泡沫经济现象范文

导语：如何才能写好一篇泡沫经济现象，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

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一、泡沫与泡沫经济

“泡沫”（Bubble）是经济学研究中的一个富有特色而又具有重要意义的范畴，中外经济学家在谈论经济问题时都会涉及这一范畴。著名经济学家P!全德尔伯格对经济泡沫问题研究有着独特的贡献，他的著作《“泡沫”的故事———金融投机历史回顾》就是对经济泡沫状态的深刻描述。在实践中，最早的泡沫经济出现在1720年的英国，当时英国发生了“南海泡沫公司事件”，即当时的南海公司因获得英国政府的默许、支持和授权而对西班牙的贸易进行了垄断，之后就对其利润增长状况进行不符实际的鼓吹，进一步引起人们购买南海股票的热潮。但是，由于这种经济是建立在炒作、鼓吹的基础之上的，缺乏实体经济的支撑，在经过一段时间的非正常膨胀之后，其股价大幅下跌，导致经济过度膨胀之后的必然破灭。类似的事件还有发生在荷兰的“郁金香事件”和发生在法国的“约翰•劳事件”，等等。具体来讲，泡沫经济就是指经济在运行过程中出现一种像泡沫一样的状态，表面看起来十分繁荣，但是由于缺乏实体经济的内涵支撑，最终会有破灭的一天。并且，泡沫经济还表现为由于过度投机而使得商品价格与商品价值严重偏离，进而导致经济随着商品价格大起大落，特别表现为暴涨与暴跌的起伏不定。泡沫经济产生的根本原因是社会经济发展中的资金过度地集中在某一个部门、每一种行业、每一种商品，在这些特殊领域中反复转手运行，导致部门、行业、商品经济在某一特殊时期内出现扭曲膨胀而致使基础性的生产部门因资金短缺而出现经济衰退。随着经济发展进入到现代社会，市场经济中的各种金融工具和金融衍生工具开始大量出现并形成热潮，价值现代市场经济的自由化、国际化不断增强，泡沫经济形成和发生的几率大大提高，其波及的范围也更为广泛，相应地，这种泡沫经济的危害程度也更大，对其处理难度也更加复杂。上世纪90年代以来，随着中国经济发展速度的加快，国际化程度的增强，金融市场的发展，尤其是在亚洲金融危机的影响之下，中国学者对泡沫经济问题进行了各方面的研究。

二、现代金融泡沫经济形成原因

从经济发展的客观规律来看，泡沫经济总是由于经济发展过程中的虚拟经济过度偏离了实体经济，造成市场中的虚拟经济成为了主体，而实体经济的发展受到挤压、限制，其结果是虚拟资本所产生的虚拟价值远远超过现实资本所产生的价值，经济看似繁荣，实则不堪一击。在分析现代金融泡沫经济形成发展的原因时，首先应明确两个基本概念：虚拟资本（FictitiousCapital）和现实资本（ActualCapital）。所谓虚拟资本，就是指那些有价证券，包括债券、不动产抵押单、股票等，它是能够给股票等有价债券持有者带来一定收入和回报的资本形式；所谓现实资本，则是指在经济发展中的一种实物形态的资本，主要表现为生产要素形式和商品形式。其实，经济发展中如果主要以生产资本和商品资本来运行，那么泡沫经济产生的可能性是很小的，这主要是因为以实物形态而存在的资本形态。而当经济发展以虚拟资本运动为主的时候，泡沫经济就非常容易产生。泡沫经济最容易在金融领域形成，并且由于金融业与房地产业总是相互影响、相互渗透、相互依存，土地作为不动产，土地的价格构成特征使得土地的资本具有虚拟资本的性质。因此，泡沫经济与房地产业也有着千丝万缕的联系，金融经济泡沫与房地产泡沫是一对孪生兄弟。那么，为什么金融市场上较容易产生和存在泡沫经济呢？在当前金融经济中，泡沫经济涉及不充分信息、交易费用、外部性、非理性预期等众多新概念，各种金融工具和金融衍生工具的金融创新频繁出现，导致金融市场的运行和交易活动非常容易脱离实体经济。在实体经济中，成本价格是实体经济的基础，而在金融经济中，它以预期定价为经济模型。金融市场上较容易产生和存在泡沫经济，这与泡沫经济本身的双重性有关。也就是说，在经济发展日益现代化、国际化和自由化的今天，一定程度的泡沫经济有利于资本集中，这种集中是对市场竞争和发展具有促进作用的，但是泡沫经济终归是一种虚拟经济，其中主要存在的是不实因素和投机因素。因此，一旦这种经济过度发展，其后果也是非常严重的。具体来讲，严重的泡沫经济形成和发展的原因主要有两个方面：第一个方面的原因是社会原因，即在经济发展速度较快的时期出现了经济的整体繁荣和经济宏观环境较为宽松，这种繁荣局面和宽松环境极易为资金炒作提供机遇。所以，泡沫经济一般总会发生在国家对银行政策比较宽松、自由的经济体中。也就是说，在商品经济出现周期性的萧条之后，政府为了刺激经济发展，主动降低银行利息，放松银根，通过这种方式来刺激投资和消费需求以带动经济增长。于是，那些有闲散资金的市场主体就会把资金投放到那些有保值增值潜力的资源上，这就为泡沫经济提供了社会基础。第二个方面的原因就是对泡沫经济形成和发展的预先调控和及时约束机制不够。也就是说，在经济发展过程中，未能对那些有可能导致泡沫经济的投机活动进行监控、监督和制止，尤其是对投机过程中的贷款支付活动缺乏监控机制。但是，到目前为止，这种监控机制无论是在银行还是在政府都难以有效地建立起来。这是由于银行只是收付中介，而政府又难以对企业之间的交易活动进行干涉，甚至还容易被这种投机所形成的虚假繁荣而迷惑。

三、当代中国金融经济中的泡沫问题

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[关键词]房价波动；泡沫经济；政府调控

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.150

1 中国房价的波动史与政府行为

2000年左右中国房价开始首次比较显著地涨浮，相比于之前年度，全国的平均房价上涨了近5%，原因就是政府想要增加内需，开启了房地产改革之路，政府在其中的作用当然不言而喻。在2000年这一次中国房价历史性的变革中，也是政府的行为带来了房价的增长，原因就是之前所说的政府为了拉动国内内需的增长。外加2000年，我们进入了21世纪，大批的农村居民来到了城市，为的是有着更好的居住环境。无论是政府还是房地产商都看到了这一点，此时开启房产改革不仅能够为企业带来商机，也能够推动中国经济的增长，政府的行为为房价的向上跳跃助了一臂之力。期间，政府颁布了《关于做好当前土地登记城镇地籍调查工作的通知》，更有效地促进了城镇房屋建设，为之后房地产商大力开发城市住房打下了基础。

2001年到2003年，中国的房价缓慢增涨，年均涨幅在5%―10%之间，期间政府也不断出台政策。比如2001年的《关于规范住房金融业务的通知》，2002年的《关于印发经济适用房住宅价格管理办法的通知》，2003年的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。在此期间，政府出台的政策其实也是为了进一步促进房地产业的发展，房价的缓慢提升是此时政府所希望的，可是政府并没有意识到泡沫经济即将到来。此时的政府行为，依旧起到了促进发展的作用，依靠其有力的调控力与执行力，公共经济――特指中国房价，在政府预期的道路上发展着。政府的目的是为了加强城市化建设，鼓励农村居民向城市发展，同时也是为了以房产业来调动我国经济的发展。

2004年起中国房地产业迎来了春天，这一年中国房价巨幅增长，全国的平均增长幅度远远超过了10%，一些发达城市地区例如北京房价增长率高达30.1%，这一涨幅让人们看到了房地产的商机。不少居民将手中的闲钱拿去买房子，房地产开发商加大房屋建设的同时仍然在不断炒高着房价，房价增长一发不可收拾。这样的房地产经济超出了政府的预料，原先出台的政策《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》似乎达到了反面的效果，这一年往后的房地产市场完全处在一个亚健康的发展，其间存在着巨大的问题。2004年起到之后的近十年，房价一直频繁地波动着，整体的趋势是不断飙升，2009年到2010年全国房价的涨幅率甚至超过了20%，房价如股市一般，引发了无数入的投资欲望。当然在此其间，政府当然没有袖手旁观，这样的涨幅定隐藏着大问题，中国房价的泡沫经济已经出现了。为了加强房地产业的管理，2004年出台了“8.31大限”；2005年出台了“国八条”、《关于做好稳定房屋价格工作的意见》；2006年出台了“国六条”；2007年央行也进行了五次加息，目的就是为了减缓贷款建房的势头；2010年出台了“国四条”与“国十一条”。这一系列的政策，都是政府不断进行着宏观调控的表现，但是效果并不明显。近十年里房价确实有过下调的势头，可是马上又反弹，可见中国房价的泡沫经济已经根深蒂固，要想真正地解决不再是一件简单的事。这一阶段，政府意识到了问题的存在，并不断尝试改善，在泡沫经济还未破裂，社会经济还没有出现危机的时候，政府进行了调控，干预房地产市场的不健康发展，政府行为解决着这一系列的问题。

近三四年到2016年为止，房价出现了回调，一些重要城市虽然仍处在上涨的趋势，但全国普遍的房价都在稳定中回调。政府的举措有了效果，目前而言中国的房地产市场不再有过去凶猛的上涨势头。那么可以说中国房地产市场的泡沫经济解决了吗？这当然是不可能的。泡沫经济已经孕育了十年之久，其间存在的隐患仍然可能会导致泡沫破裂，政府也许是找到了隐患的根源，接下来政府将会尝试着解决这一问题。

2 产生房地产泡沫的原因，政府调控房价的目的与作用

中国的房地产市场长久地处于不健康的发展，孕育了巨大的危机，其中泡沫经济就是一大问题。泡沫经济，指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑，本质就是贪婪。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为“泡沫破裂”。那么房地产市场泡沫经济当然也就是房价过高，人们投机心理变强，导致了房产市场形成了一个没有实体支撑，空洞的经济现象。那么，中国房地产市场的泡沫经济又是怎样形成的呢？主要有以下3点原因。

