房地产政策范文

导语：如何才能写好一篇房地产政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

华泰联合分析师认为。营业税优惠政策的调整，有利于抑制一线城市飞涨的房价，避免房地产行业因房价上涨过快而引来更大的调控压力。其他住房消费政策继续实施，对以刚性和改善性需求为主的二、三线城市来说依然是利好。

长城证券分析师认为，个人购买2年以上不足5年的二手房，交易成本提高了相当于购房合同款的5.55％，能在一定程度上抑制投机需求，但对首次置业和改善性需求的影响有限。该政策将间接影响新建商品房市场，但目前一、二线城市一手房供不应求的情况突出，新房供应量明年三季度以前难大幅提升，因此影响有限。目前仍是投资地产股不错的时间窗口，建议投资者在市场消化了营业税调整的利空因素后，积极布局。

齐鲁证券分析师认为，利多大于利空，因为毕竟保留了大部分之前出台的优惠政策，后期政策对于房地产业更多的将是维稳、调整需求结构、防止投资需求过剩，短期不存在打压的可能。

长江证券分析师较为悲观，认为本次调整是开始并不是结束，未来有可能政策调整进入常态，预计后续对非法囤地、开发商捂盘、地产企业资本市场融资等都会有政策出台，短期对行业持相对谨慎态度。

国信证券分析师则非常乐观地认为，在加息周期到来之前，房地产政策仍将“中性偏暖”，而且供应偏紧、人民币升值及通胀预期加强，将坚定房地产价格上涨预期，更进一步刺激购房需求，因此楼市和房地产股在短暂调整后仍有望稳步上行，并保持到货币政策拐点出现。

行业评判

中金公司　酒类提价周期将来临

茅台提价时间早于预期，这与消费税从严征收、酒厂对经济形势的判断有关。高端白酒在历经一年的休整后，将再次进入提价周期。白酒板块与大盘的溢价率仍处于历史较低水平，估值优势仍在。在投资品种上，优选销售情况较稳健、提价预期高的企业，主要推荐五粮液、山西汾酒、贵州茅台和水井坊。

国信证券　电子业景气继续回升

电子行业经过2008年四季度到2009年一季度的景气低谷，新兴市场需求并未大幅减弱，加之两次库存回补，行业景气逐渐复苏。2010年随着欧美终端需求的见底恢复，行业景气将继续上行。行业估值水映了对行业景气的乐观预期，关注彩虹股份、顺络电子、大立科技、生益科技和莱宝高科。

招商证券农业受惠农产品涨价

在通胀背景下，供需面产生变化的农产品价格上涨的速度最快，幅度也最大。按照时间顺序分别是玉米种子加工、畜禽养殖、水产品养殖、苹果汁加工和番茄酱加工，对应推荐的公司分别是登海种业、敦煌种业、民和股份、獐子岛、好当家、国投中鲁、新中基、中粮屯河。长期看好绿大地及开创国际。

中信证券　钢铁行业盈利将增加

明年钢铁行业供求形势将明显改善，需求拉动和成本推动下的钢价有望上涨10％～15％左右。钢铁行业盈利走出底部，上市公司盈利将明显增加，并好于全行业水平。(钢铁行业联合重组指导意见)将进一步推进钢铁行业购并整合。重点推荐宝钢、太钢、凌钢、八一钢铁、鞍钢、武钢股份和唐钢等。

华泰证券　造纸业业绩增长确定

随着经济复苏，明年造纸行业的正常发展使得上市公司业绩同比会出现确定性的增长。考虑到碳减排目标，造纸原料价格未来必将保持强势。由于纸浆价格的上涨态势未变，因此看好未来自有纸浆比例较高的公司。另外，继续看好白卡纸和文化纸的价格走势。推荐太阳纸业、博汇纸业和晨鸣纸业。

申银万国　航空业盈利进上升期

中国航空业的整合接近尾声，产能收缩、需求加速将促使航空业进入2～3年的盈利向上期。能够在未来发展中胜出的公司有大型网络型航空公司，如中国国航、整合后的新东航：细分市场中的航空公司，如春秋航空。个股推荐顺序是：中国国航、南方航空、海南航空、*ST上航和ST东航。

