居家养老盈利模式范文
时间：2023-12-29 17:51:58
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篇1
[中图分类号] R473.2 [文献标识码] A [文章编号] 1674-4721（2017）05（b）-0128-04
The status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly
ZHU Fei-ying PAN Gui-xing MIN Ya-ting WANG Xiao GONG Zhi-wu ZHONG Qing-ling
Medical College of Nanchang University in Jiangxi Province，Nanchang 330031，China
[Abstract]Objective To study the status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly.Methods From July 2016 to December 2016，some of the communities were selected from party of Jiangxi，Ningxia，Shanghai，Guizhou，Xinjiang and other cities.The questionnaire was used to investigate the health status of the elderly，current situation of community home care model and management of chronic diseases.Results The prevalence rate of chronic diseases was high in elderly patients，cardiovascular and cerebrovascular diseases （68.1%），diabetes mellitus （40.3%），and osteoporosis （28.7%） were the highest incidence of the three major diseases in the elderly munity home care model was common in China，which provides physical examination，health counseling，intravenous fluids，medical treatment and other services for the elderly.There are still some problems such as single service mode，insufficient health resources.However，this service could enhance the elderly′s awareness of chronic diseases，delayed the development of the disease and reduced the cost of medical treatment.Conclusion The health status of the elderly is not satisfactory，and the prevalence of chronic diseases is high.Although there are some deficiencies in the model of community home care，it provides a number of services for the management，prevention and treatment of chronic diseases in the elderly has a positive significance，which can reduce the cost of care，improve the quality of life of the elderly.
[Key words]Management of chronic diseases；The elderly；Community home care model
目前，中老龄人口总量已居世界第一，老龄化进程不断加剧[1]。人口老龄化的种种问题也接踵而来。老年人常见的慢性病主要有高血压、糖尿病、冠心病等，这些疾病具有病程长，控制率低，需要长期照料等特点[2]。对慢性病患者进行系统管理是社区慢性非传染性疾病防治方案的一项主要任务，开展社区卫生服务是最为理想的方法[3]。但是我国老年人“养儿防老”的思想深根蒂固，他们更倾向于家庭养老这一传统方式，更渴望得到子女的关怀和照顾。而社区居家养老模式“以家庭养老为主，社区机构养老为辅”这一模式的出现，既满足了我国的国情需要，又能开展老年人慢性病管理工作。
3.3社区居家养老模式对老年慢性病管理的作用
3.3.1 家庭养老模式中老年慢性病管理存在不足 接受本次调查的老年人都已>60岁，对于身边事物的更新换代接受能力相对较差，近半数的老年人从不主动获取一些保健知识。因为对慢性病的不重视，很多老年人患病后仍抱有无所谓的态度，这是慢性病管理的一大漏洞。调查显示，养老模式的选择很大程度上决定了慢性病预防的效果。很多居家老人患病后自理能力下降，大多数都是自己照顾自己或者由老伴照顾，而子女又因为经济、工作、距离等因素没有更多的能力照顾父母，老人的慢性病因而得不到较好的保健和治疗，导致病死率居高不下[13]。而社区居家养老模式以社区为平台，整合社区内各种服务资源，为老人提供更全面、有效、专业的护理服务[14]，在这种养老模式中，老人自身健康管理得到了促进，也减少了子女的生活负担。
3.3.2 社区居家养老模式对老年慢性病管理的积极意义 随着人口老龄化的加重，社区居家养老模式的需求也越来越高，在社区卫生服务的地位也会更加突出，因此大规模推广居家养老模式将会很有效地管理慢性病，使老年人慢性病管理工作再上一个台阶。调查中，超过半数的社区为老年人提供了体检、健康咨询、健康教育宣传等服务，也有少数社区提供了更加细致化的慢性病管理服务，如日常配药、看病治疗、静脉补液和康复辅导治疗等。社区应该针对不同类型的老年人，尤其是针对存在康复可能的老年人以及有锻炼需求的老年人提供福利性的设施和器材，帮助他们恢复和增进体能，为老年人的健康提供必要的保障和支持[15]。接受调查的大多数老年人表示，社区提供的慢性病管理服务能够增强个人对慢性病的认识，起到延缓病情发展、提高生活质量、降低医疗费用的作用。此外，通过现代化、多样化的设施或者通过社区活动室等公共服务场所还可以促进社区文化的发展，为实现公民“老有所养、老有所为”的目标提供必要的保障，这也符合“以人为本”的发展理念。
致谢：梁奕、潘昌慧。
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篇2
但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。
养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。
解析要素，设计模式
商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。
开发价值主张
有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。
确定目标顾客
产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。
低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。
高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。
凝炼价值诉求
价值诉求反映企业为顾客提品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。
以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。
以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。
企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。
设计产品/服务组合
产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。
在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。
不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。
整合关键资源
关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险、泰康人寿、中国人寿等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。
不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险与服务等领域经验，具备运用保险资金长线投资、进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力。
其他民营养老服务机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更宽泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、服务利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求”的能力。
例如上海亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，前期自主进行养老社区的开发和运营，并采取会员制发售，进而在后期将更多资源投入到社区服务管理。
打造业务平台
任何优势资源和能力都可能伴随着短板。
从产业发展层面看，养老产业发展“前途光明、道路模糊”，其本质原因是参与市场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老服务产业商业模式的核心内容。无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进行高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。
