景观设计市场调研范文

导语：如何才能写好一篇景观设计市场调研，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：高校环艺专业；工程实习；教学探讨

中图分类号：G64 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2013）32-0248-01

一、明确教学目的

高校环艺专业景观工程的实习首先必须要有一个非常明确的实习目的，才能保证接下来实习教学的有效进行。当前高校环艺专业的实习教学需要进行相应的改革，引导学生将自己的理论知识和接下来的实践进行有益的结合，对之前的课程学习有一个明确而又清晰的定位，并且根据明确的实习目的制定一个详细、科学、合理的实习计划与任务，即首先让学生明确工程实习的“教学目的”以及“教学的任务”，以使接下来的实习教学过程能够得到有序展开。

二、教学方式的多样化

环艺专业景观工程的实习教学并不像课堂理论教学有一个固定的场所和一套固定的教学方法，而是要根据实际的情况对不同类型的实习内容进行有针对性的教学。比如说，如果是在工地的施工现场进行教学的话，就可以通过对实景的观摩来对景观的设计效果进行感受，而实习的教师也可以结合实际的景观来进行现场的讲解；如果是在景观的基地，则可以向学生直接进行现场绘图的演示来让学生快速地掌握计算机绘图的相关技巧；如果是在植物园的话，教师就可以指导学生通过鼻闻、眼观以及亲手触摸的方法来提高对相关植物景观的深入认识，同时，还可以通过学生亲手栽种来学习景观工程的相关知识，体验景观栽种的乐趣。最后，高校环艺专业景观工程实习应该要结合不同的教学对象，不同的教学阶段以及具体的教学内容来进行有针对性的教学，通过计算机现场绘图的方法、教师理论讲解的方法以及学生实际操作方法的相结合来提高学生的理论知识水平与实际操作能力，最终达到环艺专业理论与实际相结合的教学目标。

三、科学设计教学内容

（一）提高学生的动手能力和图纸绘制的能力

教师可以通过安排相应的图纸绘制任务，再配合上相关的图纸绘制专业人员来提高学生的动手能力和图纸绘制能力，通过对图纸绘制的实际操作，不但使学生进一步掌握计算机图纸的绘制能力，同时，学生也能在诸如花坛平面图的设计、景观剖面图的设计以及景观设计图的修改等实践过程中进一步加强思维设计的能力与实际动手的能力。

（二）加强市场调研

在实际的景观工程实习中，市场调研是景观设计的灵感和基础，因此，教师应该要积极带领学生去进行景观设计需求方面的调查，对环艺景观设计区域周边的地理环境、人口分布、气候情况以及常见的景观种类等进行实地的调查，引导学生对调查的过程做好相关的记录、总结与评价，最终引导学生根据市场的需要以及实际的设计条件，并与自身原有的专业理论知识进行有效的融合，最终设计出符合实际需求的景观建设方案。

（三）设计方案的实行

在提高了学生的图纸绘制技术以及通过学生市场调研之后，接下来教师就应该要积极地引导学生参与到景观设计方案的修改、实施以及问题的解决过程中。具体来说，在设计方案的实施过程中，学生可以进一步加强对景观设计的色彩搭配、景观材料采购以及植物选种等方面的认识，最终让学生对植物的属性和特征有了更深入的认识。同时，在景观设计的投入过程中，还会出现各种各样的实际问题，而教师通过有意识地让学生解决这些存在的问题不但可以进一步巩固自己的专业理论知识，还能大大地提高学生发现问题、分析问题以及解决问题的能力。同时，学生在实施自己的景观方案时，往往会表现出更大的积极性，而通过对自身方案问题的发现，往往会对自身知识的漏洞和错误有更为深刻的认识，这也是高校环艺专业景观工程实习教学要充分发挥学生积极性、主动性的体现。

四、对实习成果进行科学布置

高校环艺专业景观工程的实习教学以最终巩固学生的专业理论知识，提高其实际操作能力以及培养其创新能力为最终目的，因此，工程实习实践的结束并不代表整个实习教学的结束。教师在学生参加相关的实习之后还应该要指导学生对实习过程中学习的知识、存在的问题、自己擅长的方面以及自己的不足之处都进行整理，提高学生对高校环艺专业景观工程实习的认识，让学生通过这一环节的进行不但能进一步认识环艺专业的景观工程，同时还能加强对自身所擅长和所不足方面的认识，最终达到工程实习的多重功效。

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【关键词】房地产；项目开发；策划；规划设计

一、前言

随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。

二、房地产前期的策划

前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。

开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：

（1）市场调研

市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。

（2）功能策划

功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。

对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。

整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。

（3）产品风格形象定位

结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。

三、房地产开发规划设计的要点

1、总体开发设想

房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。

2、道路系统规划

路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。

3、配套公共服务设施系统规划

为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。

4、综合管网的规划

综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。

5、绿化与景观系统规划

如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。

6、生态与节能规划

鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。

7、建筑设计规划

建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。

（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。

（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。

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[关键词]住宅 社区 市场定位

当住宅作为商品进入消费市场后，与以往不同的是，市场定位问题越来越至关重要了，恰当的设计卖点和市场定位是否能满足不同社会阶层对住房的需求，是住宅开发是否能够获利的关键。同时，这些“卖点”恰恰是通过市场调研、精心策划，反映了人们一定的居住需求。

一、当前住宅小区规划建设的定位

相对总体性和战略性很强的城市规划，住宅区规划更多关注居民的生活环境和生活质量。近几年，西安住宅建设规模庞大，在提高和推进规划技术水平的同时，也逐渐显现出一些问题。以下以天地源•枫林绿洲为例，从规划布局、景观环境设计、内部配套设施等方面分析当前住宅小区的市场定位及建设情况。

天地源•枫林绿洲位于西安高新技术产业开发区(以下简称高新区)二期建设用地范围内，距高新区行政管理中心仅1.5公里，地理位置优越。

1.规划布局

枫林绿洲居住区占地1000亩，建筑面积120万平方米，是以“生态、运动、教育、阳光”为主题，以第五代生态文化住宅理念来打造的住宅区。由3条步行商业街、7大居住组团以及1200米生态谷、5000平米运动主题会所、1公里运动林荫大道构成街区居住形态，首创新街区生活模式。

住宅区以花园式组团为基本组合单元，根据项目用地面积大、开发规模大的特点，确立了以开放式的大社区，将住宅划分成20余个有利于开发、管理的小组团，组团之间以绿地与道路分隔，组团内部有多姿多彩的庭院空间。

2.景观环境设计

枫林绿洲的景观环境设计由一点、两带、三街、七区构成。一点是枫林新天地，突出整个入口景观；两带为生态谷景观带、运动林荫大道景观带，将生态功能与运动功能密切结合，营造充满生气气息的森林湿地景观；三街则是引入生态景观步行街概念，三条步行街在设计半开敞式的绿化景观的同时，充分满足街区内商业与人流的多种需要；七区是指各个居住组团不仅自成体系，又相互融合，创造和谐的居住氛围。

3.小区内部配套设施

商品住宅不同于安置住宅与福利住宅，在出售商品的同时，还要出售服务。只有配套完善、设施齐全的商品住宅，才是有使用价值的商品。

枫林绿洲设有5300平米的运动主题会馆，其中包括攀岩、游泳、篮球、羽毛球、乒乓球、壁球、桌球，大小球类，还有健身房、舞蹈室、儿童吧等。目前，运动会所作为售楼部使用，里面运动设施配备不完善，很少有业主使用。由于居住区仍处在开发建设过程中，周边没有其它居住区，商业街只供本社区居民使用，但入住的人数不多，商业氛围不是很浓，人气不旺。

二、城市住宅建设的发展趋势

人们对住宅质量的追求在不断地提升，设计应该根据项目的具体情况，充分利用现有的技术手段，依据大众的使用要求和各种需求，考虑人们的承受能力，从住宅建设的现状看，今后的发展有以下趋势：

