养老项目盈利模式范文
时间：2023-12-28 17:56:12
导语：如何才能写好一篇养老项目盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：养老地产;经营模式;管理模式;盈利模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年2月5日
一、引言
人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口数为1.77亿，将近占人口总数的13.26%，并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增，预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快，以及“421”家庭结构的日益增多，相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此，分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展，解决老年住宅需求问题有重要的意义。
二、我国养老设施现状及养老地产市场前景
（一）我国养老设施现状。目前，我国的养老模式主要包括家庭养老，养老院、福利院等机构养老模式，但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量，还是其提供的床位和接纳的老年人口数量，都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一，大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构，其管理水平很落后、规模小，设施陈旧。我国现有养老院大约42，000多所，另外加上社会兴办的其他老年机构，现在收养的老人总数还不足100万，远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看，养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看，设施和简陋、服务水平较差，只能满足老年人基本的生活需求，但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。
（二）我国养老地产市场前景分析。现如今，我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式，即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子，在现在的社会经济下，子女的负担越来越重，赡养老人力不从心，同时也造成了相当部分的“空巢老人”，无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。
我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系，即90%的老年人通过居家养老，6%的老年人通过社区养老，4%的老年人通过机构养老，这种“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”的养老模式建设，表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型，因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产，它的开发要涉及各方主体，包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方，还需要整合整个产业链的资源，所以运营过程很复杂，而且由于养老地产不只是提供住宅，更注重的是后期配套服务的盈利，所以投资回收期长，投资风险大，再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段，并没有形成规范的商业模式，所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看，我国养老地产有很大的发展机遇。
三、国外养老地产经营模式分析
在上世纪中期，西方发达国家相继步入了老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的运作积累了一定的经验，其中最典型的是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得学习借鉴。
（一）美国养老地产经营模式分析。美国施行以机构养老为主，政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式，前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。
一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处，通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善，获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式，此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益，可谓是一举两得。
另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老，从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构，然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务，等房主逝世后，其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种，即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。
（二）日本养老地产经营模式分析。日本施行以政府扶持为推动的养老方式，注重以补助扶持的方式来推进养老事业，对于老年住房改扩建给予扶持，发展老年公寓、对老年人实行补助，而且对老年住宅的建设给予财政金融支持，以吸引开发商进入养老地产市场。
日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务，然后与经营者签订独立于租房的合同，这样个性化的服务，更能满足消费者物质和精神生活的需求。
同时，为了降低运营成本，增加收益，日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务，还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务，这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务，还能提高收益。
（三）国外成功经验对我国养老地产发展的启示
1、政府支持是开发养老地产的有力保证。在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下，养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先，政府应加快完善建设福利保障制度，增加老年人养老资金来源。其次，提供优惠政策，鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度，引导养老产业健康发展。
2、施行“倒按揭”养老方式。倒按揭即以房养老，其得以实施的前提条件是老年人有房产，而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人，以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前，我国有关倒按揭的法律法规还不完善，具体实施起来存在一定困难，所以要加快相关法律法规建设，为倒按揭养老方式的施行提供保障。
3、通过专业化的管理咨询公司来运营。我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段，开发商缺乏养老地产经营管理相关经验，通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作，可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时，实行养老服务机构全国连锁经营的方式，以节约成本，扩大品牌知名度，培养专业管理团队，使综合效益最大化。
四、我国养老地产经营模式构建
（一）我国养老地产管理模式构建。养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。
1、投资开发与后续经营管理相结合的模式
（1）开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后，其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下，消费者只需面对单一经营者，有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下，开发商除了前期的开发建设，还要负责后期的运营管理，所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。
（2）战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系，来共同负责养老地产的日常运营，以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式，开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系，从而打造整个服务产业链的品牌影响力，建立住宅和养老服务一体的养老地产。
2、投资开发与后续经营管理分离的模式――专业公司管理模式。投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发，不对后期运营进行直接管理，而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式：
（1）净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营，开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担，运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式，对开发商来说风险最低，收益也最稳定，但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。
（2）委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理，每年支付给管理公司一定比例的管理费用，而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担，但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下，开发商的收益大，但面临的风险也高。