战略合作 通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法则。擅长地产项目开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长期运营中也并无经验和资金方面的优势。
那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，规避中长期财务风险。万科在开发杭州某地产项目时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该项目销售量价双升。上海亲和源则引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。
业务协同 养老服务产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、服务费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。在养老服务产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进行协同，是实现企业盈利最大化的重要手段。
在业务协同方面，“险企系”的资金和业务属性与养老服务产业更加匹配：一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展交叉销售和捆绑销售；另一方面，带动护理服务、老年科技产品、老年旅游服务等产业，延伸养老保险产品价值链。
设计盈利模式
盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：收益模式、成本结构、目标单元盈余和资源周转率。养老服务产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。
产品主导型 以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产项目的开发、销售和管理获得一次性收益。由于房屋产权销售有效覆盖社区开发建设成本，因而产品主导型养老服务的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。影响产品定价的成本因素主要是社区开发建设和管理成本。房地产开发企业是产品主导型养老服务的主要提供方。
服务主导型 由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。因此，保险企业介入养老服务产业主要以服务主导型盈利模式为主。通过建设老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。服务主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以服务成本和管理成本为主体的成本结构，决定了规模效益是其获利的重要保障。
混合型 以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益，主要面向低端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。民营养老服务机构以建设养老院为载体，以最具经济性方式提供基础服务，通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利。
无法对抗的风险
在机遇背后，养老服务产业也隐藏着相互影响的风险：政策、金融、市场和传统文化。这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法规避的。
政策风险 政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。
金融风险 养老服务产业一次性投入高，回报周期长。普通养老地产社区的建设周期一般为3～5年，建成后可运营50年左右。开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗服务中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和服务的持续投入。
若在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。保利北京和熹会预计需要运营30年才能收回成本。其负责人也承认：“现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”
若养老地产项目没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和服务几乎不可能实现盈利。
市场风险 北京养老助残服务管理中心，北京首个社区养老“服务托管”模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。但它在试运营以来却不得不面对亏损的尴尬；北京某地产商开发建设“只租不售”老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。养老产业的潜在需求很大，但有效需求不足，市场风险仍然很大。
中国老龄化处在城乡二元经济结构、社会整体发展水平不高的背景之下。已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老”现象更为严重。2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购买力。
文化风险 “养儿防老”是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。如何将养儿防老变为产业养老？如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？
篇3
一、存在的主要问题
（一）养老服务业整体发展缺乏长远规划。部分地区养老服务业起步晚，还处于摸索阶段，在整体发展上缺乏长远规划。方面，养老服务业发展主体不清晰。传统上的养老服务业由政府主导，资金主要依靠各级财政补助，行政色彩浓厚。另方面，机构养老和社区养老机构设立带有盲目性，部分养老服务机构缺乏财政“断粮”后的可持续发展动力，存在项目搁置或人员解散的风险。再者，居家养老方面，缺乏长期、稳定和专业的居家养老服务组织，供需矛盾比较突出。目前老年人居家养老需求较大，市场上尚没有具备成熟管理经验的居家养老服务企业，尚未形成功能定位明确、服务模式成熟、人员稳定、监管到位、行业标准化完备的运营模式，难以满足养老需求。
（二）政策缺乏灵活性，未充分结合地方实际情况，缺乏有效的政府投入资金的绩效考量机制。目前有关政策法规对于些具体事项的规定过于呆板，面对各地的复杂情况，采取刀切的处理方式，不太符合地方实际，容易造成“有需求的无床位，有床位的无人源”的尴尬状况。另外，大量资金投入到养老服务业发展上，各种养老机构、日间照料中心也纷纷建立。但部分地区尚未形成有效的资金绩效考评机制，未充分评价项目发挥的社会效益，资金使用效益难以考量，“重投八、轻效益”的状况较为突出。
（三）养老机构比例不合理，城镇养老床位占比较少。总体来看，大部分床位面向城镇“三无”和农村五保人员、农村老年人，面向城镇区域老年人的服务设施占比较少。过去，我国大多以政府为主体，建设敬老院、养老院等福利性养老机构，面向的是经济困难或生活不能自理的老人，侧重于“福利性”；这种单纯性的福利性、救济性养老机构不能满足现在老年人对养老的要求，并影响老年人对社会化养老发展模式的接受程度。
（四）未有效实现市场化运作，养老机构产权不清晰，民办养老服务机构发展缓慢。民办养老机构相对较少，其他类型的养老机构多为政府投资设立，产权不清晰，缺乏明确的权利义务主体。究其原因，一是养老服务业尚在起步阶段，未引入市场竞争机制，市场不够活泛，缺乏有效的盈利模式，部分养老机构生存困难。二是养老服务业行业中，市场化运营需要的法规、行业标准不够完善，面临政策瓶颈，不利于养老服务产业的发展。三是行业组织不够健全，不能做到行业自律。
（五）社会化养老优势未充分体现，尚未在社会上形成广泛认同。由于社会化养老行业尚未发育成熟，加之目前社会养老机构参差不齐，部分养老机构设备不到位、服务水平不高、护理员大多没有接受过专业训练、缺乏专业性的老年护理和心理知识等原因，无法满足人口老龄化过程中养老服务需求的快速增长。另外社会化养老为老年人提供专业化服务，满足老年人体检、就医等需求，以及专业化养老机构给老人带来认同感、归宿感和社会化养老的规模化优势未能充分显现出来，也导致社会化养老的模式没有得到社会广泛认同。
二、对策建议
随着医疗卫生服务状况的改善和计划生育政策的实施，我国人口老龄化的趋势在加剧。就目前而言，养老问题已经不仅仅是一个福利问题，更是一个严重的社会问题，如果解决不好，可能会引发矛盾，不利于社会发展。对此提出如下建议。
（一）加快政府职能转变，引领民间资本进入，推动养老服务市场化。第，政府筒政放权，改革切阻碍养老服务业发展的体制障碍。减少政府行政性干预，完善政府宏观管理，培育和规范养老市场。建立健全各项机制，研究建立困难老人养老服务补贴制度，积极推行政府购买养老服务制度。制定扶持政策，鼓励单位和个人投资兴办养老机构，引领社会力量参与到养老服务业这行业中来。第二，大力鼓励社会资本和外资进入国内养老服务市场，充分发挥地方融资平台的作用，通过市场化融资方式，引导民间资本参与进来。第三，积极推行养老服务社会化、市场化，尊重市场规律，明晰产权关系，努力实现养老服务业可持续发展。
（二）优化养老机构结构，促进多元化发展。结合当地实际情况，因地制宜建立养老机构，避免造成养老设施资源的闲置浪费。除部分养老机构重点保障特困群体及低收入群体的养老需求外，鼓励发展医养型、护理型等多种模式的养老机构，发展包含中高端在内的多元化养老机构，适应不同人群的需要。大力推进机构医养融合，支持医疗卫生资源进入养老机构。注重居家养老系列服务、老年文化教育服务等，结合我国国情，建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。
篇4
2012年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师的辅导下，认真地排练着大合唱。65岁的邵鹰是其中一员。
这位曾经的中学语文老师为了照顾自己91岁的母亲，于2010年购买了中国首个老年人会员制养老社区——亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。
