资产管理发展前景范文

导语：如何才能写好一篇资产管理发展前景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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[关键词]资产管理 资产托管 市场规模　增长趋势预测

一、资产管理及资产托管业务背景及发展概述

目前，我国软件产业的自主创新能力持续提升，通过IDC的调查显示，未来五年，中国IT企业支出将增长近3倍之多，2012年，云计算市场规模可达420亿美元，企业投入在云计算服务的支出将占整体IT成本的25％，2013年甚至会提高到33％。而2010年下半年，预计软件公司的业绩增长比较乐观，主要原因是：1、大多数公司上半年合同增长好于业绩增长；2、人力成本上升的压力集中体现在上半年。3、软件行业进入合同签订与收入确认旺季，收入与净利润占全年比重普遍在60％以上。

2010年9月8日，中国国务院通过了《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，确定新一代信息技术为国家级的7个战略性新兴产业之一，决定进一步加大财税金融等政策扶持力度，引导和鼓励社会资金投入，这将给软件行业的未来发展注入了光明的前景。这对于金融软件行业的从业者来讲，是一个非常大的喜讯。

在金融软件领域，资产管理软件系统及资产托管软件系统两个细分市场尤为突出。金融行业是对信息化依赖性很强的行业，1990年12月19日，上海证券交易所诞生了第一笔由计算机自动撮合的股票交易系统，自此揭开了电子化交易的序幕。随着各资产管理公司资产管理业务的开展及《证券投资基金管理暂行办法》的实行，1998年前后，市场上出现了针对资产管理及托管业务基本业务单元的基础系统，如投资交易管理系统、财务核算与资产估值系统、资金清算系统等等。

经过几年的积累，资产管理和资产托管的基本业务系统已经发展成熟，单个业务系统的自动化程度已显著提高。市场上针对金融行业资产管理及托管业务的信息化产品已经涵盖了研究、分析、投资、交易、风控、监督、清算、核算估值、绩效评估、存托管、数据整合等业务环节。以下分别讨论资产管理和资产托管业务领域。

二、资产管理业务

资产管理平台主要为资产管理公司的资产管理业务提供投资决策分析、投资交易管理、资产清算、资产估值、会计核算、信息披露、报表管理、资产定价等产品和服务。据中国证监会统计：2009年底，保险资金运用余额37417.12亿元，证券投资基金资产净值26760.80亿元，前14家证券公司受托管理资金本金总额1222.38亿元。据中国信托协会统计，2010年3季度信托公司信托资产总额为29570.16亿元。以上资产都需要资产管理公司的资产管理服务。

2007年～2009年，我国资产管理解决方案及服务的市场规模分别约为14.10亿元、16.66亿元、19.49亿元。随着国民经济持续稳定的发展，国民财富将持续快速积累，将会有更多的资金存在理财的需求。预计2010年～2013年我国资产管理解决方案及服务的市场规模分别将达到22.83亿元、27.29亿元、33.06亿元、40.28亿元。

三、资产托管业务

资产托管平台主要为商业银行托管业务的金融资产保管、会计核算、资产估值、资金清算、稽核监控、风险分析、绩效评估、信息披露等业务环节提品和服务。目前获得证券投资基金托管资格的银行为18家，所托管的资产类型涉及：证券投资基金、保险资金、理财计划、信托计划、社保基金、企业年金、QFII、QDII、股权基金、交易资金等十余种。

2007-2009年，我国资产托管解决方案及服务的市场规模分别系1.20亿元、1.47亿元、1.70亿元。随着托管资产规模的增加和托管需求的快速发展，需要持续投入较大的资金对资产托管平台进行建设及维护。预计2010年～2013年我国资产托管解决方案及服务的市场规模将分别达到2.07亿元、2.56亿元、3.20亿元、4.03亿元。

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关键词：行政事业单位；财务管理；资产管理

随着我国社会经济体制转型速度的加快，行政事业单位的运行环境发生了极大的变化，传统的行政管理模式已经不再适应当前社会经济的发展需求。尤其是行政事业单位的财务管理模式在很多环节上都表现的十分落后，例如行政事业单位财务会计核算、内部控制管理以及国有资产管理等方面都存在与市场经济体制发展不相适应的地方。因此，加强对新形势下我国行政事业单位财务管理问题的探讨是具有很强的社会现实意义的。

一、行政事业单位财务管理的现实意义

财务管理体制的完善与否关系着行政事业单位能否顺利运行。财务管理系统是整个行政管理体系的发动机，是机器运转不可或缺的一环。在市场经济快速发展的新时期，我国的社会经济体系正处于重要的历史变革时期，这一时期处于社会经济体系变革中的不仅仅只有企业，行政事业单位作为我国社会经济体系中重要的存在主体，它的发展也面临着强大的外界压力。加强行政事业单位内部管理体制的完善，建立健全财务管理体系是非常重要的。因此，从行政事业单位自身的发展和完善这方面来说，建立健全财务管理与监督体系有利于单位内部管理体制的完善。将财务管理作为行政事业单位内部管理体系的重要建设内容，任何时候都必须强抓不放，通过严抓财务管理，将其在内部控制管理方面存在的问题和疏漏进行有效的弥补，进而保证行政事业单位管理体系运行的顺畅，使其能够更好地为社会公众提供更多更好的公共服务，造福更多百姓。

二、行政事业单位财务管理存在的现实问题

（一）行政事业单位财务管理体制不健全

财务管理体制结构不完善是目前我国行政事业单位财务管理效果不佳的关键因素。不少行政事业单位甚至将财务管理制度与其日常的管理制度混为一谈。部分地方基层的行政事业单位部门虽然已经建立了财务管理制度，但是其着重点仍然放在行政资金及资产流动管理等方面，对于行政事业单位整体财政管理的内容却非常少。根据相关调查评估的显示，在我国，全年只有不到50%的行政事业单位能够完整地对单位内部财务信息审计情况进行真实的披露，而其中不少行政事业单位对于关系行政事业运营管理方面的财务缺陷信息的披露却缺乏主动性。

此外，不少行政事业单位的财务管理体系过于关注单位内部流动资金的控制，而对行政事业单位财政预算、固定资产管理效果等方面的控制却比较少。导致这一问题的主要原因是因为目前我国行政事业单位内部缺乏针对财务状况核算审计的主动性和积极性。部分行政事业单位在相关财务人员对相关的财务政策了解不够透彻，导致财务报告以及单位财务管理的运行流程等出现各种疏漏，进而影响行政事业单位财务报表中多个财务审计科目的准确性。

（二）财务预算管理位置、格式不统一

不同经济发展地区的行政事业单位在资金、资源等多方面都存在差距，财政预算规模大多而参差不齐，这是导致其在财务预算管理执行方面存在较大差异的重要表现之一。这也直接导致了行政事业单位的财务预算管理制度的设计、运行等都不可能达成一致，财务预算管理的位置、格式等都无法得到统一。从整个市场的规范化发展来看，行政事业单位单一、薄弱的财务预算管理模式也会导致一些问题的产生，它给行政事业单位财务预算管理的信息认定等环节的执行形成了阻碍，使得行政事业单位财务预算管理的标准得不到统一。此外，没有建立起对行政事业单位日常运行资金以及其他实物资金、固定资产等的控制管理体系，行政事业单位财务预算管理的位置、格式不统一，使得财务预算以及其他实物资产与财务报告所记录的数目出现不一致的情况。这些问题主要是由于行政事业单位财务预算管理标准不统一的差异所导致的。

（三）资金管理及使用程序不当

在我国，行政事业单位的资产属于国有资产。国有资产管理也成为行政事业单位的一项重要职责。但是，目前一些单位存在资金管理及使用不当的问题。主要表现在：首先，对资金的使用不规范。未经批准就将单位资金进行随意调拨甚至外借，外借资金长期挂账，有的资金很难及时回收，造成呆账、坏账，致使国有资金流失。其次，不少行政事业单位财务管理人员的专业素质能力低下，缺乏成本管理意识，部分财务人员对部门经费几乎都是采取事后核算的方式，缺乏对各部门资金使用流向、用途以及资金效能等方面内容的审核、事中及事后监控。这就使得在财务管理过程中往往会有对单位资金的管理和使用不当的情况出现，导致行政事业单位财务资金管理效率低下。

三、建立健全行政事业单位财务管理体系的对策措施

（一）加强财务管理体制建设，积极改善行政事业单位财务管理环境

行政事业单位的领导以及财务人员对内部控制管理的理解以及其对相关财务管理信息的了解状况是行政事业单位财务管理的动力源泉。如果行政事业单位领导尤其是财务管理人员一直墨守陈规，不采取措施加强自身对市场环境以及新的财务管理理念的学习和更新，那么就可能会导致整个单位财务管理结构落后。因此，从行政事业单位的发展前景来考虑，努力提高行政事业单位领导以及财务管理人员专业理论素养的提升是十分重要的。应该不断加强行政事业单位财务管理人员相关能力素养的提高，例如可以通过外派人员培训来增强单位财务管理人员对新的从财务管理理念以及方法等内容的学习，以此来达到改善行政事业单位财务管理环境的目的。在此基础上，行政事业单位的领导以及财务管理人员还应该充分发挥其在财务管理中的执行和监管职能，利用财务管理的机会来正确评价单位内部各部门在运行过程中资金、资产管理及使用存在的问题，并根据相应的建议来不断完善和改进行政事业单位财务管理以及内部控制制度的建设。

