泡沫经济的危害范文

导语：如何才能写好一篇泡沫经济的危害，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：微泡沫钻井液；防漏能力；发泡剂和稳泡剂；钻井液性能数据

中图分类号：TE254 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2011）31-0067-02

一、地质概况

海坨子地区位于松辽盆地南部中央坳陷海坨子构造，主力开发层为扶余油层，含油性主要受储层岩性、物性控制，形成岩性油藏和断层-岩性油藏，泉四段储层有效厚度内平均孔隙度11.7%，平均渗透率0.64×10-3μm2，属于低孔、超低渗储层。海坨子地区青山口组和泉头组地层裂缝发育，多为垂直裂缝和网状裂缝，钻井过程中易引发钻井液漏失，给施工带来很大困难。

二、微泡沫钻井液体系确定及性能评价

（一）发泡剂和稳泡剂优选

根据室内试验优选得出，稳泡剂BZ-MBSF和发泡剂BZ-MBF与海坨子地区井浆配伍性好，降低钻井液密度的同时，可保持钻井液体系良好的流变性能、良好的稳定井壁能力。因此，优选稳泡剂BZ-MBSF和发泡剂BZ-MBF作为海坨子地区微泡沫钻井液体系配方的发泡材料。

（二）微泡沫钻井液体系配方确定

根据室内试验评价，最终确定出了适合现场应用的发泡剂和稳泡剂合理加量，最终确定出了微泡沫钻井液体系的配方：4%土+0.5%纯碱+1.5%铵盐+0.3%聚丙烯酸钾KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%发泡剂BZ-MBF+0.3%～0.6%稳泡剂BZ-M

BSF。

（三）微泡沫钻井液体系发泡效果评价

随着发泡剂和稳泡剂加量的增大，井浆密度逐渐降低，粘度、切力逐渐增大，失水量和pH值基本无

变化。

（四）泡沫稳定性评价

微泡微观结构为“一核二层三膜”；外观像粘附着长短不一、疏密不等绒毛球；以层膜间作用力强弱为标准，将微泡分为蓄集能量且结构基本不变的气囊和控制流变特性而动态变化的绒毛。

独特的微泡微观结构，保证了微泡以点接触，不会发生聚并；在静置状态，在微泡外部粘附的绒毛会发生接触，提高体系的粘度，保证钻井液体系的稳定。

与常规泡沫钻井液相比，有以下几点优势：

1．稳定时间，常规泡沫钻井液稳定时间有限，高强度微泡钻井液稳定时间在48h以上且可调。

2．微泡强度，常规泡沫钻井液体系耐压强度有限，且压缩性强，高强度微泡钻井液可耐压超过30 MPa。

3．抗温性能，常规泡沫钻井液一般不抗高温，高强度微泡钻井液耐温性可达到150℃。

（五）微泡沫钻井液PVT试验

1．在高温高压条件下，可循环微泡依然存在，在任意温度下可循环微泡工作液体系的密度随压力的增加而增加，同一压力条件下可循环微泡工作液的密度随温度的升高而减小。

2．在任意温度下可循环微泡完井液体系的密度随压力的增加而增加，同一压力下可循环微泡钻井液的密度随温度的升高而减小，说明了可循环微泡射孔液在高温和高压情况下，依然保持微泡体系。

三、现场应用

2011年，在吉林油田海坨子地区开展微泡沫钻井液技术现场应用试验。海115-4-4井从1560m成功将钻井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井从1846m将钻井液改型为微泡沫钻井液体系，成功将钻井液密度降至1.13g/cm3，完钻井深2215m。两口井均未出现钻井液漏失，井壁稳定，达到了微泡沫钻井液技术现场防漏堵漏的目的。

（一）钻井液现场维护措施

1．按配方加量保证降失水剂、防塌剂有效含量。控制好钻井液的流变性、抑制性和降失水能力，将药品用药品箱均匀加入到钻井液中。

2．每天做一套全套性能，作为处理钻井液的理论依据。

3．全井处理剂加入钻井液中的指导思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成胶液，保证钻井液性能稳定前提下不影响震动筛、泥浆泵、井下MWD仪器的正常工作。

4．保证固控设备使用效率，筛布60目，使用效率100%，除砂器和离心机使用效率达到随用即开，有效控制钻井液密度及钻井液中固相含量。

5．钻井液发泡后，严密检测钻井液密度变化情况，及时补充钻井液中稳泡剂和发泡剂加量，保证钻井液密度稳定。

（二）现场应用效果

1．海115-4-2井发泡前出现渗漏，钻井液改型为微泡沫钻井液后，钻井液密度成功降至1.13g/cm3，渗漏终止，保证了现场正常施工。

2．海坨子两口试验井在使用微泡沫钻井液施工过程中，井壁稳定，测井顺利，井径规则。体现了微泡沫钻井液良好的防塌能力。

3．微泡沫钻井液施工过程中排量稳定，为34L/s，泵压11MPa，不影响上水，不影响测斜。

四、结论

1．微泡沫钻井液技术可有效降低钻井液密度，该钻井液体系具有很好的防漏能力和维持井壁稳定

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关键词：房地产；泡沫经济

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01

在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。本文将对这些问题进行分析和探讨。

一、房地产泡沫与泡沫经济

1.经济泡沫与泡沫经济

房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，是市场经济中的正常现象，它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。

泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。

2.泡沫经济的运行机制

泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加；价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。

为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品；他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值；而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。

当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到。房地产正是这种商品之一。

另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。

二、房地产泡沫的防范

1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量

一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。

2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作

建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。

3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制

各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为

政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。

三、结语

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。

参考文献：

[1]刘国光,王洛林,李京文.2006年:中国经济形势分析与预测.

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之所以用这个比喻，是因为笔者对中国中长期的增长前景抱以谨慎乐观的态度。1979年至2011年这33年间，中国年均GDP增速达到9.9%，年均CPI增速仅为5.6%。持续的高增长、低通胀，使得中国经济在2010年超过日本成为全球第二大经济体，也使得中国经济总量超越美国成为期待。

但是，即使中国经济总量超越美国，中国人均GDP也依然仅为美国的1/6左右。况且笔者认为，未来十年的中国经济增长恰如在刀锋上行走，刀锋的左边和右边，各有一个陷阱（“日本陷阱”和“拉美陷阱”）在虎视眈眈。一旦沦入其中任何一个陷阱，中国经济的持续高速增长都完全可能戛然而止，空留遗憾。对此，我将分两期来谈，本期重点谈“日本陷阱”。

中国经济货币化程度较高

所谓“日本式陷阱”，其核心特征是“泡沫经济+人口老龄化”。日本经济在上世纪80年代末期产生了股票市场与房地产市场的双重泡沫，当这两个泡沫在90年代初期相继破灭后，日本经济陷入了长期的不景气。当日本政府花费九牛二虎之力，不惜以零利率与高政府债务为代价，帮助金融机构、企业与家庭修复了资产负债表之后，人口老龄化不期而至，导致日本经济增长后继乏力。在泡沫经济破灭与人口严重老龄化的双重打击下，日本经济已经经历了两个“失落的十年”。2011年3月日本再次经历地震、海啸、核泄漏三位一体式的危机重创，如果日本政府不采取非常措施，他们可能再次站在了下一个“失落的十年”的门槛边上。

