地产成本控制范文

导语：如何才能写好一篇地产成本控制，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；成本控制；成本构成；影响因素；控制措施

一、房地产成本控制

房地产成本控制就是对各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时进行成本估算，在初步设计方案出来后进行成本预算，在开发过程中根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动 。简单来说，房地产成本控制是把房地产项目的成本和费用控制在预定标准之内的一系列组织管理工作，是一种全员的、全过程的管理。

加强房地产成本控制与管理是房地产企业摆脱困境，增加收入、提高经济效益的有效手段，并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展， 取得良好的经济效益， 就必须重视成本控制工作， 切实提高成本管理水平。

二、房地产成本构成

房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费。房地产商品的成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收、财务费用、行政性费用等 。

三、控制房地产成本的措施

当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化，成本管理弱化，成本行为软化现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。究其原因，主要是企业在 “谁来管”、“管什么”、“怎么管”这三个基本问题上陷入了误区，造成管理上的认识偏差与行为偏差 。本文从宏观层面和微观角度提出控制房地产成本的措施，来达到严格控制各项费用支出，降低成本的目标。

（一）宏观上的房地产成本控制

1.树立科学的房地产成本控制理念

成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。所以，房地产成本控制必须上升到经营的高度，站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，树立科学的成本控制理念，实行正确的成本控制形式。

2.建立房地产成本管理体系

成本管理体系是以合理的成本结构分类作为成本管理的基础，以目标成本作为成本控制的基线，以合同为中心，是包括全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点的全动态成本管理。房地产企业应该根据自身实际情况，选择适合的成本管理体系软件，进行科学有效的管理，从而达到控制成本，获得最大经济效益和社会效益的目的。

（二）微观上的房地产成本控制

微观层面上的房地产成本控制应该坚持节约、全面控制、动态控制的原则，采取组织、技术、经济等措施控制工程成本，加强质量管理，控制返工率。具体来讲就是根据房地产项目的各个阶段，分别进行成本的控制。

1. 编制科学合理的成本控制目标

在房地产项目投资决策阶段， 开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，并在项目设计过程中予以体现。房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法， 这有利于在保证项目市场定位和品质的同时， 有效地控制工程造价。在保证品质的前提下，继续加大改进和优化设计，进一步降低开发成本，合理安排工程周期和建设资金，严格控制建安成本、材料和设备的价格成本。

2.设计阶段的成本控制

设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段， 是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术和经济关系的关键性环节，是计划与控制建设工程成本的重点阶段，对房地产项目的建设成本有着举足轻重的作用。

设计阶段的首要任务是设计方案的优化，设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研--设计任务书--方案设计--图纸会审。建议进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。同时，规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场的需求。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右 ，但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。

3.房地产建设阶段的成本控制

首先，要抓好施工图审核与细化。在房地产项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。要控制好建设成本， 就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。

其次，强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作。在房地产项目的建设过程中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。

第三，加强工程建设的现场管理，派合格的现场代表进驻工地，并委托有实力的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。加强预算与施工现场检查的联系，深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、 辅助作用， 完善项目成本控制的体系。

4. 结算阶段的成本控制

为保证项目竣工验收的顺利进行，要遵循一定的程序和建设项目总体计划的要求，按施工进展的实际情况分阶段进行；所有建设项目竣工后，按照国家有关规定编制结算报告。

结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该效益主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析、材料调差、取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据。另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用。根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，为以后的项目作准备。

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论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。

    一 房地产开发中的主要成本构成

（一）土地费用    

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

（二）前期工程费    

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

（三）建筑安装工程费    

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

（四）市政公共设施费用    

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

（五）管理费用    

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

（六）贷款利息    

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

（七）税费    

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

（八）其他费用    

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

二 开发全过程中的成本控制方法

（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价    

    （1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。    

    （2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。    

（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度    

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。

（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用    

对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。

（四）适当降低税收负担    

依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。

（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用    

金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳   

加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。

（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理   

企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。

三 开发全过程中的成本控制要点

（一）前期阶段

    在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。

在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。

因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

（二）项目建设阶段的成本控制

    项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

（三）管理费用的控制

管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。

（四）销售费用的控制

销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。

（五）财务费用的控制

    财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。

四 开发全过程中个别成本的控制

在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

    在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。

五 建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。

六 综述

总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家

参考文献：

[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[d]. 西安科技大学, 2008

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[关键词]成本控制 房地产企业 必要性 措施

房地产业的迅猛发展使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一,并在社会经济中起着举足轻重的作用。虽然目前房地产的价格屡创新高,但房地产企业也备受指责。与此同时,国家也重视这一问题,开始对房地产的价格进行宏观调控。这意味着,房地产的高价格将会得到抑制,如何从成本控制的视角提高房地产企业的竞争力就是一个亟待解决的重要课题之一。本文从房地产企业提高成本控制水平的必要性入手,进而给出了房地产企业提高成本控制水平的相应措施。以期为我国房地产业的成本控制水平的提高献策献力。

一、房地产企业成本控制的必要性

1、成本控制是提高投资效益的重要前提

利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准,房地产企业也毫不例外。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

2、有效的成本控制可以增强企业竞争力

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析,可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而,成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发,成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展,进而提高房地产企业竞争力的战略问题。

3、成本控制是房地产企业项目管理的三大目标重中之重

项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。譬如说,对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程,进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。

二、房地产企业成本控制的主要措施

项目成本控制是房地产企业重头戏,从某种意义上说,能够控制住项目的成本无疑解决了房地产企业成本控制的大部分。

1、项目前期策划阶段的成本控制方法

项目前期的估算是非常重要,这关乎房地产企业后面业务进展能否顺利的执行。主要方法有历史数据法、定额材料法和合同价格法。

(1)历史数据法

历史数据法是采用企业过去发生的类似项目的数据来估算现在的项目的成本的一种方法。该方法由于简单方便,因而在房地产企业间得到了广泛的使用。

(2)定额资料法

定额材料法是按照相应设计方案的图纸来计算耗用材料的数量,然后再根据市场调查的数据,乘以现行的材料价格,得出成本总额的一种方法。这一种方法的优点就是与市场保持一致,具有时效性。