第一，房地产的区域性强。不动产之所以为不动产，就是因为它无法随处搬运，不可移动。而人们选择区域居住时总会选择交通便利、生活设施齐全的地段。因此，像市中心等地段就比郊区地段的房价高很多。同理，在祖国发达的一线城市生活，交通便利，机会也多，生活更加幸福，因此北、上、广等地的房价也一直居高不下。相比之下，新疆、甘肃等地的居民就没有这样的困扰了，地广人稀，房地产市场没有那么活跃。

第二，房屋生产周期较长。短期内供给难以有效增加，也就是说，房地产市场易被卖家操纵，买家会被灌输以买不到房的恐慌。因为房子一旦建成，短时间内根本无法改变，也无法因为需求的增加而加以变通，只能另外开发土地。而且，改革开放以来，不断有农村居民向城市涌入，城市用房的需求量大大增加。人们急于“安家落户”的思想更甚从前。

第三，房地产的价值不易判断。关于房屋价值，有很多评估机构，从事资产房产的评估业务。但当房产市场处于十分活跃的阶段时，学术上通用的一些估价方法都不适用，一个房产的价值，基本基于卖方对房产市场的操纵与买方对市场的预期。房产市场很难用理性来掌握，政府也无法实施稳定调控的职能。在这种情况下，只能任由市场自由发展，市场才是主导一切的“老大”。

为了打压房价猛涨的势头与泡沫经济的不断严重化，政府不得不干预房价。当房地产市场的泡沫经济破灭，定会带来巨大的影响，房价迅速增长的那十年，中国社会不断地有人投机于房地产市场，一旦这一市场经济危机化，随之来的将会是低价买房热潮或者是一大批新建的房屋没人买。萧条的房地产市场也会带动其他领域，中国社会将面临经济危机。在这一情况到来之前，政府采取一些措施，较有效地缓解了这一现象，虽然现在的房价依旧很高，但是上涨的势头已经有所消减。政府的行为维护着社会经济的稳定，以有形的政策与无形的力量调节着社会，在促进发展的同时也控制发展，努力让社会经济健康、稳定地增长。

3 结 论

无论是资本主义还是社会主义，政府对市场的公共经济的调节都是必要的，无论是哪一次金融危机的好转，政府在其中都起到了重要的作用。以中国市场的房价为例，政府在其中有着重大的影响，在房地产市场不景气时政府促进它的发展，在房地产市场存在大问题时政府想办法解决。单纯地放任市场进行自我调节，后果大家都知道，政府就像一双无形而有力的手，在市场需要时推一把，在市场过分膨胀时拦一下。当然中国房地产市场的泡沫经济暂时还没有破裂，如果有一天这样的事情还是发生了，政府定会采取其他的措施，来挽救中国的房地产业。

参考文献：

[1]加雷思・D.迈尔斯.公共经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

[2]李习彬，李亚.政府管理创新与系统思维[M].北京：北京大学出版社，2009.

[3]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京：中国人民大学出版社，2006.

[4]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革，2005（2）.

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【关键词】房地产泡沫；经济；问题；分析

1 房地产泡沫经济

房地产泡沫指的是房价高涨，在房产上投资过热造成产品过剩，导致市场没有需求，从而产生了一种表面的虚假的繁荣，显著表现是房屋的空置率变高。根据意义来看，指的是在一个连续的过程中房价突然涨价，价格上升使人们觉得会出现涨价的情况，然后又吸引了许多新的投资者和买主，而这些人通常只是想要通过买卖时的差额来获取高额的利润，对于房屋自身使用价值不感兴趣。之后房价开始逆转，然后价格暴跌，就会导致金融危机。

2 房地产泡沫经济形成的原因

2.1 房地产泡沫经济形成直接的原因

过度的投机行为造成了地价的飞涨，而这就是产生房地产泡沫的最为直接的原因。在市场经济发展中，作为最为活跃的房地产行业，投机行为特别的严重。不健全的土地交易的制度，不完善行业管理准则，在一定的程度上促进了投机的活动，产生了许多投机性的泡沫。许多房地产的开发商都设法进行圈地，大量储备土地，待到时机合适，把土地用高额的价格进行转让活动，或者是进行开发并且疯狂地炒作，造成地价以及房价飞速的上涨。在一定的程度上，房地产投资成为了圈地的投机，投机成分日益增加，泡沫经济也日益形成。与此同时，由于我国土地资源较为有限以及稀缺，随着人口的增多以及经济的发展，城市化的步伐不断加快，人们对于土地稀缺以及增长的需求之间存在的矛盾问题也越来越严重。

2.2 房地产泡沫产生的间接原因

（1）消费者预期

消费者预期在实质上指的是对于价格的预期。因为房地产和一般的商品不同，当其价格上升的时候，人们认为今后的价格还会上升，导致需求量的增加，但是房地产开发商惜售，减少供给量。这样就又刺激了价格的上升，产生了泡沫经济。在泡沫经济破灭的时候，价格不断下跌，人们觉得价格还会下跌，持有者不断抛售，增加供应量，与此同时，由于没有人购买，导致需求量减少，加剧了房产的价格下跌。

（2）房地产投资过度增长

房地产投资增长的速度，需要和城市化进程保持一致，倘若房地产投资的速度，其增长情况大大超出了城市化的进程，那么容易导致市场需求和市场供给之间严重不平衡的现象，房屋的闲置率升高，价格急剧下降，导致泡沫经济。

（3）银行信贷的非理性扩张

房地产业属于资金密集型的企业，房地产开发商需要拥有大量的资金。但是伴随房地产规模不断的扩大，倘若开发商只靠自己的资金，是不够的，开发商的资金，其主要来自于银行贷款。通常来讲，政府对待房产开发的金融贷款都会有一定的限制，但是因为房地产开发具有较高的回报，这促使许多银行在进行贷款的操作过程时，违反相关的规定，对开发商进行大量的贷款，没有认真验证开发商信用等级，使许多资金涌进房地产市场，又没有进行风险控制，导致了过度开发的现象，使各种的投机行为变得越来越严重，堆积了金融的风险，促使了泡沫经济的出现。

（4）结构性矛盾

豪宅与经济适用房的开发比例，需要控制于合理的范围内。倘若开发商为了追求更高的利润，而都投入到开发豪宅，在一段时间里，大户型大面积的豪宅数量会急剧的上升，并且出现闲置，经济适用房会出现供给小于需求的情况，这样的结构性矛盾首先加剧了商品房的空置率。其次，导致经济适用房价格日益增加，在两方面共同作用下，容易造成房产泡沫。

3 房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响

房地产泡沫经济破灭会造成金融危机，给相关的金融机构造成许多的账和呆账。还会导致社会结构和经济结构失去平衡。房地产泡沫经济会造成投资预算的增加，在市区高地价的地域进行房产投资，没有利益可图，导致公共投入量的出现缩减，阻碍经济的发展，导致结构失衡。另外，地价持续的高涨，会造成本来就缺少的土地低度使用或者大量闲置，投机倾向性变得越来越明显，人们资产差距变大，社会分配工作不公平，造成严重的社会问题，与此同时，也对社会结构平衡造成影响。房地产的泡沫经济也会对国民经济的平稳发展造成影响，对国民经济的比例和结构造成破坏，泡沫经济一般是由于虚假的预期的高盈利的投机带动的，不是现实经济增长的原因。其产生与形成，造成经济的结构扭曲、总量虚假的增长，如果这种泡沫经济长期存在，将会限制其他行业的有效发展。

4 防范我国房地产泡沫的对策及措施

4.1 加大金融监管力度

现今，我国在房地产方面尚未建立一个包含了担保和保证的金融机构、贷款创造与投资的金融机构、商业性的金融机构、政策性的金融机构的较为完整的房地产方面的机构，房地产行业金融机构缺乏监管，除了相关银行的运用的规定之外，对于房地产行业金融机构还没有一个专门的机构进行监督管理工作，有关的法律规范同样也有待完善。现今，金融体制不够健全，倘若金融部门不断地对金融管制进行解除，容易导致许多信贷资金流进不是生产性的部门，造成泡沫经济。需要特别重视金融机构的贷款过于集中的问题，避免信贷过于集中在房地产行业。

4.2 加强对地价的监测与调控

建立城市的基准地价相关公示制度，对其进行编制，并且定期地对各类地价指数和各类的物价指数进行，作为交易时的参考。建立起房地产行业成交价格的相关申报制度以及交易价格的相关评估制度，让政府能够更好地掌握每个房地产项目的成交价格。对于商品房预售工作，需要进行严格的审查，防止开发商进行土地投机行为。规范房地产的融资过程，防止银行出现信贷膨胀、坏账和呆账的损失。利用货币进行金融性政策的调控行为。当市场过热的时候，政府应该通过紧缩信贷额、提高利率这类货币政策来对投资结构以及投资总额进行调整，确保房地产行业能够稳定的发展。在适当的时候，政府还应该发出警告，对市场信息进行公开，加强对于投资者的教育。

4.3 尽快完善土地税制

我国应该根据房地产行业运作的过程以及市场设定的税种，建立起合理的完善的土地税收有关体系，全面地发挥税制调节的作用。在建设税制时，不仅仅需要从财政收入的角度进行考虑，还需要从土地配置的全过程来制定，从收益、转移、使用、占有各个环节来完善土地税制，充分发挥税收对于资源合理进行使用的作用。政府需要严格地对投资开发的进度进行监测，在规定的期限里，没有进行开发或者是故意延迟开发的企业以及个人进行征税，除了土地税征收之外，还应对土地转手的频率进行严格限制。

