廉租房管理办法细则范文

导语：如何才能写好一篇廉租房管理办法细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：租赁型保障房；购置型保障房；退出机制；价值属性

一、保障性住房体系的逻辑分野

我国保障性住房的内涵框定十分宽泛，就中国住宅市场二元体系而言，保障房是与商品房相对应的概念，普遍认为保障性住房包括：廉租房、公租房、经济适用房和限价房。从现有立法来看，我国保障性住房种类繁杂并存在扩张解释嫌疑，若不明晰其具体类型，既难以对其退出机制进行整体性把握，也无法与保障性住房发展的最新动态形成回应。目前，在我国保障性住房开发建设中，根据其产权性质可分为两类：以廉租房、公共租赁住房（简称公租房）为主的租赁型保障房，和以经济适用房、限价房为主体的购置型保障房。这种分类标准有助于更好地呈现各类保障性住房的物权属性，梳理其现有立法及制度缺陷，并根据权利性质、内容范围、运行逻辑设计合理有效的保障性住房退出机制。

二、现行保障性住房退出机制存在的问题检视

（一）租赁型保障房退出中存在的典型问题

1.退出标准认定模糊

现行《城镇廉租住房管理办法》规定，廉租住房承租家庭当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障细则》规定因家庭收入、居住条件等发生变化，已不再符合保障条件的家庭，市房改办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性住房补贴或停止发放租赁住房补贴。实际问题是：城市居民家庭收入水平会经常呈现波状动态――对于租赁型保障房承租家庭而言，是按照连续几个年度审查收入水平标准，还是只要收入超过标准就须强制退房？

2.保障体系缺乏有效衔接

租赁型保障房退出难问题是受保障对象主动退出的积极性不高。在以往管理过程中，各地将廉租房与公租房割裂管理，廉租房的受保对象一旦收入变化则面临退房压力，亦或寻租新房源再享受公租房租金补贴。对于租赁型保障房，最主要问题则在于从不同时期具体情况出发以食物供应和需求补贴等方式组合满足租赁型保障对象的需求。③从各地实践看，多将廉租房与公租房的退出分立管理，并未认识到二者保障对象的关联性，在租赁型保障房体系内也未建立相互衔接的制度机制，各地法规政策中常常出现“一刀切”做法。这不仅难以保证腾退机制的有效运转，也无法实现租赁型保障房制度的循环累积效应。

（二）购置型保障房退出机制中出现的主要问题

1.退出交易方式规制不一

目前我国在经济适用房领域，相应确立了较为明确的退出交易规则。④而限价房上市交易领域却始终无法统一立法，各地方规范性混乱无序，具体标准参差不齐。如《广州市限价商品住宅销售管理办法》⑤规定权属登记满5年，如果要上市或取得完全产权，要缴纳契税课税价格与原价差价的70%作为土地收益价款给政府；《宁波市限价房管理办法》⑥规定三年内因工作调离、因病致贫等特殊原因确需转让限价房的，须经当地住房保障机构批准方可上市交易。如上，我国购置型保障房退出交易的制度缺位以及各地规制不一的局面，造成了保障房系统的内部混乱。

2.政府回购主体惯常性缺失

我国现行购置型保障房上市交易平台中，《经济适用住房管理办法》规定转让未满五年的购置型保障房，必须由国家回购，5年以上的购置型保障房，政府亦有优先回购权；与此同时，也规定购房人可以向政府缴纳土地收益价款后取得保障性住房的完全产权。⑦因此在现有法律体制下，“优先回购权”与“可以”二者之间关系应如何理解，现有表述未能厘清二者逻辑，在后期相关法规文件中需进一步明确。并且从各地实践来看，法律虽规定了政府的优先回购权，但由于政府职能滞后与监管缺位，各地的购置型保障房往往绕过政府的回购领域，成为购房者利益寻租的场域。

三、保障性住房退出机制的对策建议

（一）出台高位阶立法，避免地方性法规混乱不一

目前，我国住房保障制度在许多方面仅规定了基本框架，对于具体操作方法缺乏细则化和程序化规定。尤其在退出机制的标准认定、惩罚方式方面，缺少严格的法律规制。可以考虑在各地方现有保障房政策基础上出台《保障性住房退出管理条例》，或在未来统一保障性住房基本法中加以明确规定。

（二）设置专业化管理机构，明晰政府责任

设立专门的保障性住房管理机构，还需明确政府的行政责任，就保障性住房退出而言，从资格审查至准入，无一不属于一种授益型行政行为⑧。就保障性住房退出方式中的强制退出来讲，属于授益型行政行为的撤回。而授益型行政行为的撤回，是对行政相对人信赖利益的一种潜在破坏，必须有明确的标准与程序。在保障性住房领域的退出环节，政府应强化其在审查管理中的主体地位，在现行保障部门较为分散的情况下，行政部门不作为往往导致退出审查不到位、违规乱象滋生。如能强化行政主体的行政地位和权力机制，不仅可以使保障性住房政策得到具体贯彻，同时能够有效地确保退出机制的有效运行。

（三）实现多梯度腾退管控，建立循环型交易机制

建立多梯度的保障性住房腾退机制，具体包括保障性住房同类型间的平滑性退出与不同类型间的腾退式退出。⑨其中，同种类间的平滑性退出是指在租赁型保障房内部的转换。2015年，住建部要求全面实现廉租房与公租房的并轨运行，已为这一退出模式扫清障碍。同理，可在租赁型保障房系统内通过廉租房租金递增机制实现保障房的平滑性退出。例如，自应退回廉租房起6个月内，廉租房租金交纳可按照6-9个月内提升租金为150%、9-12个月提升为200%…最后达到或接近市场租赁价格⑩。从而实现廉租房与公共租赁住房的并轨管理。

注释：

①根据《国务院发展改革委员会关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发[2013]20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）等文件精神。住建部要求各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

②《南京市廉租房保障实施细则》第26条。

③不论是《经济适用住房管理k法》亦或各地方性法规均规定，经济适用房不满五年的原则上不可上市交易，但住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

④《广州市限价商品住宅销售管理办法》第15条。

⑤《宁波市限价房管理办法》第20条。

⑥《经济适用住房管理办法》第30条。

⑦曹飞.我国保障房制度存在的问题及完善[J].郑州大学学报，2013，（1）

⑧王笑等.论廉租房的审查退出[J].改革与开放.2014（1）

⑨贾春梅.保障房“转换”式退出机制研究―腾退方式的有益补充[J].会计与经济研究.2013（1）

⑩李玲，小议建立廉租房的退出机制[J].中国房地产，2008，（10）

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[论文关键词]廉租房 退出机制 对策

廉租房政策是我国住房保障制度中体现救助功能的一部分，其救助对象是城镇低收入家庭中住房困难的群体，为了维护社会的公平正义，对该群体保障所动用的公共资源必须充分利用。而任何一个家庭的家庭收入、经济状况是动态变化的，对于已经享受廉租房保障的家庭，如果其家庭情况不再符合廉租房准入的标准，就应该退出将公共资源留给更有需要的家庭。因此，只有对廉租住户进行有效的审查，让收入或住房条件得到改善的廉租住户通过一定渠道或方式退出，才能保证有限的廉租资源起到最大的保障作用。从这个意义上来说，建立和完善廉租房退出机制具有相当重要的意义。

一、现阶段我国廉租房退出机制存在的问题

（一）缺乏层级高、细致有力的法律制度保障

完善的社会法制体系是退出机制得以有效执行的重要保障之一，但我国关于廉租房退出机制的法律制度存在长期缺位的问题，主要表现在：第一，立法层级较低。现阶段与廉租房相关的法律文件多为部门规章、通知、办法等，尚未出台一部真正意义上有关廉租房的法律，法律效力层级低，权威性不足，在廉租住户发生拒退或者转租等违规行为后，管理部门难以诉诸法律强制执行。第二，细化程度不够。目前有关廉租房的法律文件大多内容比较笼统，很多制度规定细化程度不足，例如对违规行为的界定不够细致，相应处理程序和实施措施也不够具体等，使得退出机制在执行上缺乏操作性。第三，惩罚力度过轻。目前我国对于违规廉租住户的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租房或者取消廉租户资格，再严重的也只是处以1000元以下的罚款，这样一方面违规成本过低对违规住户起不到警示作用，另一方面违规转租的收益远大于违规成本会在一定程度上诱使部分住户铤而走险骗租谋取私利。

（二）收入资产动态信息监测难度大

廉租房保障对象的家庭收入资产情况是实施保障的基础，也是执行退出机制的重要依据。但由于现阶段我国还没有建立起完善的个人信用体系和个人收入申报核查机制，目前对廉租住户家庭收入资产情况的认定基本只能依靠住户自行申报，管理部门通过民政、街道、社区等渠道进行核实的方式来操作，在实际操作中存在的收入申报信息失真、隐形收入无法统计等问题，使得管理部门无法准确掌握廉租住户的家庭收入资产情况。尤其是廉租住户的家庭成员大多属于无稳定职业、常年外出打工或是灵活就业的群体，收入具有临时性、隐蔽性的特点，其家庭收入资产动态信息更加难以跟踪监测。政府相关部门对于廉租住户收入资产动态信息的这种缺失使得退出机制在执行上缺乏依据。

（三）退出鼓励机制与后续保障机制不健全

目前我国已初步形成了经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房等多层次的住房保障体系，其中廉租房处于保障体系的最低端。对于因家庭经济条件变化而不再享受廉租房保障的家庭而言，在退出廉租房后理论上应该进入到经济适用房、公共租赁房和限价房的保障范围，但由于廉租房和其它层次保障房要求的支付能力差距较大，很多家庭虽然经济条件有所改善，超出了廉租房保障标准，但仍不具备购买或租住其它层次保障房的经济能力，一方面主动退出廉租房享受不到有效的奖励和政策支持，另一方面退出后得不到后续的住房保障，很可能就会落入无保障的“夹心层”。因此，多数家庭在利益权衡下会选择继续占用廉租房，不会主动退出。