“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对《中国经济周刊》记者说，“我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”
我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做些什么？
超2万亿市场引众地产商淘金
全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。
据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。
深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。
除亲和源股份有限公司（下称亲和源）外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。
“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。
不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。
“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”
市场化养老的南“招”北“式”
目前，亲和源和北京太阳城集团（下称太阳城）被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。
“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”
“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”
相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。
据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。
发展养老地产需跨三道门槛
在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。
地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。
记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。
首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。
记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。
冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”
亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。
在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。
除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。
养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”
养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。
正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”
对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。
篇5
【关键词】财务指标；战略；轻资产
一、引言
过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。
二、财务指标分析
根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。
（一）偿债能力分析
从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。
（二）盈利能力分析
2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。
（三）营运能力分析
由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。
（四）成长能力分析
2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。
三、公司战略分析
（一）信保基金
2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。
信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。
（二）养老地产
2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。
综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。
参考文献：
[1]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：7679
[2]戴天婧，张茹，汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式[J].会计研究，2012，11
篇6
95岁患脑梗卧床快8年的陈老伯，快把4个年近古稀之年、羸弱多病的子女拖垮了。因为伴随而至的脑软化和诸多艰难护理，高价请来的保姆往往干不了两天就闹着要走。陈老伯4000多元退休工资早已经捉襟见肘。尽管陈家的女儿们咬着牙把保姆工资涨到了3500，外加替保姆干最脏最累的活、累得一人身上一堆病，还得对保姆隐忍包容、好吃好待，仍然难保不被保姆炒鱿鱼。每一个新保姆的到来，都意味着子女要先冲上去教授示范、身体力行，当保姆的保姆。赶上春节年底，走马灯似的保姆两个月能超过一个班。孙子辈有各种忙，别指望。
如果说每个子女尚可以忍受对事业和家庭的牺牲，而周而复始、夜以继日的焦虑和劳累却是4个老年人越来越无法承受的体能考验。
陈家大小不敢想把老人送到养老机构去，因为眼面前紧盯着，有的保姆还虐待、推搡老人呢，别说瞧不见了。曝光养老机构虐待老人的报道不是没瞧见过。养老机构的牌子再大、收费再多，服务主力也还是低薪低文化的郊区农民，这个时代的良心服务又能寄托多少希望呢！
已在北京生根的多个养老地产项目中，位于昌平区东三旗的某养老机构算得上是元老级别。但服务已经比3年前缩水很多。过去小区许诺的电瓶车只剩一辆了，行走不便的老人们被迫自己买残疾电动车；服务员因为薪金微薄不停跳槽，清洁卫生越来越糊弄；膳食粗糙，盐多油大，做不到精细营养，送到老人面前经常已经凉了；所谓文娱活动是为了区县领导视察时当摆设。即便如此，这里现在的房价已经比3年前涨了一倍。除了房款，住户每月还需支付2.5元/平方米的物业费。而2012年10月份新开的40多个套间，最短租期3年，却需要租户一次性缴纳85万元的保证金，用于项目的后续开发。交了这笔钱，虽说房租省了，可伙食费、供暖费还要照样交。
有经济能力的转去其他养老公寓，但多数老人无法承担再一次迁徙的财力耗费，悲哀地发现自己付出老本投奔而来的归宿，已经沦陷为开发商牟利的幌子。
像陈家这样艰难挣扎着的家庭不知有多少。而未来，80后、90后面临的绝不仅是4个老人的赡养尽孝，而是双方的父母外加爷爷奶奶、姥爷姥姥，12位老人的养老危机问题。
不是耸人听闻，据“中国老龄事业发展‘十一五’规划高层论坛”透露：全国60岁以上老年人口2010年达到1.74亿，北京13年后，每对夫妻可能需抚养照顾至少12位老人。传统的家族式生活模式正在转变成为老少分住的小家庭模式，形成了为数众多的空巢家庭。北京市空巢老人所占比例为47.6%。传统的家庭养老功能急剧弱化，精神寂寞，适老化配套严重不足，老年人长期处于“家中无法养老，外面无处养老”的困境。北京老人平均每千人占有养老床位仅有8.6张，护理需求与有限的完善养老机构服务供给之间严重失衡。
近来20多家房企打出“养老牌”，或许是应运而生的既维护传统、又符合国情的人性化的养老服务发展路线。2012年10月，复星集团和美国一家养老地产商合作推出养老公寓。11月末，北京旅游业巨头九华集团也宣布进军养老地产领域，推出国内首家“养老型酒店”。在北京的万科也开始涉足养老地产领域。门头沟区在2013年初开工建设7家养老机构，其中位于军庄地区由中信集团投资30亿元建设的养老机构也将成为全市规模最大的高端养老院。据市人大代表、门头沟区长王洪钟透露，门头沟未来将大力发展养老产业，预计将有30至40家养老机构落户门头沟，十二五末期将完成10余家养老院的建设。
是市场方兴未艾，还是营销吸金？
小心：“门槛”200万起
只不过买了个期房
某保险公司董事长陈东升在北京昌平“××之家”养老社区奠基仪式上豪情满怀，因为他正在操作一个全新的商业模式。陈东升说：“创新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢讲养老社区的诞生就是一个世界性的创新。说起来很简单，把人寿保险和养老社区嫁接对接下来，谁都会做，但我们是第一个想到的，我们是第一个做到的。”
陈东升所说的“养老社区”，坐落在北京市昌平区小汤山附近，占地面积约2000亩，3年后建成的社区，总建筑面积将达到30万平方米，总计可容纳3000户入住，文化、健身、餐饮一应俱全。社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理等管理服务。
由于社区刚刚开始动工，我们只能参观样板间。在样板间中记者看到，社区内的生活设施制作精良，大部分设施根据老年人的生活需求有许多精细之处。房间的门上有上下两个猫眼，这是为了方便行动不便要坐轮椅的老人；每个房间卫生间的马桶旁边都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔伤；床边、浴缸边、马桶旁都装有红色的小按钮，这是专门安装的24小时紧急呼叫按钮等。在参观完养老社区样板间之后，消费者罗先生很满意。他首先感觉挺震撼，确实学习了国外很多先进的经验。但国外养老对护工素质要求非常高，对于员工的素质培养，我们还看不出任何保障计划，未敢乐观。
