社区养老服务盈利模式范文
时间：2024-01-02 17:43:18
导语：如何才能写好一篇社区养老服务盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业
一、养老地产的盈利模式
养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深具潜力的一个板块[1]。
1、国外养老机构盈利模式
国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。
2、国内养老机构盈利模式[2]
国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。
3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]
通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。
二、房地产企业介入方式比较
针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几种方案作以分析：
* 项目概况
某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。
* 项目发展方案
方案1：纯土地一级开发
对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。
开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。
开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地在开发完成后延后一年出让。
土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。
方案2：纯养老项目开发
根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。
开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。
开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。
会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。
方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房
考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。
商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（2009年）按6000元/平米考虑。
方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地
进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。
开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。
养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。
土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。
土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。
* 不同方案的财务测算
表1：不同方案财务测算结果
编号
总开发成本
自有资金投入
税后IRR
税后NPV
税后投资回收期（年）
（万元）
（万元）
（万元）
方案1
890114
56000
31.1%
251579
4.5
方案2
480087
142350
14.5%
171495
19.4
方案3
777098
129800
17.9%
278685
14.8
方案4
1167001
75400
22.4%
346186
9.3
图1：不同方案财务现金流结果
* 发展方案比选
通过对可行的4套开发方案进行了比较，认为除方案1以外，在后3个方案中，从自有资金的投入规模、项目整体的收益率、财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案4的财务表现最好（IRR和NPV）；且方案4的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现也较为理想，故初步评判方案4为最佳可选方案。
再通过对方案4的土地成本、建安成本、会员费等几项重要假设条件的敏感性分析，发现当条件变动幅度在±20%内变化时，IRR指标在18.1%～29.3%之间变动，NPV指标在26.7～42.6亿元之间变动。通过敏感性分析，我们认为在可预测的波动范围内，方案4的财务表现在可比方案中仍为最佳方案，符合养老养生项目的投资回报预期。
三、结论
目前我国养老养生产品供给主要集中于低端市场，而针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间[4]。在国家对商品房住宅领域调控不断加强的宏观形势下，房地产开发企业可以针对养老社区项目盈利模式中的土地开发、房地产开发、物业增值及租金收入几块区域，提前规划、准确定位，扮演好自己在养老产业链中的角色，不失为一条可持续发展的健康道路。
参考文献：
[1]袁缉辉. 养老的理论和实践[J]. 老龄问题研究， 1996，（7）.
[2] 杨宗传. 居家养老与中国养老模式[J]. 经济评论，2000，（3）.
篇2
计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。
国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。
面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。
然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。
“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。
“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。
而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”
卖房还是卖服务
养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。
传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。
“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。
而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”
医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。
创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈
利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”
像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。
此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。
然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。
盈利模式未知
种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。
“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。
在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。
当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。
朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”
除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。
所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。
但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”
篇3
朱婀丹
（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）
【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2CCRC开发模式对我国的启示
2.1满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
参考文献
［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.
［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).
