房地产建筑工程管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产建筑工程管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：建筑工程；房地产；

中图分类号：TU198文献标识码： A

房地产建筑工程施工管理是保证建筑工程施工质量的重要手段，要想使施工管理充分发挥作用，就要从房地产建筑工程的全程出发，做好工程各个阶段的施工管理和控制，保证工程的施工质量和安全，防止房地产开发过程中的安全隐患。鄯善县房地产行业发展，“十一五”期间，从“规范房地产市场”这一管理范畴放大到“建、管、服”并重的新领域，覆盖到房地产行业方方面面的依法行政工作面，大大拓宽了房地产行业的法治视野。

1房地产建筑工程施工管理问题

1.1 房地产建筑工程施工管理意识薄弱

目前，鄯善县现有房地产开发企业13家，物业服务企业7家，评估测绘企业3家。目前已建成一号、二号、三号、百丽、瑞昌、鸿雁、供销、民康、新月、天马、西州、鹏达、天山、国税、电力、警苑、城镇、水利、商贸中心、外贸、邮电、粮食局、县医院、工商、公路段、振兴、兴业、蝴蝶泉、新楼兰、嘉禾园等30多个住宅小区。2011年，全县房地产开发投资6.28亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资1.81亿元，比上年增长64.5%，占房地产开发投资的比重为29.1%。2011年，全县房地产开发企业房屋施工面积19.70万平方米，比上年增长123.8%；房屋竣工面积10.46万平方米，增长-64%，其中，住宅竣工面积10.27万平方米，增长-61%。

但是当前，房地产建筑工程施工问题层出不穷，其根本原因是房地产建筑工程施工管理的意识薄弱。建筑施工方和开发商对施工管理不能从根本上加以重视，施工管理仅仅是一个口号。建筑工程施工过程中缺乏一个系统的施工管理体系，在施工过程中违规操作和违章操作的现象严重，但是施工管理却无从下手，缺乏管理体系的引导作用，因此，施工管理的效率低下，影响施工的质量，导致施工安全隐患的发生。

1.2 房地产建筑工程施工管理人员素质有待提高

房地产建筑工程施工管理人员是施工过程的重要参与者，因此，房地产施工管理人员的素质直接关系到施工的质量。每一个工程施工工作的参与人员需要同施工管理部门依法签订好劳务合同，同时和施工过程中的各类合同都做好详细的记录和较好的保存，将这些作为施工结束后发生事故的原始资料。在施工过程当中要适当地举行安全训练，在制定安全训练的过程中要注意合理性和多样性，不可形式主义和，通过各种严谨的安全训练教育做到对每一个施工操作和管理人员进行到位的安全教育，以提高建筑工程施工的安全水平，通过将效率和安全同一的办法促进了工程施工安全系数的提高和经济效益的提升。只有通过一系列科学合理的安全组织措施和施工方案，才能实现对建筑工程施工的全面和合理控制，做到安全施工和效率施工。目前所面临的最大问题就是：房地产建筑工程施工管理人员素质有待提高，一些管理人员不能充分认识其职责权限，在房地产建筑工程施工过程中，管理人员不能充分发挥其作用，对施工违规和违章操作视而不见，对施工管理存在侥幸心理，这就导致房地产建筑工程施工的质量难以得到根本的保证。除此之外，一些施工管理人员与施工人员严重脱节，从而在出现施工问题时难以及时进行解决，由此就可能拖延工期，损害工程建设效益。

2房地产建筑工程施工管理要点

2.1 房地产建筑工程施工准备阶段管理要点

在房地产建筑工程施工之前，要做好施工整体的布置和规划，要充分考察施工场地的环境，从而根据施工现场的状况做好施工的准备活动。要充分考虑工程施工的要求，考虑楼房主体施工与外网工程施工之间的相互影响。除此之外，要制定科学详细的规划，要与供电、供水等部门做好沟通，从而保证房地产的开发满足使用群体对房地产性能的要求。

鄯善县建设坚持以人为本、量力而行、适度超前的指导思想，按照建设工业化、园林生态化城市的目标，以实施城市亮化、美化、绿化、净化工程为重点，加大城市基础设施建设投入，依法管理，融合发展，多元建设，城市面貌发生了巨大变化。城市基础设施建设进程加快，完善城市平面交通网络；城市形象和品位得到提升，以城市道路绿化、公共绿地建设、庭院绿化为重点，加大城市绿化美化建设力度；鼓励社会各界参与城市开发建设，按照谁投资、谁受益的原则，广泛吸纳社会资金用于城市建设；城乡规划管理水平提高。

2.2 房地产建筑工程施工阶段的管理要点

（1）施工质量管理

房地产建筑工程施工质量管理直接关系到施工的质量，由此做好施工的质量管理是至关重要的。具体来说，要严格控制房地产施工材料的质量，要从材料的采购到应用做好全程的跟踪，在材料采购的过程中，要根据材料的规格要求进行对比和检测，要保证材料的质量，坚决抵制不合规的材料。材料采购完成后，要做好材料的保管和仓储，防止保管不当对材料质量造成的影响。材料在进入施工现场之后，要进行二次检测，最大限度的保证施工材料的质量，防止材料质量的瑕疵导致的工程质量问题。除此之外，要提高房地产建筑工程施工人员的技能水平，防止由于其专业技能的缺失造成的违章操作，要最大限度的保证工程建设的质量，保证施工质量管理水平的发挥。

（2）施工进度管理

在房地产建筑工程施工过程中，要加强建筑工程施工的进度管理。要对施工地环境进行分析，从而根据环境的特征确定施工的进度。要编制科学合理的施工进度方案，从而保证施工能够如期完成。要协调好施工建设方、施工方和监理单位的关系，从而保证三方达成施工进度的一致意见。要保证材料和设备的调度和安排，从而严格遵守施工进度安排。在施工过程中出现问题时，要及时进行处理和解决，防止施工问题对施工工期的拖延，要全程监督施工的进度，并根据施工的具体实际进行进度安排的调整，保证施工过程的有效性，充分发挥房地产建筑工程的建设效益水平。

（3）施工安全管理

安全生产是施工过程的重中之重，安全事故的发生不仅会对施工人员的生命安全构成威胁，同时会影响到建筑工程建设的效益水平，因此，施工安全管理至关重要。在施工现场，做好施工安全管理就要使安全施工的理念深入人心，要对施工人员进行安全培训，使其增长自我保护意识，要对施工人员进行硬性要求，使其佩戴安全帽和安全带，同时，在施工场地要设置安全网和安全棚，从而最大限度的保证施工人员的人身安全。除此之外，要加大施工管理人员的管理力度，对一些违章操作的施工人员要予以相应的处罚，防止类似事件的发生。

2.3 房地产建筑工程竣工阶段的管理要点

在房地产建筑工程建设完工之后，要进行竣工验收。在这一阶段，也要加强管理的力度，为房地产的最后阶段把好关。工程竣工验收由建设方主持，邀请规划、环保、房产管理等部门参与，同时，施工方和监理方也是验收的重要主体。在验收过程中，要对房地产建筑工程的整体质量进行客观评估，对不符合要求的地方及时与施工方进行协调，一旦出现不符合要求的情况要及时进行返修，防止工程质量问题造成的房地产效益水平的丧失。房地产工程竣工验收阶段是项目的最后一个阶段，这一阶段不容忽视，要根据工程建设的具体要求进行分项验收，一经发现问题及时进行处理和解决，保证房地产各个部分的质量。

3结语

房地产建筑工程施工管理直接关系到建筑工程施工的质量，由此会直接关系到房地产的开发效益水平，因此，必须加大房地产建筑工程施工管理的力度，保证房地产建筑工程建设项目的质量，防止安全隐患的发生，满足人们对房地产建设的要求。只有这样，才能从根本上保证房地产建筑工程的质量，发挥建筑工程建设的效益水平，促进房地产行业的健康和顺利发展。

