房地产成本控制范文

导语：如何才能写好一篇房地产成本控制，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；成本控制；成本构成；影响因素；控制措施

一、房地产成本控制

房地产成本控制就是对各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动 。简单来说，房地产成本控制是把房地产项目的成本和费用控制在预定标准之内的一系列组织管理工作，是一种全员的、全过程的管理。

加强房地产成本控制与管理是房地产企业摆脱困境，增加收入、提高经济效益的有效手段，并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展， 取得良好的经济效益， 就必须重视成本控制工作， 切实提高成本管理水平。

二、房地产成本构成

房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费。房地产商品的成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收、财务费用、行政性费用等 。

三、控制房地产成本的措施

当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化，成本管理弱化，成本行为软化现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。究其原因，主要是企业在 “谁来管”、“管什么”、“怎么管”这三个基本问题上陷入了误区，造成管理上的认识偏差与行为偏差 。本文从宏观层面和微观角度提出控制房地产成本的措施，来达到严格控制各项费用支出，降低成本的目标。

（一）宏观上的房地产成本控制

1.树立科学的房地产成本控制理念

成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。所以，房地产成本控制必须上升到经营的高度，站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，树立科学的成本控制理念，实行正确的成本控制形式。

2.建立房地产成本管理体系

成本管理体系是以合理的成本结构分类作为成本管理的基础，以目标成本作为成本控制的基线，以合同为中心，是包括全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点的全动态成本管理。房地产企业应该根据自身实际情况，选择适合的成本管理体系软件，进行科学有效的管理，从而达到控制成本，获得最大经济效益和社会效益的目的。

（二）微观上的房地产成本控制

微观层面上的房地产成本控制应该坚持节约、全面控制、动态控制的原则，采取组织、技术、经济等措施控制工程成本，加强质量管理，控制返工率。具体来讲就是根据房地产项目的各个阶段，分别进行成本的控制。

1. 编制科学合理的成本控制目标

在房地产项目投资决策阶段， 开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，并在项目设计过程中予以体现。房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法， 这有利于在保证项目市场定位和品质的同时， 有效地控制工程造价。在保证品质的前提下，继续加大改进和优化设计，进一步降低开发成本，合理安排工程周期和建设资金，严格控制建安成本、材料和设备的价格成本。

2.设计阶段的成本控制

设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段， 是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术和经济关系的关键性环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段，对房地产项目的建设成本有着举足轻重的作用。

设计阶段的首要任务是设计方案的优化，设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研--设计任务书--方案设计--图纸会审。建议进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。同时，规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场的需求。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右 ，但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。

3.房地产建设阶段的成本控制

首先，要抓好施工图审核与细化。在房地产项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。要控制好建设成本， 就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。

其次，强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作。在房地产项目的建设过程中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。

第三，加强工程建设的现场管理，派合格的现场代表进驻工地，并委托有实力的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。加强预算与施工现场检查的联系，深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、 辅助作用， 完善项目成本控制的体系。

4. 结算阶段的成本控制

为保证项目竣工验收的顺利进行，要遵循一定的程序和建设项目总体计划的要求，按施工进展的实际情况分阶段进行；所有建设项目竣工后，按照国家有关规定编制结算报告。

结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该效益主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析、材料调差、取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据。另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用。根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，为以后的项目作准备。

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关键词：房地产；成本控制

前言：工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制，以实现项目成本控制的总目标。

一房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。

配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。

管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二设计阶段的成本控制

(一)设计方案优化

设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。

(二)实行限额设计，有效控制造价

限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。

(三)前期造价分析

通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。

二工程招投标阶段的成本控制

建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。

投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。

三项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

(一)采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。

在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案。

在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式．工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。

(二)合同签署要严密

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。

目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的FIDIc合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距，有必要吸收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进行修订。

(三)提高工程变更的预见性

在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。

(四)结算审核要细致

工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。

一般应从以下角度控制结算工程成本：

核对合同条款．只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等·

检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；

落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；

按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。

严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；

注意各项费用计取．建安工程的收赞标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行；

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关键词:房地产 成本控制 技术创新

在当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈，怎样在如此激烈的竞争中求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业应在开发合适畅销产品的基础上，尽可能的降低成本，这是很多房地产企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。

一、房地产企业中成本控制的内容

房价由于受到成本的影响，成本越低低，房价就越有下调的空间，以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。

对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点，因此房地产企业应重点注意这个阶段的控制。对于企业的施工阶段来说，施工阶段的成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面的控制。对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制。对于企业的竣工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的的控制。

二、房地产企业成本控制的原则

成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。为此，在成本控制过程中要坚持以下原则:

(一)房地产企业应遵循节约的原则

节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。

(二)房地产企业应遵循全面控制的原则

全面控制原则包括两个涵义――全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本，关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。

