绿色营销策划范文

导语：如何才能写好一篇绿色营销策划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1前言：

1.1行业介绍

绿色食品行业从1990年5月15日，中国正式宣布开始发展绿色食品以来，中国绿色食品事业已经经历了十年发展历程。这个历程又可分为三个阶段：提出绿色食品的科学概念建立绿色食品生产体系和管理体系系统组织绿色食品工程建设实施稳步向社会化、产业化、市场化、国际化方向推进。

1.2企业介绍

垦荒人（集团）于2011年12月26日在南京市云锦路成立家垦荒人绿色食品店，公司秉承全球原产地、优品、甄选的宗旨和原生原长、精益求精、中华精粹、万家共享的原则，致力于为中国消费者提供天然、健康、安全食品和消费渠道，以创造消费者的高品质生活。. 公司一直以来专注于自主品牌系列绿色、有机食品的开发和推广，兼营国际、国内各地特色食品，依托全球产品资源及垦荒人品牌优势打造垦荒人集团食品连锁营销网络，不断提升北大荒东北地区以及垦荒人品牌产品在低、中、高端消费区域的市场占有率，实现企业的持续发展。

2环境分析

2.1宏观环境

垦荒人企业现在所处的环境就是市场上存在数量较多的关心产品质量胜于关心产品价格的顾客，垦荒人考虑争取产品质量优先，价格方面考虑相对次要，以此来树立和维护品牌和品质形象的价格策略。

折扣定价策略：垦荒人企业会采用折扣定价的方法，酌情调整其折扣和折让。垦荒人通过给那些有过大量购买的顾客采取一定的折扣，以鼓励顾客来购买更多的产品。

心理定价策略：垦荒人企业的产品虽然是以中老年顾客群体为主要目标，但是也有年轻人群体进行购买来当作送给长辈的绝佳礼品，所以垦荒人针对消费者的不同心理，制定相应的商品价格，以满足不同类型消费者的需求，来提高产品的销量，提高市场占有率，以此来达到企业利润的最大化。

垦荒人企业围绕着产品质量和消费群体进行定价，充分把握食品市场消费者的消费观念，具有较强竞争力。

2.2行业环境

党的十确立了全面建成小康社会的奋斗目标，提出了加快发展现代农业和大力推进生态文明建设的战略任务，给绿色食品产业发展带来了新机遇，提出了新要求。近些年，我国相继出台了相关文件和法规，为绿色食品产业的健康发展提供了强有力的支撑。

随着我国人民生活水平的提高和消费理念的转变，无污染、安全的绿色食品已成为时尚，越来越受到人们的青睐。根据中国绿色食品发展中心数据显示，2018年中国绿色食品国内销售规模为4557亿元，2019年中国绿色食品国内销售额达到4656.6亿元，同比增长2.19%。

2.3消费者分析

绿色食品的消费者在女性和老年人居多，其重要原因是注重保养、健康，垦荒人一直是针对中老年客户的需求进行的产品设计，包括易吸收的玉米面糊，低糖饼干，无蔗糖苏打饼干等，都是为了能让老年人在食用的时候感受到垦荒人的细心和用心，当然，大多数老年人还是会由于产品价格的原因而放弃购买，其认为每天的一日三餐足以解决他们的温饱与健康，因此我们在做老年市场的同时，也要兼顾部分女性市场，因为这部分市场有无限的市场潜力以及购买能力。具体促销方式见本文6.4.3。

3 SWOT分析

4市场目标和市场战略

4.1我们对当期策划的目的主要是针对老年客户，其次是女性客户对其进行口碑宣传和网络店面以及门店推广，由于这部分消费人群基数庞大，我们进入女性市场又处于初期，因此我们主要以推广策划战略为导向进行市场推广进而积累消费者数量帮助我们进入两个消费群体的市场中期稳定状态。

5 STP分析

6营销组合策略

6.1产品策略：在保证核心产品质量为第一的基础上，增加附属品的研发和设计，如附属产品的质量及相关作用方面。例如，在外包装的设计上也围绕绿色的主题，利用可降解的米面袋、以可降解塑料瓶代替塑料瓶装油醋等，做到“双绿色”的产品经营理念，在市场中也会占据一定的影响力。要保持好绿色食品的高质量、高品质，从产品来源选择到最终分销和最终市场，每个分支机构都遵守规范，充分体现出绿色食品的质量优势，提高消费者对于绿色食品的信心，也有利于保障食品安全。

6.2价格策略：可做联动——一体化销售模式，垦荒人本身就是直销的销售模式，在各大城市都有自己的门面店，可结合各地实际收入情况进行分析，整合出每个城市的客户平均收入，进而为每个城市规划符合城市实际情况的销售价格，此为联动。所谓一体化，又是指产品本身不应价格的高低而减少其量和质，做到变价不变本，真正把向全国开展系列原产地、优品、甄选食品的理念发扬出来。

6.3渠道策略：作为直销行业，门店的存在已经是在同行业之间竞争的一个主要优势，因此在渠道方面不需太多的延申，最重要的就是做好口碑。

6.4促销策略：

6.4.1

在宣传方面采取广告宣传的方式，利用自媒体的网络进行直播带货是一方面，在各商城、市中心做好广告赞助，通过大量的信息打开市场的大门。人员推销方面进行广告指引，人员讲解，达到让客户熟知我们的绿色绿在食品，绿在包装，绿在健康。

6.4.2

由于垦荒人的产品都是店面和网上的单一销售，即按规定数量和规定价格对单一产品进行售卖，故在一定程度上流失了一些想要购买少量但产品种类多的顾客。因此在促销活动中，应进行创新型促销产品组合，也就是将我们垦荒人的多个产品做出大礼包的形式满足顾客对产品组合的需求。例如下表

组合名称

内容及价格

产品内容

价格

无糖低价早餐套

1无糖精低脂即食冲饮玉米糊400g

2垦荒人盐咸味苏打饼干共3盒每盒540g

69元

低糖高级套餐

1垦荒人原味速溶豆浆1袋

2蔓越莓代餐饼干1袋

59元

经典小零食套餐

1泡脚去骨凤爪108g

2比利时饼干400g

3黑芝麻酥160g

69元

6.4.3由于目前的垦荒人市场基本上是针对于中老年人的，以养生、健康、低脂的食品对其供给以吸引目标客户但是其在市场中的目标顾客所占比例较低，故我们准备针对女性客户进行口碑宣传，并做出尽量让女性顾客满意的促销产品方略。例如对于经期女性提供红糖水、姜茶的购买和配送让女性客户感受到我们的热情服务以及外送效率，并在双十一等节日推出转对于女性的即食代餐食品从而瓜分一小部分女性市场份额。