（3）出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商，以此获得一次性的收益，后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下，开发商可以一次性回收投资并获得利润，但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。
（4）出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司，并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中，运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商，可以充分调动运营商运营管理的积极性，从而获得更好的物业收益。
（二）我国养老地产盈利模式构建。养老地产相对于传统地产来说，社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高，所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面，总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。
1、租、售、租售结合、会员制盈利模式
（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金，开发风险小，但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。
（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义，即通过持续经营为老年人提供养老服务，在服务过程中获得稳定的收入，而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入，再加上后期经营过程中的大量资金需求，因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。
（3）销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源，一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源，包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中，是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下，销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。
（4）会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍，先缴纳一定的定金入会，然后每月交取一定的服务费，最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题，运营开始便可以收回部分资金，又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。
2、倒按揭盈利模式――“以房养老”。倒按揭盈利模式，指养老机构在获得老人允许后，由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租，通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式，将老年人的住房与老年住宅进行等价对换，直到老人过世之后，再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。
五、结语
通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上，构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式，具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式，并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式，包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。
主要参考文献：
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篇2
关键词 养老地产 国有出让土地 划拨土地 集体建设用地。
养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称作老年住宅，它是老年化商品经济时代的产物。随着社会老年人口的增多和经济水平的发展，使得养老地产这种独特的房地产产品日益成为人们关注的焦点。现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域的开发建设，而其中对于企业前期资金投入影响最为重大的、决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是养老地产的用地性质。
一、养老地产的开发模式。
（一）公营非营利性养老机构。
公建公营养老院规模相对较小，基本在 2 万平方米以下，绝大多数位于城市中心区，依托成熟地段的商业、医疗配套，以小规模开发及政府适当财政补助。
（二）公建民营非营利性养老机构。
公建民营养老院规模也控制在 2 万平方米以下，绝大多数位于市中心，一般没有自身的大型配套，依赖市中心的商业及医疗设施。主要表现为承租政府的楼宇物业，经营养老机构。
（三）民建民营非营利性养老机构。
民建民营的非营利性养老机构主要分为两类：家庭式养老机构和老年公寓式养老地产项目。
（四）民建民营营利性养老地产项目。
民建民营的营利性养老地产也分为两大类：单一养老主题的大型养老地产项目和结合住宅等开发的组团式养老地产项目。
二、养老地产的经营模式。
（一）销售模式。
拥有产权的养老地产，盈利模式接近普通住宅开发，以销售收入为主要资金回笼渠道。
（二）租赁模式。
1.销售长期使用权模式。
在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。
2.会员制模式。
根据中国传统的消费习惯和置业惯性，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。
3.押金模式。
缴纳一定金额的押金后，每月支付一定比例的护理费用。押金分月偿还或到期偿还。这类盈利模式与租赁经营类似，但押金的设置在项目运营前期形成了大额资金的流入，有利于缓解租赁经营的高昂开发成本和财务成本。
4.设施使用费模式。
在不涉及产权的情况下，缴纳一定金额的设施使用费获得入住资格，金额不高，对消费者会产生心理障碍，也无法缓解资金压力，因此这种形式目前逐渐被会员制所替代。
三、养老地产用地性质法律分析。
（一）非营利性养老地产用地性质——划拨土地或者集体建设用地。
运用前三类开发方式开发的养老地产，属于以政府为主要推动力量完成的公益性质的养老机构，在用地性质上一般采用划拨土地或者集体建设用地。虽然老年住区的建筑用途是住宅类别，但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性，应当属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。
（二）营利性养老地产用地性质——出让土地、划拨土地或者集体建设用地。
营利性养老地产主要指养老地产开发方式的第四种，由大型地产公司、保险公司等民间资本为主导开发的以盈利为根本目的的养老机构。
根据公益性所占比例的不同，养老地产的用地性质也存在差异。
1.完全市场行为。
此类型养老地产以中高档的养老住宅和老年公寓居多，经营方式上没有限制。土地性质是国有出让土地。但在用地性质上出现了混乱。现有大型养老地产项目的用地性质有商业用地、住宅用地和综合用地三大类。由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现了诸多问题：
（1）住宅性质的用地问题：以北京太阳城为例，在其开发过程中，资金的融资难度是制约其快速盈利的主要障碍，政府认为其是住宅开发项目，没有任何政策扶持；银行认为其是养老项目，没有成熟的项目运营现金流，无法测算收益，存在风险，无法对其提供贷款。导致太阳城只能通过自有资金，分组团开发，10 年时间才达成盈利。
（2）商业和综合用地性质的用地问题：商业用地和综合用地的使用年限分别为 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物权法》第 149 条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。所以可见对于商业用地和综合类用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定模糊。另外一个不利因素是商业用地和综合类用地的日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价，变相抬高了老年人的生活成本。
2.准市场的行为。
此类型可类比公租房，具有一定的公益性，如果单纯采用国有土地出让的方式获得土地势必会抬高养老地产的价格，使得公益性无法得到保障。针对此类养老地产，可以采用协议出让、划拨土地和使用集体建设用地等多种方式。在经营模式上，由于不具有完全产权，只能以出租的方式获得收益。
（1）协议出让方式。土地价格相对低廉，但这类土地开发的项目绝大多数无完整物业产权，因此物业不能对外出售，只能依靠收取会费、销售长期租赁权等形式获得项目收入，存在资金回收政策风险大、市场接受程度低等情况。
上海亲和源在开发初始得到了上海南汇区政府提供的 50 年产权的公建配套用地，土地获得方式是协议出让，用地性质是工业用地，产权 50 年。《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第十六条规定以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
上海亲和源为了规避因拿地方式导致的对于房产销售的限制而采取了本文在经营模式中论述的会员制模式。但由于产权归亲和源开发商所有，所以当开发商资不抵债时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第 66条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，银行有权根据已办理登记的不动产抵押权拍卖亲和源的土地和建筑设施。所以，上海亲和源的会员制模式实质上是一种单方面出售房屋使用权的行为，具有相当的法律风险。
（2）划拨用地方式。此类型土地的获得方式为设置为非营利性养老机构后取得社会福利用地。划拨用地没有土地成本，但政府对其局限非常大，包括在产品设计和项目运营方式。且项目无法进行商业化操作，外部资金无法进入，内部资金无法退出。