(三)房地产企业应遵循动态控制的原则

成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。

(四)房地产企业应遵循目标控制的原则

目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。

三、房地产企业成本控制的措施

(一)房地产企业设计阶段的成本控制

房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。

1、房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价

针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。

2、房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位

房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。

3、房地产企业应开展限额设计，进而控制造价

房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

(二)房地产企业招标投标阶段的成本控制

1、项目招标工程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标房地产企业择优选择施工单位，这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。

2、做好合同的签定工作

房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确内容，通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。

(三)房地产企业施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：

1、 用经济措施进行项目投资的有效控制

房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售等，减少销售成本,最大限度地降低静态投资。

2、 从技术措施上展开项目投资的有效控制

房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。

3、 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求投资的有效控制

房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4、抓好合同管理，减少工程索赔

房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。

(四)房地产企业竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定，认真审核工程款，以政策为依据，对送审的决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。

房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。

参考文献：

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[3]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J]铁道建筑, 2006;02

[4]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2010;12

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关键词：房地产开发工程成本控制

Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.

Keywords: real estate development project cost control

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

近年来，在政府的宏观调控下，房地产销售大幅缩水，大部分房地产企业处境艰难。如何有效的控制房地产开发总成本，使得企业在宏观调控下做到游刃有余，是摆在各房地产开发企业面前的共同课题。

1．房地产项目开发过程的成本组成

研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言，一个项目的开发成本大体可以分以下五大部分

1.1土地成本：指为取得项目所在的土地的开发经营权而需支付的费用，包括向国家及相关政府部门缴纳的土地出让金、土地征用费、建设配套费以及针对土地上原有建筑及居民的拆迁安置补偿费。

1.2前期工程费：指从项目开始规划到正式施工前所消耗的费用。取得土地使用权后，土地使用者要完成项目的相关决策和规划，并对总体部署方案的可行性进行咨询和研究，主体工程开工前需对土地进行勘察设计，此部分的费用包括房屋开发的规划建筑设计费、地质勘查设计费、研究咨询费、报批报建过程中的政府规费以及七通一平费。

1.3工程成本：指完成项目所需的建筑工程（含精装修工程）、安装工程、设备工程、室外工程、弱电工程、环境工程及公共配套工程的总费用。

1.4期间费用：指直接从企业的当期产品销售收入中扣除的销售费用、管理费用和财务费用

1.5营业税金及附加:指房地产企业需交的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、地方教育费附加、水利建设专项基金

从成本的属性来看，土地成本、前期工程费、期间费用、营业税及附加在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；工程成本则会因为项目本身 情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。

2．工程成本控制

一个房地产项目的工程成本控制大体可以分以下6个阶段

2.1可行性研究阶段

项目的决策决定了房屋开发的总体方案和投资规模，是控制开发成本的关键所在。房地产开发周期相对较长，开发风险较大，所以对开发地点、建设方案的选取都要慎之又慎。好的项目方案不仅要符合所在地区的总体规划布局，而且要尽量合理利用已有的配套设施，以降低开发成本，同时应充分考虑项目开发规模与周期，把房屋的升值空间纳入体系，为未来的销售做足准备。

在开发位置的选择上，不仅要考虑地理位置的优劣，还要充分考虑该位置所处的社会环境、市场供求关系的环境以及未来城市规划的环境。要对开发位置做出综合评价，就要充分考虑该处的交通状况、自然环境、公众基础设施等，还要深入了解当地的住房需求及能够接受的销售价格，“入乡随俗”对产品合理定位，最后通过确定的销售价格来倒推工程成本目标。

2.2 设计阶段

设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制：

1）设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比。

2）通过限额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

3）通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加。

4）通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。

2.3审图与优化设计阶段

本阶段通过施工图会审来控制设计质量和工程成本。建设单位用它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失。因此，从此阶段进行造价成本控制，可以有效地减少设计图纸方面造成的损失。具体操作是：在施工图完成后组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

2.4招投标阶段

1）选择恰当的招标形式

对于房地产开发招标来说，首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，一般情况下不要搞华而不实的公开招标；合同形式采用那种都可以，不过其中风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚。

2）选择合适的施工单位

对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等，所以选择一个好的施工单位是很重要的，不要选择什么“……县施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是挂羊头卖狗肉，对于不入流的公司，一定要在准入上机制做好文章，在资质上一定要把好关。另外对其注册资本、公司财务 情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等都要做出详细限制，不能因为某某公司可以让利、可以垫资就让其轻易入围。

2.5施工阶段

施工阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，包括对工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等的管理，其中没有定额的分部分项工程单价的确定要及时合理。一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西， 比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等。这也是造价成本控制容易被忽略的地方。

2.6结算阶段的成本控制

这一阶段的造价成本控制，是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。房地产企业的造价控制人员应该秉承的原则是：

1）合同协议及造价变更资料的时效性（国家文件实效，7、14、28天的规定等）、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；