7. 具体执行活动

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1新的营销理念：战略营销

所谓战略营销就是指营销策划人员站在整个企业竞争战略的高度考虑营销问题，进行营销策划，目的在于通过营销活动获取尽可能大的竞争优势。

我国企业要长期稳定地发展，在市场营销方面，必须实行战略营销。以前的企业在市场营销方面过分地依赖一些短期见效的营销点子，头痛医头，脚痛医脚，缺乏长远规划，更没有把企业的营销战略融人企业的竞争战略之中。新型的战略营销，则是指将企业的营销活动融人企业的竟争战略之中，使企业的营销活动以获取竞争优势为导向，通过获取竞争优势保证企业长期稳定地可持续发展。无疑，这是营销活动的一种长远观点。有了这样一种观点或认识，营销策划的重点就由“出点子”转变为考虑如何获取竞争优势的整体营销策划；企业也会由注重短期效果的“点子”，营销转变为注重长期效果的战略营销。目前，战略营销已经在世界范围内形成一种潮流，它是一种比以消费者为导向的营销观念更新、更深刻的观念。我国的营销理论界、营销策划人员和企业必须要站得更高一些，使市场营销成为创造企业竞争优势的一个重要工具。

2新的顾客观：重视顾客价值

当前的营销观是，营销就是“给顾客他们想要的东西”。公司应弄清购买者想要什么，而后想出行之有效的办法予以满足。而从根本上讲，营销是一种发现行为，主要的臆断前提是购买者知道自己想要什么。发展中的营销观与此不同，新兴的观念认为营销就是半学半教。半学是指了解买主在知道学什么和买主的学习过程如何，半教是指在买主的学习过程中发挥作用。消费者学习的实质大多在于促使其学习的目标实现。所有个人和机构都有各自千方百计想实现的目标。个人的目标也许是“看上去更年轻”；公司的目标也许是“成为行业之首”。为了实现目标，个人和机构求助于各种品牌。人们需要的许多品牌或产品种类是显而易见的。与产品类别和品牌相关的目标会从一系列以实用为目的的简单目标变成一系列既重实用又重爱好的复杂目标。品牌与目标紧密相联的观念对于竞争力具有重要意义。传统的观点认为，顾客只就一个侧面对个人品牌进行比较，品牌之间的对比非常简单。新兴的观点认为，购买者追求许多目标，在同一类产品中某些品牌可凭借独特的组合而与多个目标相联。这是一种既受市场驱动又驱动市场的行为。

瑞士洛桑国际管理发展研究院营销与战略学教授肖恩·米汉和伦敦商学院管理和营销学教授帕特里克，巴维茨联合着文倡导重视“顾客价值”，这也许是对“顾客就是上帝的另一种解释。”“顾客价值”是指顾客对以下两个方面的权衡：从某种产品或服务中所获得的总利益与在购买或拥有时所付出的总代价的比较。顾客在对可供选择的产品进行比较后，选中了他们认为会给自己带来最大利益的产品。一家公司创造顾客价值的能力首先取决于它认识市场的能力，即了解顾客现有的正在出现的需求的能力，了解竞争对手的能力，以及了解技术、社会和人口发展趋势—创门将决定未来的市场和竟争格局的能力。

3新的营销方法：重视创新

3.1观念创新

观念创新是企业营销的先导。21世纪的中国企业，不能以树立市场营销观念为满足，而应追求与21世纪相适应的新营销观念。

（1）全球营销观念。经济全球化是当今世界经济发展的最重要趋势，现代化大生产本身的客观规律必然要求实现全球化分工。在这一经济规律的趋动下，各国企业和产品纷纷走出国门，在世界范围内寻求发展机会，许多产品都已成为全球产品，许多支柱产业也已成为国际支柱产业，而不是某一国的产品或产业。

（2）知识营销观念。知识营销观念是知识经济发展的产物，是知识经济相适应的一种新营销观念。它高度重视知识、信息和智力，凭知识和智力而不是凭经验在日益激烈的市场营销战中取胜。为此，主要充分捕捉和利用市场信息，开发和生产科技含量高的产品，选择和运用现代化营销手册。

（3）绿色营销观念。绿色浪潮的兴起带来绿色需求的迅速增长，推动绿色市场的蓬勃发展。绿色市场规模的不断扩大，必然要求企业以绿色营销观念为指导，尽力满足各国消费者的绿色需求。绿色营销观念强调企业在营销活动中要把市场需求与环境保护有机地结合起来，大力开发绿色产品，尽量减少乃至消除环境污染所造成的危害。

3.2市场创新

随着我国买方市场的出现，企业之间的竞争也步人“战国时代”，面对愈演愈烈的营销战，企业是拼力争夺已有的市场还是去寻找消费者尚未得到满足的潜在需求，或创造一种新的需求呢？有人把它形象地比喻为是去抢现有的“蛋糕”还是另做一块新的“蛋糕”。市场创新不是去抢现有的“蛋糕”，而是去做新的“蛋糕”。有的企业面对强大的竞争压力，采用“让利不让市”的低价位策略苦苦支撑已有的市场，结果往往得不偿失。着眼于21世纪，企业应高度注重拓展市场如高科技市场、农村市场、旅游市场、老年市场等。

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关键词：房地产营销策划探讨

Abstract: this article through to multiple development project marketing planning process summary, from real estate properties, real estate poor marketing planning and marketing planning the development history of the key techniques are discussed.

Keywords: real estate marketing planning is discussed

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

房地产营销策划既是一门科学，也是一门艺术，是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作，是房地产开发商为了取得理想的营销推广效果和销售业绩，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种内、外部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、楼盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议；后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。

多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键，营销策划工作也逐渐由重视销售策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位。随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”、“人居”、“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强，社会消费心理的不稳定以及开发商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象，市场上房地产营销策划工作呈现异彩纷呈的壮观。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度明显加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销策划工作的新课题。

1房地产商品的特性

房地产商品是有别于其他经济物品的特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来主要表现在下列几个方面：

1.1房地产商品的组合性

组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。

1.2位置固定性

（1）市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。

（2）房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。

1.3房地产商品的异质性，即个别性

（1）不可批量生产，为分期开发、滚动开发创造了条件。

（2）没有完全相同的房地产，位置、环境、建材、结构等均呈现不同。

（3）检测的专业性和复杂性。

1.4房地产商品价值的巨额性

土地是稀有商品，房屋的建造费用高、使用年限长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。由此可知：

（1）房地产销售是件困难的工作。

（2）专业的重要性。

（3）发展二手市场和租赁市场的必要性。

1.5房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多。

房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不仅受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。

（1）对投资区域前景正确分析和预测。

（2）对投资时机的准确判断。

（3）对投资方式和投资种类的合理选择。

1.6房地产使用的长期性、耐用性

房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却具有较多的不确定性。

由于房地产商品具有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。

2房地产营销观念演进历史

我们熟知的房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，当然，它是一系列销售观念基础上演化而来的。

2.1生产观念阶段

此阶段的房地产开发商认为人们普遍喜欢价格低廉的房产，于是他们找到密集的居住区或者商业地带，并尽最大可能把房子建的简单实用，以节省成本。因此那时的市场营销观念就是价格为主导的竞争。