投资策略

上海证券明年股指将呈N型

经济复苏与退出政策使明年经济增长恢复常态，但外需疲软和投资回落将促使内需成为经济发展的新动力，因此投资者必须关注新的经济增长点、新的驱动力。预计上证指数波动区间是2800～4100点。指数运行特征为：第二季度经济增长和业绩增长创复苏新高，指数继续走高，而年中退出政策一旦出现，指数面临调整压力；但受基本面持续走好的推动，后期指数向上意愿增强，指数全年表现呈N型。建议从内需消费行业、战略新兴产业、通胀整合板块三个角度进行行业重点配置，超配金融、商业零售、机电设备、家电、信息服务行业。

中信证券明年二季度较敏感

从今年12月份到明年四五月间，A股市场环境都会比较乐观。上证综指有可能触及4500点。明年二季度开始，市场可能进入敏感期，全年将呈N型走势。随着经济从复苏走向繁荣，煤炭、钢铁、化工、建材等晚周期行业具有投资机会，“调结构”则将使消费、低碳经济和区域发展相关的行业持续受益。重点推荐银行、黄金、煤炭、钢铁、零售、医药、航运航空七大行业和低碳经济、区域经济两大主题。

篇2

2014年以来，我国房地产市场的主要运行指标开始持续回落。尽管全国绝大部分城市取消了限购政策，以及国家陆续调整了房地产金融、税收等政策，2015年以来，房地产开发投资增速、房屋新开工面积、商品房销售面积等指标仍然继续下降。

根据2014年以来房地产市场形势的变化，以及评估2015年3月以来房地产相关政策调整对未来房地产市场运行的影响，预计未来房地产市场趋势将会发生新的变化，适时完善相关房地产发展目标和调整相关政策成为关键。 住房建设峰值来临

2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，2010年-2013年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量持续快速增长，房地产市场的供求关系出现重大变化。

根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即在2013年我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。

借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房建设的峰值已到。由于我国住房建设规模占全部房屋建设规模的75%左右，且商业营业用房、办公楼等建设规模与住房建设规模保持相对稳定的关系，住房建设峰值的出现意味着房屋建设峰值也已临近。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史最高，达20.1亿平方米。由于2011年我国住房新开工面积峰值已出现，2013年城镇户均住房已达到1套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值。

2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡、局部过剩的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确的判断当前房地产市场调整的性质和趋势。 房市风险仍然可控

2014年以来，由于商品房销售面积和销售额大幅下降，待售房面积持续增多，房价大幅上涨的态势发生转变，房地产开发企业资金链非常紧张，个别供给量过大的城市房价降幅有所加大，引发了各界对房地产风险问题的高度关注。虽然房地产的局部和潜在风险开始显现，但从全国来看，房地产风险总体可控，房地产市场仍具备实现平稳发展的有利条件。

首先房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。

2003年以来，部分城市的房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅，2007年以来，部分热点城市的房价涨幅已显著高于居民同期收入涨幅，存在一定的泡沫风险。但从全国看，居民收入涨幅则显著高于同期房价涨幅：2014年全国新建商品住宅销售均价为5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必须看到，这一阶段也是我国居民收入增速最快的时期。2014年全国城镇居民人均可支配收入为28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。

美国、日本、德国和中国香港等典型经济体在人口快速增长、收入快速增长和住房总量相对不足的阶段，房价涨幅也普遍较高，这些经济体都曾经经历过房价年均涨幅在10%左右、但房地产市场运行仍比较正常的阶段。而目前各界经常谈论的日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫，这些经济体形成房地产泡沫时的市场特征同我国目前房地产发展阶段的特征存在显著差异。2014年以来，由于房地产市场调整，房价涨幅显著回落，明显低于当前居民收入涨幅，居民的购房支付能力进一步提高。因此，从全国看，从住房支付能力角度观察，尚不存在性系统性的房价泡沫风险。

其次，市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现全局性的供给过剩问题。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。2009年以来，我国个别城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。但从全国来看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80%。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡、局部过剩，但尚未出现全局性的供给过剩问题。

篇3

根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。

2我国房地产调控政策效用失灵的治理建议

2.1加强地方政府的调控政策治理

我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为；第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中；第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。