(3)合同价格法

合同价格法就是利用已经签订的合同的价格扣除合理的利润率,最后估计出成本限额的一种方法。该方法的优点是有迹可循,合同规定的价格可以提供一个可靠的参考价格。该方法可以与第二种方法结合使用。缺陷在于,如果合同价格过低,可能会致使偷工减料的现象产生。

(4)前期策划主要以目标成本编制为准

在介绍了上面估计成本的方法后,企业可以选用方法,计算出总的成本限额,进而规定各个部分的目标成本。这些目标成本主要分为六大项:土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本。

2、项目设计阶段控制与施工阶段控制

(1)项目设计阶段的成本控制

项目设计阶段的成本主要是指施工图出图前成本控制。对于大型房地产公司而言,它们经过多年累积大部分会有设置标准图库,可较大幅度的降低成本。如果此阶段出现问题,可以出现设计不能满足需要,回头重新修改设计的可能,如此导致费用不断增加。

(2)设计招标和设计方案竞选

招标是一种有效控制设计成本的方法。首先开发商可以通过报刊、信息网络或其它媒介招标公告。这样的方法可以更大可能将有实力的设计公司吸引并参加设计招标或设计方案竞选,从而可能以获得众多经济、适用、美观的设计方案。进而房地产企业还可以采用限额设计的方法来设计项目的施工图纸。限额设计是在资金一定的情况下,尽可能提高工程功能水平的一种设计方法,也是优化设计方案的一个重要手段。设计阶段的投资控制,说到底就是编制出满足设计任务书要求、造价又受控于决策投资的设计文件。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节,在整个设计过程中,设计人员与经济管理人员密切配合,做到技术与经济的统一。

(3)施工阶段的成本控制

施工过程是整个工程项目建设过程中非常重要的阶段,大部分的成本费用将在这一阶段投入。施工阶段的成本控制主要是指施工图出图后成本控制。

①现场签证的管理。项目管理者必须做到以下几点以实现现场签证的优异管理:其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。只有相关管理人员能够熟练的掌握相关知识,才能够做到合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二,为了避免参见现场参加签证的人员的变动的影响,相关人员必须做到每一项工作及时签证并编号,及时审核和填写签证费用审定表,计算费用;上报有关部门做后期处理,以免到结算时发生补签现象,引起纠纷。

②现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下,房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程反索赔工作,建设单位必须强化现场和合同管理,增加反索赔能力。

③采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要组成部分,大概占到60%左右。因此,房地产企业在采购过程中必须采取招标的方式。同时在招标过程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性,要求专业主管部门必须设有专业业务能力强,事业心强的人员共同参与。

3、项目结算阶段的成本控制

房地产企业在项目结算的阶段必须按照合同的要求及时支付相关施工单位的货款,同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析,材料调差,取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价,作为工程款支付依据,即为该项目最终建安成本数据。同时,房地产企业应该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在,争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。

三、制定合理的期间费用计划

房地产企业的期间费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。它们不计入开发产品的成本,而直接计入当期损益。

其一,房地产企业应该将总成本控制目标所提供的管理费用总额度,按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。管理费用的控制可以直接落实到个人,实行“超支惩罚,节约奖励”的方法。其二,在一般情况下,房地产企业销售费用主要是广告费,大概是商品房销售价格的2%～4%,数额是比较大的。销售策划的高低直接决定了销售费用的高低。因此,房地产企业应该尽量的采用一些有实力的销售策划公司进行销售策划,以控制销售费用。其三,合理最大化降低资金成本。由于房地产企业占用了大量的资金,资金的利息支出就是房地产企业财务费用的主要组成部分。

参考文献:

[1]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009;1

[2]何坤珍.房地产项目成本控制研究.武汉理工大学, 2007

[3]甘英华.房地产企业项目成本控制策略.广西城镇建设,2009;7

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一、供应链管理与房地产供应链成本

(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

(四)施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

(1)在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

(2)运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

(3)规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

(2)引入竞争机制，

实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

(3)引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

(4)运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

(6)推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

(3)加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间;其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

(1)引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

(2)严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。

(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。

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摘要：近年来，为了防止房地产过热，影响经济的健康发展，我国政府出台了一系列调控政策，如从紧的税收、信贷和土地政策。面对日趋激烈的市场竞争，越来越透明、规范的市场以及不利的宏观调控政策，开发商们认识到只有重视成本管理，提高项目成本的管理水平，才能取得良好的经济效益，在市场竞争中立于不败之地。本文分析了房地产企业成本管理存在的主要问题，然后针对这些问题提出了对策与建议。

关键词 ：项目管理；成本管理；房地产开发

一、引言

现如今整个房地产的市场情况不甚乐观，随着行业竞争的不断加剧，房地产市场逐渐从以往低投入高产出的模式转变为高成本低收益的方向。在如此严峻的市场形势之下，对房地产企业成本管理进行研究更加具有一定的实践意义。房地产市场若要想形成新的竞争力支撑点，提高项目的经济效益，引导建筑市场的良性发展，就要不断提升房地产企业的成本费用管理问题，在质量确保的前提之下，努力做到成本最低。现阶段国内房地产企业的成本管理受到传统思想的制约，在工作中也过于注重财务部门对于成本管理的作用，从而忽略了其他的部门，而国内房地产开发项目受外在的影响因素过多，周期也较长，负债经营的现象也很普遍，所以很容易就陷入资金周转不灵的境地，因此，加强房地产企业的成本管理是至关重要的。