二、完善我国廉租房退出机制的对策建议

（一）完善法律法规

1.提高有关廉租房的法律文件效力层级

从我国住房法制建设现状看，出台专门的《廉租住房法》不太现实，比较可行的办法是在正处于酝酿阶段的《住房保障法》内加入廉租房的专章内容，把与廉租房相关制度和办法上升为法律法规，同时各地也应结合本地经济发展的实际，制定地方性的廉租房法规，从而完善有关廉租房的法律制度体系。

2.制定廉租房管理的法律法规细则

在立法过程中，应从法律层面更加清晰地规定廉租房的保障对象、保障标准和水平、资金来源、退出机制、管理机构和监督机构的职责等，并适当地出台一些相关的配套规定来对廉租房的申请条件、租金标准、退出管理办法等进行细化，从行为多样性的角度出发，细化对廉租住户违法违规行为的界定，并有针对性地制定具体处理程序与实施细则，从而提高执行上的可操作性。

3.加大违法违规行为的惩罚力度

对目前存在的一些骗租、违法占用廉租房等行为，应加大惩罚力度，例如没收违法所得、重金罚款、永久性取消保障资格、记入个人信用档案甚至监禁等，以高强度的惩罚措施大幅度地提高住户的违法违规成本，从而有效地遏制违法违规行为的发生。

（二）加强收入资产动态信息管理

1.建立个人信用体系

即根据居民的家庭收入与资产、已发生的借贷与偿还、信用透支、发生不良信用时所受处罚与诉讼情况，对个人的信用等级进行评估并随时记录、存档，以便查询。政府可以成立或委托个人信用评价管理机构，建立覆盖全社会的个人信用信息管理系统，并联合银行、证券、保险、法院、公安、税务与审计等部门，实现个人信用信息的集中管理、资源共享

和及时沟通，彻底解决信息不对称的问题，为退出机制提供信息支持。

2.完善收入资产申报制度

实行定期申报制，即要求申请廉租房的家庭和已经入住的家庭定期（半年或一年）将有关单位或者居住地有关部门证明的个人资产、收入、住房、家庭人数等变动情况向有关部门主动申报。可在廉租房的法律法规中明确违规申报行为的处罚细则，如拒不申报或申报信息失真构成骗租行为的，从严惩罚。通过完善申报制度加强对廉租住户收入资产信息的动态管理。

3.强化社会监督

利用宣传和教育手段，强化个人信用的重要影响，充分发挥社会公众的监督作用。同时可开通社会检举通道，允许、鼓励群众举报他人瞒报收入资产情况的行为，对检举属实者实施奖励，以增强社会监督的积极性和有效性，增加廉租住户谎报收入资产信息的压力。

（三）建立健全退出鼓励与后续保障机制

1.建立退出鼓励机制

即通过制定一系列优惠政策，鼓励廉租住户主动退出廉租房，自行置业。例如，规定廉租住户如果主动退出，就能获得低息或无息购房贷款、优先购买或租住其它层次保障房、购房税费减免、财政补贴等政策性优惠，而若不主动退出，由管理部门强制执行后不仅得不到置业优惠，还要承担相应的法律责任。这样就可以在很大程度上调动一些经济条件转好的廉租住户主动退出的积极性。

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关键词：廉租房；模式再造；合同外包；契合

国家建设部于1999年颁布的《城镇廉租房管理办法》，指出“廉租房是政府和单位在住房领域的社会保障职能，针对城镇常住居民中的最低收入家庭，提供租金相对低廉的普通住房。”并在其后的实施过程中，建设部联合财政部等部门逐步制订了关于廉租住房建设的一系列规章制度，有效的解决了城镇低收入困难家庭的基本住房需求。

一、我国廉租房供给现状及其存在问题

1.我国廉租房供给基本现状

目前我国的廉租房建设实行货币补贴与实物配租等方式相结合的保障机制，具体包含安排土地出让净收益的廉租住房保障资金及安排财政预算的廉租住房保障资金。实物配置主要是指县级以上地方政府为提出廉租住房申请的城市低收入家庭提供住房保障，并依据一定的规定标准收取租金。货币补贴主要指县级以上的地方政府向提出申请廉租住房的城市低收入困难家庭，按照有一定的标准发放租赁住房补贴，困难家庭自主承担租金。

据了解，从2006年开始，规定廉租住房建设的保障资金占土地出让净收益的比例需要在5%以下；2009年并将这个提高到15%；政府的廉租房的租金收入继续投入廉租住房的建设之中。尽管如此，然而廉租住房的实施过程中，依然存在不少问题，如房源不足等。

2.我国廉租房供给过程中存在的问题及不足

从相关的调查结果中可以看出，在2009年到2011年间，有上万户的最低生活保障的家庭，而政府仅能提供的却只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，仅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房总量不足，其根本原因是资金有限：

（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金较低，如南京市的廉租住房的月租金为2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基础上再减免70%，租金收入很少。

（2）住房公积金增值收入余额有限：提取风险准备金，支付管理费用之后的公积金增值收益余额不足。

（3）年度财政预算中安排的资金不足：据统计，到2010年底，全国用于廉租住房的资金累计超过100亿元，其中政府财政预算累计的却不及投资资金的二分之一。

（4）土地出让净收益分配的保障资金较少：到2011年底，全国仍有近200个地级以上城市尚未明确指定廉租住房占土地出让收益的比例，有很多城市在廉租房建设中尚未建立土地出让收益的资金保障机制。

总而言之，有限的廉租住房保障资金，使得政府缺乏经济能力扩大廉租房的供应量，不能满足城市低收入家庭的租房需求。

二、我国当前廉租房供给模式运营中存在问题的原因分析

1.政府管理职能的缺失，政府管理地位需强化

日常生活中，人们常常需要不同种类的服务和物品，那么接下来的需要解决的问题便是，这些物品及服务由谁采取怎样的方式提供，才能实现更有效更便捷的供应关系。要想实现协调的供应关系，首先应按照一定的标准将多样性的服务及物品分类，而分类的标准主要是依于物品和服务的排他性及竞争性两种特性。竞争性是指某种物品在被一个人使用时，则减少了其他人使用时物品所表现的出来的特性；排他性是指一个人使用某种物品时，则会阻止他人使用该物品。

在市场经济体制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生产者能以收取一定的费用来交换物品的使用权，并且在利益的驱使下有多的市场主体参与该物品的生产，在市场供需关系中优化配置资源。而政府在市场配置中依然扮演着重要的角色，集中体现为对市场的宏观调控，建立健全市场运行的规范、监督机制，维持市场的有序运作。此外政府还应组织、提供一些不具排他性的物品，这也不等同于政府直接参与生产，而是通过其他渠道实现供应，“政府并没有提供服务的义务，政府的义务仅在于保障服务的实现。”所以，那些具有排他性的物品就服务的供应借助于市场机制实现，而政府或其他组织则提供公有资源及集体物品的供应。

2.社会保障力度不够，政府监管角色待提升

由于现实生活的复杂性，决定着并非所有的物品都可以依据排他性和竞争性进行分类。在社会主义市场经济体制下，不仅要坚持经济原理的基本供应，同时还要兼顾公平正义的价值取向。正如萨瓦斯所说的“福利物品”，按照物品分类的理论来说，福利物品属于自然垄断物品或个人物品。福利物品有着很大的正外部效应，一方面，福利物品具有社会保障功能，当受经济因素的限制而使得需求者丧失了对福利物品的使用权，会直接影响社会的健康发展；另一方面，社会和他人能够从福利物品的使用中收益。总之，福利物品同时具有经济原理下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性。

政府在廉租住房的实际运作中，始终处于主导地位，但仍然不能解决供需之间的凸出矛盾，分析其原因可知，这是政府错位的供给角色所致。政府在廉租房的供给中，应承担廉租住房供应实现的职能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接担当廉租住房的生产者，仅仅依靠自身能力解决市民的基本住房问题。所以在今后的廉租住房供应发展中，政府应及时转变、优化职能，整合各种社会资源，创造新的廉租住房供给模式。

三、基于合同外包与凭单制契合的廉租房供给模式再造

廉租住房属于一种福利物品，有着基于经济原理原则下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性的综合特征，因此我们应在廉租住房所具有的此种特征的基础之上，从新审视对其的供应。既要借助于市场体制优化配置廉租住房供给资源，同时还应借助政府的有效宏观调控公平正义的保障廉租住房供应。经济领域的市场工具研究，为新的廉租住房建设实践提供了可靠的实现条件。所谓市场工具只要是指“政府确保市场的资源优化配置机制，实施民营化、用者付费、政府管制或放宽管制、内部市场化、合同外包及凭单制等具体方法，实现提供公共物品和服务的目的。”

1.引入竞争，引用民间资本投入廉租房建设中去

廉租住房的福利物品性，决定了只有借助于政府力量，才能体现其公平正义价值取向下的非排他性，实现社会的廉租住房供应。然而政府在实现廉租住房的供应过程中，并不需要直接提供廉租住房，而是间接性的保障。比如采取合同外包方式建设廉租住房，“通过吸引私人承包商提供公共服务，政府只是扮演资金提供者的角色，而非服务的直接生产者和直接供给者。”

采取竞争性竞标制的引入廉租住房建设的房地产承包商，地方政府向房地产商本地区一年期限内的廉租住房建设情况的招标说明书，采取政府公告，借助电视、广播、报纸、网络等媒介，或者直接向部分房地产商邮寄招标说明书等方式大力宣传招标信息，吸引更多的房产商参与廉租住房的竞标活动。在招标信息发出后，要为房产开发商留足够的时间，以使得房产开发商做充足的竞标准备，在一定时间之后才正式开始竞标活动。政府也可在招标信息之后到正式开展招标活动之前，公开组织竞标房地产商的研讨会，解答竞标房地产商有关招标的细则性问题，增加房地产商对与竞标相关的细节的了解，加强政府和房地产商之间的联系，同时政府还可以获得自身所需要的招标信息。政府部门应在房地产商依照招标说明书递交投标书之后，严明对投标书的评估标准及基本程序。由一些专家学者、招标调研机构及政府专业咨询机构，共同探讨房地产商提交的投标书，按照统一的评分规则、招标方案及招标标准评估投标书，并划分一定的等级，最终选出最佳的廉租住房承包商。

