价上涨情况来看，房价快速飚升又成了整个社会关注的热点。国家统计局公布的5月份统计数据显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点。

对于最近各地房价快速上涨的原因，我们可以暂且不论。我们先来看看最近房价快速飚升意味着什么？

从2004年开始，中央政府一直在对国内房地产市场的投资过热及一些地方的房价快速上涨采取宏观调控的政策。可以说，政府对国内房地产市场的宏观调控已经有几年了。从这几年政府对房地产宏观调控的目标来看，每年对房地产宏观调控的主要目标都是稳定房价，但实际上越是对房地产市场的宏观调控，政府越是要稳定房价，各地房价上涨的幅度越大，而且各地房价上涨已经由早几年的几个一线城市遍及到全国各地。

如果说房价双位数上涨是稳定房价，那么我们就不知道政府稳定房价的内容是什么了。而且，目前所看到的各地房价仅是政府公布的新商品房销售价格，如果以二手房价格来看国内房价的上涨幅度，那么目前全国所谓的“稳定房价”就会更加离谱了。

这就可以看到，从最近各地房价快速飚升的情况来看，它意味着几年来政府对房地产市场的宏观调控所取得成果十分有限。不仅如此，反之，“稳定房价”的房地产宏观调控目标则成为全国各地房地产市场价格上涨的动力。

原因很简单，在市场经济中，市场的价格完全是由市场的供求关系来决定，价格的变化可以改变市场供求关系来调整。如果以“价格稳定”作为政府的房地产宏观调控目标，那就是政府向房地产市场明确表示，国内房地产市场的价格只能够稳定现有的一个基点上，只能是上涨而不是下跌。特别是当国内房地产市场基本上成为投资者的市场时，市场的价格基本上是投资者对市场的预期决定的。政府对房价的稳定其实就是对房地产市场的价格担保，即以政府政策保证房地产市场价格只涨不跌。

如果政府对房价进行担保，而且住房又是投资品，那么投资者进入这个市场就是零风险的市场（房价只涨不跌）。当一个投资市场是零风险及投资者能够便利利用银行金融杠杆进入房地产市场时（通过银行按揭贷款），那么大量的投资者涌入市场而导致房价的飚升也就自然了。特别是今年不少民众借助股市的繁荣获得一桶金之后，更是为不少投资者进入房地产市场提供便利的条件，这样进入房地产市场的投资者自然更会增加。

在这种情况下，国内各地的房价岂能不飚升？也就是说，最近房价快速飚升，尽管原因有很多，但是它意味着早几年房地产宏观调控失效，意味着政府必须全面来反省早几年的房地产宏观政策，必须全面来改进与政策目标相悖的政策。否则，国内各地房价上涨的势头根本上得不到遏制。

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与20年来的市场化改革进程相伴随，中国的宏观调控也先后经历了总需求大于总供给背景下的抑制需求型和总需求小于总供给背景下的扩大需求型两个阶段。如果说1997年以前，面对总需求大于总供给的情形还能通过强制的行政手段、法律手段和经济手段压制总需求来实现宏观经济总量均衡的话，那么，1997年以后，面对在市场机制作用不断扩大基础上形成的总需求小于总供给的宏观总量非均衡情形，尽管政府实施了更为市场经济意义上的一系列积极的财政政策与货币政策，但三年来的宏观调控政策效应与预期结果仍相距甚远。对宏观调控政策效应的实证分析和政策的规范研究业已引发出大量的研究成果。然而，目前学术界大多数关于宏观调控的研究往往因暗含宏观调控政策能完全解决经济衰退的假定前提以及由此演绎的逻辑推论而陷入了宏观调控认识的误区。本文基于宏观调控政策也是一种制度安排的观点，依据现代宏观经济学理论，在对市场经济宏观调控政策有效性的制度基础与边界问题进行深入分析的基础上，试图构建一个解释中国宏观调控政策效应的理论框架。

一、作为一种制度安排的宏观调控政策：内生与外生的绩效

当新制度经济学家们摒弃制度是外生或中性的新古典假设从而将经济运行分析由“无摩擦”的新古典框架转向“新制度”的框架下进行时，市场被描绘成一种为降低交易成本而选择的制度安排（Coase，1937，1960；North，1981，1990）。在将制度分析引入新古典的生产和交换理论并更深入地分析现实世界的制度问题中，新制度经济学家同样给出了各种非市场形式的制度安排理由，这就是，有限理性和机会主义的客观存在使对市场的使用存在成本，因而，为把有限理性的约束作用降到最小，同时保护交易免于机会主义风险的影响，经济主体必然会寻求诸如政府安排的制度（Williamson，1975）。任何特定制度的安排与创新无非是特定条件下人们选择的结果，而有效的制度安排无疑是经济增长（绩效）的必要条件。正是通过对产权、交易成本、路径依赖等问题的强调，使新制度经济学得以将经济增长问题纳入制度变迁的框架中作出深刻的解释。由于制度安排的范围相当宽泛，这里，笔者并不打算涉及所有正规和非正规的制度问题，而只是运用新制度经济学的分析方法和某些术语（这些术语可能并不一定具有相同的内涵），在阐述宏观调控政策也是一种典型的政府制度安排的基础上，就它相对市场基础而言是内生还是外生的角度来解释中国宏观调控政策的有效性问题。

