园区运营盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇园区运营盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：运营模式；运营管理；入驻企业选择模式；盈利模式

物流园区的理论与实践最先是在美国开始的，随后在世界发达国家得到广泛的应用，随着经济全球化以及互联网技术的普及，现代物流业也得到蓬勃的发展，作为21世纪的新兴产业，我国在降低能源消耗和提高生产力的方面做出了重要作用。我国自从加入WTO后国际化进程越来越快，我国在各个方面都越来越开放，于此同时我国的物流业的发展也面临着重要的挑战。物流园区是一个综合的物流中转基地，他肩负着各地货物的中转。只有探索出一条合适的管理体系才能有效的减少货物的转运，装卸，搬运等。目前我国还没有一家物流园区可以形成一个管理体系把整个运转过程形成完整的供应链体系。

一、我国物流园区发展现状

由于我国的经济发展起步较晚，我国的物流园区的发展正处于起步阶段，国家对此也是十分的重视出台了多项政策来支持城市物流园区的发展。根据资料显示截至到2007年的时候我国的34个行政区都已经有了物流园区得发展规划。例如，深圳的西部港务区，盐田港，平湖等等的大物流园，上海的几个大物流园区。天津的，广州的，等几个城市的物流园区都属于在世界范围内非常出名的。

随着物流产业的发展，物流产业得到了国务院和地方各级政府的重视，政府都在城市规划的时候加入了物流园区的规划设计。我国的盐田平湖物流基地是我国的第一个大型物流集散地，自1998年以来我国的物流园区已经有502个，其中已经投入的使用的有130个占到总物流园区的30%。在建的物流园区有372个占到70%。

二、我国物流园区运营中存在的问题

物流园区的发展促进了我国经济的发展，但是在发展的过程中也是充满了各种问题，从近几年的发展来看我国的物流园区确实得到了很好的发展，但是从已经建设好的物流园区的使用情况来看并不是很理想，物流园区建设完成以后空置率高，实际入住的企业不多，主要的问题出现在以下几个方面：

（一）运营管理问题

（1）物流园区管理体制混乱，政企不分

现在很多物流园区在管理上非常混乱，物流园区里面的管理机构和政府的管理机构在对园区的管理上分工不明，导致园区管理部门众多，而真正服务于园区的部门很少，缺少标准的经营模式。很多政府直接管理的物流园，物流园区内的所有工作都是由政府来完成，包括物流园的规划，使用，项目的招标等等。由于政府是一个执政部门他的多过干预导致了物流园跟不上时代的发展。

（2）政策支持不到位

在物流园区发展的过程中容易遭受到政策的挟持，比如在物流园的投资用地等方面没有相关的政策支持，导致物流园区的建设审批困难，用地审批困难等。国家至今都还没有出台相应的物流园管理政策，造成了各地政府对物流园的扶持政策不一，从而导致物流园区的不公平竞争。

（3）配套不完善

物流园区的发展主要是以经济发展为主要方向，以物流企业为承载主体，所以在物流园的建设中要重点考虑到他的实用功能，企业的进驻优势，物流资源的整合管理等方面，这些方面都需要物流园区在建设的时候就做好相应的配套工作。物流园区的配套设施不完善主要有着两个方面――（1）物流园区选址偏僻，周边的配套设施缺乏。（2）内部相应的服务配套体系不健全，无法提供物流信息，物流Y源的查询工作，以及没有考虑到员工的公寓，休息，娱乐等问题。不能为入驻进来的企业提供良好经营环境。

（二）入员企业的选择方面

（1）招商水平低，园区空置率高

现在很多的物流园区的招商还是停留在以前的老模式上，招商和卖地同时进行，这样就出现了很多漏洞，比如有很多企业就会打着建设物流园区的名声进行土地的买卖。为物流企业的发展带来不利影响。政府方面没有明确物流园区的市场地位和服务方向，到时物流园区在进行招商的时候没有具体的目标，造成管理混乱。