2） 矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一）；

3）件的责任清理，如果施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；

4）规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；

5）分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；

6）杏造价书中的说法一步步审核。这样基本保证结算完整并较为正确，一般差额控制在3％以内。

3结语

以上介绍了房地产开发的成本组成，并就如何控制工程成本做了简要分析，在实际的工作中,由于不同项目所处的环境、规模、用途等条件的变化,以及从事这项工作人员的素质和能力的差别,实际的控制结果也有着很大的变化,不能一概而论,需要在项目之初就要进行全面和详细的分析,找出控制的重点,然后在相应的过程和环节上给于足够的重视,并投入足够的力量,这样才能达到应有的效果,实现节约成本,扩大效益的目的。

总之，成本决定价格，而房地产价格又是影响社会经济和稳定的重要因素。房地产价格的波动从不仅关系到人们的生活，也是影响国民经济的产业结构、产业政策以及各行业协调发展的关键因素。控制房地产开发成本，无论是对企业的利润最大化，还是对国民经济可持续发展都具有现实意义。

主要参考文献：

[1]彭亚飞，王福成.浅谈施工项目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).

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【关键词】房地产；行业；成本控制

1 房地产行业前期阶段的成本控制

对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制，由于前期阶段影响项目投资的程度最高，因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定前期阶段成本控制的关键。

投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

据有关资料统计，在项目的建设各阶段中，前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高，可达到 80%-90%。按照投资决策的过程，它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，项目投资的控制结果也不同。

2 房地产行业设计阶段的成本控制

2.1 加强设计方案的优化和比选

设计是投资控制的关键环节，设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位，要抓住这个关键环节，使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责，而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始，直到最后结构构件的设计，都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案，以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时，必须综合考虑各方面因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较，结合当时当地的实际条件，运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位，可根据项目所处的地理位置和规划设计指标，合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。

2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念

设计方案优化常采用价值工程法，将工程项目的功能要求与投资有机结合，根据工程的实际情况，既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能与成本的比值，获得最佳的设计方案。

在这一过程中，需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”，而是要通过功能和价值的分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑，以求花较少的钱办相对最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此问题笔者认为，在满足一般的使用要求的前提下，考虑所谓的“功能点”不是绝对的，而是要视具体项目情况而言；这需要投资方做实际的产品市场调查，选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资，而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点，以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。

2.3 推行限额设计

设计阶段的投资控制，说到底是编制出满足设计任务书要求，造价又受控于决策投资的设计文件，限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资，也绝不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内，在初步设计开始时，设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底，按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针，按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额，下达给各专业技术人员，对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较，研究实现投资控制的具体措施，分块进行限额设计，同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算，发现超过限额及时与设计人员沟通，分析原因，修改设计，确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内，达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。

3 房地产行业招投标阶段的成本控制

招投标阶段是项目实施的重要环节，是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带，也是整个项目实施过程中资金支付额度最大，周期最长的一个过程，在招投标环节需要做好以下几方面的事情：

3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前， 应严格审查施工单位资质， 必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。

参考文献

[1]金波.房地产项目的成本控制分析［J］.山西高等学校社会科学学报，2010（8）

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关键词：房地产工程；成本；问题；对策

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。面对激烈的行业竞争形势，房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适应市场需求的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出，提高利润率，达到降低房地产开发成本、提高项目利润率、增强企业抗拒市场风险能力的目的。

一、房地产工程成本管理中存在的主要问题

1、不重视成本控制，成本控制人员素质不高。一些房地产企业在项目成本管理中，对成本控制重视度不够，没有切实有效的成本控制措施，成本控制责任不落实，工作不到位，成本管理意识不强，缺乏法律意识、责任意识。没有合同观念。在成本管理人员中，具有理论知识、实践经验及成本管理经验的复合型人才不多，一些成本管理人员不能适应成本控制发展需要，积极充实成本管理的新知识、新经验、新技术。

2、缺乏可操作的工程成本控制依据。工程成本的控制要依据一定的标准来进行。工程作为房地产企业的产品，由于其结构、规模和施工环境各不相同，各工程成本之间缺乏可比性，因而，如何针对单体工程项目制定出可操作的工程成本控制依据(目标成本) 十分关键。很多房地产企业对于工程目标成本的制定过 于简单化和表面化，有些房地产企业只是简单地按照经验确定一个目标成本， 而忽略了该工程的现场环境、施工条件以及工期的要求。在项目成本管理措施方面， 只有简单的规章，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有规定。

3、缺乏完善的责权利相结合的奖励机制。坚持责权利相结合的原则，奖罚分明，是促进房地产企业成本管理工作健康发展的动力。目前房地产企业因为各部门、每个岗位责权利不相对应，以至于无法考核其优劣，出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面，奖罚不分明。发生了责任上的问题往往互相推诿， 无法考核其优劣，这样就会严重挫伤有关人员的积极性，给工程项目成本管理带来不可估量的损失。