2.2产品观念阶段

此时房地产开发商开始认为顾客的需求并非局限于价格上，还有高质量、好性能和多样化的特色，于是开发商开始将注意力转移到产品本身的设计上。

但是这个阶段忽视了消费者的实际需求，片面的追求建筑产品的品质，结果造成部分资源的浪费。

2.3推销观念阶段

此阶段房地产开发商大多认为顾客总是处于被动地位，通常对产品的判断力不足，单纯以为用一整套行之有效的推销和促销手段来刺激人们的购买欲望即可。因此导致开发商在开发项目的时候没有详细进行的项目前期研究和可行性研究，只是关注销售环节。

2.4市场营销观念阶段

与推销阶段相比，市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上由单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”相结合的模式。在实践中，以营销策划观念为导向的开发项目，也确实取得了不同凡响的成绩。

3房地产营销策划的关键点及定位策略

房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点，这四个方面也是房地产营销策划的关键点：

3.1核心产品层，房屋为人们提供的是使用空间，这是实体，也是一切消费和服务的载体。

3.2形式产品层，通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。

3.3延伸产品层，是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。

3.4潜在产品层，由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。

房地产营销策划还必须进行正确的定位，首先了解定位的基本内容，然后针对性地制定定位策略。解决五个关键性的问题，即谁是消费者、消费者买什么、消费者何时购买、消费者购买的目的是什么、消费者如何购买。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。而营销策划定位由很多方面决定，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。房地产公司在进行产品定位时，必须通过一切媒介明确地表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：定位过低，定位如果过低，会使消费者对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别；定位过高，如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户；定位混乱，如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。

4房地产营销策划的价格策略

在房地产营销策划中，价格是最重要的策划因素，也是影响开发商创造收益的关键因素。在实践工作中，许多房地产公司因未能妥善处理价格问题，如定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格等，从而影响了整个项目的营销策划效果，甚至导致项目营销的失败。

在实践工作中，应根据产品的营销策划的关键点和定位策略，将理论价、成本导向价、竞争导向价和随行就市价相结合，确定科学、合理的营销价格。随行就市定价法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法比较稳妥。竞争价格定价法是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分为高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。

4.1房地产营销策划中几种常见的定价策略

4.1.1“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产开发企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

4.1.2折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

4.1.3差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。

4.1.4心理定价策略。尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。

4.2房地产营销策划中的价格控制

房地产营销策划中最实质的内容是价格控制。人们常说房地产营销策划即是一门科学，也是一门艺术，很大程度就是指在房地产营销策划过程中，通过科学的分析与比对，结合从业者自身的实践经验对价格控制节凑的把握。

房地产营销策划方案中，价格的设置一般分为四个，即开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例和销售方案。在营销过程中，还应根据市场和需求的变化，对价格进行适当的调整，以达到销售利润最大化的目的。

房地产营销策划中价格控制的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。价格控制过程中有三种情况应尽量避免：一是价格下调；二是价格做空；三是升值太快缺少价格空间。在相应的合同条款中，还可以对价格调整进行附加的补充说明，以进一步规避价格因素给开发商带来的不利影响，例如采用延续报价定价，开发公司可以约定到房屋竣工验收完毕交付使用时才制定最终价格，这对开发周期长的楼盘来说相当普遍。再如使用价格自动调整条款，开发公司可以要求顾客按当前价格付款，并且支付交房前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在开发周期较长期的工程中，合同里可以增加价格自动调整条款。

5房地产营销策划的形式

房地产营销策划过程中，从商品房销售的方式来看主要分为开发商自行销售和委托销售两种形式。

5.1开发商自行销售

由于委托销售需要支付一定的手续费，有时开发商为了节省这笔费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售。

5.1.1大型房地产开发公司经过多年的开发运作，已经建立了自己专业的市场推销队伍，有地区性的、全国性的、甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。

5.1.2在房地产市场上扬时期，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售或者出售。如微利的限价商品房、在部分大城市中或者某些较好的地段供不应求的写字楼和铺面房、在工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司可自行销售。

5.1.3当开发商所开发的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托销售。

5.2委托销售

房地产营销策划中，销售是专业性工作，有效的促销活动为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用，如售价提高、销售期短等，经济效益是可观的。

房地产销售机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，尤其是成熟、优秀的商，他们对市场脉波的把握以及对消费者心理活动的认知，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

总之，营销策划不能简单地等同于销售，它不只是流通阶段的经济活动。营销策划观念是以消费者需求为中心，通过分析把握消费者需求，开发产品满足需求，使消费者在满足需求的同时企业获得利润。营销策划的手段是开展综合性的营销活动，即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合的和最优的效果。在房地产开发企业内部，应树立全员营销理念，在增进整体利益的前提下积极配合营销策划，服务于市场，服务于顾客，以实现整体营销，从而创出品牌效应，达到企业长远利益。

参考文献：

［1］、中国化学工业出版社，姚玉蓉主编《房地产营销策划》；

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1.1人本理念中国儒家的仁爱思想和西方的人文主义思潮为房地产营销的人本理念提供了坚实的文化基础。房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应消费者的需要，从而促进商品房的销售，获取利润，加快资金链的循环。企业的一切经营活动都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念展开，这是房地产营销理念的根本所在。

1.2生态理念随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.3科技理念随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.4投资理念投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。

首先，开发商由重视营销策划和概念打造转移到重视前期研究和产品定位。多年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上，营销策划在很大程度上已被视为项目致胜的关键。随着市场的发展和实践的深入，项目前期市场研究和策划越来越受到重视，市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等均在项目前期得到细致研究，以慎重制定更加高效、快捷的营销策划方案。

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房地产市场营销中存在的问题,给出了解决这些问题的一些意见和思路。

关键词: 房地产;市场营销;问题;对策

中图分类号:F293.35文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21013602

1 我国房地产市场营销发展历史

从20世纪90年代初我国全面推行住房体制改革,到今天20年不到的时间内,房地产行业在我国发展迅速。虽然期间历经波折,但整体发展势头良好。尤其是近几年,伴随着国家经济一路凯歌和居民购买力的稳步提升,房地产行业空前繁荣,其营销水平也有较大幅度提高。从最初“只管建房,不愁销”,到后来“想点子,炒概念”,再到现在的全程营销,房地产行业营销观念和方法发生了巨大转变,其发展历程可大致归纳为以下几个阶段:

1.1 生产阶段

这一阶段,受计划经济时代住宅分配制度的影响,只要位置合适,建筑安全可靠,水电等设备功能齐全,客户必然会找上门来,无需开发商去想推销事宜,大多数开发商只有简单的房地产概念,重复地拿地、建房和卖房。

1.2 推销阶段一(起步阶段)

这一阶段,住房体制改革已逐步开展,房地产市场有了一定程度的竞争。开发商开始重视质量、位置、配套等基本因素,但对于产品是否能迎合消费者需求,仍缺乏足够关心。在此阶段,开发商往往缺乏市场调研(消费者需求调查)意识,开发的项目充满了主观臆断,产品销售更多依赖于广告推广、售楼人员的销售技巧和促销策略。

1.3 推销阶段二(概念阶段)

这一阶段,房地产商掌握了更多的营销方法,他们会选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,比如地段、价格、配套、环境、建筑风格等,向消费者加以强调和宣传,使消费者对该楼盘建立起概念的认识,选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。

