泡沫经济成因范文
时间：2023-12-22 18:02:47
导语：如何才能写好一篇泡沫经济成因，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【关键词】房地产；市场现状；发展；良性循环；泡沫经济
1 房地产市场的现状
1.1 经济的现状
2010年中国经济增长超过10%，GDP上升为世界第二的国家，但是CPI也在持续不断的攀升。在全国每一个城市，农产品价格一升再升，生活用品涨了又涨，房屋价格也是成倍的翻番。诚然，国际上我们有了世界第二的声势，我们有了经济大国的资本。但是回观内部，我们却还有人口众多的焦虑。所以我们的人均GDP只有世界的排名95，远远赶不上中国台湾的第37名，更不用说世界前列的美国等，就连约旦、厄瓜多尔也都排在中国的前面。前100中，在中国后面的也仅仅是伯利兹城、突尼斯、波黑、萨尔瓦多和土库曼斯坦而已。也就是说，虽然中国的GDP上去了，但是实际上人均的GDP却还有很大的差距。这种情况下，如何保证全民的消费力度？
1.2 去年的房地产市场分析
1.2.1 前期准备工作情况
2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。
2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
1.2.2 商品房销售情况
2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
1.2.3 企业资金组成情况
2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
1.2.4 各城市房价变化情况比较
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
2 房地产市场现状形成的原因
近几年来，楼市价格不断攀升，房价成翻番的趋势向上窜，究其原因，最主要的就是投资（投机）者对房地产市场的幕后“推波助澜”。其中最典型的例子就是“温州炒房团”，在前几年，一个一百多人的温州民间团体进入楼市。先是在上海3天买走100多套房子，致使5000多万现金直接砸向上海楼市。然后又使资金大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，数以2000亿元的资金在以上城市翻江倒海，结果就是所到之处，房价直上云霄。另外在这些资金的带动下，部分老百姓的闲散资金也开始流入房地产市场。以前的老百姓是把钱存在银行，拿银行那一点点利息了事。在房价高速提升的诱惑下，这些原本闲散的资金也被用到购买房地产上。然后就坐等房产升值，或则将购买的房产用于出租。这样，就更加剧了房源的紧缺，俗话说：物以稀为贵。这又带动了房价的上升。如此恶性循环，形成了房地产市场的泡沫经济。当然，形成了房地产市场的泡沫经济，也不仅仅就是因为民间资金的入主这么简单。还比如房地产的投资资金来源因素、开发商以利润瓜分程度确定房屋价位、银行利息占据大量利润空间等也都是房地产市场形成泡沫经济的原因。
3 泡沫经济的表现
首先是地产价格的泡沫。土地是不可再生资源，加之市场对土地的需求是永无止境的，在现实的房地产市场形态下，土地价格成倍、几十倍的飞涨，导致近几年屡屡出现的“天价地皮”或则“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投资（投机）者的大势介入，造成很多的空置房屋。前几天开的两会上，还有代表提出对3000多万套空置房实行高价收税的措施。按照国际经验，空置率超过10%的，就会形成泡沫经济。第三就是房价虚涨泡沫经济。由于开发商大多都是银行贷款作为垫付资金，为了牟取暴利，人为抬高价格，形成泡沫经济。总之，一些不正常、不正规的发展，使得房价虚高，供求关系歪曲，形成泡沫经济，连带引起金融危机。
4 基于房地产市场现状国家的应对策略
2010年1月份到4月份，国家连续出台了楼市调控政策。2010年4月17日，国务院又出台了新“国十条”。这都是为了抑制城市房价过快上涨，切实解决城市居民住房问题的措施。国家还通过调整银行利率，以及刚刚在各大城市出台的“限购令”等，都是在对现在房地产市场的宏观调控。在各大城市，加紧建设“廉租房”，大范围建设“经济适用房”，这都是对房地产市场的宏观调控。特别是对“廉租房”的大力推进，是对广大低收入群体的一个住房保证，是对房地产市场的一个稳定措施，同时，也使得房地产市场的一部分国有化。另外，在全国的部分农村，实行“新农村建设”，“高山移民”等等措施，也在解决人民的住房问题，对房地产市场的一个宏观调控。
5 今年来房价的变化分析
近几年的楼市可谓是真正的火了好几把，价格节节高升，建设面积不断扩大，销售市场一片红火，整个房产市场唱的都是红脸。以重庆为例，2006年房价也就3000元/平米上下。到现在，地段稍差一点的地方6000元/平米算便宜的。要是豪华别墅区，价格都在20000元/平米以上。全国其他的各个大小城市，房价都是呈上涨的趋势。但是总的来说，大城市比中小城市涨幅要慢，每月同比上一年涨幅又要小一些。特别是在国家的各项政策不断出台过后，无论大小城市的房价增幅明显降低。
6 房价不断上涨的原因
随着社会的进步，国家的发展，人民的生活水平越来越高，收入也在逐年增加。人们都希望改善自己的生活条件，提高自己的生活质量，所以建设好，生活配套设施完善的新建社区就被人们更加青睐。在大城市，越来越多的外来人口的涌入，也更加需要对房地产市场的加快开发建设。很多投资（投机）者对房地产市场的关注，在很大程度上对房价的上涨也起了决定性的作用。在一些小的城市，随着对农村的大力改造，“高山移民”，“新农村建设”等措施的实行，使很大一部分农村人口口袋鼓起来了，也需要更好的生活医疗条件了，对城市注入新的血液的同时，也就大大增加了对房地产市场的需求。当然，原因都是多方面的，没有哪一个原因是独立存在。每一个原因相互联系，相互牵制，又相互影响。
7 房地产市场价格变化的科学表象
房地产的价格决定因素很多，分析价格变化规律是很复杂的问题，考虑到实际的情况以及市场的瞬间变化性，不可能得出其变化的精确路径。但是，结合市场发展的自然规律，观察已有的房地产价格变化表，再考虑到实际的市场信息，得出房地产价格变化的大致走势是没有问题的。