4、忽视工程项目“质量成本”的管理和控制质量。“ 质量成本” 分为内部故障成本 (如应建设单位要求返工、停工等引起的费用)、外部故障成本(如承包商索赔等引起的费用)。目前我国在房地产项目成本管理中尚未建立起对工程项 目质量成本的风险监控体系。

5、忽视工程项目“ 工期成本” 的管理和控制。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，房地产企业能否实现工期目标，顺利向业主移交房产是取得 信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，工期的变更往往会引起成本的变化。 盲目地赶工期要进度，会造成工程成本的陡然增加。

6、成本核算流于形式。在工程施工过程中，没有将成本预算和成本核算结合起来，没有阶段成本分析，没有分部分项成本分析，没有实际成本与预算成本、 计划成本的比较，因此对工程项目成本控制指导意义不大。加上奖励机制不健全，奖罚办法不落实，成本超支与个人收入不直接挂钩，因此管理人员对成本控制情况并不十分关心。另外，部分工程边设计，边报批，边施工，致使工程成本无法控制，导致工程成本严重超支。

二、成本控制实施步骤中的控制要点

1、强化施工项目成本控制意识，进行全员管理。应当充分调动项目管理人员的积极性，使项目管理人员真正认识到施工成本管理的重要性。可定期或不定期组织员工学习、交流，对员工进行考核，实行竞争上岗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、财务部、预算部等各个部门，要做到全员参与，理顺公司内部各部 门之间的职责关系，相互协作，相互制约，责任分工明确，权力利益配套。

2、建立规范、统一、标准的责权利相结合的成本管理体制。做好项目成本预测工作，制定成本计划。在项目施工过程中，项目经理部在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项目经理要对部门成员在成本控制中的业绩进行定期检查和考评，有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。

3、加强项目各个阶段的成本关键点的控制

房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。

①立项阶段

立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在1%左右，但是对整个成本控制的影响却达到60%-70%，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本； 对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些，至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策或者推迟缴纳获得递延收益。

②规划设计阶段

房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见，尽可能的完善图纸。材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备。 市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境，在整个规划设计阶段，要提倡节俭意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。

③施工建设阶段

该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等，施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等，招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公开等。材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并且可以与供应商建立长期合作关系，这样可以节省成本；图纸设计的审查就是在开工前或者开工时尽量争取阶段图纸设计中存在的缺陷，尽量减少设计变更。

④市场营销阶段

市场销售阶段就是房地产项目完成后，企业对其进行销售的过程，在这一阶段对其控制的目的就是保证房地产开发项目资金的回收、达到设定的盈利目标。 这一阶段的成本控制要点主要在销售广告、销售人员的工资、销售活动等，营销广告及营销活动是这一阶段的重点，房地产开发企业要想将商品房等在市场上进行销售，就需要通过广告和一系列的活动让大众了解知道该开发项目，其需要确定广告的方式、目的等从而锁定潜在的顾客。

4、加强阶段性经济活动分析及成本核算。阶段性的经济活动分析一般包括 地下室结构完工、主体结构完工、装修工程完工 ( 即项目竣工 )的经济活动分 析。每一阶段的完工标志着这一阶段成本的截止，必须作详细的分析。通过分析项目成本支出的情况，找出项目成本控制的薄弱环节，为公司以后的项目成本测算积累经验。项目竣工决算后，由项目部编制详细的结算资料及成本资料交公司，由公司预结算部门对项目部的结算资料进行审核，公司财务部门对项目成本资料进行审核。公司对项目的盈亏情况作详细审查， 确定项目的盈亏额。

三、结束语

总之，房地产开发中工程造价的控制，实质就是运用科学技术原理，采用科学的工具和手段，对房地产开发项目生命周期的每一个阶段的每个环节，都要有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。控制成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好工程开发成本的控制，应是我们不断探索的课题。

参考文献：

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【关键字】：成本，全过程控制

中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：

一、全过程成本控制的目的

跟大多数行业一样，一个房地产企业的竞争力和生命力，最终的衡量标准是利润，在特定环境政策下，利润最大化是每个房地产企业的最终目的。成本管理的理念应贯穿房地产开发全过程，必须要有一定的成本管理理念和方法，才能让全过程成本管理得到有效的实施和发挥其最大的效果。

二、全过程成本管理现状

当前，国家宏观调控逐步进入正轨，房地产市场竞争日益激烈，但是对于全过程成本控制而言，还是存在很多问题和缺陷，个人认为有以下几点：

第一， 事后控制为现状。大部分的项目，成本控制都滞后于项目的发展，比较花大力气在施工项目结算的成本控制，而忽略了施工前的图纸优化，施工中的过程控制。

第二， 过程中各部门的成本控制意识的不同。始终以为成本控制是成本部门的事情，设计部、工程部成本意识不强，造成施工前图纸优化的缺失或力度不足，施工过程中成本监管不力等情况。