众所周知，宏观总量是由微观个量组成，宏观经济不可能离开微观基础而存在，宏观调控也必然要依赖于现实的微观基础和制度条件。我们可以简单地从宏观调控是否具有坚实的微观基础和制度条件出发，将宏观调控区分为内生的制度安排和外生的制度安排两类。市场经济内生安排的宏观调控意指宏观经济政策具有与市场制度逻辑一致的传导条件和能对政策信号作出理性反应的市场化主体。相对而言，如果市场经济意义上的宏观经济政策是在没有或不完善的市场基础和传导条件下进行的，那么宏观调控显然就是一种外生于市场制度的安排。一般地，在有效的边界范围内生安排的效应显著，而外生安排的效应则会受到极大的限制。有基于此，我们可以给出一个分析中国宏观调控政策效应为何不理想的理论框架。

事实上，中国仍处于从计划经济向市场经济转轨的进程中，市场制度基础的建设取得了长足的进展但还不完善。中国以增量促存量的渐进式改革方式形成了微观基础的二元格局：一方面，改革后形成的增量部分——非国有企业——基本上是按照现代企业制度的要求建立起来的，它们具有产权明晰的特征，能对市场价格信号作出灵敏的反应，其行为由市场机制调节，是市场经济意义上的微观主体；另一方面，改革后仍然保存的存量部分——国有企业——虽然历经不断深入的改革也日益向现代企业制度转变，但其积重已久的深层问题并非短期内能得到彻底解决，无论在产权结构还是在治理结构中，国有企业都存在着明显的政企难分的特征，因而其行为具有对市场与政府的双重依赖性，是不完全市场经济意义上的微观主体。目前国内经济学界对这种二元格局的另一种流行划分法是所谓的体制内的国有企业与体制外的非国有企业。其实，这是相对计划经济体制而言的，如果相对市场经济体制而言，则体制内的就应该主要是非国有企业，而体制外的是传统的国有企业。

金融市场制度的局限使得中国货币政策的传导实际上更主要是通过信用机制来进行的。理论上，货币政策的信用传导机制主要有银行借贷和资产负债表两种典型的渠道。Bernankehe和 Blinder（1988）的CC-LM模型从银行贷款供给方面揭示了前一种渠道的作用机理，Bernankehe和Gerfier（1995）从货币政策态势对特定借款人资产负债状况的影响方面阐明了后一种渠道的作用机理。信用机制能否有效地发挥传导作用，其关键的问题是如何降低在信息不对称环境下存在于借贷行为过程中的逆向选择或道德风险等问题，从而使信用具有可获得性。就中国的现实而言，体制内外不同的微观主体的信用可获得性是完全不同的。市场体制内的微观主体（非国有企业）因金融市场的制度歧视被隔绝在以银行为主的金融体系之外，货币政策相对于它们是一种外生的安排，效应当然无从谈起。市场体制外的微观主体（国有企业）的反应则可从两方面来分析，一方面是，对于那些效益和资信状况均良好的主体，它们并非惟一地依赖银行借贷渠道融资，这就意味着信用传导机制所必需的银行贷款与债券不可完全替代的前提难以成立，即使这类主体不受市场的制度歧视，而且金融机构也愿意与它们发生借贷行为，但货币政策对它们的效力相当微弱；另一方面，对于那？┬б婧妥市抛纯鼍涣嫉闹魈澹捎谒谴嬖谘现氐牡赖路缦蘸凸蟮募喽匠杀荆鹑诨钩鲇谧陨砦冉「囊螅滞辉赣肫浞⑸璐形孕纬梢衅毡榈摹跋Т被颉吧鞔毕窒螅醣艺叨哉饫嘀魈宓耐蹲室找膊幻飨？只是较大地减轻了它们的利息负担）。由此可见，中国货币政策效果不显著并不是（或主要不是）货币政策本身的原因，而是政策背后的微观基础和制度条件问题。

关于积极财政政策为何难以有效地拉动民间投资需求增长的原因，学术界已展开深入的探讨并提出了多种解释。其中大多数的分析都将问题的症结归咎于基础设施的产业链太短以及整个产业结构不合理方面，强调正是基础设施的产业关联性差，当把财政资金集中投向本来就已存在生产能力严重过剩的基础原材料部门，并且主要又是以政府大包大揽而不是贴息、参股和项目融资等方式投入的情况下，民间投资自然不可能参与进来，最终的结果是积极财政政策的乘数效应不大，经济启而不动。无疑，中国积极财政政策效应在现象层面表现出来的因果关系确实如此。但根本的原因却正如光教授（1999）所指出的，是政策扩张与体制收缩的矛盾。如果从财政政策是一种典型的政府制度安排的观点出发。我们可以就它与微观基础的关系对政策效应作出进一步的解释。这就是，由于财政政策与政府关系紧密的行为主体（特别是国有主体部门）具有较强的内在一致逻辑（这种较强的内在一致逻辑恰恰又是人们所担心的计划体制复归的重要表现），积极的财政政策对这类主体的投资引诱效果相对明显；由于财政政策相对市场体制内的微观主体是一种典型的外生制度安排，积极财政政策的各种乘数效应受到体制的摩擦，因而对民间投资和居民消费需求的拉动效应不明显，亦即IS曲线移而不动。

上述给出的仅仅是制度基础的分析框架，它并不是宏观调控分析的全部内容。如果到此为止，则很容易使人误解为：只要宏观调控政策是内生的制度安排，就可以实现经济持续稳定的增长。其实，即使是内生安排的宏观调控政策，也并不必然意味着它能够解决所有的问题（凯恩斯主义政策70年代在“滞胀”面前的失灵就是明证）。因为，如果宏观调控作用的仅仅是宏观经济总量，就不能要求它去解决结构问题；如果宏观调控政策的本义只是一项短期的稳定政策，又岂能冀望它来实现长期的经济增长？这实际上也就涉及宏观调控政策是否存在一个有效的边界问题，内生安排的宏观调控政策效应也只有在有效的边界范围内才能得以释放出来。