首先，从短时间的表象是不能看出房地产价格的变化的。近几年的房地产价格不断飞涨，很容易就给人们一个假象，那就是房地产价格只有一直上涨，没有下跌的时候的。而事实上，房地产市场同样也是要遵循市场发展自然规律，也是建立在社会供求关系基础上。不断建设的房地产，一旦供求关系趋于平衡，就不会有价格的上涨了。其次，房地产价格是围绕一个均衡值上下波动的。通货膨胀时常伴随着经济增长，而通货膨胀又影响着房地产价格变化是否正常。也就是说，在经济增长的过程中，一直都有通货膨胀在影响着房地产价格的变化。只是这种影响有时不是很明显，有时却很是明显。所以一个国家要做的就是预防通货膨胀。除开通货膨胀的因素不考虑，对于一个国家或则地区来说，如果各项市场经济体制比较完善，那么，这个国家或则地区的房地产价格将处于一个长期的均衡值。
具体而言，我国现阶段造成房价虚高的原因不外一下几种：一是城市建设形成的拆迁户。新城市在建设，很多的老旧房子需要拆除，重新建设达到新城市规划标准。这就出现了很多拆迁户，拆迁户需要新的住房，必须得买。二是高收入群体换房。随着原来对住房的分配福利住房逐渐向自主购房为主的转变，高收入群体原来的分配住房或则早期购买的商品房不能满足他们的生活需要了，需要换购新的商品住房。三就是随着扩招浪潮毕业生的走向社会，也需要相当数量的住房，虽然他们的支付能力有限，但是为了结婚成家，不惜背上沉重的房贷压力也要买房。正式基于此，我国目前的房价才居高不下。但是随着这些群体购房的逐渐饱和，对住房的需求将会越来越小，慢慢趋于平稳。所以，长期来看，房价的走势还是会遵循经济规律，在均衡值上下小范围的波动。
总之，我国现阶段的房地产市场形态虽然处于泡沫经济时期。但是国家的各项措施在积极跟进，出台“限购令”等政策抑制房价过快的上涨。相信在稳定房价保持民生的政策制约下，房地产市场将会逐渐的走向良性循环，虚高的房价将会回到供求关系基本原则的市场经济规律平台上，消除现阶段表现出来的泡沫经济、抑制通货膨胀的蔓延。房地产价格变化也将会遵循自然规律，随着体制的逐渐完善和市场的逐渐成熟而围绕长期的一个均衡值小范围的上下波动。
参考文献：
[1]侯玉萍.我国房地产市场现状浅析[J].CumulativeNO.157.2010.22
[2]张强.我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析[J].财经视点.201620
[3]金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].产业研究.325000
篇2
关键词：互联网；泡沫经济；非理性
“泡沫”指的是一种现象，即虚拟资产的价格长期持续上升，导致其价值远远大于固定资产等实物资产的现象。股市泡沫的产生会导致资源配置的低效率、金融市场运行紊乱和危害国家经济安全等。一直以来，股市泡沫都在考验着各国的资本市场。几次严重的股市泡沫对世界产生了重大的影响，美国的互联网泡沫就是一个重要的案例。
2001年爆发的美国互联网泡沫，给美国甚至世界经济造成了严重的影响。在经历了石油危机之后，1991年3月美国经济步入复苏，进入了十年发展的黄金期，直到2000年6月，美国经济持续增长110个月之久。这段时间，被人们称为“新经济”。“新经济”的主要成因在于：信息革命和金融全球化。高科技网络股票成为了当时的“宠儿”。IT股和网络股的热潮使纳斯达克指数从322.9点狂飙至5132.52点，涨幅超过14倍。
史无前例的高速增长必然是非理性的产物，互联网创造了神话的同时，催生了巨大的经济泡沫。当理性回归时，人们发现互联网企业的盈利率无法支撑其超高的价位，于是泡沫破裂了，股市开始了恐怖的暴跌。2001年4月4日，纳斯达克指数暴跌至1638.80点，总市值从6.7万亿美元蒸发至3.16万亿美元，3.54万亿美元不翼而飞。泡沫破裂的后果是大量企业破产，失业率激增，投资大量下降，经济陷入衰退的边缘。
很明显，美国的互联网泡沫属于一种非理性的泡沫经济。非理性的定义是：人的自身的精神因素和外部环境条件的组合将影响人的理性计算与决策，从会使人们的实际经济行为偏离最优化。经济学家对于这种非理性泡沫经济的产生机理已经有了专业的研究。他们总结出以下几条可能导致非理性泡沫经济发生的原因。
（1）时尚模型。此模型认为有这样一批投资者，他们仅凭经验和趋势来决定自己的投资的方向，有时甚至是受到其他投资者的影响，使自己具有盲从的行为，而不是根据基本面来做决定。他们对于市场价格的影响使其偏离由企业收益决定的贴现价格。
（2）反应过度和反应不足。行为金融学发现，人们的一些心理倾向支持了泡沫的形成。这就形成了反应过度和反应不足。反应过度是指由于投资者对信息理解和反应上出现非理性偏差，使得价格对一直指向同一方向的信息变化有强烈的反应。如投资者对于一些信息过于重视，造成股价在利好消息下过度上涨或利空消息下过度下跌，使得股价偏离其基本价值。反应不足是指由于投资者对信息理解和反应上出现非理性偏差，使得价格对信息变化反应迟钝。
（3）正反馈交易。正反馈交易是指在前一期资产价格上涨或下跌的基础上采取继续买入或卖出的行为。很多投资者认为市场在前一期的表现对于市场当期的表现具有很大的影响。正反馈交易理论认为，最初价格的上涨导致更大的价格上涨，或最初价格的下跌导致更大的价格下跌，即通常所说的追涨杀跌。
（4）套利行为。经济学家认为：市场中总会存在部分行为套利者。这些人会受到动物特征、潮流与时尚、过度信主等心理因素的影响，在市场中会积极寻求套利交易。理性套利者明白泡沫终究是会破灭的，但是在面对泡沫时，他们都想在泡沫成长的过程中利用泡沫来获取一定的利润。这种理论可以简单地理解为击鼓传花，大家都认为自己不会是最后一个接盘的人。
以上就是经济学家针对西方发达国家的实际情况进行研究总结出的结论。可以看到，在资本市场相对成熟的西方发达国家尚且发生了这种非理性的互联网泡沫经济，那么在资本市场尚在完善阶段的中国，我们更应该防范泡沫经济，未雨绸缪。