第三， 成本控制的盲目性和缺乏体系。忽视了长期发展战略，成本预测、决策的可有可无，成本管理对策与战略目标的脱节。加上没有一套完整的成本管理体系，使得全过程成本控制概念形同虚设。

第四， 成本管理手段和方法相对落后，即使有了相应的成本管理意识，但是没有比较现代化的管理手段。部分企业没有成本管理部，即使有也是和工程部或采购部合二为一，这样把使用费用和控制费用混为一个部门，两个管理思路的体系在一起，使得从整个项目角度看，成本控制被削弱或者站在一个比较弱的地位，大部分时候不能做到公正、有效的成本控制。

第五， 部分企业没有适合自己企业的成本核算方法，仅仅是照搬其他项目，使得很多时候成本的核算不够全面。

三、房地产企业全过程成本控制的思路

全过程成本管理指的是，一个项目从设计方案、规划指标、到现场的施工情况等，整个过程中时刻关注并有效的对成本进行监控和管理。

全过程成本管理大致分为下列几个步骤：（1）取得土地前的成本估算；（2）制定目标成本；（3）施工过程中成本监管；（4）施工完成后的审核

1、 前期项目决策阶段的成本管理。

首先，成本管理的前身为项目估算。在房地产企业拿地之前， 需根据土地的位置、 市政配套、产品的组合、 地质情况、 产品的采购情况、项目定位及初步预估的售价，成本管理部需提供一个成本的估算，以便公司决策是否拍卖此地。比如占项目较大成本土方工程、混凝土、石材、砌块、砂石等原材料的运输距离及采购成本都对项目的成本盈利等都有一定的影响。

其次，成本管理的起点目标成本的设定。土地的市场情况，对该项目再做详细的项目前

期策划，项目前期策划完成后，我们就进入了项目的设计阶段。设计阶段对项目的成本控制影响占到75％甚至更多，所以公司需要在设计阶段花较大力气控制成本。这样，公司成本控制部须直接深入到项目设计阶段，伙同设计人员、销售、财务及工程人员根据项目的定位以及项目的方案设计进行目标成本的编制和设定。

2、 设计阶段的成本管理

首先，对项目的建筑方案进行测算，避免项目在设计阶段超出目标成本的设定值。建筑方案要从方案、测算、与目标成本对比、调整项目成本和利润表，所有的这一套程序和工作，都是要保证项目成本的准确性，实现项目成本的控制。

其次，是成本管理的结构方案设计。由于在目标成本中会设定混凝土和钢筋的单位建筑面积的含量，设计部提供初步的电子版本图纸给成本部，成本部根据电子版图纸进行成本测算，在达到结构指标最优化的同时，确保项目成本和利润的准确性。

第三，园林工程设计阶段的成本管理。园建项目要通过一系列的强制要求对园建项目进行控制。如要求软硬景比例不应小于7/3、大树的数量不应大于1 棵/100m2，草皮的数量不应小于整个绿化面积的70％等等，这些都是通过项目成本管理中的数据对设计进行控制。

第四，设备选型阶段的成本管理。根据楼盘品质的不同，在目标成本限定的条件下，设备工程师考虑品牌时只能在目标成本以下进行选型，防止设备工程师经常要求的一些非标设备。

3、项目施工阶段成本控制

项目的实施阶段资金投入大，持续时间长，也是履行合约的关键阶段 因此针对工期、成本、质量、合约等方面的有效控制是降低成本的关键项目施工组织设计决定着工程的具体实施，应选择优秀的施工方案并要求施工单位严格按照经过建设单位审核认可的施工组织设计施工，以减少额外费用支出 同时，施工进度计划既要保证施工任务按时完成，又要减少赶工等费用的增加，合理安排施工顺序，在不影响总工期的情况下，利用对非关键线路工序的调整，进行资源优化，达到降低工程成本，合理安排资金使用施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更，开发商或者业主方的工程造价人员要严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，在不影响使用功能的情况下尽量减少变更造成的不必要的工程费用支出，避免投资失控 有条件的开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握控制工程造价的变化情况 此外在制度上必须制定严格的工程量四方签证制度，要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理 总监理工程师设计单位代表 房地产开发方代表四方共同签字方为有效项目施工阶段降低成本还应严格控制工程款的支付以及各项费用的使用 当工程进度未达到合同规定的付款要求时，不能为了缓解承包商的资金压力而提前支付以免会造成开发商投资失控；达到付款要求时，工程师也要根据工程计量的结果，扣除不合格的工作量 在费用使用方面，应严格控制各项管理费和现场经费，合理使用广告策划费，减少销售成本，最大限度降低占道费 绿化赔偿费和其他补偿费等静态投资。