说到价格，实在惊人。总监尹奇敏直言不讳：“我们现在主要先做高端。所谓高端，我们希望客户的知识水平、背景差不多。另外，我们所提供的服务标准应该是中高级以上。” 要获得养老社区的入住资格必须购买泰康人寿的保险产品，产品的门槛为200万起，可以一次性或者分期缴纳。住进这个社区等于五星级酒店一样，住的费用可以直接从保险金来出，医疗费用、吃的费用还要自己付。保险产品到期后，用户可以拿回本金，而投资所产生的收益，则可以作为入住养老社区的管理费。另外，养老社区中的所有物业“只租不售”。
无独有偶，距离太阳城不过两三站地的九华山庄，推出的“养老型酒店”更是吸金项目。
项目楼书介绍，该项目集合酒店、养老院、房地产等多种业态功能，以长期酒店式的星级住宿为基础，提供医疗保健、文化娱乐、物业管理、投资理财等配套服务。项目共计提供近312套精装公寓。公寓承租期为30年，缴纳足额的租金与保证金即可入住，租金每年1万元，保证金60万元起，后者将在承租期满后退还。值得注意的是，该项目目前仍为“期房”，预计将于2013年下半年入住，而在入住之前，住户至少要一次性投入90万元，可以换得一套70平方米左右的精装公寓。
项目设计理念源自北美，全景就餐、温泉水入户；所有建筑及装修材料均采用环保、优质的国际知名品牌；配置全套品牌家电家私，拎包即可入住。为便于老年人使用，楼内设有医用电梯，室内配置健康监测设备与专属医护中心联通，足够大的轮转半径可满足室内轮椅正常使用；淋浴间设置了必要的辅助支撑设施；地热采暖、防滑地砖的应用最大限度地提升了居住环境的舒适安全。
显然这种把养老当地产经营的思路是极端的盈利模式。
“目前全社会普遍缺乏养老床位，可一些开发商很可能另有所图。”业内营销人士李经理分析，一些不规范的养老地产，很可能再次陷入房地产过度投资、市场炒作的怪圈，进而成为房价上涨的又一个推手。“养老地产”的新概念能够吸引更多机构和资金进入，可以降低自身的运营成本。另一方面，养老项目也能够带动其子女进行购房投资，为项目争取了潜在客户。
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，她曾经收到的一封邮件中说，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，“对方认为中国老年居住区的发展，迈进了房地产投资的陷阱。”
有些开发企业希望利用操作养老地产这一概念，将土地非住宅规划‘洗’成住宅规划。消费者付出几十万元获得的只是使用权，因此选择“养老地产”同样应该谨慎，提防投资风险。
彷徨：哪一盘菜是北京居民的
虽然这种动辄百万的养老地产不是咱的菜，但向往高质量的老年生活是人之常情。够得着，咱就努一努。在子女们的撺掇下，每月拿着6000元离休工资的徐老伯，拿出当年治学的严谨审慎作了一番调研，把对应他的收入和需求的北京养老机构跑了个遍。或许您可以搭个顺风车，对号入座。
城市亲自然养生庄园
湖光山色加奢华设计的“将府庄园”是令徐老伯最心旷神怡的。这是市民政部门批准的北京第一家经营性的高标准养老机构。紧邻市区，位于东北五环边、机场高速大山子出口往东。绿化率近90%， 原生态的私家花园和大片湖水令人垂涎。社区采用的是澳洲先进模式的老年高级护理管理技术。置身设施精致的公寓房间里，有种再也不忍离去的冲动。处处的无障碍细节，暖人心脾。公寓甚至为老人的孤独情绪都作了设计——每层楼有个免费沙龙，湖景视野、电视、沙发、下午茶，营造着亲密交流的氛围。高尔夫球场与练习场、垂钓园、网球场、种植园、运动中心、俱乐部，SPA水疗中心，温泉浴泡池、标准室内游泳池……情趣盎然。
老人可以选择独栋院落54座、三或二室公寓以及酒店公寓，同时满足CCRC社区退休老人不同阶段的自理生活、介助生活、护理院介护生活的3种需求与亲友拜访居住的需求。每楼层都设有护理服务站，居家型养老公寓房型均为南北通透、多景观阳台设计。居家般的自由、宁静和舒适让老人心里痒痒的。
郊外田园别墅式园区背景
距离太阳城不远的汇晨老年社区优渥地置身在北京以北的两片别墅区中间，同样享有别墅区才有的大片的田园风光和花园景观。一踏进这里，世外桃源般的安闲、静谧和舒适洁净就让神经放松下来，步幅慢下来，声音低下来，和睦恬静的心生发出来。每间房子的阳台都投射着和煦的阳光，膳食配方专为老年人精心配制。不愿意去食堂的时候，公寓的厨房照样设备齐全。最小的房子也有50多平方米，最低交5万元的押金后，一年趸交每月相当于4400元，就可以每天随意免费使用温泉和游泳，取暖、理发、搓澡、剪指甲、修脚都免费。每天三趟的城区免费班车让时尚老人购物逛街随心所欲，发往两个医院的班次可以接送老人、拿常规药。国际性专业音乐团体有时还来给老人们作无偿演出。钢琴、声乐、舞蹈、才艺活动室和专业指导都安闲地静待老人的参与，并不催促也不动员。
超大普及型多层次老年社区
燕达国际健康城敢把名字叫“城”是有资格的，光是教堂，人家就设了4个——天主教、基督教、伊斯兰教和佛教。贯穿健康城的宽大河流为园区塑造出多重水景。养护中心设置床位12000张。自理宾客入住的居所按家居式花园洋房设置，半自理和非自理宾客入住的居所按星级宾馆式设置。规模庞大，费用自然能降低，除了押金，3000元的起步价相当适应大众。
老年大学每周为宾客举办经济、科技知识、政治动态等的讲座，还专门设有各项发明奖项，使宾客体验到自身价值的乐趣。宾客可在影剧院点播自己喜欢的影视。影院定期邀请各种戏剧的名角演出。养护中心为单身者牵红线，通过各种文化娱乐活动使有情人终成眷属。这是一座不会感到寂寞的城市。
郊区普及型大众养老
四季青敬老院是个很有声誉、获得多重荣誉的规模敬老机构。空气好是一大优势。但居室过于集中，谈不上园林感。费用从1000多元到4000元不等，最便宜的房子只是一间小小的平房，冬天冷夏天热，条件简陋，也没有洗浴设施。老人的文娱活动过于集中和集体化，有时候像个军营。院领导一年四季响应各种运动和领导精神，虽然把敬老院搞得红红火火，但有些老人也抱怨很累，很闹，不得安闲。
在听了几位朋友的意见后，徐老伯终究没有选择任何一家贸然入住，而是想再观望观望。虽然这些机构都需要排队进去，有些一排队还得等一两年。说是各有千秋，但这些养老机构都有一个令人失望的共性：服务质量比创建之初逐年下降。一俟牌子闯出来了，驴粪蛋表面光的事也不再遮掩了。虽然是些极为细微的地方，但真住进去的人体会尤深。开创时期，硬件设施是崭新的、运转良好的，但越到后来，投入维护的费用渐次减少，甚至很多设备工艺流程都被减免了。游泳馆的水变黑了，管道锈蚀了，露天温泉借口坏了两年不开了，暖气不热、老人们冻得穿着棉衣睡觉……典型的中国式服务特色。成本在悄悄地递减，服务在悄悄地缩水，而利润却在悄悄地上涨，每年的涨价蹦着高地往上蹿。不管你出了多少钱，结局只有默默忍受，只是程度深浅而已。当然，你极有可能赶上兴旺发达的上升期，但接踵而至的下降期，你就得修炼好心态了。养老服务跟社会素质和文化氛围是一体的，没法好成一朵花是正常的。养老的全方位建设，还有很长的路要走，不是上马几个高端项目就能完成的。
向好：迎接老年社会 北京积极筹措
相信将来的老人是越来越有福气了。记者在2012老龄产业博览会朝阳区展位看到，一座特制的沙盘模型吸引了众多市民的目光。“这是朝阳区新建的福利中心，位于大望路，明年就将封顶。”在展区现场的朝阳区民政局相关负责人告诉记者，拥有全市最多老年人口的该区目前已经按照人口规模和养老人口的增速，完成了养老服务设施规划，按照规划，到2015年朝阳养老机构将达到78所，比现有的养老机构数量增加近一倍。
记者在沙盘现场看到，这所新建的福利中心位于寸土寸金的大望路，建筑不仅外观设计现代时尚，而且在主建筑旁还有一处设计人性化的配楼。这座福利中心建筑面积有2万多平方米，共有地下三层和地上十层，完全是由政府出资兴建的福利养老机构，里面公寓、休息室、多功能活动中心等一应俱全。其中养老公寓共有460张床位，为了能给老年人提供一个舒适健康的养老环境，福利中心在设计上还专门规划了附属楼用于老人的日常活动和娱乐。据介绍，按照规划，明年，朝阳福利中心将主体封顶。
记者采访中了解到，朝阳区近年来推动养老服务社会化、规模化和产业化发展，养老水平不断提升，4年内已新增养老床位8621张。目前，朝阳区全区共有养老床位14805张，平均每百名老人拥有3.4张。
据统计，朝阳区是北京市老年人口最多的城区之一，截至2011年底，全区60岁以上户籍老年人口已接近43万人，占户籍人口总数的22.26%，老年人口年均增长率超过7%，老年人口数量和增幅都居全市首位。朝阳全区的养老床位总数达到14805张，其中最近4年增长了8000余张，全区拥有养老服务专兼职管理工作人员623名，服务人员近万人。“虽然增长的速度比较快，但是跟庞大的养老需求相比，还是远远不够。”朝阳区民政局相关负责人介绍说，尤其在养老设施建设方面，朝阳区加大民办养老机构的政策扶持，在市级给予补贴的同时，区级财政还将按照1∶1比例再次予以补贴。
海淀区推出的“万能养老服务超市”是一种数字化终端服务连接器。每台“养老超市”都配置了与各社区相连接的数十家服务商，包括超市、菜农、餐馆，以及各种老年护理服务，在配置“养老超市”的社区中，老人在社区服务中心轻轻触点屏幕，可以发出各种“购买申请”，这个申请会即时发送至商家手机，十多分钟过后，就能送货上门。同时，为了方便失能老人使用，海淀还将免费发放500台PAD服务终端和服务系统，只要将系统安装在家中的计算机上就可以足不出户享受服务。
数字化、智能化为居家养老提供了诸多便利，而居家养老是大众最现实的出路。未来理想的居家养老是对社会各个服务环节和人文素质的严峻考验。居家养老最经济、最贴切，不仅减轻子女们的负担，也深受老人们的欢迎。居家养老已经不是传统的简单养老，不仅要有资金的扶助，更重要的是社区职能要有大的转变，在服务上进一步深化，在为民意识上进一步提升。
养老院、老年公寓与保障房小区同时同地建设，还可以把小区居家养老服务与低收入者、下岗者二次就业相结合，居住在保障房的中年人群中有相当部分属于低收入者，甚至是失业者，他们在竞争激烈的就业市场缺乏优势，养老服务具有劳动密集型特点，两者正好互补，这种就近就业的方式，既有利于其为老年人提供及时服务，也有利于其照顾自己的家庭。
拨打一个电话就能享受到各种养老服务，如今新兴的虚拟养老为老人们搭建了“一所没有围墙的养老院”。市政协委员、北京市亿隆实业股份有限公司董事长时念洋建议，将虚拟养老院的建设在城区实行全覆盖，探索一条城市养老的新路子。
篇7
去年上映的香港电影《桃姐》以生活中再平实不过的故事赚取了千万人的眼泪。抛开诸多深层次的探究，简单地说，电影讲述的是一个无子女、无财富的草根人物晚年的境遇，发聩出一场关于“养老”的大共鸣。
演员秦海璐在北大百年讲堂的首映式上说，“每个人身边都有一个桃姐。”的确如此。近年来，随着中国人口老龄化程度加深，养老问题已然成为当今普遍关注的社会问题，但同时也催生一系列围绕“银发人群”需求的新兴产业和投资机遇，尤其是作为“排头兵”的养老地产进入公众视野，吸引不少资本大佬蜂拥而至。
“夕阳红”蕴藏朝阳产业