篇4
【创新点】借力整合养老服务、养老会员和房屋。
【盈利模式】亲和源收入主要来自两块，一块是每年的会费和各种服务费用，另一块则是房屋的循环销售，这是最核心的。
【商业模式】
在老龄化现象日趋严重的现阶段社会，养老已经成为整个社会不可避免的重要课题。如何在有限的时间和精力中开辟出专属于父母的“尽孝空间”，成为很多年轻人头疼的问题。作为专业养老社区经营机构，亲和源的思路是，搭建好平台，循环运营，达到持续增值的目的。
亲和源养老产业项目是一个社区的概念，在养老产业的链条上首先选择的是养老地产和养老服务。
养老服务方面，传统养老机构采用的是将服务项目纳入自我运营的范围中，而亲和源是整合目前市场上专业化程度较高、符合一定服务理念和标准的资源，组成服务平台。亲和源只是供应商的协调者。项目的运营，完全是市场化的。把很多专业服务企业“拉下水”，建立起一个相对庞大完善的服务体系。如，专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司、管理健身康体会所的香港美格菲，以及曙光医院、上海老年大学等都参与了亲和源搭建的服务平台。
养老地产方面，入住老人一次会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。他们面向市场发行两种会员卡。银杏A卡，即一次性缴付卡费50万元永久使用并可继承、转让，然后每年支付1.5万―5万元年费（根据房型大小）；银杏B卡，即一次性缴付卡费35万―65万元（根据房型大小）供个人终身使用，然后每年支付2万元年费，如果未住满15年，可以折算到月按比例退回部分入会费用。
亲和源是养老服务产品而不是房地产项目，房子只是一种载体，核心内容是其专业化的服务平台与服务体系。所以会员制实现的是一种养老的权益。从亲和源的初衷来说，创造会员制的模式，更重要的是实现亲和源的理想――打造全国养老的俱乐部。成为亲和源会员的老年人可以冬天在海南，夏天在大连，“候鸟式养老”、“异地养老”不再是梦想。
篇5
摘要：本文针对目前秦皇岛市养老地产的发展环境，结合国内外养老地产的现状，提出秦皇岛市养老地产发展的对策。
关键词 ：养老地产；REITs
一、秦皇岛市养老地产的发展环境
秦皇岛市优越的地理位置和自然环境使它成为京津唐等众多周边城市养老的首选之地，拥有众多历史文化古迹，目前的交通也都较为便利。另外还有一个重要的因素是，这些地区都较为远离市中心，房价也相对便宜，这就大大降低了购置养老房的成本。虽然秦皇岛尚未有真正意义上的养老地产，但从整体的环境和趋势来看，势必成为开发商开发养老地产的一片沃土。
2014 年8 月，民政部、国家发改委公布首批全国养老服务业综合改革试点地区名单，河北省秦皇岛市、廊坊市入选。首批养老服务业综合改革试点地区将重点围绕健全养老服务体系、引导社会力量参与养老服务、完善养老服务发展政策、强化城市养老服务设施布局、创新养老服务供给方式、培育养老服务产业集群、加强养老服务队伍建设、强化养老服务市场监管等8个方面开展工作。
京津冀一体化被提上国家战略层面之后，河北已经出台《河北省新型城镇化规划》，对石家庄、保定、廊坊、秦皇岛等市确定定位，其中秦皇岛市将会发挥其环境优势，承接北京行政、医疗、文化、旅游、教育、健康养老、体育等功能的转移。
秦皇岛发展养老地产的内外部环境已经成熟。
二、国内外养老地产调查
1.国内：投入大，概念多，定位高
国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。养老产品具有复杂性和多样性，同一企业可能选择多种盈利模式，而同一盈利模式也不一定适合多个企业。
模式一：“卖房子”的太阳城
位于北京市昌平区的太阳城项目70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。这样最大的意义在于风险可控，而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北，最后半途而废自己倒闭。简而言之，太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。
模式二：“卖会员”的亲和源
亲和源公司在上海市浦东新区建成了中国第一个会员制养老社区。该项目的房屋不出售产权，而是以会员卡的形式进入养老产品市场。其会员卡分为A、B两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。不管是何种会员卡，其会籍费及每年的年费都相当的可观。
模式三：“多点开花”的万科
万科也早已经开始试水养老地产，不同之处在于，其既有直接“卖房子”的模式，也有自己的服务品牌。万科的管理人认为“各个城市的老龄化进程不一样，客户的需求也会有所差异，全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。以万科幸福汇为例，其主要以养老概念来“卖房子”；而万科橡树汇品牌，则主要“卖服务”。
