养老产业的盈利模式范文

导语：如何才能写好一篇养老产业的盈利模式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。

养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。

解析要素，设计模式

商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。

开发价值主张

有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。

确定目标顾客

产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。

低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。

高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。

凝炼价值诉求

价值诉求反映企业为顾客提品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。

以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。

以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。

企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。

设计产品/服务组合

产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。

在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。

不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。

整合关键资源

关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险、泰康人寿、中国人寿等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。

不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险与服务等领域经验，具备运用保险资金长线投资、进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力。

其他民营养老服务机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更宽泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、服务利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求”的能力。

例如上海亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营”方式运作，前期自主进行养老社区的开发和运营，并采取会员制发售，进而在后期将更多资源投入到社区服务管理。

打造业务平台

任何优势资源和能力都可能伴随着短板。

从产业发展层面看，养老产业发展“前途光明、道路模糊”，其本质原因是参与市场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老服务产业商业模式的核心内容。无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进行高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。

战略合作 通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法则。擅长地产项目开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老服务产业开展长期运营中也并无经验和资金方面的优势。

那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，规避中长期财务风险。万科在开发杭州某地产项目时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该项目销售量价双升。上海亲和源则引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。

业务协同 养老服务产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、服务费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。在养老服务产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进行协同，是实现企业盈利最大化的重要手段。

在业务协同方面，“险企系”的资金和业务属性与养老服务产业更加匹配：一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展交叉销售和捆绑销售；另一方面，带动护理服务、老年科技产品、老年旅游服务等产业，延伸养老保险产品价值链。

设计盈利模式

盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：收益模式、成本结构、目标单元盈余和资源周转率。养老服务产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。

产品主导型 以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产项目的开发、销售和管理获得一次性收益。由于房屋产权销售有效覆盖社区开发建设成本，因而产品主导型养老服务的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。影响产品定价的成本因素主要是社区开发建设和管理成本。房地产开发企业是产品主导型养老服务的主要提供方。

服务主导型 由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。因此，保险企业介入养老服务产业主要以服务主导型盈利模式为主。通过建设老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。服务主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以服务成本和管理成本为主体的成本结构，决定了规模效益是其获利的重要保障。

混合型 以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益，主要面向低端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。民营养老服务机构以建设养老院为载体，以最具经济性方式提供基础服务，通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利。

无法对抗的风险

在机遇背后，养老服务产业也隐藏着相互影响的风险：政策、金融、市场和传统文化。这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法规避的。

政策风险 政策风险主要体现在政策有效性和稳定性两方面。国家出台了一些养老服务相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施办法及措施。中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。

金融风险 养老服务产业一次性投入高，回报周期长。普通养老地产社区的建设周期一般为3～5年，建成后可运营50年左右。开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗服务中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和服务的持续投入。

若在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。保利北京和熹会预计需要运营30年才能收回成本。其负责人也承认：“现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”

若养老地产项目没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和服务几乎不可能实现盈利。

市场风险 北京养老助残服务管理中心，北京首个社区养老“服务托管”模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。但它在试运营以来却不得不面对亏损的尴尬；北京某地产商开发建设“只租不售”老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。养老产业的潜在需求很大，但有效需求不足，市场风险仍然很大。

中国老龄化处在城乡二元经济结构、社会整体发展水平不高的背景之下。已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老”现象更为严重。2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购买力。

文化风险 “养儿防老”是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。如何将养儿防老变为产业养老？如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？

篇2

海南已经进入了老龄化社会，也日渐成为老龄化中国的休闲养老基地。虽然它自身的“为老”产业人才不是太过紧张，但因为“休闲养老”产业预见的规模以及人才培养的周期性，政府相关部门必须为此提早布局。未来海南“为老”产业所需人才，大致可以分为非核心人才和核心人才，现有的两类人才都呈匮乏状态，现有的教育和人才布局远远不够，相关政府部门必须采取必要的措施。

关键词：

海南；“为老”产业；非核心人才；核心人才

因为中国是一个发展中国家，财富的增长是这个国家的第一要义，所以过多的人才都集中在能增加社会物质“财富”的产业。又因为二十世纪初“进化论”进入中国以来，“弱肉强食”的“社会达尔文主义”深入人心，中国的教育变得很“功利”和“实用”，其顶层设计，没有过多考虑弱势群体的利益，比如残疾人和老年人等“社会边缘人”。因为传统“孝道”文化百多年来的不断流失、现代知识的不断更新、老人的“社会负担化”等，就顶层设计而言，中国现有的教育模式已经肩负不起培养“为老”人才的重任。而教育水平相对落后的海南，更没有能力和可能去为现实和未来的经济发展制定具有自身特点的教育发展规划。为了谋划未来海南“为老”产业发展，我们必须对海南“为老”人才培养进行研究，进而在此基础之上，完成本省内人才培养顶层设计。

一、海南“为老”人才培养现状

北纬18度至19度的地域区位、纯净湿润的空气、四季如春的绿色植被、干净的水源、山河湖海城一体的景色，海南已经成为中国最优质的养老基地。就休闲养老而言，海南之于中国，正如夏威夷之于美国、梅诺卡岛之于西班牙、科西嘉岛之于法国等。在国际旅游岛建构的大背景下，海南的休闲养老功能已经越来越被国人和国际人士所认可。当全国的房价都有下行压力和趋势的时候，海南特别是三亚的房价依然坚挺，就是一个明证。如果你去过海南，坐过东线高铁，沿途可见高楼林立，一派欣欣向荣的地产镜像。拿三亚来说，开发的楼盘已经从原来的三亚湾、大东海、亚龙湾向较为“边缘”的海棠湾和崖州湾延伸。如果你从三亚的凤凰机场沿凤凰路—迎宾大道一线去亚龙湾，可以看到沿途几乎已经没有多余的土地，不是被高楼所占据，就是已经圈了起来，迎宾大道边剩有的一点点花圃，给人一种残喘之感。

从三亚地产业的运行分析可知，不用多少年，海南的地产经济将会进入“后地产经济”时代，特别是海南的人口规模受水电供应量的严重制约。2014年以来，海南的主要市县如海口、三亚、琼海等供电量已经普遍出现了庞大的缺口。据报道，海口2014年底的电力缺口为20%，三亚缺口达9.3万千瓦，皆属Ⅰ级特别严重缺电，当地政府只能实行有序供电。也许长远分析，海南电力供应不足还不是主要问题，供水不足将会成为海南人口增长和经济发展的最大“瓶颈”，因为海南的饮用水主要靠雨季降雨，但“全省区域性、工程性缺水”的问题尚未得到根本性解决，如果大量引进移民、一旦出现缺雨的年份，海南将会成为中国缺水的重灾区之一。

“休闲养老、短期移民”已经成为“海南人口战略”、“后地产经济”的主要策略。三亚市政府出台政策“禁止建80平米以下小户型住房”，就蕴含此未来的人口和经济发展策略。海南为了适应未来的经济发展，必须为未来“后地产经济”发展准备相应人才。对于海南经济发展来说，人才是产业发展的关键。因为海南地理位置特殊，它的经济高速发展，不可能从大陆引进各种大量人才，特别是在地产价格暴涨之后，许多大陆人才因为在海南很难落地生根，只能“望而却步”。未来海南的大量“为老”人才必须让“在地”的地方高校培养。我们可以理性地预见，在不远的将来，海南的“为老”人才需求，会出现“井喷”，从现在起，政府就必须要为此着手准备。做好这一准备的战略决策就是，提前为“为老”产业培养人才，制定地方高校“为老”人才培养规划。因“为老”人才的“公益性”和当下“为老”文化的缺位，政府部门有必要采取有力措施制定相关扶持政策，比如省教育厅出台相关人才“招生降分”政策、省民政厅出台相关人才培养“学费补贴”计划等。