据中国老龄工作委员会办公室公布的信息显示，到2013年底，总数将超过2亿，到2015年，老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%，人口老龄化形势严峻。
民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀在第三届中国养老产业与养老地产高端论坛上表示，中国老龄人口中预计大约有6～8%的人要依靠养老机构，也就是说需要1200～1800万张床位，而目前国内养老机构的床位总共不超过300万张，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态。未来去哪里养老，这个市场的缺口是极其巨大的。
有媒体针对一线城市的养老院进行调查发现，不论是公立的还是民办的，在北京、上海、广州等地，有一定规模的养老院，即便是地处郊区，住十年的消费动辄数十万元，但尽管如此，相对于逐年递增的独居老人数量来说，养老院仍然“一床难求”。
居住在福州的陈女士刚从事业单位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合适的养老院长住。她先后咨询了十几家养老机构，都因为价格普遍偏高而没有打定主意。“人住养老院一般都要求先一次纳入院费，靠近市区、条件较好的养老院人院费平均在6万左右，如果是一问15平方米的单人房，之后每月的租金加其它杂项也需支付2000元以上，还不包括生病住院等开销。”她告诉记者，福州的气候环境适合养老，老年人口增多凸显出福州养老机构的稀缺，养老成本自然居高不下。
与选择租赁方式的陈女士不同，厦门85岁高龄的孙先生和老伴两年前了解到产权式老年公寓这一新鲜事物。和传统养老院不同，它能拥有房屋产权。孙先生认为，这是两全其美的办法，既不会给孩子造成负担，又可以住在自己的房子里享受专业养老服务。“老年公寓的单个房间面积在30～40平方米，我们怕一间太小，就用卖掉原有房子的钱买了相连的两间，合起来足够住，当初买的时候每平方米均价是15000元，现在差不多涨到18000元了。”孙先生说。
摸着石头过河
目前，在养老地产最活跃的先行者主要还是大型房企、保险公司和投资机构，然而国内的养老地产刚刚起步，可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，虽然欧美一些发达国家的养老地产已进入稳定发展阶段，但其开发模式无法适用于中国具体情况，因此，这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。
“大型房企或投资机构与国外投资集团合作是国内养老地产的开发模式之一，能够确保项目资金稳定。”上海星堡首席市场官王雨珂表示，上海星堡是复星集团与美国峰堡投资集团在中国合资运营的首个综合养老社区，经过3个月试运营之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。
有业内人士介绍，星堡项目门槛比较高，要求除了缴纳一次性人住费外，每月自理费用基本在万元以上，仅有一部分收入高的老年人才负担得起。
另外，大型险企的介入为养老地产开发了一种创新的商业模式。泰康人寿董事长陈东升表示，将保险业和养老地产结合改变了中国人传统的养老理念。保险公司有大量的长期资金，需要寻找有稳定回报的投资出路，养老社区属于商业地产，但与写字楼、零售等商业地产相比，不会随着经济周期而波动，因此投资养老社区非常符合保险资金投资对安全、有稳定的现金流，但不追求高回报的要求。
万科集团副总裁在接受媒体采访时表示，养老地产首先是保障老年人老有所居，这必然成为以住宅开发为主的地产商未来转型的方向，但养老地产只是一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，养老地产不等于养老解决方案。“万科集团这几年也一直在研究各种国际养老模式，发现养老地产相当复杂，开发的首个养老地产项目只是一个探索，还有配套服务、盈利模式等诸多问题亟待解决。”他说。
如何盈利？
根据中研普华研究机构的调查结果显示，高端的机构养老还属于培育阶段，养老地产持有经营的收益不足10%，尚不足以偿还贷款利息。养老地产的盈利问题成为投资者主要的关注点。
“险资企业做养老地产很容易被误解成挂羊头卖狗肉。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军说，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进，泰康坚持养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
有业内人士分析，国外社保、保险和养老护理等模块都是独立运行，专业化程度很高，而国内这些方面都不成熟，泰康亲自操刀投资、开发和运营，虽然运营效率低，投入成本高，但把前端保险提供的资金链和后端真正提供养老服务的实体结合起来，也正是为了盈利的考虑。
刘挺军认为，如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱，整个市场最需要的是时间。如果用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚养老地产真正的盈利来自服务附加值。
养老地产的资金投入大且回报慢，缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动项目。与有外资背景的投资机构合作，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情，但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
北京太阳城集团董事长朱凤泊表示，国内养老行业的发展离不开政府政策上的支持，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。
国外养老地产经典项目
美国太阳城
美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
整个社区由独立家庭别墅、连体别墅、庭院和出租的独立居住公寓以及“自由广潮”六大居住社区组成，并共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。无论哪种年龄段的老人，选择哪种住宅，每人每年缴纳一定费用，都会享受到积极活跃的老年生活方式。这里有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
日本港北新城
基于传统东方家庭观念的延续，港北新城致力于开发家庭养老的功能，把老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。
美国大学村
篇8
关键词：公私合营（PPP）项目；养老服务产业；融资渠道
2016年，全国建设试点省市推行“智慧型”社区养老工程，2017年初，湖南率先试运营，具有鲜明的产业指导意义。2016中国养老产业博览会的举行，结合了多种社会力量，将养老服务项目与社会资源有效对接，倡导养老新理念，促进社会健康快速发展。PPP模式将公私两方力量联合，这种联合共同体有利于社会基础产业的构建。
一、我国养老服务产业融资特征及问题
1、我国养老服务产业的融资特征
（1）内源融资规模大，外源融资规模小。外源融资，是指融资来源于本单位以外。内源融资，则是来源于本单位积累的利润。随着近年来养老服务产业的飞速发展，企业在初创筹资期间，政府补助占比相对来说有走低的趋势，这就需要更多的内部融资途径来补充产业基础建设。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、股票发行、企业债券商业信用、融资租赁等外源融资每年均不足30%。
（2）直接融资规模大，间接融资规模小。直接筹资，是指企业不借助于银行等金融机构的力量，直接从社会筹集资本。间接投资，则相反。立足当前养老行业阶段来看，直接投资更加有利于提高企业的知名度和资信度，其规模也越来越大，而间接融资则会相对弱一些，主要是因为行业风险有较多的不可控性，因此银行和类似的金融机构放贷会相对保守一些。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、融资租赁等间接融资每年均不足25%。
（3）股权融资规模大，债券融资规模小。企业股权投资方式是直接吸收投资、公开发行股票；而债务投资则是通过金融以及社会资本举债的方式取得的。以当前的行业背景来看，养老服务产业的资金来源，除了一定比例的政府补助之外，就是大规模的股权融资，主要依托于大型企业的接盘和商业模式的优化运营。债权融资规模相对来说比较小，主要由于当前行业利润空间小。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行借款、债券发行、利用商业信用等债权融资每年均不足25%。
2、我国养老服务产业融资存在的问题
（1）政府补贴的依赖程度过高。养老服务在一定程度上属于社会公益性产品，政府的支持必不可少。随着中国老龄化人口的不断增加，养老需求势必迅速扩张，这就使得地方政府债台高筑以及国债规模的大面积扩张，造成财政成本的不断上升。据国家数据统计，2002—2016年每年的政府补贴的总需求量都在不断增加，地方政府已压力重重。
（2）社会力量的作用尚不明显。养老服务产业实现盈利往往需要的战线比较长，经测算，投资回收期基本都是八到十年，短期内效益不明显，而民营资本又更加重视短期内发展，这就使得民营资本面对养老服务产业只能望而却步。国家近几年的统计数据表明，在养老政策实施初期，社会力量作用还不是很明显。
（3）传统融资渠道相对受限。近些年来，我国养老服务产业呈现这样的势头：一方面，许多国外融资模式虽具有一定的可实施性但未能在本土广泛应用；另一方面，在国内其他领域的融资模式虽有效果但本领域却未能实施。通过近几年的融资规模数据可以观察，养老产业近几年融资渠道稳中有升，但依然相对受限，市场化不足。
二、PPP模式应用于养老服务产业的可行性
1、国家鼓励养老服务产业应用PPP模式进行产业融资
鼓励社会资本采用PPP模式通过多种方式参与到医疗、卫生、养老体系建设的创新性改革中。对于一些医养结合机构，一旦符合条件即可享受相关优惠政策。这就在一定程度上拓宽了市场化融资模式，支持各种商业合作的模式进行项目合作共建，极大地带动社会资本加大投入，通过产业基金、PPP等模式，大力支持社会化产业进程。
2、PPP模式与养老服务产业的适配性对接
PPP模式的思路与养老服务产业在融资问题上非常相近。第一，PPP模式和养老产业都是公共服务领域方面，可以实现对接。第二，PPP模式与养老服务产业非常相近，都是投资大，回报少，周期长。第三，养老服务产业是一项长期工程，现阶段其服务对象和服务项目相对稳定。政府也会通过各种措施加以保障，这又与PPP项目非常一致。