二、现阶段房地产企业成本管理存在问题

1.过于注重施工环节成本管理

大多数的房地产企业将成本管理的主要目标都放在了施工阶段上，在房地产企业的组织结构中，采用以弱矩阵式为主的项目组织形式，其中项目经理其实就是施工经理。为了能够避免在施工过程中出现各类经济问题，大多数项目经理的权责都被架空，其他相关部门反而拥有较大的权利。如此一来就会产生很多的问题，具体如下：

（1）控制成本被分解到各职能部门后，各部门只要能确保住自己分管业务的成本在一个稳定的范围之内，而且更加注重局部利益，仅仅只关注个人本身职能范围内的成本管理情况，无形中损害的是项目总体利益。

（2）项目经理的责任并未随着权力被限制而随之降低，反而协调沟通的工作不断增加，这样一来就会减少项目成本管理的时间，使得项目经理将关注的重点从成本转移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各个部门之间缺乏及时有效的沟通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先进的项目管理工具和方法

在我国的工程项目管理过程中，很少会使用一些科学的、先进的项目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能达到指导项目成本管理的目的。这种情况在房地产开发项目管理的过程中尤为严重。有些公司在控制成本方面，达到极其精致程度，从成本管理的每一个细节考虑，但在实际操作控制不具有前瞻性、系统性和指导性。在项目建成后，在工程的某一个时间点或者某一个节点的成本是超或省，应该采取什么样的措施，他们往往不知所措。然而，如果采用项目管理工具来解决，特别是挣值管理技术，对工程造价管理特别有效，它可以对特定的时间段工程造价进行监测，清楚是节余或超支，并可以进行组合和进度控制。

目前挣值管理在国内的发展不理想主要是有两个原因，一方面是意识问题；另一方面，我国的挣值管理和计算机的应用与项目管理相脱离，如果没有电脑用手工进行计算，挣值管理是非常繁琐的，效果当然不会太明显。

3.项目运作过程中重实施轻计划

虽然项目成本的管理方式很多，但是计划仍然是不能或缺，应摆在首位完成。很多房产中介，了解准确的、可行的、详细的项目管理目标和完成计划的重要性，但一到该项目的实际运作，往往为了尽早开盘，早日建成而启动，因此就不会花太多的时间去制定一系列的计划，即便是制定也大都属于“面子工程”。所以在实际中制定的工程计划没有科学依据，工程造价的某一个部门是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不尽人意。

三、提升房地产企业成本管理水平的方法

1.加强项目前期投资决策阶段的成本管理

项目的各种技术和经济决策对于项目的成本和项目建成的经济效益具有决定性的作用，也是项目成本控制的决定性阶段。前期项目建议书的可行性也是决定项目是否展开的主要基础，只要在项目决策阶段的相关工作做得好，后期项目工程的设计与施工管理才会顺利进行。在前期市场调查阶段，如果没有对于各种机制进行完善，那么势必会造成项目的延迟，从而增加项目的成本。只有将决策阶段的问题处理完善，才能推进项目的进程。

加强财政和物质资源，人力和科学合理的投资时间的前期可行性研究；对决策的程序进行完善，提升决策效率，对项目的市场与产品进行科学的定位；要建立健全决策支持机构，决策支持资源收集、整理，借鉴先进企业的经验和方法是重视的项目决策阶段明智的方法。

2.设计阶段的成本管理

设计阶段成本的管理是房地产企业成本管理重点内容。对设计阶段进行成本管理的主要目的有两个，一是降低工程所需的材料、设备、安装、施工等费用，二是降低设计成本，以完成设计任务。因为工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以精确地确定，因此，对设计阶段的成本进行控制是最主要和最优先的。

设计费用一般只占总成本的1.5％至2％，在建设工程的全过程所占的比例较小，但是对工程造价的影响可以达到75％以上。因此，设计的好坏将直接影响工期和施工成本，也将直接影响财力、物力、人力的投入。科学合理的设计可降低10％的项目成本。但许多设计师大多数对于技术较为重视，很容易忽视设计的标准和安全系数，没有充分考虑项目的经济合理性，大大影响工程造价的有效控制。所以，项目投资的设计阶段的影响是非常重要的。事实上，如果可以把更多的精力在项目的早期阶段，会得到更多的良好的经济效益。

3.施工阶段的成本管理

（1）抓好合同管理，减少工程索赔

成本管理在施工阶段的关键是有效控制工程变更。施工合同是工程的主要合同，也是双方进行工程结算、索赔等的重要依据，所以要对合同的起草、审核等进行严格把关。对批量报价法，施工单位往往采用“低价竞标，索赔利润”的方式。因此，成本管理人员应该事先进行控制措施，严格检测和审核，及时计算出投资的影响与变化，从项目的外观、功能以及经费等方面确定是否需要进行工程的变更和造价的减少，防止出现投资失控的现象；除此之外，对于施工单位和原材料供应商不履行合同时要及时进行反投诉约定，对成本进行有效的控制。

（2）从管理模式上着手，建立建设项目监理制

根据监管规定和实施细则有效控制工程投资，落实职责分工的制度和相关责任，从而建立和完善投资管理机制的项目控制系统。每月编制项目审查进度付款，避免投资失控。审核施工进度、数量的监理方确认，根据合同条款，支付相应的工程进度款后，核算材料单价和成本定额的价格。

（3）从技术措施上开展项目投资的有效控制

对于主要施工技术方案进行论证，在此基础之上广泛应用新材料、新工艺、新方法等，设法在技术方面对成本进行有效的控制。技术措施是项目投资实施的有效保证。据调查统计，原材料成本一般约占直接建设成本70％。与此同时，直接费用的多少将影响间接成本的高低，因此，新材料、新技术的选择，是提高劳动生产率，缩短施工工期的有效途径。