4.4 规范政府市场主体行为

应该要规范政府的主体行为，规范土地进行出让的行为，提高市场管理的地位以及完善相应的管理措施。政府需要对土地使用权以及有关交易进行动态监控和严格限制，减少加价转手的可能。土地出让需要应采取土地拍卖、招标的方式，严格地对协议方式进行限制，为了避免出现低价协议进行土地出让，应该制定详细的、操作性强的、规范的协议来制定最低价标准。

5 结束语

随着我国房地产行业的不断发展，政府部门应该充分地认识到其中潜在的危机，然后及时地对不良现象进行治理，并且尽快地完善有关的税制政策以及法律法规，为我国房地行业的发展奠定良好的基础。

参考文献：

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关键词：日本； 泡沫经济； 启示。

从 1983 年开始形成并于 1990 年破裂的日本泡沫经济，对日本的经济发展造成了巨大的影响。以史为鉴，以他国为鉴，避免我国经济发展出现重大挫折，促进我国和谐社会的建设，有必要重新审视日本的泡沫经济生成、膨胀及破裂的全过程，供我国当前进行宏观经济调控时予以参考。

一、日本泡沫经济介绍。

1. 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程，第一个过程是从 1983 年秋到 1987年底，第二个过程是从 1988 年初到 1989 年底。第一个过程可以说是日本金融自由化的开端，持续到美国股票市场的股价创下最大暴跌纪录的黑色星期一（ 1987 年 10 月 19 日） 为止。第一，日本的金融自由化。日本于 1984 年 5 月《关于金融自由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除，使得日本对外证券投资急剧增加，拥有巨额资金的日本公共投资者的投资动向影响到美国的金融和资本市场。第二，《广场协议》和金融缓和措施。1985 年 9 月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失； 日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（ 流量） 而被吸收，而是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。日本地价与物价之比，1959 年 3月为 2.2，1970 年 3 月为 13. 2，1986 年 3 月为25.2，1990 年 3 月则急剧扩大到 68. 2。急剧扩大的面向不动产的贷款，为其后泡沫经济的形成准备了资金方面的条件。第三，个人生财之道的拓宽和小额储蓄免税课税制度的废除。广场协议之后的金融缓和措施改变了货币的流向，人们不再把注意力集中在存款上。以股票形态运用的资金，通过购买股票，在1987 年上半期达 8600 亿日元，下半期继续猛增 4. 58兆日元，全年共增加 5. 45 兆日元。第四，企业生财之道的拓宽和基金的扩大。1985 年以后企业积极地大幅增加金融资产的运用，扩大所谓的生财交易。1986 年以后，在利率下降和股价攀升的形势下，企业改变以往向银行借款的方式，采用在国内发行可转换公司债券、在国外发行附认股权证公司债券等筹资方式。1987 年藉由发行有价证券的筹资比上一年增加 60.8%（ 1986 年增加26.3%） ，但通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用在工业企业的设备投资上，而是被主要用在金融资产上，特别是运用在股票投资上。第五，银行抵押贷款的扩大。银行在土地抵押贷款和股票抵押贷款上加大了力度。从不动产抵押贷款在全国银行的贷款余额中所占的比例分析，1984 年为 17%，以后比例逐年提高，1987 年以后达 20% 左右。股票等有价证券抵押贷款比例也逐年上升，1988 年上升到 2. 5%。1986 年开始的地价和股价的上涨导致借款人抵押能力的增强和账外资产的增加，促进了不动产抵押贷款的有价证券抵押贷款的增加。通过这些贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地、股票、特定货币信托和信托基金，更进一步强化了地价和股价的上涨。金融资产和金融负债的交叉上升，必将伴随着信用创造，成为形成泡沫经济的主要因素。

2. 泡沫经济的膨胀期。第一，企业金融的变化。1975—1979 年度平均和 1980—1984 年度筹资与销售额之比平均均为 2. 6%，1985 年度也不过2. 5% ，但 1986 年度以后逐渐上升，1988 年度为4. 5% ，1989 年度达 6. 2% 。如果企业进行“正常的交易”所需的筹资额为销售额的 2. 6%，则可以看出1986—1989 各年度均超过了正常情况下的筹资。“过剩筹资额”中的一部分被用于实物投资，其余的大部分被运用于泡沫经济的膨胀上。这可从流动资金比例自 1986 年以后急剧增加这一点清楚地看出（ 1983 年为 1.18，1986 年为 1. 71，1989 年为 2. 02） 。企业不仅筹集了过剩的资金，而且其筹资渠道也发生了很大变化。所占比例明显增大的是附认股权证公司债券、可转换公司债券等以发行股票为中心的权益融资。权益融资之所以猛增，是因为只要以期待股价持续上升的资本收益为前提，就可以比银行借款、一般公司债券的借款成本低得多的成本筹集到资金。第二，银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。第三，股票期货交易的扩大。在金融自由化浪潮的影响下，1988 年 9 月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。

3. 泡沫经济的崩溃过程。第一，两个谷底。日本的股票市场自1989 年12 月29 日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（ 38915. 87 日元） 以来，在一年内股票大幅跌落了两次。第一次谷底是 1990年 4 月2 日的28002.07 日元，从1989 年的峰值跌落28. 05% ; 第 二 次 谷 底 是 1990 年 10 月 1 日 的20021. 86日元，从 7 月 17 日的峰值（ 33172. 28 日元）跌落 39. 1%。第二，三重下跌的结构。1990 年，在到 4 月 10 日为止的时期内，东京股票市场经历了 10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。

二、泡沫经济崩溃的后果与总结。

始于 1990 年的第四季度的美国经济萧条与从1991 年第二季度开始走下坡路的日本经济具有相同之处，那就是以往未曾经历过的以金融部门为主导的经济萧条即复合萧条，这与过去的因有效需求不足而造成的经济萧条不同。这次的经济萧条是在 80年代后半期逐渐展开的金融的国际化和自由化后出现的现象，是金融自由化的归宿，与以往单纯的存货周期造成的经济萧条不同，具有如下特征：

1. 国民财富总值增长的停滞。泡沫经济形成期和膨胀期，国民财富总值以年率 2 位数的速度在递增。但是，泡沫经济崩溃时的 1990 年的增长率猛跌至 3.4%。在泡沫经济的形成和膨胀时期，金融资产的构成比率较有形资产提高得快。但随着 1990 年国民财富总值增长率的下降，有形资产的构成比率提高了 2. 3 个百分点，而金融资产的构成比率则相对下降。与 1982 年有形资产的构成比率超过 50%这一数字相比，其后的金融资产增长率之剧烈是显而易见的。1987—1989 年的贡献度，金融资产为59. 2% ，而有形资产超过 40. 8% 。金融资产中，股票的增长率特别明显。在 1982 年的金融资产余额中，股票余额占 129 兆日元，而在 1989 年的金融资产余额中，股票余额就占了 890 兆日元。在金融资产余额增长 3. 08 倍的期间，股票余额增长了 6. 9 倍。1987—1989 年的股票贡献度达 27. 3% 。在实物资产中，土地的增长率较大。1982 年为 862 兆日元，1989 年达 2. 5 倍。从 1987—1989 年的贡献度来看，土地为31.4%，占有形资产的 40. 8% 的 3/4 以上。土地的增长和金融资产的增长除外的固定资产净额的增长比 1982 年增长 1. 49 倍，期间的国民财富总值也不过增长 2.2 倍。由此可以看出日本的国民财富总值是如何因为泡沫经济而膨胀起来的。1990 年是泡沫经济崩溃之年，该年国民财富总值增长率下降 3.4%，低于该年 7.6% 的名义国民生产总值的增长率。这是自 1975 年开始公布国民财富总值余额统计以来首次出现的情形。在实际 GNP 增长率下降以前，由于泡沫经济的崩溃而使得国民财富总值的增长率下降，这一点可以说是金融危机引起的经济危机的最大特点。

2. 全国银行收益大幅度减少，金融机构丧失媒介现象。1989 年期中结算期正好是泡沫经济的膨胀时期，银行取得了史无前例的最高利润，与上一年相比的增长率也较高。但是，进入泡沫经济崩溃时期的1990 年期中结算和1991 年3 月的结算，日本的银行收益均比上一年大幅度减少。在日本，1988 年 4月 1 日的小额储蓄非课税制度的废除与上一年私营化的 NTT 股票的上市重叠在一起，大大改变了个人的资金运用形态。特别是 1988 年，规定利率定期存款自 1954 年开始进行统计以来首次出现大幅减少，而自由利率存款比上一年增加了 6. 97 兆日元。日本出现了所谓的丧失媒介现象，资金开始流向相对有利可图的开放市场。

3. 国际清算银行限制的影响。金融自由化的过程也是金融国际化的过程，国际上确定至 1993 年 3月将自有资本比率保持在 8% 以上的国防清算银行限制。国防清算银行标准的特点在于，在计算自有资本比率时，不管是分母的资产总额还是分子的资本，都以一定的方式来决定。在泡沫经济崩溃后，既然难以增大部分的自有资本，那么为维持自有资本比率，银行只好压缩部分的资产，特别是压缩风险比重为 100% 的贷款，从而导致货币供应量的减少，并为实际国民生产总值进入负增长铺平了道路。由于金融自由化和国防清算银行限制，围绕日本经济的金融框架发生了根本性的变化。作为新框架的调整过程，不可避免地要对泡沫经济部分进行调整，出现金融和证券行业的重组。复合萧条无非是日本为适应这一新框架的调整过程。

4. 日本式信用危境。日本银行业采用成本估价法的会计处理原则，因泡沫经济崩溃而发生的持有有价证券的估价损失就不会显露出来，也反映不出为摊还因不能支付泡沫经济膨胀时期扩大的不动产贷款利息而猛增的银行的坏账且认定坏账的标准也有问题。在日本，若拖延一年以上，可以作为“应收利息”列入，并不将其视为坏账，而且日本的银行其备抵坏账原则上一律采用累积贷款额的 0. 3% （ 不课税） 的方式，不考虑贷款的偿还可能性。因此，日本的资产负债表不能如实反映坏账的程度，而且备抵坏账也有过少列入的倾向。对于那些由于股价的低迷不振而对有价证券的账外资产感到不安的日本银行来说，也难以使银行迈出积极扩大贷款的一步。泡沫经济崩溃之后，日本国内陷入了长期萧条的深渊。资产价格持续缩水，银行信贷不断减少，国内投资萎靡，企业大批破产，失业率居高不下，经济增长速度放慢甚至负增长。日本经济长期萧条迎来了失去的 20 年。