4、项目竣工验收阶段成本控制

首先，结算过程中的成本管理。成本管理首先要检查项目结算数据的准确性，由于项目在实施过程中，成本管理一直作为一个高压线时刻警告项目成本，故如果结算中出现与成本管理相差较大的话，我们首先对结算的准确性做一仔细的检查，确定无误后，然后找出并修订我们在该项目实施过程中的漏洞。并且注意在下一阶段或新项目开始时对该环节中的重点防范。

其次，其他项目成本管理的成本管理借鉴。项目完工后，我们需要对该项目的成本管理情况作成本总结，提供项目管理过程中的成本管理控制情况并为以后的项目做铺垫。另外，一个项目的成本管理变为最后的结算成本，除了提交完成本总结后，我们还需要作一个结算指标库，给后来的项目作一指引。

四、结语

房地产全过程成本控制是一项系统工程，不是一个部门一个人努力就能完成的。房地产企业一定要让每个部门的每个员工在心里树立成本控制意识，树立全过程成本控制的观念，才能建立完整的成本控制体系，是房地产企业资金得到最大的利用，投资良性循环，利润最大化。

【参考文献】

1、邹勤．浅议房地产企业在房地产开

发全过程中的工程造价管理[J]． 硅谷，

2008， （1）

2、刘丽卿．新形势下房地产企业成本

控制的探讨[J]． 商业经济， 2009， （24）

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摘要：随着房地产行业步入新常态，行业内企业间的竞争压力与日俱增，这客观上要求房地产行业的企业要加强成本控制，以进一步增强企业核心竞争力。本文对于房地产企业成本构成以及成本控制的重要意义进行了分析，针对当前房地产企业成本控制中存在的问题，提出了具体的成本控制策略，以期为房地产企业成本控制水平的整体提升带来有益的理论思考。

关键词：房地产企业；成本控制；问题；策略

引言

成本控制对于房地产企业持续稳定发展来说意义重大，房地产属于典型的资金密集型行业，涉及到的项目投资周期都较长，开发专业性也要求较高，这就对企业成本控制水平提出了更高的要求。长期以来我国房地产行业蓬勃发展，很多企业在成本管理方面都比较粗放，成本支出控制乏力，而伴随着整个行业供求形势的逆转以及行业环境的巨变，企业在成本控制方面的短板已越来越明显，在这种背景之下，如何推进房地产企业成本控制水平的提高，这成为了企业管理的重中之重。

一、房地产企业成本控制

做好房地产企业成本控制的工作，首先需要我们了解房地产企业成本构成以及成本控制的重要意义，只有这样才可以有效的帮助企业更好的明确成本控制的方向以及重心，有利于企业制定更加合理科学的成本控制策略。

1.房地产企业成本构成

房地产企业成本构成主要包括以下几块：一方面是土地购置价款，随着我国地价的不断攀升，这一部分成本占到了房地产企业成本支出的很大比例，统计数据显示，这部分成本一般占到房地产企业总成本的一半左右，且这一成本是刚性的，很难降低。第二方面是建安成本，建筑安装成本大概占到房地产企业总成本20%左右，目前房地产每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各种契税成本，具体来说包括了营业税、所得税、城建税、教育附加税等。最后一块就是管理成本，这包括了企业用于营销策划支出的费用，还有财务费用等。

2.房地产企业成本控制意义

对于房地产企业来说成本控制的重要意义体现在以下两个方面：一方面可以有助于企业提升收益水平，对于房地产企业来说，收益等于收入减去成本开支，在收入变化不大的情况下，成本的下降必然会给企业带来收益的提升，在房地产企业收入乏力的情况下，控制成本支出对于企业收益来说更加意义重大。另外一方面就是可以帮助企业优化资源配置，减少不必要的浪费，提升资源的使用效率，减少企业资金闲置或浪费，加快资金的周转；成本控制可以将那些无用成本支出降低甚至消除，帮助企业更加科学合理的管理有限资源，这将对企业的快速发展起到重大的推进作用。