近一段时间，“互联网+”、“P2P”、“O2O”等概念跃入人们的视线，各种互联网概念粉墨登场，冲击着人们的大脑。互联网概念股的股价大起大落。乐视（300104）股价从2014年12月26日的31.94元飙升至2015年5月8日的147.95元，之后股价大幅跳水，5月15日就跌至71.60元。暴风科技（400431）上市时股价为9.43元，不到两个月其股价就飙升至300元左右的高位，但是到2015年9月，又过了不到4个月，其股价暴跌至45元左右。这种巨幅震荡对资本市场和投资者都造成了巨大的负面影响。这是泡沫经济产生和泡沫逐渐被挤破的征兆。中国现在可能已经产生了非理性泡沫经济。回顾美国发生的互联网泡沫，可以发现中国现在的情况与美国十分相似。首先，当时美国受到石油危机等外生影响，经济近乎衰退；而中国现在进入“经济新常态”，经济增长从高速通道进入中高速发展轨道，共同点是相比之前，两国的经济增长速度都发生了下降。其次，当年由于成本上升，美国实体经济受到严重影响；今天，中国正在遭受产能严重过剩的痛苦，实体经济十分困难，共同点在于两国的实体经济都不景气。再次，两国都出现了大量的剩余流动资金，这些资金流入资本市场会对股票价格造成巨大的冲击，就像美国当年一样。不仅如此，中国的资本市场还具有一些自身的缺陷，如投资者缺少专业知识而且缺少投资理性，投机行为严重；对资本市场的监管虽然力度大，但是难度也大，违法违规情况时有发生。
因此，我们更应该关注中国资本市场中的泡沫经济。互联网行业异军突起，但是新兴的行业开始发展时，人们具有一种盲从的行为，其价值很难被正确估计，在进行了一段时间的调整之后，其真正的价值才会在不断的试错之后才会被准确估量。而不断试错的过程很可能催生出泡沫经济。美国的悲剧不应该在中国重演，历史的教训应该得到我们足够的重视。（作者单位：辽宁大学经济学院）
参考文献：
[1] 侯合银 王浣尘，互联网经济与泡沫，预测，2001年第四期。
[2] 梁雅磊，泡沫经济的形成机理及国际比较，湖南大学硕士学位论文，2009年
篇3
论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
参考文献：
篇4
关键词：房地产泡沫；土地价格；措施
美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
1、房地产泡沫的成因
房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起，当各经济主体（包括投机者）对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀转为泡沫。房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。房地产泡沫的成因，主要有以下几个方面。
第一，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本得福利要求，人们对居住条件的要求是无穷无尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
第二，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产处于投机目的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
第三，国家高度垄断土地一级市场经营是产生房地产泡沫的主因。垄断结构的市场造成土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。在垄断结构的市场上实行竞价拍卖制度，拍出土地泡沫。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高。房地产商因此才敢不惜血本拿地。
第四，政府住房政策不到位造成住房市场缺乏有效供给。我国城市房价一直偏高。全国城市的房价收入比约为1:8，其中北京、杭州、深圳、上海、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比超过了10倍。中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小，存量住房市场远没有形成。
2、房地产泡沫的危害
第一、金融危机。房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
第二、经济结构和社会结构失衡。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。
第三、房地产泡沫抑制了其他产业的发展。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率，资本的逐利社会导致大量资金向房地产业流动。近年来，在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多大50%～60%甚至更多；在二线城市，房地产业占用的银行资金达40%以上的也大量存在，这就意味着其他产业可能会缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得所必须的资金，从而抑制其发展。
3、控制房地产泡沫的措施
第一、政府应制定合理的土地供给政策，增加土地供应。土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价，要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。
第二、国土局在土地招拍挂的价格上要有措施地控制土地价格。能否有效的控制土地挂牌竞拍的价格直接影响到房地产商对房价的确定。