2011年中国的国民生产总值（GDP）达到47.2万亿元人民币，2011年底中国的广义货币供应量（M2）余额为85.2万亿元人民币，这意味着中国的M2与GDP之比高达181%，远高于全球主要发达国家与新兴市场国家。目前，中国的GDP总量约为美国的2/5，但中国的M2总量比美国还要高出数万亿美元。尽管中国是一个以银行间接融资为主体的国家，与美国的融资结构相差较大，但这还是说明中国经济的货币化程度较高。

为什么中国经济的货币化程度如此之高，但中国迄今为止还没有发生严重的资产价格泡沫？原因之一是中国政府将通货膨胀控制得很好，居民的通货膨胀预期较低，愿意把钱存在银行；原因之二是中国居民的投资渠道非常有限，资本账户依然存在管制导致居民只能在国内分散投资组合，而国内金融市场发展不足抑制了居民的投资渠道。尽管如此，中国上证综指还是在2007年飙升至6000点以上，中国房地产市场也在2006至2007年以及2009至2010年经历了两轮价格暴涨。

未来10年，中国的GDP与CPI增速均值组合可能由过去10年的10.5%+2.5%转换至8%+5%。一旦管理不善或者遭遇外部冲击，通胀压力可能更大。居民通胀预期的转变可能导致居民资产布局的转变，即大量资金由银行存款市场流向股市、房市等风险资产市场。一旦应对不当，中国的股市或者房市就可能产生非常严重的资产价格泡沫。

泡沫经济或与老龄化拐点重叠

很多人把日本经济泡沫的产生归因于1985年广场协议之后日元对美元的大幅升值。这其实是对日本教训的误读。日本泡沫经济的真正原因，是广场协议签订之后日本政府长期实施的超宽松货币政策。相比之下，过去10年中国的货币政策整体上也是相当宽松的。2002年1月至2011年12月这10年间，居民实际存款利率为负的时期恰好占到一半。尤其是2008年美国次贷危机全面爆发后，中国政府全面放松了人民币信贷。这一轮信贷狂潮催生了由地方投融资平台推动的基础设施建设热潮，这极有可能在未来几年内带来新一轮银行不良资产的上升。

如果不对宽松货币政策的危害心存警惕，一遇到经济增长率有所下滑或新的外部不利冲击时就再次过度反应，等待中国经济的，就很可能是一场资产价格泡沫的盛宴。一旦盛宴落幕，中国经济的增长潜力也可能被耗尽。

更为严峻的是，中国资产价格泡沫的破灭很可能与人口老龄化的拐点重叠。从2007年起，中国沿海劳动力成本就显著上升，这意味着中国人口红利开始下降。尽管业界依然存在争议，但中国人口老龄化程度将在2015年之后明显加快是大多数学者的共识。

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[关键词] 房地产 泡沫 金融危机 贫富差距 银行信贷 消费预期

每年，房地产业的增加值大体占GDP的8.0%～15.0%,已成为很多发达国家国民经济的支柱产业。我国1993年房地产业年增加值仅为GDP的2.7%,按国家建设部制订的城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2000年计划, 2001年房地产业年增加值占GDP的3.5%,预计2010年占5.0%, 2020年可望达到10.0%左右,那时中国的房地产业将成为名副其实的国民经济支柱产业。就2007年全国房地产状况来看，房地产市场和房地产金融总体运行良好，房地产宏观调控政策初见成效，在国家陆续出台的一系列房地产宏观调控政策下，对于调整住房供应结构、稳定住房价格、促进房地产市场持续健康发展起到了积极作用。2007年，全国共完成房地产开发投资2.5万亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。房地产贷款较快增长。年末，全国商业性房地产贷款余额4.8万亿元，同比增长30.6%，比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.8万亿元，增长25.7%，比上年下降1.3个百分点；购房贷款余额为3万亿元，增长33.6%，比上年提高14.6个百分点。房地产贷款在人民币各项贷款中的占比同比提高2个百分点。分地区看，东部地区贷款在全国占比继续提高，但中、西部地区房地产贷款增速高于东部地区，东北地区房地产贷款增速较上年大幅下降。

在资本市场非常活跃的情况下，房地产企业对银行的依赖性逐渐提高，信贷与市场互动推高形成的潜在风险值得关注。小户型、低价位的个人住房贷款开始增多，商用房贷款增速下降，再交易房贷款增长较快。我国房地产业在国民经济中的比重还有进一步提高的空间, 但短期内由于房价持续过快上涨, 导致价格形成机制的扭曲, 增大了行业风险, 阻碍了产业结构的优化调整, 形成了一定的行业泡沫, 对国民经济产生了一定的负面影响。

由于我国经济的持续发展和人民物质生活水平的提高, 人们的投资意识不断增强, 为避免通货膨胀引发资产缩水, 购买房产成了不错的选择。另外, 世界范围内资本市场流动性过剩的加剧导致国外资金蜂拥而入, 客观上也造成人民币资产的大幅升值。投资向投机甚至向过度投机转移, 我国房地产业出现了过度投机的倾向。这种高昂的房价绝非是被本地居民的需求所推动的，而主要是由外来投机的游资所推动的。房价持续上升, 开发商越来越看准房地产产业的高回报利润。而在房地产开发中, 开发商的最主要资金来源是银行贷款, 所以开发商在扩大房地产开发规模的同时也导致了银行信贷的非理性扩张需求的旺盛加之投机的盛行, 房价不可避免地持续走高, 这些都直接导致了房地产价格严重脱离实际价值, 产生泡沫, 并被越吹越大。中国房地产已经存在泡沫现象, 这个泡沫就像小时候我们吹大的肥皂泡, 虽然在阳光的照耀下还闪着七彩的光芒, 可是如果不加以控制就会急剧膨胀而形成严重泡沫并迅速破裂, 好似被击碎的梦想。梦想的泡沫就算破灭, 也只是带来人们偶尔的伤感和迷茫; 但房地产的泡沫一旦破灭所带来的后果却是无法想象的。

从经济学的观点来看，房地产泡沫地出现必然与以下危害相伴而生：

首先，房地产泡沫经济破坏金融秩序、导致金融危机。房价飞涨不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。股票和房地产投机使得人们对资金的需求量陡然增加，产生利率上扬的压力。即使提高利率，需求量依然有增无减。银行必然通过提高利率来获得更高的利润。高利率加上高交易量使得银行进入一个黄金时期，利率倍增。为了谋取高利润，银行必然会扩大信贷，放松对贷款的限制。由于在泡沫经济中金融市场上有厚利刻图，必然有时很多银行将地准备金额度，削弱了银行体系防范风险的能力。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的任何企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话，可能避免受到直接的影响。但是，无论如何，银行系统都是泡沫经济的直接受害者，而且是重灾区，因为，不管谁为泡沫经济殉葬，银行账目上必然会出现大量的呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产，最终银行系统势必被拖垮，从而出现全面的金融危机。