除此之外，还可以采用城市低收入住房困难家庭的“用脚投票”这一发挥低收入家庭自的方式，低收入住房困难群体凭借手中持有的凭单，自由选择廉租住房的建设承包商，促使承包商为获得更多的凭单而相互竞争，不断提高其自身的服务质量和建设效率。

2.用脚投票，保障社会低收入人群及时住进廉租房

廉租住房的福利物品性中所具有的的经济原理原则下的排他性，为运用凭单制的廉租住房供给方式提供可行性，“一般，理论上任何具有排他性的服务都可以得到代金券（即凭单）的资助”。凭单只是政府发放给有资格消费某种物品的民众的一种有佳证券。

在城市低收入住房困难家庭的选择廉租住房过程中，低收入住房困难家庭主要是和政府部门之间发生联系，政府主管部门根据本地区的经济发展状况及人民生活水平，制定一定的确认廉租住房使用标准，结合廉租住房的供应量，针对低收入住房困难家庭的需要向其发放相应数量和面值金额的凭单。通常情况下，为了调动承包商对廉租住房的投资、建设积极性，确保其一定的经济利益，凭单的面值金额相当于或略高于市场上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房资格评定方案及审定资格工作结束之后，会向低收入住房困难家庭发放凭单。

凭单的使用阶段主要是低收入住房困难家庭和廉租住房承包商之间联系。低收入住房困难家庭通过政府所提供的各种信息平台，从各个角度了解廉租住房承包商。在这个过程中，政府应充分发挥其信息收集、整理的优势，确保为低收入住房困难家庭提供完整的廉租住房承包商信息，严防因信息不对称而引起的不好影响。低收入住房困难家庭在较全面、准确的了解各承包商的廉租住房建设情况之后，结合自身的实际情况，选定某一家承包商建设廉租住房，并持凭单与其办理相关手续。在这个阶段中，各房地产商为了获得更多的低收入住房困难家庭的支持，即获得更多的凭单，而相互竞争，促使着房地产商注重自身服务质量及工程效率的发展。

结束语

在廉租住房的建设中，采取凭单制及合同外包制等两种市场化工具，塑造了廉租住房供给的新模式，既有效的扭转了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理运用市场机制实现廉租住房的供给；又给予低收入住房困难家庭廉租住房房租控制权，实行“用脚投票”方式，促使开发商为获得更多的凭单为相互竞争，优化其服务质量，这也是政府间接性的有效控制廉租住房供给及承包商。

参考文献

[1]吴晓鹏、赖刚.北仑外来建设者住上廉租房[J].新农村，2006年04期

[2]刘鹏.建立城市廉租房制度的模式与方法[D].重庆大学，2004年

[3]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略[J].福建行政学院学报，2010年01期

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根据《中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国民政部中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保〔〕62号）及省、市有关要求，为切实加快我县廉租住房建设进度，确保建设资金和建筑质量安全，充分发挥廉租住房的保障作用，现将有关事项通知如下：

一、加快项目建设进度

各乡镇、县建设局、县佳阳投资公司要严格按照县人民政府年度下达的建设任务及投资计划，抓紧落实开工建设条件，认真组织项目实施。在保证工程建设质量和施工安全的前提下，加快项目实施进度，财政、国土、民政、人事等部门要加强协调配合，确保全县的廉租住房在年6月30日前全面完成工程建设，8月30日前组织入住，尽早发挥廉租住房的保障作用。

二、严格建设资金管理

各乡镇、县佳阳投资公司要按照国家有关规定，制定严格的资金管理办法，切实加强建设资金管理，对廉租住房建设资金做到专账存储、分账核算、专款专用，严禁挤用、占用、挪用。对廉租住房建设资金没有用于新建廉租住房的，一律停止资金拨付；已经拨付的资金，要全额收回并调整用于符合条件的新建廉租住房项目。要规范工程款拨付程序，必须在工程达到合同约定的工程设计要求、施工技术标准及工程质量要求，并经监理工程师签字和业主审核后，方可拨付工程款。涉及廉租房建设管理的业务单位，租金必须严格按县物价部门规定的标准收取，实行“收支两条线”管理，全额用于廉租住房及配套设施的维修、养护和管理，真正把党和政府对城镇低收入住房困难家庭的关怀落到实处。要严格按《廉租住房保障办法》的规定筹措廉租住房保障资金，不允许采取群众集资或其他任何方式违规集资建房，违反规定的单位及个人，将按有关规定追究责任。

三、加强质量安全监管

各乡镇、县建设局要加强对廉租住房质量监管、依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证住房建设的合理工期和造价，不得随意压缩工期，不得明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准。要根据廉租住房的建设特点，制定专门的质量安全监督方案，强化对工程建设过程中参建各方质量安全行为和实体工程质量安全的监督检查，确保建设工程质量安全。对违法违规行为和违反工程建设强制性标准要求的，要责成相关单位及时改正；情节严重的，将依法严肃查处。

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保障性住房的固有特性

保障政策的属地差异明显　一是保障政策架构存在差异。以四川省为例，成都市政府依照统筹城乡发展、构建和谐社会的要求努力建立多层次的住房保障体系。而多数二级城市住房保障建设处于起步阶段，从目前掌握的情况看，部分二级城市以廉租房建设为主，逐步扩大经济适用房建设的保障体系。

二是运作模式不同。一种是由政府专门部门统一组织实施经济适用房回购、市场购买、组织修建等。另一种是采取政府招标方式委托非指定的单位负责开发建设、定向销售经济适用房，政府负责资格审查、准入退出监督等。

三是资金来源不同。政府统征统建的以政府出资的形式为主，采取政府招标方式则由中标开发商出资建设经济适用住房。

政策性是保障性住房与普通商品房的根本区别　经济适用住房：经济适用住房是指以中低收入家庭为供应对象，享受税费减免政策，住房价值能够适应中低收入家庭的承受能力，具有社会保障性的商品住房。经济适用住房的价格既要职工能够负担得起，又要兼顾国家补助能力，在质量上又必须突出“实惠”二字。经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权。

廉租房：廉租房只租不售，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加供应，资金主要来源于地方财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益，按规定提取的城市廉租住房补充资金以及社会捐赠、廉租住房租金收入等。

经济适用住房项目在开发建设、销售管理等方面具有特殊要求　一是适用特殊的管理办法。经济适用房的开发建设、销售等需要遵循《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》以及各级政府制订的有关经济适用房项目准入、销售、售后监督等法规的要求，普通商品房需遵循的《商品房销售管理办法》等要求不适用于经济适用住房。

二是项目建设条件严格。经济适用住房建设既要纳入解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，也要纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划。政府部门需要统筹安排，包括在部分商品房项目中配套建设经济适用住房。

三是土地供应特殊。经济适用住房在土地供应方面享有优惠，以划拨方式供应。

四是实施差异化的销售管理政策。经济适用房有严格的准入退出机制。各级政府需要根据确定的经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，进行购买资格审查、调查、公示、核准。未经有权部门批准不得对外销售。

五是经济适用房为有限产权房，上市交易受限制。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

六是开发建设形式特殊。经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。

发展保障性住房按揭业务面临的主要风险

经济适用房项目准入依据的属地化差异风险　实践中，各地区根据国家的统一政策，结合当地财力、政府保障目标等制订发展经济适用住房的实施细则，客观上在开发建设、建设标准、供应对象等方面的政策要求存在不统一。因此，银行在进行项目准入审查时若不了解项目所在地的保障性政策要求，势必造成经济适用住房项目准入缺乏依据，尤其是让以经济适用住房名义变相进行商品房开发的行为得逞，为后续工作埋下风险隐患。

当地政府实施经济适用住房管理的能力风险　一是地方政府组织开发建设经济适用住房的财力。在政府统征统建模式下，如果政府财力不足，或者没有安排充足的经济适用住房项目开发建设资金，在项目开发建设中势必过度依赖银行按揭资金，使银行面临的项目停工、烂尾的风险增大。

二是地方政府回购能力和意愿。在禁售期内，如果经济适用房的购房人不能清偿银行贷款，银行可以向人民法院提讼，要求行使抵押权。由于新的《经济适用住房管理办法》赋予了政府在禁售期内回购经济适用房的排他性权利，人民法院采取拍卖方式处置抵押物的可能性不大。在变卖时，人民法院应当通知相关政府部门行使对抵押物的回购权。但《经济适用住房管理办法》却未规定在政府不愿意或无能力回购经济适用房时的处理办法。此时，如果政府无意愿，或无财力回购讼争的经济适用房，人民法院将如何处置抵押物，则存在一定的不确定性。

划拨土地使用权上的房屋设定抵押存在的法律风险　划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人。建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。

抵押物价值风险　《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定，“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”《经济适用住房管理办法》也规定，“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”根据这些规定我们可以认为，经济适用房在禁售期后，如果政府不回购，银行处置抵押物偿还贷款的保障程度取决于“处分所得”和“向

政府缴纳的土地收益等相关价款”。如果“处分所得”扣除“向政府缴纳的土地收益等相关价款”不足偿还贷款，银行将面临损失。

被保障群体抗风险能力存在先天性缺陷　经济适用住房所保障的是城市中低收入困难家庭，还款能力、抗风险能力较弱，与银行的商业性房贷运作之间存在低收入与偿还能力要求的矛盾。在目前的信贷政策下，经济适用住房按揭面临借款人第一还款来源不充足的风险，如果当地政府将中低收入家庭人均年收入标准线划得太低，禁售期后又没有必要的担保措施，这一风险会更大。

真实性风险　一是经济适用房项目的真实性。在进行项目审查时，项目开发建设的要件是否符合当地经济适用住房管理的政策要求，申报主体是否合规，是否以经济适用房之名行普通商品房开发之实等都是需要考虑问题。二是借款人资格的真实性。如果对供应对象审查不严，对那些“开私车买经济适用住房、买房号搭车买经济适用住房的”借款人提供按揭，将严重背离经济适用住房的保障性、政策性，房管部门将不会办理产权和抵押登记，银行债权将得不到保障。三是房屋的真实性。与普通商品房相比，经济适用房缺少销售备案环节，这无疑增大了银行核实房屋真实性的风险。在政府财力不足或者其委托的开发单位资金紧张时，“虚构经济适用房”的可能性将很大，银行按揭将无房屋对应。四是价格和房屋面积的真实性。经济适用房的价格(包括面积超标准部分的价格)和面积均由政府有权部门确定，关系到房屋价值和按揭金额。如果价格或者面积失真将影响银行处置价值，最终影响贷款安全。