（二）对财务预算管理位置、格式加以统一

目前，我国对于行政事业单位的内部控制以及财务管理的评价报告的内容进行了比较详细的规定，其目的就是为了能够使行政事业单位的财务预算管理能够对行政事业单位的生产经营状况进行更为真实的反映，这不仅有利于行政事业单位自身的发展，同时也是对广大社会公众负责的表现。从行政事业单位财务预算管理的实际操作方面来说，必须建立一套比较完备的财务预算管理的指标体系，对财务预算管理的具置、格式等内容进行明确的规定，使行政事业单位的财务预算管理的预算、评价报告等更加符合行政事业单位发展的需求。

（三）加强资金、资产管理，完善内部审计制度

加强行政事业单位的资金、资产管理，建立完善的内部审计制度是十分必要的。其关键就是要确立以财务风险防范为依据的会计审计制度。具体来说，首先必须建立起完善且独立运行的会计审计部门，并给与相关的内部审计工作人员足够的工作权限和自由度，要让行政事业单位的内部审计工作深入到行政事业单位发展体系的方方面面，尤其是在行政事业单位的资金管理、财务风险防范、预算评估等环节，在行政事业单位内部建立起更加完善的资金、资产管理体系。其次，积极完善行政事业单位的会计核算体系，财务部门应该加强对单位各部门资金使用情况的跟踪控制，将过去对各部门资金使用的事后核查模式改变为全过程跟踪核查及控制模式。最后，还应该加强对行政事业单位资金、资产的清查盘点制度的建立，以此来防止行政事业单位国有资产的流失。

总之，加强对行政事业单位财务管理问题研究，应该在规范行政事业单位内部的财务管理及控制过程的基础上，加强行政事业单位财务管理体制的建立健全，通过改善行政事业单位的内部控制环境，来避免因为行政事业单位内部财务管理不当而引发更多财务问题的发生，以此来保障行政事业单位健康、良好地运转下去。

参考文献：

[1]吴珍.浅析新形势下事业单位财务管理的问题与对策[J].中国商贸，2014（03）.

[2]付毓姣.浅谈地质事业单位财务管理存在的主要问题及对策探讨[J].科技与企业，2013（09）.

[3]李蓉.行政事业单位财务管理中存在的问题与对策[J].财经界（学术版），2012（05）.

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从北京市的实际情况看，近年来，国有商业企业在以产权制度改革为核心，以建立现代企业制度为目标，以发展新兴业态为契机，在探索多种形式改革中取得了积极的进展。目前，大中型骨干企业已有80％完成改制，一半以上的小企业完成了产权制度改革，亏损企业的亏损面有所下降。但严格地讲，北京商业结构还未得到根本改善。这主要表现在三个方面。

第一，由历史原因形成的、以国有商业为主体的首都商业布局和结构问题仍未彻底解决。在“首都经济”发展过程中，现有的所有制结构在一定程度上妨碍着商业领域市场竞争格局的合理发展。

第二，国有商业企业固有的管理体制陈旧、运行机制不活等问题依然存在。由此而生的冗员多、负担重、经营不够灵活、职工积极性不高等弊端并未彻底革除，这些包袱使国有商业企业在竞争中难以抢得先机，也就很难适应对外全面开放商业领域后更加激烈的市场竞争。

第三，从国有商业目前的经营状况来看，不景气的仍占大多数，效益好的很少。尤其是最近几年，国有商业在经营规模、市场份额、成长性等几方面都表现不佳。北京市非公商业在社会消费品零售额中所占的份额从1990年的11.7％上升到2000年的50％左右。与此同时，国有商业企业商品适销性低，库存率高(平均存货/销售成本)，资金利用效率低下。目前，北京市国有资本占主导地位的大中型商业企业的年资金周转率仅为1.7次。资金利用效率几乎与工业企业水平相同。而根据一般规律，商业企业的资金周转速度应当比工业企业高1倍，流通效率不高的局面没有得到明显改善。这种不良局面已经成为制约北京市商业进一步发展的明显障碍。

国有商业资本继续存在于效益低下的国有商业企业，既不利于国有资产的保值增值和商业流通领域整体效益的提高，也不利于国有资本向需要由国有经济发挥主导和支配作用的战略性行业和领域集中。事实上，当前北京市有许多应该有国有经济和国有资本充分发挥作用的领域，国有资本投入不足。比如在基础设施等方面，国有资本的投入严重不足。北京交通拥堵日益严重的现状就是一个明证，再比如，此次非典的爆发和疫情的蔓延也充分暴露了国有资本在公共卫生方面和突发事件应急系统建设方面投入的严重不足。因此，为更有效发挥国有资本对整个地区经济的支撑和带动作用，形成北京市地区经济的良性循环，实现国有资本配置领域的充分优化，国有商业资本退出商业流通领域势在必行。

二、战略调整应以提高商业的整体竞争力和地区经济整体实力为目标

北京市推进国有商业战略性调整的总体目标应当着重于两个方面：一是通过对国有商业资本布局的战略调整，提高北京市商业的整体竞争力，促进北京市商贸流通业的快速发展。二是通过调整，将国有商业资本向需要由国有经济发挥主导和支配作用的战略性行业和领域集中，提高国有资本的利用效率，促进首都经济的繁荣。从短期看，北京市国有商业资本的战略性调整的重点应是整合现有的国有商业资源，通过在“进”与“退”中的产权优化重组，使国有资本真正成为能够带来良好收益的有效资产，提高国有商业资本的市场价值。进而为国有资本退出商业流通领域，实现配置领域的充分优化这一长期目标做准备。具体说，近期北京市商业领域国有资本战略性调整的具体思路是：

（一）调整国有资本分布领域和在企业产权构成中的地位，增强国有资本的活力

——少数经营特殊商品的企业仍应保留国有独资。如：盐业、烟草业等。

——在一些重点企业中，国有资本仍可占据控股地位。这类企业主要指两种情况。一是业态清晰，主营业务突出，经营管理水平高，核心竞争力强的大型企业集团。二是经营业态新，发展前景好，业绩突出，在全国处于领先地位的大型连锁企业。

——具有一定竞争力的品牌企业和连锁组织形式的企业，如一些老字号和新兴品牌企业，国有资本可视效益情况适当参股。

——在浴室、理发、修理、餐饮、旅店、洗衣和摄影等行业的单体企业或小型商业企业中，国有资本应坚决全部退出。

（二）建立国有商业资产的有效管理体制

多头管理和职责界定不清一直是困扰国有资产管理的主要因素，近几年虽经调整，但效果并不理想。因此在战略调整中应构建新的管理体制。一方面，国有资产管理应实行管资产、管人、管事的统一。国有商业资产连同其他国有资产一起由政府专司国有资产管理的专门机构统一管理，而且管资产和管事管人相统一,不再多头管理。另一方面，进一步完善三个层次职能的分离。第一层次：实现政府的社会经济管理职能同国有资本管理监督职能的分离。第二层次：实现国有资本管理监督职能同国有资本经营职能的分离，国有商业资本的经营权应以授权方式交给控股公司或投资公司,专门从事国有资本的营运。第三层次：国有投资公司或控股公司通过出资对企业或公司参股或控股，取得所有者权益，实现出资人最终控制企业同企业作为独立法人依法自主经营、自负盈亏的分离。在原专业局基础上组建的行政性商业企业应视其具体情况给予撤销，有条件的通过改制转变为实体性公司，不再保留行政职能。

（三）培育大型商业企业集团，构建大企业主导型的现代化、国际化的城市商贸流通格局

北京市要建设成为一个现代化、国际化大都市，其城市商贸流通必须发展相应的业态和市场主体。根据北京市场的规模、基本特点和现有资源状况，借鉴发达国家经验，建议重点发展“六大商业板块”，即百货业、连锁超市业、专业连锁业、批发零售业、中式餐饮业以及食品加工业。每个“板块”都应当形成以集团化、连锁化为主体，以信息化、网络化经营为主要运行方式的龙头企业。龙头企业应在市场竞争中产生。

三、国有商业资本战略性调整的具体措施

国有商业资本整合重组，应以“企业自愿、政府引导、市场化运作”为原则。政府推进国有商业战略性调整，应当主要依靠市场化运作手段。在运作过程中要重点突出，措施得当，力求实现商业资源的优化配置。

（一）以出售股权、合资、合作等方式实现部分国有资本从大型商业企业退出

除盐业、烟草等特殊行业可继续保留国有独资外，对其余国有商业资源，应本着“靓女先嫁”的原则，通过政府引导、市场化运作的方式促进优质商业资源有效集中，将其培育和发展为有市场竞争力的大商业集团，进而以较高的市场价格变现国有资本，实现退出。具体的退出方式可以有多种选择。一是减持国有股。可考虑通过出让国有股、放弃配股权、置换股权等形式，由绝对控股向相对控股或参股转变，同时吸引国内外有实力的企业以资金、技术和市场参股、控股。对已上市的商业企业，可利用上市公司壳资源，通过股权转让、资产置换和证券市场运作，减持国有股。二是与其他所有制企业合作。与国际上处于领先地位的跨国公司和国内具备条件的一些非国有大企业合资合作，是实现国有商业资本退出的另一个现实的选择。（二）通过多种形式解决国有中小企业退出问题

商业领域的国有中小企业改革采取放弃控股、减少参股的方式，实现国有资本的有序退出。中型企业可通过改制，出让国有资本的控股权，以最大限度地吸收私营资本的进入，待条件成熟国有资本逐步退出。小型企业中的国有资本最好一次性全部退出。通过产权出售的方式，将国有资本整体出让给企业经营者、职工和社会自然人等。要将企业彻底推向市场。供销社系统企业应当进一步理顺各级供销社的组织管理体制，理顺与区县公司的产权关系，取得规模效益。通过改革与调整，努力构建优、特、专、精的企业群体。