1.社区化

随着经济体制的转型，居住社区成为城市居民生活依托的基本空间和城市体制中最为稳定的基本单元。人们的生活观念将从计划体制下主要依靠单位，转向主要依靠居住社区和邻里。居住社区承担起满足居民日常生活消费和服务的物质功能，以及培养居民对居住环境的共同情感体验的精神功能的双重责任，所以，住宅设计不仅仅是为人们提供一个“住”的地点，而且还要为人们创造一个有“归属感”的家园，它是现代城市生活方式与传统文化观念有机相结合的过程。

2.合理规划

商品住宅已从销售房子过渡到销售环境阶段，购房者越来越重视居住区的环境价值。这里的环境包括大环境与小环境，大环境是指居住区与城市间的交通联系，以及周边社区状况；小环境是指居住区内提供给居民户内外休闲、观赏、娱乐和改善生态的空间。通过良好的环境设计，不仅能提高商品住宅的销售档次，还能改善居住者人际间的交流与沟通，实现人与自然，人与人之间的对话，打破现代城市居民由于居住建筑不良设计带来的人际间的隔阂。

在规划上，把经济效益、环境效益和社会效益有机结合起来，以营造最佳居住环境、最佳居住条件为中心，慎重选点、合理布置、科学规划，用适当超前的眼光满足人民的不断增长的需求，住宅区内各种因素组合科学，道路合理分流，既方便使用又减少对居住的影响。

对于居住区配套设施，设计中一方面应充分把握宜人的尺度和亲切的气氛，另外其配套设施的施工装修应与售楼同步，使住户住后即可受用这些设施空间。例如，以前小区中的会所比较孤立，很多都难以经营下去，现在，大部分会所的都对外经营，功能也多样化。

3.环境的“均好性”

现在很多小区设计方案开始关注居住区内的景观设计，但大多环境景观设计与建筑缺乏共同语言，环境景观雷同、西洋化，过于艺术园林化，景观之间缺乏系统性和主题性标志。景与境之间无内在联系，显然是拼凑而成；景观、绿化等环境过于人工化，难与住宅和谐相处，不成为整体，难以构成“山水家园”；个别庭院则过手注重图案性，远看像大盆景，硬将巴洛克风格引入园林设计，置业者起初可能被美景吸引，但长期居住就会感到参与性不强。

而“均好性”理念强调环境资源的共享。环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然景观。合理的利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。因此在规划设计上，以均享为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得同等的价值回报。如果达到均享的目的，环境资源势必要分散，分散到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前，这就避免了因资源的集中，而形成仅供一部分人享受的格局出现，也就确定了在小区的规划框架中要布置出多个景观亮点。

4.科学管理

从小区规划的一开始，就引入物业的概念，规划设计要保证物业管理及服务方面提供便利的条件。商品住宅设计还要考虑使用者的维修养护费用、社区治安安全的其它问题，使商品住宅设计真正满足市场要求，同时又能引导住宅市场朝21世纪的住宅模式迈进。

三、小结

居住环境应该有利于人的健康，提高居住区业主的舒适度。近年来房地产市场上提出了一个新概念――“宜居社区”，一个真正适宜居住的社区，从本质上来说，就是敬畏客户，认真研究居民在社区内的行为方式和活动，照顾到居民在安全、私密、舒适等各方面的感受、使住在这里的居民有归属感。

“宜居社区”应该是健康和谐的，给人一种亲切温馨的感觉，并具有特有的社区文化。“宜居社区”的标准对消费者而言，是一种建议，而对于开发商而言，只有因地制宜的规划设计，品质优越的建筑品质和定位准确的营销方式，细心周到的物业管理综合运用才能够真正实现建设“宜居社区”的理想。

参考文献：

[1]程.中国住宅十年巨变.时代建筑，2004，5.

[2]庞少宇.新兴商品住宅人性化探索.广西大学学报，2002，6.

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关健词：因地制宜；生态优先；公园化；景观规划

中图分类号：TU45 文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）01-0020-02

文化背景

任何一种文化的诞生都有其存在的必然和形式的渊源。在中国，墓葬文化和形式受到各种传统思想的影响，如“灵魂不死、天人合一”观、“天人感应、阴阳五行互补”观、“儒、道”生死观以及周易“风水”思想等。这些自然哲学思想，在岁月的磨练中逐渐形成了日臻完善、自称一套的完善体系，指导了中国上千年的城市、建筑、园林、陵园等一系列的布局形式。

在中国墓葬文化的发展过程中，“入土为安””——死者必须埋入地下的习俗已经根深蒂固。古代中国人认为人类必须依附自然，与自然息息相通，死者必须埋入地下才能得到安息。“入土为安”实际上是这一哲学思想在丧葬上的反映。

项目概况

台湾地区地少人稠，土地资源十分有限。受入土为安与风水传统观念的影响，殡葬形式多以土葬为主，加上人口集中于各大都市，且无序的孤茔野坟在城市边缘的路旁、沟边，严重损害卫生、观瞻和节约用地原则。因此，都会区的墓地问题已成为国土利用与区域发展上之重大课题。其中容量不足、区位元不当与缺乏管理，更一直是台湾地区墓地三大问题。

由于墓地、殡仪馆、纳骨堂(塔)等丧葬设施之区位，对于公共卫生、都市观瞻、景观维护与土地合理使用均有所影响，同时随着环境保护意识增强，社会大众也普遍要求提高生活环境质量，这也就为墓地公园化提供了良好的社会大环境。

近年来，部分私立墓园因其环境景观优美，墓园内规划的墓道、凉亭、停车场、厕所等公共设施完备、整洁而美观；园内同时设有庄严美观的纳骨塔、金炉、土地公等设施，及服务中心以提供定期清洁的服务，部分墓园甚至设有休息室供参丧人员休息之用或提供其它服务，故非常吸引丧家的欢迎。

作为园林景观的一个分支，墓园设计也是一种文化的体现。随着历史的变迁，中国人对墓地的观念发生了很大的变化，中国人打破了传统的封建束缚，大胆的引进了西方的现代陵园的规划布局，把中国的山水景观和西方严谨几何布局形式融合在一起，形成了现代墓园的新趋势。因此，业主在市场调研，产品开发的基础上，申请设置公墓及纳骨堂(塔)，以响应政府实施公墓公园化、开发一元化丧葬设施及倡导火化、塔葬之墓政改革工作，并委托我院进行墓园的景观设计。

规划原则

1)因地制宜，符合风水穴位意向，并在可能的情况下，使设计穴位拥有可瞭望城市及西海岸的辽阔视野。

2)汲取一期开发的经验，塑造墓园精致化和良好的殡葬环境，以绿化种植和空间设计的双重手段提升墓园质量。

3)保护原有生态平衡，反应自然生态保育。

4)避免环境污染，减少工程对自然环境可能造成的破坏。

规划指导思想

1)突出崇尚自然，营造绿色生态环境

景观设计的目的是提供一个与殡葬活动相适宜的环境，提高墓园的价值，同时使逝者、生者都处于良好的绿色生态环境之中。因此，墓园规划应充分利用自然环境、地形，尽量不破坏现有的山势和植被。

2)体现墓园与景观环境的统一

墓园应具有自身的特征，表达庄重、肃穆、简洁、素雅的纪念性气氛，同时墓园又具有景观之美，通过大面积的草坪、树木、花卉、亭台、小径、流水等造景要素和手法，来表达亲切、宁静，为祭奠亲人的人们创造休息、冥想的场所。

规划目标

1）通过空间的合理组织，营造美观而富有特色的墓园景观效果，实现景观效果与开发强度的双赢，拉动销售。

2）塑造双溪的溪谷景观，将位于地势较低位置的墓区通过景观设计得以提升价值。

3）在开发密度较大的区域设置开敞中心景观绿地，通过绿化造景及雕塑艺术等手法，缓解墓区拥挤的视觉效果，提升墓园品味。

墓园的外在形式

在整体规划上我们采用规则式的形式，主要体现在网格化布局的园路和墓地设计单元，且采用对称的方式。这种设计一来便于土地的充分利用，二来便于园内交通的组织。

景观园路主要分为三级，主园路为沥青路面，宽度为8-4m,辅路宽为1.5-2.5m,路面为花岗岩或石板铺成；小径则1.2-1.5M不等，多为弹格石路面，也有草地小径。按照设计单元划分，墓地分为墓地区、墓地小区和墓地。墓地区、墓地小区也采用规则式设计。此外，在墓园中还设计一些规则式的小空间，以供人们在活动与休闲时使用。还使用一些景观小品，如亭子、水池、雕塑等，来丰富园内的景观效果。