二、房地产企业成本控制存在的问题

我国房地产企业成本控制水平整体偏低，也存在着很多问题，这些问题不能很好地解决就直接导致了房地产成本控制效果的持续下降。

1.成本控制理念落后

很多房地产企业的管理者在成本控制方面，存在着一个严重不足，那就是思想僵化，观念陈旧，不能做到与时俱进，落后的成本控制理念导致了这一工作开展出现了很多的偏差。目前房地产企业对于成本控制工作也存在着重视不足的问题，绝大多数房地产企业管理者将工作重心放在了如何开拓市场、获取市场份额方面，而忽视成本控制，甚至很多房企高管根本就没有意识和认识到此项工作对于企业发展的重要性。企业领导的不重视，也造成在企业内部成本控制方面没有形成全员参与、全面控制的基本理念，这使得成本控制工作开展困难，也使得成本控制乏力，最后影响到了企业整体效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地产企业普遍存在的一个问题，成本控制工作的有效开展，离不开完善、科学、合理的成本控制度。很多房地产企业没有根据成本控制工作开展的需要，制定出来相应完善的成本控制制度，在企业实际开展成本控制工作中，更多的是带有人治色彩，粗放式的管理依然突出，结果这就放大了个人意志在成本控制方面的重要影响，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身专业性、技术性很强，可以说成本控制效果的好坏，在很大程度上都是取决于企业所采取的成本控制手段是否合适有效。成本控制手段得当，则意味着成本控制效果的提升，但是如果手段不当的话，就很难对企业成本支出进行有效的管理。目前房地产企业成本控制手段比较单一，大多是根据涉及到的项目投资来粗略估算成本，然后再进行成本分解，这种成本控制手段在当前市场环境多变的背景下就显得过于僵化，因为它没有考虑到项目建设中环境变化对成本支出可能会带来的影响，结果导致可能某些成本本来能节省下来，却依然被支出，给企业造成不必要的浪费。

三、房地产企业成本控制具体策略

针对房地产企业成本控制中存在的各种问题，本文认为房地产企业管理者想要做好企业内部成本控制管理工作，首先需要正确认识到成本内部控制的重要性，在管理观念上要与时俱进，针对成本控制存在的问题要及时处理和解决，具体问题具体分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建设等方面不断努力。

1.更新成本控制理念

房地产企业需要与时俱进树立正确的成本控制理念，以正确的理念来指导成本控制工作具体开展，从而确保这一工作效果的持续提升。在具体理念方面，成本控制关键是要树立全员参与、全面控制的理念，全员参与是指将其所有员工都纳入到成本控制体系中去，让每一个员工都认识到自身所承担的成本控制责任，并积极努力的进行成本控制。全面控制原则是指成本控制应贯穿企业运作的各个方面，具体对于房地产企业来说，成本控制要贯穿于每一个项目投资的整体项目设计、筹备、开发、销售等过程，努力减少每一个环节的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度对于企业成本控制取得成效来说必不可少，制度设计以及执行是企业成本控制的重要内容，企业需要引入成本控制诊断体系，全面分析现有成本控制方面存在的不足，在依据自身企业的实际来制定可操作性强的相关制度。成本控制制度还应具有适用性、可操作性强等特点，将管理制度相关内容纳入到岗位职责的界定中去，让每一个员工都能够根据制度要求开展自身的工作，从而实现成本全员的有效控制。

3.创新成本控制手段

房地产企业在成本控制方面需要做到不断创新，根据此项工作开展的需要，积极引入新的成本控制手段，通过方法的创新来形成一个科学的成本控制体系，实现对成本的有效控制。从具体方法来说，关键是要引入全面预算、精益生产、定量分析等方法，借助与这些新的成本控制方法与手段来实现成本控制效果的提升。

随着未来房地产市场竞争的进一步加剧，加上市场经济环境遭遇的挑战增多，成本控制对于房地产企业进一步发展成长是十分重要的一环。为了更好的在激烈的市场环境生存、发展，对于房地产企业来说，首先应认清企业成本控制中存在各种问题，然后对于这些发现的各种问题既不回避，也不夸大，而是要积极努力的解决，需要根据企业的实际情况，结合成本控制相关理论，不断进行成本策略探索创新，制定符合企业实际的成本控制制度，从而实现企业成本的持续下降，为企业的健康、稳定、快速发展奠定坚实的基础。（作者单位：绿地集团重庆置业有限公司）

参考文献：

[1] 卢凯黄益锦.房地产成本控制路径探讨[J].房地产导刊，2014年31期.

[2] 王达.房地产成本控制与管理研究[J].现代经济信息，2014年22期.

[3] 刘通.房地产企业加强和完善内部审计工作的有效策略分析[J]；财经界（学术版）；2012年02期

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关键词：房地产 成本控制 策略

一、引言

房地产企业具有投资大、技术管理要求高、经营周期长的行业，资金的管理是整个企业生存发展的重要环节，而成本控制正是房地产企业管理内容的核心。我国房地产企业的兴盛发展时间相对于国外来说，时间并不长，所以相应的成本控制措施也并不完善，企业中经常存在浪费现象，成本控制中的问题值得我们注意和改进。

二、我国房地产企业成本控制存在的问题

（一）对成本控制缺乏全面性

据调查，我国的众多房地产企业中，大部分企业都没有系统的成本控制制度和实施措施，能够在企业实行全方位、全过程的成本控制的企业少之又少。之所以有这么多企业没有实行成本控制或只是实行最基础、最简单的成本核算而没有形成全方位成本控制体系，根本原因就是这些房地产企业的管理者对成本控制缺乏足够重视，他们认为房地产企业成本的关键影响因素就是房地产的设计、大宗材料设备的采购等几个大的环节，而开发过程的其他环节，如前期选址、整体规划、开发进度、房屋销售等，对企业成本的影响较小，因此对成本的控制也只停留在几个大项成本方面，而没有将成本控制活动延伸至经营全过程的各个细微处，将各个细微的能够产生成本的要素均纳入成本控制体系之中。而且，企业成本控制参与人员主要是财务工作人员，而实际上他们只能对事后成本进行控制，而事前控制却做不到或力所不能及，这也影响了企业成本控制的整体性。