其次，房地产泡沫经济破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系。降低社会生产和资源配置效率，降低了社会资源，特别是金融资源的配置效率，严重扭曲了生产资源的配置效率，凡是泡沫经济严重的国家，尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快，最终都会遭遇到严重的经济危机。

第三，房地产泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大贫富差距和国民收入不平等。同时，造成了虚假繁荣，导致社会风气败坏，重投机，轻生产，奢侈浪费，降低了社会储蓄率。

此外，房地产泡沫经济还会阻碍工农业的发展，助长地下经济和非法活动等一系列不正常的经济环境，对各种经济实体造成或大或小的危害。

结合现在我国大中城市的房地产全面火爆，房价持续高企，由高储蓄率、投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的房产泡沫的局面，不难看出，财富的快速聚集会使房地产市场结构进一步扭曲，更多的房子用于投机，因此泡沫将继续发展。最近出台的相关政策,从表面上看，通过增加交易成本，可以遏制一部分购房需求。但是并没有解决富人手里资金去向的问题，资金最后仍然回到了房地产业。因此，只有纠正贫富差距，才是最安全的解决房地产泡沫的办法。

就房地产业而言，目前的房价高涨，不是成本推动价格上升，而是买房人愿意花钱买房，哪怕价钱高一些。由于买方愿意出高价，供应方才敢于高抬房价扩大利润，或者修建高成本的房子。而买方踊跃购房的表面原因，一是估计房地产价格会上升，所以买房投机。但房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房。然而，近期股票市场充满欺骗和造假，经济基本面很差，谁都不敢再拿钱去买股票；债权市场的收益率又很低，存银行的利息率比通货膨胀率还低，不但没有收益，还得赔钱，所以就转向了房地产。现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了买房保值，甚至是买房投机，准备将来房价上升之后再卖掉。事实上许多已经卖掉的房子并没有住人，空置着。

造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大。收入分配常用的指标是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入。我国这二者的比例达到了十倍。很高的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长，而低收入的人照样没钱。财富的集中使有钱人更有钱。如果收入差距不是很巨大，就不会有那么多的人，手里有用不完的钱，不得不拿钱争着去买房，去买自己一时用不着，准备空置着的房子。另一方面，中低收入的人也不会像现在这么穷，他们中相当一部分人就会有买房能力。这种买房就不是投机用房，而是用来满足自己住房需要，这时候的房地产市场就是一个正常的市场。我国房地产市场的畸形发展，和收入分配的差距过大有密切关系。现在我国大中城市的房地产全面火爆，房价持续高企，主要就是由高储蓄率、投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的。而这三大原因都不是短时间内能够改变的。

以上的三点原因，如果有任何一项情况改变，房地产泡沫就会破灭。只有纠正贫富差距，才是最安全的解决房地产泡沫的办法。许多从事房地产业的业内人士认为，中国的房地产业有广阔的前途。这种预期只有在贫富差距减少的条件下才有可能实现，否则必定仍是目前这种扭曲的房地产结构。

参考文献：

[1]万蓬勃:房地产行业的现状与发展趋势探讨[J].黑河学刊，2008.3

[2]王 巍:浅析我国房地产行业泡沫现状[J].太原科技，2008.3

[3]徐滇庆：房价与泡沫经济[M].机械工业出版，2006.8

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低效的政府投资计划

日元升值以后，出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增幅降低的担忧，日本当局各部门通力配合，采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。

从1987年春季，日本中央政府摆脱从紧的财政政策，采取了规模庞大的紧急支出政策，通过了一笔用于公共投资的总值达6万亿日元的附加预算。公共支出项目给相关行业，特别是建设行业、原材料和重工行业，首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。

在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长，国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了来自国内外大量资金。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环破裂。

宽松的金融、货币政策

宽松的金融政策，是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分四次把基准利率从5％下调到3％，并且在1987年2月再次下调0.5％，达到当时的历史低点2.5％。

低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。在日本政府扩大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。

由于迟迟没有出现通货膨胀，日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时，日本央行的紧缩政策终于成为日本资产泡沫破灭的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上涨，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。

房地产泡沫发生和破灭

1985年到1990年的5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨两倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍，不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动、循环上涨。

1990年3月，日本大藏省《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下滑，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩政策，进一步导致了泡沫的破灭。资产价格的狂跌，导致企业大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。由此导致日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。

值得当前中国汲取的教训

从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难。第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。

从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985―1990年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元的贷款，占贷款总额的1/4。

其次，日本泡沫破灭告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的20世纪80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。

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关键词：房地产；物业税；泡沫经济

    一直以来，在调控房价的各项建设中，物业税的呼声最高，被人们视为抑制房地产市场投机行为的杀手锏，但始终千呼万唤不出台。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。进入2009年以来，由于楼市突如其来的强劲反弹，要求物业税尽快实现从“空转”到“实转”的声音又高涨起来，有关部门纷纷将开征物业税的时间表提上议事日程，改革已经箭在弦上。

    一、我国房地产业存在的问题

房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业，通过产业链接和传递，能直接或间接影响关联产业的发展，如果房地产业能够保持合理的发展速度，将有利于促进经济稳定持续增长。然而，由于房地产业是一个市场供给弹性非常弱、容易引发投机等行为的产业，在发展中容易出现各种“市场失灵”现象，从而对经济造成一定的危害和损失。我国的房地产业存在着严重的市场失灵的情况，例如，一些有钱人通过大量的购房来提高住房的价格，炒热房地产市场，从而牟取私利，这在一定程度上加剧了贫富差距的扩大。

    二、房地产业的“泡沫经济”

中国的房地产泡沫最早是在2004年出现的，当时在社会各层对中国房地产发展争论不止时，国家建设部门专门对泡沫论发表意见：“判断房地产是否出现泡沫，关键是看他是否存在真实需求。”在市场经济环境下，一定程度的泡沫产生是必然的，泡沫是市场经济活跃度的表现，是市场经济发展的伴生物。目前社会舆论评价说中国房地产泡沫已经到了严重危险区阶段，认为中国的房地产市场发展已不可持续。其依据主要是两个方面：一是资金不断流入股市楼市，导致这些市场的泡沫；二是通过房价收入比、空置率、土地价格上升速度等一系列指标认为“中国的房地产泡沫已经是世界最高”。

    中国的房地产泡沫是多种因素共同作用的结果。首先，金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因。周京奎通过博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择。认为银行金融支持过度，是房地产泡沫产生的直接根源。目前从金融角度解释房地产泡沫的生成，认为金融中介的作用及信贷过度是导致房地产泡沫生成的直接原因，这一观点具有很强的代表性。其次是信息不对称情况下，投机和炒作致使房地产泡沫生成。房地产市场投机之所以存在原因是其市场上存在信息不对称的现象，不同人群对同一资产价值评估不同，由此产生房地产市场上投机过多，出现泡沫化趋势。最后相关体制不健全进一步导致房地产泡沫生成。有些学者认为地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。