参考文献：

[1] 于长杰. 房地产建筑施工管理及控制要点[J]. 内蒙古煤炭经济，2013（3）

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[关键词]建筑工程；项目管理；

1.我国房产建筑工程中项目管理现状分析

中国经济已成为世界经济不可或缺的一部分，随着我国城镇化速度的进一步加快，房地产行业的刚性需求一直居高不下。在这种背景下，我国建筑企业面临着前所未有的发展机遇。但我们也要清醒的看到，国内许多建筑企业在做大做强的同时，建筑工程项目管理仍处在较低水平，显然与我国高速发展的房地产市场不相符。项目管理水平的参差不齐不仅会影响到建筑工程的整体质量，也会对整个行业造成不良影响。现就我国房产建筑工程项目管理存在的主要不足做如下概括：①工程管理模式落后。所谓工程管理模式落后主要指行政色彩较为浓厚、科学系统性较差等，这是我国众多建筑企业，尤其是大型国有企业面临的最突出的问题。②人才缺乏。我国建筑企业突飞猛进，但人才队伍的建设并未跟上行业发展的速度，建筑队伍素质较低的问题严重影响了工程项目管理的水平。③控制机制不健全。我国建筑企业对工程项目缺乏完善的控制体系，具体问题表现为工程前的控制和工程中的控制没有引起足够的重视，系统性的统计分析某种程度上被人为的判断代替了，项目管理的不完善也就在所难免。

房产建筑工程质量的好坏将直接影响到国计民生，而项目管理在其中的重要性更是不言而喻，加强房产建筑工程项目管理水平需要从财务控制、质量控制、安全控制、进度控制几个方面下功夫。

2.完善工程财务控制体系

房产建筑行业竞争激烈，财务控制体系的完善与否会直接影响到整个工程项目的质量，项目财务管理已经成为建筑工程项目管理中非常重要的一环，通过价值形式对工程项目的过程进行管理可以提高项目管理的综合效益。工程财务控制体系的完善主要通过以下几个方面来实现：①成本控制。成本控制贯穿于工程项目始终，是在保证了工程施工质量、工期等前提下采取的一系列管理措施，这其中包括项目规划阶段的成本预估、项目进行阶段的成本控制以及项目收工阶段的成本核销等。工程项目经理在实施过程中对成本控制担负着十分重要的责任，应该围绕投标报价制定出项目成本控制的具体方案，在实施过程中对项目盈亏情况要做到了如指掌。另外，工程技术部门应采取先进、合理的技术措施来达到降低成本的目的，包括新材料、新工艺、新技术的运用等。②项目资金控制。资金的控制是依据项目的成本预估进行的，在成本预算之后通过对随项目实施所发生的各项资金支出进行测算，使项目的资金支出呈现出整体性和系统性的概念。另外，现场管理人员在整个项目的进程当中也必须具备资金控制理念，能够组织相关职能部门为资金控制尽责尽职。

3.加强建筑工程质量控制

工程质量是建筑企业的核心内容，也是关乎国计民生的大事，房产建筑工程的合格率必须达到100％。在这种要求下，建筑工程项目必须构建起严密的工程质量管理体系和完善的工程质量责任制度。施工进程中务必做到职权分明、责任到人，施工的每一个步骤都要严格把控、管理到位。在实施过程当中要根据实际情况及时制定出质量目标、质量保证计划、质量攻关措施等内容，具体应围绕以下几个方面进行工程质量管理。①工程材料质量控制。材料是工程最基本的载体，材料的质量直接关乎工程的质量，材料质量管理控制是工程管理中至关重要的一环。工程材料的选择必须要在实际调研的基础上进行，比如项目选用的钢筋、水泥等主要建筑材料要在具备出厂合格证明的基础上进入到化验室进行检验，待材料的每项指标符合标准后方能投入使用，绝不给劣质材料留下空隙。②机械管理控制。在整个建筑工程质量管理体系中也不能忽视对工程机械的管理，因为工程机械的选择会直接影响到工程的质量。机械的选择要从项目工程本身的具体条件出发，注重安全性、实用性、方便性和可靠性，这样才能保证工程施工的顺利进行。③人员管理控制。高素质、高效率的项目团队是保证工程顺利进行的关键因素，项目管理应紧紧抓住以人为本的原则，不仅要挖掘项目团队的战斗力，还要培养队伍的专注力，必须做到职责分明，责任到人。例如，在发包工程时，工程指挥部必须将施工质量等相关内容签入施工合同当中，只有把施工质量当做项目的头等大事，才能真正在施工进行中避免工程质量问题。而施工单位也要根据施工人员当前的管理水平制定出质量把控计划，按步骤、按项目、按类别进行质量管理。另外，甲乙双方需要定期对项目工程的质量把控进行总结评估，要清晰的认识到当前项目存在的瑕疵，进而制定出适时的改进方案。

4.加强建筑工程的安全管理

项目工程的运行必须在安全生产的条件下有条不紊的进行，安全的工程环境可以避免企业的物质财产损失、生命财产损失，安全生产是贯穿工程始终的重要内容，一旦出现漏洞则后患无穷。加强建筑工程的安全管理需要从以下几个方面入手：①建立安全体系，落实安全责任制。安全生产不能停留在口头，而是要建立一套行之有效的安全规章制度，只有在完整的安全规章制度框架内才能提高项目人员的安全意识，进而保障工程一线安全生产，为项目的成功运行打下牢固的基础。另外，责任的落实是安全管理的重中之重，从企业经理到项目负责人，再从班组长到一线施工人员，每一个级别、每一个岗位都要责任清晰。②狠抓安全教育。对安全生产的认识度不高一定程度是也是由于对项目人员的安全教育程度不够，建筑工程施工团队原本理论水平就参差不齐，所以加强作业前后的安全教育培训是必不可少的一环。而教育的方法必须符合施工人员的接受程度，把生动性、实用性、针对性结合起来，坚决杜绝宣教式的培训方式。③安全生产的奖与罚。安全生产需要在安全教育的基础上建立一套安全奖惩机制，奖励那些在项目运行中认真落实各项安全方针政策、及时采取抢救措施避免重大事故的发生、积极给予各种安全建议的工作人员；惩罚那些无纪律、无视安全生产、安全意识薄弱、违规屡教不改的项目工作人员。只有走向制度化、正规化，安全事故才能真正防忠于未然。

5.建筑工程的进度管理

我国房产建筑工程进度管理目前普遍落后于质量管理和安全管理，其影响因素有很多，但主要原因还是在于进度控制意识没有上升到一定的高度，思想上的不重视直接导致行动上的落后。因此，提高进度控制管理的意识是当前的首要之举，只有真正意识到进度对于工程的重要性才能从源头上解决进度控制的管理问题。另外，由于工程实施过程中存在各种不可预料的因素，预期进度与当前进度经常出现不一致的情况，相关人员要及时对项目进度计划进行检查与评价，发现问题后，及时采取措施加以补救。

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[关键词]建筑市场；发包方式；管理；工程质量

中图分类号：F293.33文献标识码：A

0 引言

当前建筑工程质量问题顾客投诉量日益增多，就是产生原因来讲无非设计质量问题和施工质量问题。绝大部分设计问题是在施工过程中逐渐被解决，而施工质量问题一般认为都是总承包单位的责任，这是因为根据《建设工程质量管理条例》的第四章之第二十六条中明确规定“建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责”、第二十七条中明确规定“总承包单位依法将建设工程分包其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任”。是的总承包单位对自己直接分包工程的工程质量有着不可推卸的责任。然而当前建筑市场发包方式较多，除了发包给总承包单位外，另外还有房产开发商总是将部分工程工程项目以“直接发包”或“专业分包”等名义将部分工程另行发包给其它所谓“专业队伍”；形成总承包单位没有实现“总包管理”，建筑市场发包混乱，严重扰乱对施工队伍管理，形成工程质量低劣。