发展保障性住房按揭业务的对策

商业银行应基于价值最大化目标，在现有信贷制度框架下，坚持“有利可图、风险可控”的原则，积极稳妥地发展保障性住房按揭业务。

掌握政策，区分政府组织经济适用房管理的能力实施区域差别化　要掌握各地保障性住房政策架构、经济适用房开发建设运作模式、审批操作流程、对银行的保障措施、经济适用房抵押登记制度等，依此进行项目准入审查。对于需要银行提供按揭的，必须依照当地政策及有关法规取得政府土地、房管部门对于划拨性质的土地及地上房屋办理抵押的意见，同时应与政府协商制订有利于办理经济适用房按揭的保障对象划定标准。

建立回购、担保机制，分散按揭风险　一是实施政府回购。在办理经济适用房按揭时，商业银行应与政府协商制订保障银行债权的回购办法，包括禁售期内回购的办法，禁售期后银行处置抵押物须向政府缴纳的土地收益等相关价款的具体比例和操作流程。

二是推动政府建立政策性担保机构，对保障群体实施专门担保。对政府统征统建的，可以建议由政府通过拿出一部分货币资金，划入一部分资产的方式，设立专门为经济适用住房贷款提供担保的置业担保公司，为低收入家庭进行第三方担保，分散风险，引导信贷资金的投入。对现有具有政府背景的担保公司，可以依据有关规定进行准入，与政府协商合作。

三是追加补充担保。对政府委托开发单位开发建设经济适用住房的，应由开发单位提供阶段性担保，比照商业性按揭的规定对其进行担保能力审查。对能够办理个人房屋权属证书，但建设单位不具备担保资格和担保能力的，可以采用本房抵押加独立第三方保证方式；对不能办理个人房屋权属证书的，可采取由借款人提供有效足值的其他房产抵押；或采取由建设单位或独立的第三方对该类个人客户提供全程连带责任保证。

制订完善的按揭方案　一是优选客户。由于保障对象的先天性抗风险能力弱的缺陷，不宜对所有的保障对象提供按揭，而是要“次中选优”。对确需提供按揭支持的，可以追加共同借款人，提高还款能力。

二是落实房屋和借款人资格的真实性。在办理按揭前要向政府有权部门了解掌握经济适用房销售方案，核实房屋面积和价格的真实性；同时协调房管部门比照商品房销售办法对经济适用住房进行销售备案，确保房屋销售的唯一性。在办理按揭过程中要依照当地政府经济适用房销售细则，结合销售备案信息，核实借款人的身份，落实房屋与借款人的唯一对应关系。

三是合理确定贷款期限和成数。银行应结合房屋周边同地段商品房价格，对处置该经济适用房的“处分所得”扣除“向政府缴纳的土地收益等相关价款”后对按揭额的保障程度进行评估，确保按揭保障度>1。此外还应该根据担保方式、客户的具体差异制订有助于防范风险的贷款成数、期限方案。

四是落实担保措施。包括与政府部门签订整体回购协议、房管部门抵押登记和产权办理手续以及开发单位、担保公司承担的担保责任等。

五是把握放款时机。要根据项目资金到位情况、项目建设进度等综合判断风险，合理确定放款时机，避免项目停工、烂尾。

篇6

第五条廉租住房的资金来源主要包括：

（一）按土地出让金总额的2提取廉租住房保障资金；

（二）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额；

（三）财政预算安排资金；

（四）直管公房出售以及拆迁补偿资金的结余部分；

（五）社会定向捐赠资金及其他渠道筹措的资金。

第六条廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用。廉租住房保障开支主要用于：

（一）建造、购买、维修廉租住房资金支出；

（二）廉租住房的租金补贴支出；

（三）廉租住房的租金减免支出；

城市低收入家庭住房状况调查、年审工作经费，列入同级财政预算。

第七条廉租住房保障资金实行项目预算管理。建设行政主管部门应当会同有关部门于每年第三季度根据下年度廉租住房保障计划，编制下年度廉租住房保障支出项目预算，经同级财政部门审核，并报同级人民政府批准后实施。财政部门要根据当地年度廉租住房保障计划，落实廉租住房保障资金来源。

第八条建造廉租住房的资金拨付，按照《**市人民政府投资项目管理实施细则》和《**市基本建设资金管理暂行办法》的有关规定执行。其它保障支出按照批准的廉租住房保障支出项目预算，根据廉租住房保障计划，按年拨付廉租住房保障资金。

第九条每年年终，建设行政主管部门应当按照同级财政部门规定，报送年度廉租住房保障支出项目决算。年度廉租住房保障支出项目出现资金结余，经同级财政部门批准后，可以继续滚存下年度安排使用。

第十条实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府新建、配建、收购的住房；

（二）部分腾退的国有直管住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第十一条新建廉租住房，主要采取配套建设方式，在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。

第十二条廉租住房建设，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金。

第二章总则

第一条为建立和完善城镇廉租住房保障制度，切实解决城市低收入家庭的住房困难，根据国家、省关于城镇廉租住房管理的相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于**市区，**、**城区内廉租住房保障及监督管理。

第三条廉租住房保障，是指政府在住房领域向城市低收入家庭中的住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金配租普通住房，以及对承租的公有住房给予租金减免而提供的一种社会保障。

第四条各县（区）建设行政主管部门负责廉租住房的管理工作，发改（价格）、财政、民政、国土资源、税务、统计、公安、监察、审计、金融管理等部门在各自职责范围内负责廉租住房保障的有关工作。

市房地产管理局负责定海城区廉租住房的建设、管理和供应工作。各县（区）房地产管理局（处）负责本行政区域内廉租住房的建设、管理和供应工作。

第三章廉租住房保障对象和面积标准

第十三条廉租住房的保障方式以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金减免为辅，实物配租主要对象为低保家庭中的军烈属、残疾人及家庭主要劳动力丧失劳动能力的无房户。

第十四条申请廉租住房的家庭，应当同时符合下列条件：

（一）申请人为保障区域内城镇常住户口，并实际居住一定年限；

（二）家庭年人均收入低于统计部门公布的上年度人均可支配收入的60；

（三）家庭人均住房建筑面积在16平方米以下。

市区及各县可根据上述条件制定分步保障计划，按照由低到高的原则逐步解决，每年的具体申请条件由建设行政主管部门向社会公布。

第十五条申请人家庭成员，包括配偶、实际共同居住的子女、父母和其它具有法定赡养、扶养或抚养关系并实际共同居住的人员。

第十六条人均住房建筑面积按保障区域内家庭现有住房建筑面积总和除以家庭人口确定。廉租住房保障面积，按照家庭现有住房建筑面积总和与住房保障面积标准的差额部分核定。

第十七条廉租住房租金实行政府定价。廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。具体由价格、财政部门会同建设行政主管部门确定，报同级人民政府批准后公布执行。

第十八条廉租住房租金补贴实行分层次保障原则。低保家庭住房租金补贴额为市场平均租金的100，低保边缘家庭住房租金补贴额为市场平均租金的80，其它低收入家庭住房租金补贴额为市场平均租金的60.市场平均租金由价格、财政部门会同建设

行政主管部门确定，报同级人民政府批准后公布执行。

第十九条在住房保障面积标准内，租住现有公房的低保家庭按照廉租住房租金标准缴纳房租，租住现有公房的低保边缘家庭按照公房租金标准的70交纳房租，其他低收入家庭按照公房租金标准交纳房租。

第四章廉租住房申请、审核和公示

第二十条廉租住房配租实行申请、审核、公示制。符合条件的予以配租，实物配租实行轮候制。

第二十一条申请人在申请廉租住房时，须到户籍所在地的社区领取《**市廉租住房配租申请表》，如实填报家庭基本情况，由申请人向户籍所在地街道办事处（镇政府）提出申请，并提供以下资料：

（一）申请人的书面申请；

（二）申请人及家庭成员的身份证、户口本、现有房屋产权证或租住单位自管房、房管部门直管公房的面积证明；

（三）低保户（特困户、低保边缘户）还须提供低保证明（特困证、困难家庭救助证等）；

（四）申请人及家庭成员的收入证明。

第二十二条申请廉租住房的程序：

（一）街道办事处（镇政府）自受理之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并在申请人所在社区张榜公布，无异议的，将初审意见和申请材料一并报送民政部门；

（二）民政部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见并转建设行政主管部门；

（三）建设行政主管部门自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见。

第二十三条经审核，符合规定条件的，由建设行政主管部门予以公示，公示期限为15日，对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。

经审核，不符合规定条件的，由建设行政主管部门书面通知申请人，并说明理由。申请人对住房状况审核有异议的，可以向建设行政主管部门申诉；对家庭收入审核有异议的，可以向民政部门申诉。

第二十四条建设行政主管部门、民政部门以及街道办事处（镇政府）可以通过入户调查、邻里访谈以及信函索证等方式，对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应如实提供情况。

第二十五条符合配租条件的家庭，由建设行政主管部门核发《廉租住房配租资格证》。享受实物配租的家庭，应与建设行政主管部门签订廉租住房租赁合同；享受住房租金补贴的家庭，凭租房合同与建设行政主管部门签订租金补贴合同，租金补贴从次月起享受，按季领取。

第二十六条实物配租对象无正当理由先后两次不接受配租方案的，取消实物配租资格，一年内不得重新申请，但可享受租金补贴。

第五章廉租住房监督管理

第二十七条廉租住房实行动态管理，一年一审。享受住房租赁补贴或者配租廉租住房的家庭，应当按年度向街道办事处（镇政府）如实申报家庭人口、收入、住房变动情况（填写廉租住房家庭人口、住房、收入状况表）。街道办事处（镇政府）对申报情况进行核实，并将申报情况及核实结果报建设行政主管部门、民政部门。