三、对我国当前宏观经济调控的启示。

泡沫经济的崩溃是金融自由化和国际化这一新的框架下不可避免的一个调整过程或者说是重组过程，它是金融自由化的归宿。泡沫经济的崩溃导致了实体经济的萧条。政府在采取针对复合萧条的经济对策时，不能仅仅停留在为调整存货的低利率政策和扩大公共投资等以往的对策（ 扩大有效需要的对策） 上，而应当采取调整因金融自由化而产生的不良金融资产的对策，以及尽快恢复信用为目的的金融重组对策，由此来消除金融危机引起的经济危机。问题的焦点应从有效需求的不足转移到了信贷收缩、金融系统监管上。

1. 中国面临房价下跌、信贷资产质量恶化等多重风险。第一，我国金融体系面临多重风险。我国的金融体系内，由于市场、机构、跨境交易等的交互关系日益加大，影子银行、表内业务表外化与日俱增，再加之中央和地方政府在信贷资源分配上占据的角色，都导致或有负债的不断累积，金融体系面临的风险正不断累积、日益加大。我国金融体系面临的风险包括信贷快速扩张导致的信贷资产质量恶化、影子银行和表外敞口导致金融脱媒现象增加、房地产价格下滑及欧债危机下全球经济的不确定性等风险。中国房地产价格的急剧上升与银行对房地产的巨量贷款相迭加，加深了房地产价格回调对我国银行体系的负面影响。房地产相关贷款占我国贷款总额的约 20%，近 30%—45% 的贷款是由房地产抵押担保。房地产价格的回调将降低抵押品的担保价值，在借款人违约的情况下削弱贷款回收比例。与房地产相关的上下游产业也面临巨大的风险。基于现阶段房地产业对经济增长的影响，房价回调引起的经济减速对信贷资产质量将产生较大负面影响。第二，银行业压力测试结果： 多重风险互动或导致严重影响。根据 IMF 和中国政府共同对全国最大的17 家商业银行进行的压力测试结果，如果其中几项风险同时发生，银行体系就可能会遭到严重冲击，金融危机在我国爆发也不是没有可能。

2. 银行变相推高利率，企业融资行为潜藏着巨大金融风险。第一，表内贷款表外化。次贷危机发生后，由于我国政府为保增长而实施的 4 万亿投资计划，使得银行信贷与之相伴而过度扩张。为防止流动性泛滥，2009 年下半年开始，政府逐渐加大了对房地产等行业的宏观调控，收缩流动性。2011 年开始，人民银行对银行信贷进行数量、价格的严格管制后，金融机构采取各种方式与工具，把表内业务移到表外，传统的银行信贷关系演变为隐藏在证券化中的信贷关系，信用扩张仍然是其核心目标。现在，表外业务已占银行贷款额的 25%—60%，而借款人大多数房地产商，利率在 20%—25% 之间甚至更高。

在信贷严控政策下，房地产商对资金的依赖推高了利率，并导致大量中小企业难以获得信贷支持。第二，上市公司及大企业的融资行为搅乱信贷市场并可能导致巨大金融风险。一是上市公司及大企业通过从资本市场低成本融资后再转贷给利率更高的其他资金需求者以赚取利差，变相开展了商业银行的存贷业务。上市公司及大企业的过度融资、发债，说明在我国通过债券募集资金的方式及用途、流向等方向存在较大的空白监管领域，特别是对募集资金的流向，缺少严格的监管手段。大规模资金流向信贷领域的背后则是监管的空白。由于上市公司及大企业的过度融资，导致了信贷市场资金不足，而委托贷款或商业银行发行的理财产品，其根源都来源于对借贷高收益的追捧。二是“影子银行”带来巨大信贷风险。通货膨胀引起存款相对较低或负利率，形成了培育表外业务的肥沃土壤，相对高利率的信托产品使大量的居民储蓄转而流向高利率的信托产品及其他理财产品； 商业银行为避免信贷风险和相关的责任追究，也将信贷客户大量集中在大中型国企特别是垄断国企身上，但由于这些国企的新项目大多并没有太多效益，国企承贷的大量贷款，最终变相地再次以高利率贷放出去，从而造就一个个的规模巨大的“影子银行”。中国的“影子银行”体系通过把巨量的资金持续不断地注入房地产市场及其他高风险的投资项目，不仅继续吹大了国内的房地产泡沫，同时也将巨大的金融风险注入了国内的金融系统。三是大批中小企业盲目依附高利贷。泡沫经济的根源在于资本没有流向实体经济之中。高利贷背景下的中国同样如此。由于中国经济的持续高速发展，大量从事实体经济发展的中小企业具有大量的资金需求，但由于信贷领域中大量的信贷资金流向房地产业等泡沫经济领域而没有流向实体经济最需要的地方，致使中小企业别无选择只有选择高利贷。在实体经济领域利润率远低于高利贷的高利率的情况下，中小企业积聚了较大的经营风险，而这也可能导致由高利贷形成的信贷危险的扩大与爆发。

四、防范信贷风险，防止我国金融危机发生的建议。

1. 稳妥积极地处理好人民币汇率问题。第一，要完善汇率政策与制度。我国 1994 年开始对外有汇体制进行重大改革，实行人民币经常项目下的有管理的兑换。1994 年 1 月 1 曰，人民币汇率并轨，形成了市场供求为基础的单一的有管理的浮动汇率制，当时的人民币汇率为： 1 美元 = 8. 70 元人民币。1996 年，我国取消了经常项目下的汇兑限制，12 月 1日实现人民币经常项目可自由兑换； 2005 年 7 月 21日，中国人民银行公告，着力建立以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度，我国的汇率制度形成以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的有管理的浮动汇率制度，人民币汇率不再单一盯住美元，而是形成了弹性的人民币汇率形成机制。1996 年，中国实现经常项目下的完全可自由兑换，2006 年 3 月宣布要实现资本项目下的“基本可兑换”。中国没有如同日本那样，为简单迎合外部需要而对外汇市场加以干预，而是通过对汇率形成机制市场化的推进，独立自主地采取适合我国现阶段经济发展需要相适应的汇率管理制度和形成机制。应该说，汇率在处理外部失衡时具有较大的政策效果，对于来自外部的任何关于我国汇率的要求，我们应采取冷静的态度，坚持汇改的自主性，独立自主地形成我们的法律法规和政策。第二，要积极稳妥地调节国际收支特别是贸易结构的失衡问题。目前我国的国际收支、对外贸易存在着严重的失衡问题。与美国形成了大量的顺差，而与其他贸易国家则形成了较多的逆差，产生了大量的外汇储备。这使我们一方面面临以美国为主的汇率升值的压力，另一方面与其他国家的过量逆差不利于我国经济的发展，给我国的宏观经济调控带来种种难题。在我国前外汇储备超万亿美元、贸易顺差较大的情况下，适当扩大石油、黄金等战略物资的进口，增加国家战略物资储备，改变外汇资产投资和管理方式，有利于解决我国顺差过大、缓解外汇升值压力。

2. 引导合理预期的形成。国民经济的连续高增长，预期人民币持续升值意识的加强，上市公司业绩的提升，房地产等经济领域的过度火爆，使部分投资者沉醉于资产价格的上涨，推动了泡沫经济的发生并可能导致泡沫经济破灭后的巨大灾难。由于人们的预期通常超过资产价格的上涨，形成经济学中的“羊群效应”、股价暴涨暴跌，日本股市及房市在 20世纪 80 年代后期的表现就是现实的例子。为使投资者作出“理性预期”，我们要完善信息披露制度，提升信息供给的效率，向市场提供的信息要更加充分、及时、准确、廉价，使人们能获得低成本的、正确的、充分的信息，形成资产价格的正确预期，以防止泡沫经济形成，阻止泡沫经济破裂可能带来的毁来性灾难。

3. 加强金融监管，防止泡沫经济形成。日本泡沫经济的形成与该国的金融自由化有很大的关联，由于在金融自由化进程中，政府放松了对金融的管制，加之金融监管体制的不完善，容易使微观经济主体的行为异化，加大投机行为，刺激泡沫经济的形成与发展。我国入世后，金融自由化程度得到提高，金融创新步伐也日益加快。我国当前金融监管的重点应该是金融主体、金融资产和金融商品的价格。金融主体的监管即对企业、个人、金融机构在金融活动中的行为进行监管，特别是对金融活动中起着重要作用的机构的监管。对金融资产和金融商品的价格监管，主要是利率、汇率、证券价格的监管，防止金融资产和金融商品的价格的大幅波动。

4. 综合运用各种工具，引导证券市场和房地产市场健康发展。综合运用各种工具，引导证券市场和房地产市场健康发展，首先要控制投机资金流向证券市场和房地产市场。目前，各金融机构推出形式各异的金融产品吸引客户，为投机资金进入证券和房地产市场提供了多种可能。由于我国金融监管技术和监管手段还不够完善，我们要加强对投机资金进入证券和房地产市场的控制，规范金融机构行为，监控资本市场上的异常变动，避免投机资金流入引发资产价格的过度上涨。国内银行信贷及金融产品的创新，刺激了我国房地产市场的快速发展与繁荣。开发商通过大肆“圈钱”、“圈地”刺激了房地产泡沫的膨胀预期，而投机者利用信贷资金或金融杠杆进行的投机炒作加大了房地产的泡沫膨胀。我们现阶段必须坚定不移地做好房屋的限购政策的落实，通过对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款等的严格限制，严格把关，运用政策的、经济的、行政的甚至法律法规的手段，保证房地产市场的逐步去泡沫化。如果能向韩国等国家那样逐步过渡到一个家庭只能拥有一套住房，则在房地产上的投机行为将得到有效控制。