规则式的设计还体现在根据墓园地形的条件，而采用台地、坡道和台阶等造园手法上。本基地范围介于内横山与阳明山之间，略呈西北-东南之长方块状，地势结构为由北而南逐渐增高之山坡地地形。最高处位于基地南侧之山坡地上，标高约EL415公尺，最低处位元元于基地北侧既有水道出口处，标高约EL294公尺，整体地势稍显陡峭。平缓地形主要集中于基地南段近白沙湾安乐园处及基地两侧既有产业道路两旁。为此，墓园采用台地园的方式，以坡道和台阶为连接与过渡的形式。此外，在设计中为寻求变化，还采用弧线和对角线的园路形式，既为墓园布置的多样性创造了条件，也避免了直线型道路的呆板。

景观规划结构——“一源、双溪、四季、八区”

一源：安藤设计的水之纳骨塔

水、绿地、太阳是建筑设计最重要的三个元素。因此这座台式墓园，主体建筑是一个长达81公尺的巨大水盘，像一面镜子映照周遭美景；另一头同时奔流成为高12公尺、宽90公尺的水瀑大帷幕，内部空间也会有阳光洒下，营造静谧的感觉。户外更将大面积栽植吉野樱花。作为整个墓园内的核心建筑，也是我们此次整体景观设计的主体。

双溪：“双溪蝴蝶谷”

利用现状山地地形和“沉砂滞洪池”的水源规划成“双溪蝴蝶谷”跌瀑景观。

双溪的源头为“一源”，水源由“水之纳骨塔”引出，基地所在标高约390.0。双溪的主体观景段分别从“一源”流出，通过的东、西二侧山谷经东、西2侧地形标高均为350.0的“沉砂滞洪池”。溪流的位置基本利用现已建成的排水沟，通过景观美化、置景石、种植水生植物等景观改造形成。

利用两者间山体的40m落差，两段总长约450m左右的溪流，同时结合地形设计五处沿主车行路及正向墓园区的瀑布景观。

流动的水体不仅赋予墓园灵气和活力，同时也为墓园优美的景观增色。对于部分地势较低，不能看到海景的墓穴，临水而建，能观流水动势、聆听跌瀑潺潺，也可成为区域的卖点。

从两处标高均为350.0的“沉砂滞洪池”向北，溪流仍沿山谷北流，最终汇流至基地北侧标高为300.0的蓄洪池。此段“双溪”因地势较低，且离核心墓园区较远，为保育区林木遮挡，基本在墓园的视线范围之外，因此并不具有重要景观价值，不会如南段那样投入较大的成本造景、造瀑布，还是以本身的泄洪功能为主。

四季：四季景观特色

利用植物造景的独特性，营造墓园四季季相变化的园林景观。

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环境设计专业是一门相对较新的专业，各个方面都还没有完善到位。自1988年国家教委设立环境艺术设计专业(简称环艺专业)以来，各种类型的院校开设了这一专业，他们大都集中在艺术院校、综合类院校及其他专业大学、职业院校、师范院校。各种不同的院校在开设这一专业中，其课程设置也不同。综合类院校中的环境设计专业的课程以建筑类课程为主，结合艺术类课程的基础训练来安排相关的课程，形成了独特的课程体系；艺术类院校中的环境设计课程以室内设计为主，相应增加景观设计和建筑城市规划设计的课程，也形成了独特的课程体系；高职类院校的课程体系更注重社会的实用性，因此，各类学校中的环境设计学科专业的课程是把建筑学、园林设计、室内装饰设计、平面设计、造型基础设计交融在一起，涵盖了自然学科、社会学科、艺术学科、建筑学科等多学科内容。2012年改革之后，各个学校在课程设置、课程内容等方面都存在着这样那样的问题。

1、课程设置

现在很多本科环境设计专业往往还是沿用2012以前的环境设计课程设置，做出的改动也只是简单的拆分课程，增加授课时间。具体体现在追求大而全的课程设置，没有更多的完善课程体系，使学生不能够专心于重点的关键课程，以至于贪多嚼不烂，不利于知识的消化吸收。

2、课程内容

课程内容上依旧是多传授设计理论等基本知识和设计方法，不注重具体实施当中出现问题的解决方法和突况的应对等实际问题，没有把所学知识系统的联系应用于实践中。另外，有些学校还停留在装饰、工艺美术的层面，在大一阶段没有把培养学生的创新和专业设计思路放在首位。有的学校在培养学生的综合素质方面还处于原始的等待自我觉悟状态，也没有认真的下功夫启发。因此授课范围的广度、教学的实践性和学生的自由度等等方面得不到保证，于是学生设计出来作品的创意性也大打折扣。

3、学生和社会的联系

由于各种各样的原因，在市场经济的背景下，很多学校没有及时有效的和社会需求相结合，造成毕业出来的学生动手能力较差，自主学习动机不强等一些问题，在毕业之后给他们自己和所在单位造成麻烦，也影响了学生自己未来在环境设计行业中的发展。

二、本科环境设计专业教学改革的探索

1、精简统一课程

精挑细选出适合市场需要的课程。有目标，有顺序，有重点的培养符合时展和市场需求的专业人才。环境设计专业中就可以删除与小环境设计关联不大的城市景观设计、建筑外观设计等宽泛的环节。同时，还要删掉太多的艺术性、装饰性的课程，合并到基础课程中去，结合设计方法的学，让学生在大一、大二就能自我架构起专业的设计框架。教学中可以在大三阶段分专业方向统一调整课程，使学生根据选择的室内设计和景观设计不同的方向，有针对性的进行学习。

2、基础课程中融入专业性

基础课程的训练中就要突出环境设计专业的特色性，不能所有的基础课程都是统一的教学模式和教学内容，要早早的把专业观念融入其中。例如《立体构成》课程可以当作是模型制作的启蒙篇，突出它的空间性，加强作品中对结点的重视度，充分和专业相结合，培养学生的动手能力。教学中启发学生学会用三维的角度观察、构建。接下来设置的《空间构成》课程可以对《立体构成》起到很好的衔接。培养学生的空间能力。在基础课中融入专业性和联系性。外出写生课程教学中训练的观察角度和注意内容也要往陈设、环境、景观、建筑方向靠，有意识的经常做单线场景练习。使学生脱离考大学时候纯艺术的思路，逐渐往专业素质方面转化，从而能够自觉的提高专业造型意识和能力，为以后的专业表现技法课程及设计专项训练中的草图表现打下很好的基础。

3、注重设计方法学习

因为环境设计的学生多来自艺考生，他们习惯的思维是美术的思维、技术的思维，是老师教，学生临摹、写生、创作的思维，而不是空间的思维和尝试的创造的思维。在教学培养中，不单纯从教授课程出发，而要循序渐进的培养学生学习正确的设计方法。从认识设计主题入手，通过调查论证逐步进行设计。

4、培养具有中国文化传承精神的设计师

在教学培养中，要针对我们国家的传统文化创意资源，努力培养学生的立足本土性。可以通过开设民居测绘、民间美术考察等相关课程，增加学生对于传统文化的认识，提升学生的专业水平，增强其设计修养。立足中国文化能给学生带来更多的创作灵感，争取培养出具有中国文化传承精神的设计师而不是千人一面的设计匠。

5、注重交流能力的培养

作为一名合格的设计师，和客户的沟通非常重要。在学校学习阶段，教师要注重培养学生语言表达和交流方面的素质。不仅在社会实践中鼓励学生进入社会这个大舞台，而且在课堂教学中也不能满堂灌，要给学生一个舞台，利用小组化团队合作等方法使得他们能够通过集体沟通、调研、解说自己的设计意图展示效果这样一个过程，练就展示、沟通、交流能力。这种能力的培养在学生毕业以后的工作中将会成为提高他们的整体竞争能力。