2.2加强政府调控政策对于开发商的监督

为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。

2.3加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为

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【关键词】房产税 限购令 宏观政策 贷款紧缩

一、房产税改革的现实影响

（一）房产税对投资需求具有抑制作用

房产税的开征的投资需求的影响最大，基于我国房地产行业最近十年如火如荼的发展趋势，房产税的开征将引导消费者购买房产时更加理性。相比过去，房产税是消费者购置房产时平白无故多出的一笔钱，这将不仅对自住型消费者产生影响，对投资型消费者也将产生巨大压力。对于自住型消费者来说，由于住房需求属于刚性需求，住房消费在一定程度上属于必需品，房产税的开征加大了他们的经济压力，使自住型消费者在压力之下购置户型更小、均价更低的房产。正是由于房产税的作用，使得自住型消费者在购房时充分考虑自己的经济状况，从而更加理性地选择购置的房产，使得自己能最大程度减少缴纳房产税的同时又找到最适合自己的户型。而对于投资型购房者来说，房产税的开征不仅将增加他们购进房产时的经济压力，还将大大增加对手中持有的房产成本。这必然会使得房地产的投资的预期收益大大降低，削弱投资型购房者对于继续投资房地产的热情，从而抑制房产投资的需求。

（二）房产税可以为地方政府提供稳定财政收入来源

由于土地资源具有稀缺性以及保值性，房地产的迅猛发展自然而然使得土地价格水涨船高，土地出让金在各地政府中财政收入所占比例越来越大。与此同时，地方政府对于土地财政收入的依赖越来越严重，土地出让金在多地政府成了“第二财政”。正是由于地方政府对于土地财政收入的依赖性，使得一些地方官员为了提升政绩盲目进行征地拆迁，从而引发拆迁过程中的一系列纠纷和矛盾，影响了和谐社会的构建。而从长远来看，“土地财政”缺乏可持续性，而房产税的开征将为地方政府提供长期稳定的收入来源。

（三）房产税对房价的影响

由于房产税改革可以积极地调控房地产市场，针对当前房价上涨过快的现状，房产税被寄予了很高的期望，人们希望它能够有效遏制房价过高的现象，更希望房产税能够起到立竿见影的作用。然而，影响房地产价格的决定性因素是供求关系，征收房产税抑制房价的作用非常有限，不能从根本上遏制高房价。

二、房贷紧缩政策对房地产的影响

根据传统的经济学理论，利率提高增加了房产购置者以及开发商的资金成本压力，从而抑制过快上涨的需求欲望。于此同时，投资者的融资难度大大增加，资金压力明显加大，一定程度上抑制房地产的炒作。另外，利率的提高是政府向市场房产投资行为的表态，希望能够对房价的过快上涨降温。然而现实情况却不如预期，这是因为央行对投资者在融资成本与投资预期收益的问题上产生了偏差。由于房价的过快增长很大程度上是由于部分投资者的投机行为导致的，因此央行以此为出发点，目的就是为了能够有效抑制炒房者的投机行为。但是现实情况表面这只是央行的一厢情愿。根据现代资本结构理论以及广义的MM定理，对于一个项目的融资成本来说并不是有融资成本决定了投资行为的预期收益，而是投资者的预期收益决定了该项目的融资成本。也就是说，炒房者对于房地产的预期收益决定了房地产投资的融资成本，并不是房地产投资的融资成本决定了炒房的预期收益。只要炒房者对于房产投资还是具有相当大的预期收益，简单的提高利率并不会有效遏制他们的投资欲望，这也是央行收紧房贷政策几乎失败的原因。

三、限购令对房地产的影响

（一）“限购令”的短期影响分析

从短期来看，由于房地产具有消费和投资的双重属性，使得其在一方面上具有必需品一般的刚性需求，而另一方面，由于土地有其稀缺性和保值性，使得房地产有了保值和增值的投资属性，因此市场上有一群专门靠炒房谋生，房地产成为了普通消费者和炒房团的热门追逐产品。而限购令的出台，使得消费者预期房价价格会下降直到自己的心理价位，因此造成了短期的成家量和价格的双双下降，但是对于投资者来说，限购令的出台使得他们的购房数量受到了限制，但是有了雄厚资金的支持，他们将注意力转移到了将至更高，升值潜力更大的高端楼盘，通过单体价格的提高来弥补总数量的减少。由于一正一负的抵消效应，房价并没有如预期般下跌，换句话说，限购令对于房价的影响短期来看并不大