    三、物业税拯救不了“蚁族”

房地产业的泡沫经济不仅让中国政府焦虑不安，并且也使世界各地的媒体都将视线聚焦在中国的房地产业。“如何拯救中国的房地产市场”，如何让中国的“蚁族”们有一个栖居之所成为了当今社会的热门话题。

    2010年1月26日，在北京市两会上北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税，税务专家们还预测，备受社会关注的物业税税率大致为0.5%~1%。物业税改革真正的意义在于改变目前地方政府过于依赖土地财政、追求短期收益的缺陷，为政府提供长期、稳定的税收财源，同时倡导合理的住房消费理念，改变人们“一劳永逸”的传统购房思想。

    物业税一旦出台无疑会对房地产经济产生重大的影响。在一定程度上物业税起到可以抑制房地产市场的投机行为的作用，但是物业税的征收是针对房产保有阶段征收物业税，这样就使得开发环节的信贷风险转移到了物业保有阶段。目前，我国许多工薪阶层都采取按揭贷款的方式，每个月的工资除了用来归还银行房屋贷款和支付利息，还要缴纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而提高的，这意味着消费者要承担越来越重的税负负担，那些家庭经济实力不强的工薪阶层因为购房“门槛”降低而购入房产，就出在“平买贵地”的境地，随后出现的问题就是长期下来付不起后期的银行债务和物业税，个人房贷业务坏债率的增大，势必增加的银行的信贷风险。

    物业税的征收尽管在短期内可以使房价上涨得到抑制。但从长期来看，商品房趋势仍然是向上走的，因为城市化、资源稀缺、全球化等又会让投资预期回升，物业税的执行可能会遇到真空，如现在深圳屡禁不绝的“阴阳合同”一样。另外，只要房地产走市场化之路，房价上涨必定以多数人为背书，这势必会导致少数人转嫁物业税让大多数人来承担。综上分析，笔者认为现在还不是中国出台物业税的最佳时机。但是房地产业作为中国经济的支柱产业，必须得到正确的规范和引导。所以，在未来的几年里，不管是征收物业税还是房产税，政府的管制都起着至关重要的作用，只有国家真正的重视房地产业，关注中国蚁族的生存现状，中国的房地产泡沫经济才能得到抑制。

    参考文献：

[1]韩晶.物业税:不是蜗居者的救命稻草.新财经.2010(2).

[2]杜鹃.物业税能否抑制高房价.china credit card.2010(5).

[3]肖文晓.物业税与降房价无必然联系.real estate informationof china.2010(1)

篇7

【关键词】泡沫的表象；泡沫破灭的影响；消除泡沫的措施

一、我国房地产“泡沫”表象

纵观国际市场，房地产泡沫是每个国家都不可避免的经济通病，之所以说我国的房地产已经是“泡沫经济”主要的表象来自以下两点：

1、空置率高

目前，证明我国房地产经济已经成为泡沫经济的重要指标就是空置率的居高不下。据统计我国一线城市的商品房空置率高达15%以上，但租金的收入仅为2%，这些数据显示出来的就是“楼市”当中炒作投机的因素占主导地位，这是一种不正常的市场化行为，这种消费基础带来的房价上升和供需关系是畸形的市场需求，是没有牢固基础的需求。值得注意的是在金融危机前，美国的房屋空置率也没有超过3%，可见我国的房地产市场刚性需求与炒作之间的矛盾已经激化到了顶点。

理论界认为，我国的房地产之所以已经成为“泡沫”其重要的标志就是这些空置率，因为这些空置的房屋不是拿来使用的而是用来囤积期涨的，所以当这部分需求推动了房地产价格的时候，真正的需求者群体却因为房价而不断的萎缩，一旦打破临界点，造成刚性需求中断，那么房地产市场将出现真空，楼市将跳水，这时一切建立在高房价上的空中楼阁将没有基础可言，而炒房者将会出现租不抵贷的经济危机，进而引发银行的房贷坏账，这些连锁反应将势必冲击整个国家的经济基础，所以说目前我国的房地产行业已经是泡沫经济。

2、房屋价格和收入比失衡

中社会科学院在对房地产经济进行研究并在2010年的《经济蓝皮书》中总结，房价收入比，也就是房屋价格和家庭年收入的比，应当在3-6倍之间，超过6倍将导致居民购买房屋的困难，也就会产生房价过高的市场认同。在这个标准的衡量下，我国在2009年的统计数字是全国的居民收入房价比已经达到了8.3倍，很明显已经超出了人们对房价的承受能力。同时应当注意的是，这个8.3只是一个平均值，如果将一线城市的房屋单独统计，将大大超过这个指标。在这个失衡的市场价格面前，普通居民已经望房兴叹了。大多数的居民不能以合理的方式参与房地产市场，这也是房地产泡沫的一个重要标志。

二、房地产泡沫破灭的影响

1、整体经济失衡

房地产的价格对某个区域的经济增长、产业结构、产业链的形成和发展，产业合作等都有着重要的影响，因为人们的衣食住行都要以居住为核心展开，所以住房带来的后续消费是影响整个地区产业的重要推动。当房价不断升高的时候，所有的相关产业的价格和利润空间也随着不断的上升，这就使得相关的产业不断的膨胀，甚至某一地区的产业全部倾斜，房地产及相关产业成为该地区的唯一产业，这就导致了GDP的增长也越发的依赖于房地产的发展。当房地产的价格突破了临界点而转为下滑的时候，与其相关的产业链将受到巨大的冲击，各种相关产业会随着楼市的跳水而萎缩，这就导致了整体经济的下滑，将引发股市、金融市场、产业市场等与之相关的市场出现混乱，从而导致国民经济的整体下滑。

2、信贷危机

目前银行的信贷支持着两种矛盾市场，其一是房地产企业。其二是购房者。这二者在市场中应当是对立的，也就是购房者需要的是低廉的房屋价格，以获取居住的基本权利。房地产企业需要的是高房价以保证利润来应付信贷成本。而在房地产泡沫不断扩张的时候，银行却成为了这两个对立阵营的唯一支持者，一方面贷款给房地产企业，使之不断的扩大经营，这种经营在高房价的影响下是很难理智进行的。一方面贷款给炒房者，信贷成本的低廉使的众多的炒房者可以利用有限的资金购买更多的房屋，而且在租赁市场上的获利也使得寻租盛行，以此转嫁了炒房者的信贷成本。不难看出，银行所作的事情无异于饮鸩止渴，当房地产的刚性需求不断萎缩后，房地产行业的资金链条将出现断裂，这时房地产信贷将成为银行的最大风险，楼价跳水，企业和炒房者的资不抵债，作为唯一的受害者，银行面对所形成双重打击将是致命的。 3、行业危机

