城市用地的价值范文

导语：如何才能写好一篇城市用地的价值，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：工程项目；造价工程师；造价控制

造价工程师是建设项目造价工作的重要组织者和负责人，具有工程计量审核权、支付工程进度款审核权和工程造价审批权。造价工程师在工程项目立项决策到竣工投产全过程建设工作中，负责工程项目的设计、招投标、施工、结算等各阶段的投资控制工作。对维护国家、业主、承包商、监理单位以及社会公共利益，有着不可替代的地位和作用。如何在建设项目造价工作中更好地发挥造价工程师的作用，笔者认为，应对决策、设计、招投标、施工、竣工结算等5个阶段的投资进行重点控制。

一、工程项目可行性投资决策阶段

工程项目可行性投资决策阶段耗资约占总投资额的0．5％～3％(多为咨询和造价服务费)，但能有效提高项目的投资效益。决策阶段各项技术经济决策，对项目的工程造价具有重大影响，据研究表明，工程项目投资决策阶段影响工程造价的程度达到80％～90％。尤其是建设标准、选址、工艺和设备选用等，直接关系到工程造价的高低，而工程造价的高低、投资额的大小则决定项目的可行性。因此在这一阶段，投资方为选取最具经济效益的建设方案，在决策项目开展可行性研究之初，委托造价咨询单位的造价工程师对拟建项目进行市场调查和投资测算、资金筹措、风险分析、项目的盈利能力及偿还能力的分析，对决策项目的选定、各项经济指标的拟定提供多个方案，以便投资方优选出最佳的投资方案，在经济上对项目做出合理、准确的投资决策。这是进行项目决策的前提和基础，对建设工程的造价及项目建成后的经济效益具有决定性的影响。

二、工程项目勘察设计阶段

项目勘察设计是一项政策性、技术性、综合性非常强的工作，是建设项目进行全面规划和体现其实施意图的过程，是工程建设的关键，对建设工程项目的造价及竣工后能否获得较好的经济效果起着决定性的作用。勘察工作对搞好设计工作和预防开工后的索赔十分重要，若地质资料与实际不符，势必造成设计的变更，导致工期延误，费用增加；设计方案对工程造价的影响是根本性的，主要影响因素有总图布置、建筑、结构方案的选择、设计深度等。设计越详细，报价所需的工程量和设备询价所需的技术参数就越准确。据统计分析，工程项目设计费用一般只相当于工程投资额的1％以下，但正是这少于1％的费用对工程造价的影响度却大概在35～75%范围内。经济合理的设计，可以降低工程造价5％～10％，甚至可达10％～25％。

这一阶段的造价控制中，投资方委托造价工程师协助业主提出设计要求，组织设计方案竞赛或设计招标，用技术经济方法组织评选设计方案；协助设计单位开展限额设计工作，编制本阶段资金使用计划，并进行付款控制；进行设计挖潜，用价值工程等方法对设计进行技术经济分析、比较、论证，在保证功能的前提下，进一步寻找节约投资的可能性；根据初步的设计规划，编制出初步的概算和资金流量估算表；审查设计概预算，尽量使概算不超估算，预算不超概算，避免投资方因资金筹措工作的不足而影响工程进度。为实现各设计阶段的投资控制目标，造价工程师可采取下列措施：

(1)造价工程师在各设计阶段进行投资控制时，要将投资限额按控制目标分解到各专业设计人员，使设计人员从经济角度出发，进行多方案设计优选，及时采取纠偏措施，既满足工程质量和功能使用要求又不超投资限额。造价工程师应协助业主在签订设计合同时，应明确投资限额及超过限额和因工程工程设计原因，引起的工程变更导致工程价款上升超过限额的责任。

（2）运用标准设计：标准设计是经批准的整套标准技术文件图纸。运用标准设计可以节约设计费用，加快施工速度，保证工程质量，较大幅度降低工程造价。因此造价工程师应大力推广标准设计。

(3)造价信息能积累已完工程的造价数据，掌握国内外原材料价格实时数据，保证建筑材料，设备及设备安装、运输等有关工程造价数据的准确性时效性。因此，造价工程师应及时将有关的工程造价数据提供给设计人员，挖掘降低造价潜力，为限额设计创造条件。

三、工程项目招投标阶段

合理的工程造价是工程质量的保证。高价承包使业主蒙受投资损失；而过于低价的承包则可能会有承包商不规范施工、项目工程工期延误乃至施工质量得不到保障等问题的出现。投资方为控制工程造价，委托造价工程师协助制定招标计划；清楚各专业图纸的内容，编制工程量清单和招标工程标底；协助评审投标书，提出评标建议；明确界定包干费、风险系数等特殊取费的内容和范围；协助投资方综合考虑施工单位的信誉、人员素质、工程施工组织设计、质量保证措施等条件。造价工程师在进行工程造价管理参与招投标时应注意以下几点：

（1）做好招标文件的编制工作。招标文件是合同文件的组成部分，是施工单位投标报价的依据，是双方签订合同的依据，也是竣工结算处理索赔的依据。因此，在编制招标文件时要非常严密、准确，每一项都要详细写明，避免引起不必要的纠纷及争议，减少索赔事件的发生。造价工程师应代业主编写、招标公告(书)，制定资格预审条件、评标细则，进行资格预审，选择优秀的施工、监理企业等，必要时进行实地考察；编制工程量清单时要做到客观、公正、科学、合理。

（2）加强合同管理。合同作为贯穿整个施工过程和结算过程的合约，是确定工程造价的主要依据，对工程造价的控制起着十分重要的作用。造价工程师在业主的委托下应做好甲乙双方所签订合同有关造价部分条款的咨询，特别是采用费率招标时，更应弄清楚业主与施工单位各方的责、权、利，尽量减少发生造价条款争议的可能。在合同签订后，要做好合同文件的管理工作，同时建立技术档案，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果积极主动采取应对措施。