1.4 推销阶段三(卖点群阶段)

这一阶段,消费者对居住条件的需求变得越来越理性,房地产市场竞争日趋激烈。开发商逐渐意识到必须以用户为中心。此时较多的推广方式是罗列楼盘众多优点,并将其集于一身,形成一个概念群,以此来做楼盘推广。一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区、人文社区、山水社区层出不穷。当然,这种营销模式也容易被复制,经过互相复制和模仿后,很多开发商的营销策略显得乏善可陈。

1.5 营销阶段一(全程策划阶段)

这一阶段,也就是如今一部分房地产公司的现状。营销观念已经从“推销”变成尽量“不推而销”,这就对品牌管理,前期调研,市场定位,定价策略,推广水平,服务意识等方面提出了更高要求,全程策划的概念也就孕育而生。全程营销要求从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程,使产品及服务完全符合消费者的需要,真正做到“不推而销”。

1.6 营销阶段二(全面创新阶段)

知识经济下的当代社会瞬息万变,房地产市场日新月异,竞争异常激烈,为了满足日愈挑剔的消费者,各种营销策划方案层出不穷。经历过不断的模仿、被模仿,同质化恶性循环的镇痛,越来越多的房地产商意识到不断创新是企业长盛不衰的唯一法宝。房地产市场营销可能的创新方式包括:整合营销,关系营销,人文营销,绿色营销,服务营销,社会营销。只有将满足消费者多样化需求作为出发点,综合运用各种创新营销模式,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

2 当前房地产市场营销问题

2.1 没有上升到全程策划阶段

不重视房地产营销策划,或者说还停留在产品观念或推销观念的阶段,没有从市场实际需求出发,闭门造车,生产出自认为品质高,适合消费者需求的产品,最后往往花费大量精力和金钱去推销,结果却不理想,此类问题在小规模企业和欠发达地区企业中表现尤为突出。

2.2 缺乏科学的市场调研

调查样本选择欠妥当,调查方式单一,调查数据针对性不强甚至以二手资料为准,缺少实地调研,导致调查结果准确性差。笔者曾参加过某上市公司的市场调研,整个过程随意化,简单化和粗糙化。

2.3 市场定位不准

市场调查方法、范围、资料不全面,对区域环境分析不透彻,对细分市场认识粗浅甚至混淆目标市场和市场定位,这些都导致了很多房地产家市场定位缺乏科学性,胡子眉毛一把抓,罗列卖点,导致楼盘滞销。

2.4 推广乏善可陈

目前,多数房地产企业还是偏爱大众媒体。大众传媒有效性差,成本也居高不下。随着媒体干扰的增大,车身广告,站牌广告,电台广告,报纸广告,户外广告等推广方式的宣传效果大打折扣。现今时代是小众传播的时代,如何用最小的成本,起到最佳的宣传效果,值得很多房地产企业研究。

2.5 营销短视

急于求成的心态,使房地产商常常把营销和热销等同,犯了“营销近视症”,表现在:为了利润最大化,忽略了房地产的增值空间;整个楼盘同时上市,剩下的“死角房”无人问津;片面地运用营销技巧,项目面市无计划,前后矛盾;夸大宣传效果,乱承诺,导致后续争端不断;定位摇摆不定,没能形成长久的品牌形象等。而实际上,企业营销的成败绝不是一两次推盘成绩可以决定的,它是各种综合因素长期积累的效果。

3 对策分析

3.1 建立全程营销观念

如今的房地产市场与以往不能同日而语,只重视房子,而不是消费者;只重视推广,而不是全程策划;只会模仿,而不是创新,这样的观念已经无法适应市场的要求。房地产营销策划应该是全过程的策划,并且不断创新营销模式,才能在激烈的市场站稳脚跟。

3.2 重视顾客关系

企业与顾客之间信息、情感的沟通,不仅有利于建立长期稳定、相互依赖的关系,还可以为企业产品和服务的质量定位、内部员工的管理提供重要信息,使企业及每个员工更加接近顾客需求,提供顾客满意的产品和服务。因此,房地产商应该重视顾客关系,关心顾客,收集顾客对产品、服务的改进意见并及时向顾客传递企业和产品的有关信息,不断改进产品和服务质量,使顾客满意度得以提升。

3.3 科学市场调研

房地产营销的目的是在深度的前期市场调研和策划的基础上实行全过程营销。调研是策划的第一步,调研是否全面、准确,将直接影响到目标市场的细分和市场定位的选择。轰动上海楼市的“沙田花园”,曾以两个月完成了整个小区4万多平方米商品住宅的主体销售,原因是其在上海市中心率先建造了多层电梯房。这种物业的出现是在选址、开发前期营销介入,在建房前就明确了如何卖,卖给谁的营销思路,所以成为上海率先完成全过程营销的一个成功案例。

3.4 市场定位合理

房子未建,定位先行,动工前弄清楚“为谁建房”而不是房子建成后问自己“房子为谁而建”。必须在充分的市场调研基础上进行科学的市场细分,以确定有良好发展潜力的细分群体为目标客户;同时加强对竞争者状况调查,以防定位趋同。通过市场调研,正确识别顾客的现实需求、潜在需求,竞争者对需求的满足状况,并根据企业的内外部条件和经营目标进行合理的市场定位。

3.5 树立品牌意识

笔者曾经任职于一家地产公司,公司所在区域主要竞争对手包括万科和几家武汉本地产公司。位置相近,风格,房型,配套等各有千秋,甚至很多方面我们的楼盘更占优势,但万科的均价比我们高300-400。公司营销总监给我们解释:如果是完全一样的房子,万科比我们贵几百,我们比其他几家公司贵一两百,这是正常的,由此可见品牌的力量。然而很多开发商只顾近期利益,对顾客不诚信,目光短浅,缺乏品牌意识,这样的行为是涸泽而渔,注定无法获得长远发展。企业只有树立优秀品牌的愿景,建立长期的品牌发展规划,辅之以品牌施展策略,才可能成功树立自己的品牌,从而享受品牌带给自身的巨大品牌价值和核心优势。

3.6 开发商与商建立良好的合作关系

很多开发商需要与商合作以减少销售成本,但又无法充分信任商,要么更换商,要么束缚商的手脚,从而引发高昂委托成本。开发商与商应该建立良好的合作伙伴关系,充分发挥各自的核心竞争力,到达1+1>2的效果。为了建立这样一种关系,首先必须改变商的甄选标注,价格不再应该作为唯一,甚至不是最重要的因素。商诚信与否、实力大小、企业文化是否契合等因素必须综合考虑在内;其次,必须改变观念,在合作过程中,要给予商足够的空间,不要轻易更换商或随意否决商的建议;再次,对合作过程要进行有效控制,信任不等于放纵和姑息,事先应该建立一套控制机制,防止合作过程中出现的问题的扩大化。