三、我国养老服务产业应用PPP模式融资的制约因素
1、地方政府财力短缺
近年来，养老服务的管理工作由中央下放到地方，但仅仅是事务管理权。养老服务产业的建设资金还是出自地方政府财政，这样，地方政府在管理上就变得力不从心，实行分税改革以来，地方税收减少，财力已经趋于短缺。
2、资本市场尚不完善
一方面，资本市场上金融产品种类单一，难以满足投资者需求的多元化；另一方面，资本市场的监管不规范，法律方面缺乏实施细则，实施难度大。这就导致资本市场存在较大的投资风险。
3、行业利润率偏低
养老服务产业的供给对象大多属于退休工资水平较低的老年人，价格应该更加人性化，同时，政府也应有规范严格的价格控制，这就是养老服务产业呈现低利润的主要原因。养老企业利润少，自然积极性差，因此，难以将养老服务产业带入良性发展轨道。
4、优惠政策体系尚不完善
在贷款、税收和土地使用等方面政府都为都为产业基建“大开绿灯”，但很多政策引导过于宏观，相关法律上没有相应配套的实施细则，执行难度大。建立健全产业优惠政策体系迫在眉睫。
四、国外养老服务产业应用PPP模式融资的经验与启示
1、美国养老服务产业应用PPP的融资模式
在美国，养老服务产业融资主要依赖市场。美国的养老社区分为两种：专门建成的和自然形成的。为非营利机构提供的专门建成的社区运营达到40年，前期投入不用偿还。而自然形成的养老社区大多是由居民人员流动自发形成的。此时，联邦政府无偿改建房屋结构，增加社区医疗健身设施。20世纪70年代后期，社会机构接盘公共服务事项，按照履约情况支付合同约定相关服务费用。
2、日本养老服务产业应用PPP的融资模式
PPP融资模式在日本为介护险制度，即为日常生活有困难的人提供以个人人权和尊严为前提的帮助，保障他们的正常生活。日本的养老事业为非营利性质，是由政府主办的；日本的养老产业为营利性质，多是由社会资本主办的，两者共同构成了日本的养老体系。根据2000年日本《护理保险法》，护理费用的10%由老人自行缴纳，余下90%的费用负担比例由被保险者承担。
3、新加坡养老服务产业应用PPP的融资模式
新加坡虽是市场经济国家，但在养老服务产业的规划建设方面并不是完全依赖市场，而是将计划与市场相结合，政府为主、市场为辅。市场化私人筹资方面相对成熟，实现企业融资多元化，养老地产企业在新加坡可以与市场上几乎所有的金融产品相结合。新加坡的金融业越是成熟，市场认可度越高，不可控风险就越小，同时，又反向作用于该行业发展，使之良性循环。
4、国外养老服务产业应用PPP模式
融资的可借鉴性指引首先，我国应系统规划一个养老服务体系并且建立健全行业标准，即现在所倡导的智慧型养老体系，医疗、卫生、养老协同发展。其次，健全立法机制，保障养老体系标准落到实处。可以看到国际上普遍采用了这一方法，为融资渠道的开拓奠定了基础。最后，加大力度鼓励社会力量参与，公益与市场的有机合作，有利于产业的高速稳健发展。
五、我国养老服务产业PPP模式融资实现路径
1、政府财政应适度向民间资本倾斜
政府财政应适度向民间资本倾斜，把过去政策补贴的养老服务产业的财政资金，转向给民间资本注资补贴。转变过去过度依赖政府财政补贴的财政状况，多增加一些资金来源渠道。同时，政府也要制定各种实施细则来弥补目前法律法规上的不足，建立健全稳定的法律保障的社会大环境，保证养老服务产业发展的持续、稳健态势。
2、养老企业应多种盈利模式
经营养老企业收费标准不宜过高。但为保证项目持续性盈利，养老产业还应积极拓展盈利渠道，如出租配套设施、场地和部分养老房屋等隐形利润空间，来弥补前期的建设成本以及持续的运营成本。积极打造社会知名度和影响力，吸纳社会资本的加入，扩大融资渠道和规模，优化养老服务产业的运营发展。
3、社会公众应全民参与、全民支持改变
社会以往观念，养老产业不是政府和资本群体的营利工具，它是一种社会利建设，需要全民支持、全民参与、全民建设，万众一心共同构建。共建社会福利事业有利于打造企业知名度，有利于政府事务工作的科学有序的管理，也利于全民养老品质的提升，共建美好宜居生态环境。众志成城，将政府监管引导与社会资源协调起来，做出功在当代、利在千秋的社会贡献。
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篇9
关键词 住房反向抵押贷款；以房养老；养老产业；政策
[中图分类号]F832.45 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2015）08-0010-07
我国老年人数量的不断增加、家庭模式的不断演变以及政府财政在养老方面存在的资金压力，都要求我们急需创新和发展养老模式。如何将社会财富最大限度地变现为老年人的养老增添一份厚度，也许是解决养老问题的最好办法之一。盛行于欧美的“以房养老”模式提倡将老年人的住房抵押给金融机构，通过市场化运作解决一部分的养老金问题。这为传统的政府解决养老金问题减轻了一定的压力，有利于社会养老事业可持续性发展。住房反向抵押贷款是“以房养老”模式的最为主要的形式。
住房反向抵押贷款是指老年人将自有产权房抵押给特定机构后，特定机构在综合评估借款人的年龄状况、预期余命、房产评估价值和贷款结束后的房产价值等内容后，与借款人签订合同并在固定的时期或一次性给付借款人一定的生活费用，待借款人过世、永久搬离住所或出售房屋后将房产收现，实现弥补支付给借款人的贷款本息。[1] 在合同期间，借款人除可以获得金融机构一定的生活费用外，还可以继续居住在自己的抵押房产内养老。
一、我国推行住房反向抵押贷款业务的困境
（一）金融业分业经营的限制
我国的银行业、保险业和证券业是分开经营的，相互之间缺乏应有的融合发展。2003年，中国银行业监督管理委员会的成立正式标志着我国“一行三会”的分业经营和监管模式的确定。2005年实行的新《证券法》明确提出“证券业和银行业、信托业和保险业实行分业经营和管理，证券公司于银行、信托、保险业务机构分别设立”。
这种分业经营的发展模式势必会限制住房反向抵押贷款的发展空间，影响整个贷款市场。因为，住房反向抵押贷款是一种综合性业务，涉及银行业、保险业、证券业和房地产业等相关领域。特别是实行年金制支付方式的住房反向抵押贷款需要将贷款一次性投入到保险公司，再通过保险公司向借款人支付年金。这种模式运行的前提条件就是银行业与保险业的深度合作。此外，为了规避住房反向抵押贷款的风险，贷款机构可能会将贷款投入到证券市场，实行住房反向抵押贷款的证券化。这种业务属于银行业、保险业与证券业之间的业务，需要三者的交叉进行。
（二）传统思想观念的阻扰
住房反向抵押贷款的理念是将自有房产抵押出去，实现老年人的自我养老。然而在中国，这些新的理念与我国传统社会的思想和观念都是很难相容的。在中国，家的概念深入人心，家庭是父母与子女共同生活和扶持的堡垒。一旦失去了家，社会伦理也就会出现危机。如果老年人办理了住房反向抵押贷款业务，社会将会误以为其子女不孝，或者被抛弃，遭致社会舆论的强大压力。子女赡养父母是中国几千年来亘古不变的传统，而继承父母的遗产也是子女引以为豪或者说是天经地义之事。而如果将自己的房产抵押出去，将遭致儿女和亲戚的诟病。况且房产是一个家庭资产的最大部分，且在当下由于房价的一再上涨出现买房难的局面。很多青年人也存在啃老的现象，老年人也希望将自己的财产遗留给自己的子女。此外，中国居民喜欢储蓄的行为特征也促使老年人对住房反向抵押贷款失去兴趣。由于老年人在青年时代已经存足了养老金，加上大部分老年人还是愿意与年轻人居住，享受天伦之乐，在老年阶段就没有了养老的后顾之忧。
住房反向抵押贷款在西方国家已经较为成熟，而在我国还是一项崭新的事物。由于人们对其了解甚微，在短时间内还很难接受这种对我国传统文化形成冲击的养老模式。这无疑对发展我国养老产业产生不小的阻碍。目前，国内公众对住房反向抵押贷款的支持率非常低。根据中国社会科学院所做的调查显示，城市居民只有28.6%的民众表示支持“以房养老”政策，有55%的民众明确表示不会接受这种养老模式，这一数字接近支持率的两倍。相对来说，拥有两套及以上住房的受访者对这一模式支持率更高一些，达到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]
住房反向抵押贷款在我国一些大城市试行了几年，但最后却都没有取得成效。对此，研究我国民众为什么不愿意接受住房反向抵押贷款显得非常迫切。根据中国社科院的调查显示，导致民众不愿接受住房反向抵押贷款的最大的原因在于城市民众对房产的传统情结和不舍：约有60%左右的受访者认为“房子应该留给子女”，20.5%的民众表示接受不了一生做房奴的事实。相对来说，住房反向抵押贷款过程中的规范和利益问题并不是最大的原因（如图1所示）。
（三）法律制度的不完善
法律制度不仅可以弥补道德的缺陷，约束人们的各种行为，而且还可以产生强大的法治效应，使各种经济行为有法可依，提升经济运行的效率和质量。
在住房反向抵押贷款领域，我国至今还没有正式开展这一项业务，相关的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押贷款相关的法律制度，既是防止各种违法事故、防范风险的重要保证，也是政府对住房反向抵押贷款市场进行调控的合法依据。我国政府应该借鉴国外相关的经验，及早制定出《消费信贷法》、《金融消费者保护法》、《住房反向抵押贷款担保法》等法律法规，为住房反向抵押贷款业务的发展提供法律依据。在传统的信用贷款方面，我国至今也还没有建立完整的个人征信体系，也没有相关的法律制度，各商业机构还无法收集客户的资料和信息，金融机构将面临较大的道德风险；现行的法律制度大多针对法人，很少有针对金融消费者个人的法律制度，将无法有效保护金融消费者的权益和控制消费者的违约行为；甚至在消费信贷方面也没有制定专门的信贷法，使得现实生活中经济纠纷和矛盾逐渐增多。
此外，我国目前的信贷制度和立法基本上是从金融部门及其管理部门的角度出发，侧重于对消费金融机构的风险控制，而对消费者利益的保护、金融机构以及商户等其他相关者的权利、义务规范都几乎没有涉及。
（四）风险担保制度的缺失
住房反向抵押贷款是一项风险极大的新兴业务，市场机制很难从根本上规避这些风险，需要政府部门积极配合与支持。通过政府政策和法律制度的约束、金融工具的创新等举措都可以分散住房反向抵押贷款中的风险，有利于保障消费者和贷款机构的经济利益，激发他们参与的积极性。我国目前还没有完善的风险担保机制，各种风险都集中在了贷款机构，造成商业银行等金融机构不太愿意加入住房反向抵押贷款等高风险业务之中。国际上一些国家都在此方面进行了大量的实践，并取得了较好的成绩。美国在20世纪90年代推出的住房反向抵押贷款就附有政府的风险担保信用制度，扭转了之前市场上的颓势，提高各贷款机构和消费者的信心和参与程度。此外，美国私人机构进行的住房反向抵押贷款证券化也很好地规避了风险，这也得益于美国良好的金融市场环境和信用担保制度。英国在信用贷款方面也制定了比较完善的担保制度，包括最高额担保制度、信托担保制度、浮动担保制度等。英国建立了完备的担保机构，包括专门性担保机构和商业银行两大类，且商业银行的担保业务占90%以上。