四、工程项目施工阶段

造价工程师应在施工阶段做到“严”、“细”、“准”。

（1）“严”是严把变更签证关。由于签证是对施工过程的记录，也是最终工程价款结算索赔的依据，因此参与项目工程造价监管的造价工程师应严格把关，防止施工单位巧立名目、以少报多、遇到问题不及时解决、结算时搞突击的现象发生。

（2）“细’’是造价工程师工作中要认真细致，对于可以描述清楚的尺寸、部位、数量要认真地进行记录，必要时可以依靠照相、摄像等手段帮助，防止结算时错算。

（3）“准”是造价工程师应准确地审查月报、签证数量、索赔价款，尽可能在最终结算时少留活口。例如，包干费用已包含二次搬运费的，有关材料的二次搬运费就不可再重复签证，同时，对于预算中已有的项目不得重复签证。建议业主可建立项目造价控制责任人制度，由工程造价咨询单位的专业人员对项目造价控制(管理)负责，在跟踪管理的同时，没有该责任人签名的签证不得结算工程款，同时负责对工程付款进行控制，防止工程款超付。

五、工程项目竣工结算阶段

竣工结算是一项集技术与经济为一体的工作，也是工程造价合理确定的重要依据。无论是施工单位，还是投资人都十分重视工程价款的审核结算。该阶段含竣工结算、保修回访、试运行效果评估等工作，这是投资控制全过程的最后一环。审核结算不仅是按合同规定的条款内容，更关键是审核其是否按实际结算，按施工合同的有关规定进行竣工结算，是否还有多余工程子目，是否重复计算工程量等不切实际的签证，以真实体现工程实际造价。对竣工结算的价款总额与建设单位、承包单位进行协商。

造价工程师在工程项目结算阶段，应认真及时审核结算。审核的具体内容包工结算是否符合合同条款、标文件，结算是否按定额和计算规则、造价主管部门的规定等进行编制。依据合图纸、定额及工程预算书等，程变更、工程量增减、材料替甲方供应材料设备逐项审核，不漏，准确地把握工程结算等。因此，造价工程师应依关规定，提出有理有据的信息，确保各方的合法权益得到有效保障。

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关键词：价值工程方法；汽车零部件；采购成本；应用

在一个企业中，采购工作是企业生产经营的重要组成部分，对于企业的生产成本具有重要的影响。因此，通过降低汽车零部件的采购成本，有利于获得很大的收益、降低成本支出，进而促进汽车企业的健康快速发展。在降低汽车零部件的采购成本时，通过运用价值工程方法，能够有效的降低汽车行业的成产经营成本、提高企业的经济效益以及扩大汽车的销售市场。

一、价值工程方法的概念分析

价值工程方法的概念有两个定义：①其是一个全面完整的系统，对于产品、工艺流程以及服务工作等方面具有的不利于降低成本或者工作量的因素进行识别和处理工作。该系统通过运用各种不同的知识、技术和技能，针对那些对于客户要求、需要没有贡献作用的因素进行识别，并有效的改进产品的工艺流程和服务工作；②价值工程系统通过运用集体性的智慧、组织性的活动来对产品的功能和成本进行分析，尽量实现用低的成本来获得最大的功能，进而有效的提高产品的使用价值。

二、价值工程方法在降低汽车零部件采购成本中的应用

（一）价值工程方法的基本原理

价值工程方法，通过对汽车产品的功能进行分析，运用最低的成本获得产品的最大使用功能。所以，价值需要着重于从用户角度进行考虑，不能只从制造者、设计者的方面进行考虑，对产品功能的评价要从其是否能够满足用户的需要进行考虑。价值工程方法用以下公式进行表示：V=F/C，其中V指的是价值，F指的是功能，C指的是费用。另外，费用指的是用户在获得产品功能后自愿支付的费用。

（二）价值工程方法的特点

1.提高产品的价值

通过对价值工程方法的公式进行分析，为了有效的提高产品的价值，需要从产品功能和成本方面进行解决。例如可以运用F/C的途径，由于顾客需要的是物美价廉的产品，因此通过运用新技术、工艺、方法和材料，用来对新产品进行设计、旧产品进行改善以及对重大的项目进行革新。

2.对产品的功能进行分析

对产品的功能进行了解，了解在何处、何时，由何人来运用这个功能，以及运用这个功能的原因；另外，还要对产品的功能是如何实现的、通过运用什么方法手段来实现这个功能、产品功能具有哪些技术指标、产品是否易于保养维护以及是否方便操作等方面进行了解。

3.在产品的设计阶段进行工作的开展

通过对国内外的资料进行调查，表明产品成本的形成超过70%都是在研究阶段。

4.进行集体性、组织性的活动

价值工程具有庞大性和系统性的特点。

（三）价值工程选择改进对象的原则和方法

1.价值工程选择改进对象的原则

价值工程的对象选择主要是以提高价值工程活动的效果为目的，实现用最低的工作量来获得最大的经济效益。因此，在进行价值工程的对象选择时，要坚持以提高经济效益为原则。因此，对于汽车行业中需要进行改进的产品或者零部件，并且具有很大的提高使用功能、降低成本作用，以此来作为价值工程方法的适用对象。对象的选择要从以下四个方面进行考虑：

1.1选择对于我国国计民生有重大影响、工艺比较复杂、产品原材的品种多、消耗大以及废品率高等特点的产品；

1.2具有结构复杂、性能不高、工序繁多、重量体积大等特点的产品；

1.3客户意见多、即将投放市场、竞争激烈、成本费用高以及市场需求量大等特点的产品；

1.4方便收集资料、不浪费人力物力财力、容易成功且发展前景广阔的产品。

2.价值工程选择改进对象的方法

进行价值工程选择改进对象改进的方法，主要通过运用产品生命周期分析法、经验分析法以及百分比法等进行选择。

2.1产品生命周期分析法

不管何种产品，均有特定的使用寿命，产品生命周期指的是从产品的设计、投放市场、新产品被代替以及退出市场等各个环节。其对于产品的成本回收、设计开发以及企业的收益等方面有很大的影响。