（2）入园企业选择不得当

如今政府的主要精力都放在了物流园区的建设上，对园区里面的系统设计关注较少。很多物流园依然采用这工业用地的招标方式，缺少供应链服务思想。导致我国的物流园区出现了企业杂乱现象。物流园区的招商人员没有经过专业的招商培训，不具备发展式眼光.这造成了物流园区的功能单一，服务效率差。在招商的时候紧卡招商门槛，把一些具有发展前途的中小物流企业挡在门外。

三、物流园区运营政策的建议

（一）物流产业政策

物流园区作为时展的新兴产业，他是否能够良好的运营与他的基础设施建设和配套环境建设有着很大的关系，支持性政策的出台能够为物流园区的建设提供一个良好的发展平台。1.物流产业政策。由于各地对物流产业的管理政策不一，导致我国物流产业在地区竞争上存在着不公平竞争，有些地方还实行地方保护，行业垄断等等，严重影响了我国物流产业的发展，因此国家需要出台统一的物流管理政策，规范市场秩序，建立标准的物流服务体系。2.土地政策。政府可出台一些优惠的土地政策，优化物流园区的使用布局，降低物流园区的使用成本鼓励物流企业都进入到物流园区，让物流园区发挥出作用。3.税收政策。一般进入到物流园区的各个企业所从事的行业不太相同，比如有物流业，仓储业，因此他们的纳税标准也不同，可以对入驻到物流园区的企业实行税收优惠政策。

（二）引导性政策体系

我国的物流园区的建设还处于发展阶段，引导性政策主要是结合国内外的成功经验为物流园区的发展提供一个合理的发展平台，主要从以下几个方面进行

（1）空间布局引导政策

从整个物流园区的整体环境来看，物流园区的发展要结合自身的发展模式，建立科学的现代物流关系体系。有目的的进行物流企业的入驻选着，让物流园区协调发展。

（2）园区准入政策

定统一的入园标准，入园的企业要严格遵守园区的经营准则，对入园的企业进行摸底调查，避免入驻的企业能力不一，影响整个物流园区的均衡发展。

（3）行政监管政策

在入园的审批程序和流程上进行简化，让物流园区内的企业进行公平的竞争，并且要制定一些列的优化政策在吸引物流企业进入物流园区。

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12月1日，作为电子城意图境外扩张的桥头堡项目，昆明科技产业园启动建设，电子城的京外扩张再下一城。据了解，项目直接投资和拉动投资在60亿元以上，电子城将借助该项目夯实西南平台向南亚、东南亚等“一带一路”辐射的境外市场进军。

昆明科技产业园的背后，则是电子城夯实云南进军海外的野心。据悉，电子城目前正在关注越南、柬埔寨，老挝和马来西亚等东盟和南亚的国家，未来将加强资本运作，进一步加速全国化布局，加快实现营收快速增长的目标。

【述评】

房地产行业的竞争格局正在发生变化，大型房企都开始试水产业地产运营，而电子城一直专注于产业地产领域，因此成为众多知名企业的合作首选。

事实上，这也是电子城能够快速启动扩张的背后动力。作为老牌产业园区运营商，电子城此前业务多在北京布局，但目前在天津、秦皇岛和山西朔州、厦门和南京等地均有布局。

业态方面，电子城目前布局的产业园都是与当地产业经济相适应的，包括研发园区、科技企业总部园区、创新园区，轻资产平台“创E+”和未来的电商科技物流平台等业态。

地域的不断扩张和业态的不断丰富促使电子城开始探索轻资产之路。随着京津冀一体化的深入推动，北京企业外迁后将留下来大量厂房，电子城便将目光投向了这些优质厂房，将其长期租赁并用于打造“创E+”创新社区。在充分利用北京电控“798”“751”大型园区运作经验的基础上，结合电子城科技园区的开发运营及企业客户管理经验，全力打造好轻资产化平台，为创业企业提供全链条服务，形成“空间+服务+投资”的可持续盈利模式。可以预见，未来这类产业园将快速在各地铺开。