6、培养正确的价值观

增强人文方面的修养，引导学生在学校就树立起自信心，懂得认识自己的优点、缺点。并在教育教学中积极正面引导，培养学生具有正确的价值观，能够独立创新，积极创新，具有自我学习的能力，从而能够在毕业后更好的适应变化万千的客户群体和市场发展变化。

7、理论联系实际

篇6

关键词：小区设计；建筑规划；营销

0、前言

在当前的房地产市场里，产品设计和营销策划的关系已越来越紧密，无论是开发商，还是策划公司，都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。然而，事实上，目前仍有不少房地产开发商走着“我行我素”的开发路线，只管自顾自拿地，地拿到了就找规划设计单位进行设计，等产品基本成形后，再找家策划公司进行营销策划，并从此眼巴巴盼着卖个好价钱，以等着获取高额的投资回报。岂不知，这些没有经过深入市场论证和营销观点洗礼开发出来的产品往往不符合市场的需求，要不就存在着这样或那样无法弥补的设计缺陷，致使后期的销售工作如履薄冰、举步维艰。就算请到的是“操盘高手”，也往往无回天之力，只能使出浑身解数的劲儿玩概念、玩炒作，尽其所能为发展商挣回些许微薄的开发利润。

1、“前营销”对住宅小区规划的必要性

房地产市场中“前营销”是指投资意向、地块的选择、市场调查、投资收益分析、投资决策等五个阶段。项目开发离不开市场营销，而“前营销”则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开发出适合社会需要的房地产商品，也才能为开发商带来预期的收益。具体到住宅小区规划设计，“前营销”的作用尤其不可忽视，可以说，没有“前营销”策划，就不容易规划设计出符合市场、品质优良的住宅小区。

住宅小区规划设计看似只是一个纯技术上的活，而且表面看任何住宅小区规划设计都大同小异，离不开那几个常规的要素：地形分析、规划结构、空间组织、交通组织。而事实上，仅靠规划设计师的专业知识去独立完成住宅小区规划，是万万支撑不起市场需求的。因为规划设计师再知识广博，也只能得个大概的市场认知，无法对具体项目作更深入的市场调查，从而也就难以对某一具体住宅小区规划细节把捏准确了。因此，“前营销”的介入就显得必不可少。

“前营销”策划可以准确界定住宅小区档次，从而为小区规划设计确立思想基调。

在保证小区规划设计的科学性、适用性和“以人为本”的设计理念的前提下，豪华型住宅小区规划与经济型住宅小区规划即使在同一区域也绝不可能有太多的相似之处，必在风格、品质、内涵上有着不同的表现；大众型住宅小区规划和个性化住宅小区规划同样需要针对具体的目标客户群的喜好进行规划设计，才能真正打动目标消费者。档次定位表现清晰的小区规划设计将为后营销策划工作的顺利展开创造良好的市场卖点。

“前营销”策划深入的目标客户群特征分析判断可为住宅小区规划设计提供详尽的市场依据，从而帮助规划设计师在小区规划细节设计上做得更加尽善尽美。

当前产品营销讲究市场的细分，房地产产品也一样，每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和爱好。就拿园景设计来说吧，南方人可能喜欢楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味；而北方人则可能更喜欢有着高高棕榈树和开放热烈的花卉、四季分明的园林景致。同时,不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有明显的差别。规划设计师只有站在市场角度，准确把握目标消费者的真正需求，规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的喜爱。

再次“前营销”策划通过细致的市场调研，并结合房地产市场的发展趋势和当前消费者的需求特征，从营销角度出发，对小区规划提出《项目物业规划发展建议》，从小区总体规划、建筑单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点，从而让规划设计师通过对市场需求的理解和领悟，可以更准确地把握住宅小区规划设计理念和具体设计要求，并在此基础上进行创新，设计出有品质、有市场、科学适用的住宅小区，最大程度促进项目的后期销售工作。

由此可见，“前营销”策划的介入对住宅小区规划设计是不可或缺的，“我行我素”搞开发的发展商需要重新认识“前营销”策划对整个项目成功开发的重要性，聘请优秀的地产策划公司提前介入项目开发，避免投资决策失误，开发出对路的产品，才能实现高额市场回报。这也是当前房地产开发商应具有的理性、成熟的开发思路。

2、优秀住宅小区规划必具的设计思路

项目销售的成功是房地产项目开发成功的具体表现，也是发展商获取投资回报的重要保证。住宅小区规划设计直接决定产品的品质性能，将在很大程度上影响和决定着项目销售的成败，作为肩负着将产品成功推向市场的营销策划，就不得不对住宅小区规划提出营销战略上的规划设计思路，以便在营销推广过程中进行项目卖点挖掘，以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点，吸引和打动目标消费者，创造火爆的销售局面，实现最终的销售目标。因此，从营销的战略出发，要求规划设计师在进行住宅小区规划设计过程中必须具有如下三方面的设计思路：

篇7

随着时代的发展，环境艺术设计水平不断提高，一方面是室内和室外环境设计教学系统化和专业化;另一方面，相关行业逐渐成熟，在环境艺术设计实践领域，已经形成例如室内装饰和设计两大行业，对更多的专业人才的需求变得越来越迫切，设计实践对人才培养的声音也越来越高，可以说，社会分工的不同使原始的教学结构分化着。同时，先进的环境艺术设计教育，由于有限的读书时间和逐渐涨增多的课程之间的矛盾日益严重，整合现有的环境艺术设计专业十分必要，在强调基础宽厚、积累厚实的教学理念的基础上，加强专业方向的学术研究与实践，建立相对独立的室内设计和景观设计教学结构。

二、环境艺术设计专业实践环节的研究

1．讲授时应理论和实践相结合

设计教育的最终目的，是使学生真正获得解决实际问题的能力。在理论知识的基础上，去解决解决问题。但是，低年级的学生是很难理解一些枯燥的理论，从而失去学习的兴趣，所以应考虑将理论教学内容分成若干单元，每个单元都密切与设计过程进行有机结合，课堂教学与现场教学相互结合起来，把枯燥的理论知识的融入每个有代表性的工程实例中。通过参观访问，老师现场指导学生，让学生零距离感受每一个设计原则在工程实践中的应用效果，从而直接提高学习效率，如“装饰材料和施工”就可以用这种方法教学。另外，现场教学，能够使学生学习一些日常的课堂教学无法描述的知识、无法感受的设计理念，如空间感，装饰材料的质感、材质的对比等。

2．进行市场调研并分析资料

任何创新意识的建立都出现在科学的思考之后，因此市场调查和研究是培养学生的独立工作能力的重要环节。这个过程是基于对设计项目的整体环境、功能、背景、数据收集、调查和分析收集到的数据，再比较、归纳。科学的结论是在充分调查研究的基础上，如果市场调查不深入就会造成数据分析不全面，项目的市场定位不准确。因此，深入细致的调查研究，设计提出更合理的发展方向，对市场定位的项目设计起关键性的作用。更重要的是，研究可以使学生的思考，同时也将提高学生的综合能力，如观察、勇敢、独立意识和团队合作意识等。

3．确立合适的课题，再展开设计

目前，很多环境艺术设计专业的课程设计中，普遍有一些利用虚拟的课题进行联系的情况。作为一个合格的设计师，为项目设计的过程中，一定要充分了解项目的实际情况，如该项目的招标、投标、可行性研究、投资估算、初步设计、施工图设计、现场施工协调和监督等都需设计到，甚至一块玻璃的成本应该知道。课堂上的虚拟课题，没有实际设计项目真实，解决不了真正的技术问题。因此，建立设计课题时，应结合实际工程中，实题实做，要在教学大纲规定的内容和范围中，让学生到社会去联系及设计项目，还可举行实际设计项目的设计比赛，更加调动学生的设计热情。

4．加强能力和自身修养的提高

加强跨学科，跨专业的课程建设。艺术设计是一门交叉学科，涉及范围广，要提高学生的艺术修养和设计水平，就必须涉及到多学科，如现代科学、建筑、历史、文学等。目前，各种新的学科、边缘学科的整合了各种传统专业知识的，因此我们必须在很多方面的对其需要进行立体研究。在这一点上，我们不妨学习美国的一些课程经验，。环境艺术设计专业，在教学内容和课程体系建设等方面，朝着多面化、宽广化的方向发展，应该是具有很大的优势。