2.2经验分析法

经验分析法，指的是在资源不足的环境下，依据价值工程的实施人员的自身经验选择价值工程对象的方法。

2.3百分比法

所谓百分比法，指的是通过对产品的技术经济指标进行分析，了解到其在其中所占据的百分比进行确定。其中，技术经济指标指的是产品的成本在整体成本中占据的百分比，包括利润的百分比和占利润的百分比。这种方法适合于各个不同类型的企业进行选择价值工程对象。

三、结语

总而言之，通过对价值工程方法在降低汽车零部件采购成本中的应用进行分析，明确了其进行对象选择的方法、原则，根据汽车行业的实际情况选择适宜的选择对象的方法，进而有效的降低汽车零部件的采购成本。

参考文献：

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为了更好地贯彻实施《中华人民共和国房地产管理法》和《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，进一步加强对北京市划拨城镇建设用地的管理，规范划拨城镇建设用地的审批程序，市局现将有关要求通知如下：

一、除下列用地可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权，不得划拨：

（一）各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；

（二）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、国防和农业水利工程用地；

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关键词：城市化；土地使用；耕地；集约化

一、中国的城市用地面临的问题

1.中国目前耕地现状

目前，我国城市化进程加速，使得我国的城市用地面临着世界上少有的严峻环境。一方面，国家正处于工业化和城市化的加速发展阶段，城市用地扩展是发展经济和提高人民生活质量的必然要求。另一方面，城市扩展所不可避免地要占用的耕地资源在我国是非常稀缺和宝贵的。目前我国人均耕地仅有1.43亩，不到世界人均水平的40%。北京、天津、上海、浙江、福建、广东6省（市）人均已不足0.7亩，根据全国土地利用总体规划纲要，国务院确定我国2010年耕地保有面积19.2亿亩，2008年我国耕地总面积为18.2574亿亩，净减少29万亩，已降到了2010年耕地保有量底线以下。2008年，全国建设占用耕地287.4万亩，灾毁耕地37.2万亩，生态退耕11.4万亩，因农业结构调整减少耕地37.4万亩，以上四项共减少耕地373.4万亩。2008年，全国批准建设用地575.3万亩，同比减少7.1%，其中国务院批准建设用地194.0万亩，同比减少16.1%，全国出让土地面积244.7万亩，同比减少30.6%。整体而言我国耕地减少及人均拥有耕地形势较为严峻。

2.当前存在的主要问题

有专家通过实证研究和理论计算认为，城市化的速度并不是越快越好。城市化速度应和经济、就业、用地等因素的增长相协调。今后，至少在2020年以前，我国的城镇化水平每年提高0.6到0.8个百分点，超过0.8个百分点就是高速度。

（1）用地粗放、土地利用效率偏低。在具有一定历史的旧城区，存在大量的闲而不用，多征少用的粗放用地现象。被调查的城市用地的土地闲置率约为5%。

（2）城市用地重平面扩张轻内部挖潜。这种平面过度扩张直接导致两个不良后果：一是大量耕地被占用，使人地矛盾更加突出，在被调查的城市新增市区面积中，有75%的新增土地占用的是耕地，个别城市占用的耕地甚至高达90%，而且被占用的耕地大部分是良田沃土。二是忽视了旧市区的改造开发，存量土地难以盘活。因此，在同一个城市里，形成了贫富两个区域，出现了现代与落后相互明显对应的现象。

（3）城市用地流转现象较为普遍，但缺乏相关法律依据给予引导。在实际过程中，城市的集体土地流转较普遍，然而，现有的法律依据与现实需要存在较大空缺，土地管理的法律法规建设已明显滞后于社会经济发展的实际。

（4）用地结构不合理、建设布局凌乱。调查发现，土地利用空间布局混乱现象较为普遍，功能分区不明显，工业、行政、商业、居住、仓储等各类用地相互穿插、交错，相互影响和干扰，特别是一些污染严重的工厂混杂于居住用地之间，脏、乱、差问题突出。

（5）城市用地总量失控。据有关资料显示：20世纪80年代在我国人均用地60平方米的情况下，城市用地弹性系数（城市用地增长率与人口增长率之比）为1.2比较合适；进入90年代以后，我国城市人均用地已经超过100平方米，该系数本应减少。但在1995年后，我国城市田地增长弹性系数为1.36，用地增长明显高于人口增长，特别是大城市用地过度。

（6）生态恶化。在我国相当多的城市中出现了因超采地下水而导致的地面下陷、垃圾包围城市和河流湖泊污染、大气污染等严重的生态问题。

二、解决土地集约利用实现可持续发展的措施与对策

1.坚持集约化原则来提高土地利用效率

要严格控制建设用地的规模，坚持以集约化原则来提高土地利用效率。对于地方政府来说，土地是获得经济效益的基础资本。降低土地批租价格，方便投资商获取土地以增强对投资的吸引力，对于短期内城市的GDP增长似乎有所帮助，但是，城市能为产业发展提供的区位条件优越的建设用地是有限的。供地价格低于正常均衡价格的“供过于求”的状态，不仅使土地资源消耗过快导致规划面积不断扩大，土地使用的地均效益大大降低。这种招商引资的成功，以土地价值的损失和城市未来发展潜力的透支为代价，应当认识到这种做法的长期危害性。

2.注重调整优化产业结构以节约利用土地

土地资源的稀缺性是人们节约集约利用土地的最直接动力。新加坡、日本、韩国和我国香港等土地资源相对稀缺的国家和地区，城市建设多采取高密度发展的土地集约利用模式。许多发达国家和地区在其经济发展从土地利用的粗放到集约利用转变时，采取的最重要手段就是调整优化产业结构，提高单位土地上的产出率。而当前我国一些地方总以为用地指标多多益善，占地越多发展越快，这在很大程度上是出于一种看待发展的简单性和盲目性。而其根源又在于地方政府片面追求提高地方GDP和财政收入水平的冲动，其中，既有发展观、政绩观上的偏误，又有体制上的种种弊端在起作用。克服这些问题，需要综合置措，寻找治本之策。优化产业结构，提升产业产出水平，实现土地资源的少投入多产出，是城市实现经济发展而土地集约利用的重要措施。