（三）继续实施兼并破产，清理并淘汰一批劣势企业

国有商业企业的扭亏脱困工作应当与国有资本的战略性调整任务结合起来。一些长期亏损、扭亏无望的企业应当退出市场，以便集中国有商业资本发展有竞争力的企业。建议北京市政府每年对商业领域中的亏损企业进行一次清理。对连续3年亏损、扭亏无望的企业，政府要采取关闭注销、出售拍卖、兼并破产等有效措施，果断予以淘汰；有国有资本参与其中的商业企业要实行扭亏目标责任制，两年左右的时间内无法实现盈利的，国有资本应当彻底撤出。同时应完善市场优胜劣汰机制，对亏损超过规定期限的企业要及时进行清盘，不应允许亏损企业长期存在。

（四）完善国有资本运作体系，形成规范的母子公司体制

根据北京市目前的国有资产经营管理办法，商业领域中现有大型国有商业集团应重新审视本企业的发展战略，明确集团总部的主要功能。对于资产规模较大、具有可开发资源优势的企业，应当逐步由实体经营转为资本经营。国有商业集团应当收缩商品经营管理业务，在一个不太长的时期内过渡为国有资产控股公司；从以往管“一个个企业”到管“一块块资产”。资产规模较大，具有品牌经营优势的企业集团，可兼有资本经营和商品经营双重职能。

四、政府在国有商业资本战略性调整中应有所作为

在向现代化、国际化大都市方向发展过程中，一方面国有资本仍将在首都商业领域发挥重要作用，但另一方面，具体到企业来说，没有必要强调国有资本在商业企业中的主导地位。

在国有商业资本战略性调整中，政府的作用不应忽视。从目前各地的实践情况看，政府采取何种行为方式，以及如何把握进退的“度”是关键。上海市在政府的扶持下已经构建了一批有国有资本参与其中的大型商业企业。但对今后可能出现的问题还未能预见。而广东政府对于商业领域的产权构成调整更多采取了市场自发竞争的政策。这种政策的好处是政府需要支付的转轨代价较小，但可能使企业优胜劣汰的时间较长。我们认为，政府在调整商贸流通业产权构成和国有资本优化配置问题上应当引导市场，主动出击。取代市场不行，单纯依靠市场自发竞争也不利。具体地说，政府应主要在制定战略调整的总体规划，引导、推进和监督战略规划实施以及适时调整战略规划等方面发挥作用。这是因为对资本进行战略性调整本身就是所有者一项重要的权利，而国有商业资本的战略性调整涉及众多的行业和企业，是一项系统工程，需要全盘规划，并对规划实施的进程进行监督和控制，同时针对实施过程中碰到的问题对战略规划作出调整，这些职能理应由作为国有资本所有者代表的政府行使。

五、战略调整中应注意的问题

（一）正确理解国有资本的“进与退”的问题

国有资本进行有进有退调整，其目的在于更好地发挥国有经济对国民经济的支撑、引导和带动作用，因此，对商业流通领域国有资本进行战略性调整，其核心应是为更好地发挥国有资本的作用，而不仅仅是为了甩包袱，将效益差的、实在经营不下去的企业卖掉，而将效益好的继续保留。这样做的结果，不仅使得退出的过程困难很大，增加了改革成本，也很难收回足够的资金去加强该进入的领域。

（二）正确对待退出过程中国有商业资本的流失问题

这个问题包括两个方面。一方面，要防止在实施出售拍卖、兼并破产等策略过程中，因程序不当造成国有资产特别是国有无形资产的流失，从而加大改革成本。但另一方面，对收益低、历史负担尚未解除的国有资本，其市场价格低于评估价格的现象，不能简单认为是国有资本流失。国有商业资本的出售或者兼并重组应当遵循市场经济的基本原则。其中，最重要的是保证程序的公正性。要通过市场化的办法找到符合市场游戏规则的处理程序。在出售过程当中，要吸收内部、外部多家参与，通过竞争程序保证价格的公开、透明和公正。

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高星级酒店发展讲求市场占有率和品牌优势，因此其对自身在市场中的发展定位就显得尤为关键，特别是投资管理定位和模式选择，还包括它的项目投资成本控制能力。本文就将围绕以上要点对高星级酒店的投资管理模式展开探讨，希望明确该类型酒店在我国经济市场中的发展前景。

关键词：

高星级酒店；投资管理模式；策略选择；能力

高星级酒店拥有较强的品牌意识和市场开发意识，所以他们在投资管理模式发展前景选择上也更注重资金规模、管理能力、市场机会以及经营资源组织和利用。按照国际经验，高星级酒店在投资管理模式方面有许多类型，它可以基于所接待顾客类型分类，可以按照酒店产权形式分类，也可以按照管理、投资建设模式分类，这体现了现代高星级酒店在投资管理建设方面的多元化与灵活性。

一、高星级酒店项目投资策略选择分析

根据不完全数据统计，我国高星级酒店在营业收入比例中要高出普通星级酒店许多，这一方面是因为目前国民经济快速发展，人们对高星级酒店的需求量越来越大，另一方面是因为城市快速发展促进了高星级酒店的商业价值，这为这类酒店提供了更大的投资建设上升空间，特别是贸易、商务、经济、旅游等社会重要建设项目也为高星级酒店打造品牌及投资管理构建了较好的周边环境。我国人口基数较大，据统计在13亿人口中有14%~25%的人口在消费能力上表现较强，因此中国这一巨大市场是任何行业领域企业都希望切实把握的对象。酒店行业具有天然优势，因为它关注人的食、住与行，所以它为消费者所提供的消费体验就显得非常重要。目前我国高星级酒店都在坚持打造自身品牌，越来越将目标转向大众消费方向，基于这一规律建设的高星级酒店也都在快速发展进程中，使得酒店行业在市场经济中的地位与容量都在进一步扩大。基于目前我国高星级酒店项目投资状况，本文先给出三点投资选择建议。首先，应该有效增强品牌知名度。高星级酒店其建设目标就是为了打造知名品牌，目前我国大部分高星级酒店都以单体或集团经营为主，有些则是从旅游业、房地产业起步，所以他们在投资管理酒店的同时也希望带动酒店产业品牌成长发展，甚至有机会挑战国外知名酒店品牌，增加自身的竞争力与声誉度。目前国内许多高星级酒店都在聘请世界知名酒店经营管理专家来传授高星级酒店的投资建设规律及技巧，希望为自身树立高知名度品牌价值，更大范围地推进自身酒店发展，因此客观上讲目前许多高星级酒店已经实现了与国际品牌的有效接轨，在不断学习实践过程中沉淀自我品牌知名度与美誉度，为酒店自身带来了不可估量的品牌价值。其次，是对市场供给平衡的关注。就这一点来说，它主要针对的是国民经济发展方面，特别是对第三产业诸如服务业、旅游业的发展完善。不过在现代化快节奏的酒店发展进程中，许多酒店也遇到了现实问题，例如许多投资者在投资管理酒店时很可能存在调研考察不够充足，没有结合地方特殊状况与市场需求、市场空间变化来进行有效资源调配，进而造成投资资源的无端浪费，甚至出现供大于求的尴尬局面。因此特别是对高星级酒店来说，投资管理需要谨慎对待，应该在充分考虑供给市场平衡之后，再结合现实中顾客流及市场动态作出相应决断，使酒店建设决策更加明智。再次，要强化经营管理创新理念，对酒店产品及经营状况实施合理定位，比如对娱乐、客房、餐饮等产品的定价一定要考虑同行之间的竞争要素、顾客的反馈评价要素、酒店建设的资金投入要素等等。高星级酒店建设不能急于求成，要在学习借鉴优秀经验的同时，慢慢积累自身知识体系，以科学方法来将所学内容逐渐转化为自身优势，形成投资管理经营模式的良性循环。关于投资管理模式的构建，优秀的高星级酒店一般都会提出非线性模型，它主要参考市场中某些特殊条件，基于市场份额最佳化来实现酒店投资项目的制定，然后针对市场供求状况来分析市场定价对酒店投资的实际影响，最后给出适合于该酒店发展的投资管理模式，让酒店发展迎合市场竞争需要[1]。

二、高星级酒店主要投资管理模式探究

国家旅游局在2016年第一季度所的报告显示，我国目前拥有高星级酒店4000家（主要是4星级和5星级），他们都以不同业态形式发展存在，其投资管理运作模式也多种多样。但实际上，现如今高星级酒店投资管理模式都能体现出一定的市场业态及国家经济发展趋势，例如与房地产企业的联动投资开发模式、与特许经营品牌输出为主的委任管理或租赁经营投资管理模式，当然也存在相当数量的单体经营传统投资管理模式，但无论如何，它们在投资管理运作过程中都反映出了一定的社会经济形态，都是与时俱进的先进发展模式。

1、高星级酒店与房地产行业联动投资开发管理模式

（1）联动投资管理模式概述。如今我国房地产行业发展如火如荼，酒店项目与房地产住宅项目配套投资开发管理也就不足为奇，这也是目前城市现代化建设的最基本配套模式。政府为了推动区域建设发展，也鼓励酒店投资房地产开发形成打包招商引资模式，它一方面可为投资者降低投资风险选择，另一方面也可促进酒店服务业等第三方产业发展规划。就目前发展状况来看，国内多以房地产企业投资建设酒店，酒店配套商务或住宅项目服务的模式出现，二者在综合开发项目与中远期利益平衡方面达成共识，特别是投资盈利平衡的共识认识。从投资管理角度讲，酒店投资者能够通过地方政府承诺，有机会和空间建设高星级酒店，同时支持当地房地产产业，开发与酒店联动的写字楼、住宅、旅馆等地产项目，这可以为酒店实现中远期投资管理平衡带来更多利好，而且高星级酒店如果能在某些不存在限购限贷政策的城市发展该投资管理模式，那么它的建设起步还会具有更大优势，它所联动的第三产业也会进一步提升地产价值，实现投资管理水平突破。