1当前工程发包状况

1.1首先让我们对某一工程招标文件中部分内容和两份建设单位与总承包单位所签订合同中内容：

图1、 这是某工程建设单位与总承包单位所签订总合同中专业发包项目内容之一

图2、某工程建设单位与总包单位签订合同之二

图3、某工程招标文件中与总包单位分界点之一

图4、某工程招标文件中与总包单位分界点之二

图5、某工程招标文件中与总包单位分界点之三

图6、某工程招标文件中与总包单位分界点之四

1.2从上述六图可以看出来当前国内房地产建筑市场当前其主要发包形式以施工单位总承包为主，但受制于《建设工程质量管理条例》第二章之第七条中“建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包”规定，将一些工程以“专业工程”、“直接发包”形式发包给一些专业单位（不包括建设单位规定甩项项目 ）。这些专业主要分为以下几类：

1.2.1总包单位中标前施工的工程。主要是桩基、土方工程、基坑支护等。这些是建设单位在确定总承包单位中标前已经确定好施工单位并已经开始施工。

1.2.2专业较强工程：消防工程、电梯安装、智能等专业性较强有工程。

1.2.3与垄断行业相关的专业工程。如：煤气、小区室外给水、排水管道、小区室外供电等。

1.2.4以专业分包形式，从总承包单位的合同剥离给相关专业公司的工程。如：门窗工程、防水、保温等。

2原因分析

为什么要进行强制性直接发包或专业分包呢？

2.1原因归纳如下:

2.1.1建设单位为了赶工程进度在确定总承包单位中标前已经确定好施工单位并已经开始施工。

2.1.2 有些专业较强的工程可能由于总承包单位在某些专业方面施工管理较薄弱。如：电梯工程。

2.1.3 为了处理好与垄断行业的关系，建设单位不得不走“专业分包”这个方式。

2.1.4 建设单位为了降低成本或出于某些权力机构人员的个人利益，将总承包单位完全有能力施工的工程强行以“专业工程”名利从总包方合同中分包出去。

2.1.5垄断部门所能控制的工程，独断独行是建设单位没有办法的将其另行发包的。

2.2产生以下不良后果：

2.2.1施工队伍素质低下。某些所谓专业施工队伍，也只是“挂靠”在某专业公司名下的，少量交点管理费而已的个人承包。其根本没有施工能力靠卖工程从中渔利；有的施工现场管理人员只是招募的，专业水平与专业素质很差，现场管理可想而知。

2.2.2专业分包队伍不服从总承包单位管理。这些所谓的分包工程都是直接从建设单位发包给专业施工队伍；有时为了迎接建设行政部门的检查，披上合法的“外衣”，由建设单位出面与总承包单位签订所谓“分包合同”或“三方合同”，但对其管理及工程款支付根本不经总承包单位同意，因而形成总包管不了“分包”。特别是一些垄断行业的施工队伍，更是如此，根本不把总承包单位放在眼里。

2．2．3 插手总承包企业合同内工程管理，将利润较大的工程从总单位承包范围内强行拿走分包。《建设工程质量管理条例》第九章之第七十八条中“（二）建设工程总包承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的”属违法分包。建设单位一些权威人员，千方百计插手总承包的劳务作业层管理，一些“关系”劳务队伍进入总包的承包范围。把一些利润大的分项工程全部拿走。如：某工程外墙装修做法为：由内向外依次为：填充墙---粘贴50㎜聚苯乙烯阻燃保温板—玻纤网、抗裂砂浆---刷外墙防水涂料，施工中建设单位将节能保温分项中途提出由建设单位直接分包给一关系户进行，即将粘贴50㎜聚苯乙烯阻燃保温板拿出，另行发包，还强行要总包单位与其分包单位签订所谓的“分包合同”。

2.2.4政府监管不到位，查处难度大。一、政府部门难以发现。政府部门执法检查时，一般从合法性入手，往往建设单位为了走合法道路提前将自己发包的工程已经通过与总承包单位的分包合同形式实行“合法化”，与总承包单位签订“阴阳合同”；即：一为“阳合同”是为了到政府部门备案办理手续的合，其中工程施工承包由一个总承包施工单位没有其他分包或专业发包单位；另一为“阴合同”其中总承包单位施工内容就大大减少，不包括非专业发包或直接承包批发部分。二、执法人员检查时不可一一到施工现场进行核实，因而形成“漏洞”；三、不排除某政府官员执法检查时，可能认为已经司空见惯，睁一只眼闭一只眼。

2．2．5总承包单位管理难度大。表现在一是管不到：一些在总承包单位进场前已经施工或施工完成工程，这是任何总承包单位无法管到的工程；二是不服管：对业主指定的“分包”工程承包方管理，一般来讲大部分分包单位是比较服从总承包单位的现场管理，但总会少部分分包队伍不服从总包的管理，他们自然依靠“后台”、“靠山”，既不用担心质量验收相关验收过不去，又不担心拿不到工程款；如果今天你总包敢对其管理，明天就有人过来对总包单位“穿小鞋”。三是根本不能管：对于一些垄断行业的施工队伍 ，建设单位都是采取直接发包的形式。他们是自有一套独立管理体系、自有系统管理部门、专业强，进入施工现场后，甚至连建设单位都要为他们“鞍前马后”的服务，总包单位对其根本不能管，只能全心全意地做好服务，否则建设单位就会轻则批评，重则处罚。

3整治建议

建筑工程是一系统工程，由若干专业工程所组合而成的既独立又相关联系的“集合体”，为了确保工程质量，必须从各检验批、分项、子分部、分部、子单位、单位工程一一抓起，才能确保整个工程质量。建设单位这种工程肢解分包工程，是不可能向使用单位提供出一个优质工程，因而就必须会出现质量问题投诉。如何解决这个问题呢？

3.1建设行政执法部门要加强建筑市场检查、处罚力度。工程开工前必须进行招标手续，确定好总承包单位；同时要严格审查其招标文件内容，严禁将工程进行肢解分包。在工程施工过程中，特别工程主体完成后，深入施工现场采取 “明查暗访”等手段切查建设单位的肢解分包行为，发现一起惩处一起，决不能走过场；对执法人员进行责任追究制、问责制，制止执法不严、接受贿赂的现象。

3.2 建立健全以总承包单位为主体“管理体系”，实行真正总承包管理模式。如何才能做到总承包单位负责制“总包管理”呢？首先建设单位要扭转经营思想，不能以自身经济利益为主，而放弃客户的利益。必须认识到：向用户提供一个优质产品，等于产生一个无形的“广告”；实行总承包单位“一体化”管理后减少建设单位协调的物力、财务，精减建设单位现场管理人员，从而降低管理成本，提高整体工程质量、减少相互推诿，更有利于质量问题追究制；其次要彻底改变“建设单位是老板、施工企业是打工者”的观点，建设单位和施工单位是相辅相成的；施工总包单位不仅是为建设单位服务，同时也是一独立法人，只有他履行合同向你提供一优质产品，才能有更多用户购买你的产品，市场才能不断扩大。

3.3加大对分包队伍或直接发包队伍的管理，严防层层转包现象出现。对分包管理分为两方面，一是总包单位的劳务分包管理，二是业主“直接分包、专业分包”单位的管理”。着重检查施工单位：是否具有相应资质、管理人员配备和管理能力，有无 “层层转包”、“以包代管”的现象；另外还要检查对劳务人员工资发放情况，防止工人因工资待遇问题，引起工作情绪对工程质量敷衍了事、甚至破坏。