三、结语

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【关键词】房地产项目；营销

【中图分类号】F27 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）06-0064-2.5

一、产品策略

户型设计分析。高层电梯采用两梯六户和两梯四户的平面组合，以90-100m2之间的小三房为主力户型，以110-120m2之间的标准型三房、75m2左右的两房为辅，面积紧凑，空间结构布局合理，既保证了刚性需求者的基本居住要求，又控制了总价。但是，与我们的主要竞争对手相比，在产品的性价比上，处于相对的劣势，特别是花样年、花样城、格凌兰、佳兆业、丽晶港等项目，在户型设计上采用了弹性设计，大面积的灰空间（即赠送面积），形成可变户型，受到目标客群（刚性需求者）的追捧，在区域内的销售状况较好。但我们仍然有变通的优势，在同样实得面积与户型结构上，我们的产品在后期装修上，不存在对灰空间进行装修改造的巨大成本投入，从而尽可能地为业主降低购房成本。

多层洋房均采用上跃式设计，并且带电梯，随着城市化的进程逐渐加快，叠拼洋房正在变得稀缺，加上电梯的配置，突出了产品品质，这为未来的产品价格预留了提升空间，也为整个项目提供了品质标杆。

园林景观设计分析。园林景观最大的优势在于组团绿化，形成了两个中庭景观区，一条沿河（灌渠）景观绿带，既保证了楼栋之间非常宽阔的楼间距，又具备了较为广阔而且集中的景观视野。整个社区的景观层次丰富，分成多个各具特色的景观区，如入口景观区、住宅组团景观区、住宅入口景观大道区以及住宅中庭景观区，而且整个景观与建筑充分融合，实现建筑在绿地中充分的生长，加上超高的绿地率，形成一个富有生态型的居住空间。景观空间设计紧扣项目的核心理念，整体把握环境、建筑与人三者之间的和谐关系，追求景观风格的完整性，突出悠闲的北美主题意境，坚持植物景观动态美学。把小型休闲空间、活动场所植入景观区，预留足够的停留和想象空间，为业主构建交流的平台和空间，并突出“都市森林”的设计理念。中间的一条南北向的灌渠，比较破败，水质不佳，而且不能进行改造和整治，这会影响项目的居住环境和居住品质，因此，建议对灌渠的河岸进行绿化，以抵消其负面的影响。

配套设施分析。本项目规划有比较完善的配套设施，以弥补周边区域配套与商业氛围不足的问题，以方便业主的日常生活，降低业主的生活成本。在项目地块南侧的第25#楼，规划为一个18F的酒店（或酒店式公寓），并附设1F、局部3F的商业裙楼。在项目地块西侧的第11#楼，临规划道路也设置1F的商业裙楼。布置有兼顾对外服务的小型超市、洗衣店、美容店、面包房等生活便利设施，以及具有社区会所功能的茶室、康乐等休闲设施。社区规划了全地下车库，停车数量约1624辆，基本实现人车分流，提升居住的舒适性和安全性。目前的方案对运动空间的规划比较简略，建议设置篮球场、网球场、羽毛球场等室外运动场所，以及户外健身设施，并增加一个小型的儿童游乐园，并把这些设施融入景观设计中，实现景观与运动休闲的融合。

二、价格策略

整体价格策略。满意定价策略。建议本项目在总体上应采用的价格策略为“满意定价策略”。满意定价策略是介于新产品入市的“撇脂定价策略”和“渗透定价策略”之间的一种定价策略，即将产品的价格定在一种比较合理的水平，既符合目标客群的购买力，又能获得适当的开发利润，实现客户和开发商的双重满意。原因在于：满意定价策略，本身就是适用于不成熟市场上的成熟产品，本项目的产品设计已经是十分成熟的，而且市场竞争激烈，有同质化的倾向，另一方面，金马片区相对来说，成熟度不高，而且配套设施严重缺乏。同时，我们在营销战略上是采用差异化的竞争策略，以产品的高性价比为主要卖点，这也要求我们的价格与产品性能相比，更具有优势。本项目定价过程，是一个在成本与竞争、需求的相互博弈中寻找一个平衡的过程。这需要在项目开盘前期，通过严密的市场调研，得到当时最新的竞争项目价格信息资料，通过科学的定价法来得出本项目的精准价位。

差别定价策略。楼盘定价并非是“单一价”、“一口价”，因为不同的户型在同一个楼盘中具有差异性。在围绕一个确定的均价水平的同时，根据不同户型所在楼栋的位置不同、楼层的不同、朝向的不同、景观视野的不同、户型布局的不同，实行差别定价；制定高于或低于均价的“一房一价”价格体系。制定详尽的定价方案，目的在于通过阶段性的房源搭配销售，实现较好房源和较差房源的综合去化速度和盈利目标。

价格调整策略。整体价格调整策略。建议采取“低开高走、循序渐进”的整体策略。原因在于：若采用“高开高走”，则市场风险极大；如果定价一旦脱离了市场，可能会给竞争对手可乘之机，是目标客群全面流失，从而导致项目失利；若采用“高开低走”的方式，将会给项目形象带来致命性的打击，可能会使目标客群认为项目在产品质量、或建设资金方面出现问题而不得已降价销售，从而导致市场信心的全面动摇，使得销售进入恶性循环的局面；采用“低开高走”的方式，一方面为了在初期实现稳中求胜，另一方面有利于在既定的分期开发战略中，逐期获取产品更优和土地升值方面的价值提升，从而在“脉冲式”推盘中，最大限度的实现开发和盈利目标。

期间价格调整策略。每一期的销售价格，也不是一成不变的；建议结合当时市场竞争状况，采用“销控引领、灵活多变”的价格变动策略。均价微调策略：根据市场竞争和需求的细微变化，对均价进行微调，但调高或调低的幅度较小，目的在于适应市场，同时保证销售率和销售利润的兼顾。价格与促销的结合：如果要将提价的幅度加大，也将促销的力度加大，这样可尽力避免因涨价带来的客源流失。

定价原则和方法。前期的定价目标在于拓展市场和获取销量，中期目标在于赢得竞争和获取利润，最终目标在于实现开发企业的生存和长远发展。成本导向定价法是以成本为基础的定价方法，包括成本加成定价法和投资收益定价法；其目标是销售价格要高于成本，以便实现开发利润。竞争导向定价法是以行业竞争为基础的定价方法。由于行业竞争的存在，使得价格垄断受到限制，因此价格并非越高越好，否则会出现市场被竞争项目蚕食的局面，从而导致滞销乃至项目失败。一般说来，多采用行业价格比较法或比较权重结合法。需求导向定价法是以目标客群的购买能力为基础的定价方法；通常以购买能力和市场接受的价位来倒推和确定成本。根据本项目的特点，以及我们对数据的搜集，建议采用第一种方法（成本导向定价法）与第二种方法（可比竞争导向定价法）相结合，来综合考虑本项目的定价。根据初步测算，本项目的整体均价，按目前的市场价格推算，高层应在4200元/m2，多层应在6000元/m2，而第一期对外团购的整体均价应在3600-3700元/m2（高层）的区间。

三、渠道策略

本项目可采用的销售渠道有以下几种方式：第一销售渠道是指能够直接促成客户成交的销售方式。客户通过我们的宣传推广，从感兴趣——了解——认识——熟知——接受——成交。这是一条最普遍通用的销售路径，约有50%以上的客户通过这条通道购房。对于项目而言，开发商具有多年的开发经验，有专业的销售人员，主要会采取直销的销售方式。第二销售渠道本质是第一销售通道的延伸。当通过第一销售渠道购房的客户成交后，对我们的售后服务和产品品质使客户感到满意，建立了良好的市场口碑，并由客户和社会舆论进行传播，从而引来其他客户购房，这样就形成了第二销售通道。第二销售渠道的来访客户数量可能不如第一销售渠道大，但成交率一般较局。团购也是一种十分有效的销售方式。济南市房价依然缓步走高，很多个人和单位组织团购购房，以求达到降低房价的目的。我们可以充分利用人们的这种心理，委托他人或自行联系单位或组织团购。团购可以加快销售速度，迅速回笼资金。网络。目前，国内网民数量猛增，人们通过网络了解信息和购物的习惯正在形成，而本项目的目标客户群中拥有相当比例的网民。我们可建立自己的网站，也可在各大专业网站制作网页、信息和接受订购，从而扩展销售通道，增加销量。同时网络宣传和销售也可在一定程度上扩大楼盘影响，树立楼盘形象。