（2）投资管理模式特点。该联动投资管理模式存在于较发达的商务氛围中，拥有强大的客观市场支持，而且具有多物业类别融合特点，在整体开发模式方面优势较多。它的整体投资开发管理模式要点就在于短期从房地产项目建造得到盈利保障投入，长期则依靠酒店精心经营来创造更大的利润价值。同时，酒店为了扩大自身经营效益，还扩大投资范围，将旅游度假地产引入进来，形成更多联动开发项目，例如国内的绿城集团、开元集团等等就以酒店及其周边千岛湖自然资源为核心，再配套度假地产和商业街，构建了多项目联动模式，实现了高星级酒店投资管理模式的利益最大化，在社会效益与酒店经济效益方面都有提升。总体来讲，高星级酒店与房地产行业形成联动，对投资管理模式的多元化促进是具有极大利好的，它提升了地产物业的现实价值，也为酒店带来了更多元的投资回报，对支持高星级酒店建设与经营品牌而言具有促进作用。从经济角度客观分析，该类投资管理模式强调开发经济环境、自然环境以及地产价值潜力。酒店市场整体经营开发空间较大，成长性较好，能够通过长短期利益互补来实现酒店项目的优势开发，符合当前高星级酒店的建设发展需求[2]。

2、特许经营品牌输出及委任投资管理模式

（1）投资管理模式概述。高星级酒店参与投资管理也是希望将自身品牌输出，实现集团化大规模。就目前我国高星级酒店发展形势来看，委任管理及租赁经营模式非常常见，这对于高星级酒店来说属于轻资产化的投资管理模式，这种对经营项目市场的扩大能够在一定程度上满足高星级酒店投资管理需求，为酒店形成第三视角资产管理机构，赢得更大的利润回报，稳定酒店长期成长发展态势。

（2）投资管理模式特点。以酒店品牌输出及特许经营模式为例，它要求投资者通过支付费用来获得酒店及其相关产品的品牌使用权，进而获得品牌运营者等多方支持。其支持具体就包括了市场营销、产品定位、推广宣传等等方面。酒店通过这种投资管理模式能够为管理集团提供相关管理风格和服务规范，为酒店服务提供更高质量标准及更多运营方式，也能为酒店管理输出专项技术和管理人才，因此可以将特许经营视为是酒店全权委托管理，迎合现代市场经营管理模式的重要方法之一。这种投资模式非常适合于那些缺乏酒店运营经验的业主，高星级酒店可以与专业酒店管理公司形成合同契约形式，将酒店经营相关权利和义务加以界定授权，而业主则主要负责投资，这样就可以为高星级酒店进一步提高管理及服务质量提速。特许经营在欧美国家十分常见，例如像希尔顿、洲际、雅高这样的著名国际酒店都在采用特许连锁经营模式。近年来，这种模式也逐渐传入我国，对我国高星级酒店投资管理模式开发建设起到了极大的启发与推动作用。酒店业主通常通过这种模式来为酒店资产保值增值，以求酒店长期稳定发展。而在合作期内，业主也通过派出代表来承担酒店财务总监角色，帮助业主监督酒店资产保值增值，同时负责重大事项的判断协调与决策，因此可以说，特许经营投资管理对于目前高星级酒店品牌建设还是具有极大促进作用的。从上文对两种高星级酒店投资管理模式的论述也可以看出，不同酒店投资发展模式对它的发展速度、盈利空间与投资风险所起到的作用与影响都不尽相同。例如酒店与房地产联动项目在投资管理开发建设方面就让酒店拥有了较强的竞争力、可持续发展力以及较优秀的盈利能力。而像委任特许经营管理模式则让酒店在集团投资管理发展建设方面更高效、更快捷，因此高星级酒店在推动自身经济运营和品牌建设过程中应该明确自己需要什么，再根据现实需要来确定选择哪一种投资管理模式，这也是高星级酒店发展到该阶段以后所必须谨慎考虑的现实发展问题[3]。

三、高星级酒店项目投资管理成本控制能力分析

高星级酒店的投资管理成本控制能力非常重要，它决定了酒店管理者的投入程度，所以它需要从设计阶段就切实落实成本控制理念。一般情况下，在酒店投资管理模式设计确定以后，其投资成本的80%部分就已经被确定，而接下来的部分就是酒店项目管理建设实施部分的成本控制，它所要考虑的点就包括运营成本、风险成本等等。对于高星级酒店而言，它的建设系统体系复杂且要求建设周期较短，所以酒店投资管理一定要考虑其运营期间的成本流动状况，一般根据项目全寿命周期来讨论投资管理成本价值。总体来说，酒店投资管理成本控制能力还应该与市场需求挂钩，走可持续发展路线，进而提升高星级酒店的品牌价值目标。再者，高星级酒店的项目投资成本控制能力还应该基于投资经济评价展开，其目的就是为了结合地方经济长远规划需求及产品需求来预测酒店未来发展走势，为酒店提出投资管理全面评价报告，分析评价项目的投资经济效果。可以说，良好的酒店项目投资经济评价不但对成本控制能力提升有帮助，也能为酒店投资管理项目的盈利能力、清偿能力以及抗风险能力提高提供有力支持[4]。

四、结语

本文针对高星级酒店投资管理模式进行分析，其目的在于帮助酒店创建自身品牌，为酒店投资管理提出科学决策建议与成功运营经验，帮助酒店做好经济管理、运营评价等多方面工作，提高酒店的投资管理预期。当酒店发展到高星级阶段，它的经营目标已经达到投资预期的眼界高度。也就是说，出色的投资管理模式应该帮助高星级酒店实现未来10至20年的发展目标，预期社会发展前景，实现长期准确定位，打造永久品牌，将眼光放得更加长远。

作者：汪海若 单位：安徽博悦酒店管理投资有限公司

参考文献

[1]李宏东：五星级酒店投资经营战略可行性研究[D].天津大学，2010.

[2]徐江华：酒店投资开发模式与经济评价研究[D].浙江大学，2013.

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在新三板挂牌企业快速扩容至1万家之后，对挂牌企业进行优势劣汰本来无可非议。不过，大量的优质企业因去A股IPO而摘牌，还是引起了部分市场人士的担忧：倘若市场期盼的新三板制度红利迟迟不能兑现，随着A股IPO“堰塞湖”的逐渐解决、注册制逐渐落地，新三板到底还有多大的吸引力留住优质公司？

那么，新三板是否会沦为A股的“苗圃”呢？要想让新三板成为企业成长的“土壤”，让新三板真正成为“中国的纳斯达克”，市场期盼的关于精选层竞价交易、允许公募等机构投资进入等一系列的制度红利，还需尽快落地。

掀起“摘牌潮”

近一段时间，舆论和业界对新三板企业的摘牌给予了高度的关注。

数据最有说服力，据《中国民商》记者粗略统计，截至3月23日，今年以来新三板挂牌公司摘牌数量已达49家，而去年全年摘牌的公司数量仅为56家，2015年之前摘牌的总数量仅为35家。并且大部分摘牌企业在新三板挂牌的时间都比较短，逾四成都在一年之内，因此被戏称为在新三板“一年游”。

值得注意的是，近3个月的摘牌数量呈现明显加速态势：1月份摘牌8家，2月份摘牌13家，3月份（截至23日）摘牌28家。3月20日当天，共有10家企业摘牌，更是创下单日摘牌企业数的新高。

新三板退市将逐渐常态化。根据业内的估计，未来一段时间，新三板挂牌企业的摘牌数量仍将进一步增加。安信证券新三板研究负责人诸海滨在接受媒体采访时曾预测，2017年新三板摘牌企业数量或将达到200家。

对于摘牌的原因，绝大多数企业对外给出的理由是诸如“根据公司发展规划及整体战略需要”之类的所谓“标准化格式语言”，即使是IPO，也是“配合公司在境内资本市场上的长期战略”的说法。

《中国民商》记者梳理发现，这些摘牌的新三板企业，主要有以下四个方面的原因和去向：一是优质企业在新三板融资不顺畅或估值不理想，摘牌后欲在A股IPO或在国外资本市场上市。挖贝新三板研究院数据显示，自2016年1月1日至2017年3月20日，新三板共有约352家企业接受了上市辅导。

二是新三板挂牌公司被其他公司并购或重组，从而进行主动摘牌。比如，合建重科股票自2016年4月29日起暂停转让，卡特股份拟发行股份及支付现金购买陈敏兆等55人所持有的99.97%股权。作为新三板首个创新层企业并购基础层企业的案例，受到了市场的高度关注。

三是一种策略性的主动式摘牌。南山投资执行董事周运南认为，新三板的退市制度至今未正式对外公布，一些企业担心文件正式出台后，可能会对主动摘牌提出很多限制条件和投资者保护措施，主动摘牌的程序可能会更复杂，成本也可能会更高，所以很多公司趁这个政策空白期，加快了主动摘牌速度。

四是新三板挂牌公司或因经营状况不佳、或被审计出具保留意见或者干脆无法通过等原因而被迫放弃新三板，或因无法按期披露年报而导致被强制摘牌，或因其他“难言之隐”而不得不退市，这些都是一种被动式的摘牌。