第三、国家要大量推出保障房、经济适用房等，并合理地分配到位。当前的保障房、经济适用房存在诸多问题：一是总量不足。很多低收入居民没有机会得到经济适用房。2005年6月，北京天通苑小区放号5000个，结果有数千人通宵排队，最后开发商在政府干预下提前放号。所排的房号甚至出现了网上交易的情况，有的房号本身甚至被报出三万元的价格。有专家对此进行分析，认为此种现象的出现，除了放号方式落后之外，总量不足才是深层次的原因。二是申请和发放过程涉嫌腐败。按照政府的初衷，只有收入较低，居住条件不佳的居民才可以申请购买经济适用房。但实际中，一些不符条件想要购买经济适用房的人都可以通过购买审批，不但收入较高的人可以购买，拥有多套房产的人也有办法买到。三是“适用”名不符实。经济适用房的房产（物业）应当是较为实惠的。但是，超大面积的户型也不少见，甚至包括跃层。2007年5月，福州市房管局推出394套经济适用房，单套建筑面积在110平方米至180平方米之间，总价在30万至40万元的有8套；40万至50万元的有105套；50万至60万元的有109套；60万至70万元的有83套；70万至80万元的有58套；80万至90万元的有27套；90万元以上的有4套。虽然每平方米单价较市场低，但是总价高导致真正需要购买低价房的低阶层市民无能力购买。
第四、提高国民收入，事实民富国强战略。房价是否有泡沫，不是绝对的，而是与购房者的收入相对应的。中国房地产市场发出的呐喊，既可以说房价太高了，也可以说民众的收入太低了，提高老百姓的收入是正道。
参考文献：
范宇，《当前房地产泡沫的成因及危害》，新疆财经大学，2009
谢熠、肖丹，《中国房地产泡沫的成因与对策》，华南师范大学经济与管理学院，2010
周京奎，《金融支持过度与房地产泡沫―理论与实证研究》[M],北京大学出版社，2005
篇5
关键词：房地产；泡沫；危害；防范措施
房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时它也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产市场持续升温，房价快速上涨，因此，人们对房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应如何控制泡沫，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫的含义及特征
（一）房地产泡沫的含义
经济学上对泡沫的定义，人们普遍接受的是美国经济学家查尔斯・P・金德伯格的观点，他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者……”根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
（二）房地产泡沫的主要特征
1、房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。房地产泡沫在形态上，表现为房地产价格的大起大落。在泡沫出现时，价格短期内大幅度上升；在泡沫破裂时，价格又大幅度下降。
2、房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率。在房地产经济周期上涨阶段，容易产生房地产泡沫。
3、房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来重创。
二、房地产泡沫产生的主要原因
（一）消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，推动价格不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
（二）银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
（三）土地的稀缺性
我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价在反复的交易中产生泡沫。
三、房地产泡沫的危害
（一）造成经济结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
（二）导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
（三）造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条、股价下跌等。地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产重估损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致其雇佣居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的员工失业，收益的下降也要不断裁减人员。居民由于经济不景气和个人收入水平的下降，因此会减少当期的消费，个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
（四）引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。
四、房地产泡沫的防范措施
（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理
政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；再次，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（二）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。坚决打击开发商的圈地和炒地行为。
（三）加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。强化个人住房贷款管理。
总之，只要我们能够充分认识其在发展过程中潜在的危机，及时进行治理，使房地产业真正成为新的经济增长点。要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导，以防房地产市场的“虚假繁荣”，避免泡沫破裂后对社会的巨大伤害。
参考文献：
1、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.