二、宏观调控政策的期限边界：短期还是长期

关于宏观调控政策的长期与短期之争，实质上也就是关于政府经济职能边界的理念之争。在西方，现代宏观经济学各流派之间对此也展开过激烈的论争，从凯恩斯主义到货币主义再到新古典宏观经济学派和新凯恩斯主义" ，其政策理论的核心实际上也可归结为宏观调控政策的期限边界问题。比较分析各流派不同的政策理论主张，应该会有助于我们对这一问题的理解。

（一）短期边界论：凯恩斯主义、货币主义及新凯恩斯主义的政策主张

在20世纪30年代大萧条背景下，凯恩斯从不变的价格水平可以存在不同的总产出水平及相应的就业水平的现实出发，以现实存在的货币工资刚性、价格刚性、流动性陷阱和利率在长期缺乏弹性等作为分析前提，把经济分析的重点放在宏观总体的真实变量上，指出宏观经济总量的非均衡主要是总需求波动（有效需求不足）的结果，市场力量并不能迅速有效地恢复充分就业均衡。根据总需求决定原理，凯恩斯进一步推论出，只有通过政府制定积极的财政政策和货币政策引导消费倾向和统揽投资引诱，并使两者互相配合适应，才能解决有效需求不足的问题，从而使经济在充分就业的水平上保持稳定。

在凯恩斯看来，针对有效需求不足的总需求管理政策是相机抉择的短期政策，因为“在长期我们都死了”。关于宏观调控政策的短期边界论，我们可用标准凯恩斯主义的AS一AD模型加以说明。在图1中，假设总需求曲线AD0与总供给曲线AS相交的A点表示经济最初处于的充分就业均衡水平（Yn），当经济受到现实总需求的冲击，即AD0左移至AD1之后，由于现实中存在着货币工资刚性和价格刚性，必然导致厂商削减产量和就业量（从Yn减到Y1），这时，经济将在小于充分就业水平的B点实现均衡，而不可能任由价格的自由下降调整到C点的充分就业均衡水平。正是投资者不确定预期及由此形成的有效需求不足，使得AS在A点以下演变为一条具有正斜率的总供给曲线，它意味着完全依靠市场力量很难迅速有效地将Y1恢复到Yn.因此，要使经济在较短的时间内从B点回复到A点，最有效的办法是通过政府实施积极的财政政策和货币政策使AD1，移动到AD0.在有效需求不足问题解决后，AS曲线恢复到古典的垂直状态，市场价格机制继续发挥作用，此时如果继续实施积极的政策会加剧价格水平的上涨（通货膨胀）。从凯恩斯主义的AS一AD模型中不难看出，总需求管理政策的边界只限于 AS曲线具有正斜率的部分，亦即存在于有效需求不足的状态。

在20世纪60年代末到70年代初，正当凯恩斯主义需求管理政策在“滞胀”面前日益失灵的情况下，以弗里德曼为代表的货币主义学派提出持久收入假说和自然率假说来解释“滞胀”现象，并对凯恩斯主义的需求管理政策发难。货币主义者认为，长期菲力普斯曲线是一条起自自然失业率的垂直线，不存在失业率与通货膨胀率之间的交替关系。虽然短期内通过政府积极的财政政策可以影响产量和就业量，但就长期而言，财政政策的“挤出效应”使得财政扩张的量不过是对私人部门支出的量的替代，税收的变化也因不能影响持久收入而仅有非常微弱的乘数效应。货币政策也同样只会在短期内当人们按错误的价格预期决策时对产量和就业量产生影响，而在长期一旦错误的价格预期得到纠正，即“货币幻觉”消失之后，实际工资、产量和就业量都将复归到各自的自然率水平。因而任何通过政府相机抉择的需求管理政策试图保持较高的和稳定的产量和就业量水平的努力，最终只会导致通货膨胀的加速上升和经济的更不稳定。与重视财政政策作用的凯恩斯主义者不同，货币主义者从稳定的货币需求函数出发，坚持经济在遭遇需求冲击后仍会相当迅速地恢复到自然率的产量和就业水平附近，强调即使是短期的需求管理政策也不会使事情变得更好，因为政策制定者为了某种政治利益而操纵经济导致的政府失灵可能比市场失灵更糟。因此，为了稳定经济，应该用旨在稳定价格预期的货币规则取代相机抉择的需求管理政策。

（二）零边界论：新古典宏观经济学的政策主张

建立在理性预期、自然率假设和市场连续出清基础上的新古典宏观经济学包括以卢卡斯为代表的货币经济周期学派和以巴罗、基德兰德、普雷斯科特等为代表的实际经济周期学派。前者从需求冲击、信息不完全及闲暇（劳动）的跨期替代效应方面建立起解释经济周期波动的原因和传导机制的货币经济周期模型，认为在短期内，虽然不完全信息下发生的意料之外的货币冲击会导致经济总量的波动，但在长期中，由于人们能够根据不断获得的信息去修复错误的预期，经济将自行恢复到自然率的增长路径。基于预期到的货币冲击对经济没有实际的影响，因而旨在稳定经济的货币政策在任何时候都无效。这种货币政策零边界的推论可由图4说明。