分析人士称，未来被动式终止挂牌企业数量将持续上升，但这并不是一件坏事情。反而，市场化、常态化的摘牌机制有利于提升挂牌企业的整体质量。

亟待制度红利落地

在摘牌或拟摘牌的企业中，去A股IPO的占比最大，其中不少都是非常优质的企业。随着拟IPO企业的不断增多，一些市场人士开始担忧新三板最后是否会沦为A股的“苗圃”，从而弱化或丧失了“土壤”的功能，那么，建立“中国纳斯达克”的梦想则会越来越远。

“优质企业流失，证明新三板对于它们的吸引力还不够。”东北证券新三板研究中心总监付立春认为，新三板唯有解决二次创业中最核心的融资供给问题，即增加投资者数量，提升流动性、交易活跃度，才能吸引更多的企业挂牌新三板，也才能留住企业。

从长期趋势来看，中信建投董事总经理张昕帆认为，转板只是新三板的阶段性风口，但不是大方向；其苗圃功能是短期的，土壤功能才是长期的。

值得关注的是，在2017年全国两会上的政府工作报告中，明确提出要深化多层次资本市场改革，完善主板市场基础性制度，积极发展创业板、新三板，规范发展区域性股权市场。这是新三板首次写入政府工作报告，并且放到与创业板并列的位置。这表明，新三板绝不仅仅是扮演一个A股“苗圃”的角色。

天风证券中小企业服务中心总经理张玉玺坦言对新三板的发展前景非常有信心和保持足够乐观。他有三大理由：一是监管部门将会陆续推出一系列改善融资效率、改善流动性的制度安排；二是一批优质的企业一定会得到市场的认可，会继续留在新三板；三是优质的新三板企业在业绩上会给投资者一份比较靓丽的答卷，@是最有底气的理由。

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一、设备管理的重要性

现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。

（一）关系到声誉和生存

作为企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。

（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用

设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。

加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。

树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。

随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。

（三）关系到技术安全和环境保护

若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。

若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。

因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。

物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。

二、设备管理要达到的基本目标

良好的设备管理要做到：

（一）建立先进的设备管理体制

1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。

3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。

（二）建立完善的设备管理规章制度

规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：

1、设备管理岗位责任制度。

2、设备基础资料管理制度。

3、设备运行和维护保养制度。

4、设备检修制度。

5、固定资产管理制度。

6、培训教育制度。

7、特殊设备管理及应急制度。

8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。

（三）做好设备管理的基础资料工作

基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。

设备的基础资料包括：

1、设备的原始档案：

①基本技术参数和设备价格；②质量合格证书；

③使用安装说明书；④验收资料；⑤安装调试及验收记录；⑥出厂、安装、使用的日期。

2、设备卡片及设备台帐。

设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。

按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。

3、设备技术登记簿

设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。

每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有：

①设备概况：即设备台帐上的资料；②设计参数和条件、技术标准及简图；③设备运行状况；④备品配件；⑤设备维护保养和检修情况；⑥设备大中修记录（包括时间、费用、人员）；⑦卡；⑧设备事故记录；⑨更新改造及移装记录；⑩报废记录。

设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。

4、设备系统资料。

物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。

因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括：

①竣工图：在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的困难。

施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。

②系统图：竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难查阅清楚，系统图就是把各系统分割成若干子系统（也称分系统），子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。

（四）设备管理目标

管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命；相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。

1、设备的有效利用率：

根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在排除故障及计划外检修（抢修）的时间也越来越多，设备有效工作时间越来越少，设备停机或无效工作时间来越多，势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率，也不能任意加大设备的运载能力，使设备长时期超负荷运行，这样“拼设备”势必加剧设备的损坏直至报废。

2、设备的完好率：

设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同，评定的标准也不同。一般的完好标准为：

①零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求；

②设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求；

③设备技术资料及运转记录齐全；④设备整洁，无跑冒滴漏现象；

⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。

评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、维修，消除不完好因素，升级为完好设备。

如果经过维修，仍无法达到完好的设备，应该加以改造或者报废处理，不能使其长期处于不完好状态。

（五）加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合

越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。

专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。

三、实现设备管理目标的影响因素

（一）现代化设备带来的新问题

现代化设备在各类物业管理企业的大量使用，使物业管理企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备管理工作带来了一系列的新问题。

1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等。

2、设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效果。

3、现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系的优化运转。

4、使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究，以保证人与设备的协调。

（二）传统设备管理方式的局限性

面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维修型设备管理方式越来越暴露出它的局限性。

1、传统设备的大量工作集中在维修阶段，而较少注意设备全过程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复，本质是静态管理；在科技迅速发展的情况下，只能是“复制古董”。因此，不能适应对现代化设备进行系统管理的要求。

2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用分家，前半生管理与后半生管理脱节。因此，不利于有效解决使用现代化设备所带来的新问题。

3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面，侧重技术管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。

4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。

5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加，没有把同设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。

由于传统设备管理存在局限性，它己不能适应和满足在科学技术和商品经济迅速发展形势下，管理好现代化设备的客观要求。

四、设备管理的内容

（一）设备管理的范围

设备在其整个寿命周期中都处于运动状态，分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中，由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因而需要修复、改造和更换，甚至报废处理。设备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化，即将设备原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理：技术管理和经济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。

设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生；选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此，设备综合管理的范围不仅包括前半生管理，而且包括后半生管理。但是，在目前条件下，设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位，因此，物业管理企业很难知晓和管理设备的前半生。但是，随着时代的发展，国家技术标准和制造规范的不断完善，以及物业管理企业设备管理人员素质的提高，最终会实现设备管理贯穿于设备一生的目标。

设备的后半生管理，习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投产这一阶段的全部工作，物业管理企业早期介入前期管理工作，这将为后期管理工作和向业主（用户）提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备管理工作的重点。

（二）设备管理的具体内容

设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期，具体开展以下各项工作。

（1）组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

（2）设备前期管理包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。

（3）设备固定资产管理包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。

（4）设备使用与维护管理包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及管理等。

（5）设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。

（6）设备状态管理包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。

（7）设备技术改造与更新管理包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。

（8）动力设备（管网）管理包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。

（9）设备经济管理包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。

（10）设备信息系统管理包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。

五、做好设备管理现代化工作应具备的基本条件

目前，物业管理企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备有效地进行综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业管理企业解决制约其发展的重要环节。因此，领导必须重视，尽快完善本企业的设备管理体制、组织建设和制度建设，为进一步实现设备管理现代化开辟道路。

（一）树立现代化的科学管理思想

设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。

（二）完善设备管理组织和管理制度

根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。

（三）采用先进的设备管理方法

推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高备件管理水平；应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。

（四）使用先进的设备管理工具

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在党的*胜利召开的喜庆之年，在奥运之年的钟声即将敲响之际，我们相聚在美丽的羊城，共贺全国首批物业管理师的诞生，共商物业管理师制度建设的大计，共话物业管理行业发展的未来。首先，请允许我代表全国物业管理师制度管理委员会和中国物业管理协会，对今天到会的各位领导、各位来宾和全体同行表示崇高的敬意，对刚刚光荣诞生的全国首批物业管理师表示热烈的祝贺，对长期关心、支持和参与物业管理师制度建设的所有同志表示衷心的感谢。

*年6月，国务院《物业管理条例》的颁布，正式确立了物业管理从业人员职业资格制度，奠定了物业管理师制度的法律基础；*年11月，人事部、建设部印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，将物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列，标志着物业管理师制度的初步建立；*年5月，建设部印发《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》，明确要求建设部职业资格注册中心和中国物业管理协会加强协调配合，在建设部、人事部的监督指导下，共同做好物业管理师职业资格的有关工作；同年6月建设部发文成立了全国物业管理师制度管理委员会，负责组织和协调物业管理师制度实施和管理工作。此后，有关各项工作顺利起步，并于当年10月举行了全国物业管理师认定考试。*年12月，人事部办公厅和建设部办公厅联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国有1119名从业人员取得了物业管理师资格。首批物业管理师的诞生，预示着物业管理师制度全面实施的良好开局，是我们行业发展进程中的一件大事。今天，中国物业管理协会在广州隆重召开全国首批物业管理师大会，我想借此机会就物业管理师制度建设谈四个方面的问题。

一、从业人员素质与职业资格制度

1.从业队伍的壮大对社会经济的贡献

我国物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业，从*年*市诞生全国第一家物业管理公司和第一批物业管理从业人员开始，短短二十六年时间里，物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的过程。据不完全统计，全国从业人员已超过350万人，分布在3万多家物业管理企业。岗位类型从操作层的保洁、绿化、维修、秩序管理，管理层的项目经理、管理处主任、部门经理到决策层的各类总监、副总经理和总经理；服务领域从单一类型物业到综合性物业，从纯市场化的物业管理到机关、企事业单位的后勤社会化物业管理，从新建物业到房改房和老旧住宅小区管理。目前物业管理范围已经覆盖了住宅、写字楼、工业区、学校、商场、医院、机场、会展中心、体育场馆、步行街等，去年以来还进入了对乡村的管理；管理面积超过100亿平方米的房屋，已经将全国城镇50%以上的不动产纳入了我们的日常管理中。