房地产的价格不断的畸形上升，也导致了国民经济产业结构的畸形发展。一些与房地产相关的企业、产业不断的扩展其生产规模，从而带动了上下游企业的盲目扩张和经营。在房地产市场空前“向好”的时候，这些企业当然也能够获取一些利益，但是房地产市场一旦失衡，这些盲目扩张的企业面临的只有亏损和倒闭，这时整个与房地产行业相关的行业将出现大起大落的经营变化，过剩的生产能力不得不推出市场竞争，从而造成行业性的萧条。

4、民生质量的下降

当前住房条件的改善也是民生水平提高的一个重要标准。但是过高的房价使得人们生活的基本支出大部分都消耗在了过高的房价上，而在生活中却节衣缩食，降低了消费的水平。这种日常生活成本的降低无疑是降低了居民的生活水平，这与我国建设小康社会的总体目标显然是背道而驰的。

三、“国十一条”的基本控制作用分析

今年年初，国家出台了一系列的调控政策，以此来遏制房地产价格的过快畸形增长，业界统一称之为“国十一条”。这一系列的调控措施通过时间的验证已经产生了一定的作用，其作用的根本就是指导思想的正确和具体手段的准确。具体的分析如下：

1、国十一条的指导思想：归纳这些调控政策的中心思想就是让房子卖到真正需要房子的人手上。这个目标看似简单，但是这个目标的背后的真正含义就是要激发居民的刚性房地产需求，使之成为市场的主导消费力量，真正的还房地产市场给市场，而不是控制在投机者手中。这时给房地产发展指明了一个方向，回归了房地产市场的真正市场面目，使一切围绕房地产的产业投资回归理智。

2、措施的准确：其一，收紧信贷政策。

在房地产市场增长过快的时候，信贷的宽松成为了房价的推动之一，这就给房地产的投机者可乘之机，利用少量的信贷低获

参考文献

1、王雪丽.我国房地产泡沫分析[J].现代商贸工业，2010，(05).

2、薄维.房地产泡沫的成因，危害及防范措施[J].现代经济信息，2010，(02)3、焦雪霞，庾晋.房地产泡沫治理的政策措施[J].上海房地，2010，(03).

4、王全良.金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策[J].金融理论与实践，2010，(03).

5、易宪容.中国房地产泡沫何时破灭[J].沪港经济，2010，(03).

篇8

内容摘要:2008年底,为了应对全球金融危机的影响,我国执行了宽松的货币政策,房地产信贷呈现爆发性增长,各家商业银行的房地产信贷业务表现突出。但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一,风险高度集中在商业银行内部,因此加强对房地产信贷风险的研究,对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。

关键词:金融危机 房地产 信贷风险

问题提出

由于目前我国房地产融资模式过于单一,房地产资产证券化步伐缓慢,因此风险高度集中在商业银行内部。一旦宏观经济、政策以及市场发生波动,就可能会给银行造成资产损失,形成不良资产。所以加强对银行房地产信贷风险的研究,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

当前经济背景下我国房地产信贷市场的基本状况

2008年,国际金融危机的发生,使得拉动我国经济增长的“三驾马车”之一的出口下滑严重,我国政府为了应对全球金融危机,保持经济增长,实施了宽松的货币政策刺激经济。同时,鉴于房地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位,我国相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策,各地方政府也纷纷出台救市政策。这些政策给市场带来极大的信心:对于消费者而言,其得到的信号是政府鼓励买房;对于炒房者而言,政府的政策令其感到房价还将上涨;对于开发商而言,政府的政策令其对房地产业的前途乐观;而对于银行而言,积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。

2009年1-10月,房地产开发企业获得国内贷款9119亿元,同比增长53.0%,是2000年来的最高增速,总量超过2007年和2008年全年。以工商银行为例,2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元,较上年增长18.7%,占同期公司贷款的10.6%。此外,万科、龙湖、绿城等13家房地产企业在2009年获得工行等银行的巨额授信,总额接近3000亿元。房地产业作为典型的资金密集型产业,其发展需要大量资金支持。

根据中国人民银行的《2009年第三季度中国货币政策执行报告》统计,截至2009年9月末,主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元,同比增长28.3%,增速比上年同期高14个百分点,比6月末高9.5个百分点。其中,房地产开发贷款余额为2.47万亿元,同比增长25.3%,增速比6月末高4.8个百分点;购房贷款余额为4.35万亿元,同比增长30.1%,增速比6月末高12.3个百分点。

对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全问题,众多专家学者都从各种不同的角度对房地产市场加以分析研究。

刘明兴和罗俊伟(2004)分析了东亚国家的泡沫经济,总结了泡沫经济与金融安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投机炒作,促使房地产泡沫的出现,从而使得银行部门高度脆弱,由于房地产泡沫破灭,可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金融危机。

谢经荣(2002)研究了20世纪80年代后期的日本以及美国战后的房地产泡沫历程,他认为房地产泡沫是金融危机的前兆和诱因,前期房地产泡沫越严重、时间越长,对国民经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。

郭自灿(2006)指出由于经济繁荣时期信贷条件的放松,银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭,必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加,出现大量呆账、坏账;由于抵押、担保物价值丧失,金融机构将面临巨大损失,脆弱的银行系统也将受到冲击,运转失灵,最后可能导致汇率体系的失衡,爆发全面的金融危机。

中国华融资产管理公司的赖小民则认为一个国家长期靠投资拉动,特别是靠房地产支撑,是不可持续的,会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来经济有拉动作用,但是有一部分资金肯定会产生不良贷款,这会对未来经济的发展产生一定影响。

当前经济背景下我国银行业房地产信贷的风险

房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但就我国而言,目前房地产行业的融资渠道单一,主要还是依赖于银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%以上来源于银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

同时,在经过2009年的天量信贷以后,中国银行业核心资本充足率的平均水平也从2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,这意味着一旦房地产市场出现问题,对银行进行风险控制将难上加难。此外,由于我国房地产市场资产证券化水平较低,没有一个成型的房地产贷款债券市场,不能有效地将堆积在银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及个人消费者,也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。在金融危机的背景下,我国银行的房地产信贷风险主要有以下几点。

(一)国企拿到“地王”的信用不确定风险

在经济尚存在不确定性情况下,天量信贷大多流入了央企及国企的口袋,而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下,拿到足够的土地储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是,在地王频出的背后看到的大多是国企的身影。因为国企通常意味着政府的信用,资金保障性强。但是2009年11月的阿联酋迪拜世界推迟还债的事件则表明,在泡沫破裂的时候,企业和金融机构都必须为自己的决策负责。

(二)通货膨胀预期下的投资和投机风险

从投资和投机行为来看,投资性买房诱发价格泡沫,这很容易导致房地产信贷抵押品价值不充足。目前,在其他投资渠道不畅的情况下,大量社会资金为了实现保值增值,转向购房投资。然而投资性买房属于不真实的购房消费,本质上是住房价值循环中多余的环节,但是由于炒作,投资或投机行为会进一步不合理地推高房价。