杭州金色年华老年公寓项目是民营公助的典型代表。先期只支付了政府拆迁、补偿等土地取得费用，后期为了销售物业长期租赁权，向政府补交土地出让金，但也只获得大产权证，无法进行销售。这是因为国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，用于房地产开发等经营性用地，如需改变划拨土地的用途，必须由政府依法收购或者收回土地使用权后采用招标拍卖挂牌的方式供应和确定开发单位。
（3）集体建设用地。在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
颐福居·尊长园地块原为集体建设用地，被广州颐德投资管理有限公司租赁改造为养老地产项目。由于一般入住者没有产权，所以其购买的只是使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
四、基于法律角度的养老地产用地低风险发展方向。
（一）政府推出的养老地产专用地。
2013 年 2 月，一宗规划性质为 R2 二类居住用地、C53 休疗养用地的经营性地块成交。该地块是首宗规划为居住、休疗养性质的地块，它以招标形式出让，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。
2013 年 4 月初，北京（楼盘）市国土局公布了 2013 年度国有建设用地供应计划。首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为 100 公顷。除北京制定的首份养老地产用地计划外，其他城市如上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。
以上信息均说明政府在加快养老地产的用地规划进程，而营利性养老地产的用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地。
（二）原有住宅改造。
在上文的分析中可得出通过划拨、协议方式获得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，无法完成市场化操作。所以在土地获取途径上，走市场化渠道是更为明智的选择。但完全的市场化道路必将导致开发成本大幅增高，压缩了利润空间，所以可以选择借鉴国外的养老地产开发模式——对现有的楼房进行改造，使之适合老年人的居住，用最小的成本获得开发养老住宅的功能和效用。
（三）寻找合适的商业用地，售后回租。
这一用地开发模式是借鉴酒店式公寓的经营管理模式。由于完全的市场化道路导致开发成本大幅过高，增加了营利性老年地产的投资风险，而老人多超过 60 周岁，无法进行银行贷款，所以笔者建议采用售后回租的方式进行前期投资风险规避。商业用地不会受到当下限购政策的影响，不会因为房屋所有权和使用权分离而导致所有者无房可住。而所谓的合适的商业用地是指要考虑到老年人对于医疗、环境、交通等特殊需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。
参考文献：
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[4]李晨。养老地产投资开发中如何防范法律风险。上海企业。2012（4）。
篇3
小区名叫北京太阳城，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。
到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？
良好的开局
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。
“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。
真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿?200亿元的巨额投资项目。
养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。
据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。
2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。
“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。
另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。
行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”
三足鼎立
简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。
“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。
“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。
万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。
2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。
2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。
公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿?5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。
大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。
2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。
此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。
第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。
“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。
李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。
“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。
房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。
和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。
此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。
“4+5”模式
随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
融资困境与人才缺失
纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。
产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。
目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。
“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。
中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。
作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。
养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。
项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。
以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。
专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。
“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。
除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。
体系建设、转变观念是关键
“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。
在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。
“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”
不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”
标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。
“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”
不可预测的未来
2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。
在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。
《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。
一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。
根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。
中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”
不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。
2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。
2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。
2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
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目前，我国已步入深度老龄社会，60周岁以上老龄人口已达2.1亿。随着老龄人口的不断增多，老年人的养老问题日益成为社会关注的焦点。为适应我国人口老龄化现状，国家相继出台了系列政策，支持国内养老服务产业发展和服务模式创新。养老地产是一项复杂的产业，在我国尚处于探索阶段，本文在分析国内养老地产发展动态基础上，注重探讨了养老地产的服务模式与规划设计，以期为我国养老服务业健康、持续发展，提供可行性参考建议。