随着住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房财产的使用、维护、保值讲了较强的服务需求；随着人民群众生活水平的提高，大家对居住环境、社区秩序也有了较高的追求；与此同时，还产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要；由此形成对物业管理与服务的巨大社会需求。劳动密集性的行业特征和剩余劳动力的相对富裕，提供了物业管理行业广阔的就业机会。为满足业主不断增长的服务需求，广大物业管理从业人员在薪酬收入相对偏低、误解偏见相对较多的压力下，克服成本刚性增长和服务收费缺乏弹性等诸多困难，不断提升物业服务的品质。他们的辛勤工作不仅改善了人居和工作环境，维护了社区的和谐稳定，提高了城市管理水平，而且扩大了住房消费，推动了经济增长，促进了现代服务业的发展。北京、上海、*等城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。

2.专业素质的差距对行业发展的制约

在充分肯定物业管理从业人员对社会经济作出贡献的同时，我们应当清醒地认识到，与从业队伍在数量的快速增长相比，其专业素质并未得到同步提高。尽管伴随着物业管理的发展，涌现了一大批优秀的物业管理职业经理人，并逐步成长为行业发展的中坚力量，但多种原因造成从业人员队伍的整体建设滞后于行业的发展。一是物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，队伍建设跟不上行业的快速发展；二是从业人员来源各行各业，其专业背景的多样性和差异性，加上缺乏严格的专业训练，显露出整体素质参差不齐，部分经理人的专业素质与所在岗位的要求有明显的差距；三是与物业管理的上游产业（如房地产开发）相比，微利甚至亏损的经营状况，以及较低的薪酬待遇标准，难以吸引高学历高素质的人才；四是现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期，客观上需要大量的物业管理专业人员满足市场需求，但在没有严格准入制度的情况下，入行人员良莠不齐、鱼龙混杂的现象难以避免。

从业人员专业素质的差距突出表现在称职的职业经理人匮缺，现有部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的任务不相适应，人才的短缺已经成为制约行业进步的“瓶颈”。个别运作不规范的企业和专业素质较低的从业人员的存在，使一些物业服务水平不尽人意，客户关系紧张，收费率下降，甚至引发激烈冲突和矛盾，降低了行业的公信力，损害了行业的形象，严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质，已经成为物业管理行业的当务之急。

3.职业资格制度的确立对现实难题的破解

针对物业管理从业人员素质普遍偏低的状况，*年，建设部人事教育司和房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，对物业管理企业有关重要岗位实行持证上岗制度。该制度在实施过程中，逐步总结出物业管理企业有关管理岗位人员的必备知识和必备能力，建立起一套既考察基础知识，又注重实际能力的考核方法。持证上岗制度实施后，全国有十万名以上的物业管理从业人员通过了物业管理基础理论和专业知识的培训，这对提高从业人员的理论水平和专业技术起到了积极的作用。与此同时，全国各地的房地产行政主管部门和物业管理行业协会以及有关培训机构，也根据实际情况和地域特征，因地制宜地对本地区的从业人员进行多种形式的岗位培训，不同程度促进了物业管理从业人员执业能力的提高。

但是，持证上岗制度的初级性、试验性和弱强制性都决定了该制度的局限性。随着物业管理行业的迅猛发展以及对物业管理认识的不断深化，大家逐步认识到，对物业管理从业人员实行更加严格的行业准入制度，是提高从业人员专业素质的必要途径。因此，*年6月份出台的《物业管理条例》第三十三条明确规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”

《物业管理条例》之所以将物业管理从业人员职业资格设定为行政许可，是基于对物业管理服务公益性的基本判断。物业管理的专业管理人员，包括物业服务企业经理以及管理处主任（项目经理）等，作为物业管理的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系到物业的承接查验、维修养护等管理服务水平，直接关系到业主的共同利益和社会公共利益的维护。物业管理活动的特殊性，经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了物业管理从业人员，尤其是经营管理专业人员，只有全面掌握物业管理的法律法规，具备扎实的物业管理知识和良好的实践经验，具有较强的经营管理能力，才能保证物业管理的正常运作，妥善处理物业管理活动中的各类问题，为业主提供价有所值的服务，使所管物业保值增值。因此，实行严格的准入控制，要求相关从业人员必须达到从事物业管理行业必备的学识、技术和能力，有利于从根本上扭转行业人才短缺的被动局面，切实提高从业人员的整体专业素质，以适应行业发展的需要。

二、物业管理师制度与物业管理科学发展

党的*报告将“深入贯彻落实科学发展观”作为全党和新一届中央委员会的指导方针和战略思想，*报告讲：“科学发展观，第一要义是发展、核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。”新时期我国物业管理贯彻落实科学发展观，同样要从“发展”、“以人为本”、“全面协调可持续”和“统筹兼顾”四个方面入手，扎实做好各项工作。物业管理师制度，正是围绕了“以人为本”（以业主和物业管理从业人员为本）的核心，统筹兼顾物业管理师的综合素质，以达到物业管理关系的全面协调和物业管理行业的可持续发展。因此，推行物业管理师制度，是物业管理科学发展的必然选择，也是促进物业管理科学发展的制度保证，必将对我国物业管理行业的可持续健康发展产生深远的影响。

1.物业管理师制度是物业管理科学发展的必然选择

（1）物业管理师制度的实施有利于推进物业管理的专业化进程

物业管理专业化是指物业管理专业人员在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理学等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，成功满足物业管理执业标准的过程。一方面，随着科学技术的发展，现代楼宇的智能化程度不断提高，客观上要求物业管理从业人员必须具备相应的专业技术水平，以满足物业设施设备运行、维护和管理的需要；另一方面，业主对物业管理消费和财产管理意识的增强，主观上要求物业管理从业人员必须具备管理物业、服务业主的专业知识和技能。物业管理师制度的实施，正是通过执业准入控制的方式，保证了物业管理职业经理人必须具有相当的学历和工作经历，掌握相关的专业知识、技术和能力，必须是有能力承担有关专业管理工作的专业人才；同时，也为社会提供了评判物业管理师专业能力的标准和依据。

（2）物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的规范化进程

规范物业管理行为是《物业管理条例》以及其他物业管理政策法规的基本目标，物业管理师制度通过规范物业管理从业人员进而规范物业管理行为，无疑是最有效的治标之法。《物业管理师制度暂行办法》规定，从业人员必须通过考试才能取得物业管理师资格，物业管理师必须经过注册才能执业，物业管理项目负责人必须由物业管理师担任。随着物业管理师制度的全面推行，物业服务企业聘用未取得物业管理师从事物业管理活动的，必须承担相应的法律责任，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任，《物业管理条例》第六十一条关于法律责任的规定也将真正落到实处。

（3）物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的市场化进程

物业管理区别于传统房屋管理的基本特征是市场化，物业管理的市场化不仅表现为物业管理服务的等价有偿和市场选择，同样表现为物业管理劳动力要素的市场化。物业管理师制度的推行，确立了物业管理职业经理人的社会地位，对物业管理师应当具备的执业能力作了明确规定，不仅有利于业主通过拥有物业管理师的数量来判断选择高水准的物业服务企业，而且有利于物业管理师通过市场定价来选择从业单位。今后企业的竞争，将会凸现在人才的竞争上，通过市场资源和人才资源的优化配置，促进行业的优胜劣汰，打造一批具有优秀管理团队的品牌企业，改变目前行业鱼龙混杂的状况。

（4）物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的国际化进程

物业管理起源于西方市场经济国家，英国、美国、欧盟以及我国港台地区在物业管理实践中积累了许多成熟的经验。在物业管理从业人员的管理上，美国的注册物业管理经理制度、英国的皇家特许屋宇经理制度、香港的注册房屋经理制度等都对我国物业管理从业人员的管理具有借鉴意义。社会经济全球化进程的加快，我国加入WTO的客观形势，海外物业管理企业大量进入内地市场的现实，都要求我们的专业人员资格制度与国际通行规则接轨。物业管理师制度的建立，不仅顺应了时代的潮流，而且有利于促进我国物业管理的国际化进程。

物业管理的专业化、规范化、市场化和国际化，是我国物业管理科学发展的基本方向，物业管理师制度对物业管理专业化、市场化、规范化和国际化进程的有力推进作用，决定了物业管理师制度是我国物业管理科学发展的必然选择。

2.物业管理师制度是物业管理科学发展的制度保证

物业管理师制度不仅符合物业管理科学发展的方向，而且为物业管理科学发展提供了制度保证。为向社会提供合格的从业人员，我们在制度设计中充分考虑到物业管理师应当具备的基本条件。

（1）相当的学历背景

申请参加物业管理师资格考试的人员，必须取得经济学、管理科学与工程或土建大专以上学历，取得其他专业相关学历、学位的，报考条件中相应增加两年的工作年限和从业年限限制；

（2）相关的专业知识

物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》四门，其中涵盖了物业管理、建筑工程、房地产开发与管理等专业知识，包括物业管理相关法律、法规和政策规定，涉及经济学、管理学、社会学、心理学相关学科的知识。

（3）相应的执业技能

从物业管理师的执业范围来看，物业管理师的执业技能应包括：①制定并组织实施物业管理方案；②审定并监督执行物业管理财务预算；③查验物业共用部位、共用设施、设备和相关资料；④负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理；⑤维护物业管理区域内环境卫生和秩序等等。

（4）丰富的实践经验

根据申请参加物业管理资格考试人员的不同学历背景，物业管理师制度规定了不同的工作年限和从业年限标准，其中中专学历的必须从事物业管理工作满8至10年，取得博士学位的也必须从事物业管理工作满1年。

（5）良好的职业道德

物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务，对注册物业管理师建立诚信档案，接受业主和社会的监督；