5. 汲取日本泡沫经济及华尔街的教训，提高服务意识，加强内部风险控制。世界经济发展出现的诸多问题，都是金融闯的祸，金融业是第三产业，它只能为社会经济发展服务。但金融业的过度膨胀和发展，使金融业与实体经济日益分离，成为虚拟经济日益膨胀的推动力，并促进了泡沫经济的膨胀，尤如饮鸩止渴，它本身成长也必将为其的贪婪付出巨大的代价。金融机构要加强内部风险控制，抵制过度投机和所谓的金融创新，明确其是国民经济健康发展的的服务部门，它本身不能创造财富，只能参与社会财富的再分配。

6. 加强国际合作，共同抵御金融风险。金融自由化以及全球规模放宽管制，无疑从根本上动摇了凯恩斯经济政策，从而使资金再一次为中央政府所控制，为避免一国的萧条而采取有效的政策就变得越来越难以实现。局限于一国的凯恩斯经济政策将难以奏效。经济的剧烈动荡已经从一国经济转移到了世界经济，左右世界经济的力量已经从商品、劳务的生产以及贸易方面转移到了国际性的资金流动方面。各国要加强金融在贸易、投资等多领域的合作，充分控制巨额资金的世界规模的流向，共同抵御金融风险。

参考文献。

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篇6

关键词：虚拟经济、泡沫经济

一、虚拟经济：形成机理、发展与规模

虚拟经济是与实体经济相对应的概念。所谓实体经济是指物质资料生产、销售以及直接为此提供劳务所形成的经济活动，其主要构成部分包括农业、、运输业、商业、建筑业、邮电业等产业部门。虚拟经济则不同，它是指与虚拟资本循环运动有关的经济活动，也即虚拟资本的持有和交易活动。因此，讨论虚拟经济可以从虚拟资本入手。

所谓虚拟资本，是指与实际资本相分离的，本身无价值却能带来“剩余价值”、并具有独立的价值增值运动的各种资本凭证。虚拟资本的形成是与货币的产生分不开的。货币开始是为突破物物交换的缺陷而产生的一种交换媒介，但货币发展到由纸币取代金属货币，成为一种价值符号以后，在交换媒介功能之外，又增加了价值储藏功能，从而使货币转化为资本成为可能。在信用关系出现后，资金借贷双方联系日益密切，资金需求者愿意向资金供给者支付利息，货币产生了“收益”，从而转化为了虚拟资本（借贷资本）。借贷资本的大规模发展产生了银行信用，为的发展提供融资便利。随着经济的发展和技术的进步，企业的规模日益扩大，必然寻求新的融资渠道，于是股票和债券应运而生，它们是最明显的虚拟资本。在当今全球经济发展过程中，虚拟资本呈现出越来越丰富的趋势，资本的虚拟化程度越来越高。继股票、债券之后，又出现了证券化资产和衍生产品。证券化资产是因资产证券化而发展起来的。银行将住房抵押贷款、汽车抵押贷款、信用贷款等各种信贷资产经过重新包装后实行证券化，或者在一些低信用等级的证券中加入较高信用等级的证券，并用其作为抵押发行新的证券，从而提高资产的流动性。这样等于是在本身就是虚拟资本的信贷资产及初级证券的基础上，又产生的虚拟资本，大大提高了资本的虚拟化程度。金融衍生产品是虚拟化程度最高的金融产品，金融期货、期权合约的买卖者并不真的拥有合同中规定数额的证券或货币，也不必在交易清算时真的买入或者卖出这些证券或货币。特别是指数期货和期权交易，实际上是就指数的涨落打赌，无任何实际对应物，是最彻底的虚拟资本。

与虚拟资本的发展相适应，从和逻辑的角度来考察，虚拟经济的发展经历了以下几个阶段：：

1、闲置货币资本化。这是虚拟经济的最初阶段。例如，当某人持有暂时不用的闲置货币，而另一人却急需生产经营资金时，前者便可将其闲置货币让渡给后者去使用，后者则承诺对借入资金按期还本付息。在这种货币的直接借贷行为中，由于贷方并未从事现实的生产经营，而是仅仅凭借代表借贷行为成立的借据或凭证获取利息收益，因此，这种借据或借贷凭证便成为虚拟资本的雏形，贷方据以获取利息收益的活动也就是一种虚拟的经济活动。

2、借贷行为中介化。这一阶段的标志就是银行的产生。在这一时期，货币资金借贷主要不再是个人之间的直接借贷，而是表现为以银行为中介的间接借贷。此时，对广大的存款人而言，其持有的能够带来利息的存款凭证就是虚拟资本。因此，借贷行为的中介化实际上意味着虚拟经济活动的化，这种社会化由于能够扩大社会的资金借贷规模，提高社会范围内资金的配置和使用效率，因而，对促进实体经济的发展具有重要意义。

3、证券交易的市场化。随着股票、债券等有价证券的大量发行，客观上要求形成一种便于有价证券实现流动性的机制或场所，于是，证券市场应运而生。虚拟资本交易的市场化可以引导资金向预期收益较好的产业流动，从而有利于优化社会资金的配置结构，提高社会资金的使用效率。

4、虚拟经济国际化。进入20世纪后，较大规模的跨国证券投资开始出现，虚拟资本的发展由此进入新的阶段。特别是第二次世界大战后，在布雷顿森林协议和关贸总协定推动下最终形成的规模巨大的国际金融市场，更加便利了虚拟资本的跨国交易，从而使虚拟资本交易日益呈现为一种国际性的经济活动。虚拟经济活动的国际化可以促进资本在世界范围内的优化配置，并使资本的使用效率进一步提高。

5、金融工具创新化。20世纪60年代以后，虚拟经济进一步发展。一方面，国际性的货币市场、资本市场、外汇市场等规模进一步扩大，另一方面，包括各种金融期货、期权等在内的金融创新工具层出不穷。金融工具的创新化使得虚拟资本的交易规模达到前所未有的程度，并使虚拟经济越来越脱离实体经济而日益呈现为一个相对独立的经济活动领域。

80年代以来，各主要工业国家的金融资产迅速膨胀，交易规模迭创新高，使得虚拟经济的运行愈发脱离实体经济而扩张。据报道，80年代以来，世界经济平均年增长率仅为3％左右，国际贸易平均年增长率为5％左右，但国际资本流动却增加了25％，全球股票的总价值增加了250％。1997年全世界虚拟经济的总量已达140万亿美元，约为世界各国国内生产总值总和（28.2万亿美元）的4倍。全世界虚拟资本每天的平均流动量已高达1.5亿美元以上，约为世界日平均实际贸易额的50倍。可以预计，随着商务和电子货币的发展，虚拟经济的规模还会膨胀。

二、虚拟经济与实体经济

从历史的发展过程来看，实体经济是虚拟经济的历史基础和现实基础。在虚拟经济和实体经济的关系中，实体经济是第一位的，虚拟经济是第二位的。虚拟经济是随着实体经济的发展而产生和发展起来的，但同时也在自身的发展过程中极大地促进了实体经济的发展。一方面，金融自由化和金融深化（麦金农，1973；格利和肖，1960）不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率；而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务，还为实体经济提供了稳定的经营环境，降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险，使实体经济能够稳定增长。另一方面，虚拟经济自身产值的增加本身即促进了GDP的增长，虚拟经济的发展提供了大量就业机会，直接促进了第三产业的迅速发展。具体而言，虚拟经济对实体经济的促进作用主要体现在以下三个方面：

1、有助于提高社会资本的配置效率。金融市场的基本功能是实现资本在不同实体经济部门之间的优化配置。通过发行并交易虚拟资本，发现虚拟资本所代表的权益价格，是实现增量资本在实体经济各部门之间优化配置的主要诱导工具。同时，金融市场还为存量资本优化配置提供了有效途径，通过资产重组等产权交易，可以实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置，盘活因投资决策失误或市场需求结构转变而闲置的存量资本，提高社会资本的利用效率。

2、有助于分散企业经营风险。其一，资本市场的发展和企业制度的创新，使企业的投资主体多元化、社会化，同时也使企业产权的所有权、经营权和受益权相对分离，企业所有权的转让与处置对企业的经营活动弱化，企业经营的稳定性增强。其二，资产证券化、ABS（资产担保证券）、期权交易等金融创新层出不穷，对企业资金安排、投资选择、规避经营风险等具有重要影响，如通过期货市场套期保值和外汇掉期业务，可使企业有效规避市场价格波动和汇率变动带来的经营风险，降低企业生产成本等。

3、虚拟经济规模的扩张，在增加GDP规模的同时，也提供了大量的就业机会。在虚拟经济日益发挥出对实体经济巨大的促进作用的同时，虚拟经济自身亦取得了突飞猛进的发展。与1980年相比，1996年西方主要工业国家和新兴工业化国家金融资产总额均成倍增长，特别是亚洲新兴工业化国家金融资产的增长迅猛，并带动了相关服务业的发展，成为各国经济发展的重要推动力之一。

但是，虚拟经济在带来巨大收益的同时，也隐藏着极大的风险。这是因为：虚拟经济要正常运转，需与实体经济的规模相适应。然而，虚拟经济在其自身发展过程中，却越来越表现出相对独立性。在证券市场中，人们对于证券市场未来价格的预期往往并不是基于公司的财务状况，而是基于一种心理预期和想象空间。这种投机者的“市场接力棒”（金德尔伯格，《新帕尔格雷夫经济学大辞典》），生动地描述了投机者普遍存在的“博傻心理”，即投机者见到大家都看好某一金融资产，自己也加入这一行列，期望自己的“接力棒”下传，由于大家有相同的预期，在相反的预期未形成主流之前，市场接力棒就不乏接手者，从而带来市场的火爆，使市场价格脱离客观价值，形成泡沫。前面所提及的虚拟化程度较高的证券化资产和金融衍生产品，更是在虚拟资本基础上的再次虚拟化，几乎与实体经济没有联系，易形成泡沫是显而易见的。此外，投资中也可能存在着泡沫成分。企业为解决资金不足，可以向银行贷款，也可以发行股票和债券。但一旦企业经营不善，或遇到经济全面衰退，企业破产倒闭，实际资本创造的“价值”得不到实现，企业先期的银行贷款和股票债券等虚拟资本较之实际资本来说，就成了空中楼阁。实际上也是一种泡沫。