（二）“限购令”的长期影响分析

从长期来看，限购令的推出确实抑制了部分的住房投资需求，一方面使得普通住宅的价格有了一定程度的下降，另一当面高端楼盘的价格却产生了上升的趋势。之所以产生了这样的现象，原因是在经济的长期发展中，限购令的推出使得部分投资者放弃了普通住宅的投资转向了高端楼盘的投资，因此造成了普通住宅的价格有了一定程度的下跌而高端楼盘的价格有了一定幅度的上涨。由于一正一负的抵消效应，房产的成交量从总体数量上来看并没有发生大幅度的上涨或者下跌。这是因为从长期来看，由于土地的稀缺性以及人口基数的日益扩大，供给数量是受到限制的，因此限购令对于成交量的影响并不是很大。

四、总结

宏观政策出台的主要目的是为了促进房地产行业的健康发展，使得房地产既能满足一般消费者的刚性需求，又能使得地方政府得到长期、可持续的财政收入，得到双赢的目的，形成一个良好的循环。从目前的房地产现状来看，房地产的供给和需求产生了一定程度的不对称，这对房地产的长期发展将产生很多负面的影响。房地产是一个特殊的行业，具有先导性、基础性、带动性和风险性，再过去的十年中，为中国经济的迅猛发展做出了巨大的贡献，但是房地产行业能够持续、健康的发展关系到社会的方方面面，如何通过国家政策的引导使得民有所居，实现伟大的“中国梦”将是一个困扰政府的一大难题。

参考文献：

[1]傅道忠，张怀欣. 现行房产税改革的现实影响[J]. 税收经济研究，2011.

[2]田力.我国央行房贷政策的特点、问题及对策[J].学术交流，2006.

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吃穿用住行，数“住”最吸睛。对于一年一度的中央经济工作会议，不少老百姓最关注的是关于住房政策的表述，最牵挂的是今后房地产市场走势。对于住房问题，中央经济工作会议着墨不少：住房制度、租赁市场、租赁企业、长效机制、调控政策连续性稳定性等，引发专家学者和业内人士广泛关注。

更好满足居民多层次住房需求

中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年，京沪两地试点共有产权住房的探索为解决住房问题打开了新的渠道。这一方式下，政府与购房人按份共有产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡出来，购房者则能以较低的价格住进新房。

“过去，城镇商品住房的供应主体比较单一，主要是开发商提供，中央提出要探索多主体供给，就是要动员更多的社会力量参与进来。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲表示，目前租赁住房中供应主体更为多元，比如开发企业、国有企业、产业园区以及房地产经纪机构都参与租赁住房的供给和经营。

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关键词： 房价;需求;政策

中图分类号 ： F293.3 文献标志码：A文章编号：

国务院1998年的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，我国实行了近40年的福利分房制度宣告终结。

房改以来，许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而，近年来，房地产价格的持续走高，严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。不但带来严重的社会问题，而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实，为宏观经济的大幅波动买下了隐患。

一、我国当前房价现状

统计数据表明，2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%；2008年全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年则为4750元/平方米，涨幅超过20%。即使在中央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。

二、当前高房价的影响因素

地方政府对“土地财政”的依赖是高房价的主要原因之一。中国指数研究院监测数据显示：2009年，全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，税费收入占房地产价格的30%-40%。如果再加上占房地产价格20%-40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50%-80%；有些地方政府为了保证土地的高收入，违背市场运行规律。例如，对土地出让金随意出台优惠政策；对囤地行为姑息纵容等。【1】

土地供应减少导致供需关系紧张是房地产价格持续上涨的直接原因。我国耕地缺乏，人地矛盾突出，三分之一以上的省人均耕地不足一亩。土地资源的有限性使得土地成本不断提高，“地价”作为房价的风向标，影响开发商和购房者对未来高房价的判断和预期。