3.物业管理师制度对物业管理科学发展的深远影响

（1）提升行业竞争能力

不同于其他资金密集型和技术密集型行业，劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理行业创造价值的关键要素，人才是物业管理的核心竞争力。对于企业来讲，拥有一定数量的注册物业管理师不仅增强了其经营项目的竞争能力，而且有利于企业资质等级的评定和品牌形象的树立；对于行业来讲，拥有一定规模的物业管理师，不仅有利于造就一支懂经营、精业务、重服务、守道德的职业经理人队伍，而且有利于业主将物业管理作为建筑物管理的首选模式。

（2）强化企业风险意识

物业管理是一种企业以较少资本管理业主庞大资产的行业，随着业主财产观念的增强和维权意识的提高，物业服务企业的管理风险日益加剧。物业管理师制度规定，物业管理项目的关键性文件，必须经物业管理师签字实施，并承担相应法律责任，这都要求物业服务企业强化物业管理师的责任风险意识，不断提升职业水平，避免因职业失误承担法律责任。

（3）完善现代企业制度

由于历史的原因，现阶段我国仍有大量物业服务企业尚未建立法人治理结构合理的现代企业制度，这在一定程度上制约着企业的做大做强。物业管理师制度规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任，物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作，这就意味着今后的物业服务企业中，所有者和经营者的分离，决策层和管理层的分工，注册物业管理师担任职业经理人将成为常态。物业管理师的大量出现，为现代企业制度的完善奠定了人才基础，有利于企业的兼并重组和优胜劣汰，有利于提高物业管理行业的规模效益。

（4）优化人才激励机制

专业管理人员职业准入制度的实施，提高了物业管理师资格的含金量;物业管理师与经济师中级技术职称的挂钩也会激发从业人员加强学习与参加考试的积极性;随着物业管理师制度的逐步推进，客观上会形成对现有物业管理经理人队伍的清理。它既能给在职的从业人员带来压力，迫使在职人员认真学习政策法规，不断更新知识和增强技能，加强提高处理问题的能力，尽快加入到物业管理师的队伍中来,成为称职的管理者。同时，也会吸引更多业外优秀人才进人业内。随着有关物业管理师薪资报酬的增加和专业地位的提升，势必优化人才激励机制，提升人力资源的合理配置和有效利用。

（5）改变经济增长方式

长期以来，我国物业管理行业的经济增长方式是粗放型的，专业分工的粗糙和专业人才的短缺，致使许多物业服务企业保持着“大而全”“小而全”经营模式，人力成本居高不下，企业包袱日益加重。物业管理师制度的推广，为行业改变经济增长方式提供了可能。在《劳动合同法》全面实施的背景下，一批具有物业管理人才优势的企业，将实现由物业服务经营商向物业服务集成商的角色转换；一批品牌物业服务企业的工作重点，将从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。

（6）改变行业社会形象

如果说《物业管理条例》的颁布确立了物业管理行业的法律地位，那么物业管理师制度的实施则确立了物业管理从业人员的专业地位。长时间以来，物业管理从业人员被视为重复简单劳动的复制者，社会认同感不高，一些从业人员为此困惑迷茫，或选择观望、或选择离开，致使行业内原本不多的专业人才流失严重。物业管理师制度的推行，把物业管理师纳入全国专业技术人员职业资格证书系列，将大大改善行业社会形象，提升行业社会地位。

三、制度实施情况与下步工作安排

1.物业管理师制度实施情况

（1）职责分工和机构设置

为落实国人部发[*]95号文件要求，进一步做好物业管理师制度的实施工作，建设部办公厅于*年5月下发了《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》，明确了相关部门在实施物业管理制度工作中的具体职责分工。为加强对实施物业管理师制度的领导和组织管理，建设部办公厅于*年6月下发《关于成立全国物业管理师制度管理委员会的通知》，正式成立“全国物业管理师制度管理委员会”，负责组织和协调物业管理师制度实施和管理工作。

（2）考试大纲和参考教材

在建设部人事教育司和房地产业司的指导下，在部执业资格注册中心的组织下，中国物业管理协会编写了《物业管理师资格考试大纲》,并在*年8月通过人事部的审定。中国物业管理协会组织编写的《中国物业管理师职业资格考试参考教材》于*年8月正式出版发行，为参加物业管理师资格认定考试人员的考前复习创造了条件。

（3）师资培训和考试命题

中国物业管理协会分别于*年9月和*年3月进行了首期物业管理师师资培训工作，来自全国28个省、自治区、直辖市的学员共506人次参加了四个科目的培训，其中410人次通过考试并获得《物业管理师师资证》。在汇总首期四个科目师资培训成绩优秀者（总分80分以上且口试75分以上）名单基础上，中国物业管理协会建立了“中国物业管理师师资库”，向全社会推荐物业管理师资格考试培训的师资人选。*年9月，全国物业管理师认定考试办公室组织了4名在物业管理行业内具有一定知名度，从事或研究物业管理工作多年的专家，组成认定考试科目《物业管理实务》的命题专家组，顺利完成了两套试卷的设计、初审、组卷和终审等命题工作。

（4）认定考试和审核公示

*年10月28日，全国30个省、自治区、直辖市共1391人通过省级认定考试管理机构的初步审查，参加了物业管理资格认定考试。考试结束后，全国认定考试办公室拟定了《评分工作办法》，作为各地省级考务部门的阅卷评分依据，*年11月底，各地试卷评分及汇总工作基本结束，全国共有1294人考试合格。*年初，建设部执业资格注册中心和中国物业管理协会组织人员对考试及格申报者的材料认真审核，通知部分不符合申报条件人员及时补充了申报材料。*年8月和11月，在全国认定考试办公室对符合认定考试条件的人员名单进行了两次公示，对相关投诉举报材料进行了调查核实后，全国共有1119名从业人员符合条件。*年12月10日，人事部、建设部联合审批并公布了认定考试合格人员名单。

2.认定考试暴露出来的问题

这次认定考试取得了圆满成功,但也暴露出的一些值得我们认真关注的问题。首先是参考人员数量偏少。尽管有些人是因为受到中级职称和专业论文两个硬性条件的限制不能参考，但总体看，还是反映出具备一定工作年限和工作经验的职业经理人数远远不能适应行业的发展。以河南省为例，截至*年底，全省共有1260多家物业服务公司，从业人员10多万，管房面积达2亿多平方米，由此推算，至少需要2000名左右经理人。而此次获参考资格的仅29人，实际参考21人，及格18人，认定16人；其次是地域差别过大。最多的广东省212人，最少的江西、青海仅1人。10—50人的省份（直辖市、自治区）17个，少于10人的省份（自治区）7个。北京、上海、*、重庆四个直辖市加广东省的准考人数占全国总数约40%。这反映了不同地区物业管理发展水平及人才状况的明显差异；其三是部分人员的考试成绩很不理想。在如此严格的学历、职称、从业时间、工作业绩等申报条件，以及不搞偏题的出题原则下，仍有85人没有达到及格线，有两个省不及格人数占到参考人数的20－30％，最低分数不到20分，以这种政策水平负责管理工作确实让人担心；其四是运用政策法规对案例的分析能力亟待提高。从各种题型得分情况看，案例分析丢分最多，这暴露出一些经理人对法规学习十分欠缺，理解差，实际处理问题能力薄弱。尽管这次只是对资历较长人员的认定考试，下步将举行较大范围的全国物业管理师统一考试，相信会有一些后起之秀有突出表现，但不可否认，认定考试结果在一定程度上反映了行业人才短缺、素质亟待提高的突出问题，加快经理人队伍建设的任务迫在眉睫。

3.下一阶段主要工作

12月初，全国物业管理师制度管理委员会工作会议在三亚召开，建设部人事教育司、住宅与房地产业司、职业资格注册中心和中国物业管理协会的有关负责同志到会，对一年多的工作进行了认真总结，对下步工作的开展达成了一致意见。有关部门将通力协作，做好以下各项工作。

（1）积极协调人事部，争取明年初由各省、自治区、直辖市人事部门向这次认定的人员颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《物业管理师资格证书》；

（2）由中国物业管理协会制发“物业管理师诚信自律规则”,在资格证书颁发的基础上,抓紧建立首批物业管理师信用档案体系(物业管理师信用档案软件研制工作已经完成)；

（3）研究物业管理师注册工作内容，制订“物业管理师注册工作办法”，并对首批取得资格证书的物业管理师进行初始注册；

（4）由于国家行政性收费立项工作暂停，物业管理师资格考试收费项目未能得到财政部门的批复，今年的物业管理师考试未能如期进行。我们将加快协调相关部门，促成考试收费早日立项，争取明年四月份开展首次物业管理师考试，力保明年第三季度的考试如期进行;