2、李涛,伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].
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财经专栏作家
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年初房贷持续收紧。据《新华网》报道，与往年“年初松、年末紧”不同，2014年开年各银行的房贷业务并未放松，大量股份制银行和城商行已退出房贷市场，首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。
房地产市场去杠杆化是对房地产泡沫的严峻挑战，如果真的有泡沫的话。金融泡沫的特点就是债务高杠杆，中国温州、鄂尔多斯等地就是先例。温州炒房团组团到各地以民间一分息融入的资金购入某地房产，房产当年升值的幅度必定在20%以上，而后出售房产或者以房产抵押的方式从银行获得资金进入高利贷、房地产、矿山等高收益领域。并不奇怪，这些地方的房地产市场崩溃的先兆就是民间高利贷市场崩盘、银行坏账离奇上升。从有房地产市场化以来，频繁进行的调控，提升了一些中小城市的高利贷市场崩盘的频率。
如果某个中小城市黑灯率高、民间高利贷市场波涛汹涌，同时实体经济又迟迟难以发展，这个地方的房地产市场难逃泡沫崩溃一劫。按此理，扳着手指头就可以算出三四线城市的风险排名。
房贷收紧，一些地方的地价还在创出新高，就不是房地产泡沫能够解释的，而需要用中国特色的地方主导的GDP政绩加以解释。
马年伊始，两则房地产新闻震惊四座。一是北京地价再创新高。据央广经济之声报道，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币，相当于北京2013年全年土地出让金总额的近一半。二是山东曹县政府忙辟谣。2月7日，源于《中国证券报》的报道，“山东C县城新房过剩，公务员被摊派卖房”在网络广为流传，不少网友认为文中提到的C县即山东省曹县。山东曹县人民政府新闻办急忙进行官方回应：不存在此情况。
第一则新闻显示了一线城市作为房地产安全岛的避险效应，第二则新闻则满足了投资者广为流传的四线城市房地产市场风险大的预判。
有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫。新加坡南洋理工大学经济学教授黄有光最新撰文驳中国房价泡沫论，指出至少这3年来，全国平均市场房价增加远远少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房价增加，可能超过人均收入。这是预期中的经济现象，不会造成严重社会问题，也不应该会引发金融危机。英国《经济学人》（The Economist）2014年1月刊发关于各国房价的比较文章，相对于长期平均，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。
判断房地产泡沫这一结论的论据很简单：如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫。起码迄今为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。据融360监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。
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关键词：房地产泡沫；供需不平衡；金融监管；经济效应
改革开放至今，我国国民经济总量已经实现了翻两番的预期目标，房地产市场逐渐扩大，由于其关联度高，带动性强，已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。目前对我国房地产行业的发展现状分析，我国学者存在一定的分歧。有的学者坚持泡沫论，如谢百三教授认为目前我国部分城市房地产已经出现了泡沫经济，其原因在于出现了投资、圈地热潮等导致的商品房空置率一直处于很高的状态；有的学者坚持非泡沫论，如姜春海认为在1991―2004年中国平均每年经济泡沫率达40.6%，也就是说全国的房地产泡沫已经十分严重了；萧灼基教授认为，房地产市场的特殊性决定销售期跨度较长，空置现象只是暂时的，不存在过剩之说，建筑部研究报告也否定了泡沫的存在；有的学者坚持泡沫必然论，希勒认为，凡是有魅力的城市都会存在房地产泡沫现象。房地产泡沫是以房地产为载体，由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，使得市场价格脱离了实际使用者支撑情况的泡沫经济。
对于房地产泡沫的判定选择哪种指标，各个学者都有他们自己的看法。刘洪玉等从房地产收入、房地产价格增长率等几个指标对泡沫进行测度；束金伟选取了供给类、需求类、投机价值等指标对我国的房地产泡沫进行综合的测度，得出自2004年我国房地产业出现了 “泡沫化”且“泡沫化”呈现放大的趋势。除此之外，周京奎、倪鹏飞、郑子濮等人也都运用不同的指标对房地产泡沫进行测度。
基于中国的房地产现状，结合以上观点，我认为目前中国已经出现了房地产泡沫现象，下面就从房地产泡沫的形成原因、带来的经济影响以及应该采取的措施三方面来分析我国的房地产泡沫。
一、我国房地产泡沫形成的原因
（一）房地产的价格上涨主要是由于供求不相等导致的
在供给方面，土地是房地产的主要成本，随着城镇化的加剧，我国的土地购置费用也在逐年上涨，这会对中国的供应商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时我国的土地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了土地的稀缺性，这就会进一步抬高土地价格。特别在中国很多地区出现“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，城镇化的加剧，人口的聚集效应引起巨大的住房需求，且中国租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及房子价格的上升。除此之外，人均国民收入的增加使得房产的意愿转化为对房子的现实需求，而且由于中国可投资的项目较少，还会转化为对房地产的投资需求。