3.建立适应市场的产权和使用权制度体系

我国目前的土地产权和使用权制度还存在许多缺陷，不能完全适应复杂经济环境的要求。由拆迁、征地引发的激烈社会矛盾即是土地产权制度缺陷的集中体现。通过收取一定比例的土地增值税，如地价税、土地增值税、土地闲置税等，来控制土地投机。

4.盘活存量，注重内部挖潜

目前城市内部存量土地挖潜空间还很大，如低效利用的平房区、缺乏资金开发的闲置土地、未利用的存量土地、企事业单位低效利用或利用不合理的原划拨土地等，对这些用地采取置换、搬迁等方式进行盘活，既可满足建设用地需求，又可达到少占或不占耕地的目的。

5.提倡旧城改造，适度提高城市容积率

据调查，我国城市需要改造的旧城面积约占10%左右，旧城改造后，容积率一般可以提高1到2倍，可以挖掘出40%的土地潜力。因此，提倡自我改造、适当提高城市的容积率，是防止土地过度扩张的有效办法。

6.优化城市用地结构，提高土地利用综合效益

发挥城市部门用地配置的优化组合作用，将处于城市中心地带的工业用地实行功能置换，发挥中心地带的商业作用。同时优化城市用地的空间结构，发挥地租、地价规律在城市土地空间分布上表现出的规律性，尽量体现城市应有的集聚功能。

参考文献

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【关键词】城市用地；地产资源；持续发展；市政规划

引言

经济发展是人类永恒的主题，而地产资源是人类生存不可脱离的物质基础，规划、发展与土地利用之间相互制约，相互依存。中国进入WTO以来，各种资源按照市场经济规律重新组合，短缺的地产资源如何得到合理高效利用，如何与城市持续发展和规划相协调，便成为当前经济生活中的主题。

1. 市政规划发展规模

城市对土地的需求，本质上是为实现城市经济和社会发展目标的需求。市政规划就是为了实现这一需求，作为政府行为，加强对土地的利用和管理。随着城市化水平的提高，城市人口增长需要相应的土地供应，从而占用部分耕地，是符合经济发展规律的。同时，按照城市用地增长弹性系数（城市用地增长率/城市人口增长率），适当留有预留地也是符合城市发展规律的。但是，盲目扩大占地规模，把城市的合理发展变成乱占耕地，应予以纠正。

1.1 规模和人均面积偏大

城市规模的扩大是城市发展的重要标志，由于在规划理论和实践上都未能给出城市规模极限，结果误导城市发展靠规模扩大来实现。如湖南某市2010年已有和新征城乡建设用地为2，5000km2，加上所谓经济开发区用地共2，6500km2，相当于2000年的近20倍。这充分说明一些城市（尤其城镇）不合理的扩大规模。

我国31个特大城市人均占地面积1996年为83.66 m2，2006年为107.49 m2，其中包头、兰州和唐山三市人均面积分别高达174.27m2、152.96m2和144.99m2。尽管有专家认为我国人均城市建设用地现状水平还很低，但仍建议在2020年城市总体规划维持人均120 m2的用地标准，是符合我国国情和适应我国城市持续发展与土地合理利用的。

1.2 用地增速超过人口增长

1995-2002年，全国城市建成区面积增加了64%，年均递增6.39%；同期非农人口增加了41%，年均递增4.39%，用地增长弹性系数为1.46，（据有关方面研究，用地增长弹性系数在1.12时比较合理）。而上述31个特大城市2001-2006年弹性系数平均值高达5.30，其中哈尔滨和兰州分别为19.39和11.56。

2. 土地利用率与市政规划

城市发展实质就是土地利用率从外延式向内涵式进化的过程。城市土地利用效率可分为反映整体配置水平的结构效率和体现个体使用水平的边际效率两个层次。从近年城市的快速发展和基础设施的规模建设来看，两个层次普遍存在着利用效率不高的现象。

2.1 城市利用土地低效

主要体现在城市空闲土地利用潜力巨大和旧城改造潜力大。前者如上海市市区人均占地42.9 m2，仅工业和仓储用地就还有很大空间可再开发利用。后者如湖南省的株洲市，其旧城需要改造的面积有7km2，约占建成区面积的12.3%；辽宁锦州市经过多年的旧城改造，仍还有近10km2需改造，约占建成区的20%。再如山东青岛光30家企业空闲土地就达114.2 km2，占企业用地总量的50%还多。

2.2 城市土地浪费闲置

土地闲置从广义来看包括两点：1）取得土地使用权后，未及时对土地加以利用，或土地利用率未达到规定要求，致使土地处于未被利用或利用不充分状态；2）各种非法批地所造成的闲置状态，如越权批地造成的。大规模的集中占地和违法滥用土地，是以牺牲大量地产资源为代价的。

3. 土地利用与城市发展

城市发展在空间上的表现形态主要有两种类型，一是大片的农田转变为非农业土地利用形态，二是原有的城市土地利用趋于高度化。从土地利用的角度来看，前者可称为是粗放型发展模式，后者则属于集约型发展模式。从我国目前情况看，城市总体上还处于粗放型发展，即地产资源集约利用相对滞后，与“两个基本转变”不相符。

3.1 城市土地价值

土地价值，是“土地资源”和“土地资本”的统一体。包括三方面内容：生产要素和生存生活的物质基础和来源；不可替代的稀缺资源；生态环境的基本要素。土地资本是附加了人类劳动的已利用土地。由于缺乏土地价值观念，城市土地整体的投入产出率偏低。