3.4对于垄断行业所承担工程直接实行建设单位直接管理，相关施工单位配合制，质量检查由建设单位或其委托的监理公司负责。因为这种“发包”形式有其优点：一是其专业性较强避免了由于总包单位现场相关管理人员对其专业知识掌握较少，对其质量管理是“名存实亡”；二是更利于处理与其关系和职责追究。

3.5切查“”插手工程发包，扰乱正常施工质量程序相关单位、个人。建筑工程质量是一系统管理，是层层相联、环环相扣，对于那些为谋私利，将本为一家施工的分项工程，进行强行拆分分包、并给工程质量造成隐患的单位、个人，要制定相关制度进行惩处。

4 结语

建筑工程质量管理是一系统化管理，总包单位如何从一“弱势群体”成为一工程真正总施工管理者，除配备一套精干、高水平的项目管理队伍外，还需要从政府各行政管理部门、建设单位、甚至监理单位要严格执行国家相关法律、条例相关规定，加强工程发包管理，切不可因为分包工程或直接发包的工程施工方的质量管理能力差，留给用户低劣的质量产品，造成用户投诉，给社会造成不良影响。

参考文献

[1]《中华人民共和国建筑法》[Z]

[2] 《建设工程质量管理条例》[Z]

[3]《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》[Z]

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一、设计阶段管理流程控制

（一）方案设计阶段

设计招投标是建筑工程方案设计阶段首要步骤。意向设计单位通过现场踏勘场地植被、标高、地质状况、环境优劣势、环境评估报告后提供基本的方案文本，甲方适时组织召开设计评审会，通过对设计单位的方案陈述和设计项目组成员的选择、配合态度、技术实力等进行优劣比较，意向性确定施工图审查单位以便介入报规和施工图审查技术咨询工作，同时了解各项报批、报建手续的最新规定，重点关注人防报建、节能审批及进行技术创新研究及材料调研，展开部品策划、标准构配件产品设计准备工作。

（二）初步设计及施工图设计阶段

在初步设计及施工图设计阶段，通过方案设计成果编制建安成本概算、通过对技术指标准确核算编制成本目标，如地下室和主楼分别的钢筋单方用量、混凝土、模板单方用量，砌体和抹灰的含量等确定项目概算和限额设计标准。同时，与各技术审批部门保持密切联系，及时沟通确保各项审批顺利通过，最后在设计单位提交施工图后完成工程部的现场材料定板工作。

（三）施工过程配合阶段

在项目施工实施过程中，通过图纸会审解决设计图纸的遗漏、错误之处。跟踪现场随时检查发现问题、解决问题，对变更的项目和原因分类明晰，对变更成本进行预估，完善设计变更和签证程序。重点加强对成本和质量、进度影响大的分项或单项工程，如土石方工程尽可能保证在场地内传、平衡，桩基工程做好技术经济综合分析；选择适合场地特征和符合设计承载力的桩型；空调、消防等设备专业要做好深化设计、设备选型；景观工程要充分考虑硬景、软景的材料选型工作。

二、设计管理技术环节控制要点

（一）总图

通过对建筑的总平面图、竖向设计图、消防总平面图进行复核，需满足消防设计和利于景观设计路线经济合理的要求，消防间距与消防登高面、消防车道穿过建筑物或构筑物时净宽度及上空净高度、回车场等要满足结构、设备、景观专业的要求。总图主标高控制清晰，与周边道路关系如标高、转弯半径等明确统一，充分考虑垃圾收集中转站位置、物业管理用房是否合理预留，并考虑首期交付使用时应有的配套设施建设。人防及地下室布置要经济合理，充分研究停车位及停车方式与成本、市场的关系；协调排水坡度应与景观设计统一、协调室外管线综合与景观、消防设计的关系；审查绿化种植与管线的冲突、审查室内外标高包括架空层地面标高、审查住宅入口设置的合理性。

1.景观总平面图

重要景观建筑、水景与设备管线如室外电缆沟形成冲突时，结构、设备专业要认真复核、修正其位置和标高。雨污水要分流，建筑物四周要收集雨水集中排放；为利于排水，室外地面标高不应与架空层、大堂标高重合。对一些运用中水处理的小区，严禁生活用水与中水管道相连接。

2.总体管线综合图

审查设备机房、各类管线、检修井、排风井、消火栓位置与消防通道、主要活动空间、入户通道、私家花园、主要景观节点是否与建筑、景观冲突；核对地下室顶板预留结构洞口位置，覆土深度是否经济、是否满足管道埋深及坡度要求；发电机房的设置要充分考虑不对住户产生任何影响，储油间要按照消防验收的要求进行设计和安装。

送排风口的设置不得破坏建筑立面效果，其工作运行过程中要满足环境要求，不得对住户、行人及环境有任何影响。室外给排水专业应对给排水接入点进行确认，室外给水专业的阀门井设置合理，排水管网的起点标高、坡度要合理；弱电机房在小区中的排布是否合理，是否能满足小区整体合理、经济布线；室外电缆沟、地下室电力干线桥架是否能满足最合理、经济的布线要求；景观设计要和各专业按照规范要求共同沟通协调小区的综合管线设计图，避免管线走向相互矛盾。

3.结构图

通过计算复核地下室覆土荷载的正确取值，研究正负零结构板面标高关系，地下室侧壁，预留洞口位置、建筑、设备尺寸核对等对结构总图进行全方位的诊断。

（二）建筑单体

1.建筑

主要是核心筒、楼梯等公共空间是否符合消防规范要求：如防火门设置，窗洞之间的水平距离、上下距离，前室开窗面积、消防楼梯间开窗面积，楼梯休息平台及梯段净宽、净高，设备管线对其影响；层高变化处楼梯的变化对结构、设备专业的影响，电梯井道及机房设备，消火栓及消防水管、弱电系统的设置位置对楼道美观的影响，走道的长度及净宽，主要通道、入口使用要考虑美观：雨篷设置、门禁设置、报警系统等，注意核对地下车库层高、净高，车道坡度是否合理，车位布置是否经济、屋面排水是否合理、屋面管线是否冲突等都是对单体建筑图的基本要求。

2.结构

着重看地下室顶板梁板布置的经济性比较，车库顶板梁的布置净高是否满足建筑、设备专业的要求，楼梯、坡道梁设计注意净高，外墙节点、集水坑，排水沟与建筑专业复核；无梁空心楼盖的芯模布置，人防地下室的顶板厚度也都是要关注的结构重点。

3.设备

建筑、结构层高、净高要求对设备管线的影响，各类机房位置及开门方向是否影响车位布置，消火栓等设备是否影响车位布置，物业清洁用龙头位置，电缆桥架布置、标高，消火栓的布置应保证消防立管尽可能暗装，消防分区连接管应与建筑专业沟通合理布置，应在每层考虑物业管理清扫龙头和地漏布置，应在每个独立商铺设给排水点，地下车库每隔40米设一冲洗地面龙头，所有给排水管穿墙，楼板应加套管，图纸上要注明最大日用给水量及排水量、消防用水量（最好有用水量计算列表）。地下室、公共大堂等应急照明回路的排布，必须合理均布，在末端切换，不能采用在前端整体切换的模式；疏散诱导标志方向是否与消防疏散方向一致；电气设备机房的排布，成型后的设备吊装口、疏散通道条件要与建筑专业确认，观光电梯井道设通风系统还要与结构专业核对清楚。