养老地产服务模式规划设计
养老地产是一种新兴地产形式，涵盖了房地产、保险、医疗、旅游等行业。这种地产与养老产品和服务相结合的模式，具有“养老”和“地产”双重属性，体现了养老的社会主题和地产的商业主题。其依靠房地产开发企业提供适老房产，以寓居于乐的形式，来充分满足老年人居住和生活所需。
养老地产的产品类型主要有保险资金建设的升级版养老机构，如养老院，把养老地产视为商业地产项目长期经营；开发商建设的养老地产项目，以环境优美的商品房小区辅以针对老年人特点专门设计的配套设施和服务设施。其建筑设计、规划和装饰标准接近高端住宅产品，并融入了适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体娱乐、餐饮服务到日常起居呵护，都实现了品质地产与优质健管家服务的有机结合，不仅很好地适应了我国人口老龄化、高龄化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。
在老龄化加剧和社会经济发展水平不断提高的背景下，养老地产已经引起了各国的强烈关注，并从理论与实践维度展开了一系列的研究、讨论。在20世纪60年代，西方发达国家就已开始发展养老地产，并积累了丰富的经验；但我国目前还处于探索阶段，养老地产发展还存在较多的问题，并面临较大的市场、融资、政策等风险，契合我国国情的养老住宅建设也尚缺少经验。因此，有必要针对我国养老地产的服务模式与规划设计进行探讨。
一、国内养老地产发展状况动态
我国在2000年开始进入老龄社会，现已成为世界老年人口最多的国家，预计到本世纪中期，60岁以上老年人口将超过5亿。随着人口老龄化程度不断加剧，养老产业的需求缺口越来越大。十提出要“大力发展老龄服务事业和老龄产业”，加快养老产业向高效率、低成本、可持续转型，促进养老服务尽快实现专业化、舒适化、知识化。然而，在实践中，完整的老年服务产业链条尚未完全形成，也没有制定单独的老龄产业政策，导致国内养老机构与服务能力，不能有效满足社会所需，养老地产市场的缺口比较大。目前，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人通过入住养老服务机构集中养老。
国内养老地产类型大致可分为三类：一是收费较低的公办养老机构；二是以社区敬老院为主的民营小型养老机构，这类机构享受政府补贴和税收优惠，拥有专门的服务团队，不过多数都经营效益不佳；三是民办大型养老机构，这类养老机构多存在于一、二线城市，投资者包括地产开发商、保险等企业，配备有医疗、娱乐、生活等完善的设施，收费较高，一般采用会员制或销售形式回笼资金。社区居家养老是我国当前一种新型的养老方式，经过试点后，现已在全国开始推广。它依托社区平台，通过整合社区各类服务资源，为老年人提供日间居家养老服务，不过因刚刚起步，服务专业水平不高，社会知晓率也比较低。
国内养老地产盈利模式采用的是“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”的方式。投资资金主要由开发商自筹完成，融资渠道主要有私募基金、保险资金、国有资本（政府财政投入和国企投入的资金）、房地产投资信托、信托融资和众筹融资等。政府也通过税收和财政补贴等方式，对养老地产开发建设进行一定的扶持。另外，也通过金融、政策等为养老产业发展提供基础保障，但要推动养老地产健康、稳定地发展，还需要政府从更深层次上提供强有力的支持。
二、国内养老地产服务模式优化思考
养老地产在我国的发展前景非常广阔，在开发建设过程中，必须要立足我国养老产业发展实际，在借鉴国外养老地产成功经验基础上，坚持以人为本，综合考量产品区位、客户群体、盈利模式等，同时，将地产与相关配套设施有机结合起来，进行综合性开发，以实现养老地产的可持续发展。
（一）公寓式居家养老地产服务模式
根据我国当前养老地产发展状况，建设综合型老年公寓、规划养老社区，成为房地产开发商比较青睐的一种方式。这类老年公寓将居家养老与社区养老结合起来，除建有适老性住宅外，还配套建设了社区公园、健身场地和康复医疗活动中心、娱乐中心等基础设施，基本覆盖了老年人的各种生活需求。同时，老年人居家养老，又能享受到社工提供的服务，也更易被老年人和家属接受。公寓式居家养老地产服务模式在服务上注重创新，在投资上大都具有多元化特点。万科、保利等一些知名地产商，其麾下不少地产项目中，都相继增加了适老性设计，不仅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕阳人生，也取得了良好的经济效益和社会效益。例如，上海万科全龄社区是栖城与上海万科共同打造的项目，采用的是新都市主义风格，其中56%为涉老化产品，有适老化住宅、自理型老年公寓、介护型养老公寓及涉老配套设施等，分为三级养老服务体系，成为上海万科标准化理想养老社区典范。
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房地产业典型盈利模式关键成功因素
经过多年的发展，房地产行业对我国国民经济与社会发展作出了重要的贡献，同时带动了诸多相关行业的共同繁荣，但随着房价的不断上涨，需求的逐步放缓，房地产行业也开始由“黄金十年”进入“白银时代“，尤其是2013年以后，房地产业的整体库存规模显著攀升，达到存量资产饱和状态，企业盈利能力步入下行趋势，加强对房地产业典型盈利模式及可持续性发展对策的研究意义重大。
一、房地产业典型盈利模式
（一）土地开发盈利模式
1.基本形式
在出让土地以前，需要国家相关部门对土地进行一定程度的整体规划，运用统一征地、拆迁及农转用等方式对国有土地进行运作，这是土地一级开发，经过这一系列过程才能够促使土地达到一定标准，也才可以实施出让。这项业务的实施主导为政府，同时其主要运作靠市场化来完成，我国房地产业在不断发展过程中，政府也逐渐完善了各种政策来推动其进步。最初，政府采取行政干预的方式来推动房地产业的进步，而现阶段，政府以制定相关政策和监管实施的立场实施干预。值得注意的是，我国政府在房地产市场发展过程中始终处于主导地位。现阶段，我国的土地一级开发有两种主要方式，一种方式是，土地开发由市（区）级土地储备部门来执行，相关工作内容包括对资金的筹集、对规划的办理及拆迁等；另一方式是，土地开发由开发企业来执行，政府不直接参与，相关工作内容由土地开发企业自主执行。土地开发盈利模式如图1所示。
2.特点
（1）资金相对密集。这是土地一级开发过程中最主要的特点，任一项目在实施过程中都需要巨大的资金数额。
（2）融资不易。相关企业在进行土地一级开发的过程中，由于企业自身业绩和银行信用等因素，常常导致其难以短时间内筹集到更多的资金，同时，企业在经营过程中没有能够进行融资抵押的固定资产。值得注意的是，在进行土地开发的过程中，企业没有使用这部分土地的权利，因此不能够将土地作为固定资产进行抵押。
（3）风险较低。作为资源类商品，土地以最前端的部分出现在房地产整个产业当中，同时地开发过程是对土地进行交易和加工的过程，因此没有较大的价值风险的存在，相对风险低。
（二）房产开发盈利模式
1.基本形式
企业全部活动的中心为房产开发，这就是房产开发盈利模式。当房地产开发用地到达投资者手中以后，投资者就需要完成开发建设并将其出售，从而回笼资金。即通过对土地、建筑材料进行加工、生产，实现成品（可售房屋）并完成销售，获取利润。现阶段，这种开发模式是市场的主流运营模式，充分体现了房产开发企业价值实现的路径。
住宅房地产、商业房地产、工业和其他房地产等是房地产的四种主要形态。这一划分取决于物业在应用过程中产生的不同作用。住宅房地产为民众居住提供有效服务，可以促使人们安居乐业，以重要的生活资料形式在人们生活中出现；而商业房地产是土地和建筑等在应用过程中以商业经营为目的，主要设施包含建筑房屋及全部相关基础设施等。
2.房地产开发的主要成本项目
应用该模式进行经营的房地产企业主要盈利方式就是尽可能的降低生产成本并最大限度的提高产品销售价格，故该模式主要的出发点就是有效实施成本控制和进行合理的市场营销组合。现阶段房地产开发过程中需要耗费成本的环节包括以下几点：首先，土地费用。包括土地的出让金、拆迁及征用产生的补偿费等；其次，前期费用。这部分费用指的是在进行土地利用的过程中，需对其进行前期规划、设计及调查产生的费用。在房产开发全部成本当中，这部分成本相对较低；再次，工程费。即房地产企业在完成建筑安装过程中，需要使用的设备、消耗的材料及安装人员的费用等。在整体的开发成本当中，占比较高。现阶段我国房地产开发过程中，工程费约占总成本的40%左右。
两种盈利模式对比如表1所示。
二、房地产业典型盈利模式的关键成功因素
（一）土地开发盈利模式的关键成功因素
现阶段，根据我国相关政策规定，房地产企业在日常经营过程中选择这种盈利模式主要是因为在政府规定条件下能够将二级开发权利应用到这部分土地当中。因此关键成功因素包含以下几点：
首先，政府相关政策。政府颁发的一系列限制性政策是该模式应用的基础，在实际应用过程中，相关政策存在落实不充分的现象，因此土地开发盈利模式在未来的发展中将越来越受政府相关政策的影响，进一步制约企业的盈利能力。市场化的运作及政府的主导是现阶段土地开发的主流发展方向，企业在政府赋予一级开发权利的同时，还将部分二级开发的权利交予开发商，这样才能实现房地产企业的可持续性发展，减少对政策的过度依赖。明显的周期性是我国房地产行业的重要特点，政府的调控是行业产生明显周期的主要原因，房地产业对国家宏观经济运行的影响也日趋显著。
其次，组织与财务因素。在社会经济不断进步的背景下，现阶段我国能够进行一级土地开发的企业越来越多，在这种情况下，有效限制房地产企业实施土地一级开发的政策包括信贷和土地开发资金要求。根据国内金融机构的信贷政策，目前需要对土地储备贷款的发放进行严格的控制，从而也限制了较小规模的企业无法顺利进行土地一级开发。
（二）房产开发盈利模式的关键成功因素
房地产企业在应用这种模式进行经营管理的过程中，需要对多种因素进行全面的考量，其中不仅包含该产业的内部环境因素，同时还包括企业内部的人才、资金和管理等多种因素。
1.产业及环境因素
在对这一影响因素进行探讨的过程中，首先要从政府的相关产业政策入手，房地产企业日常经营过程中所面临的基础环境受政府的信贷、税收等政策影响严重。国家根据宏观经济的运行趋势、房地产行业的发展状况，会适时调整行业相关的政策导向，从而也使房地产行业形成周期性特征。房地产企业必须时刻关注政府的产业政策变化，因势利导。再次，就是房地产企业同政府的关系。目前，房地产企业除受优胜劣汰的市场法则主导以外，还需与各级政府建立良好的合作关系。我国土地法定为政府所有，在房地产企业在盈利过程中，势必受到政府相关部门关于规划指标、税收优惠、信贷政策的综合影响，所以企业与政府处理好关系也至关重要。
2.组织与财务因素
房地产企业的规模与现金流、抗风险能力呈正相关，企业规模越大，现金流就相对充足，抗风险能力越强。现阶段，我国房地产企业数量较多，且多数规模较小，集中度偏低，资金实力与融资能力较差。随着国家信贷政策与风险管控的趋紧，房地产行业融资渠道与成本也相应增加。房地产企业必须有效拓宽内部和外部融资渠道，才能确保资金供给，实现长期、稳健发展。房地产企业除运用传统的银行融资方式以外，还可以尝试通过房地产信托、回租融资等方式进行融资。
三、我国房地产企业可持续发展的对策
（一）构建科学的房地产企业盈利模式
1.积极转变企业盈利方式
由于土地招拍挂广泛实施，土地开发盈利模式受到严重限制，依靠土地整理的一级开发模式盈利空间被大大压缩，房地产开发企业只有依靠房产开发盈利模式来获取利润。房地产企业只有在实践中不断提高自身的规划、设计和运营等能力，才能在行业内占得先机，谋求长远、稳健的发展。