经济中出现泡沫并不意味着泡沫经济的出现，经济泡沫对经济有一定的刺激作用，并且可以通过市场供求机制而自动恢复均衡，只有当虚拟经济中的泡沫成分不断加重，资产价格普遍大幅度地偏离或完全脱离由实体经济因素决定的资产价格时，才会导致泡沫经济。泡沫经济会扭曲资源配置，降低资源配置的效率；泡沫经济所造成的虚假繁荣现象，会扭曲消费行为，恶化国际收支，破坏经济均衡；泡沫经济所造成的混乱的信用关系，会影响金融系统的运行，最终导致金融危机，并引发整个社会的经济危机。譬如1978－1981年发生在墨西哥的泡沫经济，在1981年股市崩溃之后，引发了严重的金融危机、债务危机和持续的通货膨胀，导致大批企业和个人破产，失业率上升，社会贫富差距增大，整个墨西哥经济一片萧条；80年代日本房地产和股市泡沫的迸裂同样使经济实力雄厚的日本经济陷入长期衰退之中，至今难以自拔，所谓的“日本神话”由此破灭。

泡沫经济的产生有主观和客观两方面的原因。从主观上看，主要是由金融投机引起的。人们在“博傻”心理支配下，金融资产价格越高越买，越买价格越高，导致金融市场超常规膨胀，引发泡沫经济。从客观上看，实体经济的内在失衡是导致泡沫经济的根本原因，由东南亚金融危机中可见一斑。发展家在实体经济实力不强、结构性问题突出的情况下，金融市场过度开放，会导致虚拟经济过度膨胀，引发泡沫经济。七十年代以后，东南亚等地区国家经济快速增长，成为新兴工业化国家。受金融深化理论的误导，上述各国相继开放金融市场，企图通过金融完全自由化，依靠虚拟经济的快速发展刺激实体经济的持续高速增长；但由于实体经济的发展水平偏低，且存在诸多结构性问题，虚拟经济过快发展超过了实体经济发展的内在需求，最终引发了泡沫经济并导致了一系列金融危机。以泰国为例，泰国工业基础设施落后、建设资金匮乏、出口以资源型产品而非资本密集和技术密集型产品为主，虽然泰国政府力主投资并着重发展重化工业和高产业，但受和科技水平限制，严重制约了泰国的经济结构调整和产业升级。在实体经济存在比较严重的结构性问题和金融监管水平不高的情况下，泰国政府却在财政政策、货币政策和外汇管理上推行了一系列激进的改革措施，加速了金融自由化和对外开放步伐，使虚拟经济发展速度大大超过了该国实体经济发展速度，特别是短期外资大量流入，且被投入到房地产和股市炒作而非实体经济领域，使泰国经济的泡沫化现象日趋严重，并成为东南亚金融危机的导火索。 三、我国中的泡沫风险

我国长期以来实行计划经济，商品价格由国家决定，基本不受市场，而且交易近乎为零，基本不存在泡沫现象。但进入90年代以来，深沪股市的建立和房地产市场的开放，使“泡沫”的威力大大发挥出来。

我国股票二级市场上的泡沫是众所周知的。我国股市上有很多股票的市盈率都达到50倍以上，大大高于美国的水平（NASDAQ的平均市盈率虽已经高达90倍，但美国类股票的平均PE（市盈率）仅为25倍，运输业股份的PE平均为12倍，银行业平均为13倍，公用事业股为20倍）。今年ST板块的几番上涨，也有利地说明了我国股市的投机性强，不可避免地会引发泡沫。

在股市泡沫严重膨胀的同时，也出现了房地产泡沫。股市泡沫较之房地产泡沫，犹如小巫见大巫，这是由于体制漏洞而导致的疯狂炒作的结果。而且，股市炒作的参与者绝大多数是居民个人，而房地产的炒作主要是由有实力的进行的，资金量大，泡沫膨胀更加厉害。时至今日，房地产泡沫导致的后果依然是触目惊心的。

股市泡沫和房地产泡沫都是泡沫的表现形式。在我国，除了这两种泡沫以外，还存在更严重的泡沫形式，即由于实体经济结构存在，国有企业大面积亏损而造成的泡沫。这种泡沫集中反映在银行的不良贷款上。，我国企业融资以间接融资为主，银行作为中介为企业提供资金融通。只有企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常进行。企业效益不佳则会给银行带来风险。若企业进行破产清算，清算价值无法还清贷款，银行会出现坏帐，若拖欠贷款，则会形成呆帐。企业风险只是单个风险，但当它通过不良贷款转嫁给银行以后，就成为金融系统风险。我国企业由于体制原因、经营管理不善所导致的银行大量不良资产的存在，使我国经济潜藏了危机。

四、结论和建议

以麦金农、格利和肖为代表的众多经济学家认为，金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加，因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济的事实表明，这一主张是片面的。西方发达国家自80年代以来已相继实现金融自由化，金融深化程度不断提高，金融资产总量迅速膨胀，目前均已大幅度超过本国的GDP，但在金融资产规模迅速扩张的同时，GDP并没有随之快速增长，其增长速度反而有所下降，而且，在欧洲还引发了90年代的货币危机，在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展家如泰国、马来西亚等在80年代中后期推行金融自由化之后，金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家，经济的泡沫化现象日益严重，并引发了一系列的金融危机。

金融深化和金融自由化确实能带来更大的经济效益，但盲目的金融深化和金融自由化却会带来极大的风险。因此，在我国这样一个内部经济存在一系列问题的发展中国家，金融深化以及金融自由化的进程应当慎重，我国对金融市场的开放应是逐步的。我们应当下大力气进行国内经济结构的调整以及金融体系的完善，以适应加入WTO后的国际环境。应从以下几个方面着手：

1、 在加快资本市场规范化建设的同时，应着力加快资本市场的发展。这不仅包括扩大证券品种的规模，也不仅包括增加新的证券品种，而且包括拓展和开辟新的市场，扩大居民投资渠道和企业获得资本性资金的渠道。其中，存量股份制、债权转为股权、将建设国债建立在运用资本经营方式运作国有资产的基础上等，都是应当重视的具体措施。

2、 积极推进创业投资，加快高产业化步伐。知识经济是将知识转化为经济的过程。在这个过程中，创业投资的功能极为重要。在资本市场的配合下，积极推进我国新兴产业的发展，调整国家的经济结构。

3、 积极创造条件，促进实物经济的货币化和资产证券化。实物的货币化和资产证券化，是市场经济发展的必然产物。实物的非货币化，有着诸多弊端；资产的非证券化，严重限制着资产的准确定价和资产存量的盘活。

4、 加强金融监管，防范金融风险。加强金融监管，关键的问题是，运用何种机制和规范。在双重体制并存的条件下，运用计划经济机制，虽一时抑制了某些现象，但不利于金融市场的成长，结果可能造成更大的风险。为此，应特别重视运用符合市场经济的规则，强化金融监管。 ：

1、马克思：《资本论》（第3卷），中译本，人民出版社，1998。

2、麦金农，1998：《中的货币与资本》，中译本，上海三联书店。

3、J.G.格利，E.S.肖，1996：《中的货币》，中译本，上海三联书店，上海人民出版社。

4、金德尔伯格，1992：《泡沫》，载伊特韦尔主编：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，中译本，经济出版社。

5、刘骏民，1998：《从虚拟资本到虚拟经济》，山东人民出版社。

6、谢太峰，1999：《正确认识虚拟经济》，《金融时报》10月30日。

篇7

国家开发银行广东省分行广东广州510620

摘要院随着全球经济一体化的不断深入，我国的经济得到了快速的发展，但是在发展的过程中由于诸多因素和一些非理性金融的存在，导致高速发展的经济中难免会出现经济泡沫。这些经济泡沫在很大程度上给我国金融经济的发展造成了很大的阻碍。所以，本篇文章主要针对现代金融经济中涵盖的经济泡沫进行简要分析，找出问题并针对不同的泡沫类型制定具体的防治措施，进而促使我国的金融经济健康发展。

关键词 ：金融经济；经济泡沫；泡沫类型

在国家经济中，金融经济是一个极其重要的组成部分，对国家经济的平稳发展有着重要作用。不过，随着现代经济的快速发展，金融经济中出现了较为严重的泡沫经济，所以，当前的主要课题就是对泡沫经济进行改善，保证我国经济的健康发展。

1 导致泡沫经济出现的原因

金融经济分为虚拟经济和实体经济，根据经济市场发展的内在规律来看，实体经济和虚拟经济在社会经济的建设过程中出现了偏离的状况，导致频繁地出现经济泡沫。当前，虚拟经济在整个金融经济中占据主要地位，而且还在不断的扩张，阻碍了实体经济的正常发展，所以，金融经济表面上看似景象大好，但却是经济泡沫，随时都会消失的无影无踪。

1.1 社会原因

在现代经济快速发展的过程中，金融经济的建设也在快速进行着，而且在这过程中还出现了较为宽松的经济建设宏观空间，换句话说，也就是很多人在风险较低且宽松的经济条件下关注资金的炒作问题，同时，也是受到整个金融市场整体下调，银行存款的利益作用下所导致的。在这种情况下，消费者的投资和消费都得到了一定程度的满足，进而一些闲散的资金在整体经济的作用下对市场中最具有保值能力的资源进行投入，导致了经济泡沫产生。