（二）金融的支持过度成为房地产泡沫的直接诱因
在我国，房地产作为一种商品，同时具有商品属性和金融资产属性，房地产依靠银行信贷的支撑使得其在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给方房地产开发商的角度来说，房地产具有投资规模大、资金周转时间长的特点，使得房地产开发商必须依靠金融业的参与才能完成。同时由于房地产保值、增值的特性使得金融机构乐于将资金投放到房地产行业，造成许多发商以较少的资金就可以开发房地产，导致过度开发、投机行为越来越严重。从房地产需求方购房者的角度来说，仅靠自己拥有的资金很难买到商品房，银行的个人住房抵押贷款就给购买者带来了便利。然而也滋生了大量的投机者，进一步抬高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行的竞争压力，而房地产市场由于政府支持，价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，银行加大对这方面的投资，造成了房地产市场的恶性循环，从而形成了房地产绑架金融的局面。
（三）房地产市场买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失使得泡沫进一步扩大
一方面，我国房地产市场发展相对滞后，在信息披露、行业规范方面相对不足；另一方面，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、配套设施的市场价值等作出相对准确的判断。在信息不对称的情况下，消费者易受到社会舆论和其他消费者的影响，使得泡沫进一步扩大。城镇人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租赁系统可以使居民的住房需求趋于理性化，降低投资成分。然而由于受到中国传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强；租赁市场不完善，住房租赁市场供给个体主要为个人，使得中国的租买市场无法实现对住房市场的替代。
二、我国房地产泡沫带来的经济影响
（一）房地产泡沫的正面经济效应
房地产具有产业链长、波及面广的特点，它的发展通常会带动众多相关产业产生的发展。房地产会对相关产业产生前向带动效应和后向带动效应，房地产的前向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为需求对象的产业的影响；房地产的后向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为供给对象的产业的影响。总带动效应是指前向带动效应和后向带动效应的累加。房地产业能够带动其他相关产业和下游的相关产业质量的提高和产业的增长。
（二）房地产泡沫的负面经济效应
1.抑制产业结构优化
房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了回报率的信号，使得社会上的各种投资都被吸引到房地产市场上，使得实体企业很难在银行得到贷款支持，资金不足影响了该实体企业的发展。另一方面很多实体企业将盈余资金投资于房地产， 利用房地产实现保值增资。综上所述，房地产泡沫降低了资源配置的效率，导致实体经济与国民经济的发展不协调。
2.阻碍经济发展模式
拉动我国经济的三驾马车是投资、出口、消费，尽管我国采取了很多措施来拉动内需，但由于房地产泡沫问题，使得房子已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，致使内需不足。房地产泡沫还会使经济增长动力缺失，投资一直是拉动我国国民经济增长最重要的力量，特别是在经济环境不好的时候，过度投资在房地产行业会使得经济增长的动力缺失。
三、促进我国房地产行业健康发展的对策
房地产泡沫对我国的经济造成了较大的负面的影响，使我国经济面临房地产泡沫破灭的潜在风险；同时财富转移效应造成贫富分化加剧、社会矛盾激化，并造成社会价值观、道德观扭曲，鉴于此我们必须采取合理的政策来解决房地产泡沫问题。通过对中国房地产现状的深入分析，更好地了解房地产泡沫形成机理，采取相应的政策，促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。
（一）加强房地产开发贷款管理
房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求， 银行信贷是房地产企业的融资来源。所以加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。
（二）加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用
在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。
（三）建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力
鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。
4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯 GDP 论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。
参考文献：
[1]罗峰.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].河南科技，2013（08）：250.
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[4]季增峰.浅析我国房地产泡沫的形成原因及对策[J].经济研究导刊，2015（11）：96-97.
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[7]刘国庆，房地产业对相关产业带动效应的动态分析[J].中国集体经济，2011（30）：35-38.