（5）建立物业管理师资格考试命题专家库和试题库，编制“命题手册”和“命题规程”，保证考试命题工作的高质量；

（6）总结借鉴各地经验，组织制订“物业管理师执业实践标准”，并在全行业宣传推广；

（7）研究物业管理师继续教育的内容，制定“物业管理师继续教育办法”，开展首批物业管理师的继续教育工作；

（8）加强与香港、澳门、台湾及外国物业管理职业资格认定机构的交流联络，开展物业管理从业人员资格互认准备工作，鼓励符合条件的港澳有关人员参加物业管理师资格考试。

四、物业管理师与行业历史使命

1.行业的进步与成就

从*年至今，中国物业管理走过了二十六年的发展历程，而对绝大多数城市来说，物业管理是从1994年建设部制发的33号令（即《城市新建住宅小区管理办法》）之后起步的。然而，就是在不长的二十六年时间里，确切地说在短短的十三年，我们拥有了世界上最大的管理规模，最快的增长速度，最多的服务企业和最庞大的从业人员队伍；我们具有从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度，已逐步形成一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系；我们确立了物业管理企业资质管理和从业人员职业资格制度，通过国家行政许可来规范物业服务企业和从业人员；我们尝试地将物业管理与社区管理结合起来，建立起一套有效的调处和解决物业管理纠纷的综合机制；我们的服务理念日益与国际接轨，我们的服务品质在快速提升，我们的客户满意度在不断增长；我们的竞争机制逐步形成，分业经营稳步推进，公平、公开、公正的物业管理市场在逐渐形成；我们的职业经理队伍日益壮大，越来越多的品牌企业正在涌现；我们的物业管理观念渐入人心，越来越多的业主对物业管理从被动接受转化为主动参与。在计划经济向市场经济转轨的过程中，我们用最短的时间走过了“要不要搞物业管理”的萌芽起步阶段，进入到“怎样搞好物业管理”的初级发展阶段。我国物业管理环境的日新月异和物业管理事业的突飞猛进，不仅得到国内社会的高度关注和充分肯定，而且也得到许多港澳台以及外国同行由衷的好评和赞赏。

2.行业无法回避的挑战

物业管理行业在取得有目共睹成绩的同时，也暴露出许多问题和矛盾。除了前面提到专业人才的缺乏外，还有以下问题表现较为突出：建设单位方面，部分开发商未能主动履行前期物业管理的各项法定义务，开发遗留问题和建管不分仍是物业管理纠纷的主要原因；物业服务企业方面，部分企业在管理服务中不能保质保量，不能做到“以客户为中心”和诚信经营，在市场竞争中不能公平有序，恶性竞争、建管衔接和项目交接等问题未能得到妥善解决；业主方面，部分业主公共权利淡漠、契约精神缺失，不遵守管理规约。部分业主团体热衷于动辄炒掉物业服务企业，而对业主共同事务的管理缺位，影响到物业管理正常秩序的建立；行业管理部门方面，一些地方政府的有关部门对物业管理定位存在偏差，强加给物业管理行业过多的社会职能，一些地方热衷于扩大政府指导价的适用范围，过多地采用行政手段干预物业服务价格；行业协会方面，总体表现为力量较为薄弱，维权职能不到位，自律机制不健全，行业自我约束、自我管理的机制尚未形成；媒体方面，部分媒体在相关新闻报道时，存在过分放大物业管理负面影响的舆论导向，不但没有起到正确引导和规范物业管理各方主体的作用，反而加深了群众对物业管理的误解，有的甚至对一些矛盾和纠纷的激化起到了推波助澜的作用。上述问题的存在，影响了企业的经营绩效，加大了企业的管理风险，降低了行业的社会公信力，不利物业管理行业持续健康发展。

我们还应当看到，今年以来，随着相关政策法律的陆续出台，物业管理的法律环境发生了重大变化，促进了物业管理的法制化进程，但也产生了一些新的问题。《物权法》实施后，业主对建筑物共有部分产权的明晰和对地面车位等共有部位经营收益的诉求，对自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由选择，给物业管理行业带来了更大的生存竞争市场压力；《劳动合同法》的出台，必然导致劳动力成本的上升，对于劳动密集型的物业管理行业来说，无疑意味着更大的成本压力和经营风险；《物业服务成本监审办法》的相关规定，使政策性住宅小区的物业管理成本更加透明，物业服务费的价格监管更加严格；旧的矛盾尚未解决，新的问题不断出现，行业要继续发展壮大，必须直面所有的困难和挑战。

3.光荣艰巨的历史使命

党的*报告讲了实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，要确保到二0二0年全面建成小康社会，需要包括物业管理行业在内的各行各业发挥应有的作用，作出更大的贡献。今后的十几年是物业管理攻坚的关键时期，我们既要看小康社会建设的美好前景，又要充分认识到建设过程的艰难曲折；既要对物业管理的发展前景充满信心，又要做好长期艰苦奋斗的思想准备。

新的时期，承载着全社会的希望和重托，面临着完善自身和服务社会的双重挑战，物业管理行业应自觉承担以下四个方面的历史使命。

一是不断提高专业服务水平，满足人民群众日益增长的物业管理需求。现阶段物业管理的许多问题，是源于人民群众物业管理需求的日益增长与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，高质量的服务是化解各类矛盾的最好方法，要提升客户满意度，改善物业管理的行业形象，必须从提高专业服务水平入手，而提高专业服务水平，必须从提高从业人员的专业素质入手；

二是不断改进企业管理水平，构建和谐稳定的社区环境。目前我国正处于社会转型期，存在着不少影响社会和谐的矛盾和问题，物业管理行业的公共性和综合性、持续性和长期性、受益群体的广泛性和差异性，都对企业的管理水平讲很高的要求，只有精于管理、善于协调，才能实现社区安定和社会稳定的和谐目标；

三是不断提升产业创富能力、实现客户价值和企业效益的同步增长。一方面，良好的物业管理，能够使物业保值增值，科学的资产管理，能够为客户创造价值，另一方面，物业服务企业通过经营活动，取得自身效益的同时，也在为社会创造财富。随着物业管理产业化程度的提高，作为新的经济增长点，物业管理行业创造的产值在国民经济中比重将日益提高；

四是不断增强行业创新能力，探索具有中国特色的物业管理发展道路。在《物权法》赋予业主更多的选择权和监督权的背景之下，物业管理行业的生存要依靠优良的服务，物业管理的发展要依靠不断的创新。物业管理行业只有不断进行观念创新、理论创新、制度创新、机制创新、经营创新和技术创新，才能在激烈的服务市场竞争中保持核心竞争力，探索出一条符合中国国情、具有中国特色的物业管理发展道路。

4.物业管理师的时代责任

在承上启下的物业管理发展关键阶段，首批物业管理师诞生了，其意义远远超过1119人的数量。物业管理师称谓光荣、使命艰巨、任重道远。作为长期从事物业管理工作，具有丰富实践经验的从业人员，有幸通过认定考试并取得物业管理师资格，这是政府主管部门对大家以往工作的充分肯定；作为物业管理师制度的受益者，有幸成为中国物业管理史上首批物业管理师，理应自觉承担起时代赋予我们的推动行业发展进步的历史使命。因此，我想借会议的机会，讲以下六个方面的要求。

（1）勤于学习、与时俱进

物业管理师作为物业管理活动的直接组织者，只有具备扎实的物业管理政策水平和良好的实践经验，以及较强的业务素质与经营管理能力，才能胜任工作。取得物业管理师资格，并不意味在各方面都领先于同行，“尺有所长、寸有所短”，首批物业管理师应保持清醒的头脑和谦逊的作风，寻找自身的差距和不足，要通过自学，弥补相关知识的欠缺；通过接受继续教育，实现专业知识的更新，把握行业发展最新动态；通过学习业内同行的经验，不断改进自身的工作。只有加强学习，才能做到与时俱进，实至名归。

（2）精于业务、术有专攻

物业管理的内涵是通过管理者的专业管理，延长建筑物及其设施设备的使用寿命，使物业保值增值；通过多层次的服务，让业主置身于舒适的居住和工作环境中。因此，服务是宗旨，管理是生命线。对在座的首批物业管理师，取得职业资格并不难，但要成为一个真正合格和优秀的职业经理，还要作出不懈的努力。我们面对着尙不完善的法制环境和不成熟的消费群体，以及建管不分体制所带来的众多复杂问题，要求管理者不仅熟悉政策法规，依法办事，而且要有良好的分析应变能力，在特定业务领域有所精专，能随时处理复杂问题，避免纠纷和矛盾激化，创造和谐氛围。此外，物业管理师在企业风险防范中承担着重要责任，要高度重视并研究物业管理行业风险发生的规律，切实加强风险控制和防范能力，建立事前科学预测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范和危机管理机制，加上先进的风险管理技术，以规避、转移和控制风险，为企业减小经营风险,为业主创造安宁环境。

（3）严于自律、诚实守信

现代社会对专业人士或职业经理的道德标准要求绝不亚于其专业技能，物业管理师不仅是业务的能手，也应该具有良好的职业操守。在物业管理服务工作中，物业管理师应当珍惜自己的职业声誉，具有强烈的事业心、高度的工作责任感和爱岗敬业的精神，尽量做到忠诚客户、忠诚企业、忠诚同行的完美统一，诚实守信、勤勉尽责。中物协将和地方协会一起探索建立行业协会对物业管理师道德规范自律约束的行规。

（4）善于协调、构建和谐

物业管理工作涉及面广,要求物业管理师不仅熟悉物业管理政策法规，依法办事，而且要有娴熟的协调沟通和分析应变能力，以及在处理客户关系与有关各方面关系过程中应承担重要的责任。包括与业主的沟通，建立良好的关系，及时处理投诉；与开发建设单位的沟通，通过早期介入，减少入住矛盾；与公用事业单位的沟通，分清责任，各司其职；与专业公司的沟通，加强服务质量的监管；与政府相关部门的沟通，主动接受指导和监督。由此避免和减少纠纷的产生和矛盾的激化，创造和谐的物业管理氛围。

（5）乐于奉献、率先垂范

面对现阶段物业管理出现的诸多问题，物业管理追求的应是经济效益、社会效益和环境效益的和谐与统一。因此，首批物业管理师肩负着带领企业和宣传行业的重任，应当具有宽广的胸怀和长远的眼光，在企业发展和行业宣传中发挥率先垂范的作用，自觉参与团队建设，主动承担社会责任，积极维护行业形象，真正起到先锋和模范的作用。

（6）勇于创新、引领行业