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一、关于嘉加集团的基本情况

（一）关于集团的历史沿革

嘉加集团于1999年由新嘉宝集团更名过来，前身是嘉定工业总公司。嘉定工业总公司于1992年成立，公司成立后工业总公司、嘉定工业局、联社三块牌子一套班子，主要任务是市场化经营原工业局、嘉定联社的资产。2000年嘉定工业局编制撤销。现在嘉定联社和嘉加集团是二块牌子一套班子，共有两个股东单位，90%的股权是上海市嘉定区城镇集体工业联合社，10%的股权是上海市城镇工业合作联社。1999年以来集团的发展大致经历了三个发展阶段。

第一阶段：1999-2005年，企业改制阶段。这七年集团公司在平稳过渡的前提下，推进企业改制工作。作为原工业局下属的企业，当时集团90%以上的下属企业经营有困难，2000年起，通过关、停、并、转的方式，对62家企业实施了改制，大部分企业改为民营企业，部分企业改为混合所有制企业（经营者持股，集团公司留有一定股份），比如马陆驾校、天灵开关厂、佳冷公司。在这7年间共退出集体资产1.2245亿元，置换职工劳动关系6500多人。

第二阶段：2006-2012年，稳健发展阶段。面对改制后集团存在资金匮乏、信心不足的局面，集团领导班子提出 “集体企业依然大有作为”的口号，团结干部员工，重树发展信心，以催缴应收账款为工作突破口，积极开展经营活动，引进优质承租企业，投资发展金融服务业，积极支持参股企业做大做强，使集团公司走出了改制以后的发展低谷，实现了经济效益稳定发展。

第三阶段：2013年以来，转型发展阶段。面对宏观经济新常态，集团公司现行的盈利模式遇到了较大的挑战。集团公司受制于参股企业和承租企业经营状况，再加上大部分参股企业和承租企业处于粗放型的发展阶段，近几年效益明显下降，以致出现了严重的拖欠租金行为。因此，2013年以来，集团提出了转型发展的新目标，并编制了“十三五”发展规划，着力力培育集团公司的核心竞争力。

（二）集团主营业务和产业情况

目前，嘉加集团的主要经营收益来源于三部分：一部分是物业租金收入，另一部分来源于参股企业的投资分红收益，还有一部分是近两年做的短期财务投资。截止2015年底，集团主要收入来源中租金收益占到34%，投资收益占到63.62%，资金理财收益占到2.38%。而在投资收益中，来自于制造业的投资收益为8.89%，相比于2010年末的35.02%有较大幅度下降，制造业投资金额占比也从2010年的14.75%下降到6.23%。

嘉加集团的产业主要有三块：一是制造业，当年改制遗留下来的两家企业（佳冷公司和天灵开关厂，集团持股比例分别为29%、10%）；二是物业租赁业，拥有12多万平方米的物业资产；三是金融服务业，集团在“十一五”“十二五”期间投入嘉加小贷公司、宝盈典当、民生村镇银行。此外，在“十二五”期间集团投资了房地产项目；2015年以来，新的领导班子成立后投资了基金项目。

二、嘉加集团经营优劣势分析

（一）主要的优势

1.具有一定的资源优势。主要体现在三个方面：一是资金优势，多年来积累了一定的资金。二是物业资产资源，拥有12多万平方米的物业，其中标准厂房约在11万平方米，并且入驻了一部分优秀的企业。三是集体企业的优势。经过60年的沉淀积累，嘉加集团在嘉定和其他区域具有一定的社会诚信度和美誉度，同时作为区管企业，有利于整合资源。