4.竣工阶段的成本管理

房产企业成本管理完成的最后阶段是竣工的阶段，这个阶段主要是完成审计工作的项目决算，竣工阶段结算正确与否将会直接影响到工程的造价。因为成本已经产生，该项目已经完成，因此在这个阶段做的是找到一个好的会计师事务所，实事求是的计算工程造价。从这一方面上来讲，成本管理事前和过程控制要比事后进行控制重要的多。除此之外，还要对施工单位提交的工程结算书进行认真的审核，或是委托信誉较好的造价咨询公司进行审核，并对造价公司提供一定的奖励，以此提升造价公司的工作效率与工作质量，减少企业工程的成本。

四、结论

在房地产市场化不断提高、市场越来越规范的背景之下，市场各方面的监管也越来越严格，成本逐渐变得透明，消费者的各种法律意识也逐渐增强。而市场上只有一些管理规范、资金实力强大的房产企业才能在激烈的竞争中存活下去，因此，成本管理对于房产项目的运行非常的重要。但是，现阶段我国的项目管理水平依旧很落后，在对先进的项目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我们可以得出，未来房地产企业的成本管理的重点内容就是如何合理有效的在实践中运用这些思想、方法和工具。

参考文献：

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[2]张凌云.工程造价控制[M].东华大学出版社出版，2008.4.

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[4]丹超.论动态控制房地产企业目标成本[J].福建建筑，2010.1.

[5]陈涛.关于做好房地产工程项目成本管理的思索[J].科技向导，2010.5.

篇6

关键词：工程造价；成本控制；分析；相应策略

工程造价成本是房地产开发的一个重要的环节，如果在房地产开发过程中，能合理的运用工程造价成本的管理，可以促使企业的开发成本降低，利益和利润处于最大化，而且工程造价成本的管理贯穿于整个工程项目中，重视工程造价的成本控制，能在竞争激烈的房地产行业立于不败之地，取得良好的效益，并且能提高成本的管理水平。

一、研究背景

房地产开发的前期工作包括市场的准确定位和开发项目区位的分析，选择等一系列的问题，还有要确定开发内容，开发规模，客户群的分析和选择。在开发建设投资前，运用工程造价的分析，能更准确的判断预期建设造价投入程度的要求，如建造时的物料投入和分包商的竞价选择，前期的定位和预算能为后期的工程建设投资控制实质性的确定范围和标准，从而在房地产开发的源头上就控制了建设工程的投资造价。2009年，房地产行业资金面进一步紧张，开发项目转让以及企业兼并现象将增加。房地产开发行业和中介行业将面临重新洗牌，面对房地产供需形势的逆转，开发商也将调整发展策略。房地产开发的应对之策必然是：大企业创造需求与控制产品上市并举；在这样的形式下，房地产开发企业将更加重视成本控制的作用，把工作的重点逐步转移到研究市场、加强成本管理、制定企业发展战略上来。

二、成本控制管理思路

工程造价成本控制在房地产业的发展中发挥着关键性的作用，而房地产企业实施成本管理思路具体可以采纳以下建议：

1.强化决策阶段的工程造价成本控制与管理

工程项目的开发和建造，在前期的决策阶段和投资阶段，工程项目的规模大小，建造项目水平的高低，地点的分析和选择，实施过程中相应设备的采买等，都会对工程造价成本造成相应的影响，选择最优的方案，合理的确定工程项目规模的大小，建造水平的高低等对工程造价的控制有直接的影响，工程项目的方案设计也直接影响工程造价费用高低，并且工程项目的选择也很重要，要尽量的选择在有原材料和燃料的附近，这样可以节约运输费用和流通的时间。最后还要考虑土地的节约，自然资源的充分利用，交通运输方便等因素，对不同的工程项目施工方案再做出不同的技术和设备上的决策，不前期的决策阶段的管理抓严，抓稳，抓牢。

2.重视工程项目方案设计阶段的成本控制与管理

在方案设计这个阶段，工程造价成本控制的管理也会起到一个关键性的作用。工程前期的招标设计是第一步，选择最优的设计单位和设计方案，并且要全方位的考虑设计方案的主体，尽量的将工程项目的主体和配套个工程设施在一起投标选择和考量，投标设计完成时，要组织专家对各个方案对比评分，从而选择最优方案。工程设计的限额是第二步，项目工程设计人员要熟悉掌握工程的预算和材料的费用，进行科学的预算，最好是工程项目的财务管理者，这样能更好的预算限额，和把握工程投资费用，把施工图和费用充分的结合在一起，在施工过程中要严格的控制设计方案的变更，以确保预算限额的稳定性，在工程项目大的市场环境下有一个稳定的保障。最好要制定一个合同来约束变更设计，这样更容易加强管理。

3.强化招标阶段工程造价成本控制管理

对于房地产企业而言，在招标过程中，严格按《中华人民共和国招投标法》执行，首先要全面掌握工程招标条件、范围，认真编制招标文件，招标文件条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。其次，要保质保量编制工程拦标价，把工程拦标价控制在合理造价的范围，以达到工程造价成本控制的目的。在评标过程中严格按照招标文件要求对施工单位的资质进行审查，对不符合招标文件要求的资质单位，严格按招标文件中的评标办法进行评审，防治施工质量低劣、信誉差以及财务状况差的施工单位中标，这对后期的工程成本控制将具有重要的意义。