（三）户内

1.建筑

考虑厨卫布置、生活阳台布置，燃气管走向，热水管走向，卫生间管井、设备位置：如立管、排气扇洞口等等，门的宽度及门垛说明，设备（可视对讲、强弱电箱）位置考虑使用、美观、二次装修墙体可变等因素，建筑平面与结构梁布置图、设备图纸是否一致：空调主机、室外机布置、家具布置与预留电位相对应。

2.结构

竖向墙、柱的布置注意与建筑门、窗洞口核对，住宅布置注意尽可能不露梁，注意住宅内的梁高，注意核对厨、卫、阳台等的降板深度，楼板、墙体预留洞及后浇板，电梯井道尺寸、预留层门按钮位置等。

3.设备

由空调专业统一进行空调室内外机、冷媒管、冷凝水管的布置及将预埋套管位置标识在空调连线图上；避免排水管道穿过空调室外机位板时与其冲突，为便于安装及维修，空调室外机搁板的位置及大小、空调预留管预留洞要充分设计。空调室外机安放在平台上时错开相向空调室外机组的位置也是要注意的重点，还应划出单独区域，避免空调风不吹向平台的使用空间。空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米，并减少内外墙面暴露空调管。空调冷凝水管埋设位置应考虑长期使用等因素。厨房、阳台各专业设备及管道综合布置图纸与建筑施工图同步完成。洗衣机专用地漏是洗衣机位置设计时的必备条件，防臭地漏要求设置在客厅阳台上，存水弯不可以加装；住户楼板不得穿给排水、燃气等设施设备管线。

三、注重设计关键点价值提升对成本和品质的影响

设计阶段的各种规划指标、使用的材料档次、各种风险因素包括预测不足不全面等情况时有发生并且对造价影响巨大，所以要对设计阶段的价值进行准确分析，尽可能保证项目成本目标的顺利实现。

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关键词：房地产开发；现场施工；技术管理

1现场施工技术管理的意义

现场施工技术管理在建筑房地产开发中的应用指的是施工单位在一定的范围内进行各种施工活动和管理活动的总和，在施工现场所进行这些管理活动的目的是保证施工工程的顺利进行和施工质量。现场施工技术管理遵循了一定的客观规律，并且应用了科学有效的管理方式和管理技术，从而将施工现场的各项施工环节联系起来，提高了建筑房地产开发工程的连贯性。提高现场施工技术管理的管理水平，除了能够提高建筑房地产开发工程的质量外还有利于建筑企业树立良好的形象；并且管理人员能够及时的发现存在于建筑房地产开发工程中的技术问题和管理漏洞，从而尽早的消除其中的安全隐患，提高施工团队的现代化管理水平和施工效率。

2现场施工技术管理的问题

2.1现场施工技术管理意识不足

现阶段一些建筑房地产开发企业对现场施工技术管理工作的重视程度不足，这导致了管理人员没有将现场施工技术管理方式应用在建筑房地产开发工程中，其施工过程中一些极其重要的技术工程没有得到良好的监督和管理。现场施工技术管理体制也不够完善，影响了建筑房地产开发工程的质量和安全性，施工过程中的问题也得不到良好的解决。

2.2施工材料管理工作中的问题

建筑房地产开发工程中应用到的施工材料种类较多，且施工周期漫长，如果管理人员没有做好施工材料的管理、运输、储存工作，将会导致施工材料质量的下降，进而导致建筑工程质量的下降，并且还会增加建筑工程安全隐患。因此管理人员要做好施工材料的管理工作，避免材料在运输和储存过程中出现损坏和质量下降的现象[1]。

2.3施工人员管理工作中的问题

建筑房地产开发工程施工量较大，因此其施工工程中需要的施工人员较多，其中涉及到的管理内容较多，如施工资源的分配、施工人员的分配、技术人员的分配、管理人员的分配等。如果管理人员不能合理的分配工程中的人力资源，将会导致部分施工工作者不明确自身的职责与工作内容，进而导致重复施工、施工不到位、施工问题无人负责等问题的出现。另外施工人员管理工作中还存在施工人员安全意识不足的问题。

3现场施工技术管理方式

3.1完善现场施工技术管理的体制

需要完善的现场施工技术管理体制有施工材料的检验体制、施工技术资料的管理体制、施工图纸的设计体制，完善的现场施工技术管理体制中应当含有对各各项管理工作和施工环节的具体规定。完善现场施工技术管理体制的方式如下：完善施工技术管理制度，目前建筑房地产开发工程中能够被应用的施工技术是多种多样的，为此施工技术管理制度的制定要结合具体的施工工程，管理人员在进行施工技术管理时要分析所管理技术的施工需求；完善施工材料管理制度，施工材料质量影响着整体建筑房地产开发工程的质量，因此选择质量良好的施工材料在现场施工技术管理中十分重要，因此管理人员要制定施工材料的抽样检查制度和施工设备的日常维护制度，从而延长施工设备应用时间[2]。

3.2加强对施工材料的管理

管理人员在建筑房地产开发工程进行之前要对施工工程中应用到材料的种类和数量进行规划，计算每种材料最为合理的使用量，并对材料的领取过程进行规定，要求施工人员在提取材料时说明材料的使用方式和使用数量，如果出现二次提取材料的现象，要求施工人员说明材料不够的原因。在此基础上管理人员要对现有材料和当天提取的材料进行记录，这样能够让建筑房地产开发商直观的了解每种材料的使用情况。因此加强对施工材料的管理不但能够提高现场施工技术的管理水平，还能让交接工作和展示工作变得更加方便快捷。除此之外管理人员要严格控制施工材料的质量，对所选取的材料进行抽样检查，避免存在质量问题的材料进入到施工现场，并且管理人员要定期对施工工程进行质量检查，确保其质量能够满足建筑房地产开发工程的需求。

3.3做好对施工人员的管理工作

首先，管理人员要按照建筑房地产开发工程的需求开展施工人员的培训工作，提高施工人员的专业技术水平。要求每位施工人员在上岗前接受岗前培训，提前了解自己所在工作岗位的工作需求，明确自身的职责，并在保证施工质量的前提下提高施工效率。其次，管理人员可以根据现场施工工程的情况制定施工人员的考核机制，并在考核中结合施工工作的难易程度和施工环境，对施工人员的工作进行科学的评价，以此激励员工，进而让施工人员在施工工程中发挥最大的潜力。再次，管理人员要注重对施工人员的安全管理。管理人员要对施工人员提出一定的安全要求，并做好现场的技术指导工作，监督整体的施工工程，减少安全事故发生的概率；行为安全管理指在安全施工的基础上减少人为因素对施工工程的影响，因此管理人员要充分发挥人力资源和管理资源的优势，降低施工工程中不利因素出现的概率，从而提高建筑房地产开发工程的施工效率[3]。最后，管理人员要着重培养具有高素质技术管理水平的人才，从不同的角度培养施工人员的技术能力和工作素质，培养施工人员的责任感，端正施工人员的工作态度并使其秉持认真负责的工作思想。除此之外，管理人员还要培养施工人员的专业素质，经常在施工人员中开展建筑工程技术培训和技术讲座，还可以定期举办交流会议，推选出在工作过程中表现优异的员工，为全体施工人员树立榜样。

4结束语

总之，现场施工技术管理工作关系到建筑房地产开发工程的进展情况，也关系到建筑企业的发展情况，为此管理人员需要结合施工工程的实际需求和施工团队的技术水平，建立合理的管理制度，应用科学的管理方式，在提高现场施工技术管理水平的同时增加企业的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]章栋.建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理[J].住宅与房地产,2016,(12):162.

[2]寸宽平.房屋建筑工程施工技术和现场施工管理剖析[J].住宅与房地产,2016,(24):136.