第二十八条建设行政主管部门、民政部门按各自职责对申报情况进行复核，并根据复核结果和有关规定，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

第二十九条城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：

（一）将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；

（二）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（三）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设行政主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。

城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设行政主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。

第三十条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第六章法律责任

第三十一条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设行政主管部门不予受理，并给予警告。

第三十二条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设行政主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房，并按市场价格补交以前房租。

第三十三条建设行政主管部门及有关部门的工作人员或者市、县（区）人民政府确定的实施机构的工作人员，违反本办法规定，在廉租住房保障工作中、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

篇7

【关键词】保障性住房 租赁型 退出机制 困境 对策

当前，租赁型保障性住房已经成为我国保障房的主要形式，近几年国家进一步加快了保障性住房的建设，从中央住房城乡建设部到各地方不断出台新的规定。在2013年12月2日住房城乡建设部根据《国务院批转国家发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》和《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等文件精神，会同财政部和国家发展改革委起草了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》。

内容要求从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。从而进一步改善行政管理程序，删繁就简后的制度更加清晰，公共租赁住房和廉租住房并轨运行后退出机制的审核上也将统一，如此一来对于使用保障性住房的居民来说，将不再像从前一样容易混淆。

衡水市虽然还未对保障性住房进行统一，但是在保障性住房的任务完成上、分配计划以及入住上都取得了很大的进步，仅以桃城区为例，截止到2013年10月桃城区公共租赁住房项目开工率100%，竣工率达77.3%。已竣工项目抓紧进行配套施工，200套公共租赁住房有望年底前分配入住。①除了在完成目标上有所进展以外，根据《河北省城镇住房保障办法》、《河北省保障性住房准入退出管理办法》、《衡水市城市低收入家庭认定办法实施细则》有关规定，衡水市结合实际情况制定出了《住房保障申请家庭联审联查办法》，对于涉及的相关部门、联查程序以及监督机制做了规定，并明确规定纪检部门对于行政不作为工作职责履行不到位、不作为的，，的的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。严格监督程序，有效地约束了政府部门利用职权的情况发生，加之保障性住房信息公开化使得其政策更加公平、公正。

现行租赁型保障性住房政策解读―以衡水为例

租赁型保障性住房是为了应对在经济快速发展过程出现的城镇部分居民生活困难，没有住房保障的情况而产生的，目的是解决中低收入人群的住房困难，实现“居者有其屋”的居住理念。国家“十二五”规划以来，全国加大建设保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在严重问题，最为显著的就是租赁型保障性住房的退出机制不健全。建立公平、高效的租赁型保障性退出机制，实现租赁型保障性住房投入资金的良性循环、住房资源的高效利用是保障房功能得以保证，社会公平价值得以体现的重要内容。在租赁型保障房退出机制设计的理念上，既要考虑地方政府的财政能力、住房市场运行的状况，又要考虑租赁式保障性住房的剩余使用价值、居民的平均住房水平等因素，因此应采取多元化的退出模式，在基本原则和目标相同的条件下，各地应根据本地实际情况采用适合于本地实际的退出方式。

当前租赁型保障性住房制度构建还亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的内容相对滞后，我国的立法机关也在不断地研究探讨，国务院出台新的政策指导。自2012年7月15日起施行的《公共租赁住房管理办法》中对于强制退出条件及其处罚措施做了新的规定，对于不当使用的予以重罚，对于不符合条件的应当强制腾退，但具体实施起来因现实情况多样，依然存在着诸多问题。

根据衡水市的租赁型保障住房政策分析，退出方式主要分为主动退出与强制退出两种，对于已经不符合其条件的应主动申请退出，对于拖退、隐瞒不退，以及违反《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）规定的进行强制退出，对于违规行为按照《办法》规定进行处罚，新出台的《办法》相比之前在处罚力度上以及退出后过渡上有了很大的改善，然而从实施情况以及衡水近两年的租赁型保障性住房的建设来看，依然还有很大的完善空间。

退出机制存在的问题和困境

现有制度存在的问题。对于租赁型保障房的退出机制各地方采取的方法大致相同，一是主动退出，二是强制退出，但退出的情况及处罚问题不能单靠国务院出台的《办法》来实行，还要和本地区的实际情况结合起来。实际问题也是复杂多变的，并且在经济快速发展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定处罚金额，又能减少改动政策的频率是现在需要改善的地方。作为诸如衡水这样的经济欠发达城市，居民生活水平较其他一线二线城市而言还相对落后。保障性住房的目的是为了给没有住房的年轻人一个过渡阶段，给家庭困难的群众一个改善其环境的时间。我国虽然每年都在兴建保障性住房但仍然无法满足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越来越大，而经济适用房为小产权房，是可以永久居住的，从现实着眼这是不符合现状的，而衡水市现在依然在实施，对于一个经济不发达且保障性住房需求大的城市而言是极不可取的。

落实退出机制的困境。目前，大多数城市，特别是二、三线城市制度收入申报尚不成体系，收入核查制度也不完整，单纯依靠居民住户的自觉性进行主动申报、如实申报，在现实中很难保证其真实完整性。仅通过入户调查来调查核实，工作量庞杂，收集的信息也未必准确。但是，租赁型保障性住房政策的享有者应具有严格的审查、批准程序和相应的监督机制，确定应退出租赁型保障性住房的对象，要综合考虑使用者的收入状况、财产情况和现有的住房情况，并结合本地经济发展水平、居民收入水平和居住条件设定租赁型保障性住房的享受条件和标准，超出该标准坚决予以清退。具体情况包括三类：一是租户申请时信息失真或者审核不严而享受保障待遇的；二是租户的收入、财产和住房条件等得到了改善不应再享受保障待遇的；三是因为享受保障待遇的标准进行调整导致租户不应享受保障待遇的。此外，那些虽符合标准，但违法或者违规使用保障性住房的租户也应纳入退出对象之列，包括利用住房从事违法活动、擅自改变房屋用途、将承租的住房转借和转租、住房长期空置等情况。除了在制度上的缺失以外，在落实租赁型保障性住房退出机制上也存在着诸多实际问题，其表现主要有以下几点：

一是资产核查困难。保障性住房居民的家庭收入，个人及家庭资产情况是其符合租住条件的基础，但是在现实生活中，对于资产的核查并不顺畅，虽然《公租房管理办法》中有明文规定，但是在现实生活中，在保障性住房小区仍存在着开高档车或外租现象，并且屡禁不止。这是因为在资产核查时仍存在漏洞。

二是居民主动退出意识淡薄，会产生福利固化。居民在其意识中不愿意主动退出，从而导致保障性住房供给结构失衡，很多人对于退出制度很模糊，有些群众在明知的情况下不愿意退出（见表1、表2）。由于中国长久的居住观念以及普遍素质不高导致了居民主动退出的动力不足，很多学者提出奖惩机制，对于主动退出的应给予政策上的鼓励。笔者认为主动退出应该是其租住租赁性保障性住房的义务，既然是义务，就不应给予奖励，所以这种观点不利于提高公民的道德素质。

表1：租赁型保障性住房退出机制了解程度调查

表2 ：租赁型保障性住房居民主动退意愿调查

资料来源：根据社会调查问卷获得

三是应建立完善的退出保障性住房的法律机制。我国现在仍未有法律法规对保障性住房的退出制度上进行规定，在依法治国的今天，完善保障性住房的相关法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有学者认为对于退出保障房群体，在购置商品房时应在政策上给予充分的支持，例如设立基金支持或者给以低息贷款②，笔者认为此做法不可取。原因有二，其一以现在的商品房价格上涨趋势来看，政府充分支持会给政府带来巨大压力，商品房不同于保障性用房，二者费用差极大，政府建立基金来支持其购买商品房显然是不现实的；其二近年来商品房市场火热，房价居高不下，国家多次出台政策压低房价，如果给予退出保障房群体以低息贷款显然也是不符合国情的。所以如何构建退出保障房后续的制度，还需要不断的探索，新的《办法》中规定退出者及家庭没有住房的可以以市场价继续租住其保障性房屋，虽然此做法不利于将房源腾出给更需要的群体，但也确是在努力的衔接退出后的后续工作。

租赁型保障性住房退出机制的完善

为了坚持效率优先、符合实际，真正做到公正合理地解决租赁性保障性住房的实际问题，笔者提出完善我国租赁型保障性住房问题的相应对策，为国家保障性住房建设提出建议。

首先，健全资产核查制度。一是举报奖励制。可以设立居民举报制度，在现实生活中真正做到了解实际的是生活在周围的居民群众，但由于群众维护公众利益的意识不够，致使没有达到预期效果，这可以借鉴俄罗斯的“赃款分利”原则③，对举报群众经审核举报事实确实的可以予以奖励。

二是居委会定期入户普查制。居委会应当定期对辖区的保障性住房住户进行入户考察，这样既可以了解其家庭现状，也可以确定其是否为自己租用，在入户的过程中会出现许多问题，例如对于几次家访无人应答的，可以在小区明显位置张贴公告，在限定时间内要求其住户到居委会配合工作，逾期不到的，由法院通知其申诉，不申诉的进行强退。

三是建立保障性住房档案管理体系。保障性住房管理部门对租赁性保障性住房住户建立档案，实行一户一档案，并健全电子信息系统，将租赁型保障性住房的住户信息，例如工资等收入证明、家庭成员住房情况证明等逐一登统，并上传网络，将信息进行公开披露，将档案系统化、信息网络化、内容公开化。

四是银行证券公司总资产核查制。对于申请到租赁型保障性住房的居民应该对其银行总资产以及其手中可能存在的证券进行定期审核，其审核的结果是住户个人财产数据，这不同于住房情况、工资情况等公开公示的内容，对外应注意保密，以确保做到保护其个人隐私的目的。

其次，提高居民主动退出意识。一是加强退出制度的宣传。在申请时着重解释这一制度并说明拖退、骗退及违反规定的后果，对于居民主动退出意识不强，可以加大宣传力度，在其申报审核通过时着重对退出机制进行着重解析，对于拖退以及违反《办法》相关规定的惩罚措施及法律责任应予以说明，从而起到警示作用。