二、海南“为老”产业所需“非核心人才”

就海南的“为老”人才而言，可分为两类，一是非核心人才，如研究专家、管理专家，以及营养师、厨师、财务人员、理疗师、心理咨询师等等。二是核心人才，主要指“医疗护理”人才。我们先来分析非核心人才的需求。

（一）理论型人才一般来说，我们可以把养老的人才分为“务虚型人才”和“务实型人才”。所谓“务虚型人才”就是我们所说的理论型人才。而在理论型人才之中，又可以分为纯理论型人才和研发型人才。所谓“为老”纯理论型人才，就是围绕“为老”产业进行纯粹学术研究型的人才，比如养老文化建构、养老立法和政策研究、养老产业人才培养的教育设计、养老产业的顶层规划、养老产业的地方特色、中西方养老产业的对比等研究课题，都需要学术型养老人才来担当。而所谓研发型人才，包括养老产业的具体商业模式和盈利模式研究开发等。海南作为未来中国老龄化社会的“后花园”其相关的学术研究严重滞后，如海南养老环境优劣、海南在国家养老战略中的地位、国外海南雷同区域的养老现状比较、海南“为老”产业的未来发展、海南休闲养老商业模式、海南休闲养老盈利模式等都没相关的研究报告。海南的养老理论整体上看，还囿于地方养老的水平，缺乏一种国家战略眼光。但现实中已经有大型养老企业入驻海南，准备在未来海南的“为老”产业中“切糕”。海南的“为老”产业，呈现出一种学术理论与社会实践严重脱节现象，理论研究严重滞后。

（二）管理型人才跟管理有关的人才很多，但挂上“老年”二字的在海南所有高校中，至今没有。“为老”产业的管理人才囿于现在的高校专业设置，都属于“后进人才”，即非学历教育培养出来的人才。就海南现实中的“为老”管理型人才而言，最少可以分为经营型人才和营销型人才。经营型人才重点要解决的是企业的正常运营问题，主要包括决策层和管理层，他们需要要肩负起企业规划、日常管理、企业人事、服务总量、资源配备、运营成本核算、盈亏测算、盈利模式、收费模式、市场营销、处理“边缘性”事件等。而营销人才，主责拓展市场、创新服务品种等，使企业有一个大的前景，占据更大的市场份额等。经营型和营销型养老人才所需的多寡，具有与实践同步的性质，因为当下海南养老产业远远没有达到规模经营的程度，所以也难以大规模的出现，但随着中国老龄人口越来越多，北方环境恶化日渐见重，海南的冬季外来“候鸟”人口会越来越庞大，经营性与销售性人才的匮乏会日渐显示出来。反过来说，经营性和营销型人才的匮乏，又阻碍了海南“为老”产业的规模发展和品质提升。由于海南休闲养老经营型和营销型人才“后进性”的现实，教育界必须配合政府对于此类人才的进入，设立“准入制度”，设置进入门槛。这样，一方面是会有力促进“为老”人才的健康发展，推动“为老”产业的市场化行为，繁荣“为老”产业；另一方面也可以避免劣质人员的进入，毁掉这个“朝阳产业”。

（三）非核心实践型人才此类人才包括除“老年护理”之外的其他实践型人才，具有“后进”性与流动性，包括保安、保洁、行政、财务、社工、理疗、健康管理、理财、心理、律师、营养、厨师、地产、旅游、产品设计等等。我国各类学校的学历教育，有护理、营养、心理、康复、旅游、产品、地产、医学等专业，但是只要前面冠上“老年”两个字，就会如管理专业一样，一片空白。这是整体中国教育的现状，海南也不能例外。这类人才同样具有“后进性”与“流动性”。也有待政府的“准入制度”。

三、海南“为老”产业所需“核心人才”

“为老”人才的需求跟具体的养老模式息息相关，虽然“休闲养老”、居家养老、一般公益机构养老等模式需要的人才不一样，但“医疗护理”人才却是所有“为老”人才中一线之“一线”，核心之“核心”。当代中国一共有110多所有开设有护理专业的高等院校，其中有70多所迎合老龄化趋势、赶时髦似的，开设了“老年护理”课程。而因为这些毕业生后来真正从事“为老”产业的很少，毕业后或为各大医院“高大上”的护士，或转行，或考公务员等。所以各类学校开设的“老年护理”课总学时一般都很少，多为30多课时，而其中理论课又可占到25学时以上，实践课仅个位数，这样的体系怎么能培养出“老年护理”实用人才呢？当然这还主要指的是中国大陆“老年护理”人才培养情况。如果把镜头转到海南，开设护理专业的学校不少，如海南的四大卫校——位处海口的“海南省第一卫校”、位处五指山市的“海南省第二卫校”、位处琼海市的“海南省第三卫校”、位处海口市的“海南省农垦卫校”。比较这四所卫校，可以看出，“护理专业”是它们的第一品牌，所开设课程也基本雷同，如课程一般包括药物应用护理、心理及精神护理、护理学基础、护理礼仪、内科护理、外科护理、急救护理、妇产科护理、儿科护理、五官科护理、社区护理、中医护理、健康评估等。但是，在四大卫校中，我们居然看不到冠以“老年”二字的任何护理课程。

就海南目前养老机构的护工而言，无论是居家养老、社区养老、休闲养老还是机构养老，一般是以50、60后人士为主，70后都不多。一般都是小学、初中毕业，甚至文盲。海口目前的居家养老服务人员大多来自农场、林场及农村，大部分是城镇下岗人员。她们大多热情高也能吃苦，作态度也不错，但是，终究没有经过正规专业培训，服务技能较弱，对老年人的生理、心理等多方面需求了解不够，客观上影响了为老服务的水平和质量。此外，受经济收入较少、社会地位较低、为老年人服务风险高等因素制约，为老服务机构目前很难留住骨干服务人员和吸纳专业护理人员。一线养老护理专业人才不被当下的“社会达尔文主义”现代文化所认可，社会地位低，没有发展前景，也是我们不得不面对的社会问题。“为老”人才的生成，有其生成的土壤和市场。政府作为社会规范的制定者和社会发展的决策者与引领者，必须以预见性的措施促进该行业的顺利发展。一个行业的繁荣离不开人才，囿于人才培养的周期性，海南必须提前为这一行业制定“准入制度”，并在地方高校中设置相应的专业，培养未来需要的各类人才。这是一项紧迫任务。

参考文献：

[1]相关学校官方网站[2]周杨雪.发展海南休闲养老产业的法律问题研究[D].海南大学，2012.

[3]马惠娣.西方老年休闲学研究述评——兼及中国老龄化社会进程中的休闲问题[J].洛阳师范学院学报,2011（03）.

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[5]徐晓飞.论我国休闲产业的发展[D].东北财经大学,2005.

[6]傅立钢.休闲产业渐成经济增长“发动机”[N].中国贸易报,2009（008）.