2.具有几家成功经营的混合所有制企业。改制以来，佳冷型钢公司、天灵开关厂、马陆驾校等混合所有制企业，充分发挥不同所有制经济的优势，优势互补、取长补短，取得了一定的发展成绩。这些参股企业的成功，既为嘉集团保持经济效益稳健提供了有力支持，又为集团转型发展、实施产业链延伸打下了坚实基础，更为下一步推进混合所有制改革树立了信心、积累了经验。

3.具有优秀的企业文化传承。当前，嘉加集团拥有一支想干事、能干事的干部员工队伍，敢于奋斗和艰苦创业。同时，作为一家具有一定历史的企业，集团具有良好的文化传承，很多的离退休老同志已经离开工作岗位多年，但一直坚持持续关注关心企业的发展，成为促使在职干部员工不放松、不懈怠，经营好、管理好企业的重要督促力量。

（二）存在的劣势

1.缺乏核心竞争力。集团没有核心技术，收入来源较为依赖物业租赁和参股企业，在所有投资的企业中没有一家是控股企业，没有核心竞争力。在物业租赁方面，集团的运行模式比较传统，基本靠简单的租赁关系，如果承租户经营有问题或拖欠租金，集团可以采用的应对办法不多，较为受制于人。在参股企业方面，集团收益也受到参股企业经营效益好坏的影响。

2.人才配备和转型发展需要不相匹配。目前集团本部及全资子公司员工队伍中，45岁以上的员工占比42%，中层干部年龄断层明显。此外，全日制本科以上学历的员工比例仅为38%，拥有中高级职称的员工占比仅为31%。近两年来集团招聘了一些新员工，虽然一定程度上优化了职工队伍，但集团转型发展迫切需要的企业经营型、基金投资管理型、产业园区运营型、集团层面的管理型等人才还较为缺乏。

6. 培育新人才，加强后备人才队伍建设

一方面，加大对外人才招聘力度。2014年以来已招聘了近20名80后、90后青年员工，他们100%是全日制本科学历，专业方向主要集中在法务、财务、投资管理方面，目前部分已经成为嘉加集团具体业务的骨干。今后将面向投资、园区开发运营等经营性专业招聘优秀人才。另一方面，加大人才培训力度。针对集团员工、特别是新员工，开展有针对性的培训工作，重点围绕经营性和经营性人才培养。制定了优秀青年三年培训计划，组建了针对青年员工的“嘉加成长学院”，引入外部专业培训机构，开展内部创业比赛，力争在2-3年内在青年员工队伍中选拔2-3名下属公司总经理，承担起集团向实业经营性集团公司转型的重任。

（三）通过五年努力想看到的成效

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[关键词]辽宁省；物流园区；合理规划

[中图分类号]F207 [文献标识码]A [文章编号]1672-2426（2014）09-0063-03

一、辽宁省物流园区发展现状及任务

为了能够反映辽宁省物流园区的地理位置分布与经济发展水平之间的关系，现将辽宁省分为三大经济区域进行分析。一是沈阳经济区，包含沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新八市；二是辽宁沿海经济带，包含大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛六市；三是辽西北经济区，包含阜新、铁岭、朝阳三市。[1]

2013年10月的《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》（以下简称《规划》）对物流园区的定义是，物流园区是物流业规模化和集约化发展的客观要求和必然产物，是为了实现物流运作的共同化，按照城市空间合理布局的要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。按此定义，2010年辽宁物流园区总数是52个，已运营的12个，在建的13个，规划中的27个。从物流园区的布局看，三大经济区域中沈阳经济区25个，辽宁沿海经济带29个，辽西北经济区5个。从物流园区开发方式看，有政府提供优惠政策企业投资、政府与企业共同投资及企业自主投资建设三种方式。从物流园区建设主体看，呈现多元化趋势，包括国有及国有控股企业、民营企业、外商投资企业，其建设资金来源是自有资金和银行贷款。从物流园区盈利模式看，依次是库房货场租金、办公楼租金、配套设施租金、物业管理费、物流企业增值服务费、设备租金、土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。从物流园区入驻企业看，是物流公司、商贸企业数量最多，生产企业、快递公司、银行服务机构及其他机构次之，其中部分临港型物流园区中货代公司数量较大，这与其依托港口功能定位相符合。从物流园区运作效果看，比较成功的物流园区经验是政府支持、企业化运作、资金充足、物流资源丰富、上下游配套服务紧密、区位优势明显、交通便利等。从物流园区发展中的相关政策看，企业获益最大的优惠政策首先是用地优惠政策、税收返还支持优惠政策、融资优惠政策，然后依次是简化行政监管和审批手续、制定国家或行业标准、加大信贷力度、放宽行业准入、公平竞争及用电用水等优惠政策。