二是建立个人信用体系。建立个人信用体系与银行、工作单位等信用体系相衔接，做到信用信息公开透明，个人信用体系系统全面，对各个层面和领域的信用进行评测和监管，综合考虑多方面因素和表现，综合监管，从而杜绝骗租、不退的问题出现。

三是对符合条件主动退出的住户实施奖励。租赁型保障性住房的使用者，由于经济条件提高、收入增多、住房条件自行改善等原因满足退出标准主动退出的，对其进行鼓励和奖励，具体包括给予再申请租赁式保障性住房优先选择权、保障性住房出售时享有优先购买权，在自购房产时给予一定价格优惠和补贴、贷款购房时在利率上给予优惠、减免部分税费、办理相关手续和登记时费用有所减免等。既要通过负向的经济激励促使应退住户及时退出，又要通过正向的经济激励促使应退住户及时退出。

四是对骗取住房保障资格和符合条件拒不退出的住户采取适当惩罚措施。在香港《房屋条例》中规定，任何人如果故意向房屋委员会虚报资料，即构成违法，最高可判处20万元港币的罚款，同时判处监禁六个月。在香港，骗租保障房最高可以判处限制人身自由，如此严厉的惩处措施，对骗租保障房的住户起到了强大的震慑作用。诸如此项规定，在租赁性保障房退出制度上也可以借鉴，适当设置更为严厉的惩罚措施，不仅通过行政手段进行调解，甚至可以通过刑罚手段来保障。

最后，健全保障房分配使用监督机制。现今的监督体制为政府对保障性住房居民定期审核，有专门部门进行核定，由检察机关进行监督，但此项制度在现实中仍存在问题：检察机关是否检察到位？执行机关是否严格按规定执行？如何确保公众可以了解其真实情况，使民众充分地享有知情权呢？在此笔者认为应建立第三方监督机制，根据现实情况来看，虽然媒体有监督作用，但媒体监督的问题实在太多，无法做到专一；有民众监督但在实际上起到的作用不大，毕竟与政府相比民众仍是弱势群体，以弱势群体监督强势的一方显然是不可取的，那么建立专门独立的第三方就显得尤为重要了。笔者认为，就现今状况而言，可以由民众公投成立专门委员会对政府进行监督，再由民众监督委员会，如果委员会不作为可以废除重选，由检察机关、民间组织一起监督效果会更好一些。

各地方政府近几年一直都在对租赁性保障性住房进行着各种的尝试，各地方的经验再反馈到中央，由国务院进行考察研究再制定全国性政策，早在2010年对与保障性住房就已经开始了起草工作，但由于现实问题复杂，仍未出台相应的法律法规，但应加快创建法律的步伐，进一步完善其保障性住房的内容，做到有法可依，有法必依，依法执行。

（作者单位：衡水学院；本文系衡水学院校级课题“衡水市廉租房退出机制的困境及其对策”阶段性成果，项目编号：2013059）

【注释】

①“衡水桃城区保障性住房建设速度快效果好”，衡水市住房保障信息网，2013年11月29日。

②董雪丰：“我国保障性住房运行机制研究”，《重庆大学学报》，2012年第10期。

篇8

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实县十三届九次全委会XX县十六届四次人代会精神，坚持统筹城乡协调发展,以基础设施建设为重点，以重点工程和重大项目为抓手，坚持城乡建设与改善民生并重，坚持强化管理与优质服务并重，坚持旧城改造与城乡环境综合治理并重，着力推进城乡建设，使城市品位大提升，建筑产业大提质，行业管理大提效，促进建设事业健康有序发展。

二、工作目标

城乡建设主要预期目标是：投入资金27771.94万元，重点完成九项工程建设任务。其中投入资金1582万元，完XX县府街东延伸段和渊泉街东延伸段城市基础设施建设；投资3000万元，完成张芝公园及九支渠景观带一期1224.8米的地质勘查、地形测绘、施工设计编制、人工湖土方开挖、水系东段建设。投资650万元完成风电生活基地建设；投资1108.8万元完成保障性住房150套（其中经济适用房90套，廉租房60套）；投资664.86万元，完成城区绿化、树穴改造和树木追肥；投入资金10444万元，完成商品房开发624套；投资9758万元，完成榆林宾馆、海城宾馆等商贸宾馆建设。投资357.4万元,完XX县城控制性祥规编制、县城绿地系统规划编制和62个村庄规划编制；投资206.9万元，完成新增公共绿地共计25000平方米，争取县城绿化覆盖率达到23.9%，绿地率达到16.3%，人均占有公共绿地达到11.7平方米，创建7个单位庭院、6个住宅小区；工程质量监督覆盖率、建筑材料检测率、竣工工程验收备案率、工程监理覆盖面均达到100%，实现工程安全质量零事故；完成道路建设工程、“张芝公园及九支渠景观带建设”、“祥瑞家苑”、“丽景花园”、“南苑华庭”等共计172户的拆迁及完XX县府街东延伸段、渊泉街延伸段、广电局南侧拆迁任务；新引进落实投资1500万元招商引资项目一个以上，落实招商引资到位资金10000万元。

三、工作重点

围绕上述工作思路和工作目标，重点抓好以下几个方面的工作：

（一）以规划编制为龙头，不断扩大城乡规划覆盖面。

一是筑牢城乡规划理念。深入贯彻落实《城乡规划法》，充分发挥总规的调控和引领作用，不断深化城市规划理念，继续坚持“先规划后建设、无规划不建设”的原则，注重规划的前瞻性、民主性和科学性，有效发挥城乡规划带动和指导作用。二是统筹城乡规划步伐。注重城市整体形象，突出城市特色和个性。加快编制县城出入口等重点建设区修建性详规，积极打造城市建筑风格。进一步完善乡镇和村落规划，积极指导、协助乡镇的规划编制、上报、审批等工作，配合新农村建设，搞好新农村规划、人居环境治理、示范村规划、农房建设、居民点规划和风格风貌改建规划，改变农村建房无规划设计的现状，切实改善全县人居环境。三是提升规划管理效能。高质量做好“两证一书”的核发工作，充分发挥管理职能，不断创新规划监督机制，完善各项规章制度，进一步规范规划运行程序。充分发挥执法监察大队职能职责，进一步整合力量，不断拓宽监控范围，严格规划执法，严肃查处违法违章建设行为，确保各类建设按规划实施，切实提高规划行政效能。年内完XX县城控制性祥规编制、绿地系统规划编制和梁湖、沙河2个集镇总体规划的评审报批和62个村庄规划的编制评审工作，实现自然村规划建设覆盖率100%的目标。

责任单位：规划股

（二）以项目建设为抓手，提速城乡建设步伐。

坚持一事一主体，一个项目一个领导，一个项目一个班子，一个项目一套考核，做到续建项目提前完工，新建项目提前开工，储备项目提前立项，前期工作提前完成。重点完XX县府街东延伸段人行道2903米，架设路灯129杆；铺筑渊泉街延伸段人行道2100米，安装路沿砖2100米，架设路灯96杆。新建建筑面积为14960平方米的榆林宾馆贵宾楼一座和建筑面积4800平方米的海城宾馆一座。新建占地面积为140亩，建筑面积10000平方米风电生活基地规划编制及“四通一平”建设，力争1——2家风电企业办公、住宿工程开工建设，为大力实施“风电强县”战略作出应有贡献。

责任单位：各项目建设管理办公室

（三）以九支渠建设为重点，打造城市新亮点。

把九支渠建设作为一项重大的民生工程、对外开放的形象工程来抓，努力将其打造成为城市建设名片，成为城市新亮点。在做好详细规划编制、征地、拆迁安置等前期工作的基础上，着力完善重点项目建设的管理机制，着力落实重点项目建设的目标责任制，着力加快重点项目建设进度，着力解决重点项目建设存在的突出问题，着力营造全社会关心重点项目建设的良好氛围，力争九支渠建设取得实质性进展。年内完成长1224.8米、占地面积7.52万平方米九支渠景观带和占地面积37.3万平方米张芝公园一期工程建设。

责任单位：九支渠景观带及张芝公园项目建设管理办公室

（四）以城市园林化创建为基础，优化城市生态环境。

始终把优化功能放在城镇规划、建设、管理的首位，坚持“适度超前、持续发展、保障有力”的思路，抓好项目建设。开展城市绿化工作专项整治，不断扩大城市绿化覆盖面，确保新区建设绿化覆盖率达到40％以上，旧城区绿化覆盖率达到30％以上，不断增强城市承载力、凝聚力、辐射力和带动力。年内完成瓜州中路景观带种植4725平方米；完成7个单位庭院、6个住宅小区2.5万平方米的花卉种植和绿地建设；完成渊泉公园新开辟绿地8000平方米和植树500株；完XX县府街、渊泉街东延伸段及南环路道路绿化，开挖绿化带4.67万立方米，回填耕植土3.9万立方米，植树5335棵；完成公园街、瓜州中路5000平方米公共绿地树木花卉种植；完成南大街、瓜州大道树穴改造和城区树木追肥。年内完成新增公共绿地共计25000平方米，争取县城绿化覆盖率达到23.9%，绿地率达到16.3%，人均占有公共绿地达到11.7平方米，创建7个单位庭院、6个住宅小区。

责任单位：园林绿化所

（五）以民生工程为根本，着力提高民生保障。

一是加快保障性住房建设。认真贯彻会议精神，切实加大保障性住房建设力度，进一步增加面向中低收入家庭的经济适用住房和廉租房建设，逐步完善住房保障体系建设。完成经济适用房90套和廉租房60套建设任务，缓解城市低收入家庭住房压力。二是继续做好住房补贴发放工作。把落实城镇廉租住房补贴制度作为一项民心工程，按照《XX县廉租住房2008—2012年建设规划》，对全县城镇低收入家庭进行了调查摸底，经过严格审查，对符合廉租住房补助条件的城镇经济困难家庭，按照每人每月补助50月的标准，发放住房租金补贴，并为租住公产房住房经济双困家庭减免住房租金，真正解决城镇低收入家庭的住房问题。