1.2 金融约束机制

虽然我国当前的金融经济发展良好，但是整体上没有建立完善的体制，金融制度没有得到全方位的落实，这是导致产生经济泡沫的主要原因。同时，国家相关部门对金融经济中出现的潜在泡沫危机没有建立严格的监管制度，对金融问题并没有做到实际的解决，而是把主要的工作经历放到虚假繁荣的内容上。

2 经济泡沫的类型

现代金融经济中出现经济泡沫主要包含房地产泡沫和股市泡沫。

2.1 房地产泡沫

房地产是近几年发展较快的一个行业，且房价一直居高不下，尽管有小幅的波动，也是暂时性的。由于房地产行业的巨大利益吸引了越来越多的投资者关注，把大量的人力物力财力投入到房地产行业。在这样的情况下，原本在房地产行业中的经济人员利用人们渴望获取高收益高回报的心理对房地产进行肆意扩张，以求供需关系达到平衡状态。同时，一些房地产商对房价进行持续哄抬，导致了房价直线上升。除此之外，在房地产交易过程中的经济泡沫相对来说更受到人们的关注，中国人通常会受到“安家乐业”这样的传统观念的影响，认为自己必须要有一套属于自己的房产才能够真正的安居乐业，事实也无可厚非。但是正在人们为房价发愁的同时，房价却居高不下，面对房价的持续上涨，难免会出现投资买房的现象，通过购买房产以达到高收益的需求，泡沫经济就这样产生了。

2.2 股票泡沫

在我国，证券交易所的相关工作并没有得到落实，主要体现为政府的监督能力不够和监督范围有限，同时在证券交易制度的限制下，对证券交易的监管功能没有得到充分地发挥。股票市场价值和内在投资价值之间存在着较大的差额，除此之外，股票市场泡沫和经济泡沫之间存在着密切的联系。从价格规律来说，市场价格是由市场的供需关系所决定的，但是股票属于虚拟经济，难免会出现幕后操纵者等人为因素。每一个投资者都希望自己的投资能够获取较大的回报，因此股票陆续的吸引了许多投资者，但是投资者却没有关注这当中所存在的风险，通过最近的股市就可以看到，号称牛市的股市也出现了几百股跌停的情况，这些因素也增加了股票泡沫的产生。

3 现代金融经济中解决经济泡沫问题的具体措施

3.1 以必要的行政手段对金融经济加强干预

近年来，我国对于经济的发展逐渐放宽了政策，但是对于一些较为特殊行业的经济，国家应该运用一些必要的行政手段对其进行干预，以便把经济增长的速度控制在合理的范围之内，而不是让其自由发展。针对近年来我国出现的泡沫经济，靠市场的调节不会产生太大的作用，因此，只有行驶必要的行政手段，才能够保障我国金融经济的健康发展。

3.2 对不合理的房价进行严格控制

对于房地产房价的控制已经是老生常谈的问题，但是要想真正的使房地产经济回归正常，促成房地产行业的规范和健康发展，就应该出台必要的政策对房地产进行严格的控制，比如今年刚出台的房产税，针对消费者的第二套房产收取一定比例的房产税，就能够控制大规模炒作房价的状况，最大限度地遏制非理性购房等行为。同时，政府要将工作的重心放在调控房地产的预期上面。

3.3 制定相应的法律法规加强约束

经济的健康发展必须要有严格的监管机制，因此，国家在大力发展经济的同时，也应该看到经济快速发展背后所蕴藏的危机，进而能够针对具体的情况制定相应的法律法规，使经济健康平稳地发展。同时，我国约束经济发展的法律法规也应该保留一定的空间，使我国的金融经济在发展的过程中张弛有度，进而更好地发展。

4 结语

总的来说，在现代的金融经济中，经济泡沫是一种普遍存在的现象，但是，经济一味的快发展并非是一件好事，而是要把经济的增长速度控制在合理的范围之内，如果经济泡沫超出了一定的范围，就会使我国的金融经济出现虚假繁荣，严重影响实体经济的发展。所以，国家相关部门应该认真履行自身的职责，合理控制金融经济的发展，进而最大限度地保证我国经济的稳定健康发展。

参考文献：

[1]吴丽霞.现代金融经济中的经济泡沫探析[J].时代金融,2014,12:8+12.

篇8

关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;

美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。

一、房地产泡沫

(一)房地产泡沫的主要特征

借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。

由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

(二)房地产泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。

2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。

3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。

4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。

(三)房地产泡沫的危害

当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。

日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。

二、经济泡沫与房地产业的关系

(一)知其利害,用其之长

房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。

(二)剖析现状,均衡发展

目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。

三、结束语

早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。

参考文献:

[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.

[2]李坤望.国际经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.

篇9

从二战到上世纪80年代末期，日本经济保持高速增长的奇迹。进入90年代后，历史陡然逆转。1990年日本股市和房地产市场泡沫轰然破灭，日本经济从此跌入急速衰退和长期萧条的深渊。1991年至今，日本经济平均年增长率低于1％，有几年甚至是负增长。

从经济高速增长奇迹的创造者，逆转为无限期经济衰退的失落者，原因是什么?世界许多学者历经多年不懈努力，从多个不同角度进行详尽研究，如今终于得到比较一致的结论。

结论之一：日本经济急速衰退和长期萧条，根源是股市和房地产泡沫的破灭。

1991年后，日本经济急速衰退和长期萧条，源于股市和房地产泡沫的轰然崩溃。资产泡沫破灭让日本所有银行资不抵债、坏账堆积如山，不得不急剧收缩给企业的信贷(1994年之后，日本商业银行给企业的信贷增长，长期远低于1％)；资产泡沫破灭沉重打击了企业的投资热情和个人的消费愿望。信贷萎缩、消费锐减、投资低迷，三者共同导致日本经济的急速衰退。

结论之二：日本泡沫经济(尤其是股市和房地产泡沫)之根源，则是日元长期升值预期所导致的资产价格持续增长预期。诱使日本国内和国际投机资金疯狂炒作股市和房地产。

起自1986年的日本泡沫经济，是世界经济史的奇观。日本房地产和股市之疯狂上涨，破了人类历史纪录。

炒作日本资产市场的资金来源有二：一是日本国内资金。日本银行给投机炒作毫无顾忌地发放贷款，是后来日本所有银行坏账堆积如山的直接原因；二是国际资金。日本上世纪80年代早期就实现了资本项目完全可兑换，国际资金来去自如。

结论之三：日元长期升值预期之根源，就是1985年9月的《广场协议》。

1985年9月22日，以美国为首的西方五国集团，签署《广场协议》宣称：“我们要求其他主要货币相对美元持续有序升值。”协议签署的第二天，美联储就进入外汇市场购买日元、抛售美元，直接促使日元升值。《广场协议》签署之后一年内，日元升值幅度就超过20％，并从此进入几乎是单边持续升值的轨道。

结论之四：迫使日元长期升值的《广场协议》，是美国削弱日本国际竞争力的重大举措，是美国“鞭打日本”总体战略的货币侧面，是美国贸易保护主义和利益集团长期游说的结果，真实意图是遏制日本挑战美国之企图。

结论之五：《广场协议》迫使日元升值，让日本经济实力惨遭沉重打击，美国和日本经济之相对实力出现巨大逆转。

日本经济大逆转基本事实

事实之一：日本GDP直线下降，与美国的差距迅速扩大。

尽管日元升值因素让日本以美元计算的账面GDP不断放大，然而，日元升值所导致的惊天大泡沫和随后的持续衰退，却让日本经济一落千丈。

事实之二：日本银行和金融体系被迫收缩，其国际扩张能力惨遭重创。

日元升值所导致的泡沫经济，让日本银行和金融企业一夜之间成了全球金融的超级明星。

然而，泡沫破灭几乎又是一夜之间将日本银行和金融体系毁灭殆尽。

事实之三：国内消费和投资的急速放缓，制约了日本企业持续创新能力，日本企业没能实现真正称雄世界的梦想。

日元升值后，日本人持有日元现金和存款、等待汇率升值所获得收益将远大于投资所获得的预期收益。直接后果就是日本国内投资产业的热情和国内消费的意愿急剧减退，大量资金涌入证券、房地产等投机性高和流动性高的市场。此外，汇率升值，尤其是汇率动荡不安，严重扰乱企业的投资决策，增加企业投资决策的不确定性，从而进一步降低企业进行长期实质产业投资的热情。

事实之四：日元成为国际货币(哪怕是区域性国际货币)的梦想被彻底粉碎。

事实之五：日元大幅升值，完全没有降低日本对美国的贸易顺差，倒是日本企业利润大幅下降。

升值预期与经济衰退之传导机制

为了深刻理解日元长期升值预期究竟如何导致日本经济的长期衰退和萧条，我们还必须清楚阐释日元长期升值预期改变日本经济运行的内在机制。

机制之一：日元长期升值预期改变资产价格预期。

日元长期单边升值预期，首先改变国内资产价格预期，诱发国内信贷资金和国际投机资金纷纷进入资产市场炒作。此乃货币升值预期容易导致资产价格泡沫的一般规律。

机制之二：日元长期升值预期导致日本国内信贷过度投放，银行体系整体风险急剧上升。

有两股力量共同促成信贷市场的极度宽松。一是国内投资者预期资产价格大幅度上涨，千方百计获取信贷资金以参与投机买卖；二是资产市场的预期高回报，同样诱使许多企业放弃长期实质投资，加入到短期投机行列。

股市和房地产价格上涨增大资产价值，将价值迅速放大的股票和房地产作为抵押物，反过来又可以获得更大的信贷资金。整个经济金融体系很快形成如下的疯狂链条：资产价格泡沫企业和个人资产急剧放大大量信贷投放进一步促进资产价格暴涨更多的信贷投放。

一旦泡沫破灭，疯狂链条就迅速断裂：企业和个人无力偿债和破产银行资不抵债和坏账累累银行收缩信贷进一步迫使企业和个人经营困难和破产银行体系资不抵债和坏账更加严重。二是国际投机热钱的大规模进入日本国内市场，加剧上述泡沫形成和破灭过程。