3.7 重视小众传播

随着广告泛滥,大众媒体对消费者的吸引力已经大大降低,传统的传播媒介费用不菲,效果却不尽人意。如何有效降低营销费用,将本应在大众营销所需费用实实在在地让利给消费者,小众传播是理性的选择。房地产商一方面可以利用现代化手段,如数据挖掘、网络技术等,捕捉目标消费者的有效信息,另一方面要创新传播渠道,针对特定地区的特定人群展开精准的传播推广。笔者曾经参加过一个楼盘的销售,当时提出了基于短信的传播方法,这就是一种小众传播的尝试。

3.8 不断创新营销模式

对于身处激烈竞争的房地产企业,唯有不断提高营销能力,特别是营销创新水平,方能在激战中不断发展壮大。常见的创新模式包括:文化营销――发掘和宣传楼盘的文化象征意义,提升楼盘的文化品位,以满足购房者精神方面需要;绿色营销――绿色生活是现代人永远的追求,通过打造绿色环保的概念,满足特定人群的绿色和健康需要;服务营销――广义来讲,任何产品都是服务,通过提供优质服务满足消费需求;体验营销――让顾客高度体验住房,促使认知、喜好并购买;关系营销――通过优化和所以利益相关方的关系,来开展营销活动。

参考文献

[1]袁野.房地产市场营销学[M].上海:复旦大学出版社,2005.

[2]楼江.房地产市场营销理论与实务[M].上海:同济大学出版社,2005.

[3]柯云斌.论房地产营销策略[J],商场现代化,2007,(3):113115.

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1.创新产品创新是一个企业发展的灵魂，科学的创新能够带来巨大的市场效应，为企业创造更多的经济利益，企业根据客观的消费需求，结合以往经验，借助灵感打造出高经济效益的新型产品，能够增强企业的市场占有力，提高企业的实力，使企业获得持续、健康的发展。要想创新出新产品，就要认真钻研产品创新的科学方法，要深刻了解顾客的需求，可以通过客观调查的方式来获取消费者需求信息，并对这些信息进行总结归类，并从这些总结归纳的信息中预测出未来一段时期内，消费者青睐的产品类型，在这些调查与预测的基础上来发挥企业自身的创造性灵感，为企业生产出一种新型产品，这种新型产品无论在性质、功能还是外观上都是对旧产品的发展与更新，它实现了旧产品不曾有的功能，为消费者带去了全新的便利与享受，成为让消费者更加满意、更受欢迎的商品，这样必将提高企业的营销能力，提升企业的地位。然而，研究新产品必将需要更多的资金与技术的投入，也会使企业面临一些经营风险，这就需要企业必须拥有足够的胆量，通过制定科学的应对策略来开展产品创新。2.营销战略的设计这一过程是对企业经营、运行方式，以及如何增加经济价值的分析。营销包括多方面的内容，例如：产品的研发、开拓与衍生，产品的定价，销售的途径和方法，市场普及方案的拟订等等，企业要明确究竟在哪个环节最大地体现了价值，产品的强势竞争力体现在哪里？缺点和问题又是什么？以及对比同行对手的优势在什么地方？从多方面进行综合思考、全面把握，企业才能切实打造出一套适合自身的营销战略，才能在未来的产品营销中有所收获。营销战略还体现为企业形象的宣传、品牌的打造以及专业化营销团队的打造等多方面的内容。

二、品牌包装策略

1.品牌策略品牌策略也是企业生存与发展的有效策略之一，是彰显企业特质、体现企业实力与竞争力的营销策略。品牌策略包含多方面的内容，例如：企业商品的品牌化生产、品牌化营销，品牌的宣传以及品牌的发展与创新等等，企业要结合自身的生产特点，根据客观形势需求打造出属于自己的品牌产品，彰显出属于自身特质和优势特征的品牌商品，实现凭借品牌吸引消费者，利用品牌占据市场份额，从而全面提高品牌的影响力和作用。2.包装策略第一，为产品而做的包装，包括：配套包装，是为方便顾客购买产品，将几类类似产品共同包装，实现对消费者的产品供应，也减少了成本，扩大了销售量。系列包装，将具有相似性质和特征的不同类产品利用经设计加工后的图案、标识等来进行统一包装，为顾客打造一种商标效应，这是一种品牌化包装策略，能够扩大企业的影响力。第二，为了促销形成的包装。包括生态包装，也就是在产品上面所设置的包装物能够被回收、再利用，具有低碳、环保的特征，符合当前绿色环保社会的建设主题，被广大的消费者与商家广泛追求和推崇，同时也包括改装包装等等。

三、总结

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行业困局：食品生意难做

正如上所言，国内多次食品安全事件的出现，再加上缺乏创新的行业现状，开始让食品生意有些难做。

宏困局：食品生意不好做

民以食为本。在数次食品危机事件中，有些企业因此倒闭了，有些企业经过危机公关却侥幸存活了下来，但从事食品经销的商们却无法逃避，他们面临工商查封、货品下架、顾客索赔、货款积压、转投新家等诸多的难题，导致很多商不再愿意再经营食品，想从事食品经营的投资商也开始望而却步。无论是生产厂家还是商，我们应该重新思考市场营销模式。

微困局：产品少创新

实际上，缺少创新、人才匮乏是阻碍我国食品行业发展的现实问题。产品开发能力不足，技术升级改造能力不够。特别是在中小企业中，固步自封者、破坏游戏规则者不胜枚举，导致产品品种单一，市场竞争较为激烈。发展至今，中国食品行业已经步入了严重的同质化红海，从品牌概念到实体产品都没有实质的差异性。

面对日新月异的社会变化，无论是食品市场环境，还是企业创新现状，都亟待实施差异化战略，通过产品创新、品牌再造和渠道拓展等策略，才能走出一条可持续发展的道路。而湖南洞庭渔郎食品有限公司（下简称洞庭渔郎）就在这样的背景开下始了创新实践。

市场破局：六步跳龙门

今年，洞庭渔郎在进行市场调研时发现了市场机会——消费者对原鲜的追求。他们经调查发现，很多的顾客都错误地认为，罐头食品里的原料不新鲜，甚至为了有足够的保质期而添加了过多的防腐剂。而这些印象都来自多次食品事件的影响。

而从另外一个角度看，消费者的担忧恰恰是创新的机会点。为此，洞庭渔郎快速启动了全新的“原鲜道”品牌，期望通过全新运作模式，借助创新、整合等策略，实现六步跳龙门的市场目标。

第一步：建“鲜”战略

无论是当年风靡市场的“怕上火喝王老吉”，还是“今年过节不收礼，收礼只收脑白金”，都在昭示同一个道理：任何一种产品的风靡，必须有消费者核心需求做驱动。而消费者对“原鲜”的需求，也恰恰是食品企业可以完成跨越的机会点。

深圳双剑破局营销策划有限公司董事长沈坤认为：“在食品世界，只有‘鲜’才是永恒不变的流行标准。但事实上，传统食品保鲜技术在有效防止了食品变质外，还因其主要采用防腐剂等化学添加剂，引发了人们对健康的担忧。因此，绿色保鲜工艺将是食品企业完成创新的原点，而恰恰可以体现消费者的真实需求。”