责任单位：房管局

（六）以农房建设为切入点，扎实推进环境治理。

一是坚持“突出优化功能、保持区域风貌、统一规划布局、农民自主选择”的原则和“三打破三提高”的要求，指导、督促农民搞好农房建设，严格农房建设审批程序，建筑风貌，严管建筑质量，严查违规建设。二是加强农房建设与管理。创建农房建设管理机制，特别是农房建设服务队的监管和农村建筑工匠资质管理，有效调控承包价额。严格农房建设规划、选址、选图、审批等程序和坚持“一书两证”（选址意见书、规划许可证、房屋产权证）制度，严把农房建筑质量，切实规范农村建筑市场。三是深入推进城乡环境综合治理。坚持“四化”标准，围绕全县城乡环境综合治理工程总体目标和要求，以整治建筑工地突破口，深入开展“七进”、民居风貌整治、县城风貌整治和城市园林绿化专项整治行动的活动，创新机制，确保常态化，切实改变城乡面貌。要完成农村危旧房改造1000户。

责任单位：规划股建管站

（七）以强化管理为手段，切实理顺建设秩序。

一是有效监管市场秩序。进一步健全建设市场诚信体系，严格招投标监管，严格施工许可前置条件审查，严格按规定收取民工工资保证金，全程监管支付情况，严格对施工队伍的作业人员实行压证监管；强化商品房预（销）售的监管，防止“一房多卖”、抽逃资金等行为。切实加强房地产开发企业资质管理，依法查处开发企业无资质乱挂靠等违规行为，加强县外企业入瓜从业登记备案管理、物业服务企业资质管理和物业小区管理。加大对建筑设计、物业服务等中介市场的监管力度。二是加强建筑安全质量监管。建立健全安全生产规章制度，严格落实安全生产“一岗双责”制。扎实开展建筑安全质量隐患排查治理和专项整治活动。强化规划、建设、质监、检测、竣工验收等各个环节的安全监管，从严查处安全生产责任事故。最大限度地扩大工程建设监督覆盖率，监督范围要扩大到乡镇及农村。三是积极推广使用新型建材。大力推广和使用新型建筑材料和新型建筑墙体材料，实施外墙和屋顶保温隔热。年末力争达到五个100%，即工程质量监督覆盖率100%、建筑材料检测率100%，竣工工程验收备案率100%、工程监理覆盖面100%。施工企业安全生产持证率、“三类人员”和特种作业人员持证率、安全文明措施费支付率、意外伤害保险投保率达到100%。确保在建工程不发生结构安全事故隐患，工程使用功能质量投诉率控制在40%以内，促进建设工程安全质量提高到一个新的水平。

责任单位：质监站招投标办

（八）以房地产开发和物业管理为支撑，打造瓜州新片区。

加大房地产业制度化建设力度，规范房地产业的管理。加强制定有关房地产业管理制度建设，认真执行《XX县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》、《XX县经济适用住房建设管理实施细则》。进一步加强房地产市场监管力度，把保障性住房建设做为关注民生的重要措施抓紧抓好；通过调控引导，使房地产开发向相对讲求质量、讲求品位的精品型转变；加快产权管理工作的网络化建设。通过提高人员素质，提高工作效率，逐步实现产权产籍管理、房屋确权登记、房屋交易管理、房屋评估中介服务的规范化、信息化。加快建立物业管理活动中的招投标制度，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。逐步建立“分等定级、质价相符”的收费机制，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督；加强小区物业配套设施建设管理。新建小区要按照规划标准配套建设各类设施、设备和物业管理用房，物业管理设施不落实的，一律不得交付使用，产权部门不得办理产权登记手续；完善执业资格管理制度，力争在年内完成修建商品住房624套59900平方米，全县物业管理从业人员持证上岗率达到85%以上。

责任单位：房管局

（九）以治理突出问题为先导，净化工程建设领域。

要从讲政治的高度，积极探索规划建设管理新机制，充分认清工程建设领域违法违规问题的严重性和危害性，增强责任感与使命感，坚持把解决群众关心的热点、难点问题作为工作的着力点，按照《XX县建设领域工程建设突出问题专项治理工作实施方案》深入开展工程建设领域突出问题专项治理工作，努力把治理工作抓紧、抓好、抓出成效，促进我县工程建设领域规范有序的发展。通过2年左右时间的集中治理，我们要实现以下工作目标：建立健全统一规范的工程建设有形市场，市场交易活动依法透明运行，市场主体违法违规行为明显减少，实现权力行使安全、资金运用安全、项目建设安全。

责任单位：质监站

（十）以城市综合监管为纽带，营造优美人居环境。继续实施城市精细化管理，不断健全完善监督管理机制，努力实现“环卫保洁精质化、园林绿化精品化、供热监管规范化、城市交通有序化、商贸市场整洁化、市容市貌美观化、管理服务人性化、综合管理制度化”的城市精细化管理工作目标，采取“横向到边、纵向到底、错时异向、不留死角”的巡控方式，严厉打击乱修乱建行为，充分发挥城市综合管理联席会议制度的综合协调、综合调度、综合检查作用，形成运转高效、配合密切的执法联动机制；加大市容市貌综合整治力度。坚持集中整治和长效管理相结合的原则，彻底整治乱停乱行、乱摆乱放、乱搭乱挂、乱涂乱画、乱扔乱倒等影响市容环境的问题；严格门前“三包责任制”管理体制，将门前“三包”工作真正落到实处。从群众反映强烈脏乱差严重的小街巷、楼群院落入手，开展环境综合整治工作，彻底改变社区院落和背街小巷的市容环境卫生面貌，为广大人民群众营造整洁、舒适的生活环境。

责任单位：城市综合管理执法监察大队

（十一）以公积金管理制度为桥梁，实现公积金滚动增值。

加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，建立健全公积金信贷款审批制度、责任追究制度、贷款资料审核、档案管理制度制度，严格落实公积金贷款政策，形成有效防范风险机制。严格落实各项监督制度，定期报送预决算和各类报表，主动接受财政、审计和业务部门的监督。严禁发放项目和单位贷款。按规定设置公积金收益专户，增值收益专户、费用专户和其他资金专户，并进行单独核算。严格执行国家购买国债决策制度和规定，并及时兑现到期国债。同时，加大到期贷款的清收力度，加强对资金的运行和费用管理，促进了公积金滚动增值。公积金缴存职工在原有人数基础上增长0.5%，公积金收益率达到0.9%，缴存余额在原有基础上增长8%。资金使用率达到60%，贷款逾期率控制在0.3%以内，风险准备金充足率达到1%。

责任单位：住房公积金管理中心

（十二）以市政设施监管为核心，巩固城市文明成果。

为保证市政公用事业健康发展，一要注重加强市政公益设施维护管理。对新建、改造的道路、桥梁等设施，严格审批制度，坚决控制未经审批的破路挖掘，积极探索停车场、公厕管理措施办法，建立良好的管理运行机制，保证其充分发挥社会效益；二要严格贯彻落实相关法律法规，加大监管力度，建立健全严格的城市道路占挖管理办法，进一步增强各相关单位执行规定的主动性和规范性；三要加大违章查处力度，保障设施完好，对随意挖掘、占用行政许可项目进行了审批，并对许可后的项目实施过程监管和督查；四要开展各类专项活动，突出监管重点。对城市道路上影响行人行车安全的废弃杆桩进行调查，制定清除方案，梳理盲道占用情况，对书报亭和其他情况占用盲道行为提出相关建议并及时将信息向相关部门反馈。城市用水普及率和污水集中收集率要达到100%，生活垃圾处理率要达到95%，市政路灯亮灯绿要达到98%以上，其他市政公用设施完好率要达到98%以上。

责任单位：市政公用事业管理局

（十三）以房屋拆迁为突破口，推进XX区改造。建立健全房屋拆迁管理制度，科学指导房屋拆迁工作。房屋拆迁安置办公室要强化措施，只能多拆、不能少拆，只能硬拆、不能软拆，只能快拆、不能慢拆的思路，强力推进。加强对拆迁管理人员、拆迁人员、评估人员的管理，规范拆迁行为，做到补偿公正、到位，妥善解决房屋拆迁纠纷，做好拆迁工作，解决好拆迁遗留问题，防止群体性上访事件发生，高质量地完成拆迁安置任务。同时，加强拆迁补偿资金的监督管理，保证拆迁补偿安置资金足额到位、专户存储、专款专用。计划完成道路建设工程、“张芝公园及九支渠景观带建设”、“祥瑞家苑”、“丽景花园”、“南苑华庭”等共计172户的拆迁及完XX县府街东延伸段、渊泉街延伸段、广电局南侧拆迁任务。

责任单位：房屋拆迁安置管理办公室

（十四）以推动公益事业发展为动力，夯实建设系统群众基础。

突出解决供热、供气存在的难点问题，加强供热、供气监管工作，严格按照县上已出台的有关办法狠抓监管落实，及早着手修改完善《XX县城市供热供气监管办法》，今年，继续对存在突出供热问题单位（个人）进行供热管道、地沟保温、供排水管道改造，解决长期遗留的供暖问题。督促供热公司投入资金对供热点的锅炉进行全面的检修保养，对供热管网进行全面的检修，更换老化管道确保了供热工作的正常运行。对天然气安全生产和事故防范做到了五个到位，即“领导认识到位，责任落实到位，督促检查到位，隐患整改到位，安全措施到位”。建立完善燃气管道施工图会审制度，加强对燃气管道的巡查力度，对因建筑施工造成的燃气管道破坏事故及时进行处理，发放《隐患整改通知书》，提出整改意见，促进了管道燃气建设和管理的规范化、正常化。

责任单位：公益事业监管股

（十五）以招商引资为依托，实现良性发展格局。

按照XX县委、县政府《关于全县招商引资工作安排意见》精神，各部门要高度重视项目工作，以资源优势为依托，科学谋划招商项目，项目谋划、论证、包装要突出精与实，重大项目要进行可行性研究论证，为客商尽量提供有价值、有分量、有深度的项目资料，实现“洽谈一批，签约一批，建设一批，投产一批，储备一批”的良性发展格局”。建设局要新引进落实投资1500万元招商引资项目一个以上，落实招商引资到位资金10000万元。