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关键词：房地产经营与估价；专业建设；社会竞争力

1 房地产经营与估价专业的学科属性

房地产经营与估价专业在高校是在1989年开始设置的。教育部在1998年颁布了《普通高等学校专业目录》，对原有专业进行了调整，把原来属于管理学门类的房地产经营管理专业调整到工商管理学科。按照教育部的要求，从1999年开始对房地产经营与估价专业的归属进行了调整，一些高校将该专业并入工程管理专业，还有一些高校并入了工商管理学科。宁夏大学于2006年设置了房地产经营与管理本科专业，宁夏建设职业技术学院将房地产经营与估价专业设在工程管理系。2004年教育部《高职高专专业目录》将房地产经营与估价专业纳入土建大类门下，成为二级学科。

2 房地产经营与估价专业的培养目标

房地产经营与估价专业的培养目标为：培养具备房地产经营与管理和土建工程技术的基础知识、掌握房地产经营与估价专业基础知识、能在国内房地产领域从事项目投资决策分析和建设项目全过程管理及房地产全程营销与策划、符合房地产企业职业岗群要求的高等职业技术应用型人才。

该专业毕业生的业务素质培养标准是：

（1）熟悉土建工程技术基本知识，能够识别建筑工程设计图纸，进行工程量计算，掌握编制建筑工程概、预算和编制工程项目招标标底的能力。

（2）掌握房地产投资分析基本知识，能进行房地产开发项目初步可行性论证。

（3）熟悉工程管理基本知识，具备参与房地产开发项目建设阶段的全过程管理能力。

（4）掌握房地产评估、房地产营销策划、物业管理等基础知识和基本运作能力，能够从事物业管理及房地产、估价和中介服务等岗位工作。

（5）掌握国家有关土地、房地产、城市规划等相关政策法规。

（6）具有运用计算机辅助解决房地产经营管理问题的能力。

从培养计划的要求来看，对于“建筑工程技术、工程管理、房地产经营管理、房地产政策法规”四个平台的课程中，房地产经营与估价对其政策法规方面的相关知识要求为掌握，而对土建工程技术知识模块课程的要求仅仅是熟悉。可见，本专业以培养具备房地产经营管理、物业管理和房地产营销的职业技术应用型人才为培养目标，满足定位的人才目标市场（房地产产业）及服务面向房地产开发经营企业的职业岗位群要求，同时还要求熟悉土建工程技术和工程管理方面的相关知识，能够完成房地产开发项目在建设阶段进行工程项目管理的实践能力的专业人才培养。

社会究竟需要什么样的人才？通过对我校2010级学生所在的实习单位的调查了解，本专业的相对需求量主要集中在房地产开发、房地产经营、估价事物所、物业等企业，对毕业生的知识储备要求也侧重于工商管理模块。因此，我们培养的学生应具有房地产经营管理、建筑工程技术及管理和建筑法规等知识，能完成主要工作的应用型人才。所以，房地产经营与估价专业社会需求是人才培养的目标。本文认为，应针对不同专业方向制定不同的培养目标，以适应企业对毕业生的要求。

3 专业方向的设置

根据2013年和2014年招生计划，目前房地产经营与估价专业4个专业方向：房地产开发与租售、物业管理、住宅区规划建设与工程管理、房屋建筑工程造价与估价。其中，房地产开发与营销方向最能体现房地产经营与估价专业的培养要求。物业管理属房地产类专业目录中的一个独立专业，物业管理专业适合住宅小区物业管理服务、饭店、商厦、写字楼物业经营管理工作、企事业单位的物业管理服务工作等职业岗位群。住宅区规划建设与工程管理专业方向作为房地产经营管理的一部分，设置为房地产类的一个方向也顺理成章。房屋建筑工程造价审计与估价系房地产开发环节中的重要程序，设置为一个专业方向是合理的。

4 房地产经营与估价专业的竞争力

房地产经营与估价专业的竞争实际上就是本专业毕业生社会影响力的竞争。房地产经营与估价专业的主要竞争对手是建筑工程技术专业和市场营销专业，因为在房地产开发项目的建设阶段，房地产开发公司作为建设单位均派出本企业人员组成项目部，实施对建设项目的工程质量控制、施工进度控制和工程投资控制，这是土建工程专业毕业生能够做的工作，房地产行业每年都大量招聘建筑工程技术专业的毕业生就是证明。所以，房地产专业毕业生比建筑工程技术毕业生更加具有专业技能方面的优势，是房地产经营与估价专业保持长久发展的关键所在。

提高竞争力的关键是专业设置具有明显的特色，没有特色就没有竞争力，要特别突出学生专业核心能力的培养。建筑工程专业学生主要具有工程技术知识和技术管理能力见长；房地产专业学生则以工商管理和工程管理知识及综合素质见长。但是，如果学生在校学习期间不能有效的将知识转化为操作能力，就会失去优势，所以我们要在房地产专业的课程设置上和教材适用性问题进行认真的讨论，在这个问题上，房地产专业设置有两种倾斜：一种是偏向于工程管理专业或建筑工程方向；另一种偏向于工商管理方向。我们认为，这两种偏向都不可取，前者失去了房地产专业的独特性，无法形成专业特色；后者不能适应房地产开发和在房屋建造阶段对职业岗位技能的要求，学生就业面比较窄。房地产经营与估价专业的职业岗位需求除了房地产营销、估价、物业管理外，还要从事房地产开发及工程管理业务，如果没有必要的工程技术基础，就难以胜任相关的管理工作，也就是不懂技术何以管理。但是房地产专业需要具有的土建工程技术知识素养，并不意味着在课程设置上向建筑工程专业看齐。房地产经营与估价专业竞争力的关键是要有自己独特的优势，别人难以模仿的独到之处，比如建筑工程定额与概预算课程，如果学生能够熟练掌握工程造价编制、审核以及对预算软件的使用，毕业生到单位就能很快胜任工作，必然会受到用人单位欢迎。目前建筑工程专业虽然也有工程概预算课程，但在预算软件使用方面难以熟练和深入。

我校房地产经营与估价专业在专业方向的设置上紧紧围绕市场需求，按照企业的需要制定培养计划，实行订单式培养，校企紧密结合，聘请企业的经理进行专业建设指导，发挥校企合作的优势，突出专业特色，突出职业岗位技能，具体做法为：

（1）在专业设置上突出特色。借助我院土建类学科优势，强化毕业生对工程造价核心技能的掌握并具备房地产开发、建设、项目管理等综合性素质。

（2）在培养目标上突出职业技能特色。我们认为，面向社会、面向市场，紧紧围绕市场需求以就业岗位群为导向，在全面培养学生综合素质的基础上，特别突出培养学生的专业核心技能，设置与之相适应的课程体系，培养计划具有很强的科学性和实效性；强化学生的职业技能训练，毕业生具有几项专业技能，是将来顺利就业的可靠保证。结合我们专业特点，要具体强化四大核心技能的培养：房地产投资开发项目标底编制的能力；工程建设项目投资控制、施工进度控制和工程质量控制的能力；计算机的专业应用能力。我们要依托我校先进的计算机实验室，强化学生的概预算软件的应用能力的培养以及工程项目管理、房地产租售网上推销、物业管理网上推销等课程的情景式模拟实训，强化实践性教学环节。这样我们培养的学生与别的院校相比就拥有更宽的就业面。