（五）配套政策不到位
住房反向抵押贷款内在的社会属性和利他属性决定了其具有很强的政策性。政府必须为业务的开展提供配套的政策支持。国外的发展经验表明，没有政府的支持，住房反向抵押贷款很难进行，即使开展了也没有多大的成效。我国政府历来非常重视对养老问题的研究和途径探索。在住房反向抵押贷款方面，政府也早已关注，并下发了相关的文件。早在2003年3月，国务院总理对孟晓苏博士的《关于建立反向抵押贷款的寿险服务――健全老年人社会保障制度的一个建议》做出批示。之后，保监会等机构开展了调研，并于2003年8月将《关于开办反向抵押贷款有关问题的报告》呈送给国务院。2013年，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年3月，中国保险监督管理委员会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州和武汉四城市率先试点以房养老业务。这些都为我国开展住房反向抵押贷款业务提供了宏观的政策支持。
然而，宏观的政策并不能为业务的开展提供具体的帮助，在实际的业务运行中，需要政府更加明细的规定和支持，例如土地政策、税收减免、财政资金支持、业务监管、法律制度、风险担保等政策。
以美国为例，美国在住房反向抵押贷款中制定非常详细的政策法规。在财税方面，美国联邦住房管理局与1989年就专门设立了住房反向抵押贷款的管理部门，并为借款人进行投保，借款人可以获得事先向其承诺的所有资金；联邦政府为住房反向抵押贷款提供了利率保障，规定采取固定利率加浮动利率的可调整利率计息方式，有力地防范了利率风险；为了规避房价波动带来风险，美国政府规定了抵押房产的最高价值限制，并定期对这一限制做些调整；美国政府对贷款机构收取借款人的费用做了限制，规定贷款本金与费用之和必能超过房屋评估价值的80%；此外，美国政府还采取了减免税费的政策，免除了政府风险抵押贷款中的个人房产的财产税和减免了贷款合同到期后出售抵押房产的营业税等。在法律和风险防范方面，美国也制定了较为完善的法律制度和风险防范机制。
目前，我国政府在这些政策方面还处于空白状态，政府还要制定出具体的政策，及时把握业务开展时机和市场需求。其中，我国房屋产权70年的时间限制条件，就对住房反向抵押贷款极为不利。住房反向抵押贷款的运行周期长，且抵押的房屋大多为居住已久的旧房，在贷款到期后，很有可能抵押房屋的使用时间已经超出了70年，这对贷款机构通过变现抵押房产实现回收贷款产生巨大的风险，贷款机构将面临无法收回贷款的局面。
（六）市场机制不完善
发展住房反向抵押贷款既需要政府的支持，也需要市场机制发挥效应。我国目前的市场机制还处于不断完善的发展过程中。包括房地产市场机制、金融市场机制、养老市场机制等都远没有成熟和稳定。
在住房市场方面，目前我国房地产的价格还处于不稳定状态；二手房市场发展也不完善，且住房的产权存在不明晰的情况，对开展此项业务造成了障碍。
在金融市场方面，目前我国的金融市场还比较初级，金融工具不健全、金融中介机构缺失、二级市场发育不足、利率市场化进程还处于探索阶段，这些都不利于住房反向抵押贷款业务的开展。
在养老市场方面，目前，我国养老产业化还处于起步阶段，养老市场机制不完善，主要表现在养老服务水平有待提高、养老机构参差不齐、缺乏市场竞争机制和养老产品不足等方面。虽然经过多年的努力，我国养老产业出现了一些生机，获得了一定的发展。但是，大部分养老机构提供的服务主要以居住养老服务为主，且这些机构主要是政府主导的公办机构，甚至为政府直接运作，民间机构经营的比较少。由于在机构的选址、产品的定价、服务质量等方面受诸多因素的限制，民营养老机构运营不太理想，相当一部分的养老机构在经营中遇到很多困难。[3] 养老市场的规范和完善，还需要政府加大对民营养老机构的扶持和政策优惠。
二、住房反向抵押贷款养老模式的优化路径
（一）制定更加具体和系统性的政策
政府的作用是开展住房反向抵押贷款的关键所在，这是由住房反向抵押贷款的社会属性和福利性决定的。政府有责任承担社会养老的重任，市场机制只是政府分散养老压力、发挥养老绩效的途径。国外的养老实践也证明，养老是一项复杂的社会工程，任何以营利为目的的市场机制都不可能从根本上解决养老问题。只有政府与市场的“双拳组合”才可以有效地承担这份使命。住房反向抵押贷款具有很强的社会公益性质，因此，政府在住房反向抵押贷款贷款中的角色至关重要。国外诸多国家在开展住房反向抵押贷款时，都非常重视政府在其中的重要作用，为我国政府发挥应有的作用提供了参考。
借鉴国外住房反向抵押贷款的政策措施，完善我国自身的政策配套支撑，是我国推行住房反向抵押贷款养老模式的基本前提，否则贷款机构将不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。
1. 制定和完善相关配套的法律法规
住房反向抵押贷款的对象为老年人，其业务知识、抗风险能力和维权意识较为薄弱，如果没有政府必要的市场监管将很难避免其利益遭受损害。
（1）住房反向抵押贷款的开展与现行的一些法律制度存在一些抵触，政府需对其进行调整。土地制度是住房反向抵押贷款开展的主要障碍，主要表现为政府对土地使用权的期限问题。住房反向抵押贷款的贷款本息需要贷款机构在贷款结束后通过变现抵押房产来实现，但我国的土地使用权限定在70年的范围内，这将使贷款机构面临重大的损失。对于土地上的建筑物的使用期限并没有做出具体的说明。我国《物权法》规定了“住宅建设用地使用权期限届满时，自动延续”，但却没有对到期后业主续期的土地价格问题做出规定。这样就可能导致两方面的问题：一是如果续期费用不能达成一致，国家将收回土地使用权，贷款机构面临巨大损失；二是房屋所有者为了保持住房的产权，继续向政府缴纳土地使用费，但这部分费用在贷款期初如何确定还是一个疑问。[4]我国《城市房地产管理法》规定，土地使用权到期后国家将无偿收回土地，但对是否补偿土地之上的建筑物没有做出相应的规定。按照1990年国务院颁布的《有偿城镇土地使用权出让转让条例》，在收回土地使用权的同时，地面上的建筑物无偿归国家所有。假若如此，住房反向抵押贷款业务就失去了根基而无法进行。
（2）制定和完善住房反向抵押贷款的政策和法律。对住房反向抵押贷款业务中的具体事项做出规定是政府作用的重要体现，具体包括：一是要对住房反向抵押贷款业务的主体进行规定，明确住房反向抵押贷款申请人、贷款机构和参与机构的相应资格、权利和义务，并建立相关的登记制度，达到规范市场的作用。二是制定住房反向抵押贷款运行中的法制制度，明确各个运行机构开展住房反向抵押贷款的市场准入、市场退出程序，对住房反向抵押贷款的操作程序、业务监管等进行规范和立法。三是完善与住房反向抵押贷款相关的配套法规，如房产评估制度、住房反向抵押贷款保险制度、利率市场化制度等。
（3）加强对住房反向抵押贷款市场主体的监管。通过建立专门的评估机构对执行情况进行评估，完善住房反向抵押贷款市场功能。具体而言，一是针对市场上信息不对称现象，有针对性地加强对市场主体，特别是贷款中介机构和贷款机构的监管，明确贷款机构的信息披露义务与贷款人的贷前咨询义务，规范中介机构评估与服务过程的行为。二是加强对各项法律法规的执行监管力度。通过建立专门的评估机构对执行情况进行评估，对执行不力的情况及时进行纠正，并完善监督与反馈机制以确保住房反向抵押贷款政策法规的有效执行。三是及时对住房反向抵押贷款市场风险进行观测和评估，及时发现问题，防范各种可预知风险。
2. 维护房地产市场的稳定
贷款机构损失概率对住房价格升值率异常敏感。房屋价格的微小变动都将对住房反向抵押贷款的贷款机构或借款人带来较大的损失。因此，稳定的房地产市场和较小的房价变动对开展反向抵押贷款业务至关重要。对此，政府应该采取有效的对策维护好房地产市场，可从以下方面进行：
（1）采取土地宏观政策对房地产的供给与需求进行结构性调整。我国房地产存在着严重的供给与需求的结构性矛盾。土地作为一种稀缺资源，其供给必将受到一定限制和约束，土地市场直接反映了土地供给状况，构成了市场运行基础。土地的供给在很大程度上严重影响了房产价格。为此，政府需要通过土地制度改革，加快构建和完善土地管理市场，强化政府对土地的审批和供应管理。为了刺激房地产的需求，政府应该构建完善的住房供应体系，形成包括经济适用房、廉租房等多样化的住房体系。基于我国经济发展水平、土地资源、居民消费能力等因素的考虑，未来我国房地产业应采取以保障性住房为主的开发模式。这需要规范和完善住房保障体系，制定计划，采取包括征收房产税、控制土地供应量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，还要促进房屋租赁业务和二手房市场的发展，刺激和带动租房消费，加强存量房和二手房的有效流动，降低房屋空置率，有效利用存量房的价值和作用。
（2）制定合理的利率和信贷政策。合理的市场利率也是稳定住房市场的关键。在具体的业务过程中，政府应该关注利率与信贷政策对房地产的重要影响，制定出区域差异化的房地产信贷政策，及时发现问题并进行调整。同时， 还应该促进金融业的发展和稳定。大力发展金融创新，推出实用性的产品和工具；加快房地产金融市场的多元性发展，积极发展房地产信托基金，为房地产的开发、房屋购买、租赁和管理等提供全方位的金融支持。
（3）加快房地产业与其他产业的融合发展。推动房地产业与其他产业的融合发展，不仅是其他产业的发展需要，也是房地产业进一步发展的必然趋势。[5] 随着我国经济的快速发展和居民生活水平的提高，推动和加强诸如养老地产、商业地产、物流地产、旅游地产等相关产业的发展是解决房地产业发展瓶颈、促进房地产业顺利转型的有效途径。房地产市场日益成熟，对企业运营效率和产品质量提出了更高的要求，从而使研发领域成为企业新的利润增长点，研发一体化成为很多房地产企业的必然选择。[6] 房地产开发企业必须转变经营发展模式和盈利模式，采取综合性、一体化的生产和经营模式，在产品、技术和服务上进行创新与融合。
（4）实施逆周期的风险调控机制。要构建信息完备的信息监控系统，收集各种反映住房市场的指标，根据信息指标来判断房地产的发展态势，并运用逆周期调控政策，平衡房地产经济周期的波峰和波谷，延长房地产周期，实现住房市场的平稳发展。
3. 采取财税减免等优惠政策
对于参与住房反向抵押贷款的市场主体来说，盈利依然是其最为主要的目的，借款人也同样希望得到最大数额的资金支持。政府应该在其中通过优惠的政策鼓励这种养老模式。如果借款人或贷款机构在参与住房反向抵押贷款中不能获取预期收益，将难以达成交易。政府有义务通过消费补贴来弥补市场的失灵。具体来说，政府应该给予优惠的财政贴息；在保障借款人其他收入的前提下，对借款人在此业务中获取的收益免除税收；采取一定财政补贴政策，对参与住房反向抵押贷款业务的借款人进行财政补贴，一次性发放给借款人，刺激其参与的积极性。