篇3

此次老博会，在应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，以实际举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程等方面，起到了积极的推动作用。而随着中国人口老龄化问题的日益加剧，养老产业的发展愈加赢得市场的青睐。根据国家发改委预测，我国老龄产业到2020年和2030年的市场规模将分别是8万亿元和22万亿元，对GDP的拉动作用分别是6个百分点和8个百分点，产业前景非常可观。然而，近年来，养老产业内部出现了较大的分化。作为该产业中最大的两个板块，医疗保健呈现出较快的增长趋势，而养老地产则尚处于市场环境的形成过程之中。

养老医疗：概念持续走强

近期，政府在医疗政策方面的扶持动作频繁，涉及医疗器械国产化、分级诊断治疗、健康与养老服务工程建设。10月9日卫计委提出，我国将逐步建立符合我国国情的分级诊疗制度。

目前，我国医疗器械行业潜力巨大。资料显示，从投资案例数量上看，2014年该行业的交易数量是2011年的2.58倍，占全部医疗健康产业交易金额的比例从2011年的2.46%上升到17.51%。从市场结构来看，基础医疗器械占整体市场的75%，为国内企业提供了广阔的市场空间。经过多年的发展，国内企业在中低端市场已具备了明显的竞争优势。而随着老龄化加速，未来医疗器械行业平均增速将高于药品行业。

养老地产：尚处于观望阶段

养老产业中，养老地产是重要的组成部分之一。然而，有业内人士指出，国内养老地产市场尚未成型，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

该业内人士同时表示，目前，国内养老地产的模式主要包括以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。然而，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

在此背景下，我国养老地产的成功案例寥寥无几。有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”

同时，记者通过相关渠道了解到，近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜，部分不法地产商打着“养老”的金字招牌来圈地甚至集资，成为其赚钱的工具。

本次老博会上，保利地产（600048）董事长宋广菊表示，未来保利地产将在全国每个省会城市落地国际化的养老机构，带动保利地产居家养老、社区养老、机构养老“三位一体”中国式养老发展。此外，对于养老产业的盈利模式，已经初步建立模型，争取用3-5年的时间提高服务水平实现盈利。作为地产龙头企业，保利的本次表态无疑是为养老地产的发展注入了新鲜血液。

上市公司积极布局养老产业链

篇4

11月16日，在澳大利亚贸易委员会主办的首届澳大利亚・中国国际老龄产业峰会上，国家发改委社会发展司副司长郝福庆表示：“中国老年人口基数渐渐增大，需求层次多样，市场潜力巨大。”与会中外专家认为，中国对养老服务的需求未来几年将保持增长。

老龄化社会来了，养老产业的“巨型市场”也已形成。面对国外投资者的分食和抢食，国内投资者怎么办？

养老很简单：“一碗米，一杯水，一口气，一扇窗，一扇门，一张床”

11月11日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议中决定推进医疗卫生与养老服务结合，更好保障老有所医、老有所养。此次会议指示是继2013年9月国发35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》后对我国养老产业的进一步指引。

“中国的养老，其实就是‘一碗米，一杯水，一口气，一扇窗，一扇门，一张床’。”郝福庆说，“一碗米”，就是食品要安全，远离污染;“一杯水”，就是要有清洁的饮水;“一口气”，要有清洁的空气;“一扇窗”，希望能老人看到外面的世界;“一扇门”，主要指无障碍环境;“一张床”是指集技术和智慧于一体的、利于老年人起居的设备，实现健康管理。

北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星表示，目前中国养老产业存在三大瓶颈。“首先是投资的进入和退出机制不清楚，所以大家都在观望，如果金融市场不开放，资本不愿意进入。其次是模式问题，做养老健康的企业多在亏损，缺乏成熟的盈利模式。投入的资金受到政策和机制的制约，同时要对接很多的部门。另外，还有一个最重要的就是人才问题，从事养老健康产业者一定是专业人士，如果没有职业通道和规划，他们的未来在哪里？”

养老产业是拉动内需的新增长点 但目前民营养老机构床位空置率48%

在巨大的养老需求的推动下，随着鼓励社会力量投资养老领域的政策相继出台和落实，大力发展养老服务业，既是应对老龄化社会的长久之计，也是刺激消费、拉动内需的一个新的增长点。

“发展老龄产业，能够实现稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，一举多得，意义深远。中国政府将进一步深化改革，转变政府职能，结合当前经济形势，从刺激消费和供给两个渠道，强化政府指导，加大养老领域开放力度，加强监管和法律标准体系建设，并注重培育群众树立健康养老的理念和社会意识。” 郝福庆表示。

解决当前的养老问题，单纯靠政府的基本保障，的确难以满足。“现在全国有4万家养老机构，民营养老机构床位空置率48%。这就是当前中国养老机构的现状。” 乌丹星说。

国务院常务会议指出，要促进医养融合对接，推进基层医疗机构与社区、居家养老结合，为老年人家庭提供签约医疗服务。鼓励社会力量兴办医养结合机构，支持医疗资源丰富地区将公立医院转为康复、老年护理等机构。强化投融资、用地等支持，扩大政府购买基本健康养老服务，创新长期护理保险等产品。

澳大利亚抢分中国养老蛋糕

澳大利亚驻华使馆商务参赞刘初阳表示，由于人口的老龄化、预期寿命的延长，以及城市中产阶层人口的快速增长，中国对养老服务的需求未来将形成“巨型市场”。

“本次峰会旨在展现澳大利亚养老的行业能力，帮助澳大利亚产品和服务提供商了解中国的市场动态和主要趋势，提供分享见解和经验的平台，并促进更好的合作。”她说。

随着相对富裕的“婴儿潮一代”变老，中国的养老产业，特别是高端养老产业迎来类似过去10年地产业的爆发式增长。据全国老龄委的数据，中国老年人市场的年服务需求到2050年左右，将达到5万亿元。

据了解，此次有来自70余家澳大利亚组织和公司的130多位代表组成的养老产业代表团访问中国并参加了峰会。澳大利亚贸易委员会中国区总经理、澳大利亚驻华使馆商务公使柯迈高说，“这充分表明澳大利亚的养老行业致力于和中国合作的积极愿望。”

悉尼大学中国研究中心主任凯瑞・布朗认为，澳大利亚的医疗卫生体制被公认为很好地综合了各种最佳实践，充分发挥公立和私立医疗卫生的优势，为国民提供经济、公平和高质量的医疗卫生保障。“中国正在鼓励私营资本携手政府建立合作，澳大利亚的医疗卫生服务模式正适合中国。”

篇5

《支点》特约记者 何勇 上海报道

“时间不一定造就一个伟人，但一定能造就一个老人。”

根据国务院《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》的官方数据显示，截至目前，中国是世界上唯一一个老年人口过亿的国家，且正以每年3%以上的速度增长，是同期新生人口增速的五倍多。5年间，全国60岁以上的老年人口将由1.78亿增至2.21亿，比重将由13.3%增加到16%。

近年来，国家诸多政策多次释放明确信号：大力加强养老机构建设，支持社会力量举办养老机构；发展多样化的养老服务体系，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

在此大背景下，养老产业欣欣向荣，众多资本纷至沓来。

“夕阳红”事业迎朝阳

春暖花开的季节，位于浦东新区康新公路上的上海国际医学中心迎来开业大吉。

兴建近3年的国际医学中心属于卫生部和上海市的重点项目，它与建设中的迪士尼乐园为邻，总占地面积约375亩，一期总投资约6亿元，是一家包括健康体检、高端养老等功能在内的综合性医疗机构。

迈入足有三四层楼高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及随处可闻的轻音乐，病房里的拖鞋、保险柜和洗漱用品一应俱全，竟让人有置身星级酒店的错觉。在医院的构架体系中，专门设置“客房部”实属罕见，实施“酒店式管理”，客户提包即可入住。

作为上海第一家由新医改催生的国际综合性非公立医院，这里除了试点医生“多点执业”外，还将同时试点高端养老护理模式。

本刊记者看到，即将同医院一起揭开面纱的还有100套护理养老酒店式公寓，和普通的护理院不同，全部是居家式护理套房，资深医护人员将为老年人提供专业护理。

这个集高端医院和养老酒店于一身的项目一推出，资本便紧追而来，投资主体更趋多元。

管理方面，国际医学中心引进了亚洲最大的医疗集团新加坡百汇集团，目前有9家股东，其中，除了国资背景的上海国际医学园区集团有限公司占股20%外，其余股份由8家民间资本持有。