5 课程设置与课程建设

房地产经营与估价专业是一个综合性的专业，所开设的课程设计工商管理和土建工程两大学科，需要设置的课程门数较多。如果每一门课程都按工商管理类和土建课程要求进行设置，那么总的课时数必然要超标。解决的方法是精减课程内容。但是哪些课程内容是可以缩减，哪些课程是能够缩减，需要教研室认真地讨论，特别是对于土建类课程的开设，要开一些房地产专业急需的课程，比如《建筑工程视图》、《建筑工程测量》、《建筑施工技术》等，拓宽学生专业基础，这样既解决了课时量限制相矛盾，也解决了与实践性教学环节的课时要求的矛盾。因此，在有限的课时内要按排最有价值的课程。大的原则是不论采取何种方案，课程设置必须与培养目标和社会需求相适应。

对于房地产经营与估价专业来说，课程建设和教材建设不能够相配套。我们采用的教材均为外地高校使用的教材，没有本土气息，不能贴近本地区的房地产实际，而且教材内容比较陈旧。为此，应该着手自编教材的建设。另外，要在明确专业培养目标的基础上，进行课程建设的优化和整合，做好课程教学目标明确，授课内容精练，每门课程都应该明确其理论知识、实践知识和能力培养的具体内容以及学时分配的合理性。

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[关键词] 建筑工程 管理 全方位

引言

目前，管理科学已被广泛应用于各行各业，其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外，科学的管理是其发展的必要条件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用，为此，必须科学合理做好全方位工程管理，以促进房地产建设的良性健康发展。

一、 建筑工程管理中存在的问题

建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节，然而，目前大多数管理缺乏时效性、可操作性，在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分，一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值，缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工，施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题，施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证，前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工，导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站，仅在隐蔽工程前组织检查，使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改，也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位，各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合，极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象，严重影响工程的顺利进行，甚至造成工程成本的增加。

二、 完善建筑工程管理系统

科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置，实现管理的标准化和实效化。下面，就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。

三、 全方位建筑工程管理的五个方面

1. 完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。

2. 加强建筑工程招标管理工作

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。

3. 建筑工程项目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。

4. 建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

5. 建立有效的考核机制

作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。

四、 结语

我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟，但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位，需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度，加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。

参考文献

[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风，2013（04）.

[2]孙国林.浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[J].项目管理与项目控制，2013（08）

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房地产工程项目管理指的是在房地产工程项目施工的过程中用系统的理论、观点和方法，对项目工程进行有效地规划、组织、决策以及协调各部门之间的关系，利用有限的资源，在保证工程质量的前提下，按时完成计划任务，实现固定资产的预期目标。房地产工程管理是房地产工程的重要组成部分，涉及到房地产项目的规划，房地产项目地址的选择，以及房地产工程的可行性研究。房地产工程管理是确定房地产项目的科学性和准确性的重要因素。对于房地产工程项目而言，进度、质量以及费用是房地产在建设过程中最受到重视的三个要素也是房地产工程管理的主要目标。对这三个目标管理的优劣直接涉及房地产投资者与业主直接的经济利益。合理的房地产工程项目管理，要在充分节省资金的情况下，节约工期，建设出质量过关的工程项目，实现开发商、承包商和业主的共赢。

2房地产工程管理与一般工程管理的不同之处

房地产工程管理与一般的工程管理有着很大的不同，这些不同的特点主要体现在以下几个方面。

2.1管理的过程存在很大不同

一般的工程管理过程主要是从企业对工程进行投标开始的，涉及到组织相关的建设人员进行建设，建设过程的管理与监督，工程进度的管理，以及组织专业人才对工程项目进行验收。房地产工程管理的范围和领域都远远超出了一般的工程管理，房地产工程项目管理的内容包括工程前期的地质勘查、工程设计、工程设计的审查，工程报建，房地产工程的投标和招标、工程的具体施工、工程验收以及工程的预算决算。由此可见，房地产工程管理不仅仅包括一般工程管理现场施工的各个方面，还包括一般工程前期的各项工作，直接影响到房地产工程的顺利开展及工作中的各个方面。

2.2工程管理的主体不同

一般工程管理与房地产工程管理之间有着很大的不同，这也就导致了房地产工程管理与一般工程管理之间的管理主体有着很大的不同。一般的工程管理只是从建筑过程出发进行管理，而房地产工程管理则不仅仅涉及到建筑过程还涉及到项目管理的方方面面。房地产工程管理设计的领域则更加广阔，这主要体现在以下几点。首先，在工程进度的控制上，一般的工程对房地产工程进度进行控制主要是从工程本身出发的主要涉及到建筑物的建设进度，房地产工程进度的控制不仅仅体现在工程本身，房地产工程管理要站在业主的角度上对整个项目进行管理和布置。其次，一般工程管理和房地产工程管理在技术层面有着很大的不同。一般的工程管理仅仅是涉及到具体的施工方案和施工技术，而房地产工程管理则是需要将企业的营销理念融合到工程技术当中，然后按照这个参数进行工程的投标、招标以及工程的建设等各个方面。再次，一般工程管理和房地瓷产工程管理在成本的控制上存在着区别。一般的工程管理成本的控制主要体现在建设过程中对生产成本进行控制，房地产工程管理的成本控制体现在整个项目中的各个方面。最后，在工程质量的控制方面二者之间有所不同。一般工程管理主要负责按照预先的工程设计进行施工，施工质量要符合国家工程建设的标准，房地产工程管理要实现的是要是整个项目工程要符合广大客户的要求，二者之间角度是不同的。工程管理的监督对象有所差异一般的工程管理组织人力、物力进行具体的建设，对建设过程中的人、物进行监督主要是为了实现在建筑工程管理过程中的三大目的，即进度、质量和费用三个方面。房地产工程管理监督的对象是施工单位在具体的施工过程是否严格遵守国家工程管理技术标准，是否严格按照工程计划进行施，是否在施工的工程中对施工现场进行了严格的管理和监督。由此我们可以看出房地产工程管理是对一般工程管理进行监督和指导。

3房地产工程管理的具体方法

3.1加强房地产在设计阶段的造价控制

对房地产进行工程管理主要是为了达到在建设的过程中实现进度快、质量好以及投资省的目标。工程项目的具体设计是工程造价的源头，要想做到在实际建设过程中节省建设投资，首先要做到的就是在工程设计阶段对工程造价进行严格的控制。在现阶段工程设计的过程中，专业的设计人员的经济观念意识比较淡薄，在工程设计的过程中随心所欲缺乏相关的束缚与限制。因此，在进行工程设计时要对具体的设计方案有具体的费用限制，使工程的设计的造价限制在一定的范围之内，摆脱过去的盲目的设计方法。

3.2做好利益分配

在房地产的工程管理过程中对一般工程管理的监督组成了房地产工程管理的重要部分。在房地产建设项目的整个过程之中，主体建筑物的建设是一个投资高，建设周期长的主体任务。建筑产品的形成是开发企业和施工单位之间共同努力的结果。因此，在施工的的过程中要注意分配好双方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只讲求一方的利益最大化，就容易导致了在建设的过程中出现种种问题，影响到正常的建设和后期的销售。

3.3强化公司在建设过程中的监督作用

房地产工程是由企业开发施工队伍完成的，在整个建设过程中必须加强企业对建设过程的监督。在实际的施工过程中往往存在着，开发企业对施工过程监管不利的现状。究其原因主要体现在两点，首先，开发企业派往建设工地的人手不足。其次，企业派往建设工地的技术人员与施工单位之间形成利益链条，缺乏有效的监督。因此，在今后的房地产工程管理中要加强开发企业对施工单位的监督确保工程质量、建设进度，维护业主和企业之间的利益。

4结语

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关键词：房地产；开发商；工程管理；结构优化

当前房地产开发商对工程的管理方式，部门制度管理最为普遍，即将各个部门作为贯彻整个工程主线的载体，各施其职，从项目的策划、设计、决策，到项目的施工、竣工、验收，都实现流水线的管理，哪个环节出现问题都一目了然，落实责任制也不费吹灰之力，但是工程管理结构的优化绝非按照工程方案进行就能了事，其中很多不可预知和难以预知的因素都很可能导致工程无法按质按期顺利完成，因此，房地产开发商对工程管理结构的优化势在必得。