4.优化施工阶段工程造价成本控制与管理

在施工的初期阶段，要签订施工合同，施工合同是双方重要的依据。施工合同中，严谨的合同制度，直接影响到施工阶段工程建造的科学管理。施工合同中的制度要保持相对的严谨，在施工过程中要根据施工合同中的制度，加强施工管理。这也保证了工程的造价管理和成本控制的合理性。工程建造项目中的施工单位的管理者要以施工合同为重要依据，如果出现建造中的矛盾纠纷，要合理的，强制性的依据合同制度解决纠纷。如果施工单位没有按合同中的制度来履行合同的话，出现纠纷时，建造企业有权向施工方所要赔偿。这样能减少建造商的损失，也能从另一个方面和角度控制工程造价成本。工程量也是施工方的一个重要工作表现，工程量的成本控制与管理也是施工单位对工程造价成本控制的一项基础性的工作，在这方面要找个统计员，学财务和数据分析的最好，在施工现场统计和概预算，以此避免错算，漏算的工程项目，与此同时，还要与预算员统一有效的结合，如若发现可以进行索赔的因素和现象，要及时的做好统计报量工作。施工中的材料成本控制也是工程项目费用中的一项重要的组成部分。在保证质量的前提下，严格控制工程项目中的材料费用，建造单位要委派监督员，对材料的现场检查和如实的记载，对后期的结算工作要做到有凭有据。这两项重要的组成部分也要与其他各部门密切的结合，对于工程内容和方案的变更，修改，造价管理相关部门要给与合理的核算，科学的管理，在必要的情况下，也可以结合合同中的相关规定和制度提出有效的索赔方案，这样不仅保证了建造单位的利益，同时也保证了施工单位的合法权益。

5、加强工程竣工结算阶段的工程造价成本控制和管理

工程竣工阶段的造价成本控制和管理主要体现在两个方面：一，加强经济签证管理、审核，对施工过程中所发生的设计变更、工程量增减、其他增加的工程内容等经济签证进行认真审核，做到监理公司、造价公司、建设单位三级审核并签字确认，审核完后，重视经济签证的收集，作为结算审核的依据。二、加强结算审核工作，委托具有相应资质的造价咨询公司进行审核，在公平、公正的原则上，依据相关的文件、计价依据对施工单位报送的工程结算进行认真的审核，这对控制工程造价成本是重要的一个环节。

三、成本控制管理方法

科学的工程造价管理在工程项目中处于一个重要的地位，成本控制系统的管理也是房地产企业进行成本控制与管理的一个不可或缺的重要组成部分。因此，在明确成本控制与管理的思路后，通过成本控制管理方法的实施，从而在工程项目中真正做到全过程的成本控制，具体可以从以下方面入手：

1.倡导全新理念，与时俱进

房地产企业要根据工程造价的成本控制和管理现状，提出全新理念，实现与时俱进。比如：在总体的工程建造中，所有的管理工作都要有一个核心的理念和一个核心方案，在我国房地产大市场，大环境下，提出全新的工程造价管理理念，结合新时代的发展，与时俱进，改善施工阶段的承包商和业主的对立的利益主体，在有关经济活动中的一些矛盾冲突等一些问题，要根据各种的管理规定，条例等方法，来解决这些矛盾和冲突。

2.创新管理方法，调整管理策略

在新的市场环境下，为了有效解决这些深入的矛盾，除了依靠制度外，还要采取其他的新措施，比如据最新研究，目前我国的香港等地已经探讨出了一种新的管理合作方案，以合作关系为新的合作起点，以合作伙伴为最终的目标，达到双方共赢，共融，共存的理念为方向，商定共同的目标，从而找到争端的方法，以此来达到共同的收益。

3.借鉴国外成功经验，增强市场竞争力

要积极学习国外先进的成本控制理论和经验，结合我国房地产开发的现状，形成适合我国房地产开发成本控制的全面控制理论。在工程的建造全过程中，经济活动上要达到高度的透明状态，再结合工程项目建设中委托的中介咨询机构，使得房地产开发项目在成本控制上更有优势，以更好地适应市场，提高国际竞争力，保证双方的利益，才能有利于房地产企业的发展壮大。

结语：

随着时代的发展，如何能更好的完善中国工程造价成本控制的管理，减少房地产开发的成本，从实际上减少老百姓的购房困难问题，这是目前我国与国际间存在的巨大差距。分析问题的根本原因，推动我国工程造价管理的规范化，市场化，科学化和完整化等进程。还有对施工单位工程造价成本控制的管理，不仅仅是为了防止突破工程项目的造价预算，更重要的是从整体上有效的促进工程的实施和施工的管理。因此，只有这样充分的相结合才能使施工过程中把人力，物力充分的发挥作用，从而达到企业利益最大化，社会利益最大化，同时也能促进我国房地产业的快速发展。

参考文献：

[1]汪晓舟.房地产开发项目建设投资控制研究[J].同济大学出版社，2009（1）

[2]王燕.浅论工程造价的全过程控制[J].住宅科技，2012（3）

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【关键词】建筑工程；成本控制；全过程管理；工程结算；科学管理；动态控制；企业效益

当今我国房地产开发企业的竞争愈演愈烈，房地产企业仅仅凭借房地产基金和房地产信托等多元化融资途径拓宽企业资金的方式在激烈的市场竞争中是不够的，房地产开发企业若要生存与发展就必须从企业内部着手，利用行之有效的管理方法提高企业的管理水平，从而提高企业的自身实力。 降低产品成本与提高产品价格是企业追求利润的两种途径，然而在当前形势下，提升房地产的售价非常困难，所以，房地产开发企业只能通过降低产品成本来追求利润的最大化。20 世纪 90 年代，项目成本管理学界提出了以全生命期成本管理、全过程成本管理和全面成本管理为代表的现代房地产项目成本管理理论，如何将这些理论与我国房地产项目成本管理实际相融合，也是我国房地产业面临的一大挑战。

1项目投资决策阶段的成本控制

项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行经济论证，对不同的方案进行技术、经济比较而做出判断和决定的过程。

（1）做好投资决策前的市场调研

降低项目风险最好的方法就是做好市场调研，利用信息化的手段和调研统计，尽量获得第一手数据。

（2）认真做好项目可行性研究报告

可行性研究报告是投资决策前有决定性意义的工作，是综合论证项目建设的必要性、财务盈利性、经济合理性、技术先进性和建设条件可能性的科学依据。

（3）编制目标成本

目标成本应具有现实性和合理性，要充分考虑项目实施过程中可能出现的种种情况以及风险，目标成本基于市场状况，根据预计销售价格和目标利润进行参考编制，是成本管理的标杆。