模式四：有志打通金融通道的保利
由保利地产及安平投资有限公司共同出资兴建的“西山林语和熹会”项目采用的收费模式同样为“会员制+房租”，但项目目前还处于亏损阶段。但保利计划打通金融通道，通过REITs（房地产信托投资基金）上市。
模式五：用保险资金投入的泰康
泰康人寿在保险资金正式获准进入养老地产市场后第一个拿到牌照，其负责人认为，“保险资金做养老地产优势很大，首先，把虚拟的保险同实体的医疗养老社区结合起来，提供的服务更多样更完整；其次有资金优势，能够忍受行业的长周期，此外还有客户优势等”。不过，泰康的养老产品并非面向大众，一般需购买泰康人寿200万元以上的相关产品，才能获得入住泰康养老社区的资格。
2.国外：重资产，高成本，难赚钱
纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型。其中美国的养老地产经营时间较长，相对欧洲以及其他发达国家的养老地产发展较为成熟，基本以商业化运营为主，也是市场化程度最高的。
在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴，通常只向退休者提供最基本的养老需求。在美国，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；此外，因为要聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向年长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式———由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。
三、完善秦皇岛市养老地产发展的对策和建议
1.加强宣传，更新公众观念
秦皇岛市政府应联合大中型企业及社会团体，加大宣传，注重引导，帮助老年人及其子女尽快转变传统养老观念，倡导健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境，同时也解决子女的后顾之忧。要逐步在全市范围内形成有利于老年人入住养老地产的舆论环境，增加社会各界对养老地产的接受程度，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。
2.创新发展和经营方式
秦皇岛市养老地产的发展模式不仅要适合中国的国情，更要适合秦皇岛市的基本情况。可以考虑将养老地产做成多模式的规模化产业。对于成功的模式，养老地产企业完全可以走异地复制的路子，用同样的商业模式，融合本地特色，寻求多元化。目前，秦皇岛市海港区65 个社区全部建立“居家养老”服务站，养老地产的经营完全可以利用这些资源。
此外，针对重资产模式的诸多弊端以及国内金融市场日渐成熟的背景，秦皇岛市完全可以考虑由金融机构参与投资，借鉴美国REITs 最常见的净出租模式，即REITs 公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益。在美国，正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs 获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上最有实力的长期投资人。
3.完善土地、税收和金融等相关政策
(1)土地政策的优惠。目前，大部分的政府共建用地被作为养老地产的土地，这样使得养老地产的项目土地成本要比普通的房地产用地便宜很多，即便是这样，仍存在很多房地产企业借养老地产的名义进行“圈地”，严重的损害了正常的交易秩序，造成了土地资源福利的浪费。因此政府不仅要给予养老地产优惠，而且要建立起相应的监督制度，保证土地正常的应用于养老地产项目的建设，防止新的社会矛盾的出现。
(2)税收优惠。养老地产的开发建设过程中涉及的利益关系者众多，其中关系最为密切的是三个参与方：运营商、投资商和施工方。而政府的税收政策在很大程度上决定了他们的积极性。养老地产项目的投资回收期较长且利润较小，因此政府的税收政策倾斜相当重要。另外，养老地产运营后免除养老机构的企业所得税等一些税款可以很大程度地促进养老地产的发展；在个人所得税方面，针对个人所得税和未来有可能出台的遗产税，可以将资产注入养老基金和减免一定比例的遗产税。
(3)信贷优惠。在信贷方面，秦皇岛市应出台相应的政策性贷款支持规定，对政策性银行针对养老地产的贷款给出明确指标，并在贷款人资质、贷款利率、担保抵押、还款方式等方面给养老地产的运营商、投资商“开绿灯”。
4.规范行业标准及评估制度