首先，城市用地结构失衡，致使土地使用不当和不足，降低了城市的综合功能和活力，土地产出效益差，土地价值外显不足。

其次，土地价值中没有包括生态价值，导致城市生态环境退化，造成了巨大的经济损失。

第三，忽视城市土地潜在价值。造成诸如“垃圾围城”等现象。全国666个城市中，有三分之二的城市被垃圾包围。

3.2 城市土地利用

城市土地利用存在地面、上部和地下三维空间协调发展的问题。当前绝大多数城市不能地下地上统筹规划、长远与近期相结合，为城市的进一步发展造成了遗憾和巨大浪费。

“东京宣言”指出21世纪是地下空间的世纪，“地下空间是造福子孙后代的重要空间”。开发城市地下空间，不仅提高土地利用率，而且具有众多优点：节省地产资源、缓解中心区高密度、人车立体分流，疏导交通、扩充基础设施容量、减少环境污染、保持城市景观、增加城市绿地，改善生态环境等。而我国城市基本只有人防规划涉及地下空间，并未得到足够重视。

4.结论

通过以上分析和研究，不难发现我国地产资源在市政规划和发展中的重要地位；尤其是地产资源的合理利用，更是事关我国国计民生。如果不能合理利用我国现有地产资源，我国的市政规划就不会上一个新台阶，而城市发展也将处于落后停滞状态。这将极不利于我国经济的发展。由此地产资源的在市政规划发展中的重要性可见一斑。

参考文献：

[1] 武联、陈敬田 可持续发展状况评价与区域协调发展对策初探--青海省小城镇规划的区域思考 西北大学学报： 自然科学版. 2007， 37（3）.-489-492.

[2] 韦鲁苹 城镇居住建设规划设计问题探讨 广西城镇建设.2007（6）.-69-71.

[3] 蔡穗声，《住宅供给过剩，还是短缺？――论住宅供求关系新格局及政策取向》，《中国房地产》，1999（4）.

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作者简介：崔新蕾，博士生，主要研究方向为土地资源经济与管理。

*国家自然科学基金项目（编号：70773047和40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。

（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）

摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。

关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市

中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。

1 选择价值的内涵

国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。

选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。

2 理论推导

2.1 选择价值存在的前提条件

（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。

（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。

（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。

农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。

2.2 选择价值公式的理论推导

不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。

若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：

选择价值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影响选择价值大小的相关因素

选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。

2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C

＜0（4）

其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。

2.3.2 开发成本V

＞0（5）

其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。

2.3.3 市地地价的变动波幅 σ

（1）市地地价在下一期上涨的幅度u

＞0（6）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。

（2）市地地价在下一期上涨的概率q

［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。

2.3.4 无风险利率 r

＞0（8）

其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。

3 实证分析

3.1 参数的取得

如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。

3.1.1 无风险利率

无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。

3.1.2 流转后市地地价

农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。

基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。

3.1.3 地价变动波幅

从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。

3.2 选择价值估算

依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。

4 结论与讨论

中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。

选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。

由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）

篇7

关键词：节约利用；土地管理；对策

中图分类号：F301 文献标识码：A

土地资源是我国实现经济发展的重要基础，然而，近些年来土地资源出现供需矛盾的现象。在对土地资源进行开发利用的过程中，一方面出现土地闲置，另一方面存在对土地毫无节制的开发利用，从而导致土地资源的不合理利用和过度浪费，不利于可持续性发展。所以应该转变对土地资源的管理方式，加大对土地资源的节约利用，优化土地资源配置，合理划分土地结构，有效缓解土地资源的供需矛盾，从而促进土地市场的健康有序发展。

一、提高土地资源集约化利用水平的对策措施

（一）加大对闲置低效利用土地的清理力度

土地闲置是土地资源浪费中比较常见的现象，所以要进一步加强对闲置土地的清理力度，提高土地资源的利用效率，实现节约利用的目的。对闲置未用以及低效利用的土地加大排查的力度，然后建立详细的档案记录，根据国家的相关规定对其进行开发利用，发挥最大的经济价值。对于闲置时间超过两年的土地，要按照相关规定对其无偿收回，对于闲置一年以上未满两年的土地，可以实行等价置换或者改变用途等方式，提高利用效率。

（二）实行优先使用储备土地战略

在经济建设的过程中，由于各种原因会造成建设用地搁浅的现象，导致土地资源的浪费，由此影响到城市规划以及土地利用的规划。为了提高土地利用效率，可以对储备土地实行优先使用的战略，提高土地的供地率。此外，在对土地利用项目进行审批规划的过程中，要加大审查的力度，对于可行性不高的项目，切记盲目通过。对于因为投资不到位而造成土地闲置的现象，一定要加大处罚的力度，并且没收土地的使用权，减少闲置土地。

（三）加大闲置土地挖潜力度

随着城市化进程的加快，大量的农村人口涌入城市，不仅对城市用地造成压力，同时在农村也出现了大量闲置的土地，在这种情况下，应该合理规划土地资源，加快城镇一体化建设的步伐。将农村人口数量较少的村庄进行合并，建立农村住宅集聚区对于企业、乡镇以及学校等闲置的旧址，应该重新进行开垦利用，盘活土地利用价值。为了缓解城市用地压力，应该加快旧城改造进度，推进城中村建设步伐，由此不仅挖掘了农村闲置土地的利用效率，同时又有效的缓解了城市用地紧张的局面。

（四）加强土地审批力度

为了最大程度的减少土地资源的浪费，一定要加大对土地资源开发利用的管理，对于新申报的土地建设项目，一定要进行严格的审批。新建项目要符合国家对土地开发的规定，在生态环保以及投入产出方面要符合国家政策标准，对于拆迁安置和农民小区等急需项目可以优先供地。对于新申报的项目，一定要对其进行全过程的跟踪管理，从项目的落户到竣工验收都要进行严格的审核监督，确保新建设的项目将现有的闲置土地充分的消化，对于不符合土地利用规定的项目坚决不予供地。

（五）完善并严格执行土地使用制度

制定完善的土地使用制度，加大政府对土地市场的监管和调控，确保经济效益和社会效益的双重实现。在土地使用方式上应该引入市场机制，实现节约经营，改变以往的利用方式，实行以需求决定供给的方式，避免出现工业用地的无序扩张，造成土地资源的浪费，从而提高土地资源的利用效率，规范土地市场的经营秩序。