保障性住房建设进度缓慢，加大了对商品房的需求。由于开发保障性住房缺少经济效益，不能带动消费，一些地方政府不愿为此投入资金，难以完成全年的建设计划。

三、我国房价调控政策的发展历程

我国自2003年开始将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策。2003年4月，提高第二套住房首付比例；7月，开始集中整顿土地市场。2004年调控力度进一步加大，加强经济适用房的管理与房地产贷款监管、银行首次加息、严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度等政策先后出台。总体来说，2004年的政策比较零散，幅度不大，影响较小。2005年旧国八条、新国八条相继出台，使房地产开发投资增幅同比明显回落。但由于户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体等原因，并未达到预期效果，反而因购房计划延缓，形成了后期的购房井喷现象。2006年国六条出台，出台限制套型90／70政策、二手房营业税政策，但国内大部分城市房价上涨的趋势不变，一些大城市的房价还创下了历史新高。

政策调控延续到2007年，政策再次完善，包括加强房地产开发企业土地增值税清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。国家住宅调控思路发生了标志性转变，加快建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。当年引发了许多城市大面积的“退房潮”，全国楼市投机开始大降温。2008年的调控政策呈V字反转。年初，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，优化住宅用地结构，扩大廉租住房建设计划，起到增加房产供应的效果。下半年随着美国次贷危机的蔓延，经济增长出现回落，房地产被作为拉动内需的重要工具得到扶持。2009年救市政策对房地产市场的拉动作用表现突出，成交量与成交价格同步上升，导致2009年中国房价的逆势暴涨。不过，12月以后，政策明显收紧，特别是“国四条”释放了清晰的信号。2010年一季度经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。主要包括暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款；同一购房家庭只能新购买一套商品住房，提高住房贷款首付款比例等。2011年调控政策继续加码，“新国八条”、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。【2】

四、我国房价调控政策效果

总体而论，自2003年我国开始的房屋价格调控政策虽然发挥了一定的作用，但整体上没有达到预期目标，没有将房价调节到与我国经济发展水平、群众收入水平相适应的合理程度，为我国经济社会和谐健康可持续发展造成隐患。据国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》数据显示，2003年一2009年，全国主要城市住宅价格除2008年下降1．89％外，其余年份均呈快速上涨势头，年增长16％左右，大大高于城镇居民可支配收入增长速度。除在2006年我国房地产市场经历有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，房价涨幅下降较大，2008年全球金融危机致房价下降外，其余年份调控政策效果不明显，边调边涨的格局不变，2009年房价更是出现了25．1％的报复性大幅度上涨。【3】

五、结论与建议

政府对房地产市场的调控应建立在维护和完善市场竞争机制、符合市场规律的基础上，通过整体调控和微观规制，弥补房地产市场的缺陷，促进市场机制的日益完善。除此之外，应从制度源头上消除对政府的反向激励，通过完善制度安排，建立政府政策制定的规则和约束制度，科学划定政府活动的范围，建立有效的监督和奖惩机制，以防范和减少政府调控对市场产生的负面影响．使政府从“经济人”回归到公共利益代表者的角色，这对规范政府的调控行为、促进我国房地产市场的健康发展具有十分重要的理论和现实的意义。

参考文献：

[1]任雪 杜晓房 地产蓝皮书批评地方政府患上“土地病”--高度依赖土地“经营城市”模式被指是高房价元凶之一 法制日报 2010（4）

[2] 韩蓓 蒋东生 房地产调控政策的有效性分析 经济与管理研究 2011（4）

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    【关键词】调控政策;常德市;房地产市场;影响

    自住房制度改革以来,我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段,2010年以来,国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段,对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例,分析了房地产调控政策的影响,并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

    一、2012年上半年常德市房地产现状

    2012年上半年,常德市城区商品房竣工面积减少,常德城区的房地产开发投资额及商品房销售面积同比均呈下降态势。常德市房地产市场在持续从紧的宏观调控政策影响下,市场观望加剧,调控影响日益明显。

    1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小,同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

    2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2,1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响,商品房销售数量缓慢下跌,1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示:市城区商品房库存量持续减少,截至本月底商品房库存量大概在2500-3000套,比上季库存有所减少。