由市政府牵头，建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。在市场准入方面，政府应当建立更加严格的投资商准入制度、开发商准入制度以及配套服务经营者准入制度。对房地产开发主体能否进入市场的资格和条件加以审核，既让不够资格的房地产开发主体进不来，又让那些违反规则的房地产开发主体退出去。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为秦皇岛市养老地产的发展提供良好的发展环境。
一般来说，对于养老社区和养老地产的评估标准主要有：住区设施认定、养老服务认定、安全保护认定、运营管理认定等四个认定。在住宅设施认定方面，原建设部曾出台了《老年人居住建筑设计标准》，但很多养老地产项目在规划建设中并未按此标准执行。因此，秦皇岛市政府有关部门应尽快研究和制定出适合秦皇岛市养老地产的标准，从结合我国国情、合理使用资源、突出养老文化、符合市场需求的角度，提高养老建筑的设计水平。
课题名称：
本文系秦皇岛市科技局项目“关于秦皇岛市社区养老服务体系的研”阶段性研究成果（项目编号201402B063）。
参考文献：
[1]何红.沈阳市养老地产发展对策建议[J].现代商贸工业,2014.13:23
[2]王瑶琪,班晓娜.我国养老地产发展困境及对策[J].合作经济与科技,2014.09:6-7
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最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，如春雨掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康及糖护士、智能体温计、康康血压计及37健康的血压管家等等，都获得了天使投资人或VC机构的投资。
刚性需求背后的巨大市场空间
2011年国务院办公厅的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》指出，预计2020-2050年中国将进入加速老龄化阶段。到2050年，老龄人口总量将超过4亿，老龄化水平将超过30%。而65岁以上老龄人口的冠心病、高血压、糖尿病、哮喘、关节炎等慢性疾病的患病率是 15～45岁人口的3～7倍，造成了医疗资源的严重短缺。与此同时，独居老人增多、空巢化趋势加剧，也造成了医疗服务需求特别是能够实现远程实时监控的移 动医疗健康服务需求的急剧增长。
另一方面，由于中国医疗资源不足、配置不均衡，存在看病难、治病贵等各类问题，与城市各大医院相比，社区医疗与农村医疗相对薄弱，总之医疗服务供需之间的矛盾也为移动医疗健康产业带来了巨大的机会。
技术应用方面，大数据技术、移动互联网以及物联网技术的发展为移动医疗健康领域的崛起提供了必要条件：利用大数据技术建立电子病历平台，便于搜索病人信息，寻找疾病线索；利用移动APP，市民可以与医生随时随地在线联系；而物联网技术则使得病人个体化自我监测成为现实。
根据移动互联网权威机构的数据统计，2012年中国移动医疗健康市场规模达到18.6亿元，较上一年增长17.7%。2014年中国移动医疗健康市场规模将达到28.4亿元，预计到2017年，将突破125亿元，年复合增长率超过70%。
资本热捧移动医疗健康
最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，包括专业化的人体指标监测产品，如监测血糖的糖护士，为育龄妇女和儿童监测体温的智能体温计，监测血压的康康血压计和37健康的血压管家，以及各类医疗在线服务平台和论坛，如掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康等，都获得了天使投资人及VC机构的投资。
其中，睿仁医疗推出的“可穿戴智能体温计+App”可以为备孕妇女和儿童实时监测体温，正是瞄准了现实生活中的刚性需求，以相对容易监测识别的体温数据为出发点，将移动医疗与大数据技术结合起来。目前睿仁医疗已经获得北软天使基金、英诺天使基金及戈壁投资1000万元的投资。
而春雨掌上医生则是一款结合“自查”与“问诊”的健康诊疗类客户端，通过这个App客户可以通过在线自查的方式查询自己可能罹患的疾病并免费向医生提问。与其他移动医疗App相比，其特点在于客户的数据与信息最终被国内二甲公立医院以上的医生接收，并为用户提出专业化的诊疗建议。目前，春雨掌上医生已完成两轮融资，其中A轮300万美元投资来源于蓝驰创投，B轮为贝塔斯曼800万美元注资。
尚无清晰的盈利模式
虽然资本对于移动医疗的热情不减，但是很多移动医疗企业至今尚未有较为成熟的盈利模式，这也就意味着如果投入的资金不能实现良性的回收，未来移动医疗将很难持续火热下去。