据营销总经理肖波介绍，“原鲜道”休闲罐头食品，就是借助技术革新，发明了一种在不添加任何化学制剂的前提下，能有效保留食品原鲜美味的罐头食品加工工艺。通过原鲜灭菌、高压烹制、真空封装等18道保鲜工艺精制而成，在保留食品营养的同时，有效确保了食品原鲜度。同时，经过口味调整，完全满足年轻人群对口味的需求，继而成为全球第一款原鲜休闲罐头。

第二步：驾驭好船

据悉，湖南洞庭渔郎食品有限公司成立于2007年，在成立之初，就是确定了高起点战略——投掷建设了环境一流的生产厂房，并引进安全先进的技术设备。

更重要的是，在其5年的市场营销历史中，通过全天然保鲜加工工艺和独特的民间秘制配方制造的产品，已经得到了市场的初步认可。下一步，就是想通过“原鲜道”品牌，全面把“原鲜”这个卖点展示出来，甚至以此引爆市场。

第三步：好风凭借力

俗话说，好风凭借力。营销也是如此。

2012年4月，洞庭渔郎与有“中国营销杀手”美誉的深圳双剑破局营销策划有限公司达成战略合作，由该公司全权负责对罐头市场的营销破局任务。

双剑破局营销策划公司针对企业现状，为原食品经销商和新进入食品行业的经销商设计了个性化的区域分销方案和市场推广方案，并制定了严密的经销政策和区域保护、价格保护政策。

同时，配合洞庭渔郎营销中心，建立了五支区域分销支持突击队，深入华东、华北、华南、东北和中西部等五个片区，可以帮助经销商快捷高效地完成区域分销，彻底消除了经销商的后顾之忧。实力企业借助外脑公司，恰恰可以完成了“好风凭借力”的战略借力。

第四步：营销地理优势

地理位置是最有效的营销策略，无论是阳澄湖大闸蟹还是葡萄种植的黄金纬度新疆、黄酒之源绍兴等等，都是借助地理位置完成了品牌提升。而洞庭渔郎也具有可以借势的地理位置——洞庭湖。

洞庭湖有“神仙洞府”之誉，鱼类资源丰富，品种多样，主要有青鱼、草鱼、鲢鱼等经济鱼类和中华鲟、银鱼、鳗鱼等珍稀鱼类。滚滚长江水，浩浩洞庭湖，八百里洞庭一直被誉为“鱼米之乡”，更是我国淡水渔业的摇篮。

据悉，洞庭渔郎主要产品产品包括鱼罐头系列、休闲食品系列、银鱼系列、莲子罐头系列，全部精选自洞庭湖野生资源。而洞庭湖将是其可以借用的地理营销资源。

第五步：产品好组合

在主力产品取得市场认可后，洞庭渔郎还这次营销升级中审时度势，逐步跟进了产品组合策略：实行多品种，多产品营销，适应瞬息万变和激烈竞争的市场。针对顾客需求，开发多元化产品。

据介绍，在最新产品中，既有最自然的鲜鱼休闲罐头和鲜鱼休闲食品，还有最清新的莲子养生罐头，也有最情深的银鱼礼品罐头……其合理的产品组合，使企业充分利用了现有资源，发掘现有生产潜力，更广泛地满足了市场的各种需求，占有了更宽的市场面，赢得市场主动权。

第六步：掀起“鲜女”热潮

为了有效推动品牌战略，“原鲜道”品牌操作团队充分运用双剑破局营销策划公司的智慧进行事件营销策划。其中就包括即将实施的“渔郎娶亲，鲜女下凡”大型选秀活动，将借助湖南电视台、互联网和社会大众的力量完成“热营销”。

未来赢局

据悉，美国每年人均消费罐头90公斤，西欧为60公斤，日本为25公斤，而我国仅为1公斤。甚至有专家认为，国内罐头市场虽然已发展了20余年，但由于大部分企业一直以出口贸易的方式做国内市场，而社会大众对罐头食品的认知误区和企业没有对消费群体做积极的教育和引导，导致本该朝气蓬勃的行业却毫无生机。

篇8

一、奥运营销从来是大企业的舞台

现代奥林匹克运动会开展一百多年来，规模从无到有，从小到大，历经曲折，现已成为每四年一届全球关注的体育盛会。而奥运赞助活动及奥运赞助商，也伴随奥运一同发展，成为不可或缺的一部分，但奥运营销从来是大企业的舞台。1984年的洛杉矶奥运会，是奥运发展史上的一次里程碑。奥运市场开发完全由私人组织担当，并创下了2.2亿美元的收入。之后从1985年开始，国际奥委会正式推出奥运会全球合作伙伴计划(即TOP计划)，旨在吸引全球各行业精英企业加盟。能够参与“TOP计划”将可以使企业及品牌在几十天内迅速达到全球家喻户晓。比如，韩国三星电子就是通过加入奥运会合作伙伴计划而迅速由一个韩国默默无闻的三流小企业一夜成为国际名牌。但参加“TOP计划”的代价也确实不斐并且竞争激烈。1984年，企业赞助奥运会的门槛最低不得少于400万美元，到2000年悉尼奥运会时，TOP计划的11个成员赞助费平均为4000万美元。到2004年雅典奥运会，价格又涨到了5500万美元，而北京2008年奥运会的TOP级赞助费用已经达到平均每个企业7873万美元。

目前2008年北京奥运会的TOP全球赞助商有可口可乐、维萨、松下、柯达、三星、联想、通用电气、麦当劳、欧米伽、源讯、中宏保险。纵观历届奥运赞助商，活跃其中的都是世界著名的大公司，如可口可乐、麦当劳、三星、通用电器等。由于巨额的门槛费，很难看到中小企业的身影。奥运营销，中小企业路在何方？

二、中小企业奥运营销误区

对于急于利用奥运会这个平台传播自己品牌的中小企业，在实际的策划和传播过程中，容易走入一些误区，企业要想成功策划奥运相关的活动，必须要避开雷区。

1、法律误区

一些非奥运赞助商企业，对奥运标志使用的相关法律知识了解不够，这就容易在广告、促销等活动中不小心触到雷区。对于非赞助企业不得用下列方式利用奥林匹克标志：（1）将奥林匹克标志用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书之上；（2）将奥林匹克标志用于服务项目中；（3）将奥林匹克标志用于广告宣传、商业展览、营业性演出以及其他商业活动中；（4）销售、进口、出口含有奥林匹克标志的商品；（5）制造或销售奥林匹克标志；（6）可能使人认为行为人与奥林匹克标志权利人之间有赞助或者其他支持关系而使用奥林匹克标志的其他行为。中小企业在进行奥运营销策划之前，就要对相关法律知识很好的了解，以免引起法律纠纷。

2、财务误区

对中国企业而言，奥运会是一个提升品牌形象和号召力的绝佳平台，利用它不仅能发展国内业务，还可以大力开拓海外市场。但企业若盲目追捧，非量力而行，不能实际考虑企业自身定位、实力和战略目标，则会使之陷入困境。一般而言，除了前期的巨额赞助费用以外，还需要3-5倍于赞助费的后期赞助推广费用，一般占到整个企业营销预算的80%左右，前期的巨大投入一旦失败，中小企业可能一撅不振。对于大多数第一次赞助奥运会的中小企业而言，做好财务计划，有效地规避风险，是重中之重。施乐1994年加入国际奥委会TOP计划，而到了2003年却因陷入经营困境被迫退出，没有进行很好的财务计划，借助奥运并没给施乐带来成功。