(三)继续维持房价高位运行的风险

由于我国的银行在房地产里的贷款(包括开发商性贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)数量惊人。在这种情况下,金融机构往往不敢轻易紧缩房贷政策。否则,房地产价格迅速下跌,银行存量房贷将面临巨大风险。金融机构只有向开发商继续增加贷款,继续给投资投机者提供按揭贷款,维持房价继续走高,这样其贷款才会安全,房产作为抵押物才不会缩水。同时,房地产作为地方财政的主要税收大户,通常占地方财政收入的30%-40%,地方政府也有足够的动力希望银行能够支持房地产的发展。

(四)银行的房地产信贷监控不力风险

一般情况下,商业银行出于对经营利润的追求,往往重视对房地产信贷业务的市场拓展。但是其对房地产信贷业务的风险和控制认识不够,对于贷款项目的审查主观判断多,定量分析往往基于房地产项目可研分析报告和房地产开发企业提供的财务报表数据,没有科学、完整的风险度量指标体系;也是没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求的变化,对于房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。由于信贷风险度量工具的缺失,这将使得房地产信贷风险控制要求难以实现精细化。

防范银行业房地产信贷风险的建议

(一)改革土地出让制度

2004年8月,我国土地出让制度由“协议出让”变为“招拍挂”制度,减少了在协议出让中出现的毛地出让所带来的由开发商主导拆迁的不和谐因素,避免了可能出现的暗箱操作等不当手段,是土地资源分配的一大进步。但是,“招拍挂”制度存在着天然的缺陷。

首先,拍卖产生天价地王给开发商、银行以及购房者很强的房价上涨的预期,从而导致房地产泡沫的产生;其次土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场,在这个市场中,政府有足够的卖地动力和价格掌控权。地方政府也希望能够通过卖地获得巨额收入。所以说,房地产投资的快速增长迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革现行土地出让制度从而避免更大泡沫的产生,是保持房地产金融市场健康发展的重要因素。

(二)控制银行系统对房地产贷款的过快增长

大量资金的注入,一方面不利于房地产的健康发展,另一方面往往会对整体经济产生巨大的危害。信贷资金对房地产市场的过度渗透是推动房地产泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨额不良资产产生的原因。银行业出于追逐利益的出发点扶植了房地产业的发展,可是又因为体制等原因陷入了房价疯涨、信贷风险剧增的怪圈。因此,必须要采取窗口指导的措施监控房地产业的发展,在必要的时候可以采取更为有效的手段来阻止房地产的过度投机行为。

(三)实现房地产开发融资渠道的多元化

从长期来看,“信托十银行+证券化十资本市场+PE”将是地产融资的主流组合模式。而从现在及今后的一段时间里,我国房地产融资发展将逐渐呈现如下层次:第一层次,商业银行目前仍然是我国房地产融资的主流载体;第二层次,信托是我国房地产融资创新的主流范式,这是由于信托的特殊优势造就的;第三层次,“信托+银行+REITs”将成为我国房地产融资的主流模式。

(四)构建成熟房地产市场

一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国的房地产商到目前为止,基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现,一些房地产企业希望能够早日通过REITs为自己开发物业,尤其是永久性商业物业寻得强有力的靠山。而国内信托公司推出的一系列准投资信托基金产品也在一定程度上证明,国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识。应该相信投资循环的形成过程,是我国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的价值链上游转型。

参考文献:

1.刘明兴,罗俊伟.泡沫经济与金融危机.经济学家,2000.4

2.谢经荣.地产泡沫与金融危机:国际经验及其借鉴.经济管理出版社,2002

3.易宪容.中国房地产市场过热与风险预警.财贸经济,2005.5

4.郭自灿.房地产泡沫的危害性及防范措施.湖北职业技术学院学报,2006.1

5.张雯.美国次贷危机对我国房地产信贷风险研究的启示.金融论坛,2009.5

篇9

虚拟经济是市场经济高度发达的产物，是现代市场经济不可或缺的重要组成部分。实体经济的发展、经济机制运行效率的提高，均与虚拟经济的扩张发展密切相关，但虚拟经济过度膨胀又会引致泡沫经济，损害实体经济的发展。目前，我国正处于金融体制改革的关键时期，加入WTO后，金融服务业将被迫对外开放，金融自由化和金融深化进程将日益加快，研究虚拟经济、泡沫经济与实体经济的关联机制，以便在充分发挥金融深化对我国经济增长的促进作用的同时，防止金融深化过程中发生虚拟经济过度膨胀进而引发泡沫经济问题，已成为当前迫切需要解决的的重要课题。21世纪是虚拟经济发展的黄金时代，市场经济已经发展到必须超越一国范围之外、在实际范围内确保资源自由流动，淘汰落后的生产经营模式和管理模式以及相关的政策措施，将虚拟经济发展作为时代的主旋律。

关键字：虚拟经济 实体经济 金融创新 困难与预期 虚拟经济模式 全球化 虚拟经济的黄金时代

虚拟经济实际上是对传统经济的一种异化。虚拟经济在国外一般有三种叫法：一是fictitious economy， 是指虚拟资本，比如证券、期货、期权等等的交易活动；二为virtual economy， 也译作虚拟经济，指以信息技术为工具所进行的经济活动。三是visual economy，是指用计算机模拟的可视化经济活动，即用计算机模拟市场来进行经济政策的模拟等等。而这三个方面是相互联系的，而当今的交易是离不开信息技术这个工具，尤其是在金融领域，正确地看待虚拟经济，合理的运用虚拟资本往往会对经济的整体运行起到至关重要的作用。

传统的经济模式与虚拟经济的区别与联系

传统的经济就是人们通常所说的实体经济，主要用于描述物质资料生产、销售以及直接为此提供劳务所形成的经济活动，但是随着市场经济不断发展，虚拟经济逐渐独立于实体经济，形成其特有的对虚拟资本的持有和交易活动。相对于人的需要的无限性而言，现实所能提供的满足是永远也不够的；虚拟经济作为一种有效的弥补现实不足的手段，经历了五个阶段最终确立了其不可撼动的地位。第一个阶段为虚拟货币的资本化，即使用闲置资本成为生息资本，这是产生虚拟经济的第一个最初级的发展阶段；第二个阶段是生息资本的社会化，即通过银行起搜集闲置货币，使它们更好的成为生息资本；第三个阶段是有价证券的市场化，就是银行发行的有价证券最后发展为企业的有价证券进行市场交易，建立金融市场；第四个阶段是金融市场的国际化；最后一个阶段是国际金融的集成化，虚拟经济的总规模已大大超过了实体经济，还有进一步发展的空间和余地。

虽然在传统经济在某些领域呈现出弱化的趋势，但是虚拟经济的产生和不断发展源于实体经济发展的内在需求，无论虚拟经济发展多快、规模多大，其根本是为实体经济服务，没有实体经济，虚拟经济将无从谈起，即实体经济是第一性的，虚拟经济是第二性的。同时，实体经济的发展也无法脱离虚拟经济，虚拟经济中各种金融工具及其衍生物已经渗透到实体经济的各个环节，实体经济的正常运转，必须借助虚拟经济的支持。忽视虚拟经济，会给快速发展的实体经济造成严重的障碍。