当前，国内大多数的移动医疗企业仍然处于用户积累的初级阶段，比如现在市场上比较热的消费型医疗概念设备，其大多集中于某些简单数据的监测与记录上，如血压与血糖监测、女性生理周期监测以及育龄妇女与儿童的体温检测等等，对于数据缺乏深度挖掘，客户之间的互动性相对较差，而且创业者对于企业的盈利模式尚未有清晰的规划。而其他的一些医疗互动平台与社区，比如5U家庭医生、春雨天下、好大夫、丁香园等的商务模式正在逐渐成熟，其盈利则主要是通过转嫁广告费、中介费、增值服务和在线问诊等来实现的。更为重要的是，目前市面上的多数移动医疗企业均未解决一个最为核心的问题：不论是慢性病的管理还是为客 户提供远程医疗，所有数据的最终接收端应为医生，但目前由于中国公立医院医生尚未得到根本性的解放，医生（特别是三甲医院的医生）很难通过这些移动医疗设备及App为客户提供详细充足的专业建议。移动医疗虽然发展火爆，投资者热捧，但其中真正解决了国内医疗供需矛盾的屈指可数，更何况医疗行业与其他行业相比，政策敏感度较高，创业者很难通过市场化的方式获取竞争优势，因此，在投资移动医疗与健康产业的过程中需警惕泡沫化风险。
行业发展趋势研判
当前国内移动医疗健康产业仍处在发展的初级阶段，但是随着移动互联网技术的发展、公立医院改制的进行以及国民就医观念的不断开放，移动医疗将会迎来爆发型增长，在行业发展的过程中，不论是向药企收费、向医院收费、向保险公司收费还是向消费者收费，移动医疗企业的盈利模式将会逐渐清晰。
可穿戴智能医疗设备能够有效地协助患者进行个性化健康管理，通过对各项指标的检测来纠正功能性病理状态，中断病理改变过程。合理的慢性疾病管理，能够避免看急诊和住院治疗，减少就医次数，从而带来费用和人力成本节约。
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【关键词】养老地产；发展前景
1、前序
养老地产是今后房地产投资的一大亮点，也是今后房地产业发展的新制高点，发展投资的领域十分广阔，也是我国目前急需解决中国老龄化问题的最佳方式，更是研究中国老龄化的一项新课题。
2、养老地产发展现状
养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。就拿我们永济市来看，目前房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。在这一方面永济市安居房地产就迈开了养老地产的第一步，利用现有资源，新建养老中心，在我市房产业还是第一家，现在经营状况还是很好的，不仅解决了永济市外出开饭店无人照料老人的现实问题，还探索了我市养老地产的新路径。
3、养老地产的类型：
3.1按地段区位划分
3.1.1城区型：利用一些废弃的厂矿生活区、新建单位老旧址等闲置地方建设的养老社区，占据生活区位优势，可以共享城市交通、医院、公园、学校、超市等公共设施，但城区内地价较高，养老住宅产品优势不明显，因此城区内建设养老项目较少。
3.1.2城郊型：在城市郊区地价较低地段建设的具有一定规模的养老社区，一般环境优美，养老设施相对齐全，较独立，与其他社区隔离。如；永济市福禄敬老院，它依托永济市最大的公园―舜帝山森林公园和永济市旅游景区―神潭大峡谷，该敬老院也叫永济市水峪口福禄敬老院，创建于2011年，占地面积66670平方米。现有公寓楼一座建筑面积3000平方米。12000平方米的广场一个，公寓楼内单独设置了厨房餐厅，文体活动室健身房、图书室、洗浴房、会议室、库房等活动场所；安装了有线电视，无线电话，电子监控器，联网防盗器，紧急呼叫器。新型移动马桶等设施。现已具备了 “老有所养、老有所乐、老有所为、病有所医”全方位服务功能。在今后五年内将发展成为一所功能完善、环境优美、制度健全、护理科学、管理规范、专业话强的老年乐园，是老年人安度晚年的理想胜地。
3.1.3休闲度假型：邻近景区或与休闲度假项目结合设置，以休闲享受生活为主，多为高端产品。今后在即将开发的伍姓湖湿地应建一座敬老院，依湖而建，环境优美。
3.2按服务对象划分
3.2.1自主生活型：针对身体健康、生活自理的老年人。社区提供丰富的社区活动，增加娱乐交流场所和应急照料服务等。
3.2.2辅助生活型：针对生活不能完全自理的老人。社区提供起居帮助、家务料理、医药监督等基本生活照料。
3.2.3辅助医疗型：针对患病需要治疗和恢复的老人。社区提供24小时生活护理、医药治疗、康复帮助等服务。
3.3按开发建设类型划分
3.3.1独立型养老社区：配有较齐全养老设施，与其他社区隔离，专为老年人服务的社区。如：现我市农村已建成了10余个乡村敬老院，将农村留守老人、孤老老人和孩子外出开饭店老人无人照顾等群体集中在一起。
3.3.2混合型社区：适当配置老年服务设施，有部分老年居住套型或老年邻里单位的社区，是普通社区和老年社区的综合体。以我前年去北京太阳城国际老年公寓为例，我大致给大家简绍以下情况，该公寓位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。
4、养老地产市场前景广阔