“我们公司旗下的九胜投资正展开对国际医学中心部分权益的收购，进展还算顺利，与几个股东的股权收购框架协议已初步达成，眼下正推进前期尽职调查等工作。”上市公司运盛实业高管在接受本刊记者采访时表示。

据了解，此次收购，九胜共斥资2.38亿元，收购完成将间接和直接持有医学中心28%的股份，成为国际医学中心的第一大股东。

对于运盛实业而言，其现有主营业务主要为工业地产开发，属于房地产大行业，此次进军高端医院和养老项目，也预示着公司今后将向养老地产转型。

“若九胜收购医学中心股权及本次资产重组顺利完成，运盛实业未来可通过这一项目向高端医疗服务领域拓展，尤其是借此进军养老健康地产，能开拓公司未来地产业务种类和盈利模式。”运盛实业上述高管表示。

本刊记者还观察到，尽管国际医学中心尚未开业，但它的建造已带动了浦东新区周边的房产，不少房产商在医学中心挂起了养老酒店公寓的旗帜，主推对口这一优质医疗资源的养老房。

无独有偶，另外一家地产上市公司中茵股份也在2月10日与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订了战略合作协议，宣布进军养老产业。

中茵股份公开称，双方将先选择公司目前为其控股股东托管的酒店度假项目，拟建设成集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的生态养老项目。

积累项目经验后，中茵股份还计划将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等地，打造迁徙式养生休闲养老产业链。

“人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带入前所未有的机遇期，养老产业有望成为中国房地产市场下一个十年的价值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

顶层设计释放“政策红利”

实际上，吸引社会资本参与发展养老服务业，这被视为深化养老服务业改革的“活水”，自中国步入老龄化社会以来，在政策层面上已经把社会资本进入养老服务业的障碍减到最小。

去年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”）提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。到2020年，全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

可以说，这些明确扶持养老产业发展的相关国家政策陆续出台，在不断地刺激房地产业的神经外，也让正处起步阶段的养老金融业看到了曙光。

在《意见》出台两个月后，2013年11月，总部设在中部地区的独立保险法人机构——合众人寿，在武汉蔡甸区后官湖正式推出其首个健康养老社区，这也是第一家由保险公司投资建成的养老社区。

该养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前已经开始接待老人体验入住。

随着首个养老社区项目的启动，合众人寿开始整合优质资源，将公司未来的战略发展方向定位于养老产业。按计划，公司10年内将在全国范围内打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业。

从项目实际推进看，这一计划并非纸上谈兵。本刊记者了解到，除了已建成的武汉项目之外，全国多省市的合众人寿养老社区都在推进中：安徽、广西、辽宁等省的养老社区项目先后开建；与北京、山东、河南等当地政府已签订投资协议，正在办理供地手续；杭州、苏州、上海、青岛、成都、福州等地的项目尚处洽谈阶段。

形势喜人的背后，合众人寿董事长戴皓也有自己的困惑：“在国外，养老社区入住率可达95%，且老人从退休开始在养老社区的生活时间可达20至30年，所以国外的养老社区都是盈利的，而在国内，因养老观念问题，很多老人不愿意住养老社区。”但他同时对养老社区的前景表示乐观，随着“50后”老人和“421”家庭结构到来，养老社区的需求可能会被很快激发。

除了合众人寿捷足先登外，其他保险公司向养老产业布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，华夏人寿宣布将与青岛市政府、绿城集团、北京大学第一医院合作在青岛崂山湾建设大型国际化健康养老产业园。按照四方签署的合作协议，项目投资将达上百亿元。

就在今年1月22日，新华人寿保险股份有限公司也迫不及待地对外公告称，将出资4.95亿元设立新华养老保险股份有限公司，“进驻养老产业也是寿险公司进行长期投资的策略之一。”

市场热倒逼金融创新

养老产业火热发展除了为保险业、银行业激活新的增长点外，也在不断催生养老金融业的创新。

以合众人寿在武汉推出的养老社区为例，与市场上目前的产品不同的是，该产品真正实现了保单与实物的对接。客户只要购买保险，就可以在养老社区入住，而不用考虑未来租金的上涨，且面向广大的中产阶层，床位充足，价格不贵。

一言要之，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金收益。据合众人寿不动产投资事业部刘岩萍总经理介绍，客户只要购买了相关养老保险产品，在保险期满后，如符合条件就可以入住养老社区，用现在的钱锁定未来的租金。

如不愿意选择入住养老社区，保险期满后，客户也可以领取现金收益；保险期满前，如被保险人身故，返还已交保费，保险责任终止；入住后如想退出，按照入住期间社区公布的租金实时结算，退还剩余部分；而且，被保人的配偶在缴纳养老服务费后，也可陪同被保险人一起入住社区。

这也是合众人寿尝鲜的一种全新保险产品形态，是继“保障”、“保障+理财”之后，保险产品出现了第三种模式：“保障+理财+实物”。

对此，对外经济贸易大学保险学院院长王稳教授认为，“保单+实物对接”模式引领了寿险产品的第三次革命。合众养老保险保障计划打破了传统保险产品的观念，从虚拟的预期收益保障向可见的实物保障转移，从单一的保单保障向有形保障（社区）与无形保障（抵御通胀的保值增值）双保障的形式转变，推动了中国保险产品模式的升级。

不难发现，养老金融业的这些创新措施也在倒逼政策发生改变。

上述国务院《意见》曾指出，各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。

按照华夏人寿的模式，华夏人寿在青岛崂山湾的养老产业园采取“只租不售”，这是国内养老不动产的通行模式。

但对于保险公司来说，政策允许进军养老产业，首先就拉长了保险业务的产业链，险企可以从单一产品延伸到不动产领域，价值提升不言而喻。其次，险企可根据项目定制保险产品，项目所需资金和投资期限可及时反馈到产品前端，然后开发、设计、销售相应的保险产品，这种特定的保险产品在销售人群、给客户的价值回报等方面与普通保险产品存在差别，即“承保与投资互动”。

而以往保险公司介入不动产的传统做法是用收取的保费做投资，缺陷在于二者互不关联，投资领域和收益率也受限制。

对此，华夏人寿董事长李飞表示，青岛养老园区将成为公司发展的重要里程碑，不仅标志着华夏人寿全面进军健康养老产业迈出了实质性步伐，而且标志着公司经营模式的改变。

盈利难题仍待破解

养老金融市场的潜在商机日益凸显，但市场不乏谨慎者。

以合众武汉项目为例，投资主要为保险资金，预计15年才可以回收土地及建设的成本。因此，对于保险公司而言，能否获取长周期的资金是关键所在。

“养老社区门槛不高，只要有长期的资金，不仅保险公司可以做，而且地产公司也可以做。如果合众第一步成功了，势必跟风者如众。保险公司开发养老社区是否有其他行业不具备的、不可复制的稀缺竞争力？这是保险公司要考虑的。”有保险业内人士不无担忧地表示。

实际上，自从2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，国内已有8家保险公司介入养老社区。不过，在这一过程中，亦伴随着外界对保险公司圈地的质疑。

南开大学风险管理与保险学系江生忠教授在接受本刊记者采访时表示：“如何把保险产品和保险服务与养老产品对接还存在一些问题。目前给人的感觉是，商业保险公司在养老产业领域的角色大多等同于地产投资商，如何把保险的优势延伸到养老机构里面，包括责任险、护理保险和其他的医疗保险等在内的探索并不多。”