不可否认，虚拟经济制造出空前庞大的金融财富体系，对实体经济发展有积极的促进作用，主要表现在以下几个方面：

一是，有助于提高整体经济协调、健康地运行效率。凭借发行股票、债券，并购等多种方式，为企业规模扩大开辟了新的融资渠道，推动了股份制及股份合作制企业的建立和完善，带动了相关产业的优化重组，对劳动力、技术、资金，自然资源等在实体经济部门之间合理调配，保证正常的经济发展需要。二是，有助于优化全社会资本的配置。虚拟资本通过市场发行并交易，并调节资金流向，促进优势企业快速发展；通过资产重组等产权交易形式，实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置。三是，有助于将低企业经营风险。各种全新的贷款模式以及最具代表性的融资方式：资产证券化、ABS(资产担保证券)、期权交易等对企业资金分配、投资方向选择及调整具有重要影响，在很大程度上降低了企业的经营风险。四是，虚拟资本节省了交易所需要的时间，充分的发挥了其作为货币数字化代表的作用。五是，虚拟经济的扩张，不仅增加GDP的规模，同时也提供了大量的就业岗位，缓解了大多数国家普遍面临的就业压力问题。

在虚拟经济迅速发展的过程中，其规模已经超过实体经济，成为与实体经济相对独立的经济范畴。然而，虚拟经济存在着高度流动性、不稳定性、高风险性和高投机性，也就在很大程度上决定着经济的正常运行依赖于对虚拟资本的最优化利用。但是，这并非意味着单方面地强调虚拟经济的发展而忽视实体经济的进步。因为虚拟经济的超前发展，不但不能带动实体经济的超速发展，反而会引发泡沫经济，甚至诱发金融危机。上个世纪90年代末东南亚爆发的经济危机就是由虚拟经济过度膨胀所导致的，一度对该地区的实体经济发展造成巨大破坏，并且波及到欧洲和美国，震荡了全球的金融市场，上千亿的资产在这次危机中流失。随着全球经济一体化和金融一体化程度不断加强，这些金融危机的发生的几率会不断提高，通过国际贸易、汇率变动以及资本流动等渠道，蔓延到周边国家甚至整个世界，形成区域性或世界性金融危机。价值，不同行业间的联系越来越密切，金融危机扩展着自己的危害范围，房地产业，旅游业，以及相关的服务行业都成为了危机延伸的范围，贷款呆帐、坏账，不良资产的数量已指数的速度增长。所谓的“东亚模式”，“主办银行制”，经济计划与产业政策，追求企业规模，多样化经营的大企业集团等等，曾经是中国人引以为荣的名字，也随着这场空前的浩劫灰飞烟灭。

虚拟经济的现实困境以及人们的预期

不知道从什么时候开始，提到“虚拟”，人们通常会习惯性的将之于“虚假”联系起来，这其实是个误区。实际虚拟是现实存在的一种活动或一个过程，其活动产生的结果，尽管有些具有“无形”的特征，但是却都是现实存在的。

然而，经济危机的出现令许多人对虚拟经济开始望而却步了，更多地把精力放在对传统的实体经济的关注和支持上，导致虚拟经济的发展速度一度减慢，并出现了短暂的局部停滞和失控状态。2000年开始，由于日本放松了对金融等虚拟资本的控制，造成了一段时间内日元升值的巨大压力，严重的影响了当时正在经历泡沫冲击的国内经济，加剧着已经恶化的日本“两头在外型”的经济。但是这并未唤起人们对于虚拟资本的重视，而是回避它转而将创造财富和分割财富的方式和范围限制在传统经济的范畴之内，将“虚拟”等同于“虚假”，认为虚拟经济只是一系列虚假经济行为的美妙的变体。

虽然在所谓的传统经济中，正常的经济活动也处处需要有与其的支持，但是与其对于虚拟经济，则具有更为重要的意义。

简单的说，预期之所以重要，是由于人的行为动机中，最有力的动力就是对自己有利的预期，所以，预期就成为了人们进行各种选择判断的基础，必须先行做出。在虚拟经济模式中，因为其所使用的手段是虚拟的，源于人的思维活动，于是其重要性就一目了然了。

预期的形成过程比较的复杂，是建立在对大量相关信息的综合处理的基础上，经过对相关的信用、制度以及技术等诸多因素的综合分析之后，从而做出相应的反映。

预期维系着现存的所谓“正常”的社会和经济秩序，反之，一种社会制度安排缺乏足够的约束或稳定性，就会造成人们预期的波动，干扰正常的社会和经济秩序，降低人们社会和经济活动的效率。因而，具有复杂性，介稳性，高风险，寄生和周期性的虚拟经济就会被认为是一种非常态的形势，从而人们对于它的预期自然不会高。毋庸置疑，这是虚拟经济经常被冷落的原因之一，不过人类的认识能力会不断的提高，对于它的把握也会更加客观，公正。 我国金融改革过程中虚拟经济带来的挑战

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关键词：房地产；汇率变化；措施

房地产所占据的行业市场一直以来都是国内国外经济发展的首选条件，因为它本身具备高回报的特性，这也是房地产行业的风险所在。另一方面，房地产所具备的流动性及区域性也在很大程度上刺激着该行业的快速发展。然而，近年来普遍出现哄抬房价的现象，这是由于人名币币值逐渐抬升所造成的后果。

1 人名币币值汇率的波动与我国房产行业的直接及间接联系

1.1 具有流动效应

流动效应从理论上来讲为资产的转变与变通，主要是通过增加货币的数量及供给量，来达到刺激资产的作用，从而出现价格及需求上的一一对应。实际上，流动效应本身体现为两点：一是币值方面的升值问题，即意味着投资、融资机遇大，整体国内经济发展展现一个良好的趋势，其效益也能达到一定的标准；二是，资金运转方面的问题。币值的升高将在很大程度上带来一大部分的资产，从而无形地提升了房产行业的基本水平。同时，一旦币值呈持续上升，就会造成大量资金回流到国内，这就使得我国在投资方向上出现集中化，从而造成房产价格疯长的局面。

1.2 具有财富效应

从本质上而言，财富主要包含实物资产与金融资产，其主要产生的财富效应来源于相关货币数量及政府实行相关政策，进而表现为公众的可流动资产。中国本身在其外汇机制管理上具有一定的限制，大部分资本项目的开展得不到兑现与实施，这就使得币值升值的财富效应影响不大，但从新加坡、韩国和日本经济体制而言，货币的增值将在一定程度上带来较大的影响，比如股票上涨、房产升值等等积极的效果。所以，货币的增值在一定程度上遏制了我国的经济快速发展，我国在相关金融政策上依旧存在相当大的弊端，值得我们探讨及关注。