1.项目工程管理现状

1.1建设前期工作准备不充分

房地产开发商较重视项目的定位，即项目的地理位置、交通情况、配套设施等，却疏于建设前的准备工作，尤其是对施工资料的掌握。譬如为了加快项目进度，而加快建设速度，类似地质勘察、设计依据等等都不重视。另外，少数开发商由于对城市的配套管理规划不明朗，在应允业务应有的配套后，却在交付时仍然使用临时用水等。以上诸类问题都是建设前期工作准备不充分的表现，应该予以重视。

1.2项目风险管理问题

房地产开发商开发项目遇到的问题，有以下几种：政策风险，即房地产相关的调控政策决定市场的走向，当市场环境改变后，所发生的项目投资风险也将随着增强或者降低；其次是环保问题，项目开发是在为城市策划一个全新环境的过程，但也要在环境环保方面付出代价，譬如噪音、大气、水系等的污染问题；再次是金融风险，房地产开发的项目融资问题是较为重要的问题，在既定的融资数额上，工程管理结构的变化随时给资金增加不必要的压力，甚至在国家货币政策的影响之下，管理结构的优化也会受到一定的阻力；最后是市场风险，工程管理结构当中的决策环节，包含对预期销售的估计，因此受到市场行情的牵肘，如果结构优化工作不当，或者建材价格上涨，都会增加工程的造价。

1.3项目成本管理问题

项目的成本从项目的决策到竣工阶段，都在产生。很多房地产开发商因为决策的错误，导致工程投资的增多；而在实际工程中，为了降低工程造价，而故意忽略建设的问题，严重影响施工的质量，对房地产投资效益也造成了很大的伤害。

2工程管理结构

2.1规划管理

房地产开发的第一阶段是项目的规划管理。为了避免追赶进度而没有严格按照建筑规划方案进行，开发商一般都会对建筑方案的可行性进行分析探讨，进而确定项目工程开发的管理结构，以发挥规划方案在整个项目开发中的作用。

2.2设计管理

管理结构中的设计环节是整个项目的灵魂所在，贯穿于整个工程项目，对于工程的质量、投资以及竣工后的维护等方面都影响甚大。建筑工程的设计管理是工程管理结构优化的关键环节，在施工之前要充分考虑到设计阶段的管理，即设计阶段决定着投资分量和预期收益，并为项目的决策提供足够的理论依据。

2.3施工管理

房地产开发商对工程施工方面的管理，具有时间持续性、内容繁杂性、影响力大、辐射范围广等特点，它是直接实现工程管理目标的途径，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公开和诚实守信原则，择优选择工程队伍，施工、监督、竣工、验收每个环节都要处理好，并严格遵守相关的法律法规，实现工程质量、工期的完美结合。

3.优化工程管理结构的措施

3.1风险管理

房地产开发商为了减少隐蔽的损失，通常利用一定的技术手段进行工程管理，一方面是规避风险，另一方面是本身的利益。风险管理通常有两种方法：

1）转移风险

房地产开发过程中，开发商进行风险管理的首要选择方式是转移风险，一般有两种选择方式：一是以合同方式进行风险约定，譬如房地产开发商作为甲方，建筑材料供应商作为乙方，如果项目因为材料而产生的质量问题，可根据合同约定的方式要求乙方承担部分或者全部责任；二是购买保险，将房地产开发可能遇到的人力无法恐惧灾害或者施工意外等不可预知的风险转移给保险公司，虽然此类转移方式是建立在成本增加的基础上，但是它能够最大限度的降低风险。

2）回避风险

风险的回避其实是一种权宜的办法，较为消极，它通过判断工程管理结构中程序是否存在风险，将存在风险的程序删减，虽然风险回避了，但是蕴含风险的程序自身所带的经济效益也将会随之消失，开发商自然不能从中获得任何利润，反而会造成利润流失。

3.2成本管理

工程成本管理贯穿项目决策、设计、施工以及竣工各个阶段，各个阶段的成本管理不是独立的，而是要进行全过程的成本管理。所谓的全过程成本管理，是指房地产开发商在策划阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段、营销阶段，对工程的造价进行全方位控制。各个阶段的成本管理，都是以最低成本换取最大效益为基本原则，对工程项目进行成本管理，其中策划阶段和施工阶段的管理是重中之重：

1）策划阶段

房地产开发项目的策划阶段，不仅是工程的开始，也是进行成本管理的关键阶段。通常情况下，要从两个角度分析，一是对项目成本影响因素进行总体研究，宏观调控；二是全面把握成本，对成本的细节进行分析，掌握工程价值的走向，策划可行性报告，进而付诸于工程接下来的各个阶段。

2）施工阶段

工程的施工阶段是整个工程成本所占比例最大的阶段。首先是对工程的变更进行严格控制，防止工程的变更使得工程成本的不合理增加，每个房地产开发商都希望将成本降到最低，而做法无非是对建设单位进行严格监督，要求其严格按照方案和图纸施工，按照程序施工，出于工程需求而要变更的内容，详细审查，对于不需要变更的，坚决驳回。其次是施工现场的管理，监督施工必须进行，一是对现场的监督，二是对施工材料、施工工具进行严格管理，清除不符合要求的材料，更换不符合施工需求的工具，三是对施工方案的执行严格审核，从而达到控制工程造价的目的。最后是对施工相关人员进行奖罚，防止拖延施工的现象发生。

3.3项目的质量管理

1）严格选择和使用材料

提高建筑材料质量，建设单位应加强建材市场的考察，对建材产品提出的更高，尽可能选择应用质量优良、安全环保的新型建筑材料，淘汰不利环保、落后、危及建筑安全的材料，保证建筑材料质量。

2）严格使用施工工具

端正所有施工人员使用工具时正确的态度，使其在主观意识和思想上重视安全，熟悉工具的操作技能，明确施工工具使用不当的安全生产责任和事故危害，遵守各项规章制度，使事故发生的控制、减少和杜绝工作行之有效。

3）提高管理者的素质

首先，作为建筑工程领头人的管理者必须懂得科学的建筑管理理论，掌握先进管理方法和扎实的专业知识，以先进的管理知识为基础制定相关规章制度和劳动纪律，并且带头遵守，模范和鞭策下属人员；其次，注重管理人才和技术人员的培训，使管理、技术和施工全体人员将质量和安全意识深埋内心，明确各自岗位的责任，提高建筑工程质量管理的整体水平。

篇10

1、工程管理专业的就业领域涉及建筑工程、工程施工和控制管理、房地产经营以及金融、宾馆、贸易等行业部门的管理工作。这一专业涉及就业领域对人才的大量需求比较普遍。从银行证券到酒店宾馆，从建筑企业到房地产开发公司都急需补充大量的工程营造管理及相关专业的人才，因此人才市场上对该专业人才的需求量很大。该专业就业领域所涉及到的工作是：综合系统地运用管理、建筑、经济、法律等基本知识，侧重于工程建筑、施工管理以及房地产经营开发，并熟悉我国相关的方针、政策和法规，进行企业工程开发建设项目的经营和管理。

2、工程管理专业是新兴的工程技术与管理交叉复合性学科。该专业培养具备管理学、经济学、信息工程、土木工程等技术的基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段的复合型高级管理人才。

3、工程管理系下设工程管理专业，授予管理学或工学学士学位，未来能够在国内外工程建设和房地产领域从事项目决策、项目投资与融资、项目全过程管理和经营管理。

（来源：文章屋网 ）