（六）整合用地，挖掘潜力

集中开发研究、中试、推广、生产区域，整合现有土地。制定科学合理的产业政策，调整优化产业结构。选择最有利的产业发展集群模式，降低生产成本，实现低投入、高产出。挖掘现有存量建设用地潜力，提高土地利用率。借鉴国内其他园区的经验，引进区片容积率控制的概念，即对开发区确定一个合理的容积率，一部分企业用地可超过区片容积率，另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率，只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率即可，这样可满足不同用地者的需求，促使土地集约利用。

（七）多维发展，拓展空间

在土地资源越来越稀缺的形势下，应该拓宽对土地资源的利用维度，不仅在空间上进行合理的规划，同时在用途上发挥更加广泛的思路。在建筑开发过程中，着眼于立体开发模式，可以将平时平面布置的厂房车间等集中在一栋建筑中，从而形成工业综合体，高新区基本上是科技含量高、附加值高的工业企业，适宜于布置立体化标准工厂。另一方面，向地下空间拓展，认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。

（八）确定合理的土地利用规模

严格控制城镇的土地利用规模，准确定位城镇的发展方向。根据产业优势、特点诸要素，制定科学的人口发展政策，确定城镇准确的发展定位。综合考虑产业发展所需的用地、人口聚集所需的用地、城镇公用基础设施所需的建设用地，从而确定合理的城镇的土地利用规模。对项目用地进行科学规划，切实控制建设项目的用地数量。在对建设项目的用地进行规划过程中，不仅应该考虑建设项目的实际需要，还应该注重节约土地资源。

结语

在我国倡导低碳环保，节约能源的政策号召下，一定要加大对土地资源的开发利用管理，减少闲置土地的面积，加大对储备用地的优化调整。在土地资源开发利用的过程中，一定要秉承集约化的原则，合理规划土地用途，优化土地资源配置，科学划分土地结构。对于现有的闲置土地一定要加大挖掘的力度，提高开发利用的效率。在城市用地方面，根据城市发展现状合理规划。提高土地资源开发效率，实现节约利用的目的，为促进土地资源的可持续性发展奠定坚实的基础。

参考文献

篇8

关键词：土地储备 土地规划 土地整理

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02

1 我国的土地储备机制

城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。

土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。

土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。

1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—— 上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30 日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。

经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。

2 土地储备的收购、整理实践模式

（图1）

2.1 以市场为导向的土地收购、整理

广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。

广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。

广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。

但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。

2.2 以开发商为导向的土地收购、整理

土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。

2.3 以土地规划为导向的土地收购、整理

土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。

3 用地规划管理

3.1 行政管理体制现状

由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。

城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。

3.2 城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状

城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。

城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。

3.3 城市用地规划管理存在的问题

随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。

在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。

随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。

如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。

参考文献

[1]周伟林，严冀，等.城市经济学[M].中国建筑工业出版社，2003.

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Abstract: Formulating the city land reserve system is the system of urban land again, is further deepen the innovation of urban land use system reform of an objective requirement. However, in the city land reserve system operational practice still existing some problems that need further effort to establish and perfect the system of urban land, the key is to construct a scientific and reasonable system of land reserve mechanism, establishing the city land fund, and perfect the land market and the city land reserve system of legal support system.

关键词: 土地储备;经营城市;制度;思考

Key words: land reserve;city management;system;thinking

中图分类号:F293.2 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)19-0245-01

0引言

经营城市,即要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设之中,全面归集和盘活资产,促使城市重新配置和优化组合,从而建立多元化的融资渠道,不断扩充城市建设的资金来源。经营城市的核心是运营城市空间资源,尤其是土地资本,因为,城市的一切活动都要依赖于土地,而土地供给又具有稀缺性,只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库里,进行土地优化配置,才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。

1需要明确的几个概念

1.1 经营城市“经营城市”的概念与内涵,界定为“构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地资源)、人力作用资本(如道路、桥梁等基础设施)及其相关的延伸资本(如广场、街道的冠名权)等”进行集聚、重组和运营,从中获取收益,再将这笔收益投入到城市建设的新项中去,走“以城建城”、“以城养城”的新路子。

1.2 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,从分散的土地使用者手中将土地集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发。在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度计划,有计划地将土地投入市场的制度安排。

通过以上概念的比较,可以看出建立城市土地储备制度是经营城市过程中的一个重要环节,利用土地保值增值的特性,通过政府对其垄断性的储备,合理地调控土地市场,使其达到增值的目的,进而使政府获取土地收益,为城市建设、旧城改造积累资金。

2经营城市与土地储备的关系

我国城市土地属于国家所有,政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但很长一段时间以来,我国城市存量土地几乎掌握在使用者手中,政府事实上失去了对城市存量土地的控制,土地市场比较混乱,并带来一些弊端。

如:其一,城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场,城市的建设开发很大程度上按照开发商的意图来实施,结果往往会与城市规划发生冲突,不仅使规划的旧城成片改造、综合开发的设想难以实现,而且这种无序的开发效果也不理想。建设搞了不少,城市整体面貌却改变不大,并对进一步改造增加了难度。其二,国有资产大量流失。由拥有存量土地的企业自行招商,主动方往往是开发商。使许多土地交易价格偏低,甚至搞暗想操作,滋生腐败;土地市场无序也造成存量土地流转的不合理,部分开发商趁机炒卖地皮,导致国有资产的大量流失。其三,存量土地难以总体全面开发。由于存量土地未实行统购统销,没有统一的开发规划和计划,使一部分开发前景不理想或开发难度大的地块无人问津、长期闲置,也使一些想通过盘活存量土地解困的企业难以落实脱困措施。

3市场经济条件下,实行土地储备的意义

土地收购储备是“经营城市”的核心问题,土地收购储备制度是土地招标、拍卖、挂牌等有效显化国有土地资产价值方式的重要支持基础。土地收购储备制度是城市土地制度改革的方向,也是土地利用方式和管理方式的一种改革和创新,应站在政府“经营城市”的战略高度,建立健全完善的土地收储制度。