辽宁省物流园区发展的任务必须符合本省要求，与整体经济发展相一致。

1.以物流需求为基础，建立与区域经济发展水平相一致的物流运营和服务模式。物流园区是支撑性、服务性的体系，必须要有明确的服务对象，要以现实的物流需求为基础。辽宁物流园区发展一定要根据全省生产力水平来决定，适度超前但要切实把握需求，要建设服务对象明确、需求旺盛的园区；建设集商流、物流、资金流、信息流于一体的综合性物流园区。

2.实现适应区域经济发展的功能。建设既有集合优势，也有集约功能的综合性物流园区。在物流园区内更要注重业内的分工细化，实现优势互补，形成集合优势。在技术、设备，规模管理上应该有非常强的集约功能。在建设园区的同时应该增加其中的商业设施、会展中心、大型批发市场等。利用市场的“造市”功能来拉动物流需求，带动物流业的发展。

3.加强基础设施建设。在物流园区功能规划的同时，需要根据业务需求进行基础设施的规划与建设。主要包括区域布置、库房设计建设，装卸货平台设计建设，货场及道路设计建设和其他建筑设施建设等。

二、加快辽宁省物流园区发展的对策

1.建立协调机制，构建“一站式”物流园区管理体制。物流园区建设涉及发改委、规划、交通、土地、工商、海关、税务等10多个部门，辽宁省政府要建立联席会议制度，成立由相关部门组成的省联席会议领导小组，下设办公室，办公室负责全省物流园区日常工作，这种“一站式”物流园区管理体制，可以集中研究解决物流园区发展中的重大问题，特别是审批过程长、审批程序复杂等问题。

2.用好用足国家政策，积极争取省级示范物流园区升级为国家级示范物流园区。2013年10月出台《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》（以下简称《规划》），提出：“各地要结合实际，选择一批发展条件好，带动作用大的园区，作为省级示范物流园区加以扶持和推广；在此基础上，开展国家级物流园区示范工程，由国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部会同有关部门及行业协会组织国家级示范物流园区评定工作，政府相关部门对列入国家级示范物流园区给予土地、资金等政策扶持。”由此，辽宁省政府相关部门根据《辽宁省现代物流示范园区和示范企业认定管理暂行办法》，以评选省级示范物流园区为抓手，研究和分析国家级示范物流园区的标准、规模、数量、条件，到2015年积极争取第一批把更多辽宁省级示范物流园区列入国家级示范物流园区的范围，以获得国家更多的政策支持，提升辽宁省物流园区整体水平。

3.科学合理规划，做好省三级物流园区布局城市的评选工作。《规划》提出“按照物流需求规模大小以及在国家战略和产业布局中的重要程度，将物流园区布局城市分为三级，一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区城市由各省（区、市）具体确定，原则上应为地级大城市”。其中，辽宁省一级物流园区城市有沈阳、大连，二级物流园区城市有鞍山、营口，而三级物流园区布局城市由各省来评选。（见表1）因此，辽宁省政府应尽快出台《辽宁省物流园区发展规划》，形成全省的物流发展战略和发展目标，逐步消除体制、政策、技术、标准障碍[2]。我省相关部门应出台三级物流园区布局城市的评价指标体系，如，物流园区建筑标准和设备标准，包括园区占地面积、物流强度、物流用地、物流设施、物流通道、综合交通等；物流园区管理标准，包括招商条件、服务内容、评估指标、评估程序、经营秩序、统计信息、土地管理、物业管理等。