1.3 具有预期效应

所谓的预期效益主要是通过投资者在拥有更多可流动资产的条件下，更加倾向于购买本国的资金，其中房产的投资就是其很好地表现形式。投资者通过资金的循环往复的地流通，来达到房产升值及本资金增值的目的。比如，日本在1985到1990年期间，因而自身经济体制上的改革与创新，使得大量的日元得以升值，从而造就了资金大量流入本国的房地产行业，使得其房产价值呈指数上升，最终使得日本国民经济整体下跌高达75%以上。日本泡沫经济的惨痛经历教训着我们倘若在人民币币值升值方面不加以控制与协调，也将会重蹈日本的覆辙。

2 人民币币值汇率所造成我国房产行业的双面影响及后果

2.1 正面影响

一般而言，房产从本质上而言具有敏感性，这也给汇率带来了一定的效应。倘若某一地区或国家出现货币上升趋势过快的现象使得自身承受相当大的资金压力时，就可以采取在货币升值之前将外币转换为本币的、升值后又转换回来的方式进行协调，会赢取双份收益。我国作为一个具有巨大资金投资潜力的大国，外资的流入是不可避免的。然而，我国整体房产现况而言，大部分外企更倾向于在中国创建相关的房产业务，他们往往通过币值上升的巨大空间来进军内地市场，从而造成大面积的哄抬房价的局面。另外，大部分外企认为在中国进行房产投资将在一定程度上得到双倍的利益，这不仅仅是币值自身升值所带来的收益，也会造成股票市场的大幅度增长。

2.2 负面影响

人民币币值汇率不断增值会在刺激房产行业发展的同时，逐渐暴露其弊端所在。一旦我国金融监管决策部门实行币值调整政策，将会在很大程度上造成资金回流的局面，使得大量外资逐渐垄断中国的房产市场，进而影响中国金融市场的稳定性及安全性。具体表现为外资大幅度的撤离，从而给予中国内地房产致命一击。一旦中国房产币值出现暴增暴降的现象，将会在很大程度上给国内整体经济市场带来不良的影响。从另一角度而言，中国大部分的房产形式为银行贷款，房价的过快增长及急剧下降也会造成银行等金融机构的损失。然而，我国所采取的“连续加息”措施来达到抑制房价过快增长的目的依旧没有得到很好地改善，我国历年来的房价一直居高不下。一旦房价缩水，也会造成我国币值流动危机。其主要的流通程序为：币值增值――资金流失，进口加大――国内经济发展缓慢――监管不全，大量外资进入中国房产市场――通货膨胀――股市大幅度增长――银行资金流动受阻，各个企业出现负增长――外资暂时流出――泡沫经济。

综上所述，我国币值具备的预期效益在我国各个行业中都有所涉及，特别是对于房产行业来说，通过其预期效益的展现使得大量外资流入到该行业中，从而带动该行业的快速发展。然而，从我国整体币值上升的空间而言，其弊端也是较严重的。相关的政府管理部门应在深刻认识的基础上，通过相关措施的实施来控制其风险的发生[2]。

3 采取的有效措施及解决方案

3.1 挑选合理化的调整汇率的方案

一般而言，汇率的调整方式普遍采用两种模式：一是渐进升值；二是一步到位的方式。一旦我国金融管理部门采取“一步到位”的方式，虽然该方式能在一定程度上控制及限制游资潜在的危险，从而保证我国整体市场的稳定性，但长此以往，此方式的弊端也越发明显。因为，大部分币值的升值空间是未知的，倘若“一步到位”目标过高，使得币值虚涨，进而货币流动率反而降低，国内市场经济将会大幅度缩水，其潜在的危害也是较大的。倘若我国金融管理部门通过“渐进”方式进行调控，将会带来一定程度上的资金压力。一般而言，币值汇率进行适当调整后，往往产生一定金融市场预期的升值空间，各种资金的流入将会源源不绝，泡沫经济就是这样塑造出来的。然而，当币值增长到了一定的限度，外资因为其升值空间受到了一定程度上的阻碍，其将会大幅度的撤离我国市场。此时，就需要我国政府部门出面来给予一定的约束，将市场波动的风险降到最低。

3.2 银行监管机制应不断加强与完善，同时严格控制我国的股票市场及房产市场

汇率升值最直接的受益人或受害者将是银行金融行业，一旦处理不当就会造成我国银行金融体制崩溃，进而使得我国市场经济损失惨重。比如，日本随着1985年签订相关协议以来，本国的日元一直受到美元贬值等人为调控政策的影响逐渐升值，并且呈持续上升状态。以至于日本本国经济在1988年各个产业发展迅速，国内存款金额占全民经济的60%以上，银行机构逐渐将资金大幅度投入到证券及不动产行业，从而使得日本的股票机房产价格呈现指数攀升，造就了通货膨胀的局面，泡沫经济大范围内爆发，进而给日本国民经济生产造成了毁灭性的打击。从日本相关的惨痛经历得知，楼市不能与股市紧密相联，否则就会产生多米诺效应，一损俱损，连挽救的余地都被自身经济所掐断。因而，对于我国相关政策实施而言，我国应在全面孰知楼市与股市的整体动向的基础上，严格加以监督管理，并健全相关的预防措施及制度，及时防范泡沫经济的发生，从而确保我国市场经济的稳定、健康发展。

3.3 我国政府应在满足市场需求的基础上，加以合理控制相关房产波动的幅度及趋势

一般而言，我国房产行业一直都是具有敏感性和综合性的，一旦其他行业有所波动或升降，将会造成房价的波动，进而反作用与其他行业。因而，我国政府对于房产行业所实施的政策应做到严格的控制及限制，通过税收、信贷等多种多样的方式来杜绝一切恶意哄抬房价的现象。同时，我国也应采取相关的优惠政策来鼓励商品住房及经济房的发展，限制购房数量，从而从根本上调控我国的房价，避免出现“天价”的现象。

3.4 外资进入我国房产市场应遵循一定的有效程序，避免其突然撤离所造成的不良后果

外资进军我国房产市场有好有坏，是具有双面性的。其在我国币值升值的期间，通过大量的流入使得我国房产行业市场经济发展迅速，达到一定的成效后，外资的突然撤离将会造成我国房产经济的混乱。这样的情况层出不穷，这就需要相关管理监督部门采取一定的措施加以遏制，在开展“引进来”政策的同时，要确保该政策的有效性及程序性，并且应及时将外资的投入归纳为长期的投入，避免其恶意流失所带来的不良后果。其实，解决该问题的又一有力手段――扩宽融资途径。我国应创建相关管理及监督房产的金融管理集体，从而加大融资的范围及手段。同时，我国也应注重相关金融管理政策的健全与修改，避免盲目开发，合理且科学的实行相关的房产行业发展政策。

4 总结

总而言之，我国的币值增长空间依旧存在很大的空间，其所对应的压力也是相对而言的。这就使得我国的房产行业也将面临一大资金压力，在风险中奋进。因而，我国只有从根本国情出发，对其相关的金融行业进行宏观的调整及监督，在确保监管力度的基础上，科学地开发及引导外资的流入，才能保证我国相关房产行业稳定、健康的发展。

参考文献

[1]张素群，陈嘉威.人民币升值预期对广州房地产价格的影响[J]. 特区经济. 2013（11）