四、促销策略

公关活动策略。在营销4P策略中，公关促销是出了广告之外最重要的一种促销方式，在房地产营销中地位尤为重要。公关对象与目标，主要有目标客群、政府、银行、媒体、关联企业等。对于消费者公关，既需要诱之以利，也要动之以情；对于政府，要以社会利益和政治利益的双重性，获取其支持；对于银行，以利益和安全性为公关基点；对于媒体，以新闻价值和利益性为公关基点；对于关联企业，以利益为基点建立战略联盟。对于每种公关活动，需要严格把握如下程序：明确公关目的、预计公关代价、确定公关对象、选择公关形式与制定公关方案、举行公关活动和评估公关效果。不同的营销阶段所采用的公关活动在类型和作用上不一样。形象期的活动在于树立产品形象和知名度；造势期的公关活动在于积累开盘客源；开盘期的活动在于促进热销；而持续期和尾盘期的活动在于树立口碑、以“以老带新”策略促进销售。

销售促进。销售促进也是促销手段中具有举足轻重作用的方式。其能起到吸引和留住顾客、促进下单购买和强化项目品牌的作用。本项目在操作中可以采用的销售促进方式包括：人员推广、参加房交会、重点区域SP巡展、重要企业SP巡展，付款方式的多样化、销售折扣优惠的使用等等。在人员推广上，要重视人员行销的作用，特别是在团购重点区域的人员行销，是本项目第一期销售成功与否的核心。对于吸引客源来到销售现场、促使其下单的措施主要有以下方面：面积灰空间或赠送面积、免（代缴）相关税费或免物管费、抽奖促销、竞价销售和限时特卖、一次性付款优惠、分期付款优惠、银行按揭优惠、升值销售等。以上促销措施应结合具体的促销活动予以执行。

销售策略。整体销售策略。根据项目的营销战略，我们建议，本项目的整体销售策略如下：以高层电梯的快速销售来回笼资金，以多层洋房的销售来提升项目的盈利水平。高层电梯以锻造高性价比的产品为主要销售说辞，以团购的手段来实现高层的快销，为项目的整体开发打下坚实的物质基础。多层洋房以高品质的产品、大型居住社区为主要说辞，通过控盘的方式，对外逐步销售，并且逐渐提升销售价格，以树立项目入公司的品牌，同时，为项目树立一个价格标杆，从而有效地促进价格较低的高层电梯的销售。

推售货量部署。项目推售战略分析。对于项目整体来说，先推售哪一批单位，再推售哪一批单位，然后推售哪一批单位，需要以前瞻性眼光来确定总体推售战略。本项目的分期开发战略，体现了项目整体上的推售战略。结合价格策略，先以较低价推售第一期，然后逐步提高价格推售第二期、第三期。

项目货量特征分析。应全盘考虑项目各个分期货量的推售部署。在同一期内部，要做到不同楼栋的搭配销售；在同一楼栋内部，也要各单元、各单位、各户型搭配销售。不能因为尽快回笼资金的压力，而先推朝向好、户型佳的单位，否则较差的房源将无人问津，从而造成大量“死角房”的挤压。因此，需认真分析货量中的好、较好、一般、较差、差的户型单位，应对不同的单位区别做价，“一户一价”，搭配销售。

推售节奏及销售控制。本项目需注重推广及销售节奏的控制，分期、分批、有重点、有节奏的推出，保证推广、销售上的连续性。各单位的推售同样需要节奏上的控制，是集中引爆还是持续推售都需要仔细考量。

把握楼盘及客户特性。采用“集中引爆”的推售节奏。这个过程分为“蓄水-开盘-封盘”的过程，有利于形成销售上的“羊群效应”，制造紧张热销的现场氛围，给人“供不应求”的热销感觉，鼓动客户产生购买动机，从而加速推进销售。善于发现和引导市场需求。在项目推售过程中同样需要密切关注市场的需求变化，保持市场敏感度，针对市场变化随时调整推售策略。不断地进行阶段性创新突破，而非一成不变、固步自封。

价位链条的合理控制。如果前期推售部分销售火爆，也不要认为前期价格定得过低而无原则的疯狂涨价。如果价格拉升的幅度把握不好，很容易形成销售阻力而影响中后期销售。市场反应情况及竞争情况。市场反应热烈，可考虑适当提前开盘或加推新单位；市场反应不理想，需要推迟开盘时间等。

根据市场宏观环境、竞争对手的影响或抓住了一些利好因素，就需要采取非常规的推售节奏；或者为了抢占市场而加快推售节奏，或者为了避开一些不利因素而加以减缓推售节奏。

【参考文献】

[1]决策资源集团房地产研究中心编.地产策划实施指南[M].中国建筑工业出版社，2007.

[2]决策资源集团房地产研究中心编.现代房地产广告策略全案[M].暨南大学出版社，2008.

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关键词：浪琴水岸花园；双拼别墅；内庭院；心理健康的人居环境

1.引言

随着住宅市场的一步步细分，别墅作为高端物业，从最高端和最低端产品之间出现了一个过渡产品，那就是双拼别墅。所谓的双拼别墅是指将两套独立别墅拼建为一体，共用一面墙体并形成分隔的别墅形式，由此可见双拼别墅既有独立别墅的特征—舒适、功能空间既齐全又相对独立，但是另一方面又能节省用地。

浪琴水岸花园位于上海市松江新城，天然河道围绕，自然景观优美，如何在紧凑的面积中体现设计创新和舒适性，又不能过于铺张奢侈以达到控制总价的目的，要适合中产阶级的品味和消费能力，这是笔者在设计中要主要解决的问题。

2.资料收集和调研

方案设计的前期，笔者首先进行的工作是资料收集和市场调研。基地优美的河道景观令笔者联想到江南水乡的风情。封闭式四合院的这种建筑形式在我国源远流长，而江南地域一贯人口稠密，土地资源稀缺，民间围合式建筑多采用面积较小的院落，意即天井的形式。天井由四周建筑围合而成，既满足了生活的需求，又从住宅的私密空间到开放的城镇大空间之间增加了一个过渡的室外封闭空间。江南民居将四合院建筑进行地域适应性的改造优化，尽量多建朝南的建筑，东西厢房则可以连廊甚至于围墙的形式，创造了江南特色的院落空间。本案正地处江南水乡，因地制宜的采用内庭院的设计形式不失为一种本土化的设计手法。

笔者实际调研了目前以内庭院作为特色的别墅楼盘——康桥半岛，吸取他们的设计精髓。餐厅、起居室和内庭院三者相互交融，你中有我，我中有你，产生和谐的对话。内庭院面积虽不大，确使生活在钢筋丛林中的都市人群带来有天有地的自然感受。

3.设计理念

好的建筑设计离不开好的设计理念，住宅作为与人们最密不可分的建筑类型，对人的行为生活方式、精神层面需求都会产生深远影响。作为现代化国际都市的上海，人们的工作学习压力越来越大，心理健康的问题早已不容忽视。满足心理健康的居住环境，应该使居住者感觉有安全感、居家感和社区感（图1）。作为别墅的设计，这一点更是不容忽视。如何将内庭院设计融入对心理健康人居环境的营造，将成为笔者的设计理念。