篇8
关键词: 次贷危机 亚洲金融危机 比较分析
一、两次危机的成因比较分析
1、亚洲金融危机爆发的原因
（1）出口大幅度减少，经常项目赤字巨大。亚洲国家的产业结构和技术水平基本相似，同时它们的贸易结构相对单一，这就使得它们对发达国家需求的变化和贸易保护措施特别敏感。例如1996年国际市场对电子产品的需求大幅减少，而这些亚洲国家在20世纪80年代以劳动密集型产业为主，在90年代转为以出口电子产品为主，因此，泰国的出口增长率从1995年的22.15%下降到1996年的0.11%。这对亚洲经济无疑是一次重击。
（2）“泡沫经济”也是引起这场危机的原因。当时，亚洲经济的繁荣发展有一部分也是依靠房地产拉动的，房地产的巨额收入使得大量资金进入这个产业，房地产价格暴涨。因此，亚洲经济工业化进程被缩短，货币化程度过高，多余的货币没有实际的劳务和商品作为依托。
（3）国际游资的参与是引起危机的重要原因。当时，以索罗斯领导的量子基金为首的投资基金在亚洲兴风作浪，使得一部分资金从亚洲撤出，造成这些国家货币的巨大压力，成为这次危机的导火索。
2、次贷危机发生的原因
(1)金融衍生品的过度创新。金融创新创造了大量以次级贷款为基础的金融衍生品，商业银行将次贷资产打包出售，并通过投资银行对其进行证券化，卖给养老基金、保险基金等投资者。这不仅使银行将资金回收，刺激了房地产行业的繁荣，还使得所有相关的金融机构串在一起，同时又由于金融衍生品的杠杆性，使风险不断放大。
（2）信用风险管理不严格。商业银行在发放贷款时，都假定房地产的公允价值会持续增长，因此，发放贷款时就不考虑借款人的信誉。但是，房地产市场中价格是有波动的。在对信用风险监管不严格的情况下，如果房地产价格下跌，会给商业银行造成呆坏账，甚至是银行破产。
（3）房地产市场扭曲繁荣。从2001年1月到2003年6月，美联储共降息25次。持续的低利率，使得房地产行业火爆，很多投资家也将资金转移到这个产业中，房地产市场的泡沫越积越大。自2004年中期开始，发地产价格下跌，贷款位于率增加，引发连锁反应，并最终成为全球性危机。
3、综合比较异同点
通过比较亚洲金融危机和次贷危机产生的原因，可以得出这两次危机产生的共同原因是“泡沫经济”，即资本流动性过剩，并没有充足的商品和物资作为基础。另外，还有经常项目赤字巨大、外债结构不合理等原因。最后，利率在这个过程中也起着举足轻重的作用。但是亚洲金融危机的爆发时由国际游资引发的，次贷危机是信用链条断裂的连锁反应。
三、两次危机对我国的启示
1、加强对金融衍生品的关注与研究
从亚洲金融危机到次贷危机，许多国家纷纷采取措施来防范金融风险，并且，随着经济的发展，许多金融衍生品也随之出现。这些衍生品可以有效的将风险转移出去，但并不能消除系统性风险，因此，如果投资者以盈利性为目标，危机就会产生。我们应该加强对危机的研究，认识到其利弊两方面的作用。一方面，金融衍生品可以分散风险，推进经济的发展；另一方面，我们应该认识到风险只能分散，不能消失。我们必须把风险置于可以控制的范围之内。
2、虚拟经济要有实体经济作依托
金融、保险和房地产等都属于虚拟经济，一般来说，虚拟经济的发展有实体经济作为依托，二者协调发展。虚拟经济极易引发泡沫危机，导致虚拟经济与实体经济相分离。导致这种情况的原因主要是国际金融全球化和其他国家宏观经济政策的变动，次贷危机就是由于虚拟经济过快发展但缺乏金融监管的经济链条出现问题，引起一连串连锁反应，最后影响到实体经济。从亚洲金融危机和次贷危机发生的原因，我们可以看出虚拟经济会产生大量的泡沫。因此在保持经济高速发展的过程中，我们应该警惕泡沫的产生和积累，尤其是在房地产市场。
3、要建立健全的金融监管制度
亚洲金融危机和次贷危机发生还有很大一部分原因是由于各国金融监管过松。由此看出，无论是经济体制健全的发达国家还是经济体制不完善的发展中国家，都应该加强一国的金融监管。在金融自由化高速发展的进程中，金融的脆弱性不断加强，这就更加需要建立健全的监管机制，加强金融监管。尤其我国金融监管机制还不够完善，在金融自由化的进程中，会有很多漏洞。因此，政府有效的金融监管十分必要。企业资金所有权的特点是资金大部分不是企业经营者所有的，使得企业的所有者更加倾向于从事高风险的业务，而这些业务很有可能对企业的债权人和整个经济造成损害。我国应该重视金融衍生品发展过程中得金融监管问题。
4、建立国际间的协调机制
在国际金融全球化的大背景之下，为了维护本国经济的繁荣发展，国际间的互帮互助是十分必要的。如果忽略作为世界一份子的责任单纯追求个人利益最大化，势必会导致一国的危机蔓延至全球。这也是次贷危机带给我国的启示之一。如今世界上有四大风险评估机构，表面上它们有利于风险控制，实际上关于个体与整体的矛盾任然存在。因此，在其他国家的经济发生问题时，为了防止其他国家的危机蔓延到我国，我们应该积极的与其他国家商量，采取措施来缓解危机，恢复本国投资者以及世界投资者的信心，为维护世界经济的高速发展。
参考文献：
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2.张.次贷危机是否与众不同.
3.秦柳.当前世界金融危机与东南亚经济危机的比较国发展—兼谈中国应对当前世界金融危机的措施.中国发展，2009，（8）.