在图4中，垂直的LAS曲线表明具有理性预期的经济主体行为完全由市场价格机制调节，每一条倾斜的SAS曲线则由相应的预期价格水平给出。假设现期发生了出乎意料的总需求增加（货币冲击使AD0移到AD1），则货币工资和价格水平必然会因商品和劳动市场存在超额需求而上升。此时，如果具有不完全信息的厂商（工人）误将一般物价水平（货币工资）的上升当做相对价格（实际工资）的上升并相应地增加产品（劳动）供给，那么经济将暂时“意外”地沿SAS0曲线从A点移动至B点。然而，一旦经济主体理性地认识到实际工资和相对价格并未发生变化并完全调整预期，则SAS0会迅速移到SAS1，产量和就业复归到自然率水平（C点）。因此，除非货币政策不被意料到，否则，无论长期还是短期的货币政策都归无效，而意料之外（欺骗公众）的货币政策本身只能进一步加剧经济波动。如果用“适应性预期”替代“理性预期”概念，则图4也是一个货币主义的AS—AD模型。

实际经济周期学派坚持货币中性论，认为货币对实际经济变量没有影响，因为是产出水平决定货币变化而不是相反，所以货币政策的作用为零。他们主要从生产函数与总供给的关系方面建立起分析模型，强调实际因素（尤其是技术）冲击是经济周期波动的根源。在他们看来，当一个部门出现技术进步后，它必然会通过部门性的波动源传导到经济的其他部门，技术冲击的随机性使产出的长期增长路径出现随机性的跳跃，产量和就业的波动实际上并不是对自然率水平的偏离，而是对生产可能性变化的最优反应，因此，任何反周期的政策都是反生产的没有意义的。关于实际经济周期模型的政策含义，巴罗通过复活李嘉图等价命题" ，认为公债是中性的，经济主体的预期理性会抵消政府无论是以公债还是税收等方式筹资的效应，因而试图刺激经济扩张的积极财政政策无效。基德兰德和普雷斯科特则通过比较有无约定条件下的均衡解，从政策的时间不一致性和政府信誉方面论证了凯恩斯主义的相机抉择政策是无效的。

由上可见，凯恩斯主义为政府提供了市场经济中反萧条的最初的政策理论，并将其边界严格地界定在短期，它的效应也被战后西方国家20多年的实践所证实。新古典宏观经济学将宏观经济政策的期限边界定格为零，虽然这种政策主张远离现实，但作为政策理论却为反思传统的宏观调控政策效应提供了一种路径。现代宏观经济学中，几乎没有任何一派是把宏观调控政策当做长期的政策。

三、宏观调控政策的对象与目标边界：总量稳定还是结构增长

作为一种制度安排，宏观调控政策必然会存在一定的作用对象与目标。关于宏观调控政策作用的对象究竟是总量还是包括结构？它的目标究竟是稳定还是增长？对此的不同认识显然直接影响到对宏观调控政策有效性的评价，而在更宽泛的意义上则影响到能否正确地认识市场经济中市场与政府的作用。

（一）宏观调控政策的对象是宏观经济总量

现代市场经济中的政府制度安排或经济职能从总体的内容层次上可以区分为一般的市场条件的创立与维护、微观经济规制、宏观经济调控三大类。与基于市场失灵外在地要求政府干预经济的微观规制安排不同，宏观调控是市场经济内在机制充分发挥作用并导致经济总量严重非均衡基础上形成的政府安排。由于动态经济中经济出现周期的波动是不可避免的，虽然市场机制如果假以时日能够自动调节经济至自然率的均衡水平，但在经济达到均衡之前可能需要经历一个较长时期的萧条意味着必须付出总体社会福利损失的严重代价，因此，现代市场经济一般内在地要求通过政府运用一定的宏观经济政策（主要是财政政策和货币政策）去调控经济总量，以减少市场机制调节时滞产生的高昂成本。从宏观调控的内涵来看，它作用的对象显然是总量方面，但其作用的结果又必然会间接地影响到具体微观主体的行为。而正是这种直接对象与间接结果的传导表明了宏观调控政策的有效性，这也是为什么说有效的宏观调控必须有坚实微观基础和传导条件的原因。有必要说明的是，如果依据作用结果来界定政策边界，那么也许可以把结构列为宏观调控的对象。不过，随之而来的问题可能就会陷入体制认知的误区（这点将在后面说明）。将宏观调控政策的对象边界严格界定为总量的观点也明确地反映在现代西方宏观经济学的分析框架中。

（二）产业结构是市场配置资源的结果

前已述及，宏观调控政策作用的结果不仅会而且应该影响到微观主体的行为决策和产业结构的相应调整。但宏观调控政策的对象却并不针对具体的行业和部门，否则宏观调控就等同于微观规制。理论和实践的发展表明，对市场机制在资源配置中起基础性作用的普遍认同，推动了市场经济在世界范围内的广泛发展。在市场经济中，通过市场竞争和价格机制对供求关系进行调节，生产要素的自由流动使资源在各产业和部门间得到有效配置，产业结构的形成和优化正是市场在产业间配置资源的必然结果。历史地看，产业结构的形成和调整也曾在不同的体制下完全或主要由政府来安排（通过产业政策），由此形成了典型的计划经济体制及所谓的政府主导型市场经济体制（如日本和韩国等）。不过由政府取代市场、通过产业政策干预市场机制在产业间的资源配置而形成的产业结构从长期看是非常脆弱的，日本和韩国经济（金融）危机不断，中国重复建设问题严重，政府安排的产业政策不能不说是其中的重要原因之一。