4.设计理念在设计中的运用

下面笔者将以浪琴水岸花园双拼别墅C型为例，详细介绍方案对于心理健康的居住环境的营造。

4.1居住环境的安全感

4.1.1具有可防卫的领域感

在总平面的布置中，我们把双拼别墅沿油墩港和横泾港布置，此外在小区内部的景观河

道两侧也分别布置了双拼别墅，这样双拼别墅既了良好的景观视觉，又有了清晰的小区组团划分（图2），这对于营造具有安全感的居住环境是大有裨益的。别墅的宅前屋后均有花园，北面为车行入口，南面为人行入口，人车分流，领域属性明确，有利于住户对于领域空间的认同感、归属感，同时可识别性强；体现空间领域层次渐进，从小区公共空间—组团半公共空间—院落半私有空间—住户私有空间，使领域层次越深入，私密性和安全感越强。

4.1.2具有对私密性的保护

健康住宅内部的功能分区，应做到空间公私分离、活动动静分离、居住居寝分离，使居住空间内外有别。别墅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般应有如下几个分区：

（1）公共活动区：供起居、会客室用，如起居室、餐厅、家庭室等；

（2）私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、工作间（佣人房）等；

（3）辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、储藏室、车库、阳台等。

这些分区，各有明确的专门使用功能，又有动静的区别，比如客厅、餐厅、车库、厨房人员活动频繁，应尽量靠近入户门设置。而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入。两者应严格分开，确保休息的人能安心休息，娱乐的人员也可放心活动。双拼别墅C型共有三个楼层，正是严格的区分了公共空间和私密空间，做到了动静分离。笔者把“动”空间包括起居室、餐厅、厨房以及工作间（佣人房）置于一层，而两间次卧室和家庭室被置于二层，对私密性要求最高的主人卧室和书房则被置于最高层—第三层。由此以来，别墅从一层到三层，私密性的等级是在逐步的提高，客观上满足了住户对私密性的要求（图3～图5）。本案设计的亮点——内庭院这种方式可以创造高度私密的室外空间，将原本属于室内的私密生活延展到室外，让室外庭院生活真正由住户独家享有。

4.2居住环境的居家感

4.2.1合理完善的空间及功能

双拼别墅的设计应该能满足居住功能需求，满足安全、休闲、社交的需求。起居室作为家庭成员主要的活动和会客空间，正是满足休闲、社交的场所。本案起居室采用大开间设计，会客和家庭休闲空间既相对独立，又具有流动空间的特征。室外采用外廊的灰空间形式可以到达南部花园，形成邻里间的对话与互动。

C型套型总建筑面积为231平方米，内容包括有起居室、餐厅、内庭院、厨房、卫生间、车库、工作间（佣人房）、卧室、家庭室、储藏室、露台、主人卧室以及书房，可谓是面面俱到，一应俱全。设计上保证了每个空间相对独立，互不干扰。

江南民居的设计精髓——天井在本案中的移植与发扬光大正是内庭院。内庭院对于本案的设计无异于画龙点睛。它强调建筑与自然环境的完美结合，利用完全属于私家的室外空间，可随心设计不同的生活方案，室内外家庭生活和谐统一，更丰富的活内容可以为住户带来更多生活情趣。内庭式别墅的所有房间围绕内庭布置，可以将内外景观融为一体，设计出更多向阳空间，使采光更充分，且南北通透。吸取江南民居对于天井的布置，为了适应气候性特点，尽量减少东西朝向的空间，本案的东西两侧或为交通辅助空间、或为围墙，令内庭院成为移步换景的空间所在。本案内庭院的设计对于尺度进行了精心的推敲，既要满足对面积的精准控制，又要保证三层建筑的空间感受。内庭院设计为3.6×2.8米，开间大于进深，檐口高度8.7米，为开间尺寸的2.4倍，符合人体健康的心理感受（图6），不会造成空间的压抑感。

4.2.2赏心悦目的景观环境

景观环境来调节情绪，缓解工作压力、陶冶情操。双拼别墅宅前屋后各有花园，私家花园与小区公共景观视觉上连为一体，令业主如沐浴在大自然的天然氧吧之中。景观设计利用本地植物的合理配置、花园小径的曲径通幽，景观小品的画龙点睛，形成点线面的全方位景观空间，营造出生机盎然的自然环境。内庭院设计与前后花园的景观体系连为一体，成为一个完整的立体景观空间。

4.2.3恬静平和的居住氛围

一个恬静平和的居住氛围会令人消除一天的紧张劳累，会给人以舒展放松、因地制宜的环境空间、祥和的小区居住氛围、个性特色的环境小品、绿化空间的可达性及人与自然的高接触性，都会营造出一种居家的氛围。浪琴水岸花园的邻里空间设计正是基于这样的宗旨。一个理想的完善的居住环境是精致的、人文的和互动的，鼓励居住者主动的改造和参与的热情，依靠多种多样的步行活动和亲密的邻里互助来形成具有亲和力和归属感的居住空间，以这种邻里空间为目标提出了三个针对性策略：

（1）组团具有明显的聚簇特征和地域传统，同一组团不仅建筑形态相近，并且拥有各自的花园漫步体系，使居住者享有以家庭为中心，安全、主动地美化环境，扩充生活和交往的空间；

（2）每一组团中均有流动的、穿越组团的水景，两边遍植水岸植物，使漫行人流（特别是老人和儿童）有安全美丽的活动场所，进一步扩大了活动和交往的空间；

（3）快捷、分离的交通减少了组团间车流的干扰，每一个组团均直接可达小区干道，消除车流对组团绿化系统的穿越，以保证组团漫步系统的完整性私密性和安全性。

4.3居住环境的社区感

居住小区是被城市道路或自然分界线围合，并与居住人口规模相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质要求和文化生活所需公共服务设施的生活聚居地。有序的空间层次，多样的公共交往空间，足够的绿地环境，严密的人车分流，会给人以安全、卫生、方便、舒适和优美的生活居住环境，从而充分体现社区感。浪琴水岸花园的会所、小型商业街、网球场以及儿童乐园正是把居住环境的社区感体现得淋漓尽致：这些配套设施令别墅业主可以不出小区，就享受到高端的休闲娱乐设施、便利的商业设施以及社区化的儿童服务设施，提升业主对小区的社区归属感。

5.结论

通过浪琴水岸花园双拼别墅的设计过程，笔者深切体会到我们建筑师的职责早已不是简单生硬的设计建筑物，而是应该基于对人本质上的关怀，从行为方式、生理健康、心理健康、精神需求等等方面着手，研究人们对于住宅、对于别墅的细微要求。设计过程应注意地域性、气候条件等对于人们居住空间的特殊需求，不追求立面设计的花俏造型，而应回归建筑本源：建筑是空间的营造，正如老子所说：“埏埴以为器，当其无，有器之用；凿户牖以为室，当其无，有室之用。”

参考文献

[1] 罗德启.健康人居环境的营.建筑学报，2004.04

篇10

关键词：园林设计；造价控制；现状分析；措施和方法

1.园林工程造价控制概述

工程建设的各个阶段都包含着项目的建设造价的概念，但在项目的投资决策和设计阶段的造价却很少得到应有的关注。设计阶段的造价是进行决策的基础，是整个建设成本控制的依据，科学合理的设计阶段的造价控制，还可以减少工程建设过程中的修改和变动，减少不必要的成本，因此直接影响着项目的顺利进行以及效益的体现，设计阶段的造价控制在园林工程过程中十分值得关注。设计阶段的造价控制是造价的源头控制，也是最根本、最重要的控制。

经过了多年的发展，园林工程建设中设计方案评选、施工项目招投标和竣工结算审查等环节已经建立了一套相对完整的管理体系，但在园林工程建设中却仍然经常出现建设效果与设计方案大相径庭、行业腐败现象以及报价不平衡等，都与园林工程设计阶段的缺乏合理科学的造价控制有着莫大的联系。因此，行业迫切需要加强对园林景观工程设计阶段造价控制与管理，最大限度地提高效益。

2.园林工程设计阶段造价控制的问题分析

2.1设计主体缺乏主动性

因园林工程具有一定的艺术性特征，表现方式多元化，衡量的标准尺度不一，更多注重于美学需求，所以设计师作品真实意图的表达很容易因投资人设计任务书的局限性受到禁锢。由于目前园林设计方案未完全进入招投标市场，存在不透明性，过度依赖投资人狭隘的观点和错误的信号，使设计师的作品往往投其所好，只考虑作品的标新立异，追求方案的奢华和唯美，哗众取宠，无暇顾及经济技术问题，设计主体思想缺乏统一，导致最优化、最合理、最科学的设计方案被人为肢解，最终造成项目的投资成本不断递增，投资金额与建设成效无法成正比。