    3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元,1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节,是房地产市场的传统淡季,故销售额较小。

    二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因

    1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比,2012年上半年,全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响,投资型需求和改善型需求都受到抑制,银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面,持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度,加上部分项目在价格上采取明升暗降,使得消费者对房价下降期望值加大,加上大众对房地产市场不看好,市场观望氛围浓厚。

    2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年,在调控政策未出现任何松动迹象之时,常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态,开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个,推出房源300-400套,今年开发商推出房源和去年同期相比减少,一定程度上抑制了购房者购买需求。

    3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中,潜在购房客户由客户看多、买少,转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨,但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者,实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低,导致购房者延迟购房需求,市场观望加剧。

    三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议

    常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求,也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业,辐射影响到建材、建筑等相关行业,对常德市经济发展具有推动作用。

    1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控,加强宏观管理,充分考虑政策的延时性,增强政策的前瞻性,保持其连续性,进行适当的预调、微调,促进房地产市场健康发展。2011年,“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台,各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协,但坚持到现在,很多开发商、个人已经谨慎起来,认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在,但只有政府继续严厉的调控,房地产市场才能保持可持续发展。

    2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规,擅自改变土地用途,搞起来房地产开发;还有个别主管部门隐瞒不报,导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应,不断规范土地供应方式,完善供应市场,使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡,为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。

    3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策,建立和完善房地产市场价格调控管理措施,包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度,从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为,维持良好的房地产市场秩序。

    4.加快建设廉租房和经济适用房,提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求,要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右,缓解低收入群体的购房压力,使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。

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房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

(一)利率与房地产市场需求

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。

住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。

利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。

回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。

(二)贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。

(三)汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

(四)楼市与股市的互动效应

从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。

需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。

二、金融政策与房地产供给

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。

在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。

首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。

其次,由于房地产商品的特殊性,在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下,投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投资仍然不会减少,从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

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一、保障性住房政策对房地产市场的影响

(一)有利于推进住房保障体系建设

实施保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。

(二)有利于稳定房地产投资增长

2008年政府安排的保障性住房投资不足2000亿元，占全国房地产投资不足7％(实际投入数量还要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投资每年增加到4063亿元，比2008年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将提高到14.5％。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。

(三)保障性住房大量入市影响房地产供求关系

从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，2008底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。

(四)保障性住房大量入市，会拉低房地产价格

2009～2011年保障性住房投资将达到9000亿元，其中，经济适用房投资为6000亿元，其他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3％，增幅比1～10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9％。以2008年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。假设2009—2011年经济适用房平均每年投资为2000亿元，那么2009年住宅开发投资将达17622.43～18309.29亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市场的平均价格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地产企业应对房地产市场形势变化的对策

从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。为度过这场地产寒冬，进而取得更大的发展，我国房地产企业具体应采取以下方面的措施：

(一)加强房地产市场细分

突遇降温的房地产市场开始进入细分化时代，“拿地——建楼——卖楼——收钱——再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式已找不到生存余地。为此，房产企业必须根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。将社会学研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分领域。如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首选。第二次置业，大部分人在30～40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时青睐的是实力型或炫耀型的住宅。第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。住房的商品属性决定住房保障水平受我国经济发展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依据国外住房保障经验及中国的实际，中等收入及以上的群体(占60％左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。

(二)努力降低房地产开发成本

2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。房地产企业开发经营要注意成本控制和加强财务管理，要主动参与政策性住房开发建设，尤其要加强企业成本控制和财务管理。

(三)深化企业自身改革，注重人才培养

由于房地产项目开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、策划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经验和资本运营管理经验的人才进入公司高级管理层。调整高管层的人才结构，以适应未来公司的发展目标及战略。在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模仿，唯一能保持长久的是其不断学习的能力。因此，必须注重对内部员工的培训，加强他们的学习自觉性。企业向员工提供培训和发展空间不仅可帮助员工充分发挥其人力资源潜能，更大程度地实现自身价值，增强对企业的归属感和责任感，同时也是企业应尽的责任。有效的培训可减少工作障碍。降低成本，提高工作效率和经济效益，增强企业的市场竞争力。