篇9
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
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篇10
一、虚拟经济下的金融风险因素分析
虚拟经济是一种高收益与高风险并存的经济形势，能够有效的促进经济的快速发展，但同时快速扩张的资本经济又会增加经济金融风险系数。对于虚拟经济而言，实体经济是其产生的基础，虚拟经济是在实体经济取得发展和进步的时候产生和发展起来的，并通过自身的发展促进了实体经济的相应发展。随着金融自由化和金融改革的深化，社会经济中的各种资源配置以及使用效率都获得了较大的提升。另外，证券化以及金融衍生工具等虚拟经济的组成部分提供的套期保值等服务，给实体经济的发展提供了较为稳定的发展环境，使实体经济经营过程中可能产生的成本、价格、汇率等风险因素得到很大程度上的降低。
但是我们应该清楚的是，虚拟经济在带来巨大的经济收益的同时，还造成了金融风险的急剧上升，其中经济泡沫风险是一种危害较大的风险形式。
按照正常的虚拟经济发展来看，正常的虚拟经济发展需要建立在与实体经济发展规模相适应的前提下，但是，现在虚拟经济正在朝着一个相对独立的方向发展。金融泡沫一直伴随着虚拟经济的发展，是金融资产与实体资产在价值角度上背离的表现，从金融泡沫的实质上来看，虚拟金融泡沫根本无法实现真正的市场价值。随着现代经济的发展，各种金融机构如投资银行、证券公司等迅速发展，这些机构之间存在激烈的市场竞争，各自的金融服务项目逐渐增多，从而使得金融资产不断扩大，而相应的金融工具并没有相应的得到提升，致使各种金融投机行为日益严重，金融泡沫风险不断增加，在金融市场中，各种不良资产以及债券是最重要的金融泡沫产生形式。
在现实中利用资产的扩张这种方式来实现财富增长的形式，只是对经济中实际资源的价格进行了改变，使资源的真实价值被过分的夸张，而资源的实际使用效率却在逐渐变小。考虑开放经济条件下，一些非贸易品因供给弹性较低，价格也会较快上涨。非贸易品对贸易品比价的上升，意味着实际汇率的升值，出口竞争力随之被削弱。因此价格泡沫在一定程度上误导了资金的流向，破坏了实际经济活动。当然经济过热和价格泡沫都不会无限制的持续下去，增长的速度终会因某些瓶颈而趋于放缓。泡沫破裂也有一定的必然性，因为经济体系当中可以投入该资产市场的资金是有限的。何况，泡沫对实质经济的负面影响以及消费和投资的财富效应都将进一步降低资金的供给。
二、现代经济发展中的金融风险管理
（一）对实体经济结构进行有效的调整
我国正处在一个经济快速发展的阶段，但是自身的工业化水平还需要一定的时间发展，同时还需要面对经济快速发展中的各种挑战和机遇。因此，我们应该充分地认识到实体经济对于国家发展的重要性，根据实际发展中遇到的各种问题进行有针对性的调整。首先，对我国经济的增长形式进行有效的转变，逐渐朝着内涵式的方向发展，增加科技、教育以及设施等方面的资金投入，从而为集约式的经济发展创造条件；其次，加大对我国经济结构以及产品结构的调整，对科研成果尽快实施产业化生产，以发展技术性商品为重点，不断根据市场需求，积极调整产业产品结构，不断进行实体经济的创新，增加实体经济的竞争力；最后，逐步建立起现代化的企业管理制度，加强对企业法人智力结构的建设，在企业中建立科学有效的激励机制以及责任约束机制，不断引导企业朝着创造财富、避免投机的方向发展，从而增强实体经济，限制金融泡沫的产生。
（二）调整现有的金融结构
对当前我国金融结构的调整需要从下面几个方面进行。第一，对银行中的各种不良资产进行必要的处理，在进行不良资产处理的过程中必然要涉及存量和增量的问题，前者主要是针对于过去而言，而后者的处理主要关系到当前和未来。所以说，在进行金融结构调整时，应该尽量降低不良资产的增量，从而保证现在和未来的发展。当前，我国主要实施的是以市场为导向的经济体制，因此，银行应该将信贷服务主要的提供给那些快速增长、效益突出的企业，进而有效的降低呆账、坏账的发生比例，这就要求在进行信贷服务时，消除一些不平等的规定，减少政府的干预，使银行在公平、合理的条件下选择信贷客户。
在进行我国金融结构的调整时，另外一个重要的工作就是要完善我国金融体系中存在的缺陷和不足。当前我国金融体系中存在的最大缺陷和不足就是对一些高新技术产业的支持，也就是所谓的风险投资。开展风险投资可以有效促进资本与科技的结合，提升我国产业的技术含量，使科技更好地转换成经济效益。
总之，在现代经济发展中，泡沫经济是一个重要的金融问题，同时也和实体经济以及虚拟经济之间的制度有着重要的联系。因此，想要达到消除金融泡沫，遏制金融危机的目的，就必须从实体经济结构以及金融结构两个方面入手，从而保证我国金融的安全顺利发展。
参考文献
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[2]梁丽红.区域经济发展不协调与金融风险[J].科学之友,2009(33）.