（二）设计适合自身实际情况的产品
社会的多样性产生了多样性的需求，住房反向抵押贷款也需要迎合不同需求群体。在产品上做文章，通过产品的调整或改进不仅可以满足不同需求的消费者，而且还可以增强市场竞争力。不同的老年人群体存在着收入差距、房产价值差异、年龄结构差异、贷款用途差异等差异性，因此，住房反向抵押贷款需要多样化、多层次的产品体系来满足不同老年人消费群体。
多样化的产品体系是住房反向抵押贷款社会需求的保证。由于国情不同，各地区的经济发展情况也不同，住房反向抵押贷款的产品类型也可以出现创新和差异化。通过借鉴美国等国家的发展经验，设计我国住房反向抵押贷款产品的属性，关系着该养老模式在我国的发展前景。
美国的住房反向抵押贷款在产品类型上体现了多样化、多层次的显著特征。目前，美国对低、中、高档的老年人群体分别设计了相应了产品：房产价值转换抵押贷款、住房保留计划和财务自由计划等三类。
对国外的住房反向抵押贷款产品进行借鉴后，有必要根据自己的国情设计出具有自身特色的产品是我国开展住房反向抵押贷款养老模式的灵魂。
1. 推行部分产权和全部产权抵押相结合的贷款产品
目前，我国国内住房存在一些特殊情况，一些福利房、集资房、经济适用房和安置房等可能由于一些原因没有明细的产权，或者拥有部分产权。对此，贷款机构要与政府、单位等共同研究商定此类房产是否可以抵押、抵押的方式和贷款额度如何等。也可以通过政府制定特殊的政策，规定特殊性质房屋的产权抵押问题，建议借鉴英国住房价值转换计划（Home Reversion）和新加坡房屋契约回购计划的做法，实行政府与贷款机构共同推出部分产权抵押的住房反向抵押贷款产品，通过政府的担保解决一些特殊群体的养老问题，扩大社会消费需求。
2. 实行借款人的退出机制
在推行住房反向抵押贷款养老模式的初期，社会上持观望态度的人群较多，将住房抵押出去并最后放弃住房产权，对于一些思想较为保守的老年人来说还难以接受。实行中途可以退出的住房反向抵押贷款产品，对刺激这些人群的消费需求较为有利。但开展这种产品时，需要在合同中明确规定一些特殊条例，如中途可以选择退出，但必须在偿还贷款机构全部贷款本息和相关费用后才有效；对可以选择退出和不可选择退出的产品进行差异化定价等。贷款机构要对此制定相关的退出制度和机制。
3. 设计区域化差异的产品
区域差异是我国经济发展过程中较为明显的特征，不同区域的家庭在经济水平、住房状况、生活水平和消费习惯等方面都可能存在差异，其养老需求和生活支出情况也会存在不同。因此，在不同的区域推出不同的产品，有利于切合当地的实际，达到细分市场的效果，有利于产品的可持续发展。当前，保监会确定在全国四城市实行住房反向抵押贷款养老模式，这是实行差异化市场的契机。在开展业务时，四地完全有可能根据自己区域的特殊情况设计不同的产品。
4. 贷款支付方式更为灵活
美国等国家较为流行的住房反向抵押贷款支付方式一般为一次性支付、信用额度支付、终生年金支付等方式。这样的方式固然有其合理性。但也可以从消费者心理角度考虑，借鉴法国Viager系统的形式，采取首付形式的付款形式，这样可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用额度、首付+终生年金、首付+不定期支付等多种支付形式。之所以采取首付形式，是因为首付一笔资金可以让借款人尝到业务的甜头，有利于满足消费者的好奇心和满足感。
（三）加快养老产业的发展
住房反向抵押贷款养老模式旨在通过养老市场化运作，为老年人的养老提供资金支持。因此，市场化机制是住房反向抵押贷款养老模式的必备条件；住房反向抵押贷款可以纳为养老产业运作模式之一。促进养老产业的发展，必然有利于住房反向抵押贷款养老模式的巩固和发展。
（1）加快形成养老产业链。产业链是产业发展主渠道。作为社会性、综合性较强的养老产业，需要全方位的产业链条加以引导和支撑。要积极引导养老机构开发多样性、多层次、多功能的养老服务产品和项目，逐步形成养老、医疗、研发、教育、娱乐等为一体的产业服务结构；推进养老关联产业的配合发展，尽可能满足老年人对养老服务的所有需求。
（2）构建多层次的养老服务机构。应根据老年人的实际生活情况，按照收入状况将养老机构的老年人群体分为低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三类。低收入老年人纳入公立养老服务机构，通过政府补贴等优惠办法解决实际困难；中等收入和高收入老年人则通过市场机制解决，适当地实行市场价格，为其提供多层次养老产品和服务，并收取必要的养老费用。这样，养老产业就可以实现政府与市场、公益与盈利相结合的理想结构，既体现了养老的社会功能，又实现了产业化的市场效果。
（3）完善社区养老与居家养老服务。社区和家庭都是养老的基本单元，社区为家庭提供最为直接的服务体验，各种环境和服务设施都是老年人养老的潜在资源。家庭是社区的组成单位，是社区形成和发展的支撑和动力。发展住房反向抵押贷款，必须加快发展社区服务和居家养老服务，这是因为，住房反向抵押贷款也是以社区和家庭为主要依托。借款人将住房抵押出去，但依然需要继续居住在家，并且需要社区的悉心关照。因此，社区服务对住房反向抵押贷款养老模式同样重要。完善社区养老，应该建立社区的网络化服务，通过信息技术和网络技术监控、管理和控制各种因素，形成虚拟的养老社区，将服务的各个领域和环节纳入网络服务体系中，实行全程网络化服务。此外还要加快建设各种实物性的基础设施，如社区内的娱乐设施、医疗设施、老年大学、心理疏导和沟通中心等。居家养老服务是住房反向抵押贷款养老模式的一部分。完善居家养老服务，是提升住房反向抵押贷款产品价值的重要方式，也体现了住房反向抵押贷款养老模式的人文关怀。加快居家养老模式的发展，应该向幼儿园管理模式那样，建立社区的“托老所”制度，在社区内预留一定的土地建立托老所，完善各种服务形式。根据社区内老年人的数量规划合理的床位数，实现人数与床位的合理配置。
（4）加快建设养老服务人才体系。养老人才是实现养老服务和住房反向抵押贷款养老模式的智力支撑。我国老年人队伍庞大，养老产业的发展前途较好，而人力资源是这方面最大的困难之一。当前，我国养老人才主要特点为学历普遍低端化、服务意识和态度不佳、服务水平和质量不高、专业知识欠缺、人文关怀不足等，因此，应该建立一支专业化、服务性、人性化的服务团队，可以通过在高校开设养老产业专业课程、养老服务培训机构、社区宣传和机构内部教育与培训等途径加以推进。
（四）完善和规范市场机制
1. 完善房地产市场机制
房地产市场是住房反向抵押贷款养老模式赖以存在的基础，住房市场的价格变动对贷款机构的利益影响非常敏感，有必要通过健全房地产市场机制，稳定住房价格；发展和完善二手房市场，推动房地产市场的关联领域。
（1）稳定房地产价格。按照现代经济学的观点，在不考虑其他因素的情况下，价格的影响因素主要包括市场的供给与需求两方面。房地产市场也一样，其价格的高低直接反映了房地产市场的供求状况。近年来，我国房地产的价格一直处于快速上升的阶段，住房市场呈现出一派繁荣的景象。然而，由于各种条件的限制，例如，居民的收入水平增长较慢、住房市场的饱和等，目前我国住房市场的价格基本上处于比较稳定的状态。维持这种态势可以从以下几点考虑：逐步提高居民的收入水平、构建房价监控机制和风险控制机制、合理供应土地资源等措施。
（2）健全和完善二手房市场。我国房地产市场具有一手市场活跃、二手市场较落后的特征。通过发展住房中介、推行二手房优惠政策、合理规范存量住房的登记和管理、实行二手房配套优惠等举措，刺激和鼓励居民购买二手房，加快二手房市场的流通，是开展住房反向抵押贷款业务的重要保障，可以为贷款机构将收回的抵押房产变现提供便利。
2. 完善金融市场机制
（1）积极发展多样化的金融产品和工具。成熟的金融市场是住房反向抵押贷款运行的主要条件。住房反向抵押贷款是一种创新型的金融工具和产品。因此，开展住房反向抵押贷款需要建立在强大的金融产品体系之上。美国作为当今世界上市场化最为完善、金融工具最为成熟的国家之一，在住房反向抵押贷款方面取得成功也是具有其必然性的。
（2）完善金融二级市场。金融二级市场具有规避风险的重大作用，开展住房风险抵押贷款，有必要通过金融二级市场规避一些风险，例如，通过开展住房反向抵押贷款的证券化业务就可以有效地规避贷款机构流动性不足的风险，减少其利益损失。
（3）推进利率的市场化改革。利率的变动对住房反向抵押贷款具有很大的不确定性，可能会带给贷款机构巨大的市场风险。目前，我国的利率普遍实行的是固定利率，这对运行周期长达数十年的住房反向抵押贷款业务来说存在很大的隐患。因此，要通过改革现有的固定利率制，实行浮动利率制，并将浮动利率制度结合在住房反向抵押贷款产品中，有效地规避和减少利率风险。
3. 完善养老市场机制
养老产业化的发展和住房反向抵押贷款都需要广阔的市场作为保障。养老市场的完善与否，决定了住房反向抵押贷款业务的开展广度和深度。完善养老市场，应该实行鼓励多样化的养老模式、加快养老产品的推出、制定较为合理的养老产品和优惠政策、健全养老产业链条等措施。
（五）优化住房反向抵押贷款的发展战略
1. 合理选择住房反向抵押贷款产品的开展顺序
不同的贷款产品具有不同的风险和发展条件。我国开展住房反向抵押贷款业务，需要从自身的条件考虑，不可直接复制美国等国家的现成做法。从产品的支付属性来看，一次性支付的住房反向抵押贷款产品对未来利率波动和房价的波动较为敏感，对贷款机构来说具有较大的风险；而信用额度支付的产品则可以通过分期支付缓解一定的未来不确定性，具有很好的缓冲作用。因此，基于我国市场机制还不太完善、利率变动不稳定等因素的考虑，我国开始应该比较适合开展信用额度支付或年金支付的住房反向抵押贷款业务，不宜开展一次性趸领支付的产品。从有无赎回权的角度考虑，有赎回权住房反向抵押贷款产品的定价面临的风险较大，考虑的风险因素较多，定价一般较低，也就是借款人领取的贷款额较低，因此其市场需求可能不太乐观。对此，我国可以实行两者兼营的模式，但应该以无赎回权的住房反向抵押贷款为主要品种。
2. 合理推行区域化的发展战略
不同的地区由于其历史原因、文化习惯、经济发展水平等因素存在不同的市场需求。住房反向抵押贷款贷款具有很高的市场风险，因此需要考虑市场的规模和存在的风险。在经济发展不平衡的背景下，我国住房反向抵押贷款业务应该选择市场需求旺盛、发展潜力较好的地区。一般而言，住房反向抵押贷款的市场需要考虑经济发展水平的高低、市场利率情况、老年人的规模和居住状况、业务的相关配套设施等因素。因此，在选择区域时，一般可以选择房屋价格升值与利率相匹配的区域；老龄化程度、贫困率、住房自有率较高的区域；资产评估机构较为发达、社区服务较为完善等区域。
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