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关键词:货币政策;房地产;价格;影响

我国商品化住房改革之后，经济的飞速发展过程中，人们对于住房的需求大幅增长，并且国家政策也进行了扩大内需的规定，在这样的背景下，我国的房地产价格一直处于一个比较高的发展水平。从2009年之后，受到多个因素的影响，我国的房地产市场价格出现了大幅度的上涨，关于房地产经纪出现泡沫的论断大量出现。而近年来，国家针对房地产市场开展了多项调控政策，虽然国家提出了针对三四线城市去库存的政策，但是房价的上涨依然存在。通过货币政策，对房地产资金尽心调控，是国家针对房地产市场调控的重要措施之一。因此，为了能够充分应用货币政策达到调控房价的目标，产生良好的效果，有必要对货币政策对房地产价格影响进行研究。

一、理论概述

房地产价格的影响因素很多，包括经济环境、住房需求、国家政策、城市化、货币政策等等。其中，货币政策是中央政府进行房价控制的主要政策调控方式，因此，货币政策是影响房地产价格的重要因素之一。在货币政策传导机制理论中，货币政策在利率、信贷以及资产价格三个方面会对房地产价格产生影响。其中信贷、资产价格的财富效应能够对房地产价格产生于影响。中央银行改变货币的供应量，能够使得商业银行的准备金与存款产生改变，这样商业银行的可贷资金就会改变，融资规模会相应发生变化，这样就会影响商业银行对于房地产市场的融资状况，而房地产企业融资会直接对房产价格产生影响。货币量的改变同样也会对利率以及金融资产的价格产生影响，这样金融财富以及终生财富发生了改变，消费需求方面也会随着改变，房地产产出受到需求影响就会改变，物价也会随着变化。这就是资产价格的财富效应。目前，在已有的研究当中，货币政策对于房地产及价格的影响主要集中在不同货币政策工具方面。李霜针对不同的货币调控工具的作用人，认为利率是对房地产价格调控的最有效工具，相比较而言，货币供应量、贷款余额这两个工具的调控作用没有得到明显发挥。梁斌主要对利率这一调控工具进行了实证分析，得出结果同样是认为利率调控工具对于房地产价格有着非常显著的关联性。还有学者研究了货币政策调整房地产价格存在差异。周虹等对于中西部地区的货币政策发挥作用进行了比较，认为通过货币供应量以及信贷规模的调整，东部地区房地产价格调整幅度较小，而中西比地区的房地产价格影响大，这个不同地区的房地产货币调控政策制定提供了依据。赵奉军从市场的供给与需求两个方面进行探讨，利率的变动对于全国地区的房地产价格影响都不大，而信贷规模增长则会使得房地产价格出现大规模上涨，并且东部地区价格上涨比西部地区更加明显。

二、货币政策对房地产价格影响的实证分析

为了研究货币政策对于房地产价格的影响，本文选择货币供应量这一指标作为货币政策的代表指标，用LM2表示，而房地产价格则选择了全国100城市2010年6月到2015年6月的每月历史房地产价格作为房地产价格的代表指标，用LP表示。首先对两个指标的基础数据进行平稳性检验，两个变量并不是平稳时间序列，但是一阶差分则是平稳的。进一步进行协整检验，Johan⁃sen协整检验结果说明LM2和LP至少存在一个协整关系，即货币供应量和百城房地产历史样本均价可能存在长期稳定的关系，接下来对两变量进行格兰杰因果关系检验.

三、结论与建议

从以上的实证结果可以看出，货币供应量LM2出现一个单位的变化，地产价格LP就会发生0.26个单位的变化，这表明货币供应量与房地产价格存在正向的相关性，并且房地产价格会随着货币供应量的变化而产生变化。因此，在进行房地产价格的调控中，可以对货币供应量进行信贷渠道方面的调整，这样能够使得房地产企业的贷款额度发生变化，从而实现对于房地产价格的调控。另外，还应当注意资产价格渠道的作用，对于房地产股票市场的资源配置进行完善，提高资源配置的效率，从而充分的发挥股票市场的投资功能。

作者:刘贵丽 单位:深圳大学经济学院

参考文献:

[1]李霜.货币政策工具调控房价的效果及其动态特征[J].武汉金融,2013