2.优化盈利结构
伴随着我国城市化的快速推进，房地产行业在今后的一段时期内继续高速发展，房地产市场也将日趋成熟。新房市场与存量房市场将形成平稳过渡，如何在这种情况下，进一步优化盈利结构是房地产企业的重中之重。在资金正常流转的基础上，不断提高持有型物业，增加对金融性收益产品的重视愈发重要。
3.丰富盈利方法及来源
在现阶段房地产企业经营管理中，不断丰富企业盈利方法及来源也尤为重要。大多数房地产开发企业都尝试着采取联合开发、与基金合作开发等模式对盈利途径进行探索，这样一来企业不再受制于土地资源、融资渠道、管理能力的限制，投资机会大大增加。
（二）增强房地产企业的竞争实力
1.强化价值链定位
在市场经济快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中逐渐意识到，整个产业价值链中，自身环节会是存在不足的，这些不足也会严重影响价值链的稳定。房地产企业主要从以下四个环节提高自身竞争力即可，分别为采购、人力资源管理、技术开发和企业基础设施。房地产企业在长期的经营过程中，要想提高自身竞争力，必须将采购、人力资源管理、技术开发和基础设施建设等四个环节融入企业的战略发展之中，从而实现自身环节在产业价值链中的合理定位。现阶段，相当一部分房地产企业仍属于机会发展型，这类企业只有在发展中通过强化自身实力才能继续赢得市场竞争力，在持续优化组织结构和创新管理制度的同时，不断降低生产成本，创造更多经济效益。
2.加强人力资源管理
房地产企业在发展过程中，是否能获得平稳、长足利润，与人才的储备与应用具有重要的关联。现阶段，很多高素质人才在从事房地产工作，企业要想得到长期可持续发展，必须制定有效的管理制度和策略，促使员工充分发挥自身价值，不断挖掘自身潜力，在公司的投资、管理、运营上起到关键作用，对于增加企业的核心竞争力意义重大。现阶段我国房地产企业应及时转变传统的粗放型人力资源管理方式，积极探索、制定并实施完善的激励机制，促使员工充分发挥其主观能动性，在工作中勤勉履职，与企业实现共同发展。
伴随城镇化进程的加快，我国房地产业也迎来了巨大的发展契机，本文对房地产业的典型盈利模式及可持续性发展进行了较为详细的探讨，希望能对房地产企业在现阶段发展过程中盈利模式的转变给予一定启发。从土地开发和房产开发两种盈利模式及其可持续性发展来看，未来的房地产企业在发展中首先应构建科学的房地产企业盈利模式，其次就是通过加强价值链定位及人力资源管理等方式逐渐提高企业的核心竞争力。
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在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。
“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”
4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。
光明集团副总裁庄国蔚表示，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。
“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。
据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。
中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3～5年间完成6～10个养老社区项目。以每个项目20亿～30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿～30047，元。
去年12月，保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3～5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。
显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实.现盈利。
据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分A、B两种。A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2 98万元至7_38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。
与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明说，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。
光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。
光明集团方面透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%～5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出3年，入住率可以达到75%～80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
篇7
近日，泰康人寿推出“幸福有约终身养老计划”（以下简称“幸福有约”计划），成为国内提供综合养老计划的首家险企。
据泰康人寿助理总裁兼北京分公司总经理孙建军介绍，该款养老产品在北京地区首批发售，试销第一周已有7名客户成功签单。著名经济学家曹远征成为“幸福有约”计划的第一位签单客户。
“幸福有约”计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为趸缴和十年期缴两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始领取，目前已在北京市场由个险渠道销售。
“保险合同产生的利益，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。在养老社区，客户将享受到包括居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的养老生活，目的是为了塑造一种全新的老年生活方式。”泰康人寿助理总裁兼泰康之家CEO刘挺军说。
业内人士认为，就产品而言，泰康的“幸福有约”计划与其他保险公司推出的养老保险产品大同小异，独特之处在于与养老社区的入住挂钩，且提前锁定了入住成本。
据悉，“幸福有约”计划相关养老社区产品主要针对30（周）岁至60（周）岁的年龄段客户，泰康人寿北京分公司保险营销员只负责与客户介绍产品，客户若有购买意愿则由泰康人寿养老公司北京分公司专职人员负责与投保客户签订保险合同事宜，他们对该保险产品具体的合同也不太清楚。
泰康人寿养老社区被其保险营销员称之为“候鸟式养老社区”，即购买了“幸福有约”计划相关养老社区产品取得泰康人寿养老社区入住资格后，将来在投保客户年满65（周）岁时，可享受泰康人寿全国建成的任何一个养老社区的免费入住及相关权益。
“公司将在全国人口100万以上的城市建立养老社区，目前已确定北京养老社区在2015年建成。”泰康人寿湖北分公司相关人士透露，“养老社区相关保险产品在武汉地区的发售最快可能定在（今年）6月份。”
此前外界早有盛传，泰康人寿已在武汉光谷置地筹建自己的养老社区，但该说法并未得到泰康人寿的证实。
2007年，泰康人寿就已经开始着手考察和研究发达国家的养老服务产业，提出了在中国由保险公司来实践养老社区的构想。2009年11月19日经中国保监会批准，泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。
“养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，形成完整的产业链。”泰康人寿董事长陈东升曾在接受媒体采访时说，寿险与养老社区结合，保障更完整，便于实现泰康“从摇篮到天堂，泰康一生呵护您”的企业理想。
2011年12月底，泰康人寿在北京昌平新城标得三十万平方米地筹建养老社区。今年4月份，泰康之家养老社区北京旗舰店开始破土动工，预计总容量约3000户，计划2015年正式投入使用。而在媒体上盛传的泰康人寿将在三地建立养老社区，除北京之外还有上海、三亚两地，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。
当然，在泰康人寿向养老社区挺进的当中也曾出现过不和谐的旋律。2011年泰康人寿北京分公司长安支公司有保险营销员多次以入住“养老社区”为噱头，告诉消费者，“只要买就能住”，进行了误导销售。
此举受到北京保监局的处罚，其对泰康人寿北京分公司长安支公司罚款20万元，责令改正违法行为，同时对泰康人寿有关人员处以警告并罚款3万元。其并在1月9日就此专门消费者风险提示。
此次“幸福计划”相关养老社区产品发售后，本刊记者通过多种渠道向泰康人寿北京、武汉两地保险营销员咨询时，发现存在一个共性问题：几个保险营销员对此产品的介绍中着重强调“(所缴保费用于投资）收益高于银行存款利率”，一般不会提及年金收益要以实际投资收益为准，存在着风险。
投资潮起
除了泰康人寿，中国人寿和新华保险也采用了与保险产品挂钩的地产投资模式。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。
去年上市的新华保险在养老社区的筹建上也不甘落后。去年11月上市路演过程中，新华保险总裁何志光爆出公司命名为“新华家园”挂钩养老社区的保险产品已经上报保监会，北京延庆和密云养老社区设计规划已完成的消息。
近日，新华保险董事长康典在接受媒体采访时表示：“城镇化和老龄化，其实是一个很大的市场扩容的过程，可以带来很多的价值。新华人寿决定进入养老、健康两个产业，现在已经在进行之中。我们从养老社区的开发、投资、运营的全部资质都在报批，必须符合监管规定。商业模式目前还不是非常完善，我们希望对保险业务能有支持，目前还有大量的细节在研究。”目前，该公司已经注册了两家项目公司――新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司――来支持其养老产业的发展。
5月18日，新华保险总裁何志光在公司个险渠道保障型终身寿险新产品会上透露，6月将正式启动旗下养老社区项目，成为保险业内第二家正式启动养老社区投资项目的险企。据悉，届时新华保险还将推出与该项目配套的专属保险产品。
近年来迅速崛起的合众人寿――开业第四年实现盈利，2011年底总资产已达约332.58亿元――和以上三家险企不同，其选择了把武汉作为单纯的养老院建设城市。2010年12月，合众人寿健康社区与同济健康社区、武汉深鸿润国际文化科技城三个项目在武汉蔡甸后官湖生态宜居新城同时开工，共同打造“武汉・中国健康谷”。
合众人寿官网资料显示，合众人寿健康社区（又称“合众健康谷”）项目总投资100亿元，占地800亩，其将建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地，2015年基本建成后将可以提供养老床位3万张。
早在2010年4月，武汉市蔡甸区政府便与合众人寿签订合众人寿健康社区项目。该项目资料称，其实施后将为当地养老产业带来划时代的变化，把湖北蔡甸变成华中地区的核心养老城样板。