由于产业政策在实质上是政府依据自己确定的经济变化趋势和目标设想来干预资源在产业间的配置，产业政策在资源配置的方式上与计划经济是相同的，计划经济所固有的缺陷必然会重现于产业政策的制定上（汤在新、吴超林，2001）。政府对具体产业的干预应以市场失灵为依据确定。如果将产业政策当做一种宏观调控政策，显然它相对市场基础是一种外生的安排，其绩效将存在体制的制约。不仅如此，如果将产业结构作为宏观调控的对象，也与产业结构是市场配置资源的结果存在逻辑上的矛盾。应该承认，中国当前的经济问题主要是结构问题，但结构问题不是宏观调控直接的对象，结构问题的解决有赖于市场基础的发展和完善，这也是理解为什么要大力发展市场经济的关键之所在。

（三）宏观调控政策的目标是为市场对资源的基础性配置创设稳定的外部条件

对于通过宏观经济政策减少经济周期波动、促进经济总量均衡从而为市场机制有效进行资源配置创设稳定的外部条件的目标业已获得广泛的认同，并为当今世界各国政府所采纳（除新古典宏观经济学派反对外），不过，关于经济增长是否应该作为宏观调控政策的目标则在理论上和实践中都存在重大的分歧。严格地说，经济增长属于总供给的范畴，它取决于生产要素的投入与组合，在市场经济发达国家，一般坚信构成总量内容的总供给方面是市场配置资源的结果。即使出现总供给冲击的经济周期波动，认为也应该由市场机制来调节。在现代西方宏观经济理论中，宏观调控政策归属于总需求的范畴，政策的目标被界定在因总需求冲击引起经济周期波动后的稳定方面，而且强调的是短期。如果说凯恩斯主义所强调的积极财政政策的乘数效应中包含了一定的经济增长目标，那么这种增长主要也是随积极财政政策稳定投资者预期而来的私人部门的增长，公共财政支出的增长本身在相当大的程度上仍然属于稳定的手段，目标是为民间投资的启动创设良好的外部环境。在主要发达国家的货币政策实践中，货币政策事实上也一直是以稳定通货而不是经济增长为目标。

最近10年来，随着现代宏观经济学的发展，特别是内生经济增长理论的发展，越来越多的经济学家对政府安排的宏观调控政策能够产生合意的长期经济增长表示怀疑，认为过分关注短期稳定的需求管理政策忽视了长期经济增长的问题。他们指出短期的产量波动虽然具有重要的福利后果，但长期经济增长的福利含义远远超出任何短期波动的影响（Romer，1996），强调现代经济分析的重点应该从总需求转向总供给方面（因为总量非均衡都是微观扭曲的结果）。这种从对短期稳定的关注转向长期经济增长路径探讨的理论发展方向所给出的政策含义是，政府既能够积极地也能够消极地影响长期经济增长，而积极政策的作用主要体现在为经济的最优增长路径提供良好的外部条件。

四、简短的结语

在中国的经济发展进程中，我们一向重视政府制度安排的作用，这无疑是中国客观现实的要求。与此同时，我们又必须对政府制度安排在经济的不同领域和层次内容上的差异有一个清晰的认识。事实上，就宏观调控政策作为一种政府制度安排而言，它在西方国家的理论和实践中具有比较清楚的界定，而国内对其内涵和目标等问题上的认识则是相当含混或者说是相互矛盾的。基于以上的分析，我们对宏观调控问题的基本认识是：

——市场经济有效配置资源是以产权明晰的市场主体行为和形成理性预期从而能对市场价格信号作出灵敏反应为基础的。针对经济总量非均衡的宏观调控如果没有坚实的微观基础，那么，作为一种外生的制度安排的政策效应释放必然受到极大的制约。宏观调控政策的传导还需要相应有效的市场传导条件或机制。在中国，由于市场结构并不完全，特别是资本市场和货币市场在相当大的程度上仍属管制市场，缺乏有效的市场传导机制使宏观调控成为一种外生于市场条件的政府安排。因此，宏观调控政策能否发挥作用已不仅仅是政策本身的问题。

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【关键词】房地产泡沫 宏观调控

2016年的房产政策以“去库存”为主旋律，导致房地产市场由最初的“回暖”演变为可怕的房价暴涨。当年10月起，各省市推出一系列房地产调控政策，以上海为例，非本市户籍居民家庭购房门槛提高为连续缴纳社保或个人所得税五年、首套房认定标准提高、首付比例提高等政策象征着房地产市场“变脸”――2017年上海楼市调控的目标是平稳房价。在房地产宏观调控方面，上海作为一线城市，其政策显然具有示范与引导作用，因此这传达了较为明确的信号：楼市调控大势所趋。杭州、深圳、天津等多地紧随其后，陆续出台新的楼市政策。如此密集的调控，在2011年“新国八条”后确实罕见，而且力度较大、频频加码，可谓“没有最严，只有更严”。这清晰地展现出中央政府抑制高房价的决心。我们不禁要问：当前中国房地产泡沫的现状究竟如何？一系列暴风骤雨的政策出台后，我国的房地产泡沫能否有所改观？

一、房地产泡沫的界定

关于房地产泡沫的一个最理论化的定义大概是这样的：“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值不符），虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣”。