江生忠带领他的课题组去年底刚刚完成了一个保监会的“商业保险公司投资养老社区”的课题，他表示，中国保险公司对不动产投资比例在10%-20%之间，但从国际经验来看，美国是3%，日本是5%，韩国是10%。“尤其是日本在资产泡沫、房地产泡沫以后，他们整个不动产投资在不断下滑，比例收缩，这也是我们应该警惕的。”

目前，房地产资本涌入养老地产比较积极，同时也有观望者。万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地产已开始涉足养老地产。不过直到2013年，保利地产首个养老地产项目才在北京落地。公开资料显示，截至目前，该公寓仅拥有200多个床位，仅114人入住。

一方面市场极具诱惑，而另外一方面是开发商们亦步亦趋，究其原因主要还在于现阶段养老地产的盈利模式仍是各开发商尚未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段。

“养老产业对公司来讲，就像在中捕鱼。”朗诗地产养老事业部总经理郭亮此前曾表示，朗诗地产早在2011年便成立养老公司，不过直到2013年才真正成立第一个养老主体，体量仅有7000平方米。

“即便经历多年探索后，我们仍没有把握确定客户群，”郭亮指出，养老市场尚不明朗，现在主要靠试错的方法来探路，以认清市场需求和自身定位。

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电视剧《老有所依》让许多人心有戚戚，片中雷颂华将母亲送往养老院被大家热议，也让养老地产再次成为焦点。

2013年10月14日公布的《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》已明确提出，到2020年，我国的健康服务业总规模达到8万亿元以上。其中，养老地产被认为是最大的一块蛋糕。事实上，养老地产已经被各路人马盯上，尤其是财大气粗的险资掘金养老地产的势头高涨。

联手房企掘金养老地产

12月12日，中国太平保险与大连万达签署战略合作协议，双方将深入研究以债权投资或股权计划的形式，在养老地产以及商业地产方面展开合作。目前双方签署了总对总合作协议。

事实上，在太平与万达达成合作协议之前，今年太平已与青岛、广西、山东等多地政府签署了涉及养老地产的合作协议。随着众多保险公司涉足养老地产，养老地产开始进入“群雄逐鹿”的时代。自去年以来，各保险企业就在各地竞相拿地。

2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。

在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司：新华家园尚谷（北京）置业公司和北京新华家园檀州置业公司，来支持其养老产业的发展。

据记者了解，新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，并将在北京延庆和密云新建养老项目。

在新华保险之前，泰康人寿是第一个“吃螃蟹的人”。2009年，保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。

在多家保险巨头陆续进军养老地产后，之前在此领域一向战略保守的中国平安也开始挥军前进。2012年9月，“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。

按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

运营模式待探索

在众多保险公司中，合众人寿在养老地产领域的投资可谓“大手笔”。统计显示，2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产，合众人寿还初步计划在5年时间内在全国兴建14座养老社区。

今年10月23日，坐落在武汉蔡甸的国内第一家由保险机构合众人寿投资的养老社区―合众优年生活养老社区进入试营阶段。这是国内第一款保险产品对接养老社区的实物养老保障计划，消费者只要购买保险，就可以保证养老社区的入住。

事实上，养老房地产作为一种新的模式，很新潮，也颇具吸引力。而对于大多数保险公司来说，建一座养老社区很容易，然而之后可能面临的风险更需要考虑。

“目前保险企业运作养老地产的产销模式并不成熟，”一位保险业从业人员告诉记者，根据监管规定，险企开发养老房“只能出租不能出售”，这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。但养老社区投资规模大、开发成本高、回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。

亚洲人居环境协会副主席、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为，对于养老地产来说，最核心的部分并不是住宅，而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。

在这方面，泰康人寿和中国平安都进行了新的探索和尝试。

泰康人寿推出了一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划，即购买养老产品的同时也将具有入住养老社区的资格。“这款保险合同按约定年龄每月领取养老金，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。”泰康人寿客服人员告诉记者，这款养老保险产品缴费起点为200万元，每年20万元缴纳10年。

中国平安则以成立投资基金的形式运营养老地产项目。

养老地产短期内不会成为主流

“但无论是泰康还是平安的方式，都并不成熟，也不具备借鉴意义。”上述保险人士说，泰康人寿200万的门槛对普通大众来讲太高，而且只是得到了一个优先入住资格，后期费用需要从分红中扣除，不够的还要另外补缴。而中国平安的方式，借助了其集团的优势，可以利用雄厚的自有资金，这并不是所有保险公司都具备。

有分析认为，险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前，养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化兰德咨询总裁宋延庆表示，目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施，即使有补贴政策，也只是针对个别企业，这对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。

“何况，盈利模式目前只是停留在设想和设计阶段，甚至还不能称之为模式，至少迄今未见成功案例。”宋延庆认为，另一方面，有的企业显然只看到养老地产存在的巨大规模，却忽略了可能存在的风险。

“目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，申银万国保险业分析师孙婷这样认为。

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（兰州商学院 金融学院，甘肃 兰州 730020）

摘 要：保险公司的介入对我国养老产业的发展具有举足轻重的作用.其不仅可以为养老社区项目带来大量稳定的资金支持，也可以帮助保险公司拓宽自身资金的投资渠道.本文从宏、微观角度分析了我国保险公司发展养老社区的意义，并对泰康人寿正在推行的养老社区建设进行分析，以此提出我国保险公司发展养老社区的策略建议.

关键词 ：保险公司；养老社区；投资模式；策略选择

中图分类号：F840；C913.6文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）04-0104-03

从一般的意义上讲，社区是以地域为基础的生活共同体.而按照上述解释，我们可以将养老社区定义为：在一定的地域范围基础上，成立的由以养老为目的的一般社区居民（主要包括老年人和服务者）所组成的社会生活共同体.这种社区是一种与普通社区不同的生活方式，具有独特的地域范围、相关利益和归属感.

1 中国保险公司发展养老社区的可行性分析

1.1 我国养老市场卖方市场时代已经来临

1.老龄化形势严峻催生养老产业的快速发展

2013年，中国老年人人口数量已经突破2亿大关，达到了2.02亿，老龄化水平达到14.8%.事实上，我国自2000年起就己经开始步入老龄化社会，而且随着时间推移，老龄化程度逐年加重.伴随着老龄化的逐步深入，我国人口中空巢老人、独居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此带来的对养老服务的需求也越来越强烈.

2.家庭结构的改变增加了对养老社区的需求

目前我国的养老模式仍然是以“居家养老”为主.然而，随着国民工作强度与经济生活水平的改变，这种传统的“家庭养老”模式，己经无法适应不断发展的养老需求.

在计划生育政策不断推进的30年中，我国的家庭结构始终维持在小型家庭水平，大部分属于“四二一”结构，即一对夫妇需要赡养四个老人，还要抚养一个孩子.与此同时，主要的工作群体在生存竞争压力不断加剧的情况下，跨地域流动越来越频繁，无法给予父母及时的照料；父母要求的生活水平也在不断改变，子女在赡养父母方面的时间与经济压力越来越大，急切需要专业的养老团队给予帮助.

3.通过养老社区项目可以拓宽家庭的自有资产投资渠道

不仅如此，随着我国经济水平的不断发展，大部分家庭已经拥有一定资产，大部分家庭希望通过投资减少资产贬值带来的损失，而在我国投资市场不健全、投资渠道较为单一的现实情况下，将资金应用于一些有长期规划、安全性及流动性较高的项目是一个非常好的选择，保险公司开展的养老社区项目正符合这些要求.

4.养老机构供给不足，养老供需关系失衡严重

在不断增长的养老需求面前，我们不得不面对我国养老机构数量严重不足的现实：护理床位，护理人才严重不足，而现有的护理人员也存在着质量上整体素质偏低，专业技术水平不足，服务未形成系统化，无有效监督等亟待解决的问题.2012年底，我国养老机构达到约4万家，但仍旧远远落后于发达国家.由此可见，仅靠现有的养老机构，根本无法承担起解决中国养老问题的重任.