当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国，60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2000年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。以我市为例，根据2005年的统计数据，2005年年末全市总人口43.75万人，其中，60岁以上的老年人口4.4万，老年人口占总人口的10.1%。从户籍统计的资料来看，2006年，蒲州镇60岁以上老年人口占总人数的16.9%，65岁以上人口占11.2%；韩阳镇60岁以上人口占总人口13.2%，65岁以上人口占总人口的10.4%。受计划生育的影响，传统的养老模式面临挑战，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难。现代化生产节奏不断加快也给养老带来不小的影响，劳动强度增加。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
5、小结
通过以上的浅议和一些浅薄的看法，我个人认为，养老地产在我国目前还是一种新型服务产业和阳光产业，前景十分广阔，发展空间十分广阔，也是今后房地产业投资的亮点。在这种大前提下，我认为应该准确的把握养老地产未来的发展趋势，并通过优化养老地产设计方案来促进养老地产健康和谐发展。
参考文献
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【关键词】财务指标；战略；轻资产
一、引言
过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。
二、财务指标分析
根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。
（一）偿债能力分析
从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。
（二）盈利能力分析
2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。
（三）营运能力分析
由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。
（四）成长能力分析
2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。
三、公司战略分析
（一）信保基金
2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。
信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。
（二）养老地产
2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。
综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。
参考文献：
[1]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：7679
[2]戴天婧，张茹，汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式[J].会计研究，2012，11
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【关键词】养老地产 居家养老 房地产开发定位
继保利、万科等品牌房地产开发商涉足养老地产领域之后，在今年的两会期间，全国政协委员、金科股份董事长黄红云在接受专访时表示，金科地产在本年内也将推出养老地产项目。起航的房企开发商已形成共识，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。我国在养老产业规划中提出了符合中国国情的“9073”格局，即90%的老人通过家庭照顾实现养老，3%通过社区实现养老，7%通过养老机构实现养老。在围绕机构养老、社区养老以及居家养老“三位一体”的全产业链养老地产项目研究中，配合居家养老的养老地产项目开发模式研究无疑为今后分析研究的主要方向。
一 养老地产项目的开发背景和研究意义
1、宏观政策层面
我国自2000年起，政府开始关注老龄产业建设并相继出台多项政策扶持老龄产业的发展。2000年出台的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中提出制定促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程；2001年建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设；2005年民政部相继公布了《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》和《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 》，制定优惠政策，鼓励多渠道、多形式筹集资金，支持社会办老年福利机构的发展；2008年民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知；2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。我国关于养老产业的政策从最初的法规政策和建筑规范层面逐步上升到金融信贷政策层面、国家财政政策层面，可以看出政策在不断加深对于养老产业的扶持和促发展，这也为涉及养老产业的项目开发带来了政策利好。房地产开发企业正是抓住了这种利好形势，在近几年纷纷投身养老地产项目的研究和开发。