（二）成本控制制度管理缺失

制度是确保某项工作有效顺利进行的重要保障，很多房地产企业虽然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，导致很多有效的措施难以落实。房地产从选址、设计、施工、装修到销售、入住，需要很长的时间，开发的周期较长，成本产生的范围广，但是我国不少房地产企业没有成文的成本控制流程，没有严格的奖惩机制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上无法发挥实效，成为了摆设。

三、房地产企业优化成本控制的措施

（一）企业树立科学的成本控制观念

针对目前大多数房地产企业对成本控制缺乏科学的认识这一现状，笔者认为企业的管理人员尤其是财务管理人员要加强学习，充分认识到企业成本控制并不仅仅是审核、核算那么简单，要把成本控制与企业的经营目标挂钩，以严格的成本控制来提高企业的经营管理水平，实现企业财务战略目标。

（二）优化企业成本控制体系

企业成本控制要尽量做到全面化、精细化，对项目的事前规划、项目的施工阶段都要进行控制，要认识到成本控制在整个房地产开发过程中意义，将成本控制扩展到前期土地选择、购置、建筑设计及施工、基础设施建设、工程进度和管理等各个环节，对事前和开发后的各项成本都要进行控制。

1、要注意事前控制，在项目的规划阶段就要进行成本预算编制工作。要对项目进行充分的评估分析，根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，选择可行的投资方案，进而确定成本控制目标，在此基础上对成本控制目标进行细化编制成本预算，形成一整套的成本评估目标体系。

2、要关注项目施工阶段的成本。房地产成本的主要产生环节就是项目的施工阶段，这一步骤是人力、物力、财力大量产生的阶段，其中的材料、设备的采购、地质的勘查、工程的设计等，都是房地产开发项目成本产生的重要环节，所以这一阶段的成本控制必须非常谨慎，要与施工企业签订规范、细致、严密的合同文本，对施工企业的报价、索赔等都要进行严格的核查，在工程建设过程中，要尽量减少工程变更，减少不必要的费用产生。

3、加强对工程进度的控制。工程进度的控制可以有效的降低资金成本和劳动成本，主要措施包括缩短开发周期，减少资金占用时间，提高管理效率，从而实现对财务费用和管理费用的控制。

4、房地产企业要对公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。

（三）完善成本控制的制度建设

要建立一个有效的成本控制措施的保证机制。要做到成本控制责任落实到人，防止由于权责不清而导致的无人负责状况，将权、责、利相结合，将成本控制工作情况与管理人员的实际利益联系起来，对成本控制工作做的好的人员，要给与一定的奖励，对导致企业成本额外增加的人员，要进行一定的处罚，以这种奖惩机制来明确企业对成本控制的重视和做好成本控制的决心，从而使企业成本始终处于有效控制之下，保证成本控制政策得到有效落实。

另外，成立专门的成本控制部门非常有必要，并且为成本控制部门配备经验丰富的财务、预决算及工程管理等相关人员，利用这一部门，可以保证项目的事前、运行期间、竣工结算阶段等都有专门人员对成本进行监督，通过统计、核算、分析等步骤，能够使企业更加准确地掌握成本信息，并及时进行调控。

四、结语

房地产企业进行有效成本控制有利于企业减少成本，在激烈的市场竞争中拥有更大的优势，房地产企业的管理人员要充分认识到成本控制的意义，不断发现和解决成本控制工作中的问题，提高成本控制工作的有效性。

参考文献：

[1]杨二平.房地产开发的项目管理和成本控制[J].《中国科技博览》.2011，32

[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学.2008

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关键词 房地产开发 成本 成本控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产开发成本构成及影响因素

1.1房地产开发成本构成

房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。

1.2房地产开发的影响因素

房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

2我国房地产开发成本控制存在的主要问题

2.1房地产开发前期重视不足

首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，从而造成前期成本过高。

2.2建设阶段控制机制不严密

在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。

2.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要

合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。

2.4缺乏规范的成本控制体系

由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策若有若无，成本计划如同虚设，再加上没有一套科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。

3房地产开发的成本控制措施

3.1项目决策阶段与土地成本控制

房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。除此之外，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

3.2设计成本控制

设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

3.3建设阶段成本控制

房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同的形式约束双方在施工过程中的行为。工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点，严格控制材料价格可以控制工程的成本。

3.4营销策划阶段成本控制

房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制，实现房地产开发项目资金的回收目标，达到预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。影响价格的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订。

4结论

在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，推行设计招标和设计全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。

参考文献

[1] 金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学，2012.