1.2 从保险公司自身的角度需要发展养老社区业务

1.我国保险资金运用存在的诸多问题可以通过发展养老社区得到改善

我国养老社区的发展前景极其广阔，但资金缺口严重，得不到有效的资金投入，无法快速展开业务；反观保险公司，我国绝大部分寿险公司却面临着大量的寿险资金无法得到有效使用的窘境.

一直以来保险公司的投资渠道都集中于银行存款、债券和股票.到2011年底，保险资金可使用余额55192亿，其中银行存款17692亿、债券25916亿、证券基金2909亿元，与发达国家相比我国保险公司资金投资结构略显单一.2012年，保险行业实现投资收益2085亿元，投资收益率仅为3.39%，为近年来的低点.

由于我国保险法的约束，保险公司的资金运用会受到很多限制，而可以予以投资的项目无不面临投资结构单一、投资收益率低以及风险大、资产负债不匹配等问题.选择养老社区，既可以利用自身丰富的寿险管理经验支持养老市场，同时也拓展了寿险产业链，对改善我国养老产业窘境、缓解国家养老压力有相当大的帮助.

2.保险资金能够与养老社区有效契合

保险公司投资最注重的是投资项目的安全性及稳定性，因为保险公司只有选择具有稳定收益的投资渠道，才能有效抵御经济周期和寿险理赔需求给公司经营带来的风险.

养老社区的回收期长，与保险公司可运用的中长期资金具有良好的匹配性.养老社区投资回收期可长达10-15年且初期投资规模巨大，对经济实力与资金规模要求严格.据统计，目前我国的保险公司可用资金为6.85万亿元，而寿险资金占比达到80%，且寿险资金中约一半是20年以上的长期资金，完全可以达到养老社区的投资要求.

3.养老产业能与保险公司主营业务互动

在发展养老社区方面，保险公司具有天然优势：首先，寿险公司的相关产品很多是以长期护理以及医疗和养老保险为主的，而这些产品的需求者正是老年人，通过这种客户优势，保险公司可以借助自身知名品牌形象迅速打开养老社区市场，成为该行业的领军者.其次，在吸引众多客户的同时，保险公司也会产生巨大的规模经济.保险公司通过发展养老产业，丰富了寿险产品种类，不断延伸相关产业链，可为客户提供更加全面的医疗服务、健康管理、金融理财增值服务，提高了市场竞争力，增加了客户忠诚度，最终促进公司主营业务发展.而保险公司可以通过保单来锁定住户，而未来养老以及医疗保险方面的政策也都会引导商业养老进入社会养老领域，并且给予的支持力度还将提升.再次，保险公司在客户管理，尤其是全产业链条塑造方面具有较强的能力，在产品定价方面具有数据处理和综合考察的能力，这是其他产业无法比拟的.

4.国家政策大力支持保险公司开展养老服务

2012年7月，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，细化规定了保险金投资养老地产问题.2013年9月底，保监会下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制.2014年8月13日，国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（业界称为保险业新“国十条”）.养老产业得到明确的政策支持，作为保险、地产两大行业的结合，养老地产领域已被多家保险公司盯牢.

2 我国保险公司投资养老社区案例研究

根据相关统计，我国目前共有七家保险公司投资养老社区，从2010年以来，，国寿、平安、新华、泰康、太保和太平均有大手笔投入，总投资额在1000亿人民币左右.

从投资规模来说，中国平安保险投入270亿人民币，合众人寿紧追其后约为200亿人民币，中国人寿和泰康人寿的投资额分别为100亿和90亿人民币.新华保险以及中国太平的投资较少，大约为20亿人民币；而中国人保目前仅有投资计划，还没有实际的养老社区建成.

现以泰康人寿养老社区为例，对我国的保险公司养老社区业务进行分析.2009年泰康人寿旗下养老社区投资与运营机构成立.2010年6月“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿购置北京昌平土地2000亩规划建设高级养老社区，项目于2012年6月动工，一期投入约40亿元.

2.1 功能板块

泰康人寿根据科学设计，以不同老人不同的自理能力划分，在泰康之家为老人提供个性化的服务.

2.2 运营管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服务费收费模式，并聘请专业团队进行专业管理.为老人提供细致周到的一站式管理服务，不论在哪里，只要购买产品，即可入住泰康的任意一家养老社区，称为候鸟式养老模式.

2.3 商业模式

采用“直接入住+保险产品挂钩”的形式，对于那些保守、无风险意识的客户，这种形式是一个很好的选择.也可选择“自选计划”增加资金运用自主性，但要承担养老金没有保底保障的风险，对于风险偏好较强的客户来说，“自选计划”更加合适.

综上所述，泰康人寿养老项目拥有以下几点优势：（1）投资方式自由组合，覆盖全面且灵活多样.（2）结合生存保险方式，按月给付养老金，降低了长寿带来的各种风险.（3）被保险人可以安逸的通过委托保险公司进行资产投资，轻松获得资金回报.（4）养老计划设计具有严谨的科学性.通过对养老市场详细的调研基础上，设计出有针对性的优秀产品.

然而，我们也必须意识到，这种模式也存在不容忽视的缺点，现有产品不适合即期养老客户.保险公司不可能放弃如此巨大的即期市场，所以应该继续完善产品，为现在的老人提供适合的产品.

3 我国保险公司发展养老社区所面临的问题与策略选择

3.1 保险公司所面临的问题分析

1.营利性养老地产的政策导向模糊

保险公司进入养老产业的目的是为了盈利，但是由于存在资质的制约，保险公司开发养老社区存在很大的困难.政府相关政策措施刚刚出台，还没有来得及细化，保险公司投资养老地产阻碍重重.尽管相关政策已经出台，从中央到地方的各级政府都表示会大力支持保险公司涉及养老产业，但这些支持都处在起步阶段.

2.面临专业化管理难题

养老社区在我国是一种全新的养老方式，相关研究与著作鲜见于市，所以在大力发展该产业的同时，也必然面临相关专业人才匮乏的局面.另一方面，伴随着我国人口老龄化加重，养老产业卖方市场加剧，急需相关专业护理人才.日益壮大的养老需求与相关人才物质匮乏的矛盾，成为保险公司在发展养老社区时必须面对的问题.

3.2 保险公司发展养老社区的策略选择

1.全力争取政府政策支持

首先，建议国家尽快制订具体的管理细则，以政策指引方式鼓励保险公司投资养老服务.其次，在土地出让和建设以及城市规划方面，可以针对养老产业制定一些优惠政策.再次，加快推广“以房养老”等相关试验模式，以此方式向即期养老人群提供大量闲置资金，为其购买保险产品提供资金支持.或者可以效仿美国，开发REITs模式，完成该模式政策资金落实.

2.关注中高端需求注重产品服务创新

现阶段，我国的养老需求已经发生改变，通过比较不难发现，收入较高或文化水平较高的人群对于服务养老、专业养老的接受程度与需求远远大于低端水平人群，对于中低端收入人群的养老服务，建议仍旧以政府主导为主，社会扶持为辅的方式，保障其基本养老，而在我国一些经济发展水平较高的城市，政府提供的基本保障明显无法满足居民们日益提升的物质精神需求，建议保险公司可从中高端需求客户人群入手，待其盈利模式明晰，再继续拓展市场.