2设计阶段的成本控制

项目的设计阶段的成本控制在整个成本控制中所占的权重是最大的，实现的是间接成本。 设计的结果将会决定工程造价的 85%或以上，设计阶段的成本控制是实现事前控制的关键，设计质量的优劣直接影响成本的多少和工期的长短，因此开发企业应积极配合，参与选型设计的评估，尽可能为设计提供全面、客观的经济性建议。 另外，在保证质量的前提下，尽可能做好限额设计，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪费，尽量减少由于变动造成的成本增加。 设计阶段的成本控制主要包括：

（1）规划方案的成本控制

规划方案的制定分为三个步骤：可行性规划设计、方案评审和设计成果确定。 这过程的成本控制的实质主要是通过严格控制设计质量，尽可能合理确定有关参数，避免日后因自身设计失误导致的成本增加。

（2）报批设计的成本控制

报批设计是根据规划方案和市场分析，选择合适的设计单位和设计方案。

（3）施工图设计的成本控制

施工图是用于实际指导工程建造的技术图纸。施工图部分的造价占整体造价的 70%左右，是属于设计中可控的部分。

（4）功能设计的成本控制

功能设计是规划设计中另一个关键的成本控制环节。该环节需要进行充分的市场调研，并对市场价格非常熟悉，以最优成本价格寻求最佳合作商家。

3招投标阶段的成本控制

招投标阶段的成本控制是直接成本的控制， 寻求的并不是最低价，而是合理低价。因此，招投标阶段的成本控制是建立在价格与质量上的，主要通过以下几部分来实现：

（1）选择投标单位的成本控制

根据投标单位的资质（不低于招标文件要求）、管理、技术、相关经验和资金等方面综合考虑，由负责招投标的小组进行审核、考察，要选出至少三家以上的投标单位参与投标。

（2）招标文件制订的成本控制

由于招投标涉及各个经济及技术合同，因此该环节需要多部门的共同配合，为了保障双方的切身利益，该环节要严格控制，控制内容主要有工期、计价原则、质量、付款方式、招标范围、结算方式、验收标准等。

（3）评标和定标的成本控制

评标和定标决定了工程质量，成本的支出，往往需要各个专业部门参与评定。 标书又分为技术标和经济标。 技术标需要由技术部门针对施工的注意事项进行系统、细致的分析；经济标需要成本部门进行详细的分析，找出错误的报价或是不平衡报价，针对影响工程造价大的分项进行针对性的分析并与投标单位约谈，最大化的使各单位报价趋于合理。

4施工阶段的成本控制

项目的施工阶段的成本控制实施的是直接成本和间接成本相结合的方式。 实施施工阶段的成本控制，主要需要注意以下几个重点环节：

（1）工期的控制

由于项目的施工工期历时时间很长，而施工期的工程成本所占项目成本的权重又很大，所以对工程工期的控制非常必要，要在保证质量的前提下，尽量缩短工期，节约成本。

（2）设计变更的成本控制

在企业管理体系中，实施设计变更限额标准，施工前进行图纸会审，减少因图纸问题造成的变更及返工，最大化的减少无效成本的发生。

（3）施工现场签证的成本控制

现场签证必须遵循“先谈后干”的原则，经成本部审查、估价后、报主管领导审批，由工程部下发工程指令之后交由施工单位施工并作为决算依据，施工单位在施工完成后，应立即组织工程部、成本部共同测量、验收，并在7日内上报签证单，逾期视为放弃。

5工程结算阶段的成本控制

工程结算是开发企业最后控制成本的手段，要严格审查。 工程部、成本部、财务部及监理公司对施工单位上报的结算资料进行审查，内容如下：

（1）核对合同条款 。 主要审查工程竣工是否验收合格，竣工内容是否符合合同要求，结算方式是否按合同规定进行等。

（2）审查隐蔽资料和有关签证是否符合规定。

（3）审查设计变更通知是否符合程序流程。

（4）工程量审核是结算审核的关键和重点工作，应根据结算资料反复核实。

（5）审核各项费用是否准确。 主要从费率、计算基础、价差调整、计费程序等方面着手。

6销售阶段的成本控制

项目的销售阶段的成本控制主要是对费用支出方面的控制。控制的要点主要有销售方案、现场费用、样板间的装修、销售回款以及交楼等内容。

7结束语

总之，房地产开发全过程成本管理要从培养全员成本管控意识、技术与经济相结合、成本管理与业务过程相结合等要点进行。 项目成本管理贯穿于整个项目的生命周期，以不断降低项目的成本为宗旨，以保障项目实际发生成本不超项目预算成本；在预定的时间与质量前提下，通过改善项目管理的工作，采用经济、技术等措施，挖掘降低成本的潜力，用尽可能少的花销，达到质量高、工期短、消耗低等目标。 成本管理效率的高低直接制约项目的经营成果，在整个项目管理过程中的重要性无可置疑。

【参考文献】

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关键词： 房地产开发；成本控制；方法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中国房地产发展有二十余年，市场竞争不断加剧，行业不断完善和规范，房地产的高投资高回报的时代一去不复返。房产开发商最求利润最大化，这就要求从成本控制上作为切入点，提高房产开发的利润空间。细节决定成败，企业开发销售价格的竞争，其优势所在提高企业内部的成本控制，提高企业核心竞争力已经是很多房地产行业迫切需要解决的问题，很多综合实力较强的房地长开发商都把打造企业成本管理与控制作为提升自身竞争力的重要手段之一。为了不被新时期的竞争所淘汰，很多开发商认为只有自身具备成本优势才能提高核心竞争力。

1 房地产开发项目成本的组成及控制方法

一般房地产开发项目成本费用主要包括；土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。

针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。下面我在可控费用上探讨一下成本控制的方法与重点：

1.1 房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段：

1.1.1 可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。

1.1.2 设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好：设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑：招标的时候采用设计招标，选择最优方案；多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果；重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。