3、战略误区

搭上了奥运的顺风车并不一定就等于一定前途光明，还要有好的营销战略计划做支持。企业开展奥运营销应有长远规划，把奥运会纳入企业营销战略、成为品牌建设的有机部分，企业通过对奥运会进行前、中、后逐期递增的炒作，在短期内可以充分吸引消费者，迅速提高销售额，扩大市场占有率。但从较长一段时间看，随着奥运会的结束，品牌也会随之逐渐淡出人们的视野。企业在进行奥运营销时要有自己长期的规划，要注意把握奥运精神与自身品牌的有效契合点，根据自身品牌核心价值选择企业独特的目标受众、广告诉求、传播渠道，形成差异化竞争优势。只有将奥林匹克精神融入到品牌文化当中，形成固有联系，才能对消费者形成持久的影响力。有很多国际知名企业获得了奥运会的赞助权，但没有更好的营销手段相配合，导致损兵折将。2004年雅典奥运会，赞助商恒康保险集团也是因为没有得力的营销手段配合，导致观众对它几乎一无所知，巨额的赞助费用全部打了水漂。

三、中小企业奥运营销的策略

对中小企业而言，资金、人力、物力有限，在奥运营销投入上不能像一些大企业投入巨大，但只要把握机会、创新策划就有机会分享奥运带来的勃勃商机。

1、埋伏营销

没有拿到奥运赞助资格的企业，在品牌营销中，不能提2008，不能提北京，不能提奥运，但可以引诱消费者建立一个和奥运之间的联系。企业可以模仿奥运赞助商的一些赞助活动，如果活动设计的巧妙，消费者可能产生这样的感觉，以为这些企业也是奥运会赞助商，而企业的营销目的就很容易达到了，这就需要企业具有创意的策划。作为非奥运赞助商而言，李宁的策划可圈可点。今年4月，李宁宣布与央视五套结成合作伙伴，为所有奥运会的主持人和解说员提供服装。当中国运动员身着官方赞助商阿迪达斯的运动服登上领奖台时，央视的解说员却身着李宁提供的服装，面对着镜头前的观众。

2、整合营销

目前国内奥运营销领域竞争越来越激烈，在临近奥运会开幕的时候，一定是个信息爆炸的阶段。中小企业要整合奥运资源，可以采取一系列相关的营销活动，从公益、文化、热点等多个角度，运用广告、促销、公关、网络等多手段，达到整合的功效，力争在一定时间或空间内形成一个品牌沟通的，产生轰动效应。提升品牌知名度就要树立整合传播观念，因此，在营销表现与传播途径及营销配套活动等方面要不断推陈出新。新浪启动“我的2008，世界睁大眼睛看”，这场历时一年的大型活动，将整合全站主力频道和包括博客、相册、论坛在内的社区产品联动，构筑全民参与的2008奥运活动平台。

3、体验营销

体验营销可以通过大量鼓励消费者参与奥运场外互动活动，强调品牌与消费者的互动，给消费者带来真切的奥运参与感，给他们留下深刻印象。每届奥运会期间，就有很多非奥运赞助商大打“体验牌”，如在奥运场馆外设立体验专区，在通往赛场的地铁，车站等地发放赠品，借奥运的氛围让消费者强烈感受到产品带来的喜悦。2006年6月，蒙牛与央视体育频道共同打造的一档体育娱乐节目《城市之间》，让人们在简单有趣的游戏中体验到体育的无穷魅力。蒙牛《城市之间》现场没有奥运两字，但活动体现了“全民健身，奥运同行”的理念，也让蒙牛的形象大增。

4、文化营销

一直以来，奥林匹克所传承的“更高、更强、更快”理念也被奥运赞助商企业所追求。历届奥运会不仅是一场体育的盛会，还是一场文化的盛宴，奥运会具有多种人文的特点；高贵的、世界性的、现代的、多元文化的、有活力的。借助奥运会，企业可以自然而有效地传达这些价值观，发展绿色奥运、人文奥运、科技奥运。今年4月，华硕电脑与中国登山协会正式结为合作伙伴，由华硕电脑与中国登山协会共同招募的环保志愿者组成绿色使者队伍，与传递奥运圣火的登山队队员一起为珠峰进行垃圾清理及回收工作。这次绿色登山活动体现了“绿色设计、绿色采购、绿色制造、绿色行销和绿色服务”等绿色奥运的元素，与奥运有机地衔接在一起。

5、机会营销

奥运每个阶段都有机会的出现，快速、巧妙地利用机会，是奥运营销的必要举措。企业要积极寻找进入奥运市场的机会，一些奥运场馆建设项目、场馆配套设施、奥运健康饮食、健身产品等产品需求都会大增，对有眼光的企业而言都是良好的机会。把握奥运商机，不仅能给企业带来可观的经济收入，同时也能大大提升企业知名度。浙江均瑶集团、贝发集团在争取到奥运吉祥物生产权以后，企业的系列产品市场需求猛增，这跟借助奥运平台宣传是密不可分的。一些更小的企业只要细心挖掘，同样可以得益于奥运。北京地图发行商就根据奥运会情况随时推出新版旅游图与交通图，缩短了销售周期，使销售量大大提高。一些外语学校与辅导班也抓住了奥运会带来的英语热，推出“奥运实用英语200句”等。

6、终端营销

中小企业在重视奥运营销策划的同时，更要注重终端的建设，在奥运期间随着产品需求的大增，如果没有健全的零售终端，消费者不能有效便利的获得产品，企业的前期努力就会泡汤。刚刚拿到北京2008供应商入场券的奥康集团，非常注重终端营销网络的建设。其国内网点由5000家增加到8000家，海外营销也由原先5国扩展到10多个国家。

市场的机会是需要我们创造的，奥运也是我们大家的奥运，那些等待市场机会的人永远也等不到市场机会，只有主动去创造市场机会才有可能取胜。中国中小企业借助有创意的奥运连接，不需要把大量宝贵的资金放在奥运资格申请上，而是放下来运用在奥运营销创意上，将自己的行业特点结合奥运元素并能为消费者带来实际的利益，那么你的奥运营销就是成功的。

参考文献：

[1]闫炎.把握奥运营销，打造世界品牌 [J].时代财贸, 2007(11).

[2]陶冉.文化领跑奥运营销[J].经济师.2007(10).