2.2设计队伍不够健全

园林工程的造价控制是一项十分复杂和繁琐的综合性工作，从业人员要需要多种综合全年的技术能力和职业素养。一直以来，由于行业内不太重视设计阶段得造价控制，而工程技术人员不懂概预算，也不愿过问概预算，导致设计人员缺乏概预算知识，而一般的工程造价师又不太明白设计业务的成本状况；另一方面，在园林景观设计中，受投资人设计任务书的局限和经济利益的驱动，一味迎合投资人意识思路，使设计方案脱离了园林景观营造的本质意义，过于强调功能和形式，追求方案的奢华和唯美，而忽略了景观生态性和经济性。这在很大程度上影响到对设计造价的有效控制。

2.3设计方案审查监理制度存在局限

目前我国的园林工程设计监理一直没有能够真正能按照监理规范行事。在实际的项目开发中，行政控制往往大于专业控制以及市场控制，对于政府投资的项目，行政领导通常具有项目的最终决策权，甚至大于专家的审查作用，行政领导缺乏相关的专业技术知识，同时受到行政思维的影响，常常考虑到专业和效益之外的更多行政关系甚至人际关系的问题，因此很容易在设计方案的定位、构思及投资规模上引起误导，使得设计方面的造价无法控制或者失去应有的作用，直接影响园艺工程建设的的成本控制。

2.4缺乏完善的园林工程造价体系

目前我国的园林工程缺乏完善的造价体系，尤其对于通常被大家忽视的设计阶段。比如很多的工程建设中的相关工程物资的采购都是通过招标形式来进行，但是科学合理的招标模式并未充分应用到涉及阶段的工作中。设计单位缺乏竞争压力，造价控制就会缺乏积极性，达不到科学合理的造价控制效果。另外，涉及阶段的造价过程没有制订相应有效的规章制度，没有合理的职责分工，有关人员的责、权、利不明晰，对工程造价控制的积极性不高，也是难以有效控制设计阶段工程造价的重要原因。

2.5设计费取费方式不合理

目前园林项目的设计费计算方式是按照工程造价的一定比例收取，并结合实际的建设面积进行调整，而和设计本身的优劣以及成本控制状况没有特别紧密地联系。这种计费方式，一方面无法调动设计人员进行成本控制的积极性，另一方面也使得很多设计单位为了获取更高利润，盲目的，不计成本的提高工程造价和扩大单位建设面积成本，比如超预算的在涉及中大量使用珍稀名贵植物，采用昂贵的建筑材料，超强度地进行非常规建筑设计，认为提高造价，甚至在施工过程中因此对于设计随意更改，使得决算价格超出预算，对于工程的建设造成不良影响。

3.园林工程设计阶段造价控制的方法和建议

3.1完善设计阶段的造价控制体系

在招标控制方面，应组织相关技术人员、专家、部门主管对方案进行评审，听取设计单位的设计汇报，提出修改或建设性意见，对工程设计方案技术的优劣、设计的构思、投资估算的合理性和经济性、设计组织方案、设计进度计划等进行评估。通过经济分析、技术比较、效果评价，来选择经济合理条件下确保使用功能，在满足使用功能条件下追求造型美观，确定以最少的投入创造最大的经济与社会效益的设计方案为中标方案。同时对入选方案和中标方案进行公示，听取社会意见。在规章制度方面，使工程造价控制由单一控制变为多方控制。建立责、权、利明晰的奖罚制度以及工作协调制度，从多方面采取措施实行造价的有效控制，采取措施，明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务以使各部分的造价有专人负责。

3.2制定并推行设计索赔及设计监理等制度

设计索赔和设计监理是工程设计所必须的制度和约束，只有建立详尽的合理的管理机制，人们对设计的重视程度才会有整体性的提高，对工程设计的质量、经济等也将有更好的保障。设计索赔制度的监理和加大索赔力度是切实保障设计质量和经济的必要约束。通过对设计过程的监理，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内，真正做到用最小的投入取得最大的产出。目前我国推行的咨询工程师（投资、造价）在一定程度上为该问题的解决提供了具体思路。

3.3实行设计方案的公开评审、论证、公示

设计信息并收到设计方案后，建设单位首先应组织专家、相关技术人员、相关部门及主管领导对方案进行评审，听取设计单位的设计汇报，提出修改或建设性意见，集思广益，开始第一轮淘汰不符合要求或设计水准不高的设计方案。第二轮对入选完善后的方案再组织专家和技术人员进行论证，论证的重点是设计的构思、工程设计方案技术的优劣、投资估算的经济性和合理性、设计进度计划、设计组织方案等。通过技术比较、经济分析、效果评价，力求选择经济合理条件下确保使用功能，在满足使用功能条件下追求造型美观，确定以最少的投入创造最大的经济与社会效益的设计方案为中标方案。同时对入选方案和中标方案进行公示，听取社会意见。

3.4推行工程设计项目经理负责制度

推行工程设计项目经理负责制，采用矩形组织管理模式，是工程设计与国际惯例接轨的必由之路，也是项目的进度、费用、质量得以很好实现的有效保证。推行园林工程设计项目经理负责制，可以充分发挥项目经理对项目设计班组的组织管理能力、专业知识结构分析和综合应用能力及遇事综合协调处理能力。园林工程设计项目经理通过运用项目管理的先进组织方法和管理技术，实现园林设计项目的目标。项目经理成为单位执行项目合同的授权代表，履行项目合同中受委托方的权利与义务，使项目经理拥有权利的同时也承担起相应的责任，做到项目设计的任务明确，责任到人。

3.5限额设计进行造价控制的基本措施

（1）重视方案的选择。设计方案在满足园林艺术审美要求的前提下，审核设计方案是否依据设计任务书和投资限额要求来完成，特别应重视方案的经济技术设计。

（2）施工图预算严格控制在批准的概算内。材料的使用和工艺要求存在很大的弹性空间，使用哪一种材料、采用哪一种工艺能达到最佳的效果，可谓“仁者见仁、智者见智”，应以限额设计来控制施工图预算，让设计师承担起优化方案的责任，从而有效地进行设计阶段的造价控制。

（3）加强设计变更管理，实行限额动态控制。在园林工程建设中设计变更是不可避免的，如果在设计阶段进行变更，修改图纸即可，若在施工中进行变更，必将造成投资方重大的损失。

3.6试行设计阶段咨询的形式

应把局限于施工招标阶段的咨询形式延伸到设计阶段，通过委托咨询机构进行（初步设计的优化意见、核查设计文件是否满足和贯彻有关要求、审核概预算合理性、核查设计文件的设计深度以及其他市场调研、信息收集、组织研讨、协助配合等工作）来完成设计阶段的造价控制工作。

3.7积极引进并合理配置与优化造价专业人员

专业人才是解决园林工程设计阶段造价控制问题最为长远的解决方案。工程建设单位，或者专业的园林工程设计单位都应当积极引进并合理配置与优化专业人员，通过培训或者人员自身的学习，不断加强专业素养。比如可以不断地开办有关培训班，由经济技术人员为工程技术人员进行概预算知识的培训，或者工程技术人员对概预算人员进行工程技术方面培训，各方面的人员素质提高，设计阶段的工程造价控制才能有序有效的进行。

4.结束语

园林工程造价的有效控制关键在于设计阶段，其体现了事前控制的工作思路，起到事半功倍的效果，真正收到投资省、进度快、质量好的效果。只有认识到园林工程设计阶段造价控制的重要性，并从中掌握有效控制的手段，才能更好地提高政府的投资效益。

参考文献

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[2]徐虹.浅谈园林绿化工程造价管理[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2009（02）.

[3]刘永波.浅论园林工程设计阶段的造价控制管理[J].黑龙江科技信息，2009（26）.

[4]黄文.浅谈园林工程的造价控制[J].广东园林，2009（05）.

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