1.1.3 招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。

1.1.4 施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。施工阶段成本控制的重点主要有以下几个方面：严格合同管理；控制好现场变更签证，现场的变更签证必须有咨询单位、监理单位、建设方工程师的签字；加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期成本动态报告等。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。

1.1.5 竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本：严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。

1.2 房地产开发项目的成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。

1.3 房地产开发项目的成本控制方法

1.3.1 实施全过程成本控制 房地产成本控制贯穿于整个房地产项目开发的全过程，为了防止片面性的发生，就需要严格控制建设成本，避免忽视因为科研阶段的设计成本的控制。因此设计阶段又是房地产开发企业成本控制的重点。

1.3.2 全面采取综合成本控制 成本目标管理一般都是有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标等与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标，因此不是孤立的。而在成本控制过程中，我们除了综合考虑到房地产开发企业的整体利益外，就需要平衡各目标的实现。

1.3.3 建立动态成本控制制度 房地产企业的成本管理，只要是通过对投资估算、概算、施工图预算、合同执行的管理计算出动态成本的，并且能够找出偏差，形成较动态成本与目标成本，采取措施纠正偏差后，最终达到成本控制目的。为了控制好整个项目成本，房地产企业需要从每个成本支出的时间段开始，分步骤分阶段实施控制每个项目工程的小工程。

2 小结

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。

参考文献：

[1]杨娥，苏卫国.道路建设方案比选中的寿命周期成本分析[J].中外公路，2005（04）.

[2]冯伟，论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）.

[3]马建国，房地产开发项目成本控制分析[J].价值工程，2010（9）.

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关键词：房地产；成本控制；问题及决策

为了房价的持续上涨，保障房地产行业的健康、良性发展，政府近几年来出台了一系列调控政策，可以说，房地产行业的暴力时代已经一去不复返，未来的市场经常将会日趋激烈，在这样的时代背景下，如何做好成本控制工作，对房地产企业的生存和发展有重要的作用。

一、新形势下加强房地产企业成本控制的必要性

成本控制是指：针对产品全生命周期业务过程，以成本节省和成本避免这两种基础思想为原则，它是以实现最佳财务目标，提高资本增值效益为目的，运用现代化信息科学的基本原理，综合工程方法，组织措施和工程计量和多样化手段，对生产经营过程中的资本消耗过程进行规划、调节、促使成本按预期方向发展的过程，并对资本运动及其结果进行全过程、全方位分析，使产品的实际成本被限制在规定的目标范围内。成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快，房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经列了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化，透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅经是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略感念，降低企业的成本是企业增长市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，设计房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段，所以，房地产企业的成本控制面临者前所未有的挑战。

二、当前房地产企业成本控制存在的主要问题

成本控制方法不合理，科学技术日益迅猛发展，企业的成本控制与管理中的各个方面都必须要先进的方法进行，以达到企业利润最大化。而目前企业的成本分析方法过于简单，片面强调生产过程中的成本控制，过于依赖目前的成本管理体系，而忽视招标过程中，开发前期的成本控制，销售阶段等一系列环节的成本控制，使企业的生辰发展中受到严重的局限。成本控制的意识淡薄。由于受各种传统因素的影响，目前不少房地产企业的成本管理存在着过度重视“事后”成本的管理，轻视“事前”的成本控制，过度关注眼前的利益和短期利益却忽视整体利益和长远利益，办事情，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，这与企业追求最大利润的目标相悖，例如；成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域。忽略了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制；事后成本控制，只注意建设后的成本控制，忽视建筑前合理组织的成本控制；企业参与成本控制主体只有财务人员，实际上财务人员只能看到事后的成本，不能控制全过程项目的成本，企业的质量成本意识较差，风险意识薄弱。随着经济全球化不断发展，企业之间的竞争也越来越激烈，企业的经营风险也不断提高，企业内部的管理也越来越重要。但是，企业内部的部分管理人员的思想还不先进，质量成本思想较差，严重制约的企业的进一步发展。

三、做好房地产企业成本控制的若干思考

建立、健全成本控制监督机制。建立信息化支持平台，充分利用现代化的计算机技术进行成本控制推进企业成本管理信息化工作，充分运用科学技术方法，综合加强制度创新和管理创新，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，对各项成本下达的指标进行监控，考核实现信息系统对相关成本的控制。此外，还要推广应用先进的检测手段和显示监控装置，加强对物资消耗和流向的控制，为成本核算和控制创造条件，统筹整个项目的成本控制，以降低企业成本。树立成本控制的效益思想。现代企业的经营必须要以市场为导向，企业的产品和服务应要经得起市场的考验，以适应社会注意市场经济发展的需要。现代成本管理意识是企业管理人员应该充分重视成本的控制与管理，充分意识到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潜力是无限的。因此，企业的管理人员应重视成本的效益思想，加强成本控制，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。房地产企业在项目前期土地成本、施工图纸等、项目运行期间、项目竣工决算等方面要有成本控制的观念，只有这样才能降低企业的总成本。走出误区，转变观念，建立科学的质量成本控制制度。质量成本是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。企业经营的失败大部分是源于企业内部控制环节的薄弱，企业内部控制力度不强，企业员工就有可能偷工减料，造成产品质量不良。因此，必须加强对企业的质量成本控制，努力提高企业的产品质量，以优质的产品和服务来扩大市场占有率，建立科学的、健全的质量成本控制制度，首先要分清职责，做到权责明确，将企业质量成本的管理的职责明确到各个相关部门中去，其次，制定有关质量成本控制的计划，实施质量成本分析，为质量成本控制的考核和评价“铺路”。

四、结语

总体来说，房地产企业和成本控制是一项系统性的工作，不仅需要企业的管理层人员具有开阔的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理团队的支持，只有在现代企业管理制度的基础上，做好制度的完善和贯彻落实，注意细节，对各项成本费用进行严格控制，才能取得良好的运营效益，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，获得长期的，健康发展。