3.1 通过土地收购储备盘活企业资产土地使用权不流动,资产就盘不活。国有企业特别是经济效益较差的企业,土地资产长期处于“凝固”状态下,不会自行产生资本价值的增加。土地资产不流动,就会慢慢从价值形态上流失。土地资产只有当它们作为资本的一种形态运用到物质上产领域中去的时候,才会实现其价值的转移,并为其产生价值的增加创造条件。所以,土地使用权不流动,资产就盘不活。如果国有企业长期承载着大量无法正常发挥作用、无法带来效益与增值的土地资产,就不会有活力。

调整盘活企业土地资产存量,就是要通过土地收购储备等有效手段,推动国有企业土地使用权流动,一方面,将闲置的土地资产存量调剂到可以使其发挥作用的高效企业与优势企业,使得原有企业卸掉包袱。另一方面,将存量土地资产变现,让灵活性强的货币资金投入到更好的资产运作上去,从而多方面实现国有土地资产的保值增值。采取企业兼并、破产与土地置换或收购储备等盘活方式优化配置土地资源,可以把有限的土地资源转移到优势的部门、优势的产业,形成规模经济,更有利于社会经济加快发展。

3.2 建立土地收购储备制度,有利于提高政府调控土地市场的能力建立土地收购储备制度,对于盘活存量土地,建立“公平、公开、公正、规范”的土地市场,调整城市用地结构,提高城市土地利用率,增加土地资产收益都将起到积极的作用。

4对当前土地储备制度的一些思考

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2010年1月28日全国国土资源工作会议召开,国土资源部部长徐绍史在会上表示,2010年将加强房地产市场土地供应调控,促进房地产业平稳健康发展。主要是要做好四个方面的工作:一是编制2010年-2011年保障性住房的用地供应计划,确保保障性住房用地;二是调整供地结构,提高中低价位、中小户型、普通商品房建设用地的比例,严格限制低密度、大套型住宅的用地;三是严格土地出让合同和划拨管理,坚决打击囤地、炒地等违规行为;四是加强市场动态监测,坚定不移地推动信息公开。

即将展开的新一轮土地调控将产生哪些效应,对房地产业的发展又会产生什么影响呢?如何才能充分发挥政策的有效性,使之成为房地产业健康发展的助推器?本文将就这些问题进行讨论与分析。

我国土地供需矛盾现状

城市用地供需的不均衡性日趋明显。主要表面在两个方面:一是总量上的不均衡,二是城市用地结构上的不均衡。

城市土地的扩张趋势仍然十分明显随着城市化的快速推进,城市向外扩张的速度也很快,城市土地数量快速增长。在未来相当长的一段时期内,我国的城市化进程仍将进一步向前推进,工业、商业、服务业的发展要求更多的空间,再加上大量的农业人口非农转移,也对城市用地提出了需求。城市土地的扩张压力也将进一步加大。城市土地供给的增量扩张,是城市土地面积的增长,是任何一个国家或地区城市化过程的一个必然现象。

当然,这种扩大城市土地供给的方式会受到很大的限制,因为我国农业用地数量有限,人均耕地面积极为紧张。在现有农业生产力水平和发展速度上,扩大城市土地增量供给就意味着可供耕种的土地越来越少,这将影响到越来越多的城市人口和由农村转移到城市的人口消费所需要的粮食以及其他农副产品和原料,也就是通常所说的粮食安全问题。这也是国务院提出的要确保18亿亩耕地面积不减少的根本原因所在。

存在大量的土地和商品房闲置由于城市用地规模过度膨胀,造成了大量的城市土地闲置。2010年1月13日,国土资源部副部长小苏在国务院新闻办会上表示,截至2009年底,全国房地产开发企业手中拥有近300万亩土地(20万公顷)尚未开发,足够保证今后两三年房地产开发建设的用地需求。小苏还表示,截至2009年底全国约有1万公顷闲置土地。主要分为企业自身原因和政府有关部门工作两类原因所造成:企业自身原因造成的在1万公顷中占46%左右;占54%的闲置土地主要是政府有关部门的工作造成的。

结构性矛盾突出2008年以来,市场供求陷入严重的失衡状态。目前商品房空置面积的增加不是传统意义上的市场供大于求,根本原因是缺乏有效的供求关系。

一方面是由于房地产价格过高,使得真正有购房需求的那部分群体无力承担高昂的房价。另一方面是由于目前房地产开发企业往往出于自身的偏好,偏向于大户型、豪宅的开发,对普通小户型的开发数量极为有限。当然,我们要考虑改善型购房者对大户型、豪宅的需求,但同样更应该关注的那部分初始购房者,通常都是参加工作时间不长的年轻人。

影响土地供需的因素

地方政府对土地财政的过度依赖在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2009年上海依靠出让土地获得992.63亿元财政收入,是2008年400亿土地财政收入的2.48倍,比上一个高峰2007年的481.29亿还要高出106%。同时,也创下了2004年8月31日实行土地招拍挂制度以来的新高。

在现行的房地产税费政策下,地方政府是最大的受益者之一,巨大的利益诱惑大大刺激了地方政府的卖地冲动;另外,“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用,地价的不断攀升、“地王”的频现和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升,而这些都会转化为商品房的成本,最终由购房者来买单。

土地利用规划土地利用规划是在空间上对土地利用进行合理的组织与安排。根据城市发展要求,通过优化土地利用结构,调整土地供需平衡,达到对土地资源的合理使用。土地利用规划主要影响规划期内城市土地的总供给。在土地利用总体规划的基础上,国土资源部每年下达的土地利用年度指标则是规划期内指标的年度分解,它直接决定了年度土地供应量。

城市规划城市规划对城市土地的利用具有导向性。科学、合理的城市规划能够促进城市土地的规模效益、经济效益和生态环境效益,引导城市向可持续方向发展。城市规划对城市用地的作用主要表现在对城市土地需求的影响方面。