机制之三：日元持续升值预期让日本中央银行货币政策完全受制于汇率波动、无所适从。

《广场协议》触发日元单边大幅度升值预期，日本中央银行很快发现：货币政策陷入两难困境。一方面，日本央行不希望日元升值太快，经常到外汇市场买入美元卖出日元。此项操作却加剧日本国内流动性宽松局面，进一步刺激投机炒作。另一方面，日本中央银行希望提高利率，抑制投机热潮。然而，只要升值预期继续存在，提高利率只会加剧升值预期。到了泡沫经济中后期，日本央行既担心泡沫愈演愈烈，又害怕“戳破”泡沫，完全陷入无所适从、左右为难之困境。当今中国货币政策也正日见陷入类似“两难”。

机制之四：日本泡沫经济破灭之后，日元长期升值预期依然继续存在。

历史上，许多国家的泡沫经济破灭后，立刻出现大规模的资本外逃，触发汇率急剧贬值。日本恰好相反：日本泡沫经济破灭后，日元长期升值预期依然继续。这是需要认真解释的奇特现象。初步解释是：其一，日本早在上世纪80年代初就实现了资本账户自由兑换，大规模资本外逃的动机几乎不存在；其二，泡沫经济之破灭，让日本企业和个人之资产负债状况急剧恶化，对外投资能力大幅度下降，将日元兑换美元以便对外投资的规模相应下降；其三，美国针对日本的贸易争端始终存在，市场总是预期美国政府将持续要求日元升值。此乃“日元长期升值预期综合征”最基本的特征。

机制之五：货币政策失去刺激经济活动的基本功能。

机制之六：财政政策几乎完全失去刺激经济的基本功能。

惨痛教训对中国的警示

1．处理汇率政策，必须慎之又慎。一旦形成持续单边升值预期和资产价格泡沫，所有宏观调控政策将无能为力，只有等待泡沫破灭，付出沉重的代价。

2．汇率政策事关整个经济长期增长和稳定，是最重要的宏观经济政策之一，绝对不可小视。必须明确顶住外部压迫本币汇率升值的压力，避免汇率政策的左右摇摆或没有原则。

3．必须高度重视货币金融外交，妥善处理与美国和欧洲的贸易争端，避免本国成为他国贸易保护主义政治压力的牺牲品。

4．不要侈谈什么中央银行货币政策“独立性”。浮动汇率和国际热钱，才真正彻底消灭了货币政策的独立性。

5．必须慎重开放国内金融体系和资本市场，必须对国际投机热钱实施有效监管。

6．引进股指期货和其他衍生金融产品，必须慎之又慎。

当然，今天中国与《广场协议》时代的日本，还不可同日而语：

1．日本当时已经是世界第二大经济强国，人均GDP已经超过1万美元，完全进入发达国家行列。今天的中国依然是发展中国家，人均GDP仅仅在2000多美元。农村和中西部地区，人均还不到1000美元。

2．日本企业在多个产业领域，已经是全球霸主或领先者，具有真正的国际竞争力。日本进入全球《财富》500强企业之数量，日本仅次于美国。中国的竞争力主要是靠廉价劳动力，真正的科技竞争力尚待建立。

3．日本当时已经是一个完全工业化的国家，农业人口占总人口之比例不到2％。今天中国农业人口占总人口之比例，还在60％以上。

上述三项基本差别，决定了本币大幅度快速升值对日本和中国的影响，将会有重大区别：

1．人民币升值到一定幅度，必将掉头向下，大幅度贬值。资本外逃的可能性绝对不能低估。

2．我国银行体系和金融系统承受泡沫破灭灾难的能力，小于日本银行体系和金融系统。

篇10

关键词：金融危机； 房地产； 对策

一、前言

美国次贷危机引发全球性的金融危机，给世界经济带来巨大冲击，中国金融市场同样受到很大影响。并且，金融和房地产关系密切，房地产的健康、繁荣发展，离不开金融市场的支持和参与，反过来，健康、繁荣的房地产市场可以促进金融市场的稳定和繁荣。金融危机波及中国，不可避免的波及到中国的房地产业，给中国房地产业带来了显著的影响。

二、金融危机对我国房地产的影响

金融危机与房地产市场紧密相关，据统计资料表明，金融危机对我国房地产业带来了以下方面的影响。

第一，房地产需求急剧下降。金融危机的发生，给消费者带来消极悲观的情绪，大部分购房者对房地产预期不是很乐观。一般说来，如果经济上升会给房地产市场带来显著的财富效应，人们手中的资产升值，资本流动加快，人们的购买能力增强，房地产需求会增多。但是如果经济增长速度减缓，甚至呈停滞状态，那么人们手中的资产就贬值，购买能力下降，房地产需求则会减少。许多房地产公司的成交量没有达到预期数量，因资不抵债而破产。另外，房地产需求下降也与金融危机背景下的失业和减薪有关，大批企业倒闭，工人失业，公司裁员减薪等，使人们的购房欲望下降。

第二，房地产贡献率下降。房地产行业是我国的支柱产业，房地产的繁荣对我我国GDP增长有直接贡献，它可以拉动内需，带动GDP增长点。但是金融危机发生后，房地产商业普遍不景气，所以房地产投资业大大减少。

第三，房地产筹资困难。金融危机使金融机构相关资产减值，对房地产信贷信心不足，致使房地产筹资困难。总体上来说，房地产筹资困难主要有以下三方面的原因：一是筹资渠道单一。一般来说，房地产借贷主要有三种形式，第一种是流动资金贷款，第二种是开发项目贷款，第三种是抵押贷款。但是这三种贷款期限很短，不适应房地产开发的需要。二是房贷利率高，成本高，因为房地产市场的不景气，银行在借贷方面小心谨慎，虽然金融危机背景下，国家对银行的利率下调，但是对房地产的借贷利率依然很高，而且房地产成本很高，所以在偿还贷款上负担沉重。三是筹资风险加大，房地产行业一次性投资的成本高，回收周期长，需要承担巨大的风险，更何况是在金融危机的背景下，经济不景气，销售数量减少，房价一跌再跌，偿贷压力大，很多投资商不愿意投资。

第四，房地产泡沫现象发生。所谓房地产泡沫，是指房地产投资商过度投机，抬高房价，但事实上与其使用价值严重不对等，因为房地产是依附于土地的建筑，所以房地产泡沫也被称为地产泡沫。房地产泡沫是被炒作的虚拟经济，能催生金融危机，尤其是房价的起伏不定会让人们以为房地产泡沫变小或消失，而属于防范。房地产泡沫经济对我国金融和国民经济是毁灭性的灾难，因此，我们要大力整治房地产行业，杜绝房地产泡沫经济。

三、对策分析

金融危机使我国房地产行业受到巨大影响，使房地产行业不景气，在信贷方面又处于两难境地，房地产行业的发展直接关系到我国金融的回复，关系到我国GDP的增长，关系到我国经济的稳定持续发展，而房地产的这种低迷状态给我国的金融和国民经济敲响了警钟。意识到问题的所在并提出的预防和应对措施，是迫在眉睫的事情。

第一，完善金融体系。金融体系与房地产信贷直接关联。目前，我国金融机构体制尚不健全，个人信用制度、抵押制度还不完善，银行也存在很多的不足，如资金不足、管理水平低等。金融机构自身的不完善加大了房地产信贷的风险。所以，我国金融机构要从基础开始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛资金，抵御不良贷款，提高金融机构的预警机制。

第二，调整货币政策。在金融危机下，我国实行宽松的货币政策来刺激消费，但是房地产商却利用这种宽松的房地产信贷政策，投机取巧，房地产投资热情高涨，实际上是非理性的举动制造了虚假的繁荣，这种情况很容易导致房地产泡沫经济。所以要调整货币政策，加强房地产信贷管理，合理调控，防范房地产泡沫。

第三，拓宽房地产筹资渠道。许多实实在在的房地产投资商因资金不足想要获取信贷，但因为筹资渠道的单一而不得，所以国家为了鼓励房地产投资，并规范房地产投资，就要拓宽房地产的筹资渠道，拓宽投资渠道可以减少房地产商对银行的依赖，分散风险。例如可以运用贷款证券化的方式使投资商获取贷款。

第四，防范投机行为，稳定房价。房价上涨实际上是房地产泡沫经济的表现，同时也为房地产市场的稳定和国民经济的健康发展埋下了隐患。从长远利益来看，房地产市场的大量炒作和投机行为使房价上涨，造成房地产市场虚假的繁荣，从而进一步加大了房地产市场的风险。所以需要防范这些炒作与投机，将房价回复到合理的区间，满足市场的正常需求，才能保证房地产市场的稳定。需要注意的是，稳定房价，需要结合我国的经济实际状况，与房屋管理、土地管理、税务管理等部门协调合作，加大监管力度，避免资金流动过剩。

第五，改革金融体系，强化管理。金融体系仅仅是完善还是不够的，还有必要积极、稳步的对我国金融体系进行创新性的改革，以强化风险管理。房地产行业的信贷一般是与商业银行对口，在商业银行信贷中，个人信贷占70%，房地产信贷占据的比重较低，而且利率高，成本高，商业银行要承担很大的风险，而且资金匮乏或流通不足也会造成房地产信贷的不及时。所以商业银行可以推行房地产资产证券化策略，积极探索这一信贷出路的方案。同时，金融体系的改革要结合我国国情，调节市场运转的节奏与速度，平衡市场与经济，加大商业银行房地产信贷的监督管理，

四、小结

全球化的金融危机，给中国的房地产行业带来了巨大的冲击力，同时也给中国的金融体系、经济发展和房地产行业的整治带来了莫大的机遇与挑战。在金融危机的暴露下，我们看到了我国房地产行业乃至整个金融体系、市场机制等的不完善、不健全，这一切的弊端与风险给我们敲响了警钟，让我们去反思，去完善金融和市场体系，去提高政府的管理能力，使我国房地产行业逐步走向健康有序的发展轨道。

参考文献：