通俗地f，房地产泡沫就是“双高”。第一，房价高，远离市场与人们的需求，也远高于其市场基础价值和人们的购买力；第二，房子的空置率高，远离经济和社会的承受程度。

房价过高，我们可以通过一些数据量化这一认识。例如，房价-收入比指标与房价-租金比指标。房价-收入比是居民家庭的住房价格比年收入，衡量了一个家庭对其住房的负担能力，通常认为在3-6之间是比较合理的，但我国的大城市，尤其一线城市，该指标远超过10。房价-租金比是某地区单位面积租金比单位面积房价，通常认为该指标在1/300以下的城市，已存在房地产泡沫，而我国部分大城市的该指标已低于1/500。就上述两个指标来看，对比合理值，我国的实际数据的确远超出了通常认可的范围。因此，面对目前业界呼声颇高的“中国房地产泡沫之说不成立”观点，我们可以做出上面的简单反驳。

二、中国房地产泡沫的成因

对于我国房地产泡沫出现的原因，目前有些学者常用简单的供求关系理论来解释。在这一点上，我们需要澄清一下，因为根据对供求关系基础概念的理解就能够轻易得出否定的观点。所谓“供求定理”，是指任何一种物品价格的调整都会使该物品的供给与需求到达平衡。根据这一定理，我们很容易误解为，我国目前住房的确有着上亿的庞大需求量，存在着房屋的短缺。根据《经济学》的定义，“由于太多的买者抢购太少的房屋，卖者可以抬高自己的价格又不会降低销售量，因而价格上升使需求量减少、供给量增加，市场向供需均衡变动”。然而，这种误解的来源在于，错误理解了“需求量”的概念。所谓“需求量”，指买者愿意并能够（英文中willing and able to）购买的一种物品的数量。如果能够注意这里的“能够”一词，就会发现，今日许多国人即使从理性上勉强可以算“愿意”去购买房产，但是面对居高不下的房价，实在是无法做到“能够”。因此从严格的概念上理解，今日国内房产的需求量并不大，所以传统的供需理论无法套用在这里。

“冰冻三尺，非一日之寒”，造成今日我国的房地产泡沫的也不只是一朝一夕的原因，无论从空间广度还是从时间长度，泡沫问题都可以追溯得十分深广。首先，被广泛接受的观点是，当前市场上流动性过剩。中国经济增长依靠投资拉动的状况已持续多年，而在投资活动中，有相当一部分是社会基础设施投资，由各级政府引导，逐渐积累了巨大的过剩流动性。第二个原因是资产荒。如前人研究所述，中国的金融创新远不及欧美等发达国家，因而国内的、国外流入的热钱会倾向于进入房地产行业，可保值亦有增值预期，这形成了“投机者购买房产-房地产市场繁荣-形成涨价预期”的循环，直接加剧了房地产泡沫的形成。还有一个原因就是政府的干预，常常是在政绩指标的压力下，变相过度鼓励房产商在当地进行投资开发。从这个层面上，可以说，当前中国的房地产问题早已不仅仅是一个经济问题，而发展成为一个带有政治性和观念性的问题。时至今日，地方政府无视房屋的社会功能，一味看重房产的财政功能，地方财政对于土地出让金的过分依赖的问题依然困扰着整个国家和市场，使得在中央政策重压下的地方政府苦不堪言，纷纷希望暗中为楼市变相松绑。

三、房地产宏观调控面临挑战

稳定房价对于社会大局的作用不言自明，一方面“住房乃民生之要”，另一方面泡沫集中破裂将给经济和民生带来巨大的伤害。房地产宏观调控又加码，但确实困难重重，被认可的原因包括：第一，对房地产的需求是消费、投资、投机需求的混合。宏观调控想要控制的主要是投资需求、投机需求，但是实际操作中很难将其与消费需求区分开。第二，空间的分化。一线城市及部分发达二线城市，房市火爆，需要遏制房价的大幅上涨，而三四线城市去库存压力大，这就是空间的分化进一步加大了房地产宏观调控的难度。

我们都能看出，对于目前中国房地产出现的泡沫，政府已然采取了一系列的行动和积极引导，制度出台接二连三，而且从前“雷声大雨点小”的情况也有很大程度的改观。但是纵观全局，今日的所有改革依旧是“战战兢兢，如临深渊，如履薄冰”的状态，诸如加征房产税的大刀阔斧的改变依旧处于漫长的酝酿之中。政府的谨慎值得称道，但是如“宁要不成熟的改革，不要不改革的危机”所说，我们期待更有创造性、更有后劲的改革。

参考文献

[1]谢齐雷.基于需求价格弹性的我国房地产市场泡沫的实证研究[D].电子科技大学，2009.

篇10

一、我国房地产业开始步入转型期

当我国宏观调控进入第三年后，我国的房地产业开始步入了实质意义上的战略转型期，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品的属性转变。住宅是有别于其它商品的具有双重功能的产品，但在我国住房制度改革后的房地产业发展过程中，过分强调了住宅的商品属性，忽略了其公共产品的属性。住宅的社会功能被其强大的经济功能所掩盖而被忽视，或者没有放在应有的位置上，其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位和管理缺位问题，使之成为我国建立和谐社会的障碍所在。其次这个转型期表现为住宅从投资功能向使用功能转移。住宅的投资功能毋庸置疑，这取决于不动产与金融的高度紧密联系，但不可否认的是使用功能是住宅的根本所在。这次的宏观调控更加强调住宅的使用功能，对住房的面积和房型的控制成为关键，就是强调从使用功能来规划设计住宅，实用性和合理性成为新的理念。原来的投资功能被控制了，投机功能被限制了，使我国住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移迈出了坚实的步伐。