做好物流园区布局城市三级划分意在促进辽宁省物流园区的合理布局，加强省内物流园区之间的协同作用，形成差异化竞争，发挥全省物流园区的整体优势。

4.加大支持力度，制定优惠政策。物流园区具有基础性、公共性、公益性的特点，虽然物流园区政策优势的红利将消耗殆尽，但是，我省政府在制定物流园区规划时应该充分考虑相关的配套政策和优惠政策。一是加大基础设施的建设力度。加大专项资金投资力度，用于支持物流园区基础设施建设，特别是交通基础设施建设，包括加大铁路、甩挂车、货运飞机、冷链设备等重要设施设备的支持力度，改善物流园区的集疏运条件，引导更多中长途货物选择铁路运输，整合原有物流设施与新建物流设施，提高资源作用效率。二是积极执行相关法律法规。落实国家有关政策规定，统一执行标准，减少和限制地方自由裁量权，推进物流园区用水、用电、用气与工业同价，消除地方政策差异，使物流企业真正享受到政策实惠。三是简化行政审批手续。除国家规定必须由省级或市级审批的事项外，全部下放到园区所在市（县或区），按照扁来、高效原则，加快建立独立行政管理体制。物流园区内新设立的内资、外资和集体工商户，实行“零成本”注册，免收种类行政事业性收费。四是协调公安、交通等部门，研究制定解决物流配送车辆城区内通行权和依靠权问题。

5.加强（公共信息平台）信息化、网络化建设，完善物流园区的合作机制。物流园区之间缺少合作机制成为制约辽宁省物流园区发展的重要因素，一方面物流园区对企业数据库整合的比例低，另一方面合作伙伴之间或上下游企业之间系统对接的比例低，而物流园区信息化、网络化建设不完善是主要原因。辽宁省物流园区公共信息平台的定位应该是公益性、统一性、开放性和共享性。建议政府以大连港物流公共信息平台为主体，建立立足辽宁、服务东北、辐射东北亚的辽宁物流公共信息平台。具体包括：一是资讯信息平台。二是会员用户管理平台。三是交易平台。四是企业ERP系统。这些信息平台应对入园企业开放，低价格或免费提供服务。只有这样才能集聚大量的企业，产生集聚效应。

6.打造物流园区多式联运枢纽，实行供应链管理运作模式。我省物流基础设施建设发展较快，但相关节点设施建设相对滞后，节点与线路不配套，种类节点不连接，多种运输方式无法实现有效衔接。我省要借鉴德国物流园区多式联运的供应链运作模式，积极推进建立物流园区多式联运的供应链运作模式。所谓多式联运是指每个园区至少有两种运输方式连接，如港口与铁路、公路连接，内河与铁路、公路连接，水运与铁路、公路连接，铁路与公路连接等。如大连、锦州、营口、葫芦岛等市建立的物流园区要实现港口与铁路、公路三种运输方式连接，沈阳、鞍山、本溪等市建立的物流园区要实现铁路与公路连接，或者内河与铁路、公路连接，建立符合多式联运的物流基础设施网络体系，实现多种运输方式均衡发展、有序衔接。具体措施：一是依托公路、铁路、水路、航空，开展粮食、煤炭、矿石等重要物资的多式联运。二是实现陆岛货物便捷配送的多式联运，深入研究滚装甩挂运输作业。三是统筹利用农村客（货）运站、邮政网点等，建立覆盖农村的物流网络。

参考文献：

[1]宫秀芬.辽宁省物流产业集群发展模式选择[J].党政干部学刊，2011，10.