2、房地产业转型层面
上一个十年，是中国房地产史上发展最为快速的黄金十年，中国房地产行业英雄辈出。下一个十年，就以2011年为起点，城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进。消费结构的升级、城镇化的快速发展、经济实力的不断增强这三方外力强势推动房地产产品更新换代，住房制度改革、土地政策以及金融信贷政策的调整从根本上影响了房地产的发展，房地产的转型势在必行。中国的房地产行业是个市场纠结的典型例子，近几年政府不断出台的限购政策显示了政府开始限制并规范房地产市场特别是住宅市场扩张的决心，但基于中国经济对房地产的依赖程度，保7.5%的增长一定离不开房地产投资，房地产价格泡沫破灭一定会使得保增长功亏一篑。针对以上矛盾，房地产业势必要跟随经济结构的调整进行转型，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与服务行业等相关产品。在此背景之下，结合房地产住宅产业与养老服务产业的养老地产项目的开发迎来了新的契机。
3、市场需求层面
中国在2006年就开始进入了老龄化社会，根据2010年全国第六次人口普查结果，中国老龄人口达 1.18 亿，占总人口的 8.9%，老龄人口增长率为 5.19%，并有逐年上升的趋势。目前我国60岁以上老年人口已突破2亿，未来20年还将翻一番，预计到 2050 年，全国老年人口总量将超过 4 亿，占总人口的 1/4 以上。据测算，届时老年人口消费规模将超过13万亿。庞大的老年人口、巨大的市场潜力，为老龄产业发展带来了广阔的发展空间。其次，伴随着80年代的“独生子女潮”一大批“421”结构的家庭开始出现并逐渐暴露出了赡养老人的短板。空间距离、思想代沟、有限精力等一批问题催生出养老产品市场的巨大蛋糕，为养老房地产项目带来了巨大的市场机会。
二 现行养老地产项目开发问题及对策
在以“三位一体”养老产业链为切入点、重点开发居家养老导向的方向下，以万科、保利为代表的实力房地产开发商纷纷试水养老地产项目。现行开发的产品侧重于配合医疗、旅游度假等多产业的复合型项目或类养老机构。万科目前主要采用租、售并举两种养老地产模式。以2010年北京房山窦店试点养老地产项目为例，一种为“活跃长者之家”，建设有老年公寓、配套医疗服务站、心理咨询等设施，老年公寓以万科自持出租的方式运营，聘请在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。另一种为“活跃长者住宅”，该产品将面向市场销售。该产品在设计上，更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，更由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。
分析这些具有代表性的养老地产项目可以发现它们的共性：首先，开发模式均为多产业复合形式；其次目标客群都仅仅只锁定了经济发达地区的高端客户。这些项目的后期运营情况都不算乐观，上海亲和源每年的营业额可以突破亿元但还是很难实现盈利，自2008年运营至今只能基本实现收支平衡，回收成本遥遥无期。其他项目的销售情况也都不算理想，其中还有一部分成交客户不是为了养老而是带有投资性质的投资客，事实证明真正接受这种养老方式的客户并不是很多。
1、现行这种复合型养老地产项目开发存在诸多问题，主要表现在：
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[关键词]养老地产 融资模式 基金 投资信托
过去10年，房地产行业进入了空前的繁荣时期，高房价、秩序混乱、和大批量的地产项目建设引发了全世界对中国房地产市场泡沫危机的恐慌。我国早已将房地产行业列为八个不鼓励扶持的行业之首，房地产企业在融资过程中举步维艰。这使得养老地产的研究和开发与积极进行社区养老房屋建设的国策方针产生了极大的矛盾。普通的开发贷已经不能够满足房地产企业正常的运营和维护，引入社会资本是大势所趋。
一、私募股权投资