二、增加住房有效供给以抑制房价

经过数十年“先工作，后生活”的传统观念束缚，我国居民形成了巨大的改善居住环境的客观需求。但是，目前的房地产价格已经严重超出了居民的实际收入水平和承受能力，为了实现居住环境改善的愿望，相当部分的城市和居民只能加大储蓄力度，这成为抑制我国居民消费的关键因素之一，已经成为我国城市化进程中的重要障碍。特别对沿海开放城市和内陆发达地区而言，房地产已经超越了其作为支柱产业的发展阶段。如果房地产调控不能落到实处，将严重制约当地经济可持续发展能力和竞争力水平的提高。而增加住房的有效供给，就必须明白价格最终是由市场供求关系所决定的。

为了形成合理的价格，我们一方面需要引导有效需求，另一方面就是要大力增加有效供给。在此，首先，要进一步加快已有土地供给的住宅建设速度，大力打击囤积土地行为。在土地利用招拍挂等方式正式出让后，必须在规定时限内建成达到可入住标准的住房，一旦超过期限可从受让之日起征收高额土地闲置税，极端情况下可以采取收回土地及附属建筑物的措施进行惩罚。其次，要大力加强廉租房的建设，在新建住宅中廉租房的住宅面积应达到二成以上，以确保中底收入的居民的住房也能得到与社会发展同步的改善。

三、房地产全国摸底预示深层调控措施仍将推出

“国六条”实施后，持续半年的新一轮的房地产宏观调控进入全面的效果调查阶段，由建设部牵头组织的调查组，正分兵八路在全国范围内调查各地房地产市场调控的反馈情况，这些专业人士组成的调查组已于9月末分别开始了对北京、上海、广州、南京、重庆、深圳、天津、杭州等地的摸底调查。与此同时，国务院办公厅、国土资源部等相关部门也在积极筹措，亦将从宏观调控的不同角度和不同范围对此轮楼市调控的效果进行全面调研。以上海为例：建设部上海调查组在沪的日程安排非常紧凑：第一天由上海市建委和上海房地局做工作汇报，并组织部分房地产开发商代表座谈；第二天是市民代表座谈，同时实地考察相关区域的楼市情况；第三天进行封闭式讨论后同上海市府有关领导进行适当沟通后离开上海。此次摸底调研中，了解情况和掌握第一手资料成为调查组的基本目的，然后将各组调研情况形成专题报告后将上报中央和国务院。

各地汇报的主要内容包括房地产投资规模、土地出让的招拍挂状况、房地产市场交易情况、二手房的网上备案制度以及开发商经营秩序的监管实施情况。继建设部组织调查后，国务院办公厅也将在近期组成调查组，在全国调查房地产调控效果，涉及地区包括北京、天津、辽宁、江苏、陕西、广东、四川、江西、山东、湖北、内蒙古等。由此可见，紧锣密鼓的宏观调控已经进入质量检验阶段，各地能否在检查中过关将直接影响下一步楼市的政策走向，中央正通过一系列信号传达将调控深入到底的决心。随着全国性调查的展开，各地房地产开发中的违规建设与调控不力等情况将逐渐浮出水面，而各地房地产业的深层调控也将加快步伐并努力使之落到实处。

四、房地产招投标市场和房地产经济市场将成整顿重点

为了进一步规范招投标工作，建设部近日颁发了《关于做好房屋建筑和市政工程投招标检查工作的通知》，称由国家发改委、监察部、财政部、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、商业部、水利部、民航总局、国务院法制办联合行动，在年末对招投标市场开展专项检查，其中的重点是房屋建筑和市政工程的招投标情况。这次检查范围包括：工程建设项目招标公告是否严格在政府指定的媒介；是否存在违法收费；是否存在要挟、暗示投标人在中标后分包部分工程给本地区、本系统承包商和供货商的情况；投标人是否存在挂靠有资质或高资质单位以其名义投标，或者从其他单位租借资质证书等行为。专项检查工作将分两个环节进行：首先是部门检查阶段在11月底结束，由各部门根据情况自行安排；其次是联合检查工作在12月进行，由上述各部委办组成联合检查组，对自查中暴露出来的问题联合进行检查。

为了规范各省市二手房市场的房地产经济行为国务院法制办和建设部等有关委办将针对今年合肥、南京和天津等城市发生的多起房地产经纪机构违法案件组织专项调查，整顿房地产经纪市场，加强房地产业经纪监管。为此，建设部和国家工商总局等还于日前颁发了《关于规范和整顿房地产经纪市场的通知》，着重就房地产经纪领域的9大问题进行规范和整顿。一是加强房地产经纪机构监管和全面实行房地产经纪机构备案公示制度；二是加强房地产经纪人员管理和严格执行房地产经纪人员职业资格制度；三是规范房地产经纪信息；四是加强房地产经纪行为监管；五是规范房地产经纪合同签署；六是加强二手房交易资金监管；七是创新房地产经纪管理方式和提高行政效能；八是建立和完善房地产经纪机构和注册房地产经纪人员信用公示制度；九是加强房地产经纪行业自律。与此同时，还将要求各地房地产管理部门结合整顿规范房地产交易秩序工作，积极会同工商部门进行一次房地产经纪机构调整摸底，严肃查处一批违法违规的典型案例并向社会曝光。