责任单位：项目办

（十六）以机关作风建设为动力，有效提升行政效能。

一是加强组织领导，进一步落实机关效能和作风建设措施。成立加强机关作风和效能建设领导小组，负责研究、协调和检查机关作风和效能建设工作，认真抓好各项制度的贯彻落实。二是健全各项制度，进一步规范机关工作人员行政行为。健全监督和考核机制，强化对机关干部权力运作的监督，建立工作效能和工作作风考评制度，制定机关效能和作风建设考核标准，明确重点工作目标，开展评议机关活动，定期组织考核检查，每年组织考核评比。三是是提升队伍整体素质。深入推进“引进来、走出去”的人才发展战略，引进专业技术人才，充实和壮大建设队伍；鼓励支持在职职工外出学习培训，适时“充电”，提升自身业务水平。大力开展本部门培训，采取“传帮带”模式，在本系统开展业务知识和政策法规培训。继续开展对企业法人、中层干部和民工的政策法规、安全常识等知识培训，不断提高系统人员的整体素质。四是强化考核，严格责任，确保机关作风建设不流于形式。考核评比工作是推动机关作风建设和目标责任制深入健康开展的重要保证，在搞好年终考评的同时重点抓好日常考核。五是加强党风廉政建设。重点在民生工程、城乡规划、房地产开发、工程建设招投标等领域的反腐廉政工作，健全防腐机制，筑牢拒腐防线，构建教育、制度、监督并重的惩防体系。确保年内群众对本行业服务满意率达到90%以上，努力营造以科学发展观统领思想道德建设和精神文明建设的浓厚氛围，为促进全局各项工作全面协调发展提供精神动力和思想保证。

责任单位：办公室

（十七）以维护稳定为要务，营造良好发展环境。

严格规范程序，着力排查化解涉灾、涉拆（迁）、涉质（量）、涉及“两个拖欠”、涉权（房屋产权）等方面的问题和矛盾纠纷，把矛盾纠纷化解在萌芽状态，切实维护系统稳定，积极创造良好的发展环境和人文环境。

篇9

观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健表示，此项目属冯小刚牵头，从有想法到签约仅用了41天。根据华谊兄弟公告资料，观澜湖将持有项目公司中60%股权，实景娱乐持有35%股权，而冯小刚工作室将持有5%的股权。

朱鼎健还透露，电影公社核心区将于2012年10月开工建设，预计投资超过10亿元，力争在2014年春节核心区实现运营。届时，项目营运将以商铺经营为主要收入来源，游客进场门票免费。

观澜湖 · 华谊 · 冯小刚电影公社坐落于占地达2万亩的观澜湖海口国际高尔夫度假区里，规划控制面积1400亩，建筑面积950亩，折算超过63万平方米，总投资预计8亿至10亿元。项目将以冯小刚《一九四二》、《唐山大地震》、《非诚勿扰》等一系列冯氏经典电影场景为建筑规划元素，打造综合娱乐商业街区，还拟建设5-6座专业级的影视拍摄棚及配套地产设施。

这将不仅是冯小刚的乌托邦梦想，对于华谊兄弟和观澜湖集团来说，更重要的是在这些以冯氏电影场景为特色建筑风格的街区中，将聚集不同品牌和特色的餐饮、娱乐、购物、休闲、精品酒店等业态。整个项目集建筑、旅游、电影旅游、商业旅游于一体。据透露，电影公社会引入500多个商家，借助海南岛无可比拟的气候优势，形成中国影人和电影电视拍摄的一个聚集地。

地产的诱惑

事实上，这并非华谊兄弟首次涉足地产项目。今天的电影公社，与华谊兄弟之前的电影城、电影产业聚集区实属一脉相承。

去年，华谊兄弟就曾宣布在上海嘉定、深圳坪山和苏州投资建设主题乐园，对电影全产业链做进一步扩展。其中，苏州的模式类似环球影城，内含蹦极、过山车等娱乐设施，每一个项目都以华谊的电影为主题，需要购买门票。该模式接近于传统主题公园的经营模式。

上海嘉定与深圳的两个影视文化城项目则借鉴了国外成熟的迪士尼模式，核心内容规划了以华谊兄弟经典电影为主题的游乐区域，设置角色体验和互动游戏项目，以及配套设施等，是集文化旅游为一体的、融入中国文化的影视主题乐园。

苏州、上海嘉定与深圳三个项目各占地约1000亩，华谊兄弟分别持有35%、40%股权和35%的股权。不过，在与地方政府签约后，华谊兄弟的影视主题公园并未如期开工。去年8月，国家三部委一道措辞严厉的律令要求全国整顿主题公园，华谊兄弟传媒股份有限公司董事长王中军亦承认，在推动这几个项目时遭遇到的困难不少。

值得注意的是，此番与以往有所不同，电影公社项目并非走主题公园的路线，而是直接将华谊兄弟带入了文化旅游商业地产。公告中尤其明确表示，项目将“预留电影场景商业发展区域和配套商业项目”。

同时，根据项目实施的分配内容，观澜湖公司除负责相关手续外，还负责配套住宅项目的营销策划，实景娱乐负责提供该项目的电影相关资料，而冯小刚工作室则负责授权项目公司使用其名字等等。上述分工无疑透露出， 项目拥有住宅项目的重要信息。

此次华谊兄弟并非自己拿地开发，而是将项目“嫁接”入观澜湖海口国际高尔夫度假区。据了解，海口观澜湖占地极广、业态也相当丰富。据观澜湖地产总经理洪刚所说，项目规划中包括Town center、民俗区、酒店区等，“会引进一系列奢华酒店、购物中心、奥特莱斯”，同时还有文艺区，“文艺区我们合作的是兰桂坊，通过兰桂坊集团去运作，形成品牌价值。”

如此说来，华谊兄弟与观澜湖的合作，很可能是观澜湖出地，华谊兄弟出品牌，双方共同承担部分投资，进行合作开发。未来，华谊兄弟也可能将这种模式进行复制——也就是说，并非自己真刀真枪去做旅游地产，而是以旅游文化品牌的身份“植入”既有项目，并分享项目未来盈利。

“冯小刚拍了《非诚勿扰》、《非诚勿扰2》，把西溪和鸟巢都弄火了。一个好的有影响力的作品，如果可以通过手法的精妙植入，是可以把产品带起来的。是不是华谊醒过味来，想与其把别人弄火了，还不如把自己弄火了呢！”北京博纳国际影院投资管理公司内部人士笑谈道。“华谊利用自身沉淀的一些资源，去转换为另外一种可实现的价值，我觉得这里面还是有商业机会的。”

主业下滑

自2009年上市以来，华谊兄弟在地产项目上不断加码，但其主营业务电影的营收却不尽如人意。4月26日，华谊兄弟“2012年一季度报告”，其净利润同比下降26%－30%，在2011年业绩中，其营业收入8.92亿元，同比下降16.73%，其中电影及衍生业务收入同比下降67.02%。华谊官方的解释，主要是受电影档期、制作及发行等因素的影响。“去年是电影的小年，所以收入有所下滑。”华谊兄弟董事、副总裁胡明表示：“华谊兄弟的电影业务增长目前还没有遇到压力和瓶颈，电影业务增长很快。

然而，今年年初以来，中国电影市场的处境越来越不容乐观。今年1-5月份，国产片占票房的比例大幅下降，大概只有30%多。“投资电影变成一个高风险行业了，一些制片公司要么是放缓投资的步伐，要么是向其他方向寻求突破。”新影联副总经理高军表示。

电影投资领域有着“20%赚钱80%赔钱的高风险”定律，早在华谊兄弟IPO初期，业内对于华谊的盈利模式即存在不同的看法，而如何保持持续盈利与现金流通畅的问题，则一直遭受外界拷问。

上市之后受业绩增长压力的影响，华谊兄弟在电影业务投资回报不稳定的情况下寻求其他途径无可厚非。目前，华谊兄弟围绕“内容+渠道+衍生”三大业务板块，向着综合性娱乐传媒集团方向转型的时间表显然已无法叫停。电影衍生品业务的拓展已经成为王中军手里的留守牌，这张牌再不出手，资本市场的压力将倾泻而来。

其中，文化旅游已经作为华谊兄弟衍生板块的重要组成部分，由董事长王中军亲自督战，目前已经启动苏州电影城和深圳、上海嘉定两地文化城产业聚集区，并通过收取品牌授权费探索国内电影衍生业务新模式。

“大力发展文化产业是国家定的调调，有些公司有自身资源去拓展一块业务，我觉得更多还是看重了这块业务本身的利益。”在上述博纳内部人士看来，华谊兄弟此举“还是文化搭台，地产唱戏” 。从华谊兄弟现有业务构成看，投建上述旅游文化地产项目不仅是产业链的开拓，也是抵御行业波动、长期贡献稳定现金流的举措，但因为项目建设周期长，短期内难以有所体现。

对此，有业内人士表示，迫于股东的盈利压力，华谊兄弟的多元化是可以理解的。“打造全产业链是对的。但是术业有专攻，最好你做到专注，才有可能专业。你不专注，你什么都想抓，那你就做不到专业了。这就好像一盒清凉油，头疼了抹一下，腰疼抹一下，但是都不能根治。还不如只做一项，一招鲜吃遍天下。”

尽管如此，王中军却一再对投资者强调，目前华谊兄弟已陆续介入电影院、音乐、游戏、主题公园、演艺活动等领域。在他看来，五年之后电影衍生品板块将有可能达到与第一板块持平的地位。

资讯

“小产权房”用地今年将无法领证

日前，从山西省国土资源厅获悉，今年年底前，山西省将完成农村集体土地确权登记发放工作。届时，农村集体土地将都会拥有自己的“身份证”。

据悉，山西将严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式，非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

太原开评星级小区

8月20日，从太原市房管局了解到，太原市将进一步规范物业企业服务行为，严格规范物业收费，并在全市范围内开展星级小区评比活动。

据了解，物业服务星级小区考评将依据住建部《住宅小区物业管理标准及评分细则》，实行十二分制的考评管理办法及动态的开放式的管理办法，经确认不满足条件的取消其称号，确实在服务上提档升级。

房产抵押登记再添新种类