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由于绿色发电产业尚处在起步阶段，相关的企业还在探索与绿色发电产业相配套的市场营销手段。现有的方式是由地方政府牵头鼓励电力用户参与绿色发电项目，由项目开发商和电力用户签订电力销售协议，实现绿色发电项目的正常运转。这一方式的出发点是鼓励电力用户自愿选购绿色电力，并由地方法规保证电力用户支付的费用能够用于发展绿色发电产业。

2开展绿色电力营销的策略

2.1结合各地实际情况，努力开展绿色发电产业各地方政府应制定绿色发电产业的中长期发展规划，将过去发展绿色发电产业只是满足本地企业的电力需求转变到实现国家能源产业改造升级目标的战略高度上来。积极开发具有地方特色的绿色电力产业。地方政府还应加强本地电力市场的调查工作，详细地调查本地可再生能源的分布区域和电力市场需求后，做出符合本地实际的绿色发电产业的科学规划。同时，引入市场机制多渠道地筹措绿色发电产业的项目开发启动资金。还要规划好项目选址、可行性分析以及工程项目监管等项目准备工作，因地制宜地发展绿色电力产业。

2.2努力拓展绿色电力市场一方面，要加大电力基础设施建设，想方设法地把绿色发电企业生产的绿色电力输送到广大电力使用者手中。在可再生资源丰富，电力基础设施不健全的少数民族地区，绿色发电产业和电网建设应该同步进行，用绿色发电产业创造的经济效益去进一步推动电力基础设施的建设，这样才能够形成发展绿色发电产业的物质基础。另一方面，努力开拓绿色电力市场。国家应该重新制定电力产业政策，根据各地的可再生能源储量，规定绿色电力生产配额（可再生能源发电量占地区总发电量的比重）和绿色电力销售配额（绿色电力占市场销售电力的比重）。东部经济发达地区，经济实力雄厚，绿色电力销售配额应高于中西部经济欠发达地区，促使东部发达省份向中西部省份购买绿色电力，达到拓展绿色电力市场的目标。我国也可以开展探索，建立覆盖全国的绿色电力交易信息管理平台，促进绿色电力的“西电东输”工程。

2.3实现营销手段的多样化、现代化绿色电力的现代化必须通过引入市场机制来实现。绿色发电企业不应该将目光紧盯着政府的相关部门，要求优惠的扶持政策，而应该将主要精力投入到科技进步、员工职业技能培训以及提高管理水平来进一步地降低绿色电力成本。绿色发电企业不仅要把绿色电力作为产品推向市场，更应该把供电服务作为产品来进行广泛地市场推荐，培育绿色发电企业的核心竞争力，树立强烈的绿色电力品牌意识。通过对绿色电力产品的品牌推介，在电力用户心目中树立绿色发电企业的品牌形象，以提高企业在广大消费者中的知名度。

3结论

篇10

（一）忽视品牌形象的塑造，缺少核心竞争力

虽然我国的房地产商有很多，无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多，这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略，虽然取得了一定的效果，但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响，所以就不能占据更大的市场份额，取得长远地发展。由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌，进一步丧失了企业的核心竞争力，忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。

（二）价格策略单一以及促销策略单一

影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略，一旦制定一个价格就不愿意改变，可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因，但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。即使有的会调整房价，但也是没有任何规律可言，这失去了大量的消费者。

（三）市场定位和目标市场不明确

很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确，这和其缺少科学仔细的市场调研有关系，在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子，怎样获取更大的经济效益，预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。同时对于自身也缺少一个清晰的认识，对自身在房地产市场中处于什么样的位置，自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。另一方面就是营销中的目标市场不明确，很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传，认为这样可以让更多的人了解到房产信息，但效果却不是很明显。很多房地产商家在营销中仍然坚持着“以我为主”的宣传方式，不懂得顾客的真正需求。总之，只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。

（四）营销手段单一，效果不明显

房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一，营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传，对互联网以及其他传播媒介的使用不多。落后的营销手段就不会取得太好的营销效果，甚至很多收效甚微，浪费了大量的人力物力。

二、解决我国房地产营销中存在问题的策略研究

（一）树立品牌意识，打造鲜明的企业品牌

品牌是企业的核心竞争力，树立品牌将会大大地提高企业的核心竞争力。随着人们生活水平的提高，其对房子的要求也开始更加讲究品位和文化内涵了，所以在营销中要注重文化气息和绿色气息的宣传。同时为了增强客户的幸福感，在营销中还要注重服务质量的宣传，努力为客户提高优质的服务、人性的关怀以及个性化的生活，这样可以做到与众不同，凸显个性品牌特色。同时还要努力提高营销人员的能力素质，要培养他们的服务水平，其中业务水平和亲和力是非常重要的，在营销宣传中就给消费者一种舒服愉快的感受将会大大刺激消费者的购房热情。还要培养营销人员的企业品牌意识，要让他们充分认识到其一言一行对于企业的品牌形象都有着直接地影响。总之，在营销中塑造企业的品牌形象需要商家的全体努力。

（二）制定动态价格策略以及完善促销方式

价格是影响消费者购房的直接因素也可以说是主要因素，在购房之前消费者往往都会仔细考虑价格，有的甚至会花费大量的时间来观察房产价格的变动。为了促进房子的可持续销售，在营销中要制定动态的价格策略。一般情况下，会根据消费者的购买力定价，但当楼盘开售一段时间后就要主动调整价格，如果前三个月销售情况良好，就可以适当地提升一些价格，这样可以加快消费者的购买欲望。但过了这一销售高峰期之后，可以适当地降低一些价格，但不要降低的太多，这样还可以吸引一部分消费者。

（三）明确市场定位和目标市场

为了避免由于盲目进行而造成的经济损失，房地产商在进行市场营销前要明确市场定位和目标市场。首先要做好市场调研工作，房地产的销售与当地的政治经济、教育文化卫生等发展都息息相关，所以在营销之前一定要了解当地的经济发展情况。同时还要放宽眼光，对周边地区的经济形势也要有所了解，看看当地有没有升值发展空间。同时在对于当地的房地产市场也要进行仔细的分析，对自身在当地的房地产市场中有一个准确的市场定位，认识到自身的优势和劣势所在，争取做到扬长避短。另一方面在市场调研中还要明确目标市场，避免那些无用的营销，要根据自身特点选择目标顾客，对特定的人群进行营销宣传，将自身特点与消费者的个性消费者有机地结合起来，抓住目标人群的消费心理和消费需求，这样才能起到事半功倍的营销效果。

（四）加强营销策略创新以及拓宽营销渠道

随着人们生活的不断提高，其对生活质量的要求也在不断提高，所以其对住所的要求也不仅仅局限能够居住那么简单了，其在购买楼房的时候往往会考虑多个方面，例如建筑的设计、小区的环境以及文化内涵等。所以房地产商就要努力创新营销策略，要对客户做好精神关怀以及文化关怀，从物化到文化也是房地产发展的必然趋势。所以房地产商可以根据消费者的需求来做一些文化营销以及绿色营销甚至是服务营销，例如在进行宣传的时候可以增加一些人文气息和绿色气息，让客户能够感到舒适和自然进一步上升到幸福感。另一方面，根据市场变化的新要求，传统的营销渠道已经不能吸引更多的客户注意了，所以房地产商要加大对传播媒介的利用，尤其是对网络以及媒体的利用。

作者:陶然 单位:沈阳师范大学管理学院

参考文献:

[1]高亚娟,浅谈房地产企业营销面临的问题与对策[J];《经营管理者》,2014(12X)