私募股权投资（PE）是指通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资。考虑到私募股权退出机制的因素，最优化的资金融资方式并非私募股权投资，但该方案仍不失为一种快速有效的融资手段。私募股权的投资可以解决部分因前期资金状况不良，但开发模式优良及前景广阔的养老地产项目。
养老地产开发商通过养老金、私募股权投资以及自有资金的整合，对养老房地产进行项目开发，开发完成后可以通过部分销售的形式回笼部分资金，同时也可以发行REITs的方式实现项目的滚动开发。自身留有的项目可以转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。
二、养老产业基金
我国房地产产业基金严格来讲也是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员或专业的公司运作管理的资金。在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。由于我国将房地产企业列为八个不鼓励支持的行业，众多房地产企业在开发时遇到了艰难的融资困境，房地产产业基金凭借安全性、规范性、便捷性及稳定性成为了解决该项问题的首选。
根据戴德梁行的调查数据，2010年人民币房地产基金的规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。在我国的地产市场上已经运作着大量包括海外房地产产业基金在内的多支产品，如亚洲物业集团（SAP）、荷兰ING旗下的中国房地产基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂园地产基金和嘉实基金等。
三、房地产投资信托
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 产生于上世纪60年代的美国，通过发行受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业的投资机构经营房地产及相关业务，最后将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的集合投资制度，是除房地产产业基金之外的第二大类型的重要投融资工具。因为是吸纳了大量的散户投资者，所以该类产品的成本利息对于房地产企业来说，借款利率相比地产基金来说要高出很多，目前市场上，信托接待利率达到了15%左右。为了降低融资成本以及降低投资风险，在成熟房地产投资信托的市场上，融资的主体更加倾向吸纳来自政府公共机构、养老金、其他金融机构（如银行、保险公司）、基金会和富有人群。
四、保险资金的利用
据统计，我国保险资金的资产总量已经超过万亿元，如同农村社会养老保险基金一样，这一庞大而低成本的资金仍然未被得到良好的开发和利用。各国政府对保险资金的运用的监管理念和监管方式不尽相同。在成熟的市场经济中，政府普遍注重维护市场本身在资源配置中的基础性地位，尽量减少对资源配置的直接干预，赋予保险公司足够的多元化资产配置空间和抉择的主动权。为了控制风险，多数国家或经济体的《保险法》对保险资金投资房地产设置了比例上限。德国、美国、日本、中国台湾、新加坡等国家和地区设置的比例大体在10%-20%之间，这些保险资金以直接或间接的方式投资于房地产领域。
间接的投资方式如上述所提到的REITs、抵押贷款证券化产品（MBS）、购买房地产上市企业的债权或股票等。在我国，中国保险监督管理委员会只允许有10%的资产总量可以在金融市场上进行支配，这样的投资区间仅相当于美国投资房地产领域的投资百分比。2006年3月国家出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》来看，虽然没有将房地产列入可投资范围，但保险资金投资房地产领域已原则上获批。时过八年，虽然投资的资金总量和项目数量仍然相对偏少，但泰康保险，平安集团、中保集团以及中国人寿已近陆续在上海、北京、深圳等地通过直接和间接的方式投资于房地产领域，尤其是中国人寿和泰康保险也已经实质性地进入到养老地产投资热潮中去。在整体房产企业融资吃紧的情况下，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。
五、总结
随着我国经济的快速发展和日渐加剧的人口老龄化问题，人们对健康和生活品质的关注催生了人们对“养老、养生地产”的热衷，无疑养老地产的市场需求是不可抑制的。但养老地产的优势与挑战是并存的，由于这一产业还属于探索阶段，养老地产的发展尚处于困境。由于养老地产的开发模式与消费对象的特殊性，融资方式显得至关重要，以上四种融资方式或将成为目前养老地产项目最热衷的手段，如何选择一种或是多种模式相结合的融资模式将成为养老地产项目成功的关键。
参考文献：
[1]盖国凤，丁莉，邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究综述[J].吉林工商学院学报，2013，（02）.