目前，合众人寿并未对外公布与之相关的保险产品。据该公司内部人士透露，公司曾经考虑过挂钩产品，但最终没能成行。未来公司计划用五至六年形成全国战略布局，逐步构建全国养老产业基地群。
据合众人寿《2010年年度信息披露报告》显示，该公司业已于2010年10月15日在武汉出资设立了相应的子公司――合众健康产业（武汉）投资公司，公司注册资金6亿元，主要从事不动产及相关配套投资。
3月20日,合众人寿以约2064万元拍得沈阳市棋盘山开发区约2.12公顷的用于健康社区建设土地破土动工，约定2016年3月完工。而其在1月10日出资成立合众健康产业项目（沈阳）投资公司，注册资金为3.5亿元，即是为此而设。
中央财经大学保险学院院长郝演苏曾表示：“保险公司筹划建设养老社区，是对养老保险的一个有效对接，是整合相关养老资源的有效手段。同时，也增加了保险公司的增值服务。”
收益之争
在美国、日本、欧洲、澳大利亚等发达国家，养老社区已经是一种成熟体系。这些社区不等同于普通养老院，能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活，还能根据客户的身体情况进行分区照管，比如独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等等。
中国保监会2011年的人口报告显示，预计到2035年，中国老年人口将占到全部人口的30%以上，而这部分老年人口中，有能力购买入住险企开发的这种高端养老社区的中产阶层潜在客户亦数量可观，故此这样高级化的养老需求十分被看好。养老产业自然被险企视为未来一个强劲的利润增长点。
陈东升也认为，中国作为一个最大的新兴工业化国家，现在正在向一个中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。
在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。
“这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
康典表示：“我们调研发现，美国有的养老社区很成功，是盈利的，我们希望借鉴他们的经验。”
养老地产的市场潜力巨大在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。
目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。
据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资。
2011年保监会颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中，其明确支持保险资金投资养老实体，并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策。
而为了确保险资投资房产的规范与防范投资风险，2010年保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。两个办法允许险企投资不动产，但对险资运用范围、险企资格条件、险资投资比例、风险控制等做出了规定，如险企不得直接从事房地产开发建设,投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%等等。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。
尽管老龄化进程催生了大量的养老需求，但现在还很难对建设高档养老社区的投资回报率、投资回报的期限做出预算。更何况就当下来看险企投资养老社区的市场定位与盈利模式还处于探索期。
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管窥中外养老社区模式
2002年，北京顺义区最早推出了国内专门面向老年人的房地产项目――北京国际太阳城。随后在哈尔滨、上海等多个城市，也出现了类似专门提供老年人养老的养老社区。
“北京太阳城”是我国养老社区的最早实践者。项目坐落于北京市昌平区小汤山，占地42万平方米，建筑面积18万平方米。
社区按照全国示范性老年基地的标准，设计了不同档次的老年住宅和6个中心，包括老年病医疗、老年文化教育、老年娱乐、老年购物、老年家政服务和老年国际交流中心。
项目按照“福利型事业、经济型运作”的指导思想，以及社会效益和经济效益并重的原则，公助民营，自谋发展。
项目采取了物业置换的资金支付手段，老年人可以将原有住房与老年社区等价换房，老年人百年之后，又将原置换的房产折价返还给法定继承人，从而有效提高了老年人的消费能力，解决了养老社区的费用。
据介绍，目前北京太阳城养老社区大约住有100多位老人，社区费用得看需要什么样的服务，有的老人生活完全不能自理，需要全程护理，有的老人生活还可半自理，有的老人生活可以完全自理。如果是生活能完全自理的话，再加上与这个养老院签订长期的居住合同，基本上一个月大约2000多元，社区提供住房以及每天帮忙清理室内卫生等日常居家服务，如果需要更多的服务，那就得另外付钱，此外吃饭的费用自理。如果需要请人照料，养老社区会帮你找人，但费用另算。
而在美国，社区养老分两种模式，一是“全托制”，即老人全天候在养老机构生活。其中又分为“退休之家”和“家园共享”。前者除了租赁房屋（老年公寓）外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务。典型的设施和服务还有：医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活动等，其服务标准不低于四星级宾馆。后者就是社区将60岁及以上，年龄段相仿、又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对，给他们寻找伙伴，互相“结伴养老”，以解决生活中的孤独和不便，让他们在晚年能充分享受友情。二是“半托制”，即老人白天在养老机构生活，晚上回到自己的家。
以美国新型养老社区典范“太阳城”为例，它由13个不同区域构成，1个医院、2个康复中心、1个活跃老人社区、1个老人公寓、2个持续照料社区、2个辅助生活社区、4个混合社区，每个区域针对不同客群，涵盖一种或多种老年住宅类型。
“太阳城”还建设了完整的医疗服务体系，包括综合性医院、眼科、牙科等专业中心，以及紧急救助中心、照护中心、家庭看护中心、体检中心、药房等。
除了医疗服务设施之外，购物中心、超市、餐厅等生活配套都在社区之内，多元化的文化交流设施，甚至成为美国最大的康娱中心。
在美国，55~75岁的健康老人进入活力长者社区，通过居家式的自主方式养老。75岁后由于需要照顾就会进入持续照顾的退休社区养老。
篇8
购买第一单的是一位大型企业的总工程师，43岁，缴期十年，每年交38万元，十年交380万元，70岁开始进入养老，在养老院可以从70岁养到95岁，活得越长活得越好，95岁可以把本金还给他。
养老产品的正式上市，这也意味着泰康人寿的养老社区正式进入运营阶段。
泰康人寿的媒体负责人告诉《投资者报》记者，“5月中旬将会召开记者会，公布具体事宜。”
事实上，不仅泰康人寿看中了养老社区的发展潜力，新华保险、中国人寿、合众人寿也都扎堆这一行业，养老社区将成为寿险公司新的增长极。
险资加快布局养老产业
保险公司进军养老产业步伐在加快。
2009年11月9日，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会的批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2010年，泰康人寿宣布将在北京昌平购买一块30万平方米的土地建养老院。为此，泰康人寿专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为养老院提供管理服务。
此后泰康人寿一直力推养老社区概念，遗憾的是两年来只闻楼梯响，不见人下来，直到今年才进入实质操作阶段。
除了正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，养老社区也开始动工建设。据《投资者报》记者了解，经过漫长的筹备，昌平养老院今年将会动工，大概能提供三千张床位，预计在2013年建成，接待第一批养老住客。
泰康养老社区计划，除了在北京，还相继在上海、三亚布局，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。去年5月，陈东升曾宣布三亚养老社区争取在三年后投入使用。
除了终身养老产品，泰康人寿还开发了丧葬保险，未来还会进军墓地。“目前，我们正在策划新的一组文化墓地，衍生养老社区概念，真正实现从摇篮到天堂一站式服务。”陈东升透露。
泰康并不是唯一一家盯上老龄人口的寿险公司。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。
新华保险更是将开发养老和健康产业写进公司的下一个五年计划。目前新华保险在西安、武汉建立的两个健康管理中心项目以及在北京延庆和密云的两个养老项目均已获得董事会批准。
新华保险还计划独资设立新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司，作为延庆养老社区前期建设工作的开发主体。
和上述几家大型保险公司相比，总部远在武汉的合众人寿早已经破土动工。2010年年底，“合众健康谷”在武汉蔡甸破土动工，拉开了合众投资养老产业的序幕。
新的增长点
“养老产业将是下一轮保险业新的增长点。”陈东升认为，近几年来是银保业务的繁荣时期，而未来保险公司将在养老、医疗方面展开竞争。
新华保险董事长康典在接受采访时也曾表示，寿险行业的高速增长遇到了挑战，但其他新兴业务如养老、健康、医疗等可与寿险业务产生协同效应，是公司转型的焦点。
陈东升认为，中国作为一个最大的新兴工业化国家，现在正在向一个中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。
在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。
“这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀给出了一组数据，中国有将近1.7亿60岁以上的老龄人口，占总人口数的12%。而且，这个数字还以约每年1000万的水平递增。老龄产业涵盖了从医疗保健到地产开发等产业，年总产值可达1万亿元人民币。
据记者了解，现在北京、上海好一点的养老院都是有入门费的，而且要排队。北京养老院的入门费基本上从七八十万到100万元，上海还要贵一点，要90万到100万元。
除了行业潜力，进军养老地产，也是寿险资金本身的投资需求。近年来，寿险资金一直在寻找开拓与长期资金相匹配的投资渠道。在寿险公司保险费收入里大概有40%左右是长期寿险资产，即有1.6万亿元的长期资金。养老地产，对寿险资金长期利用和投资是非常有发展前景的渠道。
蕴含其中的风险
养老产业是块香饽饽，不过其中也蕴含着巨大的风险。
养老地产目前不仅有保险公司参与，众多的地产开发商也涌入这个领域。后者目前的定位主要是中低端的市场，而保险公司适合高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。
目前，地产商推出的养老社区项目，经营状况并不好，仍然面临收回成本的压力。