高端养老人群对保险公司提供的养老社区服务提出了更高的要求，这就要求保险公司在完善服务的同时，要更加细致周到人性化：一是配置完善优质的基础设施，住房、绿化、医疗都要达到优质水平；二是设置专门的生活区，提供休闲娱乐场所，满足老年人的精神需求；三是组成高素质的专业团队，一切以客户为中心，提供人性化服务；四是提升社区科技含量，借助先进技术使入住老人得到及时的无微不至的照顾与保护.

3.创新产品销售与养老社区挂钩保险产品“预销售”

建议保险公司采用预销售的方式，不必等到房屋建成，配套设施都齐全时才开始销售产品，例如泰康人寿与合众人寿就已经开始销售在建设中的部分养老社区，用以缓解回报周期过长所带来的风险.同时保险公司也可借鉴国际经验，学习日、美等以租赁形式为主的养老社区经营方式.

4.增加专业机构设置，提升管理服务水平

保险公司可以通过创建专业业务团队，分部门分职责对养老社区进行管理，例如配置专业的医疗团队，护理团队，也可以采用范围经济方式，投资专业的护理培训学校，使大量的护理人才可以在校内就业，将实践与学习结合起来，不仅解决了人才不足问题，也加快了就业速度，为我国就业市场解决了一大难题.由保险公司进行总体调度与规划，而具体的细节服务可以做到责任到人，以减少社区管理上的风险，在此基础上养老社区也得以快速成长，减少投资回报期过长带来的风险.

除此之外，保险公司也应该注重人才储备，着力培养物业、投资、医疗护理等各方面的人才，以解决现有人员不足问题.如此这样，保险公司才能有序的可持续发展养老服务产业，为老人提供切实完善的晚年养老生活服务，为我们的父母营造更幸福的晚年生活.

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“养老地产”模式各异

养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注并提出。按照全国工商联房地产商会的解释，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。绿城房地产集团副总经理冯雨峰称，“我们要盖更多比例的出租颐养公寓，但现在市场也有这样一些人，不愿意租，愿意买。绿城的观念是，把养老当做是上学，提供包括老年教育、老年医疗、老年生活服务。养老地产盈利模式包括投资者长期持有、出售、出售与持有相结合等方式，而运营模式中则分为两种主要方式，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

长沙的康乃馨国际老年生活示范城是长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带，但是由于受限于资金压力，开发商采取了“销售+持有运营”的运作方式。其二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。“未来养老社区模式一定是多元的。”其负责人表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而上海亲和源采取的是只租不售的运营模式，会员制是该公司的一大运营特色。当然，收费并不低。据亲和源研究中心研究员刘洁介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。其中，A卡光卡费即高达89万元，而且需一次性缴纳。中明控股的养老概念更大，度假、休闲、疗养等皆在其内，是以五星级酒店来做度假疗养。其负责人表示，集团和南京中医药大学合作，建有中明养生医院，老人可以刷医保卡。中明控股的特色就是精装修以及配套服务。把医院医疗、健康管理、酒店服务式服务的功能配套进来。医疗、物流、酒店整合成为他们的特色服务。

“适老房”难觅配套设施

尽管市场前景广阔，但养老地产仍处在“摸石头过河”的探索阶段，配套设施跟不上是一大软肋，也是世人诟病养老地产“概念多过内容”、“造噱头”的重要原因。目前适合老年人居住的住宅不仅硬件产品跟不上，软更是明显滞后。近日，零点调查公司公布了针对北京、上海两地3000名55—75岁市民的调查报告。报告显示，76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。

另外，家居市场上所售的适老化产品种类匮乏，在适老家居产品方面尚未形成专业和全面的产业链，因此产品类型较为单一。记者在北京、上海、广州、青岛等多地建材市场调查发现，专门针对老年人的建材、家居产品较少，只有座便器扶手。折叠浴凳等少数产品，而销售人员对老年人适用建材的知识匮乏，同时也缺乏相应的营销意识。记者就“老年人应该选用什么样的产品”咨询了多家瓷砖、地板、卫浴产品的销售人员，东鹏瓷砖销售经理曹宏伟告诉记者：“很多消费者在选购瓷砖时都强调家中有老人这一点，当前市场上没有主打的适合老年人瓷砖产品，而我们推荐的产品都是适合大众、防滑性比较好的。”马可波罗瓷砖家居顾问张惠也表示：“没有这种专门适合老年人的瓷砖，顾客来选购时，我们只是挑选一些防滑性能相对较高的产品。”此外，在其他商家处均未能得到满意的答复，大多答非所问地向记者介绍产品采用的新技术、色泽匹配、性价比等。

“银发建材”将成好生意

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关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

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[2] 董青马，胡正.中国高储蓄率是超额货币供给的原因吗？――基于1992～2007年国家资金流量表的分析[J].经济体制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京养老地产现状调研报告[J].住宅产业， 2013，（12）：22-29.

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而近期萌芽的新型土地信托，或许将成为整个信托行业突破这一怪圈的重要尝试。

国外在这一领域内的运作已颇有历史，目前来看主要有两种类型：一是英美模式，主要是利用住房协会、信托机构和社区组织等实体组织设立永久性基金；一是通过建立土地信托银行参与土地信托业务，在日本等东亚国家比较普遍。

在中国目前的语境当中，农村土地信托更多的与中国城镇化进程及农业现代化过程中大量农村土地流转需求这一大背景有关。农村土地权利的缺失状态导致了应有的土地红利缺失。由于农地的经营承包权难以在银行直接抵押，既不利于农民的财产变现，也不利于土地流转以实现土地的集约化和规模化效益。

信托业的介入，使得这一产权瑕疵有了弥补的通道。其实质是通过明确的合同约束把农民的土地凭证化后在信托计划中占有一定的份额，凭此获取收益。信托公司作为受托人代替农户行使土地事务管理权，并引入合适的管理方进行土地经营。

对于信托公司自身来说，土地流转信托作为其一项业务领域，单纯地承担事务管理职能不足以培育核心竞争力，且相对而言经济效益不足。因此其需要拓宽土地信托领域的盈利模式，并逐步向土地银行的业务模式转变，以此强化自身在土地流转信托过程中的主导作用及市场影响力。

在这一新业务模式的操作过程当中，土地信托在政策方面可以做哪些突破与尝试？土地信托将采取何种方式盈利，其未来可能的发展方向又在哪里？针对这些问题，《财经》记者专访了最早“吃螃蟹”的中信信托董事长蒲坚。他对中国土地信托业务的信心，则源于实践和思考的双重判断。 初探“土地共有制”

《财经》：自土地信托首单“花落”中信信托之后，这一结合了土地及金融两个目前最热门领域的模式正在日益受到关注，土地信托的操作基础是什么？

蒲坚：是由我近期所提出的“土地共有制”这一概念。目前在农村内部，作为整体的土地的所有权是非常清晰的，就是集体所有制。但在集体土地内部，每家每户的土地边界仍非常不清晰。因此，应在土地集体所有制基础上，通过某种手段将农民的实际权利清晰地划分及落实，做到集体内的每家每户公平公正地获得土地及其所带来的收益。而这种土地及其附属权益同时为多数人直接和间接结合享有的状态，就是土地共有制。

《财经》：这个概念如何跟信托业务结合在一起？

蒲坚：如果土地的权属不能够明晰，就无法获得法律的认可，就不能形成金融属性去抵押和获得贷款，这正是中央层面一直在提农村土地确权的部分原因。但确权如果是直接将土地分到每家每户，其实就是私有化。而在中国，土地只有国有和集体所有两种形式，如此会造成各种理念之间的相悖。

此外，理论上的确权非常容易，但因为土地等级存在差别，现实中的确权非常麻烦，不太可能让所有人都满意，这甚至会成为导致农村社会不和谐的诱因。而即使真的将土地分割确权了，还将导致不利于土地集约高效利用的问题。