参考文献：

[1]刘艾君，房地产开发成本控制方法浅谈【J】山西建筑，2011.2

[2]张进讼，浅析房地产企业成本控制【J】中国城市经济，2011.1

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【关键词】房地产项目 资金 成本控制

房地产项目涉及的资金额度大，一些大型的项目除依托银行贷款等方式运行外，还采取分期开发、逐步回收资金等方式降低资金的需求量，控制资金成本，提高项目利润水平。但实践中部分房地产项目存在资金使用不当甚至资金链断裂等问题，因此，加强房地产项目资金成本管理，保障资金安全是一个值得探讨的课题。

一、房地产项目资金成本控制的基本方式

从房地产资金管理来看，主要涉及资金筹集、资金使用和资金的管理等方面，因而资金成本管理也要突出这三个方面。

（一）合理安排资金使用计划推动资金成本控制

房地产项目建设资金涉及的环节较多，从前期的土地竞拍、项目设计到项目施工、项目绿化等都需要使用资金，而且项目运行周期较长，部分项目从开始购买土地到竣工交房时间长达5年甚至更长，这就要求房地产企业要合理的安排资金使用计划，做好资金预算方案，达到既保障资金使用需求，又避免大量资金限制浪费，以此控制资金成本。

（二）强化融资管理推动资金成本控制

当前，我国房地产项目积极谋求融资渠道多元化，2013年上半年，房地产开发企业到位资金达到57225亿元的规模，同比增速达到32.1%，其中国内贷款、自筹资金、利用外资分别实现同比增长30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道资金其成本存在明显的差异，如自有资金成本一般应低于银行贷款，这就要求房地产项目要根据不同渠道可得资金的数量，尽可能的利用低成本渠道获取资金，以此推动成本控制。

（三）强化资金管理推动资金成本控制

房地产项目运行资金总量规模较大，2013年上半年，房地产行业开发投资达到36828亿元，如此庞大的资金规模，表明内部资金应用规模大，企业必须制定严密的资金使用方案，避免资金浪费、乱用，降低资金风险，提高资金使用效率，以此推动成本节约。

二、房地产项目资金成本控制存在的问题及其成因分析

随着房地产行业的发展，房地产企业公司治理结构日趋完善，项目管理日趋规范，这在很大程度上推动了企业成本的下降。但与此同时，部分项目仍然存在资金成本过高的问题，需要采取积极的举措予以改善。

（一）资金成本控制意识不浓

首先，房地产企业成本控制意识不浓，由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速，这就使得房地产企业总体盈利较佳，企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次，房地产项目本身成本控制意识不浓，部分项目领导者为加大项目主导权，积极争取资金的控制权，即使有资金空闲也不愿意在项目之间进行调剂，而资金短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持，从而在房地产企业内部人为的拉高了资金成本。

（二）资金使用缺乏长远规划性

首先，部分房地产企业资金总体供不应求，因而在资金使用计划上更多的是以年度为计划期限，缺乏更为长远的融资方案，这就与房地产项目本身的长周期存在差异，可能导致本年度资金的过度使用而下一年度资金相对缺乏，不得不花费更高的成本获取外部资金的支持。其次，从房地产企业资金管理模式来看，项目资金无法得到合理保障，一般而言，房地产企业会“多点开花”，同时运行多个项目，公司则通过资金集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行，这就可能导致某一项目的资金被“挪作他用”而无法得到保障，甚至项目无以为继。

（三）资金成本控制措施空化

首先，房地产项目成本控制目标不明确，部分房地产项目在资金的追求上以越多越好等为目标，或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱，从而没有按照项目实际资金需求进行安排，从而导致资金成本过高。其次，资金使用过程中安排不合理，项目部没有与原材料供应商等单位就资金支付时间等进行协商，导致部分资金被提前支出，部分资金由于延后支出而增加了违约资金等，这也加大了资金成本。

三、强化房地产项目资金成本控制的思考

强化房地产项目资金成本控制就是增加项目利润，提高项目盈利水平，实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面着手。

（一）强化资金成本控制管理

首先，要明确资金成本控制责任单位，项目部要充分发挥财务人员的作用，积极组建包括项目负责人、现场施工管理人员、财务人员等在内的成本控制领导小组，并由财务人员负责对成本情况进行统计测算，以此保障成本清晰。其次，要明确资金成本控制责任主体责任，项目部要明确项目负责人、原材料管理人员、施工负责人等在资金使用与管理中的主体责任，并将这种责任与其奖金福利相联系，以此调动其积极性，强化资金成本控制。

（二）科学测算项目资金需求夯实资金成本控制基石

首先，要科学的测算项目资金需求总量，房地产项目部要根据自身的建设水平、以往同类型项目建设资金支出以及市场中同类型项目建设资金支出情况，科学预测项目总体资金需求，并与自有资金相比较，初步确定项目资金缺口，指导项目融资，为资金成本控制控制奠定基础。其次，要科学的测算项目资金需求时间安排，项目部要根据项目建设进度安排预测资金支出情况，根据项目可回收资金时间节点等预测资金回收利用情况，以此测算出各时间节点的资金缺口或者盈余，为提高资金使用效率奠定基础。

（三）明确方案推动资金成本管理

首先，要明确融资方案，房地产项目在建设之初要与银行等机构进行会商，与银行探讨当前或者未来一段时间提供融资的可行性，并进而确定融资成本（利率、期限等），为推动成本控制奠定基础。其次，要明确投资方案，房地产项目部要与原材料供应商等合作企业进行洽谈，确定资金支付的期限、支付的方式等，以此提高资金支出的计划性，强化资金成本控制。再次，要明确项目部与房地产企业之间的资金管理关系，特别是在资金集中统一管理等模式下，要明确房地产企业与项目部之间的沟通联络机制，资金使用责任落实机制，避免资金空闲或者资金过于紧张。

参考文献