最成功的项目上海亲和源，总投入接近6亿元，2008年营运至今，运营上尽管基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回，推出的834套房源，目前还有200多套没有售出。绿城的蓝庭项目的养老公寓销售也曾一度陷入僵持。
中低端养老社区项目尚且艰难，何况走高端市场的保险公司？但是在陈东升看来，这并不是一个问题。目前保险公司瞄准的主要是高端市场，门槛很高，未来可以进入中低端市场，这是一个渐进的过程。
“我们学习国外的成功模式：先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，国际上被证明是成功的商业思想，同样也能在中国落地。”陈东升曾如此表示。
篇9
曾几何时，在互联网金融如火如荼渗透至每个人的生活的时候，保险产品销售似乎仍依赖传统的银保和人渠道，以余额宝为代表的所谓“野蛮人”异军突起，对包括保险在内的传统金融领地不断掠夺蚕食。在新金融势力的挑战下，金融业态伴随着人们的行为在悄然发生深刻的变革。当余额宝用了半年多时间使天弘增利宝货币基金成为中国第一大公募基金时，保险业的变化微乎其微。
但新华保险以不变应万变的从容淡然处之：董事长康典2014年年初把新华保险所有省级分公司的老总都叫到一起，告诫他们冬天还远远没有过去，传统的“打游击、靠忽悠、轻服务”的卖保险的业务模式必须改变。
面对互联网新金融模式的冲击，康典显得尤其淡定：“什么叫O2O，有本事你就在online上待着，别offline，只有online没戏，你得下地，在天上不行，最终你要落地，因为客户在地上站着。就凭现有的技术手段你想颠覆？不可能！因此，我的致股东函标题就叫‘敬畏传统，拥抱变化’。”
康典还纠正了业界的一个流行观点，认为“保险行业的互联网化就是将保险在网上销售”。他坦言，并非所有的产品都适合在网上卖，保险产品就是其中之一。毕竟，保险产品有它的特殊性。
“如今的现实是，大量有知识的年轻人越来越喜欢在网上来完成一些采购、消费行为，并且习惯于这种消费方式，这是一种全新的变化。但具体像保险产品特别是一些比较复杂的产品怎么销售，仍值得探讨。如果没有offline的配合，单纯靠online，很难完成得很到位。”康典如此解释传统和变化之间的关系。
养老商业模式尚不清晰
除了互联网金融，发生变化的还有中国正加速步入老龄化社会的不争事实。
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，到21世纪中叶，中国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。巨大的老年人口，为养老事业的发展奠定了坚实的基础，也是保险业进一步发展的一个机会。
机会面前人人平等，区别在于不是人人都能平等地把握机会。自2013年以来，包括新华保险在内的众多保险企业都已经纷纷在各地竞相拿地，涉足养老地产。但一年后往回看，成熟的养老社区并不多。面对一个尚未挖掘的大金矿，保险公司几乎个个都小心翼翼。
问题的症结何在？康典给出的答案是：商业模式不清晰。
康典表示，新华保险为这个事情测算了无数个模型，设置了很多参数在里面一点一条地进行测试。这里的核心是，在养老业务上设置一定的固定资产投入，然后和它对应的或是租金或是其他收入，如果养老业务本身赚钱很难，达不到我们预定的投资收益的时候，那么，有没有其他的办法可以作为一种附加的收入，最后使得我们这个项目还是可以赚到钱的，起码不要赔钱，这很关键。几十亿元就算赔百分之一，都不是个小数目。
对于养老而言，究竟何种商业模式最合适？康典说，如果养老地产最终走的是一条“挂羊头卖狗肉”的商品房盈利模式，那肯定长远不了。目前，各大保险公司都只是在尝试，摸着石头往前走。
以新华保险为例，其已将北京六里桥附近的原公司总部，改造成一栋全新的养老大厦。这栋养老大厦将主打“护理”概念，专门接待行动不便、需要完全住院的老年人。
康典称，现在我们想得比较明白了，全护理这一块的需求是比较刚性的。上述养老大厦那个楼现在大概只有两百多套房间，还附带着一个康复医院，有的老人需要一个功能的康复和老年病的维持，这需要引进国际上一些非常成熟的、前端的管理模式，这样的结果是对老人的服务流程就不一样了，这个已经比较清楚，如果能做好，我们就能在其他城市复制此种模式。
目前，新华保险的养老业务是两条腿走路：一方面自己掏钱拿地；另一方面，也尝试分担风险与其他地产商合作。一旦科学有效的商业模式被证明可行，就会迅速铺开。
康典说，当然，新华保险还在探索一些其他的模式，比如跟一些房地产开发公司合作，你开发建设成一个区域后，我们在这个区里把一些健康服务的、老年人生活支持的功能放进去，使得小区里的老人能够得到服务。这个模式还在探讨阶段。
一体核心两翼齐飞
备受各界关注的保险版“以房养老”已于7月1日正式启动试点，然而相关产品仍未成型，各保险公司也观望等待，保险公司为何如此谨慎？
康典表示，新华保险对于“以房养老”一事持积极心态，目前正在研究。“以房养老”涉及寿险行业以前不太熟悉的一些领域，因而对于这些东西该怎么进行技术上的处理还需要进一步研究。
实际上，无论是全护理模式，还是以房养老模式，抑或其他新的模式，均凸显出养老在新华保险战略宏图中的重要地位，这恰好与新华保险提出的“一体两翼”的发展思路相吻合。“一体”是以寿险为核心，“两翼”则是指养老产业和健康产业。
其实，在养老社区的投资上，新华保险提得比较早，但是推进却比较慢。对此，康典坦言，之所以走得比较慢，主要是因为对寿险参与到养老的模式还没有看太清楚，而新华保险是希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。
近日，保监会了首份《中国保险业社会责任白皮书》（下称“白皮书”），《白皮书》预测，至2020年，仅养老领域，保险业直接投资规模预计最高可达4500亿元，补充养老院床位缺口225万张，同时可提供100万个直接就业岗位，每年为国家增加税收330亿元。
面对巨大的养老市场，保险业在这方面的布局也在不断加大。近日，保险业投资养老社区再获进展，据了解，7月9日，中国太平旗下太平养老产业投资有限公司与江苏省无锡市新区管委会在无锡签署太平无锡养老社区投资协议，中国太平将在无锡投资建设该公司的第二个养老社区项目。
《白皮书》数据显示，截至2013年底，共有5家保险机构投资11个养老社区项目，占地面积3298亩，计划投资额达到163亿元。在保险业投资养老社区方面进展比较快的是合众人寿和泰康人寿，而中国人寿、中国平安和新华保险等公司虽然都投资了养老社区，但整体进展并不像一些同业那么快。
康典坦言，新华保险上市时就提出要大力发展养老险业务，但实际推进比较慢。推进慢的重要原因是寿险参与到养老的模式还没有看太清楚，养老资金的投入和其他的投入不太一样，比如搞一个养老园区，一投就是几十亿元，新华保险是希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。在政策和规则的界限之内，新华保险投资养老社区坚持两个原则：一是客户可接受；二是公司可盈利。
据了解，2012年新华保险启动了在延庆和密云的两个养老社区项目，2014年在海南的养老社区项目也已启动。此外，新华保险还在广东、福建、上海等地进行项目调研。在康典的心目中，稳步推进比铺项目更重要，他希望一个养老社区项目能做到既有客户需求，又能使公司可持续经营，目标是做一个可以复制的项目。
康典透露，虽然对寿险参与到养老的模式没有看得太清楚，但新华保险对全护理这一领域看得比较明白。因为这一块的需求比较刚性，特别是现在独生子女这一代（421家庭），上面有4个老人，甚至是4个老人的上面还有更高龄的老人，即上面有两层老人。这一代人面对的养老问题非常尖锐，若是这些老人中有一个进入到卧床状态，或再有一个出现疾病缠身的话，那将是一个“灾难”。
他认为，一般情况下，老人60岁退休到80岁之间应该是处在一个相对健康的状态，进入到80岁以后，这种全护理就有需求了。
构建生命周期全链条
健康产业的投资主要针对生活能自理、对医疗要求并不大高的老人，比如新华保险在海南开发的项目，预计2014年能进入销售，主要针对北方老人在冬天可以到海南换个适宜的居住环境，再配合一定的医疗保健服务。“如果海南的项目尝试成功了，我们也希望在广东、福建的福州、厦门等地进行推进。”康典说。
2012年，新华保险设立的武汉、西安健康管理中心率先开业，这两家健康管理中心的注册资本均为2000万元。
作为新华保险 “一体两翼”的战略之一，新华保险是通过专业公司进行健康产业的投资管理。据了解，新华保险全资发起设立了新华卓越健康投资管理公司，主要从事健康管理、医疗服务、护理服务、医疗投资等健康医疗产业。目前，新华保险已在武汉、西安、青岛、成都、长沙、重庆、宝鸡、郑州、烟台、合肥、呼和浩特、济南等地设有健康管理中心。
对于健康门诊，康典表示，目前的健康管理中心经营情况还不错，新华保险希望一个健康管理中心从开业到盈利的时间是三年。他透露，目前新华保险的股权投资主要集中在养老和健康两个产业上，其他方面的投资会比较审慎，但并不是完全不做。
而如何服务客户全生命周期服务体系建设，成为新华保险2014年要解决的课题。
在康典看来，保险业的发展离不开宏观经济，指望新一届政府再出台经济刺激政策是不可能的，现在的主基调是调整和调控，而且是治理经济、社会及生态中的失衡问题，保险业面临的挑战更大。
“有的赌土地，有的赌股票，眼看无法落地就左脚踩右脚，又飞起来了。我们没那个功夫，就是老老实实从客户入手，建设体系，这是基本功。我们要改变作业模式，从游牧民族向农耕民族转变。草吃光了就啃草根，最后变成沙漠，羊也变不成骆驼。典型的‘狗熊掰棒子’，结果是死路一条。你误地一晌，地误你一年。我们要当好农民，把土地经营好，客户就是我们的土地。”康典的表述十分形象动人。
曾经的新华保险满目疮痍，人心浮动，业绩不佳，前董事长被抓，公司超过三年无董事会。在“救火队长”董事长康典的努力下，公司不仅A+H股上市成功，多年的积弊也被一个个化解。
新华保险发展有三部曲：上市、初步绘制蓝图、全面推动战略转型。康典要求，2014年是最重要的一年，全生命周期服务体系要全面推广到各个渠道，各级机构。
“我们就是脚踏实地，不当外星人。没有地面扎实的基本功，飞起来也得摔下去。”康典态度很明确。
服务客户全生命周期的目标已经在逐步推进中。除了新华养老管理公司外，新华保险还控股新华卓越健康投资管理有限公司、新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司、新华家园檀州（北京）置业有限责任公司、新华保险武汉门诊部有限公司、新华保险西安门诊部有限公司等，形成医疗、养老等涵盖人的生命周期全链条保障服务。
审慎稳健投资为要义
截至2013年底，新华保险总投资收益率为4.8%，净投资收益率为4.6%，其中四家上市保险公司总投资收益率均站上5%。据新华保险内部人士解释，新华保险的投资资产规模中没有减去回购规模和相应的回购成本，以及投资资产中未剔除应计利息。若采用其他几家保险公司的统一口径，新华保险的总投资收益将达到5.23%。
据保监会披露的数据，2013年保险全行业平均投资收益率为5.04%，为四年来最好水平。
“寿险资金对安全性的要求很高，如果单看上市寿险公司的投资表现，新华保险的投资业绩还是不错的。”康典表示。
从新华保险的资产配置来看，截至2013年底，债权型投资占比为55.6%，定期存款占比为29.7%，股权型投资仅占7.6%等。“新华保险整体投资风格一直比较稳健，不仅现有的资产配置是稳健的，对每一项投资也很稳健。”康典指出。