五、土地资源法律法规趋于完善和调控力度逐步加大

“十一五”期间，我国国土资源法律法规框架体系基本建

立，国土资源管理法制环境明显改善，这是国土资源部在《国土资源系统开展法制宣传教育的第五个五年规划》中明确的工作目标。根据这项规划，国土资源系统要通过广泛深入的宣传教育，使全社会资源法制意识不断强化，资源保护的基本国策意识和集约节约用地观念明显增强，土地市场秩序稳定和规范，违法案件明显下降和国土资源系统依法行政深入推进，国土资源管理能力和水平明显提高。与此同时，针对当前经济运行和土地管理中存在的突出矛盾和问题，国务院颁发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，该通知按照责权统一的原则，进一步完善了责任制度，强化了地方政府土地管理的责任，并按照权责统一的原则调整了审批方式，简化了审批秩序，强化了地方责任。

国土资源部认为土地管理面临的矛盾和问题，具有长期性、艰巨性和复杂性，具体表现在四个方面：一是一些地方违法用地严重，在计划之外扩大建设用地规模。主要方式是“以租代征”或以“农村集体土地流转”为名，擅自将农用地转为建设用地影响了宏观调控的实际效果。二是竞相压低地价甚至以零地价出让工业用地，造成工业用地过度扩张。重复建设，影响了区域协调发展。三是保证被征地农民生活水平不降低和长远生计有保障的原则，在有些地方未能有效落实，加上土地出让收支不够透明，使用不尽合理，影响了社会稳定。四是土地执法难的问题仍然比较突出，“因公”违法调查难、处理难、处理人更难的局面没有明显改观，影响了土地法律法规的有效实施。针对当前土地管理宏观调控中存在的问题，《通知》坚持以全面落实科学发展现为指导，按照促进经济增长方式转变和经济结构优化的需求，确保中央宏观调控政策的有效实施，着重从利益机制和法制方面解决当前土地调控中存在的突出问题，注重措施的及时有效原则和突出措施的针对性原则。针对土地调控中的突出问题，提出进一步深化改革的具体措施，力求消除建设用地过度扩张的经济动因，坚决惩处土地违法行为。

六、工业地产将成为新一轮的房地产调控重点

从住宅到商办物业，再从商办物业转至工业地产，伴随着显而易见的投资路线，政策盲点也在相应凸现。虽然，宏观调控开始的住宅和商办楼的建设成本大大上升，进入门槛也不断提高，但是现在各地工业地产的政策限制仍宽严不一，一些欠发达地区的工业地产政策相当宽裕，给投机者有可乘之机。精明的发展商认为，用房地产开发的名义做住宅和商办楼都不合算了，因为资金门槛太高，而且宏观调控出台的有针对性的政策那么多，没有利润可言。倒是工业地产，往往利用当地政府急于吸引投资的心态，通过许诺可以顺利完成招商引资计划，同时利用工业或科技园区的土地的名义对外进行招租，从而顺利获得工业或科技园区的土地开发权限。

由于工业地产的开发可以起到吸引投资、创造就业机会的作用，因此各地政府通常会采用较为优惠的政策进行鼓励。工业地产具备较大的投资价值和上升空间，从去年开始便已成为海外投资基金的投资热点。与住宅和商办用地相比，工业用地在出让价格上的相对低廉，成为了开发企业赚取利润的巨大空间。开发商在招商计划完成之后，盖好工业厂房，然后将工业用地转化为商业用地，以工业园区配套的名义建造写字楼进行出让。新一轮的房地产调控中这种情况将得到有效的遏制。建设部和国土资源部等有关部委将有针对性地出台相关政策和措施，侧重于工业用地项目的调控，从根本上制止工业用地低成长的过度扩张和违规发展。

七、高品质办公楼将成为上海和北京市场需求的热点

宏观调控时对整个房地产行业的影响是首当其冲的，但就房地产行业本身而言，住宅和商业用房的冲击最大，工业用房和别墅次之，而甲级办公楼和酒店公寓则影响小的多。尤其是上海、北京和天津的高品质办公楼的需求随着世博会、奥运会和北方经济中心城市的建设而不断升温，高品质商业办公楼的租售市场价格不跌反涨。这些城市高品质办公楼的售价正以每年10％以上的速度继续增长，而租金则以每年近20％的速度不断上涨，空置率一直保持在5％左右的合理水平，并且这种情况将在整个“十一五”期间得以延续。如此良好的发展前景吸引了更多的海外资金和个人投资者，全新的酒店式办公概念也应运而生。随着全国中心城区打造中央商务区CBD效应的不断扩大，上海国际金融中心和天津区域金融中心的加快建设，高品质办公楼的供不应求现象将更加突出。

当然，高品质办公楼市场热销的情况主要体现在一些国家重点发展的特大型城市和中心城区。一些区域中心城市的高品质办公楼的租售情况并不相同，如今年以来苏州、武汉等地高品质办公楼的空置率就超过15％，租售价格也不容乐观。上海、北京和天津的特殊情况是由其在国家所处的特殊地位和特殊环境以及“十一五”期间的特殊发展背景所决定的。根据国际权威机构统计，目前美国纽约甲级办公楼面积为3000多万平方米，日本东京甲级办公楼面积为4000多万平方米，而我国目前上海的甲级办公楼仅为400多万平方米，北京的甲级办公楼仅为500多万平方米，天津的甲级办公楼不到200万平方米。由此可见，随着我国和谐社会的构建和经济的快速发展，大量的跨国公司总部和跨国集团的研发中心，国际组织的地区机构和国际金融机构以及服务型企业将大量涌入，所以上海、北京和天津的高品质办公楼的需求量很大，前景很是看好。