城市规划是在土地利用总体规划的框架内,指导城市建成区和规划区土地开发利用的方向。一个区域规划的制定,表示了未来城市发展的主要特征,这些计划建设的区域,价值将增长,从而带来对该区域及其周边地区土地需求的增长。

在土地利用规划和城市规划的编制和实施中,要与交通规划相结合,从而达到合理组织利用城市空间资源,缓解城市用地区域不均衡所带来的局部用地紧张现象。

土地储备制度城市土地储备制度是城市政府对土地市场进行宏观调控的一种制度,它主要影响城市土地的供给。由城市政府下属的专门土地储备机构对城市建设需要占用的农用土地先进行征用,对属于规定范围内的城市存量土地予以收购和回收,然后进行开发和整理,并予以储备,并根据城市规划、土地出让年度计划以及市场供需平衡状况,有计划、有步骤地投入市场,以达到垄断城市土地一级市场和调控城市土地市场供需平衡的目的。

住房制度住房制度是在国家层面对公民的住房问题进行的制度性安排,它直接影响住房的性质,影响到公民对住房的需求。制度的设计影响到房地产市场的发育机制,房地产产品的开发与建设,以及人民对住房所采取的计划安排。

土地供需矛盾突出对房地产业发展的影响

杨春德等人就政府在追求社会福利和短期经济利益两种目的条件下,构建了城市土地供需博弈模型,对城市土地供求进行了博弈分析,指出城市土地作为一种稀缺资源,政府如果不加以控制,必将造成土地资源的过度开发和低效使用,最终使整个社会福利下降。政府作为城市土地的垄断供给者,有着追逐垄断利润的强烈动机,如果地方财政过度依赖土地收益将造成土地的供求失衡。

已经出台和即将出台的一系列土地调控政策旨在促进房地产业健康发展,它也必将对其产生影响,主要有以下几方面:

对市场心理的影响政策的出台在短期内对市场心理层面的影响会比较明显。但是,长期效果还有待观察和等待。这次土地调控政策的重点之一在于打击炒房,比如第二套房的房贷首付比例不得低于40%等规定,就是针对投资、投机需求的。应该说,是瞄准了大的目标,但最终能否打得准、打得全,还不得而知。很多贷款买第一套房的人,其实原来手上已经有一套房,但是没有银行贷款,从银行贷款角度看,还算是第一套房,但实际上他买来也是用于投资的。这样的购房者在现实中很多,现在的政策对这种情况几乎不具备约束力。

对房价的影响在新的调控政策下,房价出现大幅度回落的可能性也不大。房价回落的前提是房屋供应充足、开发商不囤积房源。只要开发商没有资金上的压力,也就没有降价卖房的动力,房价几乎不可能降下来。在过去两年的金融海啸中,房价降幅都是有限的,因此,目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势,还有一定的难度。除了开发商不缺钱的原因外,还有就是房地产行业的垄断。

控制土地供应量是影响地价的因素之一,但并不是决定性因素,房价虽然从理论上会受到地价变化的影响,但在实际操作中,房地产开发商往往是根据市场行情来决定出多高的价钱收购土地。从这个意义上讲,房价最终还是由供求关系决定。

合理调整土地供需关系,促进房地产业健康发展的对策

清理闲置土地,增加土地供应数量地方政府应严格执行对超期闲置或未完成开发的土地的清理,坚决打击囤积土地的行为,避免出现市场上土地供应不足、部分开发商无地可用而另一部分开发商却有大量闲置土地的现象。政府可以在适合的情况下,将大型的单宗土地小块化出让,增加土地供应的宗数,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地,形成“垄断”。

用好存量土地,推进节约集约利用我国城市化已进入加速发展的时期,对城市土地的需求日益增加。然而,城市土地的供给,受到多种条件的制约。尤其是城市土地供给还存在城市与农村之间的竞争问题。因为土地总量毕竟有限,所以不能简单地依靠扩大城市范围来增加城市土地,满足城市土地需求,否则会影响农业用地的需求,产生用地矛盾和粮食安全问题。因此,解决城市土地供应问题,要立足城市土地现有存量,尽量避免矛盾的产生和激化。

除了盘活闲置土地外,城市土地供给扩大还有另一种方式即内涵式的扩大,通过增加单位面积土地上的投资,在土地面积不增加的情况下,提高土地的使用效率,从而相对地扩大城市土地供给,这是城市土地利用的存量调整。具体做法是在城市建成区范围内对原有土地进行二次开发,如适度地增加资金投入,提高土地的容积率和增加建筑密度,改变旧城区的土地利用结构,消除影响土地利用的阻碍因素,改善城市基础设施,做好城市土地利用总体规划等,使平均单位面积的城市土地具有更大的使用效率,从而达到内涵式扩大土地供给的目的。

推进城乡建设用地增减挂钩,促进城乡统筹发展运用城乡建设用地增减挂钩政策,以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台,将农村节余的建设用地指标调剂到城镇使用促进小城镇发展,同时把土地级差收益返回农村用于新农村建设,形成良性循环,促进城乡统筹发展。

建立健全住房保障体系,实现居者有其屋区分不同层次,不同对象,分别设置廉租房,经济租用房,经济适用房等不同的住房保障安排,采取不同的保障方法,让“居者有其屋”。在保障中低收入阶层的同时,还要特别关注所谓的“夹心层”人群,他们既不符合原有的保障条件,又无力购买市价商品房,而这部分人恰恰是整个社会的中坚力量,因此,他们住房需求的满足是值得特别关注的,需要从制度上进行合理安排。

推行住房制度改革,适时开征物业税目前所进行的土地调控并未涉及到房地产业发展的核心问题。理想的状况应该是发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求,其次才是用于投资,而我们现在的制度在这一点上并没有做好。导致真正需要自住房的人买不起住房,而有些富人却拥有多套,甚至几十套房地产。在作为社会公共资源的分配上,这是极不公平的。这就有必要进行进一步的住房制度改革,否则,恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。