新华保险在上市之初就设立了“以寿险为中心，发展养老、健康产业”的战略，因此股权方面的投资主要集中在养老、健康两大产业。“首先要想清楚的是投资的目的是什么？是为了战略布局还是单纯为了盈利？”康典说，“我们也曾有多种设想，但除了对养老、健康产业的投资，其他方面并无明显动作，因为我们认为布局养老、健康产业更符合公司战略，能与现有的寿险业务形成很好的协同效应。”
康典强调，新华保险并不排斥创新型的投资渠道。2013年，新华保险委托资产管理公司认购基础设施债权投资计划和基础设施股权投资计划共计114亿元，但并未主动发起过相应的投资计划。
“对基建投资，其实我们力图找到这样的投资机会，比如和广东市政府签了战略合作协议，和北京市也曾做了很多次沟通，我们非常渴望能够投资一个效益良好、能带来可接受的回报，同时风险不太大的基建投资项目。”康典表示，“可能是因为我们对项目的要求太高了，到现在还在努力寻找。目前，和广东省政府的合作仍在磋商中。”
2014年，中国人寿、太平洋保险相继启动保险资金市场化委托投资，金额均为200亿元，是保险资金引入外部竞争、提升投资收益的创新手段。康典表示，“新华保险亦有此计划，该计划是新华资产管理公司提出来的，目前，董事会对委托投资的批准程序已经走完，正在操作过程中。”
“由于考虑到保险资金对流动性的需求，新华保险对养老产业的投资非常审慎，希望能找出可复制的商业模式。目前新华保险在股权投资方面集中于健康和养老领域，同时也在与多个地方积极商讨投资城镇化建设项目，以寻求可接受的投资效益。”康典指出。
康典认为，新华保险现有资产配置是稳健的，投入到其他相关产业也非常审慎，在股权投资方面比较大的动作集中于健康和养老两个领域，因为它们可以与寿险业产生很强的协同效应。
篇10
另一方面，截至2012年底，我国建成的各类老年服务机构为4.4万个，拥有床位416.5万张。目前我国机构养老现状是全国每千名老年人拥有社会养老床位21.5张，城乡养老机构“一床难求”的情况十分普遍。
随着我国人口红利“关窗期”的日益临近，特殊的计划生育政策导致的“四二一”人口结构，无形中增添了每个家庭的养老压力。解决养老问题，不仅直接关系到社会三分之一人口的安定，还会影响到每个家庭进而关乎整个社会的和谐稳定。
保险业“试水”养老地产
8月16日召开的国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”；支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
专家认为，我国人口老龄化形势日益严峻，而养老服务业还处于发展初期，仅靠政府力量难以满足养老需求。鼓励和引导民间投资、境外资本进入养老服务业，不仅可以破解养老难题、改善民生，也是调整投资结构、拓展消费需求、推动经济转型升级的切入点和着力点。
面对进入“突然加速期”的人口老龄化，险资跃跃欲试，投资养老地产的步伐不断向前迈进。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。
今年6月中旬，泰康人寿命名为泰康之家・燕园的养老社区实体模式正式在北京市昌平区揭幕，标志着首家由保险企业投资管理的养老社区正式亮相。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000名居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升如此表示。
陈东升介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。泰康人寿将投资700亿元在全国布局15所连锁养老社区，用10至15年时间，管理规模达到5万张床位。
“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。
很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。
与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。
而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。
圈地价格较为廉价
与自建办公楼所需用地相比，养老社区占地较大，动辄成百上千亩。因此保险公司在养老产业的圈地上，不同于一掷千金购置商业地产的策略，而是选择总体地价不贵但周边环境宜居配套相对健全的区域，保险公司在养老产业的圈地更倾向于大城市的郊区和郊县、二三线城市较为廉价的土地资源。
一保险资产管理公司人士表示，建设养老社区的地方，必须要考虑所处的区域，是否交通便利、地理环境是否优美宜居、医院等配套机构是否健全等。保险公司建造养老社区的投资金额大部分是用于配套资源的建设上，如果地价高则会导致总体成本过高，险企后期可能难以负荷。
合众在武汉蔡甸建造的健康社区就是在华中地区的二线城市，未来计划逐步在东北、华北、华中、华南等地区规划建设合众养老产业基地，构建全国性产业基地群。
养老地产的盈利来源一般来自开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增值收入。最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。
由于国外政府对养老产业提供政策优惠，国外养老地产的回报率较高。以美国的养老地产为例，一般由政府投资60%，剩余部分由企业投资和慈善机构捐款组成，老人的入住方式则分为“全托制”和“半托制”两种，回报率达到了8%至11%。其中，保险公司的作用在于买断养老社区居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费，同时开发高端养老保险客户。
目前险企参与实务养老社区的方式主要是出租式。以目前国内几个较为有名的养老社区为例，均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等，但盈利模式亦各不相同。综合分析，目前运营的实务养老社区大致以会员制、会员制+销售制及只租不卖的出租式为主。
养老市场存万亿规模
对于险企布局养老地产的热情加码，申银万国在研报中指出，保险公司投资养老地产是大势所趋，一方面，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程，发达国家每千人床位数在60 张左右，而中国目前仅有20张，仍有很大投资空间，养老市场规模在万亿级别。
另一方面，保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度也高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励其投资于养老产业。
首都经贸大学教授庹国柱表示，养老产业包括养老社区、医疗护理、养老产品等等，保险公司可以通过投资养老地产、物业管理、相关养老保险产品开发等参与养老产业，在其中完成资源整合，打造一条完整的产业链，而且养老产业的投资期限亦匹配保险资金的久期。
业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。
再加上寿险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。
从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。”陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动，可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
申银万国保险业分析师孙婷认为，投资养老地产可带来保费收入和投资收益率的双重提升，并且乐观预计养老地产回报率10%以上，高于其他商业地产和长期投资收益率。
根据《中国高净值人群消费需求白皮书》统计，截止2011年末，个人 资产在600万元以上的人群数量约270万人。
申银万国称高净值人群选择高端社区养老的比例较高，假设为10%，件均保费200万元，则将合计为保险公司贡献5400亿元养老保费收入。
此外，前述研究报告还指出，养老地产的投资收益率预计在10%以上，保险公司投资非自用性不动地的比例最高可达总资产的15%。以5%的投资比例和10%的投资资收益率来测算，养老地产投资可提升保险资金整体投资收益率225基点。
商业模式尚待摸索
尽管保险业进军养老地产有诸多优势，但有分析人士表示，从未来发展过程来看，还是面临很多风险因素。
“目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，申银万国保险业分析师孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。
除此之外，孙婷还表示，另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”
此外，有分析称，险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前，养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计，而保险公司推出的升级版的养老机构，是把养老地产视做商业地产项目长期经营，养老地产的商业模式有待研发。
一方面是险企布局养老地产的热情不断高涨，另一方面，在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。
业内人士指出，目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施，即使有补贴政策，也只是针对个别企业，这些对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。
作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家・燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%至90%可能又要三年。”
专家观点：“养老不能仅仅依靠政府”
中央财经大学社会保障系主任褚福灵
仅仅依靠政府的力量还不能完全解决近2亿老人的养老问题。政府目前关注的养老服务对象主要还是民政重点关注的“三无”、低保和特困老人，而对一般的社会老人还没有力量照顾到，所以必须和市场相结合，借助市场的力量达到社会资源的优化配置，让普通老人也能享受到较完善的养老服务。
相当一部分国外养老机构定位于我国中高端客户群体。社会养老体系的建设应以满足养老需求为出发点。从这个意义上讲，尽管外资养老机构的服务价位较高，受众较为有限，但有助于满足人们日益多层次、多元化的养老服务需求，可被看作我国社会养老体系的有益补充。”
外资进入我国养老服务业是瞄准了中国巨大的养老市场。外国投资者之所以看好这一产业，是看中了中国数量庞大且增长迅速的老龄人口和养老市场的缺口。
中国老龄科学研究中心副主任党俊武
这有助于厘清政府与市场在养老服务资源配置上的边界，明确政府的兜底职责，同时，为社会力量参与养老服务松绑。应充分发挥社会力量在养老服务业中的作用，依靠市场促进老龄服务供给的增加和服务水平的提高。
我国是世界上60岁以上老年人口最多的国家，失能老年人口和高龄老年人口的数量也是世界上最多的，这么大的服务需求，仅仅靠家庭、社区、政府是不能解决的，必须统筹发挥各个主体的作用。放开民间投资、境外资本进入养老服务业既能满足老年人多层次需求，改善民生，又能激发市场活力，补上行业发展“短板”。