实际上，中国土地制度的改革目标，是在实现城镇化大前提之下，让农村土地实现集约化和规模化的高效生产经营，让农民增加分享土地未来收益的权利，这些目标的基础则是坚持农民不失去土地、集体所有制形式不发生变化。要把这些多重不同层面的目标纳入到一个框架之内，非常困难。

为实现这一系列目标，政府和农民进行过多种尝试。要么是政府强推效果有限，要么是农民自发小打小闹，它们都存在不可持续、不带有资本属性也没有市场化的问题。

此时就凸显了进行土地间接确权的必要性，方法就是用信托来实现土地共有制。它的本质是用信托凭证这一已经存在的法律框架，来把土地用凭证的方式在纸上均分，亦即土地权益的公平均分。

《财经》：用土地信托共有制进行土地确权会带来什么影响？

蒲坚：好处之一是在这个过程完成后，意味着土地的权属已经资本化了，农民可以带着凭证自由地离土迁徙。

好处之二是农民的土地权利由信托公司来代表行使，土地有了看护人。农民知识占有量不足的问题，可以由信托作为中介机构来解决。即使将来城乡土地制度被打破之后，在进入市场和其他市场主体对接时，农民可能依然离不开信托这个人。

好处之三是农民的土地权利可以作为抵押，和信托公司相关的金融机构可以此为基础对其提供金融支持。

好处之四是压缩环节，比如拜耳集团的种子化肥农药，到中国之后要经过四次批发，农民买到1元钱的东西，实质成本只有5角钱。而由信托公司介入之后，能够压缩环节，让农民得到更多的好处。

从根本上来说，首先，土地确权只是的第一个环节，是为下一个环节来服务的。如果不能具有金融属性，不能让老百姓带着凭证走，这种确权没有意义；其次，信托把土地和农民与市场之间进行联系，其实是建立了一种新型的生产关系。因为信托的模式进来之后，一手托着两家。在这种新型的生产关系之下，能够让土地容纳更多的生产力。

《财经》：对于土地信托及确权不确地的做法，目前在实践中有没有制度障碍？

蒲坚： 目前没有。这些尝试受到市场和监管部门的双重监管。监管部门对其认可或不认可的关键在于它是否符合现实情况，能不能解决现实问题。如果能，大家会支持去探索和完善它。 构建上下游生态链

《财经》：在具体的实践当中，土地信托会遭遇哪些问题和风险？

蒲坚：土地信托并没有法律壁垒，但有市场和自然的风险，比如今年小麦价格下降、自然灾害等，而在农业保险制度还不完善的情况之下，就会出现问题。除此之外，假如农民实现城镇化之后，他们的土地信托权益如何变动，目前也没有明确的说法。

但这些都不是土地信托制度本身可以解决的，应由国家出面在制度和法规层面进行完善。

《财经》：万一生产过程中遇到了风险，谁来承担？

蒲坚：理论上农民是可以分享固定收益和未来的增值收益的，但一种模式按照市场化运行，不能保证百分之百没有风险，没有人可以出面兜底。

当然，因为土地信托目前的规模比较小，下游的土地承包商又有相应的抵押物，所以风险并不是很大。而目前信托公司也正在尝试着跟的农资提供商进行谈判，万一出现风险，价格是否可以降低等。

《财经》：农民的土地通过土地信托流转出去之后，他们有何出路？

蒲坚：首先，对那些希望获得贷款进行多种经营的踏实的农民，信托公司可以用其信托收益权作为抵押提供贷款。其次，对于那些剩余的劳动力，也可以安排他们到养老信托项目所创办的养老院去就近工作。

《财经》：这意味着土地信托成为了一系列产业链的初始环节？

蒲坚：对。在这条产业链的上端，信托公司给下游的土地承包者提供必要的资金和信息服务支持，帮助其进行产业的选择，也帮助其引入合作方。而在产业链下端，承包者生产出来的产品，信托公司还可以通过消费信托让产品直接到达消费者手中，能压缩环节、降低成本。

土地信托要做得好的话，会比房地产信托的收益更高，因为它是个集成，能把各种前端后端的需求集合到一起。在信托这种合法的平台之上，以土地这种财产进行聚集，后端联系着几千万的农民，前端联系几百家大的工业客户，想不盈利都难。 建设“土地信托银行”

《财经》：除了上述多重产业链之外，在土地信托基础之上，还可以构建“土地信托银行”？

蒲坚：目前单笔的资金信托计划有两个很难解决的问题，一是如何获得低成本的资金，二是难以获取所谓“耐心资本”。三年期的信托项目现在很少，因为资金投资的需求是最好一年就获得30%收益，半年就退出，而涉农领域业务的特点就决定了其很难依靠这种类型的资本。

建立信托银行就可以有效地解决这类问题，土地信托银行在国外有很多成功的实践，如果能够落地，就能够有效获取一些长期的“耐心资本”，使得信托公司在推动长周期业务时拥有了更多灵活性和资金准备。

土地信托银行则以土地共有制为基础，发挥信托和银行功能，以发行集合信托产品为主、金融债为辅，广泛引导和吸纳民间资金，为中长期农村土地流通项目搭建投融资平台。运用信托优势，分离土地所有权、经营权和受益权，实现土地财产资本化，进而合理开发和利用土地。依托银行职能，开展存贷和结算等业务，为农村土地流通提供金融服务。

土地信托银行是我们对土地信托化路径的未来设想。银行本身兼顾信托和银行的功能，其中信托和银行的区别在于信托的灵活性，横跨资本市场、货币市场和实业市场，而银行有存储业务等，土地信托银行结合了信托与银行，体现了信托的灵活性，拥有了银行的存储功能。

《财经》：土地信托银行和土地银行是否相同？

蒲坚：目前关于土地银行的主要定义有两种，一种是指主要经营土地存贷及与土地有关的长期信用业务的金融机构。另一种事实上是政府性质的土地储备机构，而非真正的金融机构。由于它在土地资源配置和增值方面有类似商业银行的地位和作用，因此被称为土地银行。

土地银行和土地信托银行不同，它们最关键的一个区别就是：土地银行只具有银行功能，而土地信托银行兼具银行和信托功能。

《财经》：土地信托银行的具体作用是什么？

蒲坚：第一，将以农村土地管理中的土地和产业链中的关键性项目“一对一”的投融资制度安排，贴近这一产业发展的客观需要，从而提升宏观经济政策和货币政策贯彻实施的有效性，助推国内经济结构调整的战略布局。

第二，将为中国社会正在全面进入财富管理时代，为国有、民营、个体等各类资产，尤其是土地资产提供“看护人”，实现财富增长与风险控制的双目标。

第三，将在国内公开资本市场筹集长期资金和银行间市场筹集中长期运营资金的同时，开拓出直接从民间筹集中长期资金服务于农村土地管理的新途径，在疏导“灰色”或“地下”金融的同时，提升全民参与国家战略产业建设的水平。

第四，将在服务于农村土地管理的同时，使资金持有人、资产管理人和资金受益人三方都高度秉承诚信理念，从而成为未来中国信用体系建设的重要力量。

《财经》：土地信托银行怎么盈利呢？

蒲坚：具体的运行模式是，农民把土地存入土地信托银行，土地信托银行的为其提供土地凭证。而土地信托银行银行部则设立土地信托部，由其设立土地信托获得增值收益，并将增值收益返还给农民。

在市场化运行原则下，土地信托银行保持稳健长期、可持续运行的盈利模式，获得手续费、利差和资本回报。以信托业务手续费为主，银行存贷利差为辅，以投资业务资本回报和资金管理息差，以及结算、顾问、等中介业务手续费为补充。这一模式的前景无疑是非常可观的。